goedkope bouwconcepten voor starters op de woningmarkt

analyse woon- en bouwtechnische kwaliteit

goedkope bouwconcepten voor starters op de woningmarkt

V2B0 Advies Rijksstraatweg 269, 3956 CP LEERSUM telefoon: 0343-469929 fax: 0343-469977 [email protected]

project dossier rapportnummer datum laatst gewijzigd

: : : : :

analyse kwaliteit startersconcepten 0557-01 05833/1 12 december 2005 20 december 2005

status versie auteurs bijdrage

: : : :

eindrapport 02 ir. J.H. van der Veek / ir. S.A. Verkroost -

opdrachtgever

:

contactpersonen

:

Provincie Gelderland dienst Ruimte, Economie en Welzijn E.A. Rot, P.J.M. Stein, C.L. van Gulyk

V2BO Advies

INHOUD 1

Inleiding.............................................................................................................................................3

1.1 1.2 1.3 1.4

Vraagstelling....................................................................................................................................................... 3 Nadere uitwerking van enkele begrippen...................................................................................................... 3 Werkwijze ........................................................................................................................................................... 4 Leeswijzer ........................................................................................................................................................... 5

2

Projecten en referenties ...................................................................................................................6

2.1 2.2

Onderzochte planconcepten............................................................................................................................. 6 Referenties .......................................................................................................................................................... 8

3

Toetsingsresulaten analyse kwaliteit .........................................................................................10

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3

3.5

Beoordeling stedenbouwkundige kwaliteit ................................................................................................ 10 Typologie....................................................................................................................................................... 10 Verkaveling .................................................................................................................................................. 11 blokopbouw .................................................................................................................................................. 11 Beoordeling woontechnische kwaliteit ......................................................................................................... 12 Oppervlakte en inhoud ............................................................................................................................... 12 Ruimtegebruik.............................................................................................................................................. 13 Functionaliteit............................................................................................................................................... 13 Flexibiliteit..................................................................................................................................................... 14 Beoordeling bouwtechnische kwaliteit ......................................................................................................... 15 Bouwconstructie........................................................................................................................................... 15 Buitenschil..................................................................................................................................................... 16 Installaties ..................................................................................................................................................... 16 Afwerking en inrichting .............................................................................................................................. 17 Beoordeling esthetische kwaliteit .................................................................................................................. 17 Conclusies kwaliteit startersconcepten ......................................................................................................... 18

4

Kosten en expoitatie.......................................................................................................................19

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3

Gecorrigeerde kosten....................................................................................................................................... 19 Exploitatieperspectief ...................................................................................................................................... 20 Onderhoud.................................................................................................................................................... 20 Levensduur ................................................................................................................................................... 20 Tot slot............................................................................................................................................................... 21

3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4

3.4

BIJLAGEN A kenmerken onderzochte planconcepten B woonprogramma’s en functiegebieden C bouwtechnische uitgangspunten

0557-01 / analyse startersconcepten

2

V2BO Advies

1

INLEIDING

1.1

Vraagstelling Binnen het woningbouwbeleid van de Provincie Gelderland gaat speciale aandacht uit naar het realiseren van goedkope nieuwbouwwoningen voor starters op de woningmarkt. Het gaat dan om huurwoningen met een aanvangshuur die niet uitgaat boven de huursubsidiegrens van € 605,- per maand dan wel koopwoningen met een vrij op naam prijs tot € 160.000. Ondanks diverse initiatieven en voorlichtingsactiviteiten van de zijde van de provincie, blijkt dat gemeenten en woningbouwverenigingen in het algemeen terughoudend zijn bij het realiseren van nieuwbouwwoningen binnen dit marktsegment. Dit ligt niet aan het aanbod. Projectontwikkelaars, aannemers en architecten presenteren regelmatig brochures met ideeën en concepten voor bouwprojecten die lijken te voldoen aan de hierboven gestelde criteria. Uit een kleinschalige enquête die eerder dit jaar werd uitgevoerd in opdracht van de dienst Ruimte, Economie en Welzijn (REW) van de Provincie kwam naar voren dat de terughoudendheid vooral te maken heeft met de vrees dat de kwaliteit/kosten verhouding van dit soort goedkope woningen onder de maat is gezien. Men denkt dat de kwaliteitsmaatstaven die met name voor langdurige exploitatie noodzakelijk zijn niet worden gehaald. Bovendien bestaat de vrees dat aan het aangeboden kostenniveau beperkende voorwaarden zijn verbonden. Aanbieders van concepten voor starterswoningen zijn daarentegen van mening dat zij de gewenste kwaliteit wel degelijk kunnen leveren. Mede vanwege deze steeds terugkerende discussies over kwaliteit en kosten komt de bouw van goedkope nieuwbouwwoningen onvoldoende van de grond. Vanwege onvoldoende aanbod op de nieuwbouwmarkt dreigen de laagste inkomensgroepen buiten de boot te vallen. De dienst REW wil door een globale vergelijkende analyse (quick-scan) van diverse nieuwbouwplannen meer inzicht verwerven in de kwaliteit van aangeboden concepten. Aan V2BO Advies is gevraagd een verkennende kwaliteitsanalyse uit te voeren waarbij in totaal twaalf woningbouwconcepten van verschillende aanbieders zijn doorgelicht. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de uitkomsten van de plananalyses. Het gaat in deze rapportage met name om de vraag of de aangeboden plannen binnen dit marktsegment in algemene zin over ‘voldoende’ functionele en bouwkundige kwaliteit beschikken. De Provincie is voornemens de resultaten van de analyse in de discussies met initiatiefnemers voor nieuwbouwplannen aan de orde te stellen.

1.2

Nadere uitwerking van enkele begrippen De samenstelling en de woonwensen van een huishouden dat zich als huurder of koper voor het eerst aanmeldt op de woningmarkt, is niet eenduidig te definiëren. Bij een ‘starter’ kan het gaan om een eenpersoonshuishouden – bijvoorbeeld een student – die voor een zeer beperkt huisvestingsbudget onderdak zoekt maar het kan ook gaan om een tweepersoonshuishouden of een gezin met een (aankomend) kind die een zelfstandige woning zoekt. De verscheidenheid aan denkbare woonprogramma’s zien we terug in de aangeboden woonconcepten. Om te voorkomen dat appels en peren worden vergeleken – met name als het gaat om een beoordeling van de functionele kwaliteit – zijn ter onderbouwing van de analyse een aantal referenties omschreven.


3

V2BO Advies

Deze zijn gebaseerd op een functionele uitwerking van woonactiviteiten van diverse huishoudenstypen die onder het begrip ‘starter’ kunnen vallen. In hoofdstuk 2 zijn deze referenties nader uitgewerkt. Hier volstaan we met begripsafbakening. Onder een starter verstaan we in het kader van deze studie een huishouden dat op zoek is naar zelfstandige huisvesting op de woningmarkt in zowel de koop als de huursector. De woning moet voldoen aan de hiervoor gestelde financiële randvoorwaarden. Wat betreft het woonprogramma gaat we uit van een woning met minimaal twee of drie (afhankelijk van het huishoudenstype) verblijfsruimten. Zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen vallen binnen het kader waarbij het accent ligt op de eerste categorie. Vastgesteld moet worden dat ‘kwaliteit’ een rekbaar en veelzijdig begrip is. Vaak wordt kwaliteit gedefinieerd als ‘geschiktheid voor gebruik’ waarbij het accent meestal uitgaat naar goede eigenschappen. Wat daaronder precies wordt verstaan uiterst tijdgebonden. Opvattingen over hygiëne, comfort, privacy, veiligheid zijn continue aan veranderingen onderhevig en daarmee ook de eisen die aan woningen worden gesteld. Verder heeft de invulling van kwaliteit te maken met het oogmerk van verschillende partijen. Een bewoner kijkt vaak anders aan tegen de kwaliteit van een woning dan bijvoorbeeld een architect of een beheerder. Voor de analyse hanteren we als uitgangspunt dat woningontwerpen primair worden beoordeeld op de gangbare kwaliteitsopvattingen van dit moment. De hedendaagse bouwvoorschriften zijn daarbij het vertrekpunt. Ook uitspraken over exploitatie en levensduur moeten worden gezien vanuit een hedendaagse visie, waarbij niet is uit te sluiten dat bij veranderde marktverhoudingen de kwaliteiten van een woning op termijn anders wordt beoordeeld. Verder kijken we in de analyse vooral door de bril van de ontwikkelde partij (gemeente, corporatie).

1.3

Werkwijze Gevraagd is inzicht te geven in de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van een twaalftal startersconcepten. Bij de start van het project was door dienst REW van de Provincie Gelderland al een (voor)selectie gemaakt van concepten die in het kader van dit onderzoek aan bod zouden komen. Het gaat vooral om plannen en concepten die ter informatie zijn aangeboden aan medewerkers van de Provincie en daarmee in het dossier terecht zijn gekomen. In overleg met de begeleiders zijn enkele andere bekende concepten aan de lijst toegevoegd. Benadrukt dient te worden dat het bestand van plannen daarmee volstrekt a-select tot stand is gekomen. De plannen en concepten geven een (niet volledig) beeld van verschillende initiatieven die her en der worden aangeboden. Het gaat daarbij niet in alle gevallen om daadwerkelijk gerealiseerde projecten maar ook om ‘papieren’ ideeën. De aanbieders van de dossiers zijn telefonisch benaderd voor medewerking en gevraagd voor het meest representatieve woningtype een vragenlijst in te vullen en de gegevens in het dossier te actualiseren en te completeren volgens een vooraf vastgesteld documentatieformat. De informatie is gestructureerd naar vier invalshoeken: – algemene plangegevens; – verkaveling en woningontwerp; – bouwtechnische kwaliteit; – kosten en exploitatie.


4

V2BO Advies

Algemene plangegevens zijn bijvoorbeeld de naam van de aanbieder, stadium van planontwikkeling, gerealiseerde projecten en vastleggen van projecteigenschappen (tekeningen en technische omschrijving). Verder is gevraagd opgave te doen van de voorbereidings- en bouwtijd. In het tweede onderdeel wordt ingegaan op de stedenbouwkundige aspecten zoals verkavelingsvorm en bouwstroom en op de kenmerken van het woningontwerp, zoals inhoud en vloeroppervlakte. Verder is gevraagd gegevens aan te reiken die nodig zijn voor de beoordeling van de bouwtechnische kwaliteit. Enerzijds is dit van belang om vast te kunnen stellen welke componenten wel en niet in (de kosten van) het aangeboden planconcept zijn meegenomen, bijvoorbeeld in hoeverre is rekening gehouden met een onderheide fundering en welke vaste inrichting wordt aangeboden in keuken en badkamer. Verder willen we daarmee inzicht verkrijgen in de technische kwaliteit van diverse componenten. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar het casco van de woning en in mindere mate op de afwerking en de installaties. Bij gegevens over kosten en exploitatie gaat het vooral om het vastleggen en globaal controleren van gegevens met betrekking tot de stichtingskosten. Hiervoor hanteren we voor alle plannen een vast stramien (directe bouwkosten, opslagen, bijkomende kosten en grondkosten). Belangrijk is te voorkomen dat appels met peren worden vergeleken, zowel in de bouwtechnische kwaliteit of in de opgaven en ramingen voor grond en bijkomende kosten. Per dossier is bij de aanbieders éénmaal een schriftelijk verzoek om extra informatie uitgezet. Ondanks de medewerking die is verleend moeten we toch constateren dat het moeilijk bleek om alle plangegevens daarmee op een vergelijkbaar niveau te krijgen. Dit houdt in dat op sommige aspecten geen volledige analyse van het plan kon worden uitgevoerd omdat de geleverde informatie onduidelijk was of geheel ontbrak. Kern van de plananalyse is het afzetten van de gegevens voor diverse kwaliteitsitems tegen de uitgangspunten die zijn verankerd zijn in de referentiekwaliteit. Deels gaat het om objectief meetbare gegevens zoals m2 gebruiksoppervlakte – deels om metingen die minder objectief zijn vast te stellen zoals de mate van flexibiliteit van de woningindeling. Per aspect is vooraf aangeven wat de grondslag is voor de beoordeling, met andere woorden van welke referentiekwaliteit wordt uitgegaan. In deze rapportage zijn deze per onderdeel nader uitgewerkt. Aan de hand van meetcriteria zijn per plan conclusies over de kwaliteit getrokken door per aspect een score te bepalen. De scores per plan zijn uitgewerkt in een kwaliteitsprofiel. In deze rapportage gaan we in op de onderscheiden aspecten en laten we zien hoe de onderzochte concepten op dat onderdeel scoren.

1.4

Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de hoofdkenmerken van de onderzochten planconcepten. Verder wordt een verband gelegd tussen de planconcepten en de referenties voor woonprogramma’s. In hoofdstuk 3 worden de toetsingsresultaten gepresenteerd voor wat betreft de kwalitatieve aspecten. Hoofdstuk 4 gaat enerzijds in op de kostenopstellingen van de aanbiedingen en de correcties die zijn toegepast om de plannen enigszins vergelijkbaar te maken. Verder wordt op basis van de uitkomsten van de kwalitatieve analyse het exploitatieperspectief geschetst.


5

V2BO Advies

2

PROJECTEN EN REFERENTIES

2.1

Onderzochte planconcepten In totaal zijn twaalf concepten voor starterswoningen verzameld en geanalyseerd. Het gaat om de onderstaande planconcepten en aanbieders (in alfabetische volgorde). In de laatste kolom is aangegeven tot welk woonprogramma de afzonderlijke planconcepten zijn gerekend (zie hiervoor paragraaf 2.2.: referenties). tabel 2.1 aanbieder

aanbieders, conceptnamen en groottecategorie conceptnaam

Architektengroep Gelderland BAM Bimo Bouw Flexline BV FP-projects Kalliste Klaassen Groep Nijhuis Bouw Slokker Tekton Projectontwikkeling BV Timpaan Vivend

Betaalbaar Wonen Starterswoning Bimeco Flexline Futura SOM-N Florijn Casa Vita Trento Starterswoning Betaalbaar Wonen Verandawoning Starterswoning

woonprogramma

B B B A C B A C C B A B

Binnen het aanbod van deze startersconcepten zijn er verschillende thema’s te onderscheiden waarmee geprobeerd wordt te komen tot betaalbare woningbouw. We onderscheiden daarbij de volgende thema’s: − vergaande prefabricage; − compacte verkaveling; − slimme seriematige bouw; − beperking vloeroppervlakte; − weglaten toeters en bellen. a.

vergaande prefabricage Vier van de planconcepten zijn te kwalificeren als vormen van industriële bouw, namelijk: − SOM-N; − Flexline; − Casa Vita; − starterswoning Slokker. De uitwerkingsvormen zijn echter zeer verschillend. SOM-N is een systeem dat wordt aangeduid als segmentenbouw. De woning wordt in gestandaardiseerde betonnen segmenten geprefabriceerd, waarbij plafond, wanden en vloer zijn tot een eenheid zijn samengesteld. De aangevoerde segmenten kunnen binnen zeer korte tijd op de bouwplaats worden samengesteld tot een woning. Flexline gaat verder: een woning wordt in zijn geheel geprefabriceerd. De afmetingen zijn afgestemd op maximale maten die nog over de weg vervoerbaar zijn. Casa Vita gaat uit van


6

V2BO Advies

prefabricage van lichte bouwelementen (vloeren, geveldelen etc.) binnen een modulair bouwsysteem uitgaande van stramienen van 4,8 x 4,8 m. Ook Slokker werkt met grootschalige geprefabriceerde elementen die op de bouwplaats worden geassembleerd. Kostenbesparing wordt bij deze invalshoek vooral bereikt door optimalisering van ontwerp, techniek en bouwproces. Bouwelementen worden in de fabriek onder beheerste omstandigheden samengesteld. De uitvoeringstijd op de bouwplaats wordt zo veel mogelijk teruggebracht (een van de concepten gaat uit van 3 werkbare dagen uitvoeringstijd per woning). Daar staat tegenover dat de ontwikkelingsen werkvoorbereiding meer tijd in beslag neemt. Is het systeem eenmaal uitontwikkeld dan dient gewerkt te worden binnen het bouwsysteem en kan slechts gekozen worden uit de standaardoplossingen en detaillering. Industriële voorbereiding stelt vanwege de forse voorinvesteringen die nodig zijn zekere eisen aan de productiecapaciteit. Naarmate gewerkt wordt met grotere elementen en componenten nemen de mogelijkheden tot variatie in het ontwerp meestal af. De kant en klare woning van Flexline is wat betreft afmetingen min of meer gefixeerd – terwijl het ontwerp gebaseerd op modulaire prefabricage van lichte bouwelementen van Casa Vita nog allerlei plattegronden toestaat. b.

compacte verkaveling Van de onderzochte planconcepten zijn de meeste gericht op grondgebonden bouw. Twee planconcepten gaan uit van gestapelde woningen: Flexline en Casa Vita. Zonder over te gaan op bijzondere verkavelingsvormen wordt hier – zeker gezien de beperkte vloeroppervlakte van de woningen - een relatief een compacte verkavelingsvorm bereikt, die vooral (uitsluitend) geschikt is voor binnenstedelijke inpassing. Vanwege de beperkte cascomaten kan bij de meeste andere concepten voor grondgebonden woningen ook gerekend worden op een relatief hoge bebouwingsdichtheid in vergelijking met traditionele strokenbouw. In één van de planconcepten namelijk ‘Verandawoning’ van Timpaan is bewust gekozen voor een afwijkende verkavelingsvorm namelijk een rug- aan rug structuur in strokenbouw. Deze oplossing is vanwege de ‘blinde’ achtergevel mede geschikt voor geluidsbelaste locaties, die normaliter voor woningbouw zouden afvallen.

c.

slimme seriematige bouw De meeste aanbieders denken vooral door doordachte seriematige bouw op kosten te kunnen besparen. Naast de prefabricage plannen die hiervoor zijn behandeld komt dit thema als kernfilosofie voor in de meeste planconcepten. Er moet daarbij een onderscheid worden gemaakt in planconcepten die duidelijk uit de koker van de uitvoerende bouw komen waarbij wordt doorgeborduurd op een redelijk geoptimaliseerde uitvoeringsmethode (zoals plannen van Nijhuis, Bam en Slokker) en planconcepten waarbij ontwerpers aan de wieg hebben gestaan (zoals bijvoorbeeld plannen van Architectengroep Gelderland). Kenmerkend voor deze invalshoek is dat een universele basisvariant wordt aangeboden die in grootte en indeling min of meer vastligt waarbij nog wel toevoegingen mogelijk zijn. Soms kan tegen vaste meerkosten gekozen worden uit een serie uitbreidingen en toevoegingen.

d.

beperking vloeroppervlakte Los van het feit of de aangeboden woning een twee, drie of zelfs vierkamerwoning is, zien we dat de beperking van de oppervlakte en inhoud vaak gebruikt wordt om op kosten te besparen. In enkele plannen is bijvoorbeeld ruimte bespaart door een open trap toe te passen. In andere plannen zijn de afmetingen van vertrekken zo veel mogelijk geminimaliseerd, soms in combinatie met uitbreidingsmogelijkheden zoals dakkapel of aanbouw. Twee planconcepten (Bimeco en Timpaan)


7

V2BO Advies

gaan uit van een reductie van vloeroppervlakte op de verdieping door een schuine doorgaande kap toe te passen, met een relatief grote bebouwde vloeroppervlakte. e.

toeters en bellen Op het eerste gezicht wordt in de meeste planconcepten ook voor starters een redelijk tot goed niveau van afwerking en inrichting aangeboden. Soms zelfs aangevuld met extra voorzieningen zoals vloerverwarming, meer of beter tegelwerk etc. Binnen de onderzochte planconcepten ontbreken vreemd genoeg initiatieven waar bewust gekozen wordt voor een grote maar kale woning. Men kiest niet voor het minimaliseren van uitrusting en afwerking van de woning – tot bijvoorbeeld het niveau van cascobouw. Wel zien we dat in dat de toeters en bellen zo veel mogelijk als meerwerk worden aangeboden. In de meeste concepten wordt bijvoorbeeld geen buitenberging aangeboden en soms is de keukeninrichting of bestrating weggelaten.

2.2

Referenties Om een vergelijking objectief te kunnen uitvoeren en uitspraken te kunnen doen over het kwaliteitsniveau zijn onderleggers (ijkpunten) nodig. Voor de analyse maken we gebruik van theoretische referenties voor zowel de bouwtechnische als functionele kwaliteit van woningen. Omdat de aangeboden startersconcepten soms op verschillende doelgroepen zijn gericht, kan niet altijd van dezelfde onderleggers worden uitgegaan. De verschillen ontstaan met name bij het ruimtegebruik en de benodigde oppervlakte in relatie tot de bewoningsvorm. Voor het beoordelen van bouwtechnische kwaliteiten kan meestal wel aangesloten worden op een eenduidige kwaliteitsniveau. De referenties die als onderleggers fungeren zijn gebaseerd op een van de bouwvoorschriften (Bouwbesluit 2003) afgeleid sober en doelmatig kwaliteitsniveau. Dit impliceert dat daar waar in de bouwvoorschriften prestatie-eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld energiezuinigheid of geluidwering, ontwerpoplossingen en uitvoeringstechnieken zijn gekozen die minimaal voldoen aan gestelde eisen. Bedacht moet worden dat de referentiekwaliteit ‘breder’ is dan de minimum voorschriften uit de bouwregelgeving. Het Bouwbesluit dekt lang niet alle facetten van het woningontwerp af en bovendien schrijft het Bouwbesluit soms een lager niveau voor dan gebruikelijk is in de bouwpraktijk. Zo omschrijft het Bouwbesluit slechts de absolute ondergrens voor ruimtematen van verblijfsgebieden. Voor de toetsing van de woontechnische kwaliteit is dit volstrekt onvoldoende. De referenties zijn derhalve gedifferentieerd naar verschillende woonprogramma’s. In deze woonprogramma’s is de ruimtebehoefte van verschillende soorten ‘starters’ vastgelegd. In bijlage B is dit nader uitgewerkt waarbij de minimale afmetingen van functiegebieden zijn aangegeven die de woning zou moeten kunnen bevatten. Verder houdt de referentiekwaliteit rekening met minimum eisen die aan de berging en aan de buitenruimte worden gesteld, ongeacht het feit dat deze voorzieningen niet in de bouwregelgeving zijn verankerd. In de referenties is daarmee een relatie gelegd tussen de doelgroep c.q. huishoudenstype en het daarbij horende ruimtegebruik en de daarvan afgeleide grootte van de woning.


8

V2BO Advies

Er zijn drie hoofdgroepen onderscheiden: − woonprogramma A (gebruiksoppervlakte variërend van 57 tot 80 m2) Huishouden bestaande uit een of twee personen. Het woonprogramma gaat uit van een gescheiden woon- en slaapsituatie (twee verblijfsruimten) met een beperkte extra ruimte voor activiteiten eventueel gecombineerd met de woon- of slaapkamer. Bij dit huishoudenstype wordt vooral gedacht aan jongere bewoners. − woonprogramma B (gebruiksoppervlakte variërend van 71 tot 98 m2) Ook hier is het ruimtelijk programma gebaseerd op bewoning door maximaal twee personen, maar deze huishoudensgroep ambieert een wat ruimere behuizing. Gedacht kan worden aan een startend gezin waarbij de woning geschikt moet zijn voor uitgroei met een kind. Het aantal verblijfsruimten is op minimaal drie gesteld, waarbij de kleinste slaapkamer uiterst klein is gehouden. − woonprogramma C (gebruiksoppervlakte variërend van 76 tot 104 m2) Dit woonprogramma is afgeleid van (startende) gezin of twee samenwonenden. De woningbezetting kan oplopen tot 3 personen. Het ruimtelijk programma gaat uit van vier verblijfsruimten waarbij de afmetingen van de slaapkamers is afgestemd op een gezinssituatie (hoofdslaapkamer en kleiner slaapvertrek). Om aan te sluiten bij de aangeboden planconcepten zijn de onderscheiden woonprogramma’s bovendien uitgewerkt voor drie bouwkundige hoofdvormen, namelijk: − grondgebonden woning met twee bouwlagen en plat dak; − grondgebonden woning met twee bouwlagen en een schuin dak; − appartement. Bij een gelijkblijvend woonprogramma kan vanwege de specifieke bouwvorm een andere totaaloppervlakte ontstaan en zijn er ook verschillen in de oppervlakteverdeling.


9

V2BO Advies

3

TOETSINGSRESULATEN ANALYSE KWALITEIT De analyse kan wat betreft de kwalitatieve aspecten worden geclusterd naar de volgende onderdelen: − stedenbouwkundige kwaliteit; − functionele (woontechnische) kwaliteit; − bouwtechnische kwaliteit; − esthetische kwaliteit. Hieronder behandelen we de toetsingresultaten per onderdeel. De uitkomsten van de analyses zij zo veel mogelijk gevisualiseerd aan de hand van kwaliteitsprofielen waarin de score – het rapportcijfer – per project is afgezet tegen de referentie. Deze is standaard op een cijfer 6 gesteld. De verschillen ten opzichte van de referentie zijn in de grafieken weergegeven.

stedebouwkundige kwaliteit

3.1

Beoordeling stedenbouwkundige kwaliteit PR_12

Bij het beoordelen van de typologie en mogelijkheden tot stedenbouwkundige inpassing zijn de volgende aspecten geanalyseerd: − typologie; − verkaveling; − blokopbouw (gestapelde bouw). Gemiddeld genomen doen de planconcepten niet onder voor de normatieve uitgangspunten – de eindscore is voor alle groottecategorieën zelfs een fractie beter. Hieronder de rapportcijfers: gemiddeld 6,2 WP_A 6,2 WP_B 6,1 WP_C 6,3 3.1.1

PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01 -5,0

Typologie Het kwaliteitsprofiel laat zien dat de onderzochte planconcepten wat betreft de woningtypologie redelijk scoren. Zeven plannen hebben op dit aspect een plus ten opzichte van de referentie. Bij de beoordeling is gelet op de volgende aspecten: − variatie in woningtypen; − verschil in aangeboden grootte; − variatie in dakvorm, cascomaten, verdiepingshoogte, hoekoplossingen; − diversiteit functies in woongebouw.


-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

aspect: typologie

PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01 -5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

10

V2BO Advies

Opvallend voor de grondgebonden woningen is dat ook bij de kleinere woonprogramma’s er meestal een differentiatie wordt geboden in woningtypen. Verder worden in de brochures vele variaties aangeboden in dakvorm, cascomaten en blokopbouw, maar niet duidelijk is wat dit inhoudt voor de kosten en doorlooptijd. In de – veelal wat grotere - typen waar het accent vooral ligt op seriematige bouw is men wat terughoudender met het aanbieden van allerlei mogelijke varianten. aspect: verkaveling

3.1.2

Verkaveling Bij de beoordeling is gelet op de volgende aspecten: − verkavelingsvorm; − inpassing in stedelijk weefsel; − oriëntatie; − kavelgrootte; − bebouwingsdichtheid; − variatie in vorm van het bouwblok. Gemiddeld genomen wijkt de score niet af van de referentie maar er zijn planconcepten die er zowel in positieve als in negatieve zin uitspringen. Er is sprake van een grote spreiding. De verkavelingsvorm en oriëntatie van met name de kleine woningen (WP_A)wordt in het algemeen positiever beoordeeld dan de ruimer gedimensioneerde woningen (WP_B en WP_C). In de kleinste woonprogramma’s wordt vaak gezocht naar afwijkende verkavelingsvormen, die voor zover het de onderzochte planconcepten betreft – specifieker inspelen op de stedenbouwkundige mogelijkheden. De grotere meer traditioneel vormgegeven woningen wijken op dit onderdeel niet veel af van het referentieniveau. Dit is niet verwonderlijk omdat de verkavelingsopzet overeenkomstig is namelijk strokenbouw. Wat betreft de kavelgrootte komen de kleine woningen wel slechter uit de bus dan de andere groottecategorieën. PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0

3.1.3

blokopbouw

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

aspect: blokopbouw

De blokopbouw is alleen bekeken voor de concepten voor gestapelde woningen. De volgende aspecten zijn op kwaliteit geanalyseerd: − gemeenschappelijke entree; − besloten trappenhuizen en verkeersruimten; − aantal woningen per trap; − hoogte woongebouw; − bereikbaarheid van woningen (onderste laag / verdiepingen); − bereikbaarheid bergingen; − buitenruimte. De twee projecten met gestapelde woningen die beiden behoren tot groottecategorie A geven een zeer verschillend beeld. De opvallend lage score van project 01 heeft te maken met het ontbreken van bijvoorbeeld een gemeenschappelijke entree, lift, bergingen in het woongebouw en niet overdekte vluchttrappen. De kwaliteit in dit project is duidelijk afgestemd op een specifieke doelgroep (jongeren). PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0


-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

11

V2BO Advies

3.2

Beoordeling woontechnische kwaliteit

woontechnische kwaliteit

De beoordeling van de functionele kwaliteit van de planconcepten richt zich op de volgende onderwerpen. − oppervlakte en inhoud; − ruimtegebruik; − functionaliteit; − flexibiliteit. De woontechnische kwaliteit van slechts drie van de twaalf planconcepten is, ervan uitgaande dat we alle bovenstaande aspecten in gelijke mate mee laten wegen, licht beter dan de referentiekwaliteit – voor de overige negen projecten steekt de eindscore ongunstig af ten opzichte van het niveau van de referentie. De planconcepten voor de wat grotere woningen (WP_C) vormen daarbij een gunstige uitzondering. De cijfermatige uitkomst is als volgt: gemiddeld 5,4 WP_A 4,7 WP_B 5,3 WP_C 6,1 PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

3.2.1

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Oppervlakte en inhoud aspect: oppervlakte en inhoud

In de analyse van de oppervlakte van de woningen (hierna ook het ruimtegebruik en functionaliteit) is een vergelijking gemaakt met een bij het concept passend woonprogramma. Voor de verschillende planconcepten zijn dus steeds andere functionele onderleggers gebruikt. Een grote woning scoort niet bij voorbaat beter dan een kleine woning. In de beoordeling van de oppervlakte en inhoud zijn de volgende aspecten gewogen: − inhoud; − gebruiksoppervlakte; − woonoppervlakte; − oppervlakte sanitaire ruimte; − verkeersoppervlakte; − overmaat in de woning (grondvlak binnenwanden en restruimten). Opvallende zaken: de bruto inhoud en de gebruiksoppervlakte van de woning scoren met name slecht bij de kleinere woonprogramma’s (WP_A). Het aantal vierkante meters vloeroppervlakte en de inhoud van de woning is ongeveer 90% van wat op grond van normale maatvoeringseisen voor dat woonprogramma zou mogen worden verwacht. De overmaat – een indicator voor het passend maken van functiegebieden binnen een woning – staat voor deze groep kleine woningen op ca. PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0


-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

12

V2BO Advies

60%, wat inhoudt dat de vereiste ‘matjes’ deels over elkaar zijn geprojecteerd in plaats van aangrenzend gesitueerd. Bij de starterswoningen die geschikt zijn voor het ruimste woonprogramma (WP_C) zien we een omgekeerd effect. Deze woningen zijn in het algemeen ruimer gedimensioneerd dan het bijbehorende normatief ruimtelijk programma. De overmaat in de woning is eveneens groter dan de referentie wat duidt op inefficiënt ruimtegebruik. Planconcepten in de middencategorie zijn wat betreft oppervlakte en inhoud vergelijkbaar met het referentieniveau. Deze planconcepten zijn ook wat betreft de onderscheiden ruimtesoorten niet afwijkend van de referentie. Bij de kleinste en de grootste woonprogramma’s (WP_A en WP_C) zien we dat de verkeersoppervlakte binnen de woning relatief ruim bemeten is. Dit gaat ten koste van de ruimte voor wonen en slapen en voor sanitaire ruimten. 3.2.2

Ruimtegebruik

aspect: ruimtegebruik

Het aspect ruimtegebruik is beoordeeld op grond van de volgende criteria: − woningbreedte; − aandeel woonoppervlakte; − aandeel verkeersoppervlakte; − maatvoering verblijfsruimten; − maatvoering sanitaire ruimten; − aanwezigheid buitenruimte en berging; − daglichtopeningen. De analyse waarvan de uitkomsten in het kwaliteitsprofiel zijn gevisualiseerd laat zien dat het ruimtegebruik in de onderzochte planconcepten vaak negatief uitpakt ten opzichte van de referentie. De gemiddelde score voor dit onderdeel is 5,4. De lage score komt vooral op conto van de kleinere startersconcepten (WP_A: 4,7). Belangrijkste veroorzakers van de lage score binnen deze categorie zijn: woningbreedte (een van de planconcepten gaat uit van een beukmaat van 4,0 m), ondermaatse dimensionering van verblijfsruimten en vooral sanitaire ruimten, ontbreken van buitenberging. Bij de twee concepten voor gestapelde woningen ontbreekt bovendien een individuele buitenruimte (frans balkon aanwezig). Bij de grotere woningen ontbreekt ook vaak de buitenberging als standaardvoorziening. PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

3.2.3

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Functionaliteit Geprobeerd is de functionaliteit van de woning vast te leggen aan de hand van de volgende meetcriteria: − bereikbaarheid vertrekken via verkeersruimten; − aparte bad- en toiletruimte / plaats wasmachine; − aanwezigheid tochtportaal voordeur; − toegankelijkheid van de woning; − plaatsing aanrecht; − bruikbaarheid van verblijfsruimten (breedte en hoogte onder schuine kap); − draaivlak van deuren in relatie tot gebruiksruimte voor wonen en slapen.


aspect: functionaliteit

PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01 -5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

13

V2BO Advies

Naarmate de woning kleiner is nemen tekortkomingen toe. De gemiddelde score is onvoldoende (5,0) maar de kleinste woningen duiken daar behoorlijk onder (WP_A: 4,2). Punten die bij de woonprogramma’s B en C positief scoren ten opzichte van de referentie zijn de plaatsingsruimte voor het aanrecht en de aparte toiletruimte met soms een aansluitpunt in de badkamer voor een extra toilet. Tekortkomingen die herhaaldelijk geconstateerd zijn hebben veelal te maken met de beperkt beschikbare vloeroppervlakte. Het gaat dan bijvoorbeeld om een open trap in de woonkamer, een gecombineerde (te kleine) bad- en toiletruimte, verblijfsruimten die gedeeltelijk onder een schuine kap zijn geplaatst met beperkte gebruiksmogelijkheden; deuren waarvan het draaivlak overlapt met de noodzakelijke woonoppervlakte (minimale functiegebied wonen, eten en slapen).

3.2.4

Flexibiliteit aspect: flexibiliteit

Bij de beoordeling van de toekomstwaarde van een woning kan de flexibiliteit van de woning een belangrijke rol spelen. Het kan gaan dan gaan om het surplus aan vierkante meters, waardoor andere opstellingen of indelingen mogelijk zijn maar ook om voorzieningen voor verkavelbaarheid of uitbreidbaarheid. De volgende aspecten zijn bij het samenstellen van het kwaliteitsprofiel voor dit onderdeel geanalyseerd: − aantal verblijfsruimten; − overmaat in woonvertrekken; − aanwezigheid zolder / interne berging; − inpassing woonmaat, eetmat, slaapmat; − dragende wanden binnen het casco; − voorzieningen voor herverkaveling casco / uitbreidbaarheid. De gemiddelde score bedraagt 5,1 waarbij de concepten met de grootste woonprogramma’s structureel beter scoren dan de kleinere (WP_A: 4,4 / WP_B: 5,3 / WP_C: 5,5). PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Als opvallende zaken zijn hierbij te noemen: ontbreken van bergruimte binnen de woning (zie ook eerder ontbreken buitenberging); te beperkte gebruiksruimte in de slaapkamer (in WP_A komen knelpunten voor bij inpassing woon- en eetmat). In een tweetal planconcepten zijn initiatieven genomen voor toekomstige herverkaveling. Verder worden in enkele plannen opties voor uitbreidbaarheid aangeboden. Of dit laatste – zeker als dergelijke aanpassingen later plaatsvinden – als een pre moet worden gezien is o.i. twijfelachtig omdat het later vergroten van de woning meestal een kostbare operatie is in vergelijking met direct aanbrengen.


14

V2BO Advies

3.3

Beoordeling bouwtechnische kwaliteit De bouwtechnische kwaliteit van de onderzochte planconcepten is beoordeeld aan de hand van de volgende aspecten: − bouwconstructie; − buitenschil; − installaties; − afwerking en inrichting.

bouwtechnische kwaliteit

PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02

Op hoofdlijnen kan gesteld worden dat de bouwtechnische kwaliteit van de twaalf planconcepten gemiddeld genomen niet onderdoet voor de kwaliteit die in de referentie is besloten. Bekijken we de cijfermatige uitkomsten voor de grootte categorieën dan zien we een oplopende score waarbij de grotere (en duurdere) groottecategorieën bouwtechnisch beter presteren: gemiddeld 5,9 WP_A 5,3 WP_B 5,8 WP_C 6,7 PR_01

-5,0

3.3.1

Bouwconstructie Wat betreft de bouwconstructie kan op grond van de analyse worden geconstateerd dat de kwaliteit de dragende delen vergelijkbaar en in sommige gevallen structureel beter is dan het referentieniveau. Met name in planconcepten waarbij uitgegaan wordt van doorontwikkelde en beproefde vormen van deels geïndustrialiseerde uitvoeringstechnieken zien we uitstekende scores.

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

aspect: bouwconstructie

PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

Bij het analyseren van de bouwconstructie zijn de volgende aspecten beoordeeld: − bouwsysteem, bouwwijze; − fundering en kruipruimte; − dragende wanden en woningscheidende vloeren; − begane grondvloer; − gemeenschappelijke trappen en galerijen (woongebouw); − geluidsisolatie; − brandwerendheid; − toepassing duurzaam bouwen maatregelen (uitvoeringstechniek); − demontabel bouwen. -5,0


-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

15

V2BO Advies

3.3.2

Buitenschil aspect: buitenschil De buitenschil – buitengevels, dak en begane grondvloer – is beoordeeld op de constructiemethode, energetische eigenschappen en aansluitingen en detaillering. De volgende aspecten zijn belicht: − type dichte buitengevel; − type dakconstructie; − type kozijnen; − type glas; − isolatie buitengevel, dak en begane grondvloer; − materiaal buitenberging; − aansluitingen en detaillering. Gemiddeld genomen is de score over alle projecten vergelijkbaar met de referentie. De grootste groottecategorie levert een betere prestatie dan de kleinere woningen. De lagere score van de laatste categorie heeft vooral te maken met de keuze voor lichte geprefabriceerde bouwmethoden, die doorgezet zijn in de buitengevel (kunststof beplating, leien bedekking). De Rc waarden van de omhullende constructie alsmede de isolatiegraad van de glasvlakken (vaak HR++) is in het algemeen beter dan de uitgangspunten in de referentie. Dit is niet onlogisch omdat de thans vereiste EPC-waarde (1,0) bij met name kleinere woningen vrijwel geheel bereikt kan worden met een wat dikker isolatiepakket in combinatie met kleine daglichtopeningen.1 Er zijn dan geen aanvullende maatregelen nodig in verbetering van de installatie om de benodigde EPC waarde te halen. PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

3.3.3

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Installaties aspect: installaties

De volgende aspecten zijn meegenomen bij de beoordeling van de installaties: − type verwarmingsinstallatie; − ventilatiesysteem; − elektrotechnische installatie (omvang); − plaatsing verwarmingselementen, schakelapparatuur; − waterbesparende voorzieningen; − energiebesparende voorzieningen; − domotica (in voorbereiding); − gebouwinstallatie (woongebouw. De kwaliteit van installaties ligt gemiddeld genomen iets onder dat van de referentie (5,8). Er is een verband tussen groottecategorieën (WP_A: 4,9; WP_B: 5,9 en WP_C: 6,5). Zoals hierboven aangeven kunnen bij kleine woningen door een dikker isolatiepakket extra investeringen in de installatie uitblijven. Het ventilatiesysteem is daardoor rudimentair ten opzichte van de referentie (gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning). PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04 PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

1

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Per 1 januari 2006 wordt de minimaal vereiste EPC-waarde verlaagd van 1,0 naar 0,8. Dit zal - per concept verschillend - tot bouw- of installatietechnische aanpassingen en waarvoor extra kosten ontstaan.


16

V2BO Advies

Een van de opvallende punten waarop met name kleinere woningcategorieën slechter dan anderen scoren is de plaats van radiatoren. Deze worden noodgedwongen eens aan de woningscheidende wand gesitueerd vanwege beperkte gebruiksruimte in woonvertrekken ter plaatse van de kozijnen. Er zijn ook enkele projecten waar bijzondere voorzieningen zijn getroffen zoals vloerverwarming, zonnepaneel en voorziening voor warmteterugwinning via douchewater (waarschijnlijk nodig om EPC te halen). 3.3.4

Afwerking en inrichting aspect: afwerking en inrichting

De volgende aspecten zijn binnen dit thema nagelopen: − afwerking buitengevel en dakvlak; − vloeren en wanden van natte ruimten; − inrichting keuken en badkamer; − hang- en sluitwerk.

PR_12 PR_11 PR_10 PR_09 PR_08 PR_07 PR_06 PR_05 PR_04

Ten opzichte van de referentie scoren alle groottecategorieën over de gehele linie onder de maat (5,4). Opvallend genoeg levert de middengroep (WP_B) op dit punt de laagste score op (WP_A: 5,4 / WP_B: 5,2 / WP_C: 5,8). Dit laatste is vaak een bewuste keuze, waarbij de inrichting en afwerking van de keuken en soms de badkamer vanwege kostenbesparingen wordt weggelaten in de standaard aanbieding. Hang- en sluitwerk is meestal beter dan referentie (overeenkomstig Politiekeurmerk woningniveau). PR_03 PR_02 PR_01

-5,0

3.4

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Beoordeling esthetische kwaliteit Voorop moet worden gesteld dat het beoordelen van de architectonische kwaliteit vaak een kwestie is van smaak. Toch is een poging gedaan om over kwaliteit van de verschijningsvorm een oordeel over de onderzochte planconcepten te vellen. Gekeken is naar de volgende aspecten: − schaal van het complex; − gevelbeeld (monotoon of gevarieerd); − bijzondere vormgeving (eindgevels, hoeken) − inpassing van bergingen; − materialen, detaillering en kleurstelling.

esthetische kwaliteit


-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

De verschijningsvorm is bij de wat grotere woningen min of meer traditioneel: rijtjes woning zonder al te veel poespas, gebruikmakend van sobere materialen en details. De kleinste woningen verschillen duidelijk van de traditionele woningvorm zowel in vormgeving maar ook in kleurstelling en materialen. De kleinste groottecategorie blijkt daardoor opvallend genoeg beter te scoren dan de anderen die dicht tegen de referentie aanliggen (WP_A: 6,7 / WP_B: 5,9 / WP_C: 6,1). Hierbij moet overigens een kanttekening worden gemaakt omdat de spreiding binnen deze categorie zeer groot is.


17

V2BO Advies

3.5

Conclusies kwaliteit startersconcepten In de onderstaande tabel zijn de eindwaarden voor de verschillende items samengevat en uitgesplitst naar de drie groottecategorieën. Ter vergelijking: de referentie heeft voor elk onderdeel een cijfer 6 toebedeeld gekregen. De scores lager dan 5 zijn gemarkeerd met een grijstint. Bedacht moet worden dat de score per groottecategorie gebaseerd is op verschillende aantallen plannen (WP_A: 3 plannen; WP_B: 6 plannen; WP_C: 3 plannen). De kwaliteit van planconcepten die een ruimer en uitgebreider woonprogramma aanbieden (WP_C) blijkt voor de onderzochte items licht beter dan de uitgangspunten die in de referentie zijn gehanteerd. Plannen behorende bij de woonprogramma’s A en B scoren op onderdelen minder. Vooral op de functionele kwaliteit wordt door de planconcepten die een beperkt woonprogramma aanbieden(WP_A) fors ingeleverd. Functionaliteit van ruimten binnen de woning, indelingsvrijheid en flexibiliteit en ruimtegebruik zijn items die hier duidelijk onder de maat blijven. Dit geldt in mindere mate voor de middenvariant (WP_B) maar hier blijkt regelmatig te worden gekozen voor het aanbieden van een ‘kale’ woning waarin met name de keukeninrichting is weggelaten. tabel 3.1 toetsingsresultaten gemiddeld en per groottecategorie aspect gemiddeld WP_A WP_B typologie verkaveling blokopbouw oppervlakte en inhoud ruimtegebruik functionaliteit ruimten flexibiliteit bouwconstructie buitenschil installaties afwerking en inrichting verschijningsvorm gemiddeld kwaliteit gemiddeld stedenbouwkundig gemiddeld woontechnisch gemiddeld bouwtechnisch gemiddeld verschijningsvorm


6,8 5,9 5,8 5,9 5,4 5,0 5,1 6,4 5,9 5,8 5,4 6,2 5,8 6,2 5,4 5,9 6,2

7,2 6,2 5,2 5,6 4,7 4,2 4,4 5,2 5,7 4,9 5,4 6,7 5,5 6,2 4,7 5,3 6,7

6,3 5,9 6,0 5,5 5,7 4,7 5,3 6,2 5,8 5,9 5,2 5,9 5,7 6,1 5,3 5,8 5,9

WP_C 7,5 5,5 6,0 6,9 5,6 6,4 5,5 8,1 6,3 6,5 5,8 6,1 6,3 6,3 6,1 6,7 6,1

18

V2BO Advies

4

KOSTEN EN EXPOITATIE

4.1

Gecorrigeerde kosten Aan de aanbieders van de planconcepten is gevraagd een specificatie te geven van de bouwen bijkomende kosten en de grondkosten. Er is een format aangereikt voor het leveren van informatie. Toch blijkt dat er in de samenstelling van de kostenopgaven van de verschillende aanbieders de nodige verschillen voorkomen. In sommigen van de concepten is binnen het opgegeven raambudget rekening gehouden met bouwkosten inclusief toeslagen in combinatie met ontwikkelingskosten (architectenkosten, adviseurkosten etc.) – anderen maken een aparte uitsplitsing in bouwen bijkomende kosten. De nadere randvoorwaarden die aan de prijskaartjes worden verbonden worden niet altijd inzichtelijk gemaakt. Ook de raambedragen voor grondkosten per woning zijn veelal op verschillende uitgangspunten en aannames gebaseerd. Verder komen er tussen planconcepten verschillen voor in de berekeningsgrondslagen voor de bouwkosten. Om deze verschillen zo veel mogelijk weg te werken zijn de kostencomponenten op onderdelen gecorrigeerd. Voor de bouwkosten zijn bijvoorbeeld meer- of minderkosten in rekening gebracht voor een paalfundering, berging en een basis keukeninrichting. In het onderstaande overzicht zijn de correcties opgenomen. Ook de opgaven van bijkomende kosten zijn zo goed mogelijk herberekend op basis van uniforme uitgangspunten. Grofweg is daarbij uitgegaan van een opslagpercentage van 15% ten opzichte van de bouwkosten incl. BTW. Tenslotte zijn de grondkosten berekend op basis van de kavelgrootte. Hierbij is een vaste vierkante meterprijs van 250 euro incl. BTW aangehouden. De kostenopstellingen zijn in het onderstaande overzicht uitgewerkt. Aan het overzicht zijn kengetallen toegevoegd voor de bouwkosten incl. BTW per m2 GBO en de VON-prijs per m3 bruto inhoud van de woning. tabel 4.1 toetsingsresultaten gemiddeld en per groottecategorie bouwkosten incl. BTW (gecorrigeerd) bijkomende kosten incl. BTW (gecorrigeerd) grondkosten incl. BTW (gecorrigeerd) VON prijs totaal correcties bouwkosten bouwkosten (gecorrigeerd) / m2 GBO minimum maximum VON prijs (gecorrigeerd) / m3 inhoud minimum maximum


gemiddeld 85.854 17.464 25.119 128.437 4.428 1.023 716 1.276 452 357 558

67% 14% 20% 100% 100% 70% 125% 100% 79% 124%

WP_A 72.453 9.935 17.728 100.115 4.522 1.254 1.242 1.276 504 434 548

72% 10% 18% 100% 100% 99% 102% 100% 86% 109%

WP_B 86.320 19.179 26.375 131.874 5.078 981 716 1.198 450 374 558

65% 15% 20% 100% 100% 73% 122% 100% 83% 124%

WP_C 98.323 21.564 30.000 149.886 3.035 874 792 1.037 403 357 458

66% 14% 20% 100% 100% 91% 119% 100% 89% 114%

19

V2BO Advies

4.2

Exploitatieperspectief Op basis van de kwalitatieve analyse is een inschatting gemaakt van toekomstverwachting in de zin van onderhoud en levensduur. Ook hier is gewerkt met scores waarin een vergelijking is gemaakt met de referentie.

4.2.1

Onderhoud Voor een aantal elementen is een beoordeling gemaakt van de onderhoudsinspanning ten opzichte van de traditioneel opgezette referentie. Het gaat dan vooral om het te verwachten bouwkundige onderhoud aan de buitengevel, kozijnen, dakbedekking alsmede schilderwerk. Verder is een beoordeling gemaakt van het regulier onderhoud aan woninginstallaties en gebouwinstallaties. De uitkomsten zijn in het bijgaande profiel samengevat en in cijfers samengevat: gemiddeld 6,1 WP_A 5,9 WP_B 6,2 WP_C 6,2

onderhoud


-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

Geconcludeerd kan worden dat de planconcepten voor starters geen bijzonder onderhoudsinspanning vraagt in vergelijking met traditionele bouw. De kleinste groottecategorie blijkt wat onderhoudsgevoeliger dan de overige. Dit heeft vooral te maken met de buitenschil (beplating in de gevel, plat dak) waarbij bedacht moet worden dat de geringe oppervlakte een en ander corrigeert. 4.2.2

Levensduur Een prognose van de levensduurverwachting van de geanalyseerde startersconcepten is in het bijgevoegde profiel weergegeven. Er zijn diverse factoren die van invloed kunnen zijn. Zoals eerder aangegeven is de toekomstige marktontwikkeling – met name de ontwikkeling aan de vraagzijde daarbij een onzekere factor. Een toename van het aantal starters kan de marktwaarde versterken – door het wegvallen van de vraag of bijvoorbeeld bouwkostendalingen in andere sectoren kan de vraag volledig wegvallen. Vergelijk de ontwikkeling en exploitatie van HAT–eenheden in de jaren zeventig.


aspect: levensduur


-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

-

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

20

V2BO Advies

Het moge duidelijk zijn dat naarmate de woning meer geschikt is om verschillende woonbehoeften op te vangen, de levenduurverwachting toeneemt. De mate waarin de woning bouwkundig aanpasbaar is aan wisselende behoeften draagt daaraan bij. In de referentie gaan we uit van een standaard exploitatieperiode van 50 jaar. Getracht is de planconcepten hier tegen af te zetten waarbij de volgende invloedsfactoren een rol hebben gespeeld bij de beoordeling: − bouwtechnische levensduur; − onderhoudsinspanning; − functionele levensduur; − uitbreidbaarheid / verkavelbaarheid; − verschijningsvorm. De waardering van de bouwtechnische kwaliteit en de onderhoudsinspanning zijn respectievelijk in 3.3 en 4.2.1 behandeld. Er is hier sprake van een lichte daling van de score bij de kleinere woningtypen terwijl de grotere woningen vergelijkbaar zijn met de referentie. Wat betreft de functionele levensduur is het effect van de groottecategorie substantieler. De kleinste woningen scoren kwalitatief slecht op oppervlakte en inhoud, ruimtegebruik en functionaliteit (zie 3.2) en onze inschatting is dat dit de feitelijke levensduur ongunstig kan beinvloeden. Door maatregelen te nemen voor herverkavelbaarheid van het casco of voorzieningen voor toekomstige uitbreidbaarheid kan de levensduur worden verlengd. Dit soort ingeprogrammeerde mogelijkheden worden in de onderzochte projecten maar mondjesmaat aangeboden. Hetzelfde geldt in mindere mate voor de verschijningvorm (esthetische kwaliteit zie 3.4) maar zoals eerder besproken blijken de meeste startersconcepten, met name de kleinste woningen, beter te scoren dat dan de referentie. De gecombineerde rapportcijfers zijn als volgt: gemiddeld 5,7 WP_A 5,1 WP_B 5,5 WP_C 6,5 Hieruit kunnen we opmaken dat de levensduur van de onderzochte startersconcepten gemiddeld genomen vergelijkbaar is met de levensduurverwachting van 50 jaar maar dat met name de kleinste woningen (WP_A: 85% ten opzichte van de referentie) en in mindere mate de middencategorie daarbij ongunstig afsteken.

4.3

Tot slot Het toenemend aanbod van concepten die onder motto’s ‘goedkoop’ of ‘betaalbaar’ voor starters aan de man worden gebracht, wijst op een koerswijziging in het denken over nieuwbouwwoningen. De afgelopen jaren was vooral de marktwaarde van de woningen – afzetmogelijkheden in een overladen vraagmarkt – bepalend voor de uiteindelijke prijsvorming. De kosten voor een nieuwbouwwoning werden vooral gespiegeld aan de prijs die kopers bereid waren te betalen voor een vergelijkbare woning op de bestaande markt. Dit heeft zijn weerslag gehad op de bouwkosten van woningen maar meer nog in de vergoedingen die in rekening zijn gebracht voor bijkomende kosten en in grondkosten.


21

V2BO Advies

Wat opvalt in de twaalf planconcepten die in het kader van dit onderzoek zijn geanalyseerd, is dat de kosten die daadwerkelijk voor de realisatie worden gemaakt weer centraal komen te staan. De aanneemsom is geen schimmige afgeleide meer van de vrij op naam prijs maar een eerste opstap naar een totaalprijs. De ramingen die in de projecten zijn afgegeven gaan in de meeste gevallen uit van scherpe maar niet onrealistische opstellingen voor bouwkosten, die voor de meeste projecten gebaseerd zijn op beproefde bouwmethoden. Belangwekkend is ook dat juist in dit soort bouwconcepten het substantieel gegroeide aandeel van bijkomende kosten behoorlijk kan worden teruggeschroefd. Voor woningbouwplannen die volgens min of meer traditionele processen tot stand komen blijkt dat juist de bijkomende kosten de laatste jaren onevenredig zijn toegenomen. Dit houdt onder meer verband met steeds ingewikkelder bouwvoorschriften waardoor ontwerpen advieskosten steeds toenemen, vraag naar attesten en kwaliteitsverklaringen maar ook de stijging van administratieve lasten (aansluitkosten, leges etc.). In de onderzochte planconcepten zijn de ontwikkelingskosten voor een belangrijk deel al versleuteld in het aangeboden product waardoor sterk kan worden bespaard op bepaalde onderdelen van bijkomende kosten. De keuzevrijheid in de indeling van woning en toegepaste bouwvormen wordt daardoor wel enigszins beperkt maar daar staat een behoorlijke kostenreductie tegenover en wellicht betere kwaliteitsborging omdat vaak al de kinderziekten uit het bouwconcept zijn gehaald. In de drang om een scherpe prijs af te geven worden planconcepten toch nog regelmatig te rooskleurig voorgesteld. De randvoorwaarden waaronder woningen voor de aangegeven prijs kunnen worden gerealiseerd, zijn niet altijd te vinden in de smaakvolle brochures die kopers of andere initiatiefnemers moeten overhalen. Vaak vergt het de nodige moeite om te achterhalen wat wel en niet aan de standaardwoning vastzit en onder welke condities de prijs geldt (bijvoorbeeld de minimale bouwstroom). Toch zijn het in onze visie niet zozeer de bouwkosten die bepalend zijn voor het realiteitsgehalte van de opgegeven vrij op naam prijs. Veel ongewisser zijn ramingen van de bijkomende kosten (voor een belangrijk deel afhankelijk van lokale invulling) maar vooral ook de aangehouden reservering voor de grondkosten. De insteek in de meeste brochures is dat ook deze componenten gebaseerd zouden moeten zijn op de werkelijke kosten voor bijvoorbeeld grondaankoop en bouwrijp maken, maar in de praktijk verloopt de prijsstelling vaak op basis van andere overwegingen. Door extravagante grondprijzen moet veelal op de grootte van de kavel worden beknibbeld om binnen het stichtingskostenbudget te blijven. Op een kavel van beperkte afmetingen kan vervolgens alleen maar een sterk ondermaatse woning worden neergezet, die een geringe toekomstwaarde verschaft. Met name de grondprijsvaststelling verschaft de sleutel voor de haalbaarheid van betaalbare woningbouw voor starters op de woningmarkt. De discussie over feitelijke kosten die met dit soort concepten wordt opgerakeld, zou in die zin ook vooral moeten worden doorgetrokken naar grondprijzen. De analyse toont aan dat uitgaande van realistische grondprijzen een betaalbare woning met niet alleen voldoende bouwtechnische kwaliteit maar ook een ruime voldoende voor ruimtelijke kwaliteit binnen het bereik ligt.


22

V2BO Advies

BIJLAGE A: kenmerken onderzochte planconcepten De in deze bijlage getoonde gegevens zijn verzameld op basis van nacalculatie van aangeleverde planconcepten.


23

V2BO Advies

PLANCONCEPT woonprogramma bouwvorm aantal verblijfsruimten FUNCTIES (m2) zitten eten koken slapen (1) slapen (2) / werken activiteiten entree toilet badkamer opbergen / wassen + drogen verwarming / meterkast zolder trap / gang buitenruimte buitenberging oppervlakte verblijfsruimten verkeersoppervlakte oppervlakte overige ruimten overmaat gebruiksoppervlakte bruto vloeroppervlakte bruto inhoud beukbreedte woningdiepte bebouwde oppervlakte kavelgrootte geveloppervlakte dakoppervlakte kozijnoppervlakte


PR_01 PR_02 PR_03 PR_04 PR_05 PR_06 PR_07 A C B C A B B appartement twee lagen / twee lagen/ twee lagen / appartement twee lagen / twee lagen / kap kap plat kap kap st 2 4 3 5 2 3 4 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3 m m m2 m2 m2 m2 m2

16,3 4,3 4,3 8,3 1,7 1,1 3,8 2,0 0,7 4,7 33,3 6,3 7,6 2,3 49,6 55,6 161,4 4,0 13,9 55,6 72,3 23,2 55,6 10,0

16,0 8,6 8,3 13,7 9,2 6,1 2,9 1,1 5,5 1,3 0,4 20,2 12,3 7,0 62,0 15,2 28,4 7,4 113,0 148,1 372,0 5,4 9,1 48,8 125,0 62,6 68,0 18,0

16,5 10,2 8,0 9,6 9,0 2,9 1,1 5,2 1,4 0,4 3,4 9,7 6,5 5,4 53,3 12,6 8,0 3,1 80,9 130,8 286,7 6,0 8,9 48,8 100,0 36,0 78,0 15,0

15,8 5,1 10,2 15,8 8,0 8,0 4,2 1,4 5,7 2,0 0,2 17,7 6,5 63,0 21,9 9,4 16,4 110,6 122,4 355,0 5,1 12,0 61,2 125,0 59,2 61,2 26,1

21,5 6,4 7,0 13,2 3,4 1,1 3,1 2,8 5,0 48,1 6,1 4,2 1,9 60,3 69,0 200,1 4,8 7,2 69,0 80,4 58,0 69,0 14,2

15,5 5,4 5,0 15,5 10,3 2,5 1,1 4,8 4,6 0,5 14,3 16,4 6,5 6,6 51,8 19,0 25,2 7,9 103,9 133,0 334,6 5,4 8,2 44,3 118,0 62,6 58,3 21,3

14,4 3,5 6,2 10,3 7,6 6,0 2,6 1,1 3,1 1,8 0,4 16,8 9,6 6,5 47,9 12,2 23,1 5,6 88,8 123,9 311,9 5,1 8,1 41,3 115,0 59,2 48,5 17,8

24

PR_08 A een laag / kap 2 16,6 3,7 4,5 18,1 2,3 4,0 0,8 0,9 1,5 7,5 9,2 42,9 9,8 7,2 3,8 63,7 84,2 244,1 5,1 8,1 42,1 60,0 38,8 86,3 18,7

PR_09 PR_10 PR_11 PR_12 B B B C twee lagen / twee lagen / twee lagen / twee lagen / kap plat kap kap 2 3 4 4 15,5 4,5 5,1 15,1 9,4 2,9 1,2 4,8 1,4 0,8 12,0 5,4 5,0 49,7 14,9 8,2 4,0 76,8 84,9 250,0 4,8 8,8 42,4 90,0 59,3 42,4 18,2

13,9 9,4 6,4 13,5 11,8 3,8 1,4 1,0 4,1 0,3 13,0 6,5 4,0 58,7 14,4 5,4 4,2 82,7 99,1 277,6 6,4 49,6 100,0 82,6 49,6 38,9

12,3 4,7 9,2 11,6 4,8 4,8 1,1 1,1 2,6 2,9 0,4 17,9 12,9 6,5 47,2 13,9 24,8 5,4 91,4 118,1 292,8 4,8 8,2 39,4 110,0 55,7 55,7 21,4

15,5 6,4 10,8 13,4 12,2 6,5 2,0 1,1 4,9 1,5 0,5 18,9 15,9 7,0 6,0 64,8 18,0 26,8 4,9 114,5 151,5 393,5 5,4 9,4 50,5 110,0 62,6 69,6 20,4

V2BO Advies

BIJLAGE B: woonprogramma’s met functiegebieden De in deze bijlage getoonde gegevens betreft de normatieve woonprogramma’s.


25

V2BO Advies

WOONPROGRAMMA aantal personen aantal personen max. aantal verblijfsruimten aantal verblijfsruimten max. aantal bouwlagen gemiddeld FUNCTIES zitten - oppervlakte - breedte - lengte eten - oppervlakte - breedte - lengte koken - oppervlakte - breedte - lengte slapen (1) - oppervlakte - breedte - lengte slapen (2) / werken - oppervlakte - breedte - lengte activiteiten - oppervlakte - breedte - lengte entree - oppervlakte - breedte - lengte toilet - oppervlakte - breedte - lengte badkamer - oppervlakte - breedte - lengte opbergen / wassen + drogen - oppervlakte - breedte - lengte verwarming / meterkast - oppervlakte - breedte - lengte zolder - oppervlakte - breedte - lengte


st st st st st

TWEE LAGEN PLAT A B C 2 2 3 3 4 5 2 3 4 3 4 4 1,5 2,0 2,0

TWEE LAGEN SCHUIN A B C 2 2 3 3 4 5 2 3 4 3 4 4 1,5 2,0 2,0

APPARTEMENT A B C 2 2 3 3 4 5 2 3 4 3 4 4 1,0 1,0 1,0

m2 m m

12,9 3,9 3,3

13,9 4,2 3,3

15,1 4,2 3,6

12,9 3,9 3,3

13,9 4,2 3,3

15,1 4,2 3,6

12,9 3,9 3,3

13,9 4,2 3,3

15,1 4,2 3,6

m2 m m

5,0 2,1 2,4

6,5 2,4 2,7

6,5 2,4 2,7

5,0 2,1 2,4

6,5 2,4 2,7

6,5 2,4 2,7

5,0 2,1 2,4

6,5 2,4 2,7

6,5 2,4 2,7

m2 m m

5,0 2,1 2,4

6,3 2,1 3,0

6,3 2,1 3,0

5,0 2,1 2,4

6,3 2,1 3,0

6,3 2,1 3,0

5,0 2,1 2,4

6,3 2,1 3,0

6,3 2,1 3,0

m2 m m

11,7 3,0 3,9

12,6 3,0 4,2

13,5 3,0 4,5

11,7 3,0 3,9

12,6 3,0 4,2

13,5 3,0 4,5

11,7 3,0 3,9

12,6 3,0 4,2

13,5 3,0 4,5

m2 m m

0,0 0,0 0,0

6,9 2,1 3,3

8,6 2,4 3,6

0,0 0,0 0,0

6,9 2,1 3,3

8,6 2,4 3,6

0,0 0,0 0,0

6,9 2,1 3,3

8,6 2,4 3,6

m2 m m

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

6,9 2,1 3,3

m2 m m

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

2,7 1,5 1,8

m2 m m

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

1,1 0,9 1,2

m2 m m

3,8 1,8 2,1

4,3 1,8 2,4

5,0 2,1 2,4

3,8 1,8 2,1

4,3 1,8 2,4

5,0 2,1 2,4

3,8 1,8 2,1

4,3 1,8 2,4

5,0 2,1 2,4

m2 m m

1,4 1,2 1,2

1,8 1,2 1,5

2,2 1,2 1,8

1,4 1,2 1,2

1,8 1,2 1,5

2,2 1,2 1,8

1,4 1,2 1,2

1,8 1,2 1,5

2,2 1,2 1,8

m2 m m

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

0,5 0,9 0,6

14,4 4,8 3,0

14,7 4,2 3,5

15,8 4,5 3,5

m2 m m

26

V2BO Advies

WOONPROGRAMMA trap / gang - oppervlakte - breedte - lengte buitenruimte - oppervlakte - breedte - lengte buitenberging - oppervlakte - breedte - lengte OPPERVLAKTE VERBLIJFRUMTEN VERKEERSOPPERVLAKTE OPPERVLAKTE OVERIGE FUNCTIES OVERMAAT GEBRUIKSOPPERVLAKTE


TWEE LAGEN PLAT A B C

TWEE LAGEN SCHUIN A B C

APPARTEMENT A B C

m2 m m

10,1 1,8 2,8

10,1 1,8 2,8

10,1 1,8 2,8

10,1 1,8 2,8

13,7 1,8 2,8

13,7 1,8 2,8

2,4 0,9 2,7

3,0 0,9 3,3

3,0 0,9 3,3

m2 m m

5,0 3,3 1,5

6,5 3,6 1,8

7,0 3,9 1,8

5,0 3,3 1,5

6,5 3,6 1,8

7,0 3,9 1,8

2,9 1,2 2,4

3,6 1,5 2,4

4,3 1,8 2,4

m2 m m m2 m2 m2 m2 m2

3,8 1,8 2,1 41,6 12,8 6,8 3,9 65,1

5,4 2,0 2,7 53,1 12,8 7,7 4,9 78,5

6,0 2,0 3,0 57,0 12,8 8,8 5,3 83,8

3,8 1,8 2,1 41,6 12,8 21,2 5,0 80,6

5,4 2,0 2,7 53,1 16,4 22,4 6,0 98,0

6,0 2,0 3,0 57,0 16,4 24,6 6,5 104,4

3,8 1,8 2,1 41,6 5,1 6,8 3,9 57,4

5,4 2,0 2,7 53,1 5,7 7,7 4,9 71,4

6,0 2,0 3,0 57,0 5,7 8,8 5,3 76,7

27

V2BO Advies

BIJLAGE C bouwtechnische uitgangspunten grondwerk - gesloten grondbalans - kruipruimte met schoon zand fundering - paalfundering lengte 8 m - prefab betonpalen 320 x 320 mm skelet - woningscheidende wanden: grondgebonden woningen: gemetseld ankerloos dik 120–60120 / gestapelde bouw: beton 250 mm dik - begane grondvloer: ribcassettevloer Rc= 3,0 m2.K/W - verdiepingsvloer: kanaalplaatvloer dikte afhankelijk van overspanning - galerij- balkonvloer: prefab beton met betonnen ondersteuning - dak: schuine kap: prefab dakplaten Rc= 4,0 m2.K/W / plat dak: betonnen plaatvloer PSisolatie op afschot Rc= 4,0 m2.K/W gevel en dakafwerking - metselwerk spouwmuur met kalkzandsteen binnenspouwblad / Rc=3,5 m2.K/W - kozijnen: hardhout 500 kg/m3 - hang- en sluitwerk: SKG 2 sterren met meerpuntsluiting bij draairamen betonpannen op hellend dak / plat dak meerlaagse bitumen dakbedekking - zinken bakgoot binnenwanden / - vloeren - gipsblokken/-elementen - stalen inmetselkozijn met bovenlicht zonder drempel / opdek boarddeur - wandtegels 150 x 150 mm / in toilet, badkamer en keuken (beperkte oppervlakte) - hardhouten plinten - prefab meterkast - grondgebonden woningen: cementdekvloer 50 mm in niet betegelde ruimten / gestapelde woningen: zwevende dekvloer - vloertegels in toilet en badkamer / verdiepte douchehoek installaties - individueel gestookte CV-boilercombinatie / gesloten systeem – hoog rendement - gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning - laagspanningsinstallatie volgen NEN 1010 - aansluitingen apparatuur: wasmachine, kooktoestel, mechanische ventilatie, CV-ketel inrichting - standaard keukenblok lengte 1,8 m / closetcombinatie met fonteintje / douchecombinatie en wastafel berging - grondgebonden woningen houten berging op betonnen voet / gestapelde bouw: bergingblok in onderbouw terrein - terreinafscheiding met perkoenpalen - betonnen tegelpad naar voordeur / terras betontegels


28

V2BO Advies


29

goedkope bouwconcepten voor starters op de woningmarkt

Recommend Documents