H ET CO LL EGE VAN B URGEME ESTE R E N WE THO UDERS VA N DE GEM EE NTE H ARE N ,
gelet op het Woonplan 2013-2023, vastgesteld door de gemeenteraad van Haren op 30 september 2013; overwegende dat het vanwege regionale afspraken over de woningbouwproductie wenselijk is beleidsregels vast te stellen voor de beoordeling en toetsing van woningbouwplannen; heeft de volgende Beleidsregels Uitvoering Woonplan vastgesteld:
Beleidsregels uitvoering Woonplan 1. Aanleiding: Woonplan 2013-2023 Op 30 september 2013 heeft de gemeenteraad van Haren het woonplan voor de jaren 2013 – 2023 vastgesteld. Het woonplan is kaderstellend voor woningbouw in de gemeente Haren. Het woonplan wordt onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haren uitgevoerd waarbij het college gebruik zal maken van de gegeven beleidsruimte. Een belangrijk onderwerp van het woonplan is de realisatie van woningbouwplannen binnen de Regio Groningen- Assen afgesproken scenario’s. In de loop van de jaren zullen nieuwe woningbouwplannen worden geïnitieerd en het college zal worden gevraagd om medewerking te verlenen bij de voorbereiding daarvan en om de plannen procedureel te faciliteren. Daarbij zal het college de afweging moeten maken of zij mee wil werken aan de planvoorbereiding en aan de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging. Het college zal besluiten nemen m.b.t. de behandeling van toekomstige woningbouwplannen op basis van voorliggende beleidsregels. Het college reden houdt zich het recht voor om in bijzondere gevallen - en mits voldoende beargumenteerd en bekendgemaakt - van deze beleidsregels af te wijken. 2. Achtergrond: woningbouwafspraken RGA en rol/bevoegdheid provincie In de Regio Groningen- Assen zijn eind 2012 afspraken gemaakt over het van toepassing zijnde scenario, dat wil feitelijk zeggen het jaarlijks te bouwen aantal woningen in de regio. Voor Haren is ruimte voor een 1500-scenario waarbij de ruimte boven de 1000 gerelateerd moet zijn aan de vraag naar excellente groenstedelijke woonmilieus in Haren/ Haren-Noord; concreet vertaald naar aantallen woningen betekent dit dat Haren tot 2030 maximaal 786 woningen (contingent) mag bouwen binnen de gemeentegrenzen. Voor de regionale deelnemers zijn deze afspraken leidend; in dezelfde periode zal de provincie daarom niet toestaan dat er meer dan 786 woningen in bestemmingsplannen worden opgenomen (bestemmingsplancapaciteit). Het contingent is derhalve gelijk aan de bestemmingsplancapaciteit. Er staan momenteel (1 januari 2014) 894 woningen gepland tot het jaar 2030, verdeeld over 20 plannen. Dit aantal wordt gevormd door bestaande afspraken met projectontwikkelaars, het overgrote deel daarvan (689) is inmiddels ook vastgelegd in bestemmingsplannen. Voor het resterend aantal woningen zullen nog bestemmings planwijzigingen worden voorbereid.
De provincie toetst elk nieuwbouwplan waarvoor het bestemmingsplan gewijzigd moet worden aan de provinciale omgevingsverordening, bijvoorbeeld op het moment dat een bestemmingsplan aan de provincie wordt voorgelegd. Hierbij neemt de provincie de regionale afspraken over het contingent in acht. Zolang een nieuw bestemmingsplan niet leidt tot overschrijding van het contingent zal de provincie geen bezwaar maken tegen het bestemmingsplan, althans niet op basis van de RGA afspraken. De provincie zal alleen medewerking geven aan bestemmingsplannen die kunnen leiden tot de bouw van meer woningen dan het contingent toelaat als de Regio Groningen Assen heeft ingestemd met een toevoeging bovenop het contingent, op grond van een zogenaamd “instemmingsmodel”. Dat betekent dat elk nieuw plan en elk plan dat niet past binnen het van toepassing zijnde scenario conform het regionaal instemmingsmodel eerst moet worden voorgelegd aan de regionale deelnemers. Bij het beoordelen van een voornemen van de gemeente om meer te bouwen dan afgesproken wordt ondermeer gekeken naar de (sub)regionale marktontwikkeling en -afstemming, het woonplan, de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking (voorheen de SER- ladder) en een aantal ruimtelijke criteria 3. Doel en status en betekenis beleidsregels uitvoering woonplan College van burgemeester en wethouders die van een ontwikkelende partij een verzoek krijgen om medewerking te verlenen aan de voorbereiding van en de realisatie van een woningbouwplan zullen moeten besluiten al dan niet medewerking te verlenen. De eventuele medewerking zal dan bestaan uit de toetsing van het bouwplan aan eigen (stedenbouwkundig) beleid en regelgeving en aan extern beleid en regelgeving en vervolgens de wijziging van het vigerend bestemmingsplan. Het besluit van de college niet mee te werken betekent dus dat de ontwikkelende partij het woningbouwplan niet kan realiseren. Op het moment dat de gemeente wordt geconfronteerd met meerdere – concurrerende - plannen die boven het contingent uitstijgen zal. het college voor elk plan een standpunt moeten innemen m.b.t. de vraag of zij bereid is de gevraagde medewerking verlenen. Nieuwe woningbouwplannen zullen niet bij voorbaat in volgorde van binnenkomst (“first-come-first-served") worden afgehandeld, woonplannen worden beoordeeld en 1 gerangschikt op basis van de navolgende criteria . 4. Beoordeling van woningbouwplannen Wij zullen alleen woningbouwplannen toetsen die voldoen aan de indieningsvereisten. Elk nieuw bouwplan waarvoor de medewerking van de gemeente wordt gevraagd dient daarom te worden voorzien van: • Een begeleidende brief met een verzoek aan het college van b & w om mee te werken aan de ontwikkeling van het plan; • Omschrijving van de doelgroep, woningtypologie, aantallen woningen; • Een locatie-aanduiding door middel van een kadastrale kaart; 1
De h i er b e d oe l de to ets i ng va n n i eu wb ou wp la n ne n is ui tsl u it en d v a n t o ep ass in g o p p l a nn e n waa rv o o r
e e n b est a an d b est emm in gs pl a n z al m oet e n wo rd e n g ewijzi g d e n ee n n ie u w b ou wrecht z a l m o ete n word e n g ev esti g d. De he r b o uw v an é é n won i ng o p b asis v an bes ta a n d bo u wrec ht (b ijv oo rb e el d i n h et be st emm i ngs p la n ) v al t b u it en b ov e n ge n o em de crit e ri a. Rea l isa ti e k a n i n d e re g el zo n de r i nst emm i ng va n RGA e n z o n de r n a de r e p ri o ri te r i ng p la atsv i nd e n.
• Een schriftelijke toelichting met een beschrijving van de doelgroep en woningtype en een toets aan het woonplan 2013-2023; • De planning. Plannen die niet voldoen aan de indieningseisen zullen niet in behandeling worden genomen. De ontwikkelaar zal zich op voorhand bereid moeten verklaren om alle kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan te vergoeden, alle planschade die uit het plan voortvloeit zal worden verhaald op de ontwikkelaar maar ook de eventuele kosten voor inrichting van de openbare ruimte, behandeling bestemmingsplanprocedure, communicatiekosten, alle relevante onderzoeken die moeten plaatsvinden ten behoeve van de procedure. 5. Toetsing van woningbouwplanning in Haren De toetsing van nieuwe woningbouwplannen die voldoen aan de indieningseisen vindt plaats met inachtneming van de ladder voor duurzame verstedelijking als bedoeld in het Besluit Ruimtelijke Ordening. De toepassing van deze ladder borgt een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van nieuwe woningbouwontwikkelingen. Toetsing vindt plaats aan de hand van de volgende criteria: 1. Regionale afspraken; 2. Volkshuisvestelijke criteria; 3. Duurzame verstedelijking; 4. Ruimtelijke aanvaardbaarheid. 1. Regionale afspraken Het eerste criterium heeft betrekking op de vraag of het plan past in de regionale ruimtevraag voor woningbouw: wordt elders in de regio al voorzien in de woningen waarvoor een plan is ingediend. Woningbouwplannen dienen daarom te passen in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave die de gemeente Haren heeft gemaakt in het kader van Regio Groningen – Assen. Aan plannen die niet binnen de regionale opgave passen zullen wij in beginsel geen medewerking verlenen tenzij wij op basis van een toetsing van de overige criteria besluiten om alsnog regionale instemming voor het plan te vragen. Reeds aangemelde plannen, passend binnen de regionale afspraken, worden conform de afspraken uitgevoerd. Planaanpassingen zijn mogelijk tenzij die aanpassing leidt tot een plan dat niet meer voldoet aan de ruimtelijke en volkshuisvestelijke eisen of tot hogere aantallen dan waarvoor in eerste instantie medewerking is gevraagd. In dat geval zal het plan van de planningslijst worden gehaald en worden beschouwd als een nieuw plan waarvoor een nieuwe aanvraag dient te worden ingediend in overeenstemming met deze beleidsregels.
2. Volkshuisvestelijke criteria Een belangrijk criterium voor de beoordeling van woningbouwplannen is de vraag in hoeverre het plan voldoet aan de volkshuisvestelijke wensen genoemd in het woonplan 2013-2023. De aanvrager zal moeten aantonen dat het plan bijdraagt aan de realisatie van het woonplan, in het bijzonder door de bouw van: • betaalbare huur- en koopwoningen (onder de vigerende huurgrens, respectievelijk € 185.000,-, zie ook paragraaf 6.5. van het Woonplan) of • woningen in de sector vrije huur (boven de huurtoeslaggrens) en/of • levensloopbestendige woningen (woningen geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor alle leeftijden). Indien een aanvrager een plan indient voor ander type woningen zal dat moeten worden onderbouwd in de aanvraag. In dat geval dient de aanvrager ook aan te geven of het plan 30% sociale woningbouw bevat of dat de aanvrager gebruikt wenst te maken 2 van de “compensatieregeling sociale woningbouw” . Het college zal in dat geval besluiten of zij instemt met de aangeboden compensatie en de aanvrager informeren over het compensatiebedrag. Wij zullen in principe geen medewerking verlenen aan plannen die niet of onvoldoende aansluiten bij het woonplan 2013-2023 . Ruimtelijke criteria We zullen plannen vervolgens ruimtelijk op 2 aspecten beoordelen: e 1 op de bijdrage aan duurzame verstedelijking; e 2 op ruimtelijke aanvaardbaarheid 3. Duurzame verstedelijking Bij de beoordeling van individuele plannen en bij de beoordeling van de volgorde waarin plannen worden behandeld wordt zoveel mogelijk de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking toegepast aan de hand waarvan de locatie waar het plan wordt gerealiseerd wordt vergeleken met de overige plannen. Bij vergelijkbare plannen kan het college derhalve besluiten plannen die meer bijdragen aan duurzame verstedelijking meer prioriteit te geven. Toepassing van de ladder betekent: • transformatie van een bestaand gebouw naar de bestemming woningen heeft de voorkeur boven vervanging van bestaande bebouwing door woningen; • vervanging en/of herstructurering van een bestaande woonbestemming heeft de voorkeur boven de ontwikkeling van een nieuwe locatie (inbreiding’): • nieuwbouw in de bebouwde kom (inbreiding) heeft de voorkeur boven nieuwe bouwpannen in het gebied buiten de bebouwde kom ( uitbreiding).
2
Voorheen “afkoopregeling sociale woningbouw”
4. Ruimtelijke aanvaardbaarheid Plannen zullen worden beoordeeld op een aantal ruimtelijke aspecten waarbij plannen hoger kunnen worden geprioriteerd naarmate zij meer bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, in het biizonder is dat het geval bij: • Een herontwikkelingslocatie waarbij sprake is van sanering van een milieuhinderlijk bedrijf of waarbij een bodemverontreiniging of geluidsprobleem kan worden opgelost binnen bestaand stedelijk gebied; • Hergebruik van bestaande bebouwing dat bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; • Woningbouwplannen die ontwikkeld worden om ter plekke de kwaliteit te verbeteren door sloop en nieuwbouw; • Herstel en hergebruik van karakteristieke bebouwing. De cultuur-historische waarde van een pand is het vertrekpunt. • Transitie naar woningbouw van een bestaand bedrijfspand als dat kan bijdragen aan de verbetering van ruimtelijke kwaliteit (bv. tegengaan van verpaupering); • Verbetering van de stedenbouwkundige structuur van de woonomgeving. Een bouwplan dat nadrukkelijk ook een sociale meerwaarde heeft kan extra positief worden gewaardeerd. Verkeer, ontsluiting, parkeren en de waarde van groen zijn belangrijke aspecten bij de waardering van een bouwplan. Een bouwplan dient rekening te houden met de bestaande en mogelijk te herstellen groene elementen. 6. Procedure Wij zullen niet elke plan op het moment van binnenkomst direct volledig toetsen maar we zullen plannen periodiek onderling beoordelen en vergelijken. Indien er binnen de regionale afspraken ruimte bestaat voor nieuwe woningbouwplannen in Haren, zullen we op basis van de vergelijkende toets besluiten aan welk plan wij medewerking willen verlenen. Indien er binnen de regionale afspraken geen ruimte meer is voor nieuwe woningbouwplannen zullen wij in overleg met de aanvrager besluiten voor welk(e) plan(en) wij de regio alsnog om instemming zullen vragen. Ijkmoment voor de beoordeling van plannen is telkens op 1 januari tenzij tussentijdse ontwikkelingen een eerdere beoordeling nodig of mogelijk maken (bijvoorbeeld door tussentijdse planuitval of wijziging van de woningbouwopgave voor Haren). Proces 1. Elk plan dat voldoet aan de indieningsvereisten wordt getoetst aan de hiervoor, genoemd criteria en voor besluitvorming aan het college voorgelegd; 2. Aan plannen die niet passen in de regionale afspraken wordt in beginsel geen medewerking verleend; 3. Plannen die niet voldoen aan de volkshuisvestelijke criteria of zonder voldoende onderbouwing afwijken van de criteria worden niet in behandeling genomen. De indiener wordt daarvan schriftelijk op de hoogte gesteld.
4. Plannen die aan de volkshuisvestelijke criteria voldoen zullen vervolgens op basis van de overige criteria worden beoordeeld en geprioriteerd. Het college zal in overleg met de betreffende ontwikkelaar een instemmingsverzoek doen bij Regio Groningen-Assen conform het regionaal instemmingsmodel. 5. Na een instemming van de regio zullen nadere afspraken met de ontwikkelaar worden gemaakt en zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld en ondertekend. 6. Bij uitblijven van een positief advies van Regio Groningen-Assen zal het plan uit de gemeentelijke planning worden gehaald. De indiener zal hierover worden geïnformeerd. Voor dezelfde locatie kan de eerstkomende 5 jaar geen nieuw plan worden ingediend. Haren, 27 januari 2014 burgemeester en wethouders voornoemd,
mr. M.P. de Wilde, directeur/gemeentesecretaris
J.G. Vlietstra, burgemeester
