PRIO platform ruimte in ontwikkeling
Rotterdam wil woningmarkt in beweging brengen PvdA-wethouder Hamit Karakus (wonen) van Rotterdam houdt half november een grote woontop in de stad. Hij wil hiermee de discussie over de woningmarkt weer in beweging brengen. De top moet niet alleen gaan over de hypotheekrenteaftrek. Karakus zei dat dinsdag bij de presentatie van een discussiestuk waarin Rotterdam allerlei ideeën neerlegt om tot een oplossing te komen in de nu stilgevallen woningmarkt. Tijdens de woontop moeten woningcorporaties, politiek, gemeenten, beleggers en andere marktpartijen met elkaar de discussie aangaan. Karakus vindt dat er in de huidige woningmarkt tal van drempels en valse prikkels zijn ingebouwd, waardoor vraag en aanbod steeds meer uit de pas lopen. Zo vindt hij dat banken op een andere wijze hypotheken
PRIO EN TU DELFT
moeten verstrekken. ‘In plaats van alleen naar het huidige inkomen en de huidige waarde van de woning te kijken, moeten ze naar het totaalplaatje van woonlasten, waardeontwikkeling en inkomensontwikkeling kijken’, staat in het discussiestuk. Een ander idee is om nieuwe investeerders in de woningmarkt toe te laten, zoals Ikea. Daar heeft Rotterdam al aftastende gesprekken mee gevoerd. Nu zijn gemeenten nog te afhankelijk van drie tot vier grote beleggers om onder meer de sociale woningbouwopgave te realiseren. ‘Waarom zouden marktpartijen niet meedoen? Neem de belemmeringen weg en laten ook andere partijen dan de woningcorporaties meedoen in die socialewoningbouwopgave.’ Zo zijn er tal van ideeën om knelpunten in de markt weg te nemen.
Nieuwe stadsontwikkeling in Maastricht De gemeente Maastricht wil in het kader van de nieuwe structuurvisie 2030 een nieuwe manier van stadsontwikkeling creëren. Daartoe is Maastricht-LAB opgericht, een groep mensen die vanuit allerlei disciplines een transitie naar de nieuwe vorm van stadsontwikkeling gaat stimuleren. Maastricht-LAB moet een katalysator zijn, een tijdelijke impuls van maximaal twee jaar. De oude manier van stadsontwikkeling met blauwdrukken die voor jaren vast staan, is niet meer. Dit vanwege het stagneren van de economische en demografische groei, maar ook doordat inwoners en ondernemers steeds meer invloed willen hebben op het gebruik en de inrichting van de stad. Dit betekent een nieuwe manier van stadsontwikkeling, waarin herbestemmen, flexibiliteit, tijdelijk gebruik, geleidelijke transformatie, duurzaamheid en cocreatie centraal staan. Dat betekent
deels ook andere partners. Hoe het niet moet is duidelijk, maar hoe het wel moet weet nog niemand. Het Maastricht-LAB gaat op kleine schaal in de stad zoeken naar en leren van oplossingen via nieuwe samenwerkingsverbanden, het uitwisselen van kennis en ervaringen en het doen van concrete experimenten. Zo wordt er nagedacht over een flexibel plan voor het gebied van de voormalige Tapijnkazerne: dit gebied is nu nog van het RVOB, maar zal de komende jaren omgevormd worden tot openbaar park. De monumentale gebouwen in het park zullen waarschijnlijk door de universiteit ingevuld worden met onderwijsgerelateerde functies. Deze transformatie zal echter niet van vandaag op morgen gebeuren, maar in een periode van 10–15 jaar. Hoe leg je een lange periode waarin de bestemmingen in het gebied flexibel zijn vast in een bestemmingsplan?
Dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. Samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.
Wettelijke regeling pre bij stedelijke herverkaveling 42 OLUMN agnes franzen C Haastige spoed is soms wel goed 46 Niet elke ontmoeting is aangenaam
47
nieuwe Omgevingswet rote schoonmaak of G juridisch gekkenhuis
44
meer informatie over PRIO: WWW.PROPERTYNL.COM
propertynl magazine
|
nr.
17 - 9 november 2012 | 41
Herverkaveling levert puzzelstukje voor gebiedsontwikkeling stedelijke herverkaveling kan de gebiedsontwikkeling weer op gang brengen. een wettelijke regeling kan een bijdrage leveren door Arjan Bregman Voortdurend wordt gezocht naar mogelijkheden om de gebiedsontwikkelingen weer op gang te brengen die als gevolg van de crisis zijn vastgelopen. Na enkele jaren van vergeefse pogingen is duidelijk geworden dat een simpele oplossing niet beschikbaar of denkbaar is. Gebiedsontwikkeling weer op gang brengen lijkt veel meer een puzzel te zijn waarbij meerdere stukjes op de goede plaats moeten worden gelegd, voordat alle betrokken partijen weer willen investeren of faciliteren. Een van die puzzelstukjes zou bij sommige gebiedsontwikkelingen herverkaveling kunnen zijn. Herverkaveling is in Nederland een fenomeen waarmee ruime ervaring bestaat. Zo biedt het instrument landinrichting op grond van de Wet Inrichting Landelijk Gebied (Wilg) provincies de mogelijkheid om met overheidsbesluiten werken uit te voeren en daarmee samenhangende herverkaveling te realiseren, als rijks- en provinciale doelen niet op vrijwillige basis te realiseren zijn. Een substantieel deel van het Nederlandse grondgebied is de afgelopen decennia onderwerp geweest van landinrichting op basis van de Wilg en eerdere wettelijke regelingen.
Stedelijke herverkaveling In het stedelijk gebied bestaat met herverkaveling minder ervaring. Een generieke wettelijke regeling ontbreekt. De wederopbouw van de door oorlogsgeweld verwoeste binnenstad van Rotterdam is het eerste praktijkvoorbeeld van stedelijke herverkaveling in Nederland. Verder heeft begin jaren tachtig van de vorige eeuw een
42 |
nr.
17 - 9 november 2012 |
arjan bregman
Veel andere landen kennen al een generieke wettelijke regeling voor herkaveling ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling proefproject voor stedelijke herverkaveling plaatsgevonden in de Folkingestraat en omgeving te Groningen. Een van de aandachtspunten bij de evaluatie van dit project is dat het werken op basis van vrijwilligheid het proces aanmerkelijk kan bemoeilijken als een wettelijke regeling ontbreekt. Anders dan Nederland kennen andere landen wel een generieke wettelijke regeling voor herverkaveling ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling. Van deze instrumenten is over de Duitse Umlegung rela-
propertynl magazine
tief veel informatie over theorie en praktijk beschikbaar. Gebruik van het instrument is een bevoegdheid van de gemeente. De wettelijke regeling van de Umlegung voorziet in een systeem van herverkaveling, waarbij de toedeling van bouwpercelen in de nieuwe situatie gebeurt naar rato van de waarde c.q. van de oppervlakte van de ingebrachte percelen. De financiële voordelen van Umlegung voor de eigenaren worden afgeroomd ter dekking van de kosten van de Umlegung en er kan bij een toedeling een korting worden toegepast voor grond die nodig is voor de aanleg van openbare voorzieningen. Ook landen als Spanje, Finland, Spanje, Zweden, Turkije, India en Japan kennen wettelijke regelingen op het gebied van herverkaveling c.q. land readjustment. Dergelijke wettelijke regelingen kunnen zich zowel richten op instrumenten die kavelgrenzen aanpassen (als oplossing van het probleem dat eigenaren onhandig verkaveld grondbezit hebben en daardoor niet zelf kunnen ontwikkelen) als op instrumenten die gericht zijn op het faciliteren van samenwerking tussen partijen bij gezamenlijke planrealisatie.
Wettelijke regeling Een wettelijke regeling van herverkaveling kan een belangrijke bijdrage leveren aan het voorkomen van onnodige stagnatie bij gebiedsontwikkelingen waarbij de gemeente primair wil faciliteren. Wel is het zaak enkele aspecten daarbij goed te doordenken. Dit betreft met name de aspecten ‘herverkaveling in 3D’ (waar buitenlandse regelingen (vooral) betrekking hebben op het creëren van bouwkavels,
PRIO dus op het platte vlak, kostenverhaal en baatafroming), de rol van de gemeente en de plaats van een toekomstige wettelijke regeling. Vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw zijn overigens met enige regelmaat pleidooien gehouden om ook in Nederland een generieke wettelijke regeling voor herverkaveling in te voeren. Juist in de huidige marktomstandigheden is behoefte aan zo’n wettelijke regeling ter ondersteuning van de op veel plaatsen waarneembare tendens waarbij de gemeente zich meer en meer concentreert op een faciliterende rol bij het grondbeleid, al dan niet noodgedwongen door teruglopende budgetten. Ook de op initiatief van het ministerie van BZK gestarte pilotprojecten zullen wellicht een behoefte opleveren aan een wettelijke regeling van herverkaveling. Bij het nadenken over de inrichting en uitvoering van een toekomstige wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling kan worden geleerd van de praktijk van landinrichting – en in het bijzonder van die van herverkaveling. Daarbij verdient de positie van het kadaster bijzondere aandacht. Het kadaster heeft bij de begeleiding van verkavelingen in het kader van de landinrichting een grote rol en bezit unieke expertise ten aanzien van het registreren en begeleiden van transacties die daarbij aan de orde zijn. Daarom is het zaak vertegenwoordigers van het kadaster nauw te betrekken bij het uitwerken van voorstellen voor een wettelijke regeling en een duidelijke plaats toe te kennen bij de uitvoering van stedelijke herverkavelingsprojecten.
Leren van de praktijk Ook kan bij een wettelijke regeling wellicht worden geleerd van de praktijk van het werken met het bouwclaim- en joint-venturemodel. Een kenmerk van de grondrouting in beide modellen is dat er als eerste stap daarin door alle betrokken eigenaren eigendommen worden ingebracht bij de gemeente (bouwclaimmodel) c.q. in een speciaal opgerichte publiek-private onderneming (joint-venturemodel).
de door oorlogsgeweld verwoeste binnenstad van Rotterdam is het eerste praktijkvoorbeeld van stedelijke herverkaveling in Nederland
Daarna worden deze eigendommen deels behouden door c.q. overgedragen aan de gemeente ten behoeve van het openbaar gebied en voor het overige worden ze als voor bebouwing geschikte kavels uitgegeven aan de partijen die de eigendommen inbrachten, doorgaans naar rato van de inbreng. Het werken met beide genoemde modellen vloeit niet voort uit een specifieke wettelijke regeling, maar is gebaseerd op hoofdzakelijk het algemene contractenrecht. Van de brede praktijk van toepassing van deze modellen kan echter wel worden geleerd hoe om te gaan met inbrengwaarden en met de verrekening van andere grondexploitatiekosten. Daaruit kan lering worden getrokken voor het opzetten van wettelijke waarderingsmethoden ten behoeve van een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling. Het is in Nederland overigens niet ongebruikelijk om in beginsel uit te gaan van de bestaande praktijk bij de opzet van een wettelijke regeling in het kader van het grondbeleid. Zo is de kostensoortenlijst als onderdeel van de huidige regeling voor grondexploitatie in de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) gebaseerd op een inven-
tarisatie van kostensoorten waarover gemeenten en marktpartijen in de praktijk al afspraken maakten voordat de WRO was ingevoerd. Een langs deze lijnen goed doordachte wettelijke regeling kan een puzzelstukje opleveren om bij alle bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen de wil te laten ontstaan om weer te investeren of te faciliteren. Arjan Bregman is vanwege de Amsterdam School of Real Estate als hoogleraar Gebiedsontwikkeling verbonden aan de Universiteit van Amsterdam en werkzaam bij het Instituut voor Bouwrecht
Meer weten? De gehele paper ‘Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling’ van Arjan Bregman is te downloaden via: www.asre.nl/nieuws/recent-onderzoek/ herverkaveling-als-instrument-voor-gebiedsontwikkeling.html Meer weten over gebiedsontwikkeling? www.asre.nl/gebieds_en_vastgoedontwikkeling
propertynl magazine
|
nr.
17 - 9 november 2012 | 43
Grote schoonmaak of juridisch gekkenhuis Friso de Zeeuw en Fred Hobma belichten de context en doelstelling van de nieuwe Omgevingswet. de intentie voor de wet is goed, maar er zijn zeker ook minpunten door Friso de Zeeuw en Fred Hobma De afgelopen jaren heeft de wetgevingsmachine op volle kracht gedraaid. In 2008 trad een nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening in werking. Als onderdeel van die wet is sindsdien een nieuwe regeling voor de private grondexploitatie van kracht. In 2010 volgde de Wabo, die de vertrouwde bouwvergunning inruilde voor de integrale omgevingsvergunning. Naar aanleiding van de crisis maakte het kabinetBalkenende de Crisis- en Herstelwet (ook 2010). Dat leverde onder meer verkorte termijnen op bij uitspraken van de Raad van State en nieuwe instrumenten als het ‘gebiedsontwikkelingsplan’. Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke wet, ligt nu bij de Eerste Kamer het wetsvoorstel om de Crisis- en Herstelwet permanent te maken. Althans totdat de nieuwe Omgevingswet alle zojuist genoemde wetten (en vele andere) integreert. De analyse dat het omgevingsrecht te complex en versnipperd is voor burgers, ondernemers en overheden vormt de aanleiding voor het wetgevingsprogramma Omgevingswet. De complexiteit wordt vooral veroorzaakt door verschillende wetten met eigen invalshoeken (ruimte, natuur, veiligheid, milieu, monumenten), specifieke bevoegdheden, normen en procedures. Enkele wetten die geïntegreerd worden in de Omgevingswet zijn de Wetten Ruimtelijke Ordening, Milieubeheer, Bodembescherming en Geluidhinder en de Waterwet, Crisis- en Herstelwet, Interimwet Stad- en Milieubenadering, Spoedwet Wegverbreding, Tracéwet en de Wabo.
Inzichtelijk en samenhangend Dit complexe samenstel van wetten veroorzaakt trage besluitvorming, onvoorspelbaarheid en hoge kosten. De operatie Omgevingswet moet inzichtelijke en samenhangende
44 |
nr.
17 - 9 november 2012 |
Friso de Zeeuw
Fred Hobma
wetgeving creëren. Dit moet leiden tot een snellere, goedkopere en betere besluitvorming, minder regeldruk en een betere aansluiting op de maatschappelijke opgaven. Hierdoor moet zo’n 10% (€ 650 mln per jaar) op de plankosten bespaard kunnen worden. Het is niet duidelijk waar deze besparing neerslaat: bij overheden, burgers of bedrijven.
Positief aan de Omgevingswet is dat er eindelijk een integratie- en harmonisatieslag wordt gemaakt De wetgevingsoperatie is zo groot en ingrijpend dat de inwerkingtreding niet eerder dan omstreeks 2018 wordt voorzien. Naar verwachting wordt in de eerste helft van 2013 – mogelijk al in maart – het wetsvoorstel naar de Raad van State gestuurd voor advies. Tot die tijd is het complete wetsvoorstel niet openbaar. Wel zijn voorlopige versies van de wet met toelichting beschikbaar. 2018 lijkt ver weg, maar een vergelijkbare operatie als het nieuwe Burgerlijk Wetboek kostte ongeveer 4 decennia. Het wetgevingstraject van de Omgevingswet staat dus onder hoge druk. De besluitvorming over de Crisis- en Herstelwet politiseerde hevig, waardoor de wet slechts met grote moeite door de beide Kamers kon worden geloodst. Op het in september door de Praktijkleerstoel
propertynl magazine
Gebiedsontwikkeling in Utrecht georganiseerde congres over de Omgevingswet gaf minister Melanie Schultz daarom aan dat zij het bij de Omgevingswet anders wil doen. Ze wil het onderwerp depolitiseren. Tot op heden lukt haar dat redelijk. Tijdens een algemeen overleg in de Tweede Kamer stonden de meeste politieke partijen positief tegenover het streven tot vereenvoudiging van de ruimtelijke regelgeving. Deskundigen en praktijkmensen staan echter nog niet juichend langs de kant.
Zes rechtsfiguren Om de integratieslag van alle relevante regelgeving mogelijk te maken, stelt de wet zes rechtsfiguren centraal. Deels kennen we deze al uit bestaande wetten, deels zijn ze nieuw. Wij beschrijven deze instrumenten kort; het is saaie kost, maar onvermijdelijk om een globaal beeld van het wetsvoorstel te krijgen. – De omgevingsvisie: dit is een integratie van de bestaande structuurvisie voor ruimtelijke ordening, het waterplan, het milieubeleidsplan, het verkeers- en vervoerplan en de natuurvisie uit de komende Wet Natuurbescherming. Het is een samenhangende strategische visie voor de lange termijn. De bestuursorganen stellen slechts één visie voor hun grondgebied op. – Het programma: programma’s zijn nu ook al bekend, bijvoorbeeld die voor luchtkwaliteit en stikstof. Het idee van de nieuwe wet is dat ook gemeenten en provincies de mogelijkheid krijgen om programma’s vast te stellen. Ze zijn zelfbindend voor het orgaan dat ze vaststelt. – Algemene regels: ook nu kennen we algemene regels, bijvoorbeeld de algemene maatregelen van bestuur (amvb’s) in het milieurecht die vergunningen vervangen. Doel van de Omgevingswet is een vergaande bundeling van meer dan honderd bestaande naar enkele tientallen nieuwe amvb’s. – De omgevingsverordening: dit rechtsfiguur is geheel nieuw en zal het einde betekenen
PRIO van het bestemmingsplan. Op dit moment hebben we in ons land ongeveer 50.000 bestemmingsplannen; dat moet straks één verordening per gemeente zijn. De verordening zal niet alleen gaan over de bestemming en het gebruik van de grond. Ook bestaande verordeningen als de monumentenverordening en Algemene Plaatselijke Verordening zullen erin opgaan. Natuurlijk kent zo’n verordening deelgebieden met verschillende gradaties van regulering. Aanvragen om vergunningen worden getoetst aan de verordening. – De omgevingsvergunning: deze rechtsfiguur kennen we al uit de Wabo, maar er zullen meer bestaande vergunningen en procedures worden geïntegreerd in de omgevingsvergunning. Er komt niet één integraal toetsingskader. Net als bij de Wabo blijven er dus ‘achter het loket’ afzonderlijke toetsingskader bestaan voor specifieke activiteiten. – Het projectbesluit: dit is een hiërarchisch instrument waarmee hogere overheden bepaalde sectorale projecten (bijvoorbeeld de aanleg van een provinciale weg) kunnen afdwingen bij gemeenten. Het projectbesluit – in wezen een opgepimpte versie van het Tracébesluit – doorkruist de gemeentelijke omgevingsverordening.
Knelpunten Positief aan de nieuwe Omgevingswet is dat er eindelijk een integratie- en harmonisatieslag wordt gemaakt en de grote hoeveelheid regelgeving wordt gesaneerd. Zitten we echter wel te wachten op weer een nieuwe en zeer ingrijpende wet, terwijl het absorptievermogen van het ‘veld’ al aan (of over) zijn grens zit? En minstens zo belangrijk: worden met deze wet echt de knelpunten uit de praktijk opgelost? De Raad van State uitte daarom kritiek op het ontbreken van een knelpuntanalyse voorafgaand aan het opstellen van de wet. De minister zegt wel dat ze met alle partijen in het veld heeft gesproken over knelpunten, maar dat is iets anders dan een gedegen knelpuntinventarisatie. Zijn de knelpunten die in de dagelijkse praktijk worden ervaren wel een van de uitgangspunten en kan worden aangetoond dat deze door de wet worden opgelost? De Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft deze vraag serieus genomen en ons, van de praktijkleerstoel
De 17 oude wetboeken foto: Jean van Lingen
Gebiedsontwikkeling, gevraagd om op basis van concrete gebiedsontwikkelingsplannen een overzicht van de knelpunten te maken die gemeenten ervaren. ‘Met de Omgevingswet wil het kabinet de regels voor ruimtelijke projecten vereenvoudigen en bundelen. Hierdoor moet het makkelijker worden om projecten op te starten, zoals woningbouw op voormalige bedrijventerreinen of de aanleg van windmolenparken’ staat er letterlijk op de website van het ministerie. Dat moet ook private vastgoedinvesteerders als muziek in de oren klinken. Hun belang is immers dat ingediende plannen en projecten – snel en eenduidig worden afgehandeld; – tegen redelijke kosten en zonder overtrokken nadere eisen en onderzoekingen; – met een toetsingskader dat voldoende ruimte en flexibiliteit om plannen aan de wensen van eindgebruikers aan te passen.
Kritische vragen De intentie mag goed zijn, toch stellen wij een aantal kritische vragen. Maakt de nieuwe wet het mogelijk om gebiedsgericht maatwerk te leveren bij de toepassing van sectorale milieunormen (geluid, stank stof, risico, bodem, natuur)? Denk bij voorbeeld aan de realisering van een woonbuurt in een havengebied. Dat blijkt helemaal niet uit het wetsvoorstel. Een andere kwestie: dringt de wet de overdosis
terug aan dure onderzoekverplichtingen die vaak niet meer dan schijnzekerheid opleveren? De wet komt niet verder dat het uitspreken van de intentie. En deze: wordt de door geen normale sterveling meer te begrijpen natuurwetgeving ingepast het redelijk overzichtelijk ruimtelijke ordeningsstramien? De conceptOmgevingswet laat dit punt liggen. Een tweede majeure vraag luidt of de nieuwe wet niet te veel nieuwe instrumenten, procedures en ict introduceert die de gemeenteambtenaren in de praktijk niet aankunnen. Voorbeeld: omgevingsverordeningen (één per gemeente) gaan de 50.000 bestemmingsplannen vervangen. Als die verordening geen substantiële verbetering met zich meebrengt – en dat doet die volgens ons niet – dan hebben we bezwaar tegen wéér nieuwe wetgeving. Investeerders krijgen er last van, want het duurt jaren voordat ambtenaren zich de nieuwe kennis, werk- en ict-routines hebben eigengemaakt. We plaatsen ten slotte een kritische kanttekening bij de uitvoeringregelingen van de wet; de algemene maatregelen van bestuur (amvb’s). Deze worden gemaakt door sectorale departementsambtenaren. Hun oriëntatie ligt begrijpelijkerwijs bij hun specifieke vakgebied. Met andere woorden: wat we winnen aan harmonisering, vereenvoudiging en ruimte voor maatwerk in de wet zelf, dreigt in uitvoeringsregels weer vakkundig te worden dichtgeschroeid.
Kritisch, niet afwijzend Resumerend zijn we wel kritisch over de Omgevingswet, maar wijzen die niet af. Het komt aan op de juiste aanpak en prioriteitsstelling. Laten we beginnen met het oplossen van de knelpunten die gemeenten ervaren en die voor een groot deel overeenkomen met die van private investeerders en schrap vernieuwingen die ‘het veld’ helemaal niet als verbetering ziet. Zo zou een mooie eerste tranche van de Omgevingswet tot stand kunnen komen. Friso de Zeeuw is praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling Fred Hobma is universitair hoofddocent Bouwrecht aan de TU Delft
propertynl magazine
|
nr.
17 - 9 november 2012 | 45
D
Haastige spoed is soms wel goed Agnes Franzen
e kabinetsformatie is een feit. In relatief korte tijd hebben partijen die op het eerste oog ver van elkaar af staan een akkoord gesloten. Vanaf de start was duidelijk dat er een wil was om eruit te komen. Beide partijen hadden als uitgangspunt het begrijpen van elkaars drijfveren en deze accepteren, waarmee er ruimte was voor het gesprek. Rutte en Samsom konden elkaar beter leren kennen, en ze gunden elkaar iets. Het benoemen van de zaken die je met elkaar wilt bereiken: hoogleraar advieskunde Leon de Caluwé spreekt in dit verband over verzoenend leiderschap. Bruggen bouwen, het motto van Rutte II, sluit hier mooi op aan. De komende periode komt het erop aan vast te houden aan dit coöperatieve klimaat. Ook voor de gebiedsontwikkeling lijkt dit een probaat middel. Langzaam aan begint er weer beweging te komen in een aantal gebiedsontwikkelingsprojecten. De gang naar de rechter is ook niet alles; partijen proberen er samen uit te komen. Niet langer groots en meeslepend. Wel een stip op de horizon, maar verder meer gefaseerd en flexibel en meer oog voor ‘de mens-kant’. Voor de eindgebruiker en de vraagkant. Maar ook aandacht voor het samenwerkingsproces zelf lijkt steeds normaler te worden. Hier zijn ook goede redenen voor aan te wijzen. Innovatie is soms broodnodig om gewenste veranderingen in gang te zetten. Uit vele onderzoeken blijkt dat technologische innovaties tot een optimaal resultaat leiden als er ook aandacht is voor sociale innovatie. Volgens hoogleraar Henk Volberda wordt het succes van innovaties zelfs voor 75% bepaald door factoren op het gebied van mens en organisatie. Met samenwerking kom je dus daadwerkelijk verder. Naast betere prestaties van organisaties draagt het bij aan meer werkplezier en schept het ruimte voor het ontplooien van talenten. Zeker voor jongere generaties blijken dit belangrijke factoren bij het selecteren van een werkgever. Terug naar de kabinetsformatie. Kunnen we als gebiedsontwikke-
46 |
nr.
17 - 9 november 2012 |
propertynl magazine
laars iets leren van dit proces? Hoe overbrug ik verschillende belangen in 47 dagen? Ik stel me voor hoe Rutte en Samsom in diverse sfeervolle omgevingen verkennende gesprekken voeren, om zo langzaam aan te benoemen wat ze met elkaar willen bereiken. En hoe ze de afhankelijkheden hanteerbaar konden houden. Dit zal niet probleemloos zijn gegaan. Hobbels horen erbij. Pragmatisch als ze zijn, hebben ze deze benoemd en het gesprek erover gevoerd. Hierbij geen sociaal wenselijk gedrag, dat leidt maar af van de zaak en zorgt ook nog eens voor vertraging. Hun sociale intelligentie en bijbehorende vaardigheden hielpen hen hierbij. Eerdere ervaringen hadden ze geleerd dat het hanteren van de botte bijl soms nodig is, maar in zo’n proces niet altijd vruchtbaar blijkt. Soepel schakelden ze van inhoudelijke dilemma’s naar procesafspraken. En als het nodig was, benoemden ze relationele spanningen. Ook dachten ze na over de distributie van verantwoordelijkheden: wat voor team hadden ze nodig om hun doelen te bereiken? Met het doel, de stip op de horizon, steeds in het vizier, werkten ze stap voor stap naar hun akkoord. Inspirerend voor gebiedsontwikkeling. Kijk hoe eigen belangen verbonden kunnen worden met een gemeenschappelijk belang. Naast vakkennis vraagt dit om competenties en vaardigheden op het terrein van communicatie. Berichten in de media van alledag tonen ons het afscheid van zonnekoningen. Is de samenleving toe aan verzoenend leiderschap? Het nieuwe kabinet staat voor een schone taak. En het leert ons en passant iets over verbinden en tempo maken. Vertrouwend op de mensen die de aanzet zijn; met een duidelijk doel voor ogen doet haastige spoed ons soms goed.
Agnes Franzen is programmamanager voor de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en hoofdredacteur van www.gebiedsontwikkeling.nu
PRIO
Niet elke ontmoeting is aangenaam Hoewel in de visie van veel professionals openbare ruimte idealiter een levendige ontmoetingsplek is, leidt niet elke ontmoeting tot een aangenaam contact. Bij gebruikers van de openbare ruimte kan de aanwezigheid van mensen die men als ‘anders’ ervaart, gevoelens van onveiligheid oproepen die leiden tot vermijdingsgedrag. Zo kan de aanwezigheid van veel mensen ’s avonds op straat sommigen een gevoel van veiligheid geven, terwijl anderen er juist door afgeschrikt worden. Dat is een van de conclusies van het rapport Levendige en veilige openbare ruimte, de visie van professionals en ervaringen van gebruikers, dat onder auspiciën van Nicis Institute Platform 31 tot stand is gekomen. Onderzoekers van de Erasmus Universiteit Rotterdam, Onderzoeksinstituut OTB Delft en de Universiteit van Amsterdam hebben in samenwerking met de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Utrecht gekeken naar hoe professionals (zoals beleidsmakers en ontwerpers) en gebruikers verschillende stedelijke openbare ruimten beleven en
deelnemers PRIO
beoordelen. De ruimten die zijn onderzocht, hebben ze ‘secundaire’ openbare ruimten genoemd. Dat zijn niet de meest bekende en markante openbare ruimten in steden, maar ruimten die – hoewel de meeste stadsbewoners ze wel kennen – vooral betekenis hebben voor de wijk waarin zij gesitueerd zijn. Professionals en gebruikers bezien de openbare ruimte vanuit verschillende perspectieven. Terwijl professionals eerst en vooral naar fysieke aspecten kijken – weliswaar vaak om daarmee sociale kenmerken van plekken te veranderen of te beïnvloeden – letten gebruikers vooral op sociale aspecten, in het bijzonder op mede-ruimtegebruikers. Levendigheid wordt door professional als een belangrijke kwaliteit van openbare ruimte beschouwd. Het gaat daarbij niet alleen om veel, maar ook om veel verschillende mensen op straat. Levendigheid wordt met ‘ontmoetingen’ in verband gebracht. Sommige professionals verwachten dat ontmoetingen tot meer sociale samenhang zullen leiden.
agenda New York 4.0: Shaping global urban development 12 november 2012 DGO Werkconferentie: Crisis creëert ruimte 13 november 2012 Masterclass water en gebiedsontwikkeling 13 november 2012 VvG Congres: Het landschap van gebiedsontwikkeling in beeld 14 november 2012 4-daagse cursus De wijkaanpak: sociaal, fysiek en economisch 2012 14 november 2012
Zie voor meer informatie www.gebiedsontwikkeling.nu
de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteunt de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:
propertynl magazine
|
nr.
17 - 9 november 2012 | 47
