De Duitse winkel- en woningmarkt
Focus in beleggingsstrategie
De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange termijn voor structureel hogere consumentenbestedingen en hogere budgetten voor woonlasten. Daarbij neemt de tweedeling tussen groeiende en krimpende steden verder toe. De trek naar de stad is daarbij een steeds nadrukkelijker trend, waardoor nieuwbouwontwikkelingen zich steeds meer op binnenstedelijke locaties richten. In het algemeen kan worden gesteld dat de huidige prijsstijgingen worden ondersteund door sterke economische fundamenten. Er moet echter worden gewaakt voor investeringen in deelmarkten waar de prijsgroei voor mogelijke overwaarderingen zorgt. Totaalrendementen komen op de middellange termijn boven het langjarig gemiddelde uit, met name door een huurprijsgroei boven inflatie en positieve waardeontwikkeling.
• Focus op grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten • Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief • Binnenstedelijke woning- en winkelprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling • Beste vooruitzichten voor winkels in middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners en een selectie van steden tussen 100.000 en 250.000 inwoners • Voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden • Appartementen gericht op kleinere huishoudens (60-80 m2) • Focus op binnenstedelijk winkelvastgoed waar bezettingsgraad aanloopstraten/ secundaire locaties hoog is
Outlook 2015
2016
=/+
=/+
Huurniveau winkels
+
+
Waardegroei appartementen
+
+
Huurgroei appartementen
+
+
Waardegroei winkels
Legenda + =/+ = =/-
verwachte stijging stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling verwachte daling
Swot-analyse Duitse winkel- en woningmarkt Strengths
Weaknesses
Binnen Eurozone hoge en stabiele economische groei
Lage aanvangsrendementen in het prime segment
Uitgaven huishoudens groeien boven langjarig gemiddelde
Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar
Financiële positie overheid en huishoudens sterk
Economie leunt vooral op industriële productie
Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe Lage leegstand, ook op secundaire locaties Hoog rendement per eenheid risico Opportunities
Threats
Trek naar stad houdt aan
Deflatie en stagnerende groei in Eurozone
Buiten top 5 steden toenemende beleggingsmogelijkheden
Consumentenbestedingen blijven op middellange termijn toch achter
Aantrekkingskracht Duitsland blijft onverminderd groot vanuit internationale retailers
Immigratie beperkt bevolkingskrimp minder dan verwacht
E-commerce versterkt de beste Duitse binnensteden
Beperkende maatregelen huurverhogingen Regio’s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen
Structurele veranderingen Duitsland wordt gekenmerkt door een exportgedreven economie, vooral vanwege de sterke industriesector. Doordat er meer handel wordt gedreven met opkomende markten als China, neemt de afhankelijkheid van de Eurozone als handelspartner in relatieve zin af. Om de afhankelijkheid van het buitenland iets te verminderen, heeft de overheid als doel gesteld om de economische groei meer vanuit de eigen consumentenbestedingen te laten komen. Een impuls was ook wel nodig. In 2012 en 2013 groeiden huishoudenuitgaven met minder dan 1% per jaar; veel lager dan bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Er is een aantal trends die er samen voor zorgen dat de huishoudenuitgaven in de toekomst jaarlijks groeien met 1,5% tot 2%. Na jaren van loonmatiging stijgen de lonen weer sterk: de komende drie jaar tussen de 3,5% tot 4,3% op jaarbasis. Deze stijging wordt veroorzaakt door de krapte op de Duitse arbeidsmarkt en de invoering van een minimumloon. Doordat Duitsland nu zelfs een begrotingsoverschot kent, staat - in tegenstelling tot veel andere Europese landen - de ruimte voor consumentenbestedingen niet onder druk door noodzakelijke belasting verzwaringen. Net als de financiële positie van de overheid, is ook de financiële positie van Duitse huishoudens sterk; de schulden van huishoudens laten al enige jaren een dalende trend zien. Duitsland is een van de sterkst vergrijzende landen binnen Europa en kent een krimpende bevolking. De verwachting is dat de bevolking afneemt van 81,8 miljoen inwoners nu naar 80,7 miljoen in 2020. Mogelijk valt de krimp lager uit indien de immigratie op peil blijft. Zo groeide de bevolking in 2012 onverwachts vanwege de sterke groei van arbeidsimmigranten en was in 2013 de netto immigratie met 425.000 het hoogst sinds 1993. De krimpende bevolking speelt zich af op het platteland, maar ook in de minder aantrekkelijke steden. Het zijn met name de grootstedelijke agglomeraties die vanwege hun economisch belang een grote aantrekkingskracht uitoefenen op zowel kleine huishoudens als gezinnen. Binnenstedelijke woning- en winkelprojecten zullen dan ook de nieuwbouwvolumes domineren.
Beleggen in internationaal vastgoed
Conjuncturele ontwikkelingen De Duitse economie heeft de afgelopen jaren als groeimotor gefungeerd binnen de Eurozone en dat zal op de middellange termijn zo blijven. De economische groei van Duitsland is sinds 2010 een stuk hoger dan die van de Eurozone en dit zal tot in ieder geval 2016 het geval zijn. Het eerste halfjaar van 2014 werd gekenmerkt door een flinke groei in de bouwsector, vooral vanwege de milde winter, en een verdere groei van de industriële productie en daarmee de export. Terwijl in de Eurozone de werkgelegenheid de afgelopen jaren kromp, liet Duitsland een voortgaande groei zien. In 2014 komt de economische groei naar verwachting uit op 0,8%. Het werkloosheidspercentage blijft daarbij historisch lage waarden aannemen (nu 6,8%) en stabiliseert op de middellange termijn. De toenemende vraag naar arbeid heeft ook tot groei van de arbeidsmigratie geleid. Door de sterke positie van huishoudens, toenemende bedrijfsinvesteringen en aantrekkende wereldhandel (zwakkere euro ondersteunt groei export) zal de economische groei in de periode 2015-2017 gemiddeld 1,8% op jaarbasis bedragen. Daarbij blijft de rente op staatsobligaties laag en is de kans op deflatie gering, gezien de huidige krappe arbeidsmarkt en de verwachte depreciatie van de euro. Belangrijkste risico’s voor de Duitse economie vormen het deflatiescenario in de Eurozone, de gevolgen van toenemende sancties tussen de EU en Rusland en vertraagde hervormingen op het gebied van onder andere de pensioenleeftijd en kostbare energiesubsidies. Daarnaast is Duitsland als open economie (50% van de groei komt vanuit de export) sterk afhankelijk van de economische vooruitzichten van haar handelspartners. Daarbij kan de invoering van het minimumloon de concurrentiekracht van Duitsland doen verslechteren. Vanwege de sterke positionering van de Duitse economie is er eveneens ruimte voor optimistische economische scenario’s. De economische groei kan op termijn richting de 3% bewegen indien consumentenbestedingen versneld groeien of ontwikkelde economieën als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk verder expanderen.
Vastgoedmarkten De gebruikersmarkten van winkels en woningen zijn gedurende 2014 verder aangesterkt. Niet alleen het stevige economisch fundament, maar ook de schaarste aan vastgoed op gewilde locaties heeft een opwaarts effect op huur- en koopprijzen gehad. Nieuwbouwvolumes lopen inmiddels wel op, maar blijven historisch gezien nog steeds beperkt. De aanhoudende trek naar de stad zal de vraag naar binnenstedelijk vastgoed op middellange termijn op peil houden. Aantrekkelijke winkelsteden, inclusief de betere secundaire locaties, worden daarbij relatief minder geraakt door e-commerce. Internationale retailers willen zich nog steeds op de belangrijkste winkellocaties in Duitsland vestigen en stuiten
daarbij op een tekort aan prime winkelvastgoed. In de beste winkelsteden worden dan ook secundaire locaties als alternatief overwogen. De verwachte huurgroei voor prime winkellocaties ligt in de periode 2014-2018 tussen de 2% en 3,5% per jaar. Woningontwikkelingen vinden steeds vaker in de binnensteden plaats. Frankfurt is een goed voorbeeld: hier wordt het tekort aan woningen teruggedrongen door verouderde kantoorgebouwen te transformeren naar appartementen. Daarbij wordt ingespeeld op het groeiende aantal een- en tweepersoonshuishoudens, die overigens relatief meer ruimte willen betrekken dan voorheen. Het tekort aan woningen heeft op een
Figuur 5 Macro-economisch vooruitzicht Duitsland Bron: Oxford Economics
BNP groei
Inflatie
Consumentenbestedingen
10-jarige staatsobligaties
Werkloosheid
12 10 8 6
%
4 2 0
-2 -4 -6 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief
aantal markten tot sterke prijsstijgingen geleid. Voorbeelden hiervan zijn het centrum van Berlijn en München (vaak aangeduid als Mitte), waar woningprijzen veel harder zijn gestegen dan inkomens. Deels betreft het een inhaalslag na jaren lage waardegroei, maar in sommige delen is mogelijk sprake van overwaardering. Op dit moment is een wetsontwerp in ontwikkeling omtrent de ‘Mietpreisbremse’. Deze maatregel gaat de huurverhoging in schaarse woongebieden maximaliseren tot jaarlijks 10%. De maatregel geldt alleen bij huurmutatie en zorgt ervoor dat de te realiseren huurgroeipotentie wordt vertraagd. De ‘Bremse’ zal een negatieve impact hebben op de productie en daarmee beschikbaarheid van nieuwe huurwoningen. Op landelijk
niveau stijgen woningprijzen de komende jaren rond inflatie en is de betaalbaarheid nog altijd beter in vergelijking met de jaren ‘90, toen woningprijzen stegen en lonen achterbleven. Beleggingsmarkt Door de alsmaar oplopende beleggingsvolumes, blijven Duitse vastgoedbeleggingen in trek. Sinds het dieptepunt in 2009, toen er voor circa € 10 miljard aan Duits vastgoed werd verhandeld, is sprake van een opgaande lijn. In 2013 bedroeg het beleggingsvolume € 30 miljard en de verwachting is dat dit in 2014 wordt overtroffen. De Duitse vastgoedmarkt wordt aantrekkelijk bevonden vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en
Figuur 6 Ontwikkeling prijzen woningmarkt Bron: Bulwiengesa
Huren (nieuwbouw)
Huren (bestaand)
Koop (nieuwbouw)
Koop (bestaand)
140
130
(2000 = 100)
120
110
100
90
80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
prijzen. Aanvangsrendementen hebben sinds hun hoogtepunt in 2009 een dalende trend ingezet, met name in de top 5 steden (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München). Voor binnenstedelijk winkelvastgoed bedraagt het gemiddelde aanvangsrendement voor de top 5 van Duitse steden 4,1%, bij nieuwbouwwoningen gaat het om 3,8%. Ondanks de relatief lage aanvangsrendementen, is er nog steeds sprake van een hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente, waardoor de beleggerdruk vanuit internationale en nationale beleggers naar verwachting voorlopig aanhoudt. Als voorbeeld kan München worden genomen, de markt met de laagste aanvangsrendementen van Duitsland. Over een periode van 20 jaar is er sprake van een negatieve spread van 50 basispunten tussen het prime aanvangsrendement winkels en de lange rente. Op dit moment bedraagt deze (+) 210 basispunten. Ondanks dat de lange rente de komende jaren oploopt richting de 3%, kan de spread dusdanig afnemen dat er ruimte is voor een verdere, zij het lichte daling van aanvangsrendementen. Beleggingsadvies Duitse vastgoedbeleggingen zijn in een wereldwijde vergelijking het meest stabiel. Hoewel de rendementen langjarig gezien in absolute termen relatief laag zijn, zijn ze gecorrigeerd voor risico wel het hoogst. Zo is er bij woning- en winkelbeleggingen sprake van respectievelijk 2% en 3,6% rendement per eenheid risico. Ter vergelijking, in het Verenigd Koninkrijk gaat het om respectievelijk 1,3% en 1%. Sinds 2010 is er een trend waarneembaar waarbij Duitse winkel- en woningbeleggingen boven het langjarig gemiddelde renderen. Ondersteund door een hoge huurgroei en een positieve waardeontwikkeling, zal het verwachte rendement voor Duits woning- en winkelvastgoed op de middellange termijn tussen de 6% en 8% uitkomen. We kunnen concluderen dat het nog steeds een goed instapmoment is. Belangrijk is een focus op de Duitse steden die vanwege hun aantrekkelijkheid en economische dynamiek op lange termijn een toenemende vraag uitoefenen op (binnenstedelijk) vastgoed. Naast de top 5 zijn er middelgrote steden die profiteren van de voortgaande urbanisatietrend.
Steden als Braunschweig en Wiesbaden (respectievelijk 246.000 en 273.000 inwoners) zijn sterk verbonden met de industriesector en kennen een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei. De economische en demografische groei concentreert zich met name op delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Hamburg en Berlijn. Daarbuiten zijn ook interessante groeikernen als Hannover en het Oost-Duitse Dresden aan te treffen. De top 5 steden blijven voorlopig in trek, maar zijn ook het hoogst geprijsd. Door de grote kapitaalsdruk kan verkoop worden overwogen. Om in te spelen op het flinke tekort aan huurwoningen, is het interessant om een value add of opportunistische strategie te overwegen. Voor een core strategie met een hoger rendement wordt aangeraden om in bepaalde middelgrote steden en/of secundaire locaties te beleggen. Hier zijn aanvangsrendementen hoger en is er bij de selectie van de juiste steden sprake van een bovengemiddelde groei van economie en huishoudens.
