De kredietcrisis en de Amsterdamse woningmarkt

Momentum

Technologies

De kredietcrisis en de Amsterdamse woningmarkt Dree Op ’t Veld

Inhoud De kredietcrisis en de Amsterdamse woningmarkt ............................................................................................. 1 1 De achtergrond en het verloop van de kredietcrisis .......................................................................................... 1 2 Invloed op de Amsterdamse woningmarkt ........................................................................................................ 2 2.1 Verkopen, aanbod en prijzen ......................................................................................................................... 2 2.2 Verkoopquotes naar prijsklasse ..................................................................................................................... 4 3 De huidige kredietcrisis in langere termijn perspectief ..................................................................................... 6

1 De achtergrond en het verloop van de kredietcrisis Ruim een jaar geleden, tussen half september en half oktober 2008 schudde het hele bankaire systeem op zijn grondvesten door de kredietcrisis. Na het faillissement van Lehman Brothers op 15 september 2008 kwam een hele reeks van banken wereldwijd in problemen. Onzekerheid regeert. Banken durven elkaar geen geld meer te lenen omdat ze niet weten in hoeverre andere banken geraakt worden door het bezit van “giftige hypotheken” uit de VS en de ondergang van Lehman Brothers. Het is niet meer duidelijk welke banken wel en welke niet kredietwaardig zijn. In Nederland is Fortis al heel snel het slachtoffer. De bank komt in liquiditeitsproblemen doordat klanten hun spaargeld opnemen en andere banken Fortis geen leningen meer verstrekken. Op 3 oktober neemt de Nederlandse overheid Fortis Nederland en ABN Amro Nederland over. In IJsland komt Landsbanki in problemen. Vanaf 6 oktober kunnen Nederlandse internetspaarders van Icesave niet meer bij hun rekeningen. In Nederland wordt op 7 oktober per direct de garantie op spaargeld verhoogd tot 100.000 euro per rekening. Nationale overheden over de hele wereld grijpen in. Op 8 oktober worden de rentetarieven in een gecoordineerde aktie van de centrale banken in Amerika en Europa met 0,5 procentpunt verlaagd, overheden reserveren miljarden voor garanties aan banken en nemen waar nodig banken gedeeltelijk over. Door de consequente en aanhoudende overheidsinterventie wordt het instorten van het financiele systeem voorkomen en keert de rust heel geleidelijk weer terug. De directe oorzaak van de kredietcrisis ligt in de VS, waar, vertrouwend op een aanhoudende waardestijging van woningen, jarenlang leningen verstrekt zijn zonder de garantie dat de lener aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Na een lange periode van voortdurende prijsstijgingen zet eind 2006/begin 2007 een scherpe daling van de huisprijs in. Dit brengt snel grote aantallen huizenbezitters met een laag inkomen in betalingsproblemen en leidt tot miljardenverliezen bij de kredietverstrekkers. Op 1 augustus 2007 zijn in de VS inmiddels 50 kredietverstrekkers failliet gegaan. De problemen raken banken buiten de VS omdat amerikaanse banken hun hypotheken gebundeld hebben doorverkocht aan banken over de hele wereld. In de loop van 2007 en 2008 worden de problemen zo voortdurend groter en komen tot een hoogtepunt tussen half september en half oktober 2008. De kredietcrisis heeft langs verschillende lijnen en op verschillende momenten invloed op de woningmarkt in Nederland: o vanaf half 2007 tot het 1e kwartaal van 2009 neemt de onzekerheid bij huishoudens over de economische vooruitzichten, de eigen financiele situatie op termijn en de ontwikkeling van

Momentum Technologies Kredietcrisis.doc

1

o

o o

o o

de prijzen op de woningmarkt voortdurend verder toe. Het kopen van een nieuwe woning wordt daardoor meer en meer uitgesteld en de vraag naar koopwoningen daalt. vanaf het 1e kwartaal van 2009 neemt het vertrouwen in de woningmarkt, getuige de INGWoonindex en de VEH Marktindicator, weer toe na een dieptepunt in het 4e kwartaal van 2008 vanaf half 2007 stellen banken steeds hogere eisen aan de kredietwaardigheid van de kopers; vanaf het 2e kwartaal van 2008 krimpt de nederlandse economie in 5 opeenvolgende kwartalen, de sterkste krimp doet zich voor in het 1e kwartaal van 2009 met -2,5%, de werkloosheid stijgt echter nauwelijks en het besteedbaar inkomen neemt tot en met 2009 toe, gedaalde woningprijzen leiden in combinatie met lage hypotheekrentes en een tot en met 2009 stijgend inkomen tot een duidelijk betere betaalbaarheid van koopwoningen in 2009 voor 2010 verwacht het CPB een stijging van de werkeloosheid naar 8 % vanaf een niveau van 5 % in de zomer van 2009,

In de paragraaf hieronder wordt nagegaan hoe de kredietcrisis doorwerkt op de Amsterdamse woningmarkt. De ontwikkeling van de verkopen, het aanbod, de prijzen en de verkoopquotes wordt bezien tegen de achtergrond van een 3-tal belangrijke momenten in de tijd: 1. Het inzetten eind 2006 van de scherpe prijsdaling op de woningmarkt in de VS; 2. De val Lehman Brothers en Fortis in de periode van half september tot half oktober 2008 3. 3 maart wanneer de AEX daalt tot net onder de 200 punten, waarna de AEX weer stijgt.

2 Invloed op de Amsterdamse woningmarkt 2.1 Verkopen, aanbod en prijzen Zet de crisis in de VS al eind 2006 in met scherp dalende huisprijzen, het duurt tot de 2e helft van 2008 voordat de toenemende onrust op de financiele markten leidt tot tekenen van een inhoudende woningmarkt in Amsterdam met dalende verkopen, een stijgend aanbod en dalende prijzen. Pas met de val van Lehman Brothers en de overname van Fortis door de Nederlandse staat slaat de onzekerheid echt toe op de Amsterdamse woningmarkt. Gedurende een half jaar neemt het aantal verkopen sterk af, worden er relatief meer goedkopere woningen verkocht, neemt het aanbod toe met 38% en daalt de prijs per m2. Rond maart 2009 is het dieptepunt bereikt en neemt het vertrouwen van de consument weer toe. Het aantal verkopen en de prijs per m2 stabiliseren en de woningmarkt lijkt te herstellen. Een belangrijk teken van herstel is dat in het 2e en 3e kwartaal het aandeel dure en middeldure woningen in de verkopen weer duidelijk toeneemt na een dieptepunt in het 1e kwartaal van 2009.


18 november 2009

pagina 2 van 7

1999-1 1999-2 1999-3 1999-4 2000-1 2000-2 2000-3 2000-4 2001-1 2001-2 2001-3 2001-4 2002-1 2002-2 2002-3 2002-4 2003-1 2003-2 2003-3 2003-4 2004-1 2004-2 2004-3 2004-4 2005-1 2005-2 2005-3 2005-4 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3

1999-1 1999-2 1999-3 1999-4 2000-1 2000-2 2000-3 2000-4 2001-1 2001-2 2001-3 2001-4 2002-1 2002-2 2002-3 2002-4 2003-1 2003-2 2003-3 2003-4 2004-1 2004-2 2004-3 2004-4 2005-1 2005-2 2005-3 2005-4 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3

Aantal verkopen per kwartaal voor de periode 1999 - 2009-3

2500

2000

1500

1000

500

0

Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode 1945 - 1970

Eengezinswoningen totaal

G


M

18 november 2009 Appartement, bouwperiode na 1970

Aandeel goedkope, middeldure en dure woningen in totaal verkochte woningen

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

kwartalen

D

pagina 3 van 7

Aantal in aanbod per 1-januari en 1-juli voor de periode 1999 - 2009 6000 5000 4000 3000 2000

Appartement, bouwperiode voor 1945

Appartement, bouwperiode 1945 - 1970

Appartement, bouwperiode na 1970

Vrijstaand

Twee onder één kap

Eengezinswoningen

2009-II

2009-I

2008-II

2008-I

2007-II

2007-I

2006-II

2006-I

2005-II

2005-I

2004-II

2004-I

2003-II

2003-I

2002-II

2002-I

2001-II

2001-I

2000-II

2000-I

1999-I

0

1999-II

1000

Totaal

Ontwikkeling prijsindex per m2 GBO voor 1999-2009-3 145 135 125 115 105 95 85 75 65 55 1999-1 1999-2 1999-3 1999-4 2000-1 2000-2 2000-3 2000-4 2001-1 2001-2 2001-3 2001-4 2002-1 2002-2 2002-3 2002-4 2003-1 2003-2 2003-3 2003-4 2004-1 2004-2 2004-3 2004-4 2005-1 2005-2 2005-3 2005-4 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3

45

2.2 Verkoopquotes naar prijsklasse De ontwikkeling van de verkoopquote van alle woningen bevestigt op hoofdlijnen het beeld dat hiervoor geschetst is: pas na de val van Lehman Brothers en Fortis in het 3e kwartaal van 2008 leidt de toegenomen onzekerheid tot een stevige daling van de verkoopquotes. Ook duidelijk is echter dat de daling al iets eerder inzet. Na een piek in het 3e kwartaal van 2007, dalen de verkoopquotes al in het 4e kwartaal van 2007 en het 1e kwartaal van 2008. Voor wat betreft het inzetten van de daling is er een opmerkelijk verschil tussen de prijsklassen. De verkoopquotes van goedkope woningen blijven tot het 3e kwartaal van 2008 op peil. De verkoopquotes van de middeldure en dure woningen beginnen al eerder, vanaf het 4e kwartaal van 2007 te dalen. De daling is het sterkst bij de dure woningen, waarvan de verkoopquotes al een stevige dip vertonen in het 1e kwartaal van 2008 om vervolgens iets te herstellen en daarna verder te dalen. De verkoopquotes in Amsterdam zijn door de kredietcrisis begin 2009 terug op het niveau van 2003, na een stevige stijging tot het 3e kwartaal van 2007. In de loop van 2009 herstellen de verkoopquotes van dure en middeldure woningen zich iets. Vanaf een veel hoger niveau dalen de verkoopquotes van goedkope woningen nog door in 2009. Ongeacht de prijsklasse geldt dat het verschil tussen de verkoopquote van de woningen die bij het begin van het kwartaal al te koop stonden – het oud aanbod- en de woningen die in de loop van het


18 november 2009

pagina 4 van 7

kwartaal te koop komen – het nieuw aanbod-, een duidelijk verschil te zien geeft tussen het begin van de beschouwde periode en het eind. Dit illustreert een duidelijk verschil in de marktomstandigheden. Woningen die in het kwartaal zelf te koop komen hebben een vraagprijs die beter aansluit op de actuele marktsituatie dan de woningen die al langer te koop staan. Met het naderen van de grenzen van de betaalbaarheid door de prijsstijgingen in de periode vanaf 2004 en de onzekerheid en prijsdaling die gepaard gaan met de kredietcrisis gaat het actueler geprijsde nieuwe aanbod verhoudingsgewijs sneller van de hand. Alle woningen 100% 90% 80%

Verkoopquote

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

2007-2

2007-1

2006-4

2006-3

2006-2

2006-1

2005-4

2005-3

2005-2

2005-1

2004-4

2004-3

2004-2

2004-1

2003-4

2003-3

2003-2

2003-1

2002-4

2002-3

2002-2

2002-1

2001-4

2001-3

2001-2

2001-1

2000-4

2000-3

2000-2

2000-1

1999-4

1999-3

1999-2

1999-1

0%

kw artalen Verkoopquote totaal

verkoopquote oud aanbod

verkoopquote nieuw aanbod

Goedkope woningen 100% 90% 80%

Verkoopquote

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

2007-2

2007-1

2006-4

2006-3

2006-2

2006-1

2005-4

2005-3

2005-2

2005-1

2004-4

2004-3

2004-2

2004-1

2003-4

2003-3

2003-2

2003-1

2002-4

2002-3

2002-2

2002-1

2001-4

2001-3

2001-2

2001-1

2000-4

2000-3

2000-2

2000-1

1999-4

1999-3

1999-2

1999-1

0%




Middeldure woningen 100% 90% 80%

Verkoopquote

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

2007-2

2007-1

2006-4

2006-3

2006-2

2006-1

2005-4

2005-3

2005-2

2005-1

2004-4

2004-3

2004-2

2004-1

2003-4

2003-3

2003-2

2003-1

2002-4

2002-3

2002-2

2002-1

2001-4

2001-3

2001-2

2001-1

2000-4

2000-3

2000-2

2000-1

1999-4

1999-3

1999-2

1999-1

0%




18 november 2009


pagina 5 van 7

Dure woningen 100% 90% 80%

Verkoopquote

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

2007-2

2007-1

2006-4

2006-3

2006-2

2006-1

2005-4

2005-3

2005-2

2005-1

2004-4

2004-3

2004-2

2004-1

2003-4

2003-3

2003-2

2003-1

2002-4

2002-3

2002-2

2002-1

2001-4

2001-3

2001-2

2001-1

2000-4

2000-3

2000-2

2000-1

1999-4

1999-3

1999-2

1999-1

0%




3 De huidige kredietcrisis in langere termijn perspectief De kredietcrisis bereikt Nederland en de woningmarkt echt na de zomer van 2008. In Amsterdam wordt het dieptepunt op de woningmarkt bereikt in het 1e kwartaal van 2009. Ten opzichte van het 2e kwartaal van 2008 is het aantal verkopen dan gedaald met 39%, is het aanbod gestegen met 64% en zijn de prijzen gedaald met 11%. De prijzen zijn daarmee teruggezakt naar het niveau van anderhalf jaar eerder, het 3e kwartaal van 2007. De kredietcrisis heeft zich dus duidelijk doen gelden op de Amsterdamse koopwoningmarkt. Met ingang van het 2e kwartaal van 2009 trekt de markt weer iets aan, neemt het aantal verkopen geleidelijk toe en stijgen de prijzen weer. Gelet op de nog te verwachten negatieve doorwerking van de crisis op de inkomens en de werkeloosheid zal het verdere herstel naar verwachting niet snel gaan. Zo nu en dan wordt de huidige Kredietcrisis vergeleken met de Beurscrisis van 1929. Sindsdien is er echter nogal wat veranderd. Van een doelgericht en gezamelijk ingrijpen van de nationale overheden was in 1929 geen sprake. Vermogens gingen verloren, handel en economie vertoonden een sterke krimp en de werkloosheid steeg tot grote hoogte. Op het dieptepunt van de crisis was ruim 20 % van de Nederlandse beroepsbevolking werkeloos. Anno 1929 bedroeg het modale jaarinkomen 1.216 gulden (552 euro) tegen nu 32.000 euro. Een fiets kostte toen 25 gulden (11,35 euro). Een brood 20 cent (9.1 eurocent), een kilo aardappels 8 cent (3.6 eurocent). Auto’s waren er nauwelijks. Uit het Jaarboekje van de Makelaarsvereniging te Amsterdam van 1930 zijn de prijzen van de via de veiling in 1929 verkochte woningen bekend. Voor een aantal van de toen geveilde woningen is de huidige waarde ingeschat. Ook daaruit blijkt een wereld van verschil. Panden die in 1929 van eigenaar wisselden voor 13.100 gulden (5.945 euro) zijn nu 865.000 euro waard, 146 keer het bedrag dat 80 jaar geleden betaald werd. Een prijsstijging van gemiddeld 6% per jaar. Het kopen van een eigen woning in 1929 was dus een goede zaak. (Nu ligt dat waarschijnlijk niet veel anders. Volgens de recente regionale bevollkingsprognose van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek groeit de Nederlandse bevolking tot 2040 nog met 1 miljoen inwoners naar 17,5 miljoen mensen. Door de concentratie van economische activiteit groeit de bevolking van de Randstad met 1,25 miljoen in deze periode. Daarmee ligt een geweldige bouwopgave in het verschiet, waarvan het nog maar de vraag is of die gerealiseerd gaat worden, terwijl er nu al een tekort aan woningen is in de Randstad.)


18 november 2009

pagina 6 van 7

Aantal afmeldingen als verkocht per week voor 2008 en 2009 250

200

150 tr

100

6-03-2009 AEX onder 200-punten grens ( laagste stand sinds de zomer van 1995)

50

15 -09-2008 Lehman Brothers failiiet

3-10-2008 Nederlandse overheid neemt Fortis over

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

verkopen 2008

verkopen2009

trend 2008

trend 2009

Aantal aanmeldingen en aantal afmeldingen als verkocht of ingetrokken per week voor 2008 en 2009 15 -09-2008 Lehman Brothers failiiet

500

3-10-2008 Nederlandse overheid neemt Fortis over

450 400

6-03-2009 AEX onder 200-punten grens ( laagste stand sinds de zomer van 1995)

350 300 250 200 150 100 50 2008

2009

2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2008-5 2008-6 2008-7 2008-8 2008-9 2008-10 2008-11 2008-12 2008-13 2008-14 2008-15 2008-16 2008-17 2008-18 2008-19 2008-20 2008-21 2008-22 2008-23 2008-24 2008-25 2008-26 2008-27 2008-28 2008-29 2008-30 2008-31 2008-32 2008-33 2008-34 2008-35 2008-36 2008-37 2008-38 2008-39 2008-40 2008-41 2008-42 2008-43 2008-44 2008-45 2008-46 2008-47 2008-48 2008-49 2008-50 2008-51 2008-52 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2009-5 2009-6 2009-7 2009-8 2009-9 2009-10 2009-11 2009-12 2009-13 2009-14 2009-15 2009-16 2009-17 2009-18 2009-19 2009-20 2009-21 2009-22 2009-23 2009-24 2009-25 2009-26 2009-27 2009-28 2009-29 2009-30 2009-31 2009-32 2009-33 2009-34 2009-35 2009-36 2009-37 2009-38 2009-39

0

aanmeldingen

verkocht

ingetrokken

«


18 november 2009

pagina 7 van 7

De kredietcrisis en de Amsterdamse woningmarkt

Recommend Documents