Gemeente Schiedam Positionering van Schiedam op de regionale woningmarkt 29 mei 2009
Projectnr. 606.70
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon Telefax
(026) 3512532 (026) 4458702
E-mail Internet
[email protected] www.companen.nl
Gemeente Schiedam Positionering van Schiedam op de regionale woningmarkt
29 mei 2009
Inhoud Samenvatting Introductie 2.1. Achtergronden 2.2. Vraagstelling 2.3. Analysemodel 2.4. Gegevensverzameling 3. De huidige regionale woningmarktpositie van Schiedam 4. Verklarende factoren huidige regionale woningmarktpositie 4.1. De betekenis van de Schiedamse woningvoorraad 4.2. De woningvraag van buiten Schiedam 4.3. De woningbouwlocaties in Schiedam 4.4. Regionale concurrentie 4.5. De beleving van Schiedam 4.6. De leefbaarheid in de wijken 5. Kansen voor Schiedam 5.1. Inleiding 5.2. Inspelen op de regionale vraag 5.3. Voorwaarden voor verbetering regionale woningmarktpositie Schiedam (succes- en faalfactoren) Bijlage 1. Checklist interviews Woonbeurs LiViN – 15 / 16 maart 2008
1. 2.
-1-
2 4 4 4 5 6 8 13 13 15 17 19 22 24 26 26 26 28 31
1. Samenvatting Onderzoeksvraagstelling De gemeente Schiedam wil een krachtige en aantrekkelijke gemeente zijn. In dat verband heeft de stad onder andere de ambitie om de huidige woningvoorraad kwalitatief te verbeteren en meer evenwicht in het woningaanbod aan te brengen. Dat betekent onder meer een betere verhouding tussen huur- en koopwoningen. Door het bouwen van koopwoningen wil Schiedam tevens meer kapitaalkrachtiger woningzoekenden uit de regio aantrekken. Om de ambities waar te maken voert de gemeente een samenhangend nieuwbouw en herstructureringsprogramma uit, zoals dat is vastgelegd in het Volkshuisvestingsplan 2008. Om daadwerkelijk een meer gedifferentieerd woningaanbod te realiseren is Schiedam mede afhankelijk van de regionale woningvraag. Dat betekent een andere positionering van Schiedam op de regionale woningmarkt dan traditioneel het geval is. Daarom heeft de gemeente Companen opdracht verleend te onderzoeken hoe de regionale (woning)marktpositie van Schiedam kan worden versterkt. Het voorliggende rapport bevat de onderzoeksresultaten. Onze focus is daarbij gericht op de langere termijn en op structurele factoren. We gaan dan ook niet in op de mogelijke effecten van de huidige kredietcrisis. De huidige woningmarktpositie van Schiedam Uit de analyse van de huidige woningmarktpositie blijkt dat Schiedam vooral Rotterdamse jongere woningzoekenden opvangt, die een goedkope huurwoning willen, in het bijzonder in het gebied ten zuiden van de A20. Daar ontstaat ruimte omdat binnen Schiedam een verhuisbeweging van Zuid naar Noord plaatsvindt. Tenslotte vindt er een uitstroom plaats naar de ruime regio “overig Zuid-Holland”. Alle wijken van Schiedam kennen ten opzichte van de regio een vertrekoverschot met uitzondering van Sveaparken. Dat is de enige wijk die meer mensen uit de regio opvangt dan aan de regio verliest. Er zijn vanuit het perspectief van de kapitaalkrachtiger regionale woningzoekenden 5 belangrijke verklaringen voor deze bewegingen: 1. De eenzijdige samenstelling van de Schiedamse woningvoorraad, vooral in het gebied ten zuiden van de A20 (m.u.v. Zuid) en in Groenoord; 2. Daarmee samenhangend: de beleving van Schiedam door de buitenwacht, deels gebaseerd op achterhaalde, traditionele beelden. 3. Het gebrek aan adequate woonlocaties vooral voor koopwoningen, met uitzondering van Sveaparken; 4. Het grote aanbod aan koopappartementen, waar de regionale woningzoekenden in doorsnee niet naar zoeken; 5. De grote concurrentie in de regio wat betreft het aanbod van geschikte locaties voor de regionale woningzoekenden.
-2-
Kansen voor Schiedam Voor versterking van de regionale woningmarktpositie zijn drie sleutelfactoren van belang: 1. Versterking van de kwaliteit van het stadscentrum, niet alleen als woongebied;
2. De ontwikkeling van nieuwe groen/blauwe grondgebonden woonmilieus;
3. Een toegesneden extern gericht communicatiebeleid.
Hieruit kan worden geconcludeerd dat Schiedam voor de beoogde versterking van de regionale woningmarktpositie zich niet kan beperken tot de herstructureringswijken zal. Bovendien kan de stad zich niet permitteren om zich op één of enkele doelgroepen te richten. De volgende categorieën komen in aanmerking: • • • • •
Mobiele gezinnen: het grootst in aantal, maar ook met de meeste keuze in de regio; gericht op suburbane en/of waterrijke woonmilieus Mobiele kleine huishoudens: in en rond levendig centrum, niet in herstructureringswijken; concurrentie met Delft, Gouda en Dordt; De creatieve klasse: klein in aantal, maar belangrijk voor het “klimaat”; gericht op het (historisch) centrum; concurrentie met Delft, Gouda en Dordt; Mobiele senioren: regionale zoekers beperkt in aantal; vooral spijtoptanten en ouderen met sociale binding aan Schiedam. Welgestelde senioren: Niche, kleine groep, veel regionale concurrentie, vooral in Rotterdam.
-3-
2. Introductie 2.1.
Achtergronden
Woonvisie met ambities In de loop der jaren heeft Schiedam een tamelijk eenzijdige woningvoorraad opgebouwd, met een belangrijk accent op het sociale segment. Deze voorraad voorziet voor een belangrijk deel in de Schiedamse woningbehoefte, maar leidt anderzijds tot een niet onaanzienlijke instroom uit de regio. De Stadsregio Rotterdam kent immers een open regionale woningmarkt. Daardoor heeft Schiedam een positie op de regionale woningmarkt gekregen, die de stad onevenredig belast en de opbouw van een sterke stad op een aantal punten compliceert. Tegen deze achtergrond heeft Schiedam in haar volkshuisvestingsplan 2008-2010 de ambitie geformuleerd om te komen tot een modernisering en evenwichtiger samenstelling van de stedelijke woningvoorraad. Dit heeft geleid tot een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma. Dit programma is nu in uitvoering. Positie op de regionale woningmarkt essentieel Het maken van plannen is de eerste stap. De woningen zullen ook moeten worden afgezet. En daarbij speelt de positie van Schiedam op de regionale woningmarkt een belangrijke rol. Leiden de plannen ertoe dat woningzoekende Schiedammers niet elders in de regio gaan zoeken en voor Schiedam behouden blijven? In hoeverre speelt de traditionele woningmarktpositie van Schiedam een rol bij woningzoekenden van elders? Wat bepaalt de aantrekkingskracht van Schiedam? Welke factoren zijn beïnvloedbaar? In hoeverre moet daarbij een onderscheid worden gemaakt tussen de gebieden ten noorden en ten zuiden van de A20?
2.2.
Vraagstelling
Vanuit deze achtergrond heeft de gemeente Schiedam Companen gevraagd een analyse te maken van de regionale woningmarktpositionering en het regionale marktpotentieel van Schiedam. Daarbij zijn een onderzoeksvraagstelling en een adviesvraagstelling geformuleerd Onderzoeksvraagstelling Onderzoek het regionale marktperspectief voor de Schiedamse woningmarkt. Wat zijn de belangrijkste bepalende factoren voor de aantrekkingskracht van Schiedam als woonplaats, dan wel het gebrek hieraan? Adviesvraagstelling Geef op grond hiervan aan wat de succes- en faalfactoren zijn bij een aanpak, gericht op een steviger regionale positionering van Schiedam en adviseer over een mogelijke aanpak van Schiedam? Bij de beantwoording van deze vragen hanteren wij een lange termijn perspectief. Dat betekent dat wij niet ingaan op de mogelijke effecten van de huidige kredietcrisis, die overigens nog niet te overzien zijn en bovendien niet alleen voor Schiedam gelden.
-4-
2.3.
Analysemodel
Voor de beantwoording van de onderzoeksvraagstelling hebben wij het volgende schematische analyse-model opgesteld:
Schiedams Schiedamse
nieuwbouw-
woning-
aanbod
voorraad
Schiedamse
Aantrekkings kracht van Schiedam als woonplaats
Regionale woningvraag
woningbouwlocaties
Beleving Regionale
Schiedam
concurrentie
in de regio
De kernelementen in dit model zijn: 1. 2.
De aantrekkingskracht van Schiedam als woonplaats De factoren die (potentieel) van invloed zijn op die aantrekkingskracht
Ad 1. Het begrip “aantrekkingskracht als woonplaats” hebben we geoperationaliseerd in termen van verhuispatronen, binnengemeentelijk en tussen Schiedam en de overige gemeenten, in het bijzonder de Stadsregio. Ad 2. Als factoren die (potentieel) van invloed zijn op de aantrekkingskracht van Schiedam als woonplaats hebben we onderscheiden: 1.
Objectieve factoren: • De Schiedamse woningvoorraad • De (potentiële) woningbouwlocaties • De regionale concurrentie
2.
Subjectieve factoren • De woningvraag • De beleving van Schiedam als stad (in ruimere zin dan alleen het wonen) • De leefbaarheidsontwikkeling in de Schiedamse wijken
Met behulp van dit analysemodel hebben we de huidige positie van Schiedam op de regionale woningmarkt geanalyseerd om van daaruit conclusies te trekken over de kansen voor verbetering van die positie.
-5-
2.4.
Gegevensverzameling
De gegevensverzameling is uitgevoerd in een aantal stappen: Stap 1. Analyse van de kenmerken en dynamiek van de Schiedamse woningmarkt De afdeling Onderzoek & Statistiek van de gemeente Schiedam heeft informatie verzameld over de kenmerken en dynamiek van de Schiedamse woningmarkt, mede vanuit regionaal perspectief. Deze informatie is onder andere afkomstig uit het WoON 2006, transactiegegevens van makelaars, de Woningmarktrapportage “Stadsregio Rotterdam in beeld”, “Kansen op de Schiedamse woningmarkt” van het COS, Statistisch Jaarboek 2008 en uit het Leefbaarheidsonderzoek 2007. Daarnaast hebben wij voor deze rapportage gebruik gemaakt van andere informatiebronnen, bij de gemeente en bij ons bureau aanwezig of aangeleverd door de deskundigen die wij hebben gesproken over de woningmarkt in de Stadsregio. Stap 2. Interviews met regionale woningzoekenden Om inzicht te krijgen in de bekendheid, aantrekkelijkheid en status van Schiedam als woonstad (en van andere gemeenten in de Stadsregio), hebben drie enquêteurs van Companen interviews gehouden op de Woonbeurs LiViN’ 2008. De enquêteurs hebben bezoekers van de Woonbeurs in korte persoonlijke gesprekken vragen gesteld over de voorkeuren en motieven bij het zoekgedrag naar woningen. Zij hebben zowel woningzoekenden ondervraagd die in Schiedam willen wonen, als woningzoekenden die dat niet willen. Uiteindelijk zijn 98 bezoekers geïnterviewd. Bovendien hebben de enquêteurs gesproken met drie projectontwikkelaars, een hypotheekadviseur en een makelaar / belegger. De resultaten van de interviews op de Woonbeurs LiViN’ 2008 zijn in mei 2008 gepresenteerd aan de begeleidingsgroep van de gemeente Schiedam. We hebben ze bovendien gebruikt bij het opstellen van deze rapportage. Bij de interviews hebben we gebruik gemaakt van een standaard checklist. Deze checklist is terug te vinden in bijlage 1. Stap 3. Interviews met deskundigen op het gebied van de woningmarkt in de Stadsregio Om inzicht te krijgen in de factoren die de woningmarktpositie van Schiedam bepalen en kunnen versterken, hebben wij een vijftal gesprekken gehouden met deskundigen op het gebied van de woningmarkt in de Stadsregio. Wij hebben gesproken met ir. Paul Becht, Senior Ontwikkelingsmanager Bouwfonds (onderdeel van Rabo Bouwfonds), mr. Daco Bokx, Algemeen directeur Bokx Holding bv (o.a. Bokx Bouwgroep), Wim van der Zanden, COS Rotterdam (onderzoek en statistiek Rotterdam en Stadsregio), Vries-Jan Zuidam, adjunct-directeur Ooms Makelaars Schiedam-Vlaardingen B.V. en Anke Bodewes, Anke Bodewes Makelaardij O.G. B.V. Stap 4. Analyse van en gesprek over de studie “de prijs van de plek” van het Ruimtelijk Planbureau Bij de opstelling van dit rapport hebben wij tot slot gebruik gemaakt van de studie “de prijs van de plek” van het Ruimtelijk Planbureau (2006). Dit is een uitgebreid onderzoek over geheel Nederland naar de vraag welke factoren de prijs van een (bestaande) woning
-6-
bepalen. Om meer zicht te krijgen op de toepasbaarheid van de in deze studie gevolgde werkwijze, de “hedonische waardebepaling van vastgoed”, binnen het onderzoek naar de regionale woningmarktpositie van Schiedam, hebben wij gesproken met dr. Frank van Dam van het Planbureau voor de Leefomgeving. De inzichten uit dit gesprek zijn verwerkt in de rapportage.
-7-
3. De huidige regionale woningmarktpositie van Schiedam Verhuispatronen: Schiedam en de regio: “opvangen en doorgeven” De cijfers over het binnenlands vertrek uit en de vestiging in Schiedam geven een beeld van de verhuisstromen tussen Schiedam en de rest van Nederland. Het blijkt – en dat is niet verrassend - dat Schiedam een aanzienlijke stroom vestigers uit Rotterdam trekt. Dat zijn er gemiddeld per jaar zo’n 1.700. Daartegenover staan jaarlijks gemiddeld 1.400 Belangrijkste externe migratiebewegingen 2003-2007 Bron: gemeente Schiedam, bewerking Companen
Overig ZdHolland
Vlaardingen
Schiedam
Rotterdam
vertrekkers naar de Maasstad, zodat Schiedam per saldo jaarlijks 300 Rotterdammers opvangt. De tweede plaats wordt op afstand ingenomen door Vlaardingen met een jaarlijks vestigingssaldo Belangrijkste externe migratiebewegingen 2003-2007 naar wijk van 110 personen. Bron: gemeente Schiedam, bewerking Companen Tegenover deze vestiging staat een aanzienlijk vertreksaldo uit Schiedam naar diverse gemeenten in de regio (m.n. Capelle aan Oost West den IJssel en Spaland Hellevoetsluis) en overig /Svea Zuid-Holland. Hierbij Zuid Schiedam dient te worden aangetekend dat Schiedam per saldo wel opvangt voor Rotterdam, maar dat er toch een zeer grote vertrekstroom naar Rotterdam is. Wij beschikken niet over gegevens naar welke delen van de Maasstad Schiedammers
Woudhoek Nieuw-
Kethel
Groenoord
-8-
land
vertrekken, maar ongetwijfeld zijn daar ook de oostelijke uitbreidingswijken bij, zoals Prinsenland, Zevenkamp en Nesselanden. Alles bij elkaar genomen heeft Schiedam de laatste jaren een structureel vertrekoverschot gekend, hetgeen sterk tot een Migratie naar leeftijd 2003-2007 krimp van de totale Schiedamse bevolking Bron: gemeente Schiedam, bewerking heeft bijgedragen. Dat vertrekoverschot naar Companen buiten de gemeente speelt bijna in alle wijken, maar met name in Nieuwland, Zuid en Groenoord. Bij Nieuwland zit daar 20-34 0-19 vermoedelijk het effect van de jaar jaar herstructurering in. De wijk Spaland/Sveaparken is de enige wijk die inwoners wint van buiten de gemeente. Schiedam Bekijken we de leeftijd van de vestigers en 35-49 vertrekkers, dan zien we een sterk jaar “suburbanisatiebeeld”. Het zijn de jongeren 65+ (20-34 jaar) die per saldo naar Schiedam 50-64 komen (gemiddeld 100 personen per jaar). jaar Daar tegenover staan als vertrekkers vooral de gezinnen met kinderen (gemiddeld 300 personen per jaar). Naast de middengroepen zijn het ook de wat ouderen die de gemeente per saldo verlaten (gemiddeld 100 personen per jaar). Deze drainage van middengroepen is een structureel probleem in veel Nederlandse steden. Ook Rotterdam heeft daar bijvoorbeeld sterk mee te maken. Daar stromen jaarlijks ca. 2.500 jongeren de gemeente in, terwijl er ca. 4.500 personen jaarlijks de 1 gemeente verlaten .
Verhuisbewegingen binnen Schiedam: “doorschuiven en ruimte maken” Voor een goed beeld van de regionale woningmarktpositie is het van belang om ook de verhuisbewegingen binnen Schiedam te analyseren. Schiedam heeft weliswaar een niet onaanzienlijke Belangrijkste interne verhuisbewegingen 2007 t.z.v. A20 woningbouwproductie, maar Bron: Gemeente Schiedam, bewerking Companen die is niet groot genoeg om de omvang van de vestiging NieuwOost (alleen al uit Rotterdam) te land verklaren. Een belangrijk West deel van de vestigers gaat in bestaande woningen Zuid wonen, die vrijkomen door verhuizing van de Schiedammers, doorstroming naar
1
Bron: Gemeente Rotterdam, Servicedienst, COS, Kerncijfers Rotterdam, 2008.
-9-
bestaande woningen, naar nieuwbouw of naar andere gemeenten. We zien binnen Schiedam in grote lijnen twee soorten verhuisbewegingen: binnen de wijken onder de A20 en tussen het gebied ten zuiden van de A20 en de noordelijke 2 wijken. Ten zuiden van A20 Ten zuiden van de A20 zien we een sterke beweging vanuit West, Oost en Zuid naar Nieuwland. Dit zal voor een belangrijk deel te maken hebben met de herstructureringsactiviteiten in Nieuwland, die per saldo relatief veel mensen uit de drie wijken heeft aangetrokken. In Belangrijkste interne verhuisbewegingen zuid-noord 2007 feite kunnen we dit zien als een Bron: Gemeente Schiedam, bewerking Companen tijdelijk verschijnsel dat sterk zal afnemen als de herstructurering en vooral de nieuwbouw van Woudhoek Nieuwland zal zijn afgerond. Kethel
Zuid/Noordbeweging Groenoord Het tweede type verhuisbewegingen gaat van zuid naar noord. Vanuit Nieuwland Oost Nieuwland, Zuid en Oost stromen huishoudens naar Groenoord, Woudhoek en Kethel. Opvallend is dat Zuid Spaland/Sveaparken in dit plaatje niet meedoet, terwijl daar toch veel woningen ter beschikking (zijn) (ge)komen. Eerder constateerden we al dat Spaland/Sveaparken de enige wijk in Schiedam is die per saldo een opvangfunctie vanuit de regio heeft. Vanuit Schiedam zelf geldt dat kennelijk niet. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er geen Schiedammers naar Sveaparken zijn doorgestroomd. Dat is wel het geval, zoals o.a. blijkt uit een analyse door het WIC van de verhuizingen naar het project Sveafors in 2001. Waar het hier om gaat is dat een wijk als Spaland/Sveaparken de enige Schiedamse wijk is die per saldo mensen van buiten aantrekt.
2
Gebaseerd op verhuizingen in het jaar 2007.
- 10 -
Conclusies Schiedam vangt per saldo op voor de beide buurgemeenten. Binnen de stad is een belangrijke verhuisbeweging gaande van Zuid naar Noord en de gemeente uit naar de regio. Het lijkt er dus op dat de zuid-noordbeweging en het vertrek naar de regio a.h.w. ruimte vrijmaken voor de opvangfunctie voor Rotterdam (en Vlaardingen). • Alle Schiedamse wijken kennen een vertreksaldo naar buiten de gemeente met uitzondering van Spaland/Sveaparken. Dit is de enige wijk die per saldo mensen van buiten aantrekt. In schema: •
Regio
Schiedam t.n.v. A20
Rotterdam/
Schiedam t.z.v.
Vlaardingen
A20
Regio
- 11 -
- 12 -
4. Verklarende factoren huidige regionale woningmarktpositie 4.1.
De betekenis van de Schiedamse woningvoorraad
Goedkope woningvoorraad De woningvoorraad van Schiedam bestaat uit 54% huurwoningen en 46% koopwoningen. Sinds het jaar 2000 is het aandeel eigen woningbezit aanzienlijk gestegen (toen was het 28%), m.n. door de transformatie in Nieuwland en de nieuwbouw in Sveaparken. Niettemin is de woningvoorraad van Schiedam relatief goedkoop. Slechts 6% van de huurwoningen behoort tot de vrije sector en slechts 33% van de koopwoningen is duurder dan € 240.000 (prijsniveau 2006). De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in Schiedam ligt relatief laag en aanzienlijk lager dan in Rotterdam en Vlaardingen.
Huur- en koopwoningen naar prijsklasse (tijdvak 1-7-’05 t/m 30-6-’06) aantal
Huur: tot kwal.grens (< 332 euro) Huur: tot aftop.gr. (332-475/509 euro) Huur: tot liber.gr. (475/509-605 euro) Huur: boven liberalis.gr. (> 605 euro)
% (Ned.)
5.830 9.390 3.300 1.130
17% (12%) 27% (23%) 10% (6%) 3% (3%)
29% 48% 17% 6% 100%
Koop: goedkoop (< 170.000 euro) Koop: middelduur (170-240.000 euro) Koop: duur (> 240.000 euro)
5.600 4.380 4.870
16% (9%) 13% (17%) 14% (30%)
34.500 100%
38% 30% 33% 100%
WoON 2006
Tabel. Prijsniveau verkochte woningen 2006 en WOZwaarde 2007 Schiedam
Eengezinswoningen
Meergezinswoningen
€ 216.000
€131.000
Rotterdam € 272.000 €143.000 Verschil tussen Noord en Zuid Vlaardingen €248.000 €138.000 Wel is er een vrij groot verschil Nederland €260.000 €178.000 tussen de m2-prijzen boven en onder Gem. WOZSchiedam Vlaardingen R’dam de A20. De prijzen in Noord liggen waarde 2007 €152.000 163.000 145.000 ca 28% hoger dan die in de rest van Schiedam. Dat heeft vermoedelijk Bron: Gemeente Schiedam, Statistisch Jaarboek 2007 mede te maken met het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Dat verschil kan worden afgeleid van de gemiddelde vraagprijs in Schiedam per 1 juli 2008 (bron: NVM). Hieruit blijkt dat in
- 13 -
Schiedam de vraagprijs voor nieuwe woningen gemiddeld 31% hoger is dan voor bestaande woningen. Dat heeft ook te maken met het feit dat nieuwe woningen gemiddeld groter zijn dan bestaande woningen. Neutraliseert men dat effect, ook dan blijkt er een prijsverschil: de vraagprijs per m2 van nieuwe woningen ligt in 2008 16% hoger dan van bestaande woningen. De aantrekkingskracht van de goedkope voorraad op de regio Het is alleen van de huurwoningen bekend in welke mate woningzoekenden van buiten Schiedam de gemeente instromen. Herkomst geslaagde huurwoningen-zoekenden in In 2007 ging 43% van de Schiedam, 2007 vrijkomende huurwoningen naar Vanuit Vanuit Vanuit Overig Totaal niet-Schiedammers. Tweederde Schiedam Rotter- Vlaarvan de instroom kwam uit dam dingen Rotterdam. M.a.w. de vrijkomende Naar 421 213 32 76 742 Schiedamse huurwoningen zijn Schiedam aantrekkelijk voor Rotterdamse % 57 29 4 10 100 huurwoningzoekenden. Dit vormt al % excl. 66 10 24 100 een belangrijk deel van de Schiedam verklaring voor de instroom van COS, Kansen op de Schiedamse woningmarkt, 2008 Rotterdammers. Wij beschikken helaas niet over (kwantitatieve) gegevens over hoe dat in de koopsector zit. Gelet op het prijsniveau van de Schiedamse koopwoningvoorraad mag worden aangenomen dat – naast de Schiedammers zelf - ook veel Rotterdammers daarop af komen. Dat is bevestigd in de interviews. Daarbij is aan getekend dat deze instroom vooral bestaande goedkope koopwoningen betreft.
Conclusies • •
De goedkope woningvoorraad van Schiedam bepaalt in belangrijke mate de instroom van buiten en dus de regionale woningmarktpositie. Dit geldt zowel de bestaande huur als de bestaande koopsector.
- 14 -
4.2.
De woningvraag van buiten Schiedam
Regionale woonvoorkeuren Het WoON 2006 geeft de meest recente informatie omtrent de totale regionale vraag. Daaruit blijkt dat in de regio een groot tekort bestaat aan grondgebonden woningen en aan koopwoningen. Er is kwantitatief een overaanbod aan appartementen.
Woonvoorkeuren Groot-Rijnmond Tekort Eengezins 35.140 Meergezins - 4.550 Koop 33.950 Huur 5.750 Bron: WoON 2006, Cita Vista
Vraag van niet-Schiedammers naar Schiedamse huursector In de vorige paragraaf hebben we laten zien dat een flink deel van de vrijkomende sociale huurwoningen (via Woningnet) aan niet-Schiedammers wordt verhuurd. Dit geeft een indicatie voor de vraag van buiten de gemeente in de huursector. Doorgaans gaat dit niet om huishoudens met een dikke portemonnee en veel keuzemogelijkheden op de woningmarkt. Vraag van niet-Schiedammers naar Schiedamse koopsector Waar het gaat om de koopsector wijzen de 3 transactiegegevens op de volgende tendenties: Kopers van buiten Schiedam richten zich naar verhouding meer op appartementen. Bij Schiedammers koopt de meerderheid een grondgebonden woning. Kopers van buiten Schiedam zijn veel meer dan Schiedammers gericht op bestaande bouw. Een zeer groot deel van de vraag van buiten Schiedam is gericht op de goedkope koopvoorraad (< €150.000). Het WoonInformatieCentrum geeft informatie over de woningvraag van ingeschrevenen, die belangstelling hebben voor wonen in Schiedam. Dit zijn zowel Schiedammers als inwoners van andere gemeenten, in 2006 in totaal 3.900 huishoudens. 3
Transactieanalyse woningen Schiedam, Samenwerkingsverband tussen Schiedamse Wooninformatiecentrum Schiedam en Gemeente Schiedam, Onderzoek & Statistiek.
- 15 -
makelaars,
Zo’n 31% komt van elders. Helaas is niet te onderscheiden wat deze groep wil en in hoeverre dat afwijkt van de Schiedamse vraag. Wel is duidelijk dat zich bij het WIC in belangrijke mate mensen inschrijven die een koopwoning wensen (2.500 huishoudens oftewel 64% van alle ingeschreven). Dit ligt qua ordegrootte op hetzelfde niveau als de uitkomst van de enquête die Companen op de LiViN-beurs heeft uitgevoerd (71%).
Conclusies • •
•
Uit gerealiseerde transacties blijkt dat zowel in de huur- als in de koopsector de regionale vraag zich vooral richt op de goedkope(re) segmenten. Opvallend is dat de meerderheid van de kooptransacties van niet-Schiedammers appartementen betreffen. Dit in tegenstelling tot de transacties van Schiedammers, die voor het merendeel grondgebonden woningen betreffen. Het beeld van de vraag van buiten Schiedam komt niet overeen met de gemiddelde regionale vraag, die veel meer grondgebonden is. Bovendien komen niet-Schiedammers in overgrote meerderheid in bestaande bouw terecht. We concluderen daaruit dat de vraag van buiten thans voornamelijk wordt bepaald door de bestaande Schiedamse woningvoorraad. De op Schiedam afkomende woningvraag lijkt daarmee geen doorsnee van de regionale vraag, maar vooral aanbodgestuurd.
- 16 -
4.3.
De woningbouwlocaties in Schiedam
Hoe verhouden zich de woningbouwlocaties die de gemeente ontwikkelt tot de regionale woonvoorkeuren? Vanuit de vraagstelling van dit onderzoek richt de aandacht zich dan specifiek op de koopsector en op de woningzoekenden die een keuze hebben op de (regionale) woningmarkt. Na Sveaparken, een aantrekkelijke woonwijk ook voor regionale woningzoekenden, heeft Schiedam geen soortgelijke plannen of mogelijkheden meer. Na de afronding van Sveaparken richt de woningbouw zich voor het overgrote deel op binnenstedelijke- en/of herstructureringslocaties. Het is de vraag of dit wel de locaties zijn om de gewenste vraag naar koopwoningen te realiseren. Dit hebben wij nader onder de loep genomen aan de 4 hand van de studie “de prijs van de plek” van het Ruimtelijk Planbureau (2006) . Dit is een uitgebreid onderzoek over geheel Nederland naar de vraag welke factoren de prijs van een (bestaande) woning Omgevingskenmerk Invloed op bepalen. prijsvorming Daar zit de gedachte achter dat koopwoningen de plekken die de hoogste prijs Nabijheid bos Positief voor (woon)vastgoed opleveren Nabijheid water Positief het meest gevraagd zullen zijn Nabijheid recreatief groen Positief door de woonconsumenten en (parken, e.d.) dus ook de meest geschikte Werkgelegenheid Positief locaties zijn voor de bouw. Nabijheid snelwegopritten
Positief. Nabijheid
snelweg op zich, in
Naast kenmerken van de woning stedelijke omgevingen zelf richt de aandacht in de studie negatief, in landelijke zich vooral op de omgevingen positief woonomgevingskenmerken: Nabijheid openbaar Positief • Fysiek: hoe ziet de omgeving vervoer er uit? Nabijheid centrum Positief • Sociaal: wat zijn de Groot aandeel nietNegatief kenmerken van de bevolking westerse allochtonen in in de omgeving? buurt • Functioneel: welke Lage sociale status buurt Negatief voorzieningen zijn er in de Nabijheid bedrijventerrein Negatief omgeving voorhanden? Bron: RPB, De prijs van de plek, 2006; bewerking Companen Het onderzoek levert geen specifieke gegevens voor Schiedam op. Het RPB gaf echter in een gesprek aan dat de algemene conclusies voor het overgrote deel ook voor Schiedam zullen gelden: We hebben de positieve en negatieve effecten van de omgevingsfactoren zeer beknopt samengevat in het nevenstaande schema: De kernfactoren in positieve zin zijn: groen, water, centrum, ontsluiting en werk. De kernfactoren in negatieve zin zijn: Snelwegen, bedrijventerreinen, stedelijk vernieuwingsgebied.
4
De in deze studie gevolgde werkwijze wordt ook wel de “hedonische waardebepaling van vastgoed” genoemd.
- 17 -
Passen we deze conclusies toe op Schiedam, dan ligt de conclusie voor de hand dat de komende woningbouwproductie, die immers binnenstedelijk is gericht, niet de plekken benut die positief scoren wat betreft de (te realiseren) prijs van de woning. Wellicht met uitzondering van woningbouw in of aansluitend op het centrum. In aanmerking nemend dat in (de directe omgeving van) Schiedam geen bos aanwezig is maar wel werkgelegenheid volop, kunnen wij uit het RPB-onderzoek min of meer 1-op-1 concluderen dat, afgezien van het centrum, 4 zones van enige betekenis in aanmerking zouden kunnen komen voor duurdere woningbouw, die potentieel woningzoekenden van 5 buiten zou kunnen trekken : 1. Het havengebied tussen Merwehaven en Voorhaven, in aansluiting op de herstructureringsplannen van Rotterdam met de “fruit-terminal”; 2. Sportparken Thurlede; 3. Sportpark Harga; 4. Oost, in de invloedssfeer van de ov-terminal. Dit vergt weel een ingrijpende herstructurering van Oost, hetgeen lastig zal zijn gelet op het versnipperde woningbezit.
Conclusies •
•
5
De woningbouwlocaties waar Schiedam zich op richt na afronding van Sveaparken hebben gelet op de bevindingen in het RPB-rapport “de prijs van de plek” weinig aantrekkingskracht op regionale woningvragers met keuzemogelijkheden op de woningmarkt. Op grond van dezelfde studie zijn in en om Schiedam plekken aanwezig die bij benutting door woningbouw de regionale woningmarktpositie van de stad aanmerkelijk zouden kunnen verbeteren.
Daarbij gaan we ervan uit dat het gebied ten noorden van Sveaparken (Midden-Delfland) niet in aanmerking komt gelet op de ruimtelijke beleidskaders.
- 18 -
4.4.
Regionale concurrentie
Het is van groot belang om niet alleen naar de kenmerken en eigenschappen van Schiedam te kijken. Waar het gaat om de aantrekkelijkheid van Schiedam als woon- en leefgemeente speelt Rotterdam. Belangrijkste externe migratiebewegingen 2003-2007 ook het Bron: COS, bewerking Companen concurrerend aanbod in de regio Overig Zuideen belangrijke rol. LansingerHolland Aangezien land Rotterdam de belangrijkste “donor” van Schiedam is, Schiedam zijn wij nagegaan Capelle/ Rotterdam welke Krimpen verhuisbewegingen m.b.t. het Rotterdamse het Albrandswaard, meest cruciaal zijn. Barendrecht, Ridderkerk Per saldo heeft Rotterdam de laatste jaren een Vestigers Nesselanden flink vertrekoverschot te zien gegeven. Eerder hebben we al gezien dat er een aanzienlijke stroom plaatsvindt van Rotterdam naar Schiedam. Een vergelijkbaar grote stroom gaat in de richting van de zuidelijke randgemeenten, waarbij Barendrecht (Carnisselanden) de kroon spant. Eveneens een relatief niet onaanzienlijk Bron: COS, Bewoners over Nesselande, 2005 vertrekoverschot bestaat er richting de gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bleiswijk, Bergschenhoek). Capelle en Krimpen aan den IJssel vangen beperkt op, maar daar wordt ook niet veel meer nieuw
- 19 -
gebouwd. Het overgrote deel van alle migratiestromen (excl. die naar Schiedam) laten de suburbanisatie naar VINEX(achtige), groene, grotendeels grondgebonden, koopwijken zien. Ook binnen Rotterdam vindt dat overigens al jaren plaats: naar Zevenkamp, Prinsenland en meer recent naar Nesselanden (vml. Grondgebied gemeente ZevenhuizenMoerkapelle). Ter illustratie nemen wij hier een overzicht op van de woonwensen van vestigers in Nesselanden. Binnen en vanuit Rotterdam is er dus al vele jaren een “drain” aanwezig in oostelijke richting. Er waait bij wijze van spreken een continue westenwind die met name bovenmodale inkomens meevoert. In de verdere toekomst zal dit zeer waarschijnlijk aanhouden door de ontwikkeling van Plangebied Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas de Zuidplaspolder waar vele duizenden woningen (15.000-30.000), ook voor de Rotterdamse regio, zullen worden gerealiseerd (zie Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas). De huidige ontwikkeling in de nieuwbouwwijken Westergouwe (Gouda) en Triangel (Waddinxveen) preludeert daar met ca. 6.500 woningen al op. Schiedam heeft van deze beweging al jaren lang de effecten ondervonden en zal die blijven ondervinden, en niet alleen Schiedam, maar ook veel oudere wijken van Rotterdam (zowel op de Rechter als de Linker Maasoever). Programma ISP Zuidplas •
15.000 tot 30.000 nieuwe woningen
Naast deze suburbaan gerichte • 200 ha netto extra nieuwe glastuinbouw huishoudens, zijn er – in kleinere • 300 ha bedrijfsterrein aantallen – regionaal zoekende, • Verplaatsing van 80 ha kassen (centraal-)stedelijk georiënteerde • Nieuwe natuurgebieden huishoudens die een appartement • Ruimte voor waterberging willen (dure huur of koop). Het gaat • Verbetering infrastructuur (weg en Openbaar hier om kapitaalkrachtiger jongere Vervoer tweeverdieners, 6 tweepersoonshuishoudens van middelbare leeftijd, expats en senioren . Deze kiezen voor een hoogstedelijk niveau met alle voorzieningen bij de hand. Rotterdam biedt in dat verband uiteraard veel meer dan Schiedam.
6
Zie bijvoorbeeld: “Bewoners over het nieuwe dure huursegment, COS, oktober 2006.
- 20 -
Conclusies • •
•
De regionale woningzoekenden hebben alleen al binnen de Stadsregio Rotterdam een grote keuze. In de praktijk blijken velen voor groene, suburbane locaties te kiezen met een hoog aandeel koopwoningen, met name ten zuiden en oosten van Rotterdam. Dat zal in de toekomst vermoedelijk niet minder worden, gelet op de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Voor de veel beperktere aantallen meer kapitaalkrachtige huishoudens die op stedelijkheid, stedelijke woonmilieus en appartementen uit zijn, biedt Rotterdam kansen die niet met het aanbod van Schiedam te vergelijken zijn.
- 21 -
4.5.
De beleving van Schiedam
De (regionale) aantrekkelijkheid van Schiedam wordt uiteraard niet alleen bepaald door de woningen. De totale woon- en leefklimaat wordt door veel meer factoren bepaald. Daarbij maken we een onderscheid tussen Schiedam als geheel en de leefbaarheid in de wijken. In deze paragraaf gaan wij in op het woon- en leefklimaat van Schiedam als geheel (waarbij overigens het centrum een belangrijke rol speelt) en de betekenis daarvan voor de regionale woningmarktpositie. Op basis van het onderzoek op de Woonbeurs LiViN’ 2008 en de interviews met de professionals hebben we een beeld gekregen van de beleving van Schiedam. Het valt niet te ontkennen dat daarbij zowel meer als minder positieve uitspraken genoteerd konden worden. We gaan er van uit dat de minder gunstige kwalificaties genoegzaam bekend zijn en dat het er in dit verband vooral om gaat richtingen voor de toekomst te vinden. Daarbij onderscheiden we sterke punten en verbeterpunten. Redenen om in Schiedam te willen wonen volgens woningzoekenden: •
In de buurt van belangrijke steden, zoals Rotterdam
•
Een opgeknapt, historisch, mooi centrum
•
Een aantal aantrekkelijke nieuwbouwprojecten, waardoor Schiedam aantrekkelijker wordt
•
Een aantal leuke wijken (zij het niet allemaal)
•
Mooie omgeving (Midden-Delfland)
•
Rust
•
Goedkope woningen
Verbeterpunten aantrekkelijkheid Schiedam volgens woningzoekenden •
Verder gaan met het opknappen van het centrum.
•
In de nieuwbouwplannen een goede mix aanhouden van goedkoop/duur, en van
•
In de nieuwbouwplannen voldoende rekening houden met groen en ruimte.
•
De parkeergelegenheid uitbreiden.
•
Benutten en uitventen van historische kenmerken en gebouwen.
•
Citymarketing inzetten.
verschillende woningtypen.
Bron: enquête woningzoekenden Woonbeurs LiViN
Sterke punten Schiedam als woonstad volgens professionals •
Schiedam heeft (verborgen) authentieke kwaliteiten in de binnenstad, die als trekker kunnen worden ingezet voor mensen met hogere inkomens, van binnen en buiten Schiedam. De binnenstad is een kans voor Schiedam, mits er meer wordt geïnvesteerd in aantrekkelijke woningen, voorzieningen en de buitenruimte / het openbaar gebied.
•
Schiedam heeft infrastructurele kwaliteiten: drie snelwegop-/afritten, een metrolijn en
•
Schiedam heeft een goede prijs-/kwaliteitverhouding, beter dan die in Rotterdam.
•
Schiedam heeft sterk sociaal imago; dat kan ook positief worden opgevat.
een nieuw spoorstation.
- 22 -
Verbeterpunten aantrekkelijkheid Schiedam volgens professionals •
Verbeteren centrumontwikkeling door meer samenhang en betere parkeermogelijkheden
•
Verbeteren winkelaanbod door inzetten op specifieke detailhandel; niet concurreren met Rotterdam
•
Meer op grondgebonden woningen en minder zwaar op (dure) appartementen inzetten
•
Sterkere verbondenheid tussen Schiedam en Sveaparken (nog teveel twee werelden).
•
Eigen nieuwbouwprofiel ontwikkelen, dat onderscheidend is van VINEX(achtige) uitbreidingen elders in de Stadsregio.
Conclusies •
•
De beleving van Schiedam als woonstad wordt vooral positief beïnvloed door: o de kwaliteiten van het historische centrum o de goede infrastructurele verbindingen o de nieuwbouwprojecten o de gunstige prijs/kwaliteitsverhoudingen De belangrijkste verbeteropgaven zijn: o Verdere samenhang in centrum met winkels en parkeren o Kwaliteiten Sveaparken beter aan Schiedam verbinden o Minder accent op gestapelde bouw en meer op grondgebonden woningen o Ontwikkelen onderscheidend eigen nieuwbouwprofiel
- 23 -
4.6.
De leefbaarheid in de wijken
Het beeld van Schiedam in de regio wordt voornamelijk bepaald door de beleving, zoals die in de vorige paragraaf is besproken. Toch zullen er woningzoekenden uit de regio zijn, die zich ook op de kwaliteiten van afzonderlijke wijken en buurten richten. Er zijn helaas geen betrouwbare gegevens omtrent die blik van buiten op de afzonderlijk Schiedamse wijken. Het enige waar we over beschikken zijn gegevens over de meningen van de Schiedammers zelf. In de ogen van de Schiedammer is het woonklimaat sinds 1998 verbeterd, maar is er recentelijk geen verdere vooruitgang of zelfs een terugval te constateren. Daarbij zien we de “traditionele” tweedeling tussen de gebieden onder en boven de A20, met uitzondering van • de wijk Groenoord die beduidend minder scoort dan Noord in het algemeen; en • de wijk Zuid die beter scoort dan de overige wijken beneden de A20.
Indicatorscore Verloedering openbaar gebied (rommel op straat, vandalisme etc.)
Algemene evaluatie buurt (indicatorscore) 6,8
Schiedam
5,2
8,0
Schiedam
7,5
6,6
7,8
Oost Nieuwland Groenoord Centrum Zuid West Woudhoek Sp./Sveap. Kethel
5,6 6,7 6,9 7,4 7,9 8,0 8,5 8,6 8,8
6,4
Oost Groenoord Centrum We st Nie uwland Zuid Woudhoek Sp./Sveap. Kethel
6,3 5,7 5,5 5,4 5,3 5,1 4,3 3,9 3,9
7,6 7,4 7,2 7,0 6,8 1998
2000
2002
2004
2006
2007
6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 1998
2000
2002
2004
2006
2007
Hoe lager de score, hoe beter!! Leefbaarheidsonderzoek 2007
Leefbaarheidsonderzoek 2007
Tevredenheid voorzieningen
Beoordeling woonomgeving (rapportcijfer) Schiedam
7,2 7,0 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 1998
2000
2002
2004
2006
2007
Oost Nieuwland Groenoord West Centrum Zuid Woudhoek Sp./Sveap. Kethel
% tevreden Schiedam
6,8
Winkels (food) Basisonderwijs Openbaar vervoer Straatverlichting Groenvoorzieningen Speelmogelijkh. kind. Parkeren Onderhoud wegen Voorz. voor jongeren
5,9 6,4 6,7 6,9 7,0 7,1 7,6 7,6 7,7
Leefbaarheidsonderzoek 2007
83% 77% 73% 70% 47% 40% 34% 28% 13%
+
-
Keth/Groen (96%)
West (70%)
Woudhoek (97%)
Nieuwland (38%)
Groenoord (85%)
Zuid (36%)
Woudhoek (80%)
Nieuwland (62%)
Kethel (67%)
Oost (33%)
Kethel (49%)
Centrum (32%)
Groenoord (69%)
Oost (17%)
Groenoord (34%)
West (22%)
Kethel (24%)
Wdh/Spa/Sveap (5%)
Leefbaarheidsonderzoek 2007
Wij denken dat een belangrijk deel van het “overall imago” van Schiedam wordt bepaald door de wijken en buurten beneden de A20 (met uitzondering van Zuid). Die onevenwichtigheid binnen Schiedam zelf kan een belemmering vormen voor de regionale aantrekkingskracht.
- 24 -
Conclusies • • •
In de ogen van de Schiedammer lijkt de vooruitgang in de leefbaarheid de laatste paar jaren wat minder te verbeteren; Er is een groot onderscheid in waardering tussen de wijken boven en beneden de A20. Het is met name de matige waardering van de leefbaarheid in de wijken beneden de A20 (m.u.v. Zuid) die het beeld van Schiedam voor de buitenwereld zou kunnen bepalen. Er ligt dus een belangrijke opgave om het beeld van Schiedam te koppelen aan de positieve kwaliteit van wijken (zoals bijv. Sveaparken).
- 25 -
5. Kansen voor Schiedam 5.1.
Inleiding
In het voorgaande hebben we geconstateerd dat de huidige positie van Schiedam op de regionale woningmarkt de volgende kenmerken vertoond: 1. Schiedam vervult aan de ene kant vooral een opvangfunctie voor woningzoekenden uit de buurgemeenten Rotterdam en Vlaardingen en aan de andere kant een donorfunctie voor de regio. 2. De bestaande, goedkope woningvoorraad vormt de belangrijkste trigger voor de instroom van buiten en de uitstroom naar buiten. De huidige voorraad bepaalt daarmee voor een aanzienlijk deel de actuele regionale woningmarktpositie van de stad. Een uitzondering hierop vormt de wijk Sveaparken, die een van het algemene beeld van Schiedam afwijkende positie op de regionale woningmarkt vervult. 3. De instroom van woningzoekenden in Schiedam is op grond van het beschikbare woningaanbod derhalve selectief en wijkt in belangrijke mate af van de doorsnee regionale woningvraag. 4. Schiedam beschikt, na afronding van Sveaparken, thans niet over nieuwbouwlocaties die meer aan de doorsnee regionale vraag tegemoet komen. 5. De Stadsregio Rotterdam exclusief Schiedam beschikt in aanzienlijke mate over locaties die tegemoet komen aan de doorsnee regionale woningvraag en vormt op dat punt een belangrijke concurrent voor de stad. 6. De beleving van Schiedam als woonplaats wordt sterk bepaald door het relatief grote sociale woningaanbod en de (nog) niet optimale kwaliteit van het centrum. In dit hoofdstuk gaan wij in op basis van de analyse in op de kansen die er zijn om de regionale positie van Schiedam te verbeteren.
5.2.
Inspelen op de regionale vraag
Schiedam heeft een belangrijke sociale functie op de regionale woningmarkt. Het is de ambitie van de gemeente om deze belangrijke, maar eenzijdige regionale functie te verbreden naar doelgroepen die kapitaalkrachtiger zijn en een vergroting van de marktsector mogelijk maken, mede ter ondersteuning van de herstructureringsopgave. De eerste vraag is dus op welke onderdelen van de regionale vraag, op welke doelgroepen, anders dan nu al gebeurt, Schiedam succesvol zou kunnen inspelen. Wij onderscheiden in dat verband de volgende 4 hoofdcategorieën huishoudens, die in beginsel een regionaal zoekpatroon hebben: 7 • Mobiele kleine huishoudens • Mobiele gezinnen • Mobiele senioren • Bemiddelde senioren In het volgende schema worden deze doelgroepen nader beschreven: 7
Het woord “mobiel” slaat op het feit dat de doelgroep geen of een beperkte binding met de woonbuurt heeft en regionaal of soms zelfs landelijk georiënteerd is.
- 26 -
Regionaal zoekende doelgroepen met hogere inkomens Mobiele Kleine Huishoudens: Eén- en tweepersoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar met inkomen tussen modaal en 1,5x modaal (€ 2.500 netto per maand) en één- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar met een inkomen vanaf modaal. Dit zijn huishoudens zonder kinderen met een behoorlijk inkomen, in de leeftijd tot 55 jaar. Mobiele Gezinnen: Gezinnen met kind(eren), en één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar. Het inkomen ligt hoger dan anderhalf keer modaal. Dit is een groep met mogelijkheden op de woningmarkt.
Mobiele Senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen) tussen de 55 en 75 jaar, met een inkomen hoger dan modaal. Net als de Mobiele Gezinnen hebben zij op basis van hun inkomen en eventueel vermogen de nodige mogelijkheden op de woningmarkt. Bemiddelde Senioren: Eén- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. De vraag van deze groep is doorgaans sterk op comfort gericht.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr < 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr < 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr < 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Mobiele gezinnen Het is zonneklaar wat de grootste groep regionale woningzoekers is en wat deze wil. Het gaat om (a.s.) gezinnen met kinderen, die een rustige, groene, suburbane woonomgeving wenst. Het zijn de doorstarters en middengroepen qua leeftijd en inkomen. Ook Schiedam heeft deze groepen ook zelf “in huis” en als zij niet in Schiedam terecht kunnen, verlaten zij de gemeente. Uit diverse analyses blijkt dat Sveaparken een belangrijke functie heeft (gehad) om dat vertrek te beperken. Als de nieuwbouw daar echter afgerond is, zullen deze middengroepen wellicht in versterkte mate de stad verlaten naar de regio. Gelet op de omvang van deze groep, dit een kansrijk segment. Een deel van deze doelgroep kiest niet zozeer voor het groen buitenaf, maar vindt wat meer stedelijk wonen, maar dan wel buiten het centrum in een hoogwaardige wijk, bijvoorbeeld aan het water, een aantrekkelijke optie. Voorbeelden daarvan kan men op de oostelijke eilanden in Amsterdam vinden. Mobiele kleine huishoudens De doelgroep bestaat uit een aantal subgroepen, waarvan de belangrijkste zijn: 1. Stellen met het voornemen tot gezinsvorming. Hun woonwensen vallen ongeveer samen met de mobiele gezinnen. 2. Eén en tweepersoonshuishoudens (vooralsnog) zonder “gezinsperspectief”, die zich richten op een meer stedelijk woonmilieu met voorzieningen en een relatief hoge woningdichtheid. Ten opzichte van hun woonbuurt of –wijk zijn zij “footloose”. Zij voelen
- 27 -
zich niet thuis in herstructureringswijken, waar de buurtbinding belangrijk wordt gevonden, maar zoeken een woonomgeving in of direct in de omgeving van het stadscentrum, van waaruit zij snel hun werk kunnen bereiken. Qua omvang komt deze groep op de tweede plaats. 3. Eén en tweepersoonshuishoudens, die men ook wel “de creatieve klasse” noemt en die zich in en om het stadscentrum thuisvoelen en meer binding met die omgeving toont. Daarbij is een onderscheid te maken tussen de meer grootstedelijke oriëntatie en het verlangen naar een meer kleinschalig, intiem centrum waar je in een stadswoning of oude opgeknapte panden kunt wonen (lofts, woon-werkwoningen). Dat laatste is in de regio Rotterdam nauwelijks te vinden. Daarvoor moet je naar Delft, Dordt of Gouda en evt. Vlaardingen. De omvang van deze groep is klein, maar het effect en de uitstraling van zijn aanwezigheid op de stad kan aanzienlijk zijn. Mobiele senioren Ondanks hun vrij ruimte actieradius zoekt deze doelgroep niet zo gemakkelijk een volgende woning over de gemeentegrenzen. Veelal maakt men een laatste stap in de wooncarrière naar een plek waar men oud kan worden. Voorzover men z’n vertrouwde woonomgeving gaat verlaten is dat, omdat men terug wil naar de plaats waar men vroeger heeft gewoond of is opgegroeid. Of – en dat komt steeds meer voor – omdat men in de buurt van de kinderen wil wonen (men suburbaniseert de kinderen dan a.h.w. achterna). Men treft deze senioren dan ook bijvoorbeeld in Leidsche Rijn aan. Voorzover men terug wil naar de vroegere woonplaats, is dat veelal niet naar de wijk van vroeger. Die is er niet meer of is qua bevolking zeer sterk veranderd. In het algemeen zijn zij dan ook niet gericht op herstructureringswijken, tenzij de hoogwaardige nieuwbouw daar genoeg massa heeft. Centrumwonen is voor deze categorie een goede optie. Welgestelde senioren Deze qua omvang dunne groep zoekt met name markante plaatsen in de regio. In Rotterdam zijn dat bijvoorbeeld appartementen aan de Maasboulevard, Kop van Zuid, Laurenskwartier, Stadssingel Crooswijk etc..
5.3.
Voorwaarden voor verbetering regionale woningmarktpositie Schiedam (succes- en faalfactoren)
Opmerkingen vooraf •
• •
•
Als Schiedam zijn regionale woningmarktpositie wil versterken, kan de gemeente zich niet veroorloven om slechts op één of enkele doelgroepen te mikken. Men zal meer ijzers in het voor moeten hebben. Verbetering van de woningmarktpositie, die in vele tientallen jaren is gegroeid, in een zo grote regio met zoveel concurrentie, is een zaak van een hele lange adem. Verbetering van de woningmarktpositie is lang niet alleen een kwestie van de goede woningen bouwen. Er zal in den brede gewerkt moeten worden aan het totale woonen leefklimaat van de stad. Het gaat ook om voorzieningen, om veiligheid, om een aantrekkelijke openbare ruimte enzovoorts. Het differentiëren van stedelijke vernieuwingswijken door hogere inkomensgroepen van elders “in te vliegen”, is de afgelopen decennia vaak beproefd, maar zelden
- 28 -
•
gelukt. Daarvan zijn voorbeelden te over. Los van de financiële kanten is het ook de 8 vraag of het beter is voor de sociale samenhang in wijk of buurt. Veel gemeenten en deelgemeenten gaan er dan ook toe over om meer en meer te investeren in de kracht van de eigen bevolking en zetten in op de jeugd: “empowerment” (zie bijvoorbeeld Hoogvliet). Als men denkt aan het meer evenwichtig maken van de regionale woningmarktpositie, zal dat vermoedelijk vooral buiten de huidige herstructureringsgebieden moeten plaatsvinden.
Voorwaarden Tegen de achtergrond van het voorgaande zijn er ons inziens 3 sleutelfactoren voor de versterking van de regionale woningmarktpositie van Schiedam. Het is noodzakelijk om aan alle drie tegelijk te werken: 1. De kwaliteit van het centrum Hier zitten verschillende kanten aan: a. Behoud en versterking van de historische kwaliteiten; b. Behoud en versterking van de voorzieningen; c. Behoud en versterking van de woonfunctie; d. Het meer open maken van het centrum. “Het Schiedamse centrum is het best bewaarde geheim van Schiedam”. e. Vergroting van de mogelijkheden om nieuwbouw rond het centrum te realiseren, waardoor het centrum in feite wordt vergroot; f. Versterking van de bereikbaarheid van het centrum, o.a. in relatie tot de ov-terminal; g. Verbeter de kwaliteit van het openbaar gebied in centrum en omgeving. 2. Ontwikkeling nieuwe woonmilieus Groen/blauwe (grondgebonden) h. Breng Schiedam naar het water van de Maas in samenhang met de Rotterdamse herstructureringsplannen met de Fruit Terminal. i. Heroverweeg de bestemming van de grote sportparken Thurlede en/of Harga (uiteraard met verplaatsing sportactiviteiten naar elders). j. Pak (hoe lastig ook) de herstructurering van Oost aan, zodat ten zuiden van de ov-terminal een woon- en voorzieningengebied van betekenis kan ontstaan. Ontwikkel op enkel markante punten woontorens k. Zorg voor 1, 2 of 3 unieke torens, die niet concurreren met het (over)aanbod aan “gewone” appartementen. l. Kies hiervoor zorgvuldig unieke, markante plakken uit. 3. Voer een toegesneden communicatie en p.r.-beleid . Werk aan verbetering van de beleving van de stad door met trots te laten zien wat Schiedam is en heeft, niet door de (voor)oordelen te bestrijden:
8
Zie o.a. Lex Veldboer, Jan Willem Duyvendak, Reinout Kleinhans en Nanne Boonstra, In Beweging Brengen en Richting Geven; herstructurering en sociale stijging in Hoogvliet, november 2007.
- 29 -
m. Vent de kwaliteiten van het centrum beter uit. Beperk je niet tot de molens en de Schie. Stel de kwaliteit van de binnenstad gelijk met die van Delft, Gouda en Dordrecht. n. Laat de regio beter zien welke vernieuwingsplannen Schiedam heeft en dan gaat het niet zozeer om de herstructureringswijken, maar juist om het centrum en omgeving. q. Leg de nadruk op de goede ontsluiting en bereikbaarheid en op de diversiteit in werkgelegenheid die Schiedam kent. Hoeveel mensen kennen de wereldwijde betekenis van Nolet. r. Pronk met Sveaparken. s. Laat de (potentiële) kwaliteit van de ligging aan de Maas zien. t. “Last but not least” : laat zien dat je in Schiedam van een redelijke prijs goed kan wonen.
- 30 -
Bijlage 1. Checklist interviews Woonbeurs LiViN – 15 / 16 maart 2008 •
Waarom bent u op de Woonbeurs LiViN?
Ik ben op zoek naar / oriënteer me op een andere woning / woonplaats, e.d., namelijk: ………………………………………………………………………………………………… Ik ben algemeen geïnteresseerd in wonen / deze regio, e.d., namelijk: ………………………………………………………………………………………………… Ik ben als professional op deze beurs (makelaar, woningcorporatie, e.d.), namelijk: …………………………………………………………………………………………………………
Anders, namelijk: ………………………………………………………………………………………………………… Verhuisplannen en woonwensen: •
Heeft u verhuisplannen?
Ik wil zeker verhuizen Ik wil misschien verhuizen Ik wil verhuizen als er een geschikte woning vrijkomt Nee, ik wil niet verhuizen Anders, namelijk: ……………………………………………………………………………….……
Indien verhuisplannen: •
Waarom wilt u verhuizen? (Meerdere antwoorden mogelijk)
Wil een grotere woning Wil een kleinere woning Wil een mooiere woning Wil een kwalitatief betere woning
Vanwege de woonomgeving / buurt Wil gaan huren
Vanwege echtscheiding / verbroken relatie Wil dichter bij kinderen wonen Vanwege leeftijd / gezondheid Vanwege de slechte bereikbaarheid van voorzieningen
Anders, namelijk:
Wil gaan kopen
…………………………………….……….
Vanwege werk / studie
…………………………………….……….
Vanwege samenwonen / huwelijk
…………………………………….……….
- 31 -
•
Hoe zoekt u naar een andere woning? (Meerdere antwoorden mogelijk)
Inschrijven
Rondvragen / persoonlijke contacten
Zoeken naar koopwoningen via internet
Inschrijven bij een woningcorporatie naar
gemeente
Anders, namelijk:
woningcorporatie(s)
Reageren
op
het
woningaanbod
van
…………………………………….……….
woningcorporatie(s) via internet
…………………………………….……….
Makelaar een zoekopdracht geven Reageren op te huur aangeboden woningen
…………………………………….……….
van particuliere verhuurders •
Wat voor type woning zoekt u?
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap / halfvrijstaande
woning
Vrijstaande woning
•
Een huur- of een koopwoning?
Benedenwoning Bovenwoning Woonzorgcomplex / aanleunwoning Bedrijfswoning Anders, namelijk:
Appartement zonder lift
…………………………………….……….
Appartement met lift
…………………………………….……….
Seniorenwoning / patiowoning
…………………………………….……….
Huurwoning Koopwoning Geen voorkeur •
voor
Zelf adverteren ('woning gezocht') Inschrijven bij een projectontwikkelaar Inschrijven voor een bouwkavel bij de
Af en toe bij een makelaar binnen lopen woonkeuzebonnen
bureau
school ('Kamer' of 'Woning te huur')
Inschrijven bij een makelaar
van
een
Reageren op briefjes bij de supermarkt of
Kijken naar advertenties in woonkranten
Insturen
bij
studentenhuisvesting
Kijken naar advertenties in dagbladen
In welke prijsklasse (huur / koop) in €?
Huur
Koop
Tot 343,= 343,= tot 492,= 492,= tot 527,= 527,= tot 622,= Meer dan 622,=
- 32 -
Tot 150.000,= 150.000,= tot 200.000,= 200.000,= tot 250.000,= 250.000,= tot 300.000,= 300.000,= tot 375.000,= 375.000,= tot 450.000,= 450.000,= tot 550.000,= Meer dan 550.000,=
•
Hoe ziet de omgeving van uw gewenste woning eruit (binnenstad, buitenwijk, klein dorp, platteland, e.d.)?
…………………………………………………………………………………………………………………………… Voorkeur voor woonplaats: •
In welke plaats zou u het liefst willen wonen?
…………………………………………………………………………………………………………………………… Indien “Schiedam” genoemd: •
Waarom woont u het liefst in Schiedam? (Maximaal drie redenen kort noemen)
…………………………………………………………………………………………………………………………… •
In welke wijk binnen Schiedam?
…………………………………………………………………………………………………………………………… Indien “Schiedam” niet genoemd: •
Kent u Schiedam?
Ja Nee •
Zo ja, wilt u wel of niet wonen in Schiedam? Waarom? (Maximaal drie redenen kort noemen)
……………………………………………………………………………………………………………… Imago Schiedam als woonstad: Alle geïnterviewden die Schiedam kennen: •
Welk beeld heeft u van wonen in Schiedam? (Graag kort omschrijven)
…………………………………………………………………………………………………………………………… •
Hoe kan Schiedam (nog) aantrekkelijker worden om te wonen? (Maximaal drie mogelijkheden kort noemen)
…………………………………………………………………………………………………………………………… Huidige woonsituatie: •
Kunt u iets over u zelf vertellen?
Leeftijd: …………………
- 33 -
Huishoudenssamenstelling
Alleenstaand (zelfstandig wonend)
•
Waar woont u nu?
•
………………………………………………………………………………………………………………………
(Echt)paar zonder kinderen (Echt)paar met thuiswonende kinderen (Echt)paar zonder thuiswonende kinderen Eenoudergezin met kinderen Met meerdere gezinnen in 1 huis Thuiswonend (bij ouders) Op kamers (onzelfstandig wonend) Anders, namelijk: ……………………………………………………………………………….……
…… In welk type woning?
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap / halfvrijstaande woning
Vrijstaande woning Appartement zonder lift Appartement met lift Seniorenwoning / patiowoning Benedenwoning Bovenwoning Woonzorgcomplex / aanleunwoning Bedrijfswoning Anders, namelijk: …………………………………….………. …………………………………….………. …………………………………….……….
•
Een huur- of een koopwoning?
Huurwoning Koopwoning
•
In welke prijsklasse?
527,= tot 622,= Meer dan 622,=
Huur
Tot 343,= 343,= tot 492,= 492,= tot 527,=
- 34 -
Koop
Tot 150.000,= 150.000,= tot 200.000,= 200.000,= tot 250.000,= •
Overige opmerkingen / suggesties:
……………………………………………
- 35 -
250.000,= tot 300.000,= 300.000,= tot 375.000,= 375.000,= tot 450.000,= 450.000,= tot 550.000,=
Meer dan 550.000,=
