Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015
Voostellen Henk Tegels
Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond
[email protected]
Onderwerpen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Ontstaan probleem “betaalbaarheid” Stijging gemiddelde huur Woonlasten in beeld Wat is “armoede” ? Hoe werkt de huurtoeslag ? Woonlasten voor huurders. Wat kan een corporatie doen ? Wat kan de gemeente doen ? Wat kan de landelijke overheid doen ?
1. Ontstaan probleem “betaalbaarheid” • Jarenlang signalen van steeds moeizamer op te brengen woonlasten:
Stagnerende of zelfs dalende inkomsten Stijgende huren (laatste jaren zelfs stevig) Energielasten (7%-9% besteedbaar inkomen) Bezuinigingen huurtoeslag Oplopende betalingsachterstanden bij huurders
• Politiek negeert of ontkent zelfs problematiek • Verhuurders gefocust op rendement en maximeren huuropbrengsten onder andere i.v.m. (dreiging) verhuurderheffing
2. Stijging gemiddelde huur • 2009-2012: +5% boven inflatie • Wettelijk max. huurverhoging: inflatie • Oorzaken: huurharmonisatie, woningverbetering, sloop/nieuwbouw • 2013-2015: +8,3% boven inflatie
€ 500
€ 400 3,2% € 300
3,1% 2,4% 1,8%
€ 200 0,8%
€ 100
0,9%
0,7%
€0 1986
1990 Reële huur
1994
1998
2002
2006
2009
Jaarlijkse huurstijging
2012
3. Woonlasten in beeld In 2013 heeft RIGO in opdracht van de Woonbond onderzoek gedaan naar de woonlasten van huurders. Meest gangbare woonlasten zijn huur (incl. huurtoeslag), servicekosten en energiekosten (in onderzoek aangehouden), maar ook huurdersonderhoud, de gemeente- en waterschapheffingen, inboedelverzekering e.d. spelen een rol. Definitie armoede volgens SCP.
4. Armoede volgens SCP Basisbehoeftenbudget: Onvermijdbare uitgaven voor een HH Niet-veel-maar-toereikend budget: Minimale kosten om deel te nemen aan de samenleving Uitgangspunt uitgave posten: - Bruto huur € 356 - Gas € 63 - Elektriciteit € 28 € 447 25-6-2015
Referentiebudgetten basisbehoefte alleenstaande in 2012 ( p\m) • • • • • • • • • • •
Water Inventaris Telefoon Verzekeringen incl. basisverzekering Niet vergoede ziektekosten Voeding Kleding Schoonmaak Persoonlijke verzorging Vervoer Diversen 25-6-2015
€ 8 € 91 € 52 € 47 € 23 € 191 € 50 € 7 € 22 € 13 € 18
Referentiebudgetten alleenstaande (vervolg) • Totaal basisbudget (excl. huur en energie) • Sociale participatie
€ 522 € 87 _________
Niet veel maar toereikend budget (excl. Huur en energie (€ 447 )
25-6-2015
€ 609
Huurders in de knel RIGO: stijgende woonlasten en toenemende armoede onder huurders 2012 : 28% onder de armoedegrens bij ongewijzigd beleid oplopend naar 2017 :
35% onder de armoedegrens
5. Huurtoeslag niet afdoende Inkomensgrenzen: (hierboven geen huurtoeslag) -
eenpersoonshuishouden: € 21.950
-
Meerpersoonshuishouden € 29.800
5. Huurtoeslag niet afdoende • afgelopen jaren met in totaal € 27,44 per maand gekort • huurtoeslagontvangers, hebben de hoogste woonquotes en zakken in toenemende mate onder de armoedegrens • Verplicht passend toewijzen komt terug
6. Woonlasten voor huurder
Huurders in de doelgroep < 33.614 zijn een derde van besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten
7. Wat kan een corporatie doen ? Standpunt Woonbond: hoogte huur(verhoging) moet afhankelijk van de kwaliteit van de woning niet van het inkomen. Betaalbaarheid is niet alleen probleem van corporaties maar ook van de (plaatselijke) overheid (daarom goede zaak dat huurtoeslag niet meer bij corporaties ). Daarom: betaalbaarheid van de huurders is niet alleen probleem corporaties, maar ook van politiek, gemeente, energiebedrijven, etc.
Wat kan een corporatie doen (individueel)? Ter voorkoming \ oplossing van individuele problemen: -
preventief: signalen op proberen te vangen (bij onderhoud, reparatie, keukentafelgesprekken, sociale activiteiten), huurders die huurachterstand hebben onmiddellijk benaderen, niet direct deurwaarder, maar probleem proberen op te lossen in samenwerking met anderen (huisuitzettingen verminderd).
Wat kan een corporatie doen (collectief) ? Ter voorkoming \ oplossing van ( het ontstaan van) problemen: - passend toewijzen ( mensen met lagere inkomens in goedkopere huizen (woningwet 2015)) - jaarlijkse huurverhoging niet meer dan strikt noodzakelijk Aedes – Woonbond (huursomstijging (huurverhoging en harmonisatie) maximaal inflatie + 1%) - energie-besparing\opwekking - beteugeling harmonisatie - verhuurdersheffing van tafel ( politiek)
8. Wat kan de gemeente doen ? • Regelingen bij gemeentelijke belastingen (kwijtschelding) • Na 1 juli is de Woningwet 2015 van kracht. Huurdersorganisatie krijgt volwaardige positie, gelijkwaardig aan die van de gemeente, bij prestatieafspraken • Op basis van woonvisie of volkshuisvestingsbeleid gemeente worden door drie partijen afspraken gemaakt over de te leveren prestatie door de corporatie • Onderwerpen waarover afspraken kunnen worden gemaakt zijn: nieuwbouw sociale huurwoningen, betaalbaarheid, beschikbaarheid, verkoop, huisvesting specifieke groepen, leefbaarheid , kwaliteit, duurzaamheid enz.
9. Wat kan de (landelijke) overheid doen ? • Huurders en kopers gelijk behandelen • Erkennen dat de armoede onder de (sociale) huurders een probleem is. • “Corporatiegeld” is “(sociale) huurdersgeld” • Afschaffen verhuurdersheffing (huurdersbelasting € 800 per huurder per jaar) • Geen bezuinigingen op de huurtoeslag • Omarmen van (onderhandelaars-)akkoord Aedes-Woonbond
