De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016
Onderwerpen • Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven • Reflectie vanuit de lokale praktijk door Frits Baghus (Talis) • Discussie o.l.v. Frank van Dugteren (BZK)
3
Woningvoorraad 4
Woningvoorraad 4 woningmarktsegmenten • Corporatiesector gereguleerd • Particuliere huursector gereguleerd • Vrije sector • Koopsector
5
Ontwikkeling woningvoorraad
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
1990
1994
1998 Corporatiesector
2002
2006
Particuliere huursector
2009
2012
2015
Koopsector
6
Ontwikkeling woningvoorraad
Corporatiesector gereguleerd Particuliere huursector gereguleerd Vrije sector - middensegment Vrije sector - duur segment Koopsector Totaal
2009 2.271.100 372.200 200.300 32.500 4.120.400 6.996.500
2012 2.114.900 455.000 285.100 50.000 4.235.800 7.140.800
2015 2.008.700 472.000 388.200 81.200 4.327.700 7.277.800
2009 – 2015 -262.400 99.800 187.900 48.700 207.300 281.300
7
Samenstelling woningvoorraad woonvorm
Corporatiesector gereguleerd
44%
Particuliere huursector gereguleerd
56%
38%
Vrije sector
62%
41%
59%
Koopsector
85%
0%
10%
20%
Eengezinswoningen
30%
40%
15%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Meergezinswoningen 8
Woningvoorraad - stedelijkheid Zeer sterk stedelijk
36%
Sterk stedelijk
11%
30%
Matig stedelijk
0%
58%
5% 5%
21%
Niet stedelijk
43%
5% 7%
24%
Weinig stedelijk
11%
66%
5% 4%
19%
5%
10%
20%
Corporatiesector gereguleerd
70%
74% 30%
40%
50%
60%
Particuliere huursector gereguleerd
70%
80%
Vrije sector
90%
100%
Koopsector
9
Gereguleerde corporatiesector – ontwikkeling huurniveaus
Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens
tot
Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Totaal
bovenste
2009
2012
2015
26%
20%
15%
58%
59%
55%
16%
21%
30%
100%
100%
100%
10
Bewoners
11
Bewoners – huishoudenssamenstelling en leeftijd 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Corporatie-sector gereguleerd
Totale woningvoorraad
12
Bewoners - inkomensbron 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Loondienst
Zelfstandig Corporatie-sector gereguleerd
Uitkering
Pensioen / AOW
Totale woningvoorraad
13
Bewoners corporatiesector gereguleerd Ontwikkeling 30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% Alleenstaande Alleenstaande Alleenstaande Paar tot 35jr Paar tussen 35 tot 35 jr tussen 35 en 65+ en 64 jr 64 jr
2009
2012
Paar ouder dan 65
Gezin
Eénoudergezin
2015 14
Bewoners corporatiesector gereguleerd Ontwikkeling 50% 45% 40% 35% 30%
25% 20% 15% 10% 5% 0% Loondienst
Zelfstandigen 2009
Uitkering 2012
Pensioen / AOW
2015 15
Bewoners corporatiesector gereguleerd Ontwikkeling 60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% Aandachtsgroep huurtoeslag
Overige corporatiedoelgroep 2009
2012
Midden- en hoge inkomens
2015 16
Verhuizen en woonwensen
17
Gerealiseerde verhuizingen naar corporatiesector gereguleerd 60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% Starter
Semi starter 2009
Doorstromer 2012
Buitenland
2015 18
Gerealiseerde verhuizingen naar corporatiesector gereguleerd 40% 35% 30% 25% 20%
37%
15% 10% 5%
17% 7%
11%
9%
14%
0%
19
Corporatiesector gereguleerd Verhuisgeneigdheid Alleenstaande tot 35 jr
27%
Alleenstaande tussen 35 en 64 jr
39%
5%
60%
26%
25%
Alleenstaande 65+
6% 8%
85%
Paar tot 35jr
24%
32%
Paar tussen 35 en 64 jr
10% 4% 4%
32%
69%
Paar ouder dan 65
20%
78%
Gezin
57%
Totaal
20%
7% 14%
21%
6% 15%
21%
40%
3%
18%
62%
0%
3%7%
16%
60%
Eenoudergezin
7%
60%
4% 11%
80%
100%
Beslist niet Eventueel wel, misschien Zou wel willen, kan niets vinden Beslist wel Ik heb reeds andere huisvesting/woning gevonden 20
Woonwensen Vragers in de markt Starter
52%
Herstarter
13%
38%
Doorstromer
27%
Totaal
16%
10%
46%
12%
34%
0%
35%
20%
61%
12%
30%
Gereguleerde huur
40%
54%
50% Vrije sector
60%
70%
80%
90%
100%
Koopsector 21
Woonwensen vragers in de markt in corporatiesector gereguleerd Loondienst
46%
Zelfstandig
28%
15%
39%
12%
60%
Uitkering
79%
10%
11%
Pensioen
79%
10%
11%
Totaal
60% 0%
10%
20%
30%
12% 40%
Gereguleerde huur
50% Vrije sector
60%
70%
28% 80%
90%
100%
Koopsector
22
Woonuitgaven 23
Woonuitgaven naar woningmarktsector Corporatiesector gereguleerd 25,3%
Particuliere huursector gereguleerd 25,5%
Vrij sector 33,9%
Netto woonquote
35,1%
35,3%
41,1%
Netto huur in €
€ 425
€ 455
€ 838
Netto huurquote
24
Bewoners corporatiesector gereguleerd Netto huurquotes Alleenstaande tot 35 jr
28,0%
Alleenstaande tussen 35 en 64 jr
29,9%
Alleenstaande 65+
29,0%
Paar tot 35jr
20,1%
Paar tussen 35 en 64 jr
20,3%
Paar ouder dan 65
22,3%
Gezin
18,1%
Eénoudergezin
21,7%
Totaal 0,0%
25,3% 5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0% 25
Bewoners corporatiesector gereguleerd Netto huurquotes Aandachtsgroep huurtoeslag
27,1%
Overige corporatie-doelgroep
27,7%
Middeninkomens
21,2%
Hoge inkomens
15,6%
Totaal
0,0%
25,3%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0% 26
Bewoners corporatiesector gereguleerd Ontwikkeling netto huurquotes 2009
20,0%
2012
22,2%
2015
0,0%
25,3%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0% 27
In een notendop • De omvang van de gereguleerde corporatiesector neemt af, het goedkopere deel van de vrije sector neemt toe • Bewoners gereguleerde corporatiewoningen vaak alleenstaanden en eenoudergezinnen, vaak ouderen met een klein pensioen, vaak uitkeringsgerechtigden • Dit is afgelopen jaren verder toegenomen -> aandeel corporatiedoelgroep en aandachtsgroep huurtoeslag neemt toe (toewijzing) • Aandeel gezinnen neemt af • Aandeel huishoudens met inkomen uit werk neemt af
28
In een notendop • Gerealiseerde verhuizingen naar gereguleerde corporatiewoningen steeds vaker starters, steeds minder doorstromers • Starters die willen verhuizen richten zich vaak op de gereguleerde huursector • Alleenstaanden hebben hoogste huur- en woonquotes • Huur- en woonquotes in de gereguleerde corporatiesector nemen toe door veranderende samenstelling huurdersbestand (gerichtere toewijzing)
29
WoON-congres 2016 De rol van corporaties op de woningmarkt
Reflectie vanuit de lokale praktijk van Talis in Nijmegen en Wijchen door Frits Baghus
Den Haag, 7 april 2016
Visie en Missie Visie: we nemen als huisvester onze verantwoordelijkheid in het netwerk van wonen, welzijn en zorg. Daarbij is onze inspanning gericht op het creëren van duurzame en vitale leefgemeenschappen. Missie: we bieden een steun in de rug door middel van passende en betaalbare huisvesting aan klanten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien
Waarden, kerntaak en rol Waarden: sociaal, zakelijk, transparant, ondernemend
Kerntaken: • Bevorderen betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in evenwicht met de kwaliteit van de woning • Vergrote aandacht voor verbinding tussen onze organisatie in de volle breedte met de externe netwerkpartners. Rol: huisvesten en verbinden
Locatie Nijmegen en Wijchen in Gelderland
Woningvoorraad Nieuwbouw, groot onderhoud en verkoop
Bewoners Wonen-zorg
Verhuiswensen en woonwensen De woningmarkt laten werken
Woonuitgaven Betaalbaarheidsrisico
Discussie
38
Stellingen • De doelgroep voor corporaties zijn ouderen met een klein pensioen, uitkeringsgerechtigden en alleenstaanden. Corporaties moeten specifiek voor deze doelgroepen kiezen.
39
Stellingen • Kiezen voor de onderkant van de markt betekent het afstoten van bezit boven de onderste aftoppingsgrens (€ 587) en nieuwbouwen voor € 400 kale huur.
40
Stellingen • Individuele woningzoekenden (die behoren tot de corporatiedoelgroep) gaan zich organiseren en willen als groep beslissen over de prijs en plattegrond van woningen. Ze willen een actieve rol in de planontwikkeling, de bouw en het beheer. Corporaties moeten dit faciliteren, bijvoorbeeld door wooncoöperaties mogelijk te maken.
41
