De Duitse woningmarkt
Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden
Waardegroei
Woningen top 5 steden Overige grote steden
Huurgroei
Woningen top 5 steden Overige grote steden
‘15
‘16
‘17
‘18
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Focus op groeiende grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten. • Stedelijke agglomeraties in West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief. • Binnenstedelijke woningprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. • Desondanks is voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf), in enkele markten lijkt een top te zijn bereikt. • Vanwege de beperkte beschikbaarheid van woningprojecten zijn partijen bereid meer risico te nemen (inclusief projectontwikkeling). • Appartementen gericht op kleinere huishoudens (60-80 m2).
Beleggen in internationaal vastgoed
Investeringsklimaat Woningen in de grootste steden van Duitsland staan onder grote belangstelling van investeerders. De Duitse woningmarkt heeft de afgelopen jaren uitstekend gepresteerd. Hoewel de markt wordt gedomineerd door Duitse partijen zijn in toenemende mate ook buitenlandse investeerders op de Duitse woningmarkt actief, ingegeven door de stabiele economische prestaties van het land. Steden als Hamburg en Berlijn genieten de meeste interesse. De sterke urbanisatie zorgt voor een druk op de steden en de vraag naar goede woningobjecten drijft de prijzen omhoog. In 2014 bedroeg het investeringsvolume op de woningmarkt circa € 12 miljard. Voor 2015 wordt een recordbeleggingsvolume verwacht van € 25 miljard waarbij het niveau van het topjaar 2005 wordt overtroffen (€ 18 miljard). De aanvangsrendementen zijn gedaald naar 3,5% - 5,0% voor de beste locaties in de top vijf grootste steden. Voorzichtigheid is echter geboden, de lage rentestanden en de gunstige markt om te kopen, hebben de huizenprijzen flink opgedreven waardoor op lokaal niveau een top lijkt te zijn bereikt. Met de invoering van een maatregel die extreme prijsverhogingen in de toekomst moet tegen gaan, de Mietpreisbremse, probeert de politiek een oververhitting van de markt te voorkomen. Deze Mietpreisbremse vormt voor investeerders vooralsnog geen belemmering om te investeren. Dit neemt niet weg dat deze maatregel op termijn toch negatief kan gaan uitvallen en investeren minder aantrekkelijk wordt.
Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse woningmarkt Bron: MSCI/IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement woningen Duitsland
Totaal rendement All Property NL
10 jaars rente
Risicopremie
Bruto aanvangsrendement 9 8 7 6 %
5 4 3 2 1 0 -1
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths
Weaknesses
Binnen Eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie en om die reden een stabiele waarde voor investeerders.
Lage aanvangsrendementen in het prime segment.
Uitstekende vooruitzichten woningmarkt in de stedelijke agglomeraties.
Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar, schaarste drijft prijzen op.
Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe.
Grote verschillen tussen regio’s onderling, goede research is daarom essentieel.
Opportunities
Threats
Trek naar stad houdt aan. Samen met daling omvang huishoudens wordt de vraag naar woningen extra gestimuleerd.
Regio’s en steden met slechte vooruitzichten.
Scherpe koersdaling euro stimuleert export en draagt met lage olieprijs bij aan economische groei
Onvoldoende aanbod op de woningmarkt om aan de vraag te voldoen, risico op overwaardering lokale woningmarkt.
Gunstig investeringsklimaat vanwege financieringsmogelijkheden.
De invoering van de Mietpreisbremse kan er op termijn voor zorgen dat investeren minder aantrekkelijk wordt.
Beleggen in internationaal vastgoed
Gebruikersmarkt De aantrekkelijkheid van de stad als woonlocatie neemt steeds verder toe. Dit zorgt voor een krimpende bevolking op het platteland maar ook in minder aantrekkelijke steden. Deze minder aantrekkelijke steden bevinden zich deels in het voormalige Oost-Duitsland waar de achterstand ten opzichte van het Westen nog aanzienlijk is. Het zijn vooral de grootstedelijke agglomeraties die een grote aantrekkingskracht uitoefenen op zowel kleine huishoudens als gezinnen. De trek naar de stad in combinatie met de daling van de omvang van huishoudens zorgt voor een stijgende de vraag naar woningen in deze steden. In de grote steden zorgt deze sterke vraag voor een tekort aan beschikbare woningen. Hoewel op veel plekken diverse binnenstedelijke nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd, zullen deze naar verwachting lang niet aan de sterke vraag kunnen voldoen. De woninghuurprijzen en aanvullende huisvestingskosten zijn inmiddels tot recordhoogte gestegen. Dit zet de betaalbaarheid onder druk. Steeds vaker wordt uitgeweken naar goedkopere districten van de grote steden of directe omgeving. Ondanks dat zal de woningmarkt in 2015 goed presteren en zal de sterke vraag naar woningen aanhouden. Dit geldt overigens zowel voor de huursector maar zeker ook voor de koopsector. Een huis kopen wordt steeds meer een aantrekkelijk alternatief voor huren vanwege de lage rentestanden.
Figuur 2 Gebruikersmarkt Bron: MSCI/IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Huur per m2 per jaar Woningen: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Woningen: overige steden (l.a.) Leegstand Woningen: overige steden (r.a.) Leegstand Woningen: grote steden (r.a.) 160
4
140 120
3
80
2
60 40
1
20 0
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
0
%
Euro
100
Trends Trend 1
Urbanisatie neemt verder toe
De stad is ongekend populair. Steeds meer kleine huishoudens maar ook gezinnen kiezen voor de stad als woonlocatie vanwege het economisch belang, de diversiteit aan ontwikkelingsmogelijkheden en de aanwezigheid van voorzieningen. Dit zorgt voor een druk op lokale woningmarkten.
Trend 2 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens De komende jaren zal Duitsland sterk vergrijzen. Vergrijzing wordt als één van de grootste bedreigingen van de Duitse welvaart gezien. Tegelijkertijd daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Beide ontwikkelingen zullen op de lange termijn zorgen voor een verandering in woningmarktgedrag. De impact van de vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens zal regionaal verschillend zijn. Ook de huidige toestroom van immigranten zal van invloed zijn op de Duitse woningmarkt. De verwachting is echter dat immigratie de huidige patronen op de woningmarkt niet ingrijpend zal veranderen en immigranten zich voornamelijk in steden zullen vestigen.
Trend 3 Betaalbaarheid staat onder druk De sterke vraag naar woningen in combinatie met een tekort aan beschikbare huurwoningen heeft de prijzen flink opgedreven. Dit zet de betaalbaarheid van sommige locaties onder druk. Deze plekken worden onbereikbaar voor een aantal doelgroepen, met name voor de laag en midden inkomens.
Trend 4 Buitenlandse partijen krijgen voet aan de grond De Duitse woningmarkt wordt gedomineerd door Duitse en Oostenrijkse investeerders. In toenemende mate weten ook steeds meer buitenlandse investeerders de markt te betreden. Naar verwachting houdt de interesse van buitenlandse partijen aan gezien het stabiele karakter van de markt en de perceptie van Duitsland als safe haven.
Trend 5 Vergroting risicoacceptatie Vanwege de druk op de top 5 steden en de beperkte beschikbaarheid aan woningvastgoedprojecten zijn partijen bereid meer risico te nemen, waarbij ook de mogelijkheden van projectontwikkeling worden verkend. Zodoende worden middelgrote steden ook buiten de grootstedelijke centra aantrekkelijker om te investeren, evenals minder gunstig gelegen delen van een stad.
Beleggen in internationaal vastgoed
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Woningen top 5 steden
3,50%
5,00%
Woningen overige grote steden
4,50%
6,00%
Toelichting De dynamiek op de Duitse woningmarkt is bijzonder groot. Vanwege de goede fundamenten is er ongekend veel interesse in woningbeleggingen in de top vijf steden. Als gevolg daarvan zijn de gemiddelde aanvangsrendementen in deze steden flink gedaald en bewegen deze zich momenteel tussen de 3,5% en 5,0%. Aangezien er een groot tekort is aan huurwoningen gaan investeerders in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Investeerders die een meer opportunistische strategie hanteren, komen zo uit bij de middelgrote steden buiten de grootstedelijke agglomeraties die zich kenmerken door een bovengemiddelde economische en demografische groei. De rendementen liggen hier lager en bewegen zich tussen 4,5% en 6,0%.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP, reëel, Duitsland (l.a.)
Private consumptie, reëel, Duitsland (r.a.)
Besteedbaar inkomen, reëel Duitsland (r.a.)
6
6
4
4
2
2
0
0
-2
-2
-4
-4
-6
-6
-8
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
prognose
prognose
prognose
prognose
%
%
Ontwikkeling huizenprijs index Duitsland (r.a.)
-8
Toelichting Duitsland heeft de sterkste economie van Europa en is dan ook vanzelfsprekend de grootste driver achter de economische groei in de Eurozone. Het land heeft zich na de financiële crisis sterk hersteld en liet vanaf 2009 een aanhoudende economische groei zien. Voorspellingen gaan uit van een groei van 1,7% dit jaar en 2,1% in 2016. De werkloosheid is historisch laag. Hoe de Duitse economie zich verder zal gaan ontwikkelen, hangt in grote mate af van de situatie in Griekenland maar ook de aanhoudende onzekerheden met betrekking tot de groei van de economie in China. Naast de positieve ontwikkeling van de economie zullen ook de consumentenbestedingen gaan toenemen, enerzijds gedreven door de lage olieprijs, anderzijds door een stijging van het inkomen. Hoe de Duitse economie zich verder zal gaan ontwikkelen hangt in grote mate af van de ontwikkelingen in zowel de Eurozone als China. De betaalbaarheid van woningen is daardoor onder druk is komen te staan. De ingezette stijging van het inkomen zorgt er naar verwachting voor dat er meer ruimte komt in het huisvestingsbudget van consumenten.
Beleggen in internationaal vastgoed
Gemiddelde bevolkingsdichtheid Duitsland 2013 naar regio
Legenda aantal inwoners per vierkante kilometer 453,1 - 202,9 202,9 - 908 908 - 407
407 - 182 182 - 82 82 - 37
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Beleggen in internationaal vastgoed
Advies beleggingsstrategie Duitsland biedt goede beleggingsmogelijkheden en geniet grote interesse vanuit investeerders. De Duitse vastgoedmarkt is aantrekkelijk vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en prijzen. De gunstige economische vooruitzichten vertalen zich in een lage werkloosheid, een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook de consumentenbestedingen. De Duitse woningmarkt correleert daarnaast ook nog eens negatief ten opzichte van de Nederlandse woningmarkt. Dat betekent dat Duitse woningen een waardevolle toevoeging zijn in de beleggingsportefeuille van Nederlandse investeerders en zorgen voor een verbetering van het rendement-risicoprofiel. Vanwege de populariteit van Duitse woningen is sinds 2009 een dalende trend waarneembaar in de aanvangsrendementen in vooral de top vijf steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf). Voor nieuwbouwappartementen ligt het gemiddelde aanvangsrendement tussen 3,5% en 5,0%. Desondanks is de internationale interesse voor dit type vastgoed bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en nationale beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen het aanvangsrendement en de lange rente. Daarnaast zien veel buitenlandse investeerders de Duitse woningmarkt als een safe haven vanwege de economische stabiliteit van het land. In vergelijking met andere landen zijn Duitse vastgoedbeleggingen het meest stabiel. Sinds 2010 renderen Duitse woningbeleggingen boven het langjarige gemiddelde. Binnen het land zijn de verschillen echter groot waardoor een goede focus noodzakelijk is. Investeren in lokale kennis is daarbij van groot belang zodat de juiste objecten worden geselecteerd. De grote Duitse steden zijn daarbij het meest aantrekkelijk vanwege de groei van het aantal inwoners en dynamiek op de lange termijn. Hoogstedelijke woonmilieus blijven naar verwachting te maken hebben met een woningschaarste en ondervinden op termijn de hoogste waardeontwikkeling. Door de groei van kleinere huishoudens en een aanhoudende trek van het platteland naar de stad ligt een focus op appartementen met een oppervlakte tussen 60 m2 en 80 m2 het meest voor de hand. Woningvastgoed in de top vijf steden van Duitsland is het hoogst geprijsd en geschikte projecten zijn ook nog eens schaars. Om in te spelen op het flinke tekort aan huurwoningen is het interessant om een
Beleggen in internationaal vastgoed
value add of opportunistische strategie te overwegen. In toenemende mate zijn investeerders dan ook bereid meer risico te nemen - moving up the risk curve. Zodoende is een verschuiving waarneembaar naar middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners gelegen in economisch krachtige regio’s en met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei. Tegelijkertijd komen ook minder gunstig gelegen delen in steden nadrukkelijker in de belangstelling van investeerders te staan. Als gevolg van het beperkte aanbod kan het eveneens interessant zijn om de mogelijkheden van projectontwikkeling te verkennen. Actief assetmanagement is essentieel om zoveel mogelijk waarde aan een woningportefeuille toe te kunnen voegen. Naast het monitoren van de markt betekent dat ook het tijdig verkopen van één of meerdere objecten wanneer daar aanleiding toe is, of waar mogelijk nieuwe objecten aan te kopen, zodat een optimale en goed gestructureerde woningportefeuille ontstaat.
