Beweging op de woningmarkt:

Beweging op de woningmarkt: de rol van overheidbeleid

Taco van Hoek Directeur EIB Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

1

Inhoud

Drie vragen • Wat zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt?

• Wat is het beeld in internationaal perspectief?

• Wat is de rol van het overheidsbeleid?

Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

2

Ontwikkelingen woningmarkt

Orderportefeuille woningbouw Maanden werk 10

9

8

7

6

5 j f mam j u s o n d j f mam j u s o n d j f mam j u s o n d j f mam j u s o n d j f mam j u s o n d j f 2008


2009

2010

2011

2012

2013

3


Vergunningen nieuwbouwwoningen 120

x 1.000 woningen

100

80

60

40

20

0 2006

2007

2008

2009

Huurwoningen Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

2010

2011

2012

Koopwoningen 4


Woningbouwproductie 2009-2013 2009

2010

2011

2012

2013

Volumemutatie in % Nieuwbouw

-12,6

-16,5

9,0

-10

-8½

Herstel en verbouw

-11,1

-12,3

7,9

-9

-8

1,4

-1,6

0,5

0

-1½

-9,5

-12,1

6,6

-7½

-6½

Onderhoud Totaal


5


Werkgelegenheid in de bouw 2008

2012

2013

2014

Duizend arbeidsjaren Werknemers

378

336

317

309

Zelfstandigen

97

98

98

98

Uitzend/detachering

20

10

10

11

495

444

425

418

Totaal


6


Werkloosheid 2011 december

2012 december

% uitkeringsgerechtigden uitvoerende bouw < 25 jaar

3

6

25-35 jaar

4

9

35-45 jaar

5

10

45-55 jaar

7

12

55-65 jaar

10

17

6

11

Totaal


7

Internationaal perspectief

Internationale huizenprijsontwikkelingen 115

Index 2008.I=100

110

105

100

95

90

85

80 I

II

III

IV

I

II

2008 Nederland

III

2009 Duitsland


IV

I

II

III

IV

I

2010 België

II

III

2011 Frankrijk

IV

I

II

III

IV

2012

Verenigd Koninkrijk

8


Nieuwbouwproductie woningen 105

Index 2008=100

100 95 90 85 80 75 70 65 2008

2009 Nederland


2010 Europa

2011

2012

2013

Europa excl. Nederland, Spanje, Ierland

9


Internationale hypotheekrentes 6,0

Hypotheekrente 5-10 jaar

5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2004

2005

2006

2007

Nederland


2008 Duitsland

2009 Frankrijk

2010

2011

2012

België

10

Overheidsbeleid

Effecten overheidsbeleid op woningvraag Effect Koopsector: Leenregels starters

negatief

HRA beperken

negatief

Overdrachtsbelasting afschaffen

positief

Huursector: Verhuurdersheffing

negatief

Huurliberalisatie

positief

Eisen WSW / CFV

negatief


11

Overheidsbeleid

Oriëntatie van het beleid bezuinigen

hervormen Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

risico’s beperken 12

Overheidsbeleid

Strenge woonlastennormen: een rationele case? • Betalingsachterstanden: 2 op de 100 • Gedwongen verkopen: 1½ op de 1000 • NHG-declaraties: 2 op de 1000 • Strenge woonlastennormen bovendien niet effectief in voorkomen problemen Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

13

Overheidsbeleid

Loan to value: risico’s liggen rond de start % 120

100

80

60

40

20

0 <25

25-30

30-35


35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60-65

65-70

70-75

>75

14

Overheidsbeleid

Invloed inflatie en aflossing op LTV % 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Vermindering LTV door inflatie


Vermindering LTV door 50% aflossen

Loan to Value

15

Overheidsbeleid

Ontwikkeling hypotheekvormen 1998

2009

Type hypotheek <25

25-35

<25

25-35

Volledig aflossingsvrij

6

6

17

16

Combinatie met aflossingsvrij deel

.

.

26

35

Spaar of belegging

56

57

43

37

Overig

38

37

14

12

Totaal

100

100

100

100


16

Overheidsbeleid

Netto woonquote eigen woningbezitters % van het beschikbaar jaarinkomen 25

20

15

10

5

0 < 25

25-30

30-35


35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60-65

65-70

70-75

17

Overheidsbeleid

Robuuste inkomensperspectieven x 1.000 € 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Mbo 20-24 jaar


Hbo 25-29 jaar

30-34 jaar

Wo 35-39 jaar

18

Overheidsbeleid

Luchtbel?

Reële internationale huizenprijzen

Index 1980=100

400 350 300 250 200 150 100 50 0 1980

1985 Nederland


1990 België

1995

2000 Frankrijk

2005

2010

Verenigd koninkrijk

19

Overheidsbeleid

Effecten woonakkoord: de koopsector • Blokhypotheek biedt kopers nauwelijks voordeel • Nationale hypotheekobligatie succesvol bij rentedaling – verlaging hypotheekrente met 50 basispunten levert jaarlijks 20.000 extra arbeidsjaren op in de bouw • Minder rigide leenregels starters kan herstel woningmarkt versnellen, maar NHG is buitengesloten Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

20

Overheidsbeleid

Effecten woonakkoord: de huursector • Regeerakkoord: fors negatief effect op kasstromen corporaties • Met aanpassingen woonakkoord kan op nationale schaal vanuit extra huuropbrengsten de verhuurdersheffing worden bekostigd • Individuele corporaties zullen wel negatieve effecten ervaren • Toezicht is aangescherpt en zorgt voor aparte negatieve invloeden Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

21

Overheidsbeleid

Effecten op kasstromen corporaties, 2017 Extra huuropbrengst Zittend

Nieuw

Totaal

Heffing

Saldo

Miljoen € in prijzen 2012 Regeerakkoord

565

5

570

1.620

-1.050

Woonakkoord

675

990

1.665

1.260

405

Alleen 4,5% woz + €450

555

640

1.195

1.260

-65

Alleen 5,5% woz + €450

670

1.120

1.790

1.260

195


22

Overheidsbeleid

Autonome ontwikkeling: marktherstel 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2005-2008 Huishoudens


2009-2013

2014-2017

Woningvoorraad

23

Overheidsbeleid

Meer ruimte voor starters stimuleert doorstroming Verhogen kredietruimte voor starters

Gerantsoeneerde starters Starterswoningen Overige starters Laag middensegment

Prijsstabilisatie

Hoog middensegment

Hoog segment


24

Overheidsbeleid

Hoe brengen we de woningmarkt vanuit beleid in beweging? • Extreme risicoaversie afschudden – doorgeschoten leenregels voor starters aanpassen – investeringsruimte corporaties herstellen vanuit toezicht • Sturen op een goed functionerende hypotheekmarkt – plan voor de nationale hypotheekobligatie uitvoeren – concurrentie op de hypotheekmarkt stimuleren (NMa) • Liberalisering huursector doorzetten Grip op vermogen – Utrecht, 19 april 2013

25

Beweging op de woningmarkt:

Recommend Documents