12 maart Kansen voor starters op de woningmarkt

Kansen voor starters op de woningmarkt

12 maart 2008

Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Inleiding: de problemen van starters .................................................................................. 3 De problemen nader toegelicht .......................................................................................... 4 Méér kansen voor starters op de woningmarkt .................................................................. 5 Een nadere toelichting op een aantal veelgehanteerde maatregelen .................................. 5 Hoe is de feitelijke situatie voor starters in Wijk bij Duurstede?....................................... 6 Wat is het gewenste nieuwbouwvolume voor de komende jaren?..................................... 7 Om wat voor woningbouw gaat het en hoeveel woningen voor starters zijn er nodig? .... 8 Doorstroming geeft ook ruimte aan starters..................................................................... 10 Conclusies voor het woningbouwprogramma en een specifiek programma voor starters10 Bronnen: ........................................................................................................................... 13 Afkortingen ...................................................................................................................... 14 Definities .......................................................................................................................... 14 Bijlage 1: Woningbouwproductie Wijk bij Duurstede afgelopen jaren.................... 15 Bijlage 2: Nadere gegevens vraag en aanbod woningen Wijk bij Duurstede........... 18 Bijlage 3: Woningbouwplannen, vastgesteld, in voorbereiding en mogelijke bouwlocaties............................................................................................. 27


2

1. Inleiding: de problemen van starters De afgelopen jaren is het voor starters op de woningmarkt steeds moeilijker geworden om tot de woningmarkt toe te treden. Dat is een probleem dat zich niet alleen in Wijk bij Duurstede voordoet. In heel het land, maar met name in het westen en midden van ons land, is de problematiek van starters op de woningmarkt groot. Het komt er op neer dat het voor woningzoekenden met een inkomen tot modaal (zelfs bij tweeverdieners) haast onmogelijk is geworden om zonder extra middelen een betaalbare koopwoning te betrekken. Maar ook voor starters, en voor andere woningzoekenden, op de huurmarkt zijn de wachttijden om voor een woning in aanmerking te komen erg lang (geworden). Samengevat zijn er een aantal oorzaken aan te wijzen die hieronder worden opgesomd. De woningproductie (van zowel huur- als koopwoningen) is ver achtergebleven bij de geplande en wenselijk geachte productie. Een combinatie van lage woningproductie, een lage rentestand en maximale belastingaftrekmogelijkheden heeft de prijzen van bestaande woningen fors opgedreven. Door de sterk gestegen huizenprijzen is er een (te) grote kloof ontstaan tussen huren en kopen, waardoor de doorstroming van huur- naar koopwoningen sterk is gestagneerd. Dit heeft ook weer gevolgen voor starters die op zoek zijn naar een huurwoning. Er is onvoldoende passend aanbod voor startende huishoudens. Wat is een starter op de woningmarkt? Voordat verder wordt ingaan op de problemen en mogelijke oplossingen van en voor starters is het van belang om helder te hebben wat er met een starter wordt bedoeld. Het begrip starters wordt namelijk nogal verschillend geïnterpreteerd. Het gaat allereerst om starters op zowel de huur- als de koopwoningmarkt. Maar, het gaat niet alleen om jongeren die voor het eerst zelfstandig wonen. De definitie die vrij algemeen wordt gehanteerd is: degenen die voor de eerste maal een woning huren of kopen, dat wil zeggen: • starters beginnend in een huur- of koopwoning; en tevens, de zogenoemde ‘koopstarters’ namelijk: • degenen die al zelfstandig wonen in een huurwoning en doorstromen naar een koopwoning; • hetzelfde geldt voor degenen die hun eigen huurwoning kopen. De min of meer formele omschrijving van een starter op de woningmarkt luidt dan ook: een starter op de woningmarkt is een huishouden dat wil verhuizen zonder een lege woning achter te laten of laat een huur- of sloopwoning achter. Breder dan alleen de starter Deze notitie is gericht op de starter. De starter begeeft zich echter op ‘de gewone’ woningmarkt. Deze notitie en ook het uiteindelijke actieprogramma is daarom gericht op de gehele woningmarkt, maar met het specifieke doel de kansen van starters te vergroten. Opbouw van de notitie In deze notitie wordt in paragraaf 2 tot en met 4 de problematiek en oplossingen vanuit een landelijke perspectief beschreven. Vanaf paragraaf 5 wordt de problematiek voor de Wijkse situatie geschetst om af te sluiten met een actieprogramma in paragraaf 8.


3

2. De problemen nader toegelicht De afgelopen jaren is de woningbouwproductie fors achter gebleven bij de vraag naar woningen. Daarbij hebben de ruime mogelijkheden voor hypotheekrenteaftrek gezorgd voor extra stijging van de huizenprijzen. De combinatie van een te lage productie van nieuwe woningen en de sterke stijging van de prijzen van bestaande woningen heeft tot gevolg dat er momenteel een aanzienlijk tekort is aan koopwoningen met een prijs tot ongeveer 180.000 euro. De problematiek van starters op de woningmarkt is de afgelopen jaren meer en meer een actueel politiek thema geworden. Bovendien wijzen niet alleen consumentenorganisaties op het probleem. De VROM-raad, die tot taak heeft de regering en de kamers te adviseren op onder meer het gebied van volkshuisvesting, luidde onlangs de noodklok. In het rapport “Tijd voor keuzes” wijst zij er op dat als het aantal opgeleverde nieuwbouwhuizen op hetzelfde niveau blijft als in 2006, ons land eind 2009 minimaal 90.000 huizen tekort komt. De raad wil meer nieuwbouwlocaties en adviseert de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag af te schaffen en te vervangen door één algemene woonsubsidie. Als dat niet gebeurt, dreigt volgens de VROM-raad de komende jaren een enorm woningtekort. Ook marktpartijen laten weten dat de problemen voor starters op de woningmarkt groot zijn. Zo blijkt uit de betaalbaarheidsindex van woningen van de Rabobank dat de situatie van starters steeds verder verslechterd en naar verwachting in 2008 de laagste stand zal bereiken van de afgelopen 37 jaar. En makelaarsvereniging NVM constateert dat het geleidelijk aan onmogelijk wordt voor beginnende kopers om in grote delen van het land betaalbare woonruimte te vinden gekoppeld aan een baan. De gemiddelde woning kost in 2007 volgens NVM 248.000 euro. Om de problemen van starters op de woningmarkt op te lossen is het versterken van de woningbouwproductie in ieder geval van belang. Het bouwen van meer woningen kan een oplossing bieden voor de problemen van alle woningzoekenden en dus ook de starters op de woningmarkt. Door nieuwe woningen te bouwen gaat het aanbod omhoog en neemt de keuzevrijheid op de woningmarkt toe. Zo komt het ministerie van VROM tot de conclusie dat er in de periode tot 2010 in Nederland in totaal 450.000 woningen bij moeten komen. Meer bouwen is echter onvoldoende en een belangrijke vraag is ook: welke woningen moeten er worden gebouwd? De sterk gestegen huizenprijzen hebben er namelijk ook voor gezorgd dat grote groepen middeninkomens niet in staat zijn om van een (duurdere) huur- naar een koopwoning door te stromen, waardoor de huurmarkt extra verstopt is geraakt. Er dient dus eveneens maximaal te worden ingezet op doorstroming, zodat de woningen die geschikt zijn voor startende huishoudens ook daadwerkelijk bij deze groep terechtkomen. In de praktijk blijkt daarnaast dat er bij het huidige woningbestand veel te weinig ‘passend’ aanbod is voor starters. Vooral huurstarters zijn lang niet allemaal op zoek naar een gemiddelde gezinswoning met drie slaapkamers, wat juist over het algemeen het aanbod is. Bijzonder aan starters is bovendien dat ze niet alleen woonruimte zoeken, maar deze het liefst op korte termijn gerealiseerd zien. Dit sluit aan bij de dynamiek van de levensfase met wisselingen in werkkring, in financiële mogelijkheden, in relaties en in andere persoonlijke omstandigheden. Onderzoek wijst uit dat woningzoekenden tot 27 jaar voorkeur hebben voor studio’s en tweekamerappartementen van zo’n 50 tot 70 vierkante meter bij voorkeur in een zogenoemd ‘centrum stedelijk woonmilieu’. Starters vanaf 27 jaar geven aan vooral op zoek te zijn naar


4

een driekamerwoning vanaf 70 vierkante meter, waarbij de wens van een ‘centrum stedelijk woonmilieu’ ook kleiner is en een belangrijk deel van de vraag ook reguliere eengezinswoningen betreft. 3. Méér kansen voor starters op de woningmarkt Om de kansen van woningzoekenden en met name starters op de woningmarkt te vergroten is een samenhangend geheel van maatregelen noodzakelijk. Inmiddels zijn ‘in den lande’ verschillende oplossingsrichtingen bedacht die zijn onder te verdelen in bouwkundige, financiële en regulerende oplossingen. Waarbij in de praktijk meerdere varianten uitgewerkt worden of zijn. In hoofdlijnen gaat het om de hierna genoemde oplossingen. Bouwkundige oplossingen Bouwen van meer goedkopere woningen (zowel in de huur- als koopsector). Doorstroming stimuleren door ook voldoende te bouwen voor middeninkomens. Binnen bestaande bouwprogramma’s realiseren van meer passende woningen voor de doelgroep starters. Financiële oplossingen Financieringsconstructies, inclusief financieringssubsidies. Een zo laag mogelijke prijs voor de woning in rekening brengen aan de startende koper. Verkoop van corporatiewoningen. Op grotere schaal invoeren van koopvarianten (MGE-constructies, MGE staat voor Maatschappelijke gebonden eigendom) om de koopprijs in aanvang omlaag te brengen. Bouwen met een erfpachtconstructie. Regulerende oplossingen Gerichte toewijzing van huurwoningen aan starters uit de betreffende gemeente. Gerichte toewijzing van betaalbare koopwoningen aan startende huishoudens uit de gemeente. 4. Een nadere toelichting op een aantal veelgehanteerde maatregelen Financiële instrumenten om maandlasten te verlagen De financiële instrumenten beïnvloeden de betaalbaarheid met name via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden hiervan zijn de nationale hypotheekgarantie (NHG), de koopsusidie, de startersleningen van SVn en de speciale hypotheekvormen die financiers hebben ontwikkeld voor met name starters. Een veelgehoorde kritiek op de starterslening is dat deze de (te) hoge marktprijzen in feite accepteert. Bovendien vraagt het aanvankelijk een forse investering om een kleine groep woningzoekenden van dienst te zijn. De starterslening wordt daarbij vooral zinvol geacht in plaatsen waar beperkt nieuwe woningen worden gerealiseerd. Verkopen onder de marktwaarde van de woning Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Het zijn vooral de gemeenten en de corporaties die dit middel gebruiken. Gemeenten kunnen bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen


5

om daarmee de verkoopprijs te drukken. Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen vragen door maximaal 10% korting te verlenen op de marktprijs of een hogere korting bij verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Een belangrijk kritiekpunt op de verkoop van woningen onder de marktwaarde zonder aanvullende voorwaarden is dat slechts de eerste koper hiervan profijt heeft. Door gebruik te maken van verkoop onder voorwaarden zoals bij de MGE-constructie wordt deze kritiek ondervangen. Woningstichting Volksbelang en woningbouwstichting Cothen hebben de afgelopen periode beiden woningen verkocht met korting aan koopstarters, huurders of starters (onder andere met MGE-constructie). Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven Het hanteren van erfpacht is een andere manier om woningen goedkoper aan te bieden. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond blijft eigendom van de verkopende partij. In de praktijk zijn het vooral gemeenten en woningcorporaties die werken met erfpachtconstructies. Opmerking: De erfpachtconstructie wordt in de regio Utrecht nog heel weinig toegepast en kan daardoor mogelijke kopers afschrikken. Woningstichting Volksbelang heeft in 2006 woningen via verkoop onder voorwaarden (MGE) verkocht met een erfpachtconstructie. De vraag naar deze woningen was overweldigend. De erfpachtconstructie was hierbij blijkbaar dus geen drempel voor de (koop)starter. Aanbod specifiek gericht op starters Hieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op starters gericht of bij uitstek voor starters geschikt zijn. Het bouwen van sociale koopwoningen door ontwikkelaars of corporaties valt hieronder. Verder worden er relatief kleine en goedkopere woningen gebouwd voor speciale doelgroepen (bijvoorbeeld voor studenten of de zogenoemde ‘stewardessenwoningen’). De verkoop van bestaande huurwoningen aan starters door corporaties is eveneens hieronder te scharen. Ook hierbij geldt dat bij onvoldoende voorwaarden alleen de eerste koper na enige jaren bij verkoop geholpen blijkt te zijn en de ‘marktwinst’ ten gelde maakt. 5. Hoe is de feitelijke situatie voor starters in Wijk bij Duurstede? De afgelopen jaren is in zijn algemeenheid te weinig gebouwd in de gemeente Wijk bij Duurstede. Wel werden er in de kern Cothen voldoende woningen gebouwd. Naast de geringe bouwproductie is er bovendien nauwelijks ingezet op het bouwen van goedkopere huuren koopwoningen. Het bestaande Provinciale Streekplan biedt slechts beperkte bouwmogelijkheden. In Wijk bij Duurstede dient daarom met name gezocht te worden naar bouwlocaties binnen de bestaande stedelijke (rode) contour. De praktijk wijst uit dat met het ontwikkelen van binnenstedelijke bouwlocaties de voorbereidingstijd fors toeneemt vanwege allerlei procedures en de belangen van meerdere partijen. Ook gaat de herontwikkeling van oudere wijken gepaard met hoge kosten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de diverse bouwlocaties binnen de gemeente, onderverdeeld naar: vastgestelde-, in ontwikkeling zijnde bouwplannen en mogelijke bouwlocaties.


6

Wat betreft de bouwproductie in de gemeente: sinds 2000 is het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen sterk afgenomen (zie bijlage 1). Over de periode 2001-2006 lag de gerealiseerde bouwproductie gemiddeld rond de 60 woningen per jaar. Vanaf 2004 zelfs ruim daaronder. De afname van het aantal nieuwbouwwoningen heeft ook gevolgen gehad voor de bevolkingsontwikkeling. De bevolkingsomvang is in Wijk bij Duurstede de afgelopen jaren steeds minder gegroeid. Vanaf 2004 is er sprake van een afname van de bevolking (zie figuur 2 in bijlage 1). Conclusie: Ook in de gemeente Wijk bij Duurstede zien we heel duidelijk dat aan de ene kant de bouwproductie is achtergebleven en aan de andere kant de huizenprijzen enorm zijn toegenomen. Ter vergelijking: in de gemeentelijke Woonvisie 2004-2007 (Bureau Companen) is nog uitgegaan van een woningbouwproductie van 1350 woningen voor de eerstvolgende tien jaren. Het afgelopen jaar is bestuurlijk vooral ingezet op het vlottrekken van grotere woningbouwlocaties als het Joliceterrein en het Veilingpark in Wijk bij Duurstede. Daarbij geldt wel dat het meestal gaat om enkele jaren geleden met projectontwikkelaars en bouwbedrijven afgesproken woningprogramma’s en nog (te) beperkte aantallen woningen in de sociale sector. Tevens zijn voorbereidingen getroffen om woningbouw mogelijk te maken in De Engk in Wijk bij Duurstede en het dorpshart in Cothen. Op deze bouwlocaties kunnen op korte termijn de plannen gepresenteerd worden voor het realiseren van nieuwe woningen. Tegelijkertijd zijn de eerste stappen gezet om op andere beschikbare locaties de procedures zo vroeg mogelijk op te starten, om op die manier een gestage en meer continue bouwstroom op gang te krijgen. Het gaat daarbij om De Geer II en de herontwikkelgebieden Multi Functionele Accommodaties primair onderwijs (MFA PO) en MFA voortgezet onderwijs (MFA VO) in Wijk bij Duurstede en De Kamp in Cothen. In de kern Langbroek zijn met name de locaties Uem en Wennekes en het gebied rondom het dorpshuis/sportvelden SVL in beeld om de komende jaren woningbouw mogelijk te maken. Tenslotte wordt geprobeerd zo actief mogelijk in te spelen op plekken in de stad en de kernen Cothen en Langbroek die mogelijkheden bieden voor herontwikkeling en het op korte termijn realiseren van woningen voor starters. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van plannen voor appartementen op de locatie Steenstraat 14. Maar ook de omgeving van de Hoogstraat, de wijk De Heul en de Karel de Grotestraat (rondom het postkantoor) bieden hier kansen. In bijlage 3 is aangegeven hoe de stand van zaken is met betrekking tot de verschillende bouwlocaties en wat de mogelijke bouwcapaciteit is. Het zogenoemde ‘harde’ woningbouwprogramma (reeds vastgestelde en in uitvoering zijnde bouwplannen) bedraagt op dit moment ruim 200 woningen, tabel 1. Daarnaast zijn een aantal bouwplannen in voorbereiding voor realisatie op korte termijn, tabel 2. Daarmee zijn in totaal nog eens zo’n 200 woningen gemoeid. De bouwproductie voor de komende drie jaren kan dan tot zo’n 400 woningen worden opgevoerd. 6. Wat is het gewenste nieuwbouwvolume voor de komende jaren? Voor inzicht in de omvang van het nieuwbouwprogramma wordt uitgegaan van de berekeningen van de PRIMOS-prognose 1 en van de bestaande Woonvisie 2004-2007. De 1

De (bewerkte) PRIMOS-prognose is aangeleverd door Woningstichting Volksbelang.


7

PRIMOS-prognose is een algemeen aanvaard prognosemodel dat ook door het Ministerie van VROM wordt gebruikt, onder meer voor de verdeling van nieuwbouwprogramma’s over de provincies. Op basis van dit model en rekening houdend met de toename van het aantal huishoudens (gezinsverdunning) is een minimale toevoeging van jaarlijks 90 woningen in de gemeente Wijk bij Duurstede noodzakelijk. Daarmee zou de bevolking ook op het huidige niveau gehandhaafd blijven. Als daarbij tevens rekening wordt gehouden met het urgent tekort aan woningen (zo’n 300) en als opdracht geldt dit tekort binnen de lopende streekplanperiode (tot het jaar 2015) terug te brengen, dan zal de bouwproductie moeten worden verhoogd. Dat betekent dat op basis van de PRIMOS-gegevens een netto bouwproductie (nieuwbouw minus sloop) van zo’n 135 woningen per jaar wordt nagestreefd. Daarmee wordt gebouwd om aan de bestaande vraag van de huidige bevolking tegemoet te komen. En wordt tevens extra gebouwd om de wachtlijsten van woningzoekenden te verkorten. Bureau Companen komt in de gemeentelijke Woonvisie 2004-2007 overigens tot een gewenst nieuwbouwprogramma van 1350 woningen in de periode 2004-2013. Dat wil zeggen: eveneens een jaarlijkse productie van 135 woningen. Bureau Companen gaat uit van een migratiesaldo van nul en een groei van de bevolking van de gemeente Wijk bij Duurstede. Vooralsnog lijkt het dan ook reëel om uit te gaan van een noodzakelijke bouwproductie van 135 woningen per jaar gedurende de komende periode tot 2015 (de streekplanperiode). Tenzij de discussie over de structuurvisie leidt tot een wijziging van deze aantallen. 7. Om wat voor woningbouw gaat het en hoeveel woningen voor starters zijn er nodig? Op basis van gegevens van Bureau Companen in 2003 (Woonvisie 2004-2007), een onderzoek van de woningbouwstichting Cothen in 2006 en recente gegevens van WoningNet kunnen de verschillende woonwensen in beeld wordt gebracht. Deze gegevens zijn vooral indicatief. Uit landelijk onderzoek blijkt namelijk dat 56% van de verhuisgeneigden ook daadwerkelijk verhuist. Bovendien kunnen woonwensen snel wijzigen door bijvoorbeeld veranderingen in de persoonlijke levenssfeer, een andere baan en geldt dat de huizenmarkt voor een belangrijk deel een ‘open systeem’ is: je schrijft je in voor een woning in plaats X en kiest uiteindelijk voor een woning in plaats Y, omdat de prijs beter is, de keuken, het balkon of bijvoorbeeld de tuin meer voldoet aan de wensen. Uit het onderzoek van Companen blijkt dat er vooral een tekort is aan meergezinswoningen (flats of appartementen). Zowel in de huursector als in de koopsector. Bij de koopappartementen gaat het vooral om betaalbare woningen. Ook is de vraag naar seniorenhuurwoningen groot en geldt voor de vraag naar seniorenkoopwoningen dat deze zowel in het goedkopere als het duurdere segment groot is. In het onderzoek komt verder naar voren dat bij een goede doorstroming het aantal eengezinswoningen in de gemeente Wijk bij Duurstede in principe voldoende aanwezig is. Voor starters geldt dat ze met name interesse hebben (75%) in huurwoningen en daarbij een voorkeur hebben voor meergezinswoningen (appartementen). Ook is er een duidelijke vraag naar goedkopere koopappartementen. Uit recent onderzoek van de woningbouwstichting Cothen onder 49 woningzoekende starters in Cothen komt een vergelijkbare uitslag. Er blijkt nauwelijks belangstelling voor


8

onzelfstandige woonruimte. Daarnaast bestaat er in Cothen een duidelijke wens naar de koop van vrije (starters)kavels. Opvallend is dat van de starters in de huursector 45% aangeeft dat men geen specifieke wens heeft om te wonen in de kern Cothen, Langbroek of Wijk bij Duurstede. Bij de starters die een koopwoning wensen is dit 20%. Verhoudingsgewijs geeft bovendien slechts een beperkte groep starters aan dat men bij voorkeur in Langbroek zou willen wonen. Overigens kan bij de bovengemelde gegevens nadrukkelijk meespelen dat de vraag ook wordt beïnvloed door het aanbod. In de koopsector is het voor starters -gezien de koopprijzen- heel moeilijk om aan een woning te komen. Hoe zit dat in de huursector? Uit de gegevens van WoningNet, bijlage 2, komt naar voren dat er zowel in 2006 als in 2007 zo’n 125 (jongere) huurstarters uit de gemeente Wijk bij Duurstede actief op zoek waren naar een (huur)woning in de gemeente. De slaagkans van starters (zowel 1 persoons- als 2persoonshuishoudens in de leeftijdsgroepen tot 23 jaar en van 23 tot en met 34 jaar) is klein, voor de categorie 1 persoonshuishoudens tot 23 jaar overigens verreweg het kleinst van alle huishoudtypen. Daarmee wordt de problematiek voor starters nog eens onderstreept. Tenslotte valt op dat er ook een grote vraag is van starters buiten de gemeente Wijk bij Duurstede naar een woning in de gemeente, maar dat de kans voor deze groep om daadwerkelijk een woning te krijgen in de gemeente veel kleiner is. Niet alleen de kans op het verkrijgen van een woning is van belang: ook de wachttijd is een belangrijk gegeven. Uit gegevens van Woningnet blijkt dat de gemiddelde inschrijftijd van woningzoekenden in de leeftijdsgroep tot 30 jaar (zo’n 5 jaar) slechts iets langer is dan de gemiddelde inschrijftijd. In bijlage 2 wordt nader op de knelpunten in zowel de koop- als de huursector ingegaan. Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat er in ieder geval op korte termijn behoefte is aan zo’n 25 tot 50 huurwoningen (appartementen) voor jonge, alleenstaande woningzoekenden. In grote lijnen komen de woonwensen van starters in de kernen Cothen en Langbroek overeen met de woonwensen van starters in de gehele gemeente Wijk bij Duurstede. Bureau Companen concludeert op basis van resultaten van zogenoemde wooncafé’s dat voor Cothen geldt dat de mogelijkheden voor starters vergroot kunnen worden door: aanbieden van kleinere betaalbare kavels van 250 vierkante meter of casco-woningen; het te koop aanbieden van huurwoningen beneden de marktwaarde (inclusief terugkoopverplichting/maatschappelijk gebonden eigendom); bij toewijzing voorrang te verlenen aan starters uit Cothen; gefaseerd bouwen. In Langbroek worden met name genoemd: casco-woningen bouwen en verkoop onder voorwaarden (maatschappelijk gebonden eigendom); overwegen om bij toewijzing voorrang te geven aan eigen inwoners; permanente aandacht voor bouwen voor starters; mogelijkheden van doorstroming optimaal benutten door bouwen van zorgwoningen. Voor beide kernen komt Bureau Companen overigens tot een gewenst totaal (voor alle doelgroepen) bouwvolume van zo’n 100 woningen gedurende de periode 2004-2013. Om de bevolkingsontwikkeling en het voorzieningenniveau van de kernen Cothen en Langbroek op peil te houden dient dit bouwvolume ook daadwerkelijk gerealiseerd te worden.


9

8. Doorstroming geeft ook ruimte aan starters Starters op de woningmarkt zijn niet alleen geholpen door het bouwen van nieuwe woningen speciaal voor deze doelgroep. Het tekort aan betaalbare woningen wordt in aanzienlijke mate veroorzaakt doordat de woningmarkt ‘verstopt’ is. Daar komt bij dat er ook een tekort is aan geschikte woningen voor ouderen. In bijlage 2 (tabel 5) is dat aangegeven. Voor huuren koopwoningen samen geldt een tekort van ruim 450 woningen. Daar komt bij dat het aantal huishoudens in Wijk bij Duurstede met personen boven de 65 jaar tot het jaar 2016 een toename kent van zo’n 800 (bijlage 2, tabel 3). Dat betekent dat er een grote behoefte is aan specifieke woningen voor deze doelgroep. Dit komt ook overeen met eerder onderzoek naar de behoefte aan ‘zorgwoningen’ in Wijk bij Duurstede. Het realiseren van meer woningen voor ouderen (of levensloopbestendige woningen) leidt tot het vrijkomen van woningen die weer geschikt zijn voor gezinnen en starters (verhuisketen). Een minimale inzet van 30% van de totale nieuwbouwproductie is hierbij een redelijk streven Overigens blijkt uit onderzoek van Bureau Companen dat ook de bouw van twee-onder-eenkapwoningen de doorstroming in Wijk bij Duurstede kan bevorderen. 9. Conclusies voor het woningbouwprogramma en een specifiek programma voor starters Om in de gemeente Wijk bij Duurstede een gericht en zo succesvol mogelijk beleid te voeren voor starters op de woningmarkt geldt het volgende actieprogramma: 1. De jaarlijkse woningbouwproductie verhogen naar het gewenste niveau van 135 woningen gedurende de streekplanperiode tot 2015. In Cothen en Langbroek gedurende deze periode minimaal 100 woningen per kern te realiseren. 2. Gestreefd wordt om jaarlijks zo’n 25 woningen specifiek beschikbaar te stellen (nieuwbouw of bestaande woningen) voor de doelgroep starters. 3. De behoefte aan geschikte woningen voor ouderen en andere zorgvragers te beantwoorden en tegelijkertijd de doorstroming te bevorderen door in te zetten op het bouwen van minimaal 30% (40 woningen) per jaar aan ‘levensloopbestendige’ en zorgwoningen. 4. Voor de doorstroming ook voldoende (15% = 20 woningen per jaar) middeldure koopen twee-onder-een-kapwoningen te bouwen. 5. Jaarlijks specifieke locaties aanwijzen voor de bouw van starterwoningen. Op dit moment (2008) is daarvoor al aangewezen: herontwikkeling Steenstraat 14. Voor de komende jaren zijn als locaties onder andere in beeld: herontwikkeling Hoogstraat, herontwikkeling onderwijslocaties, herontwikkeling De Heul, de Geer II en omgeving postkantoor in Wijk bij Duurstede, De Kamp in Cothen en omgeving dorpshuis/SVL in Langbroek. 6. Bij toewijzing van starterwoningen vooral richten op lokale woningzoekenden (en woningzoekenden uit de specifieke kernen = lokaal maatwerk). Voor het toegankelijk maken (beschikbaar stellen) van koopwoningen voor starters wordt daarbij ingezet op:


10

7. Verkoop van bestaande huurwoningen aan (koop)starters mogelijk maken. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende huurwoningen (gestreefd wordt naar 40%) bij nieuwbouwlocaties worden gerealiseerd. 8. Kopersondersteuning (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) stimuleren. 9. Onderzoeken of en hoe het fonds Volkshuisvesting kan worden gebruikt om realisatie van starterwoningen en/of financiering hiervan te stimuleren. 10. Mogelijkheden nagaan om te experimenteren met het zogenoemde ‘te woon-concept’.

Hieronder worden de bovengenoemde punten nader beschreven. ad 1.

Uitgangspunt voor het woningbouwprogramma voor de eerstkomende jaren is het realiseren van jaarlijks 135 nieuwe woningen in de gemeente Wijk bij Duurstede. Daarmee wordt gebouwd voor de ‘eigen’ behoefte (inclusief die van de kleinere kernen) met een plus voor het terugdringen van het huidige woningtekort. ad 2. Er dient nadrukkelijk te worden ingezet op het jaarlijks beschikbaar stellen van een aantal woningen voor starters in zowel de huur- als de koopsector. Sinds 2000 is in de gemeentelijke bouwprogramma’s een te laag percentage woningen in de sociale sector opgenomen. Om een ‘inhaalslag’ te maken wordt daarom de komende jaren extra ingezet op het laten bouwen van meer sociale huuren koopwoningen. Ook binnen het bestaande woningbestand kunnen woningen vrijgemaakt worden voor deze doelgroep (actiepunten 7 tot en met 10). Het gaat om zowel grondgebonden woningen als meergezinswoningen (appartementen) met 2 en 3 kamers. Waarbij overigens ook specifiek aandacht nodig is voor alleenstaande starters onder de 23 jaar die op zoek zijn naar een kleinere huurwoning (appartement). ad 3. Om de doorstroming te bevorderen is het bouwen van voldoende woningen voor senioren/aangepaste woningen/zorgwoningen (levensloopbestendig) eveneens van groot belang. Bovendien is er (juist ook in de toekomst) veel vraag naar deze woningen (appartementen). Ongeveer een derde van het totaal nieuw te bouwen aantal woningen (jaarlijks zo’n 40 woningen) zal daarom bestaan uit deze categorie (zowel in de goedkope, middeldure en de duurdere huuren koopsector). ad 4. Om de doorstroming van middeninkomens van huur- naar koopwoningen te stimuleren is de bouw van met name koopwoningen in het middensegment eveneens van belang. De bouw van nieuwe rijwoningen zal bovendien niet direct tot problemen leiden, aangezien deze woningen nog steeds goed verkopen en verhuren in de gemeente. Daarnaast blijkt er op de lokale markt vooral belangstelling te zijn voor goedkopere twee-onder-een-kapwoningen. ad 5. Omdat het treffen van maatregelen en bijstelling van de programmering een langere tijd vraagt, is een specifiek actieprogramma voor starterwoningen noodzakelijk. Alle mogelijke bouwlocaties die kansen bieden voor de realisatie van woningen voor starters op de korte termijn worden daarbij in beeld gebracht. Met name in de kern Cothen is er ook nadrukkelijk vraag naar kleinere en betaalbare bouwkavels. Hiervoor wordt in de bouwlocatie De Kamp ruimte gereserveerd. ad 6. Bij de realisatie van nieuwe starter- en andere betaalbare woningen dient een daarop afgestemd toewijzingsbeleid te worden gehanteerd. Dit toewijzingsbeleid zal gericht zijn op woningzoekenden uit de gemeente Wijk bij Duurstede in het algemeen en op woningzoekenden uit de kernen Cothen en Langbroek in het bijzonder. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de regeling Lokaal Maatwerk. ad 7. Het succes van de verkoop van een aantal huurwoningen met korting in zowel Cothen als Wijk bij Duurstede aan bestaande huurders en starters in de betreffende kern


11

verdient navolging. Bij deze woningen dient bij voorkeur sprake te zijn van een terugkoopregeling (verkoop onder voorwaarden). Om de verkoop van huurwoningen in bestaande wijken te compenseren is het noodzakelijk dat bij nieuwe bouwplannen voldoende huurwoningen worden opgeleverd. Anders daalt het totaal aantal beschikbaar huurwoningen. Bijkomend voordeel is dat er per wijk ook een meer evenwichtige woningverdeling tot stand kan worden gebracht. ad 8. Kopersondersteuning, bijvoorbeeld op basis van het Zaanse model zie SEV Koopatlas, in combinatie met een fonds, zie punt 9. Bij het Zaanse model wordt de grond uitgegeven in erfpacht. De hoogte van de canon hangt af van het inkomen. Het verschil tussen de sociale koopprijs en de marktwaarde hoeft pas te worden betaald als het inkomen voldoende is gestegen. Het canon kan gestort worden in het genoemde fonds zodat een roterend fonds ontstaat. ad 9. Onderzoek of en hoe het bestaande fonds Volkshuisvesting kan worden ingezet om realisatie van starterwoningen en/of de financiering hiervan te stimuleren. Hierbij kan ook bekeken worden welke andere partijen, corporaties en andere maatschappelijk een bijdrage kunnen storten. Vooralsnog wordt niet ingezet op het aanbieden van startersleningen. De investeringen om een kleine groep starters te kunnen helpen zijn daarbij hoog. Bovendien zijn er geschikte bouwlocaties voorhanden, waardoor met de beschikbare middelen veel meer startende woningzoekenden geholpen kunnen worden. ad 10. Er kunnen experimenten worden gehouden op basis van het zogenoemde ‘te woonconcept’ van Stichting Woonbron waarbij aan woningzoekenden de keus wordt gelaten om een woning te huren (eventueel huurvastperiode) of te kopen (met terugkoopgarantie en eventueel als maatschappelijk gebonden eigendom). De bovenstaande conclusies gelden bij een beleid dat met name gericht is op het bouwen van woningen voor de lokale woningbehoefte. Wanneer uit de discussie over de structuurvisie (voorjaar 2008) een ander toekomstbeeld voor de gemeente wordt geschetst, gelden vanzelfsprekend andere aantallen woningen.


12

Bronnen:

ABF Research BV, PRIMOS prognose Centraal Bureau voor de Statistiek Companen in opdracht van Gemeente Wijk bij Duurstede (mei 2004). Woonvisie 2004-2007. Ministerie VROM, oktober 2006 Brief aan Tweede Kamer der Staten-Generaal. 30 800 XI, nr 6 Positie van starters op de woningmarkt. Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen, NVM Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, SEV (november 2006) Atlas koopvarianten. Gids voor betaalbaar kopen. Door drs. ing. M. van Noordenne. Provincie Utrecht, Streekplan 2005-2015 Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, november 2007 UPS Marketing Consultancy en Bouwkennis VROM-raad (oktober 2007) Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Woningbouwstichting Cothen Woningstichting Volksbelang WoningNet

Afkortingen en definities: Afkortingen MFA PO: MFA VO: MGE: NVM: VROM:

Multi functionele accommodaties primair onderwijs Multi functionele accommodaties voortgezet onderwijs maatschappelijk gebonden eigendom Nederlandse Vereniging van Makelaars Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeheer

Definities ‘Koopprijsgrenzen’ op basis van bestaande regelgeving: Koopsubsidie: maximaal €158.850 Huisvestingsverordening, koopprijsgrens: €181.512 (bepaald door de provincie) Nationale Hypotheek Garantie: Bestaande bouw: koopsom of de taxatiewaarde mag niet meer bedragen dan € 236.607 (= incl. verkrijgingskosten: € 265.000) Nieuwbouw: maximale koop-/aanneemsom € 245.370 (= incl. verkrijgingskosten: € 265.000) Prijsgrenzen in Wijk bij Duurstede 2 : Huur: Sociale huur, kernvoorraad tot € 526.89 (aftoppingsgrens voor 3 of meer personen) Sociale huur, betaalbaar € 526.89 tot € 621,78 Vrije sector huur vanaf € 621,78 Koop: Goedkope koop Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop

tot € 181.512 € 181.512 - € 260.000 € 260.000 - € 350.000 vanaf € 350.000

Slaagkans: Aantal toegewezen woningen gedeeld door het aantal woningzoekenden. Starter op de woningmarkt: Een huishouden dat wil verhuizen zonder een lege woning achter te laten of laat een huur- of sloopwoning achter.

2

Deze grenzen worden ook door de provincie Utrecht gehanteerd.

Bijlage notitie Kansen voor starters op de woningmarkt

14

Bijlage 1: Woningbouwproductie Wijk bij Duurstede afgelopen jaren De woningbouwproductie in de gemeente Wijk bij Duurstede kenmerkt zich door stevige ‘pieken en dalen’. Eind jaren tachtig en eind jaren negentig lag de woningbouwproductie op gemiddeld 200 woningen per jaar. Sinds 2001 is de nieuwbouw in de gemeente Wijk bij Duurstede afgenomen tot gemiddeld zo’n 60 woningen per jaar. Het aantal gesloopte woningen is in alle jaren overigens gering geweest. Verder valt op dat sinds de jaren negentig slechts een beperkt aantal nieuwe huurwoningen is gerealiseerd. Woningstichting Volksbelang leverde in 2000 haar laatste nieuwe huurwoningen op: 25 sociale huurwoningen. In Cothen worden in 2005 en 2006 nog huurwoningen door de woningbouwstichting Cothen gebouwd. Met de aanstaande oplevering van de Ruisdaelhof in 2008 komen er overigens weer 3 vrije sector huurwoningen en 15 sociale huurwoningen in Wijk bij Duurstede bij. Figuur 1: Ontwikkeling van de nieuwbouw in Wijk bij Duurstede (in aantallen woningen, bron CBS) 450 400 350 300 250

sloop huur koop

200 150 100 50 0

05

04

20

03

20

02

20

01

20

00

20

99

20

98

19

97

19

96

19

95

19

94

19

93

19

92

19

91

19

90

19

89

19

19

19

88

-50

De beperkte groei van het aantal nieuwbouwwoningen heeft gevolgen gehad voor de woningmarkt, maar ook voor de bevolkingsontwikkeling. De bevolkingsomvang is steeds minder gegroeid. Uit figuur 2 is af te lezen dat vanaf 2004 de bevolking afneemt. Ter vergelijking: in 1981 omvatte de groei nog 995 personen. Bovendien blijkt dat het patroon van de bevolkingsontwikkeling in Wijk bij Duurstede sterk wordt bepaald door de ontwikkeling van de migratie en niet zozeer door de ontwikkeling van de natuurlijke aanwas. De conclusie is in ieder geval dat er de laatste jaren weinig woningen zijn gebouwd om aan de vraag van woningen te voldoen en de bevolkingsgroei op peil te houden.


15

Figuur 2: Ontwikkeling van de bevolking in Wijk bij Duurstede (in aantal personen, bron: CBS) 1200 1000 800 600 400 200 0 -200

saldo geboort en sterfte

saldo vestiging en vertrek

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

-400

totaal saldo

De ontwikkeling van de migratie wordt weer sterk bepaald door de ontwikkeling van de nieuwbouw (zie figuur 3). Dit blijkt niet alleen uit figuur 3, maar ook uit statistische berekeningen. Gesteld kan worden dat er een directe relatie is tussen nieuwbouw en de migratie (binnenlandse en buitenlandse migratie). Opgemerkt wordt dat de relatie tussen nieuwbouw en migratie niet helemaal volledig is. Het is namelijk beter om de nieuwbouw met de migratie van huishoudens te vergelijken. Een afnemend aantal personen houdt niet direct in dat het aantal huishoudens afneemt 3 . Figuur 3: Relatie tussen de ontwikkeling van de nieuwbouw (woningen) en de totale migratie (personen) in Wijk bij Duurstede (bron: CBS) 500 400 300 200 saldo migratie

100

nieuwbouw

0 -100 -200

20 04

20 02

00 20

98 19

96 19

94 19

19 92

90 19

19

88

-300

3

De migratie van het aantal huishoudens wordt niet geregistreerd door het CBS. De ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens in Wijk bij Duurstede is slechts vanaf 2000 bekend.


16

In figuur 3 is aangegeven wat de relatie is tussen het aantal huishoudens en de woningbouwproductie. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens de afgelopen jaren nog wel is gegroeid, maar dat deze afneemt naarmate het aantal gerealiseerde nieuwe woningen afneemt. Figuur 4: Ontwikkeling van het aantal huishoudens en de nieuwbouw in Wijk bij Duurstede (bron: Woningstichting Volksbelang/PRIMOS) 250 200 150

huishoudens nieuwbouw

100 50 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005


17

Bijlage 2: Nadere gegevens vraag en aanbod woningen Wijk bij Duurstede4

1. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad als vertrekpunt Het is verstandig om een gemeentelijk woningbouwprogramma zo goed mogelijk af te stemmen op de bevolkingsontwikkeling en de ontwikkeling van de vraag vanuit de bevolking. Aan de andere kant wordt die vraag mede bepaald door het woningaanbod. Een gegeven is dat Wijk bij Duurstede geen groeigemeente is en de provincie Utrecht in het vigerende Streekplan slechts beperkt mogelijkheden biedt tot uitbreiding. Feit is ook dat de laatste jaren weinig woningen in de gemeente zijn gebouwd. Voor inzicht in de huidige ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad wordt gebruik gemaakt van de PRIMOS-prognose van ABF Research BV. De jongste prognose bestrijkt de periode 2007-2026 en gaat uit van een bouwprogramma van iets meer dan 60 woningen per jaar (basisgegevens: bouwproductie afgelopen jaren). Tabel 1: Ontwikkeling van de woningvoorraad in Wijk bij Duurstede en de regio (20072026) Wijk bij Duurstede Regio Absoluut Index Absoluut Index 2007=100 2007=100 9.083 100,0 54.642 100,0 2007 9.356 103,0 57.362 105,0 2012 9.602 105,7 59.334 108,6 2017 9.999 110,1 60.985 111,6 2022 10.361 114,1 62.429 114,3 2027 Toename 2007-2026 1.278 114,1 7.787 114,3 Absoluut 63,9 100,7 389,4 100,7 Gemiddeld Uitgaande van dat programma prognosticeert ABF de onderstaande bevolkingsontwikkeling. Tabel 2: Ontwikkeling van de bevolking in Wijk bij Duurstede en de regio (2007-2026) Wijk bij Duurstede WUZO-regio Absoluut Index Absoluut Index 2007=100 2007=100 23.486 100,0 132.567 100,0 2007 23.116 98,4 133.934 101,0 2012 22.748 96,9 135.292 102,1 2017 22.706 96,7 136.503 103,0 2022 22.824 97,2 138.187 104,2 2027 Toename 2007-2026 -662 97,2 5.620 104,2 Absoluut -33,1 99,9 281,0 100,2 Gemiddeld

4

De gegevens in deze bijlage zijn door woningstichting Volksbelang ter beschikking gesteld.


18

De volgende figuur toont een specificatie van de verschillende ontwikkelingen die tezamen de bevolkingsontwikkeling vormen. Zowel uit de tabel als uit de figuur blijkt dat op basis van het huidige bouwtempo de bevolking de komende jaren verder krimpt en pas vanaf 2022 weer groeit. Figuur 5: Ontwikkeling van de natuurlijke groei, het migratiesaldo en de totale groei in de periode 2007-2026 in Wijk bij Duurstede 150 Nat. aanwas 100

Binnenl. migratiesaldo Buitenl. migratiesaldo Totale groei

50 0 -50 -100 -150 -200 -250 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Voor de woningmarkt is de huishoudensontwikkeling ook van belang. De volgende tabel toont die ontwikkeling, uitgesplitst naar leeftijd en aantal personen per huishouden. Tabel 3: Ontwikkeling van het aantal huishoudens onderscheiden naar samenstelling en leeftijd (verschil 2007 en 2026, in absolute aantallen) 2007201220172022Totaal 2011 2016 2021 2026 Doelgroep -4 2 3 -8 -6 Alleenst. < 23 jaar 49 3 38 30 119 Alleenst. 23 - 34 jaar 58 30 -14 -4 70 Alleenst. 35 - 54 jaar 32 -12 73 36 129 Alleenst. 55 - 64 jaar 125 243 223 263 854 Alleenst. 65 jaar of ouder 17 -1 3 -5 14 Tweepers. hh. < 23 jaar 17 46 47 14 124 Tweepers. hh. 23 – 34 jaar Tweepers. hh. 35 – 54 jaar -25 -11 24 28 16 Tweepers. hh. 55 – 64 jaar -63 -124 -34 -21 -242 Tweepers. hh. 65 jaar of ouder 224 208 94 34 560 Meerpersoonshuishouden -179 -140 -58 -9 -386 Totaal 251 244 399 358 1252

In de volgende figuur wordt deze ontwikkeling nog eens grafisch weergegeven. Daaruit blijkt de vergrijzing. De groep 65-plussers wordt meer dan tweemaal zo groot als nu. Het aandeel


19

jongeren tot 23 jaar neemt iets toe, het aandeel huishoudens van 35 tot 54 jaar blijft stabiel en het aandeel 55-64 jaar krimpt. Figuur 6: Verwachte ontwikkeling van leeftijdscategorieën in Wijk bij Duurstede en de regio tussen 2007 en 2026 (in percentages) 200

150

100 Wijk bij Duurstede Regio 50

0

-50 18-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75-84 jaar

85+ jaar

Wanneer we de huishoudens- en woningvoorraadontwikkeling tegen elkaar afzetten, ontstaat de volgende figuur: Figuur 7: Huishoudens- en de woningvoorraadontwikkeling in Wijk bij Duurstede in de periode 2007-2026 11.000 10.500 10.000 voorraad

9.500

huishoudens

9.000 8.500 8.000 2006

2011

2016

2021

2026

Hieruit blijkt dat de voorraadontwikkeling de huishoudensontwikkeling net niet bijhoudt, terwijl de bevolking blijkens de PRIMOS-prognose krimpt.

2. Vraagontwikkeling en woonwensen Om toekomstzeker te kunnen bouwen is inzicht in de ontwikkeling van de vraag en de woonwensen noodzakelijk. Het is bovendien belangrijk dat de huidige woningvoorraad bij de vaststelling van het gewenste bouwprogramma wordt betrokken. We kijken dan naar de aanbod-/vraagverhoudingen.


20

Ten behoeve van de gemeentelijke Woonvisie 2004-2007 heeft Bureau Companen in 2003 onderzoek gedaan naar de wensen van de starters en doorstromers en de woningzoekenden die zich in de gemeente willen vestigen. Door daarbij ook de vrijkomende woningen in beeld te brengen wordt de potentiële doorstroming zichtbaar gemaakt. Tabel 4: Vraag en aanbod in Wijk bij Duurstede per kern (2003-2007, bron: woonwensenonderzoek Companen 2003) Vraag starters Huur Cothen Langbroek Wijk bij Duurstede Weet niet Subtotaal Koop Cothen Langbroek Wijk bij Duurstede Weet niet Subtotaal Totaal

58 13 188 238 497 55 13 63 30 161 658

Aanbod

vestigers doorstrom subtotaal doorstrom vertrekkersfinishers ers ers 11 0 57 68 24 8 56 88 156

52 52 430 192 726

121 65 675 430 1291

36 54 371 204 665

163 35 522 459 1179 1905

242 56 641 489 1428 2719

194 32 501 420 1147 1812

22 0 113

32 19 143

135

194

16 16 184

7 17 43

216 351

67 261

subtotaal

Saldo

90 73 627 204 994

-31 8 -48 -226 -297

217 65 728 420 1430 2424

-25 9 87 -69 2 -295

Tabel 5: Vraag en aanbod in Wijk bij Duurstede per woningmarktsegment (2003-2007, bron: enquêtebestand Companen 2003) Vraag starters Huur eengezinshuurwoning < 454 eengezinshuurwoning > 454 Huurflat < 454 Huurflat > 454 seniorenhuurwoning < 454 seniorenhuurwoning > 454 Subtotaal Koop eengezinskoopwoning < 160.000 eengezinskoopwoning 160.000 - 275.000 eengezinskoopwoning 275.000 - 350.000 eengezinskoopwoning > 350.000 2^1 kapkoopwoning < 275.000 2^1 kapkoopwoning 275.000 - 350.000 2^1 kapkoopwoning > 350.000 vrijstaande koopwoning < 350.000 vrijstaande koopwoning > 350.000 koopflat < 160.000 koopflat 160.000 - 350.000 seniorenkoopwoning < 275.000 seniorenkoopwoning 275.000 - 350.000 seniorenkoopwoning > 350.000 Subtotaal Totaal

Aanbod

vestigers doorstrom subtotaal doorstrom vertrekkers finishers ers ers

subtotaal

Saldo

96 0 375 27 0 0 498

23 45 0 0 0 0 68

35 101 13 35 307 234 725

154 146 388 63 307 234 1291

149 252 103 0 115 46 665

45 56 34 0 0 0 135

47 17 1 0 64 65 194

241 325 138 0 179 111 994

88 179 -250 -63 -128 -124 -297

12 86 0 0 0 0 0 12 0 39 12 0 0 0 160 658

11 44 11 0 11 11 0 0 0 0 0 0 0 0 88 156

34 263 10 24 219 99 49 59 69 20 30 142 49 113 1180 1905

56 393 21 24 230 110 49 71 69 59 41 142 49 113 1428 2719

57 608 47 38 104 38 132 19 38 0 9 38 9 9 1147 1812

18 90 9 0 18 27 45 0 9 0 0 0 0 0 216 351

4 10 2 1 6 2 0 5 2 0 0 13 16 5 67 261

79 708 58 39 128 67 177 24 49 0 9 50 26 15 1430 2424

23 315 37 15 -102 -43 128 -47 -20 -59 -32 -92 -23 -98 1 -296

De tabellen geven vervolgens een beeld van het aanbod van woningen en de knelpunten die ontstaan wanneer de woonwensen zouden worden vervuld. Woningstichting Volksbelang heeft aangegeven dat zij in overleg met woningbouwstichting Cothen en de gemeente in 2008 opnieuw een uitgebreid woonwensenonderzoek laat houden omdat het goed mogelijk is dat de woonwensen intussen veranderd zijn.


21

3. Knelpunten in de huursector Om een beeld te krijgen van de recente knelpunten in de huursector kan ook gebruik worden gemaakt van de gegevens van WoningNet. In 2006 reageerden 1429 woningzoekende huishoudens op het aanbod van woningstichting Volksbelang: 138 woningen. In 2007 reageerden 1506 woningzoekenden op 123 woningen. De zogenoemde vraag-/aanbodverhouding is daarmee gestegen van 10,6 in 2006 naar 12,2 in 2007. Keren we de teller en de noemer om, dan krijgen we de slaagkans van woningzoekenden. In 2006 was de slaagkans 9,4% en in 2007 8,2%. Actieve woningzoekenden maken dus weinig kans op een huurwoning van Volksbelang. Een groot deel kan niet op afzienbare termijn worden geholpen, zelfs niet wanneer we het aantal weigeringen na toewijzing meewegen. In 2007 was de slaagkans van starters en overige woningzoekenden 10,1% en die van doorstromers 4,6%. Starters zijn in dit geval huishoudens die voor het eerst zelfstandige woonruimte gaan huren. De vraag van starters naar woningen van Volksbelang is in verhouding tot doorstromers erg groot: twee van de drie actieve woningzoekenden bij Volksbelang is starter. Sinds het afschaffen van de woonduur binnen het aanbodsysteem groeien de slaagkansen van starters/overige woningzoekenden en doorstromers naar elkaar toe. Vandaar dat de slaagkans ook per huishoudenstype wordt bijgehouden. Wij willen hier vooral zicht krijgen op de problemen van de Wijkse woningzoekenden. Daarom zetten we de slaagkansen van de lokale woningzoekenden met betrekking tot het aanbod van Volksbelang af tegen die van woningzoekenden uit de regio: Tabel 6: Kans van slagen per huishoudenstype naar herkomst (in percentages) in 2007 1 pers. < 23 jaar 1 pers. 23-34 jaar 1 pers. 35-54 jaar 1 pers. 55-64 jaar 1 pers. 65+ jaar 2 pers. < 23 jaar 2 pers. 23-34 jaar 2 pers. 35-54 jaar 2 pers. 55-64 jaar 2 pers. 65+ jaar Meerpers.hh. Totaal

Uit regio Uit gemeente Totaal 0,0 12,5 2,3 4,2 23,2 7,9 3,7 40,0 8,4 7,7 28,6 10,9 11,1 37,5 19,2 3,6 40,0 9,1 4,2 37,0 8,3 3,7 50,0 11,2 11,1 10,0 10,9 11,5 50,0 20,6 3,5 24,0 6,5 4,1 28,5 8,2

De tabel toont aan dat Wijkse woningzoekenden veel meer kans maken op lokaal aanbod dan woningzoekenden van buiten onze gemeente. Uit de kolom ‘Uit gemeente’ blijkt duidelijk dat de slaagkans van alleenstaanden tot 23 jaar naar verhouding erg klein is. Andere huishoudens maken meer kans. De slaagkans van de lokale woningzoekenden tot 23 jaar (12,5%) is vergeleken met alle lokale woningzoekenden (28,5%) nog steeds laag te noemen, maar geldt ook voor de tweepersoonshuishoudens van 55-64 jaar.


22

Tabel 7: Vraag van actieve woningzoekenden per huishoudenstype naar herkomst (in absolute aantallen) in 2007 1 pers. < 23 jaar 1 pers. 23-34 jaar 1 pers. 35-54 jaar 1 pers. 55-64 jaar 1 pers. 65+ jaar 2 pers. < 23 jaar 2 pers. 23-34 jaar 2 pers. 35-54 jaar 2 pers. 55-64 jaar 2 pers. 65+ jaar Meerpers.hh. Totaal

Uit regio Uit gemeente Totaal 104 24 128 284 69 353 134 20 154 39 7 46 18 8 26 56 10 66 191 27 218 82 16 98 36 10 46 26 8 34 288 50 338 1258 249 1507

Van de alleenstaanden tot 23 jaar wonen er 24 in Wijk bij Duurstede en 104 in de regio. Let op: aan het getal 24 ligt een gewogen berekening ten grondslag! Wanneer een woningzoekende gebruik maakt van de mogelijkheid om tegelijkertijd op 4 aanbiedingen te reageren, telt hij bij elk aanbod voor een kwart mee. Als hij/zij tegelijkertijd bijvoorbeeld eenmaal reageert op lokaal aanbod en driemaal op regionaal aanbod, dan telt hij als een kwart woningzoekende binnen het totaal van de genoemde 24. In werkelijkheid telden we in 2007 84 actieve lokale eenpersoonshuishoudens tot 23 jaar. Van hen reageerden er 16 uitsluitend op lokaal aanbod. 30 reageerden zowel op regionaal als op lokaal aanbod; hun vraag naar lokaal aanbod is derhalve minder hard dan die van de eerste groep. De resterende 38 reageerden uitsluitend op aanbod buiten onze gemeente. Dit zijn vertrekkers. In 2007 reageerden dus 46 (16 “harde” plus 30 “minder harde”) lokale woningzoekenden tot 23 jaar op lokaal aanbod. (Deze vraag is dus omgerekend tot een harde vraag van 24.) 35 van deze 46 reageerden op woningen tot € 343, 39 op aanbod van € 343 tot € 492, 4 op aanbod van € 492 tot € 527 en 2 op aanbod vanaf € 527. Alleen zij die reageerden op het goedkoopste aanbod maakten kans, de anderen in het geheel niet. Aan 3 van de 35 personen die op het goedkoopste aanbod reageerden werd een woning toegewezen. De slaagkans bedroeg derhalve 8,5% en dat is erg laag. Hoe groter het aantal reacties op een aanbieding, des te lager de slaagkans. Maar hoe zit het dan met de inschrijftijd? Die is immers voor de persoon in kwestie het belangrijkst. In 2007 werden 22 woningen toegewezen aan alleenstaanden tot 30 jaar. De volgende tabel toont naar leeftijd de gemiddelde inschrijftijd in maanden en het aantal personen per leeftijdscategorie. Wij hanteren hier de leeftijdsindeling van de Huisvestingsverordening en niet zoals hiervoor van PRIMOS.


23

Tabel 8: Inschrijftijd, in maanden, van alleenstaanden tot 30 jaar aan wie in 2007 een woning werd toegewezen Leeftijd Gemiddelde inschrijftijd Aantal huishoudens 22 51 2 23 63 2 24 60 7 25 69 3 26 67 3 27 76 1 28 70 4 Totaal 65 22 Zetten we de slaagkans en de inschrijftijd naast elkaar van alle lokale woningzoekenden aan wie in 2007 door ons een woning werd toegewezen, dan ontstaat het navolgende plaatje. Daaruit wordt in elk geval duidelijk dat de leeftijdsgroep tot 30 jaar slechts een iets langere dan gemiddelde inschrijftijd heeft. De opmerking die daarnaast naar aanleiding van deze tabel moet worden gemaakt is dat ouderen zich kennelijk toch maar vroeg als woningzoekende hebben laten registreren in een periode waarin dat helemaal niet nodig was omdat woonduur toen het selectiecriterium was. Maar zij zijn kennelijk ook kieskeuriger. Figuur 8: Inschrijftijd en woonduur naar type huishouden en leeftijd van lokale woningzoekenden waaraan Volksbelang in 2007 een woning verhuurde. 0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

1 pers. < 30 jaar 1 pers. 30-54 jaar 1 pers. 55-64 jaar 1 pers. 65+ jaar 2 pers. < 30 jaar 2 pers. 30-54 jaar

Inschrijvingsduur Woonduur

2 pers. 55-64 jaar 2 pers. 65+ jaar Meerpers.hh. Totaal

4. Knelpunten in de koopsector De mediane koopprijzen zijn in 2007 enigszins gedaald ten opzichte van 2006. In 2007 was de mediane prijs € 314.000 en in 2006: € 320.000. Deze daling is veroorzaakt door de daling van de prijzen van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen (zie figuur). Ondanks deze daling is de verkooptijd van vrijstaande woningen en twee-onder-een-


24

kapwoningen in 2007 verder gestegen. Dit betekent dat de prijs van deze woningen nog steeds te hoog is. Figuur 9: Ontwikkeling van de mediane verkoopprijs per woningtype in Wijk bij Duurstede (bron: NVM) 700000

600000

500000

400000

Tussenwoning Hoekwoning

300000

2-1kapwoning Vrijst.woning Appartement

200000

100000

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Figuur 10: Ontwikkeling van de mediane verkooptijd per woningtype in Wijk bij Duurstede (bron: NVM) 300

250

200

Tussenwoning Hoekwoning

150

2-1kapwoning Vrijst.woning Appartement

100

50

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

De koopwoningen worden steeds minder bereikbaar. Dit komt doordat de prijs van woningen sterker is gestegen dan het inkomen. Bovendien is de hypotheekrente het afgelopen jaar niet verder gedaald. Sterker nog: deze is tot begin 2008 gestegen. Een voorbeeld: een huishouden met een inkomen tot € 30.000,- kan een woning kopen tot € 120.000,-. Bij deze verhouding is rekening gehouden met de NIBUD- en NHGinkomensnormen. In 2006 zijn echter maar twee woningen verkocht tot € 120.000,-. De koopmarkt is dus nauwelijks bereikbaar voor deze groep. Voor woningen tot € 200.000,- heeft men een bruto-inkomen nodig van € 50.000,-.


25

De huidige regeling Bijdrage Eigen Woningbezit, koopsubsidie, van het rijk is niet toereikend. De verkoopprijzen in Wijk bij Duurstede liggen boven de grenzen van de regeling. Onderstaande tabel laat zien dat er in 2006 slechts 7 woningen in de prijsklasse tot € 200.000 werden verkocht. Tabel 9: Aantal verkochte woningen in 2006 in Wijk bij Duurstede (bron: IJsselstreek Makelaars) Frequency 2

Percent 1,5

Valid Percent 1,9

Cumulative Percent 1,9

150000 - 175000

3

2,3

2,8

4,7

175000 - 200000

2

1,5

1,9

6,6 100,0

< 120000 Valid

> 200000 Total Missing

System

Total

99

75,0

93,4

106

80,3

100,0

26

19,7

132

100,0

De vraag van koopstarters is op dit moment moeilijk in te schatten. Wij doen dat op basis van de tabel die al eerder getoond werd. In deze tabel is de samenstelling van de vraag van verhuisgeneigde huishoudens weergegeven. De totale vraag zou op basis van het onderzoek van Companen in 2003 van koopstarters bestaan uit ongeveer 430 huishoudens: 161 starters en 270 doorstromers vanuit huurwoningen. (de vraag naar koopwoningen in de bij de vraag horende kolom doorstromers en het aanbod van huurwoningen in de bij het aanbod horende kolom doorstromers overlappen elkaar voor een deel). Tabel 10: Vraag en aanbod in Wijk bij Duurstede per kern (2003-2007, bron: woonwensenonderzoek Companen 2003) Vraag starters Huur Cothen Langbroek Wijk bij Duurstede Weet niet Subtotaal Koop Cothen Langbroek Wijk bij Duurstede Weet niet Subtotaal Totaal

vestigers

58 13 188 238 497

11 0 57

55 13 63 30 161 658

24 8 56

68

88 156

doorstrom subtotaal ers

Aanbod doorstrom vertrekkersfinishers ers

52 52 430 192 726

121 65 675 430 1291

36 54 371 204 665

22 0 113

32 19 143

135

194

163 35 522 459 1179 1905

242 56 641 489 1428 2719

194 32 501 420 1147 1812

16 16 184

7 17 43

216 351

67 261

Saldo subtotaal

90 73 627 204 994

-31 8 -48 -226 -297

217 65 728 420 1430 2424

-25 9 87 -69 2 -295


26

Bijlage 3: Woningbouwplannen, vastgesteld, in voorbereiding en mogelijke bouwlocaties

In deze bijlage wordt in drie tabellen een overzicht gegeven van alle mogelijke bouwen zoeklocaties in Wijk bij Duurstede conform het huidige streekplan. In de tabel 11 wordt aangegeven welk ‘harde’ woningbouwprogramma er is voor de eerstvolgende jaren. Tabel 12 geeft de locaties aan waar op dit moment gewerkt wordt aan planvoorbereiding voor het realiseren van woningbouw op de korte termijn. Tabel 13 geeft een overzicht van alle in beeld zijnde mogelijke locaties voor de wat langere termijn (na 2010). Met de drie tabellen samen wordt in beeld gebracht of er voldoende mogelijkheden zijn om aan de totale Wijkse woningbehoefte te voldoen en op welke termijn de betreffende locaties in ontwikkeling (kunnen) worden gebracht. Ook wordt duidelijk waar mogelijkheden zijn om specifieke doelgroepen te bedienen.

Tabel 11: Reeds vastgestelde en/of in uitvoering zijnde woningbouwplannen Kern:

Locatie:

Wijk bij Duurstede

Klooster

Jaartal oplevering: 2008

Wijk bij Duurstede

Ruisdaelhof

2008

34

16

Cothen

Zuidoosthoek

2008

10

10

Cothen

Zuidoosthoek

2008

20

20

Wijk bij Duurstede

Joliceterrein

2009

30

30

Wijk bij Duurstede

Veilingterrein

2009-2010

104

72

32

2008 tot en met 2010

207

157

50

Totaal:

Aantal Koop: woningen: 9 9

Huur:

18

Bijzonderheden: 9 koopappartementen (middelduur en duur) 34 appartementen groepswonen voor ouderen (betaalbaar huur en betaalbaar koop) 10 kavels aangeboden waarvan 5 specifiek voor starters 13 koopwoningen betaalbaar en 9 koopwoningen middelduur en duur 6 starterappartementen (betaalbaar) 24 middeldure en dure koopwoningen 32 huurwoningen (betaalbaar) voor ouderen en alle leeftijden en 72 middeldure en dure koopwoningen

In bovenstaande tabel 11 is aangegeven wat de op dit moment vastgestelde en/of in uitvoering zijnde woningbouwplannen zijn. Het betreft hier het zogenoemde ‘harde’ woningbouwprogramma. Het gaat in totaal om 207 woningen. Bij de bouwplannen valt het relatief grote deel koopwoningen op: 157 (76%). Om het aandeel huurwoningen de komende jaren te verhogen is de inzet van het college gericht in het opnemen van extra woningen in de huursector in de nieuw te ontwikkelen woningbouwplannen (zie tabel 12 en 13).


27

Tabel 12: Bouwlocaties en woningbouwplannen in ontwikkeling voor de korte termijn Kern:

Locatie:

Mogelijke oplevering:

Wijk bij Duurstede

Steenstraat 14

2009

Cothen

Dorpsstraat

2009

Cothen

Dorpshart

Wijk bij Duurstede

Globaal Koop: aantal woningen: 26 26

Huur:

3

3

2009-2010

15

10

Hoogstraat

2009-2010

12

12

Wijk bij Duurstede

De Engk

2010

30

30

Cothen

Beatrixschool

2010

8

8

Langbroek

Uem en Wennekes

2010

25

17

8

Langbroek

Langbroek Noord

2010-2011

35

10

25

Langbroek

Langbroek Noord

2010-2011

15

15

Wijk bij Duurstede

De Heul

2010-2011

25


194

Totaal:

5

25

89

Bijzonderheden: 26 goedkope appartementen voor starters (maatschappelijk gebonden eigendom; sloop bestaande woning). Planvorming definitief medio 2008 3 kavels voor koopwoningen (duur). Verkoopprocedure gepland medio 2008 Diverse plannen worden nog doorgerekend met variabele aantallen woningen (afronding visie medio 2008) Aantal woningen nog onbekend (10-15). Visie Hoogstraat wordt opgesteld (Woningbouwstichting wenst sloop 6 bestaande woningen) 30 appartementen (nultredenwoningen en betaalbaar huur). Planvorming definitief medio 2008 8 koopwoningen duur. Bouw gepland na ingebruikname nieuwe brede school (2009) 17 koopwoningen betaalbaar en middelduur en 8 huurwoningen betaalbaar 35 appartementen voor ouderen waarvan 25 woningen in woonzorgcomplex. Woningbouwprogramma wordt uitgewerkt in visie (medio 2008) 15 koopwoningen verschillende categorieën. Woningbouwprogramma wordt uitgewerkt in visie (medio 2008) Toevoegen van 25 wooneenheden voor jongeren en project begeleid wonen. Initiatief woningstichting Volksbelang. Voorbereidingen moeten nog starten

105

Het betreft hier bouwlocaties waarvoor woningbouwplannen in een vergevorderd stadium zijn, dan wel de ontwikkelaar heeft aangegeven op korte termijn met de planvorming te willen starten. Het aantal huurwoningen voor de in ontwikkeling zijnde bouwplannen voor de korte termijn bedraagt 55%. Wanneer genoemde plannen daadwerkelijk met positief resultaat de diverse procedures doorlopen, bedraagt het totaal aantal te bouwen woningen in de periode 2008 tot en met het jaar 2011: 401 (207 + 194). Het betreft dan 246 koopen 155 huurwoningen. Waarmee het totaalsegment aan huurwoningen toeneemt tot 39%.


28

Tabel 13: Mogelijke bouwen zoeklocaties voor woningbouwplannen na 2010 Kern:

Locatie:

Mogelijke oplevering:

Koop:

Huur:

2011-2013

Eerste schatting aantal woningen 60

Wijk bij Duurstede

Singel Noord

40

20

Langbroek

Langbroek Noord

2011-2013

50

35

15

Wijk bij Duurstede

De Geer II

2011-2014

250

150

100

Cothen

De Kamp

2011-2014

120

72

48

Wijk bij Duurstede

Herontwikkeling vrijvallende locaties onderwijs

2011-2015

150

100

50

Wijk bij Duurstede

Hordencentrum

2012-2013

50

35

15

Wijk bij Duurstede

Karel de Grotestraat

2012-2014

75

45

30

Wijk bij Duurstede

Herontwikkeling Hoogstraat

2012-2015

40

40

Wijk bij Duurstede

Herontwikkeling De Engk

2012-2016

150

70

Wijk bij Duurstede

Herontwikkeling Steenstraat

2015-2017

40

Wijk bij Duurstede

De Geer III

2015+

250

150

100

Langbroek

Boomgaard II en de Volkstuinen

2015+

50

30

20

1285

767

518

Totaal:


80

40

Bijzonderheden:

Verschillende bouwplannen en verschillende categorieën woningen. Het aantal woningen kan sterk variëren Verschillende categorieën huuren koopwoningen. Visie wordt medio 2008 afgerond. Bouwen in fasen. Woningbouwprogramma wordt nog nader uitgewerkt. Specifieke aandacht voor starters en zorgwoningen Uitgangspunten woningbouwprogramma: 40% huurwoningen en aandacht voor starters en ouderen. Bouwen in fasen en opbrengsten meegenomen in begroting Zeer globaal aantal woningen. (opbrengsten in begroting opgenomen voor bekostiging MFA’s) Eerste schatting aantal woningen (geschikt voor appartementen voor starters en ouderen) Eerste schatting aantal woningen (geschikt voor appartementen voor starters en ouderen) Initiatief van woningstichting Volksbelang. Globaal aantal te bouwen woningen (vernieuwbouw bestaande woningen) Globaal aantal nieuw te bouwen woningen (gedeeltelijk vernieuwbouw bestaande woningen) Globaal aantal nieuw te bouwen woningen (vernieuwbouw bestaande woningen) Zeer globaal aantal woningen. In het streekplan is hiervoor een gestippelde contour opgenomen In het streekplan zijn hiervoor mogelijkheden; mede afhankelijk van toestemming provincie in combinatie met langbroek Noord.

Tabel 13 betreft een opsomming van alle op dit moment bekende en/of in beeld zijnde zoeken bouwlocaties. Voor een aantal bouwlocaties betreft het nog een eerste initiatief en dient de procedure nog volledig te starten. Het daadwerkelijk doorgang vinden van sommige projecten is nadrukkelijk afhankelijk van andere partijen. Het is dan ook goed mogelijk dat in een later


29

stadium besloten wordt dat een of meer locaties niet in ontwikkeling worden gebracht. Tenslotte is in tabel 13 in een aantal gevallen sprake van een (zeer) globale inschatting van de mogelijke aantallen te bouwen woningen. De bestuurlijke aandacht ligt op het op korte termijn verder vorm (te laten) geven van de bouwplannen waarvoor de oplevering van de eerste woningen in 2011 is gepland. Inclusief de geplande woningbouw voor de periode 2008-2011 in tabel 11 en 12 en de aftrek van te slopen woningen zijn er in theorie bouwlocaties beschikbaar voor het realiseren van 1.500 tot 1.600 woningen in de periode 2008 tot en met 2017. De conclusie is dan ook dat uitgaande van een bouwopgave van 135 woningen per jaar- er in principe voldoende bouwlocaties voor de komende 10 jaren aanwezig zijn. Ook als enkele locaties niet worden benut of de aantallen woningen omlaag worden bijgesteld.


30

12 maart Kansen voor starters op de woningmarkt

Recommend Documents