Beweging op de woningmarkt
bijlage bij agendapunt B-1
Agenda voor overleg donderdag 13 februari 2014 tussen minister S. Blok van BZK/WB en de Noordvleugel: M. van Poelgeest, R. Linnekamp, B. Gijsberts, T. Talsma, J. Geldhof, R. de Vries, H. Mulder, F. Ossel, G. Isabella, J. Nobel.
Tijd: 10.00 – 11.30 uur Locatie: REM eiland Haparandadam 45-2 1013 AK Amsterdam
De bijeenkomst is een vervolg op het overleg met de DG wonen van 9 september 2013 en het BOMIRT van 13 november 2013 en bedoeld ter verdere uitwerking van de toen gemaakte afspraken over ‘beweging’ op de woningmarkt, de noodzaak de realisatie van de grote woningbouwopgave goed te monitoren en greep te krijgen op nieuwe manieren van woningbouw en stedelijke ontwikkeling (‘organische woningbouw’). Gastheer en voorzitter is Maarten van Poelgeest
10.00 uur:
1)
Opening , kennismakingsrondje & terugblik BO-MIRT 13-11-2013
Introductie door de voorzitter over de grote woningbouwopgave in de Noordvleugel: Tijdens het BO-MIRT van 13 november 2013 is door rijk en regio de grote woningbouwopgave voor de Noordvleugel (MRA, Regio Utrecht en Regio Amersfoort) onderschreven. Die opgave kent vele kanten. De kern is dat woningmarkt en arbeidsmarkt rechtstreeks aan elkaar gekoppeld zijn en elkaar versterken, maar dat de doorstroming op de bestaande woningmarkt stokt en de woningbouw stagneert, terwijl er wel een enorme vraag is en blijft naar woningen in de Noordvleugel. Rijk en regio zijn hiervan doordrongen en er zijn reeks tal van stimulerende maatregelen gestart op het gebied van regelgeving, tijdelijke experimenten, financiële prikkels en het zoeken naar nieuwe arrangementen. In het afgelopen BO MIRT is ook geconstateerd dat dat nog niet voldoende is; dat we de effecten van de maatregelen tot nu toe goed moeten monitoren en dat we als rijk, regio, corporaties, markt, nog meer zullen moeten doen om echt beweging op de woningmarkt te krijgen. De samenwerking tussen rijk en regio concentreert zich vooral op die vraagstukken waarin het rijk een doorslaggevende rol kan spelen. Tot 2040 is de verwachting dat de Noordvleugel plek moet bieden om ruim 800.000 mensen te huisvesten. Dit staat gelijk aan ruim 440.000 huishoudens. Om die opgave te halen, zijn er alleen al in de MRA de komende tien jaar minstens 100.000 woningen nodig en in het Utrechtse deel minstens 70.000. 1
De woningbehoefte richt zich ook meer en meer op de (hoog) stedelijke gebieden. Nu al zien we dat de woningbehoefte en de verwachte productie in de tijd niet synchroon lopen. De woningbehoefte is op de korte termijn hoger dan de verwachte productie en op de lange termijn is dit andersom. Voor het totaal aantal woningen is grosso modo op de lange termijn wel voldoende plancapaciteit, maar ondertussen is op de korte termijn het grote probleem dat er nu al een tekort is van meer dan 30.000 woningen in de MRA en eveneens meer dan 30.000 in de regio Utrecht / Amersfoort. Op dit moment heeft dit al tot gevolg dat wachttijden voor een sociale huurwoning oplopen tot 7 jaar in Utrecht en 8 jaar in Amsterdam. Het wel of niet voorzien in de kwantitatieve én kwalitatieve woningbehoefte heeft grote invloed op de toe- of afname van de potentiële beroepsbevolking in de Noordvleugel, vanwege de te verwachten vergrijzing (ag. punt 2D) en het groeiende probleem de jonge instroom te accommoderen en om huishoudens die willen doorstromen voor de regio te behouden. Die instroom van jong talent, zo belangrijk voor de internationale concurrentiepositie, wordt ernstig belemmerd door het gebrek aan betaalbare woningen aan het begin van hun woon-carrière: flexibiliteit en betaalbaarheid zijn daarom noodzaak (ag. punt 2A). Voor voldoende productie én de juiste locatie en het gevraagde woonmilieu is het steeds belangrijker in stedelijke gebieden te bouwen. Transformatie (ag. punt 2C), studentenhuisvesting en nieuwe manieren van investeren en zelfbouw (ag. punt 2B) zijn daarbij van groot belang. De monitor woningbouwproductie (ag. punt 3) is belangrijk om de realisatie van de grote taakstelling te monitoren. En dan niet alleen de aantallen, maar ook de soorten woningen, woonmilieus en locaties. Het tijdens het BO-MIRT geëntameerde MIRT-onderzoek naar organische woningbouw (ag. punt 4) sluit daar goed op aan, omdat het belangrijk is om te weten of en zo ja hoe deze nieuwe manier van stedenbouwkundige ontwikkeling tegemoet kan komen aan die grote taakstelling (kwantitatief en kwalitatief) en hoe de aan deze organische ontwikkeling gekoppelde investeringen opgebracht kunnen worden.
Maatwerk Het is belangrijk dat vanuit het rijk richting regio er in maatwerk kan worden voorzien. De Noordvleugel onderscheidt zich nou eenmaal sterk van andere regio’s als het gaat om bevolkingssamenstelling, de grote instroom en de diversiteit aan (internationaal georiënteerde) economische clusters. Mede daardoor is de druk op de woningmarkt hier zo groot. Maar ook bínnen de Noordvleugel is maatwerk vereist. Binnen de Noordvleugel bestaan grote verschillen in de toename van het aantal huishoudens en de woningbehoefte. In de grote(re) steden is de situatie aan de aanbodkant - mede door de grote bestaande en vaak verouderde voorraad anders dan in de kleinere, meer landelijke kernen, maar dat geldt ook voor de vraagkant: (hoog) stedelijk wonen kent de grootste vraag. Om aan de grote vraag naar woningen - niet in de laatste plaats door jongere starters – te kunnen voldoen, is het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande (goedkopere) voorraad, duurzaam én betaalbaar, van essentieel belang (ag. punt 2E).
2
Huishoudensgroei tot 2040 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
Pearl Primos Plancapaciteit
0
Uit verschillende prognoses blijkt dat de opgave blijvend groot is en dat dat met name speelt in de grotere steden.
10.20 uur:
2A)
Tijdelijke huurcontracten en flexibel huurbeleid [zie bijlage]
Jonge huishoudens die in de stedelijke gebieden studeren of werken, komen door een gebrek aan instroommogelijkheden steeds vaker in zeer tijdelijke en vaak ook illegale (onder)huursituaties terecht. Dit is onwenselijk. Tijdelijke huurcontracten (jongerencontracten, 5-jaarscontracten) en kortere wachttijden, kunnen een positieve bijdrage leveren aan de beweging op de woningmarkt. Hiervoor ontbreekt op dit moment echter een wettelijke basis. Dit leidt tot terughoudendheid bij de toepassing van tijdelijke huurcontracten. Flexibiliteit in huurprijsbeleid moet huishoudens die wel een sociale huurwoning bewonen, stimuleren om bij een inkomensstijging de overstap te maken van een sociale huurwoning naar een vrijesector huurwoning. Gevraagde beslissingen: Ten aanzien van tijdelijke huurcontracten 1. Voor de gemeenten binnen de Noordvleugel die al (gaan) werken met een jongerencontract vragen we van de Minister hiervoor zo spoedig mogelijk een formele basis te verlenen. 2. Gemeenten binnen de Noordvleugel willen graag op meer substantiële wijze tijdelijkheid in huurcontracten kunnen toepassen, conform het concept voor 5 jarencontracten voor starters. De Minister wordt gevraagd de regio deze ruimte te geven en hiervoor op korte termijn een formele basis te bieden. Ten aanzien van flexibele huren 3. Gemeenten binnen de Noordvleugel willen de doorstroming uit de sociale huur kunnen bevorderen door flexibele huurprijzen te hanteren die mee kunnen bewegen met het inkomen. De minister wordt gevraagd om naast Amsterdam andere gemeenten te laten aanhaken bij of variëren op het experiment Flexibel huren. 3
Ten aanzien van regionale afstemming 4. Vanwege de bovenlokale effecten op de woningmarkt en de regionale regelgeving en woningtoewijzing wordt de Minister gevraagd de vormgeving en evaluatie van experimenten op het niveau van de bestaande woningmarktregio’s te laten plaatsvinden.
2B)
Investeringsklimaat, samenwerking en risicoreductie [zie bijlage]
Een belangrijke reden voor de geringe bouwproductie heeft te maken met financieringsvraagstukken van projecten. Dit doet zich onder andere voor bij zelfbouw en studentenhuisvesting. Voorgesteld wordt daarom om op deze specifieke onderdelen samen te werken met als doel om beweging in de woningmarkt te krijgen. Zelfbouw: voor banken zijn zelfbouwprojecten risicovol, omdat er meerdere partijen in een zogenaamde “paraplu hypotheek” betrokken zijn. Dit kan de realisatie van projecten belemmeren. De RABO bank voert op dit moment een pilot uit om tot een voorziening voor collectief particulier opdrachtgeverschap te komen. Gevraagde beslissing: 1. Instemmen met het volgen van de RABO bank pilot en andere initiatieven en tevens gezamenlijk, op basis van praktijkervaringen, onderzoek te doen naar de vraag in hoeverre banken daadwerkelijke risico’s lopen. Studentenhuisvesting: Het huisvesten van instromende jongeren is belangrijk voor de economische ontwikkeling van de Noordvleugel. Essentieel onderdeel daarin is een ruim en regulier aanbod van studentenwoningen. Er zijn nauwelijks partijen (markt of corporaties) die zich op deze markt storten. Om het aanbod aan studentenwoningen te vergroten zijn onorthodoxe maatregelen nodig. Voorstel is om daartoe een taskforce op te richten. Gevraagde beslissing: 2. Oprichten van een taskforce die als doel heeft 4.000 extra studenteneenheden per jaar te realiseren in de Noordvleugel. De breedte waarbinnen de taskforce opereert zal nog nader uitgewerkt worden.
2C)
Transformatie [zie bijlage]
Transformatie van gebouwen en gebieden naar een (tijdelijke) woonfunctie kan tot wel 10% bijdragen aan de woningbouwproductie en daarmee aan de beweging op de woningmarkt. Ui t eerder onderzoek is gebleken dat per casus maatwerk nodig is. Voorgesteld wordt daarom om een aantal concrete casussen aan te dragen en deze te analyseren op de benodigde acties en te verbeteren investeringscondities. Kennis en ervaring die verder wordt opgebouwd zal vervolgens worden gedeeld met alle (bouw)partners in de regio om de toepasbaarheid te vergoten. Gevraagde beslissingen: 1. Rijk en regio identificeren een aantal locaties waarmee zij gezamenlijk het komende jaar aan de slag gaan om de transformatie naar woningen (verder) op gang te brengen. 2. Rijk en regio inventariseren per locatie de acties die benodigd zijn om de belemmeringen weg te nemen en beleggen de acties bij de verschillende partijen. 3. Rijk en regio voeren – ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid – die acties uit. Voor de benodigde aanpassing van rijksregelgeving wordt ook input opgehaald uit andere trans-formatieprojecten/gebieden. Eventueel benodigde aanvullende bestuurlijke besluiten worden op het BO MIRT van najaar 2014 genomen.
4
2D)
Ouderen, zorg en welzijn [zie bijlage]
Ouderenhuisvesting en daaraan gekoppelde zorg en welzijn is een complex beleidsveld. Bovendien is de groeiende groep ouderen van steeds groter belang voor (het gebrek aan) de beweging op de woningmarkt. Diverse acties zijn hierop al eerder uitgevoerd met wisselend resultaat, zoals ’Van groot naar Beter”. Daarom wordt voorgesteld om van het woningbouwproject De Reiger in Hilversum de succesvolle aspecten te analyseren met als vraag of deze projectopzet kan leiden tot een passende businesscase die ook elders toepasbaar is. Het doel is om meer inzicht te krijgen in sector overstijgende kosten en kostendragers en baathebbers. Gevraagde beslissing: Rijk en regio spreken af dit onderzoek op korte termijn (voorjaar 2014) op te pakken en te zorgen dat nog dit jaar de succes- en faalfactoren zo zijn uitgewerkt, dat de methode ook elders in de regio toepasbaar is en daadwerkelijk ingezet gaat worden
2E)
Verduurzaming
[zie bijlage]
Duurzame kwaliteit van het woningbestand, qua (huur)prijs en energielasten en daarmee betere afstemming op de vraag, is van belang voor doorstroming. Als een toenemend deel van de woningvoorraad niet aantrekkelijk is, stokt de beweging; daarom nu gezamenlijk zoeken naar constructies in samenwerking met derden tbv. mogelijkheden om budget uit energieakkoord tijdig in te kunnen zetten. De kennis over duurzame / energiezuinige renovatie kan beter ontwikkeld en vooral gerichter toepasbaar gemaakt worden tbv. bewoners, corporaties, bouwers en gemeenten. Daar kan ook het rijk met expertise en kennisontwikkeling direct aan bijdragen. De Noordvleugel stelt voor dit op korte termijn te gaan organiseren. De overheden (inclusief de rijksoverheid) kunnen zélf goede voorbeeld geven door hun maatschappelijk vastgoed veel duurzamer te onderhouden. Op termijn levert dat substantiële besparing op (energie en financieel). Gevraagde beslissingen: 1. Rijk, regio en energiebedrijven zetten samen hun kennis en ervaring en eventueel ook capaciteit actief in bij het opbouwen en verspreiden van de benodigde kennis op het gebied van duurzaamheid en wonen . 2. Rijk en regio zetten zich gezamenlijk in om onbekendheid en weerstand bij gemeenten en andere partijen weg te nemen bij het innovatief aanbesteden van onderhoud van maatschappelijk vastgoed. 3. Kan het rijk aangeven waar in de Noordvleugel zij als eigenaar van (rijks)vastgoed actief wil meedoen aan een actie, waarbij ook zoveel mogelijk gemeenten al in 2014 starten met innovatief onderhoud van hun maatschappelijk vastgoed? Corporaties zijn van groot belang voor het verduurzamen van de bestaande voorraad. Om optimaal gebruik te kunnen maken van deze capaciteit, is een aantal maatregelen nodig. Zo is bij renovatie instemming van 70% van de huurders nodig, onder andere in verband met de daaruit voortkomende huurverhoging. Dit kan soms een belemmering/vertraging vormen bij het doorvoeren van energiebesparende maatregelen en de verlaging van de CO2 uitstoot. Gevraagde beslissing: 4. De minister wordt gevraagd deze instemmingspercentages te verlagen wanneer het renovatie betreft die zowel bijdraagt aan het terugdringen van de CO2 uitstoot als de energielasten verlaagt. Het systeem van woningwaardering en huurtoeslag is niet goed toegesneden op situaties waarin door investeringen in energiebesparing, de energielasten dalen en huurprijzen stijgen. Getracht moet worden de kosten en baten op een eenvoudige wijze aan de juiste partijen toe te delen. Zolang dit niet het geval is remt dit investeringen en daarmee de te behalen doelen op het gebied van CO2 reductie. 5
Gevraagde beslissing: 5. De minister wordt gevraagd samen met de regio oplossingen te bedenken voor een handzame methode om kosten en baten toe te delen bij energiebesparende maatregelen . De gelden uit het Energieakkoord komen beschikbaar per 2018. Investeringen moeten door corporaties worden voorgefinancierd. In deze regio moeten vele corporaties echter hun leningenportefeuille juist terugbrengen in opdracht van het WSW. Extra geld lenen is geen optie. Uit de cashflow betalen ook niet; het gaat immers om zeer substantiële bedragen. Corporaties voorspellen dan ook dat de gewenste voorfinanciering weinig zal plaatsvinden en er dus vóór 2018 niet grootschalig duurzaam gerenoveerd zal worden. Gevolgen: - Weinig bijdrage aan de gewenste CO2 reductie en verslechtering kwaliteit bestaande voorraad. - Economisch gewenste impuls aan de bouwsector blijft achter. - De gelden uit het akkoord landen in 2018 voornamelijk elders in den lande, terwijl hier het belang van een kwalitatief goede en betaalbare voorraad juist zo groot is. Gevraagde beslissing: 6. De minister wordt gevraagd met de regio en waar nodig ook andere partijen te werken aan een manier waarop voorinvesteringen door corporaties toch op korte termijn kunnen worden geborgd.
3)
Monitor woningbouwproductie Noordvleugel
Mede geïnitieerd vanuit project RRAAM, maar nadrukkelijk bedoeld voor hele Noordvleugel. Provincie Noord-Holland en BZK trekken gezamenlijk. Opzet en Plan van Aanpak monitor is gereed. Niet alleen sec de productiecijfers, maar ook onderverdelingen in kwaliteit, woonmilieus, locatiesom productie af te zetten tegen vraag en de ontwikkeling van de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief in beeld komt. Basis zijn bestaande cijfers en gegevens, zodat ook relaties gelegd kunnen worden naar andere monitoren en disciplines. Monitor wordt nu technisch uitgewerkt en kan nog in 2014 gaan ‘draaien’. Er wordt jaarlijks gemonitord, zodat trends en ontwikkelingen ook over langere termijn duidelijk gaan worden. Gevraagde beslissing: Bespreking resultaten monitor op BO MIRT najaar 2014.
4)
MIRT-onderzoek ‘organische woningbouw’ [zie bijlage]
Het MIRT-onderzoek moet inzicht geven in de vraag of en hoe organische woningbouwontwikkeling substantieel kan bijdragen aan de grote woningbouwopgave en wat de kansen zijn voor en de effecten op andere sectoren en de financiering. Gevraagde beslissing: Instemmen om concreet Plan van Aanpak voor het MIRT-onderzoek organische woningbouw te maken op basis van dit uitgangspunt en om de eerste onderzoeksresultaten op het BOMIRT van najaar 2014 te bespreken.
5)
Experimenten woningmarkt Almere [zie bijlage]
In de Uitvoeringsovereenkomst Almere 2.0, door rijk, gemeente en provincie op 20 november 2013 ondertekend, staat onder het kopje "experimenten woningmarkt" het volgende: “Het Rijk (voor deze, vertegenwoordigers van de DG Wonen en Bouwen namens de minister voor Wonen en Rijksdienst) en de gemeente Almere maken eind 2013 afspraken over de gezamenlijke opzet en uitvoering van experimenten in Almere betreffende stimulering van de woningbouw. Potentiële onderwerpen hierbij 6
zijn onderzoek, planvorming en aanpassen van regelgeving zodat de condities voor de productie op de woningmarkt positief worden beïnvloed. De experimenten zullen inzichten moeten opleveren die landelijk toepasbaar zijn. Partijen betrekken het RVOB bij de opzet van de experimenten.” In het eerste overleg hierover tussen BZK, RVOB en Almere is geconcludeerd dat het verstandig is, zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij overleggen en structuren die tussen Rijk en regio al functioneren. Daarnaast bestaat de behoefte om tot een gezamenlijk werkproces te komen, waarin onderzoeken en experimenten nader uitgewerkt worden. Doel van de experimenten is het aanjagen van de dynamiek in de woningmarkt, toegespitst op de situatie in Almere, maar mogelijk later ook bruikbaar in de regio. Onderwerpen kunnen variëren van nieuwe vormen van het concept IbbA (Ik bouw betaalbaar in Almere) tot Growing Green (revolutionaire technieken op het gebied van greening en energizing). Gevraagde beslissingen: 1. Rijk en Almere besluiten tot het oprichten van het gezamenlijke ‘Woningbouwatelier Almere 2.0’. 2. Rijk en Almere geven opdracht aan het Woningbouwatelier Almere 2.0 tot het formuleren en initiëren van experimenten op de woningmarkt. 3. Rijk en Almere zullen periodiek de onderzoeksresultaten evalueren en de onderzoeksagenda actualiseren.
12.10 uur:
6)
Slotronde met conclusies en vervolgafspraken [Van Poelgeest en Blok]
7
