De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 2008 zijn de gevolgen van de kredietcrisis ook op de Amsterdamse woningmarkt zichtbaar. Na een sterke daling tot in het voorjaar van 2009 volgde een voorzichtige stabilisatie op een lager niveau. De gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkochte bestaande woningen liggen nu circa 7% lager dan voor de kredietcrisis. De gemiddelde vraagprijs van het woningaanbod is veel minder gedaald dan de verkoopprijzen en het woningaanbod groeit nog steeds. Op dit moment zijn er geen duidelijke aanwijzingen hoe de woningmarkt zich zal ontwikkelen.

Grafiek 1 De ontwikkeling van het aantal verkochte bestaande woningen en de verkoopprijs van deze woningen, januari 2005 – september 2010

aantal verkocht

koopprijs

1800

300

1500

250

1200

200

900

150

600

100

300

50

0

verkochte woningen gemiddelde prijs (*1000)

0 10 p s e 10 ei m 0 1 n ja 0 9 p se 09 ei m 9 0 n ja 08 p s e 08 ei m 8 0 n ja 07 p s e 07 ei m 7 0 n ja 0 6 p se 06 ei m 6 0 n ja 05 p s e 05 ei m 5 0 n

ja

bron: O+S

Gemeente Amsterdam Dienst Onderzoek en Statistiek

Marktsegmenten Alle segmenten van de woningmarkt zijn getroffen door de kredietcrisis maar bij de middeldure woningen was de daling van het aantal verkopen veel minder groot dan in de duurdere marktsegmenten1. Het voorlopige dieptepunt van de verkopen ligt in het eerste kwartaal van 2009 toen er circa 40% minder woningen werden verkocht (vergeleken met het derde kwartaal van 2008). Daarna neemt het aantal verkopen weer toe en lijkt zich op een lager niveau te stabiliseren. Het aantal verkochte woningen kent jaarlijks een ongeveer gelijk patroon met extreem veel verkopen in december en heel weinig verkopen in de eerste maanden van het jaar, waarna het aantal verkopen weer toeneemt met een zomerdip. Aan het einde van dit bericht wordt hier verder op ingegaan. Grafiek 2 De ontwikkeling van het aantal verkochte bestaande woningen per prijsklasse in Amsterdam, januari 2006 – september 2010 (index januari 2006 = 100)

350

index jan 2005 =100

300 goedkoop 250 middelduur 200 duur 150 100

heel duur top

50 0 10 p se 0 1 ei m 0 1 n ja 9 0 p se 9 0 ei m 9 0 n ja 8 0 p se 08 ei m 8 0 n ja 07 p s e 07 ei m 7 0 n ja 06 p s e 06 ei m 06 n ja 5 0 p s e 05 ei m 5 0 n ja bron: O+S

1

2

De indeling in de onderste marktsegmenten is conform de woonvisie van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (20052008), de twee bovenste segmenten stammen uit een eerdere versie. De in de woonvisie gehanteerde prijsgrenzen zijn hier per jaar aan de marktontwikkelingen aangepast. Woningen met een koopprijs tot 155.000 in 2010 worden tot de goedkope woningen gerekend, woningen met een koopprijs van 155.000 -260.000 euro tot de middeldure, woningen met een koopprijs van 260.000 -353.000 euro tot de dure woningen, woningen met een koopprijs van 353.000 – 467.000 euro tot de heel dure woningen en woningen duurder dan 467.000 worden tot het topsegment gerekend.


Overigens gaat het - behalve bij de middeldure woningen- steeds om een betrekkelijk klein aantal woningen, tabel 3 laat dit zien. In het middeldure marktsegment heeft de markt zich na februari 2009 redelijk hersteld. De ontwikkeling van het hele dure marktsegment fluctueert nogal, gemiddeld genomen werden er in 2010 rond de 50 woningen in dit segment verkocht (28% verschil met september 2008) maar in september 2010 werden er veel meer woningen in dit segment verkocht. Tabel 3 Het aantal verkochte woningen per marktsegment in enkele maanden voor en na de kredietcrisis segment

sep 2008

feb 2009

sep 2009

jan 2010

sep 2010

verschil sep 2010 - sep 2008

goedkoop

94

76

85

57

71

-24

middelduur

312

166

309

216

266

-15

duur

131

79

104

93

122

-7

heel duur

69

39

47

51

59

-14

top

87

37

55

50

57

-34

709

409

624

479

593

-16

totaal

Standaardwoningen Omdat er veel minder dure woningen worden verkocht dan voor de kredietcrisis geeft de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs vooral een algemeen beeld van de markt2. De gemiddelde verkoopprijs van alle in Amsterdam verkochte bestaande woningen ligt in september 2010 10% lager dan voor de kredietcrisis. Een preciezer beeld wordt verkregen als de verkoopprijs van het eenzelfde woningtype in eenzelfde woonomgeving wordt gevolgd, dan blijkt de prijsdaling 7% te zijn. In Amsterdam worden er drie typen woningen vrij veel verkocht, dit zijn alle woningen die binnen de ring A10 liggen. Buiten de ring worden er veel minder woningen verkocht en deze woningen zijn zeer verschillend. - een in de 19e eeuw gebouwde etagewoning van 40-60 m², gelegen in de ring rond stadsdeel Centrum (de 19e eeuwse gordel). In september 2010 werden er 41 van deze woningen verkocht voor een gemiddelde prijs van 248.000 euro (4.355 euro per m² ). Voor de kredietcrisis kostten deze woningen gemiddeld 265.000 euro. - een tussen 1920 en 1940 gebouwde etagewoning van 40-60 m², gelegen binnen de ring A10. In september 2010 werden er 67 van deze woningen verkocht voor gemiddeld 212.000 euro (3.981 euro per m²). Voor de kredietcrisis werden deze woningen voor gemiddeld 234.000 euro verkocht. - een appartement van 80-100 m² , gebouwd na 1990 en gelegen binnen de ring A10. De 11 in augustus 2010 verkochte woningen3 kostten gemiddeld 349.000 euro ( 4.258 euro per m²). Voor de kredietcrisis was de gemiddelde verkoopprijs van deze woningen voor 358.000 euro.

2 3

Bij de berekening van de gemiddelde verkoopprijs laat O+S extreem hoge en extreem lage prijzen buiten beschouwing. September 2010 was geen gemiddelde maand voor de verkoop van nieuwbouwappartementen, er werden maar weinig –veelal dure- appartementen verkocht.

3


Grafiek 4 De ontwikkeling van de verkoopprijs van in Amsterdam veel verkochte bestaande woningen, januari 2005 – september 2010

160

index jan 2005 =100

150 140

nieuwbouwappartement binnen ring 80-100 m²

130

appartement 1920-1940, 40- 60 m²

120

19e eeuws appartement 40-60 m²

110 alle typen 100 90 80 10 p s e 10 ei m 10 n ja 09 p s e 09 ei m 09 n ja 08 p s e 08 ei m 08 n ja 07 p s e 07 ei m 07 n ja 06 p s e 06 ei m 06 n ja 0 5 p se 05 ei m 05 n ja bron: O+S

De prijsontwikkeling van deze woningen is in figuur 4 te zien. Hieruit blijkt dat de daling van de gemiddelde koopprijs van de standaardwoningen, die medio 2008 is ingezet, in september oktober 2009 haar (voorlopig) dieptepunt heeft bereikt. De prijsstijging die hierop volgde is in de eerste maanden van 2010 weer tot staan gekomen en later in 2010 omgeslagen naar een geringe prijsdaling.

4


Stadsdelen In grafiek 5 is de prijsontwikkeling voor de stadsdelen, die in mei 2010 zijn gevormd, weergegeven. Om het prijsniveau per stadsdeel ondanks verschillen in soort en grootte van de woningen te kunnen vergelijken is hier de gemiddelde prijs per vierkante meter weergegeven. Duidelijk is dat de kredietcrisis in alle nieuwe stadsdelen invloed heeft gehad en vooral in de stadsdelen met veel dure woningen (Centrum en Zuid). Nog steeds zijn Zuidoost, Nieuw West en Noord de goedkoopste en Centrum en Zuid de duurste stadsdelen. In de goedkoopste stadsdelen is de huizenprijs ook veel minder gedaald dan elders. In 2010 zijn de prijzen ongeveer op hetzelfde niveau gebleven, stijging en daling wisselden elkaar af. In september 2010 zijn de vierkante meterprijzen vrijwel gelijk aan die van januari 2010 met uitzondering van stadsdeel Zuid, waar de prijzen al enkele maanden 3% boven het niveau van januari 2010 liggen. Grafiek 5 De ontwikkeling de gemiddelde koopprijs per vierkante meter van bestaande woningen in Amsterdam per stadsdeel, januari 2005- september 2010 (stadsdeelindeling mei 2010)

6000

5000 centrum zuid

4000

west oost

3000

noord nieuw west zuidoost

2000

1000

0 10 n ju 10 n ja 9 0 g au 9 0 rt m 8 t0 ok 8 0 ei m 7 0 c de 7 l0 ju 7 0 b fe 6 0 p se 6 r0 ap 5 0 v no 05 n ju 05 n ja bron: O+S

5


Het aanbod van bestaande woningen Sinds het begin van de kredietcrisis is het aantal woningen dat te koop staat flink toegenomen en de woningen staan ook langer te koop. Voor de kredietcrisis was het aanbod erg krap. De al te koop staande woningen worden bovendien moeilijker verkocht en er komen nog steeds nieuwe woningen op de markt. In Amsterdam staan in september 2010 ruim 6.000 bestaande woningen te koop, ruim 1,7 maal zoveel als voor de kredietcrisis. Vooral in de stadsdelen West en Zuid is het aanbod sterk toegenomen. Tot juni 2009 is het aanbod sterk toegenomen waarna het licht daalde, maar vanaf januari 2010 loopt het Amsterdamse aanbod weer op. Ruim 60% van de te koop staande woningen staat binnen de ring A10. Buiten de ring worden veel goedkopere woningen aangeboden. Voor de kredietcrisis was het aanbod ook zo verdeeld. De gemiddelde vraagprijs van alle aangeboden woningen lag in het derde kwartaal van 2010 7% lager dan voor de kredietcrisis. De gemiddelde verkoopprijs lag toen 10% lager. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars staan de woningen langer te koop omdat veel verkopers een te hoge prijs voor hun woning willen hebben en kopers wachten met kopen in de verwachting dat de prijzen nog verder zullen dalen. Daarnaast zijn de omstandigheden minder gunstig: hypotheekverstrekkers stellen hogere eisen, er is onzekerheid over de aftrek van de hypotheekrente en de economische vooruitzichten zijn minder gunstig. Grafiek 6 De ontwikkeling van het aantal in Amsterdam aangeboden bestaande woningen, augustus 2007 - september 2010

7000 6000 5000 4000 3000

aanbod binnen de ring aanbod buiten de ring totaal aanbod

2000 1000 0 10 p se 0 l1 ju i 10 e m 10 rt m 10 n ja '09 v no '09 p se '09 l ju '09 ei m '09 rt m '09 n ja '08 v no '08 p se '08 l ju '08 ei m '08 rt m '08 n ja '07 v no '07 p se 07 l ju bron : OGA

6


Nieuwbouw Volgens de laatste “Monitor Nieuwe Woningen” van onderzoeksinstituut OTB daalt in de stadsregio Amsterdam het aantal nieuwbouwkoopwoningen dat nieuw op de markt komt onder invloed van een dalende bouwproductie al ruim drie jaar. Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen lag in 2009 op een zeer laag niveau: er werd slechts een kwart van het aantal in 2006 verkochte woningen verkocht. In de gehele stadsregio werden 1.275 nieuwe woningen verkocht, waarvan 600 in Amsterdam. Na het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009 trekt het aantal verkopen weer aan om zich in 2010 op een niveau van 650 verkochte woningen per kwartaal te stabiliseren, waarvan ongeveer de helft in Amsterdam. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen daalde sterk na een top in het derde kwartaal van 2008 en ligt in het tweede kwartaal van 2010 30% lager dan toen, vooral omdat er veel minder dure nieuwbouwkoopwoningen worden verkocht. Er zijn ook signalen uit de markt dat projectontwikkelaars de prijzen van de woningen verlagen. Dure nieuwbouwkoopwoningen worden zeer moeilijk verkocht, zeker als ze buiten de ring A10 staan. Eind september 2010 stonden er in Amsterdam 1.265 nieuwbouwwoningen te koop, tweederde hiervan staat al meer dan een jaar te koop Grafiek 7 Aanbod en afzet van nieuwbouwkoopwoningen in de stadsregio Amsterdam, e e 1 kwartaal 2005- 2 kwartaal 2010

2500

aantal

koopprijs

400 350

2000 300 1500

250 200

1000

150

nieuw aanbod verkocht gem. koopprijs

100 500 50 0

0

10 20 0 2 1 0 kw 1 2 9 0 kw 20 09 4 0 kw 3 2 9 0 kw 20 2 09 kw 20 08 1 0 kw 4 2 8 0 kw 20 8 3 0 kw 20 8 2 0 kw 20 7 1 00 kw 4 2 7 0 kw 20 3 07 kw 20 7 2 0 kw 20 6 1 0 kw 20 4 06 kw 20 6 3 0 kw 20 6 2 0 kw 20 5 1 0 kw 20 5 4 0 kw 20 3 05 kw 20 5 2 0 kw 20 1 kw bron: bewerking gegevens Monitor Nieuwe woningen

7


Trendontwikkeling en prognose In de afgelopen jaren volgde de verkoop van bestaande woningen een min of meer vast verloop. Na oktober 2008, toen de kredietcrisis zich op de woningmarkt deed gelden volgde het aantal verkopen tot het begin van het tweede kwartaal van 2009 de jaarlijkse trend maar sindsdien is dit niet meer het geval (met uitzondering van de piek in december). Het aantal verkochte bestaande woningen lijkt in 2009 na een zeer slecht eerste kwartaal weer aan te trekken. Deze ontwikkeling is echter trendmatig: elk jaar worden er in het eerste kwartaal weinig woningen verkocht en in het tweede kwartaal veel, waarna er een zomerdip optreedt. Na de piek in december 2010 volgt de ontwikkeling van het aantal verkopen min of meer de jaarlijkse trend maar na maart 2010 wijkt de ontwikkeling van het aantal verkopen weer af. Alleen in september volgt de trend de dalende lijn van het seizoenspatroon. In geheel Nederland volgt de maandelijkse ontwikkeling van het aantal verkopen veel beter de trend. Een herstel van de markt kan pas zichtbaar zijn als het aantal verkopen zich herstelt en een langere periode meer stijgt dan de trend. Daar is nu noch in geheel Nederland noch in Amsterdam sprake van. Grafiek 8 De ontwikkeling van het aantal in Amsterdam verkochte bestaande woningen, oktober 2008 – september 2010 in vergelijking met de trend in voorgaande jaren

1200 1000 trend tot en met oktober 2008

800

na oktober 2008 600 400 200

ok t no ober ve de mbe ce m r jan ber u feb ari rua ma ri ar ap t ril me i jun i jul i au g se ustu pte s m ok ber t no ober ve de mbe ce m r jan ber u feb ari rua ma ri ar ap t ril me i jun i jul i au g se ustu pte s mb er

0

2009

2010

bron: O+S

Verantwoording De bron van de gegevens over de woningmarkt is het vastgoedregister Amsterdam, dat maandelijks transactiegegevens van het Kadaster ontvangt. Deze gegevens worden door O+S met objectinformatie verrijkt en gescreend. De transactiegegevens zijn afkomstig van de notaris die de officiële koopakte opstelt. Het besluit om een huis te kopen is meestal al eerder genomen, vaak wordt hiervoor een voorlopig koopcontract afgesloten. Tussen beide akten ligt meestal een tijdspanne van enkele maanden waarin de financiering en de huisvestingsvergunning worden geregeld. De verkopen in september 2010 geven dus globaal de marktstemming van juni 2010 weer.

8

Tabel 8 Ontw ikkeling verkopen en prijzen w oningen augustus 2008 - septem ber 2010 aug 08 Alle w oningen totaal aantal verkochte w oningen 724 verschil met 12 maanden geleden -22,2 verschil met 3e kw artaal 2008 -1,1 gem iddelde koopprijs (*1000 €) * 274 verschil met 12 maanden geleden 6,7 verschil met 3e kw artaal 2008 -0,9 gem iddelde prijs per vierkante m eter * 4183 verschil met 12 maanden geleden 10,1 verschil met 3e kw artaal 2008 0,8 Staandaardw oningen aantal verkochte standaardw oningen 175 verschil met 12 maanden geleden 21,8 verschil met 3e kw artaal 2008 0,2 gem iddelde koopprijs (*1000 €) * 255 verschil met 12 maanden geleden 5,8 verschil met 3e kw artaal 2008 0,1 gem iddelde prijs per vierkante m eter * 4582 verschil met 12 maanden geleden 10,4 verschil met 3e kw artaal 2008 0,1 * driemaandelijks voortschrijdend gemiddelde

sep 08 okt 08 nov 08 dec 08 jan 09 feb 09 mrt 09 apr 09 mei 09 jun 09

jul 09 aug 09 sep 09 okt 09 nov 09 dec 09 jan 10 feb 10 mrt 10 apr 10 mei 10

jun 10

jul 10 aug 10 sep 10

709 6,9 -3,1 275 5,8 -1,3 4165 8,8 -1,3

730 -2,3 -0,3 269 4,8 2,0 4064 8,2 -0,8

552 -29,8 -24,6 263 3,7 -7,7 3988 6,5 -6,4

870 0,6 18,9 257 -0,4 -7,5 3933 2,3 -6,8

449 -27,3 -38,7 256 -4,0 -4,9 3904 -1,4 -4,7

409 -37,6 -44,1 252 -9,4 -7,9 3899 -4,7 -8,5

509 -19,6 -30,5 247 -11,6 -12,1 3846 -5,2 -7,1

491 -36,2 -32,9 245 -9,5 -11,1 3817 -4,5 -8,5

506 -27,2 -30,9 246 -7,2 -9,9 3799 -4,4 -10,6

527 -27,4 -28,0 248 -7,4 -10,4 3759 -7,3 -8,4

674 -11,7 -7,9 245 -9,9 -9,7 3732 -10,2 -11,3

592 -18,2 -19,1 246 -10,5 -12,5 3674 -12,2 -12,5

624 -12,0 -14,8 247 -10,2 -9,9 3719 -10,7 -12,6

577 -21,0 -21,2 250 -6,9 -8,4 3752 -7,7 -8,2

584 5,8 -20,2 255 -3,1 -8,8 3844 -3,6 -10,1

996 14,5 36,1 258 0,4 -5,0 3821 -2,8 -6,0

479 6,7 -34,6 255 -0,6 -5,1 3840 -1,6 -9,8

538 31,5 -26,5 251 -0,6 -11,9 3808 -2,3 -8,7

629 23,6 -14,1 250 1,4 -9,6 3860 0,3 -8,3

555 540 13,0 6,7 -24,2 -26,2 252 257 3,1 4,5 -5,9 -9,2 3875 3879 1,5 2,1 -6,1 -7,6

645 22,4 -11,9 255 3,0 -4,3 3847 2,3 -8,1

672 -0,3 -8,2 256 4,4 -8,4 3846 3,1 -8,3

670 13,2 -8,5 254 3,4 -8,0 3852 4,8 -7,7

593 -5,0 -19,0 257 4,1 -6,6 3863 3,9 -7,6

177 26,7 1,1 253 2,9 -0,8 4505 5,9 -1,5

155 30,3 -11,4 248 3,7 -2,9 4349 3,4 -4,9

168 27,2 -3,8 246 4,5 -3,7 4248 1,8 -7,2

148 10,7 -15,2 246 3,9 -3,5 4212 0,1 -7,9

127 -11,8 -27,2 244 -0,4 -4,2 4273 -1,0 -6,6

100 -30,9 -42,9 239 -3,6 -6,3 4293 -1,8 -6,2

97 -35,6 -44,6 234 -6,1 -8,4 4237 -3,0 -7,4

113 -26,2 -35,6 235 -5,9 -7,7 4194 -4,2 -8,3

114 -25,4 -35,0 233 -7,1 -8,5 4067 -6,7 -11,1

126 -19,1 -28,2 234 -6,1 -8,1 4060 -8,2 -11,3

127 -25,2 -27,2 226 -10,4 -11,5 4012 -10,6 -12,3

127 -27,4 -27,2 222 -12,9 -12,8 4041 -11,8 -11,7

127 -28,4 -27,6 221 -12,6 -13,3 4059 -9,9 -11,3

127 -17,8 -27,2 227 -8,3 -11,0 4062 -6,6 -11,2

148 -11,9 -15,2 233 -5,2 -8,7 4096 -3,6 -10,5

140 -5,6 -20,0 236 -4,1 -7,5 4093 -2,8 -10,5

139 9,2 -20,6 238 -2,5 -6,6 4108 -3,9 -10,2

124 23,7 -29,3 238 -0,5 -6,7 4133 -3,7 -9,7

131 35,1 -25,1 238 1,8 -6,8 4153 -2,0 -9,2

135 133 19,5 17,0 -23,0 -24,0 239 241 1,4 3,3 -6,4 -5,4 4193 4155 -0,0 2,2 -8,4 -9,2

138 9,5 -21,3 239 2,2 -6,1 4141 2,0 -9,5

146 14,4 -16,8 238 5,6 -6,6 4135 3,1 -9,6

140 9,9 -20,0 236 6,0 -7,6 4139 2,4 -9,5

119 -6,1 -32,0 236 6,9 -7,3 4135 1,9 -9,6

bron: O+S

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

Recommend Documents