Woningmarkt in beweging

Woningmarkt in beweging

Woonwensen realiseren Het is voor de kwaliteit van onze samenleving van wezenlijk belang dat mensen zoveel mogelijk kunnen wonen waar en hoe ze dat willen. Wonen is per definitie een heel persoonlijke aangelegenheid. Hoe je wilt wonen, hangt af van uiteenlopende zaken als de gezinssituatie, de levensfase waarin je je bevindt, de afstand tot het werk, het budget dat je aan wonen kunt en wilt besteden, maar zeker ook van je persoonlijke voorkeuren. Een goed functionerende woningmarkt heeft als kenmerk dat mensen hun woonwensen zo goed mogelijk kunnen realiseren. Van die situatie is in Nederland helaas nog geen sprake. Te vaak komen mensen niet in aanmerking voor een woning naar hun wens, vanwege onder meer lange inschrijvingstijden in de huursector, hoge prijzen in het koopsegment en schaarste aan bouwkavels ten behoeve van eigenbouw.

Vereniging Eigen Huis, 29 maart 2010

1

Gezonde dynamiek Een goed functionerende woningmarkt veronderstelt het bestaan van een gezonde dynamiek. Deze stelt mensen in staat te verhuizen naar een ander type woning als de persoonlijke situatie daartoe aanleiding geeft. Of om te verhuizen naar een ander deel van het land, van een huur- naar een koopwoning of omgekeerd. Dynamiek op de woningmarkt heeft een aantal maatschappelijke voordelen. Als verhuizen gemakkelijk en betaalbaar is, zullen mensen eerder een nieuwe functie aanvaarden elders in het land (betere arbeidsmobiliteit) respectievelijk zullen zij eerder dichterbij hun werk gaan wonen (energiebesparing c.q. een schoner milieu en minder congestie in het vervoer). Als mensen verhuizen, zijn zij bovendien vaak bereid in hun nieuwe woning te investeren (meer economische activiteit en betere woonkwaliteit). Dit loopt van nieuw behangetje via een nieuwe keuken tot complete verbouwingen. Veelal kunnen in dergelijke situaties ook energiebesparende maatregelen relatief eenvoudig worden meegenomen (een beter milieu). Dynamiek op de woningmarkt leidt tot slot tot betere overheidsfinanciën (extra belastinginkomsten). Eigen woningbezit Deze maatschappelijke voordelen van een woningmarkt in beweging gelden eens te meer voor het koopsegment. De aanschaf van een eigen woning betekent al per definitie dat mensen bereid zijn te investeren in hun woonsituatie. Dit leidt tot extra betrokkenheid, zowel materieel als immaterieel, bij de eigen woning, de buren, de buurt, de samenleving. Daarbij komt het feit dat het eigenwoningbezit in Nederland thans is voorbehouden aan minder dan 60% van de huishoudens, terwijl meer dan 70% van de Nederlanders graag een eigen woning zou willen bezitten. Vereniging Eigen Huis ziet het als een belangrijke maatschappelijke opdracht om ook deze woonwens van meer dan een miljoen Nederlandse huishoudens dichterbij te brengen. Crisis op de woningmarkt De economische crisis – die zich kenmerkt door een gebrek aan vertrouwen in de meest brede zin van het woord – doet de situatie op de woningmarkt vanzelfsprekend alles behalve goed. Veel mensen kijken de kat uit de boom en blijven zitten waar ze zitten. De dynamiek op de Nederlandse woningmarkt wordt hierdoor verder geschaad, met alle negatieve gevolgen voor de economie van dien. Deze gevolgen zijn het meest pregnant zichtbaar in de bouw en aanverwante sectoren, maar hebben natuurlijk een veel breder uitstralingseffect. Wat betreft de bouwsector wordt soms over het hoofd gezien dat een geringere behoefte aan arbeidskrachten nu, kan leiden tot een geringere beschikbaarheid van vakbekwame arbeidskrachten later. Een sterke loon- en prijsstijging in de bouw kan het gevolg zijn, zeker in combinatie met een eventuele inhaalvraag. Hiermee is echter nog lang niet alles gezegd. De moeilijke economische situatie van dit moment komt namelijk bovenop wat men zou kunnen aanduiden als een structurele crisis op de woningmarkt. De structurele crisis van het niet of niet volledig kunnen realiseren van de woonwensen van zovele burgers in Nederland. Vertrouwenwekkend perspectief Vereniging Eigen Huis wijst daarom nogmaals op de noodzaak om te komen tot een fundamentele aanpak van de problemen op de woningmarkt. Dit vergt een integrale visie op de situatie waarin de woningmarkt zich bevindt en op de factoren die, in gezamenlijkheid, de structurele woningmarktcrisis in stand houden. Alleen op basis van een integrale visie op wat er te doen staat, is het mogelijk een vertrouwenwekkend perspectief op verbetering te bieden. Een vertrouwenwekkend perspectief dient per definitie ook realistisch te zijn. Zowel in financieel opzicht, als in termen van draagvlak. Maar ook in termen van veranderende


2

maatschappelijke, economische en demografische omstandigheden. De kwestie van de zogeheten krimp is daarvan een voorbeeld. Een vertrouwenwekkend perspectief dient daarmee rekening te houden en dient daarmee samenhangende problemen van een antwoord te voorzien. Een vertrouwenwekkend perspectief zal ook gestoeld moeten zijn op een vertrouwen dat burgers eraan kunnen ontlenen naar de toekomst toe. Betaalbaarheid van wonen is daarvan een belangrijk aspect, alsook – voor wat de koopmarkt betreft – waardebehoud respectievelijk waardegroei van het bezit. Dit zijn belangrijke randvoorwaarden waaronder burgers de toekomst met vertrouwen tegemoet kunnen zien en bereid zullen zijn daarin te investeren. Niet kortzichtig bezuinigen De overheid staat op dit moment in het economische en budgettaire beleid voor de moeilijke keuze tussen investeren en bezuinigen. Vereniging Eigen Huis is stellig van mening dat zeker op dit moment geen ad hoc-maatregelen moeten worden genomen die alleen maar tot doel hebben om op korte termijn de overheidsfinanciën te verbeteren. Er dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met de samenloop van dergelijke maatregelen met de huidige economische situatie. Indien maatregelen ten koste gaan van het toch al wankele consumentenvertrouwen op de woningmarkt, zullen zij onvermijdelijk leiden tot een nog verdere afname van de dynamiek. De schade die hierdoor ontstaat, strekt verder dan alleen de woningmarkt en treft ook de rest van de economie en daarmee de werkgelegenheid. En in het verlengde daarvan vanzelfsprekend de overheidsfinanciën, waardoor men de winst die men op de korte termijn hoopte te boeken, op de iets langere termijn (wellicht meer dan) teloor ziet gaan. Bovendien – last but not least – ontnemen korte termijn maatregelen met een ad hoc-karakter het zicht op wat ècht moet gebeuren op de woningmarkt. Namelijk een aanpak op basis van een integrale visie en in het licht van een vertrouwenwekkend perspectief. Institutionele doorontwikkeling In Nederland staat een aantal institutionele arrangementen het goed functioneren van de woningmarkt op dit moment danig in de weg. Met name door de zogeheten huurregulering in de sociale huursector is er een enorme kloof ontstaan tussen de huren en kopen. Teveel mensen blijven wonen in een goedkope huurwoning, niet omdat ze zich een duurdere woning niet zouden kunnen permitteren, maar omdat het verlaten van een eenmaal betrokken sociale huurwoning erop neerkomt dat zij een dief zouden worden van hun eigen portemonnee. Op de koopmarkt wordt de dynamiek sterk tegengewerkt door een financiële verhuisdrempel in de vorm van de overdrachtsbelasting. Daarnaast valt in de Nederlandse woningmarkt op dat het aanbod (kwantitatief, kwalitatief en regionaal) nauwelijks merkbaar reageert op ontwikkelingen in de vraag. In sommige gebieden heerst schaarste, mede door beperkte beschikbaarheid van bouwgrond als gevolg van het ruimtelijk ordeningsbeleid. In sommige andere gebieden wordt men juist geconfronteerd met de moeilijkheid in te spelen op een situatie van krimp. Al deze voorbeelden laten zien dat de institutionele arrangementen die de Nederlandse woningmarkt kenmerken, om het voorzichtig te zeggen, dringend toe zijn aan doorontwikkeling. In het kader van een integrale visie en een vertrouwenwekkend perspectief. Einde aan onzekerheid Bijkomend voordeel van een samenhangende aanpak van de problemen op de woningmarkt is dat hiermee een einde kan komen aan de eeuwige discussie rond de hypotheekrenteaftrek. Het steeds weer ter discussie stellen van de hypotheekrenteaftrek kan, zeker in economisch kwetsbare tijden, zeer ongewenste gevolgen hebben. Huishoudens die geconfronteerd worden met een maandelijkse lastenverzwaring voor het


3

wonen, zullen op andere uitgaven moeten bezuinigen. Deze vraaguitval kan uiteenlopende economische sectoren treffen en zal het economisch herstel uit de crisis alleen maar vertragen. Zelfs het uitzicht op een dergelijke lastenverzwaring kan mensen nu al remmen in hun uitgavenpatroon, het zogenoemde anticipatie-effect. Indien aantasting van de hypotheekrenteaftrek respectievelijk de verwachting van burgers dat men hierdoor in de nabije toekomst getroffen zal worden, extra voorzichtigheid op de woonmarkt tot gevolg heeft, zal dit tevens leiden tot een daling van de huizenprijzen. Dit tast het door burgers opgebouwde vermogen aan. Elke procent prijsdaling op de woningmarkt leidt tot een afkalving van het vermogen met grofweg 10 miljard euro. Dit versterkt vervolgens de vraaguitval in de economie via het zogeheten vermogenseffect. Soms wordt gediscussieerd over beperking van de hypotheekrenteaftrek vanaf een bepaalde grens (‘duurdere woningen’). Daarbij is het goed te bedenken dat tussen de verschillende prijssegmenten op de koopwoningmarkt geen waterdichte schotten staan. Zo kan een prijsdaling voor de duurste woningen die voortkomt uit een beperking van de hypotheekrenteaftrek voor die categorie woningen, leiden tot een prijsstijging van woningen in het goedkoopste segment. Mensen die een duurdere woning niet langer kunnen betalen, zullen immers uitwijken naar een goedkoper alternatief, terwijl deze mogelijkheid aan de ‘onderkant’ van de koopwoningmarkt ontbreekt. Dit maakt het voor starters nog moeilijker een huis te kopen. Zulke ingewikkelde, en wellicht deels onverwachte, effecten maken duidelijk dat maatregelen die slechts een deel van de woningbezitters beogen te raken, kunnen doorwerken in de gehele woningmarkt. Voor maatregelen die de betaalbaarheid en/of het waardebehoud van de eigen woning dreigen aan te tasten, vormt de huidige economische situatie het slechtst denkbare moment. Draagvlak en transitie Om de structurele crisis op de Nederlandse woningmarkt daadwerkelijk fundamenteel aan te pakken, is tijd nodig. Tijd voor transitie. De juiste weg moet niet alleen worden ingeslagen, maar ook worden afgelopen. Het vertrouwen dat de juiste koers voor een langere periode zal worden vastgehouden, en dat hierop zal worden bijgestuurd zonder de te bereiken doelen uit het oog te verliezen, vereist op zijn beurt een breed maatschappelijk en politiek draagvlak. Het is van groot belang voor de woningmarkt dat de overheid zich voor langere periode – met mogelijke wisselende regeringscoalities – een betrouwbare partner toont die sturing geeft en faciliteert waar dat nodig is. Maar evenzeer belangrijk is dat de overheid daarbij mede kan steunen op de inzet van de maatschappelijke partijen die op de woningmarkt actief zijn. Stichting van het Wonen Gezien de complexiteit van de vraagstukken die spelen op het gebied van het wonen, gezien het economische en maatschappelijke belang van de woningmarkt èn gezien het grote aantal maatschappelijke partijen die bij de woningmarkt betrokken zijn, wekt het eigenlijk slechts bevreemding dat er voor het wonen niets zoiets bestaat als de Stichting van de Arbeid. Vereniging Eigen Huis bepleit daarom de oprichting van een Stichting van het Wonen. In deze stichting zouden de belangrijke op de woningmarkt actieve maatschappelijke partijen vertegenwoordigd moeten zijn. Doel is de gezamenlijke denkkracht en creativiteit in te zetten èn het gebundelde handelingsvermogen aan te spreken om samen met het kabinet een daadwerkelijke transitie op de woningmarkt in gang te zetten. En om zo’n transitie ook langjarig vol te houden, waar nodig bij te sturen en van nieuwe impulsen te voorzien. Benadrukt zij dat een Stichting van het Wonen niet primair zou dienen als adviesorgaan (een onafhankelijk orgaan dat adviseert aan de overheid) maar als overlegorgaan (een orgaan van partijen die zich voor het


4

oplossen van maatschappelijke vraagstukken juist afhankelijk van elkaar en van de overheid weten, en die gezamenlijk overleg voeren met de overheid). Integraal toekomstplan De problemen op de woningmarkt zijn complex en structureel van aard. Er spelen grote en vaak ook tegengestelde belangen. Dit maakt het bijzonder moeilijk, zo niet onmogelijk, om vanuit de politiek en de rijksoverheid tot andere regelingen te komen waardoor de woningmarkt beter gaat functioneren. Ook binnen de rijksoverheid worden verschillende aspecten van het wonen behartigd door verschillende bewindspersonen en departementen. Hieronder lijdt de samenhang in het woningmarktbeleid, voor zover van een dergelijk beleid de laatste jaren al gesproken kon worden. Overheidsmaatregelen die de woningmarkt treffen worden in de huidige praktijk niet zelden ingegeven door beleidsoverwegingen vanuit andere beleidsterreinen. De overheid is inmiddels verworden tot de belangrijkste verstorende factor op de woningmarkt. Het is in het belang van alle burgers en alle belanghebbende partijen die bij de woningmarkt zijn betrokken om te komen tot meer afstemming, meer integraliteit, meer toekomstbestendigheid en meer synergie in het brede woningmarktdossier. Een beter functionerende woningmarkt is niet alleen goed voor de samenleving, maar bespaart de overheid ook veel geld. De op te richten Stichting van het Wonen zal zich in de visie van Vereniging Eigen Huis daarom – in overleg met alle betrokkenen – buigen over een integraal en vertrouwenwekkend toekomstplan voor de woningmarkt. De gehele woningmarkt, zowel huur als koop, en van bouw tot bewoning, zal hierin tegen het licht worden gehouden. Problemen en knelpunten zullen zonder taboes worden benoemd en tot een structurele oplossing worden gebracht. Daarbij is het van groot belang dat de transitie naar een betere structuur goed in kaart wordt gebracht, zodanig dat de veranderingen kunnen verlopen zonder de betaalbaarheid en de waardeontwikkeling van woningen in gevaar te brengen. Vereniging Eigen Huis ziet dit als enige oplossing om uit de bestaande impasse te geraken. De Stichting van het Wonen zou een vergelijkbare positie en status moeten hebben als bijvoorbeeld de Stichting van de Arbeid. Oproep aan de politiek Politiek en bestuur hebben zich de laatste jaren bewust onthouden van een duidelijke, samenhangende visie op het wonen. Er is daardoor geen sturing gegeven op het beter laten functioneren van de woningmarkt. Vereniging Eigen Huis roept de Nederlandse overheid en de Nederlandse politiek op om – samen met maatschappelijke partners – dit vanaf nu anders te doen. Met het oog op het beter realiseren van de woonwensen van burgers in Nederland. De oprichting van een Stichting van het Wonen en het in gezamenlijkheid opstellen van een integraal toekomstplan voor de woningmarkt zijn in dat verband de belangrijkste concrete aanbevelingen van Vereniging Eigen Huis aan de politieke partijen en aan een nieuw te vormen kabinet. Een structurele aanpak van de woningmarkt is een zaak van de lange adem. Daarnaast is er de kortere termijn. Vereniging Eigen Huis is van mening dat de overheid zich eerst en vooral moet onthouden van ad hoc-maatregelen die slechts een bezuinigingsdoel dienen, terwijl ze in wekelijkheid een broos herstel op de woningmarkt en in de economie de kop dreigen in te drukken. Denk met name aan de discussie over de hypotheekrenteaftrek. De overheid kan daarnaast op korte termijn ook een aantal maatregelen wèl nemen, die een herstel uit de crisis juist ondersteunen en die bovendien passen binnen een langetermijnvisie zoals hierboven geschetst. In dat verband doet Vereniging Eigen Huis in het nu volgende 3-puntenplan voor de woningmarkt een aantal concrete aanbevelingen, gericht op: 1. vertrouwen wekken; 2. doorstroming bevorderen; 3. risico reduceren.


5

3-puntenplan voor de woningmarkt 1. Vertrouwen wekken Huizenkopers zoeken zekerheid. Het huidige overheidsbeleid biedt die zekerheid niet. Voortdurend hangt de dreiging van een beperking van de hypotheekrenteaftrek in de lucht en met regelmaat worden ad hoc-maatregelen genomen die de lasten voor bepaalde groepen verhogen. De mensen hebben teveel het gevoel dat het overheidsbeleid op ieder moment kan veranderen. Vooral in de huidige marktsituatie waarin sprake is van een vertrouwenscrisis is een onvoorspelbare en wispelturige overheid fnuikend voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt.

Gevolgen van een lastenverzwaring Een lastenverzwaring voor eigenwoningbezitters heeft vèrgaande gevolgen voor zowel de woningmarkt als voor de economie: 







Het vooruitzicht van een lastenverzwaring maakt burgers terughoudend in hun bestedingen. Aankoopbeslissingen worden uitgesteld. Er vinden nog minder kooptransacties plaats op de woningmarkt. De huizenprijzen zullen verder onderuit gaan. Meer huizen worden onverkoopbaar. Er ontstaat een negatieve spiraal. Het broos herstel op de woningmarkt wordt de kop ingedrukt. Meer eigenwoningbezitters krijgen problemen met het betalen van hun hypotheek. Meer huishoudens zullen hun huis gedwongen moeten verkopen. De garanties van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zullen vaker worden ingeroepen met het risico dat bij uitputting van het fondsvermogen een beroep zal worden gedaan op de (rijks)overheid als achtervang. Dalende huizenprijzen en een verminderde dynamiek op de woningmarkt hebben ook vèrgaande gevolgen voor de financiële sector die te maken krijgt met een toename van het aantal probleemhypotheken en executieverkopen. Er zullen grotere afschrijvingen moeten plaatsvinden als gevolg van oninbare leningen en een dalende waarde van het onderpand. De bouwsector zal een nog grotere tegenslag te verwerken krijgen door een verdere daling van de woningbouwproductie. Andere bedrijfstakken die op woningmarkt werkzaam zijn (verhuizers, woninginrichters, enz.) en de dienstverlenende sector (makelaars, notarissen, enz.) krijgen met een verdere omzetdaling te maken. Wat vaak over het hoofd wordt gezien is dat lastenverzwaring en waardedaling op de wat langere termijn de kwaliteit van de woningvoorraad negatief beïnvloeden. Groot onderhoud en verbouwingen worden veelal gefinancierd op basis van de overwaarde van woningen. Een waardedaling en een lastenverzwaring betekenen dat daarvoor minder financieringsruimte is in zowel de woning als in het inkomen. Ook wanneer mensen wel beschikken over de financiële middelen blijken zij veel minder bereid te investeren in hun woning zodra hun bezit in waarde daalt. Dit betekent kortom: minder onderhoud en verbetering die beide noodzakelijk zijn om de gewenste kwaliteit in de woningvoorraad te bereiken en te behouden. Woningen moeten up to date worden gehouden om aan veranderende woonwensen te voldoen. Dit heeft vooral ook gevolg voor de investeringen die noodzakelijk zijn om de beoogde verbetering in de energie-zuinigheid van woningen te bereiken.


6

Aanbevelingen Om een verdere neergang op de woningmarkt - en de negatieve gevolgen daarvan voor de economie – te voorkomen, doet Vereniging Eigen Huis de volgende aanbevelingen: A. Richt een Stichting van het Wonen op die een integraal plan voor de woningmarkt ontwikkelt. Vereniging Eigen Huis vindt de situatie op de woningmarkt uiterst urgent. Het moet nu echt anders. Vereniging Eigen Huis pleit daarom voor de oprichting van gezaghebbend instituut dat in overleg met alle betrokken partijen een toekomstplan voor de woningmarkt ontwikkelt waarin alle problemen en knelpunten op de woningmarkt in goede onderlinge samenhang tot een structurele oplossing worden gebracht. B. Nu niet tornen aan de hypotheekrenteaftrek. Neem in de huidige marktsituatie geen ad hoc-maatregelen die de hypotheeklasten voor huishoudens verhogen en de waarde van woningen doen dalen. Een huis wordt niet alleen gekocht voor het woongenot, maar ook met het oog op de toekomst. Er worden grote, langlopende verplichtingen aangegaan waarbij kopers ook voor de lange termijn het perspectief moeten hebben op blijvende betaalbaarheid en waardebehoud. Daarnaast is het belangrijk dat het huis uitzicht biedt op een verbetering van de eigen financiële situatie. De mogelijkheid van vermogensvorming voor de toekomst is voor veel huizenkopers een belangrijk aspect. Hiermee kan ook invulling worden gegeven aan de gedachte van een grotere zelfredzaamheid op het gebied van oudedagsvoorziening en zorg. Er mag daarom op dit moment niet getornd worden aan de hypotheekrenteaftrek. Nu renteaftrek beperken heeft een desastreus effect op de woningmarkt. De gevolgen daarvan zijn niet zijn te overzien. Ook als er een ‘knip’ in de markt wordt aangebracht door een beperking alleen te laten gelden voor hogere inkomens of nieuwe gevallen, is de marktverstoring en onrust die daardoor ontstaat dusdanig groot dat uiteindelijk de gehele woningmarkt hiervan de gevolgen zal ondervinden.

2. Doorstroming bevorderen Doorstroming op de woningmarkt is belangrijk om mensen zo goed mogelijk te laten wonen. Indien nodig of gewenst, moeten mensen een volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten op weg naar een huis dat beter past bij hun veranderde leefomstandigheden of woonwensen. De ene verhuizing geeft aanleiding tot de volgende verhuizing in de verhuisketen, waardoor uiteindelijk ook in het onderste segment van de markt voldoende woningen vrijkomen voor de starters en lagere inkomens. Stagnatie in de doorstroming gaat niet alleen ten koste van de kwaliteit van het wonen, maar maakt ook de arbeidsmarkt minder flexibel en heeft gevolgen voor het milieu. Een grotere afstand tussen werken en wonen leidt tot meer energieverbruik en meer congestie in het vervoer. Verhuizingen leiden tot investeringen in woningen die belangrijk zijn om de kwaliteit van de woningvoorraad te behouden en waar nodig te verbeteren. De woningvoorraad moet aan de eisen van de tijd blijven voldoen, dat wil zeggen: er moeten voortdurend onderhoud en verbetering plaatsvinden. Ook op het punt van de energiezuinigheid. Deze dynamiek op de woningmarkt heeft een belangrijk effect op de werkgelegenheid en de economie in het algemeen.


7

Belemmeringen Starters hebben een probleem op de woningmarkt. Op een geschikte huurwoning moet vaak te lang worden gewacht en een geschikte koopwoning is vaak niet te vinden of financieel niet haalbaar. Onvoldoende betaalbare woningen komen vrij, zowel in de huur- als in de koopsector. Wie wil overstappen van huur naar koop staat voor een enorm verschil in de kosten. Door het prijsniveau en de overdrachtsbelasting is kopen vaak niet haalbaar. Blijven huren is door het lage prijsniveau vaak het aantrekkelijkst, ook als je inkomen voldoende is om te kopen. En wie van de ene koopwoning naar de andere wil, wordt afgestraft met de overdrachtsbelasting als verhuisboete.

Aanbevelingen Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen doet Vereniging Eigen Huis de volgende aanbevelingen: A. Creëer een ‘level playing field’ in de nieuwbouw tussen huur- en koopsector. De kloof tussen de huur- en de koopsector ontstaat al in de bouw. Sociale huurwoningen worden ver beneden de werkelijke kostprijs gebouwd en de koopwoningen in de nieuwbouw worden eenzijdig belast worden met de onrendabele top van de huursector, de kosten van infrastructurele werken en voorzieningen, en de marges van gemeenten en projectontwikkelaars. Het prijsniveau van de sociale huursector is hierdoor in combinatie met de huurprijsregulering veel te laag en in de koopsector is deze, als gevolg van de stapeling van kosten, veel te hoog. De bouw in de huursector is te veel afhankelijk geworden van de bouw in de koopsector en in de koopsector kunnen de prijzen hierdoor onvoldoende reageren op een terugval in de vraag (te geringe prijselasticiteit). Er moet een geheel andere opzet komen van projectfinancieringen in de woningbouw. B. Neem maatregelen tegen het scheefwonen in de sociale huursector. De mate waarin de sociale huursector gesubsidieerd en gereguleerd wordt, is alleen acceptabel ten behoeve van inkomens die echt op de sociale sector zijn aangewezen. Inkomens die dat niet nodig hebben, moeten van het prijsvoordeel worden uitgesloten. Dit begint bij een correcte toewijzing van sociale huurwoningen en door het nemen van maatregelen die het scheefwonen onaantrekkelijk maken. Daarnaast moeten scheefwoners bewogen worden een volgende stap te zetten in hun wooncarrière. C. Zorg dat meer woningen worden gebouwd waar behoefte aan is op die plaatsen waar dat nodig is. Welke huizen waar gebouwd worden, wordt teveel bepaald door overheden en projectontwikkelaars. Er is te weinig marktwerking en de woonwensen van mensen komen onvoldoende aan bod. Het resultaat is dat er te weinig aanbod is van de juiste woningen op de juiste plek. De doorstroming stagneert meer en meer (ook al voor de crisis) en door de (lokale) schaarste in het woningaanbod zijn de nieuwbouwprijzen tot enorme hoogte gestegen. Op plaatsen waar dat nodig is, moeten meer bouwlocaties beschikbaar komen om tegemoet te komen aan de (lokale) woonwensen en daarmee de doorstroming te bevorderen. Door het woningaanbod meer in overeenstemming te brengen met de vraag, ontstaat een meer evenwichtige woningmarkt met een gezonde invloed op prijsniveau van woningen.


8

Ook moet meer ruimte gemaakt worden voor eigenbouw: het op eigen initiatief realiseren van een huis. Als individu of als collectief. Dit bevordert de marktwerking en leidt tot een betere prijs-/kwaliteitsverhouding. D. Schaf de overdrachtsbelasting af. De overdrachtsbelasting moet worden afgeschaft. Op het moment dat huizenprijzen niet meer stijgen of zelfs dalen, hebben huizenkopers niet meer het vooruitzicht dat hun verlies (6% over de koopprijs) gecompenseerd wordt door een snelle waardestijging van de woning. De overdrachtsbelasting is in de huidige marktsituatie daarom voor veel huizenkopers een te hoge drempel die hen ervan weerhoudt een (ander) huis te kopen. Verschillende onderzoeken hebben in verleden aangetoond dat er een duidelijk verband bestaat tussen de hoogte van de overdrachtsbelasting en het aantal kooptransacties in de markt. E. Houd het eigenwoningbezit toegankelijk voor starters en lagere inkomens. Koopstarters zijn de enige groep die een woning kunnen kopen zonder daarbij gehinderd te worden door een oude woning die eerst moet worden verkocht. In de huidige marktsituatie spelen koopstarters daarom een belangrijke rol. Het probleem voor koopstarters is echter nog steeds het hoge prijsniveau van woningen. Woningprijzen zijn vooral gedaald in de hogere prijsklassen en minder in de prijsklassen waarin koopstarters zoeken. Zowel de starterslening als de koopsubsidie is voor de doelgroep onmisbaar als springplank naar een koopwoning en dienen behouden te blijven om de woningmarkt nog enigszins in beweging te houden.

3. Risico reduceren Bij een hoog prijsniveau moet vaak ‘slim’ gefinancierd worden om een woning binnen het financiële bereik van een koper te brengen. Een veel gebruikte methode is dat een deel van de hypotheek geheel aflossingsvrij wordt gehouden. Over dat deel van de hypotheek wordt dan alleen rente betaald en geen aflossing of aflossingspremie (anders dan bijvoorbeeld bij een (bank)spaarhypotheek waarbij wel een aflossing op een bankrekening of in een spaarpolis wordt opgebouwd). Op die manier worden de lasten van een - op zich te hoge hypotheek betaalbaar gemaakt. Ook binnen de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het toegestaan dat tot 50% van een woningfinanciering geheel aflossingsvrij blijft. In de praktijk wordt een hypotheek waarbij er een combinatie is met een geheel aflossingsvrij hypotheekdeel veel toegepast. Een hypotheekdeel dat – zoals in de praktijk vaak voorkomt - volledig aflossingsvrij wordt gehouden, levert extra risico op voor de bewoner en extra kosten voor de overheid als gevolg van de hypotheekrenteaftrek. Recente ervaringen op buitenlandse hypotheekmarkten laten zien hoe belangrijk het is dat in de woningfinanciering een zekere marge wordt aangehouden ten opzichte van het inkomen en de waarde van de woning. Kopers en bewoners zijn dan minder kwetsbaar voor financiële tegenvallers. Door de opbouw van een aflossing groeit deze marge met de jaren aan. Daarmee wordt niet alleen een groter ‘weerstandsvermogen’ opgebouwd, maar ook de mogelijkheden vergroot om door te stromen naar een – meestal – duurdere woning.


9

Aanbevelingen Om het risico van financiële tegenvallers voor kopers en bewoners te reduceren doet Vereniging Eigen Huis de volgende aanbevelingen: A. Stimuleer marktpartijen tot zelfregulering als het gaat om het aanscherpen van de verstrekkingsnormen voor geheel aflossingsvrije hypotheekdelen. Door bij het verstrekken van hypotheken scherpere normen te hanteren voor aflossingsvrije hypotheekdelen, kan met directe ingang gestuurd worden op risicoreductie in de markt. Bij de juiste vormgeving van de regels heeft dit beperkte gevolgen voor de markt. Het negatieve effect van de hypotheekrenteaftrek op de overheidfinanciën zal hierdoor geringer worden. De scherpere normen zouden alleen moeten gelden voor hooggefinancierde woningen waarbij de gevolgen van financiële tegenvallers het grootst zijn. B. Handhaaf de grens van 350.000 euro voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ten behoeve van de middeninkomens. Met het oog op de vertrouwenscrisis is juli 2009 mede op initiatief van Vereniging Eigen Huis besloten de grens van de NHG te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Deze maatregel heeft zijn vruchten afgeworpen. Inmiddels wordt meer dan 60% van de hypotheken afgesloten met NHG. De hogere grens geldt echter slechts tot eind 2010. Aangezien we de vertrouwenscrisis nog zeker niet achter ons hebben gelaten, verdient het aanbeveling de hogere NHG-grens zolang als dat nodig is, te handhaven. Dit is vertrouwenwekkend en reduceert het risico voor zowel de huizenkoper als de financier. C. Verminder het hypotheekrisico door afschaffing van de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting die bij de aankoop van een bestaande woning verschuldigd is, wordt meestal meegefinancierd in de hypotheek. Zonder inbreng van een aanzienlijke som aan eigen geld, leidt dit ertoe dat een tophypotheek moet worden afgesloten (die hoger is dan de waarde van het huis). Vooral starters en lagere inkomens zijn hierdoor extra kwetsbaar bij financiële tegenvallers (waardedaling, rentestijging of inkomensdaling). Het verdient daarom ook om deze reden aanbeveling om zo spoedig mogelijk over te gaan tot afschaffing van de overdrachtsbelasting.


10

Woningmarkt in beweging

Recommend Documents