Masterplan; Jongeren en Starters op de Heetense Woningmarkt Dit Masterplan moet antwoord geven op de onderstaande vragen; - Zijn Heetense jongeren en starters überhaupt genegen om in ons dorp te (blijven) wonen? - Wat is passende woonruimte voor Heetense jeugd? - Wat hebben vastgoedeigenaren, beleggers en projectontwikkelaars te bieden? - Hoe maken we plannen financieel haalbaar, zowel voor marktpartijen als voor de toekomstige kopers of huurders? - Hoe kunnen we de gemaakte plannen stimuleren, zodat deze ook daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden?
Roy Simons Namens Plaatselijk Belang Heeten
Internet versie 1, 23-12-11
-0-
1. Inhoudsopgave:
Hoofdstuk
pagina
1. Inhoudsopgave 2. Inleiding 3. Wat is onze doelgroep 4. Wat wil onze doelgroep 5. Wat biedt de markt 6. Wat zijn de financiële mogelijkheden? 7. Stimuleringsmogelijkheden
1 2 4 5 6 7 8
Internet versie 1, 23-12-11
-1-
2. Inleiding: Dit Masterplan is opgezet door het bestuur van Plaatselijk Belang Heeten, verder in dit plan ook wel PB genoemd. Vanuit het dorp komen herhaaldelijk signalen bij PB terecht over de woningmarkt in Heeten. Er is geen aanbod voor jongeren, de jeugd heeft geen kans op de woningmarkt in Heeten. Hierdoor vertrekt deze veelal naar de stad. Dit vertrek versterkt de vergrijzing en maakt het voor (sport) verenigingen steeds lastiger om vrijwilligers en betrokken bestuursleden te vinden. Dit is niet goed voor de gemeenschap. Bovenstaande lijken wat open deuren te zijn die worden ingetrapt. We kunnen een aantal vraagtekens zetten bij de stelling; Nieuwbouwplan de Veldegge; Op nieuwbouwplan De Veldegge zijn recentelijk diverse woningen gebouwd. Een aantal woningen (4 stuks) zijn hier verkocht als starters woning. Alle eerste eigenaren van deze woningen zijn starters. Zowel alleenstaand als samenwonend. Dit geeft aan dat de doelgroep hier gevonden is, maar ook geeft dit aan dat er voldoende vraag is. Tevens zijn er op dit plan enkele vrijstaande woningen gerealiseerd. Het grootste deel van deze vrijstaande woningen wordt gebouwd door jeugdigen van rond de dertig. Deels komt deze jeugd vanuit het ouderlijk huis, deels hebben de eigenaren hiervoor een (particuliere) huurwoning gehad. Opvallend is dat de 2^1 kap woningen op dit plan tot op heden (december 2011) geen van allen in eigendom komen van Heetense starters. Misschien zegt dit iets over de financiële positie van de Heetense jeugd. Misschien zegt dit ook wat over de doelgroep van ons Masterplan. De jeugd van rond de dertig blijkt in sommige gevallen mogelijkheden te hebben om in één keer definitief te bouwen. De gerealiseerde vrijstaande woningen op de Veldegge zijn geen doorstroom woningen. Wel zijn dit eigenaren die al wat ouder zijn of die een gezamenlijk inkomen hebben. Aannemelijk is het dus dat wij ons onderzoek voor dit Masterplan richten op jongere jeugd (twintig tot vijfentwintig jaar) en de wat oudere alleenstaande of alleenverdienende jeugd. PB ziet wel degelijk mogelijkheden voor de hiervoor genoemde doelgroep. In ons dorp zijn al een aantal initiatieven waar gebruik van gemaakt wordt; - wonen boven winkels (o.a. boven de Tatoo - shop aan de Holterweg) - inwonen bij boerderijen, enkele gevallen zijn bekend waarbij het voorhuis apart wordt verhuurd aan 1 – persoons huishoudens Tevens zouden er wat nieuwe initiatieven bekeken kunnen worden. In de nabije toekomst komt er het nodige vastgoed vrij, vanwege stoppende middenstanders. Tevens staan er al een aantal (bedrijfs)panden langere tijd leeg. Mocht het ons lukken om deze leegstand weg te werken, dan zou het mes aan twee kanten snijden, minder leegstand aan de ene zijde en meer woonruimte voor starters aan de andere zijde. Hiervoor zouden we in contact kunnen treden met de Heetense Ondernemers Vereniging (HOV). Tevens zouden we in overleg kunnen treden met Woningcorporaties. Wie weet of deze partijen wat te bieden hebben voor ons, denk aan seniorenwoningen die niet meer voldoen aan Internet versie 1, 23-12-11
-2-
de eisen die in deze tijd aan seniorenwoningen gesteld worden. Deze zouden uitermate geschikt zijn als starterswoning. Hiervoor zouden we in contact kunnen treden met Salland Wonen. De nieuwbouw van appartementen in ons dorp zal in dit Masterplan niet bekeken worden. Diverse marktpartijen hebben dit al geprobeerd, het lukt deze partijen niet om de exploitatie hiervan rond te krijgen. Waarom zou ons dat wel lukken? Momenteel lijkt het ons beter om onze peilen te richten op de eerder genoemde mogelijkheden. Wel zal er een zijstap gemaakt worden naar nieuwbouw. Om ons heen zijn diverse initiatieven in uitwerking bij dorpen die met het zelfde probleem worstelen. Zo hebben onder andere Haarle en Olst al concepten ontwikkeld voor starters. Wij zullen deze concepten onderzoeken en proberen toe te passen op de Heetense omstandigheden. Om voldoende draagvlak te krijgen voor dit Masterplan, is het belangrijk dat we goed weten wat de doelgroep is, wat de doelgroep wil en wat deze kan betalen. Uiteindelijk zal de markt zijn werk moeten doen, wij als PB gaan niet participeren in de exploitatie. Plaatselijk Belang dient hier gezien te worden als aanjager. De plannen dienen op een zeker moment concreet te worden, om het onderzoek in de teugels te houden is een planning daarbij van onmiskenbaar belang. Uiteraard moet deze planning geen molensteen worden, maar het dient zeker wel als leidraad.
Internet versie 1, 23-12-11
-3-
3. Wat is onze doelgroep: Dit Masterplan is geschreven en opgezet vanuit de gedachte, dat we de woningmarkt voor starters in Heeten willen aanjagen. Onze doelgroep is daarmee deels bepaald. Wij richten ons op starters. In de inleiding hebben we reeds aangegeven dat op de Veldegge mogelijkheden liggen voor starters met een dubbel inkomen. Deze kunnen hier nieuw bouwen (vrijstaand of 2^1 kap). De jeugdigen onder ons, die financieel wat ruimer in het jasje zitten, zijn dus niet onze doelgroep. Theoretisch zouden wij onze doelgroep kunnen kenmerken aan de volgende maatstaaf; - starter op de woningmarkt - afkomstig uit Heeten - zoekend naar woonruimte in Heeten - beperkte financiële middelen - leeftijdscategorie tussen de 20 en 35 jaar - een starter kan ook iemand zijn die een particuliere huurwoning achter laat (bijvoorbeeld Parc Salland) of een student die terug wil keren naar Heeten na afronding van zijn studie We zullen een enquête uit gaan schrijven om meer over onze doelgroep te weten te komen. Tevens zal uit deze enquête moeten blijken of in de praktijk de doelgroep verglijkbaar is met de door ons theoretisch bepaalde doelgroep. In ons kader schetsen wij het kenmerk “beperkte financiële middelen”. Dit is een grijs gebied. Vooruitlopend op de enquête doelen wij hierbij op diegene die niet in staat is om in de huidige marktsituatie te kopen. Het bestaande woningaanbod vanaf € 190.000,= k.k. is in Heeten voldoende vertegenwoordigd (zie Funda.nl). Hierbij is gekeken naar woningen die geschikt zijn voor 2-persoons huishoudens en welke met een minimale investering (achterstallig onderhoud) te betrekken zijn. Onze doelgroep beperkt zich dus theoretisch tot diegene die geen koopwoning van € 190.000,00 k.k. kan opbrengen, zonder echt in kwaliteit van levensonderhoud achteruit te gaan. De enquête zal hier uitsluitsel over moeten geven.
Internet versie 1, 23-12-11
-4-
4. Wat wil onze doelgroep: Hiervoor hebben we reeds theoretisch bepaald wat onze doelgroep is. Zoals aangegeven, zal de enquête moeten bevestigen dat wij het bij het juiste eind hebben. Vervolgens is het voor dit Masterplan van belang dat wij ons bewust zijn van de wensen en eisen van onze doelgroep. Dit is naar mijn idee onmogelijk inzichtelijk te krijgen, zonder een goede enquête. Een goede enquête moet naar mijn idee strak omkaderd zijn, zodat er een lijn uit te trekken valt. Echter moeten we voorkomen dat deelnemers een keuze gaan maken, omdat er geen betere is. Het moet wel de essentie raken. Hier zal zorgvuldig over nagedacht moeten worden. Enkele zaken die naar voren moeten komen; Persoonlijke gegevens; - n.a.w. gegevens - leeftijd - opleidingsniveau - budget - huidige leefomstandigheden (thuiswonend, studerend, relatie,..) - verwachtingspatroon van carrière komende 3 jaar Wensen en eisen; - ligging (in het dorp of juist buitenaf) - eengezinswoning of appartement - beschikking over eigen tuintje is een must of een pre - beschikking over eigen schuur is een must of een pre - huren, kopen of geen voorkeur - verwachte doorstroomsnelheid (3, 5 of 10 jaar) - specifieke eisen (bijvoorbeeld voor personen die slecht ter been zijn of andere eisen)
Aan de hand van de uitkomst van deze enquête kunnen we hopelijk een reëel beeld vormen over de problematiek, de doelgroep en over de wensen en eisen van de doelgroep.
Internet versie 1, 23-12-11
-5-
5. Wat biedt de markt: Om serieus te kunnen kijken wat de markt ons te bieden heeft, zullen we met gerichte vragen moeten komen. Dit moeten we specificeren naar aanleiding van de uitslagen van de enquête zoals in de bovenstaande hoofdstukken beschreven. De bestaande woningmarkt in Heeten biedt mogelijkheden voor koopwoningen vanaf € 190.000,00 K.K. en alles wat daar boven zit. Zie hiervoor Funda.nl Wij gaan ons richten op de markt voor onze doelgroep. Er zal gericht naar oplossingen gezocht gaan worden. Hierbij valt te denken aan; -
overleg met HOV (wonen boven winkels, vrijkomend en leegstaand vastgoed) overleg met Salland Wonen overleg met overige vastgoedeigenaren overleg met beleggers overleg met projectontwikkelaars overleg met grondeigenaren en gemeenten
Dit onderdeel van het Masterplan is pas nader uit te werken, zodra we uitslagen van de enquête hebben.
Internet versie 1, 23-12-11
-6-
6. Wat zijn de financiële mogelijkheden: Nadat we overleg hebben gehad met de diverse marktpartijen zal er gekeken moeten worden naar de financiële mogelijkheden. Zoals gezegd zijn wij als PB geen participant in de feitelijke ontwikkeling van plannen. Derhalve hebben wij geen inspraak in de financiering. Met name de marktpartijen zullen ons daar ook slechts zijdelinks bij willen betrekken, gezien het feit dat deze partijen voor commerciële belangen staan. Daar is ook niets mis mee. Wel hebben wij als aanjager van de projecten er belang bij dat de financiering rond komt. Derhalve is het ons er alles aan gelegen om de haalbaarheid te onderzoeken. Tevens zouden we kunnen kijken naar overige inkomstenbronnen, denk hierbij aan; - subsidieregelingen - zelf werkzaamheid - duurzaam bouwen in relatie tot duurzaam Heeten In de inleiding is al aangegeven dat er in buurtdorpen als Haarle en Olst ook projecten in gang gezet zijn voor startende jongeren. Met name qua financiering is het voor ons interessant om naar deze projecten te kijken. Waarschijnlijk kunnen we er veel van leren. Verder is het nu nog te vroeg om diep op de financiering in te gaan. De plannen moeten eerst nog vorm krijgen, alvorens er aan gerekend kan worden. In een later stadium zal dit een zeer essentieel onderdeel van ons Masterplan worden.
Internet versie 1, 23-12-11
-7-
7. Stimuleringsmogelijkheden: Het laatste onderdeel van ons Masterplan omvat de stimulering van de projecten. Er vanuit gaande dat er projecten tot realisatie komen, is het voor ons van belang om deze te stimuleren. Hierbij valt met name te denken aan; -
goodwill kweken bij omwonenden informatie avonden organiseren voor de Heetense bevolking overleg met Gemeente Raalte over voortgang van vergunningtrajecten begeleiden van trajecten rondom de aanvraag van subsidies
Tijdens het uitvoeren van ons Masterplan kunnen uiteraard meerdere stimuleringsmogelijkheden zich aanreiken. Deze zullen we aan moeten grijpen om het plan een kans van slagen te bieden. Hierbij valt ook te denken aan eventuele prijsvragen en dergelijke rondom ontwerpen. De tijd moet uitwijzen of het plan zich daar voor leent en of dit een toegevoegde waarde heeft. Vooralsnog is het van het grootste belang dat we een aansprekende enquête opstellen voor hoofdstuk 3 en 4 van dit Masterplan. Dit stimuleert de Heetense bevolking in het algemeen om mee te denken over deze casus. Naar mijn idee moet deze enquête met bijbehorende tekst en uitleg net voor de kerstdagen bij de mensen op tafel komen. Dit is een onderwerp waar men uitgebreid over kan praten tijdens de vele uren die in de decembermaand aan tafel worden doorgebracht. Dit lijkt mij de eerste stimuleringsmogelijkheid die wij moeten aangrijpen. Verder zal dit plan zich moeten vormen in de tijd. We zullen zien of er animo is, en of wij daar wat mee kunnen.
Met vriendelijke groet,
Roy Simons Plaatselijk Belang Heeten
Internet versie 1, 23-12-11
-8-
