Starters op de woningmarkt Dirk Brounen & Peter Neuteboom RSM Erasmus University Woningmarket Expertise Centrum (WEC)
De woningmarkt is al jaren een zeer populair gespreksonderwerp. Huiseigenaren pronken graag met hun papieren winsten die zij de afgelopen jaren moeiteloos hebben opgebouwd. Maar terwijl eigenaren genieten van deze welvaartsaanwas, klagen starters steeds vaker over het gebrek aan betaalbare woningen en de lange wachtlijsten voor het alternatief, de goedkope huurwoning. De positie van starters lijkt steeds benarder te worden, banken worden voorzichtig en beleidsmakers zoeken naar oplossingen. Hieronder leest u een bondige samenvatting van onze starters-studie waarin wij de feiten laten spreken, het uitgebreide engelstalige onderzoeksverslag is gratis verkrijgbaar via onze website, www.rsm.nl/wec. De instroom van starters is van vitaal belang voor de gezondheid van de algehele woningmarkt. Starters stimuleren immers de doorstroming op de markt door de onderkant van de woningmarkt te voorzien van de benodigde liquiditeit. Uit cijfers van het Ministerie van VROM blijkt dat in het jaar 2002 starters bij maar liefst vier van de tien woningtransacties betrokken waren. Wanneer de vraag vanuit deze doelgroep weg zou vallen heeft dat grote gevolgen voor alle segmenten van de woningmarkt. In onze studie is de positie van starters op de Nederlandse koopwoningmarkt op feiten onderzocht. Wij starten met een korte bestudering van de karakteristieken van starters door de jaren heen en vergelijken die met andere groepen binnen de woningmarkt. Daarna voeren wij een studie uit die zich zal toeleggen op drie thema’s: de betaalbaarheid, de toegankelijkheid en de waarschijnlijkheid. Het gehele onderzoek is gebaseerd op unieke gegevens uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) dat sinds 1965 periodiek door het Ministerie van VROM wordt georganiseerd. Het WBO is, met ruim 75 duizend respondenten in 2002, één van de omvangrijkste steekproefonderzoeken in Nederland. Het geeft inzicht in de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen en het verhuisgedrag.
De Nederlandse Woningmarkt en haar bewoners De Nederlandse woningmarkt is een complex systeem waarin momenteel ruim 7 milioen huishoudens hun thuis vinden. Door de jaren heen is de samenstelling van deze woningmarkt echter aanzienlijk veranderd. In Tabel 1 schetsen wij deze structuur en maken daarbij een onderscheid tussen kopers en huurders. Verder onderscheiden wij binnen beide groepen weer verschillende categoriën; zoals de verhuizers, zittenblijvers en de starters. De verhouding tussen de kopers versus het totaal, het eigenwoningbezit dus, is sinds 1985 gestegen van 42% tot ruim 52% in 2002. Jaarlijks veranderen binnen de koopmarkt tussen de 15 en 20% van de woningen van eigenaar. Bij 60% van deze transacties in 1985 waren starters betrokken, terwijl dit percentage in 2002 is gedaald tot 46%. Andersgezegd, terwijl het aantal kopers en dus verhuizers jaarlijks groeide, nam het aantal starters op de koopwoningmarkt geleidelijk af. Dit kan vele oorzaken hebben, in het vervolg van dit onderzoek bestuderen wij er verschillende. Belangrijk is dat wij ons met name richten op de factoren die een rol spelen bij het al dan niet kunnen starten op de koopwoningmarkt. De krimp in het totale aantal starters, zowel in de huur- als in de koopmarkt, kan evenwel een gevolg zijn van de vergrijzing van de samenleving, waardoor het aantal jonge huishoudens krimpt en dus ook op de startersmarkt in kleinere getalen opereert.
Tabel 1: De Nederlandse Woningmarkt, de groepen over de jaren heen 1985 1995 Kopers Huurders Kopers Huurders Totaal 2.282.230 3.167.912 2.886.603 3.420.077
Blijvers Verhuizers
2002 Kopers Huurders 3.619.317 3.310.344
1.808.277
1.999.814
2.459.848
2.591.941
3.084.250
2.616.789
(79%)
(63%)
(85%)
(76%)
(85%)
(79%)
185.084
816.417
145.834
404.105
288.649
499.417
(8%)
(26%)
(5%)
(12%)
(8%)
Waarvan wil kopen ipv huren
67.086
54.769
(2%)
(2%)
(2%)
Starter - koop
288.869
280.921
246.418
Waarvan exhuurder
195.500
166.631
179.900
(9%)
(6%)
(2%)
(13%)
(10%)
(15%)
55.843
(7%)
Starter - huur
351.681
424.031
(11%)
(12%)
194.139 (6%)
Waarvan wil kopen ipv huren
46.941
77.391
29.358
(2%) (2%) (1%) De percentages die tussen haakjes staan weergegeven hebben betrekking op het totaal van de groep kopers of huurders. Bron: WBO, WEC
Starters; betaalbaarheid van de koopwoningmarkt Om de positie van starters op de koopwoningmarkt te kunnen bestuderen is het van belang om eerst even stil te staan bij de starters zelf. Wie zijn deze starters en hoe zien zij eruit? In tabel 2 geven wij een aantal kenmerken van starters weer en zetten die af tegen twee andere groepen binnen de woningmarkt, te weten de huizenbezitters – de gevestigde groep die al jaren een koophuis bewoont – en de aspirant starters – de huidige huurders die aangeven op korte termijn te willen kopen. Geheel in lijn met alle verwachtingen laten onze resultaten zien dat starters jong zijn vergeleken bij de reeds gevestigde huizenbezitters. Aspirant kopers blijken gemiddeld genomen ouder te zijn dan de daadwerkelijke starters. De gemiddelde leeftijd van de starters in onze steekproef steeg slechts marginaal van 28 jaar in 1985 tot 29 jaar in 2002. Dit duidt erop dat starters de aankoop van hun eerste huis niet steeds verder hebben uitgesteld in hun levenspad. Het nominale besteedbare maandinkomen van starters is door de jaren heen minder hard gestegen dan dat van de reeds gevestigde huizenbezitters (een jaarlijkse stijging van 1.7% versus 2.7%). Aangezien de prijzen van vrijwel alle woningen gedurende de onderzoeksperiode ruim zijn verdriedubbeld, is een betrekkelijk zwakke inkomensstijging een eerste indicatie voor een verzwakkende positie van starters. Voor alle groepen binnen de woningmarkt is echter in de tussentijd de hypotheerente aanzienlijk gedaald, waardoor steeds grotere leningen konden worden afgesloten. Deze groei van de leningen blijkt ook uit de stijgende lening-inkomens ratio van 3.3 in 1985 tot bijna 6.5 in 2002. Met andere woorden in 2002 leende de gemiddelde starter ruim zes maal zijn/haar salaris om de eerste woning te kunnen kopen. Om de netto effecten van deze financiële trends op waarde te kunnen schatten, bestuderen wij de betaalbaarheid van woningen voor elke groep binnen de woningmarkt. Hierbij maken wij gebruik van de woonquote, welke de netto woonlasten deelt door het besteedbare huishoudinkomen. De netto woonlasten bevatten voor huurders ook eventuele subisidies en voor kopers zijn de effecten van de renteaftrek en aanvullende kosten (zoals OZB en overdrachtsbelasting) expliciet opgenomen. Deze woonquote is voor starters gestegen van minder dan 14% in 1985 tot ruim 23% in 2002. Met andere woorden, het kostenopdrijvende effect van de huizenprijsstijgingen weegt zwaarder dan het vermilderende effect van inkomensstijging en de daling van de rentestand.
Starters moeten tegenwoordig aanzienlijk meer van hun inkomen besteden aan ‘wonen’ zowel in de koop- als in huurmarkt. Tabel 2: Starters, achtergronden en betaalbaarheid
1985
1995
2002
Huizenbezitter
Staretr
Aspirant starter
Huizenbezitter
Staretr
Aspirant starter
Huizenbezitter
Staretr
Aspirant starter
50
28
32
50
29
33
51
29
32
Maandinkomen
1.798
1.782
1.895
2.210
2.142
1.999
2.903
2.399
2.329
% single
14%
20%
22%
15%
27%
26%
17%
40%
43%
Huizenprijs
70K
57K
64K
102K
85K
91K
254K
173K
195K
Lening/inkomen
2.5
3.3
3.7
4.3
3.9
6.5
Woonquote
13%
14%
17%
19%
16%
23%
Leeftijd
17%
19%
20%
Naast de stijging van de gemiddelde financiële druk op het huishoudboekje van starters, zien we ook dat een steeds groter deel van de starters zich in de financiële gevarenzone begeeft. Figuur 1 laat zien hoe groot (relatief) de groepen zijn die door de aankoop van hun eerste woning met minder dan 20%, met minder dan 35% en tot slot met meer dan 35% van hun inkomen financieren. De laatste categorie, die ruim een derde deel van hun inkomen verwoont, vormt een zeer kwetsbare groep die bij elke financiële tegenslag in de problemen kan geraken. Deze kwetsbare groep is tegenwoordig aanzienlijk groter dan in het verleden. Figuur 1: Verdeling van woonquote categoriën onder starters 100%
< 0.20 < 0.35
83%
>= 0.35
67% 50% 33% 17% 0% 1985
1995
2002
Starters; toegankelijkheid van de koopwoningmarkt De voorgaande analyse richt zich uitlsuitend op de financiën van de starters en onderzoekt als het ware in hoeverre de middelen bestaan om de vraag naar woningen te kunnen realiseren. Maar naast vraag is het startersvraagstuk ook een kwestie van aanbod. Hoeveel geschikte Figuur 2: toegankelijkheid van woningmarkten starterswoningen bestaan er binnen het eigen (donker is laag) woningmarktgebied? Is er wel voldoende betaalbaar aanbod? Deze vragen hebben wij middels twee instrumenten beantwoord. Allereerst hebben wij een toegankelijkheidsindicator berekend, waarbij wij binnen elk woningmarktgebied het aantal voor starters betaalbare woningen delen door alle te koop staande woningen. In sommige gebieden is dit percentage laag en is er dus betrekkelijk weinig keuze voor de starter, terwijl in goedkopere regio’s zoals het noorden en Zeeland, dit percentage hoger ligt. Figuur 2 toont per woningmarktgebied in kleur de resultaten, waarbij een donkere kleur staan voor een moeilijk toegankelijke woningmarkt. Naast de portie van de markt die betaalbaar is, meten wij ook de concurrentie waarmee starters worden geconfronteerd. Daarvoor hanteren wij de concurrentie indicator. Hierbij tellen wij het aantal starters in de woningmarkt dat financieel in staat is om het zelfde object te kunnen aankopen. Met andere woorden, we meten het aantal potentiële kapers Figuur 3: concurrentie op startersmarkt op de kust. Ook de uitkomsten van deze (donker is hoog) berekeningen hebben wij per woningmarktgebied grafisch weergegeven en wel in figuur 3. Hier geldt dat een donkere kleur staat voor een gebied waarin veel concurrentie aanwezig is. Voor de goede orde, deze maatstaf meet meer dan enkel het aantal starters in een gebied, het is tevens een functie van het aantal betaalbare woningen dat daadwerkelijk te koop staat. Een donkere kleur kan derhalve duiden op veel starters in een gebied, maar kan ook veroorzaakt worden door een relatief klein aantal betaalbare woningen dat in een gebied daadwerkelijk te koop staat. Kortom, bezien vanuit toegankelijkheid is de positie van starters zeer verschillend per woningmarktgebied. In regio’s als het noorden zijn veel van de woningen betaalbaar en liggen weinig kapers op de kust, terwijl in regio’s zoals Nijmegen weinig betaalbare starterswoningen bestaan en veel kandidaten in de markt aanwezig zijn.
Starters, de waarschijnlijkheid van kopen Tot slot hebben wij in onze analyse studie gedaan naar de omstandigheden die ervoor zorgen dat het eene huishouden dat wil starten op de koopmarkt wel slaagt en het andere niet. Hiervoor hebben wij de aspirant starters vergeleken met de starters en hebben middels meervoudige regressie analyse voor verschillende momenten (1985, 1995, 2002) bestudeerd welke karakteristieken bijdragen aan de kans om daadwerkelijk als koper te eindigen. Tabel 3 vat de meest relevante uitkomsten hiervan samen. Tabel 3: De kansratio van kopen versus niet kopen 1985
Kansratio 1995
2002
0.273 0.406 9.025
0.439 0.648 3.511
0.473 1.000 2.113
Huishoudsamenstelling Single Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen
1.019 1.045 0.940
1.669 0.939 0.638
0.936 0.702 1.522
Inkomen < 1.725 1.725 – 2.483 2.483 – 3.283 > 3.283
1.110 1.235 1.132 0.645
0.207 0.547 0.665 13.250
0.443 0.626 0.900 4.007
Regio’s Noord Oost West Zuid
0.502 0.821 1.370 1.770
0.868 0.961 1.696 0.706
0.877 1.474 2.578 0.300
Huizenprijzen < 100.000 100.000 – 150.000 150.000 – 200.000 > 200.000
2.614 1.216 1.308 0.241
1.354 0.535 0.511 2.705
4.482 2.680 1.074 0.078
Leeftijd 18-24 25-34 35-44
Duidelijk is dat de kans van slagen als starter toeneemt met inkomen en leeftijd. Grootheden die doorgaans hand in hand gaan. Verder blijkt dat de kans op koop groter is bij de goedkopere woningen en in het westen van het land. Daarnaast blijkt dat invloed van deze factoren door de tijd varieert. Zo groeit de invloed van het prijspeil en regio’s door de jaren heen, maar wordt het belang van inkomen kleiner. Al met al laat ons onderzoek zien dat starters vergeleken met het gemiddelde Nederlandse huishouden kan worden gekenschetst als een jong, steeds vaker single huishouden met een modaal inkomen, een woning van ongeveer 175 duizend euro en een grote hypoteek, waarmee 24% van het besteedbare inkomen wordt verwoond. Door de jaren heen hebben starters steeds dieper in de buidel moeten tasten voor de aankoop van hun droomhuis, en zijn steeds minder woningen betaalbaar geraakt binnen de eigen woningmarkt en zal met steeds meer collega starters de concureentie worden aangegaan per betaalbare woning. Inkomen is daarbij van groot maar tevens krimpend belang. De regio en de prijscategorie zijn steeds bepalender bij de kans van slagen.
Het Woningmarkt Expertise Centrum Het WEC is een onderzoeksorganisatie met als enige doel de Nederlandse woningmarkt te voorzien van een constante stroom aan objectief, bruikbaar wetenschappelijk onderzoek. Het WEC is opgericht op 1 januari 2006 door RSM Erasmus University en functioneert als een netwerkorganisatie waarin onderzoekers van andere instellingen kunnen inhaken. In haar onderzoek werkt het onderzoeksteam van WEC samen met onderzoekers van De Nederlandsche Bank (DNB) en het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeleid (VROM). Onze centrale doelstelling kan worden onderverdeeld in een viertal kernpunten: Het verrichten van periodiek en praktisch onderzoek Naast het praktische onderzoek zal er ook aandacht worden geschonken aan meer fundamentele kwesties die niet door de actualiteit worden bepaald. In deze categorie zal gestreefd worden naar het niveau van de Amerikaanse woningmarktwetenschap. Het verrichten van fundamenteel onderzoek Naast het praktische onderzoek zal er ook aandacht worden geschonken aan meer fundamentele kwesties die niet door de actualiteit worden bepaald. In deze categorie zal gestreefd worden naar het niveau van de Amerikaanse woningmarktwetenschap. Het organiseren van WEC-seminars Om alle betrokkenen op de hoogte te houden van de nieuwste stand van zaken, inzake bovenstaande doelstellingen, zal een nieuwe traditie van seminars worden gestart. Het ontwikkelen van een interactieve WEC-website Om de zichtbaarheid van het WEC op continue basis te garanderen, zal deze website regelmatig uitkomsten verspreiden. Binnen RSM Erasmus bestaat het WEC onderzoeksteam momenteel uit: Dr. Dirk Brounen Dirk Brounen is als universitair hoofddocent actief op het gebied van vastgoedbeleggingen. Daarbij onderzoekt hij zowel direkte als indirekte beleggingsvormen in binnen- en buitenland. Verder verzorgd hij als universitair hoofddocent diverse vastgoedgerelateerde vakken aan de Erasmus Universiteit. Zijn onderzoek is ondermeer gepubliceerd in Real Estate Economics, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Journal of Banking and Finance, Financial Management en Journal of Portfolio Management.
Drs. Peter Neuteboom Peter Neuteboom is als senior woningmarkt onderzoeker actief op het gebied onderzoek naar financiering van met name de eigen woningsector in Nederland in een vergelijkend Europees perspectief. Zo heeft hij onderzoek verricht naar de kosten en risico’s van hypotheken voor eigenaar-bewoners op een eenduidige manier te vergelijken. Zijn onderzoek is ondermeer gepubliceerd in Housing Studies, Journal of Housing and the Built Environment en European Journal of Housing Policy.
Meer informatie over ons en onze activiteiten is te vinden op onze website: www.rsm.nl/wec
