De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt

De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt

Ing. Jean-Paul (J.P.A.C.) Houten [email protected] MSRE-scriptie aan de Amsterdam School of Real Estate Beoordelaar: drs. Arthur Marquard Datum: 15 september 2014

Voorwoord Voor u ligt mijn scriptie “De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt”; een onderzoek dat ik in het kader van mijn Master of Real Estate-opleiding binnen de Amsterdam School of Real Estate heb geschreven. Vanuit mijn baan als her-ontwikkelaar van woningen in de stad Amsterdam is mijn interesse voor ontwikkelen van woningvastgoed de afgelopen jaren enorm gegroeid. De her-ontwikkelingsmarkt in Amsterdam is een nichemarkt waarover weinig wetenschappelijk onderzoek gedaan is en daardoor uitermate interessant om een onderzoek te doen naar de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van woningen (en/of hele panden) per buurt in Amsterdam. De uitkomst van dit onderzoek is weergegeven in deze scriptie. Via deze weg wil ik de personen die mij begeleid en gesteund hebben tijdens mijn onderzoek bedanken. Met name Arthur Marquard, mijn begeleider, en Abdel Salemi, ‘brainstorm-coach’, die de tijd namen om mijn ideeën aan te horen en mij van goede feedback te voorzien. Waarvoor dank. In het bijzonder dank ik mijn collega’s van Buro Amsterdam B.V. voor de geboden mogelijkheid om de Master of Real Estate te kunnen volgen en mij bij de studie en dit onderzoek te steunen. Ing. Jean-Paul Houten Amsterdam, september 2014

2

Managementsamenvatting Er is onderzoek gedaan naar het beleggen voor verhuur dan wel ontwikkelen voor verkoop van woningen per postcodegebied/buurt in Amsterdam. Bij herontwikkeling van woningen door Buro Amsterdam B.V. is de afgelopen jaren gebleken dat bepaalde buurten in Amsterdam zich beter leende als beleggingsbuurt voor verhuur en de andere als ontwikkelingsbuurt voor verkoop. Naar aanleiding daarvan heb ik mijn scriptie gericht op deze stelling met als onderzoeksvraag: 'Wanneer kiest een eigenaar van een pand (her-ontwikkelaar ofwel belegger) in Amsterdam voor verhuur en wanneer voor verkoop van haar woningvastgoed? Om deze onderzoeksvraag verder uit te kunnen werken en in perspectief te kunnen zien is eerst meer achtergrondinformatie van de woningmarkt in Amsterdam en ontwikkelen voor verhuur en verkoop nodig. De veronderstelling dat er zogenoemde beleggings- en ontwikkelingsbuurten zijn is gebleken in de praktijk in de huidige woningmarkt van Amsterdam. De woningmarkt in Amsterdam kenmerkt zich door het relatief grote aandeel sociale huurwoningen. In Amsterdam is 58% van het woningaanbod een sociale huurwoning. Nergens in Europa zijn er per stad zoveel sociale huurwoningen. Dit is mede tot stand gekomen door het Woningwaarderingsstelsel waarmee de hoogte van de huurprijs wordt vastgesteld en niet de marktwerking. Voorheen had Amsterdam dit aandeel sociale huurwoningen nodig voor het huisvesten van lagere inkomensgroepen maar er is nu meer vraag naar middeldure geliberaliseerde huurwoningen (700 EUR tot 1.000 EUR) en koopwoningen. Deze ontwikkeling komt door de toestroom van hoogopgeleide starters uit andere (Nederlandse) universiteitssteden, met een hoger inkomen. Door deze toestroom maar ook door het toenemende individualisme is het aandeel ‘hoger inkomen alleenstaanden’ in de stad Amsterdam toegenomen tot 55%. Aangenomen wordt dat dit zal groeien waardoor ook de woningschaarste tot 8% zal toenemen in 2020. Hier zijn de studenten die uitwijken naar aangrenzende gemeenten niet in meegenomen. De doorstroom van de huidige bewoners naar alternatieve huur- of koopwoningen is onvoldoende door hun huidige lage huurprijs en de onzekere markt. Er is vanuit de overheid met nieuwe regelgeving zoals inkomensafhankelijke huurverhogingen en een verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen getracht om de doelgroep die niet (meer) voor een sociale huurwoning in aanmerking komt te verhuizen. Deze maatregelen hebben tot op heden hun doel niet bereikt. Een mogelijke oplossing voor het toevoegen van geliberaliseerde woningen is het herontwikkelen van woningvastgoed. Dat wil zeggen dat sociale huurwoningen worden omgezet naar geliberaliseerde woningen die vervolgens duurder verhuurd of verkocht kunnen worden. In Amsterdam zijn circa 20 (semi-)professionele partijen actief die zich bezig houden met het gehele herontwikkelingstraject van acquisitie, huurders uitplaatsen en verbouwen om deze woning vervolgens te verhuren of verkopen. Door deze transitie komen de woningen in een ander woningsegment terecht. Dat de Amsterdamse woningmarkt een stabiele goed renderende markt is hebben ook de (inter)nationale beleggers opgemerkt. Veel institutionele en particuliere beleggers investeren sinds een aantal jaren fors in woningvastgoed in en rondom Amsterdam. Hierbij worden Bruto Aanvangsrendementen (BAR-methode) van 7% en Internal Rate of Returns (IRR) van 8% en meer gehaald. Daarnaast is er door de grote vraag naar woningen en de inflatie-risicoafdekking door de jaarlijkse CBS-indexatie een lagere volatiliteit dan andere beleggingsproducten.

3

Om inzicht te krijgen in de omstandigheden waarin beleggers het best kunnen investeren in beleggingspanden en ontwikkelaars het best kunnen verkopen is er onderzoek gedaan naar het herontwikkeltraject voor verhuur en verkoop. De kosten die tijdens een ontwikkelproces gemaakt worden zijn in een vergelijkingsmodel ingevoerd waarna vervolgens de variabelen verhuur- en verkoopprijzen per buurt vergeleken zijn. Hieruit blijkt dat de ene buurt zich beter ‘leent’ om te beleggen voor verhuur en de ander voor ontwikkelen voor verkoop. De reden hiervoor is dat het centrum Amsterdam in de regel de meest populaire locatie is om zich te huisvesten. Wanneer er geen of beperkte woonruimte beschikbaar is in het centrum en de prijzen stijgen, dient men uit te wijken naar de omringende buurten. Na verloop van tijd zet hetzelfde proces zich ook hier weer door en ontstaat er een enorme schaarste aan woningen waardoor de huurprijzen in de buurten aan de rand van de stad (tegen de A10) tot bijna gelijke hoogte met de huurprijzen in de buurten in en rondom het centrum van Amsterdam stijgen. Door deze verschuiving is het voor de ontwikkelaar in Amsterdam rendabelere om te ontwikkelen voor verkoop in de desbetreffende ontwikkelbuurten: hoge inkoop à relatief lage verhuurprijs maar hoge verkoopprijs. Daarentegen is het voor de belegger rendabeler om te beleggen in de beleggingsbuurten: lage inkoop à relatief hoge verhuurprijs maar lage verkoopprijs. Bijkomend voordeel van beleggen in de opkomende buurten is dat naast het hoge directe rendement in het heden er in de toekomst ook nog een indirect rendement te verwachten is vanwege de verschuiving en de daarbij horende prijsstijging van de verkoopprijzen. Een ontwikkelaar zal er dus voor kiezen om te beleggen als het direct rendement voldoet aan zijn rendementseisen en er in de toekomst bij verkoop indirect rendement verwacht wordt. Indien de buurt qua verkoopprijzen dermate uitontwikkeld is dat de marge op ontwikkelen behaald wordt en het direct rendement door de hoge inkoopprijs lager is zal hij kiezen voor ontwikkeling.

4

Inhoudsopgave

Voorwoord ............................................................................................................................................ 2 Managementsamenvatting ................................................................................................................... 3 Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 5 1 Inleiding .......................................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................... 7 1.2 Centrale vraag en doelstelling .................................................................................................... 7 1.3 Subvragen ................................................................................................................................... 8 1.4 Onderzoeksmodel ....................................................................................................................... 8 1.5 Afbakening .................................................................................................................................. 8 1.6 Hoofdstukverdeling ................................................................................................................... 10 2 Woningmarkt Amsterdam ............................................................................................................. 11 2.1 Introductie ................................................................................................................................. 11 2.2 Demografische gegevens Amsterdam ...................................................................................... 11 2.3 Cijfers woningmarktsegmentering Amsterdam ......................................................................... 13 2.4 Invloed wijziging financiële regelgeving op de woningmarkt in Amsterdam ............................. 16 2.5 Deelconclusie ............................................................................................................................ 17 3 Woningvastgoed ontwikkelen voor verhuur of verkoop ................................................................ 18 3.1 Introductie ................................................................................................................................. 18 3.2 Ontwikkelproces ........................................................................................................................ 19 3.2.1 Acquisitie ........................................................................................................................... 19 3.2.2 Financiering ....................................................................................................................... 19 3.2.3 Huurders ............................................................................................................................ 20 3.2.4 Verbouwing ........................................................................................................................ 21 3.2.5 Verhuur of verkoop ............................................................................................................ 21 3.3 Deelconclusie ............................................................................................................................ 22 4 Rendementen bij beleggingen/ontwikkelen in de (Amsterdamse) woningmarkt .......................... 23 4.1 Introductie ................................................................................................................................. 23 4.2 Gemiddelde beleggingsrendementen (Amsterdamse) woningmarkt ........................................ 24 4.2.1 Bruto Aanvangsrendement ................................................................................................ 25 4.2.2 Internal Rate of Return ...................................................................................................... 25 4.3 Gemiddelde ontwikkelmarges in de (Amsterdamse) woningmarkt ........................................... 26 4.4 Rendementseisen Buro Amsterdam B.V. ................................................................................. 27 4.5 Deelconclusie ............................................................................................................................ 27 5 Vergelijkingsmodel ....................................................................................................................... 28 5.1 Introductie ................................................................................................................................. 28 5.2 Uitleg model .............................................................................................................................. 28 5.2.1 Buurten .............................................................................................................................. 28 5.2.2 Kengetallen ........................................................................................................................ 29 5.2.3 Variabelen .......................................................................................................................... 31 5.3 Uitkomsten analyse ................................................................................................................... 33 5.4 Buurtenplan ............................................................................................................................... 33 5.5 Deelconclusie ............................................................................................................................ 34 6

De klant van de belegger/ontwikkelaar: de consument ................................................................ 36

7 Conclusie en aanbevelingen ........................................................................................................ 38 7.1 Conclusies................................................................................................................................. 38 7.2 Aanbevelingen .......................................................................................................................... 39 7.3 Reflectie en aanbevelingen vervolgonderzoek ......................................................................... 39 8

Bibliografie ................................................................................................................................... 40

9

Bijlagen ........................................................................................................................................ 42

5

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

Bijlage 1: Geliberaliseerde huurprijzen ..................................................................................... 42 Bijlage 2: Verkoopprijzen koopwoningen .................................................................................. 43 Bijlage 3: Buurtenoverzicht Amsterdam .................................................................................... 44 Bijlage 4: Omschrijving buurten ................................................................................................ 45 Bijlage 5: Voorbeeld plattegrond en doorsnede pand Amsterdam ........................................... 48 Bijlage 6: IRR berekeningen per buurt ...................................................................................... 50

6

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

In Amsterdam blijken populair gezegd “beleggingsbuurten” voor verhuur en “ontwikkelingsbuurten” voor verkoop te zijn. Deze constatering werd binnen de organisatie Buro Amsterdam B.V. gedaan, die al sinds 2002 actief is op de Amsterdamse woningmarkt. Buro Amsterdam B.V. (BA) is een woning her-ontwikkelaar binnen de ring A10 van Amsterdam. Het doel van BA is om gebouwen die vóór 1940 gebouwd zijn kwalitatief te verbeteren zodat duurdere verhuur of verkoop mogelijk is. Dit wil zeggen dat de schil, het casco, weer teruggebracht wordt naar het ontwerp dat de architect destijds voor ogen had. Intern zal het pand gerenoveerd worden naar de hedendaagse comfortstandaarden, overheidseisen en uiteraard met respect voor de karakteristieke details. Na renovatie worden de woningen gesplitst en verkocht dan wel aangehouden als belegging voor verhuur. Gedurende de afgelopen tien jaar zijn duizenden panden in vrijwel alle buurten in Amsterdam aan BA aangeboden en door BA ‘doorgerekend’. Alvorens tot aankoop van een pand over te gaan worden de specifieke kenmerken van het pand in het zogenoemde acquisitiemodel ingevoerd waarna dit model, middels kengetallen, doorrekent of het pand na renovatie geschikt is als belegging (voor verhuur) of ontwikkeling (voor verkoop). Wanneer een pand zowel als ontwikkeling als belegging positief uitkomt wordt er een bieding gedaan. Na jarenlang met bovenstaand model te hebben gewerkt is een duidelijk onderscheid in buurten te herkennen. In het patroon bleek al snel dat panden gelegen in het centrum of de nabijheid daarvan meer geschikt waren als ontwikkelingspand dan als beleggingspand. Panden gelegen aan de rand van het centrum vertoonde een tegenovergesteld patroon. Naar aanleiding van bovengenoemde constatering is er nagedacht hoe deze patronen zijn ontstaan en of er een verband is tussen afstand vanaf het centrum, en de daarbij horende meterprijs voor verhuur en verkoop, en het feit of een pand meer rendabel is als ontwikkelingspand dan als beleggingspand. Deze vraagstelling vormde een interessant onderwerp voor mijn onderzoek en zal het vermoeden dat de ene buurt c.q. postcodegebied geschikter voor het beleggen in vastgoed is bevestigen dan wel ontkrachten.

1.2

Centrale vraag en doelstelling

De centrale vraag die middels deze scriptie beantwoordt dient te worden luidt: ‘Wanneer en in welke buurten in Amsterdam is het interessanter om een geliberaliseerde huurwoning te verkopen, dan wel woningen aan te houden als belegging?’ De doelstelling met bovenstaande centrale vraag is om te toetsen of er daadwerkelijk een duidelijk onderscheid tussen buurten is te maken wat betreft ontwikkelen voor verhuur en verkoop. Wanneer dit bevestigd wordt kan men een betere keuze maken of een pand qua buurtligging beter ontwikkeld kan worden voor verhuur of voor verkoop. Daarnaast wordt middels deze scriptie inzichtelijker welke verkoop- en verhuurprijzen per buurt gerealiseerd worden. Met name de verhuurprijzen zijn in Amsterdam intransparant.

7

1.3

Subvragen

Om de centrale vraag van deze scriptie duidelijk te kunnen beantwoorden dienen er eerst subvragen beantwoord te worden. De Amsterdamse woningmarkt is op geen enkele wijze met andere (rand)steden te vergelijken waardoor een toelichting op de werking van de woningmarkt in Amsterdam van belang is. Daarnaast is het her-ontwikkelen van woningvastgoed ook een nichemarkt in Nederland. Deze zaken dienen eerst toegelicht te worden alvorens er een eenduidig antwoord op de centrale vraag kan worden gegeven. Om daartoe te komen zullen allereerst onderstaande subvragen beantwoord worden: 1. Wat zijn de huidige karakteristieken van de woningmarkt van Amsterdam? 2. Wat verstaan we onder her-ontwikkelingspanden en welke kenmerken van een pand zijn van belang voor het onderzoek? 3. Welke beleggingsrendementen en marges op ontwikkelingen worden er over het algemeen gehanteerd? 4. Wie is de concurrent van de ontwikkelaar c.q. belegger? 5. Welk model wordt gehanteerd om alle panden in te voeren? 6. Welke buurten zijn interessant om in ontwikkelen voor verhuur en welke voor verkoop? Bovenstaande subvragen zullen in chronologische volgorde verder aan bod komen.

1.4

Onderzoeksmodel

Dit onderzoek betreft een kwantitatief verkennend onderzoek. Verondersteld wordt dat sommige panden, met name vanwege locatie, specifiek rendabeler zijn als belegging of juist als ontwikkeling. Het doel is om te onderzoeken of dat zo is en welke factoren hierin een rol spelen. Deze empirische bevindingen worden vervolgens in een model met elkaar vergeleken. Dit maakt dit onderzoek ook een vergelijkend onderzoek.

1.5

Afbakening

Het onderzoek richt zich alleen op het gebied van ontwikkelen en beleggen in woningvastgoed in Amsterdam. Hoewel het in wezen een klein onderzoeksgebied is spelen er alsnog veel factoren mee en is het van belang om dit onderzoek zo goed als mogelijk af te bakenen. Er zijn veel sociale, demografische alsmede technische aspecten die van invloed zijn op de beleggings- dan wel ontwikkelingswaarde van woningvastgoed in Amsterdam. Deze factoren worden in dit onderzoek afgebakend of geheel buiten beschouwing gelaten. Maar omdat het van essentieel belang is om inzicht te krijgen in de woningmarkt in Amsterdam zullen de relevante sociale en demografische aspecten van de woningmarkt in hoofdstuk 2 Woningmarkt eerst worden toegelicht. De afbakening heeft met name met specificaties van de panden en hun locatie te maken. Omdat er in dit onderzoek een vergelijking tussen panden in de verschillende buurten van Amsterdam zal plaatsvinden dienen de panden wel gelijkwaardig aan elkaar te zijn. Voorbeeld: één geheel woonhuis aan de grachten is niet vergelijkbaar met een pand in een straat met vier woningen in Amsterdam West. Daarom zijn onderstaande restricties die verder worden toegelicht in hoofdstuk 5 van belang.

8

Locatie In dit onderzoek is er specifiek gekeken naar Amsterdam, meer specifiek binnen de Ring A10. Er is voor Amsterdam gekozen vanwege onderstaande redenen: 1. Urgentie: in het licht van het huidige beleid en schaarste in de verschillende segmenten. 2. Databeschikbaarheid: Buro Amsterdam B.V. ontwikkelt enkel woningvastgoed in Amsterdam waardoor alleen data van de Amsterdamse woningmarkt beschikbaar is. 3. Markt: specifieke situatie op de verhuur- en verkoopmarkt door de grote toestroom van hoogopgeleiden uit andere universiteitssteden. 4. Homogene stedelijke eenheid: door de geografische samenstelling van de stad, en de buurten, kan men een vergelijking maken tussen de buurten. Daarnaast is er nog een groot verschil binnen de stad(sregio) Amsterdam zelf. Namelijk de tweedeling waar promovendus Stadsgeografie Cody Hochstenbach recentelijk onderzoek naar gedaan heeft (Hochstenbach, 2013). Hij schrijft dat afgestudeerden en hogere opgeleide mensen kiezen voor het wonen binnen de Ring A10 waardoor “gentrificatie” ontstaat. Gentrificatie is een term die vaak gebruikt wordt om de opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied aan te duiden. Goede voorbeelden in Amsterdam waar dit reeds heeft plaatsgevonden zijn de Pijp en Jordaan. Men kan dus veronderstellen dat er een aanmerkelijk verschil in de woningmarkt binnen en buiten de Ring A10 is. Vandaar dat de woningmarkt buiten de Ring A10 buiten beschouwen wordt gelaten. Een derde reden waarom dit onderzoek zich uitsluitend op de gekozen buurten binnen de Ring A10 oriënteert is het feit dat binnen de Ring A10 vrijwel alleen vooroorlogse bouw, dus vóór 1940, voorkomt. Deze panden dienen middels een specifieke omgevingsvergunning toestemming te krijgen om kadastraal gesplitst te worden waardoor het een nichemarkt is binnen de projectontwikkeling in Nederland. Het betreft dus een onderzoek waarbij alleen postcodegebieden binnen de Ring A10 (exclusief Amsterdam Noord) worden meegenomen. Dit is een gevolg van de hierboven genoemde restricties. De panden buiten de ring zijn vrijwel allemaal na 1940 gebouwd en maken (nog) niet dezelfde gentrificatie zoals de buurten binnen de Ring A10 door. Verdere toelichting op de selectie van de buurten is terug te vinden in paragraaf 5.2.1. Buurten. Grootte Het betreft een onderzoek waarbij het gemiddelde pand gebouwd vóór 1940 in Amsterdam qua grootte als uitgangspunt is genomen (Buro Amsterdam B.V., 2010). Hierbij is uitgegaan van een pand van vijf verdiepingen (begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en een halve zolderverdieping). In beginsel bestaat elk pand uit vier woningen, met ieder een 2 zolderberging. De verdiepingen: begane grond, eerste, tweede en derde zijn 55 m en de 2 zolderverdieping 30 m . In Amsterdam zijn de zolderverdiepingen over het algemeen niet over de gehele bouwlaag. Bij de verkoop wordt er vanuit gegaan dat de zolder omgezet is naar woonruimte waardoor deze meters eveneens gelijkwaardige verkoopprijzen realiseren. (Bijlage 5: Voorbeeld plattegrond en doorsnede pand Amsterdam). Kengetallen 2 Het betreft een onderzoek waarbij de kosten per m die niet buurtgebonden zijn, zoals de huurderskosten, verbouwingskosten, etc. gemiddeld zijn genomen en als kengetallen zijn opgenomen. De toelichting welke kostenposten dit betreffen en hoe deze berekend zijn worden verder toegelicht in hoofdstuk 3 en 5.

9

Sociale huurprijs Het betreft een onderzoek waarbij gerekend wordt met een gemiddelde kale (sociale) huurprijs van EUR 453,- per maand (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), december 2013). Dit heeft verder geen invloed op het eindresultaat bij beleggen of ontwikkelen omdat er vanuit wordt gegaan dat deze huurders uitgeplaatst worden. Het geeft wel een goed beeld van het verschil tussen de BAR bij aankoop en na ontwikkeling van het pand. Verhuur Voor de verhuur van de geliberaliseerde woningen in de beleggingssituatie gaan we uit van individuen, stellen of gezinnen. Andere woonvormen van Amsterdam zoals: expats, studenten en short stay hebben weliswaar een hoger verhuurrendement maar zijn aan meer regels gebonden waardoor er meer kans is op leegstand en dus geen reëel beeld geeft van het te realiseren rendement. Daarnaast veranderen deze regels voortdurend waardoor de risico’s stijgen hetgeen juist bij het beleggen in woningvastgoed laag is.

1.6

Hoofdstukverdeling

Deze scriptie zal uiteindelijk leiden tot een vergelijkingsmodel waarmee duidelijk wordt welke buurten typische buurten voor verhuur of voor verkoop van woningvastgoed zijn. Alvorens tot deze uitkomsten te komen is het van belang om een idee van de Amsterdamse woningmarkt te hebben aangezien deze niet in lijn is met de rest van Nederland. Daarom zal in hoofdstuk 2 de Amsterdamse woningmarkt verder worden toegelicht. Vervolgens zal in hoofdstuk 3 het proces van ontwikkelen van woningvastgoed voor verhuur of verkoop worden aanstipt. Hoofdstuk 4 gaat in op de rendementen die in het woningvastgoed gehanteerd worden omdat deze nodig zijn om de juiste maatstaven in het vergelijkingsmodel te gebruiken. Hoofdstuk 5 is het hoofdstuk waarin het vergelijkingsmodel zal worden uitgelegd en de resultaten in een buurtenplan wordt toegelicht. Hoofdstuk 6 geeft vervolgens een toelichting op de keuze van de consument, die uiteindelijk besluit om een woning te huren dan wel te kopen. Feitelijk een onderbouwing naar aanleiding van het onderzoeksresultaat en het buurtenplan waarom de buurten dichter bij het centrum, met een hogere m2-prijs meer geschikt zijn voor verkoop. Hoofdstuk 7 zal de conclusie op basis van de voorgaande hoofdstukken alsmede een reflectie op dit onderzoek geven. Hoofdstuk 8: Bibliografie

10

2 Woningmarkt Amsterdam 2.1

Introductie

Dit onderzoek gaat over de keuze tussen het ontwikkelen voor verhuur of verkoop van woningvastgoed in Amsterdam. Om het uiteindelijke resultaat en de weg daar naartoe te begrijpen is het noodzakelijk om eerst de woningmarkt in Amsterdam toe te lichten. De Amsterdamse woningmarkt is niet te vergelijken met de gemiddelde statistieken van de e Nederlandse woningmarkt. De stad begon zich in de vroege 14 eeuw rond de Amstel te ontwikkelen. Later groeide de stad uit tot één van de grootste handelssteden van de wereld. Dit succes leidde tot de aanleg van de grachtengordel die vervolgens zorgde voor de karakteristieke uitstraling van de stad en die sinds 2010 zelfs Unesco Werelderfgoed is geworden. Deze karakteristieke uitstraling heeft een opmerkelijke invloed op de woningmarkt in de stad. De woningbouw in Amsterdam bestaat met name uit gestapelde woningen in panden van voor de Tweede Wereldoorlog die vanuit de Monumentenwet (gemeentelijk of provinciaal) een beschermde status hebben. Hierdoor is er binnen de ring geen plek voor nieuwbouw die aansluit op de veranderende demografie van de stad. Dit is een belangrijke factor die meespeelt in de bijzondere woningmarkt van Amsterdam die wereldwijd zelfs uniek te noemen is. In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op de ontwikkeling van de stad Amsterdam in het verleden maar ook de prognose voor de toekomst.

2.2

Demografische gegevens Amsterdam

De demografische gegevens van de stad zijn van belang om te weten hoe de woningmarkt in de toekomst eruit zou moeten zien. Of het aanbod en de typen woningen aansluiten bij de vraag die vanuit de demografie ontstaat. De belangrijkste kenmerken van de inwoners zullen als volgt besproken worden: bevolkingsomvang, opleiding en inkomen. Bevolkingsomvang Amsterdam heeft jaren lang een terugloop van inwoners gekend. Tussen 1960 en 2000 hebben veel inwoners de stad verlaten. Dit komt met name door de leegloop van de Amsterdammers naar randgemeenten zoals Purmerend, Zaandam en Almere. Daarnaast was de bevolkingsgroei landelijk een stuk lager vanwege de angst voor overbevolking in Nederland.

Grafiek 1: Bevolkingsomvang Amsterdam 1950-2013

11

De bevolkingsomvang van de totale gemeente Amsterdam is in 2014 gegroeid naar circa 800.000 inwoners. Zoals eerder geschetst worden in dit onderzoek alleen de stadsdelen binnen de Ring A10 (exclusief Noord) onderzocht waarbij de bevolkingsomvang per stadsdeel als volgt uit ziet: Bevolkingsomvang binnen de Ring A10 Amsterdam 2013 (excl. Noord) Centrum West Zuid Oost TOTAAL

85.618 138.568 137.901 122.847 484.934

Tabel 1: Bevolkingsomvang Amsterdam per stadsdeel

Van de inwoners van Amsterdam woont 55% alleen. Dus het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Amsterdam hoog te noemen aangezien het gemiddelde in Nederland op 36% ligt (Duin, 2011). Deze ontwikkeling komt mede tot stand door de individualistischere levensopvatting anno 2014 maar ook het feit dat er veel jonge studenten en alleenstaande starters vanuit andere steden naar Amsterdam verhuizen. Onderzoeken wijzen uit dat het aantal alleenstaanden verder zal toenemen waardoor de druk op de huizenmarkt verder zal groeien (Duin, 2011). Opleidingsniveau Het aantal starters op de arbeidsmarkt die naar Amsterdam verhuizen is de afgelopen jaren toegenomen. De stad trekt meer en meer starters blijkt uit onderzoek verricht door de Universiteit van Amsterdam (Boterman, Hochstenbach, Ronald, & M., september 2013). Het betreffen vooral hogeropgeleiden die na hun studie voor werk vanuit een andere Nederlandse stad naar Amsterdam verhuizen. Het vinden van een woning binnen de Ring A10 is voor deze doelgroep moeilijk vandaar dat ze vaak buiten de ring hun wooncarrière starten waarna ze doorstromen. Dit laatste geldt met name voor oudere hoogopgeleide afstudeerders tussen de 30-34 jaar. Zij zoeken naar een goede woonsituatie en geen zolderkamer of gedeelde woning delen waardoor deze groep nieuwkomers niet meer zo hard stijgt als voorheen. Deze kansrijke groep bewoners is een gemis voor de groei van de Randstedelijke economie. (Booi, Stojmenovska, & Slot, maart 2014) Opleidingsniveau Amsterdam per stadsdeel 2009 Centrum Oud-West Zuid Oost

BO 8% 18% 9% 17%

VMBO/LBO/MAVO 12% 23% 14% 19%

Tabel 2: Opleidingsniveau Amsterdam

12

MBO/HAVO/VWO 29% 29% 31% 25%

HBO/WO 51% 30% 46% 39%

Inkomen Amsterdam heeft de afgelopen jaren een forse groei in de inkomens laten zien waardoor de inkomensachterstand ten opzichte van Nederland is ingelopen. Tussen de stadsdelen van Amsterdam bestaat een groot verschil. In het centrale deel van de stad liggen de inkomens en bijbehorende koopkracht boven gemiddeld hoog (Jong, 2006). Inkomensverdeling per huishouden

Minder dan 17.900 EUR

Tussen 17.900 en 25.100 EUR

Tussen 25.100 en 34.300 EUR

Tussen 34.300 en 47.000 EUR

47.000 EUR en meer

Centrum Oud-West Zuid Oost

32% 33,2% 27,3% 28,1%

18,8% 23,9% 19,7% 21%

16,6% 17,7% 17,4% 17,4%

12,8% 12,9% 14% 14,5%

19,8% 12,3% 21,6% 19%

Tabel 3: Naar inkomensklassen 20%-groepen van de landelijke verdeling van het besteedbaar huishoudensinkomen (Slot, november 2013)

2.3

Cijfers woningmarktsegmentering Amsterdam

Het woningaanbod in Amsterdam is in drie subgroepen te verdelen: de sociale huursector, geliberaliseerde huursector en de koopsector. Sociale huursector De sociale huursector zijn huurwoningen met een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van 699,48 EUR (prijspeil 2014). Deze grens wordt jaarlijks aangepast en komt tot stand door het zogenoemde woningwaarderingsstelsel (WWS) dat door de Rijksoverheid verplicht is. Dit is een puntensysteem waarmee een ‘redelijke’ huurprijs voor een woning vastgesteld wordt, los van de stichtingskosten van de woning. Indien het puntenaantal gekoppeld is aan een huurprijs onder de liberalisatiegrens dient de verhuurder zich aan de aan punten gekoppelde huurprijs te houden. Indien de huurprijs hoger is noemt men het geliberaliseerde huur en mag de hoogte van de huur zelf door de verhuurder bepaald worden. Bij verhuur is het voor huurders altijd mogelijk om de huurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen waarna deze blijvend verlaagd kan worden wanneer deze bij aanvang van de huurovereenkomst te hoog was. Dit kan overigens tot een half jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Daarna blijft de huur ongewijzigd ook wanneer deze hoger is dan toegestaan. Sociale huurwoningen zijn enkel beschikbaar voor mensen met een jaarinkomen onder de 43.000 EUR bruto (particuliere huursector) of onder de 34.000 EUR bruto (woningcorporaties) en men dient boven de 18 jaar oud te zijn. De sociale huurwoningen van woningbouwcorporaties worden middels Woningnet (regionaal platform) op anciënniteit toegewezen. Dus hoe langer men op de huidige woning of bij Woningnet staat ingeschreven hoe groter dan kans op toewijzing van een sociale huurwoning is. Een sociale huurwoning uit de particuliere sector kan door de eigenaar van de woning aan iemand naar keuze, ongeacht anciënniteit worden toegewezen. Deze persoon dient wel aan de bovengenoemde eisen te voldoen met uitzondering van de inkomenseis die bij particuliere eigenaren verhoogd is naar 43.000 EUR bruto. Het voordeel van een sociale huurwoning is dat de huurder van de woning huurtoeslag kan aanvragen. Hierbij dient wel de kanttekening geplaatst te worden dat dit alleen geldt voor alleenstaanden met een bruto jaarinkomen tot 21.600 EUR en voor samenwonenden tot 29.325 EUR.

13

Geliberaliseerde huursector Dit zijn alle huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 699,48 EUR. Deze woningen worden verhuurd tegen een markconforme huurprijs omdat deze woningen in de vrije markt aangeboden mogen worden in tegenstelling tot sociale huurwoningen. Omdat de huurprijs boven de 699,48 EUR wordt vrijgegeven kan de verhuurder ervoor vragen ‘wat de gek ervoor geeft’. Door de enorme woning schaarste in Amsterdam liggen deze kale huurprijzen daarom vaak meteen boven de 1.000 EUR exclusief servicekosten per maand. Het grote verschil tussen de 699,48 EUR en 1.000 EUR komt doordat de gemiddelde studentenkamer in Amsterdam in 2013 reeds 493 EUR per maand kostte (ANP, 2013). Hierdoor worden de geliberaliseerde huurwoningen met twee slaapkamers met gemak voor 1.000 EUR aan 2 woningdelers of een stel verhuurd. Koopsector Woningen in de koopsector zijn in eigendom van de bewoners. Dat houdt dus in dat de eigenaar van de woning, de woning zelf ook als hoofdverblijf heeft. Deze zogenoemde eigenaar/bewoners wonen vaak in gesplitste appartementsrechten. Eigen-woning-bezit is waar gebruiker bij de gemeente ook bekend staat als eigenaar. Buiten beschouwing worden de gebruikers gelaten die ook eigenaar zijn van de stichting, onderneming etc., die eigenaar van de woning zijn én bijvoorbeeld een echtpaar waarbij de ene als de eigenaar bekend staat en de anders als de gebruiker (WOON Amsterdam 2013, 2013). De verdeling per sector is de afgelopen jaren veranderd mede door de verandering van de bevolking en haar inkomen in Amsterdam. Onderstaande grafiek geeft een duidelijk beeld van de verandering in segmentering: Woningmarktsegmenten Amsterdam

2009

2011

2013

Koop Geliberaliseerde huur Sociale huur

28,9% 6,1% 65%

30% 9% 61%

31,5% 10,5% 58%

Tabel 4: Woningmarktsegmenten Amsterdam, bron WiA 2013

Deze verdeling heeft in verhouding tot de algehele woningmarkt segmentering in Nederland een bijzondere verhouding. In Nederland is de verhouding namelijk: 60% koopwoningen, 3,3% vrije sector huur en 36,5% sociale huurwoningen. De mening over deze verhouding ten opzichte van de rest van Nederland is in Amsterdam verdeeld. Amsterdam is van oorsprong een stad waarbij er een gemêleerde woningpopulatie is die de stad Amsterdam maakt tot wat het is. De afgelopen decennia is dit al redelijk veranderd door de grote uitstroom van oorspronkelijke Amsterdammers naar randgemeenten zoals Purmerend en Almere. De verschuiving van sociale huurwoningen naar koopwoningen en vrije sector huurwoningen zoals in tabel 1 te zien is kan zowel op voor- als tegenstanders rekenen. Van oudsher zijn de linkse partijen in Amsterdam het grootst. Deze partijen willen de huidige verdeling van de woningmarkt in zoveel mogelijk in stand houden omdat met name hun kiezers voor een groot gedeelte sociale huurwoningen bewonen. Daarom is voor hen het volume sociale huurwoningen van belang. In onderstaande tabel is goed te zien hoe groot momenteel de verdeling tussen de politieke partijen in Amsterdam is.

14

Streefaantal sociale huurwoningen volgens politieke partijen in Amsterdam Huidig aandeel sociale huurwoningen SP Groenlinks PvdA D66 CDA VVD

58% 58% 50% 50% 45% 30% 30%

Tabel 5: Streefdoel aandeel sociale huurwoning volgens de Amsterdamse politieke partijen (Stam, 2014)

Met name de rechtse partijen (VVD en CDA) zijn voor vermindering van het aandeel sociale huurwoningen in Amsterdam. Zij voeren hiervoor de reden op dat Amsterdam economisch dient te concurreren met grote internationale steden zoals Londen en Parijs. Zolang het aandeel woningen voor hogeropgeleiden in Amsterdam beperkt blijft zal de eerder genoemde afname van hogeropgeleiden die naar Amsterdam verhuizen enkel toenemen. Om met internationale steden als Parijs en Londen te kunnen concurreren dienen er meer middensegment woningen (geliberaliseerde- en koopwoningen) te komen om de mensen die voor deze economische groei kunnen zorgen te huisvesten. Waarbij de linkse partijen als tegenargument voeren dat een conglomeratie als Parijs met haar witte, rijke binnenstad en armoedige buitenwijken niet wenselijk is.

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Grafiek 2: Overzicht aandeel sociale huurwoningen per Europees land

Op 12 juni 2014 is de nieuwe gemeenteraad van Amsterdam bekend geworden. De partijen D66, VVD en SP hebben met elkaar overeenstemming gevonden en een coalitie gevormd. Wederom is het woonbeleid een speerpunt voor alle partijen. Eén van de hoofdpunten van het akkoord betreft de omvang van het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam. Dit ligt nu op 230.000 woningen (58%) en mag niet dalen tot onder de 187.000 (47%). Dit percentage is voor de linkse partijen een overwinning aangezien D66 en VVD allebei een stuk lager wenselijk vinden.

15

2.4

Invloed wijziging financiële regelgeving op de woningmarkt in Amsterdam

De woningmarkt is, zoals in de vorige paragraaf goed zichtbaar, de afgelopen jaren flink veranderd. Dit heeft onder andere te maken met de demografische samenstelling van de bewoners in de stad maar ook met de regelgeving omtrent huisvesting. Deze regelgeving zal hieronder nader worden toegelicht. Zowel in de huur- als koopsector zijn de afgelopen drie jaar grote veranderingen doorgevoerd. Mede om de doorstroom op de woningmarkt tijdens de crisis te stimuleren maar ook om de markt beter te reguleren en in de toekomst een nieuwe vastgoedbubble te voorkomen. Onderstaande wijzigingen in de regelgeving hebben grote impact op de woningmarkt gehad. Koop 1. Overdrachtsbelasting (15 juni 2011) voor woningen verlaagd van 6% naar 2%. Dit was in eerste instantie een tijdelijke verlaging die later is omgezet naar een permanente verlaging. 2. Aflossingsvrije hypotheek (1 januari 2013) met hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Men dient nu minimaal 50% van de hypotheek in een periode van 30 jaar af te lossen. Op het niet af te lossen gedeelte krijgt men geen hypotheekrenteaftrek. Dit leid veelal tot 100% aflossingshypotheken. Huur 3. Donnerpunten (1 oktober 2011) ingevoerd. Dit is een regeling, ingevoerd door Minister Donner, met als doel de doorstroming in schaarste gebieden te bevorderen. Aan de hand van de hoogte van de WOZ-waarde worden extra woningwaarderingspunten aan een woning toegekend. Dit kan 0, 15 of 25 punten betreffen. Hierdoor steeg de gemiddelde huurprijs van een vrijgekomen huurwoning in Amsterdam met circa 125 EUR (25 woningwaarderingspunten). 4. Energielabel bij huurwoningen verplicht (1 juli 2011), en de isolatie van een huurwoning krijgt een grotere rol bij het toekennen van woningwaarderingspunten. Hierdoor zijn woningen door middel van isolerende maatregelen gemakkelijker te liberaliseren voor duurdere verhuur of verkoop. 5. Inkomensafhankelijke huurverhoging (1 juli 2013) voor sociale huurwoningen ingevoerd. Deze regel werd ingevoerd om ‘scheefwonen’ tegen te gaan. Scheefwonen is het bewonen van een sociale huurwoning door bewoners met een inkomen boven de 34.000 EUR bruto. De inkomensgroep die tussen de 34.000 en 43.000 bruto per jaar verdiende kreeg een huurverhoging van 4,5% en de verdieners boven de 43.000 bruto per jaar 6,5%. Bovenstaande maatregelen in de koopsector hebben vooral averechts gewerkt en er juist voor gezorgd dat een groot gedeelte van de bewoners in Amsterdam bleven huren in plaats dat ze gestimuleerd werden om te kopen. De verlaging van de overdrachtsbelasting had niet het beoogde resultaat en de afschaffing van het aflossingsvrije deel van de hypotheek zorgde eveneens voor een verslechtering op de kopersmarkt. De eerste twee genoemde aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel zorgde voor een grote verschuiving van sociale huurwoningen naar de geliberaliseerde huursector. Daarnaast verleggen meer mensen de focus van koop naar huur in verband met flexibilisering van de arbeidsmarkt: kortere en flexibelere arbeidsovereenkomsten waardoor de huisvesting hier ook op aangepast wordt (Capital Value B.V., februari 2014). De meeste huurders laten zich dan ook niet verleiden om te verhuizen door de inkomensafhankelijke huurverhoging.

16

2.5

Deelconclusie

Uit bovenstaande paragrafen is duidelijk naar voren gekomen dat de huidige woningmarkt nog niet aansluit op de demografische gegevens met betrekking tot inkomenshoogte van Amsterdam. Het aandeel sociale huurwoningen binnen de Ring A10 is nog hoog wanneer we naar de verandering van de inkomensgroepen kijken. Uit onderzoek van de Gemeente Amsterdam blijkt ook dat 49% van de huishoudens onder het modaal inkomen zit en deze groep nog steeds krimpt (Booi, Stojmenovska, & Slot, maart 2014). Volgens bovenstaande cijfers en de politieke partijen is op dit moment 58% van de woningen in Amsterdam een sociale huurwoning; waarvan nog minimaal 9% tot maximaal 28% geliberaliseerd kan worden. Momenteel bezitten de woningcorporaties ongeveer 800.000 woningen in Nederland die op basis van het aantal woningwaarderingspunten geliberaliseerd kunnen worden (Capital Value B.V., februari 2014). Mijn mening is dat deze woningen in eerste instantie sociaal dienen te blijven, daar zijn de woningcorporaties immers voor opgericht. Daarentegen kan nog een groot gedeelte van de particuliere sociale huurwoningen geliberaliseerd worden. Wanneer dan alsnog een overschot aan sociale huurwoningen in Nederland is kan dit quotum onder de woningcorporaties verdeeld worden. Zoals in de voorgaande paragraaf omschreven is er al veel nieuwe regelgeving ingevoerd om meer sociale huurwoningen leeg te krijgen en deze vervolgens toe te kennen aan de mensen die aan de eisen voldoen of te kunnen liberaliseren. Helaas heeft de ingevoerde regelgeving nog niet de uitwerking die het zou moeten hebben. Het beperken van de aflossingsvrije-hypotheek maar ook de crisis en flexibelere arbeidscontracten heeft de huurders juist gedwongen te blijven huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,5% heeft bij scheefwoners uiteindelijk ook niet de doorslag gegeven om te verhuizen aangezien dit geen grote invloed op hun woonlasten heeft. Johan Conijn heeft in 2004 al geschreven dat dit zijn werking niet zou hebben mede vanwege woonlastenverhouding (zie hoofdstuk 6 voor verdere toelichting hierop). In Nederland zijn 28% van de sociale huurders scheefwoners waarvan het merendeel in de Randstad woont waardoor dus nog voldoende sociale huurwoningen om te zetten zijn naar geliberaliseerde woningen (Have, 2014). Het stimuleren van het herontwikkelen van particuliere sociale huurwoningen in de binnenstad zou een effectieve maatregel zijn omdat hierbij de bewoners die recht hebben op een sociale huurwoning elders bij woningcorporaties een nieuwe woning kunnen krijgen en de scheefwoners gedwongen worden om elders in de geliberaliseerde huursector te huren of elders of hun eigen woning te kopen. Op deze wijze zal er stapsgewijs een evenwicht komen tussen het aanbod woningen en de demografische samenstelling. In hoofdstuk 3 wordt verder in gegaan op het herontwikkelen van woningvastgoed in Amsterdam.

17

3 Woningvastgoed ontwikkelen voor verhuur of verkoop 3.1

Introductie

Uit hoofdstuk 2 blijkt dat de woningmarkt in Amsterdam overspannen is mede vanwege het gegeven dat de verdeling van de woontypen (sociaal/geliberaliseerde huur en koop) niet aansluit bij de demografische samenstelling van de stad en de wens om hoger opgeleiden (Young Professionals) naar de stad te trekken. Door deze sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking mogen sinds 1998 sociale huurwoningen verkocht worden (Gemeente Amsterdam, 2011). Door middel van het jaarlijks vaststellen van het zogenoemde splitsingsquotum werden jaarlijks een vooraf door de gemeente vastgesteld aantal woningen per stadsdeel gesplitst om verkocht te kunnen worden. Dit was een maximaal aantal splitsingsvergunningen die beschikbaar werden gesteld om de sociale huurwoningen in panden te splitsen in appartementsrechten. Wanneer het quotum op was kon er tot de nieuwe afgifte in het nieuwe jaar niet meer door herontwikkelaars gesplitst worden. In 2012 zijn de splitsingsquota afgeschaft nadat een motie van de Amsterdamse linkse politieke partijen werd aangenomen. Deze motie werd ingediend omdat enkele maanden daarvoor de zogenoemde Donnerpunten (paragraaf 2.3) werden ingevoerd die ervoor zorgde dat een groot gedeelte van de sociale huurwoningen bij mutatie geliberaliseerd en daarmee gesplitst en verkocht konden worden (NUL20 Platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam, 2012). Om woningen in een panden te kunnen splitsen in appartementsrechten voor verkoop moeten de woningen voldoen aan de lijst van kwaliteitseisen die is opgesteld door de gemeente Amsterdam (Gemeente Amsterdam, 2007). Deze kwaliteitseisen komen veelal voort uit het Bouwbesluit 2003. Hierin staat omschreven dat de woningen moeten voldoen aan bepaalde bouwkundige-, veiligheidsen comfortstandaarden. Deze ontwikkeling van splitsen van panden in appartementsrechten werd een nieuwe nichemarkt binnen het vastgoed in Nederland maar meer specifiek in Amsterdam. Het is mede een nichemarkt geworden vanwege het feit dat hoge verkoopprijzen van woningen in Amsterdam deze vorm van ontwikkelen lucratief maakt. Daarnaast is het een specialisme waarbij met name het beheersen van de verschillende facetten bouw, financiering en herhuisvesting van de sociale huurders een zeer specifieke en lastige opgave blijkt. Momenteel zijn circa twintig semi-professionele partijen in de stad actief op het gebied van het herontwikkelen van woningvastgoed. Hierbij worden alleen de partijen meegenomen die daadwerkelijk het hele ontwikkelproces van aankoop, herhuisvesten, ook wel uitplaatsen, van sociale huurders en renoveren voor verhuur of verkoop voor eigen rekening en risico doen. Om inzichtelijk te maken hoe dit proces werkt zal dit in de volgende paragrafen in chronologische volgorde uiteengezet worden.

18

3.2

Ontwikkelproces

In dit onderzoek is gekeken naar panden zoals her-ontwikkelaars zoals Buro Amsterdam B.V. deze aankoopt voor de ontwikkeling voor verkoop of verhuur. In deze paragraaf zal het proces dat leidt tot afgebouwde woningen voor de verhuur of verkoop worden toegelicht. Men dient het in dit hoofdstuk toegelichte ontwikkelproces uit te voeren om vervolgens de woningen te kunnen verhuren (indirect rendement) of te verkopen (direct rendement). De keuze tussen deze twee opties wordt bepaald door het succes van de processtappen en de daaraan gekoppelde kosten. Met name de inkoop- en verhuur- of verkoopkosten zijn van invloed op de keuze. Dit proces zal in het vergelijkingsmodel in hoofdstuk 5 met cijfers verder onderbouwd worden.

3.2.1 Acquisitie Het gehele proces begint met de acquisitie (aankoop). Er zijn verschillende manieren waarop ontwikkelaars hun vastgoed voor ontwikkeling verwerven. In principe zijn deze onder te verdelen in vier hoofdkanalen: 1. 2. 3. 4.

Onderhands en via aankoopmakelaars en beheerders Rechtstreekse aankoop van particulieren zogenoemde ‘cold calling’ en mailings van panden die niet te koop staan Publieke databases van panden die wel te koop staan: Funda, veiling, beleggingspanden.nl, woonkrant etc. Aankoop via derden: m.n. handelaren

De objecten die aangekocht worden zijn verschillend maar over het algemeen wijken ze niet af van de onderstaande criteria die als uitgangspunt in dit onderzoek gelden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

3.2.2

Gebouwd vóór 1940. Eén kadastraal object. De woningen gelegen in het pand kunnen niet afzonderlijk verkocht worden alvorens dit pand gesplitst is. Een volume van vijf verdiepingen (begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en een zolderverdieping) 2 2 Elke verdieping is 55 m groot met een zolderverdieping van 30 m . Bij aankoop heeft 2 elke woning bovenwoning een zolderberging van circa 7,5 m exclusief trappenhuis. Alle woningen zijn sociale huurwoningen (huurprijs < 699,48 EUR) Locatie is binnen de Ring A10 van Amsterdam.

Financiering

Het financieren van het onroerend goed kan op 3 manieren plaatsvinden: 1. Hypotheek bij zakelijke vastgoedbanken zoals FGH, WUH en ING REF 2. Eigen vermogen 3. Lening bij derden: zoals achtergestelde lening of hypothecaire geldleningen Panden die aangekocht worden als ontwikkeling en daardoor in principe tijdelijk in bezit blijven worden veelal gefinancierd middels eigen vermogen, hypotheek of leningen bij derden. Vaak is het aandeel eigen vermogen bij ontwikkelingen hoger vanwege het risico voor de bank waardoor ook het rentepercentage hoger is en ook de afsluitprovisie relatief hoger is omdat het een kortlopende lening betreft.

19

Bij een belegging voor verhuur is de looptijd langer en wordt de financiering meestal voor een periode van 5 of 10 jaar vastgezet. Afhankelijk van de kapitaalmarkt en de termijn zal het rentepercentage hoger of lager zijn. Bij beleggingspanden is het ook voordeliger om het aandeel vreemd vermogen zo hoog mogelijk te hebben. Het rendement op eigen vermogen is in het onroerend goed over het algemeen een stuk hoger dan de rente op vreemd vermogen. Dit zogenoemde hefboomeffect of leverage is in het onroerend goed een gebruikelijke manier van financiering. Na informatie inwinning bij enkele vastgoedbanken zoals FGH en Triodos blijkt dat het rentepercentage bij een looptijd van 5 jaar momenteel 5% is (Dommanschet, 2014). Dit is historisch laag wanneer we kijken naar de rentestanden van de afgelopen jaren. Deze leverage zal in hoofdstuk 4 verder worden toegelicht en in het vergelijkingsmodel in hoofdstuk 5 terugkomen om de Internal Rate of Return te berekenen.

3.2.3

Huurders

Voor herontwikkelaars zit een groot deel van de waardetoevoeging in het uitplaatsen van de zittende sociale huurders want het pand moet leeg voor de renovatie en de nieuwe invulling: de verhuur of verkoop. Uitplaatsen is het herhuisvesten van de sociale huurders die bij aankoop van het pand de verdiepingen bewonen. In dit onderzoek gaan we er vanuit dat alle verdiepingen sociaal verhuurd zijn. Huurders uitplaatsen is een vak apart waardoor het herontwikkelen van panden met sociale huurwoningen in Amsterdam door een selecte groep ontwikkelaars wordt gedaan. Het vergt een gedegen aanpak om de huurders op de juiste manier te benaderen zodat zij open staan om te verhuizen. Vaak zijn mensen aan hun huidige huis en buurt verknocht hetgeen het uitplaatsingstraject bemoeilijkt. Het voornaamste belang is om een nieuwe, vergelijkbare dan wel betere woonsituatie elders in de stad of daar buiten te creëren. Dit is lastig omdat dit inhoudt dat de ontwikkelaar vaak een vervangende sociale huurwoning moet organiseren. Door het netwerk van makelaars en particuliere beleggers waarover de meeste herontwikkelaars in Amsterdam beschikken kunnen zij huurders een alternatieve huurwoning binnen het sociale huursegment aanbieden waardoor de huurprijs niet of nauwelijks stijgt. Er dient dan wel vaak een overname aan de eigenaar van de nieuwe huurwoning te worden betaald. De meeste woningen zijn door de eerder in paragraaf 2.3 besproken regelgeving gemakkelijk te liberaliseren. Daartoe moet een eigenaar financieel geprikkeld worden om de woning opnieuw sociaal te verhuren. De ontwikkelaar kan bijvoorbeeld de eigenaar een eenmalig hoog bedrag bieden als afkoop van de huur naar een sociale huurprijs of een verbouwing in de woning te doen. Het uitplaatsen van de huurders is wellicht het belangrijkste onderdeel van het gehele proces omdat zij de ontwikkeling ‘op slot kunnen zetten’. In Nederland is het huurrecht één van de sterkte rechten die je als burger kunt hebben. Immers: “koop breekt geen huur”. Dat wil zeggen dat de huurder uiteindelijk vrijwillig akkoord dient te gaan met het voorstel dat vanuit de her-ontwikkelaar gedaan wordt. Echter, er zijn een paar uitzonderingen zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie. Dringend eigen gebruik kan een eigenaar vorderen wanneer deze de woning ter beschikking van eigen bewoning nodig heeft of het noodzakelijk is te renoveren. Bij beide opties bekijkt de rechter of het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dit van de huurder. In het algemeen wordt een ontbinding op grond van dringend eigen gebruik vaak afgewezen. Woningcorporaties kunnen wel de huurovereenkomsten ontbinden wanneer ze complexmatig gaan renoveren. Een particuliere eigenaar of herontwikkelaar heeft deze mogelijkheid niet.

20

Naast de hierboven omschreven kosten voor een nieuwe sociale huurwoning komen daarnaast nog verhuiskosten (minimaal wettelijk vastgesteld op 5.799 EUR in 2014), inrichtingskosten en huurcompensatie. Deze componenten zullen leiden tot het budget voor de uitplaatsing. Dit maakt ook het vooraf inschatten van de totale kosten erg moeilijk. Het is een vorm van vraag en aanbod waarbij de ontwikkelaar en huurder elkaar ergens financieel zullen moeten vinden. 3.2.4

Verbouwing

Wanneer de huurders geherhuisvest zijn en een nieuwe commerciële verhuur of verkoopindeling voor de woning gemaakt is kunnen de woningen verbouwd worden. Over het algemeen kan men er vanuit gaan dat de sociaal verhuurde verdiepingen geheel verbouwd moeten worden. Vaak is er de voorgaande jaren weinig tot geen onderhoud gepleegd waardoor de technische installaties, keuken, badkamer, etc. allemaal aan vervanging toe zijn. De verbouwingskosten zijn bij een ontwikkeling voor verhuur of verkoop van tevoren niet precies vast te stellen omdat er gaandeweg werkzaamheden kunnen tegenvallen. Naast het feit dat deze vooraf niet goed zijn vast te stellen is er tevens een verschil qua kosten tussen renoveren voor verhuur of verkoop. Bij ontwikkelen voor verhuur gebruikt men minder dure materialen omdat zaken zoals een keuken en badkamer een afschrijvingstermijn van een aantal jaren hebben. Bij ontwikkelen voor verkoop zijn dit vaak de unique selling points waarop niet bezuinigd dient te worden omdat dit de verkoopbaarheid van de woning beïnvloedt. Daarnaast zijn de eerder besproken kwaliteitseisen voor het splitsen strenger dan de eisen bij verhuur waardoor de verbouwingskosten 2 voor verhuur lager liggen. Het verschil in verbouwingskosten tussen verkoop en verhuur per m zal in § 5.2.2.3. verder worden toegelicht. Buro Amsterdam B.V. en veel andere herontwikkelaars werken met een vaste aannemer waardoor de kosten vooraf beter ingecalculeerd kunnen worden omdat de aannemer weet wat de opdrachtgever wenst. Echter, heeft de elke herontwikkelaar een specialiteit in één van de facetten van het herontwikkelen. Buro Amsterdam B.V. heeft haar kwaliteit met name in de acquisitie en herhuisvestings van de huurders. Dit komt met name omdat Buro Amsterdam B.V. geen eigen bouwmensen in dienst heeft waardoor een externe aannemer wordt ingeschakeld waarbij de 2 overheadkosten van een dergelijke onderneming worden doorberekend in de verbouwprijs per m .

3.2.5

Verhuur of verkoop

Wanneer de verbouwing van een pand is afgerond en de splitsingskeuring vanuit de Gemeente Amsterdam heeft plaatsgevonden kunnen de dan ontstane appartementsrechten worden verkocht. De courtagekosten bij verkoop verschillen omdat deze procedure meer tijd en werk kost en meer risico’s met zich meebrengt. Daarnaast wordt de verhuurcourtage zelden tot nooit door de eigenaar betaald. Daar ligt een ander verdienmodel aan ten grondslag. Er zijn in Amsterdam bijna 500 makelaars lid van de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA, onderdeel van de NVM). Deze makelaars zijn met name woningmakelaars die verkoopopdrachten aannemen. De gemiddelde courtage van deze makelaars zijn sinds de crisis 1,25% over de uiteindelijke gerealiseerde verkoopopbrengst. Het aantal verhuurmakelaars is een stuk lager. Dit komt mede omdat veel huurwoningen in Amsterdam via een beheerder, de eigenaar of sociale media verhuurd wordt. Het verdienmodel bij verhuurmakelaars is dan ook omgekeerd. Hier betaalt niet de aanbieder de courtage maar de vrager, dus de huurder. Voorheen gebeurde dit niet maar door de schaarste op de woningmarkt zijn de huurders deze kosten voor hun rekening gaan nemen.

21

Bij verhuur blijft het pand in eigendom van de belegger en zijn er ook jaarlijks terugkerende exploitatiekosten. Deze kosten zijn alleen van toepassing bij ontwikkelen voor verhuur omdat in dit geval het onroerend goed voor een langere periode wordt aangehouden in tegenstelling tot verkoop. Deze kosten worden in het model op 15% gesteld. Circa 10% van deze exploitatiekosten betreffen de onderhoudskosten daarnaast is er nog een opslag van 5% voor de eigenaarslasten en verzekeringen. Naast de exploitatiekosten kiest een eigenaar na renovatie voor professioneel beheer waarvoor een beheerkantoor wordt ingeschakeld. De kosten voor een dergelijke beheerfee zijn 3% van de huurinkomsten. Bovenstaande percentages zijn uitgangspunten/vastgezette data omdat deze kosten moeilijk vast te stellen zijn. Iedere eigenaar houdt een andere onderhoudsplanning aan en/of doet het beheer zelf waardoor deze percentages kunnen verschillen.

3.3

Deelconclusie

Zoals hierboven duidelijk zichtbaar is, is het omzetten van sociale huurwoningen naar geliberaliseerde huurwoningen of koopwoningen in Amsterdam een intensief proces waarbij vooraf grote financiële inschattingen gedaan moeten worden. Dit zorgt ervoor dat er weinig partijen actief zijn in deze nichemarkt en er specifieke marktkennis en een netwerk noodzakelijk is omdat dit proces succesvol af te ronden.

22

4 Rendementen bij beleggingen/ontwikkelen in de (Amsterdamse) woningmarkt 4.1

Introductie

In 2013 is door institutionele en particuliere beleggers voor 1,3 miljard EUR geïnvesteerd in verhuurde woningen in Nederland. Dit betreffen zowel bestaande als nieuwbouwwoningen. De beleggers vinden het investeren in woningen steeds interessanter met name vanwege het risicorendementsprofiel dat als positief wordt ervaren. Gedurende de crisis is gebleken dat dit een stabielere markt is in vergelijking met winkels, kantoren en bedrijfsruimten (Capital Value B.V., februari 2014).

12

Miljarden

10 8 6

Totaal Volume

4

Woningen

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0

2006

2

Jaren Grafiek 3: Totaal volume vastgoedbeleggingen versus woonbeleggingen in miljarden EUR 2006-2014

De beleggers merken dat de mutatiegraad gedaald is en de huurprijzen licht gestegen zijn. Dit komt door de schaarste van het aantal huurwoningen in Nederland maar vooral in Amsterdam waar het woningtekort in 2020 zal oplopen tot 8%. Tevens is sinds de crisis in 2008 de waarde van woningen met maar liefst 18% gedaald. Door het beperkte aanbod en de terugloop van nieuwbouw is er een schaarste en een goed moment om in te stappen. Met name de rol van de particuliere beleggers in het woningvastgoed is de afgelopen jaren gegroeid. Deze beleggers investeren het liefst in het middeldure segment ( 699-1.000 EUR) maar staan daarnaast ook open voor het investeren in het goedkoopste segment: sociale huursector (< 699 EUR). Dit laatste vanwege de potentie in de huurprijzen die bij mutatie stijgen naar geliberaliseerde huurprijzen. Uit onderzoek van makelaar Capital Value bleek in 2013 eveneens dat particuliere beleggers, in tegenstelling tot institutionele beleggers, liever in bestaande meergezinswoningen investeren dan in nieuwbouwcomplexen. Tevens blijkt dat beleggers zelfs interesse hebben in verhuurd vastgoed zonder uitpondstrategie. Volgens Jones Lang Lasalle bieden de huidige prijsniveaus zelfs goede rendementen zonder uitpondstrategie. Deze ontwikkeling komt mede tot stand door de striktere financieringsregels voor consumenten (50% verplichte aflossing) alsmede de dalende verkoopprijzen. Wel geven de beleggers duidelijk aan enkel in de betere locaties in de Randstad en Brabantse stedenrij te investeren. Slecht 10% is voornemens om daarbuiten te investeren (Jones Lang Lasalle, 2014) (Jones Lang Lasalle, 2013).

23

Naast de toenemende interesse in woningbeleggingen vanuit ons eigen land neemt de internationale interesse ook toe. Volgens The European Association of Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) is er steeds meer internationale belangstelling mede vanwege de stabiele rendementen. Duitsland is al jaren een grote trekker van buitenlandse investeerders maar Nederland wordt ook interessanter aangezien er in Duitsland al van schaarste te spreken is. Enig nadeel van de Nederlandse woningbeleggingen is dat deze qua indirect rendement nog onderdoen ten opzichte van andere Europese landen zoals Frankrijk en Engeland. Daarentegen is het direct rendement één van de hoogste in Europa. Wederom ligt de voorkeur bij meergezinswoningen vanwege de individualisering. Het dienen dan wel gehele woningcomplexen te zijn waarin nog geen woningen zijn uitgepond. Er kan dus gesteld worden dat de beleggingen in de woningmarkt in Nederland, en met name Amsterdam, de aandacht heeft getrokken van (inter)nationale particuliere en institutionele beleggers.

4.2

Gemiddelde beleggingsrendementen (Amsterdamse) woningmarkt

Zoals hierboven reeds omschreven is de animo voor beleggen in woningvastgoed de afgelopen jaren gegroeid. Dit betreffen met name grote institutionele beleggers die direct vastgoedportefeuilles aankopen. Naast direct beleggen in vastgoed bestaat ook de mogelijkheid tot het indirect beleggen in vastgoed middels beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals Rodamco Europe, Corio en Wereldhave. In dit onderzoek gaat het enkel om het direct beleggen in woningvastgoed. Direct beleggen in vastgoed heeft zowel voor- als nadelen ten opzichte van beleggen in andere producten: Voordelen van beleggen in direct woning onroerend goed: 1. Cashflow: jaarlijkse stabiele stroom directe inkomsten 2. Zelf eigenaar, dus je bepaalt zelf de ‘koers’ 3. Bescherming tegen inflatie, door indexatie van de huurovereenkomsten die minimaal CBS zijn en voor sociale huurwoningen zelfs hoger door de eerder genoemde inkomensafhankelijke huurverhogingen Nadelen van beleggen in direct woning onroerend goed 1. Intensieve kennis en managementapparaat t.o.v. andere beleggingsportefeuilles zoals aandelen/obligaties noodzakelijk tenzij er een professionele beheerder wordt ingeschakeld 2. Grote investeringen noodzakelijk waardoor spreiding van risico geen optie is 3. Weinig flexibel op de korte termijn Ondanks bovenstaande nadelen is de animo voor investeren in direct vastgoed de afgelopen jaren toegenomen. Dit komt met name door de schaarste op de woningmarkt in Amsterdam waardoor het risico laag is en het rendement hoog zeker t.o.v. de lage rentes op spaargelden bij de Nederlandse banken. Daarentegen heeft op de kantorenmarkt een omgekeerde verschuiving plaatsgevonden waardoor meer beleggers overstappen op woningvastgoed. Verschillende institutionele beleggers, alsmede makelaars en taxateurs hebben de afgelopen jaren de gemiddelde rendementen van de woningmarkt in kaart gebracht. Het rendement van de desbetreffende beleggingen worden middels verschillende waarderingsmethodes berekend. In dit onderzoek is ervoor gekozen om zowel met het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en de Internal Rate of Return (IRR) te rekenen. Deze keuze is mede tot stand gekomen omdat de data van de

24

variabelen die in dit onderzoek gebruikt worden direct invloed uitoefenen op de uiteindelijke BAR en IRR uitkomsten.

4.2.1

Bruto Aanvangsrendement

BAR staat voor het bruto aanvangsrendement. Dit is in de vastgoedwereld een veel gebruikte methode om de waarde en kwaliteit van een beleggingsobject te berekenen. Men deelt de huuropbrengst van het eerste jaar door de totale investering in het object: BAR = jaarhuuropbrengst / totale investering Het gemiddelde bruto aanvangsrendement dat de Amsterdamse belegger hanteert is 7% (Nuijt, 2014), (Dansen, 2014). Er dient wel een kanttekening bij geplaatst te worden dat sommige beleggers instappen op een lager BAR dan 7%. Dit geldt dan voor panden waarbij niet alle huurwoningen geliberaliseerd zijn en er dus nog een groei van het direct en dus ook indirect rendement mogelijk is. In de praktijk zien we vaak dat een pand niet volledig ontwikkeld is omdat één of meerdere huurders uit een project geen wens hadden om te verhuizen naar een andere (sociale) huur of koopwoning. In zo’n geval koopt een belegger deze woningen op een lager BAR dan 7% in omdat een koper deze huurder niet zal uitkopen en er een rendementsgroei gerealiseerd worden wanneer de betreffende huurder zijn huurcontract uit eigen overweging opzegt waardoor er geen uitplaatskosten gemaakt hoeven worden. Omdat we in dit onderzoek aannemen dat de panden geheel uitontwikkeld zijn en alle woningen geliberaliseerd worden wordt er met een BAR van 7% gerekend. Deze waarderingsmethode heeft zowel voor- als nadelen. Het voordeel is de eenvoudigheid van de berekening waarbij maar twee variabelen van belang zijn, namelijk de huurinkomsten in jaar één en de totale investering oftewel de stichtingskosten. Nadeel is dat het geen inzicht in de stabiliteit van de cashflow (kasstromen) geeft. Dit laatste wordt in het geval van woningbeleggingen in Amsterdam van minder belang geacht omdat er een schaarste is en de huren jaarlijks met minimaal de inflatie geïndexeerd worden. Door deze lage mutatiegraad en geïndexeerde huurprijzen zullen de toekomstige rendementen in vrijwel 100% van de gevallen niet tot onder het aanvangsrendement dalen. Om deze veronderstelling niet zomaar aan te nemen zal er een controleberekening worden uitgevoerd middels de Internal Rate of Return (IRR).

4.2.2

Internal Rate of Return

Bij Internal Rate of Return wordt gekeken naar de toekomstige kasstromen en deze middels een disconteringsvoet netto contant gemaakt naar het moment van de investering. Door deze IRR berekening wordt duidelijk of een investering over een langere looptijd aan de rendementseisen van de onderneming voldoet. Deze disconteringsvoet kan een interne rendementseis betreffen maar indien er (deels) met vreemd vermogen gewerkt wordt dient men ook te kijken naar: 1. het aandeel vreemd vermogen dat kan worden aangetrokken (Leverage); 2. tegen welk rentepercentage het vreemd vermogen wordt aangetrokken; 3. en wat de rendementseis op het aandeel eigen vermogen is (Return on Equity /ROE)

25

Deze methode van het berekenen van de gewenste IRR wordt de Weighted Average Cost of Capital (WACC) ofwel het gewogen gemiddelde kosten van kapitaal genoemd. In deze berekening wordt, rekening houdend met het eerder genoemde hefboomeffect, gekeken of het project rendabel is. De WACC wordt als volgt berekend: WACC = (Vreemd Vermogen / Totaal Vermogen) x Rendement op Vreemd Vermogen + (Eigen Vermogen / Totaal vermogen) x Rendement op Eigen Vermogen Het te behalen gewogen gemiddelde kosten van het kapitaal is dus afhankelijk van de leverage op het aan te kopen pand. Voor de aanvang van de crisis in 2008 was een leverage van 80% tot soms wel 100% mogelijk. Sinds de laatste jaren geldt er een leverage tussen de 60% en 70%. Dit is ook afhankelijk van de kredietnemer. In het geval van Buro Amsterdam B.V. en daarmee ook in dit onderzoek wordt gerekend met een leverage van 70%. De rente van vreemd vermogen is reeds in Hoofdstuk 3 toegelicht en bedraagt momenteel gemiddeld 5%. Het rendement op het eigen vermogen verschilt ook per investeerder. In het Amsterdamse woningvastgoed wordt gemiddeld gerekend met 15% rendement op eigen vermogen. Naast bovenstaande leverage en rendementseisen dient voor de berekening van een IRR eveneens gekeken te worden naar de eindwaarde van het pand aan het einde van de periode. Voor deze zogenoemde exityield wordt een zelfde eenzelfde rendement als bij de aanvang van 7% gehanteerd. Hierbij gaan we uit van een beleggingstermijn van 10 jaar. De minimale IRR dient dan 8% te zijn. Hiermee wordt in het model in hoofdstuk 5 gerekend.

4.3

Gemiddelde ontwikkelmarges in de (Amsterdamse) woningmarkt

De marges die vastgoedbedrijven op het herontwikkelen van onroerend goed hanteren zijn erg uiteenlopend. Dit heeft onder andere te maken met de inrichting van het bedrijf zelf: personeelsomvang, salarissen, kantoorkosten, etc. oftewel de zogenoemde overheadkosten. In Amsterdam zijn, zoals eerder genoemd, circa 20 professionele partijen actief in het herontwikkelen van sociaal woningvastgoed naar de vrije sector huur- of koopmarkt. De marges die deze bedrijven hanteren liggen gemiddeld tussen de 10% en 15% van de ontwikkelkosten. Dit betekent dus dat ze minimaal 10% van de totale stichtingskosten als marge willen. Rekenvoorbeeld marge op ontwikkeling: Aankoop Aankoopkosten Huurderskosten Bouwkosten Bijkomende kosten

500.000 EUR 20.000 EUR 140.000 EUR 225.000 EUR 55.000 EUR

Totale ontwikkelkosten 940.000 EUR Marge 10% Verkoopprijs

94.000 EUR 1.034.000 EUR

26

Dit lijkt wellicht een fors bedrag maar in de marge zitten dus ook alle overige niet-project gerelateerde kosten zoals hierboven omschreven. Daarnaast zit ook de winst en risico (W&R) die normaliter bij nieuwbouwontwikkelingen los omschreven wordt in deze marge inbegrepen.

4.4

Rendementseisen Buro Amsterdam B.V.

Buro Amsterdam B.V. hanteert vrijwel gelijke rendementseisen als de gemiddelde beleggers en ontwikkelaars in Nederland maar Buro Amsterdam B.V. past haar rendementseisen wel aan de marktontwikkelingen aan. De afgelopen jaren heeft ook de Amsterdamse woningmarkt een crisis doorstaan waar door verkoopcijfers daalden maar de inkoopprijzen alsnog hoog waren. Om in zo’n markt toch operationeel te blijven dien je de rendementseisen aan te passen. In de huidige opgaande markt rekent Buro Amsterdam B.V. met dezelfde rendementseisen van 7% bruto aanvangsrendement en een internal rate of return van 8% bij woningbeleggingen en minimaal 10% rendement bij ontwikkelen. Dit laatste rendement betreft 10% van de stichtingskosten van het pand.

4.5

Deelconclusie

De woningmarkt als beleggingsproduct heeft de afgelopen jaren in populariteit onder zowel de institutionele als de particuliere beleggers terrein gewonnen. Tussen 2008 en 2014 zijn de investeringen in woningvastgoed meer dan verviervoudigd. De redenen voor de toevlucht naar dit beleggingsproduct binnen het vastgoed is de stabiliteit in de woningmarkt. Vanaf de crisis in 2008 hebben de beleggers flink moeten afschrijven op commercieel vastgoed in tegenstelling tot woningvastgoed dat door haar schaarste en jaarlijkse inflatie indexatie goed bleef renderen. Het Bruto Aanvangsrendement oftewel de BAR die aangehouden worden bij woningvastgoed binnen de Ring in Amsterdam is minimaal 7%. En een IRR van 8%. Deze laatste is wel bedrijfsafhankelijk omdat het rekening houdt met de leverage van vreemd vermogen en het rentepercentage van het vreemd vermogen. Naast beleggen werd ook het herontwikkelen van woningvastgoed in Amsterdam vanaf 1998 interessant. De mogelijkheid tot het splitsen van bestaande sociale huurwoningen en deze te renoveren, liberaliseren en daarna door te verkopen of weder te verhuren leidde tot een nieuwe nichemarkt waarin enkele partijen zich specialiseerden. Het herontwikkelen van woningvastgoed in Amsterdam heeft wel een ander risicoprofiel dan nieuwbouwontwikkelingen omdat je van meerdere factoren zoals huurders, omschreven in hoofdstuk 3, afhankelijk bent. Zoals hierboven omschreven is de gemiddelde marge die herontwikkelaars in Amsterdam minimaal wensen te maken 10% over de stichtingskosten. In deze marge zitten dus ook de winst en risico en bedrijfskosten.

27

5 Vergelijkingsmodel 5.1

Introductie

Na de analyse van de woningmarkt van Amsterdam, het herontwikkelproces en de rendementen bij verhuur en verkoop zal in dit hoofdstuk deze input worden verwerkt in een vergelijkingsmodel. In het vergelijkingsmodel zal een ‘standaard’ sociaal verhuurd beleggingspand in Amsterdam in de verschillende buurten vanaf de aankoop tot de verkoop of verhuur na ontwikkeling vergeleken worden. Dit leidt tot een kwantitatieve onderbouwing van de eerder aangegeven vermoedens en redenen omtrent de verhuur of verkoop van woningen in Amsterdam.

5.2

Uitleg model

Met het vergelijkingsmodel wordt getracht om zo goed mogelijk de kwantitatieve verschillen per buurt, qua ontwikkelingsprijzen, aan te geven. De grootste waardeverschillen zitten met name in de verschillen tussen de aankoopprijzen en de verhuur- en verkoopprijzen. Om de invloed van deze prijsverschillen te laten zien worden de overige kostenposten (zoals verbouwings-, huurders- en bijkomende kosten) gefixeerd. De afbakening van deze kostenposten zijn in paragraaf 1.6 al toegelicht maar de waardebepaling hiervan zal in de volgende paragrafen verder toegelicht worden. Het vastzetten van deze kosten heeft geen invloed omdat deze niet buurtgebonden zijn hetgeen bij de aankoop-, verhuur- en verkoopprijzen wel het geval is. Na het invoeren van de variabelen in het vergelijkingsmodel zal het model de rendementen voor verhuur (belegging) als voor de verkoop (ontwikkeling) berekenen. Het desbetreffende rendement zal vervolgens getoetst worden aan de bandbreedtes voor de rendementseisen voor beleggen, op basis van de BAR- en IRR-methode, en ontwikkelen, op basis van marge op de stichtingskosten ,zoals deze in hoofdstuk 4 vastgesteld zijn. De uiteindelijke resultaten worden eind het eind van dit hoofdstuk in een buurtenplan geprojecteerd zodat het eveneens geografisch inzichtelijk is. Voor diegene die geen kennis van de buurten in Amsterdam heeft is er een bijlage toegevoegd waarin alle buurten kort omschreven worden: Bijlage 4: Omschrijving buurten.

5.2.1

Buurten

Van essentieel belang in dit onderzoek is de verdeling in buurten. Het gaat immers om het vergelijken van buurten met elkaar op basis van inkoop-, verkoop- en verhuurprijzen. Zoals al kort in de inleiding toegelicht, worden alleen de buurten binnen de Ring A10 meegenomen met uitzondering van een paar buurten die niet binnen de criteria van het onderzoek passen. Enkele postcode gebieden in Amsterdam zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten vanwege verschillende redenen: 1. Amsterdam Noord Amsterdam Noord is niet in dit onderzoek meegenomen vanwege haar bouwstijl, geografische ligging en bereikbaarheid. De bouwstijl van Amsterdam Noord kenmerkt zich met name door eengezins-arbeidershuisjes die niet representatief zijn voor dit onderzoek. Daarnaast is het door haar ligging aan de overkant van het IJ geen typische Amsterdamse buurt zoals de overige buurten die in dit onderzoek zijn meegenomen.

28

2. IJburg/Zeeburg/Zeeburgerdijk/Javaeiland De Oostelijke Eilanden zijn buiten beschouwing gelaten omdat op deze kunstmatige eilanden enkel woningbouw, gebouwd na 1940 voorkomt. 3. Westpoort Westpoort is een bedrijventerrein en industriegebied met maar 370 inwoners die veelal in bedrijfswoningen huisvesten waardoor dit postcodegebied niet in het onderzoek is meegenomen. De buurten die met elkaar vergeleken worden zijn geselecteerd op postcodegebied en buurtcombinaties conform de richtlijn Gebiedsindeling Amsterdam 2005 opgesteld door de Dienst onderzoek en statistiek van de gemeente Amsterdam (Gemeente Amsterdam, 2005). Van belang is dat het desbetreffende postcodegebied ook daadwerkelijk een buurt is waarin alle straten goed vergelijkbaar met elkaar zijn qua waarden. Daarom zijn sommige postcodegebieden bij elkaar gevoegd omdat dit samen één buurt is. Voorbeeld hiervan is de bekende voormalige volksbuurt De Pijp. Deze wijk is qua postcodegebied opgeknipt in drie delen terwijl het in de praktijk één buurt is (Bijlage 4: Buurtenoverzicht Amsterdam).

5.2.2

Kengetallen

In het voortraject van dit onderzoek is gekeken naar de aannames/kengetallen die gedaan moeten worden om de buurten met elkaar te kunnen vergelijken. In de werkelijkheid zullen de kostenposten bij elk project verschillend zijn maar komt dit niet voort uit de locatie. Vaak is dit dan een budgetoverschrijding vanwege financiële tegenvallers tijdens de bouw of het uitplaatsingstraject. Om toch te kunnen doorrekenen zijn daarom kengetallen aangenomen voor de onderstaande kostenposten. Deze kengetallen komen voort uit het acquisitiemodel waarmee Buro Amsterdam B.V. haar acquisities doorrekent. De kengetallen uit dit model worden jaarlijks aangepast naar aanleiding van de in dat jaar behaalde resultaten.

5.2.2.1

Sociale huurprijs

We gaan er vanuit dat bij de aankoop van een pand het pand bewoond wordt door vier sociale huurders die dus allen een sociale huurprijs betalen. Er is een gemiddelde huurprijs van 450 EUR aangenomen waarmee gerekend wordt. Deze gemiddelde sociale huurprijs is tot stand gekomen door de gemiddelde huurprijs van 70 huurders van Buro Amsterdam B.V. van de afgelopen jaren te berekenen (Buro Amsterdam B.V., 2010). Als referentie is eveneens gekeken naar de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen die 453 EUR blijkt te zijn. Overigens heeft dit kengetal geen invloed op de uiteindelijke resultaten omdat het alleen van belang is bij berekenen van het aanvangsrendement. Enige kanttekening hierbij is dat door de eerder genoemde Donnerpunten tegenwoordig WWS-punten worden toegekend aan de WOZ-waarde en dus de locatie van de sociale huurwoning. Omdat dit pas sinds 2011 is ingevoerd en een fractioneel verschil is wordt dit verwaarloosd.

29

5.2.2.2

Kosten uitplaatsing huurders

In paragraaf 3.2.3. is al kort in gegaan op het uitplaatsen van huurders. Om de panden geheel leeg te krijgen voor renovatie voor beleggen of ontwikkelen dient de ontwikkelaar een verhuisbudget per huurder vrij te maken. Dit budget moet vooraf vastgesteld worden hetgeen een lastige opgave is omdat elke huurder andere belangen heeft, die vaak pas na aankoop tot uiting komen, hetgeen een ander kostenplaatje oplevert. Daarom is ook voor de gemiddelde kosten van de uitplaatsingen een gemiddelde genomen over 70 huurders die Buro Amsterdam B.V. de afgelopen jaren uitgeplaatst heeft. Dit bedrag bleek 35.000 EUR te zijn (Buro Amsterdam B.V., 2010). In het model zal dus ook met een uitplaatsbudget van 35.000 EUR gerekend worden.

5.2.2.3

Verbouwing (belegging en ontwikkeling)

De verbouwingskosten bij verbouwen voor een belegging zijn lager dan verbouwen voor ontwikkeling voor verkoop. Dit komt mede omdat er aan minder strenge bouweisen voldaan hoeft te worden wanneer men voor verhuur verbouwd. Daarnaast worden er minder dure materialen gebruikt omdat de meeste zaken zoals keuken, vloer etc. na 5 tot 10 jaar toch vervangen moet worden. Tevens heeft het gebruik van het soort materialen geen invloed op de beslissing van de huurder in tegenstelling tot bij een koper. Evenals bij de huurderskosten en uitplaatsingskosten zijn de gemiddelden die in het model gehanteerd worden gebaseerd op de gemiddelde kosten uit eerder gerealiseerde projecten. Bij de 2 verbouwingskosten voor verhuur wordt uitgegaan van 700 EUR per m terwijl dit bij verkoop 900 2 EUR per m is.

5.2.2.4

Bijkomende kosten (belegging/ontwikkeling)

De kosten die vaak gegroepeerd worden onder de bijkomende kosten zijn kosten die voortvloeien uit verbouwings-, financierings-, en verkoopkosten. Deze kosten hebben betrekking op adviseurs zoals architecten, constructeurs, makelaars, rentekosten etc. Deze kosten zijn voor de verhuur als verkoop nagenoeg gelijk omdat ook voor de verhuur gerenoveerd moet worden: 1. Aankoopkosten: beleggingspanden worden kosten koper verkocht hetgeen inhoudt dat de koper de aankoopkosten dient te betalen. Hieronder vallen de overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten voor een eventuele geldverstrekker. Omdat we dit laatste buiten beschouwing laten wordt deze niet meegerekend. De overdrachtsbelasting ad 2% wordt alleen bij de belegging meegenomen omdat deze door de belastingdienst geretourneerd wordt wanneer je binnen 3 jaar doorverkoopt hetgeen bij de ontwikkeling gebeurd. 2. Adviseurskosten: zijn kosten die voortvloeien uit de verbouwingskosten. Bij ieder project komen onder andere een constructeur en architect ter zake. De gezamenlijke kosten van deze partijen worden geraamd op 10.000 EUR. Deze kosten zijn bij verhuur circa de helft doordat er aan minder strenge eisen voldaan hoeft te worden en er geen splitsingstraject door de architect hoeft te worden begeleid. 3. Leges: bij het aanvragen van een omgevings- of splitsingsvergunning zijn leges verplicht. Dit zijn feitelijk de kosten die de gemeente maakt om het publiekrechtelijk in orde te maken. De leges voor de verbouwing zijn 2,5% van de bouwkosten met een minimum van 198,50 EUR. De leges voor het splitsen zijn 575 EUR per te splitsen appartementsrecht. Deze laatste zijn alleen van toepassing bij een ontwikkeling voor verkoop.

30

4. Makelaarskosten: na voltooiing van het project dient een makelaar ingeschakeld te worden voor de verkoop van de appartementen. Een makelaar rekent gemiddeld 1,25% courtage. De courtage van de verhuur wordt bij de belegging niet mee omdat deze kosten in de meeste gevallen door de huurder gedragen worden.

Bijkomende kosten voor belegging en ontwikkeling Verhuur

Verkoop

notaris taxatie overdrachtsbelasting

1.330 EUR 670 EUR 2% over de aankoop

1.330 EUR 670 EUR 0

architect constructeur

5.000 EUR 5.000 EUR

5.000 EUR 5.000 EUR

2,5% over bouwsom 0

2,5% over bouwsom 575 EUR per appartementsrecht 1,25% over omzet

1. Aankoopkosten

2. Adviseurskosten

2 3. Leges

4. Makelaarskosten

bouwleges splitsingsleges

0

Tabel 7: Bijkomende kosten bij ontwikkeling voor verhuur of verkoop 2

Gemiddeld genomen komen de bijkomende kosten bij verhuur op 70 EUR per m en de bijkomende 2 kosten voor verkoop op 120 EUR per m . Vanwege het feit dat de variabele in de bijkomende kosten minimaal is worden deze kosten niet onder de variabelen gezet die grote invloed hebben op de uiteindelijke uitkomst of het een beleggings- of ontwikkelingsbuurt is. 5.2.3

Variabelen

De variabelen zijn de factoren die uiteindelijk de doorslag geven of een buurt bestempeld kan worden als beleggings- of ontwikkelingsbuurt. Daarom is de betrouwbaarheid van deze cijfers van groot belang. Er is dan ook veel onderzoek gedaan naar bronnen waaruit ook veel vertrouwelijke informatie naar voren is gekomen.

5.2.3.1

Aankoopprijs

De aankoopprijs van gehele verhuurde beleggingspanden in Amsterdam is in geen enkele openbare database te vinden. Het zijn transacties die vaak onderhands plaatsenvinden omdat de desbetreffende verkoper (c.q. makelaar) het object niet via een openbaar kanaal aanbiedt. Deze cijfers komen in dit geval dan ook uit de database van Buro Amsterdam B.V. Er is gekeken naar de aankoopprijs van panden, die aan de criteria voldoen en sinds de oprichting in 2002 zijn aangekocht.

5.2.3.2

Verhuurprijs

De geliberaliseerde huurprijzen van woningen zijn een van de belangrijkste variabelen in dit onderzoek. Daarom is het van belang dat deze nauwkeurig en goed onderbouwd zijn. Het verkrijgen van geliberaliseerde huurprijzen van woningen in Amsterdam is echter moeizaam omdat deze nergens verplicht geregistreerd staan.

31

Verkoopprijzen van losse woningen, appartementsrechten, zijn zowel in de openbare database van het kadaster als in de makelaarsdatabase Realworks terug te vinden. Hier wordt in de volgende paragraaf op in gegaan. Verhuurprijzen daarentegen zijn moeilijker te achterhalen; de huurmarkt is geen transparante markt omdat de woningen vaak al via-via verhuurd zijn voordat ze middels de reguliere openbare kanalen zoals Funda en Pararius aangeboden worden.. Wanneer ze alsnog via een van deze kanalen verhuurd worden zullen deze cijfers als vertrouwelijke interne informatie behandeld worden en dus niet gepubliceerd worden. Om toch een gedegen en betrouwbaar gemiddelde van de geliberaliseerde sector huurprijzen te krijgen zijn rapporten van onder meer het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (Kroon & Uittenbogaard, 2012) en makelaar DTZ Zadelhoff geraadpleegd. Daarnaast is woningverhuursite Pararius aangeschreven waarna zij hun gegevens voor deze scriptie beschikbaar hebben gesteld (Pararius huurwoningen, 2014). Hierbij hebben zij wel duidelijk aangegeven dat de cijfers enkel voor dit onderzoek beschikbaar gesteld mogen worden. In het model wordt gerekend met het gemiddelde van de output van deze bovenstaande databases (Bijlage 1: Verhuurprijzen geliberaliseerde huurwoningen).

5.2.3.3

Verkoopprijs

De verkoopprijzen van de woningen per buurt zijn, in tegenstelling tot aankoop- en verhuurprijzen, eenvoudiger in kaart te brengen. Verkoopprijzen van woningen kunnen namelijk via openbare databases zoals kadaster worden opgevraagd maar ook via het makelaarssysteem Realworks. Realworks Omdat in dit onderzoek enkel woningen met specifieke kenmerken worden vergeleken was een database met een uitgebreide zoekmachine van belang. Het makelaarssysteem Realworks heeft een dergelijk systeem waarbij je specifieke kenmerken van woningen kunt invoeren waarop het systeem vervolgens de gevraagde selectie weergeeft. Onderstaande criteria zijn de criteria waarop de woningen geselecteerd zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Bouwjaar tot 1940 Per postcodegebied Te koop aangeboden en verkocht vanaf 1-1-2012 2 Oppervlakte van 60-65 m Transactieprijs vanaf 125.000 EUR Bedrijfsruimten die naar wonen kunnen omgezet worden eruit gelaten Appartementsrechten (dus geen andere soortige juridische omschrijvingen) Gerenoveerde staat

De woningen die aan bovenstaande specifieke kenmerken voldeden zijn vervolgens vanuit Realworks naar Excel getransporteerd waardoor een gemiddelde verkoopprijs per buurt vastgesteld kon worden. Woningwaarde Amsterdam Naast het makelaarssysteem Realworks is de interactieve kaart woningwaarde Amsterdam eveneens een bron waaruit de waarde van woningen kan worden gehaald (Gemeente Amsterdam, 2013). Nadeel van deze interactieve kaart is dat de waardes gebaseerd zijn op de WOZ-waarden die vervolgens geen rekening houden met de staat van de woningen en de oppervlakte. Normaliter kan 2 men stellen dat: hoe groter de woning hoe lager de verkoopprijs per m . Dus die worden niet

32

gecorrigeerd waardoor deze waarden vaak een fractie hoger liggen dan de werkelijke transactieprijzen. Ondanks bovenstaande beperking van de kaart Amsterdam is deze wel in het vergelijkingsmodel opgenomen om de verkoopwaarden die uit Realworks voortkwamen te toetsen. Hieruit bleek dat deze waarden wel overeenkwamen. (Bijlage 2: Verkoopprijzen koopwoningen)

5.3

Uitkomsten analyse

Na bovenstaande kengetallen en variabelen in het vergelijkingsmodel te hebben ingevoerd en getoetst te hebben aan de in Hoofdstuk 4 genoemde rendementsberekeningen- en eisen komen we tot de volgende conclusies: Beleggen De bandbreedte van de beleggingsrendementen blijken zowel middels de BAR-methode als de IRRmethode minimaal te zijn. Het laagste beleggingsrendement wordt in de Helmersbuurt gehaald met een BAR van 6,16% en een IRR van 6,48%. Het hoogste rendement daarentegen is maar een fractie hoger namelijk 8,07% (BAR) en 10,24% (IRR) in de Stadionbuurt. Dit minimale verschil is toe te schrijven aan de in Hoofdstuk 2 toegelichte schaarste van geliberaliseerde huurwoningen. Door de schaarste van geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam tonen de huurprijzen per m2 tussen de buurten geen grote verschillen. Hierdoor is dus het beleggen in vrijwel alle buurten van Amsterdam geschikt te noemen. Ontwikkelen De bandbreedte van de ontwikkelmarges bij verkoop ligt daarentegen tussen de 0,86% en 20,10%. Dit is een aanzienlijke bandbreedte. Opvallend, of niet, is dat de hoogste ontwikkelmarge in de ‘duurste’ buurt (Grachtengordel-West) gerealiseerd tegen de laagste ontwikkelmarge in de ‘goedkoopste’ buurt (Bos en Lommer). Dit grote verschil is toe te schrijven aan de minimale prijsverschillen bij de inkoop van panden vanwege de sociaal verhuurde lagen, die grotendeels berekend worden op de beleggingswaarde, maar het grote verschil in verkoopprijzen na liberalisatie.

5.4

Buurtenplan

De onderzoeksresultaten uit het vergelijkingsmodel geven aan of een buurt geschikt dan wel ongeschikt is als beleggings- (voor verhuur) of ontwikkelingsbuurt (voor verkoop). Om een beter beeld te krijgen hoe deze buurten zich tot elkaar verhouden en of hier een verband in te herkennen is, zijn de cijfers omgezet in een kaart. Middels een geografisch informatie systeem (GIS) kan men kwantitatieve data omzetten naar kaartbeelden waardoor een overzichtelijk beeld van de resultaten ontstaat (I-mapping, 2014). De gegevens uit het model zijn in dit systeem ingevoerd door middel van een codering gekoppeld aan de desbetreffende postcode van de buurt. Indien een buurt geschikt is voor belegging krijgt het een code 1, indien geschikt voor ontwikkeling een 2, voor beiden een 3 en voor beiden ongeschikt een 4. Wanneer de resultaten allemaal in het systeem zijn ingevoerd ontstaat onderstaande kaart van Amsterdam:

33

Legenda Blauw (1): geschikt voor beleggen Oranje (2): geschikt voor ontwikkelen Groen (3): zowel geschikt voor beleggen als ontwikkelen Rood(4): ongeschikt voor beleggen of ontwikkelen

5.5

Deelconclusie

De kengetallen en variabelen maar ook de afbakening ervan zijn in dit kwantitatieve onderzoek van belang. Daarnaast is de betrouwbaarheid van de bronnen die hiervoor gebruikt zijn belangrijk. Zoals hierboven reeds geschetst zijn er niet veel openbare databases om aan de benodigde gegevens te komen. Vanwege de beperkte bronnen komen de aankoopprijzen uit de database van Buro Amsterdam B.V. zelf. Deze cijfers zijn afkomstig van de aankopen die Buro Amsterdam B.V. de afgelopen jaar zelf heeft gedaan. De gemiddelde verhuurprijzen zijn berekend aan de hand van de cijfers die DTZ Zadelhoff en het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam. De gemiddelde gerealiseerde verkoopprijzen zijn afkomstig uit het makelaarssysteem Realworks waarop alle koopwoningen die in Amsterdam via een NVM-makelaar op Funda aangemeld worden. De uitkomsten van het vergelijkingsmodel geven een duidelijk beeld van de verhouding van de 2 verhuurprijzen t.o.v. verkoopprijzen. De bandbreedte van de verhuurprijzen per m is veel minimaler dan de bandbreedte bij de verkoopprijzen hetgeen door de schaarste op de geliberaliseerde huurmarkt tot stand komt. De cijfers geven kwantitatief een goed inzicht in de verschillen per buurt. In Hoofdstuk 6 zal dit omgezet worden in een kaart waarbij gekeken wordt hoe deze buurten ten

34

opzichte van elkaar liggen en welke softe c.q. kwalitatieve factoren leiden tot het type buurt: beleggings- of ontwikkelbuurt.

35

6 De klant van de belegger/ontwikkelaar: de consument In de voorgaande hoofdstukken is gekeken vanuit de markt en de ontwikkelaar en belegger. Maar 2 uiteindelijk zorgt de beslissing van de klant, de consument, of de m -prijs zo hoog is dat het verkopen beter is dan verhuren. Afhankelijk van de woonlasten, en andere factoren zoals in paragraaf 2.3 genoemd, zal de consument beslissen om te kopen of te huren. Bij een huurwoning spreekt men van enkel een consumptie-karakter terwijl er bij een koopwoning ook een investerings-karakter is. Men betaalt niet enkel voor het gebruik maar heeft daarnaast ook de mogelijkheid om indirect rendement te creëren door toekomstige overwaarde. Een manier om de afweging huren versus kopen te berekenen is de zogenoemde gebruikskosten theorie van Schilder en Conijn (Schilder & Conijn, 2013). In deze theorie berekent men de gebruikerslasten van huren ten opzichte van kopen. Bij lagere kosten voor kopen zal men eerder neigen om te kopen, de andere factoren om dit niet te doen daar gelaten. In sommige regio’s, waaronder Amsterdam, is het omslagpunt inmiddels bereikt. In theorie zouden de maandlasten voor een koopwoning lager zijn dan voor een huurwoning. Het probleem is echter dat er onvoldoende aanbod is, en als dit er al is, te duur is of snel verkocht. De afgelopen jaren met de dalende koopprijzen en lage rentestand waren voor starters het ideale moment om op de kopersmarkt toe te treden. Het moment om op de kopersmarkt toe te treden is dus afhankelijk van de waarde van het vastgoed en de daarbij horende maandelijkse kosten. Om een voorbeeld te geven hoe zich dit verhoudt en waarom de beslissing van de consument om te kopen of te huren invloed heeft op de beslissing van een belegger/ontwikkelaar om te verkopen: Uitganspunten: 1. Consumenten bankrente 4,5% 2. IB-aftrek consument Box 1: 42% (uitgaande van hoogopgeleide koper) 3. beleggingswaarde is 15 maal de jaar huur oftewel BAR van circa 7% 2 2 4. verhuurprijzen centrum, oud-zuid 21 EUR per m en 16 EUR per m in Bos en Lommer 2 2 5. verkoopprijzen centrum, oud-zuid 5.000 EUR per m en 3.000 EUR per m in Bos en Lommer Rekenvoorbeeld 1: Vergelijking waardes huur- vs. koopwoning in Zuid/Centrum Woning 60 m2, 300.000 EUR verkoopwaarde, huur 1.260 EUR (conform resultaten uit hoofdstuk 5). Kostprijs voor box-1 koper: Verkoopwaarde voor box 2-3 belegger

652,50 EUR 300.000 EUR

Huurprijs voor box-1 huurder: Beleggingswaarde voor box 2-3 belegger

1.260 EUR 226.800 EUR

36

Rekenvoorbeeld 2: Vergelijking waardes huur- vs. koopwoning in Bos en Lommer Woning 60 m2, 180.000 EUR verkoopwaarde, huur 960 EUR (conform resultaten uit hoofdstuk 5). Kostprijs voor box-1 koper: Verkoopwaarde voor box 2-3 belegger

391,50 EUR 180.000 EUR

Huurprijs voor box-1 huurder: Beleggingswaarde voor box 2-3 belegger

960 EUR 172.800 EUR

Uit bovenstaande rekenvoorbeelden kunnen we dus concluderen dat ontwikkelen voor verkoop aan particulieren in de populaire stadsdelen veel rendabeler is dan verhuren. Indien de beleggingswaarde fors onder de verkoopwaarde van een appartementsrecht ligt zit er meteen veel overwaarde vast die beter geïnvesteerd kan worden waar het wederom rendement oplevert zoals in de beleggingsbuurten. Daarnaast zal de verkoopwaarde in de beleggingsbuurten in verhouding harder stijgen dan in de populaire ontwikkelingsbuurten, waar het plafond al redelijk bereikt is, waardoor het indirect rendement zal groeien. Daarentegen groeit in het centrum de beleggingswaarde naar de verkoopwaarde toe door de jaarlijkse huurindicatie. Dit is enkel direct rendement.

37

7 Conclusie en aanbevelingen In dit laatste hoofdstuk zijn de conclusies uit de voorgaande hoofdstukken samengevat. Daarnaast volgen er enkele aanbevelingen met betrekking tot de huidige regelgeving van woningvastgoed in Amsterdam. En afsluitend wordt er een advies voor een eventueel vervolgonderzoek gegeven.

7.1

Conclusies

Uit het onderzoek is gebleken dat de woningmarkt van Amsterdam absoluut geen gemiddelde woningmarkt is. Het woningaanbod sluit momenteel ook niet aan bij de demografische samenstelling van de stad. Door deze ontwikkeling stijgen de geliberaliseerde huurprijzen zodanig dat de 2 locatiegebondenheid ervan bijna geen invloed heeft op de hoogte van de huurprijs per m . Verschillende factoren zoals het hoge aandeel sociale huurwoningen alsmede de crisis en de individualistischere levenswijze anno 2014 dragen eraan bij dat er onvoldoende woningaanbod is. De vraagstelling: ‘Wanneer en in welke buurten in Amsterdam is het interessanter om een geliberaliseerde huurwoning te verkopen, dan wel woningen aan te houden als belegging?’ kan na dit onderzoek als volgt beantwoord worden. De ‘populaire’ buurten, met name Zuid en de Grachtengordel, hebben de afgelopen jaren een significante prijsstijging meegemaakt wat betreft huurprijzen. Deze prijsstijgingen hebben ertoe geleid dat veel woningvastgoed in deze buurten ontwikkeld en verkocht werd omdat hier veel vraag naar was en nog steeds is. Andere buurten daarentegen hebben deze fase nog niet doorgemaakt doordat hun locatie aan de rand van de stad niet aantrekkelijk genoeg was voor de consument om te wonen en met name te kopen. Door de woningschaarste die ontstaan is wordt de nieuwkomer gedwongen om toch aan de rand van de stad te gaan wonen. Zoals uit het onderzoek blijkt zijn deze buurten dus qua woningbeleggingen voor verhuur wel interessant omdat de schaarste van woningen binnen de Ring A10 alsmaar toeneemt en voor starters/ hoger opgeleiden de stap naar wonen buiten de Ring A10 niet aantrekkelijk is (Hochstenbach, 2013). Omdat in de buurten waar de verkoopprijzen de afgelopen jaren gestegen zijn het aanbod huurwoningen laag is en de koopprijzen te hoog verschuift deze tendens naar de volgende aangrenzende buurt. Momenteel is dit duidelijk zichtbaar in buurten de Baarsjes (West) en de Staatsliedenbuurt (West). Door deze verschuiving is het voor de ontwikkelaar in Amsterdam rendabelere om te ontwikkelen voor verkoop in de desbetreffende ontwikkelbuurten: hoge inkoop à relatief lage verhuurprijs maar hoge verkoopprijs. Daarentegen is het voor de belegger rendabeler om te beleggen in de beleggingsbuurten: lage inkoop à relatief hoge verhuurprijs maar lage verkoopprijs. Bijkomend voordeel van beleggen in de opkomende buurten is dat naast het hoge directe rendement in het heden, er in de toekomst ook nog een indirect rendement te verwachten is vanwege de verschuiving en de daarbij horende prijsstijging van de verkoopprijzen. Een ontwikkelaar zal er dus voor kiezen om te beleggen als het direct rendement voldoet aan zijn rendementseisen en er in de toekomst bij verkoop indirect rendement verwacht wordt. Indien de buurt qua verkoopprijzen dermate uitontwikkeld is dat de marge op ontwikkelen behaald wordt en het direct rendement door de hoge inkoopprijs lager is zal hij kiezen voor ontwikkeling.

38

7.2

Aanbevelingen

Naar aanleiding van het onderzoek naar de huidige woningmarkt en demografische samenstelling van de stad kan er geconcludeerd worden dat deze niet aansluiten bij het woningaanbod. Hierdoor ontstaan de beleggingsbuurten en ontwikkelbuurten. Er is geen vraag en aanbod verhouding maar enkel vraag naar woningen. Dit komt met name door de relatief hoge aanwezigheid van gereguleerde woningen, de sociale huurwoningen. Het gevolg is dat de verhuurprijs van woningen niet meer in verhouding staat met de locatie van de desbetreffende woning. De enige manier om dit probleem op te lossen is te zorgen voor een gezonde marktwerking binnen de ring A10 in Amsterdam. Zoals in hoofdstuk 2 duidelijk werd sluit het huidige woningaanbod dan ook niet aan bij de demografische samenstelling van Amsterdam. Daartoe wil ik een paar aanbevelingen doen waardoor mijn inziens een gezonde marktwerking zou moeten ontstaan: • Het aandeel van 58% sociale huurwoningen terug dringen naar maximaal 49% zodat het aansluit op de huidige vraag vanuit de samenleving. • Splitsingseisen versoepelen of het splitsingsquotum terug in het leven roepen zodat het aandeel van 9% om te zetten sociale huurwoningen vanuit de particuliere sociale huursector kan worden behaald. • Een stop op het liberaliseren en splitsen van sociale huurwoningen door woningcorporaties binnen de Ring A10. Woningcorporaties zijn in het leven geroepen om de lagere inkomensgroepen (bruto inkomen < 34.000 EUR) in de stad van woningruimte te voorzien. • Aandeel te liberaliseren sociale corporatie huurwoningen in de wijken buiten de Ring A10 juist stimuleren zodat het Parijse voorbeeld van de armoedige buitenwijken wordt tegen gegaan. Bovenstaande regelgeving zal leiden tot een evenwichtigere huurmarkt waarbij de huurprijzen net als de verkoopprijzen in verhouding staan met de locatie binnen de stad.

7.3

Reflectie en aanbevelingen vervolgonderzoek

Tijdens dit onderzoek ben ik erachter gekomen dat er maar beperkt beschikbare data op dit gebied voor handen is. Dit komt voort uit het beperkte onderzoek dat er naar de woningmarkt in Amsterdam reeds gedaan is. Als er al onderzoek gedaan is worden deze cijfers na analyse vaak niet vrijgegeven zoals bij Pararius. Er dient dus ook bij een vervolgonderzoek met name gezocht te worden naar meer informatiebronnen. Daarnaast betreft het een onderzoek naar een specifieke woningmarkt met daarbij horende specifieke data, veelal afkomstig uit de database van Buro Amsterdam B.V. Het model met de BAR en IRR-berekeningen kan uiteraard worden ingezet om eveneens onderzoek naar andere (rand)steden in Nederland te doen. Of de resultaten van een dergelijk onderzoek in een andere stad eenzelfde patroon laat zien is onduidelijk omdat de woningvastgoedmarkt in andere steden voor mij onbekend terrein zijn. Bij een eventueel vervolgonderzoek zou het over een aantal jaren interessant kunnen zijn om te onderzoeken of en hoe de tendens zich in de woningmarkt in Amsterdam heeft voortgezet.

39

8 Bibliografie 1. Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). (december 2013). Wonen in Amsterdam 2013. Eerste Resultaten. Amsterdam: Kees Dignum. 2. ANP. (2013). Studentenkamer in Amsterdam kost 493 euro. 3. Booi, i. H., Stojmenovska, D., & Slot, d. (maart 2014). Wonen in de regio Amsterdam. Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek, Amsterdam. 4. Boterman, W., Hochstenbach, C., Ronald, R., & M., S. (september 2013). Duurzame toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters. Universiteit van Amsterdam. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. 5. Buro Amsterdam B.V. (2010). Database. Amsterdam: Buro Amsterdam B.V. 6. Capital Value B.V. (februari 2014). De woning(beleggings)markt in beeld. Utrecht: Capital Value B.V. 7. Dansen, R. (2014, juli). Eigenaar Galman en Versteeg Makelaars. (J.-P. Houten, Interviewer) Amsterdam. 8. De Hypotheker. (sd). Opgeroepen op 2014, van www.hypotheker.nl. 9. Dommanschet, R. (2014, juli 12). (J.-P. Houten, Interviewer) 10. DTZ Zadelhoff. (2011). Woningmarktrapport 2011. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. 11. Duin, C. v. (2011). Een miljoen huishoudens meer in 2045. Centraal Bureau voor Statistiek. 12. Gemeente Amsterdam. (2011). Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2011 tot en met 2020 . Amsterdam: Gemeete Amsterdam. 13. Gemeente Amsterdam. (2005). Gebiedsindeling van Amsterdam 2005. Dienst Onderzoek en Statistiek, Amsterdam. 14. Gemeente Amsterdam. (2013, 1 1). maps.Amsterdam.nl. (K. v. Zanen, Redacteur) Opgehaald van Interactieve kaarten: http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ 15. Gemeente Amsterdam. (2007). Splitsen checklist kwaliteitseisen . Amsterdam. 16. Have, F. t. (2014, mei 28). Deloitte: 600.000 scheefwoners staan voor uitdaging. Amsterdam. 17. Hochstenbach, C. (2013). Duurzame toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. 18. I-mapping. (2014). I-mapping. Opgehaald van www.i-mapping.com. 19. Jones Lang Lasalle. (2013). Dutch Capital Markets Bulletin 2013. Amsterdam: Jones Lang Lasalle. 20. Jones Lang Lasalle. (2014). Dutch Capital Markets Outlook 2014. Amsterdam: Jone Lang Lasalle. 21. Jong, d. I. (2006). Inkomensontwikkeling in Amsterdam. Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. 22. Kroon, P., & Uittenbogaard, L. (2012). Vrije sector huurin de stadsregie Amsterdam en Almere 2012. Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, Afdeling Strategie en advies, Amsterdam. 23. Nuijt, R. (2014, juli). Business Development Beleggingspanden.nl. (J.-P. Houten, Interviewer) 24. NUL20 Platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam. (2012). Particuliere eigenaren krijgen geen nieuwe splitsingsmogelijkheden. NUL20 . 25. Pararius huurwoningen. (2014). Geliberalisserde huurprijzen Amsterdam. Pararius.nl. Amsterdam: Bart-Jan Mutters. 26. Schilder, F., & Conijn, J. (2013). Kopen of huren?: een omslagpunt in de woningmarkt. Amsterdam School of Real Estate. Amsterdam: ASRE. 27. Slot, d. J. (november 2013). Stadsdelen in cijfers 2013. Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek, Amsterdam. 28. Stam, J. (2014, maart 17). De lokale kwestie: hoeveel sociale huurwoningen mag Amsterdam houden?

40

29. WOON Amsterdam 2013. (2013). WOON Amsterdam 2013. Amsterdam: WOON Amsterdam 2013.

Boeken • - Nozeman, E.F. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg • - Van Gool, (2013). Onroerend goed als belegging

41

9 Bijlagen 9.1

Bijlage 1: Geliberaliseerde huurprijzen

42

9.2

Bijlage 2: Verkoopprijzen koopwoningen

43

9.3

1. 2.

Bijlage 3: Buurtenoverzicht Amsterdam

14. 15.

Hoofddorpplein/Schinkelbuurt Museumkwartier

16. 17. 18.

De Pijp Apollo/Minerva/ Prinses Irenebuurt Rivierenbuurt

6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

De Wallen/Dam Grachtengordel-West (Jordaan) Grachtengordel-Zuid Nieuwmarkt en Lastage Haarlemmerbuurt/ West. Eilanden Weesperbuurt/Plantagebuurt Bos en Lommer Staatsliedenbuurt Frederik Hendrikbuurt Kinkerbuurt Helmersbuurt West Indische Buurt

19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

13.

De Baarsjes

26.

Stadionbuurt Koninginnewegbuurt Weesperzijdebuurt Oosterparkbuurt Dapperbuurt Indische buurt Watergraafsmeer West/Julianapark Watergraafsmeer Oost / Middenweg

3. 4. 5.

44

9.4

Bijlage 4: Omschrijving buurten

Centrum De Wallen/Dam

Grachtengordel-West ( en Jordaan)

Grachtengordel-Zuid

Nieuwmarkt en Lastagebuurt

Haarlemmerbuurt/ Westelijke Eilanden

Weesperstraat/Plantagebuurt/Oostelijke Eilanden

Vrij hoge inkoopprijs per m2 maar lage verkoopprijs door het toeristische karakter van het centrum. Verhuurprijzen zijn goed maar veel mutatie door drukte. Een van de meest geliefde en duurste buurten van Amsterdam. Zowel verkoop- als verhuurprijzen als hoogste van Amsterdam maar ook een hoge inkoopprijs waardoor de beleggingswaarde afneemt. Qua ligging anders dan Grachtengordel-West maar prijzen vergelijkbaar: hoge inkoop-verkoop en verhuurprijzen. Eveneens door de hoge inkoopprijs geen goede beleggingswaarde. Een buurt gelegen midden in het centrum van Amsterdam en nog een redelijke volksbuurt waardoor de verkoopprijzen nog iets lager liggen dan de grachtengordel en het nog een beleggingsbuurt is. Deze buurt zit momenteel wel een transitiefase naar zowel verhuur als verkoop. Buurt gelegen ten noorden van de GrachtengordelWest met veel winkels en kroegen. Waardoor net als in de De Wallen/Dam en de Nieuwmarkt-Lastagebuurt de verkoopprijzen een stuk lager zijn. Verkeersdynamische buurt met veel verschillende soorten straten en panden (kantorenreeks langs de Wibautstraat). Door deze verkeersdynamiek nog niet in trek bij de kopers. Het gedeelte rondom Artis, Plantagebuurt, zorgt dat de buurt wel richting een ontwikkelbuurt groeit.

West Bos en Lommer

Staatsliedenbuurt

Frederik Hendrikbuurt

Kinkerbuurt

Typisch voorbeeld van een beleggingsbuurt. De inkoopprijzen zijn één van de laagste in Amsterdam net als de verkoopprijzen maar de verhuurprijs is relatief hoog ten opzichte van de inkoopprijs per m2. Buurt die tussen Bos en Lommer en de Fredrik Hendrikbuurt in ligt. Wederom een overloopbuurt. Ontwikkelingen zijn hier naast beleggingen reeds mogelijk door de hogere verkoopprijs. Buurt die inmiddels meelift op de populariteit van de Jordaan en dus hogere verkoopprijzen. Mede tot stand gekomen door de restaurants en eetcafe’s die aansluiten aan de Jordaan. Één van de weinige buurten in Nederland die gedurende de crisis in waarde steeg. Deze buurt ligt tussen de Fredrik Hendrikbuurt en de Helmersbuurt en door deze ligging ook een typische ontwikkelbuurt. De enige negatieve invloed op de

45

Helmersbuurt

West Indische buurt

De Baarsjes

Zuid Hoofddorpplein/ Schinkelbuurt

Museumkwartier

De Pijp

Apollo/Minerva/Prinses Irenebuurt

verkoopprijs per m2 is de Kinkerstraat met haar jaren ’80 bouw en goedkoper segment winkels en de Ten Katemarkt. Momenteel wordt hier het project De Hallen ontwikkeld met theater, foodcourt etc. waardoor deze buurt waarschijnlijk een enorme boost te wachten staat. Buurt waarin de afgelopen 20 jaar veel ontwikkeld is. Door haar ligging tussen de Jordaan en Zuid (aangrenzend aan het Vondelpark) geografisch gezien een van de meest aantrekkelijke buurten van Amsterdam waardoor dit als een van de eerste een ontwikkelbuurt werd. Men zag met name veel jonge gezinnen vanuit het duurder wordende Zuid naar OudWest vertrekken. Overloopbuurt vanuit de Helmersbuurt. Deze buurt kenmerkt zich door veel groen, dichtbij de A10 maar ook om de hoek van het Vondelpark en Rembrandtpark. Deze buurt is nu geschikt als beleggings- en ontwikkelbuurt maar zal gezien haar steeds groeiende ontwikkelmarge snel duurder worden en niet meer geschikt zijn als beleggingsbuurt. Overloop buurt gelegen tussen de Kinker- en Frederik Hendrikbuurt en de A10. Buurt waar nu veelal beleggers actief zijn maar door haar karakter als de nieuwe Helmersbuurt snel veranderen naar een ontwikkelbuurt. Nu al een forse opkomst van koffiesalons en hippe eettentjes zichtbaar waardoor het jonge hoger opgeleiden trekt.

Buurt die sinds 10 jaar in trek is bij starters die naar Amsterdam komen en jonge gezinnen die de stad nog niet uitwillen. Goed gelegen ten opzichte van Zuid en de snelweg A10. Zowel de verhuur- als verkoopprijzen zijn hier goed. Van oudsher de chicste buurt van Amsterdam gelegen aan het Museumplein en het Vondelpark (zuidkant). Bij uitstek een ontwikkelbuurt waar de verkoopprijzen één van de hoogte van Amsterdam zijn. Vroegere volksbuurt waar tegenwoordig veel starters en jonge gezinnen wonen net als in de Hoofddorppleinbuurt. Prijzen stijgen hier nog harder dan in de Hoofddorppleinbuurt waardoor deze wijk waarschijnlijk binnen enkele jaren enkel een ontwikkelbuurt zal zijn. De Pijp en de Jordaan zijn samen de typische voorbeelden van volksbuurt naar yuppenbuurt. Vergelijkbaar met het Museumkwartier qua prijzen. Daarentegen liggen hier met name grote separate

46

Rivierenbuurt

Stadionbuurt

Koninginnewegbuurt

Oost Weesperzijdebuurt/ Plantagebuurt

Oosterparkbuurt

Dapperbuurt Indische buurt

Watergraafsmeer West/ Julianapark / De Omval

Watergraafsmeer Oost / Middenmeer

woonhuizen/villa’s waardoor de verkoopprijzen van de kleinere woningen relatief hoog zijn per m2. Deze buurt is gelegen tussen De Pijp en het zuidelijke stuk van de Ringweg A10. Deze buurt kenmerkt zich door haar rustigere en chiquere karakter. De prijzen zijn iets lager en naarmate men zuidelijker gaat wordt het goedkoper. Buurt die eind jaren ‘20 gebouwd is voor de olympische spelen in Amsterdam in 1928. Veel woningen in bezit van woningcorporaties en particuliere eigenaren die nu veel ontwikkelen voor verkoop. Nu nog zowel een ontwikkel als beleggingsbuurt. Van oudsher een chique buurt in Amsterdam Zuid ten zuiden van het Museumkwartier. Door haar ligging zowel geschikt als belegging als ontwikkeling. Maar de nadruk ligt met name op koopwoningen.

Latere oostelijke toevoeging aan de Grachtengordel. Buurt die door haar grachtengordel-uitstraling maar goedkopere m2 prijs erg in trek is bij kopers. Veel groen door Wertheimerpark, Artis en brede straten waardoor een geliefde buurt. Buurt die midden in Amsterdam Oost gelegen is. Hier heeft in de jaren ‘70 veel stadsvernieuwing plaatsgevonden waardoor eerst minder in trek bij kopers. Vandaar een beleggingsbuurt maar waar geleidelijk de koopprijzen stijgen. Tegen de Oosterparkbuurt aan gelegen en vrij wel dezelfde karakteristieken als die buurt. Typische volksbuurt die het meest in ontwikkeling is qua omzetting van sociale huur naar koop. Veel woningcorporatiebezit wordt nu omgezet naar koopwoningen. Maar nu nog een typische beleggingsbuurt doordat de verkoopprijzen nog niet genoeg gestegen zijn. Buurt die zich vooral kenmerkt door goedkopere sociale huurwoningen gelegen tegen het Amstelstation. Deze buurt is nog een typische sociale huurwoningenbuurt die momenteel nog ongeschikt is voor zowel beleggen als ontwikkelen. Deze buurt wordt ook wel het nieuwe Amsterdam OudZuid genoemd. Dit komt mede door haar groene uitstraling en oude bouwstijl. Deze buurt is zowel een beleggings- als ontwikkelingsbuurt.

47

9.5

Bijlage 5: Voorbeeld plattegrond en doorsnede pand Amsterdam

48

49

9.6

Bijlage 6: IRR berekeningen per buurt

50

IRR Apollobuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 550.000 € 11.000 € 11.000 € 200.000 € 175.000 € 17.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 947.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

62.300 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,4%

BAR kk NAR

6,6% 5,6%

€

0 947.000- € € € € €

1 62.300 62.300 52.955 -

€ € € € €

2 63.858 63.858 54.279 -

€ € € € €

3 65.454 65.454 55.636 -

€ € € € €

4 67.090 67.090 57.027 -

€ € € € €

5 68.768 68.768 58.452 -

€ € € € €

6 70.487 70.487 59.914 -

€ € € € €

7 72.249 72.249 61.412 -

€ € € € €

8 74.055 74.055 62.947 -

€ € € € €

9 75.907 75.907 64.521 -

€ € € € €

10 77.804 77.804 66.134 1.111.488

€

947.000- €

52.955

€

54.279

€

55.636

€

57.027

€

58.452

€

59.914

€

61.412

€

62.947

€

64.521

€

1.177.622

€

947.000- €

49.032

€

46.535

€

44.166

€

41.916

€

39.782

€

37.756

€

35.833

€

34.008

€

32.276

€

545.467

Conclusie Investering € 947.000 Marktwaarde € 906.771 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,04247996 NCW pand IRR Kwalificatie

€

40.2297,4% ongeschikt

IRR Bos en Lommer Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 325.000 € 6.500 € 6.500 € 140.000 € 175.000 € 13.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 653.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

48.960 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

9,2%

BAR kk NAR

7,5% 6,4%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 653.000- € € € € €

1 48.960 48.960 41.616 -

€ € € € €

2 50.184 50.184 42.656 -

€ € € € €

3 51.439 51.439 43.723 -

€ € € € €

4 52.725 52.725 44.816 -

€ € € € €

5 54.043 54.043 45.936 -

€ € € € €

6 55.394 55.394 47.085 -

€ € € € €

7 56.779 56.779 48.262 -

€ € € € €

8 58.198 58.198 49.468 -

€ € € € €

9 59.653 59.653 50.705 -

€ € € € €

10 61.144 61.144 51.973 873.490

€

653.000- €

41.616

€

42.656

€

43.723

€

44.816

€

45.936

€

47.085

€

48.262

€

49.468

€

50.705

€

925.463

€

653.000- €

38.533

€

36.571

€

34.709

€

32.941

€

31.263

€

29.671

€

28.160

€

26.726

€

25.365

€

428.668

€ € € n.v.t. €

653.000 712.609 59.609

59.609 9,2% geschikt

IRR Dapperbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 350.000 € 7.000 € 7.000 € 140.000 € 175.000 € 13.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 679.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

49.610 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,9%

BAR kk NAR

7,3% 6,2%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 679.000- € € € € €

1 49.610 49.610 42.169 -

€ € € € €

2 50.850 50.850 43.223 -

€ € € € €

3 52.122 52.122 44.303 -

€ € € € €

€

679.000- €

42.169

€

43.223

€

44.303

€

679.000- €

39.045

€

37.057

€

35.169

€ € € n.v.t. €

679.000 722.070 43.070

43.070 8,9% geschikt

4 53.425 53.425 45.411 -

€ € € € €

5 54.760 54.760 46.546 -

€ € € € €

6 56.129 56.129 47.710 -

€ € € € €

7 57.532 57.532 48.903 -

€ € € € €

8 58.971 58.971 50.125 -

€ € € € €

9 60.445 60.445 51.378 -

€ € € € €

10 61.956 61.956 52.663 885.087

€

45.411

€

46.546

€

47.710

€

48.903

€

50.125

€

51.378

€

937.750

€

33.378

€

31.679

€

30.065

€

28.534

€

27.081

€

25.702

€

434.360

IRR De Baarsjes Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 362.500 € 7.250 € 7.250 € 140.000 € 175.000 € 14.080

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 692.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

49.120 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,4%

BAR kk NAR

7,1% 6,0%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 692.000- € € € € €

1 49.120 49.120 41.752 -

€ € € € €

2 50.348 50.348 42.796 -

€ € € € €

3 51.607 51.607 43.866 -

€ € € € €

4 52.897 52.897 44.962 -

€ € € € €

5 54.219 54.219 46.086 -

€ € € € €

6 55.575 55.575 47.239 -

€ € € € €

7 56.964 56.964 48.420 -

€ € € € €

8 58.388 58.388 49.630 -

€ € € € €

9 59.848 59.848 50.871 -

€ € € € €

10 61.344 61.344 52.143 876.345

€

692.000- €

41.752

€

42.796

€

43.866

€

44.962

€

46.086

€

47.239

€

48.420

€

49.630

€

50.871

€

928.488

€

692.000- €

38.659

€

36.691

€

34.822

€

33.049

€

31.366

€

29.768

€

28.252

€

26.814

€

25.448

€

430.069

€ € € n.v.t. €

692.000 714.938 22.938

22.938 8,4% geschikt

IRR De Pijp Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 450.000 € 9.000 € 9.000 € 140.000 € 175.000 € 15.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 783.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

59.130 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

9,3%

BAR kk NAR

7,6% 6,4%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 783.000- € € € € €

1 59.130 59.130 50.261 -

€ € € € €

2 60.608 60.608 51.517 -

€ € € € €

3 62.123 62.123 52.805 -

€ € € € €

4 63.677 63.677 54.125 -

€ € € € €

5 65.268 65.268 55.478 -

€ € € € €

6 66.900 66.900 56.865 -

€ € € € €

7 68.573 68.573 58.287 -

€ € € € €

8 70.287 70.287 59.744 -

€ € € € €

9 72.044 72.044 61.238 -

€ € € € €

10 73.845 73.845 62.768 1.054.932

€

783.000- €

50.261

€

51.517

€

52.805

€

54.125

€

55.478

€

56.865

€

58.287

€

59.744

€

61.238

€

1.117.701

€

783.000- €

46.538

€

44.168

€

41.918

€

39.784

€

37.758

€

35.835

€

34.010

€

32.278

€

30.634

€

517.712

€ € € n.v.t. €

783.000 860.632 77.632

77.632 9,3% geschikt

IRR De Wallen/Dam Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 500.000 € 10.000 € 10.000 € 140.000 € 175.000 € 21.205

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 835.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

59.210 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,4%

BAR kk NAR

7,1% 6,0%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 835.000- € € € € €

1 59.210 59.210 50.329 -

€ € € € €

2 60.690 60.690 51.587 -

€ € € € €

3 62.208 62.208 52.876 -

€ € € € €

4 63.763 63.763 54.198 -

€ € € € €

5 65.357 65.357 55.553 -

€ € € € €

6 66.991 66.991 56.942 -

€ € € € €

7 68.665 68.665 58.366 -

€ € € € €

8 70.382 70.382 59.825 -

€ € € € €

9 72.142 72.142 61.320 -

€ € € € €

10 73.945 73.945 62.853 1.056.360

€

835.000- €

50.329

€

51.587

€

52.876

€

54.198

€

55.553

€

56.942

€

58.366

€

59.825

€

61.320

€

1.119.213

€

835.000- €

46.600

€

44.227

€

41.975

€

39.837

€

37.809

€

35.883

€

34.056

€

32.321

€

30.675

€

518.412

€ € € n.v.t. €

835.000 861.797 26.797

26.797 8,4% geschikt

IRR Frederik Hendrikbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 425.000 € 8.500 € 8.500 € 140.000 € 175.000 € 15.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 757.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

50.910 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,7%

BAR kk NAR

6,7% 5,7%

€

0 757.000- € € € € €

1 50.910 50.910 43.274 -

€ € € € €

2 52.183 52.183 44.355 -

€ € € € €

3 53.487 53.487 45.464 -

€ € € € €

4 54.825 54.825 46.601 -

€ € € € €

5 56.195 56.195 47.766 -

€ € € € €

6 57.600 57.600 48.960 -

€ € € € €

7 59.040 59.040 50.184 -

€ € € € €

8 60.516 60.516 51.439 -

€ € € € €

9 62.029 62.029 52.725 -

€ € € € €

10 63.580 63.580 54.043 908.280

€

757.000- €

43.274

€

44.355

€

45.464

€

46.601

€

47.766

€

48.960

€

50.184

€

51.439

€

52.725

€

962.323

€

757.000- €

40.068

€

38.028

€

36.091

€

34.253

€

32.509

€

30.853

€

29.282

€

27.791

€

26.375

€

445.742

Conclusie Investering € 757.000 Marktwaarde € 740.991 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,021148024 NCW pand IRR Kwalificatie

€

16.0097,7% ongeschikt

IRR Grachtengordel West Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 562.500 € 11.250 € 11.250 € 200.000 € 175.000 € 18.080

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 960.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

63.310 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,4%

BAR kk NAR

6,6% 5,6%

€

0 960.000- € € € € €

1 63.310 63.310 53.814 -

€ € € € €

2 64.893 64.893 55.159 -

€ € € € €

3 66.515 66.515 56.538 -

€ € € € €

4 68.178 68.178 57.951 -

€ € € € €

5 69.882 69.882 59.400 -

€ € € € €

6 71.629 71.629 60.885 -

€ € € € €

7 73.420 73.420 62.407 -

€ € € € €

8 75.256 75.256 63.967 -

€ € € € €

9 77.137 77.137 65.567 -

€ € € € €

10 79.066 79.066 67.206 1.129.507

€

960.000- €

53.814

€

55.159

€

56.538

€

57.951

€

59.400

€

60.885

€

62.407

€

63.967

€

65.567

€

1.196.713

€

960.000- €

49.827

€

47.290

€

44.882

€

42.596

€

40.427

€

38.368

€

36.414

€

34.560

€

32.800

€

554.310

Conclusie Investering € 960.000 Marktwaarde € 921.472 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,040133389 NCW pand IRR Kwalificatie

€

38.5287,4% ongeschikt

IRR Grachtengordel Zuid Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 562.500 € 11.250 € 11.250 € 200.000 € 175.000 € 18.080

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 960.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

63.550 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,5%

BAR kk NAR

6,6% 5,6%

€

0 960.000- € € € € €

1 63.550 63.550 54.018 -

€ € € € €

2 65.139 65.139 55.368 -

€ € € € €

3 66.767 66.767 56.752 -

€ € € € €

4 68.436 68.436 58.171 -

€ € € € €

5 70.147 70.147 59.625 -

€ € € € €

€

960.000- €

54.018

€

55.368

€

56.752

€

58.171

€

59.625

€

960.000- €

50.016

€

47.469

€

45.052

€

42.757

€

40.580

Conclusie Investering € 960.000 Marktwaarde € 924.965 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,036494659 NCW pand IRR Kwalificatie

€

35.0357,5% ongeschikt

6 71.901 71.901 61.116 -

€ € € € €

7 73.699 73.699 62.644 -

€ € € € €

8 75.541 75.541 64.210 -

€ € € € €

9 77.430 77.430 65.815 -

€ € € € €

10 79.365 79.365 67.460 1.133.789

€

61.116

€

62.644

€

64.210

€

65.815

€

1.201.250

€

38.513

€

36.552

€

34.691

€

32.924

€

556.411

IRR Haarlemmerbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 500.000 € 10.000 € 10.000 € 140.000 € 175.000 € 16.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 835.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

58.710 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,3%

BAR kk NAR

7,0% 6,0%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 835.000- € € € € €

1 58.710 58.710 49.904 -

€ € € € €

2 60.178 60.178 51.151 -

€ € € € €

3 61.682 61.682 52.430 -

€ € € € €

4 63.224 63.224 53.741 -

€ € € € €

5 64.805 64.805 55.084 -

€ € € € €

6 66.425 66.425 56.461 -

€ € € € €

7 68.086 68.086 57.873 -

€ € € € €

8 69.788 69.788 59.320 -

€ € € € €

9 71.532 71.532 60.803 -

€ € € € €

10 73.321 73.321 62.323 1.047.439

€

835.000- €

49.904

€

51.151

€

52.430

€

53.741

€

55.084

€

56.461

€

57.873

€

59.320

€

60.803

€

1.109.762

€

835.000- €

46.207

€

43.854

€

41.621

€

39.501

€

37.489

€

35.580

€

33.768

€

32.049

€

30.416

€

514.034

€ € € n.v.t. €

835.000 854.519 19.519

19.519 8,3% geschikt

IRR Helmersbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 450.000 € 9.000 € 9.000 € 200.000 € 175.000 € 15.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 843.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

51.280 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

6,4%

BAR kk NAR

6,1% 5,2%

€

0 843.000- € € € € €

1 51.280 51.280 43.588 -

€ € € € €

2 52.562 52.562 44.678 -

€ € € € €

3 53.876 53.876 45.795 -

€ € € € €

4 55.223 55.223 46.940 -

€ € € € €

€

843.000- €

43.588

€

44.678

€

45.795

€

46.940

€

843.000- €

40.359

€

38.304

€

36.353

€

34.502

Conclusie Investering € 843.000 Marktwaarde € 746.376 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,114618901 NCW pand IRR Kwalificatie

€

96.6246,4% ongeschikt

5 56.604 56.604 48.113 -

€ € € € €

6 58.019 58.019 49.316 -

€ € € € €

7 59.469 59.469 50.549 -

€ € € € €

8 60.956 60.956 51.812 -

€ € € € €

9 62.480 62.480 53.108 -

€ € € € €

10 64.042 64.042 54.435 914.881

€

48.113

€

49.316

€

50.549

€

51.812

€

53.108

€

969.317

€

32.745

€

31.077

€

29.495

€

27.993

€

26.567

€

448.981

IRR Hoofddorpplein en Schinkelbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 400.000 € 8.000 € 8.000 € 140.000 € 175.000 € 14.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 731.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

Eindwaarde op basis van exit yield IRR BAR kk NAR

€

58.080 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

7,0% 10,0% 7,9% 6,8%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 731.000- € € € € €

1 58.080 58.080 49.368 -

€ € € € €

2 59.532 59.532 50.602 -

€ € € € €

3 61.020 61.020 51.867 -

€ € € € €

4 62.546 62.546 53.164 -

€ € € € €

5 64.109 64.109 54.493 -

€ € € € €

6 65.712 65.712 55.855 -

€ € € € €

7 67.355 67.355 57.252 -

€ € € € €

8 69.039 69.039 58.683 -

€ € € € €

9 70.765 70.765 60.150 -

€ € € € €

10 72.534 72.534 61.654 1.036.199

€

731.000- €

49.368

€

50.602

€

51.867

€

53.164

€

54.493

€

55.855

€

57.252

€

58.683

€

60.150

€

1.097.853

€

731.000- €

45.711

€

43.383

€

41.174

€

39.077

€

37.087

€

35.198

€

33.406

€

31.705

€

30.090

€

508.519

€ € € n.v.t. €

731.000 845.350 114.350

114.350 10,0% geschikt

IRR Indische buurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 325.000 € 6.500 € 6.500 € 140.000 € 175.000 € 13.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 653.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

48.280 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

9,0%

BAR kk NAR

7,4% 6,3%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 653.000- € € € € €

1 48.280 48.280 41.038 -

€ € € € €

2 49.487 49.487 42.064 -

€ € € € €

€

653.000- €

41.038

€

42.064

€

653.000- €

37.998

€

36.063

€ € € n.v.t. €

653.000 702.712 49.712

49.712 9,0% geschikt

3 50.724 50.724 43.116 -

€ € € € €

4 51.992 51.992 44.193 -

€ € € € €

5 53.292 53.292 45.298 -

€ € € € €

6 54.624 54.624 46.431 -

€ € € € €

7 55.990 55.990 47.591 -

€ € € € €

8 57.390 57.390 48.781 -

€ € € € €

9 58.824 58.824 50.001 -

€ € € € €

10 60.295 60.295 51.251 861.359

€

43.116

€

44.193

€

45.298

€

46.431

€

47.591

€

48.781

€

50.001

€

912.609

€

34.227

€

32.483

€

30.829

€

29.259

€

27.769

€

26.355

€

25.013

€

422.715

IRR Kinkerbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 400.000 € 8.000 € 8.000 € 140.000 € 175.000 € 14.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 731.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

50.350 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,0%

BAR kk NAR

6,9% 5,9%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 731.000- € € € € €

1 50.350 50.350 42.798 -

€ € € € €

2 51.609 51.609 43.867 -

€ € € € €

3 52.899 52.899 44.964 -

€ € € € €

4 54.221 54.221 46.088 -

€ € € € €

5 55.577 55.577 47.240 -

€ € € € €

6 56.966 56.966 48.421 -

€ € € € €

7 58.391 58.391 49.632 -

€ € € € €

8 59.850 59.850 50.873 -

€ € € € €

9 61.347 61.347 52.145 -

€ € € € €

10 62.880 62.880 53.448 898.289

€

731.000- €

42.798

€

43.867

€

44.964

€

46.088

€

47.240

€

48.421

€

49.632

€

50.873

€

52.145

€

951.738

€

731.000- €

39.627

€

37.609

€

35.694

€

33.876

€

32.151

€

30.514

€

28.960

€

27.485

€

26.085

€

440.839

€ € € n.v.t. €

731.000 732.840 1.840

1.840 8,0% geschikt

IRR Koninginneweg Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 500.000 € 10.000 € 10.000 € 200.000 € 175.000 € 16.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 895.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

63.270 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,4%

BAR kk NAR

7,1% 6,0%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 895.000- € € € € €

1 63.270 63.270 53.780 -

€ € € € €

2 64.852 64.852 55.124 -

€ € € € €

3 66.473 66.473 56.502 -

€ € € € €

4 68.135 68.135 57.915 -

€ € € € €

5 69.838 69.838 59.363 -

€ € € € €

6 71.584 71.584 60.847 -

€ € € € €

7 73.374 73.374 62.368 -

€ € € € €

8 75.208 75.208 63.927 -

€ € € € €

9 77.088 77.088 65.525 -

€ € € € €

10 79.016 79.016 67.163 1.128.794

€

895.000- €

53.780

€

55.124

€

56.502

€

57.915

€

59.363

€

60.847

€

62.368

€

63.927

€

65.525

€

1.195.957

€

895.000- €

49.796

€

47.260

€

44.853

€

42.569

€

40.401

€

38.344

€

36.391

€

34.538

€

32.779

€

553.959

€ € € n.v.t. €

895.000 920.890 25.890

25.890 8,4% geschikt

IRR Museumkwartier Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 550.000 € 11.000 € 11.000 € 200.000 € 175.000 € 17.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 947.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

64.200 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,8%

BAR kk NAR

6,8% 5,8%

€

0 947.000- € € € € €

1 64.200 64.200 54.570 -

€ € € € €

2 65.805 65.805 55.934 -

€ € € € €

3 67.450 67.450 57.333 -

€ € € € €

4 69.136 69.136 58.766 -

€ € € € €

5 70.865 70.865 60.235 -

€ € € € €

6 72.636 72.636 61.741 -

€ € € € €

7 74.452 74.452 63.284 -

€ € € € €

8 76.314 76.314 64.867 -

€ € € € €

9 78.221 78.221 66.488 -

€ € € € €

10 80.177 80.177 68.150 1.145.386

€

947.000- €

54.570

€

55.934

€

57.333

€

58.766

€

60.235

€

61.741

€

63.284

€

64.867

€

66.488

€

1.213.536

€

947.000- €

50.528

€

47.955

€

45.512

€

43.195

€

40.995

€

38.907

€

36.926

€

35.045

€

33.261

€

562.102

Conclusie Investering € 947.000 Marktwaarde € 934.426 Verschil n.v.t. Percentage onrendabel 0,013277904 NCW pand IRR Kwalificatie

€

12.5747,8% ongeschikt

IRR Nieuwmarkt en Lastagebuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 500.000 € 10.000 € 10.000 € 140.000 € 175.000 € 16.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 835.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

59.190 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,4%

BAR kk NAR

7,1% 6,0%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 835.000- € € € € €

1 59.190 59.190 50.312 -

€ € € € €

2 60.670 60.670 51.569 -

€ € € € €

3 62.186 62.186 52.859 -

€ € € € €

4 63.741 63.741 54.180 -

€ € € € €

5 65.335 65.335 55.534 -

€ € € € €

6 66.968 66.968 56.923 -

€ € € € €

7 68.642 68.642 58.346 -

€ € € € €

8 70.358 70.358 59.805 -

€ € € € €

9 72.117 72.117 61.300 -

€ € € € €

10 73.920 73.920 62.832 1.056.003

€

835.000- €

50.312

€

51.569

€

52.859

€

54.180

€

55.534

€

56.923

€

58.346

€

59.805

€

61.300

€

1.118.835

€

835.000- €

46.585

€

44.212

€

41.961

€

39.824

€

37.796

€

35.871

€

34.044

€

32.311

€

30.665

€

518.237

€ € € n.v.t. €

835.000 861.506 26.506

26.506 8,4% geschikt

IRR Oosterparkbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 350.000 € 7.000 € 7.000 € 140.000 € 175.000 € 13.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 679.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

48.850 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,6%

BAR kk NAR

7,2% 6,1%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 679.000- € € € € €

1 48.850 48.850 41.523 -

€ € € € €

2 50.071 50.071 42.561 -

€ € € € €

3 51.323 51.323 43.625 -

€ € € € €

4 52.606 52.606 44.715 -

€ € € € €

5 53.921 53.921 45.833 -

€ € € € €

6 55.269 55.269 46.979 -

€ € € € €

7 56.651 56.651 48.153 -

€ € € € €

8 58.067 58.067 49.357 -

€ € € € €

9 59.519 59.519 50.591 -

€ € € € €

10 61.007 61.007 51.856 871.528

€

679.000- €

41.523

€

42.561

€

43.625

€

44.715

€

45.833

€

46.979

€

48.153

€

49.357

€

50.591

€

923.384

€

679.000- €

38.447

€

36.489

€

34.631

€

32.867

€

31.193

€

29.605

€

28.097

€

26.666

€

25.308

€

427.705

€ € € n.v.t. €

679.000 711.008 32.008

32.008 8,6% geschikt

IRR Rivierenbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 425.000 € 8.500 € 8.500 € 140.000 € 175.000 € 15.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 757.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

57.920 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

9,5%

BAR kk NAR

7,7% 6,5%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 757.000- € € € € €

1 57.920 57.920 49.232 -

€ € € € €

2 59.368 59.368 50.463 -

€ € € € €

3 60.852 60.852 51.724 -

€ € € € €

4 62.374 62.374 53.017 -

€ € € € €

5 63.933 63.933 54.343 -

€ € € € €

6 65.531 65.531 55.701 -

€ € € € €

7 67.169 67.169 57.094 -

€ € € € €

8 68.849 68.849 58.521 -

€ € € € €

9 70.570 70.570 59.984 -

€ € € € €

10 72.334 72.334 61.484 1.033.345

€

757.000- €

49.232

€

50.463

€

51.724

€

53.017

€

54.343

€

55.701

€

57.094

€

58.521

€

59.984

€

1.094.829

€

757.000- €

45.585

€

43.264

€

41.060

€

38.969

€

36.985

€

35.101

€

33.314

€

31.617

€

30.007

€

507.118

€ € € n.v.t. €

757.000 843.021 86.021

86.021 9,5% geschikt

IRR Staatsliedenbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 350.000 € 7.000 € 7.000 € 140.000 € 175.000 € 13.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 679.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

49.680 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,9%

BAR kk NAR

7,3% 6,2%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 679.000- € € € € €

1 49.680 49.680 42.228 -

€ € € € €

2 50.922 50.922 43.284 -

€ € € € €

3 52.195 52.195 44.366 -

€ € € € €

4 53.500 53.500 45.475 -

€ € € € €

5 54.837 54.837 46.612 -

€ € € € €

6 56.208 56.208 47.777 -

€ € € € €

7 57.614 57.614 48.972 -

€ € € € €

8 59.054 59.054 50.196 -

€ € € € €

9 60.530 60.530 51.451 -

€ € € € €

10 62.044 62.044 52.737 886.336

€

679.000- €

42.228

€

43.284

€

44.366

€

45.475

€

46.612

€

47.777

€

48.972

€

50.196

€

51.451

€

939.073

€

679.000- €

39.100

€

37.109

€

35.219

€

33.425

€

31.723

€

30.108

€

28.574

€

27.119

€

25.738

€

434.972

€ € € n.v.t. €

679.000 723.088 44.088

44.088 8,9% geschikt

IRR Stadionbuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 400.000 € 8.000 € 8.000 € 140.000 € 175.000 € 14.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 731.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

Eindwaarde op basis van exit yield IRR BAR kk NAR

€

58.900 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

7,0% 10,2% 8,1% 6,8%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 731.000- € € € € €

1 58.900 58.900 50.065 -

€ € € € €

2 60.373 60.373 51.317 -

€ € € € €

3 61.882 61.882 52.600 -

€ € € € €

4 63.429 63.429 53.915 -

€ € € € €

5 65.015 65.015 55.262 -

€ € € € €

6 66.640 66.640 56.644 -

€ € € € €

7 68.306 68.306 58.060 -

€ € € € €

8 70.014 70.014 59.512 -

€ € € € €

9 71.764 71.764 60.999 -

€ € € € €

10 73.558 73.558 62.524 1.050.829

€

731.000- €

50.065

€

51.317

€

52.600

€

53.915

€

55.262

€

56.644

€

58.060

€

59.512

€

60.999

€

1.113.353

€

731.000- €

46.356

€

43.996

€

41.755

€

39.629

€

37.611

€

35.695

€

33.877

€

32.152

€

30.515

€

515.698

€ € € n.v.t. €

731.000 857.285 126.285

126.285 10,2% geschikt

IRR Watergraafsmeer Oost Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 375.000 € 7.500 € 7.500 € 140.000 € 175.000 € 14.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 705.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

48.180 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,9%

BAR kk NAR

6,8% 5,8%

€

0 705.000- € € € € €

1 48.180 48.180 40.953 -

€ € € € €

2 49.385 49.385 41.977 -

€ € € € €

3 50.619 50.619 43.026 -

€ € € € €

4 51.885 51.885 44.102 -

€ € € € €

5 53.182 53.182 45.204 -

€ € € € €

6 54.511 54.511 46.335 -

€ € € € €

7 55.874 55.874 47.493 -

€ € € € €

8 57.271 57.271 48.680 -

€ € € € €

9 58.703 58.703 49.897 -

€ € € € €

10 60.170 60.170 51.145 859.575

€

705.000- €

40.953

€

41.977

€

43.026

€

44.102

€

45.204

€

46.335

€

47.493

€

48.680

€

49.897

€

910.719

€

705.000- €

37.919

€

35.988

€

34.156

€

32.416

€

30.765

€

29.199

€

27.712

€

26.300

€

24.961

€

421.839

Conclusie Investering € Marktwaarde € Verschil n.v.t. Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

705.000 701.256 0,53% 3.7447,9% ongeschikt

IRR Watergraafsmeer West Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 375.000 € 7.500 € 7.500 € 140.000 € 175.000 € 14.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 705.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

47.250 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,7%

BAR kk NAR

6,7% 5,7%

€

0 705.000- € € € € €

1 47.250 47.250 40.163 -

€ € € € €

2 48.431 48.431 41.167 -

€ € € € €

3 49.642 49.642 42.196 -

€ € € € €

4 50.883 50.883 43.251 -

€ € € € €

5 52.155 52.155 44.332 -

€ € € € €

6 53.459 53.459 45.440 -

€ € € € €

7 54.796 54.796 46.576 -

€ € € € €

8 56.165 56.165 47.741 -

€ € € € €

9 57.570 57.570 48.934 -

€ € € € €

10 59.009 59.009 50.157 842.983

€

705.000- €

40.163

€

41.167

€

42.196

€

43.251

€

44.332

€

45.440

€

46.576

€

47.741

€

48.934

€

893.140

€

705.000- €

37.188

€

35.294

€

33.496

€

31.790

€

30.172

€

28.635

€

27.177

€

25.793

€

24.479

€

413.697

Conclusie Investering € Marktwaarde € Verschil n.v.t. Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

705.000 687.720 2,45% 17.2807,7% ongeschikt

IRR Weesperbuurt/Plantagebuurt/Oostelijke Eilanden Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 500.000 € 10.000 € 10.000 € 140.000 € 175.000 € 16.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 835.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

58.330 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

8,2%

BAR kk NAR

7,0% 5,9%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 835.000- € € € € €

1 58.330 58.330 49.581 -

€ € € € €

2 59.788 59.788 50.820 -

€ € € € €

3 61.283 61.283 52.091 -

€ € € € €

4 62.815 62.815 53.393 -

€ € € € €

5 64.385 64.385 54.728 -

€ € € € €

6 65.995 65.995 56.096 -

€ € € € €

7 67.645 67.645 57.498 -

€ € € € €

8 69.336 69.336 58.936 -

€ € € € €

9 71.069 71.069 60.409 -

€ € € € €

10 72.846 72.846 61.919 1.040.660

€

835.000- €

49.581

€

50.820

€

52.091

€

53.393

€

54.728

€

56.096

€

57.498

€

58.936

€

60.409

€

1.102.579

€

835.000- €

45.908

€

43.570

€

41.351

€

39.245

€

37.247

€

35.350

€

33.550

€

31.841

€

30.220

€

510.707

€ € € n.v.t. €

835.000 848.988 13.988

13.988 8,2% geschikt

IRR Weesperzijdebuurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 425.000 € 8.500 € 8.500 € 140.000 € 175.000 € 15.330

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € € €

0 757.000- € € € € €

Totale stichtingskosten

€ 757.000

netto kasstroom

€

netto contante waarde

€

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

50.130 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

7,5%

BAR kk NAR

6,6% 5,6%

Conclusie Investering € Marktwaarde € Verschil n.v.t. Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

1 50.130 50.130 42.611 -

€ € € € €

2 51.383 51.383 43.676 -

€ € € € €

3 52.668 52.668 44.768 -

€ € € € €

4 53.985 53.985 45.887 -

€ € € € €

5 55.334 55.334 47.034 -

€ € € € €

6 56.717 56.717 48.210 -

€ € € € €

7 58.135 58.135 49.415 -

€ € € € €

8 59.589 59.589 50.650 -

€ € € € €

9 61.079 61.079 51.917 -

€ € € € €

10 62.606 62.606 53.215 894.364

757.000- €

42.611

€

43.676

€

44.768

€

45.887

€

47.034

€

48.210

€

49.415

€

50.650

€

51.917

€

947.579

757.000- €

39.454

€

37.445

€

35.538

€

33.728

€

32.011

€

30.380

€

28.833

€

27.365

€

25.971

€

438.912

757.000 729.638 3,61% 27.3627,5% ongeschikt

IRR West Indische Buurt Investering Aankoop Overdrachtsbelasting Notaris ea Huurderskosten Verbouwing Bijkomende kosten

€ 350.000 € 7.000 € 7.000 € 140.000 € 175.000 € 13.830

Kasstromen jaar investering huurinkomsten na leegst exploitatielasten eindwaarde

€ € €

Totale stichtingskosten

€ 679.000

netto kasstroom netto contante waarde

Exploitatie Bruto jaarhuur Jaarlijkse huurstijging Leegstand Exploitatie lasten Beheerfees

€

50.140 2,5% 0,0% 15,0% 3,0%

Vermogenskosten Rendement vreemd vermogen Vereist rendement eigen vermogen Percentage financiering met VV WACC (disconteringsvoet)

5,0% 15,00% 70,0% 8,0%

Eindwaarde op basis van exit yield

7,0%

IRR

9,0%

BAR kk NAR

7,4% 6,3%

Conclusie Investering Marktwaarde Verschil Percentage onrendabel NCW pand IRR Kwalificatie

€

0 679.000- € € € € €

1 50.140 50.140 42.619 -

€ € € € €

2 51.394 51.394 43.684 -

€ € € € €

3 52.678 52.678 44.777 -

€ € € € €

4 53.995 53.995 45.896 -

€ € € € €

5 55.345 55.345 47.043 -

€ € € € €

6 56.729 56.729 48.219 -

€ € € € €

7 58.147 58.147 49.425 -

€ € € € €

8 59.601 59.601 50.661 -

€ € € € €

9 61.091 61.091 51.927 -

€ € € € €

10 62.618 62.618 53.225 894.543

€

679.000- €

42.619

€

43.684

€

44.777

€

45.896

€

47.043

€

48.219

€

49.425

€

50.661

€

51.927

€

947.768

€

679.000- €

39.462

€

37.452

€

35.545

€

33.735

€

32.017

€

30.386

€

28.839

€

27.370

€

25.976

€

439.000

€ € € n.v.t. €

679.000 729.784 50.784

50.784 9,0% geschikt