1.4 REGIONALE AFSTEMMING OP DE WONINGMARKT
• • •
Taco van Hoek, directeur EIB Wiepke van Erp Taalman Kip, directeur en senior adviseur Companen Jos Feijtel, directeur / eigenaar Wonen-Innovatie-Werkplaats
Gespreksleider: Wienke Bodewes, voorzitter NEPROM en Algemeen directeur Amvest
Het gaat uiteindelijk om AFZETBAARHEID JOS FEIJTEL en WIEPKE VAN ERP TAALMAN KIP Dag van de Project23 MEI 2013 ontwikkeling NEPROM
Lokaal/regionaal (beetje) sturen met woningaanbod.
• Deel 1, Jos Feijtel: In welke omstandigheden zitten we ? • Deel 2, Wiepke van Erp Taalman Kip: Hoe halen we de vraag die nog wel in de markt zit, er ook daadwerkelijk uit?
De markt: korte termijn 1
De huursector: - 1,7 miljard korting rijk bij corporaties: 2 maanden huur - 0,7 miljard Vestia aanslag (en wie weet?) - commerciële middenhuursector? Duurt nog even Kortom: voorlopig “ maximaal stationair” wsw: 12.000?
De markt: korte termijn 2
De koopsector: Voorspellingen jaarproductie: - 2013: ca. 40.000 woningen ( NVB: 10.000 woningen) Heijmans 1e kwartaal: 70 woningen
De markt, korte termijn 3 Concurrentie tussen nieuwbouw en bestaande woningen in verkoop: - Lokaal verschillend; vaak factor ca. 6 a 8 meer bestaand dan nieuw. - Dus prijzen bestaande aanbod veruit dominant / bepalend voor nieuwbouw-prijzen.
Ontwikkeling prijzen laatste jaren: • Tot ca. 2009: nieuwbouw meer m2 en meer kwaliteit voor zelfde prijs dan bestaande woning • 2009: voor woning 2 ton ongeveer gelijke prijs en kwaliteit • Na 2009: sterk dalende prijzen in bestaande sector (ca. 7% per jaar). • Nieuwbouw moet meedalen: lucht eruit, slimmer, kleiner, afboeken.
Sinds 2009 • Bestaande koopwoning • Prijs in 2009: ca. 2 ton • Prijsdaling al ca. 3 jaar 7% • Effect 2013: ca. € 160.000
• • • •
Nieuwbouwwoning Prijs in 2009: 2 ton Lucht eruit: max. 4% (?) Effect 2013: ca. €192.00
Conclusie: nieuwbouw op achterstand (dank aan Kunduz: ov/btw 6%)
Woning verkopen? Alles moet kloppen! • Locatie
• Architectuur • Ligging op de zon • Ligging t.o.v. voorzieningen • Buitenruimte (groot balkon) • Privacy • Plattegrond • Etc. Vooral: prijs/kwaliteit
Ervaring: Laat geen potentiële kopers verloren gaan = zorg met elkaar voor goed aanbod; = voorrang voor projecten die afzetbaar zijn; = geen enkel ander criterium mag doorslaggevend zijn (zeker niet ‘eigen grond eerst’) Hoe? Zie vervolgpresentatie van Wiepke…
Waar gaat het om? • Stop met alleen maar verzamelen abstracte informatie (waarvan je hoopt dat die ooit duidelijk maakt wat je waar nog zou moeten/kunnen bouwen)
• Durf te beginnen met ook vanuit bestaande projecten af te stemmen, te faseren, bij te slijpen, te herontwikkelen, te schrappen.
Oppakken overschot bouwplannen en huidige stagnatie Taak gemeenten, ontwikkelaars en corporaties samen 12
De casus Alkmaar Situatie begin 2010: • Stagnatie • Projecten tot stilstand • Harde planvoorraad t/m 2012 ruim 2.000 woningen
1. Initiatiefgroep vanuit Ontwikkelend Alkmaar luidt noodklok (gemeente, corporaties en marktpartijen).
Wat is een gebied? - gemeente - functionerende woningmarkt - (en zoek daar de gemeenten bij) Let op: wonen/migratie in ca. 85% van alle gevallen heel lokaal.
Wat is een gebied? - gemeente - functionerende woningmarkt - (en zoek daar de gemeenten bij) Let op: wonen/migratie in ca. 85% van alle gevallen heel lokaal.
2. Alle harde plannen in beeld 3. Opnamecapaciteit vastgesteld: 800–1.000 woningen per jaar 4. ruim 2x zoveel plannen als afzetbaar!
Aanpak:
• Voorrang aan projecten met beste kansen • Bepalen ‘beste projecten’ ontwikkelen toetsingskader waar alleen achter staan • Resultaat gezamenlijk commitment over productie die: – op korte termijn afzetbaar is – kwaliteit heeft – bijdraagt aan lange termijn opgave
16
In schema:
Toetsingskader bepaalt welke projecten ‘het beste’ zijn.
• Zeef 1: kansrijke woningtypen (projectgroep en makelaars verkoopverwachting)
• Zeef 2: nadere ordening per type (prijssegment, app, egz, huur, koop) score prijs/kwaliteit • Zeef 3: spiegelen aan – maatschappelijk belang – lange termijn behoeften Alkmaar – woningbehoefte per wijk – rotte kiezen
Aan de slag Collectief van betrokken projecteigenaren: • stelt projectgroep samen • Selecteert makelaars/marktkenners • kiest projectleider • stemt in met proces • bepaalt toetsingskader • betaalt mee aan proces (50% gemeente, 50% ontwikkelaars)
Proces doorlopen • Projectgroep beoordeelt elk plan op basis van toetsingskader •
,
• Voorlopige ranking
• Gelegenheid reactie individuele ontwikkelaars • Definitieve ranking • Terugkoppeling en delen resultaten
Trefwoord: vertrouwen!
Resultaat • Proces doet het werk • Resultaat niet afdwingbaar • Meerwaarde: inzicht en focus
• In Alkmaar: alle projecten ‘boven de streep’ gerealiseerd, ‘onder de streep’ niet 1
• Lokaal/per woningmarkt • Regionaal: alleen waar concurrerend
Fictief voorbeeld Scenario “Oogkleppen op” • Planvoorraad komend jaar: 800 woningen, over 14 projecten • Alles wordt in verkoop gebracht, 328 woningen worden verkocht • 3 projecten halen 70% in voorverkoop en starten met bouw • 155 woningen van de 800 worden gebouwd Projecten
Aantal woningen
Percentage verkocht na een half jaar
Aantal dat verkocht is
Aantal dat gebouwd wordt
Oogkleppen op
14
800
44%
328
155
Faseren Doseren
7
370
85%
307
370
Scenario “Faseren Doseren” • Planvoorraad komend jaar: 800 370 woningen, 14 7 projecten • 370 woningen over 7 projecten in verkoop brengen • Alle 7 projecten halen 70% in voorverkoop en starten met bouw • Resultaat: 370 woningen van de 370 worden gebouwd
328 woningen verkocht, slechts 155 gebouwd.. Verkoopsucces projecten in gemeente X in scenario ‘oogkleppen op’ 100% 90% 80% 70% Percentage verkocht na een half jaar
60%
50% 40%
Benodigd voorverkooppercentage
30% 20% 10%
0% Project Project Project Project Project Project Project Project Project Project Project Project Project Project 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
307 woningen verkocht, maar allemaal bouwen! Verkoopsucces na Faseren Doseren 100% 90% 80% 70% 60% Percentage verkocht na een half jaar
50%
Benodigd voorverkooppercentage 40%
30% 20% 10% 0% Project 4
Project 6
Project 8
Project 9
Project 10
Project 11
Project 12
LESS IS MORE Minder woningen in verkoop brengen, betekent juist meer woningen bouwen 900
800
700
600
500
400
800
300
200
100
370
370
328
307
155
0 Woningen in verkoop Woningen verkocht bij Woningen dat Woningen in verkoop Woningen verkocht bij Woningen dat gebracht (14 14 projecten in gebouwd wordt bij 14 gebracht (7 projecten) 7 projecten in verkoop gebouwd wordt bij 7 projecten) verkoop projecten projecten
Oogkleppen op
Faseren Doseren
• Companen, Wiepke van Erp Taalman Kip en Bert van ‘t Land, 026-3512532 • Jos Feijtel, 06-53375733
