Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

CONCEPT 2.0

Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt Effectverkenning van de actuele woonwensen

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

CONCEPT 2.0

Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt Effectverkenning van de actuele woonwensen

Opdrachtgever

Stadsregio Amsterdam

Auteurs

Steven Kromhout Elien Smeulders

Met medewerking van

Marlies van der Vlugt Ilse Giesbers Johan van Iersel

Uitgave

april 2012

Rapportnummer

P21770

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoud Hoofdstuk 1

Inleiding

1

1.1

Op zoek naar de effectieve vraag

1

1.2

Enige relativering vooraf

2

1.3

Leeswijzer

4

Hoofdstuk 2

Effectieve vraag in 2012

5

2.1

Inleiding

5

2.2

Relevante ontwikkelingen

5

2.3

Scenario’s effectverkenning

6

2.4

Uitkomsten effectverkenning per deelregio

8

Hoofdstuk 3

Doorkijk naar 2020

16

3.1

Inleiding

16

3.2

Omgaan met onzekerheden

16

3.3

Uitkomsten doorkijk

18

Hoofdstuk 4

Economie en consumentenvertrouwen

21

4.1

Inleiding

21

4.2

Arbeidsmarkt

21

4.3

Koopkracht

22

4.4

Consumentenvertrouwen

23

Hoofdstuk 5

Ontwikkelingen op de koopmarkt

25

5.1

Inleiding

25

5.2

Huizenprijzen

26

5.3

Financieringsmogelijkheden

29

Hoofdstuk 6

Ontwikkelingen op de huurmarkt

33

6.1

Inleiding

33

6.2

Staatssteunregeling

33

6.3

Verandering huurvoorraad

34

6.4

Huurverhoging boven €43.000

35

6.5

Kooprecht

35

Bijlagen

Vraag en aanbod in 2012 per scenario

Inhoudsopgave

6

Bijlage 1


39

Bijlage 2


51

Bijlage 3

Aannames effectverkenning

63

1

Hoofdstuk 1 Inleiding De gemeenten in de stadsregio Amsterdam en Almere willen een omslag maken van vooral aanbodgericht bouwen naar meer vraaggericht bouwen. Daarvoor is inzicht nodig in de actuele vraag. Inzicht in de actuele woonwensen lijkt nu meer van belang dan ooit tevoren. De economische crisis laat diepe sporen na op de woningmarkt. Zelfs in een van de meest populaire woonregio’s van Nederland worden (nieuwbouw)woningen niet meer zo makkelijk verkocht als een aantal jaren geleden. Om woonconsumenten over de streep te t rekken moet het aanbod zo goed mogelijk aansluiten bij hun wensen. Inmiddels is duidelijk geworden dat de crisis geen tijdelijk dipje is maar een langdurig effect heeft op het verhuisgedrag. Bovendien is er het een en ander veranderd in de regelgeving op het gebied van wonen, zoals de invoering van de 90% -norm en de nieuwe hypotheekregels. Ook dit heeft gevolgen voor de vraag. Om in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen is een zo actueel mogelijk beeld nodig van de vraag. De enige bron die informatie biedt over de woonwensen van alle huishoudens in de stadsregio is het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Deze landelijke enquête is in de stadsregio Amsterdam oversampeld, zodat uitspraken op het niveau van de deelregio’s (Amsterdam, St adsregio Noord en Stadsregio Zuid en Almere) mogelijk zijn. De afgelopen jaren heeft de Stadsregio diverse onderzoeken laten uitvoeren, waarin de woonwensen op basis van het WoON in beeld 1 zijn gebracht . Het laatste WoON heeft als peildatum 1 januari 2009 en is gebaseerd op enquêtes in de periode september 2008 tot en met april 2009. Het volgende WoON wordt pas in 2013 openbaar. Daar kunnen de gemeenten niet op wachten. Daarom heeft de Stadsregio aan RIGO gevraagd om op basis van het WoON 2009 en inzicht in relevante ontwikkelingen te verkennen hoe de actuele vraag eruit ziet en hoe deze zich verhoudt tot het aanbod.

1.1

Op zoek naar de effectieve vraag De woonwensen die mensen opgeven wanneer je hen ernaar vraagt ( stated preferences), worden zowel bepaald door hun voorkeuren als door hun mogelijkheden (c.q. beperkingen). En dat is maar goed ook. Anders zou uit woonwensenonderzoeken steevast naar voren komen dat men ofwel in het Paleis op de Dam (voor de stedelingen) ofwel in Paleis Het Loo (voor de groenaa nbidders) zou willen wonen. Gelukkig houden respondenten bij het formuleren van hun woo nwensen ook rekening met hun (onder meer financiële) beperkingen. Als gevolg van recente ontwikkelingen zijn de woonwensen veranderd ten opzichte van 2009. Wij verwachten niet dat dit te maken heeft met veranderde voorkeuren. Die zijn wel aan trends onderhevig maar veranderen niet zo sterk binnen een paar jaar. Wel zijn de mogelijkheden om die voorkeuren te effectueren veranderd. Bovendien durven mensen door de crisis minder fi1

Het meest recente voorbeeld is: Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere, RIGO i.o.v. Stadsregio Amsterdam, maart 2011.

Inleiding

2

nanciële risico’s te nemen. Dit alles leidt ertoe dat minder mensen bereid zijn te verhuizen. In dit verband spreken we van de effectieve vraag: de bereidheid om te daadwerkelijk verhuizen als zich een woning aandient die aan de woonwensen voldoet. Het is deze effectieve vraag waarnaar we in dit onderzoek op zoek gaan. Het gaat ons er niet om te voorspellen hoe de uitkomsten van een woonwensenonderzoek, als dat op dit moment gehouden zou worden, er uit zouden komen te zien. Dit brengt ons namelijk niet dichter bij de effectieve vraag. De uitkomsten kunnen daarom ook afwijken van de uitko msten van recente woonwensenonderzoeken, zoals die hebben plaatsgevonden in onder meer 2 Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer . Wat we wel willen doen is verkennen welk deel van de woonwensen uit 2009 nog actueel is en welke vraagverschuivingen we kunnen verwachten als gevolg van de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden. Het gaat dus nadrukkelijk om een effectverkenning. f i g u u r 1 - 1 S c h e m a t i s c h e w e e r g a v e v a n d e c o m p o n e n t e n d i e d e e f f e c t ie v e v r a a g b e p a le n

Relevante ontwikkelingen

Voorkeuren

Beperkingen

Woonwensen

Effectieve vraag

1.2

Enige relativering vooraf Wie de media volgt, zou gemakkelijk de indruk kunnen krijgen dat in het huidige tijdsgewricht bijna niemand meer wil verhuizen. Dit beeld komt niet overeen met de werkelijkheid. In ieder

2

Een voorbeeld ter verduidelijking. Het meest recente woonwensenonderzoek in Haarlemmermeer laat een stijging van het percentage verhuisgeneigden zien. Dit is waarschijnlijk het gevolg van uitstelgedrag van huishoudens die anders de afgelopen jaren zouden zijn verhuisd. Als we dit één op één zouden doorvertalen naar de vraag, lijkt het net of meer mensen wil len verhuizen dan voorheen, terwijl de effectieve vraag juist is afgenomen.

Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt

3

niet als we kijken naar de verhuizingen die de afgelopen jaren daadwerkelijk hebben plaatsg evonden. In 2009 en 2010 verhuisden ongeveer 350.000 personen naar of binnen een gemeente in de Stadsregio Amsterdam plus Almere. Dat zijn bijna 16.000 personen minder dan in 2007 en 2008, een afname van ‘slechts’ 4,4%. In Amsterdam zijn zelfs meer personen verhuisd (+1,5%) dan voorheen. Het totale aantal personen dat verhuist is naar of binnen Almere ( -8,5%) of gemeenten in de Stadsregio Noord (-12,6%) of Stadsregio Zuid (-15,2%) is wel achteruit gegaan. Sinds 2008 daalt het aantal personen dat vertrekt uit Amsterdam. In combinatie met de toen ame van de instroom heeft dit er de afgelopen jaren toe geleid dat het voorheen negat ieve migratiesaldo is omgeslagen in een groeiend vestigingsoverschot. Ook de andere deelgebieden in de stadsregio hebben nog een positief binnenlands migratiesaldo, al is dit in Almere en de Stadsregio Zuid wel veel kleiner geworden. Meer mensen blijven du s in Amsterdam wonen in plaats van te verhuizen naar de rest van de regio. De roltrapregio hapert dus enigszins. De reden dat toch nog zoveel mensen verhuizen heeft vaak te maken met persoonlijke omstandigheden. Ondanks de crisis willen jongeren op zichzel f wonen, gaan stellen samenwonen, vindt gezinsuitbreiding plaats en moeten ouderen al dien niet vrijwillig omzien naar aangepaste woonruimte. Deze mijlpalen in de levensgeschiedenis vormen de belangrijkste redenen om te verhuizen. Mensen laten zich maar in beperkte mate tegenhouden door externe omstandigh eden. 3

Van alle leeftijdsgroepen is de verhuismobiliteit van personen tussen 0 en 15 jaar het meest afgenomen (-12,3%). Dat betekent dat vooral gezinnen met minderjarige kinderen minder ve rhuizen. Dit zien we ook terug in de relatief sterke daling van de verhuismobiliteit van personen tussen de 30 en 65 jaar (-10,8%). Opvallend is het gestegen aantal verhuizingen bij jongeren tussen de 15 en 30 jaar. Kennelijk slagen zij er behoorlijk goed in om een start t e maken met hun wooncarrière. De verhuismobiliteit van 65-plussers is evenveel gedaald als het totale gemiddelde van de regio (-4,8%). f i g u u r 1 - 2 T o t a l e v e r h u i s m o b i l it e it v a n a l le g e m e e n t e n in d e s t a d s re g io p lu s A lm e r e 160.000 140.000

120.000 100.000 2007-2008

80.000

2009-2010

60.000 40.000 20.000 tot 15

15 tot 30

30 tot 50

50 tot 65

65 of ouder

Bron: CBS

3

De verhuismobiliteit is het totaal van de binnen gemeenten verhuisde personen in de regio plus de halve som van de tussen gemeenten verhuisde personen (vestigers plus vertrekker s) in de regio.

Inleiding

4

In de komende hoofdstukken ligt de nadruk op de negatieve invloed van diverse ontwikkelingen op de effectieve vraag. Het is goed om daarbij in het achterhoofd te houden dat er ondanks deze ontwikkelingen nog steeds veel mensen (will en) verhuizen.

1.3

Leeswijzer Sinds 2009 zijn de omstandigheden en randvoorwaarden op de woningmarkt sterk gewijzigd. Diverse ontwikkelingen van buitenaf hebben invloed op de woonwensen en op de mogelijkh eden om die woonwensen om te zetten in daden. De effecten van die ontwikkelingen staan centraal in dit rapport. Het rapport is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 en 3 bevatten de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek: 

Hoofdstuk 2 beschrijft de opzet en uitkomsten van de effectverkenning van de actuele effectieve vraag in 2012. Daarbij wordt een zestal scenario’s gebruikt;



Hoofdstuk 3 bevat een korte beschrijving van een doorkijk richting 2020;

De snelle lezer die niet zozeer geïnteresseerd is in de achtergronden maar wel in de ui tkomsten van de effectverkenning, kan met deze hoofdstukken volstaan. In de bijlagen 1 en 2 staan tabellen en grafieken die horen bij de effectverkenning en de doo rkijk. In de hoofdstukken 4 t/m 6 gaan we in op diverse ontwikkelingen die relevant (kunnen) zijn voor de woonwensen van huishoudens in de Stadsregio Amsterdam. Per onderwerp gaan we kort op de inhoud van de ontwikkeling in en geven vervolgens aan wat dit bet ekent voor het woonwensenonderzoek. 

In hoofdstuk 4 gaan we in op de ontwikkelingen in de economie en de gevolgen voor de inkomens en het vertrouwen van consumenten.



Hoofdstuk 5 gaat over de ontwikkelingen in de koopsector. Hierin komen onder meer de ontwikkeling van de huizenprijzen en de gevolgen voor de overwaarde van huishoudens aan de orde en de veranderingen in de hypotheekregels.



In hoofdstuk 6 richten we het vizier op de huursector en de gevolgen van de b eleidsmatige ingrepen in de toewijzing en het huurbeleid van corporaties.


5

Hoofdstuk 2 Effectieve vraag in 2012 Welke effecten hebben recente ontwikkelingen op de wensen en m ogelijkheden om anno 2012 te verhuizen?

2.1

Inleiding Op de woningmarkt heerst grote onzekerheid. Bij woonconsumenten, maar ook bij woningaa nbieders en beleidsmakers. Het is moeilijk om hoogte te krijgen van wat de markt op dit moment vraagt. Om de onzekerheid over de vraag te reduceren hebben we een effectverkenning gehouden van de effectieve vraag in 2012. Voorafgaand aan de effectverkenning hebben we de belangrijkste ontwikkelingen geïnventar iseerd. In de volgende hoofdstukken (3 t/m 5) wordt uitgebreid stilgestaan bij deze ontwikkelingen. Voor de snelle lezer staat in de volgende paragraaf een korte samenvatting van de belan grijkste ontwikkelingen, die we meenemen in de effectverkenning. In paragraaf 2.3 lichten we de scenario’s toe die we gebruiken in de e ffectverkenning. De uitkomsten worden per deelregio beschreven in paragraaf 2.4.

2.2

Relevante ontwikkelingen Welke recente ontwikkelingen hebben invloed op de vraag naar woningen in 2012?

2.2.1 Economie en consumentenvertrouwen De economische crisis zorgt voor een stagnatie van de loonontwikkeling, inkomensverlies door minder werkgelegenheid en bezuinigingen. Samen heeft dit een negatieve invloed op de koo pkracht. Er is een einde gekomen aan de jarenlange afname van de lage inkomensgroepen. Door de crisis en de flexibilisering van de arbeidsmarkt zijn bovendien minder mensen voor langere tijd verzekerd van een vast inkomen. Het consumentenvertrouwen is laag. Consumenten hebben weinig vertrouwen in de ontwikk eling van de economie en hun eigen financiële situatie. Daa rom stellen ze grote aankopen uit en vermijden ze financiële risico’s.

2.2.2 Ontwikkelingen in de koopmarkt Het gebrek aan consumentenvertrouwen is duidelijk terug te zien in de koopmarkt. Weinig mensen vinden het een goede tijd om een woning te kopen. Dit geld t nog sterker voor nieuwbouwwoningen. Er is sprake van een zichzelf versterkend effect. Doordat weinig mensen een woning durven te kopen, worden weinig woningen verkocht en dalen de prijzen. Voor doorstromers binnen de koopmarkt betekent dit dat zij hun woning minder makkelijk kunnen verkopen en minder overwaarde of zelfs een restschuld overhouden, waardoor zij minder makkelijk een nieuwe woning kunnen kopen.


6

Voor starters op de koopmarkt bieden het toenemende aanbod en de prijsdaling kansen, maar de verwachting van een verdere daling van de prijzen in 2012 maakt dat het voor hen loont om nog even te wachten. Het kopen van een woning wordt ook bemoeilijkt door de strengere hypotheekregels. Het effect van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting wordt volkomen teniet gedaan door de strengere financieringsnormen die door de Nationale Hypotheek Garantie en de hypothee kverstrekkers worden gehanteerd. Ten slotte zijn ook de koopsubsidie en de rijksbijdrage aan de Starterslening stopgezet, waa rdoor minder mogelijkheden zijn gekomen voor starters om hun leencapaciteit te vergroten.

2.2.3 Ontwikkelingen in de huurmarkt De huurmarkt heeft minder te lijden van de crisis dan de koopmarkt. Sterker nog, voor ve rhuurders biedt de economische onzekerheid juist kansen , omdat huren veel flexibeler is dan kopen. Tegelijkertijd is er wel een aantal recente beleidsontwikkelingen die invloed hebben op de mate waarin woningzoekenden hun woonwensen om kunnen zetten in daden. Sinds de invoering van de staatssteunregeling hanteren de woningcorporaties in de Stadsregio Amsterdam de norm dat reguliere woningzoekenden met een inkomen boven €34.085 niet meer in aanmerking komen voor woningen tot de liberalisatiegrens (€664). Woningzoekenden met een middeninkomen die het liefst een corporatiewoning tot €664 zouden huren, moeten dus op zoek naar een alternatief. Ook aan de aanbodkant zijn er de nodige veranderingen in de huursector. De belangrijkste is dat door de invoering van extra schaarstepunten in de Stadsregio Amsterdam (m.u.v. Almere, Zaanstad en Wormerland) meer ruimte is ontstaan voor verhuurders om de huur bij mutatie te verhogen.

2.3

Scenario’s effectverkenning Hierboven is een groot aantal ontwikkelingen genoemd die invloed hebben op de vraag naar woningen in de Stadsregio Amsterdam. Aan de hand van een aantal aannames en enkele scen ario’s proberen we meer grip te krijgen op de actuele effectieve vraag in 2012. We hebben een selectie gemaakt van die ontwikkelingen die we het meeste van belang achten. Over sommige van die ontwikkelingen kunnen we op basis van cijfers aannames doen, van a ndere is de onzekerheid zo groot dat we verschillende scenario’s laten zien. De aannames die we in alle scenario’s gelijk houden, worden kort toegelicht in bijlage 3. Hieronder gaan we in op de scenario’s. We onderscheiden drie groepen waarvan we op grond van de achtergronden verwachten dat ze het meest geraakt worden door de ontwikkelingen: 1.

Huishoudens met een inkomen vanaf 34.085 met een wens om onder de €664 te huren.

2.

Huishoudens met een wens om een woning te kopen die zij niet meer kunnen of du rven te financieren.

3.

Binnen die laatste groep vormen de koopstarters een bijzondere groep: zij hebben de overstap naar de koopsector nog niet gemaakt en maken daarom wellicht een andere keuze. Daarom onderscheiden we hen als een aparte groep.

Van deze groepen, die het hardst getroffen worden door de recente ontwikkelingen, kunnen we op dit moment niet exact vaststellen hoe zij in de praktijk handelen.


7

Om toch meer grip te kunnen bieden op de gevolgen voor de effectieve vraag hebben we enk ele scenario’s opgesteld. Daarbij hebben we bewust de extremen opgezocht. De h ele groep handelt volgens alternatief a of volgens alternatief b. In de praktijk zal een deel van de groep de ene keuze maken en een ander deel de andere. In deze effectverkenning kiezen we ervoor om de extremen te laten zien, zodat de bandbreedte van de e ffecten duidelijk wordt. 1.

In de eerste plaats is het de vraag wat verhuisgeneigde huishoudens met een inkomen boven €34.085 gaan doen die geen woning meer tot de huurtoeslaggrens kunnen h uren. We onderscheiden in de effectverkenning twee mogelijkheden: a.

zij gaan een woning huren in de vrije sector (tot €900); of

b. zij gaan een woning kopen (tot €210.000). 2.

Een andere vraag is in hoeverre kopers nog bereid zijn om maximaal te lenen voor een woning. In de effectverkenning houden we rekening met de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen volgens de actuele normen. We corrigeren daarvoor de gewen ste koopprijs op twee manieren: a.

als de gewenste koopprijs hoger is dan de maximale koopprijs van het huisho uden, wordt de gewenste koopprijs gelijk aan de maximale koopprijs.

b. als de gewenste koopprijs hoger is dan 85% van de maximale koopprijs van het huishouden, wordt de gewenste koopprijs gelijk aan 85% van de maximale koopprijs. Variant a gaat er dus vanuit de kopers bereid zijn om maximaal te lenen. Variant b gaat ervan uit dat kopers vanwege de crisis voorzichtiger zullen zijn. 3.

Een aparte groep kopers zijn de koopstarters: (semi)starters en huurders. Het valt te verwachten dat deze groep eerder zal kiezen om te huren als de gewenste koopprijs buiten hun bereik ligt. We hanteren twee alternatieven: a.

koopstarters handelen hetzelfde als andere potentiële kopers (zie 2); of

b. als de gewenste koopprijs hoger is dan (85% van) de maximale koopprijs kiezen koopstarters voor een huurwoning die past bij hun inkomen. De combinatie van deze mogelijkheden levert zes scenario’s op over de wijze waarop verhuisgeneigde huishoudens hun vraag zullen bijstellen: t a b e l 2 - 1 S c e n a r i o ’ s v o o r d e e f f e c t v e rk e n n in g

Scenario

Alternatief niet-DAEB-groep

Bijstellen koopprijs

Bijstel koopstarters

Scenario 1

Huren in vrije sector (< €900)

Tot 100% leencapaciteit

Gaan kopen

Scenario 2

Goedkoop kopen (< €210.000)


Gaan kopen

Scenario 3



Gaan kopen

Scenario 4

Goedkoop kopen (< €210.000)


Gaan kopen

Scenario 5



Gaan huren

Scenario 6



Gaan huren

De vraag is wel of huishoudens hun vraag niet eerder zullen afstellen – dus niet verhuizen – wanneer zij hun oorspronkelijke wensen niet kunnen vervullen. Deze mogelijkheid hebben we


8

als volgt verwerkt in de effectverkenning. We gaan ervan uit dat verhuisgeneigden die door de 4 huidige omstandigheden hun woonwensen moeten bijstellen en die geen harde verhuiswens hebben, hun verhuisplannen voorlopig in de ijskast zullen zetten. We rekenen hen niet mee bij de vraag en zij laten aan de aanbodkant dus ook geen woning achter. Dit geldt voor elk van de bovenstaande scenario’s.

2.4

Uitkomsten effectverkenning per deelregio Hieronder bespreken we de uitkomsten van de effectverkenning per deelregio. We vergelijken de uitkomsten van de verschillende scenario’s met een nulscenario. Het nulscenario geeft weer hoe de vraag eruit zou zien wanneer we uitgaan van d e woonwensen van mensen die willen verhuizen uit het WoON 2009 en we geen rekening houden met de gewijzigde mogelijkheden om die woonwensen te verwezenlijken. In het nulscenario is alleen rekening gehouden met veranderingen in de bevolking, de inkomensverd eling en de woningvoorraad. De woonwensen uit 2009 zijn als het ware geprojecteerd op de huishoudens van 2012. De vraag die we op deze wijze in beeld brengen, gebruiken we als vergelijkingsmateriaal voor de vraag die uit de diverse scenario’s naar voren ko mt, zodat de verschuivingen duidelijk worden. In bijlage 1 zijn de uitkomsten per deelregio ook terug te vinden in de vorm van tabellen en figuren. In de figuren is ook het aanbod weergegeven, dat vrijkomt wanneer doorstromers die willen verhuizen ook daadwerkelijk gaan verhuizen. Nota bene: de discrepanties tussen vraag en aanbod kunnen niet worden beschouwd als overschotten of tekorten. In de onderstaande bespreking richten we ons alleen op de totale vraag van starters en doorstromers samen. Dat doen we volgens een vast stramien.

2.4.1 Amsterdam In het nulscenario willen 171.500 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een woning in 5 Amsterdam . In alle scenario’s die we hebben doorgerekend is dit aantal lager, omdat sommige verhuisgeneigden, die eventueel wel zouden willen verhuizen maar niet de woning in de g ewenste prijsklasse kunnen krijgen, afhaakt. In Amsterdam blijven afgerond maximaal 150.000 (scenario 1 en 2) en minimaal 143.500 (scenario 6) verhuisgeneigden over. In figuur 2-1 is de vraag naar woningen in Amsterdam per scenario uitgesplitst naar eigendom en type. De woningvoorraad in de gemeente Amsterdam bestaat voor het grootste deel uit huurappartementen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel mensen die in Amsterdam willen wonen, op zoek zijn naar een appartement in de huursector. In alle scenario’s wordt dit type woningen het meest gevraagd. Wel zijn er verschillen in de omvang van de vraag naar huurappartementen. In de scenario’s 1 en 3 is die vraag ongeveer even g root als in het nulscenario. In de scenario’s 2 en 4 duidelijk kleiner. En in scenario 5 en 6 juist gro ter.

4

5

Het gaat hier om verhuisgeneigden die in het WoON hebben aangegeven de komende twee jaar ‘eve ntueel/misschien’ te willen verhuizen. Ter vergelijking: volgens het WoON 2009 zijn 95.600 huishoudens in Amsterdam in de twee jaar voora fgaand aan het onderzoek verhuisd.


9

f i g u u r 2 - 1 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in A m s t e rd a m p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n t y p e -

50.000

100.000

150.000

200.000

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2

Scenario 3 Scenario 4

huur mg huur eg koop mg

koop eg


In figuur 2-2 is de vraag naar woningen in Amsterdam per scenario nogmaals te zien, maar dan uitgesplitst naar eigendom en prijsklasse. In het nulscenario is 89% van de vraag naar huurwoningen in Amsterdam gericht op woningen tot de liberalisatiegrens. Een deel van de verhuisgeneigden met die wens heeft een inkomen boven €34.085. Deze groep komt in de andere scenario’s terecht in de vrije sector (scenario 1, 3, 5 en 6) of in de koopsector (scenario 2 en 4). Daardoor neemt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens af. In de scenario’s 1 t/m 4 daalt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens van ruim 102.000 naar ruim 85.000. In de scenario’s 5 en 6 wordt deze vraa guitval deels gecompenseerd door koopstarters die besluiten te gaan huren. Hierdoor komt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens uit op ruim 93.000 verhuisgeneigden. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector is in het nulscenario relatief gering (12.700). Door een verschuiving van de vraag van huishoudens met een inkomen boven €34.085 kan die vraag in Amsterdam toenemen tot bijna 22.800 (scenario 1 en 3) of zelfs 29.600 (scenario 6) wanneer ook een deel van de koopstarters gaat huren in plaats van kopen (scenario 6). Binnen de Amsterdamse koopsector bestaat d e vraag in het nulscenario vooral uit woningen vanaf €210.000: ruim 33.000 huishoudens willen een woning in dit segment. Door de combin atie van lagere overwaarden en strengere hypotheekregels is de vraag naar dit segment in 2012 volgens elk scenario fors lager, variërend van 12.000 tot 18.000 verhuisgeneigden. De vraag naar koopwoningen onder de €210.000 neemt in de meeste scenario’s toe. In het nulscenario willen 23.400 huishoudens een koopwoning in Amsterdam onder deze grens. De grootste toename (tot ca. 34.000) vindt plaat s wanneer midden- en hogere inkomens voor een koopwoning kiezen in plaats van voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens ( scenario 2 en 4). In de scenario’s 5 en 6, waarin koopstarters die de gewenste koopwoning niet kunnen bet alen, uitwijken naar de huursector, neemt de totale vraag naar koopwoningen af tot slechts 20.400 (scenario 6) tot 23.800 (scenario 5).


10

f i g u u r 2 - 2 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in A m s t e rd a m p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n p r ij s -

50.000

100.000

150.000

200.000

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3

huur < 1ste aftopgr. huur 1ste aftopgr. t/m libgr. huur > liberalisatiegr.

Scenario 4

koop < 181.000

Scenario 5

koop 181.000 t/m 210.000

koop 210.000 t/m 350.000 Scenario 6

koop > 350.000

2.4.2 Almere In het nulscenario willen 24.000 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een woning in 6 Almere . In alle scenario’s die we hebben doorgerekend is dit aantal lager, omdat sommige verhuisgeneigden, die eventueel wel zouden willen verhuizen maar niet de wo ning in de gewenste prijsklasse kunnen krijgen, afhaakt. In Almere blijven afgerond maximaal 19.000 (scen ario 1 en 2) en minimaal 17.000 (scenario 6) verhuisgeneigden over. In figuur 2-3 is de vraag naar woningen in Almere per scenario uitgesplitst naar eigendom en type. In Almere richt de vraag zich in het nulscenario vooral op eengezinswoningen in de koo psector. Deze vraag naar dit segment is zeer conjunctuurgevoelig. Dit is duidelijk terug te zien in de uitkomsten van de effectverkenning. In alle scenario’s is de vraag naar eengezinswoningen veel kleiner dan in het nulscenario. In scenario 5 en 6 verschuift een deel van de vraag naar eengezinswoningen naar de huursector. Voor de rest varieert de vraag naar huurwoningen (eengezins of meergezins) nauwelijks in de scenario’s.

6

Ter vergelijking: volgens het WoON 2009 zijn 14.600 huishoudens in Almere in de twee jaar voora fgaand aan het onderzoek verhuisd.


11

f i g u u r 2 - 3 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in A l m e re p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n t y p e -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4

huur mg huur eg koop mg koop eg


In figuur 2-4 is de vraag naar woningen in Almere per scenario nogmaals te zien, maar dan uitgesplitst naar eigendom en prijsklasse. In het nulscenario is 91% van de vraag naar huurwoningen in Almere gericht op woningen tot de liberalisatiegrens. Een klein deel van de verhuisgeneigden met die wens heeft een inkomen boven €34.085. Deze groep komt in de andere scenario’s terecht in de vrije sector (scenario 1, 3, 5 en 6) of in de koopsector (scenario 2 en 4). Daardoor neemt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens af. In de scenario’s 1 t/m 4 d aalt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens van 9.400 naar 7.700. In de scenario’s 5 en 6 wordt deze vraaguitval deels gecompenseerd door koopstarters die besluiten te gaan huren. Hierdoor komt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens uit op bijna 9.000 verhuisgeneigden. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector is in het n ulscenario relatief gering (ca. 900). Door een verschuiving van de vraag van huishoudens met een inkomen boven €34.085 kan die vraag in Almere licht toenemen tot ruim 1.500 (scenario 1 en 3) of 1.900 (scenario 6) wanneer ook een deel van de koopstarters gaat huren in plaats van kopen (scenario 6). In de scenario’s 2 en 4 daalt de vraag naar vrijsectorwoningen in Al mere juist, naar bijna 700. Vergeleken met de deelregio’s in de Stadsregio Amsterdam bestaat slechts een klein deel van de vraag in de koopsector van Almere uit woningen vanaf €181.000. In het nulscenario willen 9.800 huishoudens een woning in dit segment. Door de combinatie van lagere overwaarden en strengere hypotheekregels is de vraag naar dit segment in 2012 volgens elk scenario nog lager, variërend van 4.000 tot 5.300 verhuisgeneigden. De vraag naar koopwoningen onder de €180.000 neemt in Almere in de meeste scenario’s toe. In het nulscenario willen 3.900 huishoudens een koopwoning in Almere onder deze grens. De grootste toename (tot 5.700) vindt plaats wanneer midden - en hogere inkomens voor een koopwoning kiezen in plaats van voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens (scenario 4). In de scenario’s 5 en 6, waarin koopstarters die de gewenste koopwoning niet kunnen betalen, uitwijken naar de huursector, neemt de totale vraag naar koopwo ningen af tot slechts 6.300 (scenario 6) tot 7.000 (scenario 5).


12

f i g u u r 2 - 4 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in A l m e re p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n p r ij s -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2

huur < 1ste aftopgr. huur 1ste aftopgr. t/m libgr.

Scenario 3

huur > liberalisatiegr. Scenario 4

koop < 181.000

Scenario 5

koop 181.000 t/m 210.000


koop > 350.000

2.4.3 Stadsregio Noord In het nulscenario willen ruim 34.000 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een woning 7 in Stadsregio Noord . In alle scenario’s die we hebben doorgerekend is dit aantal lager, omdat sommige verhuisgeneigden, die eventueel wel zouden willen verhuizen maar niet de woning in de gewenste prijsklasse kunnen krijgen, afhaakt. In Stadsregio Noord blijven afgerond maximaal 28.100 (scenario 1 en 2) en minimaal 27.400 (scenario 6) verhuisgeneigden over. In figuur 2-5 is de vraag naar woningen in Stadsregio Noord per scenario uitgesplitst naar eigendom en type. In de Stadsregio Noord overtreft de vraag naar huurwoningen de vraag naar koopwoningen. Kopers lijken alleen geïnteresseerd in eengezinswoningen. De relatief kleine vraag naar koopappartmenten in Stadsregio Noord kan flink toenemen wanneer middenink omens kiezen voor de koopsector (scenario 2 en 4), maar ook afnemen wanneer koopstarters afhaken (scenario 5 en 6). f i g u u r 2 - 5 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in S t a d s re g io N o o rd p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n t y p e -

10.000

20.000

30.000

40.000




7

Ter vergelijking: volgens het WoON 2009 zijn 20.500 huishoudens in Stadsregio Noord in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisd.


13

In figuur 2-6 is de vraag naar woningen in Stadsregio Noord per scenario nogmaals te zien, maar dan uitgesplitst naar eigendom en prijsklasse. In het nulscenario is 90% van de vraag naar huurwoningen in Stadsregio Noord gericht op w oningen tot de liberalisatiegrens. Een relatief groot deel van de verhuisgeneigden met die wens heeft een inkomen boven €34.085. Deze groep komt in de andere scenario’s terecht in de vrije sector (scenario 1, 3, 5 en 6) of in de koopsector (scenario 2 en 4). Daardoor neemt de vra ag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens af. In de scenario’s 1 t/m 4 daalt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens van ruim 17.100 naar bijna 12.000. In de scenario’s 5 en 6 wordt deze vraaguitval deels gecompenseerd door koopstarters d ie besluiten te gaan huren. Hierdoor komt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens uit op ruim 13.100 ve rhuisgeneigden. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector is in het nulscenario re latief gering (1.900). Door een eventuele verschuiving van de vraag van huishoudens met een inkomen boven €34.085 kan die vraag in Stadsregio Noord toenemen tot 5.100 (scenario 1 en 3) of zelfs 6.300 (scenario 6) wanneer ook een deel van de koopstarters gaat huren in plaats van kopen (scenario 6). Als de middeninkomens kiezen voor de koopsector (scenario 2 en 4) neemt de vraag niet toe of af. Binnen de koopsector in Stadsregio Noord bestaat de vraag in het nulscenario vooral uit woningen vanaf €210.000: ruim 10.800 huishoudens willen een woning in dit segment. Door de combinatie van lagere overwaarden en strengere hypotheekregels is de vraag naar dit segment in 2012 volgens elk scenario fors lager, variërend van 5.400 tot 6.600 verhuisgeneigden. De vraag naar koopwoningen onder de €210.000 neemt in Stadsregio Noord alleen toe wanneer midden- en hogere inkomens voor een koopwoning kiezen in plaats van voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens. In het nulscenario willen 4.400 huishoudens een koopwoning in Stadsregio Noord onder deze grens. In scenario 2 en 4 neemt dit aantal toe tot 7.600. In de scenario’s 5 en 6, waarin koopstarters die de gewenste koopwoning niet kunnen betalen, uitwijken naar de huursector, neemt de totale vraag naar koopwoningen af tot slechts 8.000 (scenario 6) tot 8.600 (scenario 5). f i g u u r 2 - 6 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in S t a d s re g io N o o rd p e r s c e n a r io , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000



Scenario 4

koop < 181.000

Scenario 5

koop 181.000 t/m 210.000


koop > 350.000


14

2.4.4 Stadsregio Zuid In het nulscenario willen 34.000 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een woning in 8 Stadsregio Zuid . In alle scenario’s die we hebben doorgerekend is dit aantal lager, omdat so mmige verhuisgeneigden, die eventueel wel zouden willen verhuizen maar niet de woning in de gewenste prijsklasse kunnen krijgen, afhaakt. In Stadsregio Zuid blijven afger ond maximaal 26.900 (scenario 1 en 2) en minimaal 26.400 (scenario 6) verhuisgeneigden over. In figuur 2-7 is de vraag naar woningen in Stadsregio Zuid per scenario uitgesplitst naar eige ndom en type. Net als in Almere was de eengezinskoopwoning voor de crisis het meest populaire woningtype in Stadsregio Zuid, met het huurappartement als goed tweede. Ook in Stadsregio Zuid staat de vraag naar eengezinswoningen in de koopsector onder druk door de recente ontwikkelingen. De (veel kleinere) vraag naar koopappartementen is relatief constant. f i g u u r 2 - 7 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in S t a d s re g io Z u id p e r s c e n a r io , n a a r e i g e n d o m e n t y p e -

10.000

20.000

30.000

40.000




In figuur 2-8 is de vraag naar woningen in Stadsregio Zuid per scenario nogmaals te zien, maar dan uitgesplitst naar eigendom en prijsklasse. In het nulscenario is 80% van de vraag naar huurwoningen in Stadsregio Zuid gericht op woni ngen tot de liberalisatiegrens. Een deel van de verhuisgeneigden met die wens heeft een inkomen boven €34.085. Deze groep komt in de andere scenario’s terecht in de vrije sector (scen ario 1, 3, 5 en 6) of in de koopsector (scenario 2 en 4). Daardoor neemt de vraag naar huurw oningen tot de liberalisatiegrens af. In de scenario’s 1 t/m 4 daalt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens van ruim 12.800 naar ruim 10.000. In de scenario’s 5 en 6 wordt deze vraaguitval deels gecompenseerd door koopstarters die besluiten te gaan huren. Hierdoor komt de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens uit op bijna 11.400 verhuisgeneigden. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector is in het nulscenario, in vergelijking met andere deelregio’s, relatief groot in Stadsregio Zuid (20% van de huurvraag ). Door een verschuiving van de vraag van huishoudens met een inkomen boven €34.085 kan de vraag toenemen van 3.300 verhuisgeneigden tot ruim 3.800 (scenario 1 en 3) of 4.700 (scenario 6) wanneer ook een deel van de koopstarters gaat huren in plaats van kopen. Binnen de koopsector in Stadsregio Zuid bestaat de vraag in het nulscenario vooral uit woningen vanaf €210.000: ruim 13.600 huishoudens willen een woning in dit segment. Door de co m8

Ter vergelijking: volgens het WoON 2009 zijn 24.000 huishoudens in Stadsregio Zuid in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisd.


15

binatie van lagere overwaarden en strengere hypotheekregels is de vraag na ar dit segment in 2012 volgens elk scenario fors lager, variërend van 7.500 tot 8.500 verhuisgeneigden. De vraag naar koopwoningen onder de €210.000 neemt in de meeste scenario’s toe. In het nulscenario willen 4.400 huishoudens een koopwoning in Stadsregio Zuid onder deze grens. De grootste toename (tot ca. 5.300) vindt plaats wanneer midden- en hogere inkomens voor een koopwoning kiezen in plaats van voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens ( scenario 4). In de scenario’s 5 en 6, waarin koopstarters die de gewenste koopwoning niet kunnen betalen, uitwijken naar de huursector, neemt de totale vraag naar koopwoningen af tot slechts 10.300 (scenario 6) tot 11.000 (scenario 5). f i g u u r 2 - 8 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in S t a d s re g io Z u id p e r s c e n a r io , n a a r e i g e n d o m e n p ri j s -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000



Scenario 4

koop < 181.000

Scenario 5

koop 181.000 t/m 210.000


koop > 350.000


16

Hoofdstuk 3 Doorkijk naar 2020 Bij het ontwikkelen van een nieuwbouwstrategie is het van belang om verder te ki jken dan de waan van de dag. Daarom schetsen we ook een perspectief op de ontwi kkeling van de vraag op de langere termijn.

3.1

Inleiding Het is evident dat de verhuisgeneigdheid en woonwensen beïnvloed worden door de huidige crisis. De vraag is wel hoe daarmee om te gaan in de nieuwbouwprogrammering. Moeten we uitgaan van de ‘winterse’ omstandigheden waar de woningmarkt nu in verkeert, of kijken we ook alvast vooruit naar de ‘lente’ die vroeg of laat zal doorbreken? Daarbij spelen twee belangen een rol, met een verschillende tijdshorizon, namelijk: de afze tmogelijkheden van nieuwbouw op de korte termijn (gezien de actuele effectieve vraag); en de gewenste structuur van de woningvoorraad op de lange termijn. Deze belangen kunnen mog elijk conflicteren. Zo kan het voor de korte termijn aantrekkelijk zijn om kleine starterswoningen op de markt te brengen, terwijl mogelijk op de lange termijn er meer behoefte is aan ruimere eengezinswoningen. Dit is de reden dat we ook een doorkijk willen geven naar 2020.

3.2

Omgaan met onzekerheden In het vorige hoofdstuk hebben we laten zien dat er de nodige onzekerheden zi jn ten aanzien van de ontwikkeling van de woningmarkt in 2012 en, meer in het bijzonder, het gedrag van bepaalde groepen woonconsumenten. Als we vooruit kijken naar 2020, worden deze onzeke rheden alleen maar groter. De ontwikkeling van de economie in de eu rozone laat zich moeilijk voorspellen en ook in het beleid ten aanzien van de woningmarkt kan het de komende jaren alle kanten op. Bestaat de hypotheekrenteaftrek nog in 2020 en, zo ja, in welke vorm? Veel is dus onzeker, maar er zijn ook ontwikkelingen waar we meer zicht op hebben, zoals de ontwikkeling van de bevolking in de Stadsregio Amsterdam. Deze ontwikkelingen gebruiken we om aan de hand van enkele scenario’s een doorkijk naar de vraag in 2020 te bieden. Voor de bevolkingsontwikkeling gaan we uit van de meest recente PEARL-prognose (eind 2011) van het CBS en het Planbureau voor de Leefomgeving. Daarnaast maken we gebruik van scenario’s ten aanzien van de ontwikkeling van de inkomens en de ontwikkeling van de voorraad . Om de samenstelling van de bevolking in 2020 uit te kunnen splitsen naar inkomensgroepen maken we gebruik van ramingen van de koopkrachtontwikkeling door het Centraal Planbureau. In die raming zitten onzekerheden ten aanzien van de ontwikkeling van het besteedbare inkomen. Daarom onderscheiden we naast een basisvariant nog twee varianten die uitgaan van een relatief geringe en kortdurende dip in de koopkrachtontwikkeling (‘lichte crisis’) of juist een relatief forse daling van de koopkracht die langer nodig heeft om te herstellen (‘zware crisis’). In figuur 3-1 is de verdeling van de inkomensgroepen in de Stadsregio Amsterdam plus Almere in 2020 afgebeeld, die aan de hand van deze scenario’s is geraamd.


17

f i g u u r 3 - 1 U i t k o m s t e n r a m i n g v o o r 2 0 1 2 e n 2 0 2 0 , S R A+ 800.000 > 43.000 700.000

tot 43.000 doelgroep 33.000

600.000

primaire doelgroep

500.000 400.000 300.000

200.000 100.000 0 2012

2020 lichte crisis

2020 basis

2020 zware crisis

Bron: WoON 2009, CBS, CPB, bewerking RIGO

Naast de ontwikkeling van de bevolking is het ook van belang om te kijken naar de ontwikkeling van de voorraad. De meeste woningen die in 2020 deel uitmaken van de voorraad, staan er in 2012 ook al. Slechts een klein deel van de woningen zal worden gesloopt en het aantal woni ngen dat wordt toegevoegd, zal beperkt zijn. Hoewel de fysieke vorm van de woningvoorraad niet veel zal veranderen, kunnen wel verschuivingen optreden in de eigendomsverhouding en de prijsklassen binnen de voorraad, als gevolg van verkoop van huurwoningen en veranderi ngen in het huurbeleid. Ook hierbij is nog veel onzeker. Denk maar aan de eventuele invoering van een kooprecht. In de doorkijk gaan we als volgt om met de ontwikkeling van de voorraad. In de eerste plaats gaan we ervan uit dat de huishoudensgroei die uit de demografische prognose naar voren komt, wordt gefaciliteerd in woningen met dezelfde kenmerken als de woningen die sinds 1990 in de Stadsregio Amsterdam zijn gebouwd. Op deze wijze neemt de woningvoorraad dus toe met woningen die dezelfde kenmerken hebben als de recente nieuwbouw. Voor de bestaande woningen houden we de kenmerken constant; althans, in het eerste voorraadscenario. In het tweede voorraadscenario gaan we ervan uit dat er tussen 2012 en 2020 verschuivingen gaan plaatsvinden in de eigendomsverhouding en de huurprijsklassen. Op basis van cijfers over veranderingen in de voorraad over de afgelopen jaren en de voornemens van corpo raties verwachten we dat de verhouding tussen huur en koop in Amsterdam tot 2020 verder zal verschuiven richting koop. In het tweede voorraadscenario gaan we er daarom vanuit dat in 2020 35% van de zelfstandige woningen koopwoningen zullen zijn, 40% in het bezit is van corporaties en 25% in handen van particuliere verhuurders. We kiezen daarbij bewust voor een forse ve rschuiving, zodat het effect duidelijk te zien zal zijn. Naast de verschuiving in eigendom in Amsterdam gaan we er in het tweede voorraadscen ario vanuit dat binnen het deel van de Stadsregio dat als schaarstegebied is aangemerkt (alle g emeenten behalve Almere, Wormerland en Zaanstad) een verschuiving plaatsvindt in de huurprijsverdeling als gevolg van de extra schaarstepunten. Daarbij veronderstellen we dat verhuurders in 2020 hetzelfde percentage van de maximale huur zullen hanteren als in 2009, maar dan toegepast op de nieuwe maximale huur, na toevoeging van schaarstepunten. Hierdoor k omen in het tweede voorraadscenario meer huurwoningen in du urdere huurklassen terecht.

Doorkijk naar 2020

18

De grootste onzekerheid richting 2020 is misschien we de ontwikkeling van de koopmarkt. Voor 2012 wordt door hypotheekverstrekkers nog een prijsdaling van 5% voorspeld, maar hoe de markt zich daarna zal ontwikkelen, is sterk afh ankelijk van de ontwikkeling van de economie en de kabinetsplannen voor de woningmarkt. Het is weinig zinvol om daar allerlei scenario’s voor door te rekenen. We kiezen daarom voor een pragmatische weg aan de hand van het volgende vergezicht. We gaan ervan uit dat de economie in 2020 weer in de lift zit en dat het vertrouwen van co nsumenten is gegroeid. Ook de koopmarkt herstelt zich langzaam weer en zit (na eerst verder gezakt te zijn) weer op het prijsniveau van 2012 (-10% t.o.v. 2009). Uitstelgedrag heeft voor potentiële kopers dan geen zin meer. Kopers durven hun leencapaciteit, die zij volgens de strenge hypotheeknormen uit 2012 hebben, weer maximaal te benutten. Waar in 2012 nog veel doorstromers in de koopsector last hebben van de prijsdaling – ze hebben weinig overwaarde of zelfs een restschuld – zal in 2020 een nieuwe groep doorstromers zijn ontstaan die tegen een lage prijs een woning heeft gekocht en zo geprofiteerd heeft van de crisis. In de huursector is nog de vraag welke keuze de hogere inkome nsgroepen zullen maken die als gevolg van de staatssteunregeling niet meer in aanmerking komen voor corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens. In de effectverkenning voor 2012 hebben we hiervoor twee extreme o pties doorgerekend: zij gaan of huren in de vrije sector of kopen een relatief goedkope koopwoning. In de doorkijk naar 2012 verdelen we deze groep in twee gelijke delen over beide altern atieven: 50% gaat huren, 50% gaat kopen.

3.3

Uitkomsten doorkijk We bespreken hier de uitkomsten van de doorkijk per scenario voor de Stadsregio Amsterdam plus Almere als geheel. We richten ons opnieuw alleen op de vraag. In bijlage 2 zijn de effecten op zowel vraag als aanbod voor de verschillende deelregio’s te vinden, in de vorm van tabellen en grafieken. Het voert te ver om deze hier afzonderlijk te bespreken. In figuur 3-2 zijn de uitkomsten van de doorkijk te zien, in de verschillende combinaties van koopkrachtscenario’s en voorraadscenario’s. Ter vergelijking is ook het nulscenario voor 2012 weergegeven. De totale omvang van de vraag naar woningen in de SRA+ verschilt weinig in de verschillende scenario’s, omdat we ervan uitgaan dat huishoudens hun woonwensen alleen nog zullen bijste llen en niet meer zullen afstellen. Uit de zwarecrisisva rianten komt een wat grotere vraag naar voren, omdat lage inkomensgroepen relatief vaak een verhuiswens hebben, die vooral gericht is op huurappartementen. Verder verschillen de uitkomsten van de scenario’s niet zoveel van elkaar.


19

f i g u u r 3 - 2 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g in S R A + p e r s c e n a rio , n a a r e ig e n d o m e n t y p e

voorraadscenario 2 voorraadscenario 1

-

50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000

lichte crisis basis huur mg

zware crisis

huur eg koop mg

lichte crisis

koop eg

basis zware crisis nulscenario 2012

In figuur 3-3 is de samenstelling van de vraag uitgesplitst naar eigendom en prijs. Uit de vergelijking met het nulscenario blijkt dat de vraag naar huurwoningen tot de liberalisatiegrens in 2020 minder zal zijn. Dit wordt met name veroorzaakt door de aanname dat huishoudens met een inkomen vanaf €34.085 niet meer in aanmerking zullen komen voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens. Deze groep is ook deels verantwoordelijk voor de toename van de vraag naar huurwoningen in de vrije sector en naar koopwoningen in het segment tot €181.000. De vraag naar goedkope koopwoningen stijgt daarnaast ook door de strengere hypotheekre gels en de ontwikkeling van de huizenprijzen, waardoor minder kopers zich een dure koopwoning kunnen veroorloven. f i g u u r 3 - 3 S a m e n s t e l l i n g t o t a l e v ra a g S R A + p e r s c e n a rio , n a a r e ig e n d o m e n p r ij s

voorraadscenario 2 voorraadscenario 1

-

50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000

lichte crisis

basis zware crisis lichte crisis


basis

zware crisis

koop < 181.000 koop 181.000 t/m 210.000 koop 210.000 t/m 350.000

nulscenario 2012

koop > 350.000

De belangrijkste conclusie die we uit deze doorkijk kunnen trekken, is dat de toenemende vraag naar woningen in het middensegment van de woningmarkt – relatief dure huurwoningen en

Doorkijk naar 2020

20

goedkope koopwoningen – naar verwachting geen tijdelijke ontwikkeling is, maar voor langere tijd het beeld van de woningvraag zal bepalen. Wellicht dat na 2020 de vraag naar duurd ere koopwoningen weer zal aantrekken, maar de komende jaren zal de vraag zich met name richten op de goedkopere prijssegmenten. Niet omdat mensen geen duurdere koopwoning willen, maar omdat velen die eenvoudig niet kunnen financieren.


21

Hoofdstuk 4 Economie en consumentenvertrouwen Sinds 2008 verkeert de Nederlandse economie in zwaar weer. Inmiddels is sprake van een ‘double dip’. De recessie tast de koopkracht en het vertrouwen van consumenten aan. Dit heeft zijn weerslag op de woningmarkt.

4.1

Inleiding In 2008 werd Nederland voor het eerst geraakt door de internationale kredietcrisis. Het begin van de crisis werd gemarkeerd door de reddingsoperaties van de overheid voor banken als ABN AMRO en de ING. Er kwam een einde aan een lange periode van economische groei. De export van Nederlandse producten daalde fors, als gevolg van de economische terugval in landen om ons heen. Vanaf het eerste kwartaal van 2009 verkeerde ook Nederland in recessie. In 2010 krabbelde de economie weer langzaam overeind. Even leek het alsof het grootste leed geleden was. Maar de eurocrisis gooide roet in het eten. In de tweede helft van 2011 daalde het bruto binnenlands product opnieuw (zie figuur 4-1). Inmiddels verkeert de economie wederom in een recessie en is de gevreesde ‘double dip’ een feit. f i g u u r 4 - 1 O n t w i k k e l i n g b r u t o b i n n e n la n d s p r o d u c t € 144.000

10,0%

€ 142.000

8,0%

€ 140.000

6,0%

€ 138.000

4,0%

€ 136.000

2,0%

€ 134.000

0,0%

€ 132.000

-2,0%

€ 130.000

-4,0%

€ 128.000

-6,0%

Volume, t.o.v. zelfde periode vorig jaar

€ 126.000

-8,0%

Prijsniveau 2005, seizoengecorrigeerd

€ 124.000

-10,0%

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS

4.2

Arbeidsmarkt De recessie heeft een negatief effect op de werkgelegenheid. Zowel in 2009 als in de tweede helft van 2011 was een duidelijke stijging van het aantal werklozen te zien. Ook voor mensen die nog wel een baan hebben, is het behoud daarvan minder vanzelfsprekend gewor den.


22

Dit heeft niet alleen te maken met de crisis, maar ook met de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Bij het aannemen van nieuwe werknemers worden steeds minder vaste contracten afg esloten. Daarnaast komen er steeds meer zelfstandigen zonder personeel (zzp), die afhankelijk zijn van externe opdrachtenstromen. Steeds minder Nederlanders zijn dus langdurig verzekerd van inkomen. Dit gebrek aan ink omenszekerheid is van grote invloed op de woningmarkt. Het hebben van een vast inkomen is namelijk een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek. Ook particuliere verhuurders vragen dikwijls om een verklaring van de werkgever dat een werknemer vast in dienst is.

4.3

Koopkracht Ook de ontwikkeling van de koopkracht heeft te lijden van de recessie. M ensen die hun baan verliezen gaan er in inkomen op achteruit en in veel sectoren van de arbeidsmarkt wordt m omenteel een nullijn gehanteerd, waardoor geen loonsverhogingen kunnen plaatsvinden. De koopkracht wordt sinds 2011 verder onder druk gezet door de bezuinigingen in de publieke sector. Inkomensondersteunende toeslagen (zoals de huurtoeslag) worden lager, terwijl de kosten voor het dagelijks levensonderhoud (volgens het Nibud) toenemen. Hierdoor houden huishoudens in de maand minder over om te besteden, bijvoorbeeld aan woonlasten. Het Centraal Planbureau maakt ramingen van de ontwikkeling van de koopkracht. In figuur 4-2 is de meest recente raming van het CPB afgebeeld. We gebruiken deze raming in de doorkijk naar 2020 om aan de hand van de ontwikkeling van het besteedbare inkomen de inkomensverdeling van huishoudens in 2020 in beeld te brengen (zie hoofdstuk 3). f i g u u r 4 - 2 K o o p k r a c h t s c e n a r i o ’ s o p b a s is v a n ra m in g C P B 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 -1,00 -2,00

werkelijk

werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 2011

positief scenario

basisscenario

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

-3,00

negatief scenario Bron: CPB, toekomstraming RIGO

De woonwensen van huishoudens die willen verhuizen, hangen samen met het inkomen. Al is het maar omdat de woonwensen gekleurd worden door wat mensen kunnen betalen. De omvang en aard van de vraag naar woningen is dus (deels) afhankelijk van de inkomensverdeling binnen de groep woningvragers.


23

4.4

Consumentenvertrouwen Naast de bestedingsruimte is ook de bereidheid van consumenten om hun geld uit g even, van groot belang voor de woningmarkt. De geneigdheid om geld te spenderen wordt bepaa ld door het vertrouwen van consumenten in de economie en hun eigen portemonnee. Via het Consumenten Conjunctuur Onderzoek (CCO) worden de verwachtingen van consumenten gemeten ten aanzien van de economische ontwikkelingen en hun eigen financiële situatie. Op basis van de antwoorden op vijf enquêtevragen worden twee deelindicatoren samengesteld die samen de indicator van het consumentenvertrouwen vormen. De deelindicator economisch klimaat is gebaseerd op een inschatting van de economische situatie (in de afgelopen en komende 12 maanden). De deelindicator koopbereidheid betreft een inschatting van de eigen financiële situatie (in de afgelopen en komende 12 maanden) en de vraag of het een gunstige tijd is voor grote aankopen. Uit figuur 4-3 blijkt dat het consumentenvertrouwen al in 2007 gedaald is en vlak na het uitbr eken van de crisis een eerste dieptepunt bereikte. Daarna krabbelde het vertrouwen weer op, om in de tweede helft weer in te zakken. Het vertrouwen in het economische klimaat laat grotere pieken en dalen zien dan de koopbereidheid. figuur 4-3

O n t w i k k e l i n g c o n s u m e n t e n v e r t ro u w e n e n d e e l in d i c a t o re n , 2 0 0 2 - 2 0 1 2

40 20 0 -20 -40 -60 Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

Koopbereidheid

-80 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: CBS Statline

Het vertrouwen van de consument in de economi e is een van de lastigste zaken om te voorspellen, omdat dit sterk afhankelijk is van externe factoren. Zo was een jaar geleden nog niet te voorzien dat het broze herstel van de economie en het consumentenvertrouwen in mei al weer zou omslaan als gevolg van de Griekse schuldencrisis. Met deze onzekerheid zullen we rekening moeten houden in het onderzoek, zonder die te kunnen reduceren . Vertrouwen in de woningmarkt De inschatting door consumenten van de economische omstandigheden en de eigen financiële situatie is van invloed op het vertrouwen waarmee consumenten zich op de woningmarkt b egeven. Dit geldt met name voor de koopmarkt. De Vereniging Eigen Huis heeft hiervoor indicatoren laten ontwikkelen. In figuur 4-4 is te zien dat het vertrouwen in de koopmarkt (marktindicator) als sinds 2005 een dalende trend ve rtoont. Dit heeft vooral te maken met verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van de


24

koopprijzen en de hypotheekrente. Sinds het uitbreken van de crisis hangt het verloo p van de marktindicator meer samen met het verloop van de conjunctuurindicator. f i g u u r 4 - 4 G e m i d d e l d e s c o r e s o p d e E ig e n H u is M a rk t in d ic a t o r e n d e E ig e n H u i s C o n j u n c tuurindicator

Bron: Eigen Huis Marktindicator, OTB, 3 e kwartaal 2011


25

Hoofdstuk 5 Ontwikkelingen op de koopmarkt De economische crisis heeft grote gevolgen voor de koopwoningmarkt. Er wo rden minder woningen verkocht en tegen lagere prijzen dan voorheen. Daar komt bij dat de leencapaciteit van huishoudens is gedaald, mede als gevolg van strengere hypotheekregels.

5.1

Inleiding Sinds het begin van de crisis worden fors minder woningen verkocht. Dat is in heel Nederland het geval, maar zeker ook de Stadsregio Amsterdam. Het Kadaster registreert sinds 2009 ca. 13.500 transacties van bestaande koopwoningen in de per jaar in de Stadsregio Amsterdam. In 2006 en 2007 lag het aantal transacties nog ruim b oven de 20.000. Het aantal transacties is dus met ongeveer een derde gedaald. figuur 5-1

A a n t a l t r a n s a c t i e s v a n b e s t a a n d e k o o p w o n in g e n p e r j a a r , 2 0 0 5 - 2 0 1 1

25.000

20.000 Almere

15.000

Zaanstreek

overig Groot-Amsterdam 10.000

Haarlemmermeer Amsterdam

5.000

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS/Kadaster

Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen heeft te leiden van de crisis. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is direct na het uitbreken van crisis for s gedaald. In 2010 was sprake van enig herstel, maar in 2011 zakten de verkoopcijfers opnieuw in. Uit cijfers van de Neprom blijkt dat vooral woningen in het dure prijsegment minder verkocht worden. De verkoop van goedkope koopwoningen heeft veel minder t e lijden van de recessie. De daling van het aantal verkochte woningen is niet te wijten aan gebrek aan aanbod. Intege ndeel: het aantal woningen dat te koop staat, is sinds de crisis fors toegenomen. Wel worden minder nieuwbouwprojecten in aanbouw genomen, bij gebrek aan kopers. De komende jaren


26

zullen hierdoor minder nieuwbouwwoningen gereed komen dan voorheen. Voorlopig is echter sprake van een vragersmarkt: potentiële kopers kunnen kiezen uit een veel groter aanbod dan voor de crisis. De oorzaken voor de gedaalde verkoopcijfers moeten dus gezocht worden aan de vraagkant. Men spreekt in dit verband wel van een kopersstaking. Maar wat zit er nu achter deze vraagui tval. Is kopen opeens minder populair geworden en willen weer meer mensen gaan huren? Er is vooralsnog niets dat daarop wijst. In het vorige hoofdstuk hebben we al aandacht besteed aan ontwikkelingen in de economische positie en het consumentenvertrouwen. In dit hoofdstuk gaan we in op ontwikkelingen die specifiek met de koopsector te maken hebben. Eerst kijken we naar de daling van de huizenprijzen en de gevolgen voor de overwaarde. Vervolgens gaan we in op de mogelijkheden om een hypotheek te krijgen.

5.2

Huizenprijzen Sinds het uitbreken van de crisis zijn de prijzen van bestaande koopwoningen fors gedaald. De gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Nederland bedroeg op de top van de markt, in het derde kwartaal van 2008, €259.425. Direct na het uitbreken van de crisis ging met het aantal transacties ook de gemiddelde woningprijs naar ben eden. Niet alleen omdat woningen tegen een lagere prijs werden verkocht, maar ook omdat vooral woningen in het duurdere segment onverkocht bleven. Het CBS en het Kadaster hebben een prijsindex ontwikkeld die rekening houdt met de same nstelling van de verkochte woningen, door te corrigeren voor de WOZ-waarde. Op basis van deze prijsindex kunnen we een reëler beeld krijgen van de mate waarin de prijzen van woningen met dezelfde kwaliteit gedaald zijn.

115

9,0%

110

6,0%

105

3,0%

100

0,0%

95

-3,0% Ontwikkeling t.ov. jaar eerder

90

-6,0%

% ontwikkeling t.o.v. jaar eerder

Prijsindexcijfer

f i g u u r 5 - 2 O n t w i k k e l i n g k o o p p ri j z e n in N e d e rla n d p e r k w a r t a a l , 2 0 0 5 - 2 0 1 1

Prijsindex (2005 = 100) 85

-9,0% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS, Kadaster

In figuur 5-2 is de landelijke ontwikkeling van de prijzen van bestaande koopwoningen afg ebeeld, aan de hand van het prijsindexcijfer van het C BS en het Kadaster. Het prijsniveau van het


27

jaar 2005 is daarbij op 100 gesteld. Tussen 2005 en 2008 heeft nog een flinke prijsstijging plaatsgevonden. Eind 2011 waren de prijzen weer bijna terug op het niveau van 2005. Naast het prijsindexcijfer is per kwartaal ook de jaar-op-jaar-ontwikkeling van de woningprijzen afgebeeld, die vaak in de media wordt gebruikt. Sinds 2009 zijn de koopwoningen elk kwartaal goedkoper geworden ten opzichte van een jaar eerder. Prijzen in de SRA+ Ook in de Stadsregio Amsterdam plus Almere zijn de prijzen van koopwoningen fors gedaald. In figuur 5-3 is de prijsindex voor de vier grootste gemeenten in de regio afgebeeld. In de periode voor de crisis waren er aanzienlijke verschillen tussen deze gemeent en. De prijzen van koopwoningen in Amsterdam stegen in de periode 2005 -2008 met bijna 30%, in Haarlemmermeer met 15% en in Almere en Zaanstad met 7 à 8%. Kijken we naar de ontwikkeling sinds het uitbreken van de crisis, dan zijn de prijzen in alle d elen van de SRA+ met ongeveer 10% gedaald ten opzichte van het derde kwartaal van 2008.We kunnen dus voor de hele regio uitgaan van een prijscorrectie van -10%. f i g u u r 5 - 3 O n t w i k k e l i n g p r i j z e n b e s t a a n d e k o o p w o n in g e n p e r k w a r t a a l , 2 0 0 5 - 2 0 1 1

135

Prijsindexcijfer (2005 = 100)

130 125 120 115 110 105 100 95 Almere

90

Amsterdam

Haarlemmermeer

Zaanstad

85 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS, Kadaster

5.2.1 Uitstelgedrag De dalende huizenprijzen zijn eerst en vooral een gevolg van de afgenomen effectieve vraag naar koopwoningen. Als er geen sprake was van vraaguitval, zouden de prijzen niet zo dalen. Aan de andere kant hebben de dalende prijzen ook consequenties voor de omvang van de vraag. De prijsdaling is één van de oorzaken van de afgenomen effectieve vraag naar koopwoningen. In de eerste plaats zien potentiële kopers de daling van de huizenprijzen ook. In d e media wordt er veel aandacht aan besteed. Daardoor ontstaat het beeld dat men beter nog even kan wachten met het kopen van een woning tot de prijs nog verder gezakt is. Bovendien hebben grote hypotheekverstrekkers als de Rabobank en de ING aangegeven dat zij in 2012 nog een


28

prijsdaling verwachten van ca. 5%. Zeker voor koopstarters ligt het daarom voor de hand om de aankoop van een woning uit te stellen.

5.2.2 Minder overwaarde In de tweede plaats heeft de daling van de huizenprijzen gevolgen voor de overwaarde van woningbezitters. Potentiële kopers die willen doorstromers binnen de koopsector kunnen mi nder overwaarde meenemen uit hun vorige woning. Sommige lopen zelfs het risico om te blijven zitten met een restschuld. Met name bij jonge eigenaar-bewoners die vlak voor de crisis een woning hebben gekocht met een zogenaamde tophypotheek, komt het voor dat de hypothee kschuld hoger is dan de actuele waarde van de woning. Dit wordt geïllustreerd door figuur 5-4. Deze figuur laat zien hoe de hypotheekschuld van eigenaar-bewoners uit verschillende leeftijdsgroepen zich verhoudt tot de (door bewoners ingeschatte) verkoopwaarde. Aan de linkerkant is de situatie in 2009 te zien. We zien dat jonge kopers een veel hogere schuldenlast hadden dan oudere eigenaar-bewoners. Aan de rechterkant is de schuldenlast nogmaals te zien, maar dan met een prijscorrectie van -10% aan de kant van de verkoopwaarde. f i g u u r 5 - 4 R e l a t i e v e s c h u l d e n l a s t e ig e n a a r - b e w o n e r s v o o r e n n a p ri j s c o rr e c t i e p e r l e e f tijdscategorie

100% 90%

>100% van de verkoopwaarde

80%

85-100% van de verkoopwaarde

70% 60%

50-85% van de verkoopwaarde

50% 40%

< 50% van de verkoopwaarde

30% 20% 10% 0% < 35 35 t/m 45 t/m > 65 jaar 44 64 jaar voor prijscorrectie

totaal

< 35 35 t/m 45 t/m > 65 jaar 44 64 jaar

totaal

na prijscorrectie

Het gebrek aan overwaarde beperkt de mogelijkheden van eigenaar-bewoners om door te stromen naar een andere koopwoning. 

Huishoudens waarvan de hypotheekschuld hoger is dan de verkoopwaarde zullen eerst e en groter deel van hun hypotheek moeten aflo ssen voor zij een andere woning kunnen kopen, anders blijven zij zitten met een restschuld. Deze groep is groter geworden door de prijsdaling.



Huishoudens die nog wel overwaarde hebben, zouden wel een andere woni ng kunnen kopen, maar kunnen daarbij minder overwaarde meenemen dan vóór de prijscorrectie. Zij zullen dus voor een groter deel van de financiering afhankelijk zijn van een hypothecaire lening.


29

5.3

Financieringsmogelijkheden Veruit de meeste kopers zijn voor een deel van de financiering afhankelijk van een hypotheca ire lening. De mogelijkheden om een hypotheek te krijgen, en de hoogte daarvan, worden niet alleen bepaald door het inkomen en vermogen van de aanvrager, maar ook door de normen die hypotheekverstrekkers hanteren, de hypotheekrente en de hoogte van de bijkomende kosten. Op al deze aspecten hebben de zich de afgelopen jaren veranderingen voorgedaan.

5.3.1 Verlaging overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting vormt het grootste deel van de ‘kosten koper’ die kopers van een bestaande koopwoning moeten betalen. Per 1 juli 2011 heeft het kabinet de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. Het gaat om een tijdelijke maatregel voor de duur van een jaar. Hierdoor zijn de kosten koper voor bestaande wonin gen lager geworden. Voor nieuwbouwwoningen, die ‘vrij op naam’ worden aangeboden, is geen sprake van overdrachtsbelasting. Door de maatregel zijn bestaande woningen goedkoper geworden ten opzichte van nieuwbouwwoni ngen. De tijdelijke maatregel was bedoeld om de koopmarkt weer op gang te brengen. In juli 2011 vond inderdaad een kleine opleving plaats. De opleving was echter van korte duur. Het is vooralsnog onzeker wat er gebeurt met de overdrachtsbelasting na 1 juli 2012 . De maatregel is aangekondigd als tijdelijk, maar er is ook sprake van verlenging, evt. alleen voor starters.

5.3.2 Nationale Hypotheek Garantie Bij de aankoop van een woning zijn huishoudens afhankelijk van de bereidwilligheid van banken om een hypotheek te verstrekken. Daarbij maken banken een eigen inschatting van het risico dat de lening niet wordt terugbetaald. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is bedoeld om dit risico te verkleinen. Wanneer een koper met NHG zijn hypotheek niet meer kan betalen en de woning onvoldoende oplevert om de lening terug te betalen, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen de restschuld aan de hypotheekverstrekker. Door de NHG-borging kunnen mensen goedkoper lenen tegen een lagere rente. Vóór 1 juli 2009 konden huishoudens alleen bij hypotheken tot €265.000 gebruikmaken van NHG. Als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de woningmarkt te stimuleren heeft 9 het kabinet deze grens per 1 juli 2009 tijdelijk verhoogd tot €350.000 . Deze tijdelijke maatre10 gel is verlengd tot 1 juli 2012 en zal daarna worden afgebouwd . Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft het effect van de verhoogde NHG -grens en 11 de andere maatregelen uit het stimuleringspakket voor de woningbouw onlangs geëvalueerd . Uit de evaluatie blijkt dat sinds de verhoging van de NHG-grens bij ongeveer de helft van de leningen tussen de €265.000 en €350.000 gebruik werd gemaakt van de NHG. Uit een (kleine) enquête onder deze gebruikers bleek dat voor 15% de beschikbaarheid van NHG de doorslag heeft gegeven om een woning te kopen en nog eens 30% een goedkopere woning zouden hebben gekocht zonder NHG. Als voordelen van de NHG worden de lagere maandlasten, de tijdeli j-

9

10

11

Bij bestaande bouw houdt NHG standaard rekening met 8% bijkomende kosten, waardoor de koopsom of de taxatiewaarde niet meer mag bedragen dan € 324.074,07. €320.000 van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013; €290.000 van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014; €265.000 vanaf 1 juli 2014. Evaluatie stimuleringspakket woningbouw. Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid i.o.v. Ministerie van BZK, januari 2012.


30

ke bescherming bij betalingsproblemen en het feit dat men niet met een restschuld blijft zitten door meer dan 80% van de respondenten genoemd. De evaluatie van de tijdelijk verhoogde NHG-grens toont aan dat onder de huidige economische omstandigheden ook huishoudens die zonder NHG een woning zouden kunnen kopen beho efte hebben aan extra zekerheid. Wanneer de NHG-grens weer wordt verlaagd, zal het minder aantrekkelijk worden om een woning in het segment tussen €250.000 en € 325.000. Gezien de kritiek van economen op de ruime borgstelling door de overheid, is het echter onwaarschijnlijk dat de verlaging van de NHG-grens nog langer zal worden uitgesteld.

5.3.3 Financieringslasttabellen Het Nibud berekent jaarlijks hoeveel hypotheek huishoudens afhankelijk van hun inkomen ku nnen dragen. Die financieringslasttabellen vormen de basis voor de hypotheeknormen van de NHG en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) van de Nederlandse Vere niging van Banken (NVB). De financieringslastpercentages zijn sinds 2009 fors verlaagd. Hierdoor kunnen huishouden minder lenen. In figuur 5-5 is het verschil te zien in de maximale hypotheek die huishoudens tot 65 jaar in 2009 en 2012 konden krijgen op basis van één inkomen. Afhankelijk van het i nkomen kunnen deze huishoudens ongeveer €5.000 tot €20.000 minder lenen. f i g u u r 5 - 5 M a x i m a l e h y p o t h e e k v o o r k o p e rs t o t 6 5 j a a r m e t N H G , o p b a s is v a n é é n in k o men en toetsrente 5,5 -6,0%, in 2009 en 2012 € 350.000 € 300.000

€ 70.000

Maximale hypotheek in 2009 en 2012

2009

2012

verschil 2009-2012 € 60.000

€ 250.000

€ 50.000

€ 200.000

€ 40.000

€ 150.000

€ 30.000

€ 100.000

€ 20.000

€ 50.000

€ 10.000

€0

€0

-€ 50.000

-€ 10.000

-€ 100.000

-€ 20.000 -€ 30.000

€58.000

€56.000

€54.000

€52.000

€48.000

€46.000

€44.000

€42.000

€40.000

€38.000

€36.000

€34.000

€32.000

€30.000

€28.000

€26.000

€24.000

€22.000

€20.000

€18.000

-€ 150.000

€50.000

Verschil tussen 2009 en 2012

Bruto jaarinkomen Bron: Nibud, bewerking RIGO

In de financieringslasttabellen wordt onderscheid gemaakt tussen huishoudens met één of meerdere inkomens. Huishoudens met twee inkomens krijgen bij hetzelfde huis houdeninkomen minder hypotheek dan huishoudens met één inkomen, vanwege het risico op relatiebreuk. In


31

de NHG-normen voor 2012 is dit verschil tussen eenverdienders en meerverdieners kleiner geworden. De mogelijkheden om NHG te krijgen zijn voor meerverdie ners verruimd. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de NVB sluit aan bij de normen van de NHG. Volgens de meest recente GHF mogen de banken dus ook bij hypotheken zonder NHG in 2012 ruimere normen hanteren voor meerverdieners dan voorheen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft hier echter een stokje voor gestoken . De AFM heeft aangegeven dat zij verruiming van de financieringsmogelijkheden van meerverdieners in tijden van onzekerheid niet wenselijk vindt. Omdat de AFM als toezichthouder boetes kan uitdelen aan banken, zijn sommige hypotheekverstrekkers nu niet geneigd om de NHG - en GHF-normen te volgen. Dat betekent dat meerverdieners in de praktijk minder hypotheek kunnen krijgen dan de NHG -normen aangeven. De aangescherpte normen hebben uiteraard ook gevolgen voor huishoudens die in de stadsr egio Amsterdam en Almere een woning willen kopen. In figuur 5-6 is de maximale lening afgebeeld van potentiële kopers in deze regio volgens hun inkomen in 2009, uitgesplitst n aar leeftijd. Aan de linkerkant is hun leencapaciteit te zien op basis van de NHG -normen uit 2009 en aan de rechterkant op basis van de NHG-normen uit 2012. We zien dat door de strengere normen potentiële kopers minder kunnen lenen. Vooral jonge kopers heb ben hier last van, omdat zij vaak een lager inkomen hebben dan oudere kopers en dus toch al niet zo veel kunnen lenen. f i g u u r 5 - 6 L e e n c a p a c i t e i t v a n p o t e n t ië le k o p e rs in d e S t a d s re g io A m s t e rd a m e n A lm e re o p basis van hun inkomen

100% 90%

> 500.000

80%

> 350.000 en <= 500.000

70%

> 265.000 en <= 350.000

60%

> 180.000 en <= 265.000

50%

<= 180.000

40% 30%

20% 10% 0% < 35 jaar 35 t/m 45 t/m > 65 jaar < 35 jaar 35 t/m 45 t/m > 65 jaar 44 64 44 64 NHG-normen 2009

NHG-normen 2012

Bron: WoON2009, Nibud, bewerking RIGO

5.3.4 Hypotheekrente en aftrek Naast de hypotheeknormen wordt de leencapaciteit ook bepaald door de ontwikkeling van de hypotheekrente. Hoe hoger de rente, hoe minder kopers kunnen lenen en hoger de wo onlasten van kopers met een hypotheek. De afgelopen jaren is de hypotheekrente historisch gezien rel atief laag geweest. Dit zorgt voor een renterisico voor huishoudens die bij een hypotheek met een korte rentevastperiode zijn aangegaan. Al jaren wordt een toename van de hypotheekrente voorspeld. Begin 2011 waarschuwde de Vereniging Eigen Huis nog voor een rentestijging. Door de eurocrisis is de hypotheekrente echter weer gedaald. Voor 2012 gaan de meeste banken uit van een stabiele hypotheekrente.


32

f i g u u r 5 - 7 O n t w i k k e l i n g h y p o t h e e k re n t e , 2 0 0 3 - 2 0 1 1

12

6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0%

Gemiddeld renteniveau 1,0% 5-10 jaar rentevast

0,0% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS, DNB, geciteerd door EIB

Allesbehalve stabiel is de hypotheekrenteaftrek. Na jaren van discussie zijn steeds meer parti jen van mening dat deze op termijn zou moeten worden afgeschaft. Het kabinet komt pas in de zomer met een visie op de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. De huidige onduidelijkheid zorgt voor onrust onder huizenkopers. Waarschijnlijk zal een eventuele afschaffing van de h ypotheekrenteaftrek geleidelijk plaatsvinden en alleen voor nieuwe hypotheken gaa n gelden. Desalniettemin kan dit grote gevolgen hebben voor de prijs die een koper van nu over 10 of 15 jaar voor zijn woning kan krijgen. Om het risico op een restschuld te verkleinen zullen kopers eerder kiezen voor een hypotheek die makkelijk kan worden afgelost.

5.3.5 Regelingen voor koopstarters Het afgelopen decennium zijn door verschillende overheden en corporaties diverse regelingen ingezet om met name starters op de koopmarkt meer mogelijkh eden te geven om een woning te kopen. De laatste jaren zijn enkele van deze regelingen weer afgeschaft. Om het eigenbewoningbezit te stimuleren werd in 2001 door het Rijk de Koopsubsidie in het leven geroepen. Aanvankelijk werd daar weinig gebruik van gema akt maar na aanpassing in 2007 raakte het budget snel uitgeput. Sinds begin 2010 worden geen nieuwe aanvragen meer in behandeling genomen. Voor bestaande toekenningen blijft de regeling van kracht. Negen gemeenten in de regio (Beemster, Wormerland, Oostza an, Landsmeer, Diemen, Amstelveen, Uithoorn, Aalsmeer en Haarlemmermeer) maken gebruik van de Starterslening van de SVn. De Starterslening vergroot het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de NHG-normen. Deze regeling werd gesponsord door het Rijk. Ongeveer gelijktijdig met het budget voor de Koopsubsidie was echter ook het budget voor de VROM-Starterslening op. Veel gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, zijn daarom gestopt met het verstrekken van de Starterslening. Wel zijn enkele corporaties (Parteon, Ymere en de Alliantie) gebruik gaan maken van de Starterlening. Naast de genoemde regelingen hebben diverse gemeenten en corporaties in de regio nog and ere regelingen om het kopen van een woning voor meer huishoudens haalbaar te maken.

12

2011 betreft de eerste 11 maanden van het jaar.


33

Hoofdstuk 6 Ontwikkelingen op de huurmarkt De huurmarkt wordt minder beïnvloed door de economische crisis dan de koopmarkt. De ontwikkelingen in huursector zijn vooral het gevolg van veranderingen in het beleid van de overheid en woningcorporaties.

6.1

Inleiding De grootste verandering voor mensen die een woning willen huren is de invoering van de staatssteunregeling in 2011, waardoor woningcorporaties verplicht zijn ten minste 90% van hun woningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal €33.614. Naast de 90%-norm is nog een aantal maatregelen uit het regeerakkoord van het Kabinet Rutte relevant voor de huursector, zoals de invoering van de schaarstepunten (per 1 oktober 2011), het voo rnemen om een kooprecht in te voeren voor huurders en d e plannen om een hogere huurverhoging toe te staan bij huurders van sociale huurwoningen met een inkomen vanaf €43.000 (per 1 juli 2012).

6.2

Staatssteunregeling Per 1-1-2011 is de staatssteunregeling ingevoerd, waardoor woningcorporaties verplicht zijn ten minste 90% van hun woningen tot de liberalisatiegrens (€664) te verhuren aan de zoge13 naamde daeb-doelgroep : huishoudens met een inkomen van maximaal €34.085 (prijspeil 14 2012) . In de regio Amsterdam wordt de 10% ruimte met name gebruikt voor stadsvernieuwing skandidaten en andere urgenten. Reguliere woningzoekenden met een inkomen vanaf €34.085 kunnen via WoningNet.nl niet meer reageren op woningen met een huur tot €664. Sommige corporaties, zoals Ymere, helpen woningzoekenden met een hoger inkomen wel in schr ijnende gevallen. Huishoudens met een inkomen vanaf €34.085 kunnen nog wel terecht in woningen tot de lib eralisatiegrens van particuliere verhuurders. In Amsterdam geldt voor deze woningen per 1 j anuari 2012 een maximuminkomen van €43.000.

13 14

DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Mogelijk wordt de grens van €34.085 binnenkort nog opgetrokken. De Tweede Kamer stuurt hierop aan, omdat Europa niet meer eist dat sociale huurwoningen voornamelijk worden toegewezen aan sociaal achtergestelde huishoudens. Minister Spies heeft aangekondigd hi erover in overleg te treden met Brussel.


34

f i g u u r 6 - 1 V e r h u r i n g e n a a n i n k o m e n s g ro e p t o t € 3 4 . 0 8 5 , 2 0 1 0 e n 2 0 1 1

Bron: AFWC, voorlopige cijfers

6.3

Verandering huurvoorraad Misschien wel belangrijker dan de effecten op de vraag zijn de gevolgen van de staatsteunreg eling voor de aanbodkant, zeker in combinatie met de extra schaarstepunten in het wonin gwaarderingstelsel.

6.3.1 Administratieve scheiding daeb / niet-daeb In 2012 moeten corporaties een administratieve scheiding aanbrengen in hun bezit tussen w oningen die vallen onder de staatssteunregeling (diensten van algemeen economisch belang (daeb)) en woningen waarvoor zij geen staatssteun krijgen (niet -daeb). Het is mogelijk om een e deel van het bezit tussen de 2 aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens als niet -deab aan te merken, zodat ook middeninkomens hiervan gebruik kunnen maken.

6.3.2 Schaarstepunten Per 1 oktober 2011 is het woningwaarderingsstelsel (wws) voor huurwoningen aangepast. De tien COROP-gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden zijn aangewezen als schaarstegebieden. Alle huurwoningen in deze gebieden krijgen 15 of 25 extra wws -punten. Het aantal schaarstepunten wordt bepaald op basis van de WOZ -waarde per vierkante meter. Ligt deze boven het gemiddelde in de tien schaarstegebieden (€2.900 per m2), dan krijgt de woning 25 schaarstepunten en anders 15. Door de extra schaarstepunten komt de maximale huur van deze woningen hoger te liggen. Het is nog onduidelijk in hoeverre verhuurders gebruik maken van de hogere maximale huur. De stadsregio Amsterdam bestaat uit twee COROP-gebieden: Groot-Amsterdam en de Zaanstreek. Groot-Amsterdam is één van de schaarstegebieden, de Zaanstreek niet. Een verzoek van de Gemeente Zaanstad om de Zaanstreek toe te voegen aan de schaarstegebieden is door de Minister afgewezen. Almere hoort bij het COROP-gebied Flevoland. Dit gebied behoort net als de Zaanstreek niet tot de schaartsegebieden.


35

6.3.3 Gevolgen voor de toekomstige voorraad De extra schaarstepunten en de overheveling van woningen naar het niet-daeb-deel van het corporatiebezit kunnen er samen toe leiden dat met name in het deel van de stadsregio dat tot het schaarstegebied behoort – alle gemeenten behalve Almere, Zaanstad en Wormerland – meer woningen in hogere huurklassen zullen worden aangeboden dan voorheen en het aandeel in de vrije sector zal stijgen. Dit is niet alleen afhankelijk van het huurbeleid van de verhuu rders maar ook van de prestatieafspraken die hierover gemaakt worden met de gemeenten.

6.4

Huurverhoging boven €43.000 Het kabinet heeft het voornemen om per 1 juli 2012 bij huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 die in een gereguleerde woning wonen, een huurverhoging mogelijk te m aken van 5% boven inflatie. Deze maatregel is bedoeld om de doorstroming te bevorderen. De huurverhoging kan ervoor zorgen dat huurders met een inkomen vanaf €43.000 eerder geneigd zullen zijn om te verhuizen. We verwachten niet dat deze maatregel een grote invloed zal hebben op de verhuisgeneig dheid. Voor huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 is elke huur tot de huurtoeslaggrens makkelijk te betalen. De maximale huurprijs beschermt hen bovendien tegen huu r15 verhogingen die niet in verhouding staan tot de kwaliteit . De prijsprikkel zal dus beperkt zijn. f i g u u r 6 - 2 B e w o n i n g z e l f s t a n d ig e h u u rw o n in g e n n a a r in k o m e n s g ro e p p e r h u u rk la s s e , 2 0 1 2 100% > 43.000

90%

tot 43.000

80%

doelgroep tot 33.000

70%

primaire doelgroep

60%

50% 40% 30% 20% 10%

0% < 1ste aftopgr.

1ste aftopgr. libgr. t/m t/m libgr. 900 euro

> 900 euro

< 1ste aftopgr.

sociaal

1ste aftopgr. libgr. t/m t/m libgr. 900 euro

> 900 euro

particulier Stadsregio totaal

6.5

Kooprecht Het Kabinet heeft het voornemen om een kooprecht in te voeren voor huurders van corpor atiewoningen. Hierover is uit een persbericht alleen het volgende bekend: “ Het kooprecht geldt voor huurders die minstens een jaar een woning huren bij een corporatie. Corporaties moeten minimaal 75 procent van de woningen beschikbaar stellen voor verkoop. Wel kan de minister van BZK uitzonderingen maken op de aanbiedingsplicht, zoals voor woningen die ingrijpend worden gerenoveerd en voor huisvesting van specifieke doelgroepen (ouderen, studenten en 15

Dit geldt ook voor woningen die door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitkomen: deze gelden niet als geliberaliseerd en zijn gebonden aan de maximale huur die hoort bij het aantal punten.


36

gehandicapten). In bijzondere gevallen kan de minister op verzoek van de corpora tie het minimum van 75 procent aan te bieden woningen verlagen.” Het wetsvoorstel is goedgekeurd door de Ministerraad en ligt nu bij de Raad van State. Die toetst het voorstel op juridische haalbaarheid. Juist daar zijn veel twijfels over, omdat het kooprecht zou indruisen tegen het eigendomsrecht van corporaties. Aedes heeft al gedreigd te gaan procederen tot aan het Europese Hof in Luxemburg, als het voorstel erdoor komt. Als het kooprecht wordt ingevoerd is het de vraag welke gevolgen dit heeft. Critic i vrezen een uitverkoop van de mooiste woningen (‘tafelzilver’) en een marginalisering van de sociale huu rsector. Ervaringen van corporaties die hun huurders al de mogelijkheid hebben gegeven om hun woningen te kopen (bijv. Dudok Wonen) laten zien dat de koopbereidheid beperkt is.


Bijlagen

39

Bijlage 1 Vraag en aanbod in 2012 per scenario t a b e l B 1 - 1 V r a a g i n 2 0 1 2 n a a r e ig e n d o m e n p r i j s k la s s e , p e r d e e l re g io e n s c e n a rio

Amsterdam

huur

koop

Almere

totaal huur

koop

Stadsregio Noord

totaal huur

koop

Stadsregio Zuid

totaal huur

koop

Totaal stadsregio

totaal huur

koop

totaal

< 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 60.550 52.940 52.940 52.940 52.940 58.900 58.900 41.740 32.450 32.450 32.450 32.450 34.410 34.570 12.710 22.760 12.520 22.760 12.520 28.150 29.630 10.860 18.150 20.510 19.440 21.800 5.440 5.040 12.550 5.470 13.350 4.600 12.470 4.230 3.170 21.360 12.130 12.130 10.160 10.160 9.220 7.710 11.720 5.660 5.660 4.900 4.900 4.940 4.490 171.490 149.550 149.550 147.240 147.240 145.280 143.500 5.290 4.540 4.540 4.540 4.540 4.960 4.960 4.100 3.190 3.190 3.190 3.190 4.010 4.010 930 1.520 680 1.520 680 1.760 1.930 3.850 4.550 5.320 4.970 5.730 1.920 2.330 3.850 2.040 2.120 1.630 1.710 2.040 1.400 3.530 2.050 2.050 1.720 1.720 1.910 1.540 2.460 1.150 1.150 1.020 1.020 1.150 1.020 24.010 19.040 19.030 18.580 18.580 17.750 17.200 9.450 8.120 8.120 8.120 8.120 8.940 8.940 7.630 3.860 3.860 3.860 3.860 4.140 4.140 1.910 5.100 1.910 5.100 1.910 6.120 6.320 2.630 3.030 4.430 3.160 4.560 1.430 1.470 1.760 1.360 3.140 1.280 3.060 1.280 1.070 7.090 4.660 4.660 4.800 4.800 4.210 4.010 3.680 1.960 1.960 1.420 1.420 1.720 1.420 34.140 28.090 28.090 27.730 27.730 27.840 27.370 6.770 5.940 5.940 5.940 5.940 7.030 7.030 6.070 4.100 4.100 4.100 4.100 4.330 4.330 3.290 3.810 3.230 3.810 3.230 4.270 4.740 2.120 3.130 3.330 3.420 3.610 1.610 1.730 2.280 1.380 1.760 1.340 1.720 1.220 1.070 7.700 4.930 4.930 4.870 4.870 4.590 4.210 5.940 3.580 3.580 3.290 3.290 3.580 3.290 34.150 26.860 26.860 26.770 26.770 26.630 26.410 82.060 71.540 71.540 71.540 71.540 79.830 79.830 59.540 43.600 43.600 43.600 43.600 46.890 47.050 18.840 33.190 18.340 33.190 18.340 40.300 42.620 19.460 28.860 33.590 30.990 35.700 10.400 10.570 20.440 10.250 20.370 8.850 18.960 8.770 6.710 39.680 23.770 23.770 21.550 21.550 19.930 17.470 23.800 12.350 12.350 10.630 10.630 11.390 10.220 263.790 223.540 223.530 220.320 220.320 217.500 214.480


40

f i g u u r B 1 - 1 V r a a g e n a a n b o d i n Am s t e rd a m in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n p r i j s k la s s e , p e r

huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop

scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

scenario -

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

< 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

41

f i g u u r B 1 - 2 V r a a g e n a a n b o d i n A lm e re in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r s c e n a -


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

rio -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000


vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


42

f i g u u r B 1 - 3 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io N o o rd i n 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n p r ij s k la s s e , p e r


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

scenario -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000


vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

43

f i g u u r B 1 - 4 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io Z u id in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

scenario -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000


vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


44

f i g u u r B 1 - 5 V r a a g e n a a n b o d i n S R A+ t o t a a l in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r s c e n a -


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

rio -

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000


vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

45

t a b e l B 1 - 2 V r a a g i n 2 0 1 2 n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r d e e l re g io e n s c e n a r io

Amsterdam

koop huur

Almere

totaal koop huur

Stadsregio Noord

totaal koop huur

Stadsregio Zuid

totaal koop huur

Totaal stadsregio

totaal koop huur totaal

eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg

Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 20.240 14.310 16.480 13.060 15.220 10.580 9.080 36.250 27.080 35.160 26.030 34.100 13.240 11.330 23.410 20.710 18.550 20.710 18.550 23.330 23.480 91.590 87.440 79.370 87.440 79.370 98.130 99.620 171.490 149.550 149.550 147.240 147.240 145.280 143.500 11.510 7.810 8.390 7.670 8.250 5.190 4.790 2.170 1.970 2.240 1.660 1.930 1.830 1.510 3.590 3.040 2.460 3.040 2.460 4.380 4.550 6.730 6.210 5.940 6.210 5.940 6.350 6.350 24.010 19.030 19.030 18.580 18.580 17.750 17.200 12.730 8.950 9.660 8.590 9.310 7.420 6.750 2.420 2.060 4.540 2.060 4.540 1.220 1.220 8.100 7.500 6.790 7.500 6.790 8.780 8.980 10.890 9.570 7.100 9.570 7.100 10.420 10.420 34.140 28.090 28.090 27.730 27.730 27.840 27.370 14.730 10.240 10.460 10.140 10.370 8.600 7.920 3.290 2.780 3.130 2.780 3.130 2.390 2.390 5.780 5.270 5.040 5.270 5.040 6.760 7.220 10.350 8.580 8.230 8.580 8.230 8.880 8.880 34.150 26.860 26.870 26.770 26.770 26.630 26.410 59.210 41.310 44.990 39.460 43.150 31.790 28.540 44.130 33.890 45.070 32.530 43.700 18.680 16.450 40.880 36.520 32.840 36.520 32.840 43.250 44.230 119.560 111.800 100.640 111.800 100.640 123.780 125.270 263.790 223.530 223.540 220.320 220.320 217.500 214.480


46


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

f i g u u r B 1 - 6 V r a a g e n a a n b o d i n Am s t e rd a m in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg

eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg

mg eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

47


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

f i g u u r B 1 - 7 V r a a g e n a a n b o d i n A lm e re in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000



mg eg

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


48


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

f i g u u r B 1 - 8 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io N o o rd i n 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000



mg eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

49


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

f i g u u r B 1 - 9 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io Z u id in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a rio -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000



mg eg

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


50


scenario 6

scenario 5

scenario 4

scenario 3

scenario 2

scenario 1

scenario 0

f i g u u r B 1 - 1 0 V r a a g e n a a n b o d in S R A + t o t a a l in 2 0 1 2 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000



mg eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

51

Bijlage 2 Vraag en aanbod in 2020 per scenario t a b e l B 2 - 1 V r a a g i n 2 0 2 0 n a a r e ig e n d o m e n p r i j s k la s s e , p e r d e e l re g io e n s c e n a rio

Amsterdam

huur

koop

Almere

totaal huur

koop

Stadsregio Noord

totaal huur

koop

Stadsregio Zuid

totaal huur

koop

Totaal stadsregio

totaal huur

koop

totaal

< 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000 < 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000 181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

voorraadscenario 1 lichte crisis basis zware crisis 52.730 53.590 55.160 32.120 32.600 33.570 21.480 21.160 20.820 30.080 30.160 30.300 12.620 12.540 12.120 15.050 14.480 13.810 7.080 6.980 6.900 171.150 171.510 172.680 4.770 4.950 5.190 3.210 3.090 3.340 1.920 2.060 1.920 8.100 7.690 8.290 2.970 2.840 2.830 3.280 3.210 3.580 1.550 1.690 1.730 25.800 25.520 26.870 9.270 9.540 9.780 3.910 4.040 4.250 4.550 4.680 4.780 5.460 5.470 5.640 3.160 3.150 3.150 6.020 5.980 5.720 2.150 1.980 1.890 34.520 34.840 35.200 6.120 6.190 6.490 3.970 4.130 4.010 4.910 4.650 4.710 5.640 5.740 5.900 2.900 2.890 2.900 7.200 7.220 7.050 4.100 4.010 3.690 34.840 34.820 34.760 72.890 74.270 76.620 43.210 43.860 45.170 32.860 32.550 32.230 49.280 49.060 50.130 21.650 21.420 21.000 31.550 30.890 30.160 14.880 14.660 14.210 266.310 266.690 269.510

voorraadscenario 2 lichte crisis basis zware crisis 48.670 49.340 50.570 31.150 31.670 32.730 20.410 20.070 19.900 30.440 30.550 30.710 11.410 11.320 11.040 14.170 13.690 13.020 7.360 7.190 7.060 163.620 163.830 165.020 4.730 4.910 5.160 3.210 3.090 3.350 2.000 2.120 1.960 8.360 7.940 8.480 2.960 2.830 2.820 3.300 3.240 3.600 1.550 1.690 1.730 26.110 25.820 27.090 8.960 9.230 9.470 4.250 4.410 4.670 4.700 4.820 4.930 5.350 5.360 5.560 3.220 3.190 3.190 6.240 6.180 5.910 2.150 1.980 1.890 34.860 35.170 35.620 5.730 5.780 6.040 4.860 4.960 4.770 4.410 4.180 4.220 6.070 6.020 6.180 2.710 2.710 2.740 7.800 8.030 7.810 3.770 3.650 3.350 35.350 35.330 35.090 68.090 69.260 71.240 43.470 44.130 45.520 31.520 31.190 31.010 50.220 49.870 50.930 20.300 20.050 19.790 31.510 31.140 30.340 14.830 14.510 14.030 259.940 260.150 262.820


52

f i g u u r B 2 - 1 V r a a g e n a a n b o d i n Am s t e rd a m in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n p r i j s k la s s e , p e r scenario -

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

huur

> liberalisatiegr. < 181.000

koop

lichte crisis voorraad 1

< 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur

1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000

koop

basis voorraad 1

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop

zware crisis voorraad 1

> 350.000 < 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

> 350.000

huur


koop

basis voorraad 2

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

53

f i g u u r B 2 - 2 V r a a g e n a a n b o d i n A lm e re in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r s c e n a rio -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

huur


koop


< 1ste aftopgr.

1ste aftopgr. t/m libgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 1

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur

1ste aftopgr. t/m libgr.


koop

basis voorraad 2

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


54

f i g u u r B 2 - 3 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io N o o r d i n 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n p r ij s k la s s e , p e r scenario -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 1

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000

210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop


< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 2

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur

< 1ste aftopgr. 1ste aftopgr. t/m libgr. > liberalisatiegr. < 181.000

koop


> 350.000

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

55

f i g u u r B 2 - 4 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io Z u id in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r scenario -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 1

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000

210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop


< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 2

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


56

f i g u u r B 2 - 5 V r a a g e n a a n b o d i n S R A+ t o t a a l in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n p ri j s k la s s e , p e r s c e n a rio -

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

huur


koop


< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 1

< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000

210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop


< 1ste aftopgr.

181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

huur


koop

basis voorraad 2


181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000

huur


koop



181.000 t/m 210.000 210.000 t/m 350.000 > 350.000

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

57

t a b e l B 2 - 2 V r a a g i n 2 0 2 0 n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r d e e l re g io e n s c e n a r io voorraadscenario 1

Amsterdam

koop huur

Almere

totaal koop huur

Stadsregio Noord

totaal koop huur

Stadsregio Zuid

totaal koop huur

Totaal stadsregio

totaal koop huur totaal

eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg

lichte crisis 23.620 41.210 21.650 84.670 171.160 13.110 2.800 3.120 6.780 25.800 12.550 4.240 7.900 9.840 34.520 15.300 4.540 5.250 9.750 34.840 64.580 52.790 37.920 111.040 266.320

basis 23.390 40.770 21.820 85.530 171.510 12.600 2.830 3.220 6.880 25.520 12.410 4.170 8.310 9.950 34.840 15.020 4.830 5.280 9.690 34.820 63.420 52.600 38.630 112.050 266.690

zware crisis 22.650 40.480 22.150 87.400 172.680 13.560 2.860 3.280 7.170 26.870 12.080 4.310 8.650 10.160 35.200 14.560 4.980 5.300 9.910 34.760 62.850 52.630 39.380 114.640 269.510

voorraadscenario 2 lichte crisis 25.140 38.250 20.840 79.390 163.620 13.270 2.910 3.070 6.860 26.110 12.650 4.310 8.170 9.740 34.860 16.030 4.320 5.110 9.890 35.350 67.090 49.790 37.190 105.880 259.940

basis 24.860 37.900 20.860 80.210 163.830 12.760 2.930 3.180 6.950 25.820 12.480 4.230 8.620 9.830 35.170 15.810 4.590 5.080 9.840 35.330 65.910 49.650 37.740 106.830 260.150

zware crisis 24.050 37.780 21.370 81.830 165.020 13.680 2.940 3.240 7.230 27.090 12.180 4.370 9.030 10.040 35.620 15.340 4.730 5.100 9.930 35.090 65.250 49.820 38.740 109.030 262.820


58

huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop


basis voorraad 2

lichte crisis voorraad 2 zware crisis voorraad 1

basis voorraad 1


f i g u u r B 2 - 6 V r a a g e n a a n b o d i n Am s t e rd a m in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg

eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

59



basis voorraad 2


basis voorraad 1


f i g u u r B 2 - 7 V r a a g e n a a n b o d i n A lm e re in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000


eg

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


60



basis voorraad 2


basis voorraad 1


f i g u u r B 2 - 8 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io N o o rd i n 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000


eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

61



basis voorraad 2


basis voorraad 1


f i g u u r B 2 - 9 V r a a g e n a a n b o d i n S t a d s re g io Z u id in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a rio -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000


eg

vraag doorstromers

vraag starters

aanbod


62



basis voorraad 2


basis voorraad 1


f i g u u r B 2 - 1 0 V r a a g e n a a n b o d in S R A + t o t a a l in 2 0 2 0 , n a a r e ig e n d o m e n t y p e , p e r s c e n a r io -

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000


eg

vraag doorstromers


vraag starters

aanbod

63

Bijlage 3 Aannames effectverkenning In de effectverkenning van de actuele vraag in 2012 hebben we de volgende aannames gedaan:

16

1.

Voor de demografische ontwikkeling zijn we uitgegaan van de meest recente cijfers van het CBS en de PEARL-bevolkingsprognose. Op basis van deze cijfers heeft een herweging plaatsgevonden van de huishoudens in het WoON.

2.

We gaan ervan uit dat de ontwikkeling van inkomens in de stadsregio Amsterdam en Almere de landelijke trend van de koopkrachtontwikkeling volgt, zoals geraam d door het Centraal Planbureau. Op basis van deze trend hebben we de inkomens die bekend zijn uit het WoON 2009, geüpdatet naar 2012.

3.

Bij de ontwikkeling van de koopprijzen gaan we in 2012 uit van een prijscorrectie van 10% ten opzichte van 2009, gebaseerd op de prijsindex van het CBS/Kadaster.

4.

Deze prijscorrectie werkt door in de overwaarde van huishoudens. We gaan er in alle scenario’s vanuit dat huishoudens die een negatieve overwaarde hebben op dit m oment niet zullen verhuizen, om te voorkomen dat zij met een restschuld blijven zitten.

5.

Voor de financieringsmogelijkheden op de koopmarkt in 2012 gaan we uit van de financieringslasttabellen van het Nibud voor 2012 en de actuele toetsrente van de NHG 16 (5,6%) . Bij tweeverdieners gaan we ervan dat het hoo gste inkomen twee derde van het huishoudinkomen betreft. Het laagste inkomen wordt (conform de wens van de AFM) niet meegenomen bij de berekening van het financieringslastpercentage.

6.

In de huursector nemen we aan dat huishoudens die volgens de daeb-regeling niet meer tot de sociale doelgroep behoren, niet meer in huurwoningen tot de huurto eslaggrens terecht kunnen.

7.

Aan de aanbodkant houden we in de huursector rekening met de schaarstepunten. Bij huurwoningen die vrijkomen in 2012 gaan ervan uit te dat verhu urders hetzelfde percentage van de maximale huur zullen hanteren als zij in 2009 deden, maar dan toeg epast op de maximale huur van 2012, waarin de schaarstepunten zijn verwerkt. Hierdoor vindt een verschuiving plaats in de huurklassen van het aanbod.

Bij tweeverdieners gaan we ervan dat het hoogste inkomen twee derde van het huishoudinkomen b etreft. Het laagste inkomen wordt (conform de wens van de AFM) niet meegenomen bij de berekening van het financieringslastpercentage.


Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt

Recommend Documents