FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

juni 2013

Uitgevoerd door STEC Groep in opdracht van provincie Limburg, Stadsregio Parkstad Limburg en RVOB

INHOUDSOPGAVE INLEIDING

3

1.

MARKTANALYSE EN FINANCIËLE CONSEQUENTIES

5

2.

LEIDENDE PRINCIPES BIJ DE TRANSITIEOPGAVE

17

3.

KANSRIJKE FINANCIELE ARRANGEMENTEN VOOR ZUID-LIMBURG EN PARKSTAD IN HET BIJZONDER

21

4.

TRANSITIEPILOTS

25

COLOFON

30

Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

2

INLEIDING In dit document leest u een beknopte weergave van de eerste rapportages rondom de financiële arrangementen voor de transitie in Zuid Limburg en in het bijzonder Parkstad Limburg. Aanjagen van de veranderopgave in toptransitiegebied De regio Parkstad Limburg en provincie Limburg hebben de samenwerking met BZK & RVOB gezocht om de oplossingen te vinden voor de omvangrijke problematiek als gevolg van de veranderingen in bevolkingsomvang en – samenstelling. Dit via nieuwe integrale samenhangende arrangementen. De basis voor deze aanpak is te vinden in het convenant “Een koers voor Limburg” uit mei 2012 tussen het Ministerie van BZK en provincie Limburg. Het aangrijpingspunt is de vastgoedmarkt geweest, waarbij alle verschillende vastgoedmarkten zijn meegenomen. In eerste aanleg ligt het hoofdprobleem en daarmee ook de eerste oplossingsverkenningen bij de woningmarkt. Als pilotgebied is de regio Parkstad gekozen. Op de schaal van Zuid-Limburg is in Parkstad de problematiek het grootst. De demografische transitie in de regio is groter dan elders in Nederland en vraagt om een aanpak gericht op drie pijlers: wonen en ruimte, economische vitaliteit en voorzieningen. Om echt stappen te zetten ten aanzien van de drie pijlers is behoefte aan realistische, uitvoeringsgerichte financiële instrumenten en financieringsarrangementen die toegepast kunnen worden in te selecteren projecten in de regio. Uiteindelijk is de vraag hoe het Rijk, Provincie, Zuid-Limburg en Regio Parkstad samen met betrokken stakeholders komen tot het creëren van de juiste randvoorwaarden en betrokkenheid om te komen tot (gezamenlijke) financiering van de veranderopgave. Doelstelling: Gewenst resultaat in 2020: gezonde balans tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt en een toegenomen leefbaarheid in de regio. De wenselijke situatie is dat er op termijn een gezonde op marktverhoudingen gestoelde woningmarkt ontstaat, waarbij partijen weer vanuit hun kernopgave en kernverantwoordelijkheid in hun kracht gezet worden. Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

3

Aanpak Doel van dit rapport is uiteindelijk een set van instrumenten en arrangementen samen te stellen die gezamenlijk ingezet kunnen worden voor een consistente aanpak inclusief planologische sturing, gezien de opgave, passen bij de transitieopgave. Leeswijzer In eerste hoofdstuk gaan we in op de marktanalyse die nodig is om vanuit het juiste vertrekpunt naar de transitieopgave te kijken. Daarbij geven we ook aan wat de financiële aspecten zijn van de opgave. In het tweede hoofdstuk leest u de belangrijkste leidende principes om te komen tot het op gang brengen van transitie in de woningmarkt, de kantorenmarkt, de bedrijventerreinenmarkt en de retail. In aanvulling op deze leidende principes leest u in hoofdstuk 3 de vertaling van deze principes in kansrijke financiële arrangementen om de transitieopgave in Zuid-Limburg en regio Parkstad Limburg aan te pakken. Als laatste volgen een aantal pilotprojecten om eerste stappen te zetten in de opgave.


4

1.

MARKTANALYSE EN FINANCIËLE CONSEQUENTIES

Hieronder gaan we kort in op de belangrijkste conclusies uit de marktanalyse en de financiële aspecten van de transitieopgave

Vooraf: alle genoemde bedragen zijn op basis van een voorgestelde fasering van de opgave die tot stand is gekomen uit de marktanalyse. Verder is gerekend op basis van het prijspeil 2013 en zijn bedragen contant gemaakt (teruggerekend naar nu). We gaan uit van een bandbreedte in de kosten en opbrengsten. 1.1 Transitieopgave tot 2040 kost 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde en beslaat 20% van de totale vastgoedvoorraad De transitieopgave betreft 20% van de totale vastgoedvoorraad in Parkstad Limburg De opgave waar Parkstad Limburg voor staat tot en met 2040 is groot. Tot en met 2040 schatten we in dat circa 20% van alle vastgoed verminderd of geherstructureerd moet worden. In hoofdlijn gaat het om de volgende transitie per vastgoedsegment: Woningmarkt (voorraad 2011 (CBS, 2012): 120.000 woningen): vermindering van minimaal 15.500 maximaal 23.500 woningen, afhankelijk van de nieuwbouw. de opgave bedraagt 12,5 tot 19,5% van de totale opgave in Parkstad Limburg. Bedrijventerreinen (voorraad 2011 (IBIS Werklocaties, 2012): 1.250 hectare bruto, 1.100 hectare netto): downsizen 25 hectare bedrijventerrein en herstructurering van circa 350 hectare bedrijventerrein. de opgave betreft circa 20 tot 30% van de totale bedrijventerreinenvoorraad in de regio. Kantorenmarkt (voorraad 2011 (Dynamis, 2011): 435.000 m²): vermindering van circa 120.000 m² bvo in de bestaande voorraad. het gaat om circa 30% van de totale voorraad kantoorruimte in Parkstad Limburg. Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

5

Retailmarkt (voorraad 2010 (Retailstructuurvisie, 2010): 470.000 m² wvo): vermindering van circa 120.000 m² wvo om gelijke tred te houden met de bevolkingsdaling. dit betreft 25% van de totale retailmeters in Parkstad Limburg. Zie ook onderstaand figuur.

Figuur 1: veranderopgave per vastgoedmarkt (index: 2012 = 100) 120

Index 2012=100

110 100 90 woningmarkt

80

bedrijventerreinen 70

kantorenmarkt retailmarkt

60 nu

2020

2030

2040

Bron: Stec Groep, 2013.

Echter, er zijn ook opbrengsten door nieuwbouw Naast het verminderen of herstructureren van de bestaande voorraad is er behoefte aan nieuwbouw. Dit zorgt voor opbrengsten die de kosten voor de sloop en herstructurering kunnen verzachten. Grofweg gaat het om de volgende nieuwbouw per vastgoedsegment:


6

woningmarkt: nieuwbouw van maximaal 8.000 woningen, met name levensloopbestendige woningen, duurdere huurwoningen en dure koopwoningen. bedrijventerreinen: uitgifte van 120 hectare bedrijventerrein als gevolg van uitbreidings- en vervangingsvraag (voor het grootste deel binnen het bestaande aanbod op bedrijventerreinen). Geen nieuw planaanbod realiseren op korte termijn. kantorenmarkt: nieuwbouw van circa 95.000 m² bvo (o.a. planvoorraad). retailmarkt: nieuwbouw van circa 60.000 m² wvo1 voor structuurversterking retaillandschap (o.a. planvoorraad). Kosten voor de transitie zijn circa 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde (prijspeil 2013), maar is beter behapbaar door te faseren De totale transitieopgave in Parkstad Limburg tot 2040 bedraagt circa 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde.2 Hierbij gaan we uit van de totale veranderopgave waarbij het prijspeil van 2013 is aangehouden en rekening is gehouden met een fasering van de opgave. Bedragen zijn benoemd in een bandbreedte en afhankelijk van het te kiezen scenario. Let wel: dit bedrag betreft de volle veranderopgave op alle vastgoedmarkten (wonen, retail, kantoren en bedrijventerreinen) zoals hierboven is aangeduid. Door uit te gaan van een realistische fasering en eerst laaghangend fruit te plukken is de opgave behapbaar te maken. Het grootste deel van de opgave ligt in de periode 2020-2040. Zaak is dus om tot 2020 zo goed mogelijk voor te sorteren op die opgave door het marktperspectief te versterken, slechte plekken aan te pakken en ontwikkelingen te concentreren op goede plekken. Per vastgoedmarkt gaan we hieronder nader in op de opgave.

1

We gaan hier uit van de toevoeging die in de retailstructuurvisie verwoord staat. Markttechnisch gezien schatten we in dat de toevoeging in meters kleiner zou moeten zijn. Het kan echter zeker interessant zijn om meters toe te voegen op plekken waar je retailontwikkeling wil (bijvoorbeeld omdat je een centrum wil versterken). Dit betekent echter dat de sloopopgave evenredig hoger wordt. Van elke meter die wordt toegevoegd moet nadrukkelijk afgewogen worden of die perse nodig is. Een en ander kan heroverwogen worden. 2

Bedragen zijn lager dan de genoemde totale kosten van de veranderopgave uit de MKBA (2009) en de second opinion van het CPB (2011). Redenen hiervoor: in onze berekening nemen we ook opbrengsten mee die voortkomen uit nieuwbouw, we rekenen met de veranderopgave op alle vastgoedmarkten (en dus niet alleen de woningmarkt), we hanteren regionale cijfers voor inbrengwaarde, bouwen sloopkosten en we gaan uit van een discontovoet van 5,5% (gelijk aan de berekening van het CPB) en gaan uit van 0% kosten- en opbrengstenstijgingen. Dit laatste kan overigens de uitkomst sterk beïnvloeden.. Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

7

1.2 Beperken van nieuwbouwplannen vermindert de transitieopgave tot maximaal 8.000 woningen Verminderen van de bestaande voorraad met 15% Over de hele periode (tot 2040) is de veranderopgave in Parkstad Limburg het grootst op de woningmarkt. De verdunningsopgave bedraagt 15.000 – 23.000 woningen. Een en ander is afhankelijk van de nieuwbouwplannen die gerealiseerd worden. Er zijn nu ABC-plannen voor 8.000 woningen. Indien deze allemaal gerealiseerd worden dan bedraagt de veranderopgave 23.000 woningen. Als er minder woningen gerealiseerd worden wordt dit aantal minder. In totaal gaat het om circa 15% van de totale woningvoorraad in de regio. De MKBA (2009) ging uit van een verdunningsopgave van 28.000 woningen. De opgave is bijgesteld vanwege een positiever migratiesaldo en het uitgaan van een gewijzigde bevolkingsprognose. Tot 2020 maximaal 7.500 woningen schrappen, ook ruimte voor nieuwbouw Afhankelijk van de ambities, de rem op nieuwbouwplannen en het tempo waarmee de opgave aangepakt kan worden moet de woningvoorraad tot 2020 krimpen met circa 2.000 tot 7.500 woningen. Het maximum is nodig indien er veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, bijvoorbeeld omdat er al plannen voor zijn en omdat er sprake is van een kansrijk marktsegment dat in Parkstad Limburg op dit moment slechts beperkt voorhanden is. Kosten voor deze opgave verschillen van de een positief saldo (contante waarde) van 2 miljoen euro (weinig verminderen, veel nieuwbouw) tot een negatief saldo (contante waarde) van 56 miljoen euro (veel verminderen en nieuwbouw). Door nu weinig woningen te schrappen in plannen en weinig woningen uit de markt te halen wordt de opgave in de toekomst veel groter. Zaak is om zoet (opbrengsten uit nieuwbouw) te combineren met zuur (kosten voor het uit de markt halen van woningen). Hoogtepunt van de veranderopgave ligt na 2020: dan nog een opgave tussen 11.000 en 22.000 woningen Na 2020 ligt het hoogtepunt van de veranderopgave. De bevolkings- en huishoudensdaling zet nu het sterkst in. Tot 2040 zijn 11.000 tot 22.000 minder woningen nodig. In het scenario waarbij er geen woningen bijgebouwd worden (ook niet tot 2020), betreft de transitieopgave circa 11.000 woningen. Indien er wel bijgebouwd wordt is de opgave circa 22.000 woningen. Financieel gezien is de opgave zonder nieuwbouw (dus alleen woningen uit de markt haken) het voordeligst (over de hele periode tot 2040). Het gaat in dat geval om een negatief saldo van circa 50 miljoen euro (contante waarde) en in het geval van het maximaal te bouwen woningen (22.000) om een negatief saldo van circa 190 miljoen euro (contante waarde).


8

Figuur 2: Kosten veranderopgave woningmarkt (totaal), in euro's (prijspeil 2013) minimum

tussenvariant

maximum

20 0

in euro (*1 mln.)

-20 -40 2020-2040

-60

tot 2020

-80 -100 -120 -140 -160

Bron: Stec Groep, 2013.

In vergelijking met de MKBA (2009) en de second opinion van het CPB hierop (2011) komen de genoemde bedragen in onze berekening lager uit. Redenen hiervoor: in onze berekening nemen we ook opbrengsten mee die voortkomen uit nieuwbouw, we hanteren regionale cijfers voor inbrengwaarde3, bouwen sloopkosten en we gaan uit van een discontovoet van 5,5% (gelijk aan de berekening van het CPB) en gaan uit van 0% kosten- en opbrengstenstijgingen. Dit laatste kan overigens de uitkomst sterk beïnvloeden. Om een en ander te kunnen vergelijken in onderstaande tabel de uitkomsten per rapportage.

3

We gaan ervan uit dat de minst dure en kwalitatief slechtste woningen opgekocht worden. Dat heeft invloed op de inbrengwaarde van de woningen, deze is dus aanmerkelijk lager dan de aannames uit de MKBA en het CPB (deze waarden zijn wel gecontroleerd voor marktconformiteit in Parkstad Limburg). De meest marktconforme en duurzame woningen blijven bestaan want deze voldoen aan de wensen en eisen van bewoners naar de toekomst toe. Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

9

Tabel 1: Verschillen berekening kosten diverse onderzoeksrapporten Saldo kosten (in miljoenen euro in termen van contante waarde) Uitgangspunten (in euro’s per woning)

Prijspeil Bron: Stec Groep, 2013

MKBA (2009) 620 (discontovoet 3%) 480 (discontovoet 5,5% -> door CPB) exclusief 30 miljoen aan baten door nieuwbouw

CPB (2011) 390 (discontovoet 5,5%) exclusief 30 miljoen aan baten door nieuwbouw

inbrengwaarde sociale huurwoning: 30.000 inbrengwaarde particuliere woning: 80.000 verhuisvergoeding: 8.450 sloopkosten woning: 8.050 stichtingskosten – opbrengsten sociale woning: stichtingskosten – opbrengsten particuliere woning: -

2009

30-50% van de woningen staat al leeg -> inbrengwaarde 0 frictieleegstand geen 2% maar 6%

2011

Stec Groep 2013 70 -190 (discontovoet 5,5%) inclusief opbrengsten uit nieuwbouw en op basis van regionale kengetallen inbrengwaarde sociale huurwoning: 10.000-30.000 inbrengwaarde particuliere woning: 30.000-60.000 verhuisvergoeding: 4.000-6.000 (+3050% staat al leeg) sloopkosten woning: 2.400-3.600 stichtingskosten – opbrengsten sociale woning: 4.000-15.000 stichtingskosten – opbrengsten particuliere woning: 21.000-37.000 2013

Wijzigingen ten opzichte van eerdere analyses over de (financiële) opgave van transitie De verdieping en actualisatie van bestaande analyses leidt tot een ingrijpende wijziging in de omvang van de financiële opgave (kostenreductie). Dit komt allereerst doordat de prognoses van het aantal te slopen woningen met factor 1/3 lager wordt en door een herijking van de uitgangspunten van de in 2009 uitgevoerde MKBA. Daarnaast zijn verwervingswaarden voor te slopen woningen lager door onder andere de huidige marktomstandigheden (dit leidt tot een verlaging van de verwervingswaarde van een woning met circa 1/3) en hangt eveneens samen met de strategie die we voorstellen om in beginsel alleen incourant (en zonder dwang)vastgoed te verwerven. De sturing is ook voor de andere segmenten cruciaal maar de financiële opgave is het grootst en meest complex bij woningbouw. Het Retailbeleid vergt mogelijk nog bijstelling.


10

Om de financiële analyse uit te voeren is gebruik gemaakt van een drietal scenario’s om de opgave aan te pakken. Deze verschillen in mate van nieuwbouw (voor en na 2020) en sloop (voor en na 2020).

variant 1 stec groep variant 2 stec groep variant 3 stec groep verhouding sociale huur / koop t/m 2020 (SLOOP) verhouding sociale huur / koop t/m 2020 (NIEUW) verhouding sociale huur / koop 2020 2040 (SLOOP) verhouding sociale huur / koop 2020 2040 (NIEUW)

sloop t/m 2020 1.600 4.400 7.560 90%

nieuw t/m 2020 2.500 2.500 10%

30%

70%

80%

20%

30%

70%

sloop 2020-2040 21.900 11.100 15.940

nieuw 2020-2040 5.500 5.500

Op basis van deze uitgangspunten komt de volgende NCW voor de transitieopgave voor de woningbouw naar voren: variant 1: NCW (2013) -80 tot -190 mln. euro variant 2: NCW (2013) -70 tot – 160 mln. euro variant 3: NCW (2013) -75 tot -185 mln. euro In deze berekening gaan we niet uit van welvaartsbaten als gevolg van de transitie. 1.3 30 tot 40% opgave woningmarkt in particulier bezit, kosten 30 tot 75 miljoen euro in termen van contante waarde 30 tot 40% van de opgave in de particuliere woningvoorraad Op basis van de MKBA (2009) en eigen analyses kunnen we concluderen dat een aanzienlijk deel van de transitieopgave terecht komt in de particuliere woningvoorraad. Tot 2040 is behoefte aan circa 6.500 – 10.000 minder woningen in particulier bezit. Dit komt neer op 30 tot 40% van de totale opgave. Met name onaantrekkelijk zijn kleinere koopwoningen (tot 80 m²), tussen- en hoekwoningen. In het bijzonder in een groen-stedelijk milieu (met weinig voorzieningen, voor onder andere ouderen) wordt particulier bezit getroffen. In totaal gaat het om een opgave die 30 tot 75 miljoen euro kost (contante waarde).


11

Het mobiliseren van particuliere eigenaars is lastig. Er is echter wel een noodzaak. Door het overaanbod aan woningen in de regio dalen de prijzen harder dan in overige delen van Nederland. Zie onderstaand figuur. Figuur 3: Prijsontwikkeling koopwoningen Nederland, Limburg en Parkstad Limburg

Bron: Woningmarktcijfer.nl uit Kadaster, 2010.

Sinds 1998 zijn de prijzen in Parkstad Limburg met 60% gestegen, terwijl de prijzen in Nederland met 80% stegen. Een verschil van 20%. Verder is opvallend dat sinds 2005 de prijzen in Parkstad nauwelijks zijn gestegen. Overaanbod en het ontbreken van een goede match tussen vraag en aanbod in Parkstad Limburg hebben tot gevolg dat er weinig waardeontwikkeling voorkomt. Iets wat richting 2020 en verder naar 2040 alleen maar versterkt wordt. Hier ligt voor de particuliere eigenaar de grootste noodzaak tot transitie. Zonder particuliere bijdrage daalt immers de waarde van de hele voorraad en dus van iedereen.


12

1.4 Opgave op bedrijventerreinen kost circa 11 miljoen euro in termen van contante waarde: vooral herstructureren en herprofileren 65% van de bedrijventerreinen is verouderd: kosten circa 7 miljoen euro (contante waarde) Om de bestaande bedrijventerreinen aantrekkelijk te maken en te houden voor bedrijven is een grootschalige herstructurering nodig (circa 350 hectare). Op tweederde van de bedrijventerreinen in Parkstad komt veroudering voor. Voor een deel hiervan bestaan al plannen voor herstructurering (pilots Noordanus, zoals De Beitel, Bouwberg, Abdissenbosch en Willem Sophia), maar op de overige terreinen is nog werk aan de winkel. Het gaat om terreindelen of enkele plekken op de terreinen, in totaal dus 350 hectare. Vanuit de provincie wordt gestuurd op de herstructurering van deze werklocaties, onder andere door de LHB (Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen). Herstructurering moet deels ook nieuwe ruimte bieden voor bedrijven om zich te vestigen op her te gebruiken kavels. De kosten kunnen daarmee nog deels gecompenseerd worden. We gaan uit van een kostenpost van circa 7 miljoen euro (contante waarde), waarbij rekening is gehouden met die eventuele opbrengsten. Grootschalige ingrepen in de openbare ruimte moeten zoveel mogelijk voorkomen worden, evenals dure verwervingen. Beter gebruik van bestaande terreinen om overaanbod te voorkomen In Parkstad Limburg is op dit moment geen behoefte aan nieuw bedrijventerrein. Kwantitatief gezien is er (meer dan) voldoende aanbod om in de vraag te voorzien tot 2040. Wat opvalt is dat de voorraad slechts beperkt aansluit bij de vraag. Er is bijvoorbeeld een overschot aan hoogwaardig bedrijventerrein. Door programma (ca. 25 hectare) te downsizen komen vraag en aanbod meer in evenwicht. Kosten zijn circa 4 miljoen euro in contante waarde (door de lagere grondprijs die hiermee gepaard gaat). Bovendien is er op langere termijn een tekort aan terreinen met een functionele uitstraling. Dit tekort wordt veroorzaakt door de noodzakelijke bedrijfsverplaatsingen als gevolg van de aanleg van de Buitenring. Mogelijk moet op termijn een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld worden om deze extra vraag te accommoderen. Investeringen voor verwerving kunnen gecompenseerd worden door de uitgifte op een nieuw terrein.


13

1.5 Transitieopgave kantorenmarkt kost circa 7 miljoen euro in termen van contante waarde Omvangrijke opgave om een gezonde kantorenmarkt te krijgen De kantorenmarkt in Parkstad Limburg kent veel vervangingsvraag de komende jaren. Dit betekent dat veel kantoorgebouwen toe zijn aan vernieuwing, verduurzaming of sloop. Parkstad Limburg heeft circa 120.000 m² kantoorruimte minder nodig in 2040. Dit betekent een veranderopgave van 30%. Omdat er tot 2020 ook nog behoefte is aan een beperkte uitbreiding (door vervanging van oude kantoorgebouwen) is de opgave tot 2020 ongeveer kostendekkend. Zaak is wel om kantoorruimte uit de markt te halen om de markt (en daarmee de prijzen) naar meer marktconforme waarden te krijgen. Kantoren zijn op dit moment te groot, verouderd of staan op de verkeerde plekken. Goede plekken zijn die locaties die inspelen op de marktvraag (kleinschalige gebruiker), die niet te massaal zijn, goed bereikbaar (met auto en ov) zijn en uitstekende parkeervoorzieningen hebben. Door deze veranderopgave is er ook een nieuwbouw/herinvullingsbehoefte van circa 100.000 m² tot 2040. In totaal zijn de kosten voor de veranderopgave circa 7 miljoen euro (contante waarde). Bij fasering van de plannen zien we een break even tussen kosten en opbrengsten tot 2020. 1.6 Transitieopgave in de retailmarkt betreft 25% van de totale voorraad, kosten circa 5 miljoen euro in termen van contante waarde Tot 2020: veranderopgave van circa 45.000 m² wvo, maar ook nieuwbouwopgave om belangrijkste centra te versterken Parkstad Limburg kent veel verspreide bewinkeling. Daar staat tegenover dat het centrum van Heerlen en de woonboulevard enkele formules missen om ook in de toekomst sterke winkelcentra te blijven. Hierdoor bestaat er naast een forse opgave voor het verminderen van winkelmeters (met name buiten de bestaande winkelcentra) ook een planningsopgave, waar voor een groot deel al in wordt voorzien in de bestaande plannen. Het gaat tot 2020 om 60.000 m² wvo nieuw te ontwikkelen en een opgave om winkelruimte te verminderen van circa 45.000 m² wvo. Per saldo betekent dit een positief effect van ruim 1 miljoen euro (contante waarde). Grootste deel van de opgave na 2020: 75.000 m² wvo minder nodig tot 2040 In totaal moet na 2020 nog 75.000 m² wvo uit de markt gehaald worden. Dit onder andere omdat er in de periode tot 2020 ingezet wordt op het versterken van de centra. Kosten voor deze opgave bedraagt 6 tot 7 miljoen euro (contante waarde). Zaak is zoveel mogelijk meters uit de markt te halen bij de nieuwbouw die voor 2020 gerealiseerd gaat worden. Dit kan door Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

14

herbestemming of door het niet meer vullen van leegstaande panden buiten de hoofdwinkelcentra. Opbrengsten uit de schaalvergroting en de versterking van de centra voor 2020 moeten zoveel mogelijk ingezet worden om overbodige kleinschalige retaillocaties te amoveren. Het verlagen van het nieuwbouwprogramma is ook een maatregel die de kosten voor de veranderopgave kan terugdringen. 1.7 Beperkt kansen voor overige nieuwe functies in Zuid-Limburg en Parkstad Limburg De regio is al flink voorzien van diverse concepten op gebied van recreatie en leisure, kansen voor zorg en energie De vrijetijdseconomie is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Meer dan 35.000 Limburgers zijn werkzaam in toerisme en recreatie en er wordt ruim 2,5 miljard euro door toeristen en recreanten in Limburg besteed. Bovendien zorgt het toerisme voor een extra impuls voor de leefbaarheid van de kleine kernen op het platteland. De leisuresector is hiermee een belangrijke motor van de Limburgse economie. De voorbije jaren heeft Parkstad Limburg geprofiteerd van de groei die deze vrijetijdseconomie. Dit zien we onder andere terug in een aantal ontwikkelde concepten zoals de dierentuin, de indoor skipiste en binnenspeeltuinen. Ook zijn er plannen voor een grootschalig pretpark in de Oostflank van de Parkstad. Besluit over het wel of niet realiseren van dit attractiepark is gepland rond 2014. Ontwikkelingen in de zorgeconomie en op de energiemarkt zijn wel kansrijk. De vraag vanuit de zorgeconomie (bedrijfsleven, woningen, maar ook klinieken en instellingen) is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ook richting toekomst en met de demografische transitie in het achterhoofd lijkt de zorgeconomie kansen te bieden voor nieuwe functies in Parkstad. Hetzelfde geldt voor duurzame energie. Zonnecellen, bio-energie en windenergie zijn belangrijke nieuwe economische functies waar ook Parkstad Limburg van kan profiteren.


15


16

2.

LEIDENDE PRINCIPES BIJ DE TRANSITIEOPGAVE

In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste leidende principes om te komen tot het op gang brengen van transitie in de woningmarkt, de kantorenmarkt, de bedrijventerreinenmarkt en de retail. Principe 1: Marktspanning is essentieel Eén centraal begrip bij het komen tot succesvolle regionale financiële arrangementen in Parkstad Limburg is marktstructurering. Het gaat dan om het beïnvloeden van de planologisch-juridische, financiële en organisatorische kaders waarbinnen publieke en private (markt)partijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen, ontstaat schaarste en daarmee markt. Dit perspectief op de markt functioneert in een krimp- of anticipeerregio anders (vanuit de relatie tussen bestaand vastgoed en de veranderopgave) dan in gebieden met een uitbreidingsvraag. Principe 2: Reduceer de plancapaciteit maximaal De overcapaciteit aan plannen voor nieuwe vastgoedprojecten in Parkstad Limburg vraagt om forse strategische keuzes tussen ontwikkelingslocaties. In praktijk zullen we moeten inzetten op een afname van de plancapaciteit en ligt in lijn met de ingezette lijn (zoals bijvoorbeeld de Verordening in Zuid-Limburg). Waar nodig moet deze lijn worden aangescherpt en verder doorgevoerd worden. Per vastgoedmarkt zijn er de volgende plannen in Parkstad Limburg (bij benadering): woningmarkt: 8.000 woningen (ABC-plannen: 5.000, Zorg: 1.200, Overig: 2.000); bedrijventerreinen: 100 hectare aanbod op bestaande bedrijventerreinen, (zachte) plannen 80 hectare; kantorenmarkt: 17.000 m² bvo (in stationsgebied Heerlen); retailmarkt: 60.000 m² wvo (in Heerlen Centrum, Woonboulevard en Kerkrade Centrum). Een deel van de plannen kan mogelijk worden uitgesteld voor de periode na 2020, maar we zullen zeker ook plannen moeten schrappen. Door te werken aan een gezonde balans tussen vraag en aanbod (tot 2020, maar ook tot 2030 en 2040) en daardoor weer enige schaarste te creëren zal naar verwachting op termijn het beschikbare aanbod (en daarmee ook de leegstand) enigszins afnemen.


17

Wanneer er geen actie volgt, zullen de problemen verder toenemen. De voorraad groeit dan fors en het aanbod (en daarmee de leegstand) stijgt explosief. Daarmee daalt ook de waarde van alle vastgoed over alle vastgoedsegmenten. De rekening schuift in feite door naar de toekomstige generaties. Principe 3: Investeer alleen toekomstbestendige locaties Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende locaties (plannen waar wel behoefte aan is, bijvoorbeeld vanwege veranderende bevolking in Zuid Limburg of Parkstad Limburg) te ontwikkelen. Kiezen voor de juiste locatie en het toevoegen van veel (gebieds)kwaliteit is daarbij essentieel. Dat betekent niet per se in de slechtste wijken investeren, maar in kansrijke wijken die een zetje nodig hebben. Principe 4: Werk vanuit een gezonde marktverhouding In het verlengde van het derde uitgangspunt, ligt het voor de hand om overheidsbeleid zoals stimuleringsmaatregelen voor bijvoorbeeld starters, levensloop- en duurzaam renoveren aan te laten sluiten bij het ruimtelijk beleid en de structuurvisie een op een te laten aansluiten bij deze visie op toekomstgerichte productmarktcombinaties. Een belangrijk element is verder dat wanneer overheden bijdragen aan sloop van woningen, we uitdrukkelijk aanraden hiervoor alleen een marktconforme prijs te betalen. Dit is nodig om vanuit maatschappelijk oogpunt tot een zo efficiënt mogelijke inzet van collectieve middelen te komen. In de praktijk ligt een marktconforme aankoopwaarde voor bijvoorbeeld een te slopen woning soms flink lager dan de WOZ-waarde. Principe 5: Groot denken, klein handelen Nodig is een stap-voor-stap-aanpak, binnen een algemeen gedeeld eindbeeld. Het haalbaarheids- en realiteitsperspectief van de stap-voor-stap-benadering is gepositioneerd binnen een perspectief waarbij gedacht wordt vanuit vastgoed en – portefeuillestrategie. Vastgoed dient waardebehoud cq. waardeontwikkeling in zich te dragen en dus gericht te zijn op de toekomstige vraag. Toevoegingen aan de voorraad dienen altijd hand in hand gaan met afwegingen over sloop, (tijdelijke) hergebruik, flexibele programmering en afschrijvingsbeginselen. Hierbij is tevens van belang om het gebiedsgerichte kasstromendenken in de overwegingen op te nemen. Dit om ook (toekomstige) opbrengsten mee te kunnen nemen. Cruciaal is wel dat de termijn (tijdsspanne) tussen de kosten en de baten zo klein als mogelijk is. Visionair denken, maar klein en stapsgewijs handelen is hierbij het sleutelbegrip. (Financiële) risico’s worden daarmee ook hanteerbaar en dus


18

aanvaardbaar, tevens is bijsturing permanent mogelijk. Sloop, hergebruik, renovatie en her- cq. nieuwbouw zijn in alle nieuwe initiatieven in transitiegebieden in onderlinge verwevenheid. Principe 6: Denk in kasstromen voor gebieden als basis voor projecten Het is belangrijk in Zuid-Limburg en regio Parkstad Limburg te komen tot een integratie van alle kasstromen die in gebieden voorkomen. Dit wijkt af van een traditioneel traject van gebiedsontwikkeling waarin sprake is van gescheiden ontwikkeling, exploitatie en beheer van bestaand stedelijk gebied. De regio moet de switch maken naar: gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (2.0: organische gebiedsontwikkeling, of 3.0: het gebiedsgerichte kasstromendenken). Daarnaast gaat het erom binnen heldere planologische kaders privaat initiatief zoveel mogelijk te verleiden te investeren. In deze integrale benadering worden alle kasstromen zoals die binnen een gebied voorkomen meegenomen in de afweging of een bepaalde businesscase aantrekkelijk is. Dit in contrast tot een nieuwbouwbenadering waarin alleen kasstromen gerelateerd aan de grondexploitatie en het bouwproces worden meegenomen in de afweging of een business case aantrekkelijk is. De kasstromen hebben naast de grond- bouw en ontwikkelingsexploitatie betrekking op bijvoorbeeld de beheerexploitatie, verduurzaming en renovatie. De positieve en negatieve kasstromen die dit met zich meebrengen worden inzichtelijk gemaakt in de business case en teruggerekend naar het huidige tijdstip. Door baten die later in de exploitatie van een gebouw of gebied voorkomen op te nemen in de businesscase kunnen projecten - die in eerste instantie als onrendabel zijn beoordeeld toch ontwikkeld worden, omdat in de loop van de tijd voldoende gegarandeerde waardeontwikkeling voorkomt. Principe 7: Liefde voor bestaand vastgoed ontwikkelen In plaats van alle aandacht naar nieuwbouw gaat het in de toekomst om energie en liefde voor bestaand vastgoed, dat is een regelrechte verandering. In de bestaande voorraad is verandering het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’.


19


20

3.

KANSRIJKE FINANCIELE ARRANGEMENTEN VOOR ZUID-LIMBURG EN PARKSTAD IN HET BIJZONDER

In dit hoofdstuk leest u de vertaling van de principes in kansrijke financiële arrangementen om de transitieopgave in ZuidLimburg en regio Parkstad Limburg aan te pakken Hierna benoemen we op basis van de opgave, de inventarisatie en de leidende principes enkele hoofdlijnen in de selectie van kansrijke financiële arrangementen in Zuid-Limburg en Parkstad Limburg. Deze hoofdlijnen zijn: gebiedsontwikkeling moet in kleine stappen kunnen worden uitgevoerd, anders is het te kostbaar; financiering van de opgave verbetert wanneer tegenover de kosten opbrengsten bestaan die niet alleen uit grond en projectontwikkeling komen, maar alle kasstromen in gebieden meenemen; de opgave is dermate groot en complex en een domein met veel versnipperd eigendom en belangen dat één (type) stakeholder deze niet alleen kan dragen, dat betekent dat er altijd sprake zal moeten zijn van gezamenlijke oplossingen waarin meerdere stakeholders participeren; omdat het particuliere deel van de opgave taai is, vraagt dit extra aandacht in de arrangementen. Hieronder werken lichten we deze denkrichtingen toe, en koppelen we deze aan passende financiële arrangementen. 1. T(r)ex creëert verdienvermogen uit leegstaand: dit maakt het faseren van de sloopopgave goedkoper Met behulp van een tijdelijke exploitatie van de grond (tex) of van opstallen (trex) kunnen toch opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op een eventuele definitieve (her)ontwikkeling. Bovendien wordt verder verval tegengegaan en zijn rentekosten vergoed. De trex stuurt op kasstroom in plaats van op saldo. Het moet dienen als een vliegwiel, door de meerwaarde van kavels en gebouwen te herinvesteren in het gebied en daarmee nieuwe investeringen vanuit de markt te stimuleren. 2. TAB: tijdelijk anders bestemmen van panden en gebieden zorgt voor indirecte cashflow Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

21

Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) bedrijfsruimte, woonruimte, winkels en kantoren zorgt voor reuring en identiteit, maar helpt (soms) ook voor het op de kaart zetten van de locatie (branding). 3. Stedelijke herverkaveling biedt substantiële kostenvoordelen bij versnipperd eigendom Stedelijke herverkaveling wordt in het buitenland (bijvoorbeeld in de Verenigde Staten, Frankrijk, Duitsland en verschillende landen in Azië) ingezet bij transformatie van gebieden. Er zijn overeenkomsten met traditionele gebiedsontwikkelingsmodellen, zoals een joint venture of een bouwclaim, maar bij stedelijke herverkaveling is geen sprake van verwerving, maar juist van uitruil van eigendom om een grotere ontwikkeling mogelijk te maken. Hierdoor zijn de kostenvoordelen ten opzichte van reguliere gebiedsontwikkeling naar schatting circa 20 tot 30% (!). Stedelijke herverkaveling kan als vrijwillig door gebiedspartijen te kiezen instrument aantrekkelijk zijn voor de transitieopgave in ZuidLimburg, omdat de huidige waarde van vastgoed laag is in vergelijking tot nieuw vastgoed en omdat sprake is van een versnipperd eigendom met diversiteit van eigenaren. 4. Verhandelbare ontwikkelingsrechten verbinden sloop en nieuwbouw zeer direct en geeft sloop een commerciële waarde Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in bijvoorbeeld de sloop van woningen, door zowel het nieuwe programma als de sloop van het vastgoed een commerciële waarde te genereren. Immers zonder sloop geen nieuw recht op ontwikkeling en zonder dat nieuwe recht überhaupt geen recht op ontwikkeling. De ontwikkelrechten en plichten kunnen onderling worden verhandeld. Zo kan een ontwikkelaar de verplichting van een investering overnemen van een andere investeerder en mag deze in ruil daarvoor meer programma (bijvoorbeeld in een hogere dichtheid – FSI) realiseren. 5. Tax Increment Financing en Lease Increment Financing Bij Tax Increment Financing (TIF) worden publieke gelden (via OZB belasting) lokaal geïnvesteerd in herontwikkelingsprojecten die zonder overheidsingrepen niet kansrijk worden geacht. De investering zorgt voor een verhoogde aantrekkelijkheid, wat leidt tot meer private ontwikkeling. 6. Gebiedsexploitaties op basis van geïntegreerde contracten (DBFMO, Esco’s en Musco’s en vormen van Transit Oriented Development) Geïntegreerde contracten worden vaak aangeduid met de verzamelterm BOT’s (Build, Operate, Transfer) zoals DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain, Operate) en vormen een op maat verzameling van letters die de mate van integratie Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

22

aanduiden waarmee een concessie kan worden verleend en waarmee kasstromen gebiedsgericht worden bloot gelegd. Bij geïntegreerde contracten wordt de vastgoedontwikkeling gekoppeld aan het gebruik en de stromen die nodig zijn voor exploitatie en beheer van het vastgoed of het gebied. Het gaat om alle aanwezige nutsvoorzieningen in de breedste zin van het woord (de stromen): rechten op het gebruik van energie, water, afval, data en mobiliteit, et cetera. 7. Portfoliovorming ontsluit het investeren in de transitie van Zuid-Limburg voor private investeerders Het Zuid-Limburg-portfolio is een regeling van meerdere marktpartijen waarin een stedelijke herstructureringsprojecten ondergebracht worden, om zowel de kapitaalbehoefte als de opbrengsten meer te stroomlijnen. Binnen de regeling worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door de inkomsten van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten efficiency- en schaalvoordelen te behalen. Publieke partijen bakenen pakketjes met sloop, transformatie en nieuwbouwprojecten af, waar diverse marktpartijen op kunnen inschrijven. 8. Shared ownership om voordelen van huur te matchen met voordelen van koop Regeling waarbij particuliere eigenaren van sloopwoningen een incentive krijgen om mee te werken aan sloop door hen de mogelijkheid te bieden mede-eigenaar te worden van een gelijkwaardige woning voor het deel dat ze daadwerkelijk aan kapitaal inbrengen, bijvoorbeeld 10 of 20%. Dergelijke regelingen worden toegepast in gebieden waarbij de opbrengst van een eigendomswoning zo laag is dat aanschaf van een andere eigendomswoning niet mogelijk is en de persoon in kwestie geen additionele financiering van de bank kan krijgen. 9. De transitieregeling is revolverend en eist koppeling dispositie en nieuwbouw/herstructurering De transitieregeling is een manier om private partijen te stimuleren om op een zakelijke en consistente manier een bijdrage te leveren aan het nieuwe marktevenwicht. Om in aanmerking te komen voor een financiering vanuit de regeling, moeten ondernemers een businesscase indienen die overtuigend is, goed inzicht geeft in de cash flow van het project en waar dispositie en nieuwbouw of herstructurering gekoppeld zijn. Alleen als er sprake is van de combinatie van sloop enerzijds en nieuwbouw of herstructurering anderzijds, kan een partij aanspraak maken op de regeling.


23


24

4.

TRANSITIEPILOTS

Met het doel de ‘bloedsomloop’ van transacties in Zuid-Limburg aan te jagen zijn in nauwe samenwerking met bestuurders en projectteam transitiepilots geselecteerd van arrangementen die urgentie vertonen en waarvan in meer of mindere mate wordt verwacht dat deze kunnen leiden tot een concreet korte termijn resultaat. De transitiepilots dragen de leidende principes in zich, zetten in op de breedte van de benodigde aanpak, en kenmerken zich door een urgentie, een relatief korte implementatietijd, een uitvoeringseigenaar en een afgebakend implementatiegebied. Deze pilots zijn gebaseerd op (een of meer) instrumenten die qua impact en toepasbaarheid hoog scoren. Deze pilotprojecten bestaan uit: doorstroomstrategie ten behoeve een majeure transactie-impuls in de bestaande voorraad, waardoor latente woonwensen wél kunnen worden gehonoreerd. nichemarkten in woningmarkt zodat “vergeten” of veronachtzaamde groepen nadrukkelijk worden meegenomen. Hierbij kan gedacht worden aan de arbeidsmigranten of studenten, alsmede andere kort of middellang flexibiliteitvragende consumenten (gescheiden personen, expats, etc.). huurwoningportefeuille ten behoeve het ontschotten van de koop en huurwoningmarkten, waarmee in deze fase van de conjunctuur tijdelijk een groter huursegment gerealiseerd kan worden omdat dat vanuit de een deel van de hedendaagse woonconsument thans wenselijk is. duurzaam en levensloopbestendig renoveren van de bestaande voorraad, waarmee de bestaande voorraad een forse kwaliteitsimpuls krijgt en tevens een grote impuls aan de werkgelegenheid kan worden gegeven.


25

Ondersteunend aan dit alles is de transitieregeling dat de provincie Limburg overweegt in te stellen als overkoepelend cq. ondersteunend arrangement voor de transitieopgave. Concrete pilots in uitwerking zijn: Doorstroomstrategie Doorstroomstrategieën verbeteren de financierbaarheid en matching in bestaande voorraad en heeft indirect effect op markt voor nieuwbouwwoningen. Hierdoor ontstaat weer beweging op de woningmarkt. Ten van de leidende principe scoort deze pilot als volgt: principe Marktspanning verbeteren Plantitels verminderen Toekomstbestendig investeren Gezonde marktverhoudingen Groot denken, klein handelen Kasstromen benadering Liefde voor bestaand vastgoed

--

-

0

+

++

Doorstroomstrategieën zijn vooral interessant omdat het voor beweging op de woningmarkt kan zorgen. Dit betekent veel aandacht voor bestaand vastgoed en op individueel niveau problemen aanpakken. Indirect leidt dit ook tot een betere marktwerking in de regio. Nichemarkten Voor Parkstad Limburg is het mogelijk aantrekkelijk om in te zetten op nichemarkten op de woningmarkt, zoals het huisvesten van studenten uit Aken of door het onderdak bieden voor Midden- en Oost Europese arbeidsmigranten. Omdat er al een project loopt ten aanzien van studentenhuisvesting is dit in eerste instantie transitiepilot. De doelstelling is drieledig: Het bieden van huisvesting aan de Akense studenten. Imago van Parkstad als kwalitatieve woonomgeving te verbeteren onder Akense studenten.


26

Investeren in de samenwerkingsrelaties met de Akense partners en het imago van Parkstad als samenwerkingspartner versterken. Ten van de leidende principe scoort deze pilot als volgt: principe Marktspanning verbeteren Plantitels verminderen Toekomstbestendig investeren Gezonde marktverhoudingen Groot denken, klein handelen Kasstromen benadering Liefde voor bestaand vastgoed

--

-

0

+

++

De pilot studentenhuisvesting scoort goed op de leidende principes omdat het een goed voorbeeld is waarbij bestaand vastgoed een (tijdelijke) invulling kan krijgen en bovendien een doorstart in de samenwerking met de Akense regio wordt gerealiseerd. Ook krijgt de regio een beter imago en wordt daarmee potentieel aantrekkelijker als woonomgeving voor werknemers in de Akense regio. Huurwoningportefeuille opbouwen Er is een mismatch in de eigendomsverhoudingen op de woningmarkt in Parkstad Limburg. Er zijn segmenten met overschotten (sociale huur, goedkope koopwoningen) en segmenten met tekorten (bijvoorbeeld duurderde huur). Deze pilot zoomt in op het versterken van de huurwoningportefeuille in de regio. Het kan daarbij gaan om verschillende segmenten: zowel dure huur van kwalitatief hoogwaardige woningen, als andere segmenten en mogelijk het afzetten van nieuwbouwwoningen in de beleggingshuur. Het gaat primair om acties in het opstarten van huurportefeuille die ertoe leiden dat er meer dynamiek op de woningmarkt komt, waarbij private investeerders betrokken zijn. De huurwoningenportefeuille zal zorgen voor een betere doorstroming op de woningmarkt. Daarnaast kan het instrument helpen bij de verdunningsopgave en zorgt het voor een gezamenlijke aanpak wat meer investeringskracht met zich mee brengt. De score ten aanzien van de leidende principes is als volgt: Financiële arrangementen voor de demografische transitie in Zuid Limburg | 18 juni 2013

27

principe Marktspanning verbeteren Plantitels verminderen Toekomstbestendig investeren Gezonde marktverhoudingen Groot denken, klein handelen Kasstromen benadering Liefde voor bestaand vastgoed

--

-

0

+

++

De huurwoningportefeuille past goed bij de opgave in Parkstad omdat het voldoet aan diverse leidende principes. Op dit moment is de markt dermate uit balans dat het voor institutionele beleggers niet interessant is om te investeren (vanwege gebrek aan rendement en te groot risico). Deze pilot leidt tot een betere en gezondere markt en is toekomstbestendig. Duurzaam en levensloopbestendig renoveren De woningvoorraad in de regio is voor een groot deel verouderd en voldoet niet aan de wensen van de bewoners. Daarnaast zijn er veel energie onzuinige woningen, worden 2020 doelstellingen voor energiebesparing niet / moeizaam gehaald, is er een gebrek aan werkgelegenheid en zijn er financiële risico’s voor bewoners en corporaties als gevolg van stijgende energieprijzen (in niet duurzame woningen). Renovatie leidt tot courante energiezuinige woningen die voldoen aan huisvestingswensen en eisen van bewoners. Dit verhoogt de courantheid van woningen, stimuleert transacties en zorgt voor een positief werkgelegenheidseffect door de bouwwerkzaamheden. Door gebouwen te renoveren, komen er meer woningen en kantoren met goede kwaliteit en comfort beschikbaar. Daarnaast is renovatie vaak duurzamer, goedkoper en minder schadelijk voor het milieu dan sloop- en nieuwbouw. Het verlengen van de levensduur van een gebouw is één van de meest effectieve manieren om duurzaam te bouwen. Ten aanzien van de leidende principes scoort deze pilot als volgt.


28

principe Marktspanning verbeteren Plantitels verminderen Toekomstbestendig investeren Gezonde marktverhoudingen Groot denken, klein handelen Kasstromen benadering Liefde voor bestaand vastgoed

--

-

0

+

++

Investeringen in het verduurzamen van woningen en ander vastgoed zijn naar de toekomst toe investeringen met perspectief. Er wordt meer vanuit de kasstromen geredeneerd, er ontstaat liefde voor bestaand vastgoed en op projectniveau wordt de voorraad naar een hoger niveau getild.


29

COLOFON Uitgave Uitgevoerd door STEC Groep in opdracht van: Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel: +31 (0)43 389 99 99 Fax: +31 (0)43 389 79 63 E-mail: [email protected] Internet: www.limburg.nl Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Postbus 16038 2500 BA Den Haag Stadsregio Parkstad Limburg Postbus 200 6400 AE Heerlen Tel: +31 (0)45 570 01 23 Fax: +31 (0)45 574 09 08 E-mail: [email protected] Internet: www.parkstad-limburg.nl Grafische vormgeving: Parkstad Limburg, afd. communicatie


30

FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

Recommend Documents