Woonplan Nieuwe Stijl

ONTWIKKELING

Actualisatie gemeentelijk woningbouwprogramma 2013 t/m 2019

Woonplan Nieuwe Stijl

Mei 2013

Actualisatie gemeentelijk woningbouwprogramma 2013 t/m 2019 Woonplan Nieuwe Stijl Gemeente Smallingerland

Mei 2013

Inleiding De gemeente Smallingerland heeft haar woningbouwambities vastgelegd in het Woonplan Nieuwe Stijl. Dit woonplan vormt de basis van het woonbeleid. Bij het Woonplan hoort voorliggend woningbouwprogramma waarin nieuwbouwplannen en plannen voor de wijkvernieuwing inclusief sloop zijn opgenomen. Periodiek wordt dit woningbouwprogramma geactualiseerd om te zien of het aanbod van plannen zowel kwantitatief als kwalitatief nog aansluit bij de vraag. Hierbij wordt gekeken naar de laatste woningmarktontwikkelingen en recente huishoudensprognoses. Daarnaast wordt het programma geactualiseerd op basis van de laatste planningen. Bij de actualisatie van het woonprogramma 2009 is geconstateerd dat het aanbod van plannen groter was dan de markt kon opnemen. Voor een betere afstemming van het aanbod op de vraag is daarom besloten om de plannen Boornbergum Middelgeast fase 4/5 en Vrijburgh fase 2/3 te temporiseren. Bij de daarop volgende actualisatie in 2011 is besloten om van een aantal plannen voor appartementencomplexen in Drachten buiten het centrum af te zien. De voorgaande actualisaties hadden betrekking op de periode tot 2016. Dit keer willen we een woningbouwprogramma opstellen waarbij we verder in de tijd kijken. Het betreft de periode 2013 t/m 2019. Redenen hiervoor zijn de lange voorbereidingstijd van woningbouwprojecten en de looptijd van bestemmingsplannen. Dit woningbouwprogramma voor de periode tot 2020 bestaat overigens voor het grootste deel uit projecten die reeds 'in de pijplijn' zitten. Wij willen de lijn van de voorgaande actualisaties voortzetten. Dit betekent dat wij ernaar blijven streven om vraag en aanbod beter in evenwicht te krijgen. In de actualisatie van 2011 is al gemeld dat we vanaf 2016 een (aanzienlijke) afname van de woningbehoefte verwachten als gevolg van demografische ontwikkelingen. De laatste bevolkingsprognoses 1 bevestigen deze verwachting. Deze nieuwe cijfers zijn verwerkt in de voorliggende actualisatie. Voorts hebben we de afgelopen jaren samen met de woningcorporaties en in overleg met makelaars analyses opgesteld van de woningmarkt en verschillende doelgroepen. Dit heeft geresulteerd in de 'Vraag-aanbod analyse' (2010) en de 'Doelgroepennotitie' (2011). De vraag-aanbod analyse was één van de onderleggers van de vorige actualisatie van het woningbouwprogramma en is ook voor de huidige actualisatie gebruikt, evenals informatie uit de doelgroepennotitie. Ook recente woningmarktontwikkelingen sinds de kredietcrisis hebben wij meegenomen. Ten aanzien van de bestaande woningvoorraad vinden we het van belang om samen met beide woningcorporaties een visie op te stellen en afspraken te maken over de wenselijke omvang en samenstelling van de sociale huursector op stedelijk niveau. We zijn voornemens dit in het kader van het woonakkoord uit te werken. Parallel aan de actualisatie van het gemeentelijk programma wordt in regionaal en provinciaal verband gewerkt aan nieuwe regionale woningbouwafspraken. De huidige afspraken lopen tot 2016. De nieuwe afspraken hebben betrekking op de periode tot 2020.

1

Prognose Fryslân 2013 (Provincie Fryslân), Pearl prognose 2011(CBS/PBL) en Primos prognose 2011 (ABF Research).

1

2

Voorliggende notitie is als volgt opgebouwd: 1. Terugblik 2008 t/m 2012 2. Wijzigingen woningmarkt vanaf 2008 3. Woningmarktanalyses 2010 en 2011 3.1 Uitkomsten analyses 3.2 Wijzigingen in de voorgaande actualisatie 2011 4. Aanbod versus vraag 2013 t/m 2019 4.1 Kwantitatief 4.2 Kwalitatief 5. Woningbouwprogramma 2013 t/m 2019 Definities Ten behoeve van de leesbaarheid van de notitie volgt hieronder een omschrijving van de volkshuisvestelijke termen die gehanteerd worden: - Woningbehoefte: groeiprognose van het aantal particuliere huishoudens; - Woningbouwcontingent: met de provincie en de regio afgesproken netto aantal toe te voegen woningen aan de voorraad, op basis van de te verwachten woningbehoefte; - Woningbouwprogramma: geplande nieuwbouw en sloop in de komende jaren. De huidige afspraak met de provincie is dat wij bovenop het contingent max. 30% meer plannen mogen programmeren. Dit wordt 'overprogrammeren' genoemd en is bedoeld om mogelijke planvertraging en uitval te kunnen opvangen. Het gemeentelijk woningbouwprogramma betreft het programma inclusief planologische overprogrammering; - Woningbouwproductie: de werkelijk gerealiseerde woningbouw in de afgelopen periode; - Bruto programma en bruto productie: betreft nieuwbouw (gepland respectievelijk gerealiseerd); - Netto programma en netto productie: betreft nieuwbouw minus sloop (gepland respectievelijk gerealiseerd). Dit is de netto toevoeging aan de woningvoorraad.

1. Terugblik 2008 t/m 2012 In de periode 2008 t/m 2012 zijn er circa 960 woningen gebouwd in Smallingerland, waarvan 860 woningen in Drachten en 100 woningen in de dorpen. Er zijn 174 woningen gesloopt. De netto toevoeging aan de woningvoorraad is 790 woningen: gemiddeld 160 woningen per jaar. De nieuwbouw is vooral gerealiseerd in Maartenswouden, Burmania/ Vrijburgh, Drachtstervaart en in de wijkvernieuwing Noordoost en De Bouwen. In de dorpen is hoofdzakelijk gebouwd in Boornbergum en Rottevalle. Tabel 1: Woningbouwproductie Smallingerland 2008 t/m 2011

Nieuwbouw Sloop Netto productie

2008

2009

2010

2011

2012

336 14 322

158 20 138

135 82 53

198 2 196

137 56 81

Totaal 2008 t/m 2012 964 174 790

Er zijn bruto circa 410 huurwoningen en 550 koopwoningen gebouwd. In de periode 2008 t/m 2010 zijn jaarlijks meer koopwoningen dan huurwoningen gerealiseerd. In 2011 en 2012 zijn er meer huurwoningen dan koopwoningen gebouwd. Hiermee waren de corporaties de afgelopen jaren de grootste opdrachtgevers in de woningbouwproductie.

3

De sloop betreft vooral verouderde huurwoningen in de wijken Noordoost en De Bouwen. De nieuwbouw van huurwoningen minus de sloop is circa 230 woningen. Naast sloop en nieuwbouw zijn er ook de afgelopen jaren huurwoningen verkocht. Deze woningen zijn door de corporaties verkocht in de prijsklasse passend bij het inkomen van starters. Behalve in de wijkvernieuwing Noordoost en De Bouwen zijn er ook huurwoningen gebouwd in de nieuwe wijken Burmania/Vrijburgh en Maartenswouden en in Rottevalle en Boornbergum. Vrijwel alle nieuwe huurwoningen zijn gerealiseerd in het betaalbare en middensegment 2 en daarmee geschikt voor de doelgroep met een inkomen tot € 34.000. Deze woningen zijn door de corporaties vooral gebouwd voor doorstromers, die daarmee een goedkopere huurwoning achterlieten voor de doelgroep starters. Betaalbare koopwoningen zijn o.a. in de wijken Noordoost, Maartenswouden en Drachtstervaart gerealiseerd. Voor senioren kwamen er circa 200 geschikte woningen bij (nultreden / appartementen). Er is in Smallingerland zowel binnen het bestaande stedelijk gebied als in uitbreidingsgebied gebouwd. Binnen het bestaande bebouwde gebied zijn o.a. nieuwe woningen gebouwd ter vervanging van verouderde huurwoningen of op inbreidingslocaties (wijkvernieuwing Noordoost en De Bouwen). In totaal 53% van de nieuwbouwproductie is binnenstedelijk gerealiseerd. De netto productie is lager dan de oorspronkelijke wenselijke toevoeging van 230 woningen per jaar. Door de stagnatie op de woningmarkt sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de vraag naar koopwoningen en vrije kavels fors teruggelopen, wat gevolgen had voor nieuwbouwwijken als Vrijburgh en Drachtstervaart. De lagere huishoudensgroei dan geprognosticeerd wordt verklaard door enerzijds uitstelgedrag (uitstellen van de kwalitatieve woonwens, uitstel van scheidingen en/of langer thuis blijven wonen) én anderzijds door toenemende druk op de huurmarkt.

2. Wijzigingen woningmarkt vanaf 2008 De kredietcrisis heeft geleid tot stagnatie op de woningmarkt met als belangrijkste kenmerken: laag consumentenvertrouwen met als gevolg uitstelgedrag (bijv. uitstel van gezinsvorming of uit huis gaan door starters / uitstel van scheidingen / uitstel van grote aankopen als een woning / uitstel van verhuizingen / uitstel van kwalitatieve woonwensen); meer druk op de huurmarkt omdat consumenten niet meer willen of kunnen kopen; aangescherpte financieringsnormen voor hypotheken; weinig doorstroming, dalend aantal transacties, toenemend aanbod van te koop staande woningen, dalende woningprijzen; afnemende investeringsmogelijkheden van corporaties door minder verkoop van huurwoningen en door rijks- en EU-maatregelen. In 2012 is de situatie op de woningmarkt verder verslechterd en zijn de woningprijzen met circa 10% gedaald. Vanaf 1 januari 2013 zijn de hypothecaire eisen aangescherpt. Nieuwe hypotheken moeten gedurende de looptijd volledig en annuïtair worden afgelost om nog in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit heeft vooral gevolgen voor starters, die hierdoor (bij gelijkblijvende woonlasten) 9% minder kunnen lenen als bij een combihypotheek van gedeeltelijk sparen/ aflossingsvrij (bron: DNB). In deze tijd zijn het echter de starters die de motor van de woningmarkt vormen omdat zij een verhuisketen in gang zetten. De regering heeft daarom in februari 2013 besloten om de rijksbijdrage aan de SVn-starterslening te verhogen van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. Ook is het mogelijk gemaakt om naast de hypotheek een tweede 2

In bijlage 3 staat een indeling van de gehanteerde prijssegmenten

4

lening af te sluiten tot een maximum van 50% van de waarde van de woning en kunnen de bank en klant afspraken maken over de looptijd van deze lening, bijvoorbeeld 35 jaar. Deze tweede lening komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger. Verder wordt het te lenen bedrag jaarlijks beperkt tot uiteindelijk 100% van de woningwaarde in het jaar 2018 (was 110%, is nu 106%). Vanaf 2014 wordt het maximale aftrektarief (vierde schijf) voor zowel bestaande als nieuwe hypotheken in stappen met een half procent teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Deze wijzigingen leiden ertoe dat de prijzen van koopwoningen naar verwachting nog verder dalen. De animo om te kopen neemt daarbij af door onzekerheid over de economie en werkgelegenheid. Positieve ontwikkelingen zijn de permanente verlaging van de overdrachtsbelasting en de tijdelijke verlaging van de BTW op verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart 2013 van 21% naar 6%. Voor nieuwbouw en woningen die door particulieren in eigen beheer worden gebouwd (vrije sector) geldt het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting niet omdat deze niet over nieuwbouwwoningen wordt geheven.

3. Woningmarktanalyses 2010 en 2011 3.1 Uitkomsten analyses De afgelopen jaren hebben we samen met de woningcorporaties WoonFriesland en Accolade en in overleg met makelaars, analyses opgesteld van de woningmarkt en verschillende doelgroepen. Dit heeft geresulteerd in de 'Vraag-aanbod analyse' (2010) en de 'Doelgroepennotitie' (2011). In deze analyses zijn de verwachte vraag en het woningbouwprogramma richting 2015 vergeleken. In de 'Vraag-aanbod analyse' waren in 2010 de volgende conclusies voor de huursector: - de huursector groeit in beperkte mate, een iets grotere toename is wenselijk om de komende jaren in de behoefte te voorzien; - de programma's bevatten te weinig grondgebonden huurwoningen (nultrede) en wat teveel appartementen; - de goedkope huur neemt af (door sloop), dit segment (t.b.v. starters) behoeft aandacht; - aanvullingen in het huursegment bij voorkeur in het betaalbare en midden segment, in de vorm van grondgebonden (nultrede) woningen. Voor de koopsector waren in 2010 de volgende conclusies: - het aanbod in de koopsector is te groot, een gematigder aanbod is wenselijk; - de programma's bevatten teveel eengezinswoningen in rij (door een combinatie van verkoop en nieuwbouw) en teveel appartementen; - de goedkope koopvoorraad neemt meer dan wenselijk toe (door verkoop van huurwoningen), en er zijn wat teveel dure koopwoningen geprogrammeerd. Omzetting naar het midden en betaalbare segment is wenselijk. De drie partijen hebben op basis van de analyse geconcludeerd dat vraag en aanbod in vergelijking met 2009 al beter in balans was gekomen. Voor de huursector geldt het dilemma dat op de korte termijn een iets grotere groei wenselijk zou zijn (in verband met een toenemende druk), terwijl voor de langere termijn de behoefte naar verwachting weer afneemt tot het huidige niveau. Ten aanzien van de goedkope huur vindt vervangende nieuwbouw in het betaalbare segment plaats. Nieuwbouw in het goedkope segment is financieel niet haalbaar. In de goedkope koopvoorraad is sprake van het volgende dilemma: enerzijds worden met de verkoop van huurwoningen middelen gegenereerd t.b.v. investeringen in de sociale sector. Anderzijds neemt daarmee de toch al ruime voorraad goedkope koop toe.

5

De 'Doelgroepennotitie' uit 2011 bevat een vertaling van de vraag-aanbod-analyse naar een aantal doelgroepen (lagere inkomens, starters, senioren). In het algemeen is geconstateerd dat in de huursector sprake is van een toenemende vraagdruk, maar dat er geen knelpunt is dat om acute actie vraagt. Partijen onderzoeken mogelijke oplossingen om zo nodig op termijn de kernvoorraad te verruimen. De nadruk ligt in eerste instantie op het behoud en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarbij gaat het om behoud van betaalbare woningen voor de lagere inkomens / starters. Ten aanzien van de doelgroep senioren ligt er vooral een kwalitatieve opgave in het bestaande aanbod van geschikte woningen (woningen die geschikt zijn voor ouderen, zoals bv. nultredenwoningen / levensloopbestendige woningen). Daarnaast is uitbreiding van het aantal 'geschikte' woningen een aandachtspunt voor ontwikkellocaties waar het programma nog (nader) bepaald moet worden. De vraag-aanbod analyse was één van de onderleggers van de vorige actualisatie van het woningbouwprogramma. Bij de huidige actualisatie is deze informatie weer meegenomen en zijn ook de uitkomsten van de doelgroepennotitie gebruikt. 3.2 Wijzigingen in de voorgaande actualisatie 2011 Het streven naar een goede afstemming van vraag en aanbod heeft bij de actualisatie in 2011 tot aanpassingen in het woningbouwprogramma geleid. De belangrijkste hiervan waren: - De wenselijke differentiatie naar woningtype en prijssegment is gewijzigd: met name het streefcijfer voor het aandeel appartementen is bijgesteld, van 40% naar 25%. - Een aantal locaties is niet meer opgenomen in het woningbouwprogramma. Het ging hierbij vooral om plannen voor appartementencomplexen buiten het centrum en op groenstroken. - De corporaties hebben op een aantal locaties gekozen voor renovatie in plaats van sloop. Hiermee zijn goedkopere huurwoningen behouden voor o.a. starters.

4. Aanbod versus vraag 2013 t/m 2019 4.1 Kwantitatief De vraag naar woningen wordt, naast economische omstandigheden, bepaald door demografische ontwikkelingen. Voor de langere termijn leiden deze tot: afnemende bevolkingsgroei; concentratie van de groei in de grotere kernen vanwege het voorzieningenniveau en het woningaanbod; veranderende huishoudenssamenstelling (ontgroening, vergrijzing, toename één- en tweepersoonshuishoudens). Ten behoeve van de huidige actualisatie is gekeken naar de verwachte huishoudensgroei in Smallingerland voor de jaren 2013 tot en met 2019. Het doel is een woningbouwprogramma voor deze periode op te stellen dat past bij de verwachte woningbehoefte tot 2020. Hiervoor is gekeken naar de verschillende prognoses die vanaf 2009 zijn opgesteld (zie bijlage 1 voor meer informatie en grafieken). Belangrijke kanttekening is dat de prognoses een ruime bandbreedte laten zien. Zo komt de laagste prognose uit op een netto woningbehoefte van circa 750 woningen voor de periode 2013 t/m 2019. Terwijl de hoogste prognose uitkomt op een behoefte van circa 1.450 woningen. Gelet op de grote bandbreedte in de prognoses gaan we uit van een gemiddelde van de prognoses die vanaf 2009 zijn opgesteld. Voor de periode 2013 t/m 2019 betekent dit een verwachte woningbehoefte van in totaal circa 1.100 woningen (wenselijke netto toevoeging).

6

4.2 Kwalitatief Bij de kwalitatieve woningbehoefte gaat het vooral om de vraagontwikkeling naar woningtypen, prijssegmenten en eigendomssituatie. Wenselijk woonscenario vanaf 2013 Bij de vorige actualisatie van het woningbouwprogramma in 2011 zijn de streefpercentages voor woningtype en prijssegment bijgesteld. De ontwikkelingen tussen 2011 en 2012 geven geen aanleiding om deze streefpercentages opnieuw bij te stellen. In de huidige actualisatie wordt de wenselijke differentiatie daarom voortgezet: -

Woningtypen: wij streven naar de volgende differentiatie in het programma: circa 40% (half-)vrijstaand, 20% kavels, 15% geschakeld/ rijwoningen en 25% appartementen. - Prijssegmenten: de gewenste differentiatie van de nieuwbouw naar prijssegment zien wij als volgt: 30% betaalbaar, 40% midden en 30% duur. - Eigendomsvorm: vanwege de toenemende vraagdruk in de huursector is een lichte verschuiving richting de huursector wenselijk. Kanttekening is dat de behoefte aan huurwoningen de eerstkomende jaren (richting 2015/2020) toeneemt, maar daarna richting 2030 naar verwachting weer afneemt tot het huidige niveau. Dit vraagt om oplossingen met een tijdelijk karakter c.q. flexibiliteit in eigendomsvorm. Het wenselijk woonscenario betreft het macroniveau. Op wijk- en projectniveau moet gezocht worden naar maatwerk en de meest wenselijke combinatie van woningtype en prijssegment passend bij de locatie en ruimtelijke randvoorwaarden. Programma versus wenselijk woonscenario Het actuele programma voor de periode tot 2016 (opgenomen in bijlage 2) is vergeleken met voorgaande actualisatie én met bovenstaande streefpercentages, resulterend in conclusies over de aansluiting van vraag en aanbod en een aantal aanbevelingen voor de langere termijn. Kanttekening daarbij is dat uitkomsten van analyses en volkshuisvestelijk gewenste wijzigingen in het programma niet altijd goed in te passen zijn, vanwege veel (langjarige) afspraken met partijen die planologisch en/of contractueel zijn vastgelegd en daarom weinig flexibel zijn. Conclusies uit de vergelijking: - Woningtype: Het programma tot 2016 naar woningtype is in grote lijn gelijk aan het programma in voorgaande actualisatie, plannen zijn grotendeels ingevuld. Het aandeel rijwoningen in het programma (nieuwbouw minus sloop) is naar verwachting groter dan het streefpercentage. In sommige buurten is het echter wel gewenst rijwoningen toe te voegen vanwege de betaalbaarheid en een gevarieerde wijkopbouw. Het aandeel appartementen (nieuwbouw minus sloop) is voor de periode tot 2016 ongeveer in lijn met het streefpercentage. In de vorige actualisatie is het aandeel appartementen reeds verminderd. - Prijssegmenten: Ten opzichte van voorgaande actualisatie is een verschuiving zichtbaar van het dure segment naar het niet gespecificeerde prijssegment, in verband met herontwikkeling van projecten. Met name het middensegment is ondervertegenwoordigd in het programma tot 2016. De samenstelling van de lopende projecten naar typen en prijssegmenten geeft geen aanleiding tot bijstelling. Wel een aantal aanbevelingen voor plannen die nog (nader) ingevuld moeten worden: - vanuit de woningbehoefte is het wenselijk vooral in te zetten op grondgebonden woningen (bij voorkeur halfvrijstaand/vrijstaand), en woningen in het betaalbare en met name het middensegment, mits de locatie dit ruimtelijk toelaat.

7

-

gelet op de vergrijzing van de bevolking en extramuralisering van wonen en zorg is het wenselijk mogelijkheden voor realisatie van 'geschikte' woningen (geschikt voor ouderen, zoals bv. nultredenwoningen / levensloopbestendige woningen) te onderzoeken.

Wat betreft nieuwbouw van rijwoningen zijn we terughoudend met het toevoegen van nieuwe rijwoningen aan de voorraad. In projecten waarbij vanwege de differentiatie op wijkniveau (qua prijssegmenten/doelgroepen en wijkopbouw) rijwoningen toegevoegd worden streven we naar variatie in verschijningsvormen. Voor de bouw van appartementen zien wij vooral kansen in het centrumgebied van Drachten. Ten aanzien van plannen voor gestapelde bouw elders, niet in de nabijheid van voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen, voeren wij een terughoudend beleid.

5. Woningbouwprogramma 2013 t/m 2019 Kwantitatief Voor de periode 2013 t/m 2019 wordt voor Smallingerland een gemiddelde woningbehoefte berekend van in totaal circa 1.100 woningen. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien vinden we het wenselijk de woningvoorraad met dit aantal woningen uit te breiden tot 2020. Kortom een wenselijke netto productie van circa 1.100 woningen. De praktijk heeft geleerd dat er altijd enige uitval en vertraging in plannen plaatsvindt. Daarnaast laten de woningbehoefteprognoses een aanzienlijke marge zien. Het is wenselijk om iets meer plannen te programmeren, om daadwerkelijk tot de gewenste nieuwbouwproductie te komen. Dit extra aanbod moet echter ook weer niet te groot zijn, omdat hier risico's aan verbonden zijn: plannen gaan elkaar beconcurreren, nieuwe woningen worden niet verkocht, nieuwe woonwijken worden niet afgerond en de verkoopbaarheid van bestaande woningen neemt af. In deze actualisatie wordt daarom voorgesteld om de uitbreidingsplannen Vrijburgh fase 2 en 3 en Boornbergum fase 4 en 5 nu niet op te nemen in het woningbouwprogramma voor 2013 t/m 2019. Beide plannen zijn eerder benoemd als sturingsplannen, die ingezet worden als flexibele ruimte, indien het woonprogramma daar ruimte voor biedt. Een woningbouwprogramma tot 2020 waarin beide sturingsplannen niet zijn opgenomen is naar verwachting voldoende groot om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én het bevat voldoende 'reserve' voor uitval en vertraging van projecten. Hiermee komen we uit op een netto woningbouwprogramma voor de periode 2013 t/m 2019 van circa 1.380 woningen. Dit is een programma inclusief planologische overcapaciteit, waarmee we een netto productie van circa 1.100 woningen willen realiseren. Het programma bevat, met uitzondering van een aantal vervolgfasen van Vrijburgh en Boornbergum, dezelfde locaties als voorgaande actualisatie. Het volledige programma naar gebiedstypen, woningtypen, eigendom, prijssegmenten en locaties is opgenomen in bijlage 2. Naarmate de tijd verstrijkt en de netto productie gerealiseerd wordt, moet de overprogrammering afnemen (met ieder jaar 280/7 = ca. 40 woningen). Conform de actualisatie van 2011 is onze strategie hierbij: 1. Natuurlijke uitval van projecten: contingenten die op natuurlijke wijze vrijvallen in projecten komen te vervallen en kunnen door de ontwikkelende partij niet zondermeer elders ingezet worden. 2. Integrale afweging bij herontwikkeling: gewijzigde projecten worden integraal afgewogen en getoetst aan het gewenste kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma.

8

3. Jaarlijks keuzes maken: wanneer er geen natuurlijke uitval is van projecten, dan zullen keuzes gemaakt moeten worden om te voorkomen dat in de toekomst het programma op voorhand gevuld is met projecten uit het verleden en er geen ruimte is voor sturing en vernieuwing. Gelet op de hardheid van een groot deel van de plannen zal dit een moeilijke opgave zijn. Ten aanzien van mogelijke herontwikkelingslocaties worden in het woningbouwprogramma op voorhand geen reserveringen opgenomen. Woningbouw is één van de opties voor herontwikkeling. Op basis van concrete initiatieven zal een integrale afweging worden gemaakt van de wenselijkheid en haalbaarheid van deze projecten, resulterend in een voorstel om de projecten al dan niet op te nemen in het woningbouwprogramma. Kwalitatief Het vergroten van de kwaliteit van het wonen blijft centraal staan in ons woonbeleid. Kernbegrippen hierbij zijn ruimtelijke kwaliteit en diversiteit. Locatie en omgeving zijn van groot belang bij de afzetbaarheid van woningen. Belangrijk speerpunt in ons woonbeleid is de kwaliteitsverbetering van het Raadhuisplein in het centrum van Drachten. Voorts blijven we de komende jaren samen met de corporaties stevig inzetten op de wijkvernieuwing van Noordoost en De Bouwen. Collectief particulier opdrachtgeverschap wordt uitgewerkt voor de uitbreiding in Opeinde Zuid. De nieuwbouwwijken Maartenswouden en Drachtstervaart worden ontwikkeld in het tempo dat passend is bij de vraag vanuit de markt. Er heeft een doorlichting plaatsgevonden van het nieuwbouwplan Vrijburgh fase 1, waarna een aantal plandelen opnieuw in de markt zijn gezet. Voor de dorpen wordt, conform de actualisatie 2011, beleidsruimte gereserveerd. Hierbij wordt uitgegaan van realistische verwachtingen passend bij de lokale woningbehoefte en marktomstandigheden. In een aantal dorpen worden momenteel woningbouwmogelijkheden onderzocht. Sociale huursector De corporaties hebben de afgelopen jaren een aantal sloopplannen heroverwogen. In een aantal gevallen is gekozen voor renovatie in plaats van sloop. Hiermee zijn goedkopere huurwoningen behouden voor onder meer starters. Ook de komende periode vinden deze heroverwegingen plaats. Concrete plannen zijn verwerkt in voorliggende actualisatie. Mocht op termijn verdere verruiming van de kernvoorraad nodig zijn dan is meer nieuwbouw de voor de hand liggende optie. Belangrijke kanttekening hierbij is dat de investeringscapaciteit van de corporaties afneemt. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door rijks- en EU maatregelen, en anderzijds vanwege de terugvallende verkoop van bestaande huurwoningen. Samen met de corporaties blijven we de druk op de huursector en de wenselijke omvang van de kernvoorraad monitoren. Koopstarters Vanuit ontwikkelaars wordt wel gevraagd naar nieuwbouwmogelijkheden in het goedkopere koopsegment, of verschuivingen in die richting. Gelet op het grote aanbod in het goedkope segment in de bestaande voorraad en een verslechtering van de concurrentiepositie van de bestaande voorraad door extra toevoegingen, zien wij op dit moment geen noodzaak hierin mee

9

te gaan. In Smallingerland bestaat reeds 43% van de bestaande woningvoorraad uit goedkope woningen met een WOZ-waarde tot € 150.000 3 . Daarnaast is het volgende van belang: - In het verleden kwamen verhuisketens vooral op gang door toevoeging van nieuwbouw in het dure segment. Door de crisis op de woningmarkt wil de huizenkoper eerst zijn oude huis verkopen en pas daarna kopen. Dit betekent dat het nu vooral de koopstarters zijn die beweging op de woningmarkt brengen. De verkoop van een bestaande starterswoning leidt gemiddeld tot 3 à 5 verhuisbewegingen. Dit zorgt voor de gewenste doorstroming. Bij nieuwbouw van starterswoningen is dit niet het geval. - Nieuwbouw voor starters is financieel vaak alleen haalbaar in een grote dichtheid. Vanuit een lange termijn perspectief is dit minder wenselijk. November 2012 staan er in Drachten 770 woningen te koop, waarvan 36% in de goedkope prijsklasse tot anderhalve ton. Starters hebben dus een ruime keuze in het bestaande aanbod. Ter vergelijking: 26% van alle te koop staande woningen valt in de prijsklasse € 150.000 tot € 200.000, 11% in het middensegment van € 200.000 tot € 250.000 en 27% in het dure segment boven € 250.000. (bron: www.funda.nl, 2 november 2012)

3

In bijlage 3 staat de verdeling van de bestaande woningvoorraad in Smallingerland naar WOZ-waarde vergeleken met de provinciale en landelijke cijfers.

10

Bijlage 1

Vergelijking huishoudensprognoses

Er zijn drie organisaties die periodiek een bevolkings- en woningbehoefteprognose uitbrengen op gemeenteniveau. De provincie Friesland (hierop zijn de huidige woningbouwafspraken gebaseerd), het Centraal Bureau voor de Statistiek (Pearl-model) en ABF Research (Primos). Onderstaand een overzicht van de meest recente prognoses (2011-2013) en de voorgaande versies (2009). Alle prognoses worden gekenmerkt door een afnemende groei. De verschillende prognoses laten een brede bandbreedte zien. Opvallend is dat de Primos en Pearl prognoses uit 2011 een positiever beeld laten zien dan de prognoses uit 2009, terwijl de Prognose Fryslân 2013 naar beneden is bijgesteld. In verband met de brede bandbreedte en fluctuatie in de prognoses wordt in deze actualisatie uitgegaan van het gemiddelde van 6 prognoses (weergegeven met de groene lijn). Gemiddeld wordt voor de periode 2013 t/m 2019 een woningbehoefte verwacht van in totaal circa 1.100 woningen.

Huishoudensprognose Smallingerland 28.000

27.000 Provincie 2009 Primos 2009 ABF

26.000

Pearl 2009 CBS/PBL Primos 2011 ABF Pearl 2011 CBS/PBL

25.000

Provincie 2013 Gemiddelde 6 prognoses 24.000

23.000 2010

2015

2020

2025

2030

11

Prognose huishoudensgroei - gem. per jaar 250

200 Provincie 2009 Primos 2009 ABF

150

Pearl 2009 CBS/PBL Primos 2011 ABF 100

Pearl 2011 CBS/PBL Provincie 2013 Gemiddelde 6 prognoses

50

0 2010-2015

2015-2020

2020-2025

2025-2030

12

Bijlage 2

Woningbouwprogramma naar locatie, woningtype, prijssegmenten

Deze bijlage bevat het woningprogramma uitgesplitst naar: 1. Projectenplanning – programma op A3 formaat 2. Kwalitatief programma: o gebiedstype – tabel 1 o woningtype – tabel 2 o eigendom en woningtype – tabel 3 o prijssegmenten – tabel 4 De projectenplanning (programma op A3 formaat, zie volgende bladzijde) wordt elk kwartaal bijgewerkt. In deze Actualisatie is de meest recente planning van 1 april 2013 opgenomen. Het kwalitatief programma (tabellen 1 t/m 4) betreft gegevens van januari 2013. Omdat de achterliggende kwalitatieve programma's het laatste kwartaal ongewijzigd zijn, leidt dit niet tot andere conclusies in deze actualisatie en zijn deze tabellen ongewijzigd gelaten.

Projectenplanning Het geactualiseerde programma 2013 tot en met 2019 gaat uit van een netto toevoeging (nieuwbouw minus sloop) van circa 1.380 woningen. Dit is het programma inclusief overprogrammering in verband met uitval en vertraging van projecten. Het programma gaat voor 2013 uit van een netto toevoeging met circa 170 woningen. De bruto nieuwbouwplanning voor dit jaar bedraagt circa 220 woningen. De realisatie van circa 15% hiervan is nog afhankelijk van de afzet van de woningen in de markt. We constateren forse jaarschijven voor 2014 en 2015. Ook hier geldt dat de realisatie deels afhankelijk is van afzet in de markt (respectievelijk circa 40 en 70% van de geplande nieuwbouw) en dat dit het programma is inclusief overprogrammering. Daartegenover zien we lagere jaarschijven voor de periode vanaf 2016. In de praktijk zal blijken dat door de marktwerking de productie zich gelijkmatiger over de jaren zal verdelen.

13

Woningbouwprogramma 2013 t/m 2019 Bijlage bij Actualisatie woningbouwprogramma 2013 t/m 2019 peildatum 1 april 2013

Gebiedstype Centrumlocaties Inbreiding stedelijk gebied

Projectnaam Moleneind-Oude Nering Raadhuisplein De Lauwers Drachtstervaart

Maartenswouden

Uitbreiding stedelijk gebied

De Dolte Dobbehof Locatie Bos 't Deel Burmania

Wijkvernieuwing

De Bouwen

De Drift/Groene Kruis Noord-Oost

Vrijburg / Boornbergum

Vrijburgh

Boornbergum

Incidentele woningbouw Dorpen

Incidentele woningbouw Nog te ontwikkelen in de dorpen Aanloopgebieden De Tike De Veenhoop Drachtstercompagnie Houtigehage

Nijega Opeinde Oudega Bruto programma, inclusief overprogrammering Onttrekking/sloop Onttrekking/sloop

Subtotaal onttrekking/sloop Netto programma, inclusief overprogrammering

Deelproject Moleneind Oude Nering Raadhuisplein De Lauwers Archipel In de Luwte I In de Luwte II Parkzoom Waterlandhof Buitenstverlaat De Hoven De Landerijen De Lanen De Velden De Akkers Naturij Zorgkavels Talant WoonFriesland Dobbehof Locatie Bos WoonFriesland Heijmans Amethist Smaragd Heijmans Jaspis Dracham Gymlokaal Hooiweg/Burefen Klaverweide Noord Fase 1 Klaverweide Noord Fase 2a Klaverweide Noord Fase 2b Klaverweide Zuidoost Klaverweide Zuid West Servotel 't Suderhiem oost Tuincentrum De Spreng (oude locatie) De Drift/Groene Kruis Valkstraat Meerkoetstraat Lijsterstraat-Leeuwerikstraat Flamingo Robijnekamp Ooievaarstraat Van Haersmapark Fase 1 Gemeentekavels Fase 1 projectmatig Fase 2 en 3 Middelgeast fase 1 Middelgeast fase 2 Middelgeast fase 3 Middelgeast fase 4, 5 Vervanging incidentele sloop Beleidsruimte

Jaar van oplevering realisatie 2012 2013

2015 166

25 24

50 2

1

53 2

21 3

2

1

3 1

3 2 1 2

10 1

24 2 17 1 21 6

22 2 17 1 22 6

8 8 15 2

2

4 1 2 1

2 2 2

16 14 4 21 19

29 12 21 36

13 20 18 14

55 30

27 30 4

1

4

7 4 14

3 16

20

34 2

12 3

3 2 4

9

15

15

15

3

4

3 7

9

17 10

De Tike De Veenhoop Drachtstercompagnie Houtigehage uitbreiding Houtigehage Accolade Nijega Opeinde Oudega centrum Raadhuisplein sloop Leeuwerikstraat Lijsterstraat sloop Robijnekamp sloop Ooievaarstraat sloop Klaverweide Noord F1 sloop Klaverweide Noord F2a sloop Klaverweide Noord F2b sloop Klaverweide Zuidoost Klaverweide Zuid West sloop 't Suderhiem west 't Suderhiem oost Tuincentrum Natuurlijke sloop

2014

1

5 20 137 -16

-21

218

460

393

-32

-18 -30 -4

-30

-10 -21 -32 -35

-16

-3 -56 81

-10 -52 166

-1 -10 -119 341

-10 -72 321

subtotaal totaal 2013 2013 t/m 2015 2016 t/m 2019 t/m 2019 2020 e.v. 25 0 25 190 0 190 50 0 50 1 0 1 0 175 175 67 19 86 7 5 12 34 0 34 2 1 3 43 0 43 12 9 21 1 0 1 8 0 8 8 0 8 15 0 15 4 0 4 3 0 3 8 6 14 4 0 4 6 0 6 1 0 1 0 0 0 16 0 16 14 0 14 4 0 4 50 0 50 12 0 12 21 0 21 0 32 32 36 0 36 0 0 0 18 0 15 15 0 18 18 13 0 13 20 0 20 18 0 18 55 0 55 27 0 27 60 20 80 4 0 4 7 0 7 11 12 23 3 30 59 89 291 3 0 3 48 13 61 9 47 56 102 45 60 105 0 45 45 10 12 22 7 0 7 1 0 1 26 4 30 10 13 23 0 2 2 5 0 5 20 30 50 0 16 16 1.071 613 1.684 414 0 0 0 -18 0 -18 -92 0 -92 -4 0 -4 -10 0 -10 -21 0 -21 -32 0 -32 -35 0 -35 0 0 0 -16 0 0 0 0 -18 -18 -1 0 -1 -30 -40 -70 -243 -58 -301 -16 828 555 1.383 398

Programma naar gebiedstype, woningtype, eigendom, prijssegmenten Tabel 1. Programma naar gebiedstype Jaar van oplevering realisatie 2016 t/m totaal 2013 2020 subtotaal Gebiedstype 2012 2013 2014 2015 2013 t/m 2015 2019 e.v. t/m 2019 Centrumlocaties 50 100 50 200 200 Inbreiding stedelijk gebied 63 85 111 78 214 274 488 Uitbreiding stedelijk gebied 11 17 17 17 Wijkvernieuwing 33 99 116 142 85 18 357 442 Vrijburg / Boornbergum 21 54 35 37 106 396 126 232 Incidentele woningbouw 9 15 15 15 60 45 105 Dorpen 4 22 57 118 83 201 Onttrekking/sloop -56 -71 -100 -72 -58 -16 -243 -301 Nieuwbouw minus sloop, incl. overprogrammering 81 236 316 307 859 525 1.384 398 Peildatum: 24 januari 2013 De verdeling over de gebiedstypen is ten opzichte van voorgaande actualisatie niet veranderd, de fasering is wel gewijzigd. Het programma bevat dezelfde locaties. De nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied bedraagt voor de periode tot 2016 circa 63%. Het programma voldoet hiermee ruimschoots aan de afspraak met de provincie om minimaal 30 à 40% van de netto toevoeging binnenstedelijk te realiseren. Tabel 2. Programma naar woningtype Jaar van oplevering realisatie 2016 t/m totaal 2013 2020 subtotaal Woningtype 2012 e.v. 2013 2014 2015 2013 t/m 2015 2019 t/m 2019 Grondgebonden 57 30 20 87 107 Rij/geschakeld 93 107 61 89 53 86 257 310 2-onder-1-kap 20 27 78 61 20 161 166 186 Vrijstaand 15 17 30 31 90 134 78 168 Appartement 113 135 65 0 12 313 313 Anders 26 20 0 3 46 46 Niet gespecificeerd ¹) -47 -54 -65 31 342 2 -88 254 Nieuwbouw minus sloop, incl. overprogrammering 81 236 316 307 859 525 1.384 398 Peildatum: 24 januari 2013. ¹) Niet gespecificeerd betreft het saldo van nieuwbouw minus sloop. Het programma naar woningtype 2012-2016 is in grote lijn gelijk aan voorgaande actualisatie, plannen zijn grotendeels ingevuld. De netto toevoeging aan de voorraad (nieuwbouw minus sloop) ziet er voor de periode tot 2016 als volgt uit: - circa 14% rij/geschakelde woningen en 9% grondgebondenwoningen (projecten waarvan de invulling van het type grondgebonden nog niet bekend is); - 30% halfvrijstaand en vrijstaand; - 25% appartementen; - respectievelijk 5% en 17% betreft ander woningtype of nog niet nader gespecificeerd programma. Programma versus wenselijk woonscenario: - Het wenselijk woonscenario is: circa 40% (half-)vrijstaand, 20% kavels, 15% geschakeld/ rijwoningen en 25% appartementen;

14

-

In vergelijking hiermee is de invulling van het programma voor de periode tot 2016 maximaal wat betreft rijwoningen en appartementen. - In plannen waar de differentiatie nog onbekend is, is het wenselijk in te zetten op grondgebonden woningen, bij voorkeur halfvrijstaand/vrijstaand. Voor de periode 2016 en verder moet nog circa 2/3 deel van het programma ontwikkeld worden. Tabel 3. Programma naar eigendom en woningtype Jaar van oplevering

Eigendom Huur

Woningtype Grondgebonden Rij/geschakeld 2-onder-1-kap Appartement Anders Niet gespecificeerd ¹)

Koop

Totaal Huur Rij/geschakeld 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement

realisatie 2013 2012 73 4

-53 24 20 16 15

Niet gespecificeerd ¹)

Onbekend

Totaal Koop Appartement Anders Niet gespecificeerd ¹)

Flexibel

Totaal Onbekend Rij/geschakeld Totaal Flexibel

51

6 6

2014 2015 57 30 88 17 53

66

40

-44 110

-88 26 44 78 30 15 9 176 80 20 14 114

27 17 7 2 53 40 10 4 54 19 19

-56 27 36 61 31 25 27 180 40 60 100

subtotaal totaal 2013 t/m 2016 t/m 2013 t/m 2020 2015 2019 2019 e.v. 20 87 107 0 86 158 158 2 40 0 2 0 106 106 0 3 0 0 -18 -188 -206 4 129 163 167 53 80 133 18 121 166 184 90 168 134 78 0 12 47 47 35 38 73 196 267 409 605 0 160 160 0 30 30 325 2 78 403 325 2 268 593 0 19 19 0 19 19

Nieuwbouw minus sloop, 81 236 316 307 859 525 1.384 incl. overprogrammering Peildatum: 24 januari 2013. ¹) Niet gespecificeerd betreft het saldo van nieuwbouw minus sloop.

398

De geplande netto toevoeging (nieuwbouw minus sloop) in de periode 2012-2016 naar eigendom is als volgt; circa 20% huur (circa 190 huurwoningen), 50% koop (circa 460 koopwoningen) en 30% onbekend / flexibel eigendom. In de huursector worden naar verwachting 450 nieuwe woningen gebouwd en circa 265 woningen gesloopt. De corporaties zijn daarnaast voornemens om bestaande huurwoningen te verkopen.

15

Tabel 4. Programma naar prijssegmenten Jaar van oplevering realisatie 2016 t/m subtotaal totaal 2013 2020 Prijsklasse 2013 2014 2015 2013 t/m 2015 2019 2012 e.v. t/m 2019 Goedkoop 7 0 7 7 Betaalbaar 78 98 99 56 53 86 253 306 Midden 31 95 78 24 12 128 197 209 Duur 19 29 67 67 89 182 163 252 -47 14 65 160 371 2 239 610 Niet gespecificeerd ¹) Nieuwbouw minus sloop, incl. overprogrammering 81 236 316 307 859 525 1.384 398 Peildatum: 24 januari 2013. ¹) Niet gespecificeerd betreft het saldo van nieuwbouw minus sloop. De netto toevoeging aan de voorraad ziet er voor de periode 2012-2016 als volgt uit: circa 30% betaalbaar, 24% midden en 20% duur. Van 26% van de plannen is het prijssegment nog onbekend. Ten opzichte van voorgaande actualisatie zien we een verschuiving: van het dure segment naar het onbekende segment, i.v.m. herontwikkeling van projecten in het dure segment. Programma versus wenselijk woonscenario: - Het wenselijke woonscenario voor nieuwbouw is: 30% betaalbaar, 40% midden en 30% duur. - In vergelijking hiermee is met name het middensegment ondervertegenwoordigd in het programma tot 2016. - In plannen waar de differentiatie nog onbekend is, is het wenselijk in te zetten op het middensegment, en wat betreft de huursector ook op het betaalbare segment (i.v.m. vervanging voor de sloop van goedkopere huurwoningen).

16

Bijlage 3

Verklaring prijssegmenten / kenmerken bestaande woningvoorraad

Verklaring categorieën prijssegment Prijssegment Huur Goedkoop tot € 374,44 Betaalbaar

Koop Tot € 160.000

van € 374,44 tot € 574,35 (2e aftoppingsgrens)

Midden

van € 574,35 tot € 681,02 (maximale huurtoeslaggrens) Duur meer dan € 681,02 Prijspeil 1 januari 2013

Bestaande woningvoorraad naar WOZ-waarde (2011) WOZ-waarde Smallingerland Friesland < € 150.000 42,7% 41,1% € 150.000 - € 200.000 23,6% 22,0% € 200.000 - € 250.000 11,9% 14,5% > € 250.000 21,8% 22,4% Bron: CBS

€ 160.000 tot € 210.000 € 210.000 tot € 260.000 Meer dan € 260.000

Nederland 25,0% 24,6% 19,2% 31,2%

17