Woonplan Assen

Woonplan Assen 2010-2030 Een stad voor iedereen

Gemeente Assen 28 januari 2010

Gemeente Assen

Woonplan Assen 2010-2030 Een stad voor iedereen

Vastgesteld door de raad in de openbare vergadering van 28 januari 2010

Inhoudsopgave 0

SAMENVATTING

I

0.1 GROEI IN EEN COMPACTE EN DUURZAME STAD

I

0.2 EEN STAD VOOR IEDEREEN

I

0.3 REALISEREN WOONSERVICEZONES

IV

0.4 BLIJVEN INVESTEREN IN DE KWALITEIT VAN BESTAANDE WOONGEBIEDEN

V

0.5 UITBREIDEN VAN HET WOONAANBOD

V

0.6 NAAR DE PRAKTIJK

VII

1

1

INLEIDING

1.1 EEN NIEUW WOONPLAN VOOR ASSEN

1

1.2 LEESWIJZER

3

2

KADERS

5

3

ASSEN IN BEELD

11

3.1 INWONERS TEVREDEN

11

3.2 WONINGMARKTONDERZOEK 2009

11

3.3 WONEN IN ASSEN ANNO 2009

11

3.4 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

13

3.5 WONEN MET ZORG

15

3.6 BETAALBAARHEID

15

4

19

MEER KEUZE VOOR DE WOONCONSUMENT

4.1 KEUZEMOGELIJKHEDEN EN VARIATIE

19

4.2 BLIJVEND AANDACHT VOOR MENSEN MET EEN BEPERKT INKOMEN

21

4.3 KANSEN BIEDEN AAN OUDEREN

31

4.4 INSPELEN OP DE BEHOEFTE AAN WONEN MET ZORG OF BEGELEIDING

32

4.5 AANTREKKELIJKE GEMEENTE VOOR GEZINNEN

37

5

39

WOONSERVICEZONES

5.1 DOELSTELLING

39

5.2 UITGANGSPUNTEN

39

5.3 INHOUD VAN DE WOONSERVICEZONES

40

5.4 EEN BLIK OP DE WIJKEN

43

5.5 VAN VISIE NAAR PRAKTIJK

50

6

57

WOONAANBOD

6.1 EEN GROTER ACCENT OP DE BESTAANDE STAD

57

6.2 NIEUWBOUW 2009-2020 EN EEN DOORKIJK NAAR 2030

62

7

73

NAAR DE PRAKTIJK

7.1 DE ROL VAN DE GEMEENTE ASSEN

73

7.2 VAN WOONPLAN (PROGRAMMA) NAAR GEBIEDEN EN LOCATIES

73

7.3 INSTRUMENTEN EN SAMENWERKING

74

7.4 EVALUATIE WOONPLAN

77

7.5 WERKPROGRAMMA

77

1 SAMENVATTING

0 Samenvatting Het is goed wonen in Assen! Inwoner spreken een hoge waardering uit voor het wonen in deze gemeente. Daar zijn we trots op! We willen ons inspannen om te zorgen dat Assen een prettige woongemeente blijft en inspelen op veranderende wensen van (toekomstige) inwoners. Het woonplan werkt de ambities en inspanningen uit, passend binnen het toekomstbeeld van Assen zoals dat is neergelegd in Assen Koerst en de concept Structuurvisie Assen 2030, en in de afspraken met de regio. Onderstaand is dit samengevat.

0.1 Groei in een compacte en duurzame stad In Assen Koerst hebben we ons uitgesproken voor groei naar 80.000 inwoners. Dit vraagt om uitbreiding van het woonaanbod. Tegelijkertijd willen we een meer compacte stad worden en koesteren we het groene karakter van de stad en de omgeving. Dit betekent dat we locaties in de bestaande stad benutten en daarbij enige verdichting niet schuwen. Naast de voor Assen bekende en gewaardeerde ruime woonmilieus, willen we ook aanbod in meer stedelijke milieus realiseren. We willen een duurzame stad zijn waarbij we ernaar streven dat in 2015 minimaal 50% van de bestaande woningen minimaal energielabel C heeft en minimaal 50% van de nieuwe woningen CO2 neutraal is.

0.2 Een stad voor iedereen In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens. Assen is geen villa- of seniorengemeente, maar een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken. Daar zijn we trots op en dat willen we behouden. We zetten in op een gevarieerd woonaanbod zodat mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten dat binnen Assen kunnen doen. Daarin leggen we de volgende accenten: keuzemogelijkheden en variatie, mensen met een beperkt inkomen (waaronder jonge huishoudens), ouderen, zorgbehoevenden en gezinnen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

II SAMENVATTING

Keuzemogelijkheden en variatie We streven naar een grote variatie van het woonaanbod, niet alleen op gemeenteniveau, maar zo veel mogelijk ook per wijk. We willen mensen nog meer invloed geven op het ontwerp en de indeling van de woning en reserveren 30% van de koop in het bouwprogramma voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Ook in de bestaande voorraad willen we de mogelijkheid bieden de woning naar wens aan te passen en uit te breiden. Daartoe behouden we flexibiliteit in lokale regels. Het bouwprogramma kent een grote variatie, rekening houdend met de diversiteit in huishoudens en woonwensen. We stimuleren bouwers tot het realiseren van vernieuwende woonconcepten met meer invloed van de consument en zorgen zelf voor de nodige flexibiliteit in bestemmingsplannen om maatwerk in verkaveling mogelijk te maken. We houden elke vijf jaar een woningmarktonderzoek en actualiseren aan de hand daarvan het woonplan met bouwprogramma. Blijvend aandacht voor mensen met een beperkt inkomen Een belangrijke kwaliteit van wonen in Assen is dat je goed kunt wonen voor een redelijke prijs. Dat willen we zo houden. We kijken in het bijzonder naar de doelgroep en zorgen voor voldoende keuze in de sociale huurvoorraad. Ook de middeninkomens vragen aandacht. We zetten voor de middeninkomens vooral in op bereikbaarheid van de koop, maar realiseren ons dat deze groep deels ook aanspraak maakt op sociale huurwoningen. Voor deze groepen is niet alleen de huur of hypotheek van belang, maar het totale woonlastenplaatje. We zetten in op energiebesparende maatregelen. Voor de langere termijn is dat nodig om de energie- en daarmee woonlasten te kunnen beperken. Met het oog op een levendige gemeente hebben we bijzondere aandacht voor de kansen van jongeren op de Asser woningmarkt. We streven naar een omvang van de sociale huurvoorraad van zeker 10.650 woningen in 2020. In 2015 bezien we hoe het staat met de economische vooruitzichten en stellen indien nodig de ambitie bij. We willen inspelen op de veranderende woonwensen van de ouder wordende bevolking en het groeiende beroep van bijzondere doelgroepen op de sociale huursector. Dit vraagt om veranderingen in het sociale huuraanbod richting aanpasbaar en gelijkvloers (zie ook 0.4). We nemen circa 1.400 sociale huurwoningen op in het bouwprogramma. Daarbij houden we rekening met de gewenste omvang en met de inschatting voor verkoop en sloop. We monitoren met de corporaties de kansen voor de verschillende groepen woningzoekenden in de sociale huur (o.a. jongeren, ouderen en bijzondere doelgroepen). We willen de kansen voor middeninkomens in de koop vergroten. We ondersteunen plannen voor verkoop van goede sociale huurwoningen om daaraan tegemoet te komen en om variatie in bestaande wijken te realiseren. We zien KoopGarant daarin als een belangrijk instrument. We continueren de starterslening.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

3 SAMENVATTING

We nemen circa 1.050 goedkope en betaalbare koopwoningen op in het bouwprogramma, waarvan ongeveer 15% goedkoop. Flexibiliteit tussen huur en koop is van belang, zeker met het oog op de onzekere economische omstandigheden. We gaan met woningcorporaties en ontwikkelaars in gesprek over het stimuleren van doorstroming (mensen die al willen verhuizen over de streep trekken). Betaalbaarheid gaat niet alleen over de hoogte van huur of hypotheek. Energielasten maken een steeds groter deel uit van de woonlasten. We zetten in op energiebesparing in bestaande en nieuwe woningen, zoals geformuleerd in de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 en het daarbij behorende Uitvoeringsprogramma. Kijken we naar de wensen van jongeren dan zien we een divers patroon. Van eengezinswoningen in de koop tot onzelfstandige huureenheden. Wat bijna al die wensen kenmerkt is de betaalbaarheid. De maatregelen zoals hier genoemd zijn dan ook mede bedoeld om de kansen voor jongeren te verbeteren. Kansen bieden aan ouderen We willen het woonaanbod vergroten voor ouderen die nog een stap in de wooncarrière willen zetten maar (nog) geen behoefte hebben aan zorg. Dit vraagt om een grote variatie in het woonaanbod in combinatie met een aantrekkelijke woonomgeving en voldoende voorzieningen. Levensloopbestendigheid en aanpasbaarheid zijn cruciaal. De meeste ouderen willen niet verhuizen. Als het nodig is kijken ze eerst of de huidige woning kan worden aangepast. We ondersteunen die wens door flexibiliteit in de lokale regels. Voor ouderen die wel willen verhuizen zorgen we voor een kwalitatief goed aanbod van vooral gelijkvloerse of aanpasbare huur- en koopwoningen, al dan niet in combinatie met zorg (zie ook het volgende punt). Inspelen op de behoefte aan wonen met zorg of begeleiding We willen mensen met een zorgvraag in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en actief te participeren in de samenleving. Dit vraagt om voldoende aanbod aan woonvormen waar zorg geleverd kan worden. Het vraagt ook om een goede coördinatie en spreiding van het aanbod aan zorg en welzijn. Daarover gaat het volgende hoofdstuk. We ondersteunen de wens van veel ouderen en andere zorgbehoevenden om zo lang mogelijk in de huidige woning te blijven wonen. We behouden flexibiliteit in de lokale regels ten behoeve van aanpassing of uitbreiding met bijvoorbeeld een slaap- of badkamer op de begane grond. We ondersteunen met informatie over mogelijke aanpassingen. Het woningbouwprogramma (zie par. 0.5) speelt in op de gewenste uitbreiding van nultredenwoningen. Het omvat voldoende appartementen (zowel in de huur als de koop) en zet in op grondgebonden nultreden- en aanpasbare woningen. Nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig of zodanig gebouwd dat aanpassing eenvoudig mogelijk is, met name in en nabij zorgzones. Ook het aanbod beschermd en verzorgd wonen wordt uitgebreid. In de plannen 2009 tot 2015 zijn opgenomen: circa 190 verzorgd wonen, 220 beschermd wonen en 650

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

IV SAMENVATTING

intramurale plaatsen (Bron: Monitor WWZ Groningen-Assen 2009). Dit is meer dan voldoende om tegemoet te komen aan de verwachte vraag. We gaan met aanbieders van wonen en zorg in gesprek over de noodzaak tot en kansen voor modernisering en spreiding van woonzorgvoorzieningen. Dit nemen we mee in het gesprek over woonservicezones. Aantrekkelijk blijven voor gezinnen De afgelopen jaren waren gezinnen met kinderen in belangrijke mate bepalend voor de groei van Assen. We blijven onze groeiambitie voor een belangrijk deel richten op gezinnen met een midden- of hoger inkomen. Naast de hiervoor genoemde accenten speelt het bouwprogramma in op de woonwens van gezinnen: veel eengezinswoningen, voornamelijk in de koop en in ruime en rustige woonmilieus. In de uitwerking van plannen voor nieuwe woongebieden of aanpak van bestaande woongebieden wordt ook gekeken naar het voorzieningenaanbod dat gebieden aantrekkelijk maakt voor gezinnen met kinderen.

0.3 Realiseren woonservicezones Wij willen ouderen en mensen met een beperking in staat stellen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en zo zelfstandig mogelijk te functioneren. Dat betekent dat er een divers aanbod van wonen, welzijn en zorg moet worden ontwikkeld dat het gehele palet beslaat: van zelfstandig wonen in aangepaste woningen met zorg op afspraak en welzijnsvoorzieningen en eerstelijns zorg in de wijk tot en met (kleinschalige) woonvormen met 24 uurs zorg. Dat doen wij door het inrichten van woonservicezones. Onder een woonservicezone verstaan we een gebied waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn, tot en met niet planbare 24-uurs zorg. Daarin wordt integraal gekeken naar wonen, welzijn en diensten, zorg en de woonomgeving. Dit woonplan beschrijft welke voorzieningen idealiter in iedere woonservicezone aanwezig zouden moeten zijn, en welke brengdiensten (overal beschikbaar te organiseren vanuit een of enkele plek(ken)) we beschikbaar willen hebben. Binnen elke woonservicezone bevindt zich idealiter ook een zorgzone waar verzorgd wonen wordt geboden (zorg op afroep binnen 15 minuten beschikbaar). Op basis van beschikbare voorzieningen en de behoefteontwikkeling per wijk zijn kansen en opgaven in beeld gebracht. Conclusie is dat Assen al beschikt over een sterk zorgnetwerk. Belangrijkste opgaven zitten in de spreiding daarvan, het aanbrengen van coördinatie en samenhang van het aanbod, beschikbaarheid en bekendheid van het welzijnsaanbod, en in de organisatie van het aanbod en allerlei initiatieven op dit terrein. We hanteren een groeimodel: voortbouwen op wat er al is en kansen benutten. De komende vijf jaar werken we met voorrang aan de realisatie van vier pilots: Assen-Oost, Lariks, Kloosterveen en Peelo. Op de (middel-)lange termijn willen we ook in andere wijken woonservicezones ontwikkelen. Daarbij betrekken we de ervaringen uit de pilots. Dat wil niet zeggen dat er in de andere wijken dan niets gebeurt. We

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

5 SAMENVATTING

zijn betrokken bij relevante ontwikkelingen in andere wijken zodat we onze ambities daarbij mee kunnen nemen. We nemen als gemeente de regierol op ons. We nemen het voortouw in het opzetten en organiseren van een bestuurlijk overleg. Dat is o.a. het forum voor het maken van afspraken over uitwerking en realisatie van woonservicezones, de organisatie daarvan en de inzet van partijen. We zetten een ambtelijke Regiegroep Wonen, Welzijn en zorg op waarin verdere uitwerking plaatsvindt en waar allerlei andere uitvoeringszaken kunnen worden afgestemd (initiatieven van deelnemende partijen en vragen van mensen die een bijzondere woonvorm wensen). We binden partijen via afspraken op stads- en wijkniveau en stimuleren investeringen van derden.

0.4 Blijven investeren in de kwaliteit van bestaande woongebieden We leggen een belangrijk accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van bestaande woongebieden en benutten van de mogelijkheden voor inbreiding. Bij aanpak van bestaande woongebieden gaat het om maatwerk op kleine schaal waarbij woningen, woonomgeving, voorzieningen en sociale structuur in samenhang worden bezien. Doel daarvan is de variatie aan woningtypen op wijkniveau te vergroten, de kwaliteit van woningen en woonomgeving waar nodig te verhogen en de leefbaarheid waar nodig te verbeteren. We benutten kansen voor inbreiding die ontstaan door bijvoorbeeld functieverandering. We streven naar realisatie van 100 tot 150 woningen op nieuwbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied. Door functieverandering is het mogelijk woningen toe te voegen en tegelijkertijd het ruime en groene karakter van de stad te behouden. Assen kent geen grootstedelijke problematiek, mede door preventief optreden van gemeente en corporaties. Grootschalige herstructurering is dan ook niet aan de orde. Wel maatwerk op kleine schaal om in te kunnen spelen op veranderende woonwensen, waar nodig eenzijdigheid te doorbreken en duurzaamheid te vergroten (energiebesparing). Aanleiding kan ook liggen in leefbaarheid en het voorzieningenaanbod. Kijken we naar de transformatieopgave in het woonaanbod dan is de inschatting dat in de periode tot 2020 ongeveer 750 woningen worden gesloopt (voornamelijk huurwoningen) en 300 huurwoningen worden verkocht. Plannen worden verder uitgewerkt in integrale wijkvisies, waarin de aspecten wonen, voorzieningen, veiligheid en leefbaarheid in samenhang worden bekeken. De wijkvisies werken ook de programma’s uit voor nieuw in te vullen of te transformeren woongebieden. Dit woonplan is daarbij kaderstellend. Voor Peelo is al een wijkvisie opgesteld en voor Assen-Oost is een start gemaakt. Prioriteit ligt voorts bij Pittelo, de Lariks en Noorderpark.

0.5 Uitbreiden van het woonaanbod We streven naar uitbreiding van het woonaanbod met per saldo 3.900 woningen in de periode 2009-2020 en nog eens 3.800 woningen in de periode 2020-2030. Rekening houdend met de vernieuwingsopgave omvat het bouwprogramma 2009-2020 in totaal circa 4.650 woningen (420 per jaar). Tot de evaluatie van de regionale afspraken

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

VI SAMENVATTING

(2011) blijven we inzetten op uitbreiding met 520 per jaar. Dit woonplan is onze inzet bij de evaluatie. Figuur 1:

indicatief bouwprogramma Assen 2009-2020

Bijna 30% van het programma bestaat uit appartementen. De afzetbaarheid volgen we op de voet: de vraag komt vooral van een kritische groep consumenten. Een deel van de vraag is vervangbaar door grondgebonden nultredenwoningen of het aanpassen van de huidige woning. We zetten in op een grote variatie aan typen (stadswoningen, patiowoningen, woonwerkwoningen, mantelzorgwoningen, woongroepen, cascowoningen enzovoorts) en zorgen daarbij voor de benodigde flexibiliteit in bestemmingsplannen. We volgen de ontwikkelingen nauwgezet (economie, afzetbaarheid, gewenste kwaliteiten enzovoort). Op basis van een jaarlijkse monitoring en evaluatie passen we waar nodig het programma bij (aantallen en kwaliteiten). Een belangrijk deel van de nieuwbouw krijgt een plek in de voor Assen zo typerende woonmilieus ruimstedelijk wonen en buitenwijk rustig wonen. Op binnenstedelijke locaties nabij het centrum zetten we in op meer stedelijk woonmilieu. Uit het woningmarktonderzoek is naar voren gekomen dat de vraag naar een stedelijk woonmilieu niet bijzonder groot is: slechts 20% van de woningzoekenden kent dit woonmilieu een hoog cijfer toe. Daarbij is de Asser maat is van belang: niet alleen appartementen maar zeker ook stadswoningen, aanwezigheid van voldoende groen en nabijheid van voorzieningen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

7 SAMENVATTING

Indicatie woningbouwopgave gemeente Assen 2009 - 2030 uitbreidingsbehoefte 2009 – 2020 uitbreidingsbehoefte 2020 – 2030 onttrekkingen 2009 – 2020 onttrekkingen 2020 – 2030 Totaal bouwopgave Plancapaciteit gemeente Assen 2009 tot 2030 1. Woningbouwplanning per 1/1/2009 - centrumlocaties - overige inbreidingslocaties in de wijken - Kloosterveen I - Kloosterveen II - Kloosterveen III 2. Potentiële capaciteit - Vervangende nieuwbouw herstructureringslocaties - Messchenveld - Stadsbedrijvenpark Totaal plancapaciteit

3.900 3.800 750 750 9.200

100%

in %-en van de opgave 740 1.340 600 1.400 1.200

8% 15% 7% 15% 13%

1.000 3.000 1.100 10.380

11% 33% 12% 113%

0.6 Naar de praktijk Om de ambities uit dit woonplan te realiseren kiezen we voor het sturen op hoofdlijnen en laten de realisatie zo veel als mogelijk aan derden over. Op onderdelen waar ambities niet vanzelfsprekend worden gerealiseerd, zoals kansen voor bepaalde doelgroepen of aanpak van lastige maar wel belangrijke locaties, nemen we een meer prominente plaats in. Over dit soort onderwerpen maken we afspraken met woningcorporaties en met aanbieders van zorg en welzijn, en zetten we ons eigen instrumentarium met voorrang in. Het gaat dan om: Informatiemanagement (woningbouwplanning en –programmering, monitoring, woningmarktonderzoek) Inzet financiële middelen (de duurzaamheidsvisie, gelden uit het Investeringsbudget Stedelijke vernieuwing, de Starterslening) Instrumenten op het gebied van ruimtelijke ordening Grondbeleid (actief grondbeleid) Communicatie en samenwerking met partners We zullen ook de interne samenwerking waarborgen en bewaken dat uitwerking op onderdelen gebeurt binnen de stedelijke kaders. Dit woonplan wordt jaarlijks geëvalueerd zowel wat betreft de voortgang als de ontwikkelingen in de markt. De evaluatie vindt plaats in overleg met partners in een woondebat. In 2014 houden we een nieuw woningmarktonderzoek, op basis waarvan dit woonplan wordt geactualiseerd.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

1 INLEIDING

1 Inleiding 1.1 Een nieuw woonplan voor Assen De gemeente Assen is een prettige woongemeente. Inwoners spreken een hoge waardering uit voor het wonen en leven in Assen. We zijn hier trots op en willen ons inspannen om de kwaliteit van de woon- en leefomgeving te behouden en waar nodig te verbeteren. Om te zorgen dat Assen een prettige woongemeente blijft en in te spelen op veranderende wensen van (toekomstige) bewoners hebben we onze ambities verwoord in dit woonplan. Woonplan Groeien met kwaliteit (2003) Op basis van het voorgaande Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ uit 2003 hebben we, samen met partners, tal van activiteiten opgezet. Belangrijke opgave lag in de nieuwbouw. In de periode 2005 tot en met 2008 zijn veel nieuwe woningen opgeleverd. In totaal gaat het om 2.528 nieuwe woningen, dat wil zeggen 632 per jaar. In totaal zijn in deze periode ruim 300 woningen boven het bouwprogramma (uit het Woonplan van 2003) gerealiseerd. We hebben meer huurappartementen en rijwoningen in de koop gebouwd dan gepland. Daartegenover staat dat er minder rijwoningen in de huur zijn gebouwd dan oorspronkelijk gepland. Navolgend figuur toont de planning en realisatie naar type.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

2 INLEIDING

Figuur 2:

Realisatie nieuwbouw 2005 t/m 2008

koop vrijstaand

Verschil Realisatie 2005 t/m 2008

koop 2^1-kap

Programma 2005 t/m 2008

koop rijen

huur rijen

koop appartementen

huur appartementen -300

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

Verder hebben we op projectniveau afspraken gemaakt met ontwikkelaars en bouwers om tot een hoger kwaliteitsniveau van woningen en woonomgeving te komen. We hebben prestatieafspraken met de corporaties gemaakt waarin we onder andere afspraken hebben vastgelegd over de omvang van de sociale huurvoorraad en we zijn gestart met initiatieven om te komen tot woonservicezones. In het vervolg van dit woonplan wordt geconstateerd dat van grootstedelijke problematiek geen sprake is. Daar zijn we trots op: onze ervaring is dat bij (dreigend) verval partijen (gemeente, corporaties) elkaar goed weten te vinden en bereid zijn in te grijpen. Woonplan Een stad voor iedereen (2010) Voorliggend woonplan sluit in grote lijnen aan bij ingezette koers uit het voorgaande woonplan. Enkele accenten worden verlegd of verder uitgewerkt (bijvoorbeeld het thema woonservicezones), maar het woonplan geeft vooral een actualiseringslag. Gelijktijdig met het opstellen van dit woonplan is een woningmarktonderzoek gehouden. Hiermee hebben we een actueel beeld van wensen van onze inwoners ten aanzien van hun woon- en leefomgeving en eventuele verhuiswensen. Daarnaast speelt het Woonplan in op toekomstige ontwikkelingen op het gebied van demografie en economie. Deze gaan gepaard met verandering in woningvraag. Dit woonplan legt voorts een groter accent op het thema duurzaamheid, met de daarbij behorende eisen voor nieuwe en bestaande woningen. Het woonplan sluit aan bij de ambities zoals die zijn verwoord in het toekomstplan ‘Assen Koerst’, de Regiovisie en de concept Structuurvisie. In dit woonplan zijn de thema’s die betrekking hebben op het wonen uitgewerkt en zijn relaties gelegd met andere beleidsterreinen (zoals ruimtelijke ordening, zorg en welzijn). Het woonplan is tot stand gekomen in nauw overleg met de corporaties Actium en Woonconcept. Zij hebben als adviseur geparticipeerd in de projectgroep die belast was met het formuleren van voorstellen. In twee woonconferenties is met een breder

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

3 INLEIDING

gezelschap gesproken: vertegenwoordigers van bewoners en aanbieders van wonen, welzijn en zorg. Karakter en functie woonplan De woningmarkt is continu in beweging. De verdraagt geen strak gedetailleerd programma, maar een heldere richting en een kader voor beslissingen. Dit woonplan biedt het kader voor besluiten over programma’s, inzet van middelen en capaciteit en geeft richting aan het handelen van de gemeente en van de partners. Het woonplan is ook de basis voor communicatie met andere spelers op de woningmarkt, niet in het minst de woningcorporaties, bewoners, zorginstellingen, marktpartijen en andere overheden. Het woonplan is in overleg met de woningcorporaties tot stand gekomen en via woonconferenties met andere partners besproken. Dit woonplan geeft de prioriteiten en uitgangspunten, op basis van inzicht in wat er op de woningmarkt gebeurt (woningmarktonderzoek 2009), een visie op Assen in 2030 (Assen Koerst en de concept Structuurvisie ‘Hoofdstad Assen – Integrale structuurvisie Assen 2030’) en de uitgangspunten uit het Woonplan uit 2003.

1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de kaderstellende uitgangspunten voor het wonen in Assen; waar zet de gemeente op in en waar liggen prioriteiten? Hoofdstuk 3 geeft een beknopt beeld van de woningmarkt in Assen. Uitgebreidere informatie hierover vindt u in de rapportage Woningmarktanalyse Assen 2009. Hoofdstuk 4 gaat in op maatregelen en specifieke groepen die de gemeente extra aandacht wil geven. In hoofdstuk 5 komt een specifiek thema, de woonservicezones, aan de orde. Hoofdstuk 6 behandelt vervolgens de kwaliteit en omvang van het woonaanbod. Het laatste hoofdstuk gaat in op de rol en inzet van de gemeente. Aan het einde is een begrippenlijst opgenomen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

5 KADERS

2 Kaders Het is goed wonen in Assen! De inwoners zijn erg tevreden over woning en woonomgeving, zo blijkt uit het leefbaarheidsonderzoek 9+9=1 (2008). We zijn hier trots op en we willen de kwaliteit van de woon- en leefomgeving behouden en waar nodig versterken. Dit doen we samen met een uitbreiding van het woon- en voorzieningenaanbod: Assen met een prominente positie in de regio, zoals afgesproken in de regiovisie Groningen-Assen. We zetten in op het uitbreiden en versterken van de woonkwaliteit, in onderlinge samenhang. Dit hoofdstuk beschrijft de kaderstellende uitgangspunten voor het wonen in Assen. Deze uitgangspunten hebben betrekking op rijks-, regionaal, provinciaal en lokaal beleid. In de bijlage vindt u een overzicht van de belangrijkste documenten die van belang zijn voor dit woonplan. In dit hoofdstuk staan we stil bij de belangrijkste kaders die heel nadrukkelijk van invloed zijn op het wonen in Assen. Dit zijn in de eerste plaats de ambities zoals geformuleerd in Assen Koerst en de Regiovisie GroningenAssen. Dit woonplan werkt de woonaspecten daarvan verder uit. De koers in dit woonplan borduurt ook voort op hetgeen in het woonplan Groeien met kwaliteit (2004) is beschreven. De in dat plan geformuleerde uitgangspunten zijn kritisch tegen het licht gehouden en met behulp van nieuwe inzichten (woningmarktonderzoek Assen) geactualiseerd, aangescherpt en/of aangevuld. Nieuw in dit woonplan is dat veel meer nadruk ligt op duurzaamheid –vanuit de optiek van een energieneutrale stad en het beperken van woonlasten- en dat het kader voor de realisatie van woonservicezones is uitgewerkt. Ten opzichte van het vorige woonplan ligt daarnaast extra accent op betaalbaarheid en op de kwaliteit van het bestaande woonaanbod. Onderstaand de kaders samengevat. Deze kaders geven richting aan de uitwerking naar ‘mensen’ (hoofdstuk 4), woonservicezones (hoofdstuk 5) en ‘woningen en woongebieden’ (hoofdstuk 6). Kernelementen zijn: −

Behoud aantrekkelijke kenmerken: een stad met in de woonwijken het karakter

−

Versterken van de positie in de regio

−

Groei naar een meer compacte stad

W

O

van een levendig dorp (wijken met een menselijke maat)

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

6 KADERS

−

Een stad voor iedereen, met behoud van voldoende keuzen voor de woonconsument

−

Realiseren van woonservicezones

−

Versterken van de kwaliteit van bestaande woongebieden

−

Een stevige regierol met ruimte voor de samenwerkingspartners

Een stad met in de woonwijken het karakter van een levendig dorp (wijken met een menselijke maat) Uit Assen Koerst: “Assen moet zich ontwikkelen tot een stad van 80.000 inwoners. Een echte stad dus, met in woonwijken die het karakter kennen van een levendig dorp. In twee opzichten: fysiek en sociaal. Fysiek is de stad niet eentonig en versteend, maar juist groen gebleven en speels en creatief van karakter. In sociaal opzicht is Assen geen stad waar mensen in anonimiteit langs elkaar heel leven; de inwoners zijn op verschillende manieren cultureel en actief betrokken bij hun wijk, hun stad en bij elkaar. Kortom, Assen heeft in 2030 aan het begrip ‘provinciestad’ een levendige en positieve waardering weten te geven.” Dit is in Assen Koerst verder uitgewerkt in een achttal thema’s: –

Groeiende stad voor iedereen (aantrekkelijk voor ouderen, middelbaren, jongeren

–

Mooie stad met een eigen karakter (stad en dorp tegelijk, statig en speels, sfeer-

en kinderen, gerichte aandacht voor jongeren, kindvriendelijk, meer opleidingen) vol en groen, een eigen stijl de Asser school, zowel uitbreiding als bouwen in bestaande gebieden, veel diversiteit in woningen en buurten, openbare ruimte als ontmoetingsplaats) –

Bereikbare en vitale stad (nieuwe verbindingen voor auto, openbaar vervoer, fiets en wandelaar, station als knooppunt, de Vaart en het Kanaal in oude glorie hersteld)

–

Levendige stad (nog aantrekkelijker centrum, fraaie bebouwing en groen, meer evenementen, meer horeca, nieuw multifunctioneel theater, kleurrijk multicultureel, uitbreiding van sportaccommodaties)

–

Wijken met alle voorzieningen (in elke wijk voorzieningen voor kinderen en ouderen, gemeenschapscentra, ontmoetingspunten, levendige en veilige wijken, sociaal-cultureel, samenwerken in een hecht netwerk)

–

Dienstenstad in regionaal economisch netwerk (concentratie op tertiaire en kwartaire sector, speerpunt leisure en arts, kleinschalige levendige activiteiten)

–

Stad in de regio (goede samenwerking en afstemming, alle ontwikkelingen in regi-

–

Stadsbestuur dat luistert en samenwerkt (de stad van iedereen maken we samen,

onaal perspectief, afstemming topvoorzieningen met stad Groningen) luisteren en samenwerken met burgers, instellingen, bedrijven en andere overheden). We versterken onze positie in de regio De regiovisie Groningen-Assen is gericht op een evenwichtige ruimtelijke en economische ontwikkeling van de regio. Daarbij gaat de regio uit van de eigen kwaliteiten: rust en ruimte, aantrekkelijke steden en groene dorpen, verscheidenheid in land-

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

7 KADERS

schappen en de goede bereikbaarheid. De regio stelt zich voor een forse bouwen vernieuwingsopgave die voornamelijk een plek krijgt in de steden Groningen en Assen. Dit gaat gepaard met maatregelen ten aanzien van economische ontwikkeling, bereikbaarheid en leefbaarheid, en met inzet om de kwaliteit natuur en landschap te versterken. De gemeente Assen heeft binnen de regio de rol om te voorzien in de behoefte aan stedelijke uitbreiding op het gebied van wonen, werkgelegenheid, voorzieningen en zorg. In afstemming met de regiogemeenten legt Assen zich toe op regionale (zorg-)voorzieningen, hoger onderwijs en op stuwende functies en bedrijven die zich aangetrokken voelen door het groene en sportieve imago van Assen. Groei naar een meer compacte stad In Assen Koerst hebben we ons uitgesproken voor groei naar 80.000 inwoners. Dit vraagt om uitbreiding van het woonaanbod. Tegelijkertijd willen we een meer compacte stad worden en koesteren we het groene karakter van de stad en de omgeving. Dit vraagt om verdichting van de bestaande stad, bijvoorbeeld door transformatie van het Stadsbedrijvenpark. We gaan niet ‘overal een beetje verdichten’, maar zoeken naar uitgesproken woonwijken: toevoegen van stedelijke woonmilieus op locaties in en nabij het centrum die zich lenen voor herontwikkeling en ruimere woonmilieus in Kloosterveen en op de langere termijn Messchenveld. We zoeken naar een ‘Asser stedelijkheid’, met wonen in voor Assen relatief hoge dichtheden, in combinatie met een levendige openbare ruimte en voorzieningen op het gebied van detailhandel en cultuur. De komende jaren worden dus zowel meer stedelijke (in de bestaande stad en het Stadsbedrijvenpark) en meer ruime (Kloosterveen en Messchenveld) woonmilieus toegevoegd. Een stad voor iedereen met behoud van voldoende keuzen voor de woonconsument In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens. Assen is geen villa- of seniorengemeente, maar een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken. Daar zijn we trots op en dat willen we behouden. We zetten in op een gevarieerd woonaanbod op het niveau van buurten en wijken, en op een grotere variatie aan woonmilieus. Daarmee willen we bewerkstelligen dat huishoudens die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten dat binnen Assen kunnen doen. Daarin leggen we de volgende accenten: −

Keuzevrijheid Uitgangspunt is in iedere wijk een divers aanbod aan woningen zodat mensen binnen de wijk een wooncarrière kunnen maken. We willen de mogelijkheden om zelf veranderingen aan te brengen in de huidige woning of om invloed uit te oefenen op ontwerp en indeling van een nieuwe woning, verder verruimen. Uiteraard binnen de wettelijke kaders van bijvoorbeeld het bouwbesluit en passend binnen ruimtelijke regels van de gemeente. Zie ook paragraaf 4.1.

−

Betaalbaarheid

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

8 KADERS

Een belangrijke kwaliteit van wonen in Assen is dat je goed kunt wonen voor een redelijke prijs. Dat willen we zo houden. We kijken in het bijzonder naar de doelgroep1 en zorgen voor voldoende keuze in de sociale huurvoorraad2. Ook de middeninkomens3 hebben hun positie zien verslechteren. We zetten voor deze groep vooral in op bereikbaarheid van de koop, maar realiseren ons dat deze groep deels ook aanspraak maakt op betaalbare huurwoningen. Voor deze groepen is niet alleen de huur of hypotheek van belang, maar het totale woonlastenplaatje. We zetten in op energiebesparende maatregelen. Voor de langere termijn is dat nodig om de energie- en daarmee woonlasten te kunnen beperken. Zie paragraaf 4.2. −

Jongeren / jonge huishoudens We beschouwen (met het oog op de vergrijzing en de economische ambities) jongeren (18-25 jaar) en jonge huishoudens (pakweg tussen de 25 en 40 jaar) als belangrijke groepen voor onze gemeente. Wat wonen betreft worden de kansen voor deze groepen via betaalbaarheid en doorstroming vergroot. Aandacht is vooral nodig vanuit de invalshoeken voorzieningen (onderwijs, kinderopvang, horeca enzovoort) en werk. Zie paragrafen 4.2 en 4.5.

−

Zorgbehoevenden De vraag naar combinaties van wonen, welzijn en zorg in de wijk toe. Dit komt door de extramuralisering en de groeiende groep zorgbehoevenden. De groei komt met name door de vergrijzing. De vraag komt echter niet alleen van ouderen, maar ook om anderen met een beperking. Mensen met behoefte aan zorg of begeleiding willen vaak zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. En als dat niet meer lukt, kiezen zij vaker voor een kleinschalige woonvoorziening met welzijn en zorg, die onderdeel uitmaakt van de samenleving. We willen die wens ondersteunen door het realiseren van woonservicezones met een diversiteit aan voorzieningen op het gebied van welzijn, wonen en zorg. Zie paragrafen 4.3 en 4.4.

−

Groei De afgelopen jaren heeft Assen vooral jonge gezinnen aan zich gebonden. We zien dat voornamelijk gezinnen van buiten naar Assen trokken vanwege het aantrekkelijke woonklimaat en het voorzieningenaanbod. De gezinnen zijn en blijven een belangrijke groep waarop we onze peilers ten aanzien van groei richting 80.000 inwoners richten. Maar niet de enige. Zo is de combinatie van wonen, voorzieningen en openbaar vervoer in Assen ook aantrekkelijk voor ouderen.

We investeren fors in het versterken van de kwaliteit van bestaande woongebieden Het aantrekkelijke van Assen als woongemeente is de combinatie van rustige woongebieden, een relatief rijk aanbod aan voorzieningen, een goede bereikbaarheid en voetnoot 1 2 3

Huishoudens met een laag inkomen zoals gedefinieerd in de Huurtoeslagwet. Huurwoningen met een huur tot de Huurtoeslaggrens Huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en €45.000.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

9 KADERS

waardevolle natuur binnen handbereik. We willen deze ruimtelijke kwaliteiten behouden en waar nodig versterken. Dit woonplan legt een belangrijk accent op het bestaande bebouwde gebied: de bestaande voorraad en mogelijkheden tot inbreiding, bijvoorbeeld door functieverandering. Waar voorheen de aandacht vooral gericht was op nieuwbouw op uitleglocaties is het afgelopen decennium een accentverschuiving gaande naar meer (ver-)bouwen in bestaand stedelijk gebied. Ontwikkelingen als de Dichtershof, Het Palet en de Triade zijn hiervan aansprekende voorbeelden. Met de inbreiding krijgt Assen steeds meer stedelijke identiteit en kunnen we de compactheid van de stad behouden. De kwaliteit van woningen en wijken is over het algemeen goed. We kennen geen grootstedelijke probleemwijken, onder meer door preventief ingrijpen van gemeente en corporaties in de afgelopen jaren. Inwoners uiten een hoge waardering ten aanzien van het wonen in de wijk. We proberen met tijdige signalering en preventieve maatregelen problemen voor te blijven. We willen de komende periode meer aandacht besteden aan bestaande woonwijken. Om in te kunnen spelen op veranderende woonwensen, meer variatie in het woonaanbod te creëren en om leefbaarheidproblemen (verloedering, overlast) te voorkomen. Het gaat om maatwerk op kleine schaal. Dit is nodig om deze wijken kwalitatief niet te veel op achterstand te laten komen ten opzichte van andere (vaak nieuwere) wijken. We hebben het vooral over buurten in de grootschalig opgezette woongebieden uit de jaren ’60 en ’70. Deze omslag vraagt om het stimuleren van initiatieven van particulieren, maar ook om veranderingen in de sociale huurvoorraad. Door aanpassing van bestaande woningen en waar nodig door sloop en vervangende nieuwbouw. We zullen samen met de corporaties en particulieren de schouders zetten onder die investeringsopgave in het bestaande woonaanbod. Bij de invulling van vernieuwingsprojecten wordt niet alleen naar het woonaanbod gekeken, maar in het kader van woonservicezones, ook naar de woonomgeving en het aanbod van voorzieningen. We willen in elke wijk een basisaanbod voorzieningen behouden. De Asser School is een belangrijk kader bij de uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit van bestaande en nieuwe wijken. We zetten in op het realiseren van woonservicezones Assen kent vanwege haar historie een uitgebreid zorgnetwerk met een regionale functie. We willen dit benutten en nadrukkelijk verbinden met welzijn en wonen. Dit doen we door het realiseren van woonservicezones. Het biedt een werkbare schaal voor het ontwikkelen van meer samenhang in voorzieningen van wonen, welzijn en zorg én mogelijkheden deze voorzieningen nauwkeurig af te stemmen op behoeften en wensen van inwoners nu en in de toekomst. De gemeente Assen omschrijft een woonservicezone als volgt: een woongebied met een hoog service- en voorzieningenniveau voor iedereen. In dit gebied zijn de optimale condities geschapen voor wonen met zorg en welzijn, en men kan er zelfs “verzorgd

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

10 KADERS

wonen” met 24-uurszorg op afroep. Het is echter nadrukkelijk niet alleen voor mensen met een zorgvraag. Dit Woonplan werkt een kader uit, dat beschrijft wat minimaal beschikbaar zou moeten zijn in een woonservicezone. Dit is de inzet van de gemeente in het gesprek met derden over de uitwerking van plannen voor concrete wijken/ zones. Voor bepaalde voorzieningen is het niet wenselijk of mogelijk om deze op zoneniveau te organiseren. Zij vragen een andere schaal en zullen op het niveau van buurt, gemeente, regio, provincie dan wel landelijk geregeld moeten worden. Zo wordt de zorg voor verslaafden op provinciaal niveau aangestuurd, terwijl buurtactiviteiten het best op buurtschap-, dorp- of wijkniveau georganiseerd kunnen worden. We gaan uit van een groeimodel en vertrekken vanuit bestaande kansen (huidige voorzieningen en plannen voor vernieuwing). Belangrijkste opgaven liggen in de welzijnscomponent en de afstemming van het aanbod van diverse partijen. Zie hoofdstuk 5. We leggen een sterk accent op duurzaamheid In de Duurzaamheidsvisie 2009-20154 hebben we de ambitie uitgesproken een CO2neutrale stad te worden. Dat vraagt om energieneutrale gebiedsontwikkelingen, maar ook om investeringen in het bestaande en nieuwe woningaanbod. We streven ernaar dat van de bestaande woningen in 2015 50% minimaal het energielabel C heeft en dat van de tot 2015 te bouwen nieuwe woningen minimaal 50% CO3 neutraal is. Zie hoofdstuk 6. We willen als gemeente een proactieve rol op ons nemen Een stevige regierol van de gemeente en het versterken van de samenwerking is nodig om de ambities uit dit woonplan te verwezenlijken. We zijn als gemeente verantwoordelijk voor goed wonen met een verscheidenheid aan woonmilieus, waar diverse woonconsumenten een plek kunnen vinden. We bouwen of verbouwen echter zelf geen woningen. Daarom is samenwerking met partners op het gebied van wonen essentieel, vooral met de woningcorporaties en de aanbieders van welzijn en zorg. We sturen als gemeente met visie en programma’s, informatie en communicatie en we maken afspraken met de partners. Dit woonplan maakt anderen duidelijk wat wij voor ogen hebben op het gebied van wonen in het algemeen en wonen met zorg in het bijzonder. De instrumenten die we zelf ter beschikking hebben op het gebied van ruimtelijke ordening en grondbeleid, staan ten dienste van het verwezenlijken van de geformuleerde ambities. We willen samenwerken vanaf het begin (beleidsontwikkeling) en ruimte geven aan de partners. Assen maakt onderdeel uit van de regio Groningen-Assen en werkt nauw samen met de andere gemeenten in de regio, zeker waar het gaat over de omvang en richting van het nieuwbouwprogramma en op het vlak van wonen met zorg. Het streven is om in gezamenlijkheid een aantrekkelijke regio te blijven met onderscheidende en complementaire woonproducten. Zie hoofdstuk 7. voetnoot 4

Vastgesteld in de Raadsvergadering van 2 juli 2009

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

11 ASSEN IN BEELD

3 Assen in beeld 3.1 Inwoners tevreden De inwoners van Assen zijn zeer te spreken over hun woonsituatie. In het leefbaarheidsonderzoek 9+9=1 (2008) uiten inwoners een hoge waardering ten aanzien van de stad, de eigen wijk of het eigen dorp. Dat geldt voor de woning en voor de woonomgeving. De inwoners geven daarbij aan dat Assen een positieve ontwikkeling doormaakt. In dit leefbaarheidsonderzoek is ook gevraagd naar sociale aspecten van de woonomgeving. Daaruit blijkt dat de overlast in de meeste wijken is gedaald en ook de onveiligheidsgevoelens zijn afgenomen. Bewoners tonen een groot verantwoordelijkheidsgevoel voor de ontwikkelingen in hun wijk.

3.2 Woningmarktonderzoek 2009 In 2009 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd dat onder meer als basis voor dit woonplan dient. Dit onderzoek beschrijft de resultaten van een enquête onder de inwoners van Assen over wonen, de woonomgeving en de verhuiswensen. De resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in het rapport ‘Een vernieuwde blik op de woningmarkt; woningmarktonderzoek Assen 2009’. In het vervolg van deze paragraaf een beknopte samenvatting van dit onderzoek. Bij de uitwerking van diverse thema’s in de hoofdstukken 4 tot en met 6 is meer informatie uit het woningmarktonderzoek weergegeven. Een begrippenlijst is achter in dit woonplan te vinden.

3.3 Wonen in Assen anno 2009 Gemeente Assen toont het beeld van een middelgrote provinciestad: er wonen relatief veel gezinnen (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens gering is. De woningvoorraad bestaat uit 27.970 (zelfstandig bewoonde) woningen. Meer dan de helft van de voorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen, gevolgd door eengezinshuurwoningen en huurappartementen. Het is prettig wonen in Assen. Dit blijkt uit de waardering van de inwoners over het wonen en de woonomgeving en uit het feit dat Assen populair is onder woningzoekenden, zowel uit Assen als uit de omgeving. De afgelopen jaren heeft Assen een flink

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

12 ASSEN IN BEELD

aantal vestigers aangetrokken (gemiddeld ruim 600 personen per jaar). Daarmee is het aantal huishoudens gegroeid tot 27.970 in 2009. Deze vestigers noemen het prettige woon- en leefklimaat als reden zich hier te vestigen. De meeste Assenaren wonen naar wens. Circa 23% van de huishoudens heeft verhuisplannen voor de komende vijf jaar. Daarnaast staan er starters te popelen om een woning te betrekken. In totaal zijn er circa 9.150 huishoudens die overwegen de komende vijf jaar op zoek te gaan naar een (andere) woning. De meesten daarvan overwegen in Assen te blijven wonen, maar liefst 82%. Redenen van mensen om Assen te verlaten liggen met name op het vlak van studie of werk. Het aandeel dat ook buiten Assen zoekt ligt onder starters hoger dan gemiddeld. Van de 2.580 starters zoeken er bijna 900 zelfstandige woonruimte in Assen. Zoomen we in op de wijken waar mensen willen wonen dan zien we dat geen enkele wijk een onvoldoende scoort, noch in waardering van woningen en woonomgeving, noch op aspecten van leefbaarheid. Natuurlijk zijn er wel verschillen in waardering. Vooral het Centrum is geliefd onder verhuisgeneigden. Ook Marsdijk, Kloosterveen en het Buitengebied van Assen zijn populaire woonwijken. Minder populair zijn Lariks en Assen-Oost, gevolgd door Peelo, Noorderpark en Pittelo. Kijken we naar de leefbaarheid, dan scoort Lariks relatief minder goed dan andere wijken, maar nog steeds een voldoende. Relatief hoge scores zien we in het Buitengebied van Assen, Kloosterveen en Marsdijk. Actuele fricties op de woningmarkt Uit de vraag van woningzoekenden op dit moment blijkt dat de eengezinskoopwoning blijvend populair is. Deze vraag komt voor een belangrijk deel van gezinnen. Jongeren (starters) zoeken vaker in de huursector en vaker naar een appartement. Zetten we de vraag af tegen het potentiële aanbod (de woningen die vrij komen als iedereen de verhuiswens waar zou maken) dan ontstaat een beeld van de fricties op de woningmarkt anno 2009. Dit is weergegeven in figuur 3-1. De figuur laat zien dat de grootste spanning zich voordoet in de eengezinskoopsector: de vraag is groter dan het aanbod. We hebben het dan over de expliciete vraag: huishoudens die zonder twijfel hebben aangegeven een eengezinswoning in de koopsector te wensen. Woonwensen zijn echter niet altijd zo eenduidig. Mensen oriënteren zich op meerder woningtypen en de keuze tussen een huur- of een koopwoning is deels afhankelijk van het economisch tij. In figuur 3-1 zijn de ‘twijfelaars’ die een eengezinswoning in de huur- of de koopsector wensen bij zowel de staafjes eengezinskoop als eengezinshuur opgeteld. De figuur laat zien dat er ook vraag is naar appartementen, vooral in de huursector. Daar staat echter ook een groot aanbod tegenover. De eengezinswoningen in de huursector hebben momenteel de zwakste markpositie.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

13 ASSEN IN BEELD

figuur 3-1: Het potentiële aanbod afgezet tegen de woningvraag, inclusief starters 5.000

twijfelaars

4.500 expliciete vraag

4.000 3.500

potentieel aanbod

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 eengezins meergezins eengezins meergezins koop

huur

Bron: Bewonersonderzoek Assen

Aan de inwoners is ook gevraagd hun voorkeur uit te spreken voor verschillende woonmilieus. Meest populair zijn de woonmilieus ‘rustig stedelijk wonen’ en ‘buitenwijk rustig wonen’. De groep mensen die een ‘levendig stedelijk woonmilieu’ hoog waardeert is minder groot. Toch is dit nog circa 20% van de verhuisgeneigde huishoudens. Het gaat over het algemeen om kritische woonconsumenten die ook in andere woonmilieus zoeken. Maatwerk en kwaliteit zijn van belang.

3.4 Toekomstige ontwikkelingen Voor een blik op de toekomst zijn demografische en economische ontwikkelingen van belang. Wat betreft demografie is gekeken naar meerdere scenario’s. Volgens de prognose van provincie Drenthe (2009) wonen in 2030 circa 80.000 mensen in gemeente Assen. Deze prognose gaat uit van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar, iets minder dan de instroom van de afgelopen jaren. De huishoudentoename in de periode 2008 tot 2020 komt neer op ruim 4.340. Meer dan helft daarvan bestaat uit huishoudens van 65 jaar of ouder. Het aandeel 65+ neemt toe van 21% in 2009 tot 26% in 2020. figuur 3-2: Ontwikkeling aantal huishoudens volgens migratie-nul en migratiesaldo 500 42.000 40.000 38.000

huishoudens

36.000 34.000 32.000 werkelijke cijfers

30.000 28.000

RIGO-prognose: migratie-nul

26.000 24.000

provinciale prognose: migratiesaldo 500 2030

N

2028

2024

E

2026

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

22.000

jaartal

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

2 0 1 0 - 2 0 3 0

14 ASSEN IN BEELD

Bron: CBS/PLB, provincie Drenthe, RIGO-prognoses

Ook als we uitgaan van de prognose migratie nul (waarbij de ontwikkeling van de bevolking alleen wordt bepaald door geboorte en sterfte) neemt het aantal huishouden toe. De huishoudentoename bedraagt circa 2.850 huishoudens in de periode 2008 tot 2020, een verschil van een kleine 1.500 huishoudens met de provinciale prognose. In totaal zijn in de periode 2008-2020 per saldo ongeveer 4.340 woningen nodig om de huishoudengroei te accommoderen, uitgaande van de provinciale prognose. In de gemeente Assen is plancapaciteit voor de bouw van in totaal 5.496 woningen in de periode 2009 tot 2020. Nieuwbouwplannen worden echter zelden allemaal gerealiseerd, gemiddeld genomen in Nederland vindt 30% van de plannen geen doorgang of wordt uitgesteld. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt. Dit betekent dat er een ambitieuze opgave ligt om de plannen te realiseren. De Assense woningmarkt staat niet op zichzelf maar moet gezien worden in de regionale context. Ook in de omliggende gemeenten neemt het aantal huishoudens nog toe. Het gaat vooral om een toename van oudere huishoudens. In de afgelopen jaren is gemeente Assen er in geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd van 35 tot 45 jaar aan te trekken. De provinciale prognose gaat ervan uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet worden opgemerkt dat het aantrekken van deze groep lastiger zal worden. Landelijk neemt deze groep namelijk in aantal en aandeel af en eenzelfde trend is zichtbaar is de omliggende gemeenten van Assen. Bovengenoemde demografische ontwikkelingen bepalen in belangrijke mate de woningbehoefte in de toekomst. Ook economische ontwikkelingen zijn van belang. De omvang van de portemonnee is van invloed op de woonwens. De prognoses omtrent de economische ontwikkelingen in Nederland volgen elkaar momenteel in hoog tempo op. Niemand kan exact voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn en hoe lang deze zal duren. In het onderzoek is daarom gewerkt met twee scenario’s: 1) een zware crisis (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft ook op de langere termijn, en 2) een lichte crisis (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ontwikkeling de groei weer doorzet. Consequenties voor de woningbehoefte in 2020 In het onderzoek is ook voor 2020 de woningbehoefte geraamd, rekening houdend met kwalitatieve fricties op de markt anno 2009 en met de demografische en economische ontwikkelingen. Vooral de behoefte aan eengezinskoopwoningen is groot, gevolgd door de behoefte aan huurwoningen. Zetten we dit af tegen de huidige voorraad dan zien we voornamelijk opgaven in de eengezinskoopsector, het meest bij het LC-scenario. Het gaat vooral om woningen in het (middel)dure segment: tussen € 160.000 en € 275.000 en meer dan € 275.000. Ook in de regio van Assen neemt de behoefte aan eengezinskoopwoningen flink toe. Wat betreft huur- en koopappartementen geldt dat er in 2020 meer vraag is dan aanbod (de huidige voorraad). Tegenover de vraag aan eengezinshuurwoningen staat een groter aanbod. Dit blijkt een kwetsbaar segment. Het is vooral afhankelijk van het economisch tij in hoeverre een deel van de groep die twijfelt tussen koop en huur

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

15 ASSEN IN BEELD

voor dit segment zal kiezen. De behoefte in de huursector gaat vooral uit naar woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de liberalisatiegrens.

3.5 Wonen met zorg Een deel van de Assense bevolking heeft te maken met lichamelijke gebreken, waaronder veel ouderen. Als gevolg van de vergrijzing neemt de vraag van deze groep de komende jaren toe. Het gaat om een toenemende behoefte aan geschikte woningen, maar ook aan zorgvoorzieningen zoals hulp bij de persoonlijke verzorging en maaltijdenvoorzieningen. De vergrijzing zorgt ervoor dat steeds meer eisen worden gesteld aan de toe- en doorgankelijkheid van de woningvoorraad. Het bewonersonderzoek laat een ‘actueel tekort’ zien van circa 330 nultredenwoningen, naar de toekomst toe neemt de behoefte toe met nog eens 1.700 woningen. Circa driekwart van deze toenemende behoefte is afkomstig van 55-plussers. De behoefte gaat voornamelijk uit naar grondgebonden koopwoningen en huurappartementen. Veel ouderen zijn tevreden met de woonsituatie en zullen eerst kijken in hoeverre de huidige woning kan worden aangepast alvorens om te zien naar een andere woning. Slechts 12% van de 55-plussers is verhuisgeneigd, veel minder dan de 23% gemiddeld in Assen. Bijna 250 huishoudens van 55 jaar of ouder hebben concrete plannen om hun eigen woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om er ook met ouderdomsbeperkingen te kunnen blijven wonen. Het gaat om onder meer een traplift, beugels voor in de badkamer of het toilet of het realiseren van de slaapkamer en de badkamer op de begane grond. Daarnaast kunnen ook huurwoningen via aanpassingen geschikt worden gemaakt. De toenemende behoefte aan nultredenwoningen zal deels ook via nieuwbouw moeten worden opgelost. Het gaat om appartementen, maar ook om grondgebonden koopwoningen. Voor een belangrijk deel zullen deze in woonservicezones moeten worden gerealiseerd, zodat men niet alleen een geschikte woning betrekt, maar (op termijn) ook de benodigde zorg kan ontvangen. Een deel van de zorgbehoevenden doet een beroep op intensievere zorg. Binnen de intensieve zorg worden vaak twee niveaus onderscheiden: 1) zorg op afroep en 2) 24uurstoezicht en/of begeleiding. De behoefte aan deze vormen van zorg neemt de komende jaren flink toe. Tegenover deze vraag staat echter een groot aanbod en er zijn plannen voor uitbreiding. Bij elkaar opgeteld overtreft het aanbod straks de becijferde behoefte. Ook zijn er alternatieven denkbaar, zoals mantelzorgwoningen waarbij de hulpgever en –ontvanger in twee zelfstandige woningen naast elkaar wonen. Over het algemeen wordt door de Assense bevolking positief gereageerd op dit concept.

3.6 Betaalbaarheid In Assen behoort circa 35% van de huishoudens tot de zogenaamde doelgroep (9.900 huishoudens, figuur 3-3). De omvang van de doelgroep neemt in de toekomst toe tot 38% bij het ZWC-scenario en ruim 35% bij het LC-scenario. Deze toename is voor een

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

16 ASSEN IN BEELD

belangrijk deel een gevolg van de vergrijzing (na het bereiken van de pensioensgerechtigde leeftijd daalt het inkomen) maar ook van de economische crisis. Circa 11.500 huishoudens behoren tot de groep middeninkomens met een inkomen tot €45.000, ofwel 41%. Naar de toekomst toe neemt deze groep toe tot 43%. figuur 3-3: Ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens 16.000 14.000

2009

12.000 2020, ZWC-scenario

10.000 8.000

2020, LC-scenario

6.000 4.000 2.000 0 doelgroep: obv grenzen huurtoeslag

middeninkomens: nietdoelgroep tot € 45.000

Bron: Bewonersonderzoek Assen, bewerking RIGO

Een deel van doelgroep woont in een koopwoning, vooral huishoudens van 55 tot 65 jaar. Circa 65% van de doelgroep en 30% van de middeninkomens doet een beroep op de sociale huurwoningen van Actium en Woonconcept. Van goedkope scheefheid is vrijwel geen sprake. Ook inzicht in de betaalbaarheid van het wonen in brede zin staat weer volop in de belangstelling. Huurders zijn circa 23% van hun inkomen kwijt aan de huur van hun woning en 37% aan hun totale woonlasten5 (in medianen). Eigenaarbewoners betalen circa 14% van hun inkomen aan de hypotheek van hun woning en 24% aan hun totale woonlasten. Naast huur, hypotheek, belastingen en verzekeringen kunnen stijgende energiekosten een flinke belasting zijn voor huishoudens met een kleine portemonnee. Onder de Assense bevolking bestaat dan ook een grote belangstelling voor energiebesparende maatregelen (mits de benodigde investering kan worden terugverdiend). Bijna 900 huishoudens hebben al concrete plannen om de woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om de woning energiezuiniger te maken. Bij de ontwikkeling van de woonlasten speelt ook de ontwikkeling van het inkomen een belangrijke rol. Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen over inkomensdaling als gevolg van de economische crisis. Daarnaast denkt 39% van de eigenaarbewoners dat de waarde van hun woning zal dalen. Signalen om de ontwikkeling van de woonlasten in de toekomst goed in de gaten te houden. voetnoot 5

Inclusief gemeentelijke lasten, water, gas, warmte, elektriciteit en eventueel servicekosten, VvE bijdrage en opstalverzekering. Ook is rekening gehouden met huurtoeslag en belastingvoordeel.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

17 ASSEN IN BEELD

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

19 MEER KEUZE VOOR DE WOONCONSUMENT

4 Meer keuze voor de woonconsument In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens. Assen is een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken: ‘een stad voor iedereen’. Daar zijn we trots op en dat willen we behouden. We zetten in op een gevarieerd woonaanbod. Daarmee willen we bereiken dat mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten, dat binnen Assen kunnen doen. We willen goed luisteren naar de wensen van de consument. Assen staat erom bekend dat mensen een droomhuis kunnen realiseren op een vrije kavel, maar ook dat mensen met een beperkt inkomen in Assen goed betaalbaar kunnen wonen. We willen de mogelijkheden verruimen om zelf veranderingen aan te brengen in de huidige woning of invloed uit te oefenen op ontwerp en indeling van een nieuwe woning daar waar het gaat om projectmatige bouw. Over variatie en keuzevrijheid gaat de eerste paragraaf van dit hoofdstuk. Vervolgens zoomen we in op groepen die we extra aandacht willen geven: mensen met een beperkt inkomen, jongeren, ouderen, zorgbehoevenden en gezinnen.

4.1 Keuzemogelijkheden en variatie We streven naar een grote variatie van het woonaanbod, niet alleen op gemeenteniveau, maar zo veel mogelijk ook per wijk. We willen mensen nog meer invloed geven op het ontwerp en de indeling van de woning en reserveren 30% van de koop in het bouwprogramma voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Ook in de bestaande voorraad willen we zo veel mogelijk ruimte bieden de woning naar wens aan te passen en uit te breiden. Daartoe behouden we flexibiliteit in lokale regels. Variatie vinden we belangrijk met het oog op een gedifferentieerde bevolking en om mensen keuzen te bieden. De wensen zijn divers, het aanbod moet dat volgen. Navolgende paragrafen gaan over de accenten die we daar binnen leggen: betaalbaarheid van huur en koop, ouderen, wonen met zorg en gezinnen. Het woningbouwprogramma zoals weergegeven in hoofdstuk 6 gaat uit van variatie en houdt rekening met de bouwopgaven die voortkomen uit genoemde accenten. Bij variatie gaat het niet alleen om prijsklasse en het onderscheid eengezins-meergezins, maar ook om variatie daar-

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


binnen. Denk aan woonwerkwoningen, stadswoningen, focuswoningen, groeiwoningen, cascowoningen enzovoort. We dagen bouwers uit tot variatie op kleine schaal en tot het realiseren van vernieuwende concepten. Als gemeente zorgen we voor flexibiliteit in bestemmingsplannen omvariatie in verkaveling mogelijk te maken. De invulling is maatwerk per locatie. Om adequaat in te kunnen spelen op veranderende woonwensen houden we elke vijf jaar een woningmarktonderzoek en actualiseren we met behulp van de uitkomsten het woningbouwprogramma. Het eerstvolgende woningmarktonderzoek houden we begin 2014. We zien dat meer mensen zelf willen bepalen hoe ze wonen en dat die woning ruimte moet bieden voor de verschillende activiteiten van de diverse leden van een huishouden. Dit uit zich in verbouw van bestaande woningen, inbreng in het ontwerp van een nieuwe woning tot het zelf bouwen van een woning. We blijven zorgen voor flexibiliteit in bestemmingsplannen en voorschriften. De bestaande bestemmingsplannen zijn flexibel. Bij nieuwe bestemmingsplannen zijn we kritisch op regels die uitbreiding en verandering van woningen bemoeilijken. Vanzelfsprekend met respect voor omwonenden. Uit het woningmarktonderzoek blijkt het volgende: −

Ruim een kwart van de woningzoekenden die expliciet op zoek zijn naar een

−

Dit zijn vooral mensen die een vrijstaande of 2^1-kap woning in de koop zoeken.

−

Ruim de helft van de potentiële zelfbouwers overweegt traditionele kavelbouw

koopwoning geeft aan eigen bouw te overwegen (850 tot 900 huishoudens).

geheel naar eigen ontwerp. Een derde geeft aan de voorkeur te hebben voor catalogusbouw en circa 10% voor collectief opdrachtgeverschap. −

Een vijfde van de woningzoekenden in de koop geeft aan nog geen duidelijke voorkeur te hebben voor het al dan niet (laten) bouwen van een eigen woning.

Tegelijkertijd weten we dat de mogelijkheid om zelf een woning te kunnen bouwen aantrekkingskracht heeft op mensen van buiten: Assen staat erom bekend dat mensen hier hun droomwoning kunnen realiseren. Rekening houdend met bovenstaande blijven we vrije kavels uitgeven. We streven naar het uitgeven van 30% van de koop in het bouwprogramma voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap, in totaal circa 950 kavels in de periode tot 2020. We ondersteunen collectief particulier opdrachtgeverschap met informatie en advies. De precieze vorm werken we komend jaar uit. Daarbij zoeken we samenwerking met corporaties en ontwikkelaars. Particulier opdrachtgeverschap is de meest directe invloed, maar niet door iedereen gewenst. We stimuleren bouwers om bewoners meer invloed te geven daar waar geen sprake is van particulier opdrachtgeverschap. Dit kan bijvoorbeeld door keuzen te bieden in ontwerp en indeling, maar ook door het realiseren van casco- of groeiwoningen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


Keuzemogelijkheden en variatie samengevat −

Het bouwprogramma kent een grote variatie, rekening houdend met de diversiteit in huishoudens en woonwensen. We stimuleren bouwers tot het realiseren van vernieuwende concepten met meer invloed van de consument en zorgen zelf voor de benodigde flexibiliteit in bestemmingsplannen.

−

We houden elke vijf jaar een woningmarktonderzoek en actualiseren aan de hand daarvan het woonplan met bouwprogramma.

−

We streven naar (collectief) particulier opdrachtgeverschap voor ongeveer 30% van de koopwoningen in het bouwprogramma. Voorts dringen we bij bouwers aan op een grote invloed van de consument.

−

We stimuleren collectief particulier opdrachtgeverschap.

−

We blijven zorgen voor ruimte in bestemmingsplannen en welstandsregels om bewoners mogelijkheden te bieden de huidige woning aan te passen.

4.2 Blijvend aandacht voor mensen met een beperkt inkomen Een belangrijke kwaliteit van wonen in Assen is dat je goed kunt wonen voor een redelijke prijs. Dat willen we zo houden. We kijken in het bijzonder naar de doelgroep en zorgen voor voldoende keuze in de sociale huurvoorraad. Ook de middeninkomens vragen aandacht. We zetten voor de middeninkomens vooral in op bereikbaarheid van de koop, maar realiseren ons dat deze groep deels ook aanspraak maakt op sociale huurwoningen. Voor deze groepen is niet alleen de huur of hypotheek van belang, maar het totale woonlastenplaatje. We zetten in op energiebesparende maatregelen. Voor de langere termijn is dat nodig om de energie- en daarmee woonlasten te kunnen beperken. Met het oog op een levendige gemeente hebben we in het bijzonder aandacht voor de kansen van jongeren op de Asser woningmarkt. Deze ambitie stelt ons voor de volgende met elkaar samenhangende opgaven: −

voldoende aanbod sociale huur

−

verbeteren bereikbaarheid koop

−

inzetten op energiebesparing (beperken woonlasten)

−

speciale aandacht voor jongeren

Enkele begrippen: −

Doelgroep: huishoudens met een dusdanig laag inkomen dat ze aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, volgens de inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag. Voor alleenstaanden ligt de grens op €20.975 per jaar, voor samenwonenden op €28.475. Voor alleenstaanden ouder dan 65 jaar ligt de grens op €19.800, voor samenwonenden ouder dan 65 op €27.075.

−

Modaal inkomen: huishouden met een inkomen van €31.930 bruto.

−

Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en €45.000 bruto.

−

Sociale huurwoningen: huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (€648).

−

Betaalbare huur: huurwoningen met een huur tot de 1e aftoppingsgrens (€512).

−

Goedkope koop: v.o.n. prijs tot €160.000.

−

Betaalbare koop: v.o.n. prijs tussen €160.000 en €220.000.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


4.2.1 Voldoende aanbod sociale huur

De sociale huurvoorraad vervult een belangrijke functie in het huisvesten van de doelgroep en een deel van de middeninkomens. We vinden dat de omvang van de sociale huurvoorraad ook in de toekomst van voldoende omvang en voldoende kwaliteit moet zijn om de doelgroep voldoende keuze te bieden. Voor de middeninkomens zetten we in op een betere bereikbaarheid van de koop. We realiseren ons echter dat een deel van deze groep (al dan niet tijdelijk) afhankelijk zal zijn van aanbod in de sociale huur. Over de situatie: −

De doelgroep bestaan momenteel uit ongeveer 9.870 huishoudens (35% van het totaal aantal huishoudens). De groep middeninkomens bestaat uit ongeveer 11.530 huishoudens (41%). De prognose laat zien dat beide inkomensgroepen in omvang toenemen. De toename van de doelgroep zit vooral in de groep 65 jaar en ouder. 6

2009 doelgroep middeninkomens

−

2020 zware crisis

2020 lichte crisis

9.870

35%

12.020

38%

11.280

35%

11.530

41%

13.720

43%

13.600

43%

De sociale huurvoorraad bestaat momenteel uit ongeveer 10.250 woningen: o

Circa 8.200 in eigendom van Actium en Woonconcept (waarvan 97% betaalbaar)7

o

Ruim 800 in eigendom bij andere woningcorporaties

o

Daarnaast zijn er nog ongeveer 1.250 particuliere huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens

−

Niet alle doelgroephuishoudens doen een beroep op de sociale huurvoorraad. Bijna 70% van de doelgroep woont in een sociale huurwoning, ruim een kwart in de koop en de rest in een duurdere huurwoning. We mogen veronderstellen dat het aandeel doelgroephuishoudens in de koop nog wat toeneemt: veel huishoudens die tegen 2020 tot de doelgroep behoren wonen nu in een koopwoning. We hebben het dan over de groep 55-65 jarigen die met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd tot de doelgroep gaan behoren. Zij zullen voor een belangrijk deel in de huidige woning blijven wonen.

−

Daar tegenover staat dat een deel van de middeninkomens is aangewezen op de sociale huurvoorraad. Van de middeninkomens woont tweederde in een koopwoning, ongeveer 27% in een sociale huurwoning en 6% in een duurdere huurwoning.

−

Ongeveer 66% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door de doelgroep, 31% door middeninkomens en 2% door huishoudens met een inkomen hoger dan

voetnoot 6 7

Zie het Woningmarktonderzoek Assen 2009 voor meer achtergrondinformatie. In totaal bezitten Actium en Woonconcept bijna 8.500 woningen, waarvan circa 8.200 tot de huurtoeslaggrens

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


€45.0008. Scheefheid is dus geen probleem in Assen. Ruim 30% middeninkomens in de sociale huur is een relatief beperkt aandeel. We vinden dit ook gewenst vanuit de optiek van een gevarieerde bevolking per buurt. We zien overigens dat een deel van de bewoners van de sociale huur zou willen verhuizen naar een koopwoning. −

Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de sociale huur neemt in Assen nog steeds toe: van ruim 3.700 in 2004 tot ruim 5.100 in 2009. Deze toename ligt met ruim 37% boven het Drentse gemiddelde (bijna 6%)9. Deze toename is voor een belangrijk deel te verklaren doordat woningzoekenden van Actium na de fusie de mogelijkheid kregen zich in te schrijven voor het gehele werkgebied. Daar is veel gebruik van gemaakt. De inschatting van de corporaties is dat de toename van woningzoekenden die daadwerkelijk in Assen zoeken ongeveer op het regionale gemiddelde ligt.

−

De mutatiegraad ligt in Assen met 11 tot 12% boven het provinciale gemiddelde (ruim 9%).

−

De gemiddelde wachttijd in Assen is in de periode 2007-2008 toegenomen van 1,9 tot 3,5 jaar. De wachttijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en de ingang van het huurcontract. Daarin is ook de tijd begrepen dat iemand ingeschreven staat zonder daadwerkelijk op zoek te zijn naar een woning. De corporaties geven desgevraagd aan dat de gemiddelde zoektijd ongeveer 2 jaar bedraagt en dat het mogelijk is binnen enkele maanden een woning te betrekken. Hoe meer kwaliteitseisen, hoe langer de zoektijd.

Over de ambitie: −

We zetten in op voldoende sociale huurwoningen om de doelgroep voldoende kansen op de Asser woningmarkt te blijven bieden. We streven naar een sociale huurvoorraad van minimaal 10.650 in 2020 (een groei met ongeveer 400 woningen). De economische ontwikkelingen zijn onzeker. Vooralsnog gaan we uit van een lichte crisis met een marge. In 2015 wordt op basis van de economische en woningmarkttechnische situatie op dat moment bezien of de ambitie voor 2020 moet worden bijgesteld.

−

We willen inspelen op de veranderende woonwensen van de ouder wordende bevolking en het groeiende beroep van bijzondere doelgroepen op de sociale huursector10. Dit vraagt om veranderingen in het sociale huuraanbod richting aanpasbaar en gelijkvloers (zie hoofdstuk 6), waarbij rekening wordt gehouden met de nabijheid van voorzieningen (zie hoofdstuk 5).

voetnoot 8

Van de sociale huurwoningen van Actium en Woonconcept wordt 68% bewoond door de doelgroep.

9 10

Bron: Drentse Woningmarktberichten 2008-2009, Informatie Huursector ODW. Extramuralisering is meegenomen in de prognose waardoor dit in aantallen is meegenomen in de eerder genoemde toename van de doelgroep.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


−

We willen de kansen voor middeninkomens in de koop vergroten en zo tegelijkertijd doorstroming uit de sociale huurvoorraad bevorderen (door de betaalbaarheid van de koop te vergroten, zie paragraaf 4.2.3).

−

Het is van belang te constateren dat de sociale huurvoorraad niet statisch is. Via flexibiliteit in het huurbeleid kan de voorraad meebewegen met de markt. Een voorbeeld is het Huur op Maat experiment waarin Woonconcept momenteel participeert. Met de corporaties gaan we in gesprek over het aanbod van sociale huurwoningen ook op langere termijn.

−

Binnen de huursector is momenteel 33% goedkoop, 53% betaalbaar en 14% middelduur. We willen voldoende goedkope en betaalbare woningen behouden, maar realiseren ons dat enige verschuiving naar de middeldure categorie past bij de behoefteontwikkeling en de vraag naar meer aanpasbare woningen voor senioren.

−

Rekening houdend met de gewenste omvang en de inschatting voor sloop en verkoop (1.000 in 10 jaar, zie paragraaf 6.1) is nieuwbouw nodig. Het gaat om circa 1.400 sociale huurwoningen in de periode tot 2020 (30% van het totale bouwprogramma). Rekening houdend met de gewenste vernieuwing binnen het sociale huuraanbod (zie ook par. 6.1) is daarvan bijna twee derde een appartement.

−

We streven naar variatie in het woonaanbod op wijkniveau. Dit betekent dat we ook in nieuwe wijken sociale huur willen realiseren en in wijken waar nu relatief veel huurwoningen staan verkoop en vernieuwing mogelijk willen maken (zie par. 6.1).

Bron: buurtmonitor Assen

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


4.2.2 Woonruimteverdeling

De toewijzing van sociale huurwoningen gebeurt door de woningcorporaties. Woonconcept hanteert het aanbodmodel. Actium is op 1 januari 2010 eveneens over op het aanbodmodel overgestapt. Het aanbodmodel houdt in dat het vrijkomende woningaanbod door de verhuurders wordt gepubliceerd en dat woningzoekenden zelf zoeken in het aanbod en reageren op vrijkomende woningen. Dit model is sinds de start begin jaren negentig in verreweg de meeste gemeenten gemeengoed geworden. De gemeente kan op grond van de Huisvestingswet besluiten te sturen in de woonruimteverdeling wanneer bepaalde groepen in de knel komen bij het vinden van passende woonruimte door schaarste in het aanbod. De gemeente moet dan een huisvestingsverordening vaststellen waarin delen van de voorraad worden bestemd voor bepaalde doelgroepen. Aangezien woningzoekenden over het algemeen goed terecht kunnen in Assen zien we vooralsnog geen aanleiding om als gemeente sturend op te treden in de woonruimteverdeling. Iedereen kan zich inschrijven om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning. Voor het daadwerkelijk toewijzen van woningen zijn regels geformuleerd die te maken hebben met passendheid (inkomen) en regels die de volgorde bepalen. Bij woningen kunnen eisen worden gesteld aan het huishoudentype en de leeftijd. Bijvoorbeeld voor een ouderenwoning die is bedoeld voor mensen van 65 jaar en ouder, hebben woningzoekenden in die leeftijdscategorie voorrang op andere woningzoekenden. De volgorde wordt voorts (met name) bepaald door de tijd dat iemand staat ingeschreven. In specifieke gevallen kan iemand in aanmerking komen voor urgentie. Met een dergelijke urgentie heeft deze persoon voorrang op andere woningzoekenden. Het gaat dan om aspecten van medische en/of sociale aard, of om calamiteiten. Vanzelfsprekend werken we binnen de landelijke regelgeving en de afspraken die het Rijk daarover met Europa heeft gemaakt. Woonconcept experimenteert momenteel met Huur op Maat, waarbij de huur van een woning wordt bepaald door de kwaliteit van de woning en door het inkomen van de nieuwe huurder (zie ook voorgaande paragraaf). 4.2.3 Bereikbaarheid koop vergroten

De koopvoorraad in Assen is relatief betaalbaar. Ruim 50% van de koopvoorraad zit in de goedkope en betaalbare categorie (tot €220.000). Makelaars geven desgevraagd aan dat middeninkomens kunnen kiezen uit diverse woningen en wijken. Dat willen we zo houden. Daartoe zetten we in op een voldoende aanbod goedkope en betaalbare koopwoningen en op ondersteunende maatregelen om deze woningen ook daadwerkelijk toegankelijk te laten zijn voor middeninkomens. Over de situatie: De groep middeninkomens bestaat momenteel uit ongeveer 11.530 huishoudens. Tweederde van de huishoudens met een middeninkomen bewoont een koopwoning.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


Ongeveer 20% van de koopwoningen in Assen behoort tot de goedkope11 en 32% tot de betaalbare12 categorie. Met een modaal inkomen13 is met NHG een bedrag van bijna €160.000 te lenen. Dat betekent dat voor een betaalbare koopwoning een bovenmodaal inkomen nodig is. Navolgende grafiek toont de relatie tussen inkomen en maximale lening volgens de richtlijnen van de NHG. Figuur 4:

Maximale lening volgens de regels van de NHG

Uit de woningmarktanalyse blijkt dat tegenover de vraag naar goedkope koop momenteel voldoende aanbod staat: er komen voldoende goedkope koopwoningen vrij als de verhuisgeneigden in dat segment hun verhuiswens waar kunnen maken. Ook in de toekomst blijkt uit de woningmarktanalyse dat vraag en aanbod naar goedkope koop ongeveer in evenwicht zijn. Daarbij moet worden opgemerkt dat er ook woningzoekenden zijn waarvan de keuze tussen huur en koop nog onbeslist is, en woningzoekenden die geen prijsklasse hebben aangegeven. We mogen ervan uitgaan dat ook bij deze woningzoekenden mensen zijn die een goedkope koopwoning zoeken. Dat betekent dat richting 2020 uitbreiding in dit segment gewenst is. De gewenste uitbreiding wordt ingeschat op ongeveer 350 goedkope koopwoningen in 2020, wanneer we veronderstellen dat (1) de woningzoekenden die geen prijs hebben aangegeven zich hetzelfde gedragen als mensen die dat wel gedaan hebben en (2) dat van de twijfelaars tussen huur en koop 50% koop wenst waarvan een derde goedkoop. In het betaalbare koopsegment zien we dat de vraag op dit moment het aanbod overstijgt. In de toekomst neemt het tekort toe aan betaalbare koopwoningen toe. Rekening houdend met de hiervoor genoemde twijfelaars is er ruimte voor circa 1.000 extra betaalbare koopwoningen.

voetnoot 11 12 13

Goedkope koop: een v.o.n. prijs van maximaal €160.000. Betaalbare koop: een v.o.n. prijs tussen €160.000 en €220.000. Modaal inkomen €31.930 (2009)

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


In de uitbreiding kan worden voorzien door verkoop van bestaande huurwoningen en door de bouw van nieuwe goedkope en betaalbare koopwoningen. Met het oog op betaalbaarheid van nieuwe wijken willen we ook daar goedkope en betaalbare koopwoningen bouwen. We gaan uit van verkoop van ongeveer 300 huurwoningen in de periode tot 2020 waarvan twee derde in het goedkope segment (zie ook paragraaf 6.1) en nemen circa 1.050 goedkope en betaalbare koopwoningen op in het nieuwbouwprogramma (waarvan 15% goedkoop). We volgen de afzet van met name de goedkope koopwoningen nauwgezet om te voorkomen dat hier een ontspanning ontstaat en particulieren in dit segment met een onverkoopbare woning blijven zitten. Zo nodig stellen we plannen voor verkoop en nieuwbouw in dit segment bij. Bij nieuwbouw van goedkope en betaalbare koopwoningen hebben we kwaliteit hoog in het vaandel staan. Dit vergroot de toekomstwaarde van deze woningen. We stimuleren ontwikkelaars om betaalbare kwaliteit te realiseren. Energiebesparende maatregelen en flexibiliteit (cascowoningen of groeiwoningen) zijn van belang. We continueren de starterslening en onderschrijven de verkoop via KoopGarant zoals reeds door Actium toegepast. Op die manier kan een woning ook bij een volgende verkoop weer als betaalbare koopwoning op de markt worden gebracht. De starterslening is per 1 januari 2010 verruimd: de koopgrens is verhoogd naar €200.000 en de regeling is ook toegankelijk voor kopers die voorheen nog niet in Assen woonden. Flexibiliteit van eigendomsvormen is van belang, zeker met het oog op de onzekere economische omstandigheden. Momenteel zal er wellicht minder belangstelling zijn voor het kopen van een woning, maar deze belangstelling kan over een aantal jaren weer groter zijn. Om daaraan tegemoet te komen kunnen woningen nu worden verhuurd om te worden verkocht wanneer de economie weer aantrekt. Dit vraagt om flexibiliteit in het bouwprogramma (zie hoofdstuk 6) en is een belangrijk onderwerp in het gesprek met de corporaties. We gaan met de woningcorporaties en ontwikkelaars in gesprek over het stimuleren van doorstroming. Daarbij kijken we naar instrumenten ten behoeve van doorstroming van huur naar koop en binnen de koopsector, bijvoorbeeld een interventiefonds. Van dwang kan en mag geen sprake zijn; we richten ons op het over de streep trekken van mensen die willen verhuizen. 4.2.4 Bijkomende woonlasten

Woonlasten bestaan niet alleen uit huur of hypotheek, maar ook uit bijkomende kosten zoals energiekosten, waterschapslasten, opstalverzekering en gemeentelijke belastingen. Grofweg 45% van de woonlasten heeft betrekking op bijkomende kosten. Voor een gemiddeld huishouden gaat het in 2009 om ruim €4.50014.

voetnoot 14

COELO Woonlastenmonitor 2009

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


Binnen het totaal aan bijkomende woonlasten heeft circa 14% betrekking op gemeentelijke lasten, voor een gemiddeld huishouden €649 in 2009.

De gemeentelijke lasten in de gemeente Assen zijn relatief laag. Op de landelijke ranglijst, waarin de gemeente met de laagste lasten op 1 staat, staat Assen op de 144e plaats. Binnen de provincie Drenthe heeft Assen de laagste gemeentelijke lasten. Binnen de Regio Groningen – Assen heeft Assen na Hoogezand–Sappemeer de laagste lasten. Gezien het feit de gemeentelijke lasten slechts een bescheiden component binnen het geheel aan bijkomende woonlasten vormen (14%) en de gemeentelijke lasten in Assen al laag zijn, is een nadere beschouwing op mogelijke beperking van deze lasten niet aan de orde. Energielasten maken een steeds groter deel uit van de woonlasten. Aan directe kosten voor energie en water was een gemiddeld Nederlands huishouden in 2009 ruim €1.400 kwijt. Aan belasting op energie- en watergebruik door de rijksoverheid was men nog eens €630 kwijt. Daarmee zijn energie en water verreweg de grootste kostenposten binnen de bijkomende woonlasten (46%/€2.030). Ondanks recente prijsdalingen mogen we verwachten dat in de toekomst de energielasten verder stijgen. We willen inzetten op energiebesparende en –opwekkende maatregelen om zo de (groei in) woonlasten te beperken en bewoners bewust te maken van hun in vloed op de noodzakelijke energietransitie. Dit doen we in de nieuwbouw en de bestaande bouw. Uitgangspunt zijn de ambities en maatregelen zoals vastgelegd in de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 en het daarbij behorende Uitvoeringsprogramma 2009-2011. Daarin is het streven opgenomen dat ten minste 50% van de te bouwen woningen tot 2015 CO2-neutraal is en van de bestaande woningvoorraad in 2015 minimaal 50% ten minste energielabel C heeft. Door de woningcorporaties is met het rijk en de provincie al afgesproken dat hun woningvoorraad aan deze ambitie zal voldoen. We stellen een plan van aanpak op voor het bereiken van bovenstaande ambitie in de bestaande particuliere voorraad, waarin ook een financieringsinstrument wordt uitgewerkt. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ongeveer de helft van de mensen bereid is te investeren in energiebespa-

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


rende maatregelen. Van deze groep wil de helft deze investering binnen vijf jaar hebben terug verdiend. De rest accepteert terugverdienen op langere termijn. Bij nieuwe planontwikkeling nemen we CO2-neutraliteit als uitgangspunt en bij projecten in de voorbereidende fase proberen we scherpere EPC-eisen te hanteren. We zoeken actief de samenwerking met partijen die duurzaam willen en kunnen ontwikkelen. 4.2.5 Speciale aandacht voor jongeren

We willen een levendige gemeente zijn. In Assen Koerst (document tussenstand) hebben we daarom speciale aandacht gevestigd op jongeren (18 tot 25 jaar). Deze groep brengt levendigheid in de stad. Veel jongeren vertrekken uit Assen voor werk of studie elders. Er is ook een groep jongeren die willen blijven. Op termijn willen we het aanbod mbo- en hbo opleidingen uitbreiden. Daarmee wordt aan de Asser jongeren die willen studeren een breder opleidingsassortiment geboden. De wensen van jonge woningzoekenden zijn divers, van een kamer in het centrum tot een eengezinswoning in een buitenwijk. Enkele gegevens uit het woningmarktonderzoek: −

In totaal circa 2.580 wooneenheden nodig om alle starters aan een woning te helpen. Deze woningen hoeven niet allemaal in Assen te staan. Ruim 400 zeker in Assen en bijna 1.000 zeker buiten Assen, voor ruim 1.000 nog onbekend/ onzeker. De reden Assen te verlaten heeft bijna altijd te maken met studie of werk.

−

Starters hebben een duidelijke voorkeur voor het centrum, gevolgd door de wijk Marsdijk. Pittelo is minst populair bij starters.

−

Ruim de helft van de starters zoekt een huurwoning, 10% een koopwoning en de rest weet het nog niet of maakt het niet uit. Betaalbaarheid kenmerkt de zoektocht zowel in de huur (onder de €512) en de koop (goedkope segment).

−

Starters zijn vaker op zoek naar een appartement dan een eengezinswoning. Ook een onzelfstandige wooneenheid is voor veel starters een optie.

−

De woonwensen van doorstromers tot 25 jaar laten een ander beeld zien. Zij zoeken vaker in de koop (50% koop, 15% huur en de rest onbeslist) en vaker naar een eengezinswoning (tweederde van de woningzoekende doorstromers tot 25 jaar).

Wat de wensen van bijna alle jongeren kenmerkt is de betaalbaarheid. Aan het begin van de wooncarrière hebben de meeste mensen niet al te veel te besteden. Ze leven van een laag inkomen of een studiebeurs en hebben meestal nog niet of nauwelijks vermogen opgebouwd. Veel van hen behoren dus tot de eerder genoemde doelgroep. De maatregelen ten aanzien van betaalbaarheid, zoals eerder in deze paragraaf geformuleerd, komen dan ook ten goede aan jongeren. Voor studenten in Assen zijn momenteel voldoende woonmogelijkheden aanwezig. Betaalbaarheid samengevat −

We streven naar een omvang van de sociale huurvoorraad van zeker 10.650 woningen in 2020. In 2015 bezien we hoe het staat met de economische vooruitzichten en stellen indien nodig de ambitie bij.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


−

We nemen circa 1.400 sociale huurwoningen op in het bouwprogramma. Daarbij houden we rekening met de gewenste omvang en met de inschatting voor verkoop en sloop zoals beschreven in paragraaf 6.1).

−

We monitoren met de corporaties de kansen voor de verschillende groepen woningzoekenden in de sociale huur (o.a. jongeren, ouderen en bijzondere doelgroepen).

−

We ondersteunen plannen voor verkoop van goede sociale huurwoningen om tegemoet te komen aan de koopwens van met name middeninkomens en variatie in bestaande wijken te realiseren. We zien KoopGarant daarin als een belangrijk instrument.

−

We nemen circa 1.050 goedkope en betaalbare koopwoningen op in het bouwprogramma, waarvan ongeveer 15% goedkoop.

−

We continueren de starterslening.

−

We gaan met woningcorporaties en ontwikkelaars in gesprek over het stimuleren van doorstroming.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


4.3 Kansen bieden aan ouderen We willen het woonaanbod vergroten voor ouderen die nog een stap in de wooncarrière willen zetten maar (nog) geen behoefte hebben aan zorg. Dit vraagt om een grote variatie in het woonaanbod in combinatie met een aantrekkelijke woonomgeving en voldoende voorzieningen. Levensloopbestendigheid en aanpasbaarheid zijn cruciaal. Het aantal ouderen in Assen groeit de komende jaren. Dit betekent dat de woonvraag in toenemende mate bepaald gaat worden door vitale ouderen én door mensen die zorg nodig hebben (deels ouderen, maar ook andere mensen met een zorgvraag). In deze paragraaf behandelen we de groep ouderen zonder zorgvraag. Het gaat dan om mensen van pakweg 55 jaar en ouder, die op dit moment geen zorg of begeleiding nodig hebben, maar als ze willen verhuizen wel degelijk anticiperen op een mogelijke zorgbehoefte. Ouderen zijn beperkt verhuisgeneigd. De meesten zijn tevreden met de woonsituatie en verhuizen pas als zeer aantrekkelijk aanbod voorbij komt of een zorgvraag daartoe noodzaakt. Waar in totaal 23% van de huishoudens overweegt binnen 5 jaar te verhuizen ligt dat bij 55-plussers op 12%, bij 65-plussers op 9% en bij 75plussers op 6%. De groep ouderen groeit en de ouderen van straks zullen meer vermogend zijn (o.a. doordat ze vaker in een koopwoning wonen) en door toenemende levensverwachting gemiddeld actiever zijn dan nu. De wensen zijn divers. Het woningmarktonderzoek laat zien dat de 65-plussers die willen verhuizen op zoek zijn naar meer gemak (minder onderhoud aan huis en tuin) en dat rekening gehouden wordt met een eventueel afnemende mobiliteit. Sfeer van de woonomgeving en bereikbaarheid van voorzieningen winnen aan belang. Circa 60% van de verhuisgeneigde 65-plussers heeft de voorkeur voor een huurwoning, 10% voor een koopwoning en de rest heeft (nog) geen specifieke voorkeur. Tweederde van de verhuisgeneigde 65-plussers kijkt uit naar een gelijkvloerse woning. Let wel: slechts 9% van de 65-plussers overweegt binnen 5 jaar te verhuizen (bijna 550 huishoudens). Inspelen op de woonwensen van ouderen vraagt om meer variatie in het woningaanbod (gelijkvloers, aanpasbaar15). Dit kan deels in de nieuwbouw gerealiseerd worden, maar zeker ook in de bestaande voorraad. De verwachting is dat een groot deel van de ouderen eerst zal kijken in hoeverre de huidige woning kan worden aangepast. We zorgen voor voldoende flexibiliteit in bestemmingsplannen om aan- of verbouw mogelijk te maken, zoals een bad- of slaapkamer op de begane grond. Voorts ondersteunen we mensen met informatie over aanpassingen in de woning. Vanuit de Wmo is (onder voorwaarden) een financiële bijdrage voor aanpassing of verhuizing mogelijk, wanneer

voetnoot 15

Eenvoudig aan te passen zodat de woonkamer vanaf de straat zonder traplopen bereikbaar is en alle primaire vertrekken (keuken, toilet, bad- of douchegelegenheid en tenminste 1 slaapkamer) zonder traplopen vanuit de woonkamer bereikbaar zijn.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


iemand te maken krijgt met beperkingen en/of een zorgvraag16. Dan moet het gaan om maatwerk en geen preventieve aanpassing betreffen.

Kansen bieden aan ouderen samengevat −

De meeste ouderen willen niet verhuizen. Als het nodig is kijken ze eerst of de huidige woning kan worden aangepast. We ondersteunen die wens door flexibiliteit in lokale regels en met informatie.

−

Voor ouderen die wel willen verhuizen zorgen we voor een kwalitatief goed aanbod van vooral gelijkvloerse of aanpasbare huurwoningen, al dan niet in combinatie met zorg (zie ook de volgende paragraaf).

4.4 Inspelen op de behoefte aan wonen met zorg of begeleiding We willen mensen met een zorgvraag in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en actief te participeren in de samenleving. Dit vraagt om voldoende aanbod aan woonvormen waar zorg geleverd kan worden. Het vraagt ook om een goede coördinatie en spreiding van het aanbod aan zorg en welzijn. Daarover gaat het volgende hoofdstuk. Bij zorgbehoevenden hebben we het nadrukkelijk niet alleen over ouderen, maar om mensen met een beperking en zorgbehoefte in het algemeen. We zien de trend dat mensen die zorg nodig hebben steeds minder in grootschalige instellingen (willen) verblijven, maar langer zelfstandig blijven wonen of in kleinschaliger voorzieningen. We willen ruimte bieden aan deze zogenoemde extramuralisering. De breedte van de groep zorgvragers vraagt om een gevarieerd aanbod aan combinaties van wonen, welzijn en zorg. Voor deze groepen is de toegankelijkheid van de woning (alle relevante ruimten zo mogelijk op één woonlaag) van belang, net als een woonomgeving met voldoende voorzieningen. Op het moment dat zorg nodig is, moet die aan huis kunnen worden geleverd of dichtbij kunnen worden gehaald. Uitbreiding combinaties van wonen met zorg Om mensen in staat te stellen langer zelfstandig te wonen, ook wanneer de behoefte aan zorg of begeleiding groeit en/of de mobiliteit afneemt, is een voldoende en gevarieerd woonaanbod een must. We maken hierbij onderscheid in drie gradaties van zorg: −

Een nultrede woning: ‘gewoon wonen’, met de mogelijkheid tot zorg op afspraak (planbare zorg). Dit zijn woningen die geschikt zijn voor mensen met een lichte functiebeperking. De basisfuncties (woonkamer, keuken, douche, wc en minimaal één slaapkamer) zijn zonder traplopen bereikbaar.

voetnoot 16

De regels hieromtrent zijn vastgelegd in de Verordening Voorzieningen Maatschappelijke Ondersteuning Gemeente Assen 2007.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


−

Verzorgd wonen: zorg (op afroep) in de directe omgeving. Hiertoe behoren een deel van de verzorgingshuizen, de woningen in woon-zorgcomplexen en diverse vormen van begeleid wonen.

−

Beschermd wonen: 24-uurs toezicht of begeleiding. Woonvormen voor huishoudens met een behoefte aan 24-uurs toezicht en/of begeleiding. Deze worden traditioneel veelal gehuisvest in verpleeghuizen, intramurale instellingen voor verstandelijke gehandicapten en – kleinschalige – woonvormen voor zwaar dementerende ouderen en/of verstandelijk gehandicapten. Ook in de toekomst zal voor deze groep in veel gevallen specifieke huisvesting noodzakelijk blijven.

Een groot deel van de mensen met een zorgvraag kan in de reguliere voorraad (blijven) wonen. De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) ondersteunt de wens om zelfstandig te blijven wonen in de eigen woning. Deze groeiende groep zelfstandig wonende zorgbehoevenden vraagt om een woon- en zorgaanbod dat hierop is afgestemd. De nabijheid van voorzieningen en spreiding over de wijken is van belang (zie hoofdstuk 5). Op dit moment staan er ongeveer 1.950 nultredenwoningen in Assen en zijn er plannen om dit aanbod uit te breiden tot bijna 2.500 (Bron: Monitor WWZ regio GroningenAssen 2009). Dat is nog niet voldoende om tegemoet te komen aan de vraag naar nultredenwoningen tot 2015 zoals becijferd met kengetallen (circa 3.250, monitor WWZ regio Groningen-Assen 2009). In de praktijk blijken steeds meer ouderen (een belangrijk deel van de zorgbehoevenden) zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. Velen zullen die eerst aanpassen alvorens om te zien naar een andere woning. Dat blijkt ook uit het woningmarktonderzoek Assen. Op dit moment is slechts 9% van de 65-plussers verhuisgeneigd (bijna 550 huishoudens) tegenover 23% gemiddeld over alle Asser huishoudens. We ondersteunen de wens van particulieren zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven, met informatie en advies over mogelijke aanpassingen van de woning (het regionale programma Blijvend Thuis in Eigen Huis). Vanuit de Wmo zijn middelen beschikbaar voor aanpassingen die verband houden met een zorgbehoefte17. Bestemmingsplannen bevatten voldoende flexibiliteit ten aanzien van uitbouwen (aanpassing of uitbreiding zoals een bad- of slaapkamer op de begane grond) en gebruik (mogelijkheid tot tijdelijke inwoning). Het woningmarktonderzoek gaat in op de vraag naar nultredenwoningen. Daaruit ontstaat het volgende beeld. −

Van het totaal aantal woningzoekenden dat voornemens is de komende vijf jaar te willen verhuizen heeft 24% aan een nultredenwoning te wensen (circa 1.570 huishoudens). Dat zijn voornamelijk ouderen (bijna 60% daarvan is 55 jaar en ouder).

−

Van de verhuisgeneigde huishoudens van 55 jaar en ouder, is 75% op zoek naar een nultredenwoning.

voetnoot 17

Verordening Voorzieningen Maatschappelijke Ondersteuning Gemeente Assen 2007. Het gaat daarbij niet om preventieve aanpassingen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


−

De vraag gaat voornamelijk uit naar nultredenwoningen in de huur (50% huur, 27% koop en 23% onbeslist) en voor de helft naar grondgebonden nultredenwoningen.

−

In totaal staan er momenteel ongeveer 6.600 nultredenwoningen in Assen (volgens opgave van respondenten in de enquête). Als iedereen die dat wil ook zou verhuizen, komen er daarvan ongeveer 1.240 vrij. Dat betekent dat er anno 2009 een tekort is aan nultredenwoningen van ruim 300 woningen. Dit tekort zien we met name in de grondgebonden nultredenwoningen. Ontspanning zien we juist in de koopappartementen en ook in de huidige grondgebonden huur nultredenwoningen.

−

Richting de toekomst neemt de behoefte aan nultredenwoningen toe van bijna 7.000 in 2009 tot bijna 8.500 in 2020. Van deze behoefte gaat de voorkeur iets vaker uit naar de huur (ruim 50%, voornamelijk meergezins) dan de koop (iets minder dan 50% en dan voornamelijk grondgebonden). Van de totale behoefte gaat het voor 55% om een meergezinswoning en voor 45% om een grondgebonden woning.

−

Zetten we dit af tegen het huidige aanbod nultredenwoningen (circa 6.600), dan is het nodig de voorraad nultredenwoningen richting 2020 met bijna 1.900 woningen uit te breiden. Tekorten zien we voornamelijk in de grondgebonden koop (ongeveer 40% van het tekort) en in de huurappartementen (circa een derde van het tekort). Bijna een kwart van het tekort bestaat uit koopappartementen en de rest uit grondgebonden nultredenwoningen in de huur18.

−

Wat betreft grondgebonden woningen zullen veel huishoudens eerst kijken in hoeverre ze de huidige woning kunnen aanpassen. Het gaat hier dus niet alleen om een uitbreidingsopgave (zie ook eerder deze paragraaf). Dit is anders voor de appartementen: voor een deel is aanpassing mogelijk (opplussen bestaande appartementen), deels is nieuwbouw nodig.

Het bouwprogramma zoals opgenomen in hoofdstuk 6 houdt rekening met bovenstaande opgaven. Met name in en nabij zorgzones worden kansen voor nieuwbouw en vernieuwing benut om nultredenwoningen te realiseren, deels grondgebonden, deels gestapeld. Aangezien deze vraag niet alleen van ouderen komt is het zaak ervoor te zorgen dat nieuwe nultredenwoningen geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Ook is de kwaliteit van belang: de oudere woningzoekende blijkt een kritische consument. We gaan in gesprek met de corporaties over de mogelijkheden bestaande woningen aan te passen en particulieren te ondersteunen bij het aanpassen van hun woning. In de enquête voor het woningmarktonderzoek is specifiek gevraagd naar de interesse in zogenaamde mantelzorgwoningen19. Daaruit blijkt dat momenteel ongeveer 15% van de huishoudens eventueel wel interesse zou hebben in een dergelijke woning (ongeveer 4.000 huishoudens). Hoe deze vraag zich in de toekomst zal ontwikkelen is nu voetnoot 18

Daarbij wordt verondersteld dat de mensen die nog twijfelen tussen huur en koop en tussen appartement of grondgebonden hetzelfde patroon volgen als de mensen die al wel die keuze hebben gemaakt.

19

Een situatie waarin twee woningen zodanig bij elkaar zijn gebouwd dat zorgvragers en mantelzorgers naast elkaar kunnen wonen en het verlenen van de mantelzorg mogelijk is. Deze woningen worden ook wel kangoeroewoningen of tandemwoningen genoemd.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


lastig voorspelbaar. Dat is mede afhankelijk van het beleid ten aanzien van zorg (bekostiging). We mogen echter verwachten dat de vraag toeneemt. Woningcorporatie Woonconcept beziet de mogelijkheden om te komen tot de realisatie van mantelzorgwoningen. We zullen initiatieven van derden op dit vlak ondersteunen door actief op zoek te gaan naar kansen en waar nodig en mogelijk belemmeringen in de ruimtelijke regelgeving op te heffen. We zien een groeiende vraag naar verzorgd en beschermd wonen van circa 520 resp. 835 in 2009 tot circa 660 resp. 1.100 in 2020, en 855 resp. 1.445 in 203020. Figuur 5:

Ontwikkeling behoefte naar zorg op afroep en 24-uurs zorg of begeleiding bij prognosevariant +500, rekening houdend met extramuralisering

2.500 2.000

overige doelgroepen zorg op afroep

1.500

overige doelgroepen 24 uurs toezicht en/of begeleiding

1.000

ouderen zorg op afroep

500

ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding

0 2010

2015

2020

2030

Het aanbod aan woonzorgcombinaties in Assen is groot, zowel voor ouderen als voor andere doelgroepen met een zorgbehoefte. In 2009 bestaat het aanbod uit 550 verzorgd, 1.100 beschermd en 980 intramuraal (verzorgings- en verpleeghuizen). Als de plannen21 worden meegerekend dan neemt dit aanbod toe tot 744 resp. 1.326 en 1.630. In aantallen zijn er voldoende plaatsen beschikbaar of in plannen opgenomen voor 24 uurs zorg of begeleiding en voor zorg op afroep. Deze aantallen overtreffen zelfs de becijferde behoefte. Aandachtspunt is de modernisering (omzetten van grote complexen tot kleinschaliger voorzieningen) en de spreiding over Assen. We gaan in gesprek met aanbieders van wonen, welzijn en zorg over de noodzaak tot en kansen voor de modernisering (zie ook hoofdstuk 5). Bij nieuwbouwmogelijkheden in bestaand bebouwd gebied en vooral nabij voorzieningen is in het bijzonder aandacht voor de aanpasbaarheid van woningen en het realiseren van kleinschalige woonzorgcombinaties. We faciliteren op verzoek van derden plannen voor kleinschalige woonzorgvoorzieningen: we gaan actief op zoek naar kansen en heffen waar nodig en mogelijk belemmeringen in de ruimtelijke regelgeving op. voetnoot 20 21

Gebaseerd op de AAK kengetallen, leeftijdsspecifiek gemaakt door RIGO. Bron: Monitor WWA regio Groningen-Assen 2009.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


Indicaties opgaven wonen met zorg samengevat22 2009-2020

Extra behoefte 2020-203023

1.850 tot 1.900

2.000 tot 2.100

Nultredenwoningen Totaal Huurappartementen

33%

Koopappartementen

24%

Grondgebonden huur

3%

Grondgebonden koop

40% Aanbod 09

Plannen

Behoefte 2020

Behoefte 2030

Verzorgd wonen

1.038

554

1.100

1.450

Beschermd wonen

1.597

511

660

860

Woonservicezones Een geschikte woning alleen is niet voldoende. Het is net zo belangrijk dat de woonomgeving en de voorzieningen zijn afgestemd op mensen met een verminderde mobiliteit en/of een zorgvraag. Gekozen is voor het realiseren van woonservicezones, waarin wonen, service en zorg integraal worden bekeken. In hoofdstuk 5 is dit nader uitgewerkt. Wonen met zorg samengevat −

We ondersteunen de wens van veel ouderen en andere zorgbehoevenden om zo lang mogelijk in de huidige woning te blijven wonen. We behouden ruimte in lokale regels om aanpassing of uitbreiding ten behoeve van bijvoorbeeld een slaap- of badkamer op de begane grond mogelijk te maken. We ondersteunen met informatie over mogelijke aanpassingen.

−

Het woningbouwprogramma (hoofdstuk 6) speelt in op de gewenste uitbreiding van nultredenwoningen. Het omvat voldoende appartementen (zowel in de huur als de koop) en zet in op grondgebonden nultreden- en aanpasbare woningen. Nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig of zodanig gebouwd dat aanpassing eenvoudig mogelijk is, met name in en nabij zorgzones.

−

Ook het aanbod beschermd en verzorgd wonen wordt uitgebreid. In de plannen 2009 tot 2015 zijn opgenomen: circa 190 verzorgd wonen, 220 beschermd wonen en 650 intramurale plaatsen (Bron: Monitor WWZ Groningen-Assen 2009).

−

We gaan met aanbieders van wonen en zorg in gesprek over de noodzaak tot en kansen voor modernisering van woonzorgvoorzieningen. Dit nemen we mee in het gesprek over woonservicezones zoals beschreven in hoofdstuk 5.

voetnoot 22

Opgave nultredenwoningen op basis van de woningmarktanalyse. Opgave verzorgd en beschermd wonen op basis van kengetallen (behoefte) en de Monitor WWZ Groningen-Assen 2009 (aanbod).

23

Inschatting op basis van verdergaande vergrijzing.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0


4.5 Aantrekkelijke gemeente voor gezinnen De afgelopen jaren waren gezinnen met kinderen in belangrijke mate bepalend voor de groei van Assen. We blijven onze groeiambitie voor een belangrijk deel richten op gezinnen met een midden- of hoger inkomen. Het woningmarktonderzoek laat zien dat het aandeel gezinnen in de periode tot 2020 weliswaar afneemt, maar dat deze groep in aantallen nog wel groeit (met circa 400 huishoudens in de periode tot 2020. Deze toename is geheel toe te rekenen aan de groei van het aantal oudere gezinnen. Het aantal jonge gezinnen neemt af. De prognose veronderstelt een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar. We zien in de woningmarktregio van Assen een afname van het aantal inwoners, maar nog wel een groei van het aantal huishoudens. Het aandeel huishoudens tot 65 jaar neemt af. Ondanks de relatieve afname (34% in 2009 tot 31% in 2020) blijven de gezinnen een omvangrijke groep in Assen, mits we in staat zijn om voldoende gezinnen aan ons te blijven binnen. Dat vraagt om een passend woonaanbod (woningen en omgeving). Gezinnen vragen om voldoende ruimte in en om de woning. Ook de woonomgeving is voor deze groep van belang; kindvriendelijk en met geschikte speel- en schoolvoorzieningen in de nabijheid. We nemen deze aandachtspunten mee in het bouwprogramma (hoofdstuk 6) en bij de uitwerking van concrete nieuwbouwplannen.

Aantrekkelijke gemeente voor gezinnen samengevat Naast de hiervoor genoemde accenten speelt het bouwprogramma in op de woonwens van gezinnen: veel eengezinswoningen, voornamelijk in de koop en in ruime en rustige woonmilieus. In de uitwerking van plannen voor nieuwe woongebieden of aanpak van bestaande woongebieden wordt ook gekeken naar het voorzieningenaanbod dat gebieden aantrekkelijk maakt voor gezinnen met kinderen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

5 Woonservicezones 5.1 Doelstelling Door de vergrijzing en door de extramuralisering neemt de vraag naar combinaties van welzijn, wonen en zorg toe in de wijken. Wij willen ouderen en mensen met een beperking in staat stellen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en zo zelfstandig mogelijk te functioneren. Dat betekent dat er een divers aanbod van welzijn, wonen en zorg moet worden ontwikkeld dat het gehele palet beslaat: van zelfstandig wonen in aangepaste woningen met zorg op afspraak, welzijnsvoorzieningen en eerstelijns zorg in de wijk tot en met (kleinschalige) woonvormen met 24 uurs zorg. Dat doen wij door het verspreid over Assen realiseren van woonservicezones.

5.2 Uitgangspunten We willen een samenhangend aanbod van welzijn, wonen en zorg realiseren en doen dat door middel van het realiseren van woonservicezones. Hierbij stellen wij het volgende centraal: 1.

bevorderen van zelfredzaamheid en zelfstandigheid: −

ouderen moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in de eigen buurt;

−

mensen met een beperking of handicap wonen en leven zo zelfstandig mogelijk.

2.

iedereen doet mee ( bevorderen van participatie door o.a. ontmoeting en activiteiten) en iedereen telt mee: ertoe doen, mee mogen doen, erbij horen, toegankelijkheid vergroten.

Bij het eenzijdig bevorderen van zelfredzaamheid en zelfstandigheid ligt eenzaamheidsproblematiek op de loer. Daarom hebben deze uitgangspunten een nauwe onderlinge verwevenheid en kunnen zij niet los van elkaar gezien worden. De gemeente ziet het als haar taak om voor een goede, toegankelijke infrastructuur van voorzieningen te zorgen om de leefbaarheid, de sociale samenhang en participatie te bevorderen. Hierbij gaat het zowel om het stimuleren van sociale contacten binnen

40 WOONSERVICEZONES

groepen (bijvoorbeeld via ouderensoos, alzheimercafé) als contacten die groepen overbruggen (bijvoorbeeld via buurtbarbecue of sportclub). Om de benodigde voorzieningen op het gebied van welzijn, wonen en zorg en de samenhang daarin te realiseren hanteren wij de volgende uitgangspunten: −

het bevorderen van differentiatie in het aanbod waardoor er keuzemogelijkheden ontstaan voor alle doelgroepen;

−

we zoeken steeds naar de meerwaarde voor de doelgroep: het in beeld brengen van de behoefte is een voorwaarde voor het realiseren van een vraaggericht aanbod;

−

het aanbod moet doelgroepoverstijgend zijn: algemene voorzieningen toegankelijk voor iedereen, specifiek aanbod waar nodig;

−

de uitdaging ligt niet zozeer in de fysieke kant (‘de stenen’) van zorg en diensten, maar in de organisatie en afstemming van het aanbod van zorg en diensten: bestaande functies en voorzieningen moeten met elkaar verbonden (‘verknoopt’) worden en leemtes opgevuld, zodat een sluitend aanbod ontstaat;

−

het ondersteunen van mantelzorgers en vrijwilligerswerk is belangrijk om te zorgen voor het meedoen en meetellen van kwetsbare doelgroepen, en is dan ook een speerpunt in het Wmo beleid.

5.3 Inhoud van de woonservicezones 5.3.1 Omschrijving

Bij de ontwikkeling van woonservicezones hanteren wij de omschrijving van de SEV24: “Een woonservicezone is een wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn, tot en met niet-planbare 24 uurs zorg. −

Wonen: een gewoon woongebied waarin de zorg beslist niet domineert maar waarin wel een voor dat type woongebied bovengemiddeld percentage levensloopgeschikte woningen aanwezig is, waar ouderen en mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen; ook de overige woningen worden zo veel mogelijk aangepast.

−

Welzijn en diensten: een wijkservicecentrum biedt het complete basispakket haalen brengdiensten op het gebied van informatie, dagactiviteiten, gezondheidsdiensten en praktische en huishoudelijke dienstverlening; bij een loopafstand boven 500 m zijn er voor dagactiviteiten kleinere buurtsteunpunten.

−

Zorg: een geïntegreerde zorgketen biedt 24 uurs zorg binnen het gebied op afspraak én op afroep; voor inwoners met behoefte aan zorg én toezicht zijn er kleinschalige woonvormen binnen het gebied; alleen bij tijdelijke of zeer complexe zorgvragen is opname in een tweedelijns zorgvoorziening buiten het gebied nodig.

voetnoot 24

In Nieuwsbrief Wonen, welzijn en zorg, projectbureau Wwz, jaargang 5, nr 29 juni 2009

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

41 WOONSERVICEZONES

−

Woonomgeving: wijkservicecentrum, wijkwinkelcentrum, buurtsteunpunten en kleinschalige woonvormen zijn verbonden met elkaar en met woonbuurten door een netwerk van barrièrevrije, sociaal veilige looproutes.”

Binnen een woonservicezone bevindt zich ook een zorgzone waar verzorgd wonen wordt geboden: zorg op afroep binnen 15 minuten beschikbaar. De zone bestaat uit een zorgpost van waaruit deze zorg worden geboden in een gebied binnen een straal van ongeveer 200 meter rondom deze zorgpost. Deze zorgpost is bijvoorbeeld een verpleeghuis of verzorgingshuis. Een woonservicezone zou de volgende voorzieningen moeten hebben, waarvan een deel (brengdiensten) bovenwijks georganiseerd kunnen zijn: Voorzieningen in een woonservicezone Wonen/zorg beschermd wonen met 24 uurs aanwezige zorg en toezicht Zorgzone: verzorgd wonen met 24 uur zorg op afroep dagopvang voor ouderen (bv. i.c.m. ondersteuning mantelzorg: lotgenotencontact) Aangepaste of aanpasbare woning in een beschutte woonomgeving Aangepaste of aanpasbare woning 1e lijns zorg: Huisarts Apotheek (bezorgdienst) Fysiotherapeut Haaldiensten Open eettafel Activiteiten in elke wijk Ontmoeting in elke wijk Informatie en advies Winkel in elke wijk Logeermogelijkheid, ook voor familie van mensen uit de wijk Openbaar vervoer binnen 250 m25 Woonomgeving woonomgeving toegankelijk en veilig, looproutes en fietsroutes

Brengdiensten (bovenwijks) Personenalarmering (garantie voor professionele opvolging) Maaltijdbezorging Klussendienst Tuinonderhoud Boodschappendienst Hulp bij thuisadministratie Aangepast vervoer voetnoot 25

bron: SEV 1991, VROM 1992

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

42 WOONSERVICEZONES

Brengdiensten (bovenwijks) Kapper aan huis Pedicure aan huis Bibliotheek aan huis Ouderenadviseur

5.3.2 Asser methodiek

Een deel van deze voorzieningen kan niet in alle wijken gerealiseerd worden, omdat hiervoor het benodigd draagvlak te klein is. De methodiek die wij gebruiken om het serviceniveau van de Asser wijken te optimaliseren is als volgt: a) ontbrekende brengdiensten bovenwijks organiseren, zodat deze aan inwoners van alle wijken geleverd kunnen worden; b) in elke wijk aansluiten bij het aanbod dat er is. De diverse functies met elkaar verknopen, op elkaar afstemmen, coördinatie in aanbrengen en wijkgericht maken; c)

op basis van kengetallen per wijk het draagvlak voor nu nog ontbrekende voorzieningen voor de korte en de langere termijn bepalen en op basis daarvan initiatieven ontwikkelen en stimuleren;

d) voorzieningen waarvoor in de wijken een te klein draagvlak is, worden op stedelijk niveau aangeboden en moeten goed toegankelijk zijn voor inwoners van alle wijken. In wijken waar (net) niet voldoende draagvlak is maar deze op termijn wel wordt verwacht, kunnen voorzieningen in afgeslankte vorm worden geboden. Op deze wijze ontstaat een groeimodel met maatwerk per wijk en dus differentiatie naar wijk. De inhoud van een woonservicezone is dan ook niet statisch, maar verandert mee met de dynamiek in de behoefte en vraag van de inwoners. Dit pleit voor een modulaire opzet en multifunctionele bouwwijze van de wijkcentra en andere voorzieningen, waardoor ingespeeld kan worden op veranderingen in de vraag. Ook hoeven niet álle voorzieningen in een wijk geconcentreerd te worden: spreiding van voorzieningen door de wijk draagt bij aan de vitaliteit van de gehele wijk. Een zekere bundeling van voorzieningen zou idealiter plaats moeten vinden in de kern van de woonservicezone, de zorgzone waar verzorgd wonen wordt geboden. Daar dienen de voorzieningen binnen ongeveer 200 meter te liggen van woningen voor verzorgd wonen, omdat een deel van deze doelgroep slecht ter been is. De eisen voor kwaliteit van de woonomgeving en de looproutes zijn in dat gebied hoger. Zoals gezegd kunnen voorzieningen op verschillende niveaus worden georganiseerd en aangeboden: Tabel 1

Niveau van organisatie en aanbod voorzieningen

Aanbod

W

O

O

N

P

Wijkniveau

Bovenwijks/stedelijk niveau

Woonzorgvormen ouderen

Woonzorgvormen voor andere doelgroepen

Eerstelijns zorg

Specialistische centra

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

43 WOONSERVICEZONES

Haaldiensten

Ziekenhuizen

Brengdiensten Woonzorgvormen voor andere doelgroepen

Woonzorgvormen ouderen Organisatie

Specialistische centra ziekenhuizen

Eerstelijns zorg Haaldiensten

Brengdiensten

5.4 Een blik op de wijken 5.4.1 Aanwezige voorzieningen

Sommige voorzieningen, zoals brengdiensten kunnen op elke plek worden aangeboden. Andere voorzieningen zijn gebonden aan de ‘stenen’, een bepaalde locatie. Op de afgebeelde kaart zijn de volgende voorzieningen opgenomen: −

huisartsen

−

wijkcentra

−

zorginstellingen (verpleeghuizen, verzorgingshuizen, GGZ-instelling en instelling voor mensen met een verstandelijke beperking);

− Figuur 6

verzorgd wonen voor ouderen in woonzorgcomplexen.

Zorg- en welzijnsvoorzieningen

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

44 WOONSERVICEZONES

. Centrum

3 verpleeg en verzorgingshuizen: De Boshof, Nieuw Graswijk en Anholt. 3 huisartsen

De Lariks

1 wijkcentrum: De Steiger. 4 verzorgd wonen: Actium/Interzorg De Slenk, Interzorg/Woonzorg De Ankerhof, Mooiland Vitalis Stroom en Mooiland Vitalis Slinge. 2 verpleeg en verzorgingshuizen: Zorgcentrum De Wijde Blik en Zorgcentrum De Slingeborgh

Noorderpark

1 wijkcentrum: De Componist. 1 verpleeg en verzorgingshuis: Arendshorst. 326 huisartsen

Assen-Oost

1 wijkcentrum: De Schulp. 4 verpleeg en verzorgingshuizen: De Vierackers, GGZ Drenthe, De Vijverhof, Van Boeijen. 1 huisarts

Pittelo

2 wijkcentra: De Boerderij en De Maasstee. 1 verpleeg en verzorginshuis: De Slingenborgh. 2 verzorgd wonen: Mooiland Vitalis, en De Loreleiflat van Actium/Interzorg

Assen-West

1 wijkcentrum: De Schakel

Peelo

1 wijkcentrum: 't Markehuus. 1 verzorgd wonen: De Peelerhof Woonzorg Nederland. 1 huisarts

Marsdijk

1 wijkcentrum: De Dissel. 2 huisartsen

Kloosterveen

1 huisarts

In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle voorzieningen in de wijken voor zover bekend. 5.4.2 Ontwikkeling aantal 65-plussers

Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van het aantal 65-plussers in Assen naar wijk. In Marsdijk is tot 2020 de grootste toename te verwachten van het aantal ouderen. Het gaat om een toename van ruim 1.000 65-plussers. Ook in de andere wijken zien we een toename van het aantal ouderen. In de periode 2020 tot 2030 is de grootste toename te verwachten in de wijken Marsdijk, Peelo en Kloosterveen. In 2008 was de vergrijzing in een vergevorderd stadium in het centrum van Assen, gevolgd door de wijk De Lariks. In de periode 2008 tot 2020 neemt het aantal ouderen in beide wijken theoretisch gezien licht af. Migratiestromen, mede als gevolg van nieuwbouw, kunnen zorgen voor verschuivingen in de voorspelde ontwikkeling van het aantal ouderen in de wijken.

voetnoot 26

Het Marturia gezondheidsplein met o.a. huisarts en apotheek is gevestigd in Noorderpark, maar grenst aan De Lariks. Het verzorgingsgebied betreft zowel Noorderpark als De Lariks.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

45 WOONSERVICEZONES

tabel 3

Ontwikkeling van het aantal 65-plussers per wijk in gemeente Assen volgens de migratie nul-prognose 2008 1.820 1.740 1.600 1.370 850 540 520 450 360 180 9.430

Noorderpark Centrum Assen-oost Lariks Marsdijk Assen-west Pittelo Peelo Kloosterveen Buitengebied totaal

% 21% 33% 20% 24% 6% 13% 13% 6% 4% 16% 14%

2020 2.220 1.600 1.950 1.310 1.900 1.070 800 1.130 900 320 13.210

verschil 2008-2020 400 -140 350 -50 1.060 520 280 680 540 140 3.780

2030 verschil 2020-2030 2.240 20 1.470 -120 2.160 200 1.370 60 3.370 1.470 1.240 180 1.010 210 1.760 620 1.630 730 360 40 16.620 3.410

verschil 2008-2030 420 -260 550 10 2.520 700 490 1.300 1.270 190 7.190

Bron: buurtmonitor Assen, RIGO-prognose

5.4.3 Benodigd draagvlak voor voorzieningen

Om een wijk tot een woonservicezone te transformeren moet de wijk een of meer van de volgende kenmerken hebben: 1.

de wijk heeft een bepaalde omvang voor voldoende draagvlak voor voorzieningen. Door het toepassen van kengetallen van voorzieningen per wijk wordt duidelijk in welke wijken voldoende draagvlak is voor voorzieningen. Er wordt gekeken naar:

2.

−

verzorgd wonen (minimaal 90)

−

beschermd wonen (minimaal 20)

−

huisartsen

−

fysiotherapeuten

−

apothekers

−

wijkservicepunten (o.a. activiteiten, informatie en advies, ontmoeting)

−

dagopvang voor ouderen.

in de wijk is huisvesting voor bijzondere doelgroepen aanwezig. Het gaat hierbij om woonzorgcentra voor ouderen, verpleeghuizen, woonvormen voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en woonvormen voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Vanuit deze woonzorgvorm kan het aanbod uitgebreid worden: er kan bijvoorbeeld zorg in de wijk worden geleverd of wijkbewoners kunnen gebruik maken van de voorzieningen van het zorgcentrum, zoals het restaurant van het zorgcentrum dat een open eettafel wordt of alarmopvolging dat nu voor de gehele wijk beschikbaar wordt (zie de bijlage voor een overzicht van de aanwezige voorzieningen per wijk).

3.

In de wijk wonen relatief veel ouderen. Voor voorzieningen die specifiek gericht zijn op ouderen kan in deze wijken ook voldoende draagvlak zijn. De volgende figuren geven het onderscheid weer in de ontwikkelingen in draagvlak voor algemene voorzieningen en voorzieningen voor ouderen (dagopvang voor ouderen, behoefte aan wonen met zorg voor ouderen).

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

46 WOONSERVICEZONES

Figuur 7

Behoefte aan voorzieningen in woonservicezone op basis van kengetallen prognose migratiesaldo 500 80 huisartsen 70 fysiotherapeuten 60

apothekers

50

w ijkservicepunten

40 30 20 10

Figuur 8

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

0

Behoefte aan woonzorgvormen op basis van kengetallen prognose migratiesaldo 500 1.200 ouderen 24 uurs toezicht en/ of begeleiding

1.000 800

ouderen zorg op afroep

600 400

overige doelgroepen 24 uurs toezicht en/ of begeleiding

200

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

0

overige doelgroepen zorg op afroep

Er is ook per wijk bekeken wat het draagvlak is voor deze voorzieningen nu, op de middellange en de langere termijn. Dit is opgenomen in de bijlage. 5.4.4 Populariteit wijken bij ouderen

Uit het woningmarktonderzoek komt naar voren welke wijken populair zijn bij ouderen. Er wordt een onderscheid gemaakt naar leeftijd tot 70 jaar en 70+. In de regel verhuizen mensen tot 70 jaar naar een andere ‘gewone’ woning of een meer geschikte woning. Ouderen vanaf 70 jaar verhuizen meestal alleen nog als het echt moet, en dat is dan vaak een combinatie van wonen met zorg.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

47 WOONSERVICEZONES

Figuur 9

In welke wijk zijn ouderen die in 2004 tot 2009 zijn verhuisd gaan wonen? 55 - 70 jaar

70+

Centrum

15%

24%

Lariks

10%

18%

Noorderpark

22%

28%

Assen-oost

10%

14%

Pittelo

3%

4%

Assen-west

6%

1%

Peelo

7%

5%

Marsdijk

10%

2%

Kloosterveen

16%

3%

Buitengebied

1%

0%

totaal

100%

100%

n = 1340

n = 980

Figuur 10

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

48 WOONSERVICEZONES

Naar welke wijk willen ouderen, die overwegen binnen 5 jaar te verhuizen naar een zelfstandige woning, verhuizen?(meerdere antwoorden mogelijk) 55 - 70 jaar

70+

Centrum

51%

58%

Lariks

11%

12%

Noorderpark

13%

15%

Assen-oost

19%

13%

Pittelo

9%

6%

Assen-west

7%

5%

Peelo

9%

5%

17%

13%

Kloosterveen

8%

1%

Buitengebied

17%

4%

Marsdijk

weet niet

4%

6%

n = 1.160

n = 540

5.4.5 Ligging zorgzones t.o.v. elkaar

Het streven is dat elke woonservicezone een gebied heeft met een zorgzone waar verzorgd wonen wordt geboden. Voor sommige wijken is daar (nog) geen draagvlak voor. De bewoners zijn daarvoor aangewezen op naastliggende wijken. Op de onderstaande kaart is aangegeven wat mogelijke zorgzones zouden kunnen zijn op basis van de huidige voorzieningen voor beschermd en verzorgd wonen voor ouderen.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

49 WOONSERVICEZONES

Figuur 11: 200 m zones rond beschermd en verzorgd wonen voor ouderen

W

1 Nieuw Graswijk

8 De Vierackers

2 Anholt

9 De Slingeborgh

3 De Boshof

10 De Vijverhof

4 De Wijde Blik / Ankerhof Woonzorg Nederland

11 Mooiland Vitalis Amstelstraat

5 Mooiland Vitalis Stroom

12 Peelerhof Woonzorg Nederland

6 Mooiland Vitalis Slinge

13 De Slenk

7 Arendshorst

14 De Loreleiflat

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

50 WOONSERVICEZONES

5.5 Van visie naar praktijk 5.5.1 Inhoudelijke opgave

Bij de ontwikkeling van het aanbod van diensten in een woonservicezone staat de vraag van de bewoners centraal. Voor al het aanbod geldt dat de doelgroep actief bereikt moet worden: het aanbod moet bekend zijn bij de doelgroep en waar mogelijk naar de doelgroep worden gebracht. Brengdiensten Bij het realiseren van een dekkend netwerk van brengdiensten is het van belang om vooraf gezamenlijk kwaliteitseisen te formuleren. Bij een nadere inventarisatie van het bestaande aanbod wordt dan ook de kwaliteit ervan tegen het licht gehouden. Waar brengdiensten ontbreken of niet aan de gewenste kwaliteit voldoen, zullen afspraken gemaakt worden met de aanbieders van zorgen welzijnsdiensten en deels wellicht commerciële aanbieders. Dit hoeft niet per wijk te gebeuren, maar kan voor meerdere wijken tegelijk georganiseerd worden. Haaldiensten Een zekere variëteit in de uitwerking van woonservicezones is praktisch en wenselijk. Er zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van bestaande gebouwen (wijkcentra, buurthuizen, bibliotheken, brede scholen enzovoort), waar onder andere de functies ‘ontmoeting’, ‘activiteiten’ en ‘informatie en advies’ in zullen worden ondergebracht. Dit vraagt om een wijkgerichte aanpak. Ervaringen elders leren dat de ligging van wijkcentra belangrijk is, bijvoorbeeld aan de openbare weg, net als de herkenbaarheid en de nabijheid van winkels en maatschappelijke functies. Verder is laagdrempeligheid, goede toegankelijkheid, een logische bereikbaarheid en directe inloop van belang. Nultredenwoningen, verzorgd en beschermd wonen Zie paragraaf 4.4 voor de opgaven en ambities ten aanzien van geschikte woningen en woonvormen met zorg. Indicaties opgaven wonen met zorg samengevat27 2009-2020

Extra behoefte 2020-203028

1.850 tot 1.900

2.000 tot 2.100

Nultredenwoningen Totaal Huurappartementen

33%

Koopappartementen

24%

Grondgebonden huur

3%

Grondgebonden koop

40% Aanbod 09

Plannen

Behoefte 2020

Behoefte 2030

1.038

554

1.100

1.450

Verzorgd wonen voetnoot 27

Opgave nultredenwoningen op basis van de woningmarktanalyse. Opgave verzorgd en beschermd wonen op basis van kengetallen (behoefte) en de Monitor WWZ Groningen-Assen 2009 (aanbod).

28

Inschatting op basis van verdergaande vergrijzing.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

51 WOONSERVICEZONES

Beschermd wonen

1.597

511

660

860

Kort samengevat gaat het om de volgende punten: −

in lokale regels ruimte behouden voor aanpassing of uitbreiding van een woning om bijvoorbeeld een slaap- of badkamer op de begane grond mogelijk te maken;

−

informatie;

−

uitbreiding van het aantal nultredenwoningen;

−

nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig of zodanig gebouwd dat aan-

−

uitbreiding van beschermd en verzorgd wonen (modernisering en spreiding).

passing eenvoudig mogelijk is, met name in en nabij zorgzones. Voor het realiseren van woonservicezones met verzorgd en/of beschermd wonen moet een zekere bundeling van aangepaste of aanpasbare woningen in een beschutte woonomgeving, 24 uur zorg op afroep, een veilige woonomgeving en loop- en fietsroutes en een open eettafel worden geboden, de zogenaamde zorgzone. Dit vraagt om het plannen van voldoende zogenaamde ‘zorgwoningen’ in de nabijheid (bezetting minimaal 90) van bestaande voorzieningen of andersom. In de praktijk blijkt de financiering van extramurale zorginfrastructuur en ontmoetingsruimte soms een knelpunt. De oplossing die hierbij meestal gehanteerd wordt is een kern van beschermd wonen te bieden en van hieruit de benodigde infrastructuur te financieren. Voor een gezonde exploitatie van beschermd wonen zijn minimaal 20 woonzorgeenheden nodig. In Assen wordt op diverse plaatsen beschermd wonen geboden en dit aanbod wordt nog verder verspreid. Een essentieel onderdeel van het aanbod in de woonservicezones is de combinatie van dagopvang voor dementerenden en ondersteuning mantelzorg (lotgenotencontact). Eisen aan de woningen, gebouwen en woonomgeving Voor de woningen voor verzorgd en beschermd wonen geldt dat deze zo gewoon mogelijk moeten zijn, zowel in uitstraling als in de vorm. Daarbij is het raadzaam dat woningen flexibel, multifunctioneel en terugbouwbaar zijn. Op deze wijze kan het woningaanbod meebewegen met een veranderende vraag. Overigens zijn de eisen voor toegankelijkheid van de wijk van jonge gezinnen grotendeels gelijk aan de van ouderen. Samenspel van jong en oud, bijvoorbeeld via intergenerationele projecten en het lokaliseren van onderwijs en kindopvang nabij woningen en voorzieningen voor ouderen kan in sommige wijken een logische stap zijn. In het uitwerkingsprogramma zal dit als mogelijke verbreding worden benoemd. 5.5.2 Proces

In het proces tot realisatie van het gewenste voorzieningenniveau zien we voor ons als gemeente een regierol weggelegd: −

het opzetten en organiseren van een bestuurlijk overleg. Dat is het forum voor het maken van afspraken over de uitwerking en realisatie van woonservicezones, de organisatie daarvan en de inzet van partijen;

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

52 WOONSERVICEZONES

−

het opzetten en coördineren van afstemming op uitvoeringsniveau: een Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg, waarin verdere uitwerking plaatsvindt, maar waar ook allerlei andere uitvoeringszaken kunnen worden afgestemd, zoals initiatieven van deelnemende partijen en vragen van mensen die een bijzondere woonvorm wensen;

−

zorg dragen voor een goede afstemming binnen de gemeentelijke organisatie van zaken die met de realisatie van woonservicezones te maken hebben;

−

binden van partijen via afspraken op stads- en wijkniveau en stimuleren / faciliteren van investeringen van derden;

−

bewaken dat de uitgangspunten voor woonservicezones zoals in dit woonplan geformuleerd worden gehanteerd bij de uitwerking van de plannen per zone.

In dit proces zijn in elk geval de volgende stappen noodzakelijk: −

Opstellen van een convenant op bestuurlijk niveau met de betrokken organisaties, waarin duidelijke afspraken worden gemaakt over de regie en aansturing en over het vrijmaken van capaciteit;

−

bestuurlijk overleg instellen voor de benodigde regie;

−

gemeentelijk projectleider benoemen;

−

verder in beeld brengen van voorzieningen en dienstverlening (de informatie in de bijlage waar nodig verder aanvullen);

−

samen met partners formuleren van de gewenste kwaliteit van het aanbod;

−

afspraken maken om de brengdiensten voor iedereen beschikbaar te maken;

−

trekkers/kwartiermakers per zone benoemen;

−

plan per zone uitwerken, o.a. bewoners bij betrekken;

−

nadere inventarisatie van de behoefte in de 4 pilotwijken;

−

bij het opstellen van wijkvisies voor andere wijken de behoefte en inrichting van een woonservicezone al meenemen.

De samenwerking met en inzet van partijen op het gebied van welzijn, wonen en zorg leidt tot afspraken met een verplichtend karakter voor alle deelnemers. Per woonservicezone wordt een permanente regievoerder benoemd, soms vanuit de gemeente en in andere gevallen vanuit een van de partners die actief is in deze wijk. In het kader van de Wmo zullen wij zelf een deel van het aanbod ontwikkelen. Verder vinden wij het belangrijk dat burgers betrokken worden bij de planontwikkeling per zone en zal een goede communicatie over de plannen, de activiteiten en het uiteindelijke aanbod nodig zijn voor het succesvol functioneren van de woonservicezones. 5.5.3 Differentiatie in de uitwerking

De ene woonservicezone is de andere niet. Zo zal een woonservicezone met beschermd wonen voor mensen met een verstandelijke beperking een ander accent krijgen dan een woonservicezone met beschermd wonen voor mensen met dementie. Er is ruimte om concepten als ‘uniek noaberschap’ met ruildiensten als kern, de ‘inclusieve

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

53 WOONSERVICEZONES

wijk’ waarbij mensen met een handicap actief participeren in de gemeenschap van een wijk en combinaties met bijvoorbeeld onderwijs, verder uit te werken binnen de Asser woonservicezones. 5.5.4 Integratie van bijzondere doelgroepen

Assen vervulde altijd een bovenregionale functie als het gaat om wonen met zorg voor mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een psychiatrische handicap en ouderenzorg. Een deel van deze mensen woont nu niet langer op het instellingsterrein maar begeleid zelfstandig of in groepen in Assen zelf. In sommige wijken van Assen, zoals Centrum en Assen-Oost bestaat inmiddels een zekere concentratie van woonzorgvormen voor deze bijzondere doelgroepen. De ervaring leert dat er een zeker draagvlak in de wijk moet zijn voor een succesvolle integratie en maatschappelijke participatie van deze doelgroep. Wanneer er zonder meer steeds meer bijzondere doelgroepen in dezelfde wijken worden gehuisvest, kan dit draagvlak verdwijnen en omslaan naar weerstand tegen vestiging van nieuwe doelgroepen. De gemeente Assen wil de komende jaren meer regie voeren op de huisvesting van bijzondere doelgroepen in de wijken. Wij zien voor ons een duidelijke rol weggelegd ten aanzien van locatiekeuze, communicatie met omwonenden en integratie in de wijk. Hiertoe ontwikkelen wij een visie. 5.5.5 Ambitie voor de korte termijn (tot 2015)

De komende vijf jaar willen wij inzetten op de volgende onderdelen: −

het bevorderen van een sluitend netwerk van brengdiensten voor geheel Assen

−

het actualiseren en up-to-date houden van de sociale kaart van Assen

−

het uitvoeren van een aantal pilots op het gebied van woonservicezones: o

investeren in samenwerking: partijen bij elkaar krijgen

o

vraagverkenning, gedragen/ontwikkeld door de betrokken partijen

o

programma van eisen: inhoud aanbod. Asser methodiek hanteren: aansluiten bij bestaand aanbod, functies met elkaar verknopen en samenhang in brengen, wijkgericht maken; voor welk ontbrekend aanbod is draagvlak op basis van kengetallen? voorzieningen waarvoor te klein draagvlak is, op stedelijk niveau met goede toegankelijkheid.

o

realiseren van dat aanbod: samenhang, coördinatie, afstemming, wijkgericht

o

aandacht voor veilige looproutes, fietsroutes, woonomgeving aanpassen

o

huisvesting en integratie van bijzondere doelgroepen

o

communiceren over de (vorderingen van de) woonservicezone

We willen beginnen in de volgende wijken: Assen-Oost: diverse aanknopingspunten en ontwikkelingen: −

rond Park Diepstroeten (omgekeerde integratie), uitwerking concept van inclusie

−

ontwikkelingen rond nieuwbouw kleinschalige voorziening verpleeghuiszorg met wijkfunctie

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

54 WOONSERVICEZONES

−

mogelijke rol Vijverhof in woonservicezone

−

in 2011 ruimte om te bouwen op locatie meldkamer politie

−

veel woonzorgvormen aanwezig

De Lariks: −

ruim aanbod verzorgd wonen voor ouderen, beschermd wonen voor andere doelgroep

−

beschermd wonen voor ouderen onderzoeken

−

uitwerken wijkfunctie bestaande aanbieders

−

betrekken pilot Wmo loket bij woonservicezone

Peelo: −

dekkend aanbod eerstelijns voorzieningen

−

kansen voor verzorgd wonen uitbreiden via Woonzorg Nederland en mogelijkheden onderzoeken rol kwvz “Ons huis”

−

functies wijkgebouw uitbreiden

Kloosterveen: −

er zijn enkele woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Mogelijkheden voor “meedoen en meetellen” onderzoeken, investeren op sociale infrastructuur, bepaalde concepten voor integratie uitwerken?

−

kansen onderzoeken voor geplande kleinschalige verpleeghuisvoorziening met wijkfunctie: waar ligt de behoefte? Is er al behoefte aan verzorgd wonen of deze behoefte “importeren” door geschikte woningen in beschutte woonomgeving nabij verpleeghuisvoorziening?

−

ontbreken van fysiotherapeut en wijkcentrum

Als tijdens de uitvoering van de pilots blijkt dat de gekozen gebieden onvoldoende uitvoeringskansen bieden, kunnen andere zones worden aangewezen. De keuze voor pilots betekent overigens niet dat er in andere wijken of gebieden geen ontwikkelingen plaatsvinden. Er is en blijft ruimte voor andere ontwikkelingen, zoals: −

Centrum: ontwikkelingen Nieuw Graswijk, o.a. ontwikkeling concept ‘uniek noaberschap’ en ontwikkelingen rond De Boshof.

−

Noorderpark: mogelijkheden onderzoeken of behoefte is aan verzorgd wonen, bijvoorbeeld vanuit Arendshorst zorg leveren. Eerstelijnsvoorzieningen zijn aanwezig.

−

Spreiding bijzondere doelgroepen over meerdere wijken, dorpen en andere steden, bijvoorbeeld rond te huisvesten groepen cliënten vanuit instellingsterreinen (zoals GGZ Drenthe).

5.5.6 Ambitie voor de middellange termijn (2015 – 2020)

Op de middellange termijn willen wij in de overige wijken woonservicezones ontwikkelen op basis van de ervaringen die in de vier pilots worden opgedaan en de samen-

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

55 WOONSERVICEZONES

werkingsrelaties verder uitbreiden. Hierbij gebruiken wij de beschreven Asser methodiek en zullen wij gaan starten met aan te sluiten bij het aanbod dat er is en de diverse functies met elkaar verknopen, op elkaar afstemmen, coördinatie in aanbrengen en wijkgericht maken. Daarnaast richten wij ons op het opzetten van voorzieningen die ontbreken en waarvoor (op basis van kengetallen) wel draagvlak bestaat.

Woonservicezones samengevat −

We willen ouderen en mensen met een beperking in staat stellen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en zo zelfstandig mogelijk te functioneren. Om dit mogelijk te maken zetten we in op het realiseren van woonservicezones.

−

We zetten een bestuurlijk overleg op, waarin we afspraken maken over de uitwerking en realisatie woonservicezones, de organisatie daarvan en inzet van partijen, en waarin we kwaliteitseisen t.a.v. voorzieningen formuleren. In dit platform participeren naast de gemeente de aanbieders van wonen, welzijn en zorg

−

We organiseren een ambtelijk platform voor coördinatie en afstemming op uitvoeringsniveau tussen de verschillende partijen: de Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg. Acties zijn het actualiseren en up-to-date houden van de sociale kaart van Assen, nader inventariseren van de brengdiensten in heel Assen, aanbod toetsen aan de geformuleerde kwaliteitseisen en het maken van afspraken over het invullen van ontbrekende brengdiensten en/of het verbeteren van de kwaliteit.

−

Met voorrang uitwerken en realiseren van woonservicezones in vier pilots (AssenOost, De Lariks, Peelo en Kloosterveen).

−

Bij het opstellen van integrale wijkvisies voor andere wijken de uitgangspunten t.a.v. woonservicezones meenemen.

−

We betrekken bewoners bij de uitwerking van de plannen en informeren bewoners actief over het aanbod. We dragen zorg voor een goede interne afstemming van zaken die met de realisatie van woonservicezones te maken hebben en stimuleren/faciliteren investeringen van derden.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

57 WOONAANBOD

6 Woonaanbod Assen kenmerkt zich door een aantrekkelijk woningaanbod in een kleinstedelijke setting; rustig en ruim wonen in de nabijheid van werk en voorzieningen. We willen de komende jaren verder groeien, met behoud van de ‘Asser woonkwaliteit’. Naast het ontwikkelen van nieuwe woonmilieus (variatie) betekent dit dat we investeren in bestaande wijken. We kijken daarbij verder dan alleen de woningvoorraad. Ook voorzieningen, het openbare gebied, de leefbaarheid en het samenleven van mensen in wijken, duurzaamheid en werkgelegenheid zijn bepalend voor de kwaliteit. In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens in op: −

een (nog) groter accent op de bestaande stad: inbreiding en vernieuwing

−

nieuwbouw (omvang en kwaliteiten, relatie met de bestaande wijken)

6.1 Een groter accent op de bestaande stad We leggen een belangrijk accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van bestaande woongebieden en benutten van de mogelijkheden voor inbreiding. Bij aanpak van bestaande woongebieden gaat het om maatwerk op kleine schaal waarbij woningen, woonomgeving, voorzieningen en sociale structuur in samenhang worden bezien. Doel daarvan is de variatie aan woningtypen op wijkniveau te vergroten, de kwaliteit van woningen en woonomgeving waar nodig te verhogen en de leefbaarheid waar nodig te verbeteren. We benutten de kansen voor inbreiding die ontstaan door bijvoorbeeld functieverandering. Inbreiding We stellen ons ten doel om 100 tot 150 woningen per jaar binnen de bestaande stad te realiseren. Hiermee krijgt Assen een meer stedelijke identiteit en kunnen we de compactheid van de stad behouden. Door functieverandering is het mogelijk woningen toe te voegen en tegelijkertijd het ruime en groene karakter van de stad te behouden. Daarnaast zal er ook op kleine schaal enige verdichting plaats kunnen vinden. Belangrijkste inbreidingslocaties zijn: Stadsbedrijventerrein, Acmesagebied, Citadel, MFA Tuinstraat en Diepstroeten. De locaties nabij het centrum worden benut om stedelijke woonmilieus te realiseren. Verder van het centrum ligt het accent op meer

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

58 WOONAANBOD

ruimte en meer groen. De stedelijke woonmilieus worden gekenmerkt door een relatief hoge dichtheid en een combinatie van wonen, voorzieningen en werken (zie ook par. 6.2.5). Vernieuwen bestaand woonaanbod Om aan de groei en de veranderende woonwensen tegemoet te komen blijft nieuwbouw nodig. Dit is echter niet voldoende: ook aanpak van de bestaande voorraad is nodig, dat is immers het grootste deel van het woningaanbod van straks. De noodzaak tot aanpassing komt voort uit (bouwtechnische) veroudering van woningen en/of plekken, en uit de constatering dat delen van de voorraad niet meer aansluiten bij de wensen van de huidige en toekomstige woonconsument. Aanleiding voor het aanpakken van gebieden kan ook voortkomen uit de wens de leefbaarheid goed te houden of te verbeteren. De bouwkundige kwaliteit van de woningen in de bestaande voorraad in Assen is over het algemeen goed en huurwoningen worden goed verhuurd. Het woningmarktonderzoek laat zien dat in geen enkele wijk de inwoners gemiddeld een onvoldoende geven aan de kwaliteit van de woningen in de buurt (zie navolgende kaart). Figuur 12: 2009)

Waardering

kwaliteit

woningen

in

de

buurt

(Woningmarktonderzoek

Assen

29

Assen kent geen grootstedelijke problematiek, in die zin is er geen aanleiding voor grootschalige herstructurering. Dit is onder meer het gevolg van (preventief) ingrijpen van de gemeente en de corporaties (zoals bijvoorbeeld bij de Dichtershof). Aanpak is echter wel nodig: het gaat dan om maatwerk op kleine schaal. De opgave ligt in het voetnoot 29

De score is vergelijkbaar met de uitkomst in de gemeente Meppel, waar bewoners onlangs dezelfde vraag is gesteld.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

59 WOONAANBOD

inspelen op veranderende woonwensen (meer ouderen, meer kleine huishoudens), in sommige buurten het doorbreken van eenzijdigheid, en het vergroten van de duurzaamheid (energiebesparende maatregelen). Op die manier zorgen we ervoor dat de woonkwaliteit van bestaande buurten in de pas blijft lopen met de kwaliteit van de nieuwbouwgebieden. Wat betreft duurzaamheid en de bestaande voorraad hebben we in de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 vastgelegd dat we er naar streven dat van de bestaande woningen in 2015 50% minimaal het energielabel C heeft. Met de corporaties zijn reeds afspraken gemaakt over energiebesparing in de sociale huurvoorraad. Voor het stimuleren van energiebesparing in de particuliere woningvoorraad wordt een plan van aanpak opgesteld. Het woningmarktonderzoek geeft indicaties voor de transformatieopgave in de huur: We zien ontspanning optreden in eengezinshuur. Als iedereen die wil verhuizen dat ook doet, is het aantal vrijkomende eengezinshuurwoningen groter dan de vraag. In de toekomst neemt de behoefte aan eengezinshuurwoningen nog wel wat toe als gevolg van de groei van de doelgroep. Zetten we de te verwachten vraag naast het huidige aanbod, dan zien we echter ook in 2020 nog een ontspanning. Uitgaande van mensen die expliciet hebben aangegeven een eengezinshuurwoning te wensen of te willen verlaten gaat het om een overschot van ongeveer 750 woningen. Daarbij moeten we echter rekening houden met het feit dat er behoorlijk wat mensen zijn die twijfelen tussen huur en koop en mensen die zoeken in de huur maar twijfelen tussen eengezins en meergezins. We mogen veronderstellen dat een deel van deze twijfelaars kiest voor een eengezinshuurwoning. Stel dat de helft van de twijfelaars tussen koop en huur kiest voor huur, en de helft van de twijfelaars tussen eengezins en meergezins voor eengezins (de niet twijfelaars volgend), dan rest een overschot van ruim 150 woningen. De afzetbaarheid van eengezinshuurwoningen is een belangrijk punt in de monitor. Tegelijkertijd zien we dat er spanning gaat ontstaan in het meergezinshuursegment. Rekening houdend met de hiervoor genoemde twijfelaars ontstaat er een tekort van 650 tot 700 woningen richting 2020. Dit zegt nog niets over de opgave vanuit bouwtechnische nood. Ondanks dat de totale vraag het totale aanbod overstijgt kunnen er complexen zijn die woon- of bouwtechnisch zodanig slecht zijn dat aanpak nodig is. Bijvoorbeeld kleine appartementen zonder lift. Deze worden nu nog wel verhuurd aan jongeren maar zijn niet aantrekkelijk voor de groeiende groep ouderen in de sociale huur. Deze informatie komt niet uit het woningmarktonderzoek. Dat moet blijken uit de inventarisatie die de corporaties maken. Kijken we naar prijsklassen dan zien we een forse ontspanning in de huur tot de kwaliteitskortingsgrens, tot bijna 700 woningen in 2020. Kennelijk vragen de huurders meer kwaliteit dan nu in een deel van het goedkope huursegment geboden wordt. We zien relatief veel huurwoningen in de wijken Lariks, Centrum, Noorderpark, Assen-Oost en in iets mindere mate in Peelo en Pittelo. Een deel van de huurders is geïnteresseerd in het kopen van de huidige woning. Naast

W

O

O

de

N

P

verhuisgeneigde

L

A

N

A

S

huurders

S

E

N

(meegenomen

in

de

2 0 1 0 - 2 0 3 0

vraag-

60 WOONAANBOD

aanbodverhoudingen) zijn er nog ongeveer 600 huishoudens die de huurwoning zouden willen kopen en nog eens circa 1.300 die dat overwegen afhankelijk van de prijs die wordt gevraagd. We willen de kansen voor huurders die willen doorstromen naar een koopwoning vergroten (zie par. 4.2). Met het oog op de groei van de doelgroep streven we naar een omvang van de sociale huurvoorraad van ten minste 10.650 woningen (zie par. 4.2). Daarbinnen is een verschuiving nodig naar meer gelijkvloers en aanpasbaar en naar meer kwaliteit. We streven naar variatie, zoveel mogelijk ook op wijkniveau. Dat vraagt om ingrepen in bestaande wijken en nieuwbouw van huurwoningen in nieuwe wijken. Uitgaande van de veranderende woonwensen en de wens in bestaande wijken meer variatie aan te brengen zijn verkoop en sloop gewenst en nodig. We gaan uit van verkoop van ongeveer 300 huurwoningen en vervanging van ongeveer 700 huurwoningen in de periode tot 2020. Met het oog op realisatie van goedkoop ook in nieuwbouwwijken en de niet te grote spanning in dit segment, is het volgen van de afzetbaarheid van goedkope koop van belang. Aanpak gebeurt op kleine schaal en op basis van een gebiedsvisie waarin niet alleen naar de woningen wordt gekeken, maar ook naar de openbare ruimte, het voorzieningenaanbod en de leefbaarheid. Zoals reeds geconstateerd zijn woon- en bouwtechnische achterstanden op complexniveau niet zichtbaar in de gegevens uit het woningmarktonderzoek. Actium gaat in 2010 aan de slag met strategisch voorraadbeleid, waarbij dit in beeld wordt gebracht. Op basis daarvan gaan we met Actium het gesprek aan en stellen waar nodig het sloop-, verkoop- en nieuwbouwprogramma bij. De precieze plekken en plannen voor transformatie zijn nog niet bekend. Het woningbezit van Woonconcept is relatief nieuw. Daarin wordt de komende tien jaar geen vernieuwing voorzien. Op basis van het op te stellen strategisch voorraadbeleid van Actium en de op te stellen wijkvisies ontstaat een beeld van de precieze plekken waar verandering gewenst is. In het vorige woonplan zijn de volgende gebieden als mogelijke herstructureringslocaties nabij het centrum benoemd: Dichtershof, Thorbeckelaan, Veemarktterrein, Covecoterrein, Neptunusplein, Acmesagebied. In deze wijken gaat het om vernieuwing van (een deel) van de woningen, maar zeker ook om verbetering van de uitstraling van het openbaar gebied. Het plan Dichtershof is nagenoeg gerealiseerd. Het laatste deelproject met 15 appartementen (beschermde woonvorm) is in aanbouw. Het Marturia-complex (Thorbeckelaan) is vorige jaar opgeleverd. Marturia is een grootschalig multifunctioneel centrum in de wijk Noorderpark Hierin zijn appartementen (huur en koop), een basisschool, een kinderdagverblijf, een kerk, een gezondheidscentrum en commerciële ruimten gevestigd. Op het Veemarktterrein zijn vorig jaar de eerste 12 koopappartementen opgeleverd en worden in 2010 nog eens 35 koopappartementen opgeleverd. De verder ontwikkeling van het gebied wordt betrokken bij de ontwikkeling van het Havenkwartier (Stadsbedrijvenpark).

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

61 WOONAANBOD

Het Palet (Covecoterrein) is nog in ontwikkeling. Fasen 1 is geheel en fase 2 bijna afgerond. Hier worden nog een kleine 40 woningen opgeleverd. Fase 3 met een capaciteit van circa 100 woningen moet nog worden ontwikkeld. Triade (Neptunusplein) met de oplevering van 45 appartementen (huur en koop) aan Het Kanaal in 2009 is dit project afgerond. De ontwikkeling van het Acmesaterrein bevindt zich in de initiatieffase en moet nog worden gestart. De mogelijkheden om in de koopsector een kwaliteitsslag te maken zijn geringer dan in de sociale huursector. Daar kunnen immers de corporaties het initiatief nemen. In de particuliere voorraad zal het initiatief van de eigenaar-bewoner moeten komen. We gaan uit van sloop van 50 koopwoningen in de periode tot 2020. De rol van ons als gemeente beperkt zich op dit punt tot het behouden en waar nodig verruimen van mogelijkheden om woningen uit te breiden of aan te passen (een slaapkamer op de begane grond realiseren, een dakkapel aanbrengen enzovoort) en tot het stimuleren van energiebesparende maatregelen. Dit laatste maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Duurzaam Assen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat bijna een vijfde van de eigenaar bewoners de komende twee jaar de woning wil (laten) verbouwen, bijna 60% van de eigenaar bewoners is bereid te investeren in energiebesparende maatregelen. Bijzondere aandacht gaat uit naar wonen boven winkels om het centrumgebied leefbaar te houden. De gemeente pakt dit samen met Actium op en gaat daarover in gesprek met eigenaren van winkelpanden. Realisatie van woningen boven winkels staat of valt immers met diens medewerking. Bij nieuwbouwprojecten in centrumgebieden nemen we wonen boven winkels standaard mee in de plannen. Zo is dat bijvoorbeeld in het project Triade, de herontwikkeling van het Mercuriuscentrum en de herontwikkeling van de Groningerstraat. Wijkvisies Uit het woningmarktonderzoek (2009) en het leefbaarheidsonderzoek 9+9=1 (2008) blijkt dat er geen wijken zijn die een onvoldoende scoren. Dat neemt niet weg dat aandacht nodig is om de kwaliteit op peil te houden en waar nodig plekken binnen die wijken te verbeteren. Dat kan te maken hebben met een eenzijdig woonaanbod, gebrek aan kwaliteit van openbare ruimte, met knelpunten in veiligheid en leefbaarheid, of met gewenste veranderingen in het voorzieningenaanbod. Voor elke wijk in Assen wordt een wijkvisie opgesteld. Een wijkvisie kijkt integraal naar de aspecten wonen, voorzieningen (o.m. welzijn en zorg), veiligheid en leefbaarheid en wordt opgesteld in overleg met bewoners en partners in de betreffende wijk. De wijkvisies werken ook de programma’s uit voor nieuw in te vullen of te transformeren woongebieden binnen de betreffende wijk. Dit woonplan is daarbij kaderstellend. Voor Peelo is reeds een wijkvisie opgesteld en met een wijkvisie voor Assen Oost is reeds gestart. Prioriteit ligt voorts bij Pittelo, de Lariks en Noorderpark. Deze integrale wijkvisies willen we in 2011 gereed hebben.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

62 WOONAANBOD

Complexere opgaven Meer accent op de bestaande stad betekent meer inzet op relatief complexe investeringsopgaven: herbestemming vraagt om kansen grijpen die niet altijd ruim van te voren bekend zijn. Het vraagt om rekening houden met bestaande kwaliteiten en gebruikers, waar nodig saneren van gebieden en niet zelden ook werken in situaties met gemengd eigendom. Dit vraagt een andere rol van de gemeente: stimuleren, ruimte geven en het aangaan van (duurzame) samenwerking met andere partijen. Dit zijn in elk geval de corporaties. De precieze rol en inzet van de gemeente kan per gebied verschillen. Belangrijk is eveneens te realiseren dat deze projecten doorgaans geld kosten, waar uitbreiding op uitleglocaties vaak geld oplevert. Uitgangspunt is dat woningbouwprojecten ten minste financieel neutraal moeten zijn. Dit uitgangspunt geldt niet per definitie wanneer sprake is van een integrale aanpak van een gebied waarin woningen, openbare ruimte, voorzieningen en leefbaarheid in samenhang worden bekeken. Of een project in aanmerking komt voor een bijdrage is afhankelijk van de effecten van het betreffende project: het moet een functie hebben voor de hele wijk. We boren daartoe geldstromen van andere overheden actief aan. De uitwerking daarvan wordt meegenomen in de Investeringsvisie Stedelijke Vernieuwing Assen 2010-2014, die ook een financiële paragraaf bevat. De ingrepen in de bestaande woningvoorraad moeten in de pas lopen met de nieuwbouw op uitleglocaties. Het nieuwbouwprogramma zoals beschreven in de volgende paragraaf houdt rekening met de vernieuwingsopgave. Jaarlijks worden plannen voor nieuwbouw en vernieuwing voor de daarop volgende jaren in samenhang bezien en afgestemd.

6.2 Nieuwbouw 2009-2020 en een doorkijk naar 2030 Zoals reeds geconstateerd blijft nieuwbouw nodig om de in dit woonplan geformuleerde ambities te verwezenlijken. We willen zorgen voor een blijvend grote keuzevrijheid voor de woonconsument, met bijzondere aandacht voor de wensen van senioren, gezinnen, en zorgbehoevenden. Voorwaarde is dat er voldoende betaalbaar aanbod is. 6.2.1 Omvang programma

In 2007 zijn in de regio afspraken gemaakt over nieuwbouw (Woningbouwprogrammering regio Groningen-Assen 2008-2019). Daarin is vastgelegd dat de woningvoorraad in Assen in de periode 2007-2019 met 520 woningen per jaar wordt uitgebreid. Intussen zijn nieuwe prognoses verschenen. In het woningmarktonderzoek 2009 is de prognose migratiesaldo +500 als vertrekpunt genomen30. Dit onderzoek laat zien dat de woningbehoefte toeneemt door groei van het aantal huishoudens met 3.900 in de periode 2009 tot 2020. Volgens deze prognose groeit het aantal huishoudens in de periode 2020-2030 door tot 36.470 huishoudens. Een toename met nog eens 3.800 huishoudens. Dit sluit aan bij de groeiambitie van de gemeente Assen. voetnoot 30

Prognose van de provincie Drenthe 2009

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

63 WOONAANBOD

Het woningbouwprogramma zet in op een uitbreiding met per saldo 3.900 woningen in de periode 2009-2020 en 3.800 woningen in de periode 2020-2030. Tot de evaluatie van de regionale afspraken blijven we inzetten op uitbreiding met 520 woningen per jaar. Dit woonplan is onze inzet bij de evaluatie en actualisatie van de regionale afspraken. Na de actualisatie bezien we of het programma in dit woonplan moet worden bijgesteld. Het nieuwbouwprogramma omvat de gewenste uitbreiding en de compensatie voor sloop. Die is ingeschat op circa 750 woningen in de periode tot 2020 (700 huur zie par. 6.1 en een inschatting van 50 koop). Daarmee komt het totaalprogramma voor de periode 2009-2020 uit op circa 4.650 woningen, circa 420 per jaar. De sloopinschatting ligt hoger dan de realisatie in de afgelopen jaren, passend bij het accent op de kwaliteit van het bestaande woonaanbod. Het grootste deel van de geplande sloop zal voortkomen uit de vernieuwingsplannen van Actium. Zodra Actium haar Strategisch Voorraadbeleid heeft uitgestippeld bezien we of en zo ja op welke manier aantallen bijgesteld moeten worden. De grootste aantallen woningen krijgen een plek in Kloosterveen en na 2018 in Messchenveld II. Belangrijkste inbreidingslocaties zijn: Stadsbedrijventerrein, Acmesagebied, Citadel, MFA Tuinstraat, Diepstroeten. 6.2.2 Samenstelling programma 2009-2020

Het nieuwbouwprogramma volgt uit het woningmarktonderzoek, de kansen voor nieuwbouw en de ambities zoals beschreven in voorgaande hoofdstukken. Onderstaand het programma, uitgaande van de opgave passend bij de meest recente prognose migratiesaldo +500. Tot de evaluatie van de regionale afspraken in 2011 streven we naar realisatie van de afgesproken 520 woningen per jaar. Waar dit in de totale periode 2009-2020 leidt tot meer dan 4.650 woningen in totaal, zetten we de extra woningen in om extra gezinnen met een midden- of hoger inkomen aan te trekken. Dit betekent koopwoningen in de prijscategorie €220.000 of hoger, deels uitgegeven als kavel. Navolgende tabel toont het indicatieve bouwprogramma voor de periode 2009 tot 2020. De tabel geeft het gemeentebrede programma weer. Per locatie zijn specifieke programma’s denkbaar, in totaliteit passend binnen het gemeentebrede kader. Het programma omvat de gewenste uitbreiding plus de nieuwbouw die nodig is ter compensatie voor sloop.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

64 WOONAANBOD

INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA 2009-2020 Huur rijen appartementen subtotaal huur

<€512 300 600 900 62%

Koop rijen 2^1-kap vrijstaand appartementen subtotaal koop

<€160.000 150

€512 - €648 200 300 500 34% €160.000 €220.000 500 300 100 900 28% 1.400

150 5% 1.050

Totaal Naar woonmilieu Levendig stedelijk Rustig stedelijk Levendig groenstedelijk Rustig groenstedelijk Totaal

Totaal 500 950 1.450 100%

>=€648 50 50 3% €220.000 €275.000 100 450 100 200 850 27% 900

>=€275.000 250 950 100 1.300 41% 1.300

750 1.000 1.050 400 3.200 100% 4.650 900 1.350 700 1.700 4.650

INDICATIEF SLOOPPROGRAMMA 2009-2020 prijsklasse eengezins huur meergezins huur eengezins koop meergezins koop Totaal

1 400 300 50

2

750

0

3

4

Totaal 400 300 50 750

INDICATIEF VERKOOPPROGRAMMA 2009-2020 prijsklasse eengezins huur meergezins huur Totaal

1 200

2 100

200

100

3

4

Totaal 300 0 300

Toelichting op het programma: −

Het programma sluit aan bij de gewenste aandacht voor betaalbaarheid, zowel in de huur als in de koop. Rekening houdend met de gewenste omvang van de sociale huurvoorraad (par. 4.2) en de gewenste vernieuwing (par. 6.1) is nieuwbouw van ongeveer 1.400 sociale huurwoningen nodig in de periode tot 2020, waarvan een belangrijk deel in het betaalbare segment.

−

Het programma legt de nadruk op koop: een dikke tweederde van het totaal. Dit past bij de geuite woonwensen. Ongeveer een derde van de koop wordt in de categorie tot €220.000 gebouwd, passend bij de ambities ten aanzien van de bereikbaarheid van de koopsector (par. 4.2). Circa 40% van de koopwoningen valt in het segment boven de €275.000, passend bij de groeiende groep gevorderde huishoudens en de wens gezinnen met een midden of hoger inkomen aan Assen te binden.

−

De economische ontwikkelingen blijven onzeker. We veronderstellen een lichte crisis waarbij na een relatief korte dip de economische groei weer aantrekt. Daarbij is een plus op de sociale huur gezet, om in te kunnen spelen op eventuele

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

65 WOONAANBOD

schommelingen (zie ook par. 4.2). In 2014 bekijken we hoe de economie ervoor staat en passen we het programma waar nodig aan. Als het economisch blijkt tegen te zitten, moet een groter accent worden gelegd op de huur, met name in het segment tot de huurtoeslaggrens. Ook in het segment daarboven neemt de behoefte dan iets toe. In de koop is het dan vooral nodig te minderen in het segment boven de 275.000 euro. Doordat de vraag in prijs ‘naar beneden zakt’ blijft de vraag in de segmenten daaronder redelijk stabiel. −

We volgen eveneens de demografische ontwikkelingen: lukt het om nieuwe huishoudens aan Assen te binden? Indien nodig stellen we het programma bij (in aantallen en/of kwaliteiten).

Wat betreft woningtype en nadere invulling het volgende: −

Bijna 30% van het programma bestaat uit appartementen. Dit is nodig om in te kunnen spelen op de wensen van de groeiende groep ouderen en van jongere met name eenpersoonshuishoudens. De ouderen vormen een kritische groep consumenten: maatwerk is nodig, evenals het volgen van de belangstelling voor dit segment. Een deel van de vraag is vervangbaar door grondgebonden nultredenwoningen of aanpassing van de huidige woning. De behoefte neemt toe richting 2020. Het is belangrijk de realisatie van appartementen goed te faseren. We volgen de afzetbaarheid van appartementen op de voet. Ter nadere onderbouwing het volgende. In het woningmarktonderzoek zien we op dit moment een ontspanning in de meergezinskoopwoningen. Er is vraag naar koopappartementen. Daartegenover staat momenteel echter een iets groter aanbod. Als we ervan uitgaan dat iedereen die wil verhuizen die wens ook waarmaakt, en dat de twijfelaars tussen eengezins en meergezins eenzelfde patroon kiezen als de totale behoefte (circa 93% eengezins), dan is sprake van een klein overschot. In de huur zien we momenteel wel enige spanning in de meergezinssfeer. Als we ervan uitgaan dat iedereen die wil verhuizen die wens ook waarmaakt, en dat de twijfelaars tussen eengezins en meergezins eenzelfde patroon kiezen als de niettwijfelaars (circa 53% eengezins), dan is er een tekort (ongeveer 100 appartementen). Richting de toekomst neemt de behoefte aan appartementen toe, zowel in de huur als in de koop. Uitgaande van de mensen met een expliciete voorkeur voor een meergezinswoning en een deel van de mensen van wie de keuze tussen eengezins of meergezins nog onbeslist is, ligt er een uitbreidingsopgave van ongeveer 1.100 appartementen. Daarbij veronderstellen we dat de twijfelaars tussen eengezins en meergezins eenzelfde patroon kiezen als de totale behoefte (circa 10% meergezins in de koop en circa 50% meergezins in de huur). Rekening houdend met enige sloop van huurappartementen is de nieuwbouwopgave iets hoger. E.e.a. eventueel bij te stellen na duidelijkheid over de vernieuwingsplannen van Actium (zie 6.1).

−

Het programma komt tegemoet aan de groeiende behoefte aan nultredenwoningen (zie par. 4.4). Dan hebben we het niet alleen over appartementen. Het wo-

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

66 WOONAANBOD

ningmarktonderzoek laat zien dat er ook behoefte is aan grondgebonden nultredenwoningen. Deze kunnen deels in de bestaande voorraad worden gerealiseerd (via aanpassing van eengezinswoningen) en deels in de nieuwbouw (patiowoningen, bungalows, eengezinswoningen). Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk aanpasbaar gebouwd zodat ze geschikt zijn voor verschillende groepen. Dit is in elk geval zo in de bestaande stad en in de nabijheid van de zorgzones. Daarnaast worden onzelfstandige eenheden gerealiseerd met intensievere zorg (zie hoofdstuk 4). −

We geven particulier opdrachtgeverschap een prominente plaats. We streven naar 30% van het programma in de koop als vrije kavel en meer invloed van de consument op ontwerp en indeling van de woning (ca. 950 kavels tot 2020).

−

Nieuwbouw op locaties binnen bestaande wijken (ter vervanging van bestaande woningen of door functieverandering) is gericht op het vergroten van de variatie in woningtypen in de betreffende wijk, zowel in prijsklasse als type. Bij de invulling van de locaties wordt de link gelegd met de realisatie van woonservicezones: locaties in en nabij zorgzones worden zoveel mogelijk benut voor woningen voor zorgbehoevenden.

−

Zoals gezegd zetten we in op groei van het aantal huishoudens. Dat vraagt ook om een aantrekkelijk woonaanbod. Typerende van de Asser nieuwbouw is de keuzevrijheid (onder meer door (collectief) particulier opdrachtgeverschap) en de variatie in het aanbod. We zetten in op variatie op kleine schaal, binnen de ‘traditionele’ indeling in woningtypen (vrijstaand, 2^1-kap en rij). Dat sluit aan bij de dorpse sfeer en voorkomt het gevoel in een grootschalige nieuwbouwwijk te wonen. We stimuleren bouwers tot een grote variatie aan woningtypen. Bijvoorbeeld groeiwoningen, cascowoningen, woonwerkwoningen, woongroepen, focuswoningen, mantelzorgwoningen enzovoort. We dagen bouwers uit vernieuwende vormen te realiseren en zorgen voor flexibiliteit in bestemmingsplannen om maatwerk mogelijk te maken.

Over de werkwijze −

We willen in kunnen spelen op ontwikkelingen in de woningmarkt: economische vooruitzichten hebben invloed op bijvoorbeeld de keuze tussen huur en koop, ontwikkelingen in demografie en migratie op de gewenste groei van het aantal huishoudens. Door jaarlijkse monitoring en evaluatie (kwantitatief en kwalitatief), en door flexibiliteit in het programma (koop-huur) en concepten (bijvoorbeeld huren met de optie tot koop) is bijsturing mogelijk.

−

In 2014 houden we een nieuw woningmarktonderzoek, als basis voor evaluatie en actualisatie van dit woonplan en bouwprogramma.

Vergelijk van het programma met de huidige plannen en het vorige woonplan In navolgende grafiek is de nieuwe woningbouwopgave vergeleken met het vorige woonplan en de huidige plannen voor de periode tot 2020 (hard en zacht) in de gemeentelijke woningbouwplanning.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

67 WOONAANBOD

De omvang van het programma komt lager uit dan nu vervat in de plannen tot 2020 en dan de indicatie voor de periode 2009-2020 zoals opgenomen in het vorige woonplan. Het nieuwe programma sluit aan bij de meest recente prognose van de provincie Drenthe, die uitgaat van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar. Het nieuwe programma legt veel minder nadruk op rijwoningen in de huur en koopappartementen dan het voorgaande woonplan. Daartegenover staan met name meer gelijkvloerse huurwoningen. In vergelijking met de bouwplannen valt het verschil in koopappartementen op: de plannen omvatten meer koopappartementen dan het nieuwe bouwprogramma tot 2020. Het nieuwe programma legt meer nadruk op de huursector (31%) dan in de bestaande plannen tot 2020 (24%), maar iets minder dan het voorstel uit het vorige woonplan (34%). Het woningmarktonderzoek laat een grotere behoefte aan huur zien dan in de huidige plannen zijn opgenomen, en nieuwbouw van huurwoningen is nodig om de gewenste vernieuwing binnen de bestaande huurvoorraad mogelijk te maken. Het vorige woonplan omvat een groter aandeel goedkope koopwoningen (11% van het totale programma) dan zowel de huidige plannen (5%)

als het nieuwe programma

(3%). Daartegenover staat een kleiner aandeel middeldure en dure koop. In totaal is dit 37% van het programma uit de vorige woonvisie, 55% van de huidige plannen en 46% van het nieuwe programma. 6.2.3 Doorkijk naar 2030

Zoals in paragraaf 6.2.2 geconstateerd is het nodig om in de periode 2020-2030 nog eens per saldo 3.800 woningen aan de voorraad toe te voegen, passend bij het streven te groeien naar 80.000 inwoners. Als we ervan uitgaan dat de sloopinspanningen van

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

68 WOONAANBOD

de komende jaren worden gecontinueerd (jaarlijks ca. 75 woningen) is nieuwbouw van circa 4.550 woningen in de periode 2020-2030 nodig. Richtingen voor het bouwprogramma 2020-2030: Een totaalprogramma van circa 4.500 tot 4.600 woningen, uitgaande van de prognose migratiesaldo +500 en van het continueren van de sloopinspanning zoals in de periode tot 2020. Bouw van ongeveer 1.000 huurwoningen (20 tot 25% van het bouwprogramma. Daarvan behoort 80 tot 90% in het sociale segment. Daarbij gaan we uit van behoud van de omvang van de sociale huurvoorraad na 2020 (circa 1.650 woningen) en compensatie voor vernieuwing (ca. 700 in 10 jaar) en verkoop (ca. 300 in 10 jaar). 75 tot 80% van het bouwprogramma bestaat uit koopwoningen. Daarbij veronderstellen we dat de economie voor 2020 aantrekt, met een grotere vraag naar koop als gevolg. 30 tot 35% appartementen, samenhangend met de vergrijzing die na 2020 verder doorzet. Kritisch volgen van de vraag/ afzetbaarheid is van belang. Een belangrijk deel van het bouwprogramma als nultreden of aanpasbaar bouwen (ca. 40%, uitgaande van verdere groei van de vraag naar nultredenwoningen, een vergelijkbare gewenste groei als in de periode tot 2020). Onderstaande tabel toont indicatieve aantallen per categorie. N.B. Bovenstaande uitgangspunten zijn daarbij richtinggevend, te actualiseren op basis van voortschrijdend inzicht (zoals het woningmarktonderzoek in 2014). INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA 2020-2030 Huur rijen appartementen subtotaal huur

Koop rijen 2^1-kap vrijstaand appartementen subtotaal koop

<€160.000

tot- €648

>=€648

900 90% €160.000 €220.000

100 10% €220.000 €275.000

150 4% 1.050

Totaal Naar woonmilieu Levendig stedelijk Rustig stedelijk Levendig groenstedelijk Rustig groenstedelijk Totaal

1.000 28% 1.400

1.000 28% 900

Totaal 300 700 1.000 100% >=€275.000

1.400 40% 1.300

800 1.000 1.100 650 3.550 100% 4.650 900 1.350 700 1.600 4.550

INDICATIEF SLOOPPROGRAMMA 2020-2030 prijsklasse eengezins huur meergezins huur eengezins koop meergezins koop Totaal

W

O

O

N

P

L

A

1

2

3

4

Totaal 700 50 750

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

69 WOONAANBOD

INDICATIEF VERKOOPPROGRAMMA 2020-2320 prijsklasse eengezins huur meergezins huur Totaal

1

2

3

4

Totaal 300 300

Bij het woningmarktonderzoek dat in 2014 wordt gehouden wordt verder ingezoomd op de periode 2020-2030. Belangrijke aspecten daarbij zijn de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de migratiestromen (lukt het per jaar 500 inwoners aan Assen te binden). De totale woningbouwopgave tot 2030 bedraagt 9.200 woningen, waarvan 1.500 vervangende nieuwbouw. De actuele woningbouwplanning bevat capaciteit voor ongeveer 5.280 woningen in lopende plannen (hard en zacht). Dit betekent dat we tot 2030 aanvullend plancapaciteit voor ruim 3.900 woningen moeten voorbereiden. De locaties Messchenveld en Stadsbedrijvenpark zijn daarvoor reeds in beeld. Indicatie woningbouwopgave gemeente Assen 2009 - 2030 uitbreidingsbehoefte 2009 – 2010 uitbreidingsbehoefte 2020 – 2030 onttrekkingen 2009 – 2020 onttrekkingen 2020 – 2030 Totaal bouwopgave Plancapaciteit gemeente Assen 2009 tot 2030 1. Woningbouwplanning per 1/1/2009 - centrumlocaties - overige inbreidingslocaties in de wijken - Kloosterveen I - Kloosterveen II - Kloosterveen III 2. Potentiële capaciteit - Vervangende nieuwbouw herstructureringslocaties - Messchenveld - Stadsbedrijvenpark Totaal plancapaciteit

3.900 3.800 750 750 9.200

100%

in %-en van de opgave 740 1.340 600 1.400 1.200

8% 15% 7% 15% 13%

1.000 3.000 1.100 10.380

11% 33% 12% 113%

6.2.4 Woonmilieus

Een belangrijk deel van de nieuwbouw op binnenstedelijke locaties nabij het centrum wordt gerealiseerd in een levendig stedelijk woonmilieu. De vraag naar stedelijke woonmilieus is niet bijzonder groot. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ongeveer een vijfde van de woningzoekenden een waardering van een 8 of hoger geeft aan dit woonmilieu. Daarbij moeten we in ogenschouw nemen dat deze vraag voor een deel vervangbaar is: een deel van deze mensen kent ook aan andere woonmilieus een hoge waardering toe. Een hoge kwaliteit en een ‘Asser maat’ is dus cruciaal voor succes. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat mensen die een 8 of hoger aan een levendig stedelijk woonmilieu geven voornamelijk alleenstaanden zijn (53%). Slechts een vijfde

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

70 WOONAANBOD

van deze groep vormt een gezin. Kijken we naar de leeftijd dan zien we een grotere spreiding: 45% is jonger dan 40, 29% tussen de 40 en 55 jaar en 23% is ouder dan 55. We streven naar realisatie van circa 20% van het bouwprogramma in een levendig stedelijk woonmilieu. Daarbij gaat het niet alleen om appartementen, maar ook om stadswoningen. Voldoende groen en de menselijke maat zijn van groot belang, evenals de aanwezigheid van voorzieningen. De invulling is maatwerk (inspelen op niches in de markt) waarbij de afzetbaarheid nauwgezet wordt gevolgd. Assen staat bekend om het ruime aanbod in de woonmilieus ruimstedelijk en buitenwijk rustig wonen. Daar gaat ook de voorkeur van het leeuwendeel van de woningzoekenden naar uit. Ongeveer 60% van de woningzoekenden waardeert het ruimstedelijk wonen met een 8 of hoger. Voor het woonmilieu buitenwijk rustig wonen ligt dat percentage op ruim 50% en voor het woonmilieu buitenwijk levendig wonen op bijna een31. Figuur 13:

Levendig stedelijk woonmilieu

6.2.5 Kwaliteit van nieuwbouw

Zoals al aangegeven leggen we een sterk accent op energiebesparing en duurzaamheid. In de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 is kwalitatief hoogwaardig wonen een van de speerpunten. Kwalitatief hoogwaardige woningen zijn energiezuinig en dragen bij aan de ambitie om een CO2-neutrale stad te worden. Het streven is dat van de tot 2015 te bouwen woningen minimaal 50% CO2-neutraal is en dat van de bestaande woningvoorraad in 2015 minimaal 50% energielabel C heeft. Door de woningcorporaties zijn al afspraken gemaakt met het rijk en de provincie over verbeteringen van de energieprestaties van de bestaande woningvoorraad. We stellen een plan van aanpak op waarin we opnemen hoe we energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad van particuliere eigenaren gaan stimuleren. Bij nieuwe planontwikkelingen nemen we CO2-neutraliteit als uitgangspunt. Waar nog mogelijk nemen we in lopende ontwikkelingen een scherpere EPC-eis mee. voetnoot 31

In totaal komen de percentages ruim boven de 100% uit, omdat woningzoekenden aan meerdere woonmilieus een 8 of hoger hebben toegekend.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

71 WOONAANBOD

Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk aanpasbaar gebouwd, in elk geval in en nabij zorgzones. Het gemeentelijke welstandsbeleid, het programma ‘Asser School’ en de raamnota Openbare ruimte geven richting aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van woningen en woonomgeving (openbare ruimte). De ruime opzet van de woonwijken, de groene omgeving en een dorps centrum met stedelijke kenmerken zijn belangrijke kenmerken die het karakter van Assen bepalen en behouden moeten worden. Uitgangspunten en randvoorwaarden ten aanzien van openbare ruimte in woonwijken en het centrum van Assen zijn vastgelegd in de Raamnota Openbare ruimte. We hanteren de volgende kwaliteitscriteria bij nieuwbouw en bestaande bouw. Basis kwaliteit

Gewenste kwaliteit

Bouwbesluit Aangescherpte EPC–eis Noord Ne-

WoonKeur basispakket deel A (directe woonomgeving), deel B

derland

(meergezinswoningen) en deel C (eengezinswoningen)

Nieuwe woningen Alle woningen

Aanpasbaar: Woonkeur Pluspakket Toekomstwaarde CO2-neutraal bouwen Duurzaam Architectuur (Asser School) Nultrede woningen en

Bouwbesluit

WoonKeur pluspakketten Gebruik,

verzorgd en beschermd wonen

Aangescherpte EPC–eis Noord Nederland

Veiligheid

Bestaande voorraad Alle woningen

Tenminste energielabel C

Om de realisatie van de gewenste kwaliteit bij nieuwbouw te bevorderen vragen wij ontwikkelende partijen hun plannen vooraf te laten toetsen en adviseren door de stichting VAC-Assen adviescommissie wonen. Daar waar ontwikkelende partijen grond voor woningbouw van de gemeente krijgen geleverd wordt een toets / advies zelfs als voorwaarde gesteld. De woningcorporaties hebben hierover ook afspraken met de VAC gemaakt. De VAC Assen is een vrijwilligersorganisatie die wordt ondersteund door de gemeente Assen en heeft drie doelstellingen: a. het bevorderen van de gebruikskwaliteit van de woning en woonomgeving; b. het bevorderen van de inbreng van de woonconsument in bouwen en wonen; c.

het behartigen van belangen van (toekomstige) bewoners.

De VAC brengt hiertoe gevraagd en ongevraagd advies uit aan de gemeente, opdrachtgevers, architecten, aannemers en bewonersgroepen. Tevens voert zij WoonKwaliteitOnderzoeken uit en draagt zij kennis over aan de partners in het plan- en bouwproces.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

73 NAAR DE PRAKTIJK

7 Naar de praktijk 7.1 De rol van de gemeente Assen Het woonplan stelt de gemeente Assen voor uitdagende opgaven. Dit hoofdstuk beschrijft op welke manier we, samen met partners, de ambities willen verwezenlijken. Bij het realiseren van de ambities is de gemeente afhankelijk van derden. We bouwen of verbouwen als gemeente immers zelf geen woningen. We kiezen ervoor te sturen op hoofdlijnen (op basis van de koers die in dit woonplan uiteen is gezet) en laten de realisatie zo veel als mogelijk over aan andere partijen. We zetten de instrumenten die we zelf hebben in om activiteiten van derden te richten en te stimuleren. Er wordt niet gekozen voor één weg of instrument, maar we bezien allerlei initiatieven van derden en de eigen interventies per gebied of project in samenhang. Op onderdelen waar de ambities niet vanzelfsprekend worden gerealiseerd, zoals kansen voor bepaalde groepen of aanpak van relatief lastige locaties binnen bestaand bebouwd gebied, nemen we een prominentere plaats in. Dit zijn bij uitstek de onderwerpen waarover afspraken gaan met o.a. de corporaties en waar we onze eigen instrumenten en middelen zo veel mogelijk op richten. Deze instrumenten en middelen liggen niet alleen op het beleidsveld wonen en ruimtelijke ordening, maar ook bij grondzaken, welzijn en zorg. We zullen dan ook zowel intern (verschillende afdelingen) als extern (aanbieders van wonen, welzijn en zorg) de banden versterken.

7.2 Van woonplan (programma) naar gebieden en locaties In hoofdstuk 6 is het nieuwbouwprogramma voor de komende periode gepresenteerd. Dit gemeentebrede programma wordt gaandeweg vertaald in programma’s voor specifieke locaties. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma’s denkbaar, redenerend vanuit de kansen van het gebied en in totaliteit passend binnen de in dit woonplan beschreven kaders. Voor elke wijk wordt een integrale wijkvisie opgesteld, waarin ambities voor wonen, voorzieningen en leefbaarheid worden geconcretiseerd. Dit woonplan is daarvoor een van de vertrekpunten. We bewaken als gemeente dat de stedelijke beleidsuitgangspunten kaderstellend zijn voor de uitwerking van de wijkvisies.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

74 NAAR DE PRAKTIJK

Woningbouw sturen met omvangrijke subsidies is al geruime tijd niet meer aan de orde. Gemeenten moeten op andere manieren ontwikkelende partijen zien te bewegen datgene te bouwen wat op basis van het woonbeleid en de markt gewenst is. De gemeente heeft met een gedegen woningbouwplanning en –programmering, de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening, gronduitgifte (inclusief grondprijsbeleid) en prestatieafspraken met woningcorporaties instrumenten om te sturen en de regie op de woningbouw te voeren. We zorgen voor een goede registratie van de ontwikkelingen en toetsen dat doorlopend aan de in dit woonplan geformuleerde ambities.

7.3 Instrumenten en samenwerking Grondbeleid Op locaties waar we als gemeente zelf de grond in handen hebben, zijn de beïnvloedingsmogelijkheden uiteraard groter dan op andere locaties. We hebben in de Nota Grondbeleid gekozen voor sturend grondbeleid. Dat wil zeggen dat in een zo vroeg mogelijk stadium van een (potentiële) gebiedsontwikkeling de koers van het grondbeleid wordt uitgezet. In eerste instantie kiezen we voor actief grondbeleid. We oriënteren ons voortdurend op de aankoop van gronden en vastgoed met het oog op strategische aankopen of voor concrete projecten. Wanneer actief grondbeleid niet mogelijk is, wordt samenwerking nagestreefd via facilitair grondbeleid32. De onderhandelingen met derden zijn gericht op het bereiken van overeenstemming over samenwerking. Ruimtelijke ordening Belangrijk instrumentarium ligt voorts op het terrein van ruimtelijke ordening. In relatie tot het woonplan zijn deze instrumenten van belang om te kunnen beoordelen of bepaalde activiteiten bij voorbaat zijn uitgesloten door het bestemmingsplan of anderzijds dat het woonplan vraagt om wijziging of verruiming van bepalingen in het bestemmingsplan of bouwverordening. We bezien waar deze instrumenten aan vernieuwing of aanpassing toe zijn om de in het woonplan gestelde ambities mogelijk te maken. Bij het aansturen op de gewenste programmering in afzonderlijke projecten steken we primair in op goed overleg met ontwikkelende partijen en het maken van afspraken. Daar waar dit niet leidt tot het gewenste resultaat wordt het instrument van nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening ingezet om de gewenste programmering van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Woningbouwplanning en -programmering We zien in verband met de regievoering een belangrijke taak voor ons als gemeente om de (ver-)nieuwbouw zorgvuldig te plannen en te volgen, zowel op uitleglocaties als voetnoot 32

Bij een facilitair grondbeleid bepaalt de gemeente de randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkelingen. De productie van de grond te weten de realisatie van bouwkavels en de aanleg van openbare ruimte, wordt daarbij overgelaten aan de markt(partijen) waardoor de risico’s bij de initiatiefnemer(s) blijven. De gemeente verleent medewerking aan plannen mits vooraf overeenstemming bestaat over de invulling en tenminste alle kosten zijn afgedekt.

W o o n p l a n

A s s e n

2 0 1 0 - 2 0 3 0

75 NAAR DE PRAKTIJK

binnenstedelijke locaties. Daartoe zetten we alle woningbouwontwikkelingen, van rijp tot groen, voorzien van mijlpalen, voortgangsindicatoren en toelichting, in een planning (tevens woningbouwmonitor). Deze wordt als voortgangsmonitor periodiek met het management en het bestuur besproken en wordt doorlopend geactualiseerd. We volgen daarbij de werkwijze zoals we die nu al hanteren voor onder andere de regionale woningbouwmonitoring. Het overzicht wordt periodiek naast de in dit woonplan vastgestelde opgaven gelegd. Dit is een instrument om te bezien of het programma als geheel op koers ligt en om tijdig actie te kunnen ondernemen waar nodig. Verzoeken om medewerking aan nieuwe woningbouwinitiatieven worden onder andere hieraan getoetst. Informatie We zien voor onszelf een belangrijke rol weggelegd in het informatiemanagement; goede informatie over wat zich op de woningmarkt afspeelt is namelijk onontbeerlijk voor het volgen en evalueren van beleid en voor de verdere uitwerking van dit woonplan. Dit gaat verder dan de hiervoor genoemde monitor (ver-)nieuwbouw. We investeren in een goede informatiestructuur, waarbij gebruik wordt gemaakt van bestaande gegevens lokaal en regionaal. Het gaat hierbij in ieder geval om de monitor (ver)nieuwbouw (zie voorgaande), de periodieke tussenevaluatie en verantwoording woonbeleid voor het college en gegevens over kansen in de sociale huursector (op basis van informatie van de corporaties), de afzetbaarheid van appartementen, de populariteit van eengezinshuurwoningen en de populariteit van woningen in het stedelijke woonmilieu. We dragen als gemeente zorg voor het verzamelen van de informatie, o.a. bij de corporaties (informatie over de sociale huursector). De stand van de woningmarkt is in elk geval jaarlijks onderwerp van gesprek tussen de gemeente en de corporaties gezamenlijk. Daarbij wordt ten minste gekeken naar de resultaten van de woonruimteverdeling (mutatiegraad, kansen en wachttijden voor de verschillende groepen woningzoekenden enzovoorts) en de voortgang van nieuwbouw en vernieuwing. Ook onderzoeken we periodiek de stand op de woningmarkt op basis van de tevredenheid en woonwensen van onze inwoners. Met het oog op regionale afstemming wordt ook in regionaal verband de woningmarkt in beeld gebracht. Dit gebeurt begin 2010 in het kader van het nieuwe Omgevingsbeleid van de provincie. De provincie maakt daarvoor gebruik van lokale onderzoeken, zoals de Woningmarktanalyse Assen 2009. Inzet van middelen We kunnen activiteiten stimuleren door zelf middelen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvestelijke ambities. Daarbij ligt de nadruk op het ondersteunen van die activiteiten die niet vanzelfsprekend van de grond komen en op stimuleren van investeringen van derden. Zo kunnen we bijvoorbeeld grond inbrengen met het oog op een specifieke ontwikkeling of met subsidies bepaalde activiteiten ondersteunen. Zoals uit voorgaande hoofdstukken blijkt zijn onder voorwaarden voor particulieren middelen beschikbaar voor aanpassingen aan de woning in verband met een zorgvraag

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

76 NAAR DE PRAKTIJK

(Verordening Voorzieningen maatschappelijke Ondersteuning Gemeente Assen 2007). Ook wordt (op basis van de Duurzaamheidsvisie) een regeling uitgewerkt voor het stimuleren van energiebesparende maatregelen door particulieren, waarin ook een financieringscomponent wordt opgenomen. Daarnaast continueren we de starterslening. Ook zetten we middelen in om ingrepen in bestaand stedelijk gebied te stimuleren. Dit wordt uitgewerkt in de Investeringsvisie Stedelijke Vernieuwing Assen 2010-2014. Samenwerking intern Samenwerking intern is van groot belang om de in dit woonplan genoemde integrale aanpak van wijken te verwezenlijken. Daarbij gaat het niet alleen om de beleidsterreinen ruimtelijke ordening en grondzaken, maar ook om zorg en welzijn. De interne samenwerking wordt nader vormgegeven bij de uitwerking van het werkprogramma. Samenwerking met derden Voor het verwezenlijken van de ambities uit dit woonplan is samenwerking met derden cruciaal. Ten eerste met de woningcorporaties Actium en Woonconcept. De corporaties zijn nauw betrokken geweest bij de opstelling van dit woonplan. In 2007 zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de corporaties. We actualiseren deze afspraken op basis van dit woonplan. Het vraagstuk rond wonen, welzijn en zorg is een opgave die door verschillende partijen gezamenlijk wordt opgepakt. Met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is de rol van de gemeente verbreed en geïntensiveerd. Bij de invoering van deze wet is door de rijksoverheid aangegeven dat zij van gemeenten verwacht dat ze de regie voeren over een samenhangend stelsel van wonen, welzijn en zorg op lokaal niveau. De regie op wonen, welzijn en zorg willen we in goede samenwerking met onze partners voeren. Daarvoor verstevigen we de banden met aanbieders van wonen, welzijn en zorg. We willen met hen komen tot een goede afstemming en informatieuitwisseling, en tot een convenant over de realisatie van woonservicezones. We willen dit organiseren door tenminste één keer per jaar een bestuurlijk overleg Wonen, Zorg en Welzijn te organiseren. Hierin zijn gemeente, woningcorporaties en zorgen welzijnsinstellingen op bestuurlijk niveau vertegenwoordigd. Dit overleg wordt voorbereid door een (ambtelijke) Regiegroep Wonen, Zorg en Welzijn. De Regiegroep WZW komt tenminste twee keer jaar bijeen. In dit ambtelijke overlegplatform worden primair het convenant woonservicezones voorbereid, de lokale ontwikkelingen op het terrein van wonen, welzijn en zorg gemonitord, initiatieven afgestemd, informatie uitgewisseld en de voortgang van projecten (m.n. woonservicezones) bewaakt. De regiegroep bestaat uit een vertegenwoordiging van gemeente, woningcorporaties en zorgen welzijnsinstellingen. Deze grove schets van de organisatie van de regie op het terrein van wonen, zorg en welzijn wordt nader uitgewerkt en willen we vóór 1 juli 2010 implementeren. Ook projectontwikkelaars spelen een belangrijke rol. We verwachten van de ontwikkelaars dat zij bijdragen aan het realiseren van de ambities en plannen uit dit woonplan. De uitgangspunten uit het woonplan zijn voor ons dan ook de inzet van het overleg.

W o o n p l a n

A s s e n

2 0 1 0 - 2 0 3 0

77 NAAR DE PRAKTIJK

Niet de minste partij zijn de bewoners van Assen. Naast de contacten tussen de woningcorporaties en hun huurdersvertegenwoordiging willen we de bewoners nauw betrekken bij wat er speelt in hun wijk of kern. Daartoe spreken we met de Bewonersoverleggen per wijk en het Dorpenoverleg. Tot slot is er de regionale samenwerking. Binnen de regio Groningen-Assen is er een stevige samenwerking, o.a. op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van wonen met zorg. Beleid is (onder meer) neergelegd in de Regiovisie Groningen-Assen 2030, de woningbouwafspraken en het Convenant Wonen, welzijn en zorg Regio Groningen – Assen 2007 - 2010. Het college van gedeputeerde staten heeft recentelijk ingestemd met het ontwerp Omgevingsvisie Drenthe. Daarmee begint het ruimtelijk-economisch beleidskader van de provincie voor de komende jaren zijn definitieve vorm aan te nemen. Hierin wordt een grotere rol toebedacht aan regionale afstemming van woningbouw. De gemeente Assen maakt in deze conceptvisie deel uit van de regio Noord Drenthe, samen met de gemeente Noordenveld, Tynaarloo, Aa en Hunze en Midden Drenthe. De provincie vraagt de regio’s nadrukkelijk om binnen deze regio afspraken te maken over woningbouw op basis van een analyse en regionale woonvisie.

7.4 Evaluatie woonplan Het woonplan wordt jaarlijks geëvalueerd. Zowel wat betreft de voortgang van de opgaven uit het woonplan als wat betreft ontwikkelingen in de markt. De evaluatie vindt plaats in overleg met betrokken partners in een jaarlijks te organiseren woondebat. In 2014 houden we een nieuw woningmarktonderzoek. Dit is de basis voor het evalueren en actualiseren van dit woonplan met bouwprogramma.

7.5 Werkprogramma Onderstaande tabel bevat het werkprogramma met de activiteiten zoals in de voorgaande hoofdstukken beschreven. Dit programma wordt jaarlijks voortschrijdend geactualiseerd. De gemeentelijke woningbouwregisseur krijgt de rol van programmamanager en draagt zorg voor de uitvoering en actualisatie van het werkprogramma. De acties in het programma worden ter uitvoering in de organisatie uitgezet, waarbij afzonderlijke trekkers worden benoemd en een raming van het tijdsbeslag wordt gegeven.

Par.

Doel

4.1

Keuzemogelijkheden en variatie Een bouwprogramma met een grote variatie in het woonaan-

W

O

O

N

P

L

Actie(s)

Betrokken partijen

Wanneer

Stimuleren bouwers tot variatie op kleine schaal en vernieuwende concepten.

Gemeente

Continu

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

78 NAAR DE PRAKTIJK

Par.

Doel

Actie(s)

Betrokken partijen

Wanneer

bod. Bijzondere accenten:

Elke vijf jaar een woningmarktonderzoek hou-

Gemeente

2014

betaalbaarheid huur en koop,

den. Aan de hand van de uitkomsten het bouw-

ouderen, wonen met zorg en gezinnen.

programma actualiseren.

Vergroten van de invloed van

30% van de koop van het bouwprogramma als

Gemeente

Continu

de consument op ontwerp en indeling van nieuwe woningen.

(collectief) particulier opdrachtgeverschap: hanteren als uitgangspunt bij nieuwbouw. Stimuleren van projectontwikkelaars/ bouwers

Gemeente , corporaties, ont-

Continu

tot meer consumentgericht bouwen.

wikkelaars, bouwers

Ondersteunen van collectief particulier op-

Gemeente , corporaties en

drachtgeverschap.

ontwikkelaars

Verruimen mogelijkheden van

Blijven zorgen voor voldoende ruimte in be-

Gemeente

Continu

particulieren om bestaande woningen aan te passen of uit

stemmingsplannen en welstandsregels.

Gemeente en corporaties

Actualiseren

Continu

te breiden. 4.2

Blijvend aandacht voor betaalbaarheid Voldoende aanbod van sociale

Inzet 1.400 sociale huurwoningen in het bouw-

huurwoningen: zeker 1.650 in

programma

2020 en inspelen op verandering in gewenste kwaliteiten (meer gelijkvloers en aanpasbaar)

in 2014.

In gesprek met de corporaties omvang en samenstelling van het sociale huuraanbod (zie ook


2010


Per kwartaal

Ondersteunen plannen voor verkoop van sociale huurwoningen en KoopGarant.

Corporaties

Continu

Continueren starterslening

Gemeente

Continu

Inzet circa 1.050 goedkope en betaalbare

Gemeente, corporaties en ont-

Jaarlijks

koopwoningen in het bouwprogramma, waarvan ongeveer 15% goedkoop.

wikkelaars

actualiseren

Volgen afzetbaarheid goedkope koop en zo


jaarlijks

In gesprek over het stimuleren van doorstro-


2010

ming (huur → koop en koop → koop)

wikkelaars

Continueren afspraken met corporaties over energiebesparing in de bestaande voorraad

Provincie en corporaties

Uitwerken plan van aanpak stimuleren particu-

Opgenomen in Uitvoeringsprogramma Duurzaam

lieren tot energiebesparende investeringen

Assen 2009

Stimuleren van ontwikkelaars om in te zetten

Opgenomen in Uitvoeringsprogramma Duurzaam

op energiebesparing.

Assen 2009

6.1). Monitoren kansen diverse groepen woningzoekenden in de sociale huur

Het verbeteren van de bereikbaarheid van de koopsector voor de middeninkomens.

nodig verkoop en nieuwbouwprogramma bijstellen

Energiebesparing en beperken woonlasten

4.3/4

Meer kansen voor ouderen en inspelen op de behoefte aan wonen met zorg

W o o n p l a n

A s s e n

2 0 1 0 - 2 0 3 0

Continu

79 NAAR DE PRAKTIJK

Par.

Doel

Actie(s)

Betrokken partijen

Ondersteunen wens van veel

Bevorderen preventieve woningaanpassingen

Programma Blijvend Thuis in Eigen Huis

ouderen zo lang mogelijk in de

met informatie en advies.

huidige woning te blijven

Wanneer

Behoud flexibiliteit bestemmingsplannen t.a.v. uitbouw en gebruik

Gemeente

Continu

In gesprek met corporaties over mogelijkheden


2010

Uitbreiden van de voorraad nultredenwoningen


Continu

(grondgebonden en appartementen): meenemen in uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties

wikkelaars

bestaande complexen op te plussen en particulieren te ondersteunen bij aanpassing

met een accent op de locaties in en nabij zorgzones Ondersteunen initiatieven van derden om mantelzorgwoningen te realiseren (ruimtelijk facili-

Gemeente, Woonconcept

Continu

2010

teren)

4.5

5

Uitbreiden en moderniseren aanbod beschermd en verzorgd

In gesprek met aanbieders van wonen, welzijn en zorg over de noodzaak tot en kansen voor

Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg (gemeente, corporaties,

wonen

modernisering.

aanbieders van zorg en welzijn)

Ruimtelijk faciliteren van initiatieven van derden voor kleinschalige woonzorgvoorzieningen

Gemeente, corporaties, aanbieders van zorg en welzijn

Continu

Gemeente

Continu

Gemeente brengt partijen bijeen

Bestuurlijk niveau: gemeente,

Eerste helft

Afspraken maken over uitwerking en realisatie

aanbieders van wonen, zorg en welzijn, consumentenorganisa-

2010

Aantrekkelijke gemeente voor gezinnen We willen een aantrekkelijke

Voldoende woningen voor gezinnen (meegeno-

gemeente voor gezinnen blijven, ook voor gezinnen van

men in het bouwprogramma) meenemen in uitgangspunten voor bouwlocaties, evenals het

buiten Assen.

daarbij behorende voorzieningenaanbod

Realiseren van woonservicezones Opzetten en organiseren van een bestuurlijk overleg

woonservicezones, organisatie daarvan en inzet van partijen

ties

Kwaliteitseisen formuleren het opzetten en coördineren van afstemming op uitvoe-

het actualiseren en up-to-date houden van de sociale kaart van Assen

ringsniveau

Regiegroep Wonen, Welzijn en zorg

Verdere inventarisatie brengdiensten in heel Assen, aanbod toetsen aan geformuleerde kwaliteitseisen stimuleren van het opzetten van ontbrekende brengdiensten en/of het verbeteren van de kwaliteit van brengdiensten. Brengdiensten kunnen bovenwijks georganiseerd worden.

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

Eerste helft 2010

80 NAAR DE PRAKTIJK

Par.

Doel

Actie(s)

Betrokken partijen

Wanneer

Woonservicezones in 4 pilots

Partijen bij elkaar krijgen

Ambtelijk/uitvoeringsniveau:

Vanaf 2010

gemeente, aanbieders van

Trekkers benoemen

welzijn, wonen en zorg, consumentenorganisaties (op wijkni-

Vraagverkenning Wijkplan en pve maken aanbod. Asser methodiek hanteren.

veau)

realiseren van dat aanbod: samenhang, coördinatie, afstemming, wijkgericht. Bij haaldiensten gebruik maken van bestaande gebouwen communiceren over de inhoud en de vorderingen van de woonservicezone Aanbod bekend en zonodig naar de vragers toe brengen Bij wijkanalyses van andere

Ambtelijk/uitvoeringsniveau:

wijken de behoefte en inrichting van een woonservicezone

gemeente, aanbieders van welzijn, wonen en zorg, consu-

alvast meenemen.

mentenorganisaties (op wijkni-

Vanaf 2010

veau) De gemeente faciliteert in

Capaciteit, instrumenten op het gebied van

zaken rond woonservicezones

ruimtelijke ordening

Gemeente

Continu

Gemeente en Actium

2010

en stimuleert/faciliteert investeringen van derden.

6.1

Vernieuwen bestaand woonaanbod Verbeteren bestaande huurvoorraad

N.a.v. het Strategisch voorraadbeleid van Actium in gesprek over de vernieuwingsopgaven (gebieden, complexen, omvang en richting). Vooralsnog gaan we uit van 300 verkoop en 700 sloop in de periode tot 2020. Continueren prestatieafspraak met corporaties

Gemeente, Actium en Woon-

over energiebesparing in de bestaande woningvoorraad.

concept

Opstellen integrale wijkvisies voor Assen Oost,

Gemeente, bewoners en profes-

Pittelo, Lariks en Noorderpark

sionals

Opstellen plan van aanpak voor het stimuleren van energiebesparende investeringen door

Maakt onderdeel uit van het uitvoeringsprogramma Duurzaam Assen

2011

particulieren. Behoud flexibiliteit in lokale regelgeving (bestemmingsplannen, welstand) t.a.v. uitbouw

Gemeente

en aanpassing Realiseren wonen boven winkels

Continueren samenwerking met Actium om winkelpanden in het centrum aan te pakken.

W o o n p l a n

A s s e n

Gemeente, Actium, Eigenaren

2 0 1 0 - 2 0 3 0

Continu

81 NAAR DE PRAKTIJK

Par.

Doel

Actie(s)

Betrokken partijen

Wanneer

Afstemmen nieuwbouw en

Opstellen overzicht van plannen voor nieuw-


Jaarlijks

vernieuwing

bouw en vernieuwing en jaarlijks herijken,

wikkelaars

samenhang bespreken en waar nodig planning of programma bijstellen

6.2

Nieuwbouw Realisatie van het gewenste

Het woonplan hanteren als kader/input bij het

programma (prijs en kwalitei-

formuleren van uitgangspunten voor nieuw-

Gemeente

Continu

ten)

bouwlocaties. Gemeente en Actium

2010

Gemeente

jaarlijks

Gemeente

2011

Gemeente, corporaties en ontwikkelaars

jaarlijks

Gemeente

jaarlijks


2010

Uitwerken en implementeren van de regie op

Gemeente (trekker), corpora-

Voor 1 juli

wonen, welzijn en zorg

ties, zorg en welzijnsinstellingen

2010

Jaarlijks Woondebat

Brede vertegenwoordiging

Jaarlijks

Jaarlijks voortschrijdend actualiseren van dit werkprogramma

Gemeente

Jaarlijks

Een nieuwe woningmarktanalyse en bezien van


2014

Gemeente en stakeholders

2014

Op basis van het strategisch voorraadbeleid van Actium bezien of de aannamen t.a.v. verkoop en sloop moeten worden aangepast en welke consequenties dit heeft voor het bouwprogramma Evaluatie en actualisatie

Volgen ontwikkelingen (economie, afzetbaarheid, slaagkansen) en bijstellen programma waar nodig Bezien consequenties programma op basis van actualisatie regionale afspraken

7

Inzet instrumenten en samenwerking met derden Inzicht

Opzetten en bijhouden monitor (ver)nieuwbouw, bespreken en evalueren van de resultaten, mede in het licht van het woonplan Verzamelen en analyseren relevante informatie over functioneren woningmarkt (naast voortgang (ver-) nieuwbouw ook slaagkansen en afzetbaarheid koopwoningen, doorstroming enzovoort

Samenwerking met derden

Actualiseren prestatieafspraken op basis van dit woonplan

Herijken ambities en programma

de consequenties voor het nieuwbouwprogramma Actualiseren woonplan

W

O

O

N

P

L

A

N

A

S

S

E

N

2 0 1 0 - 2 0 3 0

82 NAAR DE PRAKTIJK

Definities Huurklassen

Wet op de Huurtoeslag, prijspeil 2009-2010

Goedkoop

Huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€358)

Betaalbaar

Huur tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (€512)

Middelduur

Huur tussen de aftoppingsgrenzen en de huurtoeslaggrens (€648)

Duur

Huur boven de huurtoeslaggrens (€648)

Sociale huur

Een huurwoning in eigendom van een corporatie met een huur tot de Huurtoeslaggrens.

Koopklassen

Prijspeil 2007 (bron: prestatieovereenkomst)

Goedkoop

Tot €160.000

Betaalbaar

Tussen €160.000 en €220.000

Middelduur

Tussen €220.000 en €275.000

Duur

Hoger dan €275.000

Inkomensklassen Doelgroep

Huishoudens met een laag inkomen zoals gedefinieerd in de Huurtoeslagwet (tijdvak 2009-2010): €20.975 voor een eenpersoonshuishouden €28.475 voor een meerpersoonshuishouden €19.800 voor een eenpersoonsouderenhuishouden €27.075 voor een meerpersoonsouderenhuishouden

Modaal inkomen

Huishoudens met een inkomen van €31.930 bruto per jaar

Middeninkomen

Huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en €45.000 bruto per jaar

Hoog inkomen

Huishoudens met een inkomen boven €45.000 bruto per jaar

Overige begrippen Levensloopbestendig

Woning die (in beginsel) geschikt, ingericht en uitgerust is voor bewoning door mensen in verschillende levensfasen (jong tot oud). desgewenst moeten bewoners hier hun levensloop (wooncarrière) door kunnen maken, van starter naar gezin met kinderen, van gezin naar oudere.

Aanpasbare woning

Een eenvoudig aan te passen woning, zodanig dat de woonkamer vanaf de straat zonder traplopen bereikbaar is en alle primaire vertrekken (keuken, toilet, bad- of douchegelegenheid en tenminste 1 slaapkamer) zonder traplopen vanuit de woonkamer bereikbaar zijn.

Nultredenwoning

Woningen die geschikt zijn voor mensen met een lichte functiebeperking. De primaire vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, bad- of douchegelegenheid en tenminste 1 slaapkamer) zijn zonder traplopen bereikbaar.

Verzorgd wonen

Wonen met zorg (op afroep) in de directe omgeving. Hiertoe behoren een deel van de verzorgingshuizen, de woningen in woon-zorgcomplexen en diverse vormen van begeleid wonen.

Beschermd wonen

Wonen met 24-uurs toezicht of begeleiding. Woonvormen voor huishoudens met een behoefte aan 24-uurs toezicht en/of begeleiding. Deze worden traditioneel veelal gehuisvest in verpleeghuizen, intramurale instellingen voor verstandelijke gehandicapten en – kleinschalige – woonvormen voor zwaar dementerende ouderen en/of verstandelijk gehandicapten. Ook in de toekomst zal voor deze groep in veel gevallen specifieke huisvesting noodzakelijk blijven.

W o o n p l a n

A s s e n

2 0 1 0 - 2 0 3 0

Woonplan Assen

Recommend Documents