De woningmarkt in Vlaanderen Een blik op de betaalbaarheid, woningkwaliteit en subsidies
Kristof Heylen
www.steunpuntwonen.be
HIVA - KU Leuven
Woonsituatie: evolutie 1976-2005 • Aandeel huurders – van 33% naar 24% tussen ’81 en ‘05
• • • •
Groeiende inkomenskloof huurders - eigenaars Huurprijs: reële stijging van 80% Afbetalingslast eigenaars: reële stijging van 97% Betaalbaarheid – Negatieve evolutie voor huurders private markt – Status quo voor eigenaars en sociale huurders
• Sterke verbetering woningcomfort – Nog steeds kloof tussen huur- en eigendomsmarkt
25-2-2014
2
Evolutie eigendomsstatuut, 2004-2009 Eigenaar 71,5
Huurder totaal 73,3
71,3
27,4
27,3
21,5
6
2005
26,1
20,1
25-2-2014
71,8
26,8
26
19,9
19,7
2007
20
6,8
6,3
6,2
5,4
2006
Sociale huurder 72,6
72,5
25,5
21,3
5,9
2004
Private huurder
2008
2009
3
Profiel deelmarkten, 2009 (1) Private huur
Sociale huur
Eigenaar
18-34 jaar
31
12
12
65 en ouder
19
38
27
Alleenstaand
49
56
23
Eenoudergezin
6
13
3
Koppels
40
26
70
Leeftijd (%)
Gezinstype (%)
25-2-2014
4
Profiel deelmarkten, 2009 (2) Private huur
Sociale huur
Eigenaar
1= 20 % laagste
21
53
16
2
25
32
17
3
22
11
20
4
18
2
23
5= 20% hoogste
14
2
24
Inkomensgroep (%)
25-2-2014
5
Profiel private huur, evolutie (1) 30 25
%
20 15
2004 2009
10 5 0
1ste
2
3
4
5de
Inkomensgroepen
25-2-2014
6
Evolutie huurprijs Figuur 1: gemiddelde huur (in €/maand), Vlaanderen, 2004-2009 600
Euro per maand
500
470
468
281
281
505
468
483
491
400 300
311
301
290
289
Private huur Sociale huur
200 100 0 2004
2005
2006
25-2-2014
2007
2008
2009
7
Bijkomende kosten huurders Figuur 2: gemiddelde bijkomende kosten (in €/maand), private huurders, Vlaanderen, 2005-2009 180 160
Euro per maand
140 120 100
154 136 103
108
Elektriciteit Gas
80
40
55 53 49
20
17
60
Water
72 65
Stookolie
48
Totaal
Onderhoud gem. delen
22
0 2005
2006
2007 25-2-2014
2008
2009 8
Evolutie inkomens deelmarkten Figuur 3: gemiddeld equivalent inkomen (in €/maand), private huurders en eigenaars, Vlaanderen, 2003-2008 2500 1955
2000
1831
Euro per maand
1661
1500
1561
1491
1598
1000
Private huurders Eigenaars
500 0 2003
2004
2005
25-2-2014
2006
2007
2008
9
Definitie betaalbaarheid wonen • Woonuitgaven – huursector: huurprijs – eigenaars met hypotheek: aflossing lening (kapitaal + interest), fiscaal voordeel niet meegeteld
• Woonquote – woonuitgaven/besteedbaar inkomen – norm van 30%
• Equivalent resterend inkomen (ERI): – besteedbaar inkomen met aftrek woonuitgaven – correctie voor gezinssituatie
25-2-2014
10
Evolutie betaalbaarheid (1) Figuur 4: gemiddelde woonquote (in %), private huurders en eigenaars met hypotheek, Vlaanderen, 2004-2008 35 30
27,8
27,8
25
%
20
20,2
18,7 Private huur
15
Eigenaar met hypotheek
10 5 0 2004
2005
2006
25-2-2014
2007
2008
11
Evolutie betaalbaarheid (2) Figuur 5: aandeel met woonquote boven 30%, private huurders en eigenaars met hypotheek, Vlaanderen, 2004-2008 35 30
31,3
31,3
25 20 %
Private huur
15
13,9
13
10
Eigenaar met hypotheek
10,6
5 0 2004
2005
2006
25-2-2014
2007
2008
Evolutie woonsituatie in Vlaanderen
12
Evolutie betaalbaarheid (3) Figuur 6: gemiddeld ERI (in euro per maand), private huurders en eigenaars met hypotheek, Vlaanderen, 2004-2008 2000 1800 1600 Euro per maand
1400 1200
1722
1576 1219
1214 Private huur
1000
Eigenaar met hypotheek
800 600 400 200 0
2004
2005
2006
25-2-2014
2007
2008
13
Kwaliteitsindicatoren • Fysische staat van de woning: – Index op basis van nood aan herstellingen
• Middelmatig comfort: – – – –
Toilet met waterspoeling Bad/douche aanwezig Warm stromend water Centrale verwarming
• Vochtprobleem in de woning: – Lekkend dak – Vochtige muur of vloer – Rottend raamwerk
25-2-2014
14
Fysische staat van de woning • Cijfers voor 2005 (Woonsurvey): • Private huur: – 46% goed, 19% (zeer) slecht • Eigenaars: – 72% goed, 7% (zeer) slecht • Sociale huur: – 56% goed, 11% (zeer) slecht
25-2-2014
15
Evolutie middelmatig comfort Figuur 7: woningen met middelmatig comfort (in %), private huurders, eigenaars en totaal, Vlaanderen, 2004-2009 90 85
83,5
80
80,6
86,8 85
76,4
%
75 70
Private huur 69,8
Eigenaars
65
Totaal
60 55 50 2004
2005
2006
25-2-2014
2007
2008
2009
16
Evolutie vochtprobleem Figuur 8: woningen met een vochtprobleem (in %), private huurders, eigenaars en totaal, Vlaanderen, 2005-2009
25 20
%
15 10
21,4
19,1
12,2
12 9,8
9,7
Private huur Eigenaars Totaal
5 0 2005
2006
25-2-2014
2007
2009
17
Het woonbeleid - subsidies • Sociale huur: – – – – –
Lange wachtlijst Circa 140.000 begunstigden 23% van de huurders Subsidie gemiddeld 231 euro Betaalde huur is gemiddeld 237 euro
• Huursubsidie: – – – – –
Selectieve maatregel Circa 8.000 begunstigden 1,3% van de huurders Subsidie gemiddeld 185 euro, in nieuwe stelsel Betaalde huur is gemiddeld 197 euro 25-2-2014
18
Het woonbeleid - subsidies • Huurders (in 2008): – – – –
Verdeeld over elke huurder Bedraagt de gemiddelde woonsubsidie 644 euro per jaar 54 per maand
• Eigenaars (in 2008): – – – –
Verdeeld over elke eigenaar Bedraagt de gemiddelde woonsubsidie 905 euro per jaar 75 per maand 25-2-2014
19
Het woonbeleid - subsidies Figuur 9: markthuur, opgedeeld naar huursubsidie en werkelijke huur, gemiddelden in euro per maand, naar inkomensdecielen, ontvangers huursubsidie, Vlaanderen, 2008
Bron: agentschap Wonen-Vlaanderen (n=1431)
25-2-2014
20
Het woonbeleid - subsidies Figuur 10: markthuur, opgedeeld naar subsidie en werkelijke huur, gemiddelden in euro per maand, naar inkomensdecielen, sociale huurders, Vlaanderen, 2008
Bron: VMSW, databank sociale huurders (n=55.389)
25-2-2014
21
Overzichtsfiguren Figuur 11: Totaal subsidiebedrag voor alle woonsubsidies en populatieverdeling, naar inkomensgroepen en eigendomsstatuut (in %), Vlaanderen 2008
Bronnen: Woonsurvey 2005, VMSW, agentschap Wonen-Vlaanderen, Vlaams Woningfonds
25-2-2014
22
Conclusies • • • •
Private huur: circa 20% van de woningmarkt Zwakker socio-economisch profiel dan eigenaars Huurprijs stijgt jaarlijks met 1% bovenop inflatie Bijkomende kosten stijgen sterk – Bedragen 1/3de van de huur
• Betaalbaarheid op private huurmarkt – Minder goed dan eigenaars – Status quo voor periode 2004-2008
25-2-2014
Evolutie woonsituatie in Vlaanderen
23
Conclusies • Huurders worden minder sterk gesubsidieerd dan eigenaars • De private huurders worden amper ondersteund met woonsubsidies • Kwaliteit/comfort van private huurwoningen – Lager niveau dan eigendomswoningen of sociale huisvesting – Relatief sterke toename ‘middelmatig comfort’
25-2-2014
Evolutie woonsituatie in Vlaanderen
24
