Programma BEWEGING OP DE WONINGMARKT 7 februari 2014, Haarlem College

Programma BEWEGING OP DE WONINGMARKT 7 februari 2014, Haarlem College 13.30 uur 14.00 uur 14.05 uur 14.15 uur 14.25 uur 14.40 uur

15.00 uur

Ontvangst met koffie en thee Opening Ziggy Klazes (journalist) en Gabriël Verheggen (directeur ABC Architectuurcentrum Haarlem) Beweegt Haarlem voldoende? Jan Nieuwenburg (wethouder VolkshuisvesEng, gemeente Haarlem)

15.30 uur 15.45 uur 15.55 uur

Haarlem: spil van de (bovenregionale) regio Jeroen Slot (hoofd O + S, Amsterdam) Senioren on the move Jan Kersloot (onderzoeker bij O&S Haarlem) Wonen is emoUe Bas Wassenberg (eigenaar Bèta Financiële Diensten)en Gerard Vleut (eigenaar Mooijekind Vleut makelaars) PAUZE

16.15 uur 16.40 uur

De sleutel tot doorstroming Dr. Leonie Janssen-‐Jansen (Universitair Hoofddocent Geografie en Planologie, UVA). SUmuleren = investeren Gerrie Blok (regiomanager Ymere Haarlem) En wat doet u? Joke Geldhof (gedeputeerde Wonen, provincie Noord-‐Holland), Gerrie Blok (regiomanager Ymere Haarlem), Anton Bos (senior adviseur onderzoeksbureau BMC) en Thomas Bedaux (directeur Bedaux de Brouwer Architecten). Opgelet!? Ziggy Klazes en Gabriël Verheggen Afronding Ewout Cassee (wethouder Ruimtelijke Ordening, gemeente Haarlem) Daarna is er gelegenheid voor hapje en drankje.

Jan Nieuwenburg Wethouder VolkshuisvesEng Gemeente Haarlem 7 februari 2014

Beweegt Haarlem voldoende?

5

Beweging op de woningmarkt Doorstroming is geen doel, maar een middel Wat is doorstroming?

Geen kant en klare antwoorden: wel dialoog!

6

!

-:79N8#9N'#EFN:II7A:E$7E' !

O*![120**F!.Q(Q!?((0'*>!=.''*$*!

<./B!D(1!".0$8.2*'!G2Q!@(:.5! ! "/#9+20..C!G'(:828/#+5//02!

! 7

Vragen

Beweegt Haarlem voldoende?

Doen we als gemeente en betrokken parEjen voldoende? Wat kunnen we nog meer doen?

Wat is de trend?

8

WONINGBOUW

9

Verwachte realisatie nieuwbouw 2014-na 2020, per stadsdeel

1400 1200

1000 800 600 400 200 0

Centrum

ZuidWest

2014

2015

Oost

2016-2020

Noord

Schalkwijk

na 2020

10

Doorstroming

Nieuwbouw: vraaggericht bouwen Kennis door onderzoek Faciliteren bij iniEaEeven

Zeleouw: start uitgife van circa 40 kavels Kennisuitwisseling met regio In samenwerking met provincie

Startersregeling: bijna 300 starters Kopen veelal een bestaande woning Afstemming met regio en corporaEes 11

Top 3 Lokaal Akkoord Haarlem

• 

Meer gebruik vrije bemiddeling corporaEes

• 

Pilot flexibele huren gebiedsgericht inzejen

• 

AcEevere aanpak woonfraude

12

Tot slot

Beweegt Haarlem voldoende? Antwoord: Nee voldoende? Doen de gemeente en betrokken parEjen Kan het meer? Antwoord: Ja

Doorgaan met een mix van maatregelen.

13

14

Haarlem: spil van de regio? Eerste resultaten van het woonwensenonderzoek van de Stadsregio Amsterdam, regio Zuid-Kennemerland/ IJmond en Almere. Jeroen Slot maart 25, 2014

maart 25, 2014

Haarlem: spil van de regio?

16


maart 25, 2014

Regionaal woononderzoek Heemskerk

Uitgeest   Kaartje met deelnemende gemeenten Beverwijk

Velsen Zandvoort

H'liede en Spaarnwoude

Haarlem Heemstede Bloemendaal

17

maart 25, 2014


18

Opzet onderzoek   Enquête: –  40.000 respondenten, waarvan 2500 in Haarlem, 2400 in overig ZuidKennemerland en 2100 in IJmond; –  Huidige en vorige woonsituatie –  Wonen en zorg –  Wonen en energie –  Woonwensen

  Verhuizingenbestand –  Integraal huishoudenbestand met daaraan gekoppeld: Verhuizingen, vorige woonplek Huishoudentype, leeftijd, etc. Inkomen, opleiding

maart 25, 2014


19

Doel van het onderzoek   Wie verhuizen er nog wel, en waar is doorstroming op de woningmarkt stilgevallen?   Wie willen er verhuizen, welke verhuisstromen zullen weer op gang komen als de markt aantrekt?   Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regels op de woningmarkt?   Databestand is beschikbaar om ook nieuwe en andere vragen te beantwoorden.

maart 25, 2014


20

Verhuizingen afgenomen Heemskerk

Uitgeest Velsen Beverwijk Heemstede Haarlemmerliede en Spaarnwoude Bloemendaal

Zandvoort Haarlem Schalkwijk Haarlem Noord Haarlem Zuidwest Haarlem Oost Haarlem Oude Stad

% 0

10

recent verhuisd, 2007/2008

20

30

40

recent verhuisd, 2011/2012

50

maart 25, 2014


21

huishoudens van buiten de regio 2011/2012

5% van de huishoudens is recent van buiten de regio gekomen, voornamelijk jongeren.

minder dan 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 8% 8% - 9%

maart 25, 2014

Hoog opgeleide 27-34 jr en boven modaal verdienende gezinnen verhuizen van Amsterdam naar Haarlem toe.


22

maart 25, 2014


Vanuit de regio ZuidKennemerland en IJmond komen er vooral jongeren (<27 jaar) naar Haarlem toe.

Ook vanuit de Haarlemmermeer verhuizen er jongeren naar Haarlem

23

maart 25, 2014


24

Tevreden over woning en buurt Waardering woning rapportcijfer

7,4 - 7,5 7,5 - 7,9 7,9 - 8,1 8,1 - 8,3 8,3 en hoger

waardering buurt rapportcijfer

6,7 - 7,2 7,2 - 7,6 7,6 - 7,8 7,8 - 8,1 8,1 en hoger

maart 25, 2014


25

Verhuisgeneigdheid verhuisgeneigdheid zeker en misschien

minder dan 40% 40% - 45% 45% - 50% 50% - 55% 55% en meer

maart 25, 2014


26

Kleine woningen in Oude stad en Zuidwest en sfeer in de buurt in Schalkwijk redenen om te verhuizen % 60

50 Haarlem Oude Stad Haarlem Zuidwest

40

Haarlem Oost 30 Haarlem Schalkwijk 20

Haarlem Noord Haarlem totaal

10

0

wil groter wonen

wil heb geen of mooier/beter een te kleine wonen tuin/balkon

buurt bevalt niet (meer)

wil kopen in woning niet plaats van gelijkvloers/te huren en v.v. veel trappen


maart 25, 2014

27

Gevarieerd en rustig stedelijk wonen

• Rustig stedelijk: een omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum

• Gevarieerd: historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp;

Gewenste woonmilieus per gewenst deelgebied grootstedelijk

wonenwinkels- gevarieerd werken 10 24

Haarlem

9

overig Zuid-Kennemerland IJmond

2 3

13 22

14

16

totaal

rustig stedelijk

woonwijk ruim wonen

landelijk

recreatief

totaal

28

12

12

4

2

100

18 12

26 20

11 13

19 19

10 8

3 3

100 100

15

22

12

11

7

2

100


maart 25, 2014

28

Veel interesse in kluswoningen Interesse in verschillende vormen van zelfbouw (meerdere antwoorden mogelijk) interesse algemeen

interesse in vormen van zelfbouw

gebruikelijke gebruikelijke zelfbouw met nieuwbouw met nieuwbouw met een bestaand renovatie/ ja, misschien kluswoning beperkt inspraak veel inspraak ontwerp 19 37 22 8 18

zelfbouw / met een eigen ontwerp 5 10

overig Zuid-Kennemerland IJmond

19 15

30 32

16 10

6 6

15 22

5 6

13 10

Totaal regio

17

34

18

8

19

6

12 bron: enquête

gewenste gemeente Haarlem

ja, zeker


maart 25, 2014

29

Gewenste woonplaats Haarlem Gewenste woongemeente van huishoudens die weg willen uit hun huidige woonplaats (procenten) gewenste woonplaats Amsterdam

Haarlemmermeer

overig ZuidKennemerland

Haarlem

-

4

1

10

1

Haarlemmermeer

15

-

1

18

Overig Zuid-Kennemerland Haarlem IJmond

22 13 17

1 9 2

5 10 4

totaal regio

17

3

1

huidige woonplaats Amsterdam

buiten de regio

totaal huishoudens

20

64

100

2

14

52

100

31 12

2 2 12

4 6 3

37 60 50

100 100 100

8

2

16

54

100

IJmond overig regio


maart 25, 2014

30

Haarlem aantrekkelijk door historie/sfeer % 80 70 60 50 40

30 20

Haarlem

Amsterdam

Amstelveen

Haarlemmermeer

Zaanstad

elders in NL

partner

grotere plaats

kleinere plaats

werk

groter wonen

prijs/kwaliteit

kindvriendelijk

opgegroeid

familie

0

historie

10

totaal

maart 25, 2014


Haarlem in opgaande trend   Atlas voor gemeenten 2013   Woonaantrekkelijkheidsindex: 5 (van 50)   Sociaal-economische index: 9 (van 50) –  Stijgende: In 2003 nog plaats 20; –  Toename arbeidsparticipatie vrouwen; –  Toename hoger opgeleiden.

31

maart 25, 2014


Winkelcentra

32

maart 25, 2014


werken

33

maart 25, 2014


Toekomst   Verschuivende verhouding instroom: –  Van regionaal naar bovenregionaal

  Meer druk op de woningmarkt?   Middeninkomens blijvend in de knel? –  Particuliere huursegment voor hen van belang

34

Senioren on the move uitkomsten onderzoek Digipanel

doorstroming senioren vanuit eengezinswoningen

Gemeente Haarlem Afdeling Onderzoek & Statistiek Jan Kersloot

36

Bouwend Haarlem, 7 februari 2014

Onderzoeksopzet

Aanleiding •  Verstopte woningmarkt: meer inzicht in doorstromingsmogelijkheden van senioren in eengezinswoningen. •  Meer kennis over de condities waaronder Haarlemse senioren willen verhuizen en wat dan de woonbehoeften zijn. Onderzoeksvragen •  Welk potentieel doorstromers onder senioren in eengezinswoningen is aanwezig in Haarlem? •  Onder welke voorwaarden/ bij welk aanbod willen senioren in eengezinswoningen doorstromen in Haarlem?

Verhuiswens (potentiële doorstromers)

Woonbehoeften: zoekrichting

Naar stadsdelen…

Gewenste prijsklassen

Gewenst woningtype “Ik zou op m'n oude dag het liefste met meerdere gelijkgestemden een groot huis kopen/ huren en voorzieningen aanleggen en collectief evt. nodige zorg inkopen.”

“Woongroep waarbij iedereen eigen slaapkamer/woonkamer, keuken, douche, toilet heeft en waarbij het mogelijk is een woonkeuken/ woonkamer en tuin te delen met gelijkgestemden (dit hoeven niet per se senioren te zijn)”

Woonwensen: specifieke seniorenwoning?

Gewenste zorgvoorziening

Conclusie

Senioren in eengezinswoningen: •  Staan open om te gaan verhuizen op termijn •  Gebonden aan Haarlem •  De helft heeft voorkeur voor eigen buurt •  Meer vraag naar huurwoningen dan naar koopwoningen, met 3 of 4 kamers •  Vraag naar bestaande woning en nieuwbouwwoning •  Kenmerken woning belangrijk •  Kansen voor collectieve woonvormen Onderzoek bevestigt dat er doorstroommogelijkheden zijn: Door uitkomsten toe te passen en gericht(er) te bouwen c.q. bestaande woningvoorraad aan te passen, zijn er mogelijkheden om senioren uit eengezinswoningen te laten doorstromen naar een andere woning.

Bas Wassenberg Directeur Bèta Financiële Diensten

en

Gerard Vleut Directeur Mooijekind Vleutmakelaars

Hypotheek is emotie Bouwend Haarlem 7 februari 2014

Het sentiment !! Een

hypotheek is onmogelijk te krijgen !! Een ZZP’er is kansloos !! Tijdelijk contract !! Pensioeninkomen !! Banken willen niet

De oorzaak !! De

media is negatief !! Onwetendheid bij consument !! Negatief consumentenvertrouwen !! Beleid overheid !! Ingewikkelde wet- en regelgeving

Het gevolg !! Starters

informeren niet meer !! ZZP’ers durven niet meer !! Doorstromers wachten en wachten !! Bij twijfel niet inhalen !! Self fulfilling prophesy !! Deze regio 17% minder hypotheken !! Deze regio 42% minder nieuwbouwhypotheken

De werkelijkheid/feiten !! !! !! !! !! !! !! !! !!

Doorstromer gespaard Meer hypotheek mogelijk (dan men denkt) Rente historisch laag Maandlasten zijn geen issue Nieuwbouw + meerwerk te financieren Verbouwing grotendeels te financieren Verruimde vrijstelling schenken Starterslening volop beschikbaar Tijdelijk contract, geen intentie ->NHG

De oplossing !! Informeren,

informeren, informeren !! Alle aspirant-kopers -> financieel adviseur !! Alle scheefwoners -> financieel adviseur !! Alle kijkers OHR -> financieel adviseur !! Media gaat het niet doen.

L.1*1!#+!*>.E*! •! P**0!D*0C.X*1!*1!20(1+(:E*+!#1!^_`h! •! ?*2!(XX(02*>*12*1!((15.9!+E-$2F!8*2!((15.9! $0.19$*5.19*1!B.1#1$*1!9(('2! •! 7*0+:8#'!2/++*1!D0(($X0#-+!*1!.X50*1$+2!B.092!C'*#1*0! •! &B('#2*#2!B.092!5*2(('9! •! ?*2!D*0C..X((19**'!D(1!9*!:.0X.0(E*!B.1#1$*1!+E-$2! •! A#*/B5./B((15.9!1**>2!(H!B((0!9*!D0(($!2.*1**>2! •! 40..2!2*C.02!((1!8//0S!(XX(02*>*12*1!*1!B.1#1$*1!

Pauze

Amsterdam Institute of Social Science Research

De sleutel tot doorstroming Dr. Leonie Janssen-Jansen 7 februari 2014

(Dis)continuїteiten          

Demografie Economische ontwikkeling Waardeontwikkeling Financieringsmogelijkheden State-market-civil relaties Veranderende voorkeuren en wensen De sleutel tot doorstroming * 070214

59

Achtergronden "!

"!

"!

"!

Groeidenken > grote invloed op planning en interventies voor stedelijke ontwikkeling Ontwikkelingsluchtkastelen, leegstand en ‘planning bubbles’ (overprogrammering); veel subsidies wishful thinking en beleidsgedreven Radicale verandering: planning en stedelijke ontwikkeling zonder groei

De sleutel tot doorstroming * 070214

60

Problemen vastgoedmarkten "!

Huidig analytisch kader: crisis cyclische perspectief, met aandacht voor structurele veranderingen die nodig zijn om ontwikkelingen weer op gang te krijgen


61

WONEN 4.0 (voorjaar 2012) Starten in een opgaande lijn “Bij een structurele hervorming gaat het niet alleen over de juiste maatregelen, maar ook het juiste moment waarop hervormingen worden doorgevoerd. [...] Dit plan kiest als startmoment 2015, het jaar waarvan verwacht wordt dat de economie weer in een opgaande lijn zit. Indien dit niet zo is, moet gewacht worden op een moment waarop een aanvang van de hervormingen wel verantwoord is”.  


62

Framing in media


63

Haarlem: Gereedgekomen woningen

CBS, 2014


64

Haarlem: afgegeven bouwvergunningen naar opdrachtgever

CBS, 2014


65

Problemen vastgoedmarkten "!

"!

Huidig analytisch kader: crisis cyclische perspectief, met aandacht voor structurele veranderingen die nodig zijn om ontwikkelingen weer op gang te krijgen Echter, de aard van het probleem was wellicht intrinsiek vanuit het vastgoed: toxische link tussen grond, vastgoed en geld structureel perspectief > systemische shock De sleutel tot doorstroming * 070214

66

Dé grote vragen  

Hoe vertaalt de ‘vastgoedbehoefte’ zich in een effectieve marktvraag (en ontwikkeling)? Starters, doorstromers; huur, koop

 

 

 

In hoeverre zijn cijfers hierover uit het verleden representatief voor de toekomst? In hoeverre is er sprake van regionale/lokale differentiatie in deze ‘vertaling’? Welke factoren spelen daarbij een rol? Verandering verhuismotieven De sleutel tot doorstroming * 070214

67

Wonen en bouwen in Haarlem          

 

Haarlem groeit, netto migratiesaldo Groei koopwoningen Groei aantal vooroorlogse woningen Groei meergezinswoningen Groei bevolking 20 min & 45-65 jaar Woonvisie 2012: + 2900 woningen t/m 2015   PM transformatiepotentieel (maatschappelijk vastgoed) De sleutel tot doorstroming * 070214

68

Haarlem: groei woningvoorraad

CBS, 2014


69

Haarlem: groei inwoners

CBS, 2014


70

Prognose woningbehoefte ≠ woningtekort (of liever: woningbouwopgave)

Bouw je huizen, en komen er mensen? Komen er mensen, en daarvoor bouw je huizen?


71

Haarlem: bouwvergunningen, gereedgekomen, nog gereed te komen

CBS, 2014


72

Hoe dynamisch is de woningmarkt?  

 

   

Woontreintje, woonladder?   Typisch Nederlands, rest Europa statische woningenmarkt > nu verandering normen Sociale huur: toewijzing; daarna niet sturen   Scheefwonen, doelmatigheid gebruik, doelgroepen Veranderingen in sociale domein (zorg) Demografische veranderingen De sleutel tot doorstroming * 070214

73

Aandeel verhuizingen per leeftijdsgroep (NL) (binnen en tussen gemeenten, 2010) 0 tot 20

20 tot 30

30 tot 40 jaar

40 tot 50 jaar

50 tot 65 jaar

65 tot 85 jaar

85 jaar of ouder 8%

6% 2% 22%

10% 17%

35%


74

Tweeverdieners ‘crisis’ in Noord-Holland Groei 2000-2012 totaal 1/1+

2/2+

totaal

89340

27016

116356

Groei 2000-2012: <40 1/1+

2/2+

totaal

-5662

-45169

-50831

% Groei 2000-2012: <40 1/1+

2/2+

totaal

-2,5

-21,6

-11,7


75

Koopmarkt " "! "!

"!

Starters goede positie Doorstromers niet (restschuld) Uitstromers soms Verandering gedrag: investeren in wonen om te wonen, niet om te investeren


76

Verandering gedrag/voorkeuren mensen      

 

 

Minder verhuisbewegingen – langer wonen Andere financiering – meer eigen geld Vraag naar meer flexibiliteit – periode huren voor kopen verlengt Nog steeds zelfde ‘levensfasen’ qua inkomensontwikkeling en gezinsvorming Wat betekent dit voor:   ‘Vraaggericht’ bouwen?   Inzet op doorstroom? De sleutel tot doorstroming * 070214

77

Beweging op de Haarlemse woningmarkt? "!

"!

Kansen: #! aantrekkelijk woonmilieu in groeiregio (met relatief veel ‘starters’) #! Transformatiepotentie leegstaand vastgoed (nieuwe ‘vooroorlogse’ woningen) Bedreigingen: #! Wishful thinking #! “crisis denken” #! Veel plannen op de plank De sleutel tot doorstroming * 070214

78

Conclusie  

 

   

Niet denken in termen van ‘nieuwe realiteit’ maar van ‘nieuwe normaal’ Continue verandering is normaal; de GFC (crisis) is geen ‘event’ maar moet gezien worden als onderdeel van het systeem

Vooruit kijken: wat komt op ons af? Sleutel: Inzicht verkrijgen in verander(en)de Voorkeuren, wensen, gedrag, mechanismen, regels, etc. De sleutel tot doorstroming * 070214

79

Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street 80

Stimuleren = Investeren Presentatie Corporaties op Bouwend Haarlem 2014

Gerrie Blok, Ymere 7 februari 2014

maart 25, 2014 pagina 82

Inhoudsopgave 1. Wat hebben we gerealiseerd vanaf 2008 2. Waar staan we nu; balans opmaken 3. Toekomstverwachtingen


1. Productie afgelopen 5 jaar •! •! •! •!

1.100 huurwoningen / 500 woningen commerciële koop 43% sociaal / 26% vrije sector / 31% koop Ca. 300 miljoen euro geïnvesteerd Zo’n 3.500 extra verhuizingen in Haarlem

60 mln p/jaar maart 25, 2014 pagina 84

2. Balans opmaken (Harde kant) Investeringsvolume mln Euro per jaar 70 60 50 40 30

Investeringsvolume m ln Euro per jaar

20 10

0

voor 2013

na 2013

•  Investeringscapaciteit loopt flink terug •  Organisaties aangepast met krimp tussen 10 en 20% maart 25, 2014 pagina 85

2. Balans opmaken (Zachte kant) Per jaar •! Ca. 1.000 woningtoewijzingen via Woonservice Kennemerland (sociaal) •! Ca. 100 woningen via vrije bemiddeling, o.a. Woonswitch (sociaal) •! Ca. 200 woningen in (vrije sector huur)

Het aantal (sociaal) reguliere toewijzingen daalt! Crisis?! Consumentenvertrouwen?!


3. Toekomst We zien (verwachtingen) •  •  •  •  • 

Nieuwbouwvolume neemt af, meer kleinschalige ontwikkelingen Novelle van Blok; onzekerheid over middensegment Verouderd toewijzingsinstrumentarium (aanbodmodel) Roep om huurprijs op maat ……

…….. maar ook •  Tekenen van herstel (o.a. EIB)


3. Toekomst We gaan door met bouwen •  Wel een onsje minder

We willen onderzoeken •  Aanpak woonfraude •  Flexibele huren •  Afstemming vrije bemiddelingsruimte

Vraag De complexiteit neemt toe, waar moeten we op inzetten?


En wat doet u? Joke Geldhof – Gedeputeerde Wonen, provincie NH Gerrie Blok – Regiomanager Ymere Haarlem Anton Bos – Senior adviseur onderzoeksbureau BMC Thomas Bedaux – Directeur Bedaux de Brouwer Architecten

Opgelet!? Ziggy Klazes en Gabriël Verheggen

Afronding Ewout Cassee Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente Haarlem

Programma BEWEGING OP DE WONINGMARKT 7 februari 2014, Haarlem College

Recommend Documents