Kansen voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt
II
Kansen voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt De stad als Kraamkamer
Haren/Amsterdam, 26 april 2015
Auteur: E-mailadres:
Robert Hoogeveen
[email protected]
Masterscriptie Master of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate Begeleider ASRE: drs. G. W. Middelkoop Tweede Beoordelaar ASRE: drs. W. van der Post III
IV
V
Voorwoord Voor u ligt de scriptie ‘Kansen voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt’. Een laag middeninkomen is een inkomen tussen €34.678 en €43.000. Deze groep huishoudens komt als gevolg van Europese regelgeving niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Met de afronding van deze masterscriptie komt er een eind aan een lang traject van MAVO tot de uiteindelijke afronding van een masterstudie. Tijdens het schrijven van deze scriptie heb ik ontdekt dat de stap naar een meer abstractere manier van redeneren mij heel veel moeite heeft gekost. Gezien mijn traject wellicht niet vreemd. Door dit te benoemen en het gericht stellen van vragen door mijn begeleider, de heer Middelkoop, kreeg ik meer zicht op een andere benaderingswijze en het stellen van vragen. Wellicht is het schrijven van deze scriptie daarmee wel het meest leerzame van deze studie voor mij geweest. Ik wil de heer Middelkoop graag bedanken voor zijn steun, tijd en begeleiding. Graag wil ik iedereen bedanken die op cruciale momenten met mij mee hebben gedacht. Dit geldt vooral voor de heer Wallagh, in de beginfase van mijn scriptie, en de heer Klaasen in een latere fase. Daar waar nodig namen zij tijd. Ook wil ik mijn voormalige werkgever ’ de Alliantie’ bedanken voor de mogelijkheid en motivatie die zij boden om deze studie te ver volbrengen. Een bijzondere dank in deze is verschuldigd aan de heer Bath. Naast de inhoudelijke steun is ook morele steun essentieel. Ik wil daarom mijn vrienden, partner Dianne en ouders bedanken. Zij waren het die op cruciale momenten aangaven door te moeten zetten. Dat dit soms ten koste ging van ons gezin en tijd voor familie en vrienden staat buiten kijf. Helaas kan mijn vader, naar verwachting, als gevolg van zijn ziekte niet lang meer genieten van het bereikte resultaat. Dat hij de afronding toch nog meemaakt doet mij deugd. Ik hoop dat deze scriptie bijdraagt aan meer mogelijkheden voor lage middeninkomens op de woningmarkt van Amsterdam.
Rob Hoogeveen Amsterdam/Haren, 23-03-2015
VI
Samenvatting Het vinden van woonruimte in Amsterdam wordt in het algemeen gezien als een lastige opgave. Dit geldt in het bijzonder voor huishoudens met zogenaamd een laag middeninkomen omdat deze inkomensgroep, als gevolg van Europese regelgeving1 niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning2. Volgens de gemeente Amsterdam is het huisvesten van deze huishoudens binnen haar stadsgrenzen belangrijk voor het functioneren van de stad als geheel. Gesteld wordt dat alle huishoudens, ook de grotere, met een laag middeninkomen, een woning in de stad kunnen vinden en binnen haar stadsgrenzen wooncarrière kunnen maken (Daman, Uittenbogaard, & Blom, 2009). De vraag is echter hoe reëel het is om hier veel tijd, geld en energie in te steken omdat er wellicht naast de Europese regelgeving nog andere factoren een rol spelen die het aanbod bepalen. Om hier meer inzicht in te verkrijgen is de volgende centrale vraag geformuleerd: Wat zijn de huidige huisvestingsmogelijkheden voor de lage middeninkomens binnen de stadsgrenzen van Amsterdam en is het aannemelijk dat de gemeente Amsterdam door beleidsontwikkeling de huisvestingsmogelijkheden substantieel kan verruimen? Definitie Huishoudens met een laag middeninkomen zijn huishoudens met een huishoudinkomen tussen €34.678 en €43.000 (prijspeil 2014). Om in woonruimte te voorzien zijn zij aangewezen op het huren van een woning in het zogenaamde geliberaliseerde huursegment of een koopwoning. Voor deze inkomensgroep is het op dit moment mogelijk om een woning te kopen tot €169.0003 of een woning te huren met een huurprijs van maximaal € 1000. In Amsterdam heeft negen procent van de huishoudens een laag middeninkomen. Verreweg het grootste deel van de Amsterdammers woont alleen. Op basis van de bevolkingssamenstelling en inkomensontwikkeling mag worden verondersteld dat de groep huishoudens met een laag middeninkomen vooral bestaat uit studerende en werkende alleenstaanden in de leeftijdsgroep 25 tot 35 jaar. Afhankelijkheden De kans dat woningzoekenden in Amsterdam in een centrum-stedelijk woonmilieu een woning vinden hangt af van meerdere factoren. Naast woonvoorkeur bepalen vooral financiële hulpbronnen en restricties het plafond. Of er daadwerkelijk een woning wordt gevonden hangt af van de beschikbaarheid in combinatie met de prijs. Onderscheid moet worden gemaakt tussen koop- en huurwoningen. Slaagkans Huishoudens met een laag middeninkomen en een centrum stedelijke woonvoorkeur kunnen een woning kopen tot 50 m2/GBO. Oud West en Oud Zuid uitgezonderd. Hier moeten woningzoekers genoegen nemen met een kleinere woning, wat ook blijkt uit de gehouden interviews. Om een
1
Dit betreft de regeling Diensten van algemeen economisch belang (DEAB). Deze regeling bepaald dat huishoudens met een inkomen hoger dan 34.678,- (prijspeil 2014), niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. 2 Sociale huurwoningen zijn alle huurwoningen met een huurprijs niet hoger dan 699,- (prijspeil 2014). Voor een nadere toelichting zie hoofdstuk 2.2.2. 3 Maximale te verkrijgen hypotheek op basis van een bruto huishoudinkomen van €43.000,- en een toetsrente van 5%. Voor een nadere toelichting zie hoofdstuk 2.4.6.6
VII
woning te bemachtigen in de wijk van voorkeur worden concessies gedaan op het gebied van kameraantal en -grootte, maar minder op de locatie. Wanneer een woning wordt gekocht, is een vast inkomen in combinatie met een vaste arbeidsovereenkomst noodzakelijk. Uit de gehouden interviews blijkt echter ook dat woningzoekenden zonder vaste arbeidsovereenkomst een woning kopen. In dat geval is er gebruik gemaakt van een schenking of eigen geld. Een lage rentestand heeft over het algemeen een prijsopdrijvend effect omdat meer geleend kan worden. Ondanks de huidige lage rente mag verondersteld worden, dat ook bij rentestijging en blijvende schaarste, wat resulteert in een (extra) prijsopdrijvend effect, de mogelijkheden voor lage middeninkomens afnemen en zij moeten uitwijken naar minder populaire wijken in Amsterdam of daarbuiten. Nagenoeg alle geïnterviewde kopers geven aan dat er in eerste instantie een voorkeur voor huren was, maar dat een geschikte huurwoning niet tijdig voorhanden was en/of te duur. Deze uitspraak is getoetst door onderzoek te doen naar het aanbod en de gevraagde huren. Hieruit blijkt dat er voornamelijk in de centrum-stedelijke woonmilieus een groot gat is tussen een sociale huurwoning met een huurprijs tot €699 en een vrije sector huurwoning. Daarnaast is het aanbod niet transparant. Eigendom en mutatie Naast particuliere eigenaren is de huidige voorraad woningen in de centrum-stedelijke wijken veelal eigendom van woningcorporaties. Na mutatie worden veel van deze woningen verkocht. Woningen die in het geliberaliseerde huursegment beschikbaar komen zijn beperkt. Huurwoningen bestemd voor middeninkomenszijn klein hebben veelal een huurprijs dicht tegen het niveau wat als maximaal aanvaardbaar wordt beschouwd. Dit wordt bevestigd door het feit dat het aandeel huurwoningen dat uit mutatie en nieuwbouw beschikbaar komt voor middeninkomens, als gevolg van huurverhoging afneemt. Toevoeging Toevoeging van geliberaliseerde huurwoningen in centrum stedelijke gebieden zal na 2015 waarschijnlijk afnemen. Dit is het gevolg van een aanpassing in de Woningwet, waarbij corporaties zich moeten toeleggen op hun kerntaak: het bouwen en verhuren van woningen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.678 (prijspeil 2014). De druk op de koop- en huurwoningmarkt zal vooral in wijken met een centrum-stedelijk woningmilieu verder toenemen omdat de voorraad potentieel te verkopen woningen door corporaties in deze wijken afneemt. Deze, de geprognosticeerde groei van het aantal huishoudens en het feit dat de bouwproductie, ondanks de opleving in 2014 en 2015, als gevolg van de economische crisis, is gestagneerd, zal waarschijnlijk een toenemend prijsopdrijvend effect hebben. Wellicht is dit effect al zichtbaar: Het aantal gerealiseerde verhuizingen (mutatiegraad) neemt al een aantal jaren af en de gemiddelde woningbezetting stijgt. Beïnvloeding van het aanbod Om schaarste binnen de stadsgrenzen te verminderen, is het noodzakelijk dat er woningen worden toegevoegd en/of dat de uitstroom wordt bevorderd. De geprognosticeerde nieuwbouwproductie, met huur- en koopprijzen bereikbaar voor het lage middensegment, wordt vooralsnog door woningcorporaties gerealiseerd. Verwacht mag worden dat de gewijzigde woningwet dit na 2015 tegenwerkt. Commerciële partijen moeten deze lacune opvullen. Op basis van stichtingskosten en VIII
mogelijke huurinkomsten is het bouwen van deze woningen interessant, wanneer genoegen wordt genomen met een bruto aanvangsrendement van 6%. Echter ook in deze gebieden is de mogelijke markthuur of verkooprijs hoger en moeten woningen ten behoeve van de lage middeninkomens markt-contrair verkocht of verhuurd gaan worden. De kans dat ook deze woningen daarmee blijvend beschikbaar blijven voor de lage middeninkomens is daarmee klein. Perspectief elders Huishoudens die Amsterdam verlaten, verlaten Amsterdam vooral om een woning te vinden die beter aansluit bij hun levensloopontwikkeling. Slechts een klein deel blijft in Amsterdam. Uit interviews gehouden onder kopers van een woning blijkt, dat deze in principe willen blijven wonen in de woning tot ze gaan samenwonen en/of kinderen krijgen. Vertrek naar en uit Amsterdam kan mogelijk ook worden verklaard uit het begrip “Daily Urban System”. Dit begrip beschrijft de ruimtelijke organisatie van een stedelijke regio, waarbij de regio wordt afgebakend. Bewoners van deze regio verhuizen wellicht naar een andere plaats binnen de regio, maar voelen zich onderdeel van de regio waarvan Amsterdam het middelpunt is. Onderzocht is welke woonmogelijkheden de metropoolregio biedt op basis van een aanvaardbare reisafstand van 45 minuten, een woning groter dan 75m2 GBO, vier kamers en niet duurder dan € 175.000 of een huurprijs van maximaal €930. Hoewel hier sprake is van een momentopname en een beperkt aantal mogelijkheden zijn onderzocht, waren er in de geselecteerde woonplaatsen in voldoende mate koopwoningen beschikbaar. Het beschikbare aanbod van huurwoningen lijkt beperkt. Voor huishoudens zonder vaste arbeidsovereenkomst is dit een beperkende factor. Conclusie Het lijkt er op dat geconcludeerd kan worden dat, ondanks de geplande toevoeging, de gemeente Amsterdam haar wens om huishoudens met een laag middeninkomen binnen haar stadsgrenzen te willen huisvesten, niet na kan komen en het probleem niet oplost. Voor huishoudens met kinderen en een laag middeninkomen zijn, tenzij zij genoegen nemen met een woning aan de rand van de stad, geen woningen aanwezig. Gezien de ontwikkeling van marktprijzen voor huur-en koopwoningen is een woning in een centrum stedelijk woonmilieu, ook voor een- en twee persoonshuishoudens, wellicht al op korte termijn niet meer bereikbaar. Huishoudens met een inkomen lager dan €40.000 kunnen, op basis van de maximale huurquote, in een centrum stedelijke stedelijk woonmilieu naar verwachting geen, of slechts heel moeilijk een huurwoning bemachtigen. De huurprijzen zijn daarvoor gemiddeld genomen te hoog. Zij kunnen een woning kopen wanneer er sprake is van eigen vermogen of een schenking. Huishoudens stromen naar verwachting uit naar de regio. De uitstroom neemt echter af, waardoor verondersteld mag worden dat huishoudens langer in een niet passende woning in Amsterdam blijven wonen. Dit komt de toegankelijkheid en doorstroom niet ten goede. Amsterdam doet er op basis van de uitkomsten van dit onderzoek goed aan haar focus te verleggen, zich te verbinden in de regio en deze te zien als communicerende woningmarkt. Op basis van de definities zoals gehanteerd in het begrip Daily Urban System kan de definitie van regio opnieuw bepaald worden. Wanneer deze regio als één samenhangende woningmarkt wordt gezien; is vanuit dat oogpunt de stad Amsterdam een hotel waar slechts een aantal jaren wordt verbleven en de basis wordt gelegd voor een volgende levensloopontwikkeling. Kortom: De stad als kraamkamer. IX
X
Inhoudsopgave
Voorwoord ............................................................................................................................................. VI Samenvatting......................................................................................................................................... VII Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 4
2
1.1
Aanleiding ................................................................................................................................ 4
1.2
Probleemstelling...................................................................................................................... 5
1.3
Doel- en vraag stelling ............................................................................................................. 5
1.4
Onderzoeksopzet..................................................................................................................... 6
1.5
Leeswijzer ................................................................................................................................ 6
Literatuur en beleidsonderzoek ...................................................................................................... 7 2.1
Definitie van de groep lage middeninkomens......................................................................... 7
2.1.1
Vigerende wet en regelgeving in relatie tot huisvesting van lage middeninkomens ..... 7
2.1.2
Omvang en samenstelling middeninkomens in Amsterdam .......................................... 8
2.1.3
Huishoudenssamenstelling.............................................................................................. 8
2.1.4
Aandeel huishoudens met een middeninkomen ............................................................ 9
2.1.5
Inkomens naar leeftijd en levensfase ............................................................................ 10
2.1.6
Tussenconclusie ............................................................................................................. 11
2.2
Woonvoorkeur middeninkomens ......................................................................................... 12
2.2.1
Motieven om te verhuizen ............................................................................................ 12
2.2.2
Huishoudens met een verhuiswens in Nederland ........................................................ 13
2.2.3
Verhuizen naar leeftijd .................................................................................................. 13
2.2.4
Verhuisdynamiek in Amsterdam ................................................................................... 14
2.2.5
Woonvoorkeuren naar woonmilieu .............................................................................. 14
2.2.6
Tussenconclusie en hypothese ...................................................................................... 16
2.3
Relevant aanbod voor lage middeninkomens op de woningmarkt in Amsterdam .............. 18
2.3.1
Definitie van de Amsterdamse Woningmarkt. .............................................................. 18
2.3.2
Samenstelling woningmarkt Amsterdam ...................................................................... 18
2.3.3
Woninggroottes en verdeling over de stad ................................................................... 18
2.3.4
Woningbezetting, groei van de bevolking en mutatiegraad ......................................... 19
2.3.5
De huurwoningmarkt in Amsterdam............................................................................. 20
2.3.6
De koopwoningmarkt in Amsterdam ............................................................................ 27
2.3.7
Tussenconclusie huur- en koopmarkt ........................................................................... 31
2.4
2.4.1
Nieuwbouw van koop- en huurwoningen ..................................................................... 33
2.4.2
Locaties van Nieuwbouw............................................................................................... 33
2.4.3
Recente ontwikkelingen ................................................................................................ 34
2.4.4
Wie mag bouwen voor het middensegment................................................................. 34
2.4.5
Stichtingskosten van een middensegment huurwoning ............................................... 35
2.4.6
Tussenconclusie toevoeging van koop en huurwoningen ............................................ 35
2.5 3
5
6
Conclusie: Relevant aanbod voor lage middeninkomens in Amsterdam.............................. 36
Huisvestingsmogelijkheden voor middeninkomens in de regio ................................................... 38 3.1.1
Definitie van de regio, de theorie.................................................................................. 38
3.1.2
De Amsterdamse definitie van de regio ........................................................................ 39
3.1.3
Verhuisstromen in de stadsregio................................................................................... 39
3.1.4
Vertrek uit Amsterdam naar de regio ........................................................................... 41
3.1.5
Regionale bevolkingsontwikkeling 2020 .................................................................. 42
3.2
4
Toevoeging van koop en huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt ....................... 33
Reisafstanden ........................................................................................................................ 43
3.2.1
Koop- en huurwoningen voor middeninkomens in de metropoolregio Amsterdam ... 43
3.2.2
Tussenconclusie ............................................................................................................. 44
Verkennend onderzoek naar keuzes van kopers met een middeninkomen................................. 46 4.1
Methode en onderzoeksinstrument ..................................................................................... 46
4.2
Populatie en steekproef ........................................................................................................ 46
4.3
Verloop van de interviews ..................................................................................................... 47
Resultaten van het onderzoek ...................................................................................................... 48 5.1
Afweging kopen of huren ...................................................................................................... 48
5.2
Huurprijs en maandelijkse hypotheeklast ............................................................................. 48
5.3
Woonwens en realisatie van woonwens............................................................................... 49
5.4
Huishoudinkomen, woningwaarde en financiering .............................................................. 50
5.5
Leeftijd en opleiding .............................................................................................................. 51
5.6
Vorige woonplaats................................................................................................................. 52
5.7
Conclusie ............................................................................................................................... 52
Antwoord op de onderzoeksvragen, conclusies en reflectie ........................................................ 54 6.1
Beantwoording deelvragen ................................................................................................... 54
6.2
Beantwoording van de centrale vraag en terugkoppeling hypothese .................................. 57 2
7
6.3
Terugkoppeling hypothese .................................................................................................... 58
6.4
Reflectie en advies................................................................................................................. 58
Bibliografie..................................................................................................................................... 60
Bijlagen .................................................................................................................................................. 65 Bijlage 1: Enquêtevragen ................................................................................................................... 66 Bijlage 2: Antwoordmatrix Enquête .................................................................................................. 69 Bijlage 3: Datasheets Jacobus Recourt .............................................................................................. 73
3
Inleiding 1.1
Aanleiding
In dit onderzoek gaat het primair over de lage middeninkomens in relatie tot hun kansen op de woningmarkt in Amsterdam. Personen met een laag middeninkomen zijn bijvoorbeeld werkzaam als verpleegkundige, leraar, politieagent, kok of buschauffeur, maar ook pas afgestudeerde starters zoals een rechter, onderzoeker in opleiding en een redacteur bij een krant of tijdschrift. (Berenschot, 2014). Recent deed Annemarie Maarse in het kader van haar afstuderen dezelfde opleiding ook onderzoek naar de kansen van middeninkomens In Amsterdam. De nadruk van haar scriptie lag vooral op de rol van woningcorporaties en welke potentie de corporatievoorraad heeft om dit vraagstuk op te lossen. Dit onderzoek belicht de kansen voor woningzoekenden met een laag middeninkomen in de woningmarkt van Amsterdam en de relatie met de regio volgens de uitgangspunten van het Daily Urban System. De verwachting is dat huishoudens met een zogenaamd middeninkomen (een huishoudinkomen van €34.678 tot maximaal €60.000)4 steeds moeilijker aan betaalbare huisvesting kunnen komen. Als gevolg van de in 2011 ingevoerde maximale inkomensgrens5, moeten woningcorporaties namelijk 90% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de primaire doelgroep met een inkomen tot maximaal €34.678 (prijspeil 2014). Dit probleem is waarschijnlijk het meest prangend voor de groep huishoudens met een laag middeninkomen (tot € 43.000)7 die op zoek zijn naar een woning in Amsterdam. Zowel het kopen van een woning evenals het huren van een woning, is voor deze groep in het bijzonder, een lastige opgave omdat verondersteld mag worden dat koop- en huurprijzen voor hen te hoog zijn. Als huishoudens met een laag middeninkomen niet op een betaalbare plek kunnen wonen, zal de stad haar aantrekkelijkheid voor deze doelgroep verliezen waardoor een afspiegeling van de maatschappij niet meer haalbaar is en segregatie op de loer ligt. In het verlengde hiervan speelt de grondgedachte dat huisvesting een zogenaamd merit good is en hier juist voor lagere inkomens een herverdelingsgedachte zou kunnen spelen die om interventie vraagt. Door het stadsbestuur wordt daarnaast gesteld dat het voor het economisch perspectief essentieel is dat ook huishoudens met een laag middeninkomen een woning moeten kunnen vinden binnen de stadsgrenzen van Amsterdam. Dit sluit enerzijds aan bij de gedachte van de ongedeelde stad, waarbij huishoudens overal in de stad moeten kunnen wonen, anderzijds ziet zij de stad als roltrap (Fielding, 1991 - 1992). Een metafoor van een stad waar mensen kansen zien om te stijgen. Binnen de Amsterdamse gemeentepolitiek staat het huisvesten van lage middeninkomens – en in het verlengde daarvan de mogelijkheid om ook door te stromen binnen de Amsterdamse woningmarkt op basis van de voornoemde aandacht, hoog op de politieke agenda. Er zijn in het verleden ‘taskforces’ ingericht en met ontwikkelaars worden op projectniveau afspraken gemaakt om woningen te bouwen en te ontwikkelen die betaalbaar zijn voor lage middeninkomens. Behoudens 4 5
Prijspeil 2014 Zie hoofdstuk 2.2.2
een duidelijke politieke basis is het niet altijd duidelijk wat de empirische grondslag is voor deze inspanningen. Analytisch onderzoek naar de omvang, wensen en mogelijkheden van de groep huishoudens met een laag middeninkomen kan een bijdrage leveren aan een meer op de hen afgestemd aanbod. Met andere woorden: de vraag is of het te verwachten is dat de Amsterdamse beleidsinspanningen er toe leiden dat de middengroepen in brede zin een plek kunnen vinden op de Amsterdamse woningmarkt.
1.2 Probleemstelling Het huisvesten van huishoudens met een laag middeninkomen wordt door de politiek als noodzakelijk geacht. Ook in Amsterdam. Op dit moment is het onduidelijk of de inspanningen die geleverd worden daadwerkelijk bijdragen aan een efficiënte realisatie van dit doel. Om een scherper beeld te krijgen van de werkelijke vraag en perspectief voor deze huishoudens, is het belangrijk om deze te ontdoen van de gecreëerde (politieke) werkelijkheid en op zoek te gaan naar de daadwerkelijke vraag van huishoudens met een laag middeninkomen naar een woning in Amsterdam. Deze vraag dient vervolgens afgezet te worden tegen het huidige aanbod en reële verwachting van het toekomstig aanbod.
1.3 Doel- en vraag stelling Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in het perspectief voor lage middeninkomens en het geheel moet dus antwoord geven op de relatie tussen het (toekomstige) woonaanbod en de omvang, (financiële) mogelijkheden en woonwens van deze specifieke groep. Om antwoord te geven op deze doelstelling is de volgende centrale vraag geformuleerd: Wat zijn de huisvestingsmogelijkheden voor de lage middeninkomens binnen de stadsgrenzen van Amsterdam en is te verwachten dat de Amsterdamse beleidsinspanningen er toe leiden dat de middengroepen in brede zin een plek kunnen vinden op de Amsterdamse woningmarkt. De centrale vraag is opgesplitst in een drietal deelvragen: 1. Hoe kan de groep met een laag middeninkomen worden gedefinieerd en welke (financiële) mogelijkheden heeft deze groep. 2. Welke mogelijkheden biedt de Amsterdamse woningmarkt voor lage middeninkomens, zijn er mogelijkheden om dit aanbod te verruimen en welke beperkingen rusten daarop? 3. Welke mogelijkheden zijn er voor lage middeninkomens binnen een aanvaardbare reisafstand in de regio van Amsterdam.
5
1.4 Onderzoeksopzet Dit onderzoek is een algemeen verkennend onderzoek en bestaat uit drie delen. Deel 1 betreft een literatuuronderzoek, een onderzoek naar het vigerende beleid van de gemeente Amsterdam en de definitie van lage middeninkomens. Hierna wordt het relevante aanbod en de mogelijkheden in de regio geïnventariseerd. De uitkomsten worden getoetst door middel van interviews gehouden onder kopers die recent een koopwoning hebben gekocht binnen het relevante aanbod in Amsterdam. Hierna volgt conclusie en centrale vraag. De hiernavolgende figuur is een schematische weergave van de onderzoeksopzet.
Definitie lage middeninkomens
Beleid gemeente Amsterdam
Literatuur
Woningmarkt
relevant aanbod
Eigen onderzoek
Schematische weergave onderzoeksopzet
Conclusies
1.5 Leeswijzer Na het voorgaande inleidende hoofdstuk en de hiernavolgende onderzoeksopzet wordt in hoofdstuk 2.1 de definitie van de groep lage middeninkomens en de samenstelling van deze groep weergegeven. Hierna wordt in 2.2 de woonvoorkeur van deze behandeld en verhuismotieven toegelicht. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met de hypothese, waarna in hoofdstuk 2.4 de woningmarkt wordt gedefinieerd en de kansen op deze woningmarkt voor de gedefinieerde groep huishoudens met een laag middeninkomen worden beschreven. In hoofdstuk 3 wordt onderzocht in hoeverre het mogelijk is om binnen een aanvaardbare reisafstand met een laag middeninkomen in de regio te kunnen wonen en welke rol het Daily Urban System hierin speelt. In hoofdstuk 4 wordt de onderzoeksopzet toegelicht, waarna in hoofdstuk 5 het onderzoek onder kopers van een middensegment koopwoning wordt samengevat. In hoofdstuk 6 wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag en deelvragen en de hypothese verworpen of (deels) bevestigd.
6
2 Literatuur en beleidsonderzoek In dit hoofdstuk worden, op basis van data, wet- en regelgeving en bestaande theorieën, de kansen voor middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt onderzocht. Hiermee wordt in belangrijke mate de deelvraag van de definitie van “lage middeninkomens” en de positie op de woningmarkt van Amsterdam van deze groep huishoudens beantwoord. Om te beginnen wordt in hoofdstuk 2.1 het begrip ’’lage middeninkomens” gedefinieerd langs de lijn van beroep en inkomen. Hierna wordt de omvang van de populatie en het beschikbare inkomen van deze populatie onderzocht. Onderdeel van dit hoofdstuk is de van invloed zijnde wet- en regelgeving. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2.2 de woonvoorkeur en verhuisdynamiek van deze groep huishoudens in kaart gebracht. Na definitie, omvang woonvoorkeur en dynamiek worden deze uitkomsten in hoofdstuk 2.3 geprojecteerd op de woningmarkt van Amsterdam. Allereerst wordt de markt gedefinieerd waarna op basis van woonvoorkeur en betaalbaarheid, de mogelijkheden op de koop- en huurmarkt in Amsterdam worden onderzocht. Dit hoofdstuk draagt in belangrijke mate bij aan het antwoord op de deelvragen: Wat is de definitie van de groep lage middeninkomens en welke (financiële) mogelijkheden hebben zij in de woningmarkt van Amsterdam.
2.1 Definitie van de groep lage middeninkomens Zoals in hoofdstuk 1 al aan de orde is gekomen gaat het bij de groep lage middeninkomens om een relatief diverse groep beroepen. Door de verscheidenheid in beroepen en de daaraan gerelateerde ontwikkelmogelijkheden, maken we binnen de groep lage middeninkomens een onderscheid in een groep die die als gevolg van opleiding en mogelijkheid tot carrière altijd tot de groep middeninkomens zal blijven behoren en onderscheiden we een groep die tijdelijk tot de middeninkomens behoren en als gevolg van carrière en arbeidsmarktperspectief (op termijn) niet meer tot de middeninkomens gaan behoren. De gemeente Amsterdam stelt dat huishoudens met een middeninkomen; een huishoudinkomen hebben tussen € 34.678 en € 62.000 (prijspeil 2014). Huishoudens met een inkomen van € 34.678 tot € 43.000 worden tot de lage middeninkomensgroep gerekend. (Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2011). Ten behoeve van dit onderzoek wordt uitgegaan van het huishoudinkomen. In dit kader wordt ook wel gesproken van het verzamelinkomen. Hieronder vallen: -
Inkomen uit werk en woning Inkomen uit dividend en aandelen Inkomen uit sparen en beleggen Het inkomen van inwonende minderjarige en meerderjarige kinderen wordt niet tot het huishoudinkomen gerekend. Dit heeft als voordeel dat een keuze voor een woning onafhankelijk van kinderen genomen kan worden. In de navolgende hoofdstukken zal blijken dat de groep huishoudens met een laag middeninkomen veelal kleine huishoudens zonder kinderen betreft.
2.1.1 Vigerende wet en regelgeving in relatie tot huisvesting van lage middeninkomens Wetgeving die in het kader van dit onderzoek directe invloed heeft op het huisvesten van huishoudens met een laag middeninkomen betreft de regeling betreffende Diensten van algemeen belang (DEAB). DEAB activiteiten zijn activiteiten die de markt, zonder overheidsoptreden, anders niet had verricht. Op het gebied van wonen bepaalt deze regelgeving dat huishoudens met een 7
inkomen hoger dan € 34.678 (prijspeil 2014) niet in meer aanmerking mogen komen voor woningen goedkoper dan 699 (prijspeil 2014) en dat de realisatie van woningen met een huurprijs hoger dan 699 niet met een door het WSW6 geborgde lening mag worden gefinancierd (Europa decentraal, 2014). Huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678 zijn daarom in principe aangewezen op de ‘vrije markt’. 2.1.2 Omvang en samenstelling middeninkomens in Amsterdam Op 1 januari 2014 telde Amsterdam 810.937 inwoners en 432.000 huishoudens (Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, 2014).
Nederland
Amsterdam 0- 19 jaar 20-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar 65 jaar e.o.
0-20 jaar 20-40 jaar 40-65 jaar 65 jaar eo
Figuur 1: bewerking gegevens (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014) en (Lindeman, et al., 2014)
Amsterdam kent een relatief jonge bevolking. Op 1 januari 2014 was 48% van de bevolking jonger dan 35 jaar. Figuur 1 laat het verschil zien tussen de leeftijdsopbouw in Amsterdam en de leeftijdsopbouw in Nederland. Wanneer deze wordt vergeleken valt op dat de leeftijdscategorie 20 tot 34 jaar in Amsterdam relatief groot is. Dit wordt nog versterkt omdat de dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam een andere leeftijdsindeling hanteert dan het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). Bij het CBS maakt de groep 20 – 40 jaar; 25% uit van het totaal, de grootste groep (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014). Daarnaast wordt aangetoond dat ten opzichte van het totaal van de Nederlandse bevolking, de groep 20 tot 65 jaar in Amsterdam; met een aandeel van 68% relatief groter dan het gemiddelde in Nederland. In Nederland vertegenwoordigt deze groep 50% van het totaal. De groepen tot 20 jaar en ouder dan 65 zijn in Amsterdam kleiner dan in de rest van Nederland. 2.1.3 Huishoudenssamenstelling Figuur 2 laat zien dat verreweg de meeste Amsterdammers alleen woont. Ruim 53%. Twintig procent van de huishoudens betreft een stel zonder kinderen. Ongeveer 73% van alle huishoudens in Amsterdam bestaat dus uit een één- of tweepersoonshuishouden.
6
WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW is een onderlinge waarborgmaatschappij die er voor
zorg draagt dat deelnemende woningcorporaties relatief goedkoop toegang hebben tot de kapitaalmark door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen. (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014)
8
60% 50% 40% 30% NL
20%
Amsterdam
10% 0%
Figuur 2 Huishoudenssamenstelling Amsterdam bewerking gegevens (Lindeman, et al., 2014)/ Centraal bureau voor Statistiek, 2014)
Wanneer Amsterdam wordt vergeleken (figuur 2) met Nederland wijkt Amsterdam in hoge mate af van het landelijk gemiddelde. (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014)/ (Lindeman, et al., 2014). 2.1.4 Aandeel huishoudens met een middeninkomen Het gemiddelde huishoudinkomen in Nederland bedraagt € 33.600 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014). In Amsterdam bedraagt het gemiddelde inkomen € 30.300. Gecorrigeerd voor studenten bedraagt het gemiddelde inkomen € 31.700. Daarmee is het gemiddelde inkomen in Amsterdam lager dan het Nederlands gemiddelde. Figuur 3 geeft de verdeling van inkomens in Amsterdam naar huishoudentype weer. Hieruit blijkt dat het gemiddelde inkomen van een alleenstaande in Amsterdam € 21.200 is (Lindeman, et al., 2014). Omdat Amsterdam ook relatief (> 40.000) veel studenten kent, wat het gemiddelde inkomen verlaagt, mag er vanuit worden gegaan dat het gemiddelde inkomen voor alleenstaande in Amsterdam onder de beroepsbevolking hoger is (Poulus, Marchal, & Vijncke, 2014).
inkomen * 1000
Eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen hebben een gemiddeld lager besteedbaar huishoudinkomen dan paren met of zonder kinderen. Een verklaring is gelegen in de veronderstelling dat er meerdere inkomens in dit huishouden aanwezig zijn. (Lindeman, et al., 2014). 50 45 40 35 30 25 20
Inkomen naar huishoudenstype
per huishoude n 30,8
eenpersoo nshuishou den 21,2
paar zonder kinderen 41,3
paar met eenouderg kinderen ezin 48,8
26,7
overig huishoude n 41,6
Figuur 3: Gemiddeld besteedbaar inkomen naar huishoudenstype (Lindeman, et al., 2014)
9
Ten behoeve van dit onderzoek zijn drie inkomensgroepen gedefinieerd. De groep huishoudens met een inkomen tot € 34.678, de groep met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.000, en de groep daarboven. Figuur 4 geeft deze verdeling weer.
Inkomen hoger dan €43.001 42%
Inkomen tot €34.000 49%
Inkomen tussen €34,001 en €43.000 9% Figuur 4: Verdeling inkomensgroepen (Lindeman, et al., 2014)
In Amsterdam maakt de groep huishoudens met een inkomen tot € 34.678 ruim 49% van het totaal uit. Negen procent van de huishoudens (38.880 huishoudens) behoort tot de groep met een laag middeninkomen, terwijl 42% van de huishoudens (181.440 huishoudens) een inkomen hoger heeft dan € 43.000. De groep huishoudens met een laag middeninkomen is in Amsterdam een relatief kleine groep ten opzichte van het totaal. Op basis van de besteedbare inkomens naar huishoudenstype zal de groep huishoudens met een laag middeninkomen vooral bestaan uit eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen. 2.1.5 Inkomens naar leeftijd en levensfase Figuur 5 toont aan dat de groep huishoudens met de hoogste inkomens de groep 35 tot en met 45 jaar is. Zij hebben een gemiddeld besteedbaar inkomen van € 41.300. De figuur toont aan dat het verschil tussen het gemiddelde inkomens inclusief studenten en exclusief studenten alleen verschilt in de groep 25 tot 35 jaar. Dit valt te verklaren wanneer aangenomen wordt dat er tot 25 jaar veel studenten zijn, waarna deze groep na hun 25e snel kleiner wordt. Van 25 tot 35 jaar vindt de overgang plaats van studeren naar een eerste baan en wordt er wellicht voor de eerste keer samengewoond. Deze factoren en de samenstelling van de leeftijdsgroep verklaren het geringe verschil tussen het inkomen in- en exclusief studenten. Daarnaast vindt in deze fase meer dan in andere fase gezinsvorming plaats. Er wordt voor de eerste keer samengewoond en sommige huishoudens krijgen een eerste kind.
10
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Inkomen incl. studenten inkomen excl. studenten
Figuur 5: Huishoudinkomens naar leeftijd (Gemeente Amsterdam bureau onderzoek en statistiek, 2013)
2.1.6 Tussenconclusie Bij lage middeninkomens gaat het om de groep huishoudens met een inkomen tussen € 34.678 en €43.000 (prijspeil 2014). Deze groep komt als gevolg van Europese regelgeving niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en is daarmee aangewezen op een koopwoning of een vrije sector huurwoning. Het aandeel huishoudens in Amsterdam met een laag middeninkomen telt 9%. Amsterdam kent een relatief jonge bevolking met veel alleenstaanden. Ruim 53% van de inwoners is alleenstaand. Verwacht mag worden dat op basis van het gemiddelde inkomen per categorie huishouden, de leeftijdsopbouw en het aandeel alleenstaanden, het grootste deel van de inwoners van Amsterdam met een laag middeninkomen uit alleenstaanden in de leeftijdsgroep 25 tot 35 jaar bestaat.
11
2.2 Woonvoorkeur middeninkomens In deze paragraaf wordt onderzocht wat de verwachte woonvoorkeur van een huishouden met een middeninkomen in Amsterdam is. Eerst wordt de theorie toegelicht, waarna vanuit de Nederlandse context een beeld wordt gevormd van de Amsterdamse dynamiek. Afgesloten wordt met de verwachte woonvoorkeur van de categorie lage middeninkomens. 2.2.1 Motieven om te verhuizen Verhuizen betekent dat een persoon of huishouden van woning verandert. Mede als gevolg daarvan verandert de afstand en route naar andere activiteitenlocaties. Er moet onderscheid gemaakt worden tussen residentiële mobiliteit en migratie. Bij residentiële mobiliteit gaat het meestal over een verhuizing over korte afstand waarbij de activiteitenruimte in tact blijft. Bij migratie gaat het veelal over een verhuizing over grote afstand waarbij de activiteitenruimte (deels) wordt verbroken (Mulder & Hooimeijer, Residential relocations in the lifecourse, 1999). Huishoudens verhuizen wanneer er een verschil is tussen woonwensen en huidige woonsituatie. Om daadwerkelijk te verhuizen dient er een trigger aanwezig zijn om te verhuizen. Dit kunnen triggers aan de aanbodszijde of triggers aan de vraagzijde betreffen. Triggers aan de aanbodzijde de betreffen: ontevredenheid over de huidige woonsituatie (grootte, kwaliteit en/of eigendomsverhouding), woonomgeving en sociale compositie van de buurt. Wanneer personen of huishoudens ontevreden zijn over de woonsituatie heeft dit vaak te maken met triggers aan de vraagzijde. Deze triggers hebben een sterke relatie met de levensloop, welke uit vier verschillende maar parallelle levensloopcarrières bestaat: de wooncarrière, opleidingscarrière, arbeidscarrière en huishoudcarrière. Gebeurtenissen in een of meerdere van deze levensloopcarrières kunnen een verhuizing initiëren. (Mulder & Hooimeijer, Residential relocations in the lifecourse, 1999). Verhuizen is het anticiperen of reageren op een trigger. Wanneer iemand gaat studeren in een andere stad kan dit de aanleiding zijn om te verhuizen. Een verhuizing is veelal een samenspel van factoren. Verklaring van verhuisgedrag is door Mulder en Hooimeijer samengevat in Figuur 6.
Figuur 6 (Mulder & Hooimeijer, Residential relocations in the lifecourse, 1999)
Figuur 6 maakt duidelijk dat naast persoonlijke of huishoudelijke triggers (microniveau) er ook factoren op macroniveau niveau zijn. Denk aan demografische, sociaal economische, bestuurlijke en 12
sociaal-culturele ontwikkelingen. Zij hebben invloed op de betaalbaarheid, toegankelijkheid en de beschikbaarheid van de woningvoorraad en bepalen dus mede de keuze tot verhuizen en de daarop volgende verhuisbeweging (Mulder & Hooimeijer, Residential relocations in the lifecourse, 1999). Hulpbronnen en restricties versnellen of remmen het verhuisproces. Een voorbeeld van een restrictie is de vereiste van een vaste baan voor het verkrijgen van een hypotheek. Voorbeelden van hulpbronnen zijn schenkingen, eigen vermogen of toename van inkomen door samenwonen. Naast geld spelen ook andere motieven een rol bij het wel of niet verhuizen. (Mulder & Hooimeijer, Residential relocations in the lifecourse, 1999). 2.2.2 Huishoudens met een verhuiswens in Nederland Het onderzoek WoON 20127 geeft aan dat van alle (potentiele) huishoudens in Nederland, ruim twee miljoen een verhuiswens hebben. Ongeveer de helft daarvan (1,11 miljoen) zegt concreet op zoek te zijn naar een nieuwe woning. Uiteindelijk verhuist per jaar 10% van het totaal aantal huishoudens. Het aantal huishoudens in Nederland bedroeg eind 2013 ruim 7.5 miljoen. Dit betekent dat er op jaarbasis 750.000 verhuisbewegingen zijn. Dit wil niet zeggen dat complete huishoudens verhuizen. Er kan ook sprake zijn van overlijden, scheiden en uit huis gaan voor bijvoorbeeld studie. Het merendeel van de huishoudens verhuist binnen de eigen woonplaats. (Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 2013). 2.2.3 Verhuizen naar leeftijd Figuur 7 geeft de verdeling van actieve woningzoekenden naar leeftijd weer. Veruit de grootste groep woningzoekenden bestaat uit de categorie 25 t/m 44 jaar (45%) (Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 2012).
t/m 24 jaar 25 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar 65 en ouder
Figuur 7 Verdeling actieve woningzoekenden naar leeftijd (Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 2012)
Wanneer een verband wordt gelegd met de mogelijke motieven om te verhuizen vindt de meeste verhuisdynamiek plaats in de leeftijdsgroep 25 tot en met 44 jaar. Primair omdat in deze leeftijdscategorie de meeste levensloopontwikkelingen plaatsvinden: bijvoorbeeld het afronden van 7
WoOn 2012 is een landelijk onderzoek op het gebied van wonen en woonomgeving. Het Woon onderzoek is een bundeling van het woningbehoefteonderzoek (WBO), wat de situatie van bewoners, en de kwalitatieve woningregistratie wat de situatie van woningen, beschrijft. Tot voor kort waren dit twee losse onderzoeken. Het doel van het WoOn onderzoek is het verzamelen van statistische informatie over de huidige, vorige en gewenste huisvestingssituatie (Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 2013)
13
een studie, het stichten van een gezin, samenwonen, scheiden en verandering van werkomgeving. Dit zijn allemaal triggers om op zoek te gaan naar een andere woning en mogelijk ook woonomgeving. 2.2.4 Verhuisdynamiek in Amsterdam In tegenstelling tot wat vaak verwacht wordt, is de instroom naar Amsterdam vooral afkomstig uit andere delen van Nederland (zie hoofdstuk 4.1.4 voor in- en uitstroomgrafiek). Primaire motieven zijn vooral studie en werk. (Jong & Esveld, 2014)/ (Gemeente Amsterdam, 2014) . Figuur 9 maakt duidelijk dat de instroom vanuit Nederland naar Amsterdam hoofdzakelijk bestaat uit personen in de leeftijdscategorie van 15 tot 34 jaar (Centraal Bureau voor Statistiek, 2013). Op een enkele uitzondering na zal de categorie 15 tot 19 jaar, op basis van haar fase in haar levensloop, vrijwel geheel uit alleenstaande studenten bestaan. Na afronding van een middelbare opleiding zijn zij op zoek naar een kamer in of rond Amsterdam. De categorie 20 tot 24 jaar zal op basis van dezelfde argumenten ook voornamelijk bestaan uit alleenstaande (buitenlandse) studenten. Bovenstaande veronderstelling wordt bevestigd door de in- en uitstroommonitor, welke ten behoeve van de prognose voor studentenhuisvesting is ontwikkeld (Poulus, Marchal, & Vijncke, 2014) . Hierin wordt in paragraaf 2.2.4 aangetoond dat groep 15 tot 24 jaar voor het grootste deel niet behoort tot de groep met de lage middeninkomens omdat zij grotendeels voor studie in Amsterdam verblijven.
leeftijdsgroep totaal totaal percentage in jaren 45-49 1953 0- 4 2149 3,6% 50-54 1384 5- 9 1164 1,9% 55-59 840 10-14 925 1,5% 60-64 601 15-19 6298 10,4% 65-69 384 20-24 16579 27,5% 70-74 194 25-29 13513 22,4% 75-79 123 30-34 7221 12,0% 80+ 241 35-39 3977 6,6% totaal 60295 40-44 2749 4,6% Figuur 9 (Centraal Bureau voor Statistiek, 2013) leeftijdsgroep in jaren
percentage 3,2% 2,3% 1,4% 1,0% 0,6% 0,3% 0,2% 0,4% 100,0%
De instroom in Amsterdam bestaat vooral uit jonge alleenstaanden. Ruim 67%. Het aantal paren bedraagt 22% van de instroom terwijl gezinnen met kinderen 4% van de instroom uitmaken. Op basis hiervan mag worden verondersteld dat een groot deel van de woningzoekenden met een middeninkomen alleenstaand is uit de leeftijdscategorie 25 tot en met 34 jaar. 2.2.5 Woonvoorkeuren naar woonmilieu Als basis voor woonvoorkeuren hanteert de Rijksoverheid in haar onderzoeken naar woningbehoefte (zie 2.3.2 en voetnoot aldaar) een indeling in woonmilieus. Het woonmilieu van een wijk of buurt is samengesteld uit verschillende elementen. Denk aan bouwperiode, type woningen, straatbeeld, eigendomsverhouding, het type bewoners, de wijze waarop bewoners samenwonen en de locatie binnen de regio (Wassenberg, Arnoldus, Goetgeluk, Penninga, & 14
Reinders, 2006). Hoewel er veel verschillende methoden voor het indelen van woonmilieus zijn8, wordt in dit onderzoek uitgegaan van de door de Rijksoverheid gehanteerde woonmilieus. Voor haar woningbehoefte onderzoeken hanteert de Rijksoverheid 5 typen woonmilieus. Hierin staat de woningmarkt centraal; zoals locatie en (toekomstige) gewildheid. Woonmilieutypen Woonmilieus 1. Centrum Stedelijk
Sub woonmilieus 1a. Centrum stedelijk plus 1b. Centrum stedelijk 1c. Centrum klein stedelijk
2. Buiten centrum
2a. Stedelijk vooroorlogs 2b. Stedelijk naoorlogs compact 2c. Stedelijk naoorlogs grondgebonden 2d. Klein stedelijk
3. Groenstedelijk
3a. Groen stedelijk 3b. Groen klein stedelijk
4. Centrum dorps
4a. Centrum-dorps 4b. Dorps
5. Landelijk wonen
5a. Landelijk bereikbaar 5b. Landelijk perifeer
Figuur 8 (ABF research, 2013)
Steden zijn woonplaatsen met ten minste 27.500 inwoners. Kleine steden zijn steden met minimaal 13.000 inwoners, maar minder dan 27.500 (1c, 2d, 3b) De zes grootste gemeenten (Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Rotterdam, Groningen en Eindhoven) worden hier apart in onderscheiden. In stedelijke woonplaatsen zijn zes sub woonmilieu typen te onderscheiden (1a t/m 2d). De categorie centrum stedelijk (1b.) bevat het centrum van de stad en de wijken direct grenzend aan het centrum wanneer deze voldoen aan vergelijkbare criteria (afstand tot het centrum, percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid en aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van grootstedelijke voorzieningen). De centra van de grote steden behoren als gevolg van het hoge voorzieningenniveau tot het sub woonmilieu centrum stedelijk plus. De overige wijken in steden zijn vervolgens ingedeeld als buiten centrum (2) wanneer er sprake is van een hoge woningdichtheid, en groenstedelijk (3) wanneer er sprake is van een lage dichtheid (ABF research, 2013). De overige woonmilieus (4 en 5) behoren niet tot de scope van dit onderzoek omdat deze zich focust op Amsterdam. Zoals in het voorafgaande is aangetoond zal een groot deel van de woningzoekenden bestaan uit eenpersoonshuishoudens met een leeftijd tot 35 jaar. Zij zijn op basis van woonmilieus zoals gehanteerd in het woningbehoefteonderzoek WoOn 2012 vooral op zoek naar een woning in een centrum stedelijke woonomgeving (zie hoofdstuk 2.3.3) (Gemeente Amsterdam Bureau onderzoek 8
Voor meer informatie over de verschillende methoden en indelingen: zie het rapport: Hoe breed is de buurt (Wassenberg, Arnoldus, Goetgeluk, Penninga, & Reinders, 2006). Dit onderzoek behandelt de verschillende methoden en classificeert deze middels zes invalshoeken in een zogenaamd woonmilieu-hexagoon.
15
en statistiek, maart 2014). Een centrum stedelijke woonomgeving wordt in Amsterdam gevonden in de wijken direct grenzend aan het centrum en hebben een hoog voorzieningenniveau (ABF research, 2013). Dit wordt bevestigd door het kaart brengen van de vestigingsplaats van Young Professionals in figuur 10.
Figuur 10 Vestigingsplaats “young professionals” (Gemeente Amsterdam. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2013) (Stadsdregio Amsterdam, 2013)
Alleenstaande jonge woningzoekenden zoeken en vinden woningen grenzend aan de 19e-eeuwse gordel. Oud West, Zuid, de Oostelijk eilanden, de Indische buurt, de Transvaalbuurt, De Pijp, Westerpark en delen van Bos en Lommer zijn de wijken waar zij zich bij voorkeur vestigen (Gemeente Amsterdam. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2013). 2.2.6 Tussenconclusie en hypothese Verhuizen betekent dat een persoon of huishouden van woning verandert. Er ontstaat een wens tot verhuizen wanneer er een verschil ontstaat tussen woonwensen en huidige woonsituatie. Hierdoor ontstaat een trigger om te verhuizen. Triggers hangen vaak samen met de levensloop welke uit vier verschillende parallelle levensloopcarrières bestaat: de wooncarrière, opleidingscarrière, arbeidscarrière en huishoudcarrière. Naast persoonlijke triggers bepalen ook factoren op macroniveau de daadwerkelijke mogelijkheden. Hulpbronnen als een schenking of restricties zoals bijvoorbeeld een tijdelijk arbeidscontract versnellen of remmen het verhuisproces. De grootste groep woningzoekenden die in Amsterdam een woning zoekt; zijn huishoudens die van buiten Amsterdam komen en bestaat uit de leeftijdscategorie 25 t/m 44 jaar. Dit betreft grotendeels jonge alleenstaanden (67%) en paren (22%). Alleenstaanden zijn met name op zoek naar een woning in een centrum stedelijke woonomgeving. In Amsterdam zijn dit de wijken direct grenzend aan het centrum. Met betrekking tot de Amsterdamse situatie kan geconcludeerd worden dat: -
De instroom naar Amsterdam vooral uit alleenstaande jongeren tot 35 jaar bestaat; die qua levensloopmoment gaan studeren of toetreden op de arbeidsmarkt en wellicht voor een eerste keer samenwonen en de uitstroom voornamelijk bestaat uit (jonge) gezinnen.
Op basis van deze conclusie is de volgende hypothese geformuleerd:
16
Wonen in Amsterdam is voor een tijdelijke periode. Als gevolg van de hoge huur- of koopprijs wordt genoegen genomen met een kleinere woning. Hierna wordt verhuisd naar een woning buiten Amsterdam die bij een volgende stap in de levensloop past.
17
2.3 Relevant aanbod voor lage middeninkomens op de woningmarkt in Amsterdam Huishoudens met een laag middeninkomen die op zoek zijn naar een woning, zijn aangewezen op het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt de koopmarkt. In dit hoofdstuk worden beide markten toegelicht. Dit hoofdstuk geeft vooral antwoord op de sub vraag: Welke mogelijkheden biedt de Amsterdamse woningmarkt voor lage middeninkomens. 2.3.1 Definitie van de Amsterdamse Woningmarkt. De woningmarkt is het aantal beschikbare koop en /of huurwoningen in een geografisch begrensd gebied. In het kader van dit onderzoek betreft de woningmarkt; het deel van de woningmarkt die zich binnen de stadsgrenzen van Amsterdam bevindt. Dit betekent echter niet dat de woningmarkt van Amsterdam op zichzelf staat. Binnen de stadsregio Amsterdam (de stad Amsterdam en haar omliggende gemeente) is sprake van een regionale woningmarkt welke verband houdt met elkaar. (Grünfeld, 2010). Het verband tussen de Amsterdamse en de regionale woningmarkt komt later in dit onderzoek aan bod. 2.3.2 Samenstelling woningmarkt Amsterdam De totale woningmarkt in Amsterdam bestond op 1 januari 2013 uit 397.000 zelfstandige wooneenheden. Hiervan behoren er 125.100 (31,5%) tot de koopvoorraad en 271.900 (68,5%) tot de huurvoorraad. De huurvoorraad krimpt ten faveure van de koopvoorraad met gemiddeld 1350 woningen per jaar. Het aantal woningen in Amsterdam is de afgelopen 3 jaar nagenoeg gelijk gebleven (Gemeente Amsterdam bureau onderzoek en statistiek, 2013). Bij een toenemende vraag en een gelijkblijvend aanbod zal de schaarste op de woningmarkt in haar totaliteit toenemen. (Visser & Dam, De prijs van de plek, 2006) 2.3.3 Woninggroottes en verdeling over de stad Uit figuur 10 blijkt dat het aandeel woningen groter dan 90m2 GBO in Amsterdam 23,5% bedraagt. Bij dit percentage dient wel een stevige kanttekening te worden gemaakt; onder dit segment vallen alle woningen groter dan 90m2. Met 73.250 woningen (18,4%) komt het segment woningen van 50m2 tot 60m2 op de tweede plaats. Het aandeel woningen kleiner dan 40m2 bedraagt 25.331 (6,4%). (Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, 2014). Figuur 10 geeft de verdeling weer. tot 40 m2 40-50 m2 50-60 m2 60-70 m2 70-80 m2 80-90 m2 90+ m2 onbekend (%) Figuur 10 Amsterdam woninggrootte in % (DBI/O+S; 2013)
18
De verschillende woninggroottes zijn niet gelijkmatig over de stad verdeeld. De Stadsdelen Centrum en West tellen het grootste aandeel kleine woningen (tot 50m2 GBO). Nieuw West en Zuid tellen het meeste woningen van 60m2 tot 70 m2 GBO. Zuid Oost en Noord tellen verreweg het grootste aandeel grotere woningen (>70 m2 GBO) (Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, 2014). Figuur 11 geeft de verdeling naar woninggrootte per stadsdeel weer.
T Zuidoost tot 40 m2
N Noord
40-50 m2
M Oost
50-60 m2
K Zuid
60-70 m2
F Nieuw-West
70-80 m2
E West
80-90 m2 90+ m2
A Centrum
onbekend (%)
0%
5%
10%
15%
20%
Figuur 11 Woninggrootte naar Stadsdeel (DBI/O+S; 2013)
2.3.4 Woningbezetting, groei van de bevolking en mutatiegraad De gemiddelde woningbezetting (het aantal bewoners per woning is vanaf 2010 gestegen van 1,96 personen per woning naar gemiddeld 2,04 personen per woning. Dit is weergegeven figuur 12. Hieruit blijkt dat het toename van het aantal woningen geen gelijke tred houdt met de groei van de bevolking en is een indicatie dat de dynamiek op de woningmarkt afneemt. Huishoudens stellen verhuizen uit, waardoor de doorstroom en als gevolg daarvan, de instroom afneemt. Wellicht is de recente economische crisis een mogelijke verklaring: Als gevolg hiervan stellen afgestudeerden mogelijke de eerste stap naar een volwaardige baan uit en kiezen er wellicht voor om een vervolgstudie op te pakken, of zijn op zoek naar een alternatief. Een tweede andere verklaring kan de flexibilisering van de arbeidsmarkt zijn. Het kopen van een woning behoort dan wellicht niet tot de mogelijkheden. Als derde mogelijke verklaring kan worden aangevoerd dat het aantal woningen niet toeneemt, maar de groei van de bevolking wel. Daarnaast neemt het aantal alleenstaande nog steeds toe. Om een verhuisketen (achtereenvolgende verhuizing van verschillende huishoudens) op gang te krijgen is aan het begin van iedere verhuisketen een extra woning nodig.
19
900000 800000 700000 600000
Bevolking
500000
Aantal woningen
400000 300000 2010
2011
2012
2013
2014
Figuur 12 Groei Bevolking en aantal woningen (Gemeente Amsterdam, 2014)
De mutatiegraad in Amsterdam, het totaal aantal huishoudens wat verhuist, neemt van 2007 tot af tot 1,2% (zie figuur 12). De verlaging van de mutatiegraad is een extra bewijs dat meer huishoudens een volgende stap in hun wooncarrière uitstellen. 7,5% 7,0% 6,5%
mutatiegraad
6,0% 5,5% 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Figuur 13 Mutatiegraad (Lindeman, et al., 2014)
2.3.5 De huurwoningmarkt in Amsterdam De huurwoningmarkt in Amsterdam is in relatie tot de probleemstelling van deze scriptie onder te verdelen in het sociale huurwoningsegment met een huurprijs tot € 699 (prijspeil 2014) en het vrije sector huurwoningmarkt met een huurprijs vanaf €699 (prijspeil 2014). Zowel woningcorporaties als particulieren verhuren woningen in beide segmenten. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet worden voldaan aan specifieke criteria. Vrije sector huurwoningen, zijn woningen in het geliberaliseerde segment. De “markt” bepaalt hier de hoogte van de huurprijs. Bij een geliberaliseerde huurwoning is van rechtswege de huurprijs altijd hoger dan € 699 (prijspeil 2014). Negen procent van de woningen in Amsterdam is verhuurd in het vrije sectorhuursegment (Gemeente Amsterdam bureau onderzoek en statistiek, 2013). 2.3.5.1 Huurprijzen van vrije sector huurwoningen Om de gemiddelde huurprijs van vrije sector huurwoningen te bepalen is een dataset van Jacobus Recourt gebruikt (Zie bijlage 3). Deze bepaalt de maandhuur per buurtcombinatie in Amsterdam op basis van een 3-jaars gemiddelde gerealiseerde markthuur in de periode 2011 tot en met 2013. (Nas, 2014). Onderstaande tabel geeft de gemiddelde markthuur voor alle woninggroottes per m2 GBO op stadsdeelniveau weer. Deze toont aan dat de gemiddelde huurprijzen per stadsdeel sterk verschillen en variëren van €10,56 per m2 GBO in Zuid Oost tot € 19,44 per m2 GBO in Stadsdeel Centrum.
20
Stadsdeel Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuid Oost
huur/m2 GBO € 19,44 € 15,65 € 11,38 € 17,10 € 14,24 € 10,91 € 10,56
(Nas, 2014) In figuur 14 wordt de marktconforme gemiddelde huurprijs op basis van de gemiddelde huur per m2 GBO naar woninggrootte per stadsdeel weergegeven. €2.200,00
€ 930,-
€2.000,00
Centrum
€1.800,00
West
€1.600,00 €1.400,00
Nieuw West
€1.200,00
Zuid
€1.000,00
Oost
€800,00
Noord
€600,00
Zuid Oost
€400,00 40
50
60
70
80
90
100
M2
Figuur 14 Marktconforme huurprijs per stadsdeel op basis van de gemiddelde huur per stadsdeel (Nas, 2014)
Uitgaande van een maximale huur van € 930, de maximaal aanvaardbare huur voor een laag middeninkomen (zie hoofdstuk 2.2), kan in Amsterdam Centrum een woning gehuurd worden van maximaal 47m2. In stadsdeel West en Zuid een woning van 54 m2. In Nieuw West, Noord en Zuid Oost is de maximale grootte 83m2. €26 €24 €22 €20 €18 €16 €14 €12 €10 €8
Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuid Oost hoogste huur per m2
laagste huur per m2
Figuur 15 Huurprijs in relatie tot woninggrootte per stadsdeel (Nas, 2014)
21
In figuur 15 wordt de gemiddelde markthuur per M2 GBO in per stadsdeel in relatie tot de grootte van de woning weergegeven. Hoe groter de woning is, hoe lager de m2 prijs. Wanneer deze gecombineerd wordt met Figuur 14 dan geeft dit, een ietwat negatief beeld voor de grotere woningen omdat in deze figuur uitgegaan is van gemiddelden per stadsdeel. Aangenomen mag worden dat uitgaande van een maximale huurprijs van €930 (zie hoofdstuk 2.4.4) in vooral de “goedkopere” stadsdelen een grotere woning kan worden bemachtigd. Deze woningen liggen veelal buiten het centrum stedelijke woonmilieu en genieten daarmee niet de voorkeur van centrum stedelijk georiënteerde huishoudens. 2.3.5.2 Het middensegment van de huurwoningmarkt Eind 2013 bedroeg het aandeel middensegmentwoningen 4,9% ten opzichte van de totale voorraad. Ten opzichte van 2012 kromp in 2013 het aandeel middensegment woningen. Het aandeel vrije sector huurwoningen in het segment boven €930 groeit daarentegen. (Gemeente Amsterdam. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2013). De krimp van het aantal middensegmentwoningen is te wijten aan de jaarlijkse huurverhoging waardoor de huur van woningen boven de grens van € 930 komt. De toevoeging van middensegmentwoningen is niet afdoende om dit verlies te corrigeren. In 2013 werden 1530 woningen toegevoegd aan het middensegment (Gemeente Amsterdam bureau onderzoek en statistiek, 2013). Er moet daarom ook vanuit gegaan worden, dat relatief veel middensegmentwoningen een huurprijs hebben die dicht tegen het bedrag wat als maximaal aanvaardbaar voor lage middeninkomens wordt beschouwd, aanliggen. Een groot deel van de voorraad middensegmentwoningen is daarmee niet bereikbaar voor de onderkant van de categorie lage middeninkomens. 2.3.5.3 Welke huishoudens wonen in een middensegment huurwoning In 2012 heeft het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam in opdracht van de stadsregio Amsterdam een onderzoek gedaan naar huishoudens die wonen in een vrije sector huurwoning in de stadsregio Amsterdam en Almere. Uit dit onderzoek blijkt dat slechts 1/3 wordt bewoond door de groep huishoudens met een laag middeninkomen. Dit betreft ongeveer 2.500 huishoudens. Meer dan de helft van de hoofdbewoners (57%) is tussen de 25 en 44 jaar oud en 67% van de huishoudens in een vrije sector huurwoning betreft een stel zonder kinderen of is alleenwonend. Geconcludeerd mag worden dat het grootste deel van het huidige middensegment huurwoningen niet bewoond wordt door huishoudens met een huishoudinkomen in de categorie lage middeninkomens. Bovendien wordt door dit onderzoek bevestigd dat een groot deel van de vrije sector huurwoningen bewoond wordt door alleenstaanden en stellen zonder kinderen in de leeftijd van 25 tot 45 jaar. Wellicht is er een sterke relatie te vinden met de inkomenseisen die verhuurders stellen aan huurders. 2.3.5.4 Vraag en aanbod in kaart Ten behoeve van de vastgoedstrategie van de Alliantie, welke is gemaakt om de ontwikkeling van de huidige en toekomstige portefeuille middels (des)investeren en het huurbeleid, te bepalen, is in samenwerking met Woningnet, Stadsregio Amsterdam en de Amsterdamse federatie van woningcorporaties in 2014 een onderzoek gedaan naar de vraag naar huurwoningen in de diverse segmenten. Op basis hiervan is geschat dat 15% van de woningzoekenden een woning zoekt in het middensegment van de woningmarkt (zie figuur 16). (Dingemans, 2014).
22
Door de stadsregio Amsterdam en Platform woningcorporaties is in haar jaarrapportage aangegeven hoeveel actief woningzoekenden op zoek zijn naar een huurwoning. Dit aantal bedraagt 44.192 huishoudens. (Stadsregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, juni 2013). Wanneer er wordt uitgegaan van 15% actief woningzoekenden, zijn ongeveer 6500 huishoudens op zoek naar een middensegment huurwoning in Amsterdam. Naast de vraag is ook het aanbod in 2014 onderzocht. Hierbij dient in het kader van dit onderzoek wel een kanttekening te worden gemaakt (zie ook hoofdstuk 2.4.6). Een beeld van het realistische aanbod is moeilijk te maken. Cijfers zijn afkomstig van Woningnet en Rooftrack. Tevens is het aanbod uit NVM bestanden (Realworks) onderzocht. Het blijkt dat hier niet alle verhuurtransacties in worden bijgehouden. Ook de gegevens van Woningnet zijn niet volledig, omdat een aantal corporaties Woningnet (Rooftrack) niet gebruikt en vrije sector huur grotendeels via een Makelaar aanbiedt. Een deel van de verhuringen vindt plaats via de ‘informele markt’. In figuur 16 is het verschil tussen vraag en aanbod bij benadering in kaart gebracht:
Amsterdam Vraag Aanbod 2014 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
SH Betaalbaar (tot €556)
SH Bereikbaar (tot €599)
VSH laag (tot €947)
VSH hoog (>€947)
70%
80%
90%
100%
SH hoog (tot €699)
Figuur 16 Vraag naar huurwoningen per segment (Dingemans, 2014)
Op basis van deze figuur kan geconcludeerd worden, het sociale huursegment buiten beschouwing latend, dat er een ‘overschot’ is aan duurdere vrije sectorhuurwoningen en een tekort aan middensegment huurwoningen (VSH laag). Tevens is er een tekort in het aanpalende segment sociale huurwoningen van €599 – €699. 2.3.5.5 Vigerende wet en regelgeving Aanpassing woningwet Recent is in de tweede kamer ingestemd met de novelle voor de nieuwe Woningwet (Novelle van Blok). Deze is nu in behandeling bij de eerste kamer. De novelle kan (grote) invloed hebben op de woonkansen voor huishoudens in het lage middensegment. In de Novelle is de scheiding tussen het DEAB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet DAEB deel van woningcorporaties verder uitgewerkt. Het DEAB deel betreft alle sociale huurwoningen. Bij het niet DAEB deel gaat het om bedrijfs onroerend goed, aangekochte gronden en vrije sector huurwoningen. In hoofdstuk 2.2 zijn Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelicht). Als gevolg hiervan dienen woningcorporaties het DAEB en niet DAEB deel administratief of juridisch te scheiden. Concreet betekent dit dat woningen die verhuurd worden in het geliberaliseerde segment (vrije sector huurwoningen) overgedragen worden aan het niet DAEB deel van de corporatie. Naast de juridische scheiding van DAEB en niet-DEAB heeft de Novelle ook invloed op de bouw en ontwikkeling van vrije sector 23
huurwoningen en koopwoningen. In Hoofdstuk 3 worden deze gevolgen toegelicht. Verwacht mag worden dat de scheiding in bedrijfsvoering grote invloed heeft op het beschikbare deel van de voorraad voor het middensegment. Temeer omdat er na mutatie voor een corporatie waarschijnlijk geen prikkel is om woningen toe te voegen aan het niet DEAB deel van de woningvoorraad. 38.000 euro maatregel Een nieuwe of vrijkomende woning bestemd voor sociale huur moet in minimaal 90% van de gevallen worden verhuurd aan inkomens lager dan € 34.678 (prijspeil 2014). Echter door de tweede kamer is een motie aangenomen dat, gezien het beperkte aanbod van huurwoningen voor inkomens tussen de € 34.000 en € 43.000 en de verwachting dat er binnen 5 jaar niet wordt voorzien dat er voor deze groep voldoende betaalbare woningen worden gebouwd, 80% in plaats van 90% van de vrijkomende voorraad bestemd voor sociale huur aan huishoudens toegewezen mogen worden met een inkomen van € 34.678 tot en met €38.000. (Tweede Kamer der Staten Generaal, 2014). Door kabinet en kamer is afgesproken dat na aanvaarding van de aanpassing van de Woningwet, door een Algemene Maatregel van Bestuur (AMVB), bovenstaande motie ten uitvoer wordt gebracht. Door het Planbureau voor de leefomgeving is onderzoek gedaan naar de effecten van deze maatregel. Zij stelt in haar conclusie dat woningzoekenden met een laag middeninkomen dubbel voordeel van deze maatregel hebben. Enerzijds omdat de “oude positie” op de huurwoningmarkt voor deze groep wordt hersteld en anderzijds omdat de concurrentie van de groep met een hoger inkomen wordt uitgeschakeld. (Eskinasi, 2014) Wanneer Amsterdam als uitgangspunt genomen wordt en er uitgegaan wordt van ongeveer 6745 verhuringen op jaarbasis (aantal gereguleerde verhuringen in Amsterdam in 2013) (Bureau Onderzoek en Statistiek, 2014) zal 10% extra ruimte, rond de 675 woningen opleveren. Gezien het tekort aan aanbod in het aanpalende segment en het feit dat de wachttijd voor een sociale huurwoning over het algemeen lang is, er naar mijn mening maar een beperkt positief effect te verwachten. 2.3.5.6 De theoretische beschikbaarheid van middensegment huurwoningen In 2011 is door de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2011) onderzocht hoeveel bestaande huurwoningen na mutatie in Amsterdam in aanmerking komen om geliberaliseerd te worden. Hiertoe zijn de woningen van particuliere verhuurders (25.000 woningen) en woningcorporaties (50.500 woningen) bij elkaar opgeteld. Het totaal aantal woningen wat na mutatie geliberaliseerd kan worden is in potentie 75.500 woningen. Bij een gemiddelde mutatiegraad van 4% (gemiddelde mutatiegraad huurwoningen 06-2014 Woningnet) komen in theorie per jaar 3.000 woningen beschikbaar in het vrije sector huursegment. Inschatting is dat een groot deel van deze woningen niet bereikbaar is voor de degenen met een laag middeninkomen. Primaire reden is dat de huurprijs in veel gevallen boven € 930 zal zijn omdat de markthuur hoger is (zie figuur 14) of dat de verhuurder een andere keuze maakt door deze woningen te verkopen of te verhuren in het sociale huursegment. Ongeveer 1/3 van de leegkomende corporatiewoningen wordt gesplitst en verkocht. In deze berekening gaat het dan om 667 potentieel te liberaliseren woningen die nu verkocht worden. Er vanuit gaande dat geliberaliseerde woningen met markthuur hoger dan € 930 ook daadwerkelijk voor een hoger bedrag verhuurd gaan worden, zal potentieel ongeveer 43% (alle woningen boven 143 punten en kleiner dan 65 m2) verhuurd kunnen worden in het middensegment. Dit zijn maximaal 1000 woningen per jaar. Geconcludeerd kan worden dat de vraag vele malen het aanbod overtreft. 24
2.3.5.7 Toewijzingseisen vrije sector huurwoningen Toewijzing van vrije sector huurwoningen is ongereguleerd. Verhuurder en huurders zijn daarmee vrij een overeenkomst aan te gaan met iedereen waarmee overeenstemming wordt bereikt. De samenstelling van het huishouden en vooral het beschikbare inkomen zijn de belangrijkste criteria. Voor de inkomenstoets hanteren de meeste verhuurders hanteren de formule: 4 tot 5 keer netto jaarhuur, is lager dan het (gezamenlijke) bruto jaarinkomen. In geval van een tweede inkomen telt dit inkomen voor 50% mee. Eventuele aflossing voor schulden of alimentatie wordt in mindering gebracht op het bruto inkomen. Figuur 18 geeft op basis van de algemeen geldende toewijzingscriteria: de maximaal te betalen huur bij verschillende inkomens.
Inkomen 1 € 24.000 € 27.500 € 30.000 € 32.500 € 35.000 € 32.500 € 30.000 € 27.500 € 25.000 € 22.500 € 34.000 € 35.000 € 37.500 € 40.000 € 42.500 € 44.000 € 45.000
Inkomen 2 € 10.000 € 10.000 € 10.000 € 10.000 € 10.000 € 12.500 € 15.000 € 17.500 € 20.000 € 22.500 €€€€€€€-
gezamenlijk bruto inkomen € 34.000 € 37.500 € 40.000 € 42.500 € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 34.000 € 35.000 € 37.500 € 40.000 € 42.500 € 44.000 € 45.000
netto per maand 36,9% netto belastingdruk9 jaarinkomen € 2.071 € 24.854 € 2.284 € 27.413 € 2.437 € 29.240 € 2.589 € 31.068 € 2.741 € 32.895 € 2.741 € 32.895 € 2.741 € 32.895 € 2.741 € 32.895 € 2.741 € 32.895 € 2.741 € 32.895 € 2.071 € 24.854 € 2.132 € 25.585 € 2.284 € 27.413 € 2.437 € 29.240 € 2.589 € 31.068 € 2.680 € 32.164 € 2.741 € 32.895
maximale maandhuur huurquote € 604 29,2% € 677 29,6% € 729 29,9% € 781 30,2% € 833 30,4% € 807 29,4% € 781 28,5% € 755 27,5% € 729 26,6% € 703 25,6% € 708 34,2% € 729 34,2% € 781 34,2% € 833 34,2% € 885 34,2% € 917 34,2% € 938 34,2%
Figuur 18 Maximale maandhuur op basis van inkomens
Uit de tabel blijkt dat tweeverdieners met een middeninkomen tot €37.550 geen aanspraak kunnen maken op geliberaliseerde huurwoningen. De overige huishoudinkomens komen volgens deze tabel in aanmerking voor een geliberaliseerde huurwoning. Op basis van de analyse naar markthuren (zie figuur 14) gecombineerd met de maximaal te betalen maandhuur zal het aanbod voor de lagere inkomens naar verwachting schaars zijn. Dit wordt versterkt door het feit dat in de centrum stedelijke stadsdelen de woningen klein zijn, maar de markthuur hoog is en in andere stadsdelen weliswaar de huurprijs per m2/GBO lager is, maar de woningen relatief groter zijn waardoor de huurprijs ook hoger is. 2.3.5.8 Betaalbare huurquote De huurquote is dat deel van het inkomen wat aan huur betaald mag worden. Voor dit onderzoek is uitgegaan van de netto-huur, dus zonder servicekosten. 9
* Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO)
25
Wat een betaalbare huurquote is, is voor ieder huishouden verschillend en hangt af wat een gezin naast de basisbedragen minimaal uitgeeft aan andere uitgaven passend bij het type huishouden (NIBUD, 2014). Algemeen geldt dat de woonquote, dus ook de huurquote, naar mate het inkomen hoger is een groter deel van het besteedbaar inkomen mag beslaan (RIGO, 2013). Afhankelijk van de gezinssamenstelling dient er een correctiefactor te worden toegepast. Het Sociaal Cultureel Planbureau past hiervoor de zogenaamde equivalentiefactoren toe. Deze equivalentiefactoren zijn van invloed op het beschikbare bedrag voor woonlasten. Op basis van de gezinssamenstelling moet het benodigde basisbedrag, in 2012: €609 per huishouden, met de equivalentiefactor worden vermenigvuldigd. Van het totale netto inkomen moet het basisbedrag worden afgetrokken. Het overblijvende deel is beschikbaar voor wonen. Het basisbedrag wordt ook wel, het niet veel maar toereikend bedrag, genoemd. (NIBUD, 2014). Rekening houdend met de equivalentiefactor in relatie tot het (bruto)inkomen zijn de onderstaande huurquotes mogelijk. Huishoudtype
Equivalentiefactor
34.678 (maximale huurquote) € 755
43.000 (maximale huurquote) € 1012
1 persoonshuishouden <65
1,00
1 persoonshuishouden 65>
1,00
€ 925
€ 1210
2 persoonshuishouden <65
1,37
€ 619
€ 831
2 persoonshuishouden 65>
1,37
€ 850
€ 1176
2 persoonshuishouden <65 en 2 kinderen
1,88
€ 576
€ 757
(RIGO, 2013) (SCP, 2012; NIBUD, 2012; CBS, 2004.)
Uit bovenstaande tabel blijkt dat, nog los van de eisen die verhuurders stellen, het voor 2 persoonshuishoudens in de leeftijdscategorie 23-65 jaar en huishoudens in de leeftijdscategorie 2365 jaar met twee kinderen en een laag middeninkomen niet verantwoord is om een geliberaliseerde woning te huren. De financiële mogelijkheden zijn op basis van de uitgangspunten van het NIBUD echter groter dan de eisen die verhuurders (zie hoofdstuk 2.4.5) in Amsterdam stellen aan huurders van een geliberaliseerde woning.
26
2.3.6 De koopwoningmarkt in Amsterdam Voor huishoudens met een middeninkomen behoort, naast het huren van een woning, ook het kopen van een woning, tot de mogelijkheden. In dit hoofdstuk wordt de samenstelling van de koopwoningmarkt, de waardeontwikkeling, het aanbod, de kopers en de mogelijkheden tot toegang op de vermogensmarkt behandeld. Dit geeft antwoord op de vraag of het kopen van een woning voor lage middeninkomens tot de mogelijkheden behoort. 2.3.6.1 De samenstelling van de koopwoningmarkt in Amsterdam De Amsterdamse woningmarkt bestaat voor 32% procent uit koopwoningen. Dit percentage is de afgelopen jaren als gevolg van de bouw van koopwoningen en de verkoop van corporatiewoningen gestegen. Was in 1983 11% van alle woningen een koopwoning; in 2013 is 32% van de Amsterdamse woningvoorraad een koopwoning (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 2014). Ter vergelijking is in figuur 19 het percentage koopwoningen in 2012 van andere grote steden in Nederland weergeven. Hieruit blijkt dat Amsterdam relatief een beperkt aantal koopwoningen heeft. Veronderstelt mag worden dat mede hierdoor de druk op de koopwoningmarkt relatief hoog is. 60 50 40 30 20
% koopwoningen
10 0
Figuur 19 Percentage koopwoningen (Centraal Bureau voor Statistiek, 2013)
Als gevolg van corporatieverkopen zal het aandeel koopwoningen de komende 5 jaar nog stijgen. (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 2014). Toevoeging door nieuwbouw vindt slechts mondjesmaat plaats. Over 5 jaar zal het aantal woningen dat wordt verkocht door corporaties langzaam afnemen. Dit komt enerzijds omdat de ‘verkoopvijvers’ van corporaties (het aandeel te verkopen woningen als onderdeel van hun gehele woningvoorraad) tegen die tijd zodanig kleiner is geworden, dat op basis van de huidige mutatiegraad het aantal woningen dat voor verkoop beschikbaar komt, minder wordt. Anderzijds is door de gezamenlijke corporaties en gemeente Amsterdam per marktgebied een quotum van het maximaal aantal te verkopen woningen afgesproken. In sommige marktgebieden is dit quotum al bijna bereikt. Zonder verruiming in dit beleid zal het aandeel koop en huur zich weer meer gaan stabiliseren en zal alleen door nieuwbouw het aandeel koopwoning verder kunnen toenemen. Geringe toename of stabilisering van het aanbod zal over het algemeen een prijsopdrijvend effect hebben. 2.3.6.2 De waardeontwikkeling van de koopwoningmarkt in Amsterdam Door de NVM wordt regionaal ieder kwartaal een update van de transactiecijfers verzorgd. Zo ook voor de regio Amsterdam. Ten opzichte van het 2e kwartaal 2013 is in het 2e kwartaal van 2014 het aantal transacties voor appartementen met 58% gestegen. Dit geldt ook voor de absolute prijs van 27
koopwoningen. De prijs van een appartement steeg met gemiddeld 10,8% tot een gemiddelde prijs per woning van € 227.000. Wat een gemiddelde waarde per verkochte m2 vertegenwoordigd van € 3313 per m2 (NVM Data en Research, 2014). In figuur 20 is de gemiddelde vierkante meterprijs per vierkante meter gebruiksoppervlak (m2/GBO) op stadsdeelniveau weergegeven (prijspeil Q2 2014). €4.500 €4.000
Centrum
€3.500
Zuid Oost
€3.000
Noord
€2.500
Oost
€2.000
Nieuw West
€1.500
West
€1.000
Zuid
€500
Almere
€0
Haarlem Zaandam Hoofddorp
Figuur 20 Gemiddelde waarde in €/GBO per stadsdeel (NVM Data en Research, 2014)
De gerealiseerde verkooprijzen zijn in Amsterdam niet gelijkelijk over de verschillende stadsdelen verdeeld. Stadsdelen binnen de ring en een centrum stedelijk woonmilieu, profiteren relatief het meeste van de huidige waardestijging. De minder populaire stadsdelen zoals Nieuw West, Zuid Oost en deels ook Noord, blijven achter bij huidige trend. (NVM/MVA, 2014) (Kadaster, 2014). Ter vergelijk zijn ook de steden Hoofddorp, Zaandam, Haarlem en Almere toegevoegd. Deze steden hebben een vergelijkbaar prijsniveau als de wat goedkopere stadsdelen in Amsterdam. Wat zou kunnen betekenen dat deze plaatsen een alternatief zouden kunnen zijn voor woningzoekenden. 2.3.6.3 Wie koopt een woning in Amsterdam In Amsterdam is de groep kopers van 26 tot 30 jaar (29%) en 36 t/m 55 jaar (30%) het best vertegenwoordigd. Relatief, ook ten opzichte van andere grote steden in Nederland, is de groep tot 26 jaar ondervertegenwoordigd (14%). Dit heeft waarschijnlijk te maken met de hoogte van de prijs van een koopwoning (zie figuur 21), het daaraan gerelateerde inkomen en dat veel personen in deze groep nog studeren. De leeftijdscategorie tot 35 jaar, is in Amsterdam veruit de grootste groep kopers van een woning. Ruim 62% van alle kopers komt uit deze leeftijdscategorie (Kadaster, 2014). Geconcludeerd kan worden dat de grootste groep kopers zich bevindt in de leeftijdscategorie 26 tot en met 35 jaar. Leeftijdsgroep
Berekende woninggrootte (BVO)
Mediane koopsom
<26 jaar
54 m2
€ 178.000
26 t/m 30 jaar
61 m2
€ 205.000
28
31 t/m 35 jaar
70 m2
€ 233.500
35 t/m 55 jaar
72 m2
€ 237.500
> 55 jaar
73 m2
€ 240.000
Figuur 21 Gemiddelde woninggrootte per leeftijdscategorie Amsterdam (Kadaster, 2014)
De mediane koopsom en woninggrootte verschillen per leeftijdscategorie. In figuur 21 zijn de verschillen per leeftijdsgroep inzichtelijk gemaakt. (Kadaster, 2014). Gesteld kan worden dat de leeftijdscategorie 26 tot en met 35 jaar een woning koopt met een koopprijs van gemiddeld € 205.000 tot en met €233.500 en een grootte heeft van 61m2 tot 70m2 bruto vloeroppervlakte. Deze woningen zijn vooral te vinden in de wijken direct grenzend aan het centrum van Amsterdam en hebben een centrum stedelijk woonmilieu. 2.3.6.4 Financiering van een koopwoning De maximale ‘koopkracht’ op de koopwoningmarkt wordt bepaald door toegang op de vermogensmarkt. Om die toegang te verkrijgen (het verkrijgen van een hypotheek) is het essentieel dat: Er wordt beschikt over een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en of het zicht daarop; er sprake is van een voldoende hoog inkomen in relatie tot de te kopen woning; Of indien dit niet het geval is; er sprake is van eigen vermogen of borgstelling. Daarnaast is de te betalen rente en aflossing bepalend voor de daadwerkelijke mogelijkheid tot het kopen van een woning. Om de maximale hypotheeksom (hypothecair krediet) te kunnen vaststellen gaan hypotheekverstrekkers uit van het zogenaamde toets-inkomen. Dit inkomen bestaat uit de componenten: Inkomsten uit werk, vermogen, partneralimentatie en overige schulden. Vervolgens wordt de toetsrente vastgesteld, momenteel bedraagt deze 5% en het woonlastenpercentage bepaald. (AFM, maart 2014). Tot slot wordt de maximale woonlast (financieringslast)berekend. De maximale hoogte van het hypothecair krediet bedraagt in 2014 104% ten opzichte van de waarde van de woning (LTV ratio). Dit wordt tot 2017 afgebouwd tot 101% en 100% in 2018. De maximale hypotheeksom is mede afhankelijk van de toetsrente. Bij een lage rente is relatief meer lenen verantwoord (Nibud, Finacieringslastpercentages 2015, 2014). Inkomen (gezamenlijk)
Max. Hypotheeksom 2014 (5%)
Netto maandlast 1e jaar (2014)
€ 20.000
€ 57.437
€ 230
€ 25.000
€ 102.843
€ 399
€ 30.000
€ 128.500
€ 467
€ 35.000
€ 129.414
€ 502
€ 40.000
€ 155.299
€ 600
€ 45.000
€ 181.196
€ 702
€ 50.000
€ 207.081
€ 802-
Figuur 22 leencapaciteit NIBUD (Nibud, Finacieringslastpercentages 2015, 2014)
29
In figuur 22 is de maximale hypotheeksom naar inkomen weergegeven conform de NIBUD uitgangspunten. Op basis hiervan kan met een inkomen van €43.000 een maximale hypotheek verkregen worden van ongeveer € 180.000. 2.3.6.5 Marktwaarde en mogelijkheden voor middeninkomens In de onderstaande figuur 23 wordt de marktconforme gemiddelde koopprijs op basis van de gemiddelde waarde per m2 GBO (Vrij op naam) naar woninggrootte per stadsdeel weergegeven. € 400.000 € 350.000
Centrum
€ 300.000
Zuid
€ 250.000
West
€ 200.000
Nieuw West
€ 150.000
Oost Noord
€ 100.000
Zuid Oost
€ 50.000
Max Hypotheek
€40
50
60
70
80
90 M2
Figuur 23 Koopprijs naar woninggrootte per stadsdeel (prijspeil q2 2014).
Uitgaande van een maximale hypotheek van € 180.000 kan, wanneer de kosten koper (overdrachtsbelasting, afsluitprovisie en notariskosten), gemiddeld 6%, in mindering worden gebracht een woning gekocht worden van ongeveer 169.200. Figuur 24 legt de relatie met de maximale koopprijs van € 169.200 en de daarmee samenhangende grootte per stadsdeel. In de stadsdelen West, Zuid en Centrum kan een woning worden gekocht tot maximaal 50 m2 GBO, in stadsdeel Oost tot maximaal 52 m2 GBO. Alleen in de stadsdelen Nieuw West, Noord en Zuid Oost kan door een huishouden met een laag middeninkomen een woning groter dan 65 m2 gekocht worden. Geconcludeerd kan worden dat huishoudens met een laag middeninkomen niet of nauwelijks toegang hebben tot de woningmarkt met een centrum stedelijk woonmilieu. 120 Centrum
100
Zuid 80
West Nieuw West
60
Oost 40
Noord Zuid Oost
20
Almere 0 € 169.200 Figuur 24 Maximale woninggrootte in GBO in relatie tot een maximaal te verkrijgen hypotheek
30
In figuur 24 is ter vergelijk de maximale mogelijkheid in Almere opgenomen. Hierin is uitgegaan van een gemiddelde m2 prijs/GBO. Op basis hiervan mag worden verondersteld dat in Almere, maar ook in stadsdeel Zuid Oost, aanzienlijk meer woning voor het hetzelfde bedrag gekocht kan worden. 2.3.7 Tussenconclusie huur- en koopmarkt Het aantal woningen is in Amsterdam de laatste 3 jaar nagenoeg gelijk gebleven. Omdat de bezettingsgraad per woning stijgt, mag worden aangenomen dat de groei van de bevolking groter is dan de groei van het aantal woningen. Dit is een indicatie dat de dynamiek op de woningmarkt afneemt en huishoudens een mogelijke verhuizing uitstellen. De druk op de woningmarkt zal daarom toenemen wat een prijsopdrijvend effect heeft. Dit wordt bevestigd nu de eerste tekenen van economisch herstel zichtbaar worden en de koopprijzen in de meer populaire delen van Amsterdam exponentieel toenemen. De huurwoningmarkt De huurwoningmarkt is onder te verdelen in het sociale en het geliberaliseerde huursegment. Middensegment huurwoningen met een huurprijs tussen €699 en €930 behoren ook tot het geliberaliseerde segment. Het aandeel middensegment huurwoningen bedraagt 4,9%. Als gevolg van huurverhoging en beperkte toevoeging krimpt het aandeel middensegment huurwoningen. Verondersteld mag worden dat een relatief groot aantal middensegment huurwoningen een huurprijs heeft nabij €930. Op basis van de door het Sociaal Planbureau gehanteerde woonquote, de toewijzingseisen van verhuurders en marktconforme huurprijs mag worden verondersteld, dat het voor middeninkomens met een inkomen lager dan € 40.000, bijna niet mogelijk is om een woning te huren in Amsterdam. Deze uitkomst wordt nog versterkt door het feit dat de marktconforme huurprijs in stadsdelen met veel kleine woningen hoog is en in wijken met grotere woningen lager. Hierdoor is de te betalen huur, ook in de wijken met een lagere marktprijs, veelal te hoog voor huishoudens met een laag middeninkomen. In theorie komen uit de bestaande voorraad van woningen maximaal 1000 huurwoningen per jaar beschikbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen. Geschat wordt dat minimaal 6600 huishoudens op zoek zijn naar een middensegment huurwoning. Vraag en aanbod zijn hiermee niet in balans en de kans op een geschikte en betaalbare middensegment huurwoning lijkt hierdoor beperkt. Om de mogelijkheden voor lage middeninkomens te bevorderen is er door het kabinet een motie aangenomen om lage middeninkomens tot €38.000 in de gelegenheid te stellen om ook een sociale huurwoning te huren in het aanpalende segment. Voor de Amsterdamse huishoudens met een laag middeninkomen heeft dit, gezien de samenstelling van de groep huishoudens met een laag middeninkomen, het tekort aan aanbod in het aanpalende segment en het feit dat de wachttijd voor een sociale huurwoning over het algemeen lang is, slechts een marginaal effect. Door aanpassing in de Woningwet zal er mogelijk een verschuiving optreden in het aanbod van vrije sector huurwoningen. Corporaties, de grootste eigenaren van huurwoningen in Amsterdam, moeten vrije sector huurwoningen administratief scheiden of onderbrengen in een aparte entiteit. Dit geldt ook voor middensegment huurwoningen. Een (financiële) prikkel om daarmee woningen toe te voegen aan het vrije sector huursegment blijft daarmee wellicht achterwege. 31
Gesteld kan worden dat het perspectief op de huurwoningmarkt voor huishoudens met een laag middeninkomen hierdoor zeer beperkt is. Wanneer gezocht wordt naar een dergelijke woning in een centrum stedelijk woonmilieu, is de kans van slagen daarop te verwaarlozen. Koopwoningen De Amsterdamse woningmarkt bestaat voor 32% uit koopwoningen. Naar verwachting stijgt het aandeel koopwoningen de komende vijf jaar als gevolg van corporatieverkopen. Hierna stabiliseert deze. Toevoeging zal vooral moeten plaatsvinden door de bouw van koopwoningen door marktpartijen. Het aantal transacties en de koopprijs is in het 2e kwartaal van 2014 ten opzichte van het 2e kwartaal 2013 gestegen. De gemiddelde koopprijs van een woning in Amsterdam was in het 2e kwartaal van 2014 gemiddeld € 227.000. De kooprijzen in Amsterdam zijn niet gelijkelijk verdeeld. In wijken met een centrum stedelijk woonmilieu is deze aanzienlijk hoger dan in wijken met een meer ontspannen woonmilieu. De grootste groep kopers betreft de groep in de leeftijdscategorie 26 tot en met 35 jaar. Dit zijn voornamelijk starters op de woningmarkt. Op basis van gemiddelde marktwaarde per m2 (GBO), is op basis van een maximaal te verkrijgen hypotheek van € 180.000, welke correspondeert met een huishoudinkomen van € 43.000, onderzocht wat de koopmogelijkheden zijn voor deze groep. Wanneer rekening gehouden wordt met een kosten koperpercentage van 6%, is de maximale koopprijs van een woning € 169.200. Figuur 24 laat zien dat in de stadsdelen West, Zuid en Centrum een woning kan worden gekocht tot maximaal 50 m2 GBO, in stadsdeel Oost tot maximaal 52 m2 GBO. Alleen in de stadsdelen Nieuw West, Noord en Zuid Oost kan door een huishouden met een laag middeninkomen een woning groter dan 65 m2 gekocht worden. Opgemerkt moet worden dat bij deze berekeningen uitgegaan is van een inkomen van € 43.000. Wanneer het huishoudinkomen lager is, nemen de mogelijkheden af. Bij een inkomen van € 35.000 kan er slechts € 129.414 aan hypotheek verkregen worden. Op basis van de verdeling van woninggroottes naar stadsdeel in combinatie met de marktwaarde per stadsdeel, mag gesteld worden dat in wijken met een centrum stedelijk woonmilieu nagenoeg geen betaalbare woningen voorhanden zijn. Daarbij stijgt de woningwaarde de laatste periode, wat de betaalbaarheid niet ten goede komt.
32
2.4 Toevoeging van koop en huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt Dit hoofdstuk geeft inzicht in de toevoeging van nieuwbouwwoningen, de mogelijkheden om deze tegen een aanvaardbaar rendement te bouwen en de locatie van nieuwbouwwoningen. De beantwoording van de deelvraag: Welke mogelijkheden biedt de Amsterdamse Woningmarkt voor lage middeninkomens en zijn er mogelijkheden om dit aanbod te verruimen wordt hiermee beantwoord. 2.4.1 Nieuwbouw van koop- en huurwoningen In opdracht van de Provincie Noord Holland en de Stadregio Amsterdam heeft het RIGO onderzoek gedaan naar de plancapaciteit van de Metropoolregio Amsterdam. Hierin is een overzicht opgenomen van de nieuwbouwplannen van de regio en gemeente. In de periode 2014- 2019 staan 32.290 nieuw te bouwen woningen gepland. Hiervan is 50% als ‘harde’ productie ingerekend. Dit betekent dat er volgens het onderzoek zeker 16.145 woning gebouwd worden. Er is geen rekening gehouden met onverwachte tegenvallers en planoptimisme. Van de te bouwen woningen, is gepland, dat er 4% in het middensegment verhuurd gaat worden. Dit zou betekenen dat er in deze periode ongeveer 645 woningen voor het middensegment beschikbaar komen. Tot en met 2013 werden er per jaar gemiddeld 129 huurwoningen aan het middensegment toegevoegd. (RIGO Research en Advies, 2014). Ook door het Ontwikkelbedrijf gemeente Amsterdam wordt de woningbouwproductie bijgehouden. Via het zogenaamde mandjesoverleg is er beschikking over productiecijfers van woningcorporaties verkregen. De gezamenlijk woningcorporaties hebben tot en met 2017 in totaal 9.595 te bouwen woningen gepland. Hiervan is 3.341 als koopwoning gepland en 6.254 als huurwoning. Ongeveer 1.338 van alle huurwoningen zijn beschikbaar in het vrije sector huursegment. Als er vanuit gegaan wordt dat 50% van de productie in het vrije sector huursegment ter beschikking komt van het middensegment, dan komt dit neer op gemiddeld 167 woningen per jaar, welke toegevoegd kunnen worden (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2012). Dit komt overeen met de afgegeven getallen door woningcorporaties. Hierbij moet worden aangetekend dat de woningcorporaties de Alliantie en Eigen Haard meer dan 90% van de productie in het middensegment voor haar rekening nemen en dat woningcorporaties op basis van een getalsmatige analyse volledig verantwoordelijk zijn voor de gehele toevoeging van het middensegment. (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2014). Door de gezamenlijke corporaties is aangegeven, dat als gevolg van de toekomstige wijzigingen in de woningwet, alleen de programma’s 2014 – 2015 als hard bestempeld kunnen worden. 2.4.2 Locaties van Nieuwbouw De komende 5 jaar zijn de meeste ontwikkellocaties of net binnen de ring A10 (ringzone)of net buiten de ring A10 gepland. Het betreft hier locaties in de stadsdelen Nieuw West, Oost, Zuid Oost en Noord. In figuur 25 is de verschuiving zichtbaar.
33
2001 – 2011 2012 – 2022
Buiten
(aandeel)
de Lelyl aan
de
(aandeel)
Binnen de ring 23%
16%
Ringzone
23%
39%
Buiten de ring
35%
25%
ZBE en IJburg
19%
21%
Figuur 25 Prioriteiten strategisch plan (Gemeente Amsterdam, December 2013)
(Gemeente Amsterdam, December 2013) 2.4.3 Recente ontwikkelingen Uit de meest recente publicaties blijkt dat het aantal huurwoningen in het middensegment is toegenomen. In 2014 werden 222 nieuwe middensegmentwoningen opgeleverd. Dit als gevolg van een verschuiving van koop naar huur. De prognose is dat er in 2015 ongeveer 744 huurwoningen in het middensegment worden opgeleverd. Naast huurwoningen zijn er in 2014 ten behoeve van de lage middeninkomens ook 281 koopwoningen opgeleverd. In 2015 worden naar schatting 312 woningen opgeleverd welke betaalbaar moeten zijn voor lage middeninkomens. De huidige opleveringen vinden grotendeels plaats in de ringzone en net buiten de ring en betreft naast nieuwbouw vooral transformatie van voormalige kantoorgebouwen. Deze woningen bevinden zich niet in een centrum stedelijk woonmilieu Hier worden huur- en koopstudio’s gerealiseerd voor jonge starters (Molen, 2015). 2.4.4 Wie mag bouwen voor het middensegment De Amsterdamse woningcorporaties hebben een groot aandeel in de nieuwbouw van woningen. Enerzijds op nieuwe locaties, anderzijds in herstructureringsgebieden. Als gevolg van een wijziging in de woningwet (de Novelle van Blok zie Hoofdstuk 2.4.5.6) zal daar een verandering in optreden. Corporaties worden gedwongen zich te richten op hun kerntaak. (Lichter, 2013) en op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Voor het bouwen van woningen voor het middensegment geldt dat corporaties een gelijk speelveld hebben met marktpartijen. Uit interviews gehouden door NUL20 in november 2011 geven beleggers aan dat zij zeer geïnteresseerd zijn te investeren in middensegment huurwoningen van € 700 tot €1000 en ook bereid zijn locaties van woningcorporaties over te nemen. Echter zij geven aan, niet over de juiste grondposities te beschikken. (Pots, 2012). 34
Toevoeging door nieuwbouw zou in 2011 nog veel tijd gaat kosten. Wat gezien de geringe toevoeging tot 2014 bewezen werd. Echter op basis van de meeste recente cijfers neemt de productie van woningen en specifiek voor het middensegment toe. Veelal als gevolg van een omzetting van koop naar huur, maar ook door nieuwe initiatieven. Echter, het zijn nog steeds de woningcorporaties die hier het initiatief in nemen ondanks de toekomstige wet en regelgeving (Molen, 2015). Hierin, mocht de herziening van de woningwet ook door de Eerste Kamer worden geaccordeerd, schuilt het gevaar dat vooruitlopend op de invoering van de vernieuwde woningwet er nog snel veel woningen in aanbouw worden genomen, maar dat na 2015 de productie wederom inzakt. 2.4.5 Stichtingskosten van een middensegment huurwoning Ten behoeve van dit onderzoek zijn gegevens gebruikt van een recente ontwikkellocatie (2014) van woningcorporatie de Alliantie. Hier worden onder andere 45 huurwoningen in het middensegment van gemiddeld 74 m2 GBO gerealiseerd. De totale stichtingskosten per vierkante meter bedragen € 2535 per m2 GBO. Uitgaande van deze stichtingskosten en een minimaal bruto aanvangsrendement10 van 6% zijn de volgende minimale huurprijzen mogelijk (zie figuur 26). woninggrootte huur per in m2 GBO maand
BAR op basis van huur per maand en €2535 stichtingskosten per m2 GBO
mogelijke huur bij 6% BAR
50
€ 700
6,63%
€ 633
55
€ 750
6,45%
€ 697
60
€ 800
6,31%
€ 760
65
€ 850
6,19%
€ 824
70
€ 850
5,75%
€ 887
75
€ 930
5,87%
€ 950
85
€ 930
5,18%
€ 1.077
Figuur 26 Mogelijk rendement op basis van huur en stichtingskosten (de Alliantie, 2014)
Uit figuur 26 blijkt dat het BAR afneemt de naargelang de woning groter wordt. Dit heeft te maken met de geprognosticeerde huurprijs per maand. Waar de stichtingskosten lineair stijgen, stijgen de huurprijzen niet lineair ten opzicht van de grootte van de woning. Op basis van figuur 26 kan worden geconcludeerd dat het bouwen van woningen tot 68 m2 GBO en een bruto aanvangsrendement van 6%, zeer goed mogelijk is. Woningen groter dan 60 m2 GBO in combinatie met een rendementseis van 6% kunnen niet voor de onderkant van de lage middeninkomens (€34.678) gebouwd worden. 2.4.6 Tussenconclusie toevoeging van koop en huurwoningen Tot 2014 werden er gemiddeld 129 huurwoningen in het middensegment per jaar opgeleverd. In 2014 is het aantal opgeleverde woningen ten behoeve van het lage middensegment verdubbeld. Ook zijn er ten behoeve van dit segment 281 koopwoningen opgeleverd. Verreweg de meeste 10
BAR: Het bruto aanvangsrendement = bruto huuropbrengst van het eerste jaar/totale investering en wordt uitgedrukt in %. Hoe lager het BAR, hoe hoger de investering ten opzichte van de jaarlijkse huur. Een lage Bar past bij vastgoed met een laag risicoprofiel of grote potentie. Met behulp van een ingeschatte theoretische jaar huur en een BAR kan de maximale investering worden bepaald.
35
opleveringen vonden plaats in de ringzone. Op basis van het aantal woningen dat in 2014 in aanbouw is genomen worden er in 2015 ongeveer 744 middensegment huurwoningen en 312 middensegment koopwoningen opgeleverd. Een belangrijk aandeel in het aantal opleveringen voor het middensegment is afkomstig van transformatie van bedrijfsgebouwen. Hierin worden vooral kleine koop- en huurstudio’s gerealiseerd. Uitgaande van een Bruto Aanvangsrendement van 6% is het mogelijk om nieuwbouwwoningen te realiseren van maximaal 68m2 GBO. Hierboven daalt het aanvangsrendement als gevolg van een niet meestijgende huur. Wanneer het bruto aanvangsrendement van 6% gebruikt wordt voor de te betalen huur is het met name voor de onderkant van het lage middensegment (<€38.000), niet mogelijk om een nieuwbouwwoning groter dan 60m2 te huren. Daarbij komt dat het wellicht bij eerste verhuur mogelijk is om een woning aan te bieden in het lage middensegment, maar dat na mutatie de huurprijs verhoogd (geharmoniseerd) wordt naar markthuur. Deze is ook op de plaatsen waar nu nieuwbouw wordt gerealiseerd te hoog voor lage middeninkomens. Traditioneel zijn de Amsterdamse woningcorporaties degenen die de meeste bouwproductie voor hun rekening namen. Naar verwachting vindt hier als gevolg van wijzigingen in de Woningwet een kentering in plaats. Hoewel er naar verwachting in 2015 een recordaantal woningen ten behoeve van de lage middeninkomens worden opgeleverd, zal als gevolg van wijzigingen in de Woningwet de rol van corporaties in dit segment substantieel minder worden. Hierin schuilt het gevaar dat 2015 een eenmalige opleving betreft.
2.5 Conclusie: Relevant aanbod voor lage middeninkomens in Amsterdam Het aandeel huurwoningen met een huurprijs bereikbaar voor middeninkomens bedraagt ongeveer 4,9%. Dit aandeel krimpt ten faveure van het segment met een huurprijs hoger dan €930 als gevolg van huurverhoging. Hierdoor mag worden aangenomen dat een groot deel van het huidige middensegment een huurprijs heeft nabij €930. Voor lage middeninkomens met een huishoudinkomen lager dan het maximum van deze categorie (€43.000) is een huurwoning daarmee al snel niet meer bereikbaar op basis van de eisen die verhuurders stellen aan een huurder. Op basis van de geïnventariseerde markthuren in wijken met een centrum stedelijk woonmilieu kan maximaal 50 m2 gehuurd worden voor €930. Dit betekent dat lage middeninkomens met een smallere beurs (<€40.000) niet of nauwelijks toegang hebben tot deze wijken. Uit een schatting ten behoeve van dit onderzoek, blijkt dat ongeveer 6600 huishoudens op zoek zijn naar een passende middensegment huurwoning in Amsterdam. Vanuit de huidige huurvoorraad komen ongeveer 1000 huurwoningen per jaar beschikbaar. De toevoeging door nieuwbouw was tot 2014 gemiddeld 129 woningen per jaar. In 2014 zijn 281 woningen opgeleverd. In 2015 staan ongeveer 744 opleveringen in het middensegment gepland. Dit zou betekenen dat er in 2015 ongeveer 1700 huurwoningen ten behoeve van de lage middeninkomens beschikbaar komen. Ondanks deze toevoeging zal een middensegment huurwoning in Amsterdam een schaars product blijven mede als gevolg van het niet transparante aanbodsysteem, de hoge vraag van starters op de woningmarkt en de verwachting dat woningcorporaties als gevolg van de te wijzigen Woningwet geen woningen ten behoeve van het geliberaliseerde huursegment mogen gaan bouwen of verhuren. Het perspectief voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt is daarmee beperkt.
36
Ongeveer 32% van alle woningen in Amsterdam bestaat uit koopwoningen. De gemiddelde prijs van een koopwoning in Amsterdam was in het 2e kwartaal van 2014; € 227.000. Naar verwachting stijgt het aandeel koopwoningen als gevolg van verkopen door corporaties de komende vijf jaar nog, waarna dit aandeel stabiliseert. De grootste groep kopers betreft de groep in de leeftijdscategorie 26 tot 35 jaar. In wijken met een centraal stedelijk woonmilieu is het mogelijk om met een laag middeninkomen een woning te kopen van maximaal 50m2. Hoewel in deze wijken relatief de meeste kleine woningen voorhanden zijn is de beschikbaarheid wellicht beperkt als gevolg van de lage mutatiegraad en de hoge koopprijzen. Daarnaast laat de afgelopen periode een prijsstijging zien en stellen banken steeds strengere eisen aan aspirant kopers. Dit maakt dat wonen in een centrum stedelijk woonmilieu in toenemende mate onbereikbaar is voor lage middeninkomens. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,04 personen per woning zijn er op jaarbasis in Amsterdam ongeveer 2343 nieuwe woningen nodig. Wanneer 2013 als uitgangspunt wordt genomen was de netto toevoeging11 1543 woningen (Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, 2014). Hierdoor ontstaat er op jaarbasis een tekort van ongeveer 800 woningen. Uitgaande van een Bruto Aanvangsrendement van 6% is het mogelijk om nieuwbouwwoningen te realiseren van maximaal 68m2 GBO. Hierna daalt het aanvangsrendement als gevolg van een niet meestijgende huurhoogte. Op basis van het mogelijke te realiseren Bruto Aanvangsrendement lijkt het, mede als gevolg van de blijvende schaarste in zowel het koop- als huursegment, ook voor ander partijen dan woningcorporaties aantrekkelijk te zijn om ook woningen voor de categorie lage middeninkomen te bouwen. De gemeente dient dan wel haar focus nog actiever te verleggen van haar traditionele bondgenoot, de woningcorporaties, naar marktpartijen. De meeste huur en koopwoningen ten behoeve van het middensegment komen beschikbaar in de ringzone als gevolg van nieuwbouw of transformatie. Dit zijn geen centrum stedelijke woonmilieus en sluiten daarmee niet aan bij de primaire woonmilieuvoorkeur van woningzoekenden. Daarnaast kan ook hier de vraag gesteld worden met betrekking tot de betaalbaarheid. Ook op deze locaties zijn de prijzen per m2 al snel te hoog voor een laag middeninkomen onder de €40.000. Door de beperkte toegankelijkheid van de huurwoningmarkt, de stijgende huur- en kooprijzen, de beperkingen in de toegang tot de vermogensmarkt en de beperkte toevoeging van woningen aan de totale woningvoorraad, ondanks de mogelijkheden daartoe, zal het perspectief voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt marginaal zijn.
11
Netto toevoeging is het totaal aan toevoeging door nieuwbouw en transformatie verminderd met het aantal onttrokken woningen door sloop, samenvoeging etc. (Bureau Onderzoek en Statistiek, 2014)
37
3 Huisvestingsmogelijkheden voor middeninkomens in de regio De Amsterdamse woningmarkt staat niet op zich zelf. Samen met haar buurgemeenten vormt zij de Metropoolregio Amsterdam. Deze metropoolregio wordt gezien als een samenhangende woningmarkt. Vanuit het marginale perspectief voor lage middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt, is op basis van de maximaal aanvaardbare reisafstand gekeken naar de mogelijkheden in de regio. Hierbij wordt uitgegaan van het gegeven dat een huishouden op de stad Amsterdam is aangewezen voor werk, opleiding et cetera. Achtereenvolgens wordt in dit hoofdstuk de definitie van de regio, de maximaal aanvaardbare reisafstand en de beschikbaarheid van woningen in plaatsen die zich binnen de maximaal aanvaardbare reisafstand bevinden behandeld. Dit hoofdstuk draagt bij aan de beantwoording van de deelvraag: Welke mogelijkheden zijn er voor lage middeninkomens binnen een aanvaardbare reisafstand in de regio. 3.1.1 Definitie van de regio, de theorie Veel Nederlands ruimtelijk ordeningsbeleid is gebaseerd op de centrale plaatsentheorie van Christaller (1933). Deze gaat uit van verschillende marktdrempels voor verschillende consumentenen publieksdiensten. Theoretisch benaderd ontstaat er op deze manier een gelijkmatige hiërarchische verspreiding van deze diensten over een nederzettingenstructuur. Deze theorie voorspelt hoge vastgoed- en grondprijzen in top hiërarchische centra met een hoog voorzieningenniveau. (Atzema & Wever, 2002) en (Tordoir, 2012). Echter actoren (mensen, bedrijven, instellingen) onderhouden al naar gelang hun aard verschillende relaties met de omgeving. De ene relatie is belangrijker dan de andere en heeft dus meer waarde dan de andere en geeft daarnaast hogere of lagere ruimtelijke interactiekosten (kosten van ruimtelijke overbrugging). In dit theoretisch model van Alonso (1964), de bid rent curve, vertaalt concurrentie zich in een opgaande (grond)prijs gradiënt richting het centrum. (Atzema & Wever, 2002). Uit empirisch onderzoek blijkt echter ook dat burgers en bedrijven zich niet altijd rationeel gedragen. Consumenten en bedrijven zijn zich vaak niet goed bewust van ruimtelijke interactiekosten en laten zich bij hun gedrag en locatiekeuzen maar ten dele leiden door minimalisering van deze kosten. (Atzema & Wever, 2002). In Nederland wordt dit bovendien verstoord door ruimtelijk beleid, wat in hoge mate bepaalt waar het vastgoedaanbod zich ontwikkelt. Bij ruimtelijke interactiekosten gaat het niet alleen over vervoer, maar ook over interacties die plaats zouden kunnen vinden. Het gaat dan over beschikbaarheid en beschikbaarheidswaarde. (Grünfeld, 2010). Naast ruimtelijke interactiekosten zal bij locatiekeuze ook sprake zijn van schaaleffecten (gemiddelde kosten nemen af bij toenemende afzet, ondeelbaarheden (een product op dienst is te omvangrijk voor een individu) en externe effecten (onbeprijsde en onbeprijsbare effecten). (Grünfeld, 2010) en (Tordoir, 2012). Interactiekosten, schaaleffecten, ondeelbaarheden en externe effecten in combinatie met vastgoed geven goed inzicht in ruimtelijke verandering en staan aan de basis van het begrip Daily Urban System. (Tordoir, 2012). Dit begrip beschrijft de ruimtelijke organisatie van een stedelijke regio, waarbij de regio wordt afgebakend. Bewoners van deze regio verhuizen wellicht naar een andere plaats, maar voelen zich onderdeel van de regio waarvan bijvoorbeeld Amsterdam het middelpunt qua voorzieningenniveau is, maar werken en wonen, doet men ergens anders (Grünfeld, 2010). In 38
feite is dit proces al aan de gang. De werkgelegenheid bevindt zich niet in het centrum, maar aan de randen, langs de belangrijkste verkeersaders en spoorknooppunten, rond Schiphol et cetera. Ter illustratie: Op Amsterdam Centraal station stapt men al lang niet meer uit voor werk, maar vooral om te recreëren. Vanuit het perspectief van het Daily Urban System is Amsterdam vooral een stad om te recreëren en gedurende een fase in de levensloop te verblijven. Niet noodzakelijk voor werk maar van meerwaarde om soortgenoten te ontmoeten ten behoeve van de volgende stap in de levensloop. 3.1.2 De Amsterdamse definitie van de regio Amsterdam vormt samen met haar directe buurgemeenten de metropoolregio Amsterdam. Deze regio wordt gezien als een samenhangende woningmarkt en omvat de gemeenten van de stadsregio Amsterdam, regio Zuid Kennemerland/IJmond en de gemeente Almere. In deze regio wonen 968.000 huishoudens (Gemeente Amsterdam Bureau onderzoek en statistiek, maart 2014).
Figuur 28 “de Metropoolregio” (Stadsdregio Amsterdam, 2013)
3.1.3 Verhuisstromen in de stadsregio In het onderzoek “Wonen in de regio” uitgevoerd door de dienst onderzoek en statistiek in opdracht van de stadsregio Amsterdam zijn de verhuisstromen binnen de metropoolregio in kaart gebracht. De peilen diagrammen geven de in en uitstroom op jaarbasis weer. Vanuit Amsterdam stromen de meeste huishoudens uit naar Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Ouderkerk aan de Amstel en Uithoorn (40%). (Stadsdregio Amsterdam, 2013).
39
Figuur 29 In- en Uitstroom in de regio (Lindeman, et al., 2014)
Wanneer de verhuisstromen nader geanalyseerd worden, vestigen zich ieder jaar ongeveer 18.040 personen in Amsterdam. Tegelijkertijd vertrekken ongeveer 6.630 personen uit Amsterdam. Geconcludeerd kan worden dat er per jaar 11.410 personen meer naar Amsterdam komen, dan er vertrekken. Er is dus sprake van een vestigingsoverschot. Dit wil overigens niet zeggen dat voor iedere persoon een zelfstandige woning nodig is. De groep instromers bestaat vooral uit studenten en jongeren (zie hoofdstuk 2.3.4). Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,04 personen per woning zijn er op jaarbasis in Amsterdam ongeveer 2.343 nieuwe woningen nodig. Wanneer 2013 als uitgangspunt wordt genomen was de netto toevoeging12 1.543 woningen. (Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam, 2014). Hierdoor ontstaat er een tekort van ongeveer 800 woningen op jaarbasis. Wanneer de verhuisdynamiek in de regio nader geanalyseerd wordt, is de instroom van personen in de metropoolregio, exclusief Amsterdam, maar inclusief de instroom vanuit Amsterdam naar de metropoolregio, ongeveer 14.880 personen. Het aantal personen wat vertrekt uit de metropoolregio bedraagt ongeveer 9.450. Er is dus een overschot aan instromers van ongeveer 5.430 personen. Om exact te kunnen berekenen wat dit voor het aantal toe te voegen woningen zou betekenen, moet de gemiddelde woningbezetting in de diverse plaatsen in de regio nader worden onderzocht. Dit is geen onderdeel van dit onderzoek.
12
Netto toevoeging is het totaal aan toevoeging door nieuwbouw en transformatie verminderd met het aantal onttrokken woningen door sloop, samenvoeging etc. (Bureau Onderzoek en Statistiek, 2014)
40
Als gevolg van het vestigingsoverschot in zowel Amsterdam als de gehele regio mag verondersteld worden dat de druk op de totale woningmarkt in de regio groot is. Er is sprake van woningschaarste met prijsstijging als gevolg. 3.1.4 Vertrek uit Amsterdam naar de regio Huishoudens die uit Amsterdam vertrekken, stromen vooral door naar de regio rond Amsterdam. Veelal zijn dit gezinnen met jonge kinderen op zoek naar een gezinswoning in een rustige (woon) omgeving. (Lindeman, et al., 2014). Hoewel zij wellicht een voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu hebben weegt de mogelijkheid van het hebben van meer slaapkamers, een tuin en een grotere woning op tegen het wonen in een centrum stedelijk woonmilieu. De exacte woonplaats waar vertrekkers uit Amsterdam gaan wonen, verschilt sterk naar sociaal economische status. De hoger opgeleide jongeren en gezinnen met een inkomen hoger dan € 34.678 kiezen vooral voor Haarlem, Amstelveen en Aalsmeer. Lager opgeleiden met een inkomen minder dan €34.678 kiezen eerder voor een woonplaats ten noorden van het Noordzeekanaal. Van oudsher kozen deze gezinnen ook vaak voor een woning in Almere. (Lindeman, et al., 2014). Figuur 29 bevestigt het beeld dat gezinnen vooral vertrekken uit Amsterdam naar plaatsen in de metropoolregio.
Figuur 30 (Gemeente Amsterdam. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 2013) (Stadsdregio Amsterdam, 2013)
De uitstroom van jonge gezinnen neemt de laatste jaren af en het aantal jonge kinderen in de stad toe. Dit komt door de trend dat jonge stellen minder snel de stad uittrekken. Dit wordt bevestigd door de verlaging van de mutatiegraad in de afgelopen jaren en de toename van het aantal personen per huishouden (zie hoofdstuk 2.4.4) (Lindeman, et al., 2014). Bij deze aannames dient wel een enkele kanttekening geplaatst te worden. Mogelijk zijn beperkingen als het ontbreken van een vast arbeidscontract of bij een laag inkomen, ook een oorzaak dat gezinnen niet verhuizen. Een andere mogelijke oorzaak is een verschuiving in de woonvoorkeur voor gezinnen van een meer ontspannen woonmilieu naar een meer centrum stedelijk woonmilieu. Indien hier sprake van is, zou het traditionele denken over wonen in relatie tot levensloopontwikkelingen, wellicht aan een evaluatie toe zijn.
41
3.1.5 Regionale bevolkingsontwikkeling 2020 Figuur 31 geeft van de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht de groei van de bevolking tot 2020 weer. Hieruit blijkt dat de stedelijke kernen groeien ten koste van de omliggende regio’s. De druk op de woningmarkt in de kernen zal daarom naar inschatting niet afnemen.
Figuur 31 (Stadsdregio Amsterdam, 2013)
De Primosprognose voor Amsterdam gaat uit van een bevolkingsgroei tot 2020 van 6% ten opzichte van het huidige aantal bewoners (peildatum 1 januari 2014) (ABF Research, 2014). Dit betekent een absolute groei van 53.515 bewoners, ten opzichte van het huidige aantal bewoners van 810.937. (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014). Uitgaande van de huidige woningbezetting zijn daarvoor ruim 26.000 extra woningen noodzakelijk. Om deze huishoudens te huisvesten moeten er alleen al in Amsterdam meer dan 4000 woningen per jaar toegevoegd worden. De bevolkingsprognose groot Amsterdam, welke de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, OuderAmstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Zeevang omvat, wordt geprognosticeerd op 5,1%. De groei in de regio Gooi en Vechtstreekstreek wordt geprognosticeerd op 3,9%, Almere op 10,4%, (ABF Research, 2014). Samen vormen deze gemeente de metropoolregio Amsterdam. Deze cijfers tonen aan dat als gevolg van de groei van het aantal huishoudens de druk op de in de metropoolregio onveranderd groot blijft. Specifiek voor de metropoolregio wordt tot 2020 vooral een groei verwacht van huishoudens met een leeftijd jonger dan 29 en van 65 tot 74 jaar. De groep 30 tot 44 jaar en 45 tot 64 jaar groeit slechts beperkt. Verondersteld mag worden dat deze groep door in- en uitstroom in evenwicht blijft.
42
3.2 Reisafstanden Om te bepalen of het voor gezinnen aantrekkelijk is om te verhuizen naar een woning buiten Amsterdam, is de reisafstand een van de factoren om een afweging te maken. Algemeen geldt dat de maximaal aanvaardbare reisafstand (enkele reis) woon-werk 1,5 uur bedraagt (van deur tot deur). Echter geldt dat dit van veel factoren afhankelijk is. (Wee, Rietveld, & Meurs, 2006); (Mulder, Smit, & Musterd, Woonwerkafstanden in de levensloop, 2008) De woonprovincie, de stedelijkheid van de werkgemeente en het verschil in gemiddelde WOZ- waarde tussen woon en werkgemeente blijken de drie variabelen te zijn die de woon-werkafstand het sterkst verklaren. Pas daarna volgen het opleidingsniveau, het uurloon en geslacht. (Roon, Vos, Linder, & Dankmeyer, 2011). In figuur 32 zijn de reisafstanden enkele reis vanaf verschillende woonadressen naar het Centraal station in Amsterdam opgenomen. In veel gevallen zal er vanaf het centraal station nog ongeveer 20 minuten per fiets, lopend, tram of bus moeten worden afgelegd om op de plaats van bestemming te komen. Ook is het mogelijk om gebruik te maken van een alternatief station in of rond Amsterdam. Wordt er bijvoorbeeld gebruik gemaakt van station Duivendrecht, vanuit Almere, dan is de reisafstand per trein 5 minuten korter. Naast reisafstanden is in de figuur ook een overzicht van de gemiddelde WOZ waarden zoals bekend op 1-1-2013 per plaats weergegeven. Er is een sterke relatie tussen de gemiddelde WOZ-waarde en marktwaarde. En daarmee op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen. Reisafstand in Gemiddelde WOZPlaats Adres waarde totale minuten gemeente Amsterdam
--
--
240.000
Haarlem
Jan Gijzenkade
42 minuten
243.000
Purmerend
Edisonweg
44 minuten
202.000
Castricum
Kleibroek
58 minuten
280.000
Volendam (Edam-Volendam)
Polkabaai
40 minuten
260.000
Beverwijk
Westertuinen
72 minuten
192.000
Hoofddorp (Haarlemmermeer)
Nijenburg
45 minuten
266.000
Mijdrecht
Molenwiek
84 minuten
317.000
Huizen
Eland
71 minuten
283.000
Almere
Jan Rijksenstraat
51 minuten
191.000
Zaandam
J. Kruyverstraat
29 minuten
177.000
Amstelveen
Busstation
44 minuten
257.000
Figuur 32 Reisafstanden en WOZ waarde Bron: 9292OV/Waarderingskamer 2013
3.2.1 Koop- en huurwoningen voor middeninkomens in de metropoolregio Amsterdam Ter indicatie voor de mogelijkheden in de Metropoolregio waren er voor een gezin bestaande uit twee kinderen en twee volwassenen op zoek naar een passende woning >75m2 met 4 kamers (woonkamer en drie slaapkamers met tuin) op 1 december 2014 de volgende aantallen woningen beschikbaar.
43
Plaats
Aantal Aantal Aantal Laagste beschikbare huurwoningen huurwoningen huurprijs Reisafstand koopwoningen Rooftrack Funda
Haarlem
19
15
4
€ 700
42 minuten
Purmerend
101
19
5
€ 526
44 minuten
Volendam
6
0
1
€ 895
40 minuten
Hoofddorp
1
2
8
€ 800
45 minuten
Almere
394
49
46
€ 685
51 minuten
Zaandam
90
18
8
€ 815
29 minuten
Amstelveen
9
0
1
€ 929
44 minuten
Figuur 33 Beschikbare koop en huurwoningen op basis van selectie Bron: Funda/Rooftrack d.d. 01-12-2014
Op basis van de uitkomsten kan worden geconcludeerd dat er betaalbare woonmogelijkheden in de metropoolregio met een acceptabele reistijd voorhanden zijn. Voornamelijk in Zaandam, Purmerend en Almere, zijn zowel koop als huurwoningen voor de groep huishoudens met een laag middeninkomen beschikbaar. In genoemde gemeenten licht de nadruk op koopwoningen. Er is ogenschijnlijk een beperkt aantal vrije sector huurwoningen tot € 940 beschikbaar. De cijfers van de beschikbare huurwoningen in figuur 32 geven een vertekend beeld. Woningen worden op meerdere sites aangeboden. De woningen op Funda staan in de meeste gevallen ook op Rooftrack. Omdat Rooftrack een dochteronderneming van Woningnet is, waarvan de deelnemende woningcorporaties aandeelhouders zijn, zou dat kunnen betekenen dat vooral woningcorporaties woningen in het segment tot €940 aanbieden. Voor een meer exacte benadering van het mogelijke aanbod zal de beschikbaarheid van woningen over een langere termijn geanalyseerd moeten worden. 3.2.2 Tussenconclusie Amsterdam vormt samen met haar buurgemeenten de Metropoolregio Amsterdam. Deze wordt gezien als een samenhangende woningmarkt waarbij Amsterdam het middelpunt is met een hoog voorzieningenniveau. Dit conform de centrale plaatsentheorie van Christaller. Echter is het al lang niet meer zo dat de stad Amsterdam alle voorzieningen binnen haar stadsgrenzen heeft. De meeste werkgelegenheid bevindt zich niet in Amsterdam, maar is opgeschoven naar de randen van de stad en ligt langs de belangrijkste verkeersaders en vervoersknooppunten van en naar Amsterdam. Vanuit dat gezichtspunt zou de metropoolregio opnieuw gedefinieerd moeten worden. Een analyse van interactiekosten, schaaleffecten, ondeelbaarheden en externe effecten zou hieraan ten grondslag moeten liggen en is samen te vatten in het begrip Daily Urban System. Deze beschrijft de ruimtelijke organisatie van de regio. Met het begrip Daily Urban System als uitgangspunt, verhuizen huishoudens wellicht naar een andere plaats in die regio, maar voelen zich onderdeel van de regio waarvan Amsterdam het middelpunt is qua voorzieningenniveau, maar werken en wonen, doet men ergens anders (Grünfeld, 2010). De stad Amsterdam is daarmee wellicht een tijdelijke verblijfplaats om gedurende een fase in de levensloopontwikkeling te verblijven. Hierbij dient wel een kanttekening geplaatst te worden. Traditioneel stromen gezinnen uit. Echter, er is al lange tijd sprake van een stijging van de 44
gemiddelde woningbezetting. Dit duidt er op dat gezinnen, wellicht gedwongen, langer in de stad blijven wonen. De meeste huishoudens in Amsterdam verhuizen vanuit Amsterdam naar plaatsen in de metropoolregio. Dit zijn veelal gezinnen met jonge kinderen. Op basis van de gemiddelde WOZ waarden van verschillende plaatsen in de regio en het aanbod van woningen is dit een logische stap. Vooral in Almere en in plaatsen ten noorden van de stad is het goed mogelijk om binnen aanvaardbare reisafstand een betaalbare (gezins)woning te vinden. Het aantal huurwoningen beschikbaar in het middensegment lijkt beperkt. Voor een goed beeld van het aanbod en de dynamiek van dit aanbod zal deze over een langere termijn gemonitord moeten worden. Uitgaande van de bevolkingsprognoses zal de druk op de regio groot blijven. Voor specifiek Amsterdam geldt, dat er op basis van de huidige bezettingsgraad, tot 2020, 26.000 woningen extra gebouwd moeten worden. Wanneer de huidige bouwproductie gecontinueerd wordt, zal de schaarste daar en in de Metropoolregio toenemen.
45
4 Verkennend onderzoek naar keuzes van kopers met een middeninkomen Uit hoofdstuk twee en drie kan geconcludeerd worden, dat op basis van bron- en literatuuronderzoek woningzoekenden met een laag middeninkomen niet of nauwelijks een woning kunnen bemachtigen in Amsterdam. Hoe groter het huishouden, hoe lastiger het is om in Amsterdam te kunnen wonen. Deze literatuur geeft geen antwoord op de wijze waarop huishoudens met een laag middeninkomen een woning zoeken en uiteindelijk bemachtigen. Doel van deze enquête is om enig inzicht te krijgen in de keuzes en motieven die woningzoekenden hebben bij het vinden van een woning. Op basis van de resultaten van de enquête wordt bekeken of ze strijdig zijn met wat is gevonden op basis van literatuur onderzoek. De interviews zijn gehouden onder kopers van een woning met een transactieprijs lager dan € 181.000.
4.1 Methode en onderzoeksinstrument Het gehouden onderzoek is kwalitatief en bestaat uit een gedeeltelijk gestructureerd interview. (Baarda, Goede, & Teunissen, 2009). Gezien de omvang van de steekproef, evenals de beperkte selectie, zijn de gehouden interviews niet representatief. Daarnaast is de onderzoekspopulatie niet betrouwbaar. (Baarda B. , 2012). Zij is gekozen op basis van kenmerken van de woning (locatie en prijs). Voordeel van de gebruikte methode is dat er in een relatief kort tijdsbestek enig inzicht verkregen kan worden in de motieven van woningzoekenden die op zoek zijn naar een woning welke betaalbaar is voor de categorie lage middeninkomens. Een belangrijk nadeel is de representativiteit van de gehouden enquête. Dit onderzoek heeft daarom ook niet een volledige representativiteit tot doelstelling. Het dient door middel van falsificatie enkel om de veronderstelde uitkomsten te toetsen aan een mogelijke werkelijkheid door middel van interviews gehouden onder kopers van recent gekochte woningen welke op basis van koopprijs mogelijk tot de lage middeninkomens behoren. In een gedeeltelijk gestructureerd interview liggen de vragen en de volgorde vast, maar er is ruimte om door te vragen naar motieven, keuzes of situaties. (Baarda, Goede, & Teunissen, 2009). De gehouden interviews vonden telefonisch plaats. De keuze om de interviews telefonisch te doen is dat het een afgebakend onderwerp is en binnen een tijdsduur van ongeveer 15 minuten afgewerkt kan worden. Tevens biedt het de mogelijkheid om na een eerste contact een concrete afspraak te maken om te verdiepen. Voorafgaand aan de daadwerkelijke interviews heb ik een drietal proefinterviews gehouden. Deze zijn gebruikt om het script en de vragenlijst te optimaliseren en zijn niet verwerkt in de uiteindelijke resultaten. Van de interviews is een gestructureerd verslag gemaakt. Deze verslagen worden geordend in een matrix (zie bijlage 2), waarna wordt gegeneraliseerd. Dit moet een scherper beeld geven van de mogelijkheden van huishoudens op zoek naar woning in het middensegment, hun voorkeuren en hum afwegingen. Tevens geeft het onderzoek een (relatief beperkt) beeld in hoeverre opleidingsniveau afkomst, leeftijd en inkomen invloed hebben op woonvoorkeuren en de gemaakte afwegingen.
4.2 Populatie en steekproef De stamgegevens voor de enquête komen uit corporatieportaal. In dit portaal worden door notaris, makelaar, taxateur en verkopende partij de voortgang van de verkoop van woningen van woningcorporatie de Alliantie bijgehouden. Tevens bevat dit systeem stamgegevens van koper en 46
woning. Van deze gegevens is met toestemming van de Alliantie gebruik gemaakt. De gegevens uit corporatieportaal evenals de verkregen gegevens uit de interviews zijn geanonimiseerd gebruikt. Voordeel van corporatieportaal is dat het een primair systeem is. De gegevens dienen als basis voor de te verkopen woningen. Alle bij het verkoopproces betrokken partijen maken gebruik van dezelfde gegevens en documentatie (stamkaart, koopakte, etc.). De respondenten worden geselecteerd uit de groep woningen met een koopprijs tussen € 95.000 en € 181.000. Door deze selectie komen van de 321 mogelijke respondenten er 238 in aanmerking. Uit deze groep wordt aselectief een steekproef van 15 kopers genomen.
4.3 Verloop van de interviews Van de 238 mogelijke respondenten, is van 150 respondenten het telefoonnummer bekend. Met 40 van deze respondenten is contact opgenomen. Deze zijn aselectief gekozen. Het interview is direct afgenomen of er is een afspraak gemaakt. Uiteindelijk zijn er 17 telefonische interviews afgenomen. De daadwerkelijke interviewtijd bedroeg ongeveer 15 minuten. Het totale gesprek duurde ongeveer 22 minuten. Van de 17 gehouden interviews wonen twee eigenaren niet zelf in de woning. Zij hebben een woning gekocht voor een studerende zoon of dochter. In beide gevallen woont deze zoon of dochter samen met een studiegenoot of vriend (zijnde geen partner).
47
5 Resultaten van het onderzoek De resultaten van het onderzoek zijn per interview verwerkt op een vragenformulier (zie bijlage 1). De formulieren zijn per adres geanonimiseerd samengevat in een enquêtematrix (zie bijlage 2). In onderstaande samenvatting van de interviews is deze matrix gegroepeerd in 5 subgroepen. -
Afweging huren of kopen Huurprijs en maandelijkse netto hypotheeklast Woonwens en realisatie van de woonwens Huishoudinkomen, woningwaarde en financiering Leeftijd en opleiding en locatiekeuze
5.1 Afweging kopen of huren Twaalf van de 17 respondenten geven aan dat zij in eerste instantie op zoek waren naar een huurwoning. Primaire redenen waren het hebben van flexibiliteit en het ontbreken van een vaste arbeidsovereenkomst. Verreweg de meeste respondenten hebben aangegeven, dat kopen uiteindelijk het beste alternatief was. Een huurwoning vond men te duur en slechts beperkt voorhanden. Degenen met een tijdelijk arbeidscontract hebben, of een partner met een vast arbeidscontract en/of hebben gebruik gemaakt van de verruimde fiscale schenkingsregeling van de rijksoverheid en/of hebben eigen vermogen. Reden
Aantal
In eerste aanleg liever huren
12
Huren vanwege flexibiliteit
4
Huren vanwege ontbreken vast contract
6
Huren te duur en kopen beter alternatief
12
Huurwoningen zijn schaars en moeilijk te vinden
4
Gebruik gemaakt van verruimde schenkingsregeling
2
Gekocht om vermogen op te bouwen
3
Geen bewoner, wel eigenaar
2
De conclusie dat een middensegment huurwoning schaars en te duur voor de doelgroep is, wordt door de gehouden interviews bevestigd. Bovendien wordt bevestigd dat een betaalbare huurwoning niet binnen afzienbare termijn voorradig is en je geluk moet hebben. Aanvullend kan gesteld worden, dat op dit moment koop een alternatief is voor het ontbreken van middensegment huurwoningen. Alle respondenten hebben gekocht voordat de koopprijzen weer fors in de lift zaten. Verwacht mag worden dat als gevolg hiervan en het stopzetten van de verruimde schenkingsregeling en de strengere eisen die vermogensverschaffers hanteren ten behoeve van de toegang tot de vermogensmarkt, het voor lagere inkomens lastiger is geworden om een woning te kopen. Op basis van de afgegeven huishoudinkomens laat een snelle berekening zien dat er nu meer eigen vermogen nodig is om dezelfde woning te kunnen kopen.
5.2 Huurprijs en maandelijkse hypotheeklast Respondenten bereid om ongeveer €150 meer huur te betalen dan hypotheek. Tot de netto hypotheeklasten wordt rente en aflossing gerekend. Men houdt rekening met de bijkomende kosten 48
voor het hebben van een eigen woning zoals VVE bijdrage en eigenaarslasten. Het grootste deel van de kopers zou een woning gaan huren, indien deze een huurprijs had lager dan €750 en in dezelfde buurt ligt waar nu een woning is gekocht. Maximale Huurprijs
Aantal
<699
5
699-800
8
800-950
4
950>
0
Maximale netto hypotheeklast
Aantal
<499
3
500 – 600
9
601 – 700
2
701 en hoger
3
Hoewel het gehouden onderzoek als gevolg van de beperkte omvang niet als representatief beschouwd mag worden, mag wellicht verondersteld worden dat er een discrepantie is tussen de gerealiseerde kooprijzen en huurprijzen van woningen. Kopers zijn bereid om €150 meer te betalen aan huur, dan aan netto rente en aflossing. Wanneer er een verband wordt gelegd met de gerealiseerde markthuur in de stadsdelen waar respondenten een woning hebben gekocht, dan is voor de prijs die de respondenten willen betalen voor een huurwoning dan zou geen vergelijkbare woning voorhanden.
5.3 Woonwens en realisatie van woonwens Alle respondenten geven aan dat zij in een woning wonen die passend is voor de huidige levensfase. Er worden meerdere redenen gegeven wanneer gevraagd werd naar de doorslaggevende reden om voor deze woning te kiezen. In het bijzonder de buurt en de mogelijkheid om tegen aanvaardbare kosten in Amsterdam te wonen zijn veelal doorslaggevend. Specifieke waardering is er voor de aanwezigheid van een balkon en/of tuin. Uitgaande van harde kenmerken: woninggrootte, kameraantal en prijs heeft bijna de helft één of meerdere concessies moeten doen. Vijf respondenten hebben geen concessies hoeven doen. Zes van de 17 respondenten begon de zoektocht naar een geschikte woning met een voorkeur voor een ander stadsdeel. De argumenten om uit te wijken naar een ander stadsdeel zijn divers. Er is op basis van de gehouden interviews geen causaal verband tussen prijs en gekozen stadsdeel. Hiertoe dient de reeks uitgebreid te worden.
49
Woonwens
Aantal
Huidige woning heeft minder kamers dan gewenst
6
Huidige woning is kleiner dan gewenst
8
Woning is duurder dan vooraf gewenst
2
1 concessie
8
2 concessies
3 concessie
Wil korter dan 5 jaar in een woning blijven
7
Niet in stadsdeel van voorkeur
6
4
0
Op basis van de uitkomsten van de interviews kan worden gesteld dat er genoegen wordt genomen met een kleinere woning dan in eerste instantie gewenst. Op zowel het aantal kamers en/of grootte is een concessie gedaan om te kunnen wonen in de buurt of woning van voorkeur. Dit is een bevestiging dat kopers hun voorkeur voor een buurt laten prevaleren boven de meer kwantitatieve aspecten van de woning.
5.4 Huishoudinkomen, woningwaarde en financiering Een opvallend groot deel van de kopers heeft een inkomen lager dan € 37.000. Inkomen
Aantal
Een inkomen
12
Twee inkomens
5 (waarvan twee geen eigenaar bewoner)
<34.000
4
34.678 – 37.000
5
37.001 – 43.000
2
43.001>
6 waarvan 2 huishoudens met 2 inkomens en twee geen eigenaar bewoner.
Financiering Alle respondenten maken gebruik van een hypotheek, in combinatie met eigen geld of schenking. Financiering
Aantal
100% hypotheek
4
Hypotheek en eigen geld
7
Hypotheek en schenking
4
Hypotheek, schenking en eigen geld
2
Starterslening (valt onder hypotheek)
1
Op basis van de interviews kan worden bevestigd dat een huishouden met een laag middeninkomen alleen een woning kan kopen indien er sprake is van eigen geld of een schenking. Als gevolg hiervan is de koopwoningmarkt dus niet toegankelijk voor huishoudens zonder eigen vermogen of de mogelijkheid tot het ontvangen van een schenking. Deze groep huishouden is aangewezen op de 50
huurwoningmarkt. Aangetoond is dat beschikbare huurwoningen veelal te duur, of slechts beperkt voorhanden zijn. Opvallend is dat een aantal kopers een inkomen lager dan €37.000 heeft. Woningwaarde Wanneer wordt gekeken naar de prijs die men voor de woning, op basis van taxatie, wil betalen, zijn minimaal 7 kopers bereid (fors) meer uit te geven dan de woning volgens de taxatie of WOZ waarde waard is. Woningwaarde
aantal
Koopprijs > taxatie (in 11 gevallen is een taxatie uitgevoerd)
7
Koopprijs < taxatie Koopprijs > WOZ en taxatie
2 (waarvan een gekocht met korting) 4
Koopprijs > WOZ
7
Koopprijs < WOZ
8
Koopprijs = WOZ
2
Koopprijs < WOZ > taxatie (in 11 gevallen is een taxatie uitgevoerd)
6
Gekocht met korting
1
Wanneer de vierkante meterprijzen van de verkochte woningen vergeleken worden met de gemiddelde vierkante meterprijs in Amsterdam (€3313) valt op dat deze gemiddeld lager liggen. Dit valt te verklaren wanneer gekeken wordt naar het afwerkingsniveau en de locatie van de woningen. Woningen zonder afwerking (keuken, vloer, wanden douche en toilet) zijn beduidend goedkoper per m2. Ook valt dit verschil te verklaren door het veelal hogere afwerkingsniveau van particulier verkochte woningen. Daarnaast verkopen corporaties vooral in wijken waarin zij van oudsher dominant aanwezig zijn. Over het algemeen liggen hier de woningprijzen lager. (Pellenberg, Tillema, Brugman, & Marwijk, 2014).
5.5 Leeftijd en opleiding De meeste woningen zijn verkocht aan huishoudens jonger dan 30 jaar. Dit komt overeen met het totale beeld in Amsterdam De gemiddelde koopprijs is voor deze groep € 158.250 en is daarmee lager dan door het kadaster berekend gemiddelde voor deze leeftijdsgroep. Wanneer de totale lijst kopers 2014 van de Alliantie nader wordt bestudeerd, ligt ook de gemiddelde verkoopwaarde lager dan gemiddeld in Amsterdam. Met 394 kopers is de gemiddelde verkoopwaarde € 171.429. De gemiddelde WOZ in Amsterdam bedraagt € 240.000. De selectie van respondenten dient uitgebreid te worden om dit te kunnen verklaren. Leeftijd respondent
Aantal
<25
3
26 – 30
8
31 – 40
1
41 – 50
3
50>
2 (allen niet bewoners) 51
Opleiding De grootste groep kopers heeft een opleiding op HBO of universitair niveau. Dit komt overeen met het totale beeld in Amsterdam. Indien er sprake is van een HBO of WO opleiding heeft op één respondent na, de ouder met de hoogst genoten opleiding, ook een HBO of WO diploma. Hoogste opleiding huishouden
Aantal
Middelbaar onderwijs
1
MBO
4
HBO
6
WO
6
5.6 Vorige woonplaats De meeste kopers van woningen woonden voordat ze in Amsterdam kwamen wonen, niet in Amsterdam. Een kleine meerderheid is afkomstig buiten de metropoolregio. Degenen die al woonachtig waren in Amsterdam komen, zoeken en vinden een woning in het eigen stadsdeel. Afkomst
Aantal
Afkomstig buiten metropoolregio
7
Afkomstig binnen metropoolregio
6
Afkomstig uit Amsterdam
4
Dit bevestigd het beeld dat een groot deel van de woningzoekenden afkomstig is van buiten de regio. Omdat de interviews gehouden zijn onder kopers van ene woning in Amsterdam geeft dit een ietwat vertekend beeld omdat studenten, ook een groot deel van de woningzoekenden in dezelfde leeftijdscategorie, over het algemeen geen woning kunnen kopen.
5.7 Conclusie Ondanks de beperkte omvang van de steekproef, lijkt te kunnen worden bevestigd dat huishoudens met een laag middeninkomen zich bevinden in de leeftijdscategorie tot 30 jaar en veel moeite hebben om een voor hen betaalbare huurwoning te vinden. Deze wordt als te duur en moeilijk vindbaar ervaren. Hoewel respondenten aangeven uiteindelijk blij te zijn met de keuze om te kopen ging de eerste voorkeur, vanwege flexibiliteit, uit naar huren. Degenen die een woning hebben gekocht, hebben naast een hypotheek, allen gebruik gemaakt van een schenking of eigen vermogen. Hoewel niet helemaal uit te sluiten, zijn woningzoekenden, die niet in het bezit zijn van eigen vermogen en/of familie en/of vrienden hebben die een deel van dit vermogen kunnen verschaffen, aangewezen op de huursector. De interviews ondersteunen de uitkomst dat dit segment van de woningmarkt niet of nauwelijks toegankelijk is voor lage middeninkomens. Wellicht dat er nog onderscheid gemaakt moet worden tussen starters en doorstromers op de woningmarkt omdat uit dit onderzoek ook blijkt dat aanbod van vrije sector huurwoningen veelal onderhands geregeld wordt. Huurwoningen worden als te duur beschouwd en het is bovendien lastig om het juiste aanbodkanaal te vinden. 52
Op basis van de uitkomsten van de gehouden interviews en de onderzochte marktwaarde van koopwoningen, kan de vraag gesteld worden of het kopen van een woning voor de groep lage middeninkomens een blijvend alternatief voor huren is. Gezien de recente opgaande trend in combinatie met de strenger wordende eisen van vermogensverstrekkers, mag worden verondersteld dat ook het kopen van een woning straks alleen nog voor lage middeninkomens met eigen vermogen, of de toegang daartoe, tot de mogelijkheden behoord.
53
6 Antwoord op de onderzoeksvragen, conclusies en reflectie In dit onderzoek is getracht een antwoord te formuleren op de huisvestingsmogelijkheden voor huishoudens met een laag middeninkomen in Amsterdam. Gesteld; dat wil Amsterdam aantrekkelijk blijven voor alle huishoudens het ook essentieel is om huishoudens met een laag middeninkomen te huisvesten. Alvorens antwoord te geven op de centrale vraag zijn eerst de deelvragen beantwoord.
6.1 Beantwoording deelvragen Wat is de definitie van de groep lage middeninkomens en welke woonvoorkeur heeft deze groep. De groep lage middeninkomens bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen €34.678 en € 43.000 (prijspeil 2014). Als gevolg van de Europese wet- en regelgeving komt deze groep niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en is aangewezen op het geliberaliseerde segment van de woningmarkt. Ongeveer 9% van de Amsterdamse huishoudens behoort tot de groep met een laag middeninkomen. Op basis van het gemiddelde inkomen per type huishouden, de leeftijdsopbouw en het aandeel alleenstaanden, zal het grootste deel van de huishoudens met een laag middeninkomen bestaan uit alleenstaanden en paren in de leeftijdscategorie 25 tot 35 jaar. Het betreft veelal young professionals en hebben een voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu. Dit zijn de wijken direct grenzend aan het centrum van de stad. Dit wordt bevestigd door de gehouden interviews. Degenen met een voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu deden kwalitatieve en kwantitatieve concessies om in de buurt van voorkeur te wonen. Uit de gehouden interviews blijkt dat men, op een enkele uitzondering na, een volgende stap in de wooncarrière wil maken wanneer er kinderen komen of samengewoond gaat worden. De volgende woning moet groter zijn, een tuin hebben en meer kamers. Dit en de samenstelling van de groep met een laag middeninkomen leidt tot de veronderstelling dat deze groep huishoudens het wonen in Amsterdam slechts als tijdelijk ziet. Toetsing hypothese Op basis van het antwoord op de deelvraag: Wat is de definitie van de groep lage middeninkomens en welke woonvoorkeur heeft deze groep; kan worden gesteld, dat op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, woonvoorkeur en inkomensontwikkeling; wonen in Amsterdam voor een levensfase is. Dit wordt door de gehouden interviews mede ondersteund. Er is echter ook sprake van een dalende mutatiegraad, oplopende woningbezetting en groei van het aantal kinderen in de stad. Door deze tegenstrijdigheid kan de hypothese niet verworpen en niet aangenomen worden. Wellicht is er sprake van wel willen, maar niet kunnen.
Welke mogelijkheden biedt de Amsterdamse woningmarkt voor lage middeninkomens, zijn er mogelijkheden om dit aanbod te verruimen en welke beperkingen rusten daarop? Ten behoeve van de beantwoording van deze deelvraag is de Amsterdamse woningmarkt geografisch begrensd. Het betreft alle woningen die zich binnen de gemeentegrens van de stad Amsterdam bevinden. Op 1 januari 2013 bestond de totale woningmarkt in Amsterdam uit 397.000 eenheden. Het aantal woningen in Amsterdam is de laatste 3 jaar nagenoeg gelijk gebleven. Onderscheid moet gemaakt worden tussen de huurvoorraad 68% en de koopvoorraad (31%). Lage middeninkomens zijn 54
aangewezen op een woning in het geliberaliseerde segment van de huurwoningmarkt of een koopwoning. Huur De gezinssamenstelling in combinatie met het inkomen bepaalt wat verantwoord aan woninghuur uitgegeven kan worden. De gemeente Amsterdam heeft € 930 als plafond gesteld voor de lage middeninkomens. Dit maximale bedrag is veelal te hoog. Gemiddeld kan maximaal € 800 tot € 850 aan huur uitgegeven worden, terwijl meerpersoonshuishoudens een absolute bovengrens van de te betalen huur hebben van € 750. Het aandeel middensegment huurwoningen bedraagt 4,9%. Als gevolg van huurverhoging en de tot op heden beperkte toevoeging, krimpt het aandeel middensegment huurwoningen. Verondersteld mag worden dat veel middensegment huurwoningen een huurprijs hebben dichtbij €930. Veel van deze huurwoningen zijn dus niet bereikbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen. Dit wordt deels bevestigd door onderzoek van het ontwikkelbedrijf van de gemeente Amsterdam. Slechts in 1/3 van alle middensegment huurwoningen woont een huishouden met een inkomen lager dan €43.000. Dit kan ook duiden op stijging van het huishoudinkomen of het niet transparante aanbodsysteem. Uit de gehouden interviews blijkt dat in bijna alle gevallen, er een eerste voorkeur voor huren was, maar dat uiteindelijk een woning is gekocht, omdat huren te duur bleek of een woning niet binnen aanvaarbare tijd voorhanden. Kopen was uiteindelijk goedkoper. Op basis van de markthuur van vrije sector huurwoningen komt dit beeld overeen met de werkelijkheid. De markthuur is veelal hoger dan bereikbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen. Naast de betaalbaarheid is ook de beschikbaarheid onderzocht. Hoewel de vraag naar woningen slechts bij benadering is aan te geven, lijkt het er op dat de vraag het aanbod ruim overtreft. Een mogelijk signaal is de daling van de mutatiegraad in de afgelopen jaren en de toename van de woningbezetting. Dit duidt op krapte op de woningmarkt en op uitstel van een verhuisbeslissing. Door nieuwbouw werden in 2014 bijna 100 extra middensegment huurwoningen toegevoegd. In 2015 worden er naar verwachting meer dan 700 extra middensegmentwoningen aan de voorraad toegevoegd. De meeste van deze toevoegingen vinden plaats in de ringzone. Woningcorporaties zijn in Amsterdam de partijen die tot nog toe de meeste middensegment huurwoningen hebben gebouwd. Als gevolg van de geplande wijzigingen in de woningwet, worden woningcorporaties min of meer verplicht zich te richten op hun kerntaak; het verhuren, beheren en bouwen van woningen voor huishoudens met een inkomen lager dan €34.678. De kans bestaat dat deze opleving van het aantal beschikbare woningen voor het middensegment slechts een eenmalige opleving betreft. Los van deze constatering, is vooral de betaalbaarheid belangrijk. Indien er voldoende woningen met een huur tussen €730 en €850 beschikbaar komen en een goede bereikbaarheid tot centraal stedelijke voorzieningen, kan deze extra toevoeging een belangrijke impuls betekenen. Koop De Amsterdamse woningmarkt bestaat voor 32% uit koopwoningen. Naar verwachting stijgt het aandeel koopwoningen de komende vijf jaar nog als gevolg van corporatieverkopen. Hierna stabiliseert deze. Hierna zal toevoeging vooral moeten plaatsvinden door de bouw van koopwoningen. De kooprijzen in Amsterdam zijn niet gelijk verdeeld. In wijken met een centrum stedelijk woonmilieu is deze aanzienlijk hoger dan de andere wijken. De grootste groep kopers
55
betreft de groep in de leeftijdscategorie 26 tot 35 jaar. Dit zijn voornamelijk starters op de woningmarkt. Dit wordt bevestigd door de gehouden interviews. Koopwoningen hebben op basis van een huishoudinkomen van € 43.000, een maximale koopprijs van €169.200. Rekening houdend met kosten koper (6%) bedraagt de maximale hypotheek € 180.000. In de stadsdelen West, Zuid en Centrum kan met een dergelijke hypotheek een woning worden gekocht tot maximaal 50 m2 GBO, in stadsdeel Oost tot maximaal 52 m2 GBO. Alleen in de stadsdelen Nieuw West, Noord en Zuid kan door een huishouden met een laag middeninkomen een woning groter dan 65 m2 gekocht worden. Wanneer het huishoudinkomen lager is, nemen de mogelijkheden af. Bij een inkomen van € 35.000 kan er slechts € 129.414 aan hypotheek verkregen worden. Op basis van de verdeling van woninggrootte naar stadsdeel in combinatie met de marktwaarde per stadsdeel, mag worden gesteld dat in wijken met een centrum stedelijk woonmilieu, geen of slechts een beperkt aantal woningen voor lage middeninkomens voorhanden zijn. Dit wordt bevestigd door de gehouden interviews. Kopers met een middeninkomen lager dan 40.000 en/of een tijdelijk arbeidscontract hebben bij het kopen van hun woning gebruik gemaakt van eigen geld, een schenking of een lening bij derden. Indien noodzakelijk zijn kopers bereid om concessies te doen om daarmee toch op de gewenste plaats te wonen. Toevoeging van huurwoningen Uitgaande van een Bruto Aanvangsrendement van 6% is het mogelijk om woningen te realiseren van maximaal 68m2 GBO. Hierboven daalt het aanvangsrendement. Wanneer dit rendement gebruikt wordt voor de hoogte van de huurprijs, is het voor huishoudens met een inkomen tot € 38.000 niet mogelijk om een nieuwbouwwoning groter dan 60m2 te huren. Conclusie Uitgaande van de bevolkingsprognoses zal de druk op Amsterdam groot blijven. Voor specifiek Amsterdam geldt dat er op basis van de huidige bezettingsgraad tot 2020: 26.000 woningen extra nodig zijn. Met de huidige bouwproductie en ondanks de opleving in 2015 zal de schaarste naar verwachting toenemen. Als gevolg daarvan stijgen de huren en koopprijzen en nemen de mogelijkheden voor lage middeninkomens, mede als gevolg van de lage mutatiegraad, af. Toetsing hypothese Op basis van de beantwoording van de deelvraag: welke mogelijkheden biedt de Amsterdamse woningmarkt voor lage middeninkomens, zijn er mogelijkheden om dit aanbod te verruimen en welke beperkingen rusten daarop, moet de hypothese deels verworpen worden. In zowel de huur- als koopwoningmarkt zal een huishouden met een laag middeninkomen, geen of zeer moeilijk een woning kunnen vinden in een centrum stedelijk woonmilieu. De huur- en koopprijzen zijn te hoog voor een laag middeninkomen. Koopwoningen zijn beter bereikbaar voor deze huishoudens dan huurwoningen. Dit wordt bevestigd door de gehouden interviews. Huren zijn te hoog en geschikte woningen niet voorhanden. Kopen is mogelijk met ondersteuning van eigen vermogen of een schenking. Wel is het ( nog) mogelijk om tegen een aanvaardbare koop- of huurprijs een woning te kopen of huren in of buiten de ringzone van de stad. Hoewel ook dit bij gelijkblijvend beleid van tijdelijke aard is.
56
Welke mogelijkheden zijn er voor lage middeninkomens binnen een aanvaardbare reisafstand in de regio. Amsterdam vormt samen met haar buurgemeenten de Metropoolregio Amsterdam. Deze wordt gezien als een samenhangende woningmarkt waarbij Amsterdam het middelpunt is met een hoog voorzieningenniveau. Het is echter al lang niet meer zo dat de stad Amsterdam alle voorzieningen binnen haar stadsgrenzen heeft. De meeste werkgelegenheid bevindt zich niet in Amsterdam, maar is opgeschoven naar de randen van de stad en ligt langs de belangrijkste verkeersaders en vervoersknooppunten van en naar Amsterdam. Vanuit dat gezichtspunt zou de metropoolregio opnieuw gedefinieerd moeten worden. Een analyse van interactiekosten, schaaleffecten, ondeelbaarheden en externe effecten liggen hieraan ten grondslag en is samen te vatten in het begrip Daily Urban System. Deze beschrijft de ruimtelijke organisatie van de regio. Met het begrip Daily Urban System als uitgangspunt verhuizen huishoudens wellicht naar een andere plaats in die regio, maar voelen zich onderdeel van de regio waarvan Amsterdam het middelpunt qua voorzieningenniveau is, maar werken en wonen, doet men elders. De meeste huishoudens in Amsterdam verhuizen vanuit Amsterdam naar plaatsen in de Metropoolregio. Voor gezinnen met een laag middeninkomen is het binnen een afzienbare reisafstand goed mogelijk om in de regio een koop- of huurwoning te vinden. Vooral in Almere en de plaatsen ten noorden van Amsterdam zijn voldoende en betaalbare gezinswoningen te vinden. Voor een scherper beeld van het aanbod en de dynamiek van dit aanbod zal deze over een langere termijn gemonitord moeten worden. Toetsing hypothese De deelvraag: welke mogelijkheden zijn er voor lage middeninkomens binnen een aanvaardbare reisafstand in de regio sluit aan bij de hypothese. Hiervoor moet meer onderzoek plaatsvinden naar de vestigingsfactoren van huishoudens met een laag middeninkomen in de regio. Wel kan worden gesteld dat huishoudens met een laag middeninkomen betaalbare huisvesting kunnen vinden in de regio.
6.2 Beantwoording van de centrale vraag en terugkoppeling hypothese Wat zijn de huisvestingsmogelijkheden voor de lage middeninkomens binnen de stadsgrenzen van Amsterdam en is het realistisch dat de gemeente Amsterdam dit zo hoog op de agenda zet? Geconcludeerd moet worden dat de gemeente Amsterdam haar wens om huishoudens met een laag middeninkomen binnen haar stadsgrenzen te huisvesten niet na kan komen en het probleem, ondanks toevoeging van nieuwbouwwoningen, voor de lage middeninkomens niet oplost. De politieke wil, sluit niet aan op de te realiseren werkelijkheid. Veelal zijn deze huishoudens als gevolg van de fase in hun levensloopontwikkeling op zoek naar een woning in een centraal stedelijke omgeving en niet naar een woning in een meer ontspannen woonmilieu. In deze woonmilieus zijn huurprijzen te hoog en krimpt het aandeel middensegment huurwoningen. Voor huishoudens met kinderen en een laag middeninkomen zijn, tenzij zij genoegen nemen met een woning aan de uiterste rand van de stad, geen geschikte woningen aanwezig. Huishoudens met kinderen stromen naar verwachting uit naar de regio. De uitstroom neemt echter af, waardoor in combinatie met de steeds lager wordende mutatiegraat en een groeiende woningbezetting,
57
verondersteld mag worden dat huishoudens langer in een niet passende woning in Amsterdam blijven wonen. Dit komt de toegankelijkheid niet ten goede. Huishoudens met een inkomen lager dan €40.000 kunnen, op basis van de maximale huurquote, in een centrum stedelijke woonmilieu naar verwachting geen of slechts heel moeilijk een huurwoning bemachtigen. De huurprijzen zijn daarvoor gemiddeld genomen te hoog. Zij kunnen een woning kopen wanneer er sprake is van eigen vermogen of een schenking. Amsterdam doet er op basis van de uitkomsten van dit onderzoek goed aan haar focus te verleggen, zich te verbinden in de regio en deze te zien als communicerende woningmarkt. Op basis van de definities zoals gehanteerd in het begrip Daily Urban System kan de definitie van regio opnieuw bepaald worden. Wanneer deze regio als één samenhangende woningmarkt wordt gezien, is vanuit dat oogpunt, de stad Amsterdam een hotel waar slechts een aantal jaren wordt verbleven en de basis wordt gelegd voor een volgende levensloopontwikkeling. De stad als kraamkamer.
6.3 Terugkoppeling hypothese Wonen in Amsterdam is voor een tijdelijke periode. Als gevolg van de hoge huur- of koopprijs wordt genoegen genomen met een kleinere woning. Een woning buiten Amsterdam is de volgende stap in de levensloop. Op basis van woonvoorkeuren van lage middeninkomens lijkt de hypothese te kunnen worden bevestigd. Echter op basis van de koop- en huurprijzen, is het voor lage middeninkomens zonder ondersteuning, bijna niet mogelijk om een koop- of huurwoning te vinden, passend bij de eerste woonvoorkeur. Zij besluiten een woning te kopen en doen concessies op grootte of kameraantal om toch te kunnen wonen in een buurt met het gewenste woonmilieu. Op dit moment is het mogelijk om in de ringzone een betaalbare (koop)woning te vinden. Op basis van de dalende mutatiegraad en de groeiende huishoudensgrootte lijkt te moeten worden geconstateerd dat huishoudens langer in de stad blijven wonen en dus hun volgende stap in hun levensloop met betrekking tot wooncarrière uitstellen. Op basis hiervan lijkt de hypothese deels te moeten worden verworpen. Het kan overigens zeer goed mogelijk zijn dat er weliswaar de wens is om te verhuizen, maar dat restricties dit belemmeren.
6.4 Reflectie en advies Met dit onderzoek is inzicht verkregen in de samenstelling, omvang en woonvoorkeur van de categorie huishoudens met een middeninkomen en haar positie op de Amsterdamse woningmarkt. Gedurende dit onderzoek ontstond een focus op de groep huishoudens met een laag middeninkomen. Deze groep viel op omdat zij, als gevolg van Europese regelgeving, tussen wal en schip dreigen te vallen. Op basis van de getalsmatige analyse moet worden geconcludeerd dat de groep lage middeninkomens niet, zoals vaak wordt verondersteld uit (eenouder) gezinnen bestaat, maar vooral uit eenpersoonshuishoudens die net klaar zijn met studie en aan een eerste baan in Amsterdam beginnen. Zij zoeken bij voorkeur een betaalbare huurwoning in wijken direct grenzend aan het centrum van de stad. Gebleken is dat een betaalbare huurwoning hier niet of nauwelijks voorhanden is. Hierdoor wijkt deze groep uit naar koopwoning of huurt en koopt een studio in de ringzone van de stad. Door mijn werk als manager commercieel vastgoed bij een woningcorporatie ontstond tijdens het schrijven van de scriptie de vraag welke overwegingen kopers hadden bij het kopen van een woning, 58
die in theorie te betalen is met een laag middeninkomen. Welke overwegingen hadden kopers om een woning te kopen, hoe is deze gefinancierd en hoe verhoudt deze zich met de huidige ontwikkelingen en de onderzoeksvraag. Hoewel dit onderzoek relatief beperkt van omvang is, en daarom slechts ondersteunend kan zijn, ontstaat een duidelijk beeld. Vrijwel iedere koper was in eerste instantie op zoek naar een huurwoning. Toen bleek dat deze niet binnen afzienbare termijn voorhanden en bovendien veelal te duur was, heeft men er voor gekozen om te kopen. Hierdoor was een woning in het voorkeursmilieu bereikbaar. Of dit op lange termijn ook perspectief biedt, is maar zeer de vraag. Momenteel stijgen de huizenprijzen weer en is het lastiger om een woning te financieren. Ik verwacht daarom dat op korte termijn de mogelijkheden voor kopers met een smalle beurs verder afnemen. Als gevolg van wijzigingen in de woningwet wordt het voor corporaties lastiger woningen te realiseren welke niet voor de primaire doelgroep bedoeld zijn. Het verhuren en realiseren van woningen ten behoeve van het middensegment zal daarom aan de markt overgelaten moeten worden. Hoewel dit op basis van het Bruto Aanvangsrendement zeker zou moeten kunnen, is het de vraag, mede omdat vele ontwikkellocaties en rechten in eigendom van corporaties zijn, of marktpartijen dit gat opvullen. Bij de invoering van de nieuwe woningwet, wordt generiek gesteld dat “de markt” invulling kan geven aan dat deel van de woningmarkt wat niet tot het domein van de corporaties behoort. In gebieden met een lage marktdruk zal dit waarschijnlijk het geval zijn, echter in gebieden met een hoge marktdruk, waar een gat is tussen de huishoudinkomensopbouw en de opbouw van de (markt)waarde van woningen ontstaat een marktimperfectie. Hierdoor wordt een deel van de huishoudens uitgesloten van toegang tot die markt. Of dit erg is, hangt naar mijn mening van twee zaken af. Enerzijds zal de vraag gesteld moeten worden in hoeverre er economische redenen zijn om huishoudens met een laag middeninkomen te moeten huisvesten, anderzijds moet er antwoord gegeven worden in hoeverre het als sociaal aanvaardbaar moet worden beschouwd dat een groep huishoudens geen toegang heeft tot een bepaald deel van de woningmarkt. Het antwoord is dus politiek en hangt af van de stroming die aangehangen wordt. Persoonlijk ben ik van mening dat Amsterdam zich in de oplossing niet moet focussen op een oplossing binnen haar stadsgrenzen, maar dat de oplossing mede gezocht moet worden in de regio en deze gezien moet worden als een samenhangende woningmarkt. De geografische locatie waar men verblijft, hangt af van de levensfase. De belangrijkste opgave is dan niet het oplossen van het probleem van huisvesting voor lage middeninkomens, maar het bevorderen van de doorstroom op de woningmarkt binnen de regio.
59
7 Bibliografie ABF research. (2013). ABF Woonmilieutypologie. Delft: ABF. ABF Research. (2014, Januari). Primos ontwikkeling bevolking totaal gemeente Amsterdam. Delft. Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. (2014). Jaarboek 2014. Amsterdam: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Atzema, O., & Wever, E. (2002). De Nederlandse Industrie: ontwikkeling, spreiding en uitdaging. Assen: van Gorcum. Baarda, B. (2012). Basisboek methoden en technieken. In B. Baarda, Basiboek Methoden en Technieken (p. 237). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, Goede, D., & Teunissen. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Berenschot. (2014, November). www.gemiddeld-inkomen.nl. Opgeroepen op Oktober 2014, van Gemiddeld salaris per beroep: http://www.gemiddeld-inkomen.nl/per-beroep.php Bourdieu, P. (1979). La Distinction, Critique Sociale de jugemenet. Parijs: Minuit. Bureau Onderzoek en Statistiek. (2014, November). Amsterdam in Cijfers, Jaarboek 2014. Gemeente Amsterdam, Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014, Januari 1). Particuliere huishoudens naar samenstelling en grootte. Opgeroepen op oktober 21, 2014, van Statline: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37975&LA=NL Centraal Bureau voor Statistiek. (2013, december). Statline (CBS). Opgehaald van Statline: www.statline.cbs.nl Daman, K., Uittenbogaard, L., & Blom, F. (2009). Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020. Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. de Alliantie. (2013). Visie op middensegment. Huizen: de Alliantie. de Alliantie. (2014). Portefeuilleplan. de Alliantie, Vastgoed en advies. Huizen: de alliantie. Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam. (2014). www.os.amsterdam.nl/feiten-encijfers. Opgeroepen op februari 2014, van www.os.amsterdam.nl Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam. (sd). www.os.amsterdam.nl/feiten-en-cijfers. Opgeroepen op februari 2014, van www.os.amsterdam.nl Dingemans, B. (2014). Onderzoek woonwensen tbv vastgoedstrategie. Huizen: de Alliantie.
60
Elemans, C., Brand, B., & Sante, M. v. (2011). Duurdere financiering voor middensegment huurwoningen. ING, Economisch Bureau. Amsterdam: ING. Eskinasi, M. (2014, augustus). Doorrekening van de effecten van de tijdelijke verhoging van de inkomensgrens en bevriezing van de liberalisatiegrens. Planbureau voor de leefomgeving. Den Haag: Planbureau voor de leefomgeving. Europa decentraal. (2014). DEAB. DEAB. Den Haag. Fielding, A. (1991 - 1992). Migration an d Social Mobility: South East England as an Escalator Region. Brighton GB: Centre for Urban Regional Research, University of Sussex. Gemeente Amsterdam. (2014). Staat van de stad 2013. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Amsterdam bureau onderzoek en statistiek. (2013). Amsterdam in cijfers 2013. Amsterdam: O+S. Gemeente Amsterdam Bureau onderzoek en statistiek. (maart 2014). Wonen in de regio. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Amsterdam. (December 2013). Samenvatting Straegisch plan fase 3. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. (2011). Woningmarktpositie middensegment. Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Amsterdam. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. (2013). Wonen in Amsterdam 2013, eerste resultaten. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gopal, K. (2014). Actualisatie kabinetsvoorstel: Modernisering van het Woningwaarderingsstelsel. Delft: ABF research. Grünfeld, J. (2010). De polycentrische stedeling centraal. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Jong, A. d., & Esveld, I. (2014, Januari). Huren of kopen? Een kwestie van gezin, baan, gezondhei en geld. DEMOS, 30(1), 4. Kadaster. (2014, November). Vastgoedcijfers. Opgeroepen op 2014, van Kadaster: www.kadaster.nl Kools, J., Klaase, D., & Vlek, P. (2014, juli 2). De rendabele sociale huurwoning. Fakton. Rotterdam: Ministerie van Binnenlandse zaken. Lichter, F. (2013, mei 21). Beleidsperspectief op huurmarkt en corporaties. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
61
Lindeman, E., Kempen, H. v., Slot, J., Jong, I. d., Cohen, L., Oosteren, C. v., et al. (2014). De Staat van de stad VII. Gemeemte Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2011). Tijdelijke regling diensten van algemeen economsich belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Den Haag. Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. (2012). Wonen in ongewone tijden, woon2012. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. (2013). WOon 2012. Wonen in ongewone tijdens. 's Gravenhage. Molen, F. v. (2015). De heimachines knallen weer. NUL20, 3. Mulder, C., & Hooimeijer, P. (1999). Residential relocations in the lifecourse. New York: Kluwer Academic/Plenum Publishers. Mulder, C., Smit, L., & Musterd, S. (2008). Woonwerkafstanden in de levensloop. Mens en Maatschappij, 83: 343-359. Nas, R. d. (2014, 08). Huurprijzen Amsterdam. Amsterdam: Jacobus Recourt Makelaars. Nibud. (2011). Nibud. (2014). Finacieringslastpercentages 2015. den Haag: NIBUD. NIBUD. (2014). NIBUD hypotheeknormen 2015 lager dan 2014. Utrecht: NIBUD. NIBUD. (2014, september 13). www.nibud.nl. Opgehaald van www.nibud.nl NVM Data en Research. (2014). Transactiecijfers Amsterdam 2e kwartaal 2014. NVM, Data en Research. NVM. NVM/MVA. (2014, juli 15). Oververhitting dreigt in Amsterdam. Opgeroepen op augustus 4, 2015, van Makelaarsvereniging Amsterdam: www.mva.nl Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam. (2012). Vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. (2014, September 3). Nieuwbouw Amsterdamse Woningcorporaties 2014 - 2018. 2. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Pellenberg, M., Tillema, M., Brugman, L., & Marwijk, R. v. (2014). Verkopen van corporatiewoningen; onderzoek naar marktverhoudingen in 4 steden. Apeldoorn: Kadaster. Platform 31. (2014). www.platform31.nl. Opgehaald van Zorg om adminsitratieve procedures voor bouwen in het middensegment. 62
Pots, B. (2012). Keuze groter voor Middensegment. NUL20, 1. Poulus, C., Marchal, B., & Vijncke, M. (2014). Landelijke monitor Studentenhuisvesting; Apollo 2012; Amsterdam (inclusief Diemen en Amstelveen). Delft: ABF Research. RIGO. (2013). Woonlasten van huurders in de gereguleerde sector. Amsterdam: RIGO Research en Advies B.V. RIGO Research en Advies. (2014). Plancapaciteit Metropoolregio Amsterdam 2012, Overzicht van nieuwbouwplannen per regio en gemeente. Amsterdam: RIGO Research en Advies. Rijksoverheid. (2015, januari 24). Wet en regelgeving Rijksoverheid. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: www.rijksoverheid.nl Roon, D. v., Vos, A., Linder, F., & Dankmeyer, B. (2011, April). De invloed van opleidingsniveau op de woon-werkafstand. Sociaaleconomische trends, 10. Schilder, F., & Conijn, J. (2013). Kopen of huren: een omslagpunt in de woningmarkt. ASRE. Amsterdam: ASRE Research Center. Schilder, F., & Conijn, J. (2013). Verhuizen in de crisis. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Stadsdregio Amsterdam. (2013, Januari 1). Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Convenant woonruimtverdeling Stadsregio Amsterdam. Amsterdam, Nederland: Stadsregio Amsterdam. Stadsregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. (juni 2013). Rapportage woonruimteverdeling 2013. Amsterdam: Stadsregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Tordoir, P. (2012). Waarde van locatie en en ruimtelijk samenhang. Amsterdam: ASRE. Tweede Kamer der Staten Generaal. (2014, april). 32 847 nr. 119. 's Gravenhage. Verbruggen, H., & Kranendonk, J. (2008). Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? 's Gravenhage: CPB. Visser, P., & Dam, F. v. (2006). De prijs van de plek. Rotterdam: NAi uitgevers. Visser, P., & Feijen, P. (2005). Bevolkingstrends 2e kwartaal 2005; Binnenlandse migratie: verhuismotieven en verhuisafstand. Den Haag: CBS. Waarborgfonds Sociale Woningbouw. (2014). www.wsw.nl. Wassenberg, F., Arnoldus, M., Goetgeluk, R., Penninga, F., & Reinders, L. (2006). Hoe breed is de buurt. TU Delft, Onderzoeksinstituut OTB. 's Granvenhage: VROM.
63
Wee, b. v., Rietveld, P., & Meurs, H. (2006). Is average daily travel time expenditure constant? In search of explanations for an increase in average travel time. Journal of Transport Geography, 109-122. Wijs-Mulkens, E. d. (1999). Wonen op stand, lifestyles en landschappen van de culturele en economsiche elite. Amsterdam: Het spinhuis.
64
Bijlagen
Bijlage 1: Enquêtevragen Enquête t.b.v. middensegment Naam: Adres: Telefoonnummer: Koopprijs: Afnamedatum:
Postcode:
Script: Goedemorgen/Goedemiddag/Goedenavond. Het afgelopen jaar heeft u een woning gekocht van de Alliantie in Amsterdam. Op dit moment ben ik bezig te onderzoeken in hoeverre onze verkoop een vervanging is voor huren en wat uw motieven zijn een woning te kopen. Graag wil ik met u een interview houden. Wilt u meewerken aan dit interview. De benodigde tijd is ongeveer 15 minuten Richtinggevende vragen: 1. Kunt u aangeven wat voor u de reden was om een woning in Amsterdam te kopen? - werk - studie - Verandering van huishouden (scheiden, s, kinderen) - Belegging - Anders nl…… 2. Had u aan het begin van uw zoektocht naar een geschikte woning, een voorkeur voor huren of kopen? - kopen - huren 3. Kunt u aangeven waarom kopen of huren uw voorkeur had? 4. Als u een woning zou huren, wat zou de maximale huurprijs zijn? - <699 - 699 – 800 - 800 - 950 - 950 - > 5. Toen u begon met zoeken; had u een voorkeur voor de grootte van de woning: … m2 Is dit gelukt? Ja/nee 6. Hoeveel kamer moest uw woning minimaal hebben om aan uw eisen te voldoen? … Kamers Is dit gelukt Ja/Nee 7. Kunt u aangeven wat u maximaal aan netto hypotheeklasten wilde betalen ………….. 8. Wilde u evenveel aan huur uitgeven 66
………. 9. Komt dit overeen met wat u nu betaald? 10. Toen u een woning kocht; Naar welk deel van Amsterdam ging uw voorkeur uit: - Noord - Oost - Zuid - Nieuw West - West - Zuid Oost - Westelijk Havengebied - Centrum 11. En waarom ............... 12. Indien u niet in een ander stadsdeel woont, waarom heeft u gekozen voor de woning in uw huidige stadsdeel? ……. 13. Heeft u de woning gevonden die bij u past? -
Ja, omdat Nee, omdat
Suggesties voor doorvragen - te duur - Een andere buurt had mijn voorkeur - Ik had graag een woning die ouder of jonger was - Te klein 14. Waarom koos u voor deze woning?
15. Hoe lang bent u van plan in deze woning te blijven wonen en waar zou een eventuele volgende woning aan moeten voldoen 16. Wilt u aangeven hoe u uw geld verdient: - ZZP - In loondienst (vast contract/tijdelijk contract) - Eigen bedrijf (meerdere werknemers) 17. Hoe is uw huishouden samengesteld - eenpersoonshuishouden - Een persoon huishouden met kinderen - Samenwonend 67
-
Samenwonend met kinderen
18. Hoe is uw woning gefinancierd - Eigen geld - 100% hypotheek - Deel Hypotheek/deel eigen geld - Schenking - Schenking en Hypotheek - Schenking en eigen geld - Schenking eigen geld en hypotheek 19. Hebt u een of meerdere inkomens? - Een inkomen - Meerdere inkomens bij een persoon - Meerdere inkomen bij 2 of meer personen 20. Wat is uw huishoudinkomen - < 34.678 - 34.678 – 37000 - 37000 – 43000 - 43000 - > Kunt u aangeven waar u bent geboren? ….. Waar is uw partner geboren? ….. Wat is uw hoogst genoten opleidingsniveau MBO HBO WO Wat is het hoogst genoten opleidingsniveau van uw partner MBO HBO WO Welk opleidingsniveau hadden uw ouders MBO HBO WO Wat is uw leeftijd:
68
Bijlage 2: Antwoordmatrix Enquête Antwoordmatrix deel 1 Enquête nr. (verwijst naar formulier)
1
2
3
4
5
6
7
belegging (koper woont niet zelf in de woning)
nee
nee
nee
nee
nee
ja
nee
postcode
1073BX
1059GC
1031DB
1076VK
1094BH
1094XN
1095XB
Koopprijs
152.500,00
150.000,00
127.000,00
150.000,00
157.500,00
160.000,00
170.000,00
WOZ (peildatum 01-01-2013)
199.000,00
147.000,00
115.000,00
139.000,00
147.500,00
150.000,00
183.500,00
Koopprijs afwijking WOZ
46.500,00
-3.000,00
-12.000,00
-11.000,00
-10.000,00
-10.000,00
13.500,00
Taxatiewaarde bij verkoop (taxatie max 1/2 jaar voor verkoop)
155.000,00
--
--
125.000,00
150.000,00
137.500,00
170.000,00
afwijking taxatie
2.500,00
n.v.t.
n.v.t.
-25.000,00
-7.500,00
-22.500,00
0,00
Transactiedatum
16-apr-14
25-nov-14
25-nov-14
2-jul-14
24-apr-15
28-10-20147
16-apr-14
oppervlakte conform NEN 2580
56
60
51
31
45
47
63
Kooprijs per m2
€ 2.723,21
€ 2.500,00
€ 2.490,20
€ 4.838,71
€ 3.500,00
€ 3.404,26
€ 2.698,41
VVE bijdrage onderhoudsfonds (1,25 per m2)
€ 70,00
€ 75,00
€ 63,75
€ 38,75
€ 56,25
€ 58,75
€ 78,75
Overige servicekosten gemiddeld 20% van bijdrage onderhoudsfonds
€ 84,00
€ 90,00
€ 76,50
€ 46,50
€ 67,50
€ 70,50
€ 94,50
kamers
2
3
1
2
3
3
2
Wat was de reden om in Amsterdam een woning te kopen
Geen alternatief in huursector
werk in Amsterdam
Spoed woning nodig
werk
graag in Amsterdam wonen
graag blijven wonen in Amsterdam
Aan het begin van zoektocht voorkeur voor huren of kopen
huren
huren
huren
kopen
huren
Studie zoon/dochter, kamer te duur en beperkt voorhanden huren
Waarom voorkeur voor huren of kopen
geen vast contract, flexibiliteit
geen vast contract
flexibiliteit
bij vriendin in de buurt
kopen omdat huren te duur is
flexibel
Uiteindelijk betaald een koopwoning zichzelf terug
Waarom gekocht
maar kopen was prettig vanwege vastigheid en schaarste op huurmarkt.
goedkoper en kwam niet in aanmerking voor betaalbare huurwoning
goedkoper en huurwoning is schaars
financieel beter
huren te duur
Indien voorkeur voor huren; maximale huurprijs
800-950
699-800
699-800
800-950
800-950
huur kamers is te hoog en wachttijden lang, kwaliteit laag. Woning is zonder financiering <699
699-800
Indien voorkeur voor kopen; maximale koopprijs/netto hypotheeklast
500-600
700>
500-600
601-700
500-600
<499
601-700
Voldoet huidige woning aan koopprijs? Indien duurder nee
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Voldoet uw huidige woning hieraan
nee
ja
nee
ja
nee
nee
ja
Is aan deze voorwaarde voldaan
nee
ja
nee
nee
ja
ja
nee
Naar welk stadsdeel ging uw voorkeur uit
Oost
Oost
Noord
Zuid
Oost
Oost
West
Waarom in huidig stadsdeel
huidige woning is kluswoning In oost was geen geschikte en passend qua budget. Het woning voor handen, deze was mogelijk om er drie woning was zo goed als af kamers van te maken door de zolder er bij te betrekken
Bekend terrein
bij vriendin in de buurt
Werk in Utrecht en met trein goed te bereiken
Dichtbij studie
Oost is leuker bij nader inzien
Heeft u de woning gevonden die bij u past
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Ja/nee omdat
liefde op eerste gezicht
balkon en ruimte
voor komende paar jaar
vriendin
groot genoeg en goede indeling
winkels en studielocatie
tuin en begane grond
kopen
Terugkijkend op keuze, nog steeds juiste keuze gemaakt
ja, woning kon aangepast worden aan eisen
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Hoe lang wilt u in deze woning blijven wonen
>5 jaar
>5 jaar
<5 jaar
>5 jaar
<5 jaar
>5 jaar
>5 jaar
Waar moet een volgende woning aan voldoen
geschikt voor kinderen
meer slaapkamers en tuin
groter
n.v.t.
groter, meer kamers
n.v.t.
n.v.t.
Inkomensbron
Loondienst een vast/een tijdelijk contract Samenwonend
Loondienst tijdelijk contract
Loondienst vast contract
Loondienst tijdelijk contract
Loondienst vast contract
Loondienst vast contract
Samenwonend
Samenwonend
eenpersoonshuishouden
eenpersoonshuishouden
Loondienst een vast/een tijdelijk contract Samenwonend
100% hypotheek
Hypotheek en eigen geld
100% hypotheek
Hypotheek en eigen geld
Hypotheek en eigen geld
Hypotheek en eigen geld
Meerdere inkomens bij twee personen of meer 43.000>
Meerdere inkomens bij twee personen of meer <34.000
Een inkomen
Een inkomen
43.000>
<34.000
Meerdere inkomens bij twee personen of meer 43.000>
Een inkomen
Huishoudinkomen
Schenking, eigen geld en hypotheek Meerdere inkomens bij twee personen of meer 43.000>
Geboorteplaats
Amsterdam
Hoorn
Goes
USA
Purmerend
Graft de Rijp
Wemeldinge
Geboorteplaats partner of huisgenoot
Zweden
Grootebroek
Bergen
Hoogst genoten opleidingsniveau
WO
WO
HBO
WO
HBO
HBO
MBO
Hoogst genoten opleidingsniveau partner
WO
MBO
HBO
Opleidingsniveau ouders
HBO
HBO
MBO
HBO
MBO
HBO
HBO
Leeftijd
29
23
26
49
28
62
27
Leeftijd partner
29
23
26
werkgever
onbekend
HVA/UVA
Leraar
onbekend
onbekend
onbekend
politie
Samenstelling huishouden Financiering van woning Zijn er een of meerdere inkomens
eenpersoonshuishouden
34.678 - 37.000
HBO
70
Antwoordmatrix deel 2 Enquête nr. (verwijst naar formulier)
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
belegging (koper woont niet zelf in de woning)
nee
nee
nee
nee
nee
nee
ja
nee
nee
nee
postcode
1079EG
1072JR
1082TR
1081GP
1079EE
1076SV
1031DA
1076PH
1095VC
1102ZH
Koopprijs
165.000,00
168.000,00
166.500,00
165.000,00
161.500,00
170.000,00
171.000,00
170.000,00
154.000,00
111.450,00
WOZ (peildatum 01-01-2013)
186.500,00
168.000,00
171.000,00
160.000,00
170.000,00
192.500,00
145.000,00
172.000,00
167.000,00
111.000,00
Koopprijs afwijking WOZ
21.500,00
0,00
4.500,00
-5.000,00
8.500,00
22.500,00
-26.000,00
2.000,00
13.000,00
-450,00
Taxatiewaarde bij verkoop (taxatie max 1/2 jaar voor verkoop)
155.000,00
160.000,00
145.000,00
--
192.000,00
170.000,00
152.000,00
--
--
--
afwijking taxatie
-10.000,00
-8.000,00
-21.500,00
n.v.t.
11.300,00
0,00
-19.000,00
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
Transactiedatum
3-jun-14
3-jun-14
16-apr-14
17-jun-17
3-okt-14
4-jun-14
2-mei-14
4-jun-14
9-4-2014
18-3-2014
oppervlakte conform NEN 2580
44
48
73
59
56
52
79
43
56
60
Koopprijs per m2
€ 3.750,00
€ 3.500,00
€ 2.280,82
€ 2.796,61
€ 2.883,93
€ 3.269,23
€ 2.164,56
€ 3.953,49
€ 2.750,00
€ 1.857,50
VVE bijdrage onderhoudsfonds (1,25 per m2)
€ 55,00
€ 60,00
€ 91,25
€ 73,75
€ 70,00
€ 65,00
€ 98,75
€ 53,75
€ 70,00
€ 75,00
Overige servicekosten gemiddeld 20% van bijdrage onderhoudsfonds
€ 66,00
€ 72,00
€ 109,50
€ 88,50
€ 84,00
€ 78,00
€ 118,50
€ 64,50
€ 84,00
€ 90,00
kamers
2
1
4
2
2
2
3
2
2
2
Wat was de reden om in Amsterdam een woning te kopen
werk
belegging
familie in Amsterdam
werk
investering in de toekomst
werk op Schiphol
studie van dochter
wilde graag in Amsterdam blijven wonen
Werk en vrienden
Aan het begin van zoektocht voorkeur voor huren of kopen
kopen
huren
kopen
kopen
huren
huren
huren
huren
huren
Niet meer samenwonen. Snel een betaalbare woning nodig huren
Waarom voorkeur voor huren of kopen
huren is weggegooid geld
huren te duur
liever kopen dan huren
kopen is goedkoper
woonde al in deze woning er werd te koop aan geboden.
huur is te duur. Max 500. Onzekerheid en geen kwaliteit
huren is Huren leek in flexibeler. Nu ben eerste instantie ik nog alleen makkelijker
Waarom gekocht
nu mogelijk door schenking
lage prijzen en locatie dichtbij schenkingsmogeli familie en werk jkheid i.v.m. scheiding
vaste baan
Kon met korting 10% kopen
huren , maar de wachttijden zijn lang en te duur. Kopen behoorde tot de mogelijkheid kopen bleek onverwacht mogelijk
snel een woning en het was financieel gunstiger
Keuze is te beperkt en is erg duur
Indien voorkeur voor huren; maximale huurprijs
<699
699-800
699-800
699-800
699-800
699-800
<699
Uiteindelijk bleek kopen goedkoper en bleek haalbaar. Met kopen bouw je vermogen op 800-950
<699
<699
Indien voorkeur voor kopen; maximale koopprijs/netto hypotheeklast
500-600
700>
500-600
<499
<499
500-600
500-600
>799
500-600
500-600
Voldoet huidige woning aan koopprijs? Indien duurder nee
ja
ja
ja
nee
nee
ja
ja
ja
ja
ja
Voldoet uw huidige woning hieraan
nee
nee
nee
ja
ja
ja
ja
nee
ja
ja
Is aan deze voorwaarde voldaan
ja
nee
ja
nee
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Naar welk stadsdeel ging uw voorkeur uit
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
West
Noord
West
Oost
oost
Waarom in huidig stadsdeel
locatie
altijd in Zuid gewoond
school van de kinderen
werkt in de VU
woonde al in deze woning er werd te koop aan geboden.
minder cultuurverschil en leeftijdsgenoten
Koper woont ook zelf in Noord
Prettige plek en bereikbaar vanuit het centrum per fiets. Zuid en West zijn te duur
Heeft u de woning gevonden die bij u past
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
na oriëntatie bleek deze woning beter, goede buurt, parkeervergunni ng en sluit beter aan bij Amstelveen ja
Betaalbaar en aan oostkant van de stad. Woning is helemaal opgeknapt en snel beschikbaar. Ook is er nog parkeerruimte ja
ja
huren leek goedkoper en sneller, maar is in Amsterdam heel duur Net as kopen overigens Betaalbaar
71
Ja/nee omdat
locatie en tuin
2 balkons en woning was helemaal opgeknapt
aantal kamers en locatie
werk en lichte woning
locatie
Nee
Ligt dichtbij de pont en Amsterdam centraal
Terugkijkend op keuze, nog steeds juiste keuze gemaakt
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Hoe lang wil u in deze woning blijven wonen
>5 jaar
<5 jaar
>5 jaar
<5 jaar
<5 jaar
<5 jaar
Waar moet een volgende woning aan voldoen
n.v.t.
bij samenwonen nieuw woning
n.v.t.
groter bij samenwonen
groter
meer slaapkamers en buitenruimte
Inkomensbron
Loondienst tijdelijk contract eenpersoonshuis houden
Loondienst vast contract eenpersoonshuis houden
Loondienst tijdelijk contract eenpersoonshuis houden
Loondienst tijdelijk contract eenpersoonshuis houden
Loondienst vast contract eenpersoonshuis houden
Loondienst vast contract Samenwonend
Financiering van woning
Hypotheek en schenking
Hypotheek en schenking
Loondienst vast contract eenpersoonshuis houden met kinderen Hypotheek en eigen geld
Hypotheek en eigen geld
100% hypotheek
Hypotheek en eigen geld
Zijn er een of meerdere inkomens
Een inkomen
Een inkomen
Een inkomen
Een inkomen
Schenking, eigen geld en hypotheek Een inkomen
Een inkomen
Huishoudinkomen
<34.678
<34.678
37.000 - 43.000
37.000 - 43.000
34.678 - 37.000
Geboorteplaats
Delft
Amsterdam
Parijs
Purmerend
MBO
Middelbaar onderwijs
WO
WO
Samenstelling huishouden
Woning had iets meer uitstraling mogen hebben
ja
weinig onderhoud, alles up tot date, fijne buurt qua werken n sociaal verkeer ja
ja
maar, indien nieuwe relatie of meer inkomen dan wel verhuizen dichter naar het centrum ja
>5 jaar
>5 jaar
<5 jaar
<5 jaar
groter, meer verdiepingen, tuin in Amsterdam Zuid of West
dichterbij centrum
Loondienst tijdelijk contract eenpersoonshuis houden
hangt af van relatie en zou dan wat groter mogen zijn met meer kamers en bergruimte Loondienst vast contract eenpersoonshuis houden
Hypotheek en schenking
Hypotheek en schenking
100% hypotheek
Een inkomen
Een inkomen
34.678 - 37.000
Meerdere Een inkomen inkomens bij twee personen of meer 43.000> 43.000>
34.678 - 37.000
34.678 - 37.000
Amsterdam
Genemuiden
Amsterdam
Amstelveen
Haarlem
Hilversum
HBO
MBO
HBO
WO
HBO
MBO
ZZP eenpersoonshuis houden
Geboorteplaats partner of huisgenoot Hoogst genoten opleidingsniveau Hoogst genoten opleidingsniveau partner
HBO
Opleidingsniveau ouders
HBO
WO
WO
MBO
HBO
MBO
HBO
WO
HBO
MBO
Leeftijd
25
34
42
29
25
26
59
28
27
42
Schiphol
onbekend
VU
onbekend
onbekend
politie
onbekend
onbekend
onderwijs
grafisch ontwerper
Leeftijd partner werkgever
72
Bijlage 3: datasheets Jacobus Recourt buurtcode
Stadsdeel Centrum
huur per Postcode m2 Koop
grootte GBO
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 20,00
€
4.000
<40
A06
Jordaan
1015
€ 25,00
€
5.000
<40
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 20,00
€
4.000
<40
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 20,00
€
3.900 41-50
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 19,50
€
3.900 41-50
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 22,00
€
4.300 41-50
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 22,00
€
4.500 41-50
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 23,00
€
4.800 41-50
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 23,00
€
4.800 41-50
A06
Jordaan
1015
€ 23,00
€
4.800 41-50
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 19,00
€
3.800 51-60
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 18,00
€
3.700 51-60
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 21,00
€
4.100 51-60
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 21,00
€
4.300 51-60
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 22,00
€
4.500 51-60
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 22,00
€
4.500 51-60
A06
Jordaan
1015
€ 22,00
€
4.500 51-60
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 18,00
€
3.700 61-70
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 17,00
€
3.500 61-70
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 19,50
€
4.000 61-70
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 20,00
€
4.100 61-70
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 21,00
€
4.400 61-70
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 21,00
€
4.400 61-70
A06
Jordaan
1015
€ 21,00
€
4.300 61-70
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 16,00
€
3.500 71-80
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 16,50
€
3.700 71-80
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 18,50
€
3.700 71-80
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 19,00
€
4.100 71-80
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 20,00
€
4.400 71-80
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 20,00
€
4.400 71-80
A06
Jordaan
1015
€ 20,00
€
4.300 71-80
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 15,00
€
3.500 81-90
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 17,00
€
3.700 81-90
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 17,50
€
3.500 81-90
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 18,00
€
4.100 81-90
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 19,00
€
4.400 81-90
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 19,00
€
4.400 81-90
A06
Jordaan
1015
€ 19,00
€
A08 / A09
Weesperbuurt/Plantage / Oostelijke Eilanden/Kadijken
1018
€ 15,00
€
4.300 81-90 3.500 91>
A05
Haarlemmerbuurt
1013
€ 15,50
€
A00 / A01
Burgwallen-Oude Zijde / Nieuwe Zijde
1012
€ 17,00
€
A04
Nieuwmarkt/Lastage
1011
€ 17,50
€
A02
Grachtengordel-West
1016
€ 18,50
€
3.700 91> 3.350 91> 4.100 91> 4.400 91>
A03 / A07
Grachtengordel-Zuid
1017
€ 18,50
€
A06
Jordaan
1015
€ 18,50
€
4.400 91> 4.300 91>
74
Buurtcode
Stadsdeel West
E12 / E 13 /E 36 E14 / E15 E16 / E18 E17 / E19 E20 /E21 / E22 E37 / E38 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E12 / E 13 /E 36 E37 / E38 E14 / E15 E16 / E18 E17 / E19 E20 /E21 / E22 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E12 / E 13 /E 36 E37 / E38 E14 / E15 E16 / E18 E17 / E19 E20 /E21 / E22 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E12 / E 13 /E 36 E37 / E38 E14 / E15 E16 / E18 E17 / E19 E20 /E21 / E22 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E37 / E38 E17 / E19 E12 / E 13 /E 36 E14 / E15 E16 / E18 E20 /E21 / E22 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E37 / E38 E17 / E19 E12 / E 13 /E 36 E14 / E15 E16 / E18 E20 /E21 / E22 E39 / E40 / E41 E42 /E 43 E37 / E38 E17 / E19 E12 / E 13 /E 36
Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt Landlust / Erasmuspark De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Landlust / Erasmuspark Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Landlust / Erasmuspark Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Landlust / Erasmuspark Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Landlust / Erasmuspark Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Landlust / Erasmuspark Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt De Kolenkit / de Krommert / Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. /Westindische buurt Landlust / Erasmuspark Da Costabuurt / Van Lennepbuurt Houthavens / Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt / Sloterdijk
Postcode huur per Koop m2 1013 € 18,00 € 3.600 1051 € 20,00 € 4.000 1052 € 20,00 € 4.000 1053 € 20,50 € 4.200 1054 € 21,00 € 4.200 1055 € 18,00 € 3.600 1056 € 17,00 € 3.600 1057 € 17,00 € 3.600 1056 € 16,00 € 3.500 1057 € 16,00 € 3.500 1013 € 18,00 € 3.600 1055 € 17,50 € 3.500 1051 € 19,50 € 3.900 1052 € 19,50 € 3.900 1053 € 19,50 € 4.000 1054 € 20,00 € 4.100 1056 € 14,50 € 3.450 1057 € 14,50 € 3.450 1013 € 16,00 € 3.500 1055 € 14,50 € 3.500 1051 € 17,00 € 3.700 1052 € 17,00 € 3.700 1053 € 17,00 € 3.900 1054 € 19,00 € 4.000 1056 € 13,00 € 3.000 1057 € 13,00 € 3.000 1013 € 16,00 € 3.500 1055 € 13,00 € 3.000 1051 € 16,00 € 3.600 1052 € 16,00 € 3.700 1053 € 15,50 € 3.800 1054 € 16,00 € 3.900 1056 € 12,50 € 3.000 1057 € 12,50 € 3.000 1055 € 12,50 € 3.000 1053 € 15,00 € 3.700 1013 € 15,50 € 3.500 1051 € 15,50 € 3.500 1052 € 15,50 € 3.700 1054 € 15,50 € 3.900 1056 € 12,00 € 3.000 1057 € 12,00 € 3.000 1055 € 12,00 € 2.800 1053 € 14,00 € 3.700 1013 € 15,00 € 3.500 1051 € 15,00 € 3.500 1052 € 15,00 € 3.700 1054 € 15,00 € 3.900 1056 € 11,50 € 3.000 1057 € 11,50 € 3.000 1055 € 11,50 € 2.800 1053 € 14,00 € 3.700 1013 € 14,50 € 3.500
75
grootte GBO <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 91> 91> 91> 91> 91>
E14 / E15 E16 / E18 E20 /E21 / E22 Buurtcode
Staatsliedenbuurt / Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt / Kinkerbuurt Helmersbuurt / Overtoomse Sluis / Vondelbuurt
Stadsdeel Nieuw West
F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F87 F88 F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87 F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87 F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87 F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87
Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Westlandgracht Sloter-/Riekerpolder Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht
1051 1052 1054 Koop
Postcode huur per m2 1063 € 14,00 1064 € 14,00 1067 € 14,00 1068 € 14,00 1069 € 14,00 1060 € 14,00 1065 € 14,00 1061 € 14,00 1062 € 15,00 1066 € 14,00 1063 € 13,50 1064 € 13,50 1067 € 13,50 1068 € 13,50 1069 € 13,50 1060 € 13,50 1065 € 13,50 1061 € 13,50 1066 € 13,50 1062 € 14,00 1063 € 12,00 1064 € 12,00 1067 € 12,00 1068 € 12,00 1069 € 12,00 1060 € 12,00 1065 € 12,00 1061 € 12,00 1066 € 12,00 1062 € 13,00 1063 € 11,00 1064 € 11,00 1067 € 11,00 1068 € 11,00 1069 € 11,00 1060 € 11,00 1065 € 11,00 1061 € 11,00 1066 € 11,00 1062 € 12,00 1063 € 10,00 1064 € 10,00 1067 € 10,00 1068 € 10,00 1069 € 10,00 1060 € 10,00 1065 € 10,00 1061 € 10,00 1066 € 10,00 1062 € 11,00
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
€ 14,50 € € 14,50 € € 14,50 € grootte GBO 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 2.800 <40 3.000 <40 2.800 <40 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.700 41-50 2.900 41-50 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.500 51-60 2.750 51-60 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.000 61-70 2.400 61-70 2.500 61-70 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 1.900 71-80 2.200 71-80 2.000 71-80
3.500 3.700 3.900
76
91> 91> 91>
F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87 F76 / F75 F77 F78 / F79 / F 80 F81 / F82 F83 F84 F85 F86 F88 F87
Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht Slotermeer-Noordoost / Spieringhorn Slotermeer Geuzenveld / Eendracht / Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost / Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Sloter-/Riekerpolder Westlandgracht
1063 1064 1067 1068 1069 1060 1065 1061 1066 1062 1063 1064 1067 1068 1069 1060 1065 1061 1066 1062
€ 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 9,50 € 10,50 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 9,00 € 10,00
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 2.100 2.000 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 1.900 2.000
81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91>
77
Buurtcode
Stadsdeel Zuid
Postcode huur per m2
Koop
K24 / K25 K26 K44 K45 K46 K47 K48 K49 K50 K52 / K53 K54 K59 K90 K91 K90 K91 K54 K59 K26 K44 K45 K24 / K25 K48 K49 K52 / K53 K46 K47 K50 K90 K91 K54 K59 K26 K44 K45 K24 / K25 K48 K49 K52 / K53 K46 K47 K50 K90 K91 K54 K59 K26 K44 K45 K24 / K25 K48 K49
Oude Pijp / Nieuwe Pijp Diamantbuurt Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Willemspark Museumkwartier Stadionbuurt Apollobuurt Duivelseiland Scheldebuurt / Ijselbuurt Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Diamantbuurt Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Stadionbuurt Apollobuurt Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Diamantbuurt Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Stadionbuurt Apollobuurt Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Diamantbuurt Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Stadionbuurt Apollobuurt
1074 1073 1058 1059 1075 1071 1076 1077 1072 1078 1079 1082 1081 1083 1081 1083 1079 1082 1073 1058 1059 1074 1076 1077 1078 1075 1071 1072 1081 1083 1079 1082 1073 1058 1059 1074 1076 1077 1078 1075 1071 1072 1081 1083 1079 1082 1073 1058 1059 1074 1076 1077
€ 4.500 € 4.250 € 4.000 € 4.250 € 4.300 € 4.500 € 4.250 € 4.250 € 4.500 € 4.250 € 4.000 € 4.400 € 3.800 € 3.800 € 3.500 € 3.500 € 3.900 € 4.200 € 4.150 € 3.900 € 4.150 € 4.300 € 4.150 € 4.150 € 4.150 € 4.200 € 4.300 € 4.300 € 3.250 € 3.250 € 3.700 € 4.000 € 3.900 € 3.600 € 4.000 € 4.100 € 3.800 € 4.000 € 3.800 € 3.800 € 4.300 € 4.100 € 3.000 € 3.000 € 3.600 € 3.900 € 3.900 € 3.500 € 3.900 € 4.100 € 3.800 € 4.000
€ 21,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 23,00 € 23,00 € 21,00 € 21,00 € 23,00 € 21,00 € 19,00 € 19,00 € 16,00 € 16,00 € 15,00 € 15,00 € 18,00 € 18,00 € 18,00 € 18,00 € 18,00 € 19,50 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 22,00 € 22,00 € 22,00 € 13,00 € 13,00 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 18,00 € 19,00 € 19,00 € 19,00 € 21,00 € 21,00 € 21,00 € 12,00 € 12,00 € 15,50 € 15,50 € 17,50 € 17,00 € 17,00 € 17,00 € 18,00 € 18,00
groot te GBO <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70
78
K52 / K53 K46 K47 K50 K90 K91 K54 K59 K44 K45 K24 / K25 K26 K48 K49 K52 / K53 K46 K47 K50 K90 K91 K54 K59 K44 K45 K24 / K25 K26 K48 K49 K52 / K53 K46 K47 K50 K90 K91 K54 K59 K44 K45 K24 / K25 K26 K48 K49 K52 / K53 K46 K47 K50
Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Diamantbuurt Stadionbuurt Apollobuurt Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Diamantbuurt Stadionbuurt Apollobuurt Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Rijnbuurt Station Zuid/WTC e.o. Hoofddorppleinbuurt Schinkelbuurt Oude Pijp / Nieuwe Pijp Diamantbuurt Stadionbuurt Apollobuurt Scheldebuurt / Ijselbuurt Willemspark Museumkwartier Duivelseiland
1078 1075 1071 1072 1081 1083 1079 1082 1058 1059 1074 1073 1076 1077 1078 1075 1071 1072 1081 1083 1079 1082 1058 1059 1074 1073 1076 1077 1078 1075 1071 1072 1081 1083 1079 1082 1058 1059 1074 1073 1076 1077 1078 1075 1071 1072
€ 18,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 11,00 € 11,00 € 15,00 € 15,00 € 16,00 € 16,00 € 16,00 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 18,50 € 18,50 € 18,50 € 10,50 € 10,50 € 14,00 € 14,00 € 15,00 € 15,00 € 15,50 € 16,00 € 17,00 € 17,00 € 17,00 € 18,00 € 18,00 € 18,00 € 10,00 € 10,00 € 13,00 € 13,00 € 14,00 € 14,00 € 15,00 € 15,00 € 16,50 € 16,50 € 16,50 € 17,50 € 17,50 € 17,50
€ 3.800 € 3.800 € 4.300 € 4.100 € 2.800 € 2.800 € 3.500 € 3.900 € 3.400 € 3.800 € 4.000 € 3.800 € 3.800 € 4.000 € 3.700 € 3.900 € 4.300 € 4.000 € 2.800 € 2.800 € 3.400 € 3.900 € 3.400 € 3.500 € 3.800 € 3.800 € 3.600 € 4.000 € 3.700 € 3.800 € 4.300 € 4.000 € 2.800 € 2.800 € 3.400 € 3.900 € 3.300 € 3.500 € 3.600 € 3.700 € 3.500 € 3.800 € 3.700 € 3.600 € 4.300 € 4.000
61-70 61-70 61-70 61-70 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91>
79
Buurtcode
Stadsdeel Oost
Postcode huur per m2
Koop
grootte GBO
M27
Weesperzijde
1091
€ 19,00
€ 4.250
<40
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 19,00
€ 4.250
<40
M29 M30 / M31 / M32
Dapperbuurt
1093
€ 18,00
€ 3.700
<40
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 17,00
€ 3.500
<40
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 17,50
€ 3.800
<40
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 17,00
€ 3.000
<40
M35
IJburg West
1086
€ 16,00
€ 2.800
<40
M51 / M74
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 16,00
€ 2.800
<40
M55
Frankendael
1097
€ 18,00
€ 3.500
<40
M56 / M57
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 17,00
€ 3.500
<40
M58
De Omval
1096
€ 18,00
€ 4.000
<40
M35
IJburg West
1086
€ 15,00
€ 2.800 41-50
M51 / M74 M30 / M31 / M32
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 15,00
€ 2.800 41-50
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 16,00
€ 3.300 41-50
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 15,00
€ 3.000 41-50
M56 / M57
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 16,00
€ 3.300 41-50
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 16,00
€ 3.600 41-50
M29
Dapperbuurt
1093
€ 17,50
€ 3.500 41-50
M55
Frankendael
1097
€ 17,00
€ 3.200 41-50
M58
De Omval
1096
€ 17,00
€ 3.700 41-50
M27
Weesperzijde
1091
€ 18,00
€ 4.150 41-50
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 18,00
€ 4.150 41-50
M35
IJburg West
1086
€ 13,50
€ 2.800 51-60
M51 / M74 M30 / M31 / M32
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 13,50
€ 2.800 51-60
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 15,00
€ 3.000 51-60
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 13,50
€ 3.000 51-60
M56 / M57
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 13,50
€ 3.200 51-60
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 15,00
€ 3.400 51-60
M29
Dapperbuurt
1093
€ 15,50
€ 3.300 51-60
M55
Frankendael
1097
€ 15,50
€ 3.000 51-60
M58
De Omval
1096
€ 15,50
€ 3.600 51-60
M27
Weesperzijde
1091
€ 16,50
€ 4.000 51-60
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 16,50
€ 4.000 51-60
M35
IJburg West
1086
€ 12,00
€ 2.550 61-70
M51 / M74 M30 / M31 / M32
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 12,00
€ 2.550 61-70
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 14,00
€ 2.900 61-70
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 12,00
€ 2.600 61-70
M56 / M57
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 13,00
€ 3.000 61-70
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 14,00
€ 3.200 61-70
M29
Dapperbuurt
1093
€ 14,00
€ 3.000 61-70
M55
Frankendael
1097
€ 14,00
€ 3.000 61-70
M58
De Omval
1096
€ 15,00
€ 3.500 61-70
80
M27
Weesperzijde
1091
€ 15,50
€ 3.700 61-70
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 15,50
€ 3.700 61-70
M35
IJburg West
1086
€ 11,50
€ 2.500 71-80
M51 / M74
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 11,50
€ 2.500 71-80
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 11,50
€ 2.500 71-80
M56 / M57 M30 / M31 / M32
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 12,00
€ 3.000 71-80
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 13,00
€ 2.700 71-80
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 13,00
€ 3.200 71-80
M29
Dapperbuurt
1093
€ 13,50
€ 2.800 71-80
M55
Frankendael
1097
€ 13,50
€ 3.000 71-80
M58
De Omval
1096
€ 13,50
€ 3.300 71-80
M27
Weesperzijde
1091
€ 15,00
€ 3.300 71-80
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 15,00
€ 3.300 71-80
M35
IJburg West
1086
€ 11,00
€ 2.400 81-90
M51 / M74
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 11,00
€ 2.400 81-90
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 11,00
€ 2.500 81-90
M56 / M57 M30 / M31 / M32
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 11,00
€ 3.000 81-90
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 12,50
€ 2.700 81-90
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 12,50
€ 3.200 81-90
M29
Dapperbuurt
1093
€ 12,50
€ 2.800 81-90
M55
Frankendael
1097
€ 12,50
€ 3.000 81-90
M58
De Omval
1096
€ 13,00
€ 3.100 81-90
M27
Weesperzijde
1091
€ 14,00
€ 3.100 81-90
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 14,00
M35
IJburg West
1086
€ 10,50
€ 3.100 81-90 € 2.400 91>
M51 / M74
IJburg Zuid / Ijburg Oost
1087
€ 10,50
M34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
1095
€ 10,50
M56 / M57 M30 / M31 / M32
Middenmeer / Betondorp
1098
€ 10,50
Indische Buurt West / Indische Buurt Oost / Transvaalbuurt
1094
€ 12,00
M33
Oostelijk Havengebied
1019
€ 12,00
M29
Dapperbuurt
1093
€ 12,00
M55
Frankendael
1097
€ 12,00
M58
De Omval
1096
€ 13,00
M27
Weesperzijde
1091
€ 14,00
€ 3.100 91> € 3.000 91>
M28
Oosterparkbuurt
1092
€ 14,00
€ 3.000 91>
€ 2.400 91> € 2.500 91> € 3.000 91> 91> € 2.700 € 3.200 91> € 2.800 91> € 3.000 91>
81
Buurtcode
Stadsdeel Noord
Postcode huur per m2
Koop
grootte GBO
N60
Volewijck
1032
€ 15,00
€ 2.800
<40
N61
IJplein/Vogelbuurt
1021
€ 15,00
€ 3.000
<40
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 14,00
€ 2.800
<40
N64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
1023
€ 14,00
€ 2.700
<40
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 13,00
€ 2.500
<40
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 13,00
€ 2.500
<40
N67
Kadoelen
1035
€ 13,00
€ 2.500
<40
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 13,00
€ 2.500
<40
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 13,00
€ 2.500
<40
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 13,00
€ 2.500
<40
N73
Waterland
1027
€ 13,00
€ 2.500
<40
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N67
Kadoelen
1035
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N73
Waterland
1027
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 12,00
€ 2.600 41-50
N64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
1023
€ 12,00
€ 2.500 41-50
N60
Volewijck
1032
€ 13,00
€ 2.600 41-50
N61
IJplein/Vogelbuurt
1021
€ 13,00
€ 2.600 41-50
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N67
Kadoelen
1035
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N73
Waterland
1027
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 11,50
€ 2.500 51-60
N64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
1023
€ 11,50
€ 2.400 51-60
N60
Volewijck
1032
€ 12,00
€ 2.500 51-60
N61
IJplein/Vogelbuurt
1021
€ 12,00
€ 2.400 51-60
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N67
Kadoelen
1035
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N73
Waterland
1027
€ 10,50
€ 2.200 61-70
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 11,00
€ 2.200 61-70
N64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
1023
€ 11,00
€ 2.200 61-70
N60
Volewijck
1032
€ 11,00
€ 2.200 61-70
N61
IJplein/Vogelbuurt
1021
€ 11,00
€ 2.200 61-70
82
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N67
Kadoelen
1035
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N73
Waterland
1027
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
1023
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N60
Volewijck
1032
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N61
IJplein/Vogelbuurt
1021
€ 10,00
€ 2.100 71-80
N65 / N71
Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham
1033
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N66
Oostzanerwerf
1037
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N67
Kadoelen
1035
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N68
Nieuwendam-Noord
1024
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N70
Banne Buiksloot
1034
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N72
Nieuwendammerham
1022
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N73
Waterland
1027
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N62 / N63 / N69 Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee
1025
€ 9,50
€ 2.000 81-90
N64 N60 N61 N65 / N71 N66 N67 N68 N70 N72 N73 N62 / N63 / N69 N64 N60 N61
1023 1032 1021 1033 1037 1035 1024 1034 1022 1027 1025 1023 1032 1021
€ € € € € € € € € € € € € €
€ 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk Volewijck IJplein/Vogelbuurt Tuindorp Oostzaan / Buiksloterham Oostzanerwerf Kadoelen Nieuwendam-Noord Banne Buiksloot Nieuwendammerham Waterland Tuindorp Nieuwendam / Tuindorp Buiksloterdijk / Buikslotermee Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk Volewijck IJplein/Vogelbuurt
9,50 9,50 9,50 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90 8,90
83
81-90 81-90 81-90 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91> 91>
Buurtcode
Stadsdeel Zuid Oost
Postcode huur per m2
T92 T93 T94 T94 T95 T96 T97 T98 T92 T93 T94 T94 T95 T96 T97 T98 T92 T93 T94 T94 T95 T96 T97 T98 T92 T93 T94 T94 T95 T96 T97 T98 T92 T94 T94 T95 T96 T97 T93 T98 T98 T92 T94 T94 T95 T96 T97 T93 T98 T92 T94
Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Bijlmer Centrum (D,F,H) Driemond Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Oost (E,G,K) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Bijlmer Centrum (D,F,H) Driemond Amstel III/Bullewijk Bijlmer Oost (E,G,K)
1101 1102 1103 1104 1108 1106 1107 1109 1101 1102 1103 1104 1108 1106 1107 1109 1101 1102 1103 1104 1108 1106 1107 1109 1101 1102 1103 1104 1108 1106 1107 1109 1101 1103 1104 1108 1106 1107 1102 1109 1109 1101 1103 1104 1108 1106 1107 1102 1109 1101 1103
€ 13,00 € 13,00 € 13,00 € 13,00 € 13,00 € 13,00 € 13,00 € 14,50 € 12,00 € 13,00 € 12,00 € 12,00 € 12,00 € 12,00 € 12,00 € 13,00 € 11,50 € 12,00 € 11,00 € 11,00 € 11,00 € 11,00 € 11,00 € 12,00 € 10,50 € 10,50 € 10,50 € 10,50 € 10,50 € 10,50 € 10,50 € 11,00 € 9,80 € 9,80 € 9,80 € 9,80 € 9,80 € 9,80 € 10,00 € 10,00 € € € € € € € € € €
9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,50 8,50 8,50
7 7 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7 7 7 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7 7 7 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 6,5 7 7 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 6 7 7 7 7 7 7 7 6 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6,5 6,5
Koop
grootte GBO
€ 2.000 € 2.100 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.400 € 1.950 € 2.050 € 1.950 € 1.950 € 1.950 € 1.950 € 1.950 € 2.350 € 1.900 € 2.000 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 2.200 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 1.800 € 2.200 € 1.750 € 1.750 € 1.750 € 1.750 € 1.750 € 1.750 € 1.750 € 2.200 € 2.100 € € 1.700 € 1.700 € 1.700 € 1.700 € 1.700 € 1.700 € 2.100 € 2.000 € 1.600
<40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 <40 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 41-50 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 51-60 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 61-70 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 71-80 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 81-90 91> 91> 91>
84
T94 T95 T96 T97 T93
Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Bijlmer Centrum (D,F,H)
1104 1108 1106 1107 1102
€ € € € €
8,50 8,50 8,50 8,50 9,00
6,5 6,5 6,5 6,5 6,5
€ 1.600 € 1.600 € 1.600 € 1.600 € 1.600
91> 91> 91> 91> 91>
85
