Verslaglegging werkgroep raad Initiatiefvoorstel starters. Samenstelling werkgroep raad: Bram Bots en Erwin Talpe (H&G), Joop van Dijk en Frans Jansen (CDA), Cees Luijbregts (Valkenswaard Lokaal), Iwan Luyendijk (VVD), Ingeborg Berendsen en Karel Los (D’66), Marius van Erp (PvdA), Lou van Gerven (ambtelijke ondersteuning). Doelstelling. Doel is om te komen tot een initiatiefvoorstel, waarin vernieuwend beleid ten aanzien van huisvesting wordt voorgesteld voor de doelgroep starters. De ambitie ligt hoog: liefst komen we gezamenlijk tot een voorstel, dat innovatief is voor Nederland en waar andere gemeenten een voorbeeld aan kunnen nemen. UITGANGSPUNTEN. Belangrijk is om de problematiek te plaatsen in het kader van de Toekomstvisie en het tegengaan van de ontgroening. Zorgen dat jongeren niet wegtrekken uit Valkenswaard, omdat er onvoldoende aanbod van huisvesting is, en als dat al zo is, zorgen dat die jongeren (eventueel als jong gezin) weer naar Valkenswaard terugkeren. Tegen deze achtergrond is ook het initiatief van Bram Bots (H&G, initiatiefnemer) ontstaan. Uitgangspunt 1. Doel is het tegengaan van de ontgroening (toekomstvisie) door te zorgen voor voldoende aanbod voor starters op de lokale woningmarkt
Al snel ontstaat een discussie over wat we moeten verstaan onder starters. Waar richten we ons op en wat willen we bereiken ? • wel of geen leeftijdsgrenzen ? • wel of niet voor het eerst op zoek naar zelfstandige woonruimte ? • voor alle starters of alleen die starters die het hard nodig hebben ? • willen we met name het betaalbaarheidsprobleem oplossen ? • richten we ons op zowel huur als koop ? • willen we ook doorstroming op de markt bewerkstelligen ? • nemen we wel of niet de inkomensgroep tussen € 33.000,- en € 43.000,- mee ? • gaat het ook om starters van buiten Valkenswaard ? We sluiten aan bij de definitie van de doelgroep starters, zoals die in de prestatieafspraken met Woningbelang is vastgelegd.
Uitgangspunt 2. Definitie starter: Een (niet zelfstandig wonende) jongere in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar, die actief op zoek is naar zelfstandige woonruimte. We stellen vast dat niet sprake is van één soort starter, die op zoek is naar een bepaald woningtype in de koop- of huursector. De doelgroep bestaat uit meerdere starters met verschillende woonwensen: • tweeverdieners of alleenverdieners die een vrije sector koop- of huurwoning kunnen betalen en deze ook zelfstandig kunnen vinden op de huidige woningmarkt • tweeverdieners of alleenverdieners die niet in staat zijn financiering rond te krijgen voor een sociale koopwoning van ca. € 180.000,-, maar mogelijk wel voor een woning van € 140.000,- a € 150.000,-. • tweeverdieners of alleenverdieners die aangewezen zijn op een sociale huurwoning Uitgangspunt 3. Het moet gaan om een integraal pakket van maatregelen (dus huur en/of koop), voor zover daar binnen het huidige aanbod op de woningmarkt in onvoldoende mate in wordt voorzien. In de motie van H&G / Valkenswaard Lokaal worden twee randvoorwaarden meegegeven die belangrijk zijn voor de inzet van instrumenten ten behoeve van de doelgroep starters. De randvoorwaarden zijn: het realiseren van betaalbare huisvesting en het duurzaam beschikbaar blijven van het aanbod. Uitgangspunt 4. Randvoorwaardelijk zijn dat de te realiseren huisvesting: a. betaalbaar is voor de doelgroep starters, én b. duurzaam beschikbaar blijft voor de doelgroep starters Bij de betaalbaarheid kijken we naar de woonlasten (huur/hypotheek+ energie)
De doelstelling kan SMART worden gemaakt door een punt op de horizon te zetten. Die punt geeft de ambitie weer. De inschatting is dat er zo’n 700 starters actief op zoek zijn naar huisvesting. Zo kun je er bij wijze van spreken voor kiezen om de gehele doelgroep starters in één keer te bedienen door het realiseren van bijvoorbeeld 700 wooneenheden in één keer. Dit levert volumevoordeel op, waardoor de wooneenheden beter betaalbaar worden. Een andere insteek kan zijn om een ‘pilot’ te starten voor bijvoorbeeld 100 starters. Dit kan handig zijn om een duidelijke focus te hebben.
Uitgangspunt 5. Het is nog te vroeg in het proces om de doelstelling SMART te kunnen maken. Daarom parkeren we dit even. Later in het proces wordt duidelijker welke richting we op gaan en wat hierbij realistisch is. Dan maken we de doelstelling SMART.
Het gaat niet alleen om het treffen van de juiste maatregelen. Doel is ook om de juiste match te bewerkstelligen tussen de vraag en het aanbod. Dit betekent dat er een goede communicatie moet zijn, in wederzijdse richting, zodat een betere beeldvorming kan plaatsvinden. Dan is ook maatwerk beter mogelijk. Ook de wijze van inschrijven bij bijvoorbeeld Woningbelang dient in dit verband aandacht te krijgen. Uitgangspunt 6. Wederzijdse communicatie tussen gemeente en de doelgroep starters is van belang voor een goede beeldvorming en voor de juiste match tussen vraag (van de starter) en aanbod (woningaanbod).
INSTRUMENTEN VOOR KOOP. In de onderstaande tabellen staat “++” voor: “is effectief”, “+” voor “heeft effect, maar wel gering”, “- -” staat voor “draagt niet bij” en “-” betekent “draagt maar beperkt bij” A. Grondprijzen verlagen. Er zijn drie varianten te benoemen. Variant 1: grondprijs verlagen voor starters koopwoningen zonder Koopgarant. Betaalbaarheid ++ Subsidie ten gunste van 1e koper
Duurzaam beschikbaar -Bij verkoop door 1e koper is het effect teniet gedaan
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. De 1e koper loopt minder risico op verlies als gevolg van de eenmalige “subsidie” Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de 1e koper blijvend de beschikking heeft gekregen over een subsidie, die inzetbaar is bij doorstroming naar een grotere woning.
Variant 2: grondprijs verlagen voor starters koopwoningen met Koopgarant. Betaalbaarheid ++ Prijsverlaging (d.m.v. Koopgarant) komt betaalbaarheid ten goede
Duurzaam beschikbaar ++ Door tussenkomst corporatie blijft de woning beschikbaar voor de doelgroep
Waardestijging /-daling: verlies of winst slechts gedeeltelijk voor de koper. De Koopgarant constructie heeft een compenserend effect op een eventuele waardestijging / waardedaling. Doorstroming: Koopgarant kan bij stijgende woningprijzen, als gevolg van het compenserende effect van Koopgarant, belemmerend werken voor doorstroming, omdat een eventuele waardestijging moet worden gedeeld. Bij dalende woningprijzen werkt ditzelfde effect juist omgekeerd.
Variant 3: de grondprijs verlagen voor alle woningbouw.
Betaalbaarheid + Prijsverlaging komt de betaalbaarheid ten goede, maar niet alleen voor starters, dus met hetzelfde budget is minder effect te bewerkstelligen (kostbaar instrument)
Duurzaam beschikbaar + Leidt tot dalende prijzen in de volle breedte van de woningmarkt. Gaat daarmee ook ten koste van huidige woningbezitters, terwijl het duurzame effect voor de doelgroep starters niet groter is dan voor andere doelgroepen
Waardestijging /-daling: verlaging van grondprijzen in de volle breedte leidt tot dalende woningprijzen in de volle breedte. Is geen instrument specifiek voor starters. Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de woningprijzen dalen en daarmee de betaalbaarheid toeneemt.
B. Kleinere woningen (en kleinere percelen)
Betaalbaarheid ++ Kleiner wonen betekent lagere nieuwbouwkosten en dus verbetert de betaalbaarheid
Duurzaam beschikbaar ++ Door uitbreiding van de woning onmogelijk te maken, blijft de waarde van de woning passend bij de doelgroep
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. Bij aanhoudende prijsdalingen levert verkoop verlies op, waardoor de starter gedwongen is in de (te) kleine woning te blijven. Doorstroming: wordt bevorderd, doordat de starters bij gezinsuitbreiding worden gestimuleerd te verhuizen naar een grotere woning. Kleinere woningen zijn tevens op de langere termijn geschikt voor 1-2 persoons huishoudens, een in omvang groeiende bevolkingsgroep. C. Ketenbenadering Hiermee wordt bedoeld dat alle partijen, die bij nieuwbouw betrokken zijn, een bijdrage leveren t.b.v. betaalbare starterswoningen (gemeente levert korting grondprijs of korting leges, makelaar verlaagt courtage, architect vraagt lager honorarium, aannemer bouwt tegen nog scherper prijzen). Betaalbaarheid ++ Gezamenlijk wordt een bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid
Duurzaam beschikbaar -Bij verkoop door 1e koper is het effect teniet gedaan
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. De 1e koper loopt minder risico op verlies als gevolg van de eenmalige “gezamenlijke bijdrage” Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de 1e koper blijvend de beschikking heeft gekregen over een “gezamenlijke bijdrage”, die inzetbaar is bij doorstroming naar een grotere woning. D. De markt uitdagen (eventueel in combinatie met verlaagde grondprijzen) De gemeente kan de grondprijs verlagen met als doel om marktpartijen uit te dagen met een concept te komen dat beter aansluit bij de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters. Betaalbaarheid ++ Lagere grondprijs: zie A (effectief voor betaalbaarheid). Innovatieve concepten kunnen leiden tot betere betaalbaarheid (marktpartijen bouwen tegen zeer concurrerende prijzen)
Duurzaam beschikbaar -/+ Lagere grondprijs: zie A (geen duurzaam instrument). Innovatieve concepten kunnen leiden tot meer duurzame concepten
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. De 1e koper loopt minder risico op verlies als gevolg van de verlaagde grondprijs. Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de 1e koper blijvend de beschikking heeft gekregen over een “subsidie”, die inzetbaar is bij doorstroming naar een grotere woning. Het bouwconcept kan doorstroming bevorderen, mits woningen relatief klein blijven.
E. Casco bouw Hierbij krijgt de (eerste) starter de mogelijkheid om de afwerking van de woning zelf ter hand te nemen (en dus een deel van de kosten te beïnvloeden). Betaalbaarheid + (kleine groep) Maar een beperkt deel van de doelgroep is in staat de woning zelf af te werken
Duurzaam beschikbaar -/Geldt alleen voor de 1e koper
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. De 1e koper kan met zelfwerkzaamheid de waarde van de woning vergroten. Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de 1e koper extra waarde heeft kunnen genereren, die inzetbaar is bij doorstroming naar een grotere woning. Het bouwconcept kan doorstroming bevorderen, mits woningen relatief klein blijven. F. Volume bewerkstelligen Bouwen in aantallen, die een wezenlijke korting op de aankoopprijs kunnen opleveren (volumevoordeel) Betaalbaarheid + Volumevoordeel beïnvloedt de koopprijs positief, de vraag is in welke mate dit voordeel kan opleveren
Duurzaam beschikbaar -/+ Bouwen met volumevoordeel is een eenmalig voordeel voor de 1e koper
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper. Doorstroming: wordt indirect bevorderd, doordat de 1e koper extra waarde heeft kunnen genereren, die inzetbaar is bij doorstroming naar een grotere woning. Het bouwconcept (uniform, maar ook eenzijdig) kan doorstroming bevorderen, mits woningen relatief klein blijven. G. Erfpacht Gronduitgifte in erfpacht door de gemeente. Dit instrument biedt vele mogelijkheden om te variëren in voorwaarden, zowel qua betaalbaarheid als duur. Betaalbaarheid ++ De gemeente kan met de hoogte van de canon de betaalbaarheid beïnvloeden
Duurzaam beschikbaar ++ Doordat de gemeente eigenaar blijft van de grond, kan de beschikbaarheid voor de doelgroep worden geborgd.
Waardestijging /-daling: verlies of winst van de opstal is voor de koper. De grond blijft eigendom van de gemeente. Wel kan de duur van de erfpachtcanon de waarde van de opstal (negatief) beïnvloeden tegen het einde van de canon. Doorstroming: kan direct worden bevorderd, doordat de voorwaarden op het stimuleren van doorstroming kunnen worden afgestemd. Bovendien kan de 1e koper eigen vermogen opbouwen met de opstal. H. Uitgestelde betaling van de grond Gronduitgifte met uitgestelde betaling voor de starter. In de praktijk gaat dit instrument samen met het verstrekken van een 2e hypotheek, omdat de koper wel direct eigenaar wordt van de grond. Dit instrument biedt vele mogelijkheden om te variëren in voorwaarden, zowel qua betaalbaarheid als duur. Betaalbaarheid ++ De gemeente kan middels de voorwaarden de betaalbaarheid beïnvloeden
Duurzaam beschikbaar -Dit instrument is alleen beschikbaar voor de 1e koper
Waardestijging /-daling: verlies of winst van is voor de koper. De koper wordt meteen eigenaar van de grond. Doorstroming: kan direct worden bevorderd, doordat de voorwaarden op het stimuleren van doorstroming kunnen worden afgestemd. Zo kan bijvoorbeeld de grondprijs pas definitief worden vastgesteld na een bepaalde periode van uitstel, zodat de grondprijs mee beweegt met de marktwaarde. De 1e koper kan eigen vermogen opbouwen met de opstal en de grond. I. Starterslening (landelijk, via SVn) Lokaal aanbieden van startersleningen, die het verschil overbruggen tussen de aankoopkosten van een woning en wat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garanatie (NHG). Hierbij kan de gemeente maatwerk toepassen (maximaal te lenen bedrag, maximale koopprijs, doelgroep, woningcategorie, zelfs een specifieke wijk of buurt). Er zijn twee varianten: de eerste variant zonder afkoop en de tweede variant met afkoop. Variant 1: zonder afkoop (door gemeente). In deze variant financiert de gemeente de volledige starterslening (100%) en incasseert de maandelijkse termijnen die de starter terugbetaalt. Betaalbaarheid ++ Werkt effectief voor de eerste starter
Duurzaam beschikbaar De gemeente ontvangt het uitgeleende bedrag mondjesmaat
terug middels de maandelijkse termijnen; het duurt lang voordat de volgende starter kan worden geholpen.
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper (eigenaar). Doorstroming: heeft geen direct effect op doorstroming. Variant 2: met afkoop (door gemeente). In deze variant betaalt de gemeente 30% van de volledige starterslening eenmalig (afkoop) en incasseert de SVn de maandelijkse termijnen die de starters terugbetaalt. Betaalbaarheid ++ Werkt effectief voor de eerste starter
Duurzaam beschikbaar -Dit instrument helpt alleen de 1e koper, de gemeente ziet geen geld meer terug
Waardestijging /-daling: verlies of winst voor de koper (eigenaar). Doorstroming: heeft geen direct effect op doorstroming.
INSTRUMENTEN HUUR. A. Betaalbare huur via corporaties (sociaal) door verlaagde grondprijs Afspraken maken met de woningcorporatie over het bouwen van sociale huurwoningen voor starters en hiervoor grond beschikbaar stellen tegen een lagere grondprijs. Een voorbeeld hiervan is de pilot Heiakker (raadsbesluit september 2012). Betaalbaarheid ++ Sociale huur maakt de woning betaalbaar
Duurzaam beschikbaar ++ Duurzame beschikbaarheid te borgen door afspraken met de woningcorporatie
Waardestijging /-daling: starters lopen geen risico bij dalende huizenprijzen. Doorstroming: kan worden bevorderd, indien bij gezinsuitbreiding (bijv. met meer dan 1 kind) verhuizing noodzakelijk is. Geen directe stimulering van doorstroming naar koop (op termijn), omdat starters bij prijsstijging geen eigen vermogen opbouwen.
B. Premies om scheefwoners uit hun woning te lokken Premies verstrekken om huishoudens met een relatief hoog inkomen in een relatief goedkope woning te stimuleren andere huisvesting te zoeken (bij voorkeur in de koopsector). Betaalbaarheid ++ Premie stimuleert verhuizing voor hen die het kunnen betalen en schept ruimte voor starters op de bestaande markt. Echter: de premie moet hoog genoeg zijn, wil deze daadwerkelijk het beoogde effect bewerkstelligen. Kan dus een kostbare oplossing zijn.
Duurzaam beschikbaar ++ Draagt bij aan een duurzame, rechtvaardiger woonruimteverdeling
Waardestijging /-daling: starters lopen geen risico bij dalende huizenprijzen, maar kunnen bij prijsstijging ook geen eigen vermogen opbouwen. Doorstroming: deze maatregel stimuleert direct doorstroming.
INSTRUMENTEN KOOP EN HUUR. A. Leegstand benutten voor starters Leegstaande kantoren of winkels ombouwen tot woningen voor starters. Herstructurering kan bijdragen aan het duurzaam opknappen van een omgeving. Betaalbaarheid - /+ (gering aanbod) Afhankelijk van geschikt aanbod a.g.v. leegstand (kosten moeten relatief laag zijn en het volume voldoende interessant, gering aanbod in Valkenswaard)
Duurzaam beschikbaar - /+ Afhankelijk van huur of koop. Kleine appartementen blijven voor de doelgroep beschikbaar
Waardestijging /-daling: afhankelijk van huur of koop. Doorstroming: geen directe stimulering van doorstroming.
B. Woningsplitsing Bestaande woningen opsplitsen in kleinere eenheden die geschikt zijn voor starters. Betaalbaarheid - /+ (gering aanbod) Afhankelijk van geschikt aanbod a.g.v. leegstand (relatief weinig woningen zullen hiervoor geschikt zijn binnen aanbod Valkenswaard)
Duurzaam beschikbaar - /+ Afhankelijk van huur of koop
Waardestijging /-daling: afhankelijk van huur of koop. Doorstroming: kan doorstroming stimuleren, omdat bestaande woningen kunnen worden gesplitst ten behoeve van kleinere woningen die starters op een gegeven moment ´dwingen´ tot doorstroming. C. Studentenwoningen Bedoeld wordt hier om woningen op een andere manier te realiseren, namelijk een manier die aansluit bij de levenswijze van jongeren (studenten), met deels zelfstandige en deels gemeenschappelijke ruimte, zodat kosten kunnen worden gedeeld. Het betreft hier een specifieke doelgroepen (binnen de doelgroep starters). Dit instrument wordt hier niet verder uitgewerkt, omdat het niet helemaal aansluit bij de gedefinieerde doelgroep.
Samenvatting schematisch, gericht op de uitgangspunten. Instrumenten koop A. Verlaging grondprijs 1. Zonder Koopgarant 2. Met Koopgarant 3. Voor alle woningbouw B. Kleinere woningen / percelen C. Ketenbenadering D. Uitdagen marktpartijen E. Casco bouw F. Volume bewerkstelligen G. Erfpacht H. Uitgestelde betaling grond I. Starterslening 1. Zonder afkoop 2. Met afkoop
Betaalbaarheid
Duurzaamheid
++ ++ + ++ ++ ++ + (kleine groep) + ++ ++
-++ + ++ --/+ --/+ ++ --
++ ++
--
Instrumenten huur A. Sociale huur met lage grondprijs B. Vertrekpremies scheefwoners
Betaalbaarheid ++ +
Duurzaamheid ++ ++
Instrumenten koop en huur A. Leegstand benutten voor starters B. Woningsplitsing voor starters C. Studentenwoningen
Betaalbaarheid
Duurzaamheid -/+ (koop-huur) -/+ (koop-huur) Specifieke groep
- /+ (gering aanbod) - /+ (gering aanbod)
Specifieke groep
NADER BESPROKEN INSTRUMENTEN. De werkgroep heeft geconstateerd dat voor de instrumenten die toepasbaar zijn voor betaalbare koopwoningen de keuze lastiger ligt dan bij betaalbare huurwoningen voor starters. Gelet op het uitgangspunt om in de breedte van de doelgroep iets voor de starters te kunnen betekenen, dus ook in het koopsegment, zijn enkele instrumenten voor koop nader onder de loep genomen. Om kennis en kunde uit de markt te halen, zijn op enkele bijeenkomsten marktpartijen aangeschoven, mede met het oog op mogelijke ideeën. Gekozen is voor het uitnodigen van lokale partijen die over het eigen belang heen kijken en begaan zijn met de lokale, maatschappelijke context. De volgende partijen hebben hun gedachten aangedragen: • Ontwikkelaar: de heer H. van Breugel d.d. 14-11-2012 • Notaris: de heren K. Mertens en P. van den Dungen d.d. 19-12-2012 • Financieel adviseur: de heer G. Jacobs d.d. 16-1-2013 Hierbij zijn vooral de instrumenten erfpacht en uitgestelde betaling van grond aan de orde gekomen. Deze instrumenten werden als mogelijk effectief ingeschat, maar wel in de wetenschap dat er nogal wat haken en ogen aan kunnen zitten die risico´s met zich mee brengen. Overwegingen vooraf. Om de keuze van jongeren voor de locatie waar zij zich willen vestigen in een perspectief te plaatsen, moeten we niet vergeten dat het niet alleen gaat om het woningaanbod. Een van de uitgenodigde marktpartijen stelde in dit verband de positief kritische vraag: Waarom zijn wereldsteden ontstaan ? Antwoord: omdat hier de overlevingskansen het grootst zijn (werk, winkels, infrastructuur). Het is dan ook van belang deze context in de gaten te blijven houden. Met nieuwbouw kun je de starter faciliteren. Je moet dan wel de juiste prijs-kwaliteit verhouding neerzetten. In de kostprijs bij de aannemerij valt niets meer te halen. Op dit moment is een € 90.000,- woning haalbaar , mits sprake is van: • een repeterend aantal (minimaal 8) • perceel van 110 m² • grondprijs van € 250,Met ingang van 1-1-2011 zijn de financieringsmogelijkheden drastisch beperkt. Konden twee starters met een gezamenlijk inkomen van € 40.000,- eind 2010 nog een financiering krijgen van € 185.000,-, met ingang van 1-1-2011 was dit nog maar € 140.000,-. Dit heeft te maken met het strenge toezicht van de AFM.
Erfpacht. Duokoop (de woning kopen, de grond ‘huren’) is een goede optie, mits er een goede erfpachtconstructie onder ligt. Bij erfpacht kun je van alles regelen: bijvoorbeeld eerste 5 jaar gratis, daarna oplopende canon, bij verkoop een verplichting de grond af te nemen (alsnog koop) tegen de dan geldende grondprijs. Anti-speculatie. Bij doorverkoop moet je als gemeente positie kunnen nemen. Er moet een constructie gelden in relatie tot waardeontwikkeling (antispeculatiebeding). Een lage canon is verhandelbaar ! Je moet dus bij vervreemding nieuwe afspraken kunnen maken als gemeente (contractueel vastleggen). Executie. Bij executie heeft de bank het nakijken voor wat betreft de grond, omdat de gemeente eigenaar blijft. Banken accepteren dit over het algemeen alleen met NHG, dan zijn ze gedekt. Feitelijk kom je aan het zekerheidsrecht van de bank, daarom zijn banken ook partij bij erfpachtconstructies. Belangrijk is om erfpachtconstructies af te tikken met de banken. Bij executie: moet de nieuwe koper bij veiling ook gaan betalen voor de canon of voor de verplichte koop van de grond ? Bij executie is altijd sprake van verkoop (veiling). Fiscale aftrekbaarheid. Belangrijk is om erfpachtconstructies ook af te tikken met de belastingdienst! Er zit altijd een risico voor wat betreft de aftrekbaarheid voor de belasting. Ook al is de canon nu aftrekbaar, dan nog kan dit in de toekomst veranderen. Opzegging door de gemeente. Als je als gemeente de erfpacht opzegt, ben je een vergoeding verschuldigd. Dit is een wettelijke verplichting. Opzegging door de gemeente leidt tot een verplichte afname van de opstal. Dit is niet het geval als de pachter opzegt. Looptijd van de canon. Ook de looptijd is van belang en heeft consequenties voor de verkoopprijs van de opstal. Tegen het einde van de looptijd wordt de opstal minder waard. Sociale erfpacht. Je kunt kiezen voor een lage of sociale erfpachtcanon. Sociale erfpacht: bijvoorbeeld in bijzondere situaties (zoals werkloosheid) 2 jaar geen verplichting om te betalen, daarna valt de eigendom terug naar de gemeente. Echter: dan is de gemeente na 2 jaar verplicht om de woning af te nemen = risico.
Een optie is dat de grondoverdracht is gekoppeld aan het moment waarop de starter een bepaald inkomen is gaan verdienen. Effect van erfpacht op de betaalbaarheid. Wat is het effect van erfpacht op de financieringsmogelijkheden ? Stel het inkomen = € 40.000,-. De woonquote mag dan 30% bedragen. Dit is € 12.000,-. Bij een jaarlast van € 12.000,- (€ 1.000,- per maand) kan het effect als volgt worden zichtbaar gemaakt: Situatie 1: canon van € 2.400 per jaar. Maximale woonlast 12.000 Erfpacht (200,- per maand) 2.400 -/Maximale hypotheeklast 9.600 Bij deze maximale hypotheeklast hoort bij een rente van 5,3% een maximale hypotheek van € 144.000,Situatie 2: canon van € 600 per jaar (sociale erfpacht) Maximale woonlast Erfpacht (200,- per maand) Maximale hypotheeklast
12.000 600 -/11.400
Bij deze maximale hypotheeklast hoort bij een rente van 5,3% een maximale hypotheek van € 171.000,Erfpacht bij bestaande woningen. De gemeente kan overwegen om erfpacht toe te passen bij bestaande woningen die te koop worden aangeboden. De gemeente koopt de woning, houdt de grond en verkoopt de opstal weer. Denkbaar is om dit te doen bij inruil van de bestaande woning op een nieuwbouwwoning.
Uitgestelde betaling van de grond. In erfpachtconstructies is het mogelijk nadere voorwaarden af te spreken over de betaling voor de grond, zoals de afspraak dat pas later de betaling ingaat. Het kenmerk van erfpacht is dat de gemeente eigenaar blijft van de grond en dat de starter deze ´huurt´ van de eigenaar. Het is mogelijk om een uitgestelde grondbetaling anderszins te regelen, waarbij de koper vanaf het begin de eigenaar van de grond wordt en pas later de grond hoeft te gaan betalen. In een dergelijke eigendomssituatie is bij uitgestelde betaling dan ook sprake van een lening. Bij uitgestelde grondbetaling is per definitie, om het juridisch te kunnen afdekken, sprake van een 2e hypotheek. Executie. Je moet als gemeente kunnen executeren, als de starter het niet meer kan betalen. Dit is altijd een risico: als het financieel mis gaat, mag je blij zijn als de executiewaarde voldoende is om als gemeente het risico afgedekt te krijgen. De bank is altijd de eerste schuldeiser (zekerheidsrecht voor grond en opstal), de gemeente komt altijd op de 2e plaats. Rol gemeente. De gemeente mag waarschijnlijk zelf niet optreden als hypotheekverstrekker (gemeentewet). Bovendien, als het al zou mogen, komt de gemeente onder het toezicht van de AFM te vallen. Vanuit deze optiek ligt het niet voor de hand om als gemeente deze rol zelf te gaan oppakken. Starterslening. Bijv. de eerste 3 jaar renteloos, na 3 jaar 6% rente. Als de voorwaarden permanent te aantrekkelijk zijn, dan lossen starters niets af. De lening mag dus niet te aantrekkelijk zijn. Doordat een hogere rente wordt betaald, wordt het aantrekkelijk de lening eerder af te lossen. Er geldt dan ook geen boetebeding. Leegstand. Er zijn wellicht enkele kantoorpanden die omgebouwd kunnen worden naar starterswoningen. Voorbeelden: Swedish Match, hoek Valkenierstraat-Smelen, pand Dingemans Dommelen. Per 1-4-2012 zijn de regels in het bouwbesluit wat versoepeld voor wat betreft ombouw kantoren. Andere opties op de bestaande markt. De woningcorporatie kan bestaand bezit verkopen en weer andere bestaande woningen terugkopen.
BIJLAGE GEGEVENS DOELGROEP STARTERS. Wat weten we over de doelgroep ? Onderzoek Companen 2009: in dit onderzoek zijn gegevens verzameld aan de hand van een woonwensen enquête en historische gegevens over o.a. doorstroming, vestiging en vertrek. • Het aantal starters met een vraag naar zelfstandige woonruimte bedraagt volgens Companen ca. 720 in de periode 2009-2014 • In de categorie 15 t/m 24 jaar zien we een vertrekoverschot (i.v.m. werk of studie), in de categorie 0-14 jaar en 25-49 jaar zien we een vestigingsoverschot in Valkenswaard (referentieperiode 2003 t/m 2007). Dit duidt erop dat jongeren vaak als gezin weer terugkeren naar Valkenswaard. • Starters zijn voor wat betreft huur hoofdzakelijk op zoek naar eengezinswoningen met een huur tot € 535,- per maand of appartementen zonder lift in dezelfde prijsklasse • Starters zijn voor wat betreft koop hoofdzakelijk op zoek naar eengezinswoningen tussen € 200.000,- en € 300.000,-
SRE onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag in 2008 en 2009: in dit onderzoek is op basis van historische gegevens gekeken naar het feitelijke verhuisgedrag in Valkenswaard. • In 2008 en 2009 hebben zich 222 starters kunnen vestigen binnen de gemeente Valkenswaard, 550 zijn er vertrokken • 60% van de starters die binnen de gemeente zijn gebleven, is in een huurwoning gaan wonen. De meerderheid is in een appartement gaan wonen. Ruim een derde van de huurders in een rij- of hoekwoning. • Vrijwel alle huurders zijn terecht gekomen in een woning met een maandelijkse huur tot € 550,- (sociale huur). • In Valkenswaard bestaat ‘slechts’ 6% van de koopvoorraad uit koopwoningen tot € 186.000,- (peiljaar 2009). Dit zijn ca. 500 woningen. Starters moeten het dus vooral hebben van nieuwbouw en huur. Kwalitatief woningmarktonderzoek SRE 2012: in dit onderzoek is op basis van een enquête (representatieve steekproef) doorgerekend wat de enquêteresultaten voor heel Valkenswaard zouden betekenen. • In de afgelopen vijf jaar vestigde 53% van de starters zich in een koopwoning, 47% in een huurwoning (N.B. dit duidt op enige tegenstrijdigheid met het hiervoor genoemde onderzoek, echter de referteperiode wijkt af) • In de afgelopen vijf jaar vestigde 57% van de starters zich in een eengezinswoning, 43% in een appartement • Er zijn (omgerekend) ca. 700 starters die hebben aangegeven binnen 5 jaar te willen verhuizen met als reden zelfstandig te willen gaan wonen Er zijn op dit moment bij Woningbelang ca. 750 woningzoekenden ingeschreven in de leeftijd van 18 t/m 35 jaar, die op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte. Hiervan hebben ca. 330 starters met een inkomen tot € 34.000,- actief gereageerd op woningaanbod in het jaar 2012.
BIJLAGE ANALYSE INKOMEN EN MAXIMALE HYPOTHEEK STARTERS
Beroepen VMBO-HBO
Glazenwasser Cassière Magazijnmedewerker Automonteur Kapper Tandartsassistente Productiemedewerker Vuilnisman Stratenmaker Doktersassistente Chefkok Politieagent Verpleegkundige Boekhouder Leerkracht basisschool Systeembeheerder
Startinkomen bruto per jaar 15.900 16.400 18.100 18.300 18.500 20.500 20.900 22.200 22.600 22.900 24.800 25.700 26.200 27.400 28.800 29.600
Na 10 j. ervaring bruto per jaar 21.400 20.900 24.200 24.300 23.200 26.900 27.700 28.600 29.200 30.000 30.500 33.000 33.900 35.700 38.300 38.300
VMBO startende VMBO-er ca. 18 jaar VMBO-er ca. 30 jaar
16.000-18.000 21.000-24.000
startende MBO-er ca. 20 jaar MBO-er ca. 30 jaar
18.500-27.500 23.000-35.500
startende HBO-er ca. 22 jaar HBO-er ca. 30 jaar
26.500-30.000 31.000-40.000
HBO / WO HBO-er 27 jaar gemiddeld HBO-er 32 jaar gemiddeld HBO-er 37 jaar gemiddeld
27.100 31.500 39.300
WO-er 27 jaar gemiddeld WO-er 32 jaar gemiddeld WO-er 37 jaar gemiddeld
30.600 39.300 48.100
Max. hypotheek bij rente 4,5% alleenstaand startende VMBO-er VMBO-er 30 jaar gemiddeld VMBO-er ruim inkomen
Inkomen bruto p.j.
Max. hypotheek
16.000 20.000 24.000
48.930 71.790 107.510
Opleiding VMBO VMBO VMBO MBO MBO MBO VMBO VMBO MBO MBO MBO MBO HBO MBO HBO HBO
startende MBO-er MBO-er 30 jaar gemiddeld MBO-er ruim inkomen
18.500 27.000 35.500
56.575 121.340 159.540
startende HBO-er HBO-er 30 jaar gemiddeld HBO-er ruim inkomen
26.500 33.000 40.000
118.710 148.300 180.900
startende WO-er WO-er 30 jaar gemiddeld WO-er ruim inkomen
30.000 38.000 48.000
134.820 170.770 228.800
Max. hypotheek bij rente 4,5% Stellen o.b.v. gemiddelden gezamenlijk inkomen
max. hypotheek
beiden fulltime werkzaam 2 VMBO-ers 1 VMBO-er, 1 MBO-er 2 MBO-ers 1 VMBO-er, 1 HBO-er 1 MBO-er, 1 HBO-er 2 HBO-ers
40.000 47.000 54.000 53.000 60.000 66.000
143.580 211.220 242.680 238.180 269.640 296.600
hoogst verdienende fulltime laagst verdiendende halftime 2 VMBO-ers 1 VMBO-er, 1 MBO-er 2 MBO-ers 1 VMBO-er, 1 HBO-er 1 MBO-er, 1 HBO-er 2 HBO-ers
30.000 37.000 40.500 43.000 46.500 49.500
107.680 166.280 182.000 193.240 208.970 222.450
Gegevens doelgroep 25 t/m 34 jaar, verdeling opleidingsniveau over de doelgroep VMBO, LBO ,mavo, of lager MBO, vwo, havo HBO WO
20% 46% 21% 13% 100%
Momentopname aanbod voor starters: aantal te koop Funda 3 3 3 10
aanbod tot 100.000 150.000 175.000 225.000
aantal te koop Funda 3 40 82 170
aantal starters vraag 140 462 609 700
nieuwbouw nieuwbouw huur koop 124 82
Gegevens doelgroep 25 t/m 34 jaar, verdeling opleidingsniveau over de doelgroep
VMBO, LBO ,mavo, of lager MBO, vwo, havo HBO WO
20% 46% 21% 13% 100%
aantal 140 322 147 91 700
VMBO, LBO ,mavo, of lager MBO, vwo, havo HBO WO
20% 46% 21% 13% 100%
aantal 140 322 147 91 700
1/3 alleenstaand 47 107 49 30 233 2/3 samenwonend 93 215 98 61 467
max. hypotheek aangewezen gemiddeld op: 71.790 huur 121.340 huur 148.300 huur 170.770 koop
107.680 182.000 222.450 >225.000
huur koop koop koop
