Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan
Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de vele onzekerheden (werk, op handen zijnde lastenverzwaringen). Anderzijds zijn er mensen die wel willen verhuizen maar hun huis niet kwijt raken. De huidige recessie heeft meer impact op de huizenmarkt dan in de jaren ’80. Op dit moment staan binnen gemeente De Wolden staat zo’n 450 woningen (bestaand) in de verkoop, dit exclusief de gemeentelijke bouwkavels, nieuwbouwprojecten en particuliere verkopen. Doelgroepen worden ieder op hun eigen manier gehinderd bij de aankoop van een nieuwe woning. Per doelgroep is even in het kort aangegeven waar de knelpunten zitten. Starters: krijgen onvoldoende of geen hypotheek bij de bank. Dit heeft diverse oorzaken; geen vast werk, geen vast of te laag inkomen, geen eigen geld en (studie)schulden die bepalend zijn voor de leencapaciteit. Doorstromers (jonge gezinnen/stellen): hebben de woning in de hoogtijdagen van de woningmarkt gekocht. Veelal een hypotheek waarbij de overwaarde is opgenomen voor investeringen. Het gevolg is een (te) hoge hypotheek ten opzichte van de huidige waarde van de woning. Bij de aankoop van een nieuwe woning moeten zij het verlies meenemen in een nieuwe hypotheek of afkopen met een persoonlijke lening. Indien het verlies wordt meegenomen in een nieuwe hypotheek dan kunnen mensen daarover geen hypotheekrente-aftrek krijgen waardoor een nieuw huis kopen duurder wordt. Daarnaast moeten mensen (en dat geldt voor alle doelgroepen) bij de aankoop van een duurdere woning in de bestaande voorraad ook verbouwingskosten meefinancieren. Echter de bank is hierin terughoudend aangezien de aankoopwaarde van de woning meestal te hoog is om verbouwingskosten mee te kunnen financieren ten opzichte van de taxatiewaarde van de woning. Een groot deel van deze groep heeft ook onvoldoende/geen eigen geld (meer) om deze investeringen te kunnen bekostigen. Dit heeft een behoorlijk invloed op de waarde van de woning, maar nog meer op de verkoopbaarheid. Eigen financiële middelen zijn dus van belang als koper om een woning in de bestaande voorraad te kunnen kopen. Senioren: Veelal laten senioren een oudere vrijstaande woning achter die (grondig) gerenoveerd moet worden. De verwachte waarde van de woning is soms tientallen procenten lager dan waar men ooit in de hoogtijdagen van de woningmarkt rekening mee heeft gehouden. Deze doelgroep heeft hierdoor ook minder te besteden, waardoor bijvoorbeeld de luxe koopappartementen voor deze doelgroep ook niet meer toereikend is.
Herziening woningbouwprojecten We kunnen ook constateren dat de nieuwbouw het erg moeilijk heeft. Er worden al diverse projecten herzien zowel qua prijs als product. Van een aantal projecten is de verwachting dat ze worden herzien omdat het product niet (meer) voldoet aan de marktvraag. We zien dit vooral terug bij de (duurdere) koopappartementen. Projecten waar inmiddels een herziening voor heeft plaatsgevonden zijn onder andere de Rabobanklocatie in Zuidwolde. Deze is teruggegaan van 24 naar 8 appartementen. Ook ligt er nu een alternatief plan voor de DUBO-locatie in de woonwijk Middelveen (Zuidwolde), waar 6 huurwoningen en 4 koopwoningen worden gerealiseerd in plaats van 10 DUBO-koopwoningen.
Huurmarkt Consequenties ingevoerde EU-maatregel Ruim een jaar geleden was nog niet te voorspellen wat de EU-huurmaatregel zou betekenen voor huurders met een inkomen tussen de € 33.000,- en € 43.000,-. Nu kunnen we constateren dat deze maatregel de huurmarkt nog verder op slot heeft gezet. Er vinden maar weinig mutaties plaats. De onzekerheid op de koopmarkt en de strengere hypotheekeisen heeft ook een grote groep mensen (moeten) doen besluiten om een woning te huren.
Wetsvoorstellen De onzekerheid binnen de huurmarkt is niet veel anders dan op de koopmarkt. Zo ligt er een wetsvoorstel om 75% van het corporatiebezit te verkopen aan een huurder die langer dan 1 jaar een woning van de corporatie huurt. In een plattelandsgemeente waar relatief gezien weinig huurwoningen zijn en er druk zit op de huurmarkt zou dit funest zijn. Daarnaast ligt er een voorstel om een extra huurverhoging toe te staan bovenop de wettelijk toegestane huurverhoging (inflatie)van maximaal 5%, voor huurders die een sociale huurwoning huren met een (gezamenlijk) inkomen van € 43.000,- en hoger om het scheefwonen aan te pakken. Daarmee probeert men mede de doorstroming te bevorderen van huur naar koop of naar duurdere (vrije sector) huur. De corporaties worden ook getroffen door nieuwe wetgeving, die met name tot doel heeft ze nog meer te laten bijdragen in de huur. Dit heeft tot gevolg dat de investeringsruimte voor corporaties ook steeds kleiner wordt. Corporaties maken nog bewustere keuzes in welke projecten zij hun geld investeren. Wat betreft Actium heeft zij zoals ook al in de woonvisie is aangegeven, de strategische keuze gemaakt om alleen nog te investeren in (herstructurering) grote kernen. Vanuit de kleine kernen is een terugtrekkende beweging.
Verkoop gelabelde huurwoningen Actium heeft inmiddels al een gedeelte van haar gelabelde woningen voor verkoop aangeboden aan zittende huurders. Voor een deel van de huurders was dit financieel niet toereikend. Een ander deel was hier ook niet in geïnteresseerd. In de gelabelde voorraad hebben inmiddels een aantal mutaties plaatsgevonden waardoor de woning aan de officiële woningmarkt voor verkoop is toegevoegd. Van het aanbod wordt maar mondjesmaat gebruik gemaakt door starters ondanks dat dit wel binnen hun koopsegment valt (verkoopprijzen variërend tussen de 135.000 en 160.000 euro). Zelfs de verkoop van woningen die in het verleden met een Koopgarantconstructie van de corporatie zijn gekocht en wederom met deze constructie worden aangeboden verkopen moeizaam.
Bevokingsprognose XVII versus Bevolkingsprognose XVIII De huidige woonvisie is gebaseerd op de Omgevingsvisie 2010. Daarin vormt de bevolkingsprognose XVII de basis voor de contingententoedeling van 5100 voor de regio Zuidwest Drenthe over een periode 2008-2020. Voor de Wolden betekent dit 600 contingenten. Op basis van diverse onderzoeken kwam Companen uit op een behoefte van 440 woningen. Vanwege de ambitie en een gemiddelde woningbouwproductie van ongeveer 60 woningen per jaar vanuit het verleden, is vastgehouden aan de handreiking van de Omgevingsvisie 2010. Dit beleid is ook als zodanig ingebracht bij de regionale woonvisie. De bevolkingsprognose XVIII laat andere cijfers zien en moet ook iets betekenen voor het woningbouwprogramma.Dit betekent dat we niet alles kunnen ontwikkelen. In de nieuwe Bevolkingsprognose gaan we terug van 5100 contingenten (over periode 2008-2020) naar 3700 contingenten (over periode 2011-2020). Dit betekent Gezien de vele harde plancapaciteit die de gemeenten hebben is de provincie ook actiever gaan sturen in de totstandkoming van de regionale woonvisie. Tot het moment van vaststelling regionale woonvisie zullen zij terughoudend zijn ten aanzien van bestemmingsplannen die toegevoegd gaan worden aan de harde plancapaciteit. Vanuit de overheid, organisaties, dorpsbelangen maar ook burgers wordt men kritischer op de ontwikkeling van woningbouwplannen. We zien steeds meer burgers met succes beroep aantekenen tegen bestemmingsplannen voor woningbouw. Ook de RvS deelt de mening dat eerst ‘harde’ plannen tot ontwikkeling moeten worden gebracht voordat de gemeente medewerking verleend aan nieuwe plannen. Tenzij gemeenten bereid zijn om te schrappen in harde plannen. De RvS eist actuele en uitgebreide woonbehoefte onderzoeken. Om dit probleem toch ook op een andere manier deels te kunnen ondervangen wordt sinds twee jaar gewerkt met anterieure overeenkomsten waarin de gemeente de voorwaarde opneemt dat een ontwikkelaar/initiatiefnemer binnen drie jaar zijn plannen in ontwikkeling moet brengen. Gebeurt dit niet dan kan de gemeente besluiten de contingenten te herzien oftewel in te trekken. Daarmee proberen we ontwikkelaars serieus naar de marktontwikkelingen te laten kijken en tot creatieve producten te komen.
Uitleg versus inbreiden Mede door het strategisch woningbouwprogramma is er veel plancapaciteit ontwikkeld en éénzijdige nieuwbouw gerealiseerd. Naast projectmatige bouw worden er nog steeds veel bouwkavels uitgegeven door de gemeente. Voornamelijk van het aanbod van bouwkavels in de kleine kernen wordt nagenoeg geen gebruik gemaakt. Een ander uitvloeisel van het strategisch woningbouwprogramma is de aanwezigheid van aanzienlijke uitleglocaties in de grote kernen in o.a. De Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Kerkenveld. De omvang van de uitleglocaties varieert tussen de 35 en 54 woningen per uitleg. Als we deze uitleglocaties leggen naast de beschikbare contingenten, het beoogde woningbouwprogramma, de vrijkomende gemeentelijke eigendommen, commercieel vastgoed in centrumgebieden, dan moet de opgave vanuit volkshuisvestelijk oogpunt meer komen te liggen op herontwikkeling, inbreiding en herstructurering van woonwijken in plaats van uitleg. Deze keuze is van belang om de grote kernen leefbaar en aantrekkelijk te houden voor burgers maar ook ondernemers en ontwikkelaars. Dat dit op zichzelf een lastige opgave is blijkt wel uit de centrumplannen van Zuidwolde en Ruinen. Een openbaar gebied opnieuw inrichten is één, een ontwikkeling van de grond krijgen is twee. Daarbij ben je afhankelijk van de economie, marktomstandigheden, marktpartijen zoals ontwikkelaars en ondernemers maar natuurlijk ook inwoners waarvoor je woningbouw en voorzieningen ontwikkelt. Een advies zal zijn om voor de kernen waar nog geen centrumvisie ligt, in ieder geval te inventariseren waar in de toekomst mogelijk gemeentelijk danwel commercieel vastgoed vrij gaat komen en die om nieuwe ruimtelijke invulling zullen vragen. Een andere opgave die in de nabije toekomst op ons af komt is de (herstructurering van) particuliere woningvoorraad en dan met name in de na-oorlogse wijken waarin inmiddels huur en koop met elkaar verweven is.
Politieke situatie Het Lenteakkoord heeft een aantal maatregelen genoemd om de woningmarkt te hervormen. De plannen stuiten op veel weerstand. De behandeling van de doorrekening en het definitieve voorstel voor de hervorming van de woningmarkt zullen pas na de Tweede Kamer verkiezingen worden gehouden. Tot dat moment is niet duidelijk welke doelgroepen getroffen worden en wat de consequenties zijn voor huizenbezitters en mensen die een woning willen kopen. Maar zolang er nog geen nieuw beleid vast ligt, is de verwachting dat de woningmarkt blijft zoals hij is omdat het mensen geen zekerheid biedt. Ook is het daarom lastig om te bepalen of het vastgestelde woonplan het juiste beleid is voor de toekomst. Het is van belang om de markt- en politieke ontwikkelingen te volgen. Zodra er nieuwe marktomstandigheden voordoen of er beleid door de wetgever wordt vastgesteld zal gekeken moeten worden of de woonvisie bijgesteld moet worden. Voorgesteld wordt om nu nog beter te kijken waar de kansen liggen. Positief is in ieder geval dat het Rijk ziet dat er (structurele) hervormingsmaatregelen voor de woningmarkt genomen moeten worden.
