WONINGMARKT IN TRANSITIE Een nieuw speelveld voor woningbeleggers
JUNI 2012
© Copyright 2012 CBRE. Alle rechten voorbehouden. Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Voor de juistheid van de informatie kan door CBRE echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend. Deze rapportage is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door cliënten van CBRE en mag niet worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE. © Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Dit document dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel dit document is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in dit document. De weergegeven marktinformatie alsmede de opinies, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in dit document en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in dit document opgenomen informatie en opinies naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Dit document vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Dit document is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet – geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.
Inleiding De Nederlandse woningmarkt staat volop in de schijnwerpers. Met name de koopwoningmarkt en de rol van de woningcorporaties zijn onderwerp van debat. Als reactie op de schuldencrisis, maar ook als middel om de markt vlot te trekken, zijn door de overheid structurele aanpassingen aan de regelgeving in de koop- en sociale huursector in gang gezet. Het is van belang te beseffen dat deze maatregelen ook het karakter van huurwoningen als belegging fundamenteel zullen beïnvloeden. In dit rapport, een gezamenlijk initiatief van CBRE Global Investors en vastgoedadviseur CBRE, wordt uiteengezet wat deze veranderingen zijn en hoe zij inwerken op de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Ook de implicaties voor de diverse marktpartijen (bewoners, beleggers, corporaties) zullen aan bod komen.
Bevolkingsdruk De Nederlandse woningmarkt is grofweg onder te verdelen in een koop- en een huurmarkt (zie het tekstkader op de volgende pagina). Voor beide deelmarkten geldt echter dat de bevolkingsontwikkeling de primaire drijvende kracht is. Een woning is een eerste levensbehoefte, waardoor de ontwikkeling van het aantal inwoners en, vooral, het aantal huishoudens direct doorwerkt in de vraag. Zowel de totale bevolking als het aantal huishoudens in Nederland worden verwacht door te groeien: tot 2040 met respectievelijk 7% en 14%. Hieruit volgt een belangrijke conclusie voor de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt, want dit zorgt ervoor dat er een aanhoudende kwantitatieve druk op de vraag naar woningen blijft bestaan.
Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens wordt verwacht sterk te blijven groeien, wat met name een gevolg is van de ouder wordende ‘babyboom’generatie. Het aandeel 65-plussers wordt tot 2040 geraamd te stijgen van 16% naar 25% van de totale bevolking. De bevolkingsdruk is overigens niet gelijkmatig verdeeld over het land. Vooral in de centrale en westelijke delen van het land is er bevolkingsaanwas, terwijl in de perifere delen sprake is van stagnatie of zelfs krimp. Oost-Groningen, OostDrenthe, Zuid- en Midden-Limburg en ZeeuwsVlaanderen zijn hiervan de bekendste voorbeelden. De sterkste groei in inwoners en huishoudens is te vinden in het gebied dat ruwweg loopt vanaf de Noordvleugel van de Randstad tot aan de Veluwe in oostelijke richting en tot aan de Brabantse stedenrij in zuidelijke richting. Naast deze kwantitatieve druk bestaat er ook een kwalitatieve frictie op de woningmarkt. Zo zijn in stedelijke gebieden (betaalbare) eengezinswoningen vaak schaars, terwijl in de periferie eengezinswoningen juist domineren en er meer behoefte is aan andere woonvormen. Met name de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing van de bevolking zorgen in toenemende mate voor veranderende woonwensen.
3
Ontwikkeling huishoudens
Nederlandse woningvoorraad eigenaar
particuliere huur
sociale sector
8,0 7,0 6,0
36%
37%
5% 11% 11%
5% 12% 11%
32%
30%
29%
29%
38%
41%
43%
44%
44%
2060
33%
5% 12% 11%
2050
2
33%
5% 11% 11%
2040
4
5% 13% 12%
2030
6
6% 13% 12%
3 personen
2020
x miljoen
8
2012
10
2 personen >4 personen 5% 12% 12% 33%
0
Bron: CBS
Koopwoningmarkt De koopwoningmarkt heeft het sinds de aanvang van de financiële crisis in 2008 zwaar te verduren gekregen en is in de eerste maanden van 2012 verder verslechterd. In het eerste kwartaal wisselden niet meer dan 24.000 woningen van eigenaar, een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Met name een laag consumentenvertrouwen en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek leiden tot terughoudendheid bij kopers. Ook houden veel verkopers vast aan (te) hoge vraagprijzen. De meeste verkopers willen of kunnen geen verlies nemen op de verkoop van de woning, bijvoorbeeld om een restschuld op de hypotheek te voorkomen. Bovendien heeft de restrictieve hypotheekverstrekking van banken de mogelijkheden voor kopers gereduceerd. Dit geldt vooral voor starters, die meestal geen eigen vermogen kunnen inbrengen. De doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen stokt daardoor. Dit, in combinatie met de verslechterde vooruitzichten voor de koopmarkt, heeft tot gevolg dat de vraag naar nieuwbouw koopwoningen extra geraakt wordt.
5,0 x miljoen
4,0 3,0 2,0 1,0
Bron: Rijksoverheid
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
0,0 1990
4
Nederland telt 16,7 miljoen inwoners (7,4 miljoen huishoudens) en ongeveer 7,2 miljoen zelfstandige woningen. Het eigen woningbezit ligt rond de 58%. Nederland heeft daarmee in Europees perspectief een relatief grote huursector. De huursector wordt gedomineerd door woningcorporaties: zij bezitten bijna driekwart van de huurwoningen. Slechts 11% van de totale Nederlandse woningvoorraad is in het bezit van commerciële beleggers. In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen het ‘gereguleerde’ huursegment en het ‘niet-gereguleerde’ huursegment. De grens tussen die twee, de liberalisatiegrens, ligt in 2012 bij een huur van € 664,66 per maand. Voor gereguleerde huurwoningen gelden maximaal redelijke huurprijzen en maximale huurverhogingen. De maximaal redelijke huurprijzen worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (ook wel ‘puntensysteem’ genoemd). De punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel, zoals oppervlakte en isolatie, krijgt punten op basis van een aantal criteria. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. De verhuurder mag 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. De maximale huurverhoging is gelijk aan de inflatie van het voorgaand jaar. Het puntenstelsel, de maximale huurprijsgrenzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Momenteel behoort slechts 4% van de huurwoningen tot de niet-gereguleerde vrije sector. Wie in Nederland een huis of appartement huurt heeft huurbescherming. Dit geldt ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract.
1 persoon 4 personen
2011
DE NEDERLANDSE WONINGMARKT
Deze situatie heeft zijn weerslag op de nieuwbouwvolumes, die een dieptepunt hebben bereikt. Volgens het CBS zijn er in 2011 nog geen 56.000 bouwvergunningen verstrekt, wat gelijk ligt aan het niveau van 1953. Verwacht wordt dat het aantal op te leveren woningen in 2012 de 50.000 niet of nauwelijks zal overstijgen. Het door de overheid vastgestelde wenselijk volume van jaarlijks 75.000 opleveringen is na 2009 niet meer gehaald en zal naar verwachting ook de komende jaren uit beeld blijven.
Nieuwbouwproductie HOGE HYPOTHEEKSCHULD?
Bron: CBS, Stichting WEW
koop
doelvolume
80 60 40 20
2016F
2015F
2014F
2013F
2011
2010
2009
2008
2012F
Bron: TNO
2007
0 2006
Nederland heeft ruim vier miljoen eigen woningen. Ongeveer 17% hiervan is niet belast met een hypotheek. De gemiddelde woning in Nederland is € 275.000 waard, terwijl de gemiddelde hypotheekschuld € 185.000 per woning bedraagt. Dit komt neer op een gemiddelde ‘loan-to-value’ ratio van 67%. Naast deze ‘overwaarde’ heeft een Nederlands huishouden gemiddeld ongeveer € 40.000 spaartegoed. Hierbij is de waarde van beleggingen en spaarpolissen, al dan niet direct gekoppeld aan de hypotheekschuld, niet meegerekend. De waarde hiervan is namelijk onbekend. Indien deze beleggingen en polissen (conservatief) gewaardeerd worden op 50% van de waarde van het spaartegoed, zou dit een extra vermogen van € 20.000 per huishouden betekenen. De ‘ongedekte’ hypotheekschuld komt daarmee op € 125.000 per huishouden, oftewel op ongeveer 45% van de woningwaarde. Bovendien kent Nederland een zogenaamd ‘recourse’ hypotheekstelsel. Dit betekent dat de hypotheekschuld gekoppeld is aan de eigenaar van de woning en de woning zelf slechts als onderpand dient. Dit is anders in bijvoorbeeld de Verenigde Staten, waar de hypotheekschuld alleen aan de woning is gekoppeld en niet aan de eigenaar (het zogenaamde ‘non-recourse’ stelsel). Daar is het als woningeigenaar dus mogelijk om “de sleutels aan de bank te geven” en vervolgens van de hypotheekschuld af te zijn. In Nederland kan dat niet. Tenslotte kent Nederland de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. NHG houdt in dat bij het afsluiten van een hypothecaire lening de Stichting WEW borg staat voor de lening. In Nederland zijn momenteel zo’n 950.000 hypotheken met NHG. Minder dan 1 op de 300 hypotheekgevers doet een beroep op de garantie.
huur 100
x 1.000
De totale hypotheekschuld in Nederland bedraagt ongeveer € 650 miljard, gelijk aan ruim 107% van het bruto binnenlands product. Daarmee heeft Nederland ten opzichte van het BBP de hoogste hypotheekschuldratio van Europa. In de (internationale) pers wordt dit vaak geschetst als een onhoudbare situatie. Maar is dat inderdaad zo? De feiten op een rij:
De roep om hervormingen en het verschaffen van zekerheid in de koopwoningmarkt is sterk. Door de combinatie van economische voorspoed, rentedaling en versoepeling van de financieringsvoorwaarden zijn de huizenprijzen in de periode 1995-2005 fors gestegen en zijn de uitstaande hypotheekschulden navenant meegegroeid. De Nederlandse hypotheekschulden behoren inmiddels tot de hoogste in Europa. De kritiek op deze situatie, met name vanuit het buitenland, neemt toe. Overigens kan worden vastgesteld dat tegenover de hypotheekschulden substantiële vermogens staan. Een groot gedeelte hiervan ligt vast in collectieve pensioenfondsen, zodat dit niet op individuele basis tegen de schuld kan worden afgezet, maar ook het vermogen in spaar- en beleggingstegoeden, al dan niet als onderdeel van de hypotheek, is aanzienlijk, zoals het tekstkader hiernaast laat zien. De aanslag van de volledige hypotheekrenteaftrek op het overheidsbudget is echter van dien aard dat een reductie ervan onvermijdelijk lijkt. Lange tijd was het thema taboe in de politiek, maar het recent gesloten begrotingsakkoord geeft aan dat de renteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen nog maar voor leningen zal gelden die gedurende de looptijd worden afgelost (annuïtair of lineair).
Het is de verwachting dat na de verkiezingen in september de hypotheekrenteaftrek opnieuw onder de loep zal worden genomen. Al met al is door deze ontwikkelingen de financierbaarheid van koopwoningen aanmerkelijk gereduceerd.
5
Woningcorporaties Mede als gevolg van de crisis op de koopwoningmarkt is ook de woningcorporatiesector in zwaar weer beland. Tegenvallende verkoopresultaten en het niet van de grond komen van ontwikkelingsplannen hebben de liquiditeitspositie van corporaties onder druk gezet. Middels het verkopen van woningen kunnen corporaties hun reserves aanvullen. Traditioneel doen zij dit middels uitponden (d.w.z. een pand na vertrek van de huurder in vrije staat verkopen) en door het verkopen aan andere corporaties, al dan niet via de liquiditeitsverschaffer Wooninvesteringsfonds.
6
Inmiddels wordt echter ook actief aan commerciële partijen verkocht. De overheid wil dit vergemakkelijken en heeft per november 2011 een soepeler regelgeving ingevoerd. Desondanks bestaat nog steeds een meldplicht en een bijbehorende set aan regels voor verkopen buiten de corporatiesector. Een vrije verkoop is dus nog altijd lastig, terwijl dit voor corporaties, maar ook voor commerciële beleggers, een win-win situatie zou kunnen opleveren.
HUURLIBERALISATIE Om de dynamiek in de huurmarkt te bevorderen zijn door de overheid recent een aantal aanpassingen aan het woningwaarderingsstelsel voorgesteld. Concreet gaat het om vier aanpassingen die hieronder worden weergegeven. 1. Locatie-opslag: woningen in gebieden met een woningschaarste en een sterke vraag kunnen 15 tot 25 punten extra krijgen, afhankelijk van omvang en WOZ-waarde. De overheid heeft 140 gemeenten aangewezen waar deze maatregel op van toepassing is. In grote lijnen gaat het hierbij om de noordvleugel van de Randstad en een gebied dat vanaf daar ruwweg langs de A2 tot aan Eindhoven loopt. Dit komt voor een groot gedeelte overeen met de definitie van de ‘prime’ woningmarktregio die beleggers hanteren. 2. Duurzaamheidsopslag: de waardering van woningen wordt gekoppeld aan het energielabel. Woningen met een A of A+ label krijgen meer punten en dus een hogere maximale huur. Voor gereguleerde woningen met een ongunstig label (E, F, G) staat hier overigens een huurverlaging tegenover, tenzij concrete verbeterplannen zijn ingediend. 3. Monumentenopslag: om meer recht te doen aan de bijzondere kwaliteit van rijksmonumentale huurwoningen en de grote vraag naar dit soort huizen worden aan huurwoningen in rijksmonumenten 50 punten extra toegekend. 4. Inkomensopslag: om ‘scheef wonen’ tegen te gaan zijn er plannen om extra huurverhoging mogelijk te maken voor bewoners van gereguleerde huurwoningen met een huishoudinkomen boven de € 33.000: a) Huishoudens met een jaarinkomen boven de € 43.000 kunnen 5% extra huurverhoging krijgen. b) Huishoudens met een jaarinkomen tussen de € 33.000 en € 43.000 kunnen 1% extra huurverhoging krijgen. De eerstgenoemde maatregel is inmiddels ingevoerd, de overige maatregelen zijn nog in het stadium van wetsvoorstel of maken deel uit van de voorjaarsnota. De beide inkomensmaatregelen hebben overigens tot discussie geleid en de methode waarmee het inkomen gemeten dient te worden (rapportage door de belastingdienst), is onlangs afgewezen. Daardoor is het onwaarschijnlijk dat deze maatregelen op korte termijn worden ingevoerd.
De rol van corporaties in de woningmarkt staat algemeen ter discussie. In het laatste decennium zijn de sociale huisvestingstaak en commerciële vastgoedexploitatie veelal verweven geraakt. Omdat corporaties overheidssteun krijgen voor de sociale huisvestingstaak wordt beargumenteerd dat dit tot oneerlijke concurrentie leidt. Ook vanuit de Europese Commissie wordt druk gezet, aangezien zij de verstrekking van sociale huurwoningen met overheidssteun alleen voor de laagste inkomens te billijken vindt. De corporaties beargumenteren echter dat er voor middeninkomens feitelijk geen alternatieven op de woningmarkt bestaan. Een gevolg van de grote sociale sector en de fiscale stimulering van het eigen woningbezit is namelijk een zeer krappe markt voor vrije sector woningen in het zogenaamde middensegment. Dit zijn woningen met huren vanaf de liberalisatiegrens (€ 664,66) tot aan een bovengrens rond de € 1.000 per maand. Naar dit segment bestaat veel vraag, met name bij groepen die aan het begin of aan het eind van hun wooncarrière staan. Starters kunnen vaak geen passende koopwoning betalen (dan wel er geen financiering voor krijgen). Ook hebben zij vaak behoefte aan flexibiliteit, bijvoorbeeld omdat hun positie op de arbeidsmarkt nog niet stabiel is. Ouderen laten vaak een koopwoning achter om kapitaal vrij te maken en verkiezen het gemak van huren.
Huurprijsontwikkeling Door de huurregulatie van de overheid vertonen woninghuren in Nederland een zeer stabiel beeld. Overheidsbeleid schrijft voor dat de maximale huurgroei in de gereguleerde sector gelijk ligt aan de inflatie van het voorgaande jaar. Door mutaties kunnen in de gereguleerde sector echter bovenwaartse huurprijsaanpassingen worden doorgevoerd. Bovendien kunnen verhogingen in de vrije sector bij de gereguleerde stijging worden opgeteld. Hierdoor is de jaarlijkse gemiddelde huurprijsstijging in Nederland vrijwel altijd hoger dan de inflatie. Dit wordt goed geïllustreerd in de geïndexeerde grafiek hieronder. Voor 2012 is de maximale huurverhoging in de gereguleerde sector vastgelegd op 2,3%. Voor de vrije sector is de huurprijsontwikkeling sterk segmentafhankelijk. Het duurste segment (met een huurprijs vanaf € 1.200 per maand) heeft vanaf de aanvang van de crisis sterke prijsschommelingen laten zien. Dit hangt onder meer samen met de aantallen (tijdelijk) te huur aangeboden koopwoningen. Het hogere middensegment (€ 1.0001.200) laat vooral een stabiel beeld zien terwijl in het gewilde middensegment (€ 665-1.000) de huren in de laatste vier jaar consequent zijn doorgestegen. Huurgroei alle sectoren versus inflatie (index; 1982=100) verschil
huurgroei
inflatie
300 250 200 150 100 50 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Onder druk van de Europese Commissie is de overheid begonnen met een geleidelijk liberaliseringsprogramma, dat de sociale sector aan de bovenkant moet ‘aftoppen’. In het tekstkader op de vorige pagina zijn deze maatregelen uiteengezet. Verwacht mag worden dat deze aanpassingen er toe zullen leiden dat de verhuurmarkt zich langzaam ontwikkelt tot een gelijk speelveld tussen corporaties en commerciële beleggers.
Bron: CBS
7
Waardeontwikkeling De waarde van huurwoningen is door de financiële crisis beïnvloed, maar de mate waarin is sterk afhankelijk van het kwaliteitssegment. Aanvangsrendementen van woningportefeuilles zijn traditioneel laag. Dit komt enerzijds door het lage risicoprofiel (zie tekstkader op de volgende pagina) en anderzijds omdat beleggers een rendement surplus kunnen behalen door uit te ponden. Vóór de crisis werd door veel beleggers aangekocht met dit specifieke doel voor ogen. Nu de uitpondmogelijkheden door de verslechterde koopmarkt teruglopen, vindt een verschuiving van strategie plaats. De nadruk komt meer te liggen op direct rendement, mede om de exploitatie- en financieringslasten (indien van toepassing) langjarig te kunnen dekken.
8
De ‘prime’ aanvangsrendementen voor huurwoningen zijn echter al jarenlang stabiel en blijken beperkt door de crisis te zijn beïnvloed. Zij liggen nu ruwweg tussen de 5,0 en 5,5% (bruto). Dit geldt vooral voor wooncomplexen in gebieden waar de vraag sterk is. De grote (institutionele) beleggers richten zich om die reden vooral op het kerngebied van de Randstad. Deze regio koppelt bevolkingsgroei aan de sterkste economische ontwikkeling, met als gevolg relatief hogere woningprijzen en een aanhoudende druk op de markt. Het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en de restrictieve hypotheekverstrekking hebben echter gevolgen voor de toekomstige waardeontwikkeling van huurwoningen en de daaruit volgende beleggingsstrategie. Met dalende woningprijzen en een afnemende vraag naar koopwoningen zal het verschil tussen leegwaarden van huurwoningen en de waarde in verhuurde staat naar verwachting gaan afnemen. Exploitatie (‘buy en hold’) wordt daardoor steeds interessanter ten opzichte van uitponden. Overigens hangen – vergeleken met commercieel vastgoed – de lage aanvangsrendementen voor woningen niet alleen samen met de leegwaarde, maar zijn ook een gevolg van het feit dat de huurprijzen consequent boven de inflatie stijgen. Hiermee onderscheiden woningen zich van de meeste andere grote vastgoedsectoren in Nederland, hetgeen het specifieke karakter van woningen als beleggingscategorie onderstreept. Andere belangrijke verschillen tussen investeren in woningen en commercieel vastgoed zijn uiteengezet in het tekstkader op de volgende pagina.
9
WONINGEN VERSUS COMMERCIEEL VASTGOED De woningmarkt is een specifieke vastgoedsector die op belangrijke punten verschilt van commerciële vastgoedsectoren (kantoren, winkels, logistiek, etc.). Hierdoor gedragen woningen als belegging zich anders en bieden zij een mogelijkheid tot diversificatie van een vastgoedportefeuille. Hieronder staan de belangrijkste tien verschillen weergegeven:
1. Een woning is een primaire levensbehoefte. Dit betekent enerzijds dat de vraag naar woningen niet gerelateerd is aan bijvoorbeeld economische groei en anderzijds dat de overheid grip wil houden op de woningmarkt. Risico’s die gepaard gaan met het beleggen in woningen zijn daarmee niet alleen van financieel-economische aard, maar ook van beleidsmatige aard. 2. De woningmarkt is een van de weinige vastgoedmarkten die gekenmerkt wordt door schaarste: er is in Nederland als geheel een tekort aan woningen. Er zijn echter wel grote regionale en kwalitatieve verschillen. 3. De woningmarkt is een van de weinige vastgoedmarkten die gedreven wordt door endogene groei: zowel de bevolking als het aantal huishoudens neemt de komende jaren naar verwachting toe. Ook hier is overigens sprake van grote regionale verschillen. 4. Het percentage eigenaar-bewoners ligt relatief hoog en eigendom is een gewilde gebruiksvorm. Woningbeleggingen bieden daardoor vele vormen van liquiditeit: men kan verkopen aan een andere belegger, aan de zittende huurder of aan een koper die er wil gaan wonen (het zogenaamde ‘uitponden’).
5. Anders dan bij commercieel vastgoed is leegstand hierdoor niet per definitie negatief: vanwege de vraag van eigenaar-bewoners is een lege woning doorgaans zelfs meer waard dan een verhuurde. 6. Een woningportefeuille biedt een zeer gespreid huurdersrisico; er is geen afhankelijkheid van één of enkele grote huurders zoals in de kantorenmarkt vaak het geval is. 7. Daar staat tegenover dat huurcontracten in beginsel oneindig en eenzijdig opzegbaar zijn. Het is voor de verhuurder zonder dwingende reden lastig om een huurovereenkomst te beëindigen, terwijl de huurder op korte termijn kan vertrekken. 8. Het ‘prime’ segment is voor woningen groter en over een groter gebied verspreid dan bij commercieel vastgoed het geval is. 9. De levensduur van woningen is vaak langer dan van commerciële gebouwen zoals distributiecentra of kantoren. 10. De woningmarkt heeft geen last of kan zelfs profiteren van maatschappelijke trends die een grote impact hebben op commercieel vastgoed, zoals de vergrijzing, duurzaamheid, ‘Het Nieuwe Werken’ (thuiswerken) en e-commerce (thuiswinkelen).
omvang
ontwikkeling
direct rendement
indirect rendement
risico
empty nester*
gemiddeld
groeit
hoog
hoog
laag
ouderen met zorgoptie
gemiddeld
groeit
hoog
laag
laag
groot
krimpt
gemiddeld
hoog
gemiddeld
gemiddeld
blijft gelijk
gemiddeld
gemiddeld
gemiddeld
klein
groeit
hoog
laag
gemiddeld
gemiddeld
krimpt
gemiddeld
gemiddeld
gemiddeld
studenten
klein
blijft gelijk
gemiddeld
laag
gemiddeld
short stay**
klein
blijft gelijk
hoog
laag
hoog
singles t/m 34 jaar
klein
krimpt
gemiddeld
laag
gemiddeld
markt
modaal gezin singles 35 t/m 54 zorghotel jonge stellen
* Vijftig-plusser waarvan de kinderen het huis uit zijn ** Verhuur van vrije sector woningen voor een periode korter dan zes maanden
KANSRIJKE DOELGROEPEN Naast locatie en huurprijssegment zijn de karakteristieken van verschillende groepen woonconsumenten van belang bij het bepalen van het risico/rendementsprofiel van een woningbelegging. In bovenstaande tabel zijn de verschillende doelgroepen naar aantrekkelijkheid vanuit beleggersoptiek gerangschikt. Groene kleuren duiden op aantrekkelijke segmenten, terwijl rode kleuren de minder aantrekkelijke doelgroepen weergeven.
10
Vooruitzichten De verwachting is dat de ‘prime’ aanvangsrendementen stabiel zullen blijven, maar dat het ‘prime’ segment van de markt kleiner wordt. Beleggers richten zich voor het topsegment steeds meer op het kerngebied van de Randstad, maar ook daar zijn goede woningcomplexen relatief schaars. Vaak richten grote (institutionele) beleggers zich dan ook op nieuwbouwportefeuilles en niet zelden wordt vooraf met de ontwikkelaar een afspraak gemaakt over de afname van een woningproject. Op deze manier kan tevens middels het programma van eisen invloed worden uitgeoefend op de eigenschappen van de woningen. Jonge woningen zijn hoe dan ook gewild: daarmee kan geanticipeerd worden op de strenger wordende duurzaamheidseisen. Deze woningen hoeven niet aan nieuwe energienormen te worden aangepast en kennen lagere onderhoudskosten. Bovendien zijn extra duurzaamheidspunten te verdienen (of een afslag te voorkomen; zie tekstkader op pagina 6).
Beleggers die zich richten op meer risicovolle segmenten met hogere aanvangsrendementen krijgen naar verwachting meer last van de voorziene leeg-waardedaling. Een teken aan de wand is dat de aanvangsrendementen voor oudere, grootschalige complexen inmiddels zijn opgelopen. Ook hier geldt echter dat het huurprijssegment en de regio van doorslaggevend belang zijn. De vraag naar het middensegment is dermate sterk dat in de regio’s met de hoogste bevolkingsdruk ook oudere en zelfs aangebroken complexen nog scherp geprijsd zijn. In de paragraaf over de bevolkingsontwikkeling is reeds aangestipt dat veranderingen in de samenstelling van huishoudens tot verschuivingen in de (kwalitatieve) vraag naar woningen leiden. Dit kan een bedreiging vormen voor de bestaande voorraad, maar biedt tevens nieuwe kansen voor beleggers. Nieuwe doelgroepen worden hiermee aan het woningspectrum toegevoegd en omdat elke doelgroep een ander risico-rendementsprofiel heeft, wordt een meer afgewogen beleggingsstrategie mogelijk gemaakt. De tabel hierboven geeft een uitgebreid overzicht van de karakteristieken van de verschillende soorten woonconsumenten.
Conclusies Hoewel de berichtgeving nogal eens een ander beeld oproept zijn de fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. Door een aanhoudende stijging van het aantal huishoudens is het een van de weinige vastgoedmarkten die wordt gedreven door groei. De vraag naar woningen zal dus toenemen en er is in bepaalde regio’s zelfs sprake van schaarste, zo niet in kwantitatieve dan wel in kwalitatieve zin. Van deze schaarste en groei zal met name de huursector profiteren. Door een laag consumentenvertrouwen, het langzaam afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, de restrictieve financiering en de afname van het aantal gezinnen zal de vraag naar koopwoningen teruglopen. Dit heeft automatisch tot gevolg dat de vraag sterker op de huursector gericht zal worden. Naar verwachting zal met name het geliberaliseerde middensegment hiervan profiteren. Dit biedt perspectief voor commerciële verhuurders, omdat woningcorporaties zich steeds meer op de eigenlijke doelgroep (huishoudens met een inkomen < € 33.000 per jaar) zullen (moeten) richten. Een toenemende vraag in een markt die schaarste kent heeft logischerwijs een positief effect op de toekomstige huurprijsontwikkeling, met name in het geliberaliseerde middensegment. Echter, ook binnen het gereguleerde segment zijn er een aantal ontwikkelingen die huurstijgingen boven inflatie in de toekomst mogelijk gaan maken (zie het tekstkader op pagina 6). Dit maakt exploitatie nog aantrekkelijker: de huurstijging is de afgelopen dertig jaren namelijk ook al boven de inflatie gebleven. Qua kasstroom zijn en blijven woningen dus een uitstekende inflatiehedge. Tenslotte zullen exploitatiewaarde en leegwaarde naar verwachting dichter bij elkaar komen te liggen. Dit maakt dat er op een andere manier tegen woningen als beleggingscategorie aangekeken zal worden. Waar in het verleden veelal een uitpondstrategie gevolgd werd, zorgen bovenstaande ontwikkelingen ervoor dat een ‘buy en hold’ strategie voor woningen aantrekkelijker wordt. Daarmee wordt de juiste keuze ten aanzien van locatie, doelgroep en huurprijssegment steeds belangrijker voor het beleggingsrendement.
11
Voor meer informatie over dit thema kun u contact opnemen met: CBRE GLOBAL INVESTORS 020 202 22 00
[email protected] www.cbreglobalinvestors.com
Jaap van Berkel Head of Research & Strategy
CBRE 020 626 26 91
[email protected] www.cbre.nl Machiel Wolters Director Research & Consultancy Alexander Buijs Senior Consultant Capital Markets
Jacques Baars Senior Consultant Valuation Advisory
