FIN ANCI ËLE A R R A N G EMEN TE N T R ANS I T I E WO N I N G MA RKT ZU ID-LI MB URG
Parkstad Limburg is ‘toptransitiegebied’ van Nederland; de demografische verandering is hier groter dan waar ook. Dit vraagt om écht stappen in de uitvoering van transitiepilots met nieuwe financiële arrangementen. Zuid-Limburg, in het bijzonder de regio Parkstad, is landelijk een proeftuin voor vernieuwende financiële instrumenten en financieringsarrangementen. Parkstad Limburg en Provincie Limburg hebben - in samenwerking met het Ministerie van BZK en het zojuist opgerichte Rijksvastgoedbedrijf - gezocht naar oplossingen voor de problemen die bij de transitie in de vastgoedmarkten optreden. Doelstelling in de pilots is telkens om een gezonde balans te vinden tussen vraag en aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, en daardoor de leefbaarheid in de regio te laten toenemen. De pilots in deze brochure laten zien hoe, met behulp van financiële arrangementen, de noodzakelijke transitie van het vastgoed in Parkstad Limburg beter betaalbaar wordt. Soms gaat het om een project op een concrete locatie, soms over een constructie. De maatregelen die worden uitgeprobeerd in de transitiepilots zijn vaker toe te passen in Zuid-Limburg, en wellicht ook in andere krimpregio’s en anticipeergebieden. Daarnaast zijn ze inspirerend voor gebieden die te maken hebben met omvangrijke verschuivingen in vraag en aanbod in de vastgoedmarkt. Voor u ligt de eerste oogst aan transitiepilots in Zuid-Limburg, bestaande uit de volgende vijf concrete projecten in uitvoering: • PALET sociale woningvoorraad; • Doorstroomstrategieën ‘woningmarktestafette’; • huurportefeuille; • huisvesting Akense studenten in Parkstad; • aanpak hoogbouwflats Parkstad.gepositioneerd. Leidraad bij de selectie van deze vijf transitiepilots en alle volgende projecten is, dat ze voldoen aan volgende zeven leidende principes.
2|
| 3
7 L EI DE NDE P RI N CI P ES B I J D E T R A NS I T I EOP G AVE
marktstructurering
liefde voor bestaand vastgoed
maximaal schrappen
leidende principes
Naast deze principes zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd bij het kiezen van projecten: • de projecten zijn in principe kansrijk om uit te voeren; • de ondersteuning met de pilotstatus en financiële middelen is tijdelijk; • de toegepaste mechanismen of maatregelen in de pilots zijn elders toepasbaar, in Parkstad Limburg en in andere regio’s; • er kan snel (zichtbaar) resultaat geboekt worden; • de pilot levert een flinke bijdrage aan de grotere transitieopgave; • private partners zijn er actief mee bezig en bij betrokken.
nieuwbouw die echt iets toevoegt
denken in kasstromen
groot denken, klein handelen
Nadere informatie is op te vragen via
[email protected] of via het algemene nummer van de Provincie Limburg: 043 – 389 99 99.
gezonde projecten stimuleren
De pilots financiële arrangementen maken onderdeel uit van het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt van de Provincie Limburg. Het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt omvat het kader om initiatieven te stimuleren, die een goede en aantoonbare bijdragen leveren aan de transitie van de woningmarkt en in het bijzonder de woningvoorraad. Het gaat erom vraag en aanbod in de woningmarkt weer in balans te krijgen zodat de noodzakelijke dynamiek in de woningmarkt weer op gang wordt gebracht.
4|
| 5
In de regio Parkstad is een groot deel van de bestaande woningvoorraad bouwtechnisch en energetisch verouderd. Mede door de daling van het aantal huishoudens in de regio is de woningmarkt kwantitatief verzadigd. Om zich toch aan te passen aan de woonwensen van de inwoners, kiezen overheden ervoor de woningmarkt te richten op het duurzaam verbeteren van de bestaande woningvoorraad op de meest toekomstbestendige woonlocaties binnen de regio. Door de woningvoorraad op aantrekkelijke woonlocaties energetisch en qua uitstraling te renoveren, wordt de energierekening van bewoners enorm verlaagd en de toekomstwaarde van de woningen verhoogd. Daarnaast heeft een duurzame renovatie een positief effect op de CO2 uitstoot. En: verduurzaming van de woningvoorraad heeft een innovatieve economische spin-off en leidt tot nieuwe werkgelegenheid in de regio!
PA L E T S O C I ALE WO N I N G VO O R R A AD
Verschillende belangrijke instituties in de regio Parkstad Limburg hebben al enige ervaring opgedaan met grootschalig duurzame renovatie van woningen in de bestaande Wijk van Morgen en bestaat er in de regio een sterke kennisinfrastructuur over verduurzaming van vastgoed: Building Integrated High Tech Systems (BIHTS) tussen het bedrijfsleven en kennisinstellingen. De ervaringen die zijn opgedaan, vormen input voor deze pilot. Daarnaast is de pilot geïnspireerd op de green deal ‘de Stroomversnelling’ en het kennisontwikkelingstraject Gebieden Energie Neutraal. 1. Om de duurzame renovatie van woningen te versnellen hebben in juni 2013 vier bouwers (BAM, Ballast Nedam, Volker Wessels, Dura Vermeer) en zes woningcorporaties de green deal ‘de Stroomversnelling’ ondertekend. Dit is een samenwerking met het doel om uiteindelijk 111.000 woningen energiezuinig te renoveren, terwijl voor huurders de woonkosten gelijk kunnen blijven. Huurders betalen niet meer een aparte energienota aan een energiebedrijf en de huur aan de corporatie, maar rekenen alle woonlasten af bij de woningcorporatie. Met deze totale woonlasten wordt de investering in de woning terugverdiend.
1
6|
| 7
EEN NIEUW VERDIENMODEL
Voor de green deal ‘de Stroomversnelling’ heeft minister Blok beloofd om de energiewetgeving te veranderen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties energie kunnen aanbieden aan haar eigen huurders. Om de koppositie van Parkstad te blijven benutten, willen overheden, woningcorporaties, kennisinstellingen en marktpartijen samen aansluiten op het gedachtegoed van ‘de Stroomversnelling’ en tot 2020 achtduizend woningen renoveren tot energienota-0-woning. Doel is 20.000 tevreden bewoners van energienota-0 woningen. Omdat binnen de regio veel woningen tegelijkertijd worden aangepakt, ontstaan er belangrijke schaalvoordelen. Dit stimuleert innovatie in het kostenefficiënt verduurzamen en leidt tot innovaties die ook voor particuliere eigenaren bruikbaar zijn. Bovendien worden woningen voorzien van een nieuwe ‘look’. De investering in de verduurzaming van de woningen kan worden gedaan op basis van eigen vermogen van woningcorporaties, externe leningen en beleggingen en (mogelijk) een garantstelling vanuit de Provincie.
MAAR EERST: HET UITWERKEN VAN HET FINANCIËLE ARRANGEMENT
Voordat er getimmerd kan worden, moet worden onderzocht wat het optimale financieringsmodel van de verduurzaming van de woningvoorraad is. Woningcorporaties en overheden hebben immers steeds minder financiële middelen te besteden en kunnen voorinvesteringen niet altijd financieren, terwijl de rendementen op energierekeningen wél interessant zijn. Door eerst een financieringsmodel te ontwikkelen waarbij flexibele mogelijkheden zijn, kunnen mogelijk ook private partijen verleid worden om te investeren en profiteren. Dit kan bijvoorbeeld een Design, Build, Finance, Maintain en Operate (DBFMO-)model zijn. Het voordeel van dit soort arrangementen is, dat aannemers, investeerders en beleggers ook betrokken blijven ná de investering en belang hebben bij een goed werking en onderhoud van haar (geïnvesteerde) materiaal en dus een goedwerkende kasstroom.
Besparing gasverbruik
Investering (eenmalig)
Besparing per jaar
Optie 1
Verduurzamen woningen naar energielabel B
18%
€ 12.500
€ 370
Optie 2
Verduurzamen woning naar ‘passieve’ woning
64%
€ 27.390
€ 710
Optie 3
Naar nul op de meter
100%
€ 40.000*
€ 1.918
Variabelen
- financiering: 30 jaar annuïteitenlening tegen 4,91% - kostendalingen voor maatregelen voor verduurzaming - opslag op kredietrisico
In deze pilot worden de volgende aandachtspunten verder uitgewerkt: • Risicominimalisatie voor alle partijen • Renovatie van de bestaande woonomgeving • Aantoonbare woonlastenverlaging • Krimpbestendig • Meekoppelmogelijkheden van bestaande renovatieplannen • Woonplezier en esthetiek
Rijtjeshuis (bouwjaar 1945-1970)
- vorm van investering i.r.t. regelgeving *Bouwers zijn in het kader van de Stroomversnelling gericht op het verlagen van de kosten van nul op de meter renovaties van 40.000 naar 30.000 euro. Door in deze transitiepilot eerst te oefenen met de kasstromen binnen het verduurzamingsproces van corporatiewoningen, kan het model in een verder gevorderd stadium worden toegepast op de particuliere woningvoorraad. De resultaten van de pilots leveren bruikbare informatie over mogelijkheden die voor particuliere eigenaren aantrekkelijk kunnen zijn.
Hieronder een voorbeeld van de kosten en besparing die diverse duurzaamheidsmaatregelen kunnen opleveren.
Trekker: Parkstad Limburg Stakeholders: • Parkstad Limburg • Provincie Limburg • BZK • Aannemers • Universiteit Maastricht • Zuyd Hogeschool • Woningcorporaties • Huurders Looptijd: 2013 – 2020
8|
| 9
Er zijn veel mensen die willen verhuizen. Denk aan huishoudens die kleiner willen wonen, of juist groter, levensloopbestendiger of tegen lagere lasten. Belemmering is vaak: de eigen woning moet nog verkocht worden of een andere passende woning is nog niet gevonden. Ook komen starters soms niet aan bod omdat ze geen geschikte (betaalbare) woning kunnen vinden. Daarnaast zijn eigenaren de laatste decennia gewend geraakt aan ‘automatische waardeontwikkeling’, terwijl dit voor de toekomst niet zo hoeft te zijn. Integendeel, er zijn veel plekken, locaties en gebouwen in Parkstad Limburg waar het vastgoed in waarde daalt en dit op korte en middellange termijn zal blijven doen. Woningen voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen en bovendien is het aanbod groter dan de vraag. Dit heeft een remmend effect op de doorstroming, die nu net zo noodzakelijk is voor een gezonde woningmarkt. Alleen dan immers kunnen woningen zonder toekomstwaarde uit de markt worden gehaald. Doorstroming vergroot de effectiviteit van de transitieaanpak: het leidt tot meer verhuizingen en (koop)transacties, het verbetert de courantheid van panden en vergroot de toekomstwaarde van de woningen.
DOORS T R O O M S TR ATEG I E Ë N ‘WONI NG MA R KTES TA F ET T E’
Voordelen: • Voor de particuliere eigenaar is de kans op verkoop groter en daarmee ook de kans op het verwezenlijken van een woonwens. • Voor de starter wordt de kans op het vinden van een (betaalbaar) droomhuis groter. • Voor makelaars en intermediairs zijn er meer transacties en dus meer omzet. Als laatste profiteert de regio omdat de woningmarkt in beweging komt. Variant hierop is het ‘oppotten’ van geld om aan het eind van de estafette een woning uit de markt te nemen.
10 |
| 11
‘WONINGMARKTESTAFETTE’ PARKSTAD
De woningmarktestafette heeft als doel de doorstroming op de woningmarkt in Parkstad te bevorderen. Samen met de initiatiefnemer Rogier Leenaers Makelaardij, Rabobank Parkstad, Wolfs en Knops Notarissen en Wonen Limburg is een online platform in ontwikkeling waarbij kopers van huizen direct aan elkaar kunnen worden gelinkt. Daarnaast kunnen zij aangeven welk bedrag zij bereid zijn in een gezamenlijk pot te doen als zij de gekozen woning kopen en hun eigen woning verkopen. Uiteindelijk ontstaat een estafette van kopers die een bedrag bij elkaar leggen waarmee ofwel de starter geholpen kan worden ofwel een woning kan worden aangekocht die gesloopt moet worden (de eerste woning in de estafette).
BANK
notaris
Het online platform is openbaar waarbij alle makelaars in Parkstad hun aanbod kunnen toevoegen, de verkoper kan daarna zijn woning opzoeken en aangeven dat hij in een woningmarktestafette wil meedoen en aangeven welke woning hij graag zou willen kopen. Hiermee wordt het proces van vraag en aanbod transparant gemaakt waardoor er gericht gewerkt kan worden aan de transacties en de kans van slagen veel groter is dan in het huidige proces. Naast het lanceren van het online platform worden alle makelaars in Parkstad benaderd om deel te nemen aan de pilots. Hierna zal er een intensieve campagne plaatsvinden waarmee kopers op de hoogte worden gebracht van het platform.
Trekker: Makelaars in de regio Parkstad Limburg o.l.v. initiatiefnemer Rogier Leenaers. Stakeholders: • Provincie Limburg • Parkstad Limburg • Makelaars Parkstad Limburg • Particulieren • MKB bedrijven • Woningbezitters • Woningzoekers • Banken • Notarissen • Corporaties
verhuisstroom
Looptijd: november 2013 – november 2014
12 |
| 13
HU URWON I N G P O RTEF EUI L LE
In Parkstad Limburg is het aanbod van huurwoningen in de vrije sector beperkt. Uit marktonderzoek blijkt dat er wel vraag is naar dergelijke huurwoningen (boven de huurtoeslaggrens). Tegelijkertijd raakt een groot aantal particuliere koopwoningen moeizaam verkocht. Met enkele aanpassingen zijn deze woningen te transformeren tot vrije-sector-huurwoningen. Deze woningen kunnen voorzien in de behoefte van een groeiende groep woonconsumenten. Bovendien kunnen particuliere eigenaars de woning verkopen en terug huren tegen een marktconforme prijs. Ondanks de kansen hebben investeerders nog geen portefeuilles met koopwoningen voor de huurmarkt aangekocht. Dit beeld werd bevestigd in de marktconsultatie die de afgelopen periode heeft plaatsgevonden. In deze pilot worden huurwoningenportefeuilles samengesteld op basis van woningen die op dit moment te koop staan. De woningen bevinden zich in de vanuit investeringsperspectief - gemiddeld en bovengemiddeld aantrekkelijke woningmarktgebieden. Ook zijn het woningen die qua huisvestingskenmerken aansluiten bij de wensen en eisen van doelgroepen in de vrije-sectorhuur. Deze potentiële huurportefeuille wordt getoetst op haalbaarheid en benodigde financiële randvoorwaarden en parameters. Vervolgens worden partijen die al een binding met de regio hebben concreet benaderd. Ook enkele woningcorporaties hebben interesse getoond in deze pilot, want ook zij merken krapte in hun huurportefeuille en een tekort aan kwalitatief goede producten.
14 |
Als het lukt om woningen van het koop- naar het huursegment om te zetten, bevordert dit niet alleen de doorstroming op de woningmarkt, maar maakt het Parkstad als woonregio aantrekkelijker. Immers, de courantheid van de woningen gaat omhoog door ze om te zetten van koop naar huur. Aandachtspunt is dat uitponden (het verkopen van woningen op de particuliere koopmarkt) van deze huurwoningen op termijn minder voor de hand ligt. Indien de woonproducten aan het eind van de doorexploitatie incourant worden, kunnen deze uiteindelijk uit de markt gehaald worden. In het geval van courant, toekomstbestendig bezit, heeft dit arrangement vooral het doel om de verhouding koop/huur beter af te stemmen op de woonconsument. Voordeel voor particuliere eigenaren is dat ze niet meer ‘gevangen’ zitten in de eigen woning en dat het risico op een restschuld kleiner wordt. Dit laatste is ook positief voor de banken/financiers. Het mes snijdt aan twee kanten. Tenslotte kunnen er nichemarkten worden bediend zoals werknemers van APG, CBS, AFNORTH en in de toekomst mogelijk de RWTH universiteit in Aken. Deze doelgroep heeft immers behoefte aan een relatief goede en dure woning.
| 15
REKENVOORBEELD HUURWONINGENPORTEFEUILLE
Aantal woningen
Circa 100 woningen, bestaande uit diverse PMC’s • grondgebonden < 120m² • grondgebonden > 120m² • appartementen < 80m² • appartementen > 80m²
Looptijd
Circa 20 jaar doorexploiteren, vervolgens mogelijk slopen.
Aankoop woningen
Aankoop woningen wordt bepaald door de te verwachten levensduur van de woning, de geprognosticeerde huurinkomsten, minus kosten voor onderhoud. Dit komt neer op 70-90% van de taxatiewaarde van de woning.
Huuropbrengsten woning kasstroom uit opbrengsten huurwoningen bepalen aankoopwaarde woning jaar 0 (ca. 70-90% taxatiewaarde)
nadat de waarde van de woning “0” is, wordt de woning onttrokken aan de voorraad, indien de woning incourant en niet toekomstbestendig is.
Huurportefeuille BV
• •
huuropbrengsten per m² per jaar € 72 - € 90 huuropbrengsten per woning per jaar: € 4.500 - € 10.500
Eindwaarde
Niets tot zeer weinig, waardoor onttrekking na exploitatie gelegitimeerd wordt.
Investeringsstrategie
Portefeuille opknippen in deelportefeuilles, verdeeld over (combinaties) van woongebieden.
Trekker: Parkstad Limburg Stakeholders: • Parkstad Limburg • Provincie Limburg • Beleggers • Particulieren • Corporaties Looptijd: april 2014 – december 2014
16 |
| 17
H UI S VES T I N G A KEN S E S TU DE NT EN I N PA R KS TA D
In de Duitse gemeente Aken, grenzend aan de regio Parkstad Limburg, ontstaat de komende jaren een manifest tekort aan studentenwoningen. Door de inkorting van de middelbare schoolperiode en de afschaffing van de dienstplicht in Duitsland stromen er vanaf september 2013 veel extra studenten door naar de onderwijsinstellingen in Aken (vooral RWTH en Fachhochschule). Om het actuele tekort aan woningen (ongeveer 3.000) in Aken op te vangen heeft de gemeente Aken Parkstad Limburg gevraagd naar mogelijkheden om Akense studenten in deze regio te huisvesten. Dit heeft geresulteerd in een gecoördineerde aanpak van de stadsregio waarbij de focus is gelegd op Heerlen en Kerkrade als meest kansrijke studentensteden. Het eerste concrete studentencomplex is gestart in de Voorterstraat te Kerkrade. In het flatgebouw is woonruimte gecreëerd voor circa 90 studenten in 30 woningen. Het gaat om appartementen van woningcorporatie HEEMwonen die zijn opgeknapt en ingericht voor studenten. Het flatgebouw ligt op nog geen half uur rijden van de RWTH in Aken. Studenten krijgen, naast woonruimte, gratis OV van en naar de onderwijsinstellingen in Aken. Ook biedt de Stadsregio Parkstad Limburg - in samenwerking met de projectpartners - goede voorlichting over regelgeving bij verhuizing naar Nederland. Het woonaanbod in Parkstad wordt op diverse manieren onder de aandacht gebracht bij de Akense studentengroep.
L L L
L L
L
18 |
L
| 19
Het project geldt als een experiment om (hoogopgeleide) jongeren naar de regio Parkstad te trekken. Bovendien is het een innovatieve manier om tijdelijk met de leegstandsproblematiek om te gaan en zo een bijdrage te leveren aan de transitieopgave (doorexploiteren en later herbestemmen of transformeren).
REKENVOORBEELD HUISVESTING STUDENTEN Kosten*
Achter de schermen wordt hard gewerkt om nog een aantal projecten in Heerlen en Kerkrade te realiseren. Probleem dat zich op dit moment aandient is dat met name studenten van buiten Europa zich in Parkstad willen vestigen. Deze studenten beschikken over een verblijfsvisum voor Duitsland en mogen niet over de grens wonen. Er wordt momenteel verkend of oplossing van dit ongewenste neveneffect van het visumbeleid tot de mogelijkheden behoort. Parkstad Limburg ziet het realiseren van deze tijdelijke woonruimte als een voorbeeld voor andere herstructureringsprojecten in de regio. Winst zit voor de aanbieder van de woonruimte in het doorexploiteren van de woning. En voor de regio is het een aantrekkelijke manier om de woonregio Parkstad Limburg onder de aandacht van een belangrijke nieuwe doelgroep te brengen.
• • •
proceskosten pilot en gereed maken woningen € 440.000 (eenmalig, daarna continueren) onderhoudskosten voor woning per jaar: € 2.200 (excl. verhuurdersheffing en optimalisatie bedrag gewenst, afhankelijk van toekomststrategie complex, indien sloop maximaal € 1.000), 30 woningen (pilotproject): € 66.000 totaal na 4 jaar: € 705.000 (excl. afschrijving, restwaarde, etc.)
Opbrengsten
• • • •
per kamer van 25-30 m² circa € 150 (richtprijs, afhankelijk van de vraag verhogen) opbrengst per maand per woning (uitgaande van 3 kamers): € 450 opbrengst per jaar per woning (incl. frictieleegstand door verhuizing): € 5.000, voor 30 woningen per jaar: 150.000 totaal na 4 jaar: € 600.000
Terugverdien-model
• • •
restwaarde woning (afhankelijk van toekomststrategie van het complex) betere regionale samenwerking (vruchten plukken) imagoverbetering bij Duitse studenten, langetermijneffect (hoogopgeleide Duitsers die zich in Parkstad vestigen en mogelijk vraag uitoefenen op woningen)
Trekker: Parkstad Limburg Stakeholders: • Gemeente Kerkrade • Gemeente Heerlen • Gemeente Aken • Provincie Limburg • Woningcorporaties • Charlemagne Grensregio • Studentenvereniging Asta Aachen • RWTH Aachen • Fachhochschule Aachen • Studenten Looptijd: vanaf 2012 (in eerste instantie voor 4 Jaar)
20 |
| 21
In Parkstad Limburg manifesteert de leegstand zich in het particulier bezit, en dan met name in hoogbouwflats. Dit segment is naar de toekomst toe minder aantrekkelijk, zeker in de koopmarkt. Woningen die te koop staan worden nauwelijks verkocht, de leegstand is relatief hoog en de verwachtingen van de waardeontwikkeling zijn negatief.
A A N PAK H O O G B O UWF L ATS PA RKS TAD
Dit arrangement bestaat uit het in fases opkopen van appartementen in een hoogbouwflat. De appartementsrechten worden stapsgewijs aangekocht en vervolgens gedurende een periode van maximaal 20 jaar verhuurd (door een corporatie of andere investeerder). Met deze huurstroom wordt een groot deel van de investering terugverdient. Als de investering is terug verdient, worden de woningen aan de woningmarkt onttrokken. De aankoop wordt gefinancierd met een lening tegen een laag rendement. De sloopsubsidie wordt bij de aankoop uitgekeerd. Uiteindelijk kunnen hierdoor met relatief weinig middelen een groot aantal woningen aan de markt worden onttrokken. In samenwerking met de Universiteit Maastricht is het financieel arrangement uitgewerkt en haalbaar gebleken. Zie onderstaande tabel.
22 |
| 23
Opmerking Aantal appartementen
100 -200
Diverse typen (omvang, WOZ-waarde)
Looptijd
20 jaar door exploiteren, in 21e jaar slopen.
Aankoop en verhuur
Aankoop tegen reële marktwaarde en verhuur 1e 15 jaar voor een normaal huurtarief verhuren en laatste 5 jaar voor 25% van maximaal redelijke huur.
Rekening houdend met inflatie en waardeontwikkeling van woningen. Verhuisvergoeding conform wettelijke afspraken in de laatste 2 jaar.
Eindwaarde
0 of zeer gering, waardoor sloop mogelijk wordt.
Mogelijke restwaarde van de grond
Investeringsstrategie
Jaarlijks een aantal appartementsrechten verwerven (deels door natuurlijk verloop).
Zo snel mogelijk meerderheid verkrijgen in VVE om goed onderhoud te garanderen.
Onderhoud en investeringen
Op niveau van belegger
Rekening houdend met inflatie
Rendement
0-4%
Bij onderhoud en investeringen op niveau van corporatie langere looptijd nodig.
Het arrangement wordt nu concreet uitgewerkt in een definitieve businesscase waarbij de juridische en fiscale constructie en het beheer van de flat tijdens de transitie-exploitatie worden uitgewerkt. Daarnaast is de communicatie in deze pilot van groot belang. De baten van een dergelijk arrangement zijn divers. Ten eerste wordt een start gemaakt met het uit de markt nemen van de niet-toekomstbestendige particuliere voorraad. Daarbij gaat het niet puur om het verwerven van woningen, maar is er ook aandacht voor opbrengsten (in de vorm van doorexploitatie). Hierdoor levert het arrangement een bijdrage aan de verdunnings- en veranderopgave. Er worden in dit voorbeeld veel woningen uit de markt gehaald. Ook brengt het arrangement tijdelijk meer huurwoningen op de markt. Bovendien helpt dit arrangement om verdere waardedaling van woningen te voorkomen. Onder gunstige financieringscondities is dit voor verschillende partijen (overheid, marktpartijen & woningcorporaties) een interessante businesscase die op meerdere plekken toegepast kan worden.
Trekker: Parkstad Limburg Stakeholders: • Gemeenten • Parkstad Limburg • Provincie Limburg • Beheerder/woningbouwcorporatie • Bewoners en wooneigenaren • Banken • NHG • Makelaars • Beleggers Looptijd: 2013-2033
24 |
| 25
H E T V E R VOLG Met het doel de ‘kringloop’ te stimuleren en dus beweging op de (woning) markt los te trekken zijn voorkeurs transitiearrangementen geselecteerd. In de projecten zoals omschreven in deze brochure ging het vooral om het aankaarten van pilots, het initiëren of verder ondersteunen van (lopende) projecten. Met andere woorden: doen wat nodig is! De ervaringen opgedaan in deze eerste fase transitiearrangementen en -pilots moeten zoveel mogelijk uitdagen en inspireren om nieuwe projecten op te starten. Ze zijn aanvullend op de arrangementen en pilots uit de eerste fase en zijn niet alleen gericht op de woningmarkt . Bovendien ligt het accent sterk op het aanpakken van de particuliere / private transitieopgave. Daarbij zijn toepassingen van arrangementen en pilots uit de 2e fase ‘witte vlekken’ die ook kansrijk geacht worden door het door provincie, Rijk en Parkstad geformeerde projectteam rond het traject ‘Financiële arrangementen voor de demografische transitie van Zuid-Limburg’. De scope van het projectgebied is Zuid-Limburg en de projectgroep is in deze fase meer faciliterend dan leidend. Dit laatste betekent dat er een sterke focus ligt op privaat projecteigenaarschap. De voorkeursarrangementen die in deze verkenning zijn uitgewerkt kunnen rekenen op een bijzondere belangstelling van provincie, regio’s en Rijk en zullen welwillend worden meegenomen in toekenning van eventuele bijdragen van het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt.
26 |
| 27
D IT I S EEN PUBL IC AT IE VAN P R OVI N CI E LIMB URG, PARKSTAD L IM B UR G E N HE T M IN IST E R IE VA N BZK
T EK S T: S TEC GROE P VO R MGE VI N G & P RINT: PROV INC IE LIM B UR G
14-801 april 2014
