De Brabantse woningmarkt

De Brabantse woningmarkt Futura 31 oktober 2011 Frits Oevering Kennis & Economisch Onderzoek

De Brabantse woningmarkt

Agenda • Vraag naar woningen

– Regionale variatie in Nederland – Omvang vraag – Koopkracht – Macro – Verstrekkingsvoorwaarden

prijs • Woningaanbod • Vraag x aanbod

– Regionale woningmarkten – Prijsontwikkeling

2

aanbod vraag

Kennis & Economisch Onderzoek

Regionale variatie in Nederland De Brabantse woningmarkt


Voorpaginanieuws

Krimp breidt zich uit als een olievlek Prognose ontwikkeling bevolkingsomvang 2010-2020 inwonertal (NL + 480.000)

regionale groeiverschillen zijn bestendig

100.000 50.000 10.000 -10.000 -50.000 -100.000 groeitempo (NL = +3%) > +4% +3% - +4% +2% - +3% 0% - +2% afname

nu nog weinig invloed, maar krimp rukt op 4


Regionale variatie in binnenlandse migratie

Stemmen met de voeten

5


Ruimtelijk patroon is bepaald niet nieuw

Het midden groeit, de randen krimpen (Prognose) aandeel in bevolking 2015

regionale krimp

2005 1995 1985 1975 1965 1955 1945 0%

20%

Noord- en Zuid-Holland

6

40% Utrecht

60% Halfweg-zone

80%

100% Periferie


De economische basis

Wie niet werkt . . . Economisch belang arbeid in Nederland 2005, 2008 100%

bereikbaarheid werk belangrijke factor achter keuze woonplaats

80%

uitkering of pensioen

60%

student kind, niet werkend

40%

eigen onderneming 20%

arbeid in loondienst

0% personen 7

inkomen personen Kennis & Economisch Onderzoek


Samenscholen loont! Samenhang met regionale banendichtheid 2010 vervoer & opslag handel & reparatie horeca financiële instellingen landbouw & visserij industrie & nutsbedrijven overige dienstverlening overheid & onderwijs delfstoffenwinning bouwnijverheid gezondheidszorg zakelijke dienstverlening omgekeerd arbeidsproductiviteit

theorie en praktijk

samenhang baandichtheid en productiviteit

geen volledig arbeidsinkomen locatiepatroon spreiwerkgeleding genheid (t.o.v. locatie totale werkgelegenheid)

8

concentratie

negatief

positief

bouw, zakelijke diensten, gezondheidszorg (35% banen)

logistiek, handel, horeca, overheid, onderwijs (45% banen)

landbouw, industrie, financiële diensten (20% banen) Kennis & Economisch Onderzoek


Werk zit op een kluitje in de Randstad

9



Regionale variatie woon- en leefklimaat

10



Bereikbaarheid werk

weinig werkregio’s veel woonregio’s 11



Groei en concentratie hangen niet samen

Regionale variatie in banengroei • •

omvang groei => bestendiging regionaal patroon tempo groei => wijziging regionaal patroon

12



Structuur en vestigingsklimaat vestigingsklimaat in drieën nationaal macro-economische structuur afzetmarkt fiscaal regiem wet- en regelgeving regionaal omvang afzetmarkt omvang arbeidsmarkt beschikbaarheid kennis aanwezigheid toeleveranciers woon- en leefklimaat (inter)nationale ligging lokaal bereikbaarheid en parkeren beschikbaarheid bedrijfshuisvesting

13

vestigingsklimaat: factoren buiten onderneming die presteren onderneming beïnvloeden Kennis & Economisch Onderzoek


De regionale levensloop

demografische stagnatie treedt op in perifere en transitieregio’s

14


Omvang woningvraag



Omvang woningvraag

Noord-Brabant niet langer aan kop Samenstelling bevolkingsgroei Noord-Brabant 1990-2008 2005-2008

2000-2004

1995-1999

25%

(Prognose) bevolkingsontwikkeling 1990-1994

20%

-0,2%

15%

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

buitenlandse migratie

binnenlandse migratie

natuurlijke aanwas

ontwikkeling

Noord-Brabant Nederland

10%

5%

0% 45-55 16

55-65

65-75

75-85

85-95

95-05

05-15

15-25


1,0%

Omvang woningvraag

Omslag in West- en NO-Brabant Samenstelling jaarlijkse bevolkingsgroei 1990-2009

Prognose samenstelling jrlks bevolkingsontwikkeling 2010-20

Zuidoost-Noord-Brabant


Overig Noordoost-Noord-brabant

Overig Noordoost-Noord-brabant Nederland

Nederland

Stadsgewest 's-Hertogenbosch

Stadsgewest 's-Hertogenbosch

Midden-Noord-Brabant


West-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

buitenlandse migratie

17

-0,5% 0,0% binnenlandse migratie

0,5% 1,0% natuurlijke aanwas

-0,5% buitenlandse migratie

0,0%

binnenlandse migratie

0,5%

1,0%

natuurlijke aanwas


Omvang woningvraag

Groei woningbehoefte stagneert (Prognose) jaarlijkse ontwikkeling aantal huishoudens Nederland

Prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2010-2020

Zuidoost-NoordBrabant Overig NoordoostNoord-brabant Stadsgewest 'sHertogenbosch Midden-NoordBrabant

Zuidoost-Brabant Overig Noordoost-Brabant Stadsgewest 's-Hertogenbosch Midden-Brabant West-Brabant

21.167 10.062 9.294 14.520 16.783

Noord-Brabant

71.826

West-Noord-Brabant 0,0% 2010-2020 18

0,3%

0,6%

0,9%

1,2%

1,5%

1996-2009 Kennis & Economisch Onderzoek

Omvang woningvraag

Woningtekort gaat afnemen tekort vooral in studentensteden (koopkracht?)

19


Regionale koopkrachtontwikkeling De Brabantse woningmarkt


Regionale koopkrachtontwikkeling

Productiviteit onder druk Arbeidsproductiviteit t.o.v. VS (=100) 1,2

groei in ‘verkeerde’ sectoren

1,1 1 0,9

0,7 0,6 0,5 0,4 1971

1976

1981 VS

1986

1991

Nederland

1996

Japan

2001 EU

koopkracht afhankelijk van • arbeidsproductiviteit • internationale ruilvoeten • (op woningmarkt ook van) financieringsruimte en 21 ondersteuning

2006

Productiviteitsstijing 1995-2009 (1995 = 100)

0,8 Bolgrootte: aantal werkzame personen 2009

180

vervoer nutsbedrijven € 220

160 handel en horeca industrie

140 landbouw

totaal

120

delfstoffenwinning €1214 diensten

zorg

100

bouwnijverheid

overheid

80 €0

€ 40 € 80 Arbeidsproductiviteit per gewerkt uur 2009


€ 120


Ontwikkeling inkomens onder druk? 40.000 30.000

Prognose ontwikkeling werkgelegenheid Nrd-Brabant 2009-2020 € 80.000 overheid

zorg

€ 70.000

20.000

€ 60.000

10.000

€ 50.000

0

€ 40.000

-10.000

€ 30.000

-20.000

€ 20.000 metalektro

-30.000 -40.000 West-Brabant Overig NO-Brabant 22

<==

sectoren ==> Midden-Brabant Zuidoost-Brabant

€ 10.000

€0 Groot-Den Bosch loon per baan Kennis & Economisch Onderzoek


Het arbeidsmarktdilemma

uitgangspunten • huidig inkomen per sector en regio (géén productiviteitswinst) • huidig pendelpatroon • zelfde pendelpatroon in alle sectoren 23



Nog geen krimp op regionale schaal

prognose Noord-Brabant: groeitempo boven gemiddelde

24


Nationale solvabiliteit

Groei op de pof 500%

Omvang schuld per sector als % BBP 2008

400% 188%

52% 58%

300% 114% 200%

96%

89%

60% 78%

67%

101%

104%

100% 108%

113%

Japan

VK

99%

69% 66%

96%

62%

56%

76%

VS

Duitsland

0%

financiële instellingen 25

Nederland huishoudens

bedrijven

overheid


Vraag x aanbod De Brabantse woningmarkt


Regionale woningmarkten

Brabant in 5 woningmarktregio’s

Woningmarktregio’s o.b.v. verhuizingen 2000-9 • • •

24 regio’s gemiddeld 79% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,75% verhuizingen 27


Regionale woningmarkten

Brabant in 9 woningmarktregio’s

Woningmarktregio’s o.b.v. verhuizingen 2000-9 • • •

84 regio’s gemiddeld 71% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,25% van verhuizingen 28


Prijsontwikkeling

Zo stijging, zo daling Ontwikkeling mediane woningprijs 1997-2011 Nederland


de ballon loopt leeg

Noordoost-Noord-Brabant


West-Noord-Brabant -50% 1997-1 t/m 2008-2 29

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2008-2 t/m 2011-3 Kennis & Economisch Onderzoek

Prijsontwikkeling

Hoogtepunt van de markt

30


Betaalbaarheid

Hoogtepunt van de markt

31


Prijsontwikkeling

Dieptepunt van de markt

32


Betaalbaarheid

Dieptepunt van de markt

33


Prijsontwikkeling

Jongste kwartaal

34


Betaalbaarheid

Jongste kwartaal

35


Conclusies De Brabantse woningmarkt



Conclusie: vraag stagneert • toegang tot werkgelegenheid. . .

– sectorstructuur en vestigingsklimaat – Eindhoven en Tilburg • . . . bepaalt via demografische ontwikkeling . . .

– afnemende bevolkingsgroei in Noord-Brabant . . . – . . . en minder dan landelijk • . . . de vraag naar woningen

‒ koopkrachtontwikkeling bouw in Zuidoost- en Midden-Brabant

37


De Brabantse woningmarkt

Recommend Documents