Regionaal woningmarktdebat 2009 “focus op jongeren op de woningmarkt” Onderzoeksverslag en verslagen van de tafeldebatten 23 september 2009
Jongeren in de knel op de huurwoningmarkt? Onderzoek in de Stedendriehoek Drs. W.C.M. ter Beek - Woonkeus Stedendriehoek
Inleiding In alle gemeenten waarin Woonkeus Stedendriehoek werkzaam is, Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen, staan jongeren in de vraagstukken over wonen centraal. Jongeren komen moeilijk aan een woning wordt veel gezegd. De oplossing is dan dat er meer voor jongeren gebouwd moet worden. Met name kleine en goedkope starterswoningen zijn dan gewenst. Althans door de mensen die er over praten. En dit zijn meestal niet de jongeren zelf. Woonkeus heeft onderzoek gedaan naar de positie van jongeren op de huurwoningmarkt. Hiermee wil Woonkeus Stedendriehoek het actuele en politieke thema “jongeren op de woningmarkt” bespreekbaar maken en bijdragen aan de beeldvorming over dit onderwerp. Opzet van het onderzoek Woonkeus Stedendriehoek is een soort “funda” van alle huurwoningen die de woningcorporaties in de Stedendriehoek aanbieden. Bij Woonkeus komen vraag en aanbod samen. Hierdoor beschikt Woonkeus over een uitgebreide database met gegevens van woningen en woningzoekenden en de match daartussen. Hiervan is gebruik gemaakt voor het onderzoek, aangevuld met gegevens uit gesprekken met jongeren en verhuurmakelaars. Drukte op de huurwoningmarkt De huurwoningmarkt wordt gekenmerkt door een groot vraagoverschot van actief woningzoekenden. In 2008 waren 10.664 mensen actief aan het zoeken, terwijl er slechts 2035 woningen zijn toegewezen. Dat betekent dat 1 op de 5 woningzoekenden een woning kreeg, terwijl er 4 nog langer door moesten zoeken. Krijgen in deze drukke woningmarkt jongeren een evenredig deel toegewezen? Wordt de pijn gelijk verdeeld? Deze vraag wordt hieronder uitgewerkt door de marktpositie van jongeren te bepalen. Profiel van jongeren Hoewel jongeren vaak over één kam worden geschoren, is er op de woningmarkt een duidelijk verschil tussen jongeren van 18 tot 23 jaar en jongeren van 23 tot 30 jaar. Met name door de regels van de huurtoeslag hebben jongeren onder 23 jaar minder mogelijkheden. Jongeren onder de 23 kunnen alleen in aanmerking komen voor een huurtoeslag wanneer de huur van de woning onder € 357,37 ligt. Ter vergelijking: boven de 23 jaar ligt die grens nu op € 647,53. Van de jongeren onder 23 jaar is tweederde afhankelijk van huurtoeslag. Door de huurtoeslag regels worden jongeren onder de 23 jaar aanzienlijk beperkt in de keuze die ze hebben op de huurwoningmarkt. Opvallend is dat veel jongeren nog thuis wonen. Het laatste CBS cijfer wanneer jongeren het huis verlaten is gemiddeld 22 jaar. Dit cijfer wordt bevestigd door de gegevens uit ons bestand. 80% van de jongeren onder 23 jaar woont nog thuis. Wonen jongeren noodgedwongen thuis of kiezen ze daar bewust voor? Naarmate de leeftijd vordert, wordt er minder thuis gewoond. Een ander verschil tussen jongeren onder en boven 23 jaar is de inschrijfduur bij Woonkeus Stedendriehoek. Ons systeem gaat er van uit dat de langst wachtende het meest recht heeft op een woning. Inschrijfduur is dan ook het selectiecriterium dat bepaalt wie er als eerste in aanmerking
2
voor de woning komt. Jongeren onder de 23 jaar hebben nog geen tijd gehad om inschrijfduur op te bouwen. Hierdoor hebben ze minder kans om boven aan de lijst te staan.
Tabel 1: profiel jongeren
Wat zoeken jongeren? Jongeren reageren voor het grootste deel (bijna 80% van de reacties) op woningen met minimaal 2 slaapkamers (de 3 kamerwoningen). Dit zijn de appartementen met en zonder lift en de eengezinswoningen. Uit gesprekken met jongeren blijkt dat zij met name het aantal kamers erg belangrijk vinden. Een studeerkamer/werkkamer en een slaapkamer is wel de minimale voorwaarde. En dan ook nog een slaapkamer waar een tweepersoonsbed in past. Minder belangrijk is de locatie. Hoewel uit de cijfers wel blijkt dat ze honkvast zijn. Dat wil zeggen ze reageren met name in de eigen gemeente en in de eigen wijk of buurt. Alleen wanneer daar weinig aanbod is zoeken ze elders. Met name jongeren uit de gemeente Voorst zoeken hun heil dan in Apeldoorn of Deventer. Jongeren zijn bereid om te wachten Opvallend is de keuze die jongeren maken. Liever vullen ze hun woonwensen in, dan dat ze genoegen nemen met een tussenstap in hun wooncarrière. Jongeren zijn bereid te wachten op de woning die aan hun woonwensen voldoet. Dit zien we ook terug in het aantal weigeringen van woningen met 1 of 2 kamers. Jongeren reageren er wel veel op (45 reacties gemiddeld), maar zien er ook vaak weer vanaf. Jongerenwoningen worden meer dan gemiddeld geweigerd. Jongeren zijn zich bewust van een goede prijs/kwaliteitverhouding. Hierbij zoeken ze het maximale voor een scherpe prijs. Op de vraag aan jongeren (boven de 23 jaar) waarom ze niet in de vrije sector zoeken geven ze aan dat in vergelijking met de sociale sector de prijs te hoog is, terwijl er hetzelfde product wordt geleverd. Daarnaast geven jongeren aan dat ze niet bereid zijn te delen met anderen. Samen wonen en voorzieningen als badkamer en keuken delen, doen ze liever alleen met hun ouders.
3
Wanneer ben je aan de beurt? De gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing is hoog. Voor een jongerenwoning is die 3,6 jaar. Dat betekent dat gemiddeld jongeren pas in aanmerking komen als ze tussen de 22 en 23 jaar zijn. Voor een eengezinswoning loopt de inschrijfduur op naar 6,3 jaar. Hierbij moet een nuancering gemaakt worden. De gemiddelde inschrijfduur is een gemiddelde. Dus 50% zit er voor en 50% er na. Uit de analyse blijkt dat het jongeren niet kansloos zijn als ze met een lagere inschrijfduur reageren. Binnen een jaar is er kans op een jongerenwoning en met 2,3 jaar ook op een eengezinswoning. De kans is klein, maar hij is er wel.
Tabel 2: reacties en inschrijfduur woningen
Marktposities Gegeven het feit dat er veel meer vraag is dan aanbod kan de vraag gesteld worden: is de “pijn “ evenredig verdeeld over de leeftijdsgroepen. Komen jongeren meer in de knel dan andere leeftijdsgroepen? Door de marktpositie van de leeftijdsgroepen ten opzichte van elkaar te bepalen kan deze vraag beantwoord worden. De marktpositie is een verhoudingsgetal. Hierdoor kunnen leeftijdsgroepen met elkaar vergeleken worden. Het zou redelijk zijn dat het aandeel van een leeftijdsgroep in het totaal aantal actief woningzoekenden gelijk is aan het aandeel van die leeftijdsgroep in het totaal van de toewijzingen. Een 1 op 1 verhouding zou een redelijke verdeling zijn. Hieronder wordt, als voorbeeld, de verdeling van de leeftijdsgroepen in het 2e kwartaal van 2009 weergegeven.
4
Grafiek 1: verdeling actief woningzoekenden en toewijzingen op leeftijd
De marktpositie presenteren we over de afgelopen zes kwartalen. Hierdoor kunnen we ook de vraag beantwoorden: wordt het beter of slechter?
Grafiek 2: marktposities leeftijdsgroepen
Analyse van de marktpositie Op basis van bovenstaande grafiek kunnen we de volgende conclusies trekken: 1. Jongeren tussen 23 t/m 29 jaar doen het steeds beter. Zij zijn naar een verhouding toe gegroeid van 1:1. Ze hebben dezelfde marktpositie als de leeftijdscategorie 30 t/m 54 jaar. 2. Jongeren onder 23 jaar doen het steeds slechter. De slaagkansen op de woningmarkt nemen af. 3. Senioren doen het steeds beter. Ten opzichte van andere leeftijdsgroepen hebben ze een uitmuntende marktpositie. Verklaring van de marktposities De volgende oorzaken leiden tot een betere of slechter marktpositie: 1. Inschrijfduur bepaalt de volgorde op de kandidatenlijst voor een woning. Hoe langer ingeschreven bij Woonkeus Stedendriehoek, hoe meer kans. Nieuwe woningzoekenden moeten achteraan in de rij aansluiten. Jongeren onder 23 jaar hebben hierdoor een achterstand t.o.v. andere leeftijdsgroepen. 2. Het aanbod van woningen dat gereserveerd is voor een bepaalde leeftijdscategorie loopt sterk uiteen. Maar liefst 25% van het aanbod is exclusief voor senioren. Daartegenover staat dat slechts 2% exclusief bestemd is voor jongeren onder 23 jaar. 3. Het aantal actief woningzoekenden van jongeren is sterk gestegen. In anderhalf jaar tijd van 600 tot ruim 800. Daarentegen is het aantal actief woningzoekenden onder senioren sterk gedaald (van 891 naar 455). 5
Grafiek 3: aantal actief woningzoekenden
Conclusies We trekken de volgende conclusies: Jongeren vanaf 23 jaar hebben een even sterke concurrentiepositie als woningzoekenden boven 30 jaar. Jongeren tot 23 jaar hebben minder kans op de woningmarkt, maar…zijn bereid te wachten tot ze de woning van hun wensen hebben gevonden. Jongeren willen een eengezinswoning, nemen genoegen met een appartement zonder lift, maar niet met een te kleine woning. Ook jongeren willen ruimte en zelfstandigheid. Voor jongeren boven 23 jaar is er geen reden om te interveniëren in de markt. Als we uitgaan van een evenredige verdeling van de “pijn” zou het logisch zijn om jongeren onder 23 jaar wel een betere marktpositie te geven.
6
Hoe geven we jongeren < 23 jaar een betere marktpositie? Het woonruimteverdeelsysteem biedt de mogelijkheid om te sturen op leeftijdsgroepen. Dit wordt “labelen” genoemd. Hierdoor is het binnen het systeem mogelijk om aanbod exclusief aan jongeren onder 23 jaar aan te bieden, waardoor hun marktpositie verbetert. Met in het achterhoofd de woonwensen van deze groep jongeren is het niet verstandig te investeren in nieuwe kleine woningen. Kleine woningen (1 en 2 kamerwoningen) staan als product bij zowel jongeren als senioren zwak in de markt. Bovendien is er in de bestaande voorraad voldoende voorhanden om jongeren te bedienen. Het is van belang dat bij het labelen gekeken wordt naar de prijs van de woning. De huurtoeslaggrens voor < 23 jaar beperkt de mogelijkheden van die jongeren. Om jongeren een betere marktpositie te geven en tevens aan hun woonwensen tegemoet te komen, adviseren wij die woningen te labelen die een prijs hebben die ligt onder de huurtoeslaggrens (€ 357,37). Om een gedifferentieerd aanbod te bieden, mag geen onderscheid gemaakt worden in woningtypes. Hierdoor kunnen jongeren ook hun woonwensen in vervulling laten gaan.
7
Verslagen van de tafeldebatten
De volgende tafeldebatten vonden plaats: Thema
Discussie(in)leider
1. Jongeren in de dorpen: waar moeten ze naar toe?
Anita Ermers
Beter Wonen
2. Verborgen kamers: flexibele oplossing voor een wooncarrière in huis.
Peter Jansen
Goed Wonen
3. Jonge vlucht Apeldoorn: hoe om te gaan met de deuk in de demografische opbouw?
Remko Iedema en
Gemeente Apeldoorn
Johan de Jong
Ons Huis
4. Jongeren huren in de Stedendriehoek: verdiepende discussie over analyse Woonkeus Stedendriehoek
Karin Jongedijk en
Woonkeus Stedendriehoek
5. Woningmarkt verder onderuit: de gevolgen van de kredietcrisis voor de slaagkansen van jongeren.
Hans van Enck
De Woonmensen
6. Aan het eind van iedere verhuisketen staat een starter: is er wel een probleem?
Harriet Renshoff
Rentree
7. Huren tussen de oren, kopen de oplossing.
Simone Veraa
Woonbedrijf Ieder1
8. Jongeren op de woningmarkt: wat is nu eigenlijk het probleem?
Liesbeth van Asten
De Goede Woning
Wim ter Beek
8
Debat 1 Jongeren in de dorpen: waar moeten ze naar toe? Stelling 1
Voor: -
Met een groot woningaanbod blijven de jongeren in hun eigen dorp (er is meer nodig dan alleen stenen; sociale leven)
Sociale gebondenheid in dorpen ligt erg hoog, denk aan het actieve verenigingsleven. Veel jongeren komen na verloop van tijd in dorp van herkomst terug. Wens: kavels voor jongeren voor vrije bouw. Kleine kernen hebben weinig aanbod tegen hoge prijs. Met starterwoning tijdelijke oplossing; probleem verschuift (na ca. 25ste levensjaar heeft jongere andere woonwensen, wil zich ‘settelen’) Teveel voorzieningen in kleine kernen haalt “dorpse” karakter weg, alleen basisvoorzieningen (basisschool). Men is gewend overige voorzieningen (winkels etc.) verder weg te halen.
Tegen: - Studeren kan niet in kleine dorpen, studenten zoeken sociale gebondenheid in stad - Studentenstad biedt jongere tussen 18 en 23/25 jaar meer voorzieningen Conclusie algemeen: verschil tussen jongeren grofweg onder de 25 jaar (studie/voorzieningen elders) en boven de 25 jaar (willen zich ‘settelen’ in dorp van herkomst)
Stelling 2. Jongeren in de dorpen willen alleen een 2-onder-1-kap (jongeren in de dorpen slaan de eerste stap over; zij willen direct naar een volwaardige woning; verwende maatschappij; kwalitatieve vraag; zijn bereid om hiervoor langer te wachten) Voor : - Wens is er wel, maar te duur Tegen: -
Jongeren zijn zo reëel dat ze beseffen dat dit niet haalbaar is Is niet genuanceerd; verschillende meningen Is ‘brug te ver’ Met ‘eigen stekje’ is men al tevreden, jongeren willen ook veel andere dingen en hebben daarom geen tijd voor een groot huis/grote tuin.
Conclusie algemeen: jongere is wel enthousiast over een 2-onder-1-kap, maar zodra men het financiële plaatje voorgeschoteld krijgt haakt men af.
9
Stelling 3. Veel gemak en lage kosten compenseren niet het gebrek aan het sociale leven (als jongeren al vroeg bij hun ouders weg willen, zou het gebrek aan het sociale leven hiervoor een reden kunnen zijn. Anderzijds is het heerlijk dat je kamer wordt schoongemaakt, het eten klaar staat, enz.) Voor : - Jongere zoekt sociale leven in een (studenten) stad. Tegen : - Sociale leven speelt zich juist af in het dorp, groot verenigingsleven en sociaal (vriendennetwerk), overige voorzieningen (discotheek, winkels etc.) zoekt men wel op, jongere is immers mobiel - Jongeren die buiten dorp studeren zoeken vaak het verenigingsleven (sociale leven)in de dorpen in het weekend weer op Conclusie algemeen: er is geen sprake van een gebrek aan sociaal leven in de dorpen
Stelling 4. Dorpen zijn te klein om echt onder ouders vleugels uit te komen. (sociale controle blijft in de dorpen te groot voor jongeren. Ze willen onder ouders vleugels uit) Voor : - Wil je onder controle weg, dan moet je verder weg trekken - Sociale controle kan benauwend zijn Tegen : - Is ook afhankelijk van de grootte van het dorp - Ligt aan de persoon, sociale controle kan ook als ‘veilig’ en ‘geborgen’ ervaren worden Conclusie algemeen: is een persoonlijke keuze; niet generaliseren
Stelling 5. Eenmaal weg, altijd weg (jongeren willen niet terugkomen naar hun eigen dorp) Voor : - Is men inmiddels elders ‘gestekt’, komt men niet zo snel terug - Jongere bouwt ook elders sociaal leven op, heeft elders een carrière opgebouwd - Reistijd wonen-werk speelt rol: men is vaak geneigd dicht bij werk te wonen om reistijd (kostbare tijd) zo kort mogelijk te houden. Tegen : - Wens om terug te keren is er vaak wel, maar kansen liggen er niet. Conclusie algemeen: wens om terug te keren naar geboortedorp kan van alle leeftijden zijn, Nieuwbouwwijken met woningaanbod voor gemêleerde leeftijdsopbouw aanbieden. 10
Debat 2 De Verborgen Kamers Het concept De Verborgen Kamers Het principe van De Verborgen Kamers is eenvoudig. Een huurder betaalt voor de ruimte die wordt gebruikt. De ruimtes die niet worden gebruikt zijn op slot. Een basiswoning bestaat uit een begane grond met entree, woonkamer, keuken, een extra (slaap)kamer en een badkamer. Op de verdieping bevindt zich een riante overloop en ook de ruime zolder is vrij toegankelijk. Optioneel huurt een bewoner (maximaal) twee extra slaapkamers en een badkamer. Een huurder die alleen de basis kiest betaalt ook alleen de basis, hij betaalt voor de ruimte die wordt gebruikt. Is er op een gegeven moment behoefte aan meer ruimte, dan kan deze binnen de bestaande worden gehuurd zonder dat er een verbouwing plaatsvindt of een bewoner investeert in een verhuizing (sociaal/financieel). Discussie De stelling luidt “verborgen kamers: een flexibele oplossing voor een wooncarrière in eigen huis?”. In eerste instantie is de gedachte dat er extra wordt geïnvesteerd in ruimte die nooit gebruikt wordt. Vernietiging van kapitaal, zonde van de ruimte. Al snel verwordt de discussie echter tot een brainstormsessie over hoe het concept in verschillende situaties is in te passen. Het concept wordt als zeer interessant ervaren vanwege een hoge toekomstwaarde van de woningen en een flexibel gebruik waardoor het “ideaalplaatje” van jongeren (eengezinswoning met tuin) ingevuld wordt als de vraag zich aandient. Jongeren hoeven niet opnieuw een (lange) wachttijd op te bouwen. Het concept zou niet alleen binnen een (eengezins)woning toegepast moeten worden maar het is zeker ook de moeite waard om mogelijkheden van links-rechts openen en boven-beneden openen te onderzoeken. Al snel worden ook andere toepassingen bedacht. Binnenstedelijk kan dit ook werken. Kleine appartementen (met een lage toekomstwaarde) hoeven niet langer gebouwd te worden, er gaan eenvoudigweg kamers op slot. De gedachte die in eerste instantie heerste dat het zonde is om ruimte niet te gebruiken wordt aan het einde van de discussie omgezet in het feit dat ruimte wordt bewaard voor de toekomst. In een woningmarkt waarbij wensen en eisen van de gebruiker snel veranderen wordt het concept van de verborgen kamers gezien als een nieuwe, hybride woonvorm met nieuwe kansen voor de toekomst.
11
Debat 3 Jonge Vlucht Apeldoorn Apeldoorn vergrijst niet alleen, maar ontgroent ook: jonge Apeldoorners (18-40 jaar) verlaten, meer dan in andere gemeenten, hun eigen stad, om zich dan voornamelijk in de regio te vestigen. Er zit een heuse deuk in de bevolkingsopbouw bij 18-28 jaar: de jongeren zijn minder vertegenwoordigd en hun aandeel neemt sneller af. De politiek heeft de noodklok geluid en hoopt met het programma Stop de Jonge Vlucht, jonge mensen alsnog aan de stad te binden. Dit programma bevat 3 speerpunten: wonen; hoger onderwijs en werkgelegenheid. Moet je je richten op het vasthouden van jonge gezinnen of op jongeren? Apeldoorn is dusdanig burgerlijk in zijn uitstraling en opzet, dat het meest kansrijk is om je te richten op de jonge gezinnen. Zorg dat mensen, nadat ze elders hun wilde haren hebben verloren, weer terug willen én kunnen keren naar Apeldoorn om zich te settelen. Zorg dat je dan de concurrentie aankan met bijvoorbeeld Deventer waar je meer (nieuwe!) woning krijgt voor minder geld. Na 30 jaar te hebben gekozen voor gezinnen, kan je beter zorgen dat je die groep houdt, in plaats van je op vluchtige studentenhuisvesting te richten. Is nogal irreëel ook. HBO binnenhalen is leuk maar besef wel dat 80% van de hbo-ers niet op kamers woont. Er is hier trouwens toch weinig te doen, geen nachtsoos, geen studenten- of studievereniging. Dat we een gezinsstad zijn, is een hardnekkig beeld, dat niet strookt met de cijfers. Andere misvatting is dat we rijk zijn: Apeldoorners zijn best arm, alleen die boven de 50 jaar hebben een bovenmodaal inkomen. Ga lekker goedkoop bouwen voor jongeren ! Je kan geen fatsoenlijk duurzaam huis bouwen voor €170.000,=. Of het worden hele kleine woningen, en daar wil niemand in wonen, zeker niet op de wat langere termijn. Of zijn er groepen aan te wijzen die altijd wel klein maar fijn willen wonen? Dat zien we niet in onze verhuurcijfers….. Als je goedkope woningen/wijken bouwt, bouw je aan de getto’s van de toekomst. Of moeten we een omslag gaan maken, en uitgaan van de Ikea-isering van het wonen? Geen bankstel/huis meer waar je opa en oma hun hele leven meededen, je ouders en toen nog je neef die moest trouwen? Nee we nemen een gloednieuwe kekke bank/huis die na 10 jaar van ellende uit elkaar valt en dan mag je (jippie!) weer een nieuwe kopen. Flexibel bouwen, makkelijke pakketjes. Doe je het niet, blijf je vasthouden aan die kwaliteitseisen en regels, dan lopen die jonge gezinnen toch weg en daar sta je dan met je gelijk, in een stad met veel te weinig jonge mensen…. En als de gemeente zoveel (kostenverhogende) eisen stelt, moet daar dan ook niet wat tegenover staan? Ho stop. Een huis is geen bankstel: zeker voor een corporatie geldt dat het bezit als het even kan waarde moet blijven hebben en als het even kan waarde vermeerderd, daarin zit de mogelijkheid om weer nieuw te bouwen voor de doelgroep. Zonder waarde geen woningen in de toekomst. Maar kan die grondprijs gewoon dan niet omlaag? Die gemeente roomt maar af, en de consument is de dupe. Maar wat bepaalt uiteindelijk de prijs van wonen? De grond- en bouwkosten of domweg wat de markt bereid is om er voor te neer te leggen?
12
Instromen, doorstromen en uitstromen…. Het systeem van Woonkeus is knudde. Hoe langer je wacht, hoe meer kans op je uiteindelijke woning (en dan ben je gelijk al je punten weer kwijt), stimuleert het ‘zitten waar je zit en verroer je niet’. En ben je net ingeschreven als 18 jarige, dan is het helemaal hopeloos. Lekker blijven plakken bij pa en ma, totdat die ene acceptabele woning voorbij komt. Daar kunnen we toch wel wat op verzinnen? Tip 1: kamer huren? Dan behoud je gewoon je punten. Voor jongeren gaan we meer labelen en regelen dat er met behoud van punten gewoond kan worden. En als je er met een hele pluk jongeren woont, kan dat flatje in Orden of dat complexje in De Maten nog heel gezellig worden ook ! Tip 2: biedt woningen aan die voldoen aan de woonwensen, in plaats van dat omslachtige gedoe met reageren en dan weer afwijzen omdat het niet is wat je zoekt. Wat een verspilling. Tip 3: toch over een aantal jaar mee doen met Huur op Maat als dat dan wordt doorgezet? Wie meer verdient, betaalt meer huur? Tip 4: scout mensen die je terug wil halen naar Apeldoorn en faciliteer ze aan alle kanten (zoeken naar baan, ook voor partner, huis, kinderopvang etc. Twente heeft daar goede ervaringen mee.
13
Debat 4 en 7 4. Jongeren huren in de Stedendriehoek: verdiepende discussie over analyse Woonkeus Stedendriehoek 7. Huren tussen de oren, kopen de oplossing Stelling: De pijn moet evenredig verdeeld worden ongeacht de leeftijd Eens: Schaarste anders verdelen dan op dit moment gebeurt, is echter niet het juiste middel. Woningen toevoegen is een betere oplossing dan het huidige aanbod meer inzetten voor jongeren ten koste van andere categorieën woningzoekenden. Oneens: In de huidige markt is er te weinig voor jongeren, ze hebben geen mogelijkheden. Opmerking: een student van 18 heeft andere woonwensen dan een werkende jongere van 29. Zij kunnen niet vergeleken worden. Vraag is ook of de wachttijd te maken heeft met te weinig aanbod of aanbod dat niet aansluit bij de wensen. Stelling: Woningen bouwen voor jongeren is niet noodzakelijk gezien het aanbod De meeste deelnemers zijn het hiermee oneens, eens-stemmers komen vanuit de corporaties. Eens: Van idee tot opdracht duurt minstens 10 jaar; aanbod vergroten is dus geen oplossing voor de korte termijn. Jongeren hebben geen andere woonwensen dan andere categorieën, dus geen speciale woningtypen voor jongeren in de markt zetten. Beter is meer uit de bestaande voorraad toe te wijzen aan jongeren. Bouwen is lastig in deze periode en met bouwen van woningen met maar 1 slaapkamer verschuif je alleen problemen. Oneens: Het aanbod is te klein en jongeren hebben minder financiële mogelijkheden dus wel speciaal voor jongeren bouwen. Naarmate ze ouder worden, gaan ze van zelf steeds een stapje hoger. Jongeren hebben nu een woonwens, als je daar niet nu aan voldoet, hoeft het niet meer want na 4 jaar wachten is de woonwens veranderd. Jongeren wachten dan liever nog maar wat langer op gelijk die eengezinswoning. Toevoegen is nodig. Spaceboxen, verbouwen van kantoorpanden, af en toe een plukje woningen voor jongeren ergens tussen. Het hoeft geen 50 jaar mee te gaan. Opmerking: De weigeringsgraad bij jongerenhuisvesting is hoog en het aantal reacties op kamers is minimaal. Veel jongeren schrijven zich op hun 18e in uit voorzorg. Of misschien liggen hun eisen te hoog? Stelling: Door jongeren te verleiden om te kopen ontlast je de woningmarkt Eens: de deelnemers zijn unaniem van mening dat op de koopmarkt ook alternatieven voor jongeren kunnen liggen. Opmerking: Een onderzoek van Woonbedrijf ieder1 heeft uitgewezen dat onder de kopers veel jongeren zijn van rond de 20. De corporaties zouden meer kunnen doen aan voorlichting over leningen, regelingen, koopaanbod etc. Vanuit hun eigen bestand kunnen zij jongeren goed bereiken. Koopwoningen in Deventer en Zutphen zijn 15 á 20% goedkoper dan in Apeldoorn. Speciale regelingen als Koopgarant zijn nodig om een woning van € 180.000,- bereikbaar te maken voor starters. Jongeren volgen ook vaak hun ouders: als de ouders huren, gaan de kinderen ook huren. Kopen de ouders dan gaan ook de kinderen kopen. Zijn er gegevens over jongeren die kopen en zich niet inschrijven voor een huurwoning?
14
Stelling: Door kopen bind je jongeren aan de regio De deelnemers zijn het er over eens dat dit een extra versterkende mogelijkheid is. Stelling: Zelfstandige woonruimte onder 23 jaar is niet nodig, laat ze maar thuis wonen of een kamer zoeken Slechts 2 deelnemers zijn het hiermee eens. Eens: Het is niet onrechtvaardig om jongeren klein te laten beginnen. Hun eisen zijn al gauw te hoog. Jongeren wonen liever thuis dan op kamers. Oneens: Als de gemeente Apeldoorn jongeren naar Apeldoorn wil halen om hier te werken, moet er ook woonruimte zijn. Op dit moment trekken jongeren weg om 2 redenen: studie of geen woonruimte. Stelling: Om de marktpositie van de jongeren te versterken mogen senioren best wat langer wachten De meeste deelnemers zijn het hiermee eens. Eens: Er wordt al heel veel gelabeld voor senioren. Waarom geen complexen aanwijzen voor jongeren? Oneens: Als senioren niet naar geschikte woonruimte kunnen, stopt ook de doorstroming. Eindconclusie: De druk moet minder maar er is niet één oplossing. Er is een combi nodig van maatregelen: startersleningen, koopgarantregelingen, goedkoop bouwen, labelen voor jongeren etc.
15
Debat 5 Tafeldebat ‘Woningmarkt verder onderuit: de gevolgen van de kredietcrisis voor de slaagkansen van jongeren Verslag van de discussie naar aanleiding van de volgende stellingen: 1. De jongeren zijn verwend, ook op de woningmarkt. (laat ze eerst maar met z'n vieren met 1 keukentje beginnen) 2. Eerst grote mensen, dan hangoren... (Jongeren achter aansluiten en op hun beurt wachten, ook op de woningmarkt geen voorkeurspositie dus.) 3. De kredietcrisis biedt alleen maar kansen juist voor jongeren op de woningmarkt.
Jongeren stellen in vergelijking met vroeger hoge eisen aan hun huisvesting. Het liefst willen ze een eengezinswoning. We willen jongeren echter niet ‘verwend’ noemen, we hebben hier zelf naar gestreefd. De ruimtebehoefte is in algemene zin gestegen, niet alleen onder de jongeren. Grote woningen zijn eigenlijk ook te goedkoop (niet conform marktwaarde), dus het is ook wel logisch dat jongeren dit willen. Wel zouden jongeren iets reëler kunnen zijn in hun wensen. Het probleem van jongeren op de woningmarkt is relatief. Aan de andere kant zijn de corporaties ook ‘verwend’, de woningen verhuren toch wel. De corporaties moeten de vraag die er is serieus nemen en het aanbod daar zo veel mogelijk op aanpassen. Behoeften veranderen in de loop van de tijd, terwijl woningen voor een langere periode worden gebouwd. Een goede oplossing is daarom meer flexibiliteit toevoegen, zoals bijvoorbeeld het nieuwe concept van ‘Verborgen Kamers’. De woningmarkt als systeem functioneert niet optimaal. Woningen zijn te goedkoop, huurtoeslag vertekent en het woonruimteverdeelsysteem werkt ‘punten sparen’ (wachttijd) in de hand. Binnen dit systeem zijn er diverse oplossingen, bijvoorbeeld toewijzing van woningen aan jongeren met behoud van punten. Of extra woningen labelen voor jongeren. De vraag is wel hoeveel extra. Is 10% voldoende? Daar zijn we niet uitgekomen. Het mooiste zou zijn een markt in evenwicht, waarbij vraag en aanbod de prijzen bepalen. Er is dan voor geen enkele doelgroep een voorrangspositie nodig. Bepaalde segmenten zullen dan wel duurder worden. Ontwikkelprocedures moeten versneld worden. Bezwaarschriften zorgen nu voor te veel vertraging. We willen echter de klachtenprocedures niet overboord zetten, ze hebben hun nut in het verleden bewezen. De mogelijkheden moeten echter aangepast worden aan de huidige maatschappij. De kredietcrisis biedt zowel kansen, als hindernissen voor jongeren. Jongeren hebben er voordeel bij dat de huizenprijzen dalen. Zij hoeven zelf niets te verkopen en hebben daardoor een makkelijkere uitgangspositie en minder ‘concurrenten’. Echter, de huizenprijzen dalen vooral in het duurdere segment, het aanbod is kleiner (er wordt minder verkocht) en het is moeilijker om een hypotheek te krijgen.
16
Debat 6 Aan het eind van iedere verhuisketen staat een starter: is er wel een probleem? Stelling 1: Bestaande seniorenwoningen zijn dé oplossing Alle deelnemers waren het unaniem hiermee oneens. Bestaande seniorenwoningen omzetten naar jongerenwoningen is wel een deeloplossing, maar niet dé oplossing. Er is een tekort aan jongerenwoningen en een overschot aan (bepaalde) types seniorenwoningen. De jongeren kunnen dit overschot betrekken. Echter: de bestaande seniorenwoningen uit de jaren 60/70 voldoen niet aan de eisen van de ouderen, maar ook niet aan de eisen van jongeren. Jongeren stellen hoge eisen aan een woning. Zo willen zij graag direct een eengezinswoning. Er is sprake van een luxevraag. Jongeren zouden hun eisen moeten bijstellen en onderaan de wooncarrière moeten beginnen. Uit de reacties van jongeren en het aantal weigeringen blijkt dat jongeren zuinig zijn op hun punten en eventueel bereid zijn te wachten totdat er een geschikte woning langskomt. Dit duidt erop dat er geen hoge nood is om een woning te accepteren. Daarnaast is het probleem om een andere reden kleiner dan doet vermoeden: De 18 tot 23 jarigen staan allemaal alleen ingeschreven. Bij het accepteren van een woning vindt ook samenwoning plaats en vervalt daarmee een extra inschrijving. Een correctiefactor is hiervoor op zijn plaats. Stelling 2: Herstructurering helpt verhuisketens om zeep ten koste van jongeren op de woningmarkt. Veel hangt bij herstructurering af van de planning. Wanneer er tijdens de sloop direct gebouwd wordt hoeft er geen probleem te zijn. Dan blijft er doorstroming. Echter, de praktijk is veelal anders. Door herstructurering worden tijdelijk woningen aan de voorraad onttrokken. Een verhuisketen komt pas op gang na 5 tot 8 jaar wanneer de nieuwe woningen worden opgeleverd. In de tussentijd zijn er minder woningen beschikbaar. In die periode hebben woningzoekenden minder kansen. Daar komt nog bij dat herstructureringsurgenten voorrang hebben op de reguliere woningzoekenden, waardoor voor hen de wachttijd nog langer wordt dan normaal. Na herstructurering kunnen er zelfs meer verhuisketens ontstaan wanneer er meer woningen zijn teruggebouwd dan gesloopt. Stelling: Jongeren moeten hun wensen/eisenpakket bijstellen Jongeren moeten naar rato voor een woning in aanmerking kunnen komen. Zij hoeven daarbij echter niet te gaan voor de beste woningen. Jongeren horen gewoon de stappen van een wooncarrière te doorlopen. Aan de andere kant wordt de vraag gesteld waarom de pijn bij de jongeren gelegd moet worden. Hadden beleidsmedewerkers de kwaliteitsvraag van jongeren niet kunnen voorzien? Waarom moeten jongeren hun kwaliteitseisen bijstellen? Op het moment dat de pijn gevoeld wordt en de nood hoog is zullen jongeren een woning die niet helemaal aan de wensen voldoet accepteren. Als ze de woning weigeren is de nood blijkbaar niet zo hoog. Opgemerkt wordt dat de woningmarkt weerbarstig is. Projectontwikkelaars bepalen voor een groot deel het aanbod. Daarnaast is er het bestaande aanbod. De pijn moet verdeeld worden. Het is hierbij goed verdedigbaar dat een starter op de woningmarkt met minder genoegen moet nemen.
17
Stelling: Toewijzing op basis van inschrijvingstijd is oneerlijk. Loting is veel eerlijker. Een argument tegen is dat de pijn daarmee verlegd wordt. Bij loting komen anderen weer niet aan bod. Loting is ook moeilijk uit te leggen. Wonen als loterij! Argumenten voor: Een verdeelsysteem dient eerlijk te zijn. Loting heeft de ultieme eerlijkheid in zich. Het voorkomt strategisch gedrag. Het scheelt in rompslomp bij de uitvoering en het komt de vrijheid van vestiging ten goede. Opgemerkt wordt dat je ook hier soms wel een uitzondering binnen het systeem moet maken bijvoorbeeld in het kader van leefbaarheid.
18
Debat 8 Jongeren op de woningmarkt: wat is nu eigenlijk het probleem? In de werkgroep is gesproken over een viertal stellingen. De deelnemers moesten positie kiezen (voor of tegen de stelling). Na het uitwisselen van argumenten kon men ‘overlopen’ naar de andere kant. Stelling 1: Iedereen –ook jongeren- heeft recht op een eigen douche en toilet Argumenten VOOR: - Nederland is zo’n welvarend land. Dan moet dit toch kunnen. - Hygiënische overwegingen: als je het niet doet ontstaat er (bij kamerverhuur met gemeenschappelijk voorzieningen) ruzie, een “rotzooi” en vervuiling. - Nuancering tav de omvang van jongerenhuisvesting: opletten met een te grote hoeveelheid jongerenwoningen. E.e.a. moet in een evenwichtige relatie tot de totale woningvoorraad gebracht worden. Argumenten TEGEN: - het woord recht is wel erg ‘zwaar’ - dit recht is een voorbeeld van een ‘overdreven welvaart’ - het moet nog wel mogelijk zijn om een wooncarrière te krijgen: er moet nog wel wat te wensen over blijven voor jongeren. - Ruzie over schoonmaken, etcetera, hoort bij wonen. Wonen in een gezin heeft vergelijkbare wrevels. Is het een probleem voor jongeren als zij geen woning met eigen toilet en douche krijgen? Veel jongeren hebben een alternatief (namelijk thuis blijven wonen). Deze keuze maken veel jongeren. In algemene zin is het goed om verschillende typen jongeren te onderscheiden.
Stelling 2: Er is geen probleem alleen kwalitatieve eisen waarvoor jongeren niet kunnen/ willen betalen. Argumenten VOOR: - klopt maar ook is er te weinig passend aanbod - het huidige woonruimteverdelingsysteem zorg ervoor dat jongeren hoge eisen stellen en de vervulling van hun verhuiswens afwachten tot het meest ideale woning voorbij komt. Reden: bij acceptatie van een ‘mindere’ woning verdwijnen de punten. - Het zijn geen hoge eisen maar normale wensen. Wie wilt er nu geen buitenruimte Argumenten TEGEN: - er is gewoonweg te weinig doorstroming waardoor geschikte woningen voor jongeren (appartementen zonder lift, verouderen seniorenwoning) niet vrijkomen. - Onderscheid moet gemaakt worden tussen studenten (die gaan er van uit dat zij ‘klein’ moeten beginnen), anders kan het zijn voor werkende jongeren.
19
Stelling 3 Als een corporatie voor het eerstvolgend jaar 25 kleine zelfstandige woningen (studio’s) extra te produceren cq te verhuren waaraan zou ze deze moeten bestemmen/geven; - bijstandsmoeder - gezin met kinderen met een minimum inkomen - woongroep voor mensen met een verstandelijke beperking - jongeren uit een jeugdzorginstelling Het gesprek over de stelling ging in eerste instantie over wie heeft voorrang als er een woning vrijkomt in plaats van aan wie geef je 25 woningen die extra aan de voorraad toegevoegd worden. Argumenten VOOR: - in vergelijking met de andere groepen die allemaal allerlei inkomensversterkende maatregelen/voorzieningen hebben. Voor jongeren bestaat dit niet. Argumenten TEGEN: - als er maar voldoende differentiatie in de voorraad is, is dit geen issue.
Stelling 4 : op middelbare scholen moet verplicht het vak ‘woonruimteverdeling, wonen’ gegeven. Het woord ‘verplicht’ is het woord dat ervoor zorgt dat de meerderheid van de deelnemers ‘nee’ zeggen. Daarnaast speelt de vraag mee welke type info belangrijk is c.q. aanslaat als de jongeren pas na een paar jaar zich daadwerkelijk gaan begeven op de woningmarkt. De vraag of het geen verplichte taak/opdracht is voor corporaties wordt stellig beantwoord dat corporaties al veel doen op het gebied van voorlichting.
De uitsmijter: Wat vindt een ieder hét grootste probleem voor jongeren op de woningmarkt? - de beschikbaarheid van geschikte woning in combinatie met doorstroming (met stip) - de kwalitatief hoge vraag - de toewijzing - het systeem van woonruimteverdeling - het is slechts een beperkt probleem
20
