Aan de Gemeenteraad
Raad
: 5 februari 2009
Status
: Opiniërend
Punt no.
: 12
Onderwerp : Notitie starters op de woningmarkt
Advies: De notitie ‘Starters op de woningmarkt - een eigen huis’ wordt op voorstel van het presidium opiniërend aan u voorgelegd. Na bespreking zou de raad, wat het college betreft met inachtneming van eventuele aandachtspunten voortvloeiend uit de opiniërende bespreking, het agendapunt aansluitend aan de opiniërende behandeling besluitvormend kunnen behandelen en daarbij kunnen besluiten om: 1. In te stemmen met de notitie ‘Starters op de woningmarkt - een eigen huis’; Met inachtneming van de inhoud van deze notitie tevens te besluiten om: 2. aan de bouw van starterswoningen op de voormalige locatie van de tennisbanen in Surhuisterveen een hoge prioriteit toe te kennen; 3. een verordening Startersleningen Achtkarspelen op te stellen.
Inleiding De toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van (met name) de koopwoningmarkt voor startende huishoudens en voor huishoudens die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken staat geruime tijd op de politieke agenda. In Gewogen Ambitie I en II is reeds aandacht aan dit onderwerp besteed. In GA I ging het met name om het aanwenden van de hogere opbrengst van gunstig gelegen kavels voor een aan starters te verstrekken korting op de geldende bouwterreinprijs. In GA II is het perspectief verbreed en is het onderwerp starterslening op de politieke agenda geplaatst. Tijdens de raadsvergadering van 25 september 2008 heeft u aan de hand van het discussiestuk ‘Starters op de woningmarkt’ uitgebreid stil gestaan bij deze materie. Afgesproken is dat ons college - als uitvloeisel van deze vergadering - met een vervolgnotitie zou komen. De notitie ‘Starters op de woningmarkt - een eigen huis’ is hiervan het resultaat. De hoofdlijnen van de opiniërende discussie die in de raad is gevoerd hebben hun weerslag gevonden in de notitie. Hoewel er op onderdelen verschillen tussen de fracties zijn is het college van mening dat de notitie voor een belangrijk deel tegemoet komt aan de verwachtingen en ideeën van de gemeenteraad. De notitie wordt opiniërend aan u voorgelegd. Desgewenst kunt u na de opiniërende behandeling besluiten om direct over te gaan tot besluitvorming aan de hand van deze notitie. Dit vanzelfsprekend met inachtnemening van de uitkomsten van de opiniërende behandeling.
Raad : 5 februari 2009
Punt no.: 12
Blad: 2
Beoogd effect Een positieve bijdrage leveren aan de toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters. Argumenten 1.1 De notitie is een uitwerking van de gemeentelijke ambities Met de notitie ‘Starters op de woningmarkt - een eigen huis’ wordt een vervolg gegeven aan de eerder uitgesproken ambities (GA I en GA II). Op 25 september 2008 heeft u aan de hand van een discussiestuk uitvoerig stil gestaan bij deze materie. Het debat dat toen heeft plaatsgevonden heeft een waardevolle bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de nu voorliggende notitie. 1.2 De notitie behandelt alle relevante aspecten. Er is voor gekozen om dezelfde opbouw te hanteren als in het discussiestuk ‘Starters op de woningmarkt’. Dit betekent dat eerst de definiëring aan bod komt. Vervolgens wordt ingegaan op de huurwoningmarkt, waarbij ook de startersnotitie van de Stichting Woningbouw Achtkarspelen wordt betrokken. Daarna komt het bouwen en de financiering van nieuwe woningen voor starters aan de orde. In dit hoofdstuk zal ook dieper worden ingegaan op de beoogde bouw van woningen voor starters op de voormalige locatie van de tennisbanen in Surhuisterveen. Afsluitend wordt een voorzet gegeven voor de invulling van een gemeentelijke verordening startersleningen. 2.1 De ‘tennisbaanlocatie’ leent zich prima voor een invulling met starterswoningen. Daar waar kansen zijn voor (en vraag is naar) nieuwbouwwoningen voor starters zullen die moeten worden benut. Op de voormalige locatie van de tennisbanen in Surhuisterveen lijkt zo’n kans aanwezig. Aan de ontwikkeling van deze locatie moet dan ook een hoge prioriteit worden toegekend. In de notitie worden hiervoor al enkele kaders geschetst. Zo wordt een gemiddelde bouwprijs van circa 130.000 euro genoemd. Verder kunnen extra inspanningen op het gebied van duurzaamheid bijdragen aan het drukken van de totale woonlasten. Dit aspect moet dan ook bij de invulling van deze locatie worden betrokken. Er zal verder een financieringsconstructie moeten worden gevonden die deze nieuwbouw voor starters toegankelijk maakt. Zo’n regeling moet er wel op gericht zijn dat de starter uiteindelijk zowel de woning als de grond in bezit krijgt. Hoewel er altijd kritisch is gekeken naar erfpacht acht ons college (een variant op) het ‘Zaans model’ bij verkoop van bouwterreinen het overwegen waard. 3.1 Een gemeentelijke regeling startersleningen is generiek toepasbaar Om de starters in alle dorpen te bereiken wordt geadviseerd te kiezen voor invoering van het generiek toepasbare instrument van een starterslening. Zo’n lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal mag lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Het instrument kan worden ingezet voor de bestaande bouw (waaronder ook de aankoop van een huurwoning wordt gerekend) met een maximale verwervingswaarde van 200.000 euro. Hierdoor worden woningen tot een bedrag (kosten koper) van 175.000 euro voor starters bereikbaar. Een starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. Uitgangspunt is dan ook dat de groei van het inkomen van de starter dusdanig is dat na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan worden betaald. Opzet is om met een starterslening lokale jongeren, jongeren die na hun studie terug willen keren of jongeren die in de gemeente werkzaam zijn (economische gebonden), aan de gemeente te binden/voor de gemeente te behouden. Het gaat dan om jongeren in de leeftijd van 20 tot en met 35 jaar. V:\raadsvergaderingen\Raad 2009\5 februari\word\12 - Starters op de woningmarkt opinierend.doc
Raad : 5 februari 2009
Punt no.: 12
Blad: 3
De starterslening mag niet onevenredig hoog zijn, maar moet in een verantwoorde verhouding tot het inkomen van de koper staan. Om die reden wordt - conform de normen van VROM geadviseerd de hoogte van de lening op maximaal 20 % van de verwervingskosten vast te stellen. Hoewel de daadwerkelijke deelname moeilijk is in te schatten moet - mede op basis van de ervaringscijfers van andere gemeenten - per jaar rekening worden gehouden met maximaal 10 toekenningen. Financiën In het kader van Gewogen Ambitie III heeft u reeds ingestemd met de benodigde financiering. In GA III staat hierover het volgende vermeld: Naar verwachting zullen de komende beleidsperiode van vier jaar maximaal 40 starters een beroep kunnen doen op een regeling. Met deze regeling zijn structurele lasten voor de gemeente gemoeid (rente). Het benodigd budget is becijferd op maximaal € 27.000 per jaar (afhankelijk van het uitgeleende bedrag, in geval van renteloosheid en rekeninghoudend met een toekenningspercentage van 50% van de aanvragen). Communicatie Op het moment dat er daadwerkelijk een regeling startersleningen in het leven zal worden geroepen door de vaststelling van een verordening zal dit vanzelfsprekend moeten worden gecommuniceerd. Als het gaat om de planvorming voor de bouw van starterswoningen op de voormalige tennisbaanlocatie in Surhuisterveen dan zal hieraan t.z.t. ook de nodige ruchtbaarheid moeten worden gegeven. Vanzelfsprekend moet voor deze locatie ook een planologische procedure worden doorlopen. In dat kader zal ook de publiciteit moeten worden gezocht. Vervolg De notitie is de opmaat naar een gemeentelijke regeling startersleningen. Hiertoe zal ons college een verordening opstellen welke ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Verder zal het college - op basis van de kaders die de raad stelt - de herontwikkeling van de ‘tennisbaanlocatie’ in Surhuisterveen voortvarend ter hand nemen. Doel is om binnen 6 maanden een plan te presenteren. Bijlagen Notitie ‘Starters op de woningmarkt - een eigen huis’ Buitenpost, 22 januari 2009 het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
mr. E. van der Sluis
T.J. van der Zwan
Bijlagen Ter inzage Ambtenaar Portefeuillehouder
: : : :
1 (Notitie starters op de woningmarkt - een eigen huis) 1 (Starters op de woningmarkt - discussiestuk) M.F.C. van Deutekom J. Stellinga
V:\raadsvergaderingen\Raad 2009\5 februari\word\12 - Starters op de woningmarkt opinierend.doc
STARTERS OP DE WONINGMARKT - een eigen huis -
NOVEMBER 2008
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
Inleiding............................................................................................................................... 3 1.1 Achtergrond ................................................................................................................ 3 1.2 Leeswijzer................................................................................................................... 3 Definiëring ........................................................................................................................... 4 2.1 Inleiding ...................................................................................................................... 4 2.2 Definiëring................................................................................................................... 4 2.3 Conclusie .................................................................................................................... 5 Huurwoningmarkt ................................................................................................................ 6 3.1 Inleiding ...................................................................................................................... 6 3.2 Huurwoningen voor starters ........................................................................................ 6 3.3 Doorstroming .............................................................................................................. 6 3.4 Conclusie .................................................................................................................... 7 Woningbouw voor starters................................................................................................... 8 4.1 Inleiding ...................................................................................................................... 8 4.2 Nieuwbouw ................................................................................................................. 8 4.3 Bewegingsruimte voor starters in Surhuisterveen ....................................................... 8 4.4 Financieringsmogelijkheden nieuwbouw ..................................................................... 9 4.5 Ambities nieuwbouw ................................................................................................... 9 4.6 Conclusie .................................................................................................................... 9 Leningen voor starters....................................................................................................... 11 5.1 Inleiding .................................................................................................................... 11 5.2 Starterslening............................................................................................................ 11 5.3 Gemeentelijke startersregeling.................................................................................. 12 5.3.1 Doelgroep ............................................................................................................. 12 5.3.2 De inzet (toepassingsbereik) ................................................................................. 12 5.3.3 Koopprijsgrens ...................................................................................................... 12 5.3.4 Inkomensgrens ..................................................................................................... 12 5.3.5 Bedrag en percentage........................................................................................... 13 5.3.6 Financiering .......................................................................................................... 13 5.4 Conclusie .................................................................................................................. 14
2
Inleiding Achtergrond De toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van (met name) de koopwoningmarkt voor startende huishoudens en voor huishoudens die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken staat al jaren op de politieke agenda. In Gewogen Ambitie I en II is reeds aandacht aan dit onderwerp besteed. In GA I ging het met name om het aanwenden van de hogere opbrengst van gunstig gelegen kavels voor een aan starters te verstrekken korting op de geldende bouwterreinprijs. In GA II is het perspectief verbreed en is het onderwerp starterslening op de politiek agenda geplaatst. Tijdens de raadsvergadering van 25 september 2008 heeft de gemeenteraad aan de hand van het discussiestuk ‘Starters op de woningmarkt’ uitgebreid stil gestaan bij deze materie. In het nu voorliggende stuk zal een vervolg worden gegeven aan de eerder uitgesproken ambities en de discussie die in de gemeenteraad heeft plaatsgevonden. In het discussiestuk ‘Starters op de woningmarkt’ ging het met name om de achtergronden en de marges die bepalend zijn bij de invulling van de gemeentelijke beleidsruimte. Doel is om nu de stap te zetten in het traject van beeld- en gedachtevorming naar concrete besluitvorming. Leeswijzer Er is voor gekozen om dezelfde opbouw te hanteren als in het discussiestuk ‘Starters op de woningmarkt’. Dit betekent dat eerst de definiëring aan bod zal komen. In het 3e hoofdstuk zal worden ingegaan op de huurwoningmarkt, waarbij ook de notitie van de Stichting Woningbouw Achtkarspelen zal worden betrokken. In het 4e hoofdstuk staat het bouwen en de financiering van nieuwe woningen voor starters centraal. Hierbij zal ook de beoogde bouw van woningen voor starters op de voormalige locatie van de tennisbanen in Surhuisterveen aan de orde komen. Het laatste hoofdstuk schept de basis voor de uitwerking van een gemeentelijke verordening startersleningen.
Definiëring Inleiding Vrijwel alle fracties hebben te kennen gegeven zich in te willen zetten voor starters op de woningmarkt in Achtkarspelen. Maar over wie hebben we het dan als we over starters spreken? Starten is beginnen is tijdens de raadsvergadering van 25 septebmer gezegd. Dit maakt echter iedereen die voor het eerst een woning huurt of koopt een starter en zegt niets over de prijs van de woningen. Het begrip kan in dit verband dan ook niet los worden gezien van het begrip ‘starterswoning’. De (financiële) afbakening van dat begrip komt in de volgende hoofdstukken aan de orde. In dit hoofdstuk staat het begrip “starter” centraal. Definiëring Hoewel iedereen een beeld zal hebben van de ‘starter’ op de woningmarkt (vaak wordt gedacht aan de jongeren die er niet in slagen een woning te kopen) lijkt het goed om het begrip nader te definiëren. Het begrip starter wordt in deze context in de Van Dale omschreven als: Iemand die voor de eerste keer een woning huurt of koopt. Voor de koopwoningmarkt wordt de volgende definiëring vaak gehanteerd (definitie VROM): Onder starter op de koopwoningmarkt wordt verstaan iemand die: 1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of 2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of 3. zijn huurhuis koopt. De SWA koppelt de begrippen starter en starterswoning en komt tot de volgende omschrijving: Starterswoningen zijn betaalbare woningen (huur of koop) voor mensen die vanuit de ouderlijke woning starten op de woningmarkt met een benedenmodaal inkomen. Starters kunnen van alle leeftijden zijn, maar veelal gaat het om de categorie tot 30 jaar. Opvallend is dat het begrip starter in bovenstaande definities niet aan een leeftijd gebonden wordt. Ook wanneer men op latere leeftijd de huurwoning zou verlaten en een woning zou kopen wordt men als een starter op de koopwoningmarkt aangemerkt. Andersom zijn er ook ouderen - soms noodgedwongen, bijvoorbeeld als gevolg van echtscheiding - die voor het eerst gaan huren en daardoor als starter op de huurwoningmarkt kunnen worden beschouwd. Wanneer er in algemene zin wordt gesproken over starters op de woningmarkt dan gaat het toch vaak over jongeren. Jongeren, - uit de eigen regio die een woning zoeken maar de gangbare huizenprijzen niet op kunnen brengen of er niet in slagen om een huurwoning te vinden; - die vaak nog thuis wonen en dus voor de 1e keer een woning huren of kopen; - met een matig inkomen maar met perspectief waardoor zij in staat zijn om een lening of andere financieringsconstructie op termijn terug te betalen / op te brengen; - die in de regio willen blijven wonen, werkzaam zijn of die willen terugkeren maar nu weg trekken omdat er onvoldoende geschikt woningaanbod is; Bovenstaande levert de volgende omschrijving op: Starters zijn jongeren van 20 tot en met 35 jaar die voor het eerst de woningmarkt betreden en waarvan het (gezamenlijk) inkomen nu nog onvoldoende is om een geschikte woning te financieren. Het mag duidelijk zijn dat deze definitie nog nader moet worden geconcretiseerd door bijvoorbeeld een maximale koopprijs vast te stellen. Dit zal in de komende hoofdstukken verder worden uitgewerkt.
4
Conclusie Geconstateerd is dat het begrip starter niet leeftijdgebonden is. Starten is beginnen. Iedereen die voor het eerst een woning huurt of koopt is dan ook een starter. Om die reden is het noodzakelijk dit begrip in het licht van deze notitie af te bakenen. Wanneer we in het kader van deze notitie spreken over starters op de woningmarkt dan gaat het om: Jongeren van 20 tot en met 35 jaar die voor het eerst de woningmarkt betreden en waarvan het (gezamenlijk) inkomen nu nog onvoldoende is om een geschikte woning te financieren.
5
Huurwoningmarkt Inleiding Hoewel de discussie zich vaak toespitst op de koopsector lijkt het een goede zaak om ook aandacht te besteden aan de markt voor huurwoningen in Achtkarspelen. Een grote groep starters begint immers in een huurwoning. Op 10 september 2008 heeft de Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) een notitie aan het gemeentebestuur aangeboden. Deze notitie is met veel waardering ontvangen en betrokken bij de standpuntbepaling t.a.v. dit onderwerp. Huurwoningen voor starters In onze gemeente staan ruim 11000 woningen. Zo’n 3400 woningen worden verhuurd waarbij de SWA met een woningbezit van circa 2850 woningen veruit de grootste verhuurder is. Het mag duidelijk zijn dat de SWA een goed beeld heeft van de lokale woningmarkt. Per 1 juli 2008 stonden er 266 thuiswonende starters ingeschreven bij de SWA. De helft van dit aantal (133) inschrijvingen betreft de categorie 23-30 jaar. Ongeveer 34 % (91) is jonger dan 23 jaar en 42 ingeschrevenen (16 %) is 30 jaar en ouder. De SWA constateert dat starters graag naar de vrijkomende goedkope huurwoningen willen. Dit betreft zowel één en twee persoonsappartementen, eengezinswoningen, maar ook (voormalige) bejaardenwoningen. Vooral de woningen tot € 400, - zijn bij starters in trek. Wanneer we kijken naar de huurprijzen van het woningbezit van de SWA dan valt op dat ruim 60 % een huurprijs heeft van minder dan € 343, 49 en daarmee voor alle leeftijdscategorieën bereikbaar is temeer daar deze huurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt (per 1 juli 2008 is de huurtoeslaggrens < 23 jaar € 348,99 geworden). We hebben het dan concreet over zo’n 1800 woningen! Huurprijzen woningbezit SWA per 1-1-2008 (bron SWA): Tot € 202,95 112 (= 3,9 %) € 202,95 – € 343,49 1684 (= 59,0 %) € 343,49 - € 526,89 1043 (= 36,5 %) € 526,89 en hoger 16 (= 0,6 %) 2855 (= 100 %) Doorstroming In de huursector zijn er in Achtkarspelen in principe voldoende betaalbare woningen beschikbaar. Het aandeel goedkope huur ligt hoger dan het Friese gemiddelde en ook hoger dan in de andere NOFA-gemeenten. In de onlangs in NOFA-verband uitgevoerde woningmarktanalyse blijkt verder niet dat er een probleem is m.b.t. het scheefwonen waardoor de goedkopere woningen niet voor verhuur beschikbaar zouden komen. De SWA ziet dan ook geen aanleiding om extra goedkope huurwoningen voor deze doelgroep te gaan bouwen. Begrijpelijk, want op de wachtlijst van de SWA staan naast de 266 thuiswonende starters immers nog zo’n 900 andere woningzoekenden! Gelet op de demografische ontwikkelingen (vergrijzing, ontgroening) en de samenstelling van de bestaande huurwoningvoorraad steekt de SWA in op de bouw van levensloopgeschikte woningen. Inmiddels zijn in Buitenpost en Surhuisterveen al meerdere van deze woningen opgeleverd. Het gaat hier om moderne woningen op ruime kavels die - gelet op de belangstelling en de positieve geluiden - duidelijk de woningvraag vanuit de gemeente beantwoorden.
6
Het spreekt voor zich dat de gemiddelde starter op de woningmarkt niet voor deze woningen in aanmerking komt. Toch heeft de bouw van deze woningen wel degelijk gevolgen voor deze groep. De bouw van deze woningen heeft een gunstig effect op de doorstroming, zowel in de huur- als in de koopsector, waardoor er voor starters weer geschikte huur- en koopwoningen vrij komen. Daarnaast speelt de bouw van deze woningen in op de toenemende behoefte aan seniorgeschikte (huur)woningen. De SWA pleit er dan ook voor om in de huursector met name in te zetten op de bouw van deze levensloopgeschikte huurwoningen. In het verleden zijn met de SWA afspraken gemaakt over de bouw van in totaal zo’n 100 extra grotendeels levensloopgeschikte huurwoningen. Hiervan zijn er inmiddels 48 opgeleverd. Conclusie De huursector vraagt op dit moment geen extra aandacht in de discussie over starters op de woningmarkt. In de huidige samenstelling van de huurwoningvoorraad zijn voldoende betaalbare huurwoningen aanwezig. De SWA steekt dan ook in op de bouw van levensloopgeschikte woningen. De komende jaren zullen nog zo’n 50 levensloopgeschikte woningen in het duurdere segment aan de voorraad worden toegevoegd waardoor indirect in zowel de huur- als in de koopsector extra mogelijkheden voor starters zullen ontstaan.
Bouw levensloopgeschikte huurwoningen SWA (Kootstra van der Veen)
7
Woningbouw voor starters Inleiding Er zijn meerdere sporen die gevolgd kunnen worden om als gemeente iets voor starters op de woningmarkt te doen. Eén van de mogelijkheden is het faciliteren van de bouw van nieuwe woningen voor deze doelgroep. Dit hoofdstuk zal hier nader op ingaan. Hierbij komt ook de extra bewegingsruimte voor starters in Surhuisterveen aan de orde. Nieuwbouw Nieuwe woningen hebben een grote aantrekkingskracht, zijn van goede kwaliteit, voldoen aan de meest recente eisen en kennen - in vergelijking tot bestaande bouw - een goed isolatieniveau wat een gunstig effect op de woonlasten heeft. Energielasten vormen immers een steeds groter deel in de maandelijkse woonlasten. Hoewel de gemeentelijk duurzaamheidsambities nog niet geformaliseerd zijn is wel duidelijk dat ook aan dit aspect de nodige aandacht moet worden besteed als het gaat om de bouw van starterswoningen. Nadeel van woningbouw voor starters is dat nieuwbouwwoningen niet van de ene op de andere dag tot stand komen. Het is ook niet eenvoudig om een compleet afgewerkte woning (inclusief toilet, badkamer en keuken) voor een scherpe prijs op eigen grond (dus zonder beperkende voorwaarden als bijv. erfpacht) op de markt te brengen daar de materiaalkosten en de grondprijzen de laatste jaren fors zijn gestegen. Nieuwbouw is ook lang niet overal mogelijk daar er niet in alle dorpen direct geschikte bouwlocaties voorhanden zijn. Daar komt bij dat de toekomstige mogelijkheden voor dorpsuitbreiding naar verwachting beperkt zullen zijn. Wanneer we kijken naar de demografische prognoses dan zien we een afname van de bevolkingsgroei en op termijn zelfs een daling van de bevolking in onze provincie ontstaan. Tegelijkertijd is er sprake van een forse groei van het aantal senioren en daarmee samenhangend, een forse groei van tweepersoons huishoudens en alleenstaanden. Bij een afnemende behoefte en een lagere nieuwbouwproductie zal er (nog) nadrukkelijker aandacht moeten zijn voor de toevoeging van woningen in het juiste segment. Er zal dan ook steeds kritisch moeten worden gekeken naar de inzet van de beperkte woningbouwmogelijkheden. Moet deze ruimte worden ingezet voor de bouw van woningen voor starters of juist voor andere doelgroepen? Denk hierbij aan de bouw van extra levensloopgeschikte huurwoningen of aan uitgifte van kavels (particulier opdrachtgeverschap). Bewegingsruimte voor starters in Surhuisterveen Voor de bouw van starterswoningen in Surhuisterveen is de situatie anders. Hier heeft de gemeente - onder voorwaarden - de kans gekregen om versneld 84 woningen voor huishoudens te realiseren die aangewezen zijn op goedkope en betaalbare woningen waarmee voor deze huishoudens een start op de woningmarkt mogelijk wordt gemaakt. Een afspraak die uitsluitend betrekking heeft op de kern Surhuisterveen en die ook niet voor andere doelgroepen of in andere kernen kan worden ingezet. Eind 2007 heeft ons college het college van Gedeputeerde Staten geïnformeerd over de wijze waarop wij denken invulling te geven aan de realisatie van een aantal starterswoningen in Surhuisterveen. In deze brief zijn de vrijkomende locatie van de tennisbanen en een volgende fase van het plangebied Vierhuisterweg als mogelijke locaties in beeld gebracht. Sindsdien is het nodige gewijzigd als het gaat om de (toekomstige) gemeentelijke woningbouwmogelijkheden. Insteek van het toekomstig woningbouwbeleid is - als het om het kwantitatieve aspect gaat - een richtgetal voor buitenstedelijk bouwen (buitenstedelijk plafond) in combinatie met de mogelijkheid van het bouwen zonder richtgetal binnen het bestaand bebouwd gebied (binnenstedelijk plafondloos bouwen). 8
Deze nieuwe afspraken plaatsen de kans om in Surhuisterveen versneld 84 extra woningen voor starters te bouwen in een iets ander perspectief. Het betekent echter niet dat de ‘tennisbaanlocatie’ nu niet langer voor de bouw van een aantal starterswoningen in beeld is. Aan de herontwikkeling van deze locatie moet dan ook een hoge prioriteit worden toegekend. Voordeel van de nieuwe woningbouwafspraken is dat ook andere locaties - binnen het bestaand bebouwd gebied - in andere dorpen nu eventueel voor de bouw van woningen voor starters in aanmerking kunnen komen! Financieringsmogelijkheden nieuwbouw Het is zaak om de aanschaf van nieuwe woningen voor starters zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden. Naast een korting op de grondprijs of het verstrekken van laagrentende leningen zou ook een variant op het ‘Zaans model’ kunnen worden uitgewerkt. De woning wordt in dit model in eerste instantie los gezien van de grond. De woning als zodanig kan via de reguliere weg worden gefinancierd terwijl de gemeente de grond in eigendom houdt via een erfpachtconstructie waarbij de hoogte van de erfpachtcanon onder andere afhankelijk is van de hoogte van het inkomen van de bewoner(s). In het ‘Zaans model’ kan dit worden gecombineerd met een uitgestelde koop. Men koopt een huis en betaalt daarvoor in eerste instantie minder dan de eigenlijke waarde op de huizenmarkt. Op de lange duur moet men het verschil in prijs wel betalen maar alleen op het moment dat het inkomen voldoende is gestegen. Bij verkoop worden verder afspraken gemaakt over de eventuele meeropbrengst zodat ook de projectontwikkelaar van de waardestijging meeprofiteert. De gemeente is zelf geen projectontwikkelaar. Voor een dergelijke financiering is men dan ook afhankelijk van de projectontwikkelaar / aannemer die de starterswoningen realiseert. Bewoners zullen op termijn ook de grond in eigendom willen hebben. In een variant op dit model zouden afspraken kunnen worden gemaakt over het tijdstip waarop de grond wordt afgenomen. Het grote voordeel hiervan - ten opzichte van een korting op de grondprijs - is dat de gemeente uiteindelijk een marktconforme prijs voor de grond ontvangt daar deze constructie een indexering van de grondprijs mogelijk maakt. Doel moet zijn om voor een zo scherp mogelijke prijs de maximale kwaliteit te bieden. Wanneer een bepaalde financieringsconstructie hier aan kan bijdragen dan is dit prima. Ambities nieuwbouw Er zijn diverse initiatieven bekend waarmee wordt aangetoond dat starterswoningen tegen zeer scherpe prijzen kunnen worden gerealiseerd. Dergelijke initiatieven laten zich vaak moeilijk vergelijken omdat er grote verschillen zijn tussen de grootte van de woningen, het aantal en de kosten van eventuele opties (bijkeuken, berging enz.), de mate van afwerking (ruimte voor zelfwerkzaamheid) en het duurzaamheidsniveau. Wanneer we kijken naar een gemiddelde bouwprijs dan lijkt circa 130.000 euro (exclusief grondkosten) reëel. Voor eventuele energiebesparende maatregelen - waardoor de totale woonlasten lager uitvallen - kan een hogere bouwprijs worden gehanteerd. Conclusie Gelet op de demografische prognoses staat bij de ontwikkeling van de (nieuwe) locaties de volkshuisvestelijke vraag en ruimtelijke economische belangen centraal. Het mag duidelijk zijn dat er niet overal behoefte is aan of geschikte locaties voorhanden zijn voor de bouw van starterswoningen. Daar waar mogelijk wil de gemeente de bouw van starterswoningen faciliteren. Aan de bouw van starterswoningen op het voormalige tennisbaancomplex in Surhuisterveen moet een hoge prioriteit worden toegekend. Uitgangspunt is een bouwprijs van circa 130.000 euro. Extra inspanningen op het gebied van duurzaamheid kunnen bijdragen aan het drukken van de totale woonlasten en moeten bij de invulling van deze locatie worden betrokken. 9
Er zal verder een financieringsconstructie moeten worden gevonden die deze nieuwbouw voor een brede groep toegankelijk maakt. De regeling moet er wel op gericht zijn dat de starter uiteindelijk zowel de woning als de grond in bezit krijgt. Hoewel er altijd kritisch is gekeken naar erfpacht is (een variant op) het ‘Zaans model’ bij verkoop van bouwterreinen aan starters het overwegen waard.
10
Leningen voor starters Inleiding Zoals gezegd zijn er meerdere sporen die gevolgd kunnen worden. Naast de bouw van woningen voor deze doelgroep is er ook een instrument dat meer generiek toepasbaar is. We hebben het dan over het verstrekken van leningen aan starters waardoor het voor starters eenvoudiger is om in de particuliere sector een woning te kopen. Dit onderwerp staat in dit hoofdstuk centraal. Starterslening Door het verstrekken van laagrentende leningen aan starters wordt de bereikbaarheid van koopwoningen voor starters vergroot. Gemeenten die deze mogelijkheid bieden participeren hiertoe in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), die zogenaamde “revolving funds” van individuele gemeenten beheert. De gemeente stelt een bedrag beschikbaar dat kan worden ingezet voor de verstrekking van laagrentende stimuleringsleningen aan starters, de zogeheten starterslening. De lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal mag lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De gemeente en SVn bieden haar aan als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. Ter illustratie: het bruto modaal inkomen is volgens het CPB in 2008: € 30975,- per jaar, 8% vakantietoeslag meegerekend. Op grond van de NHG normen kan men op basis van dit inkomen op dit moment een bedrag van circa 147.000 euro lenen. In deze prijscategorie zijn nauwelijks koopwoningen voorhanden. Met een starterslening kan men vervolgens het bedrag tussen de verwervingskosten van een woning en dit maximale leenbedrag overbruggen. De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij daarna moet men in principe rente en aflossing gaan betalen. De klant kan het inkomen echter laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een inkomenstoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de starter na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Vanzelfsprekend zijn er ook andere leenconstructies mogelijk. Zo is de éénmalig aflosbare lening genoemd. Een constructie waarbij de rente wordt bijgeschreven op de lening. Kopers krijgen in dit model geen rentevoordeel maar moeten de verschuldigde rente betalen op het moment dat de woning wordt verkocht. Uitgangspunt van dit model is dat de waardestijging van de woning groter is dan de jaarlijks bij te schrijven rentelast. Deze waardestijging moet - vooral de eerste jaren - aanzienlijk zijn omdat een belangrijk deel van de totale aanschafkosten van de woning wordt bepaald door verwervingskosten (12 % bovenop de prijs (kosten koper) van de woning). Het mag duidelijk zijn dat dit model wat dat betreft een bepaald risico bevat. Een ander nadeel van deze regeling is dat de totaalschuld zal stijgen. Hoewel het idee goede elementen bevat kleven er zeker ook nadelen aan. Een belangrijk voordeel van aansluiting bij de regeling van de SVn is dat deze een extra steuntje in de rug heeft gekregen van het ministerie van VROM waardoor het voor gemeenten aantrekkelijker is geworden om een regeling in het leven te roepen. Het Ministerie van VROM heeft besloten om een budget van 40 miljoen euro beschikbaar te stellen waardoor de gemeente nog maar de helft van de kosten van de lening hoeft te betalen en tweemaal zo veel leningen kan verstrekken. Dit uiteraard totdat het beschikbare bedrag uitgeput is (waar voorlopig nog geen sprake van is). Na een mogelijke uitputting van het VROM budget komen de Startersleningen weer voor 100% ten laste van de Gemeenterekening bij het startersfonds. 11
Dit heeft geen effect voor de verstrekte leningen maar zou kunnen betekenen dat er minder leningen kunnen worden verstrekt. Een gemeentelijke regeling kan zonder al te veel rompslomp worden ingevoerd. De techniek, procedures en uitvoeringsregels zijn gestandaardiseerd. Daarnaast wordt de praktische uitvoering voor een belangrijk deel uitgevoerd door de SVn. Wel is er per gemeente volop ruimte voor specifieke voorkeuren en accenten, de ‘couleur locale’. Gemeentelijke startersregeling Gemeenten hebben de mogelijkheid om bij de inzet van de startersregeling lokaal maatwerk te leveren. Dit moet worden vastgelegd in een gemeentelijke verordening en in uitvoeringsregels. Op hoofdlijnen bepaalt de gemeente zelf: • de doelgroep; • de inzet (woningsegment, wijkgericht, projectmatig of generiek); • de maximale koopprijsgrens Doelgroep De gemeente bepaalt zelf de doelgroep(en) van de Startersregeling. Voorop staat dat het in ieder geval moet gaan om jongeren die zich voor het eerst op de koopwoningmarkt begeven. Inzet is om de lokale jongeren in de leeftijd van 20 tot en met 35 jaar aan de gemeente te binden door hen met de Startersregeling aan een koopwoning te helpen. Ook jongeren die in de gemeente zijn opgegroeid en - bijvoorbeeld na hun studie - terug willen keren worden tot de doelgroep gerekend. Daarnaast zou de regeling moeten gelden voor jongeren die in de gemeente werkzaam zijn en zich in de gemeente willen vestigen (economisch gebonden). De inzet (toepassingsbereik) Omdat nieuwbouw slechts beperkt mogelijk is valt er veel voor te zeggen om voor een gemeentebrede generieke regeling te kiezen zodat de jongeren in alle dorpen worden bereikt. Voor nieuwbouw zijn alternatieve financieringsconstructies denkbaar. Het instrument starterslening zal dan ook worden ingezet voor de bestaande bouw. Ook de aankoop van een huurwoning wordt hiertoe gerekend. Koopprijsgrens In een verordening moeten de maximale aankoopkosten van de gekozen koopwoningcategorie worden vastgelegd. Hierbij moet niet uit het oog worden verloren dat het hier gaat om de totaal benodigde financiering dus inclusief verwervingskosten. Omdat bij een regeling moet worden uitgegaan van de normen van de NHG komt er bovenop de koopprijs (kosten koper) nog 12 % aan verwervingskosten. Een eenvoudig rekenvoorbeeld op basis van voornoemde NHGnormen leert dat de verweringskosten van een bestaande woning van 165.000 euro (kosten koper) bijna 185.000 euro bedragen. Het merendeel van de Friese gemeenten hanteert een bedrag van 200.000 euro als maximum. Door te kiezen voor dit bedrag worden woningen met een maximale prijs (kosten koper) van circa 175.000 euro voor starters bereikbaar. Begin november waren in de gehele gemeente 45 woningen te koop met een vraagprijs onder de 175.000 euro. Van dit aantal wordt voor 23 woningen minder dan 150.000 euro gevraagd. Inkomensgrens Door een koopprijsgrens te hanteren is het niet noodzakelijk om een inkomensgrens in te voeren. Zo wordt ook voorkomen dat starters die (gezamenlijk) een inkomen hebben dat net boven een eventuele drempel ligt een bepaalde woning niet kunnen kopen terwijl starters met een lager inkomen deze woning met gebruikmaking van een starterlening wel zouden kunnen kopen. Verder is het zo dat bij de berekeningen de NHG normen worden gehanteerd. De hoogte van het inkomen is dan ook wel degelijk van invloed op de hoogte van het maximaal te lenen bedrag en de daaraan gekoppelde hoogte van een eventuele starterslening. 12
Het spreekt voor zich dat - bij gelijke verwervingskosten van de woning - een starter met een lager inkomen in aanmerking komt voor een hogere starterslening dan een starter met een hoger inkomen. Hierbij moet nog worden opgemerkt dat bij de bepaling van deze bedragen naast het (gezamenlijk) inkomen ook rekening wordt gehouden met de hoogte van het eigen vermogen. Bedrag en percentage De starterslening mag niet onevenredig hoog zijn, maar moet in een verantwoorde verhouding tot het inkomen van de koper staan. Uitgangspunt is dat het inkomen na enige jaren voldoende moet zijn om rente en/of aflossing op de lening te kunnen betalen. In de VROM Starterslening wordt om die reden de maximale hoogte van de lening bepaald op maximaal 20 % van de verwervingskosten. Het wordt niet noodzakelijk geacht om dit bedrag verder in te perken door een bedrag of (lager) percentage vast te stellen. Een rekenvoorbeeld: Een jong stel wil een woning kopen voor 168.000 euro. De verwervingskosten (aankoopwaarde + bijkomende kosten) bedragen in dat geval 188.160 euro. Het gezamenlijk inkomen is € 35.000 waardoor men op basis van de NHG normen een bedrag van circa 166.000 kan lenen. Voor 22.160 euro doet men een beroep op de gemeentelijke starterslening. Het beleid laat een maximale lening toe van 20% van de hoofdsom (in dit geval 37.632 (= 20% van 188.160 euro). Conclusie: het verzoek kan worden gehonoreerd. Voor 11.080 euro zal een beroep op het gemeentelijk budget worden gedaan. Het andere deel komt voor rekening van VROM.
Financiering De verstrekking van het aantal startersleningen is gebonden aan het maximumbedrag dat de gemeente voor startersleningen vrij kan maken. Het is daarom raadzaam om een jaarbudget of algemeen plafond in te stellen. Elke Starterslening wordt uiteindelijk afgelost. Die middelen vloeien terug in het gemeentelijk fonds bij SVn, zodat op den duur uit de terugontvangen rente en aflossingen weer nieuwe Startersleningen kunnen worden aangeboden. Het tempo waarin het uitgeleende geld in het fonds terugkeert, hangt nauw samen met een aantal factoren. Onder andere bij eventuele verkoop van de woning wordt de Starterslening terugbetaald. Verder is het met name de inkomensgroei die het tijdstip waarop en de mate waarin eigenaren rente en/of aflossing gaan betalen bepaalt. Dit wordt echter pas inzichtelijk na de eerste hertoets van het inkomen welke na 3 jaar zal plaatsvinden. De eerste jaren vloeit er dan ook geen geld terug in het fonds. Om die reden wordt door de SVn geadviseerd om in elk geval voor de eerste vier jaar het jaarbudget voor de Startersleningen vast te stellen. In Gewogen Ambitie III staat hierover het volgende vermeld: Naar verwachting zullen de komende beleidsperiode van vier jaar maximaal 40 starters een beroep kunnen doen op een regeling. Met deze regeling zijn structurele lasten voor de gemeente gemoeid (rente). Het benodigd budget is becijferd op maximaal € 27.000 per jaar (afhankelijk van het uitgeleende bedrag, in geval van renteloosheid en rekeninghoudend met een toekenningpercentage van 50% van de aanvragen).
Bovenstaand aantal is gebaseerd op ervaringscijfers van andere gemeenten. De daadwerkelijk deelname is echter moeilijk in te schatten daar deze afhankelijk is van allerlei factoren (feitelijk woningaanbod, hoogte hypotheekrente, de gevolgen van de kredietcrisis enz.). Het benodigde budget vormt een optelsom van de hoogte van de starterslening x het aantal startersleningen per jaar x 4. Wanneer we uitgaan van het VROM startersfonds (verdeling kosten 50% gemeenten en 50% VROM), een gemiddeld leenbedrag van 30.000 en 10 toekenningen per jaar dan ziet deze berekening er als volgt uit: 10 toekenningen x 15.000 euro (gemeentelijk deel starterslening) = 150.000 euro (jaarbudget).
13
Voor 4 jaar moet rekening worden gehouden met een maximaal totaalbedrag van 600.000 euro. De jaarlijkse rentekosten bedragen - op het moment dat dit bedrag volledig is uitgeleend 27.000 euro. Verder dient jaarlijks een beheersvergoeding over het uitstaande leenbedrag te worden betaald van maximaal 3000 euro. Conclusie De gemeente wil graag de starters in alle dorpen bereiken en kiest daarom voor het generiek toepasbare instrument van een starterslening. Zo’n lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal mag lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Een starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de starter. Het is dan ook nadrukkelijk de bedoeling dat de starters na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Uitgangspunt is dan ook dat de groei van het inkomen van de starter dusdanig is dat na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan worden betaald. De gemeente wil met een starterslening lokale jongeren, jongeren die na hun studie terug willen keren of jongeren die in de gemeente werkzaam zijn (economische gebonden), aan de gemeente binden door de koopwoningmarkt met een starterslening voor hen beter toegankelijk te maken. Het gaat dan om jongeren in de leeftijd van 20 tot en met 35 jaar. Het instrument zal worden ingezet voor de bestaande bouw (waaronder ook de aankoop van een huurwoning wordt gerekend) met een maximale verwervingswaarde van 200.000 euro. Hierdoor worden woningen tot een bedrag (kosten koper) van circa 175.000 euro voor starters bereikbaar. De starterslening mag niet onevenredig hoog zijn, maar moet in een verantwoorde verhouding tot het inkomen van de koper staan. Om die reden wordt - conform de normen van VROM - de hoogte van de lening bepaald op maximaal 20 % van de verwervingskosten. Hoewel de daadwerkelijke deelname moeilijk is in te schatten wordt - mede op basis van de ervaringscijfers van andere gemeenten - per jaar rekening gehouden met maximaal 10 toekenningen. De met dit aantal toekenningen becijferde structurele lasten (rente) bedragen voor de komende 4 jaar maximaal € 27.000 per jaar. Daarnaast is sprake van een jaarlijkse beheersvergoeding van 0.5% over het uitstaande leenbedrag.
14
