De roltrap in beweging Actieprogramma Regionale Woningmarkt

De roltrap in beweging Actieprogramma Regionale Woningmarkt 2011 – 2014

STADSREGIO AMSTERDAM Vastgesteld door Dagelijks Bestuur d.d. 2 februari 2012

INHOUD HOOFDSTUK 1

HOOFDSTUK 2

INLEIDING

3

1.1

Nut en noodzaak regionaal actieprogramma

3

1.2

Doel en status van deze notitie

4

1.3

Reeds gezette stappen en opgeleverde producten: het proces tot nu toe

4

PERSPECTIEF, ANALYSE EN PROGNOSE

6

2.1

Perspectief

6

2.2

Analyse: de woningmarkt anno 2011 in vogelvlucht

7

2.3

Prognose: vanzelf naar een optimale woningmarkt?

8

2.4

Wat als we niks doen?

11

HOOFDSTUK 3

ONTWIKKELINGSSTRATEGIE VANUIT REGIONALE SAMENWERKING

13

HOOFDSTUK 4

ACTIEPROGRAMMA REGIONALE WONINGMARKT

16

4.1

Inleiding

16

4.2

Actieprogramma: 3x3

16

BIJLAGE 1 ANALYSE VAN DE REGIONALE WONINGMARKT

25

BIJLAGE 1 ANALYSE VAN DE REGIONALE WONINGMARKT

26

Werking van de regionale woningmarkt; de regionale roltrap

26

Doelgroepen van de roltrap en hun woningvraag

32

Vraag, aanbod en mismatch

34

BIJLAGE 2 OVERZICHT ONDERZOEKSRAPPORTEN

De roltrap in beweging, versie 23 januari 2012

40

2

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Nut en noodzaak regionaal actieprogramma De regio Amsterdam is een aantrekkelijke regio om te wonen, te werken en te recreëren. De regio is de belangrijkste economische motor van Nederland. Het aantrekkelijke vestigingsklimaat maakt dat er veel (vooral jonge) mensen uit Nederland en het buitenland graag in de regio willen komen wonen en werken. De aanwezigheid van een jonge, goed opgeleide arbeidspopulatie maakt op haar beurt de regio weer aantrekkelijk als economische vestigingsplaats. Zo versterken deze processen elkaar. Om de woningvraag te kunnen accommoderen en een internationaal aantrekkelijke regio te blijven, is het belangrijk voldoende en de juiste soort woningen te bouwen. Het functioneren van de woningmarkt wordt echter belemmerd door structurele problemen en de gevolgen van de economische crisis. De doorstroming stagneert en de toegankelijkheid van de woningmarkt neemt af. De ambitie van de Metropoolregio Amsterdam is een hoogwaardig en duurzaam leef- en woonmilieu te bieden, waar bedrijven, bewoners en bezoekers zich graag willen vestigen1. De ambitie staat niet ter discussie, vraag is wel hoe deze waargemaakt kan worden. In diverse bijeenkomsten hebben de wethouders Wonen van de Stadsregio Amsterdam, als centraal onderdeel van de Metropoolregio, zich uitgesproken over het belang dat de woningmarkt toegankelijk moet blijven, zowel voor de ‘eigen’ inwoners als voor de economisch zo noodzakelijke toestroom van (jonge) mensen van elders.2 Maar niet alle gemeenten kunnen en willen in elke woningvraag voorzien. Dat is ook niet nodig als dit aanbod op de goede plekken elders in de regio wel kan worden geboden. Er is afstemming nodig om dit te waarborgen. Tegelijkertijd blijven voor alle partijen binnen de Metropoolregio principes over het mengen van wonen en werken, binnenstedelijk bouwen en het open houden van de groene gebieden uitgangspunt bij de verstedelijking. De gemeenten van de Stadsregio hebben allemaal hun eigen woonvisie en uitvoeringsprogramma. Hierin wordt volop aandacht besteed aan de lokale (woon)situaties. Een optelsom van deze lokale plannen leidt echter niet vanzelfsprekend tot de beste ondersteuning van de regionale woonmarkt. Derhalve hebben de gemeenten in de regionale woonvisie (Stadsregio Amsterdam, 2004) afgesproken om naar de kwalitatieve bouwprogramma’s te kijken en hierbij rekening te houden met de verschillende lokale identiteiten.

1

Gebiedsdocument verstedelijkingsafspraken en de gebiedsagenda Noord-West Nederland: In de gebiedsagenda is vastgelegd dat er tussen 2010 en 2020 nog 100.000 woningen in de Metropool-regio gebouwd moeten worden. Tot 2030 komen daar nog eens 50.000 woningen bij. Bovendien moeten er tot 2020 nog 44.000 woningen vervangen worden. 2 Debatten op 13/1/2011 en 10/2/2011 van portefeuillehouders RO/Wonen van de Stadsregio Amsterdam plus Almere.


3

Uit onderzoek naar verhuisdynamiek (zie bijlage 1) blijkt dat de markt de lokale gemeentegrenzen overstijgt: het is een regionale markt. De stad en de omgeving zijn verweven.3 Volgens deze studies heeft de woningmarkt een sterk regionale dimensie: in de ene regio speelt een bepaald issue veel sterker dan in een andere regio. In de Stadsregio Amsterdam is de druk zo groot dat dit leidt tot onevenwichtigheden in vraag en aanbod. 1.2 Doel en status van deze notitie Op het bestuurlijk atelier van 20 juni 2011 hebben de wethouders Wonen van de Stadsregio Amsterdam en Almere gevraagd om deze notitie. Geen allesomvattende woonvisie, maar in het kort een streefbeeld (perspectief) waar we ons op moeten richten. Daarnaast voor de belangrijkste thema’s concrete en uitvoerbare afspraken om de woningmarkt beter te laten functioneren. Dit geeft de inhoud van deze notitie een breed karakter. Van een perspectief van de Metropoolregio en haar woningmarkt, via analyse van het huidige functioneren van de woningmarkt, naar een ontwikkelingsstrategie en een regionaal actieprogramma. De inhoud van deze notitie leidt daarmee tot de volgende doelen: - Informeren over het proces tot nu toe. - Het delen van de analyse van het huidig functioneren van de regionale woningmarkt (met name het zogenaamde roltrapmechanisme) en de knelpunten en opgaven. - Het uitstippelen van een koers (regionaal actieprogramma) om tot een gezonde woningmarkt te komen. 1.3 Reeds gezette stappen en opgeleverde producten: het proces tot nu toe Vanaf begin 2011 zijn in de Stadsregio Amsterdam een reeks ambtelijke en bestuurlijke overleggen en werkateliers geweest. Deze hadden als doel om de huidige situatie op de woningmarkt te bespreken en te doorgronden en met elkaar te bespreken hoe een actieprogramma eruit zou kunnen zien om op korte en langere termijn er voor te zorgen dat de woningmarkt beter gaat functioneren. Aan deze bijeenkomsten lagen diverse rapportages en studies ten grondslag. Het in beeld brengen en doorgronden van het functioneren van de woningmarkt is niet eenvoudig, het is een bijzonder complexe markt. Zie voor de rapportages en studies de bijlage. Tegelijkertijd wordt in de Stuurgroep Wonen4 continu samengewerkt met de corporaties en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

3 Zie onder meer het Ruimtelijk Planbureau (2007, p. 24) en diens opvolger het Planbureau voor de leefomgeving (Regionale woningmarktgebieden, verschillen en overeenkomsten (2008), als ook bijvoorbeeld het SEO Economisch Onderzoek (2010, p. 1 e.v.) en de VROM-Raad (2007). 4 De Stuurgroep Wonen is een adviesorgaan van de Dagelijks Bestuurder Ruimt een Wonen van de Stadsregio en bestaat uit bestuurlijke vertegenwoordigers van enkele regionale corporaties en enkele regiogemeenten.


4

Naast dit traject van de Stadsregio Amsterdam (en Almere5), speelt de zorg om de woningmarkt ook op het niveau van de Metropoolregio. De acties op het niveau van de Metropoolregio en het traject van de Stadsregio moeten elkaar natuurlijk versterken. Nadrukkelijk gaat het wel om verschillende trajecten: op het niveau van de Stadsregio worden concrete stappen gezet en afspraken gemaakt met de bestuurders en ambtenaren van de Stadsregio in afstemming met Almere. Bij de acties van de Metropoolregio zijn ook heel andere partijen en dus ook andere bestuurlijke en ambtelijke vertegenwoordigers betrokken. Veruit de grootste bouwopgave van de Metropoolregio ligt echter binnen het gebied van de Stadsregio en Almere. Tijdens de ambtelijke en bestuurlijke bijeenkomsten is gebouwd aan de consensus over het belang van een goed functionerende regionale woningmarkt, een gedeeld inzicht in hoe de woningmarkt werkt en dat het alleen mogelijk is om de werking te verbeteren door met elkaar afspraken te maken. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een bestuurlijke werksessie op 20 juni 2011 waarin de wethouders bevestigden dat zij de principes van de regionale woningmarkt zoals beschreven in het paper Wonen in de Stadsregio Amsterdam, contouren van een visie6 herkennen en delen en waar zij om de nu voorliggende notitie vroegen, uitmondend in een actieprogramma voor de regionale woningmarkt. Belangrijke aandachtspunten daarin zijn: - de omslag van vooral aanbodgericht bouwen naar meer vraaggericht bouwen; - verder onderzoek naar de werking van het uitgebreide instrumentarium voor de regulering van de woningbouw; - hoe door het benutten van de subregionale identiteiten lokale bouwopgaven zo goed mogelijk in balans gebracht kunnen worden met de regionale opgave; - hoe de regionale samenwerking in het woningbouwdossier zo effectief mogelijk handen en voeten gegeven kan worden. - Herprogrammeren en faseren van gemeentelijke plannen in relatie tot de roltrap

5

Almere bekleedt een speciale positie in het proces. Formeel is deze gemeente geen onderdeel van de Stadsregio Amsterdam en van het hier geldende bestuurlijke besluitvormingsproces. Maar zowel ambtelijk als bestuurlijk is Almere inhoudelijk vertegenwoordigd in de verschillende werksessies. 6 Stadsregio Amsterdam, januari 2011


5

Hoofdstuk 2

Perspectief, Analyse en prognose

2.1 Perspectief De regio Amsterdam is een bruisende en toonaangevende Metropool. Vergeleken met andere global cities is de regio qua omvang klein, maar groot van naam. De economische kracht, de goede bereikbaarheid, de unieke groenblauwe omgeving, de verscheidenheid aan woonmilieus, de gedifferentieerde bevolking, het open karakter van de samenleving, dit alles maakt de Metropoolregio Amsterdam tot een zeer aantrekkelijke internationale vestigingsplaats. Het handhaven en versterken van die internationale concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam is een belangrijk doel voor alle partijen binnen de Metropoolregio. Maar het is ook een rijksambitie (zie de nieuwe ontwerpStructuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk, 2011) Dat de Amsterdamse regio zo’n belangrijke positie inneemt is genoegzaam bekend. Dat er kansen liggen om te benutten evenzeer. Die kwaliteit van de Metropoolregio is niet in de laatste plaats een gevolg van het brede palet aan woningen en woonmilieus, van hoogstedelijk tot zeer groen. Als gevolg van de ‘vastgelopen’ woningmarkt staat die kwaliteit nu onder druk. Dat is voor een belangrijk deel een gevolg van het succes van de Metropoolregio: grote vraag naar woningen van de zittende én de instromende bevolking. Als we die vraag niet goed kunnen accomoderen, keert het succes zich tegen ons: voldoende en goed op de vraag afgestemde woonruimte is immers ook een voorwaarde voor het verbeteren van de internationale concurrentiepositie van de Metropool. Het perspectief op een Metropool die aan de – breed geschakeerde – vraag naar woonruimte en woonmilieus kan voldoen, is onze ‘stip op de horizon’. Dat betekent dus dat wij streven naar het goed functioneren van de regionale woningmarkt. Dat is essentieel voor het economisch goed functioneren van de regio en voor het behoud van een sterke internationale concurrentiepositie. Een goed functionerende regionale woningmarkt is blijvend aantrekkelijk met een grote, regionaal onderling aanvullende, variëteit in aanbod (in woonmilieu, prijs en kwaliteit). In deze woningmarkt zorgt de dynamiek via nieuwbouw en doorstroming ervoor dat iedereen in staat is binnen reële verwachtingen in tijd en geld een goede woning te vinden. Een positieve spanning tussen vraag en aanbod is in deze regio overigens wenselijk. Het perspectief dat we voor ogen hebben is dat iedereen die in de metropool wil wonen, er ook kan wonen en op die manier kan bijdragen aan de ontwikkeling van de Metropoolregio. Dat is waar wij als samenwerkende gemeenten naar streven. Dit streefbeeld kan worden bereikt door het realiseren van een goede match tussen vraag en aanbod van woningen in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Ook moet flexibel en adequaat worden ingespeeld op de steeds sneller veranderende vraag van de woonconsument en de conjuncturele omstandigheden in de wereld van de


6

vastgoedontwikkeling. De uitkomst moet zijn dat het roltrapmechanisme van de regionale woningmarkt optimaal kan functioneren.

2.2 Analyse: de woningmarkt anno 2011 in vogelvlucht Het vergezicht is helder. Maar hoe functioneert de regionale woningmarkt op dit moment? Uit onderzoek naar en analyse van het functioneren van de woningmarkt en het bespreken daarvan in diverse bestuurlijke en ambtelijke gremia is een breed gedragen beeld ontstaan over hoe de woningmarkt anno 2011 functioneert. In het kort komt het neer op de volgende conclusies: - De woningmarkt functioneert slecht. Zowel op korte termijn door de crisis als structureel op de lange termijn door de manier waarop de woningmarkt in elkaar zit. - Het huidige slechte functioneren van de woningmarkt is deels terug te voeren op de mismatch tussen vraag en aanbod (in nieuwbouw en bestaande bouw). - Het roltrapmechanisme is een leidend principe in het functioneren van de woningmarkt in de Amsterdamse regio (zie voor uitleg over het roltrapmechanisme de bijlage). - De forse woningbouwinspanning (150.000 woningen tot 2030) is nog altijd zeer noodzakelijk en is ook mogelijk gezien de bestaande / toekomstige plancapaciteit (er zijn in principe voldoende locaties). Desondanks is de productie sterk afgenomen. Terwijl het nieuwste onderzoek (Structuurvisie I&R en woningbehoefteonderzoek in kader schaalsprong Almere7) wijst op de noodzaak nog veel meer woningen te bouwen in de Metropoolregio. - Regionale samenwerking en afspraken zijn noodzakelijk om de woningmarkt weer op gang te krijgen en vraag en aanbod beter op elkaar af te kunnen stemmen. - Lokale woningmarkten profiteren van een goed functionerende regionale woningmarkt. Hapert de regionale woningmarkt, dan werkt dat door op lokaal niveau. Tot nu toe bepaalde het aanbod de woningmarkt en de tweedeling tussen (sociale) huur en koop was eigenlijk de enige afweging die werd gemaakt bij een nieuw woningbouwprogramma. Financieel kon het nauwelijks op en gemeenten konden gedurende een paar decennia zelfs flink geld verdienen aan hun bouwprogramma. Die tijden bestaan niet meer. De consument lijkt eindelijk de plek te veroveren die hij verdient, namelijk aan de basis van de plannen en hij laat zich steeds luider horen als het gaat om (individuele) woonwensen. De markt wordt vraaggestuurd (als we geen klanten hebben, dan bouwen we niet), ondanks de nog altijd bestaande

7 Houdbaarheid woningbehoefteprognoses Noordvleugel (ABF, okt. 2011, i.o.v. ministeries van I&M en BZK)


7

tekorten. De consument vraagt nieuwe concepten. Zo maakt bijvoorbeeld een flexibeler levensstijl kopen minder interessant, en huur daarentegen des te meer. De economische crisis heeft een diepe impact op de woningmarkt. De nieuwbouwproductie is grofweg gehalveerd en stagneert de doorstroming in de koopsector. Investeringen van overheid, markt en corporaties lopen sterk terug en de consument is terughoudend nieuwe woningen te kopen, door onzekerheid en een veel beperkter budget. Banken zijn strenger geworden in het aangaan van financiële verplichtingen, ook op het gebied van hypotheekverstrekking. Diezelfde crisis zorgde voor een nieuw fenomeen; dalende huizenprijzen. Ook daardoor blijven huizenbezitters die in principe verhuisgeneigd zijn, zitten waar ze zitten. Dalende huizenprijzen en kleinere hypotheekruimte zorgen ook voor moeilijker afzet van projecten door ontwikkelaars. Gevolg is het ontwijken of verkleinen van risico’s door ontwikkelaars, inclusief de corporaties die aan nieuwe regels gebonden zijn. Gemeenten kunnen zich evenmin risico’s veroorloven; zij waren gewend aan winsten en worden nu dikwijls geconfronteerd met grote afboekingen op te positief berekende resultaten. Ondanks dalende huizenprijzen zijn de prijzen in de Metropoolregio Amsterdam nog steeds hoog. Dit houdt – samen met financieringsproblemen - de koopmarkt voor starters moeilijk toegankelijk. Deze doelgroep is daarom vooral afhankelijk van de sociale huursector. De sociale huursector kent echter al jaren gebrekkige doorstroming en lange wachttijden. Doorstroming uit de sociale huur is moeilijk door het grote gat tussen koop en huur. Daar bovenop heeft de sector te maken met strengere regels uit Brussel, die mogelijk de doorstroming verder bemoeilijken. Door de inkomensgrens van 33.614 euro voor de sociale huursector is dit woningmarktsegment voor de middeninkomens nagenoeg onbereikbaar, terwijl zij al slecht worden bediend. De terugval van de nieuwbouw en het verder afnemen van de doorstroming, waardoor het aanbod op de woningmarkt beperkt wordt, is zorgelijk. De variatie in en de keuzemogelijkheden op de woningmarkt bepalen immers in hoge mate de aantrekkingskracht van de Metropoolregio, uit binnen- en buitenland. 2.3 Prognose: vanzelf naar een optimale woningmarkt? Ontwikkelt de woningmarkt zich vanzelf van de huidige situatie tot het streefbeeld? Dat is zeer de vraag. Er zijn te veel ontwikkelingen gaande om ervan uit te gaan dat het ‘vanzelf’ weer goed komt op de woningmarkt. Bovendien staan we in de Metropoolregio hoe dan ook voor een enorme bouwopgave van 150.000 (en misschien wel aanzienlijk meer) woningen tussen nu en 2030. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk hoe de crisis de woningvraag op lange termijn zal beïnvloeden. Daarnaast hebben trends en ontwikkelingen op economisch, demografisch en sociaal gebied grote invloed op de (economische) kracht van de regio en op de


8

woonmarkt. Zo zal de economische crisis de context waarin wij woningen bouwen structureel veranderen. Maar ook demografische ontwikkelingen, zoals de toenemende gezinsverdunning en de vergrijzing hebben invloed. Dit betekent dat we met de volgende ontwikkelingen rekening moeten houden bij het bepalen van de opgave om de regionale woningmarkt te verbeteren: 1. Demografische en maatschappelijke ontwikkelingen: gezinsverdunning, migratie, zowel vergrijzing als het groen blijven van de regio (de laag tussen groen en grijs wordt dus relatief kleiner, wat een negatief effect heeft op het arbeidspotentieel) 2. Afgenomen investeringsmogelijkheid en bereidheid van consumenten, investeerders en ontwikkelaars 3. Toenemende vraag naar middeldure huurwoningen 4. Toenemend belang van de kwaliteit van de leefomgeving Demografische ontwikkelingen In Nederland zijn drie kenmerkende demografische ontwikkelingen gaande: gezinsverdunning, vergrijzing en verschil in krimp- en groeiregio’s. Hoe ontwikkelen deze kenmerken zich bij de Stadsregio Amsterdam? Er wonen steeds minder mensen in een woning, er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het gevolg is een toenemende huishoudengroei tot 2040 (Primos en CBS 2011). Ook de nieuwe Woonvisie van het Rijk (juli 2011) benadrukt dit. Zelfs als het inwoneraantal in de regio gelijk blijft, zijn er dus meer woningen nodig. Maar het inwoneraantal in de Stadsregio groeit door een hoger geboorte- dan sterftecijfer. Hiernaast groeit het aantal inwoners ook als gevolg van instroom uit binnen- en buitenland. Vooral als gevolg van de vraag naar arbeidskrachten. Zo becijferde de SEO in 2010 een groei van de vraag naar arbeid tot en met 2015 van tussen de 32.000 en 90.000 banen.8 De autonome bevolkingsgroei kan deze vraag niet bijbenen. Er zullen zich dus mensen vanuit elders in de Stadsregio moeten en willen vestigen om de groei in werkgelegenheid op te vangen. Interessant hierbij is de toenemende populariteit van de stad Amsterdam bij een steeds internationaler jong publiek.9 Zorgwekkend is dat, hoewel het inwoneraantal van de regio groeit, de woningbouwproductie achter blijft. Dit leidt tot oplopende woningtekorten. Het CBS voorspelt voor de Noordelijke Randstad in 2020 een tekort van 5%. Voor het begin van de crisis in 2008 werd dit tekort nog op 2,5% geprognosticeerd. De samenstelling van de bevolking verandert ook door de toenemende vergrijzing. Het aanpassen van woningen, het creëren van nultreden woningen en de

8

SEO, De toekomst van de arbeismarkt in de Metropoolregio Amsterdam (2010) Julian Jansen (DRO Amsterdam, 2010). Deze trend is al te zien sinds 2000 en zal zich hoogstwaarschijnlijk voortzetten. 9


9

combinatie van wonen met welzijn en (in een later stadium) zorg worden steeds belangrijker. De woonomgeving moet aansluiten bij deze veranderende behoeften. Die vergrijzing treft overigens niet de gehele Stadsregio. Maar met name voor de Stadsregio Noord en delen van Zuid is dit wel een belangrijk aandachtspunt. De woonwensen van senioren zijn, net als hun sociaal-economische kenmerken, divers en een scherp beeld ervan ontbreekt tot nog toe. Wat senioren wel gemeen hebben is een zeer lage verhuisgeneigdheid. Het liefst blijven senioren in hun huidige woning en passen die aan. Investeringscapaciteit neemt af De omstandigheden waaronder investeringen in vastgoed plaats vinden, zijn blijvend veranderd. Huizen worden niet meer automatisch verkocht, overwaarde is geen vanzelfsprekendheid meer, leningen en hypotheken zijn minder makkelijk af te sluiten door hogere eisen en garantiestellende financiële instellingen. Het Rijk stelt in haar Woonvisie dat de crisis heeft geleid tot “veranderende risicopercepties bij consumenten, investeerders en ontwikkelaars. (…) Positieve waardeontwikkeling zal niet langer overal en altijd vanzelfsprekend zijn”. Dit leidt ertoe dat de combinatie prijs – kwaliteit – locatie werkelijk optimaal moet zijn wil de consument ‘het risico nemen’ om te investeren in een andere woning. Als een van deze factoren niet in orde is, blijft de ontwikkelaar of de belegger met de woning zitten. Kortom: de vraag van de woonconsument, diens behoorlijk veel kortere financiële polsstok en veel kritischer houding ten opzichte van een ‘belegging’ in vastgoed moet een centraal uitgangspunt zijn bij de ontwikkeling van iedere locatie. Het hele veld realiseert zich dit, maar de partijen worstelen met de vraag hoe dit in de praktijk vorm en inhoud kan krijgen. Niet iedere woonconsument is een (collectief) particuliere opdrachtgever en hoe betrek je hem en zijn woonwensen bij een meer seriematig bouwproces zonder dat het de kosten negatief beïnvloedt? Er zal dus gezocht moeten worden naar nieuwe ontwikkelen financieringsconstructies voor woningbouw. Toenemende vraag naar middeldure huurwoningen Er is een toenemende behoefte aan middeldure koop- en huurwoningen. De woningmarkt in de Stadsregio kent twee toppen. Enerzijds een grote goedkope huurwoningenvoorraad, anderzijds een relatief dure koopwoningenvoorraad en een (zeer beperkte) dure vrije sector huurvoorraad. In het midden zit zeer weinig; waardoor een wooncarrière voor grote groepen huishoudens moeilijk, zo niet onmogelijk is. Dat doet de roltrap stokken. Daarnaast is op 1 januari 2011 de ministeriele regeling Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden. Op grond van deze regeling moeten vrijkomende sociale huurwoningen voor minimaal 90% worden toegewezen aan huishoudens met een (belastbaar) verzamelinkomen tot €33.614,-- (prijspeil 2011). Deze regeling verhoogt de druk op huurwoningen in het middensegment. Tegelijkertijd speelt ook mee dat het soepel laten draaien van de regionale woningmarkt (de roltrapregio) mede afhankelijk is van een groep die veelal geen


10

toegang heeft tot de sociale huursector en nog niet kan of wil kiezen voor een eigen woning: de young professionals. Een goede toegankelijkheid van middeldure huurwoningen op de juiste locaties is voor deze groep een must. Belangrijk: kwaliteit van de leefomgeving De kwaliteit van de leefomgeving, met alles wat daarbij hoort van inrichting van de openbare ruimte tot cultuur en van schone lucht tot winkelvoorzieningen, wordt steeds belangrijker bij de vestigingsplaatskeuze van bedrijven én woonconsumenten. Ook het rijk signaleert in haar Woonvisie het toenemende belang dat de woonconsument hecht aan de kwaliteit van zijn woon- en leefomgeving. Een belangrijke trend daarbij is de toenemende waardering voor stedelijke milieus, juist omdat al die verschillende voorzieningen daar bij elkaar komen. Dat trekt ook een wissel op het streven om zoveel mogelijk woningen binnenstedelijk te bouwen: dat mag niet gepaard gaan met achteruitgang van de leefomgeving. De uitgangspositie voor de toekomst is echter gunstig. De aantrekkingskracht van de Metropool Amsterdam staat nog steeds buiten kijf, zowel in economisch, ruimtelijk als in sociaal opzicht. Het brede scala aan gebiedskwaliteiten, variërend van hoogstedelijk tot zeer landelijk, is een ijzersterke kracht. Evenals de onderlinge bestuurlijke samenwerking in de regio. 2.4 Wat als we niks doen? De regionale woningmarkt hapert. Door de crisis en de structurele problemen op de woningmarkt dreigt de mismatch tussen vraag en aanbod alleen maar groter te worden en stagneert de instroom en de doorstroom. Ook de wooncarrière die bewoners binnen hun eigen gemeente of subregio willen maken, van starter, via gezin tot zelfstandige woning voor senior, staat onder druk. Als er geen gezamenlijke actie ondernomen wordt, dan kunnen we in ieder geval rekenen op de volgende consequenties: - Slechte match tussen vraag en aanbod (zowel in de bestaande als in de nieuwe voorraad) zorgt voor blijvende stagenatie in doorstroom en instroom. - Vraaggerichte aanpak blijft onderbelicht. Particuliere initiatieven krijgen onvoldoende mogelijkheden, waardoor een deel van de consumenten afhaakt. - Het achterblijven van de nieuwbouwproductie kan tot problemen leiden bij de financiële continuïteit van gemeenten. - De aantrekkelijkheid van verschillende (unieke) locaties voor verschillende doelgroepen wordt onvoldoende benut door gebrek aan investeringen en initiatieven. - Zonder voldoende nieuwbouw en zonder inspelen op de vraag bestaat het risico van een verouderde en eenzijdige woningvoorraad. Op de langere termijn zorgt dat voor problemen, bijvoorbeeld door toenemende verschillen tussen gewilde en minder gewilde wijken en gemeenten: segregatie op regionale schaal. - Zonder het faciliteren van de instroom door voldoende en bereikbare woningen zal de beroepsbevolking al snel te gering zijn ten opzichte van de


11

vraag naar arbeid. Young professionals zoeken een andere werkplek in Europa, bedrijven komen niet naar de regio als gevolg van een tekort aan arbeidskrachten, doorstromers verlaten de regio, starters krijgen onvoldoende kansen. De economische positie komt daarmee in gevaar en de (inter)nationale concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam verslechtert.


12

Hoofdstuk 3

Ontwikkelingsstrategie vanuit regionale samenwerking Niets doen is geen optie. Die conclusie mogen we wel trekken uit het voorgaande. Dat is ook wat de wethouders in hun bijeenkomsten eerder dit jaar gedaan hebben. De grote vraag is dan wat er wél moet gebeuren en vooral wat wij als samenwerkende gemeenten kunnen doen;op korte en langere termijn en op welk schaalniveau (lokaal, deelregionaal, regionaal). De ambitie om als Metropoolregio een hoogwaardig en duurzaam leef-, werken woonmilieu te zijn en te blijven, staat niet ter discussie. Ondertussen zijn de omstandigheden de afgelopen jaren wel aanzienlijk veranderd door de financieel economische crisis en de als gevolg daarvan geheel andere positie van de woonconsument. De thema’s en opgaven zoals in de eerste twee hoofdstukken naar boven kwamen vragen daarom meer dan ooit om een strategie gefundeerd op regionale samenwerking. Belangrijk daarbij zijn de volgende uitgangspunten: - Een gedeelde basis - De vraag centraal - Versnelling en dynamiek Denken vanuit een gedeelde basis. Een gemeenschappelijk beeld van de (regionale) woningmarkt is essentieel. De woningmarkt overstijgt de lokale gemeentegrenzen en heeft een sterk regionaal karakter. Waar liggen kansen en knelpunten en hoe kunnen de lokale woningmarkten elkaar versterken? Maar ook een gemeenschappelijk beeld van (samen)werken is belangrijk. Onze huidige manier van samenwerken zullen we daartoe goed onder loep moeten nemen. Individuele partijen zijn niet langer in staat in hun eentje de woningmarkt te regisseren en te bepalen. De afhankelijkheden zijn groter geworden door de veranderende vraag en de toegenomen concurrentie. Particuliere initiatieven krijgen meer de ruimte. Corporaties en marktpartijen worden gevraagd bij te dragen aan de visie en de benodigde vernieuwing. Regionale en subregionale afstemming door middel van een programma met een divers woningaanbod en het optimaal gebruikmaken van de verschillende kwaliteiten van de regio is hierbij belangrijk. Niveaus van samenwerking Belangrijk daarbij is om ook gezamenlijk vast te stellen welk niveau van samenwerking op welk moment bij welk probleem/opgave het beste past. De woningmarkt functioneert regionaal voor wat betreft het grote instroom- doorstroom mechanisme van de roltrap. Op het niveau van de regio is het zinvol om periodiek te bezien of het palet aan woonmilieus voldoende compleet en gedifferentieerd is om de diverse woningzoekende kans van slagen te bieden en nationaal en


13

internationaal gezien te (blijven) worden als aantrekkelijke vestigingslocatie. In die zin is het van groot belang om (periodiek) op dit brede schaalniveau kennis, ervaringen en voortgang met elkaar uit te wisselen, de grote lijnen te bespreken en de regionale koers uit te zetten/bij te stellen, ook bijvoorbeeld over de inzet van regelgeving en overleg met het Rijk. Maar we weten ook dat die regionale woningmarkt wel enkele duidelijk te onderscheiden deelmarkten met elkaar verbindt, met – binnen die grotere regionale context – specifieke eigen problemen, opgaven en kansen (zie ook bijlage 1: Analyse van de regionale woningmarkt). Die lenen zich beter voor intensievere subregionale samenwerking en overleg. De meeste woningmarktbeslissingen spelen zich af op het lokale niveau, waar bouw en herstructurering ten slotte daadwerkelijk vorm krijgen. Toch kan ook op dat niveau samenwerking in voorkomende gevallen meerwaarde bieden in de vorm van het inroepen van elkaars expertise bij ontwikkelproblemen of pilots. Idealiter werkt deze gelaagdheid als een soort drietrapsraket; niet los van elkaar, maar aanvullend en aansluitend op elkaar met als rode draad het gezamenlijk belang van een gezond functionerende en bloeiende regio. Denken vanuit de vraag. Dit betekent denken vanuit de doelgroepen en marktsegmenten. De vraagkant is vanaf nu leidend en bepaalt wat er gebouwd gaat worden. Wie willen we bedienen? We zullen flexibel en adequaat moeten inspelen op de veranderende vraag van de consument. We zullen meer kennis moeten vergaren van de motieven van de consument. Het draait om een goede match tussen vraag en aanbod, zowel in kwantitatieve, als in kwalitatieve zin. Een goed functionerend roltrapmechanisme is hierbij het uitgangspunt. Op dit moment staat de aandacht voor de marktsegmenten young professionals en de doorstromende gezinnen centraal tbv. het soepel laten functioneren van het regionale roltrapmechanisme. Vraaggestuurd bouwen kent vele vormen. Hierbij wordt vaak gedacht aan volledig particulier opdrachtgeverschap (PO) of collectief PO. Dit is een uiterste van vraaggestuurd bouwen. Het andere uiterste van de bandbreedte is in feite aanbodgestuurd bouwen. Tussen deze uitersten zijn veel verschillende vormen mogelijk. Hoe dan ook krijgt de woonconsument In de ontwikkeling van aanbodnaar vraagmarkt meer invloed. En deze consument kan om vele redenen kiezen voor een bouwproject: vanwege service, prijs, locatie, grootte, et cetera. Denken vanuit de vraag betekent ook inzicht hebben in de aantrekkingskracht van gebieden, kernen en wijken. Oftewel: denken vanuit onderscheidende kwaliteiten. Dit betekent denken vanuit de identiteit van gebieden (‘regionale DNA’), denken vanuit imago. De Metropoolregio Amsterdam kent een rijk palet aan unieke plekken. Elke plek heeft zijn eigen mix van kenmerken op ruimtelijk, economisch en sociaalcultureel vlak. Deze verschillen zorgen ervoor dat locaties – mits goed uitgevoerd zich van elkaar kunnen onderscheiden. Nieuwe toevoegingen moeten gericht zijn op diversiteit en differentiatie, maar in totaal bijdragen aan de regionale woningmarkt. Niet alleen grote locaties tellen daarbij, ook de kleinere gemeenten dragen met hun bouwlocaties substantieel bij aan het kleurrijke palet van woonmilieus in de regio.


14

Een integrale aanpak is essentieel: niet alleen vanuit de ideale woning of locatie denken, maar vanuit een compleet – regionaal - pakket. Zo kijkt de consument immers ook. We moeten ons bewust zijn van de aantrekkingskracht die een bepaald gebied op een bepaalde doelgroep uitoefent. Wat is de x-factor? Deze aantrekkingskracht speelt op verschillende niveaus: van de Metropool als geheel tot deelregio’s en afzonderlijke locaties. Denken vanuit versnelling en dynamiek. De woningmarkt dient weer in beweging te komen. Verschillende elementen kunnen dit een handje helpen. De anders werkende woningmarkt vraagt om passende regelgeving en nieuwe ontwikkelen financieringsconstructies. De gangbare winst van de afgelopen decennia op woningbouw is niet langer vanzelfsprekend. Dit vergt een omslag in het (financieel) denken over de woningmarkt. Het accepteren van deze verandering is hierbij stap één. Ook de huidige regelgeving is in dit kader van belang. Deze moet kritisch onder de loep worden genomen en vervolgens aangepast worden naar huidige tijden en ambities. Belemmerende factoren voor met name de doorstroming moeten worden weggenomen, zodat de verhuisgeneigdheid sneller in daden kan worden omgezet. Nieuwe initiatieven, experimenten, ideeën, mensen en nieuw ondernemerschap en elan zijn ook belangrijk voor het in beweging zetten van de woningmarkt. De moeilijke markt voor ruimtelijke projecten kent niet één antwoord. Het is goed om ruimte te bieden voor verschillende initiatieven en experimenten, zowel in projecten als in de samenwerking. Dit stimuleert de creativiteit van overheden, burgers en marktpartijen. Wat doen we al? De gemeenten en de Stadsregio trekken al gezamenlijk op met een aantal taken op het gebied van wonen. Dit gebeurt onder andere via de huisvesting van verblijfsgerechtigden, regelgeving op het gebied van woonruimteverdeling, de monitor plancapaciteit en de verstedelijkingsafspraken op Metropoolniveau. Deze activiteiten hebben ook hun impact op de werking van de regionale woningmarkt, maar zijn niet in het actieprogramma opgenomen. Het is mogelijk dat deze bestaande acties en programma’s aangepast of aangevuld kunnen of moeten worden in het kader van het nieuwe actieprogramma voor de regionale woningmarkt uit het volgende hoofdstuk. Dat zal daarin dan worden aangegeven.


15

Hoofdstuk 4

Actieprogramma Regionale Woningmarkt

4.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is aangegeven waarom interventies nodig zijn op de regionale woningmarkt. Het perspectief is daarbij steeds de komende jaren, maar de concurrentiepositie van de regio Amsterdam vraagt ook om een ontwikkelingsstrategie met een langere termijn scope. In dit actieprogramma regionale woningmarkt worden een drietal thema’s onderscheiden die voor een goed functionerende regionale woningmarkt van belang zijn. Deze thema’s zijn in het vorige hoofdstuk al aan de orde gekomen: 1 Een gedeelde basis 2 De vraag centraal 3 Versnelling en dynamiek Daarbij is onder punt 1. gedeelde basis, op pagina 13 en volgende aangegeven dat de regionale samenwerking op de diverse thema’s en opgaven de vorm heeft van een soort drietrapsraket. Hiermee wordt bedoeld dat problemen, opgaven en kansen worden besproken en aangepakt op het niveau waarop ze zich voordoen (regionaal, subregionaal, lokaal). Het gezamenlijk belang van een goed functionerende regionale woningmarkt vormt de hechte verbinding tussen de drie schaalniveaus. Elk thema is onderverdeeld in een drietal subthema’s. Aan deze subthema’s zijn acties gekoppeld. Het beter laten functioneren van de regionale woningmarkt is een proces dat cyclisch van aard moet zijn: jaarlijks moeten we gezamenlijk als regio bekijken hoe de woningmarkt functioneert, of we op de goede weg zijn, en waar bijsturing noodzakelijk is. Bij de jaarlijkse herijking van dit actieprogramma regionale woningmarkt zullen de genoemde thema’s voorlopig nog actueel zijn; de acties zullen na voltooiing worden vervangen door nieuwe acties. De thema’s waarborgen het lange termijn perspectief, waar de acties veelal zorgen voor concrete resultaten op kortere termijn. Naast de acties die genoemd worden in dit actieprogramma worden ook activiteiten ontplooid die het functioneren van de regionale woningmarkt bevorderen, maar die niet in dit document zijn opgenomen. Zie hiervoor ook het vorige hoofdstuk, onder het kopje ‘Wat doen we al?’. Deze acties zijn wat meer structureel van aard, en zullen ook uitgevoerd blijven worden.

4.2 Actieprogramma: 3x3 In deze paragraaf volgt van ieder (sub)thema een uitleg en de bijbehorende acties. Voor een overzicht hiervan kunnen de schema’s aan het eind van dit hoofdstuk geraadpleegd worden. In de schema’s wordt per actie bovendien aangegeven welke


16

partijen uitvoering geven aan die actie, wanneer dit in de planning staat en welke investering met de actie gemoeid gaat.

Figuur 4.1 De drie thema’s en hun subthema’s

4.3 Thema: Gedeelde basis Het thema ‘gedeelde basis’ draait om een gelijk vertrekpunt van alle betrokkenen op weg naar de toekomst. Het is belangrijk dat alle gemeenten, maar ook de marktpartijen dezelfde basis hebben qua kennis omtrent het functioneren van de woningmarkt, het belang van de woningmarkt, welke belemmeringen er momenteel zijn in het goed functioneren van die woningmarkt, maar ook dat de gemeenten en marktpartijen hetzelfde beeld hebben van waar we naar toe willen met de woningmarkt. Daarnaast is het van belang dat we hetzelfde beeld hebben van hoe de samenwerking of afstemming het beste vormgegeven kan worden (zowel procesmatig als – afhankelijk van het probleem/de opgave/de kans – op welk schaalniveau), en welke verwachtingen we van elkaar hebben. Deze gedeelde basis zorgt ervoor dat acties die we uitvoeren elkaar kunnen versterken in plaats van frustreren en dus bewust gebruik maken van elkaars data en kennis. Subthema: Gedeelde visie/kennis Het subthema ‘gedeelde visie/kennis’ draait om een gelijke basiskennis en een gedeeld beeld van de toekomst. Hoe werkt de woningmarkt? Wat staat het goed functioneren in de weg? Waar willen we naar toe? Wat vinden we daarbij belangrijk? De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Roadshow – In deelregionale bijeenkomsten of in bijeenkomsten per gemeente gaan we de raadsleden van de regio gemeenten informeren over


17

• •

•

de werking van de regionale woningmarkt en het proces dat we tot nu toe doorlopen hebben. Uitgebreide versie monitor plancapaciteit – We blijven monitoren wat de capaciteit is van de woningbouwplannen in de regio Rapporteren functioneren regionale woningmarkt/ kennisplatform – We blijven continu monitoren hoe de woningmarkt functioneert: veranderende marktomstandigheden, economische omstandigheden, regelgeving van buitenaf; alle invloeden en hun mogelijke gevolgen worden nauwlettend gevolgd. De kennis die we gaandeweg opdoen omtrent de regionale woningmarkt moeten we met elkaar delen. We gaan een structuur opzetten waarmee we hier invulling aan kunnen geven. Wat speelt er op landelijk niveau? – Op landelijk niveau spelen continu allerlei ontwikkelingen qua beleid en regelgeving (ook vanuit Europa); deze volgen we op de voet, we kijken hoe we ze kunnen benutten of hervormen, en doen hier voorstellen voor die we regionaal bespreken

Subthema: Samenwerking gemeenten (proces) ‘Samenwerking gemeenten (proces)’ is een subthema dat draait om het operationaliseren van de gemeentelijke regionale samenwerking en afstemming op het gebied van de regionale woningmarkt. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Cyclisch proces herijking blik op de woningmarkt – Jaarlijkse bijeenkomst van alle portefeuillehouders, waarin we de resultaten van het proces delen en met elkaar kijken of we nog op het goede pad zitten. Dit is ook het moment waarop het actieprogramma geactualiseerd wordt. • Woonvisies delen en afstemmen met elkaar – We kunnen bijvoorbeeld ook met elkaar de (nieuwe) woonvisies delen, wat staat er in, waarom, hoe is rekening gehouden met de regionale woningmarkt? Daarnaast kan gedacht worden aan het afstemmen van de woonvisies op elkaar op deelregionaal niveau. • Samenwerken in de Metropoolregio Amsterdam – Gemeenten, provincies en de Stadsregio werken al samen binnen de Metropoolregio en blijven dit doen.

Subthema: Samenwerking marktpartijen en corporaties De woningmarkt kent meer belangrijke spelers dan alleen overheden: marktpartijen en corporaties spelen ook een essentiële rol. Het subthema ‘Samenwerking marktpartijen en corporaties’ is er daarom op gericht om nauwer met deze partijen samen te werken, om zo te kijken hoe we de woningmarkt beter kunnen laten functioneren. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Bijeenkomsten om af te stemmen over investeringen – Het is wenselijk om investeringen op elkaar af te stemmen, zodat deze elkaar kunnen versterken


18

•

Marketing en communicatie – Gezamenlijke promotie van woningbouwprojecten in verschillende deelregio’s.

Figuur 4.2 Het actieschema van het thema ‘Gedeelde Basis’

Figuur 4.2 Het actieschema van het thema ‘Gedeelde Basis’


19

4.2.1 Thema: De vraag centraal De woningmarkt is mede door de invloed van de economische crisis sterk veranderd; waar huizen vroeger als warme broodjes over de toonbank gingen, bijna ongeacht het type huis, is het tegenwoordig veel minder vanzelfsprekend dat woningen verkocht worden. Alleen projecten waar locatie, type en prijs helemaal kloppen, verkopen nog. Het is daarom belangrijk dat de markt meer op de woonconsument gericht wordt: de vraag moet centraal komen te staan. De acties binnen de subthema’s hebben dan ook als doel om dit te bewerkstelligen. Subthema: Inzicht in de vraag Inzicht in de vraag krijgen betekent enerzijds het verzamelen en analyseren van reeds bestaande onderzoeken, en anderzijds de dan nog resterende witte vlekken aanvullen met eigen onderzoek. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Kwantitatief en kwalitatief onderzoek naar diverse thema’s i.r.t. de vraag – Meer inzicht in de vraag; zowel kwantitatief als kwalitatief. Waarbij het eerste vooral onderzoek naar verhuisdynamiek en woonwensen en het maken van afzetanalyses van nieuwbouw behelst en het tweede vooral de “inkleuring” van de feiten betreft; zoals het verschil tussen “droom en daad”; inzicht in keuzeprocessen van woonconsumenten. We maken hiertoe optimaal gebruik van alle gegevens die er al zijn. Dat houdt niet alleen in gebruik maken van bestaand onderzoek, maar ook: slim gebruik maken van de “schatkamers” van de gemeentelijke registraties; koppeling GBA met WOZ-registers en externe databases met inkomensgegevens. Verder: actief de kennis van anderen aftappen (bijvoorbeeld van makelaars) en via interviews met nieuwe bewoners. Ambtenaren van de gemeenten en de corporaties overleggen momenteel over een gezamenlijk onderzoeksvoorstel. Per thema kan dit in diverse werkgroepen worden uitgewerkt en desgewenst uitgevoerd. • Overzicht van de verschillende DNA’s in de Stadsregio, gekoppeld aan specifieke doelgroepen – De regio Amsterdam kent een grote diversiteit aan gebieden en plekken die aantrekkelijk zijn om te wonen. De specifieke kwaliteiten van en de verschillen tussen die plekken en gebieden worden te weinig gebruikt bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Het lokale DNA zal daarom een grotere rol moeten krijgen. We gaan het DNA in kaart brengen. • Inzicht op deelregionale schaal - Het verder vertalen van de inzichten die zijn verworven op regionale en deelregionale schaal over de verhuisstromen en woonbehoeften naar kleinere regionale schaalniveaus/gemeentelijke niveaus. We gaan hierbij ook de kansen en opgaven per deelregio benoemen


20

Subthema: Programmering De hervormingen op de koop- en huurmarkt laten steeds op zich wachten. In de regio Amsterdam levert dat grote knelpunten op: (te) hoge VON prijzen in combinatie met geringere financieringsmogelijkheden, een huursegment dat vast zit vanwege lage mutatiegraad en te weinig huuraanbod van goed uitgeruste kleine middensegment huurwoningen in de (hoog) stedelijke milieus. In de koopsector zal goedkoper aanbod en meer differentiatie in grootte en prijs nodig zijn. Op basis van de conclusies uit ‘’De uitbreiding in kaart’’10 zal in het goedkope koopsegment meer op de vraag moeten worden ingespeeld. De markthuursector is toe aan een revival: kopen is voor steeds minder mensen een optie, vanwege afgenomen financierbaarheid en gebrek aan perspectief op waardeontwikkeling. Het aanbod in de middensegmenthuursector kan vergroot worden door de extra 25 punten11 op de juiste plekken toe te passen en (nieuwe) ontwikkelende beleggers gelegenheid te geven dit segment daadwerkelijk te bouwen (bijvoorbeeld op vrijvallende locaties). De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Jaarlijkse ronde programmering koopsector – Alle gemeenten bespreken gezamenlijk op (deel)regionaal niveau hoe zij het aanbod beter aan kunnen laten sluiten op de vraag. Als input voor deze discussie kan de jaarlijkse rapportage van de monitor plancapaciteit dienen. • Rapporteren markthuur middensegment – Alle gemeenten rapporteren voor april 2012 over de kansen voor markthuur woningen tussen de 650 en 800 euro • Afspraken maken naar aanleiding van die rapportages en bepalen van vervolgacties – Naar aanleiding van de rapportages van de gemeenten bepalen we samen de vervolgacties Subthema: Fasering Een ander instrument om de vraag meer centraal te kunnen stellen is fasering. Door te faseren kunnen verschillende type woningen op verschillende momenten (wanneer de markt daar meer om vraagt) op de markt worden gebracht. In het subthema fasering benoemen we acties die afstemming in die fasering beter mogelijk maken, die knelpunten met betrekking tot faseren aan het licht brengen, en die zorg dragen voor het uitwisselen van kennis en ervaringen over hoe om te gaan met faseren. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: 10

“De Uitbreiding in Kaart”, analyse van de grote projecten in de Stadsregio Amsterdam, in opdracht van de Stadsregio Amsterdam (2010).

11

In de tien COROP-regio’s met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde krijgen huurwoningen extra punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurwoningen met een WOZ-waarde hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde per m² krijgen er in de tien schaarsteregio’s 25 punten bij, die met een waarde beneden dat gemiddelde 15 punten. Binnen de Stadsregio valt de COROP Zaanstreek, en dus de gemeenten Zaanstad en Wormerland, buiten deze tien aangewezen gebieden.


21

•

•

Uitwisseling: benoemen van financiële knelpunten – Verschillende gemeenten zitten met verschillende financiële knelpunten als het gaat om fasering. We gaan dit jaarlijks met elkaar uitwisselen (benoemen), ervaringen delen, en kijken of we elkaar hier verder in kunnen helpen Jaarlijkse ronde fasering in relatie tot de regionale woningmarkt – In een jaarlijkse bijeenkomst gaan we uitwisselen hoe we fasering kunnen benutten om de regionale woningmarkt beter te bedienen. Hiervoor kunnen we een van de bijeenkomsten van het bovenstaande actiepunt benutten

Figuur 4.3 Het actieschema van het thema ‘De vraag centraal’


22

4.2.2 Thema: Versnelling & dynamiek Om de regionale woningmarkt beter te laten functioneren is het van belang om de dynamiek in de woningmarkt terug te brengen. De doorstroom moet verbeterd worden, om instroom mogelijk te maken, en er moet weer gebouwd worden. Daarnaast kunnen we met hetzelfde doel bepaalde processen proberen te versnellen. Subthema: Aanpak regelgeving Het instrument regelgeving heeft vooral invloed op de beschikbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen voor woningzoekenden en op de mogelijkheden op bepaalde plekken en in bepaalde segmenten te kunnen bouwen (en daarmee ook weer op het eerst genoemde). Te onderscheiden zijn lokale, regionale en nationale regels. Onder belemmerende regelgeving verstaan we bijvoorbeeld dat mensen die geen paar zijn, officieel geen huurwoning mogen delen (om bijvoorbeeld de kosten te drukken), omdat dat geldt als illegale kamerverhuur. Of dat men bij het verhuren van de leegstaande koopwoning gedwongen is om een zodanig lage huur te vragen, dat die bij lange na de rentekosten niet dekt. Of kortstondige contracten (voor bijvoorbeeld internationals), die om ingewikkelde vergunningen vragen of zelfs officieel verboden zijn. Dergelijke regels maken dat er minder woonruimten worden aangeboden dan zou kunnen en dat mensen zich soms gedwongen voelen tot illegale actie Extra regels over luchtkwaliteit bovenop landelijke normen maken bepaalde locaties lastig te ontwikkelen. Het landelijke WWS systeem maakt investeren in middeldure huur heel lastig, hoewel het nieuwe puntensysteem hier wel verandering in gaat brengen. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Toepassing van de 15/25 punten in de regio – We gaan met de corporaties afstemmen over de toepassing van de 15/25 extra WWS punten uit de maatregel van de Minister. Waar nodig maken we regionale afspraken over de inzet van deze mogelijkheid om ongewenste effecten te voorkomen en de doorstroom te kunnen bevorderen, waar mogelijk voor specifieke doelgroepen. • Werkgroep belemmerende regelgeving – Er wordt een werkgroep opgericht die in kaart gaat brengen welke nationale, regionale en lokale regelgeving het goed functioneren van de regionale woningmarkt in de weg staat. Zij komen ook met suggesties om dit aan te kunnen pakken Subthema: Pilots en experimenten In de creatieve Metropool wordt van alles bedacht om de stagnatie op de woningmarkt te doorbreken. Van voorrang voor particulier opdrachtgeverschap tot participatie van gemeenten in de risico’s van een project. We gaan pilots opstarten en experimenten uitvoeren, waarbij we buiten de normale hokjes denken om tot creatieve verbeteringen te komen voor het functioneren van de regionale woningmarkt.


23

De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Expertteam – Stimuleren om experimenten en pilots te beginnen. Een expertteam kan de gemeenten hierbij helpen. De opgedane kennis wordt onderling tussen de gemeenten gedeeld. • Kennisdeling en ervaringen uitwisselen – Gaandeweg zal ervaring worden opgedaan en kennis worden opgebouwd uit de pilots en experimenten die bedacht worden door het expertteam. In (deel-) regionale bijeenkomsten gaan we deze bevinden delen, zodat alle gemeenten hier hun voordeel mee kunnen doen Subthema: Ondernemerschap, impuls & nieuwe spelers Momenteel wordt ervaring opgedaan met nieuwe aanpakken van gebiedsontwikkeling en woningbouw. Het kan gaan om samenwerking met andere stakeholders in een gebied (ondernemers, winkeliers, energiebedrijven, maatschappelijke groepen), met nieuwe investeerders (zoals kleine en grote beleggers die actief willen ontwikkelen) en om andere methoden waar de sociale media beter gebruikt worden. De impulsen die de verschillende gemeenten in de regio aan nieuwe initiatieven geven zijn zeer de moeite waard om te delen en meer gezamenlijk te benutten. De Stadsregio Amsterdam kan deze uitwisseling stimuleren. De acties die aan dit subthema gekoppeld worden zijn: • Expertmeetings – We komen bij elkaar met alle stakeholders om de analyse gezamenlijk te maken, en met elkaar tot suggesties voor nieuwe impulsen of het benutten van ondernemerschap/nieuwe spelers te komen


24

Figuur 4.4 Het actieschema van het thema ‘Versnelling & Dynamiek’


25

Bijlage 1 Analyse van de regionale woningmarkt

Figuur B1.1 De Roltrapregio…

Werking van de regionale woningmarkt; de regionale roltrap Het drijvende mechanisme achter de regionale woningmarkt is de ‘roltrap’. Essentieel onderdeel is de massale instroom van jongeren, voor het grootste deel van buiten de Stadsregio, in de stad Amsterdam. Studenten en goed opgeleide startende werkers (young professionals) beginnen onderaan de roltrap en zetten hem in beweging. Zij worden als een magneet aangetrokken door alles wat de stad Amsterdam hen te bieden heeft. Eenmaal hier vormen ze zelf weer het draagvlak voor meer voorzieningen en bedrijvigheid, en zijn als arbeidspotentieel weer een vestigingsplaatsfactor voor nieuwe bedrijven. Zo leggen zij de bodem onder een positieve economische ontwikkelingsspiraal. Eenmaal in de gezinsfase verhuist men vaak naar een van de regiogemeenten voor de gewenste gezinswoning met tuin. Zo wordt weer plaats gemaakt voor nieuwe


26

jonge, talentvolle Amsterdammers aan het begin van de roltrap, maar blijven deze mensen wel behouden voor de regio én de arbeidsmarkt. In de regiogemeenten waarnaar zij doorstomen gaan deze doorstroomhuishoudens ontgroening en vergrijzing tegen en zorgen zij voor draagvlak voor allerlei lokale voorzieningen. Kortom; een gezonde balans. Andere doelgroepen die worden onderscheiden zijn senioren en lokale starters. Voor al deze doelgroepen is het van belang dat tijdig de juiste woningen beschikbaar zijn om de roltrap goed te laten functioneren. Bij het klimmen op de woonladder is het immers essentieel dat er steeds een geschikte woning voor de volgende stap aanwezig is. Als dat zo is, gaat het klimmen vanzelf en daarmee blijft de roltrap in werking. Het functioneren van de regio als roltrap kan geïllustreerd worden door het feit dat Amsterdam alleen in de groep 15-35 jarigen een positief migratiesaldo kent. Deze groep verzorgt voor het grootste deel de instroom in de stad. Uitstroom vindt vooral plaats door meerpersoonshuishoudens (al dan niet met kind) in de leeftijdscategorie 30-50. Een aanzienlijk deel van de huishoudens die uit Amsterdam vertrekken (40%) verhuist naar een gemeente binnen de Stadsregio Amsterdam of naar Almere. Voor de Metropoolregio als geheel is dit aandeel 50%. Uit de cijfers blijkt dat de top-10 gemeenten die voor de instroom zorgen in Amsterdam allemaal buíten de Metropoolregio liggen. Dit zijn bijvoorbeeld Groningen, Utrecht en Rotterdam. De top-10 gemeenten waar Amsterdammers naar toe vertrekken liggen juist allemaal bínnen de Metropoolregio. In de tabel hieronder enkele kerngegevens van deze instroom naar en de uitstroom uit Amsterdam:

Leeftijd Alleenstaand Paar Paar plus kind Woningtype Aandachtsgroep12

Instroom naar Amsterdam 60% < 30 jaar 67% 22% 4% Meergezins 76% Huurwoning 69% 45%

Uitstroom uit Amsterdam 48% 30 – 50 jaar 37% 25% 29% Eengezins 67% Koopwoning 43% 38%

Figuur B1.2 Kerngegevens van de instroom naar en de uitstroom uit Amsterdam

De roltrap verbindt de woningmarkt van de deelregio Amsterdam als een scharnier met die van de drie omliggende deelregio’s Noord, Zuid en Almere. Tussen de deelregio’s Noord, Zuid en Almere onderling is weinig uitwisseling. Ook de verhuisstroom vanuit de deelregio’s richting Amsterdam is, behalve vanuit Zuid, vele malen kleiner dan omgekeerd. Duidelijk is dat een goed functionerende roltrap niet

12

Aandachtsgroep: huishoudens met een belastbaar inkomen beneden de grens waarop men in aanmerking komt voor huurtoeslag. Voor een meerpersoonshuishouden beneden de 65 jaar bedraagt dit € 28.500. Voor een eenpersoonshuishouden is dit € 21.000.


27

alleen een belangrijke voorwaarde is voor een goed functionerende metropool, maar tevens lokaal een grote meerwaarde heeft. Het in stand houden en soepel functioneren van de roltrap is uitermate belangrijk voor de gehele regio. Voor het functioneren van de woningmarkt is het van belang de samenhang te zien in de economische ontwikkeling, de demografische ontwikkeling (dankzij instroom blijft de bevolking voldoende jong), de ontwikkeling van de inkomens- en vermogenspositie van huishoudens (deze op peil houden) en de beschikbare woningen ten opzichte van de vraag, zowel in aantal als soort. De instroom van jonge starters in Amsterdam en de doorstroom van gezinnen naar de regio zorgt voor groei en bloei van de Metropool in de breedst mogelijke zin. Roltrapstromen divers van samenstelling Nader beschouwd blijken de verhuisstromen vanuit Amsterdam naar de verschillende deelregio’s wel verschillend te zijn van samenstelling en de weerspiegelen daarmee de verschillen in aantrekkingkracht van de deelregio’s op diverse groepen huishoudens; zie de tabel hieronder. Een samenspel van kenmerken van de woningvoorraad, de bevolking, de relatieve ligging en het imago van de deelregio bepaalt de aantrekkelijkheid ervan. Figuur B1.3 Verhuisstromen van huishoudens naar Amsterdam en vanuit Amsterdam naar de andere deelregio’s, naar diverse kenmerken Instroom in Naar Almere Naar SRA Naar SRA Amsterdam Noord Zuid Leeftijd Tot 30 jaar 59% 34% 22% 35% 30 tot 50 jaar 32% 57% 53% 43% Ouder dan 50 9% 9% 25% 22%

Gezinssituatie Alleenstaand Paar Paar met kinderen Overig

67% 22% 4% 7%

14% 32% 43% 10%

44% 20% 24% 12%

40% 26% 28% 11%

Opleidingsniveau Hoog

47%

22%

26%

43%

Inkomen Doelgroep

45%

28%

42%

36%

Stap eigendom woning Naar koop

31%

65%

37%

39%

Stap type woning Naar eengezins

24%

81%

64%

64%

(bron RIGO; Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere, juli 2010)


28

Deelregio Zuid Zo is Zuid duidelijk populair bij het beter opgeleide, welvarender deel van de Amsterdamse huishoudens met een verhuiswens naar de regio. Dat weerspiegelt de kenmerken van de zittende bevolking, die in het algemeen welvarender is en beter opgeleid dan in de Stadsregio Noord of Almere. De verhuisrelatie van Amsterdam met Zuid is als enige van de drie overigens geheel wederkerig; elk jaar vertrekken er nagenoeg evenveel huishoudens naar Amsterdam als dat er van Amsterdam naar Zuid vertrekken (zie fig. B.1.3). De verhuisstroom vanuit Amsterdam naar Stadsregio Zuid is ook (veel) groter dan die naar de Stadsregio Noord of naar Almere Aantrekkelijk aan Zuid is voor deze Amsterdamse huishoudens vooral de zeer strategische ligging van de deelregio. Grenzend aan Amsterdam en met prima verbindingen naar de rest van de Randstad. Landschappelijk aantrekkelijk, biedt Zuid keus uit zowel zeer stedelijke, direct aan de stad Amsterdam grenzende woonmilieu’s (Amstelveen, Diemen) als zeer landelijke (Ouder-Amstel, Aalsmeer). De koopmarkt in Zuid is echter relatief duur en dus veel minder toegankelijk dan die van Noord of Almere. Het sociale huursegment is kleiner dan in Noord of Almere en vrij gelijkmatig verdeeld over de gemeenten. Het varieert van een kwart in Aalsmeer tot ruim een derde in Diemen. In dit sociale huursegment wordt overigens behoorlijk scheef gewoond. Almere Almere oefent een grote aantrekkingskracht uit op een groep vrij jonge Amsterdamse huishoudens in de gezinsfase (met of nog zonder kinderen). Zij zijn doorgaans niet hoog opgeleid, maar behoren ook maar beperkt tot de aandachtsgroep. Zij zijn bijna altijd doorstromer en verhuizen in de meeste gevallen naar een eengezinskoopwoning. Kijkend naar de woningvoorraad en bevolkingsopbouw van Almere sluit deze verhuisstroom ook daar goed op aan. De bevolking van Almere zelf is ook relatief jong, relatief welvarend, maar niet bijzonder hoog opgeleid. De woningvoorraad bestaat voor een ruime driekwart uit (eengezins)koopwoningen, veelal groot en ruim, in een aantrekkelijke, weidse groen- en waterrijke omgeving. Bijna tweederde van deze koopwoningen heeft een waarde beneden de € 225.000. Alles bij elkaar vormt dit segment met voor Stadsregionale begrippen relatief lage prijzen een grote trekpleister voor deze selecte groep huishoudens. Noord Het noordelijk deel van de Stadsregio heeft vele sterke punten. Mooie oude stadjes en dorpen in een prachtige omgeving, vele monumenten, een weelde aan cultureel en industrieel erfgoed. Toch is de positie van de deelregio in de regionale woningmarkt een heel andere dan die van Zuid. Niet alleen is verhuisstroom vanuit Amsterdam naar Noord kleiner, het profiel van de groep die richting Noord vertrekt is ook duidelijk anders. En bewegen zich elk jaar duizenden huishoudens vanuit Zuid naar Amsterdam, vanuit Noord naar Amsterdam zijn er dat slechts een paar honderd. De barrière van het Noordzeekanaal is blijkbaar zowel een fysieke als een mentale grens die beide kanten op werkt.


29

Vergeleken met Zuid is de bevolking van Noord als geheel minder welvarend en de woningvoorraad (zowel huur als koop) een stuk goedkoper. Dit reflecteert in de verhuisstroom vanuit Amsterdam naar deze deelregio. Deze huishoudens behoren beduidend vaker tot de aandachtsgroep en zijn veel minder vaak hoog opgeleid dan de groep die zich vanuit Amsterdam in het zuiden van de Stadsregio vestigt. Gechargeerd kan gesteld worden dat er tussen deze beide deelregio’s sprake is van een kloof tussen “arm” en “rijk”. Deze zelfde tegenstelling doet zich overigens ook binnen Noord zelf voor. Enerzijds de meer landelijke, aantrekkelijke dorpen en stadjes van Noord, met een (zeer) welvarende en redelijk hoog opgeleide bevolking en een omvangrijke, dure koopwoningenvoorraad. Anderzijds de twee grotere steden, Zaanstad en – in mindere mate – Purmerend, waar zich het relatief grote aandeel goedkope huurwoningen in combinatie met een kleinere, maar relatief goedkope koopvoorraad weerspiegelt in de bevolkingsopbouw. De verhuisstroom vanuit Amsterdam richt zich dan ook in belangrijke mate op de voorraad van deze twee steden en dan vooral op die van Zaanstad. Dynamiek binnen deelregio’s Noord en Zuid Tot zover de grote regionale roltrap en de typering van de roltrapstromen en deelregio’s. Verlaten we het regionale schaalniveau en zoomen we in op de verhuisdynamiek binnen Noord en Zuid zelf, dan zien we dat binnen Noord de steden Purmerend en vooral Zaanstad daar duidelijk de rol hebben van ‘roltrapgemeente’. Beide trekken jonge mensen vanuit de omliggende gemeenten die zich, vaak als startend stel, vooral vestigen in de goedkope koopvoorraad. Een groot deel van hen is hoogopgeleid. Purmerend onderhoudt daarbij, behalve met Amsterdam, intensieve verhuisrelaties met nagenoeg alle andere gemeenten in Noord. Zaanstad heeft die behalve met Amsterdam, alleen met de buurgemeenten Wormerland, Oostzaan en Purmerend (zie ook fig. B.1.4). De verhuisstroom die beide gemeenten verlaat bestaat daarentegen vaak uit paren met kinderen, met veelal een hoog opleidingsniveau, waardoor sprake is van “braindrain”. Behalve Edam-Volendam lijken de zeven landelijke gemeenten in Noord zeer op elkaar qua verhuisdynamiek. Alle reeds sterk vergrijsd, ontgroenen zij daarnaast ook behoorlijk; vertrekkers zijn namelijk in meerderheid jongeren onder de dertig die naar Amsterdam, maar vooral naar Zaanstad en Purmerend gaan. Dynamiek in de dure koopvoorraad is zeer laag; vestigers zijn daarom ook veel vaker (sociale) huurders. Een opvallend kenmerk van de verhuisdynamiek binnen de deelregio Zuid is nu juist de afwezigheid van lokale “roltrappen”. Zo vervult Haarlemmermeer, zoals te verwachten zou zijn – geen roltrapfunctie voor startende jongeren uit Zuid zelf; de instroom van jonge (startende) huishoudens vanuit Zuid is zelfs zeer beperkt. Ook Amstelveen vervult deze functie niet werkelijk.


30

De verhuisdynamiek van Zuid blijkt sterk gerelateerd aan de grote regionale roltrap. Jonge (alleenstaande) starters uit alle zuidelijke gemeenten trekken in groten getale naar Amsterdam. Vanuit Amsterdam stromen in bijna alle gemeenten van de Stadsregio voornamelijk gezinnen met of zonder kinderen in, doorgaans hoog opgeleid. Uitzonderingen hier zijn Diemen en Amstelveen, waar de verhuisdynamiek ook sterk wordt bepaald door het relatief grote aandeel aan appartementen en de grote studentencomplexen, die veel studenten trekken van buiten de regio. Deze zullen in een later stadium veelal doorverhuizen naar Amsterdam.

Figuur B1.4 De intensiteit van de verhuisstromen van en naar Purmerend en Zaanstad

De gemeente Haarlemmermeer is binnen Zuid nog afwijkend in de zin dat zij als enige gemeente in Zuid de grootste verhuisrelaties onderhoudt met elders in plaats van met de Stadsregio. Net als in de Stadsregio Noord zijn er in Zuid twee groepen gemeenten die intensieve verhuisrelaties met elkaar onderhouden. Het betreft de gemeenten in het zuidwestelijke deel: Haarlemmermeer, Aalsmeer, Amstelveen en Uithoorn en de gebieden in het zuidoostelijke deel: Diemen, Ouder-Amstel en Amstelveen. Beide gebieden hebben intensieve relatie met Amsterdam; in zuidwest loopt die via Amstelveen en Haarlemmermeer, in zuidoost via Diemen en Ouder-Amstel.


31

Doelgroepen van de roltrap en hun woningvraag Nu we de dynamiek op de regionale woningmarkt globaal kennen, focussen we allereerst op de doelgroepen die met name van belang zijn voor de werking van de roltrapregio. Op regionale schaal zijn twee belangrijke doelgroepen te herkennen: de young professionals en de gezinnen die doorstromen binnen de regio (doorstroomgezinnen). Young professionals Er is een grote en groeiende groep jonge mensen die jaarlijks naar Amsterdam komt, Zij komen vooral van buiten de Stadsregio (14.700 huishoudens) en in toenemende mate ook van buiten Nederland. Deze groep komt af op alles wat Amsterdam te bieden heeft: studie- en opleidingsmogelijkheden, banen, uitgaan, cultuur, voorzieningen, de aanwezigheid van heel veel soortgenoten en de unieke ‘atmosfeer’ van Amsterdam-binnen-de-ring. De groep jongeren die vanuit de Stadsregio en Almere naar Amsterdam vertrekt is veel kleiner (4.200 huishoudens) en komt, zoals hierboven al genoemd, voor het overgrote deel uit het zuidelijke deel van de Stadsregio (3.400 huishoudens). Een deel van de instroom in Amsterdam is bij binnenkomst al iets ouder en (al) hoger opgeleid: de young professionals. Zij onderscheiden zich verder van de (ook omvangrijke) groep studenten doordat zij vaak al een baan hebben en hierdoor ook meer te besteden. Niet heel Amsterdam is bij deze groep even populair. De groep young professionals heeft een sterke voorkeur voor het hoogstedelijke milieu, dat met name in het gebied binnen de ring van Amsterdam te vinden is. De stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost zijn bij hen vooralsnog niet in beeld en voor de overige regiogemeenten heeft de groep eveneens weinig tot geen belangstelling. De young professionals hebben het op de Amsterdamse woningmarkt heel wat moeilijker dan studenten. De sociale sector is voor hen vrijwel ontoegankelijk, het aanbod in de vrije huursector huur vaak te duur en een woning kopen is vaak nog niet aan de orde. Het enige direct toegankelijke woningmarktsegment voor deze groep is daarmee de goedkope particuliere huurmarkt. Deze kent weliswaar geen formele wachtlijsten, maar in de goedkope en middeldure segmentenwel zeer weinig dynamiek waardoor het aanbod gering is. De goedkope particuliere voorraad neemt in de aantrekkelijke woongebieden bovendien af door splitsing en verkoop en upgrading naar de vrije sector. De vraag van deze groep gaat derhalve uit naar goedkope of middeldure huurwoningen13 of eventueel een goedkope koopwoning binnen een specifiek hoogstedelijk woonmilieu: precies het type woningen waarvoor zij niet in aanmerking komen, of waarvan het vrij toegankelijk aanbod (veel) te gering is. Belangrijk aandachtspunt is het verkrijgen van een goed inzicht in de kwantiteit van de 13

goedkope huur is huur tot €650, middeldure huur is huur tot €1000.


32

woningvraag van young professionals in Amsterdam (en de mate waarin de stad daarin momenteel voorziet); hetgeen tot op heden nog ontbreekt. Doorstroomgezinnen Hoewel jaarlijks meer gezinnen de stad Amsterdam verlaten dan er zich vestigen, is niet ieder Amsterdams gezin gecharmeerd van een suburbane woning binnen de Stadsregio. Een deel van de Amsterdamse gezinnen met een verhuiswens kiest dan ook voor een andere woning binnen de stad Amsterdam. Deze gezinnen zijn stedelijk georiënteerd en het verhuizen binnen de stad gebeurt in toenemende mate14. Van de 22.390 Amsterdamse paren en gezinnen die jaarlijks verhuizen, verhuist tweederde binnen de stad zelf. Behalve dat hun voorkeur uitgaat naar een (hoog)stedelijke omgeving en dat voldoende ruimte gewenst is voor het hele gezin is het nog onduidelijk hoe de vraag van deze groep verder is ingekleurd en hoe het keuzeproces verloopt. Tevens geldt ook hier dat een beter inzicht in de omvang van deze vraag, afgezet tegen het aanbod, nog niet beschikbaar is. Het grootste deel van de huishoudens die wel vanuit Amsterdam doorstromen naar de regio is tussen de 30 en 50 jaar. In veel gevallen (60%) gaat het om meerpersoonshuishoudens, al dan niet met kinderen. Men zoekt een minder stedelijke woonomgeving, een betere prijs-kwaliteitverhouding en/of een grotere woning dan in de stad Amsterdam te vinden is. Zoals we zagen, kiest het hoger opgeleide, welvarender deel van deze gezinnen daarbij duidelijk voor de Stadsregio Zuid, het lager opgeleide deel voor Almere en de groep met de laagste inkomens en opleiding voor de Stadsregio Noord. De groep zoekt – voor de hand liggend – in grote meerderheid een grondgebonden woning met tuin, binnen het beschikbare budget. Voor wat betreft de verdere inkleuring van de woonwensen, de afwegingen in het keuzeproces en de kwantitatieve omvang van de vraag gericht op welke deelregio geldt hetzelfde als hierboven. Naast deze doelgroepen die zich rechtstreeks op de regionale roltrap bewegen, is het, zoals eerder gezegd, ook belangrijk om ervoor te zorgen dat lokale starters en senioren de juiste woning kunnen vinden. Lokale starters, omdat zij in de gemeenten ontgroening tegengaan en een belangrijke aanvulling vormen op het arbeidspotentieel in de regio en senioren omdat er bij hun verhuizing woningen vrijkomen voor doorstroomgezinnen. Voor wat betreft de wensen van lokale starters gaat de voorkeur vanzelfsprekend uit naar goedkope huur of koop. Het is echter vooral belangrijk te weten op welke plek zij willen starten; is dat idealiter in het eigen dorp of de eigen stad of is dat elders? En hoe matcht dat met het aanbod ter plekke? Van senioren is bekend dat zij – de liefhebbers van een (hoog)stedelijke omgeving daargelaten – als ze verhuizen dat het liefste doen binnen hun eigen omgeving, maar dan dichter bij voorzieningen. Over met welk aanbod senioren vervolgens zijn te verleiden naar die andere woning is echter nog (te) weinig bekend. 14

Presentatie: Demografische ontwikkelingen in Amsterdam en regionale verschillen in bevolkingsgroei- en krimp; Julian Jansen (Dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam), november 2010


33

Vraag, aanbod en mismatch Hierboven constateerden we dat er nog niet genoeg bekend is over hoe de afzonderlijke vraag van de hierboven beschreven (roltrap)doelgroepen er precies in kwali- en kwantitatieve zin uitziet. Wat kunnen we in dit stadium al wel zeggen over de vraag naar woningen in de regio? Er zijn inmiddels wel gegevens beschikbaar over de verhouding van de vraag versus het aanbod in de diverse deelregio’s als geheel en in hoeverre dit matcht; c.q. in welke tekorten/overschotten dit resulteert. Het gaat hier dus niet specifiek om de vraag van de roltrapdoelgroepen, gericht op één van de deelregio’s of op de diverse gemeenten binnen Noord en Zuid, maar om de totale vraag (van “binnen” en van “buiten”) gericht op de vier deelregio’s binnen de Stadsregio (Amsterdam, Almere, Noord en Zuid). De vraag van onze roltrap- en andere doelgroepen zit hier dus al in verwerkt. Hieronder is dit vanuit twee invalshoeken beschouwd: via de resultaten van het woonwensenonderzoek WoON 200915 (een confrontatie van de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens met het aanbod wat de doorstromers onder hen achterlaten) en vervolgens via een confrontatie van het nieuwbouwprogramma voor de komende tien jaar met de gegevens over de woningvraag uit WoON 2009. Beide leveren interessante informatie op. We beginnen met de eerste, voor het algemene beeld. De match tussen vraag en aanbod per deelregio Beschouwen we de totale vraag naar woningen in de Stadsregio Amsterdam en Almere; dan ontstaat het volgende beeld. Amsterdam Wonen in Amsterdam is zeer populair. Als iedereen die graag in Amsterdam wil (blijven) wonen de woning van zijn keuze wil betrekken dan ontstaat er in de stad een tekort in alle prijs- en type segmenten. Opvallend hierbij is dat het kleinste tekort in dat geval het tekort aan (goedkope) huurappartementen is. In de praktijk is daar niets van te merken; integendeel; de grote sociale huurmarkt in Amsterdam is ernstig verstopt waardoor het aanbod gering is en de wachtrijen (dus) lang. Bovendien concurreren starters hier met doorstromers die niet naar wens kunnen wonen. Het grootste tekort in Amsterdam zit hem in eengezinskoop- en huurwoningen voor doorstromers. In de koop is het grootste tekort in de goedkope koop tot € 225.000.

15

WoON: Periodiek landelijk steekproefonderzoek in opdracht van ministerie van BZK om te achterhalen hoe mensen willen wonen. Gekeken wordt onder meer naar de samenstelling van huishoudens, de woonlasten, woonwensen en woonomgeving. Om de 3 of 4 jaar worden ruim 40.000 personen bevraagd. De steekproef is representatief op nationaal en regionaal niveau. Gemeenten kunnen de steekproef lokaal uitbreiden om ook op lokaal niveau uitspraken te kunnen doen. Het eerstvolgende WoON wordt uitgevoerd in 2012.


34

In het huursegment is dit in de huren tussen € 535 en € 632; met name voor doorstromers. De huurmarkt blijft voor Amsterdam veruit het belangrijkst.

Deelregio Noord In de deelregio Noord is er, wanneer iedereen naar wens wil wonen, sprake van een tekort aan sociale huur en middeldure en dure koop. In het segment goedkope koop (tot € 225.000) is de vraag in die situatie in balans met het aanbod. Binnen Noord vragen starters en senioren in de landelijke gemeenten appartementen; huur en koop, die er onvoldoende zijn. Het valt echter te bezien of deze vraag ook daadwerkelijk daar zal worden geëffectueerd; willen starters echt starten in een kleine gemeente en zijn senioren in de praktijk te verleiden tot verhuizing? Daarnaast is er in de kleine gemeenten vooral veel behoefte aan goedkope koop. Purmerend kent – als iedereen naar wens kan wonen – zowel absoluut als relatief een groot tekort aan meergezinshuurwoningen. Purmerend heeft verder een klein tekort aan eengezinskoopwoningen, maar dan in het segment boven de 225.000. Goedkope eengezinskoop is er meer dan genoeg. In Zaanstad is in tegenstelling tot de deelregio als geheel in de theoretische situatie als ieder naar wens kan wonen juist een overschot aan huur- en koopappartementen. Tekorten ontstaan hier dan vooral in het segment eengezinshuurwoningen in zowel het goedkope zowel als het dure segment. Deelregio Zuid In de deelregio Zuid is, wanneer ieder daar zijn woonwens in vervulling wil laten gaan, in absolute zin vooral een tekort aan eengezinskoopwoningen en dan vooral in de categorie tot € 225.000 en middelduur, van € 225.000 tot € 350.000. Dit speelt in Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en Uithoorn. In de eerste drie gemeenten is vooral het potentieel tekort aan goedkope koopwoningen groot. Als iedereen naar wens kan wonen is het aantal huurappartementen in balans met de vraag; binnen de sector huur is sprake van een tekort aan huurwoningen tussen de € 535 en de € 632. Het is echter de vraag of dit zo blijft onder invloed van de EU-maatregelen in de sociale huursector. In Aalsmeer en Haarlemmermeer zijn er vooral tekorten in de goedkope meergezinshuursector. Almere In Almere ontstaat er, als iedereen naar wens wil wonen, ondanks de ruime voorraad ervan toch een flink tekort aan goedkope koopwoningen, zowel aan eengezinswoningen als aan appartementen. Ook is er (pre-crisis) een klein tekort in het duurdere koopsegment en aan groenstedelijke en centrumstedelijke woonmilieu’s (voor jongeren). Als iedereen naar wens woont ontstaat in Almere bovendien een overschot aan goedkope huur(appartementen) en aan vrije sector huurwoningen. Nieuwbouwaanbod en woonwensen


35

Vooraf is het belangrijk om twee zaken te constateren: Eén: de gegevens over woningvraag uit WoON 2009 zijn verzameld aan de vooravond en het begin van de crisis. Het is niet uit te sluiten dat de crisis gevolgen heeft voor de woningvraag op de korte zowel als de langere termijn. Op basis van deze gegevens zijn een aantal constateringen gedaan over de match tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. Hierbij is uitgegaan van de vraag die “overblijft” nadat eerst het potentieel aanbod uit de bestaande voorraad is benut: wat is dan nog extra nodig in de nieuwbouwopgave? Voor de analyse per deelregio is gebruik gemaakt van gegevens over de vraag per gemeente. Deze hebben alleen betrekking op de vraag van de eigen inwoners. Twee: dat de vraag naar woningen in de regio op korte termijn weliswaar afgenomen is, maar dat er op de langere termijn nog veel woningen nodig zijn: op z’n minst 150.000 tot 2030. Waar het dus wel verstandig kan zijn op korte termijn plannen te faseren, moet er – zeker met het oog op de langere termijn - niet geschrapt worden in plannen. Sterker nog: rond een aantal grote locaties in de regio Amsterdam spelen grote onzekerheden, zoals het besluit van het Rijk de 380Kv aan te leggen door de Westflank van de Haarlemmermeer en het uitblijven van een besluit over aanleg van infrastructuur die nodig is om de schaalsprong Almere te realiseren. Alle plannen blijven dus nodig. Bij veel planuitval zijn nieuwe locaties zelfs onvermijdelijk. In: De uitbreiding in kaart: aanbod woningbouw in de grote projecten van de Stadsregio Amsterdam en Almere (2010-2020) van juli 2011 is het nieuwbouwaanbod in de grote projecten - het gaat hierbij om ca. de helft van het totale nieuwbouwaanbod –geïnventariseerd. Dit nieuwbouwaanbod, aangevuld met gegevens over de woningbouwprogrammering van de overige projecten in de regio voor de periode 2010-2020, is afgezet tegen de woningvraag van de verhuisgeneigde huishoudens zoals die naar voren kwam uit WoON 2009. Dan vallen de volgende zaken op. Het grootste gedeelte van het nieuwbouwprogramma 2010 – 2020 bestaat uit koopwoningen. In Amsterdam en de deelregio Noord lijkt er in deze periode een tekort te ontstaan in de huursector. Overigens wordt onder invloed van de crisis, op korte termijn maar mogelijk ook structureel, een toename van de vraag naar (middeldure) huur verwacht omdat de investeringscapaciteit van woonconsumenten is afgenomen door nieuwe financieringsregels. Op de korte termijn wordt koopbereidheid ook geremd door de onzekerheid over de financiële en economische toekomst. Verder ligt binnen de koopsector het zwaartepunt op de dure koop; in totaal 34% binnen de grote projecten en 25% binnen alle plannen (hoewel hier sprake is van een groot aandeel “onbekend”). In Amsterdam is het hoogste aandeel dure koop geprogrammeerd. In de deelregio’s Amsterdam en Zuid lijkt sprake te zijn van een overaanbod aan dure koop ten opzichte van de vraag (overigens heeft de gemeente Amsterdam wel aangegeven te herprogrammeren in het kader van de crisis).


36

Het totale aandeel betaalbare koop is erg laag (ca. 6%). Onder invloed van de crisis zullen de prijzen van woningen naar verwachting dalen. Dit kan tot gevolg hebben dat het gat tussen het aanbod in de nieuwbouwprogrammering en de vraag naar dure koopwoningen nog groter wordt. In de huursector ligt het zwaartepunt op de betaalbare huur (sociale sector, tot de toeslaggrens). In middeldure en dure huur, respectievelijk 5% en 4% van de programmering, is zeer weinig aanbod geprogrammeerd. Mede vanwege de EUmaatregel16 kan de vraag naar middeldure huur juist wel toenemen. Zeker ook in Amsterdam, waar een grote groep starters “van buiten” gedeeltelijk afhankelijk is van dit deel van de voorraad. Gezien de vraag lijkt er in alle regio’s een tekort te zijn in de programmering aan eengezinswoningen en een relatief overaanbod aan appartementen. Het meest pregnant is dit in Amsterdam en Almere. Kansen en opgaven per deelregio Gezien alle voorgaande beschouwingen; wat kunnen we in het algemeen zeggen over de kansen en opgaven per deelregio? Amsterdam Amsterdam, met name het gebied binnen de ring, blijft populair als gemeente om te wonen. De vraag in Amsterdam overstijgt het aanbod in alle segmenten. Met name het aanbod in het middensegment ontbreekt. Ook in de nieuwbouwplannen lijkt hier vooralsnog niet voldoende in voorzien te worden. In Amsterdam begint de regionale roltrap. Maar: hoelang is Amsterdam nog in staat om de groeiende groep jonge huishoudens op te blijven vangen in het populaire binnen-de-ring-milieu? Het absorptievermogen van Amsterdam binnen de ring is – mede gezien het gebrek aan doorstroming – niet oneindig en het bijbouwen van dit unieke woonmilieu is niet mogelijk. Tegelijkertijd is het wel cruciaal dat de stad toegankelijk blijft voor deze groep. De opgave is enerzijds het vinden van plekken in de andere, tot nu toe minder populaire delen van de stad én in de regio om met name de groep young professionals op te blijven vangen in door hen gewenste woonmilieu’s én tegelijkertijd de doorstroming van paren en gezinnen naar door hen gewenste woonmilieu’s binnen én buiten Amsterdam te bevorderen. Anderzijds heeft Amsterdam de opgave om extra aanbod te creëren in het middensegment; voornamelijk in de huursector, op de juiste plekken in de stad zelf. Dit zal zowel de instroom naar de stad als de doorstroom binnen de stad sterk bevorderen. Noord De “problematiek” van Noord heeft meerdere gezichten. Enerzijds speelt op regionale schaal het gebrek aan populariteit als verhuisbestemming voor het welvarender en beter opgeleide deel van de roltrapgezinnen uit Amsterdam. Hierbij 16

Vanaf 1 januari 2011 mogen corporaties niet meer dan 10% van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een bruto inkomen boven de € 33.614. De maatregel is het gevolg van een Europese beschikking over staatssteun


37

spelen imago en onbekendheid zeker een rol. Anderzijds is de grote voorraad goedkope huurwoningen in met name Zaanstad, maar ook Purmerend, vooral aantrekkelijk voor het minder welvarende en lager opgeleide deel van de Amsterdamse roltrapstroom. Op deelregionaal niveau bezien trekken Zaanstad en Purmerend vanwege het lagere prijsniveau van hun koopvoorraad weliswaar veel (hoogopgeleide) jongeren uit de omliggende gemeenten maar slagen zij er onvoldoende in deze groep in een later stadium vast te houden. Verder prijzen binnen Noord de landelijke gemeenten zichzelf door hun grote, overwegend dure koopvoorraad uit de markt voor hun eigen starters en jonge gezinnen. Zij raken mede daardoor sterk vergrijsd, waardoor het voorzieningenniveau verder kan afkalven. Nog afgezien van het feit of zij er werkelijk hun huidige woning voor zouden verlaten: alternatieven voor (jonge) senioren zijn er vaak nauwelijks. Op regionaal niveau lijkt de opgave voor de gezamenlijke gemeenten van Noord erin gelegen om de – niet onaanzienlijke – kracht en potentie van de deelregio optimaal uit te nutten teneinde de “kloof” met de deelregio Zuid te slechten. Dat heeft uiteraard te maken met imagobuilding en promotie, maar ook met zorgvuldige afweging van welke kwaliteiten men waar in de deelregio aan de voorraad toevoegt. Een belangrijke kans hierbij is de mogelijkheid die Noord heeft om de aansluiting te maken op het Amsterdamse centrummilieu via de Zaanoevers. Dit door in Amsterdam-Noord en Zaanstad via een gefaseerde ontwikkeling langs de IJ- en Zaanoevers aantrekkelijke woonmilieu’s te creëren voor met name young professionals. Daarbij moet onder invloed van de crisis niet te gemakkelijk voor ontwikkelingen gekozen worden die op korte termijn wellicht afzetbaar zijn, maar mogelijkheden voor de langere termijn blokkeren. Binnen de deelregio ligt de opgave eveneens in het creëren van een betere balans tussen enerzijds de steden Zaanstad en Purmerend en anderzijds de kleinere landelijke gemeenten. Zaanstad en Purmerend zullen zich concentreren op het verhogen van de kwaliteit en diversiteit van hun woonmilieu’s. Voor de kleine landelijke gemeenten zal de opgave er vooral uit bestaan om jonge gezinnen (betaalbaar!) en senioren te faciliteren in hun woonwensen. Zuid De “problematiek” van Zuid ligt hem wellicht juist in de populariteit van deze woningmarkt. Die lijkt, veel meer dan die in Noord, zeer conjunctuurgevoelig. Als het economisch tij meezit is bijna alles, hoe duur ook, wel te verkopen. Maar zit het tegen dan wordt dat ook direct gevoeld; de belangstelling voor zowel bestaande als nieuwe (dure) koopwoningen in de deelregio kan dan heel snel teruglopen. De investering in een woning moet zich – ook in Zuid – tegenwoordig volledig uitbetalen in kwaliteit. Kwaliteit van de woning én van zijn omgeving. De opgave – en tevens ook een kans – voor Zuid lijkt er daarom in gelegen te zijn om voor de belangrijke roltrapdoelgroepen in de nieuwbouw veel meer vraaggericht, onderscheidend, divers en flexibel te bouwen. Dit samen met veel zorg voor de


38

inrichting van de openbare ruimte en de juiste voorzieningen. Tevens ook met veel meer aandacht voor de identiteit (het DNA) van de plek/het gebied dan voorheen. Daarbij niet alleen te focussen op (doorstroom)gezinnen met kinderen, maar – zeker in de (vergrijzende) landelijke gemeenten – ook op de woonwensen van senioren en lokale starters. Met welk aanbod zijn senioren te verleiden hun eengezinswoningen te verlaten? Hoe creëer je betaalbaar aanbod voor starters die niet elders willen starten? Ook in Zuid geldt daarbij: locaties met potentie voor verstedelijking zijn kostbaar en moeten verzilverd worden. De opgave is als gezamenlijke gemeenten te kijken welke locaties dit zijn. Er is overigens in de hele deelregio Zuid een relatief grote vraag naar goedkope koop. De uitbreiding van dit segment is nodig en kan tevens, samen met middeldure koop, wellicht ook de grote groep scheefwoners in de sociale huursector verleiden. Een andere kans voor Zuid is de populariteit van bepaalde delen bij expats en andere internationals. Inspelen op hun woonwensen is belangrijk. Het gaat dan om zowel dezelfde milieu’s als bij young professionals populair zijn – waar met in name Amstelveen kansen zijn voor de “uitrol” van het Amsterdamse centrummilieu – als om milieu’s en voorzieningen voor expats met gezinnen, waarbij vooral de nabijheid van een internationale school van groot belang is. Almere De opgave voor de jonge stad Almere lijkt erin gelegen een completere stad te worden en zo haar aantrekkingkracht uit te breiden naar een veel diverser publiek dan tot ze tot op heden aantrekt. Hierdoor kan bijvoorbeeld mede worden voorkomen dat haar eigen kansrijke jongeren de stad verlaten op zoek naar spannender woonmilieu’s met meer soortgenoten, of zorgen dat zij na hun studietijd weer terugkeren op het oude nest. Dit betekent: completer worden qua differentiatie in met name het aanbod aan woonmilieu’s (dat tot op heden vrij eenzijdig is). Maar het betekent ook parallel daaraan en wellicht wel als conditio sine qua non, completer worden in het voorzieningenniveau, waarbij het vooral gaat om horeca en cultuur op “spannende” plekken. Er zijn zeker mogelijkheden, bijvoorbeeld de altijd veel genoemde vestiging van een instelling voor HBO van een flinke omvang in Almere. Tot slot heeft Almere zeer veel belang bij oplossingen voor de nijpende bereikbaarheidsproblematiek van de stad.


39

Bijlage 2 Overzicht onderzoeksrapporten De rapporten die tot nu toe zijn verschenen, zijn onder te verdelen in (bestuurlijke) beleidsnotities en onderzoeksrapporten. De volgende beleidsnotities zijn verschenen: - Stadsregio Amsterdam, paper: Wie kan er nog in de regio wonen? De weg naar balans tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt Amsterdam (januari 2011) - Stadsregio Amsterdam, Wonen in de regio Amsterdam; Contouren van een visie (concept ten behoeve van het bestuurlijk atelier van 20 juni 2011) Onderzoeksrapporten over de regionale woningmarkt : - Rigo, Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere (maart 2011) - Rigo, Factsheets per gemeente (december 2011) - Rigo, De woningmarkt in Stadsregio Amsterdam Noord en Zuid (december 2011) - Analyse grote projecten Stadsregio Amsterdam en Almere (2010) De verschillende onderzoeken naar onder meer de verhuisdynamiek, woonbehoefte en de bouwplannen in de regio komen samen in de paper Wie kan er nog in de regio wonen? Alle bovengenoemde en andere relevante publicaties zijn te vinden zijn op de website van de Stadsregio Amsterdam, via: http://www.stadsregioamsterdam.nl/beleidsterreinen/ruimte_wonen_en/wonen/factsh eets_en Het gaat om de rapporten onder het kopje: Regionale woningmarktrapportage. NB: op korte termijn zal er een uitgebreider factsheet per gemeente worden opgesteld en verspreid, met daarop meer informatie over de woningmarkt in regionaal verband. Hierop zullen ook de zogenaamde ‘verhuisbloemen’ voor elke gemeente te zien zijn.


40

De roltrap in beweging Actieprogramma Regionale Woningmarkt

Recommend Documents