Woonplan Aalst. Michel Albertijn & Anne-Marie Baeke

Woonplan Aalst Michel Albertijn & Anne-Marie Baeke

Inhoudstafel

Tempera is een onafhankelijk onderzoeksbureau, gespecialiseerd in toegepast onderzoek over arbeid en sociaal beleid.

1. Inleiding

3

2. Wonen in Aalst vandaag

5

2.1. Krachtlijnen van het bestaande beleid

5

2.2. De actoren op de woonmarkt

10

2.3. De Aalstenaar als belangrijkste speler

12

2.4. De woningmarkt: een doorsnee Vlaamse situatie

18

2.5. Nieuwe Vlaamse wetgeving met impact op het lokale woonbeleid

24

3. SWOT-analyse

27

4. Een woonplan met vijf pijlers

28

4.1. Kennis over wonen

28

4.2. Een betere dienstverlening wonen

35

4.3. Een voldoende gedifferentieerd woningaanbod met aandacht voor nieuwe woonvormen

45

4.4. Een woningaanbod van goede kwaliteit

60

4.5. Een performante private huurmarkt

76

4.6. Wonen en zorg

89

5. Schematisch overzicht van de verschillende doelstellingen en acties

114

6. Bijlagen

127 2

Tempera Lovelingstraat 62 2060 Antwerpen Tel. 03-270.38.00 www.tempera.be

1.

Inleiding

Uiteindelijk wensen we een aangename woonomgeving te creëren met betaalbare en kwaliteitsvolle woningen voor gezinnen in alle mogelijke samenstellingen. De stad wil hierin niet alleen een regierol vervullen, maar wil tegelijk ook een actieve rol spelen in dit woonbeleid. (Meerjarig Beleidsprogramma Stad Aalst 2008-2012, p.30)

Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor iedere Aalstenaar - De Belgische Grondwet garandeert het ‘recht op een behoorlijke huisvesting’. Het vinden van een betaalbare en kwalitatieve woning in een aangename woonen leefomgeving is evenwel niet vanzelfsprekend. Het doel dat Aalst zich heeft gesteld is dat iedereen kan beschikken over een aangepaste woning van goede kwaliteit tegen een betaalbare prijs, met woonzekerheid en dit in een behoorlijke woonomgeving. In dit woonplan wordt deze ambitie concreet geformuleerd. Een gedragen visie op wonen voor de komende jaren - Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft. Een goed woonplan komt niet tot stand op een eiland of een ivoren toren. Een woonplan moet gedragen worden door de beleidmakers, stedelijke administratie en andere betrokkenen bij het woonbeleid. Pas wanneer een breed spectrum van stedelijke actoren voluit achter het plan en zijn voorstellen staan is de succeskans optimaal. Dit woonplan is dan ook tot stand gekomen in nauw overleg en door een wisselwerking met de verschillende stedelijke diensten en actoren. Vertrekkende vanuit de kennis en analyse van de gegeven situatie resulteert dit woonplan in prioritaire beleidskeuzes en een tijdsgebonden actieprogramma. De analyse van de bestaande toestand wordt in dit woonplan weergegeven op een beknopte en toegankelijke manier waarbij hoofdzaken van bijzaken worden onderscheiden. De vaststellingen waarmee het stedelijke beleid rekening moet houden en/of die ze kan 3

beïnvloeden worden op een gebalde manier voorgesteld. Vanuit die vaststellingen formuleert en concretiseert dit woonplan een reeks doelstellingen en acties. Dit leidt tot een woonplan dat doordacht is, getoetst en gedragen is, concreet en uitvoerbaar. Het woonplan is opgevat als een lange termijn werkdocument voor zowel administratie als beleid. Het zal dienen als een insteek voor concrete projecten en moet de komende jaren aanzetten aan tot continu overleg, bespreking en bijsturing.

4

2.

Wonen in Aalst vandaag

2.1. Krachtlijnen van het bestaande beleid Het Ruimtelijk Structuurplan Aalst: kader voor een gewenste ruimtelijke structuur - Een gemeentelijk ruimtelijke structuurplan geeft een lange termijnvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van een stad. Het structuurplan geeft op een bepaald ogenblik voor een bepaalde periode en een bepaalde ruimte – Aalst – de ruimtelijke visie weer, een concept over de gewenste structuur en de maatregelen om deze te verwezenlijken. Het geeft richting bij de voorbereiding, de vaststelling en de uitvoering van beslissingen over ruimtelijke ordening. Een structuurplan wordt via verschillende instrumenten, zoals verordeningen en uitvoeringsplannen, uitgevoerd. Op die manier worden ook regels opgelegd aan de Aalstenaren met betrekking tot wonen. Structuurplanning is ook een dynamisch en continu proces van visie- en beleidsvorming met betrekking tot de kwaliteit van de ruimte en de realisatie ervan. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Aalst dateert van 2003.

sector huisvesting (informatief gedeelte) knelpunten • Aalst heeft een oud woningpatrimonium met een laag comfort. Er bestaat een grote behoefte aan renovatie. • Leegstand boven winkels vormt een belangrijk probleem. • Grootschalige sociale huisvestingsprojecten (zoals SintElisabeth) kunnen leiden tot getto’s. • Er is onvoldoende kwantitatieve en kwalitatieve huisvesting voor bejaarden. kwaliteiten • De herwaarderingsgebieden hebben goede resultaten opgeleverd. kansen • In de dorpen en in het stedelijk gebied bestaan nog mogelijkheden om de bebouwing te verdichten. • Leegstaande gebouwen in het stedelijk gebied komen eventueel in aanmerking voor omvorming tot huisvesting.

3. Taakstellingen (bindend gedeelte p.188) 17. De gemeente evalueert driejaarlijks de evolutie van het aantal woningen in het stedelijk gebied Indien te grote afwijkingen ontstaan met de taakstelling voor het stedelijk gebied neemt zij extra stimulerende maatregelen. 18. De gemeente streeft naar het realiseren van 900 sociale woningen (inclusief voorziene projecten) door verschillende initiatiefnemers Zij voert daartoe intensief overleg met de verschillende betrokken partners en maakt de nodige uitvoeringsplannen op. Dit laatste kan in het buitengebied slechts na advies van de afdeling woonbeleid van de Vlaamse administratie.

5

Actiepunten Wonen Meerjarig beleidsprogramma 2008-2012 (p.30-32) 3.3. Wonen Algemene woonkwaliteit

Meerjarig beleidsprogramma 2008-2012 – Voor het realiseren van een aangename woonstad met betaalbare en kwalitatieve woningen voor iedere Aalstenaar neemt de stad niet enkel haar regierol op, maar wil ze ook een actieve rol spelen in het woonbeleid. De beschikbare middelen van het stedenfonds worden hiervoor maximaal benut. In de sociale woningbouw wordt gebouwd met aandacht voor de sociale, economische en ecologische noden van huidige

en

toekomstige

generaties. Aandacht

gaat

in

het

bijzonder

naar

kleinschalige projecten,

levensloopbestendig wonen en andere nieuwe woonvormen. Ook woonwagenterreinen vragen aandacht. De woonwinkel fungeert als rechtstreeks contact met de burger op het vlak van woonbeleid, waar werk wordt gemaakt van een optimale dienstverlening. De strijd tegen leegstand en verkrotting wordt onverminderd verder gezet. De financiële opbrengsten van de leegstandsheffing worden terug geïnvesteerd in het woonbeleid. Wooncomfort betekent ook voldoende aandacht voor energiegebruik. Aalst wil een actieve rol spelen in het informeren en sensibiliseren van haar bewoners op het vlak van rationeel energieverbruik. In het kader van een nieuw verordeningenbeleid besteedt Aalst bijzondere aandacht aan het vrijwaren van waardevolle gebouwen en archeologisch patrimonium en het bevorderen van interne en externe woonkwaliteit.

6

De Stad Aalst engageert zich via de projectwerking van het Stedenfonds (2008 – 2013) al tot de realisatie van een aantal zaken die zullen bijdragen tot een verbetering van de algemene woonkwaliteit van de Aalstenaar. We overlopen hier nog kort even de projecten rond het thema wonen: • oprichten van een Cel Woonbeleid; • reactivering van de Stedelijke Woonraad; • realiseren van een Woonplan; • uitbreiden van de bestaande Woonwebsite; • incohieren van de nieuwe leegstandsheffing; • bekomen van een erkenning voor het Sociaal verhuur kantoor; • uitbreiden van het aantal SVK inhuurnemingen. Uiteindelijk wensen we een aangename woonomgeving te creëren met betaalbare en kwaliteitsvolle woningen voor gezinnen in alle mogelijke samenstellingen. De stad wil hierin niet alleen een regierol vervullen, maar wil tegelijk ook een actieve rol spelen in dit woonbeleid. Sociale woningen De regierol uit zich onder andere in het onderzoeken van de mogelijkheden tot het bouwen van nieuwe sociale en betaalbare woningen, afgestemd op de sociale, economische en ecologische noden van de huidige en toekomstige generaties. Ook in de coördinatie tussen de verschillende actoren (sociale bouwmaatschappijen, OCMW, Solva,…) is de stad regisseur. Kleinschaligere projecten, verspreid over het grondgebied, worden onderzocht. Hierbij denken we ook na over items als “levensloopbestendig wonen”, “ondersteunen van nieuwe woonvormen voor zowel jongeren als ouderen”. Onze “doorstroomwoningen” voor korte duur blijven ter beschikking van mensen die kampen met acute herhuisvestingsproblemen. Deze woningen bieden een oplossing in afwachting van een nieuwe woning.. Woonwagens Woonwagenterreinen vragen de nodige aandacht. Voldoende standplaatsen en goede onderlinge afspraken zijn van groot belang voor een goed woonwagenbeleid. Woonwinkel De actieve rol uit zich bijvoorbeeld in de werking van de Woonwinkel. Via de Woonwinkel kan de bevolking onder andere de nodige informatie opvragen omtrent allerlei bestaande premies en subsidiëringskanalen. Door de zitdagen van de Huurdersbond, het Vlaams Woningfonds en de Milieu-advieswinkel (aanmoediging Duurzaam Bouwen) is er algemene ondersteuning rond woonvragen. We zullen eerstdaags een “bemoeizorgambtenaar” aanstellen. Deze zal tussenkomen als er uithuiszetting dreigt en zal de nodige begeleidingstaken opnemen om werkelijke uitdrijving te voorkomen. Voor dit project is er een intensieve samenwerking met CAWRA en de Provincie Oost-Vlaanderen. Leegstand De actieve rol van de stad uit zich verder in het incohieren van de nieuwe leegstandsheffing, waardoor er middelen vrijkomen om “wonen boven winkels” te stimuleren bij de huidige eigenaars van winkelpanden. We kunnen deze middelen misschien ook gebruiken voor de toekenning van renovatiepremies en/of aanpassingspremies die eigen zijn aan de stad (bijvoorbeeld het stimuleren van de plaatsing van groendaken). De inkomende heffingen vloeien dan ook werkelijk terug naar de bron.

Energiebeleid voor woningen Onlosmakelijk verbonden met het algemeen wooncomfort is het energiebeleid. Ook hierin wil de stad een actieve rol spelen en willen we de bewoners informeren en stimuleren om de nodige aandacht te schenken aan energiegebruik. We denken hierbij aan het energieloket, waar de bewoners zich kunnen informeren omtrent de pakketten die de verschillende leveranciers aanbieden (welke formule ligt hen het best en wat is de beste optie gelet op prijs/kwaliteit …) Vervolgens is er de mogelijkheid om met eigen personeel (twee gekwalificeerde personen binnen ons personeelsbestand) doelgerichte energieaudits te doen. Tegen eind 2008 moeten we als stad beschikken over een “energieprestatiecertificaat” voor gebouwen groter dan 1000 m² oppervlakte. In samenwerking met Teleshop zijn twee personen opgeleid voor het uitvoeren van energiescans. Dit gratis pakket bestaat uit de plaatsing van spaarlampen, een spaardouchekop, radiatorisolatie en isolatie aan leidingen. Tot slot zetten we de samenwerking met TMVW verder inzake het rationeel waterverbruik, via gescheiden watervoorzieningen in woningen en hergebruik van hemelwater. Dagelijks beheer en gecombineerde projecten Vanzelfsprekend zijn er nog de taken van dagelijks beheer (onderhoudswerken en herstellingen) en de heraanleg van straten en pleinen. Daarnaast zijn er de gecombineerde projecten, met de diensten van het Vlaams Gewest, buurtgemeenten, NMBS, De Lijn, … in het kader van de uitvoering van rioleringswerken, aanleg van voet- en fietspaden, … Kamerwoningen Alle oude toelatingen voor de verhuur van kamerwoningen moeten geactualiseerd worden. Op termijn streven we ernaar alle inrichtingen voor de verhuur van kamerwoningen te conformeren, met inbegrip van alle nodige wettelijke vergunningen. Daartoe verdient het aanbeveling om alle eigenaars en/of verhuurders van kamerwoningen op het grondgebied vooraf te verwittigen van de voorgenomen actualisatie van de toelatingen.

3.4. Ruimtelijke ordening (p34) Met een nieuw verordeningenbeleid wil de stad Aalst verschillende ruimtelijke beleidsdoelstellingen ondersteunen. Heel veel aandacht zal gaan naar het vrijwaren van de waardevolle gebouwen, archeologisch patrimonium, reclame in de stad, gevelafwerkingen, parkeerplaatsen, bevorderen van de interne en externe woonkwaliteit, terassen, meergezinswoningen,… . Daarnaast wil dit verordeningsbeleid de maximale invulling van de bestaande gebouwen bevorderen zoals het wonen boven winkels en kantoren. Ook de integrale toegankelijkheid van gebouwen is een van de doelstellingen. Voorschriften dienen meer dan één doelstelling. Heel wat voorschriften, die een goede integratie van gebouwen in hun omgeving betrachten, kunnen ook de woonkwaliteit van de omwonenden te goede komen. Om deze doelstellingen hard te maken en te kunnen afdwingen in het vergunningsbeleid (zowel in eerste aanleg als in beroep) worden ze omgezet in verordenende voorschriften. Het voeren van een esthetisch verantwoord reclamebeleid, het aanmoedigen van beplantingen en groen, het voeren van een coherent mobiliteits- en parkeerbeleid dragen stuk voor stuk bij tot een optimalisering van het woonklimaat.

7

Lokaal Sociaal Beleidsplan Het lokaal sociaal beleidsplan als dynamisch werkinstrument voor stad en OCMW - Het Lokaal Sociaal Beleidsplan Aalst 2008-2013 is het resultaat van overleg en samenwerking tussen stad, OCMW en tal van lokale diensten en verenigingen actief in het ruime welzijnsveld. Het stippelt het sociaal beleid uit voor de komende jaren waarbij de krachten worden gebundeld om te komen tot een gecoördineerd, uitgebreid, toegankelijk en efficiënt beleid voor al wie hulp nodig heeft. Het lokaal sociaal beleidsplan besteedt ook aandacht aan de woonsituatie van de Aalstenaar. Maatregelen zijn gericht op een woningaanbod aangepast aan de behoeften van de burgers en het realiseren van een aangename woonomgeving met een hoge diversiteit en sociale mix. Aandacht voor de vergrijzing van de bevolking wordt vertaald in een woonbeleid dat complementair is met de intramurale zorg van ouderen en zich richt naar het zo lang mogelijk thuis laten wonen van mensen. Er worden ook inspanningen gedaan om andere woonen opvangvormen voor verschillende doelgroepen te ontwikkelen.

Het zorgstrategisch plan: de krachtlijnen voor wonen en zorg – De visie op beleid, wonen, zorg en dienstverlening voor ouderen moet resulteren in een kwalitatief hoogstaande klantgerichte en professionele dienstverlening voor de totale Aalsterse bevolking met bijzondere aandacht voor de meest kwetsbaren. Het OCMW wil in én door overleg een coördinerende rol opnemen en zo via een optimaal overleg inzake welzijnsbeleid komen tot een breed en divers aanbod van zorg en dienstverlening. Binnen het divers aanbod van zorgen dienstverlening zal het OCMW samenwerken met andere initiatieven en waar nodig zelf aanvullend initiatieven nemen. Vijf pijlers vormen de basis van het beleid: - Zo lang mogelijk thuis blijven wonen – Ouderen willen in de eerste plaats gewoon thuis blijven wonen. Indien men zorgnood heeft, dan dient deze zorg op maat te worden aangeboden bij hen aan huis. - Diversiteit in het aanbod - Aalst beschikt over een uitgebreid thuiszorgaanbod en rusthuizen. Er zijn evenwel onvoldoende tussenvormen, die de thuiszorg kunnen helpen ondersteunen, zoals kortverblijf, nachtopvang en dagopvang.

8

Strategische en operationele doelstellingen “Wonen” (p.120-121) STR D1: Het voeren van een actief woonbeleid Het realiseren van een regiefunctie door de stad inzake wonen is gericht op het verhogen van de kwaliteit van het lokale woonbeleid en op maatregelen die de regierol van de stad ondersteunen. OP D1.1.:Opmaak van een beleidsturend woonplan OP D1.2. Bevorderen interactie en samenwerking tussen diverse stadsdiensten via cel Woonbeleid OP D1.3. Uitbreiden van de bestaande woonwebsite STR D2: Het nemen van maatregelen ter bevordering van de woonkwaliteit en de betaalbaarheid van wonen OP D 2.1.: Voeren van een sensibilisatiebeleid naar eigenaars mbt de woningkwaliteit • Oprichting cel leegstand: Leegstand en verkrotting inventariseren, verbeteren woonkwaliteit • Meer woningen op private huurmarkt OP D 2.2. Erkenning SVK OP D 2.3. Herinstalleren van Woonraad STR D 3: Het waarborgen van een effectieve hulverlening door het realiseren van een gediversifieerd aanbod inzake crisiopvang (p.121) OP D 3.1. Naast de bestaande crisisopvang zal de dienstverlening worden uitgebreid naar crisisopvang en kortverblijf voor een nieuwe doelgroep namelijk vrouwen en hun minderjarige kinderen Strategische en operationele doelstellingen “Senioren” (p.132) STR D 1: Levenslang goed wonen Op D : Zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen door zorg, preventie en aanpassingen aan de woning Mogelijke acties: • (thuis)zorgoverleg verder uitbouwen • Verhoogde aandacht nazorg • Aanpassingen aan de woning, klusjesdienst thuis • Preventie: val en CO • Bereiken van alleenstaanden, senioren, mindervaliden in thuissituaties (antenne, burenhulp, plus-bus) • Nood aan avonden nachtopvang senioren/oppasdienst als aanvulling op professionele en mantelzorg STR D 3: Participatie: elke Aalstenaar moet in staat zijn te participeren aan en aansluiting vinden bij het sociaal maatschappelijk gebeuren Op D: Bereiken van kansarmen en vereenzaamden en verstreken van sociaal weefsel Mogelijke acties: • Vervoer • Gemengde ontmoetingskansen/ mensen uit isolement halen • Buurtantennefunctionarissen, burenhulp, teledienst • Signaalfunctie

- Geïntegreerde concepten - Zorgvoorzieningen worden geïntegreerd in de buurt. Voorbeelden zijn een rusthuis als onderdeel van woonen zorgcentra met aanvullend serviceflats en aanleunwoningen; dienstencentrumwerking aansluitend bij de noden van een buurt. - Samenwerking en overleg - OCMW Aalst kan en wil ook niet alle behoeften zelf invullen. Samenwerking binnen de openbare initiatieven en met private partners is nu reeds een feit. Permanent overleg is daarbij een middel. Uit deze pijlers worden drie strategische keuzes gemaakt namelijk thuiszorg op maat laten meegroeien met het aantal bejaarden, reorganisatie en bescheiden uitbreiding van de OCMW-rusthuizen en een aangepast personeelsbeleid.

Het woonplan is een integrale beleidsvisie – Het meerjarenbeleidsplan 2008-2012, het lokaal sociaal beleidsplan het zorgstrategisch plan en dit woonplan hebben een gemeenschappelijk doel: een beleid uitstippelen dat er voor zorgt dat het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting een realiteit wordt voor iedere Aalstenaar. Dit woonplan heeft de ambitie om de bestaande beleidsplannen te integreren en bijkomende accenten te leggen die noodzakelijk zijn voor een performant woonbeleid voor de komende jaren.

9

2.2. De actoren op de woonmarkt De stad als regisseur van een lokaal woonbeleid – De Vlaamse Wooncode kent de gemeenten de rol toe van regisseur van het lokaal woonbeleid. De inbreng van de gemeente is onontbeerlijk om te kunnen komen tot een reëel antwoord op de lokale woonbehoeften en dit in samenwerking met publieke en private actoren. Een woonbeleid is ook veel meer dan een dak boven je hoofd. De stad kan bijdragen in een aangename woonomgeving door renovatieprojecten, de heraanleg van pleintjes, de creatie van groene zones, het uitbouwen van levendige wijken,…. Dit veronderstelt een coherent en toekomstgericht woonbeleid. Een nauwe samenwerking tussen stad, sociale verhuurkantoor, sociale huisvestingsmaatschappijen, bouwondernemingen (via publiek-private samenwerking), OCMW, CAW (Centrum Algemeen Welzijnswerk) en immobiliënkantoren is de beste manier om elke Aalstenaar uitzicht te geven op een betaalbare en kwaliteitsvolle woonst.

Sociale

huurmarkt

hinkt

achterop

bij

de

rest

van

Vlaanderen

–

Aalst

telt

drie

sociale

huisvestingsmaatschappijen die actief zijn op de huur- en koopmarkt. Daarnaast verhuurt de stad Aalst ook zelf woningen tegen een sociaal tarief. De sociale huisvestingsmaatschappijen bieden aangepaste en kwalitatieve woningen aan tegen betaalbare prijzen, met aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Met 4,02% (2007) of 1.300 sociale huurwoningen blijft Aalst ver onder het gemiddelde van de andere centrumsteden (7,47%) en Vlaanderen (5,79%). De sociale huurmarkt wordt in Aalst versterkt door een sociaal verhuurkantoor dat woningen huurt en onderverhuurt aan kansarmen tegen sociale tarieven.

De meeste vastgoedtransacties verlopen op de private markt - Op de private vastgoedmarkt - zowel koop als huur - spelen de immobiliënkantoren een niet onbelangrijke rol. Daarnaast spelen ook notarissen hun rol op de vastgoedmarkt. Projectontwikkelaars realiseren grotere woonprojecten en bepalen hierdoor mee het uitzicht en 10

woonaanbod van Aalst. Bouwprofessionelen, zoals architecten en bouwondernemingen, zijn belangrijke partners in een duurzaam bouwproces voor iedere Aalstenaar. Een ruim aanbod specifieke woonvormen – Beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van een woning zijn onlosmakelijk verbonden met de leefbaarheid van de woonomgeving. Dit geldt des te meer voor kansengroepen zoals mensen met een bescheiden inkomen, ouderen en personen met een handicap. Private en publieke actoren

De sociale kaart op de website van het OCMW geeft een volledig overzicht van de verschillende diensten rond welzijn en gezondheid in de stad Aalst en omgeving: http://www.ocmwaalst.be/page1303474.aspx

bieden met verschillende woonvormen een passend oplossing. Voor de zwakste groepen is dit gekoppeld aan woonbegeleiding. (Belangen)verenigingen en (belangen)organisaties houden de vinger aan de pols – Verenigingen en organisaties zijn een belangrijke graadmeter voor wat leeft in een maatschappij en een stad. Veel organisaties hebben daarenboven de afgelopen jaren heel wat expertise opgebouwd rond wonen in een duurzame en leefbare omgeving. Ze zijn dan ook een niet te missen partner in een gemeentelijk woonbeleid. Jongeren-, senioren-, armen-, gehandicaptenverenigingen,… hebben meestal wel een goed beeld over wat voor hen een ‘ideale’ woonomgeving is. Milieuverenigingen kunnen mee stimulansen geven voor een duurzame, leefbare stad. Huurderbonden kennen als geen ander de knelpunten van de huurmarkt, terwijl eigenaarssyndicaten de bekommernissen van verhuurders vertolken. Beroepsverenigingen van de immobiliënsector kennen de vastgoedsector in hun regio door en door en kunnen mee de uitdagingen van het woonbeleid in kaart brengen. De Vlaamse Confederatie Bouw heeft heel wat expertise in huis rond bijvoorbeeld duurzaam bouwen en leefbaarheid in de stad. Luisteren naar en betrekken van deze en andere groepen garandeert een evenwichtig woonbeleid.

11

Met de stedelijke woonraad speelt de stad Aalst hierop in en geeft (belangen)verenigingen en organisaties een adviserende rol in het woonbeleid.

Bronnen • • •

2.3. De Aalstenaar als belangrijkste speler

Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen www.oost-vlaanderen.be/socialeplanning Lokale statistieken: http://lokalestatistieken.vlaanderen.be 2000-2006: waarnemingen, ADSEI; 2007-2060: Bevolkingsvooruitzichten 2007-2060, FPB-ADSI, Federaal Planbureau, FOD Economie.

Ruimtelijk structuurplan: informatief gedeelte (p64-65) 3.5. Kleine en grote gezinnen

1 op 3 gezinnen is alleenstaand: gezinsverdunning zorgt voor een toenemend aantal huishoudens - Aalst telt in 2008 78.271 inwoners of 35.082 private huishoudens. In 1998 waren het 31.929 gezinnen voor 76.197 inwoners. Dit betekent dat een gemiddeld gezin in 1998 bestond uit 2,38 personen, in 2008 is dit 2,23 personen. In 2008 zijn 1 op 3 huishoudens alleenstaand (11.647 in 2008 – 33,2%). In 1998 waren er dat nog iets meer dan 1 op 4 (8.778 alleenstaanden op 31.929 gezinnen: 27,5%). In 2006 (meest recente cijfer) waren er ongeveer 1.270 gezinnen waar vader of moeder alleen instaat voor de kinderen (maximum 5). Tegen 2025 wordt verwacht dat de bevolking aangroeit tot 77.917 inwoners. Het aantal gezinnen wordt tegen 2025 geraamd op 39.452 (1,97 personen per gezin) bij een sterke gezinsverdunning of 38.138 bij een zwakke gezinsverdunning (2,04 personen per gezin). Het aantal inwijkingen (2000: 3.507 – 2005 : 3.901) en uitwijken (2000: 3.317 – 2005: 3726) zijn de afgelopen jaren gestegen. Er komen evenwel meer mensen in Aalst wonen dan er vertrekken. De redenen waarom iemand Aalst verlaat of er juist komt wonen zijn niet gekend. Vandaag (2008) telt Aalst iets minder jongeren dan de rest van de provincie - 1 op 5 (20,2 %) Aalstenaren is jonger dan 20 jaar en dat is iets minder dan in de rest van Oost-Vlaanderen (21,9%). Prognoses tot 2025 voorspellen daarin weinig verandering (Aalst 2025: 19,7%). 55,2% van de Aalstenaren is tussen de 20 en de 60 jaar, zijnde de beroepsactieve bevolking. Dit is gelijkaardig met het Oost-Vlaamse gemiddelde (54,6%). Bijna een op vier (24,6%) is ouder dan 60 jaar. 4,9% is ouder dan tachtig. Ook deze cijfers stemmen overeen met de rest van Oost-Vlaanderen (24,1% en 4,7%). Tegen 2025 stijgt het aantal 60plussers tot 32,6%.

12

De bijkomende woningen moeten beantwoorden aan specifieke kenmerken qua aard en grootte om geschikt te zijn voor de (veranderende) samenstelling van de Aalsterse bevolking. Door de dalende gezinsgrootte is er vooral een behoefte aan kleinere woningen. Als hypothese wordt aangenomen dat de verschillende categorieën van gezinsgrootten (gezinnen met 1, 2, 3, 4 en 5 of meer personen) de komende tien jaar (1998 - 2008) in verhouding tot de dalende gezinsgrootte op een zelfde manier evolueren als de voorbije tien jaar (1987- 1997). Het feit dat ongeveer 635 kamerwoningen bestaan (= 2% van het totaal aantal woningen) in Aalst geeft een indicatie van de (extra) behoefte aan kleine woningen. Een dergelijk fenomeen heeft invloed op de grootte van de doelgroep van betaalbare eenpersoonshuishoudens in de vorm van studio’s en dergelijke. Het feit dat geweigerde kamerwoningen en illegale of onbekende kamerwoningen een groot deel van het aanbod uitmaken (41%), geeft te kennen dat in dit segment van de markt sprake is van een grote behoefte. Grote gezinnen wonen meer dan gemiddeld in overbevolkte, slecht uitgeruste en ongezonde woningen. Zowel op de particuliere markt als in de volkshuisvesting zijn zeer weinig aangepaste woningen voor deze ‘beperkte’ deelgroep in de bevolking beschikbaar. Niettegenstaande de globale nood aan kleinere woningen moeten voor de grote gezinnen (met vijf kinderen en meer) voldoende inspanningen worden geleverd, onder meer in renovatie en nieuwbouw, om aangepaste, gezonde en betaalbare woningen te voorzien. In de onderstelling dat een derde van de grote gezinnen in Aalst thans in een ongezonde woning woont, zouden in totaal ongeveer 140 grote woningen (met meer dan vijf slaapkamers) moeten worden voorzien. Prioritair hierbij zijn de ‘éénouder grote-gezinnen’. Om deze een passende gezonde woning aan te bieden, zouden 30 grote woningen nodig zijn. Het afbakeningsvoorstel voor het stedelijk gebied Aalst berekent een verdeling van de taakstelling voor bijkomende woningen over verschillende gezinstypes op basis van indicatief onderzoek naar bevolkings- en gezinsontwikkeling in het stedelijk gebied. Het betreft: 1.136 alleenstaanden, 1.398 koppels, 1.247 klassieke gezinnen, 187 gezinnen met meer dan vijf personen. Hieruit blijkt dat bijna een derde van de gezinnen in het stedelijk gebied ‘klassieke gezinnen’ (twee kinderen) zullen zijn indien de taakstelling wordt gerealiseerd volgens de gemaakte veronderstellingen. Dat betekent dat naast een groot aanbod aan kleine woningen ook een belangrijk pakket grotere woningen met tuin moet worden voorzien. Deze conclusie is slechts richtinggevend aangezien men niet kan voorspellen in welke mate deze behoeften zullen worden opgevangen door allerlei interne verhuisbewegingen.

Leeftijdspiramide van het arrondissement Aalst (per categorie van 5 jaar).

Arrondissement Aalst (2006) 95 + jaar 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 12 000

9 000

6 000

3 000

0

vrouw en

3 000

6 000

9 000

12 000

mannen

Bron: NIS Datum: 1 januari 2006 Opmerking: piramide voor het lokaal bestuur kan op eenvoudig verzoek aangevraagd worden via [email protected]

13

Ook in de toekomst staan (te) weinig jonge mensen klaar - De bevolkingscoëfficiënten maken het mogelijk om op eenvoudige wijze weer te geven hoe de verschillende leeftijdsgroepen zich ten opzichte van elkaar verhouden. Een indicatie voor de verhouding tussen de actuele en de toekomstige beroepsbevolking krijgen we door de doorstromingscoëfficiënt en de groene druk te bekijken. De groene druk is de verhouding tussen het aantal jongeren (het aandeel -20-jarigen) en de beroepsactieve bevolking (20-59j). Per 100 inwoners op actieve beroepsleeftijd zijn er in 2008 36,6 jongeren. Ten opzichte van de provincie Oost-Vlaanderen (40) en Vlaanderen (40,7) wonen in Aalst minder jongeren. Prognoses voorspellen dat het aantal jongeren in de volgende jaren vrij stabiel blijft (2015: 36,9). Vanaf 2015 wordt een snellere stijging ingezet die resulteert in 2025 in een groene druk van 41,4. Hiermee volgt Aalst de algemene trend in Vlaanderen, maar blijft het wel slechter doen dan het Vlaams gemiddelde. De doorstromingscoëfficiënt is het aandeel 10-24 jarigen ten opzichte van de 50–64 jarigen, de categorie dus die beschikbaar is om de groep 50-64 jarigen te vervangen op de arbeidsmarkt. In 2008 was deze doorstromingscoëfficiënt in Aalst 82,2. Per 100 mensen in de categorie 50-64 jaar, staan er dus 82,2 jongeren klaar om deze op te volgen op de arbeidsmarkt. Ten opzichte van het provincie Oost-Vlaanderen (90,2) en Vlaanderen (89,1) zijn er in Aalst minder jongeren om de fakkel over te nemen.

14

Ruimtelijk structuurplan: informatief gedeelte (p62-64) De grijze druk stijgt spectaculair – De grijze druk is de verhouding van het aandeel ouderen (60+) ten opzichte

3.2. Bejaardenhuisvesting

van de beroepsactieve bevolking (20-59 jaar). De grijze druk bedraagt in 2008 44,6, wat betekent dat voor 100

Volgens de behoeftenraming van het Vlaams gewest bestaat in Aalst in principe geen behoefte aan bijkomende bejaardenhuisvesting, mits uitvoering van de planning. Wel is volgens deskundigen uit de sector een verschuiving van rusthuizen naar betaalbare serviceflats en bejaardenwoningen met (verschillende graden van) dienstverlening wenselijk. Dit volgt uit het inzicht dat bejaarden langer in een vertrouwde en gemengde leefomgeving zouden moeten kunnen wonen. Daarnaast behoeven bejaarden het meest van alle deelgroepen in de bevolking kwalitatieve woningverbetering. Zij wonen in verhouding het meest in ongezonde en slecht uitgeruste woningen. Bovenop de algemene stimulering van woningverbetering door het stadsbestuur, is een specifiele ondersteuning, bijvoorbeeld vanuit het O.C.M.W., zeer zinvol. Deze bevat steun in onderhandelingen met de verhuurder, financiële steun, technische steun met klusjesploeg(en) voor kleine verbeteringen.

personen op de beroepsactieve leeftijd er 44,6 personen ouder zijn dan 60. Deze cijfers liggen iets hoger dan in de rest van Oost-Vlaanderen (43,1) en Vlaanderen (43,5). Voor de komende jaren wordt evenwel een spectaculaire stijging verwacht van de grijze druk. De grijze druk blijft de volgende jaren stijgen en bereikt in 2025 een niveau van 68,3. De kloof met de rest van Vlaanderen is daarbij aanzienlijk groter geworden (Vlaanderen: 65,2). Belangrijker is evenwel het grote verschil met de gemiddelde grijze druk in de centrumsteden, die aanzienlijk lager ligt (57,6). Aalst doet het aanzienlijk slechter dan de meeste centrumsteden (Roeselare: 61,2; Gent: 43,5; Mechelen: 54,0). De interne vergrijzing is het aandeel van de bevolking van 80 jaar of ouder in de bevolkingsgroep van + 60-jarigen en geeft weer in welke mate de populatie uit hoogbejaarden bestaat. In 2008 bedraagt de interne vergrijzing 20,0. Dit cijfer is vergelijkbaar met Oost-Vlaanderen (20,1) en Vlaanderen (19,9). Dit betekent dat binnen de groep van zestigplussers, één op vijf ouder is dan 85 jaar. Ook de interne vergrijzing blijft de komende jaren stijgen in Vlaanderen om vanaf 2015 terug te dalen. (Aalst 2015: 23,2 – Vlaanderen: 22,0; Aalst 2025: 20,4 – Vlaanderen:

3.3. Woonwagenbewoners Woonwagens op vroegere illegale terreinen werden geherlokaliseerd naar een nieuwe locatie op Hoge Vesten. Toch bestaat een behoefte aan 9 bijkomende standplaatsen op een residentieel openbaar woonwagenterrein. Redenen zijn een tekort van 5 standplaatsen op het terrein Bleekveld en een verwachte natuurlijke aangroei van 4 standplaatsen.

3.4. Woningen voor mindervaliden

20,8).

Een verouderde bevolking vereist meer zorg - De afhankelijkheidsratio geeft de verhouding weer tussen het aantal 0- tot 19-jarigen plus het aantal 60-plussers, en de actieve bevolking (20- tot 59-jarigen). Voor 2009 wordt die afhankelijksheidsratio voor Aalst geraamd op 81,6. Dit betekent dat per 100 inwoners uit de beroepsactieve groep er 81,6 inwoners zijn die zich in een afhankelijke positie bevinden. Aalst zit hiermee onder het Vlaamse gemiddelde (84,7) en doet het ook beter dan de gemiddelde centrumstad (83,9). Deze afhankelijkheidsratio zal in de volgende jaren alleen maar blijven stijgen. In 2025 verwacht men een afhankelijkheidsratio van maar liefst 109,7 (Vlaanderen 107,2 – centrumsteden: 100,7).

De familiale zorgindex geeft het aantal 80-plussers ten opzichte van de bevolking van 50- tot 59-jarigen. Deze indicator geeft weer hoeveel hoogbejaarden er zijn in verhouding tot de bevolking die er normaliter de zorg moet 15

Een aantal aangepaste woningen voor mindervaliden is noodzakelijk. Exacte cijfers over de behoefte zijn op gemeentelijk niveau evenwel niet beschikbaar. Enerzijds kunnen particulieren voor het aanpassen van woningen een beroep doen op subsidiëring van het Vlaams Fonds voor Sociale Integratie van Personen met een Handicap. Verhoudingsgewijs met Vlaanderen zou het aantal effectieve subsidiëringen voor Aalst 5 woningen per jaar bedragen. Anderzijds dienen ook in de sfeer van de volkshuisvesting aangepaste of aanpasbare woningen te worden voorzien. Deskundigen uit de sector geven hiervoor een tweevoudige strategie aan. Daar de aard van de handicaps en de specifieke behoeften moeilijk te voorspellen zijn, worden best zo veel mogelijk nieuwe woningen in de volkshuisvesting potentieel omnivalent en rolstoeltoegankelijk (met o.m. voldoende brede deuren) gemaakt. Binnen deze woningen gebeuren specifieke aanpassingen in functie van de concrete bewoners naar aanleiding van de verhuring. Daarnaast is het wenselijk in Aalst minstens één cluster van een twaalftal Focus-woningen met een bijhorend ADL-centrum (Activiteiten Dagelijks Leven) uit te bouwen. Volgens de Focus-regeling moeten deze woningen worden vermengd in een ruimer project met ook woningen voor validen.

Strategische en operationele doelstellingen Senioren (Lokaal voor nemen. In 2009 ligt de familiale zorgindex voor Aalst op 35,8 (Vlaanderen 35,1 – centrumsteden 41,7). Ook hier zal de komende jaren een spectaculaire stijging te zien zijn tot 47,7 in 2025 (Vlaanderen 48,2 – centrumsteden 49,2).

Nieuwe behoeften vragen nieuwe antwoorden - ‘Actief’ en ‘autonomie’ zijn twee kernbegrippen geworden in de hedendaagse emanciperende visie op ouder worden. De groep ouderen wordt alsmaar heterogener waardoor standaardoplossingen steeds minder een antwoord bieden op specifieke noden. Ouderen verschillen op het vlak van leeftijd, sociale achtergrond, opleiding, tewerkstelling, gezinsontwikkeling en afkomst. De huidige en toekomstige ouderen zijn ook steeds beter opgeleid, waardoor ze zich beter informeren (bv. via het internet), kritischer zijn en meer eisen stellen. De voornaamste wens van deze groep is dat ze zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. De ouderen van vandaag hebben duidelijk nieuwe behoeften en een andere vraag wat betreft wonen en zorg. Ouderen verwachten van hun woning dat die ruim genoeg is en voldoende comfort biedt, bijvoorbeeld om een hobby te kunnen uitoefenen of de kleinkinderen te logeren te vragen, maar ook voor wanneer men minder goed te been is en hulp nodig heeft. De nabijheid van diensten en voorzieningen, een goed openbaar vervoer en een veilige woonomgeving zijn eveneens belangrijk. Wat betreft de zorg verwachten ouderen vooral dat zij zo lang mogelijk hun zelfbeschikking behouden, dat ze zelf kunnen kiezen wie hen verzorgt en een eigen keuze kunnen maken uit het beschikbare aanbod. (Winters, S. en Peetermans, A., “Discussienota: Het voorzien van voldoende en specifieke woonvormen voor senioren”, www.west-vlaanderen.be/NL/BestuurRegio/zwvl/Documents/bestuur_regio/zwvl/zwvl_discussienota_thema5.pdf)

16

Sociaal Beleidsplan 2008-2012, p.132) STRATEGISCHE DOELSTELLING 1: Levenslang goed wonen Operationele Doelstelling: Zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen door zorg, preventie en aanpassingen aan de woning Mogelijke acties: • (thuis)zorgoverleg verder uitbouwen • Verhoogde aandacht nazorg • Aanpassingen aan de woning, klusjesdienst thuis • Preventie: val en CO • Bereiken van alleenstaanden, senioren, mindervaliden in thuissituaties (antenne, burenhulp, plus-bus) • Nood aan avonden nachtopvang senioren/oppasdienst als aanvulling op professionele en mantelzorg STRATEGISCHE DOELSTELLING 2: Preventie Operationele Doelstelling: Sensibilisatie op maat Mogelijke acties • Optimalisatie en bekendamking sociaal huis • Betere informatie (op maat • Uitbreiding schulhulpverlening • Actie naar moeilijk te bereiken of niet- bereikte mensen STRATEGISCHE DOELSTELLING 3: Participatie: elke Aalstenaar moet in staat zijn te participeren aan en aansluiting vinden bij het sociaal maatschappelijk gebeuren Operationele Doelstelling: Iedere Aalstenaar dienst aansluiting te vinden bij het sociaal maatschappelijk gebeuren Mogelijke acties: • MVO en sociale clusule • Meer werkaanbod voor de zwaksten (sociale economie, arbeidszorg art. 60) • Gemengde ontmoetingskansen • Cultuurparticipatie • Meer begeleiding bij (her)inschakeling op de arbeidsmarkt en link arbeid- welzijn • Kinderopvang • Nederlands Operationele Doelstelling: Het lokaal bestuur coördineert een aanbod voor actieve senioren Mogelijke acties: • Vervoer • Aanbod en informatie • Gemengde ontmoetingskansen Operationele doelstelling: bereiken van kansarmen en vereenzaamden en verstreken van sociaal weefsel Mogelijke acties: • Vervoer • Gemengde ontmoetingskansen/ mensen uit isolement halen • Buurtantennefunctionarissen, burenhulp, teledienst • Signaalfunctie

Aalst telt opvallend minder lage inkomens - Het gemiddeld gezinsinkomen van de Aalstenaar ligt iets hoger dan het Oost-Vlaamse en het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt dan weer iets lager dan het gemiddelde van het arrondissement, maar hoger dan het Oost-Vlaamse en het Vlaamse gemiddelde.

Het gemiddeld gezinsinkomen (netto-fiscaal inkomen per aangifte) was in 2003: 27.015 € per jaar . Het ligt daarmee (iets) hoger dan voor het arrondissement Aalst (26.157€) het Oost-Vlaamse (25.544€) en het Vlaamse (25.163€) gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner (netto fiscaal) is 13.817 € per jaar en ligt hiermee iets lager dan dat van het arrondissement Aalst (13.935 €) en hoger dan het Oost-Vlaamse (13.566€) en het Vlaamse (13.485€) gemiddelde. (bron: Omgevingsanalyse Aalst, obv. NIS – financiële statistieken )

Opvallend daarbij is dat het aantal gezinnen dat moeten rondkomen met minder dan 10.000 € opvallend lager ligt dan in de rest van Vlaanderen. Voor Aalst gaat dit om 11,23 % van het totaal aantal aangiften, voor het

% aangiften per

≤10.000

10.001€-

20.001€-

30.001€-

40.001€-

arrondissement Aalst is dat 13,7% en voor Oost-Vlaanderen zelfs 16,3%. Gemiddeld meer gezinnen hebben een

inkomenscategorie

€

20.000€

30.000€

40.000€

50.000€

modaal tot hoger inkomen.

(2003)

In 2006 genoten 306 inwoners van een leefloon. Dit is 0,39 % van de totale bevolking. Dit aantal ligt hoger dan in

Aalst

11,2%

35,1%

24,2%

11,8%

7,0%

10,7%

het arrondissement Aalst met 0,27% maar ligt toch aanzienlijk lager dan in Oost-Vlaanderen (0,49%).

Arr. Aalst

13,7%

34,7%

22,8%

11,2%

7,1%

10,3%

In 2004 ontvingen 683 inwoners een inkomensgarantie voor ouderen. Dit is om en bij de 0,9% van de totale

Oost-Vlaanderen

16,3%

34,1%

21,9%

10,9%

6,8%

9,8%

bevolking.

>50.000€

Bron: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen – inkomens 2003

Armoede vooral bij huurders - Meer dan de helft van de bevolking die risico loopt op armoede leeft in een huurwoning, terwijl huurders maar 26% uitmaken van de totale bevolking. 16,8% van de personen die een risico lopen op armoede hebben weinig ruimte in hun woning en minder dan één kamer per persoon, tegen 2,7% van de totale bevolking. (Algemene Directie Statistiek en Economische informatie – zie ook Lokaals Sociaal Beleidsplan, p. 55) .

17

Ruimtelijk structuurplan: informatief gedeelte (p65) 3.6. Meervoudig achtergestelde huishoudens Een laatste specifieke doelgroep zijn de meervoudig achtergestelde huishoudens die vaak in verhouding tot de kwaliteit in te dure privéhuurwoningen leven. Door hun communicatiestijl, gebrekkig inzicht in juridische regelingen en soms sterke schommelingen in hun levenssituatie staan velen onder hen in een zwakke positie tegenover de verhuurder. Gerichte ondersteuning vanuit sociale diensten in samenwerking met huurdersorganisaties kan dit probleem ten dele verhelpen. Het beperkt aanbod van woningen voor deze doelgroep vanuit het OCMW levert een tweede bijdrage. Daarnaast is het echter ook aangewezen dat deze groep in het veel ruimer aanbod van de VHM.-vennootschappen blijvend terecht kan. Qua inkomen en toewijzingsregels is dit in het huidig sociaal huurbesluit geen probleem. Aanvullend is een permanente woonbegeleiding (individueel en in groep, vormend, preventief en bemiddelend bij problemen en conflicten met buren en vennootschap) van deze huurders door een gespecialiseerde dienst zeer zinvol. Ook het toewijzen van een gepast woningaanbod van (kleine) huizen langs de straat in plaats van appartementen kan daarbij behulpzaam zijn, daar dit woningtype beter aansluit bij de volkse wooncultuur van deze groep. Hetzelfde geldt overigens ook voor

Bron: • •

Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen vlaanderen.be/socialeplanning: woonfiche september 2007. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

www.oost-

2.4. De woningmarkt: een doorsnee Vlaamse situatie Aalst is een centrumstad - Aalst is een centraal punt op de verbindingsweg tussen Brussel en Gent en is gesitueerd binnen de Vlaamse ruit, een concept dat in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen werd geïntroduceerd. Dit is het gebied gelegen tussen Antwerpen - Gent – Brussel – Leuven. Het is een fusiegemeente waarbij de stad Aalst werd uitgebreid met de deelgemeenten Hofstade, Gijzegem, Moorsel, Herdersem, Nieuwerkerken, Baardegem, Meldert en Erembodegem. De totale oppervlakte bedraagt 7.812 ha. De fusiegemeente telt in 2008 78.271 inwoners. Omwille van zijn omvangrijke industriegebieden langs de Dender en zijn meer recent ontwikkelde bedrijventerreinen aan de E40 heeft Aalst een belangrijke taak in de regionale tewerkstelling. De aanwezigheid van industrie in het stadscentrum is historisch gegroeid. Aalst is tevens een verzorgingscentrum voor de Denderstreek. Buiten de stad Aalst hebben sommige dorpen in de regio hun landelijk karakter behouden. Andere dorpen kregen een residentiële uitbouw in functie van een forenzenbevolking of vergroeiden morfologisch met de stad (bijvoorbeeld Hofstade ten opzichte van Aalst).

Aalst is dichtbebouwd en heeft een stedelijk karakter - Aalst telde in 2001 31.613 woningen. Aalst kent een vrij hoge bebouwingsdichtheid 27,68% (in 2005) in vergelijking met het arrondissement (18,99%) de provincie OostVlaanderen (17,57%) en Vlaanderen (17,28%). Dit komt ook opvallend tot uiting in het type bebouwing: Aalst telt de helft minder open bebouwingen dan de rest van Vlaanderen (17,8% tov. 36,45%); het percentage gesloten bebouwing is dubbel zo hoog dan in de rest van Vlaanderen (39,63% tov. 22,83%). Deze cijfers bevestigen het stedelijk karakter van Aalst.

18

3.2. Bestaande nederzettingsstructuur (Ruimtelijk struktuurplan, Informatief gedeelte, p.33-34) Bestaande bebouwing De bebouwing in Aalst kan men beschrijven als volgt. Het betreft dichte residentiële bebouwing, morfologisch vergroeide kernen, kleine kernen, woonlinten enz. Het centrum van Aalst is het grootste bebouwd gebied. De industriële bebouwing langs de Dender, de bebouwing langs Gentsesteenweg en enkele nieuwere wijken in het noordoosten vormen uitsteeksels aan een in oorsprong meer ronde stadsvorm. Erembodegem is de tweede grootste bebouwde vlek. Hofstade is via de industriële bebouwing met Klein-Aalst vergroeid. Vanuit Hofstade vertrekken verschillende linten in westelijke richting (Kortenhoekstraat, Zijpstraat). Gijzegem is de meest noordelijke kern. De relatief verdichte kern wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een groot klooster met school. In Molenhoek is een kleinere industriezone gelegen. Nieuwerkerken is een kern die gevat zit tussen E40 en de spooras Brussel Kortrijk. Vier bruggen over een afstand van drie kilometer zorgen voor voldoende verbindingen. De kern heeft in tegenstelling tot de andere kernen een relatief regelmatig en rechthoekig stratenpatroon. Herdersem, Moorsel, Meldert en Baardegem (Faluintjesgemeenten) zijn kleine landelijke kernen die steeds op knopen van linten liggen. Van verdichte kernen kan men moeilijk spreken. Het gaat om kruisingen van bebouwingslinten.

Eén op vier woningen wordt verhuurd - Bijna drie op vier Aalstenaren (71,89%) is in 2001 eigenaar van zijn

De Stad Aalst verhuurt zelf om en bij de 282 woningen tegen een sociaal tarief. De basishuurprijs varieert van 57,51€ tot 384,85€ per maand.

woning – 25,58% huurt een woning. Aalst telt wel bijna 6% meer huurwoningen dan in de rest van het arrondissement. Uit deze cijfers is niet op te maken wat het aandeel verhuurde kamers is. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van 2003 sprak van ongeveer 635 kamerwoningen (= 2% van het totaal aantal woningen). Het feit dat geweigerde kamerwoningen en illegale of onbekende kamerwoningen een groot deel van het aanbod uitmaken (41%), geeft te kennen dat in dit segment van de markt sprake is van een grote behoefte. Vandaag zijn in Aalst 312 kamerwoningen vergund.

Het Sociaal Verhuurkantoor verhuurt 22 woongelegenheden verspreid over het grondgebied van Aalst aan huurprijzen tussen 245€ en 415€ per maand De volgende Sociale Huisvestingsmaatschappijen zijn actief in Aalst: • SHM Denderstreek • CV voor Huisvesting • Dewaco – Werkerswelzijn • Vlaams Woningfonds

Aalst hinkt achterop op het vlak van sociale huurwoningen - Het aantal sociale huurwoningen, van om en bij de 1.300 woningen, blijft met 4,02% (gemeentelijke profielschets 2007 - 3,76% cijfers sociale planning O-Vl obv van cijfers VMSW) ver onder het gemiddelde van de andere centrumsteden (7,47%) en Vlaanderen (5,79%).(cijfers 2006). Midden 2007 staan 744 gezinnen op een wachtlijst voor een sociale woning de gemiddelde wachttijd is 815 dagen of ongeveer 2 jaar en 3 maanden (cijfers VMSW). Dit betekent dat Aalst een belangrijke private huurmarkt heeft. Huurprijzen vergelijkbaar met de rest van Vlaanderen - In 2001 (NIS) betaalde 1 op 5 huurders (24,69% - 27,57% in Vlaanderen) minder dan 250€ en iets minder dan 2 op 3 (62,38% - 56,64% in Vlaanderen) tussen 250€ en 500€ per maand. Hiermee liggen de cijfers in de grootorde van de rest van Vlaanderen. Recente cijfers zijn niet beschikbaar. Enkel rekening houdend met indexering van de prijzen en niet met de prijsevolutie van de huurmarkt moeten deze grensbedragen worden opgetrokken naar respectievelijk 300€ en 600€ per maand. Een adequaat huurmarktbeleid vereist meer gegevens - Er zijn geen cijfers beschikbaar over de ligging, ouderdom, kwaliteit,… van de verhuurde woningen.

19

De huurrelatie wordt gekenmerkt door elementen die geplaatst moeten worden in een algemenere maatschappelijke context. Huurders met een zwak socio-economisch profiel zijn meestal niet in staat om een huurprijs te betalen die een voldoende rendement biedt aan de verhuurders Enkel de prijs beheersen is niet genoeg aangezien de verhuurder voldoende rendement moet behouden om de kwaliteit van de woning te blijven waarborgen. Daarnaast werkt het verouderingsproces onder de verhuurders onderhoudsproblemen in de hand. In tegenstelling met wat wordt gedacht is er in België na de tweede wereldoorlog in vergelijking met andere landen relatief weinig gebouwd. Dit heeft tot gevolg dat slechte woningen noodgedwongen op de markt blijven. Veel van die woningen bevinden zich bovendien op de particuliere huurmarkt. Relatief nieuw is dat de zelfredzaamheid lijkt af te nemen. Wanneer vroeger jonge koppels vrij snel overgingen tot het bouwen of kopen van een eigen woning en daarmee zelf in hun woonbehoeften voorzagen lijkt deze oplossing vandaag minder evident: onderzoek stelt vast dat eigendomsverwerving onder jonge volwassenen terugloopt (Meulemans, Geurts en De Decker, 1996). De laatste jaren is de eerder beperkte aangroei van het eigen woningbezit aan tweeverdieners toe te schrijven. De gezinsdemografische ontwikkelingen – gezinsverdunning, vergrijzing – heeft tot gevolg dat meer woningen beschikbaar moeten zijn. Daarnaast houdt het alleenwonen en éénouderschap in dat een gezin slechts beschikt over één inkomen, waardoor de mogelijkheden op de woningmarkt afnemen. Vaak – en steeds meer – betekent dit dat men terug moet vallen op de huurmarkt. De vergrijzing voegt daar nog extra dimensies aan toe in functie van leeftijd, mobiliteit, locatie, … (De Decker, P., Goossens, L. en Pannecoucke, I., 2003)

Aalst is op het vlak van basiscomfort geen uitschieter – De meest recente cijfers dateren van 2001 (SEE 2001) en tonen aan dat de situatie in Aalst vergelijkbaar is met de rest van Oost-Vlaanderen. 91,3% van de woningen beschikt over een minimum aan klein comfort. Dit betekent dat 2.750 woningen in 2001 niet beschikten over een minimum aan klein comfort. Het ontbreken van basiscomfort ligt wel aanzienlijk hoger dan het Vlaamse gemiddelde. 38,60% van de woningen in Aalst hadden in 2001 geen centrale verwarming, 4,4% geen badkamer en 2,6% geen toilet. Het aantal woningen dat voldoet aan alle criteria ligt voor Aalst op 27,3% of 8.630 woningen. Aalst zit hiermee in de top 6 van de centrumsteden (Roeselare: 32%; Antwerpen, Gent, Oostende minder dan 20%) De mate van comfort is een goede indicator om zicht te krijgen op het aantal slechte woningen.

De woningkwaliteit wordt bepaald op basis van zes criteria: (1) de woning biedt minimum klein comfort, (2) ze heeft een geïnstalleerde keuken, (3) ze voldoet aan een minimale grootte volgens de gezinsgrootte, (4) ze beschikt over dubbel glas, (5) er zijn geen grote herstellingen nodig, (6) ze beschikt over een tuin. Het totaal aantal woningen is het aantal woningen geteld volgens de SocioEconomische Enquête 2001. Woningkwaliteit 2001 in %voor Aalst Woningen met (1) klein comfort +geïnstalleerde (=1) keuken en voldoende ruim (=2) 91,3 55,1

(2) +geen grote herstellingen nodig met (gedeeltelijk) dubbel glas (=3) 35,6

(3) +een tuin

27,3

Kwaliteitsonderzoek verricht door AROHM wijst uit dat 40% van de woningen die geen klein comfort hebben in slechte staat zijn. Van woningen die minstens over klein comfort beschikken zijn 10% in slechte staat. Hierbij geldt de opmerking dat de meest recente cijfers dateren van 2001.

Comfort van de woningen (%) – NIS, SEE 2001 Aalst Arrondissement OostVlaanderen Geen CV 38,60 38,16 36,94 Geen badkamer Geen toilet

20

Vlaanderen 26,70

4,40

4,68

4,69

3,50

2,60

2,84

2,83

2,40

De betrouwbaarheid van de socio-economische enquête (SEE of de vroegere VWT) is groot als men rekening houdt met enkele beperkingen, zoals de kwaliteit van de ingevulde bevragingen, de non-respons en de afbakening tot enkel die woningen die als domicilie zijn opgegeven. De data zijn het resultaat van een bevraging bij alle huishoudens en niet van een screening van woningen door experten. De definitie van klein comfort is licht gewijzigd ten opzichte van de woningtellingen 1981/1991, maar de eerste focus blijft het minimale sanitaire comfort. Het criterium ‘woninggrootte’ bouwt verder op normen voor de VHM-woningen. Een gezonde en veilige woonsituatie wordt door bewoners soms onderschat gezien dit niet altijd gemakkelijk te detecteren is. De isolatie van de woning is enkel beperkt benaderd (via volledig/gedeeltelijk dubbel glas). Dit geeft dus slechts een eerste beperkte indicatie op het vlak van wooncomfort en energieverbruik. Het element tuin zegt op zich niet zoveel. Zo kan de grootte sterk verschillen en kan het gebrek aan een tuin gecompenseerd door een terras, openbaar groen in de buurt enzovoort.

2. Renovatiebehoefte Bijna één op vier woningen is ouder dan 50 jaar - In 2001 dateerde 22,8% van de woningen van voor 1945. Dit is vergelijkbaar met Oost-Vlaanderen (22%) en iets hoger dan Vlaanderen (19,5%). Aalst beschikt dus over een relatief oude woningvoorraad wat een indicatie is voor een lage woningkwaliteit. De ouderdom van de woningvoorraad staat in nauw verband met de woningkwaliteit. Volgens een kwaliteitsonderzoek in Vlaanderen (1994-1995) van de provinciale cellen van AROHM in Oost-Vlaanderen van de woningen die tot en met 1945 zijn gebouwd is 31% in slechte staat; van de woningen tussen 1946 en 1961 is 6% van slechte kwaliteit, voor woningen tussen 1961 en 1981 gebouwd is 1% van slechte kwaliteit. Voor Aalst zou dit betekenen dat in 2001 2.678 woningen in slechte staat zijn (op basis van SEE 2001, Woonfiche Aalst, sociale planning Oost-Vlaanderen). Dit is 8,3% van het totale patrimonium. Bij gebrek aan actuele cijfers is het niet in te schatten of en in welke mate de kwaliteit van de woningen de afgelopen jaren is verbeterd. Richtinggevend is dat tussen 2001 en 2007 (slechts) 675 bouwvergunningen voor renovatie aan woningen werden afgeleverd. Het is evenwel niet duidelijk of hiermee de oud(er)(st)e woningen werden gerenoveerd.

( Ruimtelijk structuurplan, Informatief gedeelte, V. Taakstellingen en ruimtebehoeften, p.60) Toepassing van onderzoek naar de woningkwaliteit in Vlaanderen op Aalst leert dat ongeveer 14% of 4.000 woningen in Aalst sterk moeten worden gerenoveerd of vervangen. Indien men als beleidsdoelstelling weerhoudt dat al deze woningen met lage kwaliteit (met gebreken en met meerdere zware gebreken) tijdens de komende tien jaar moeten worden gesaneerd, dan ligt de stads- en dorpsvernieuwingsbehoefte op ongeveer 400 woningen per jaar. Dit is ongeveer het huidig aantal private renovaties waarvoor een bouwdossier wordt ingediend (gemiddeld 390 per jaar, doch sterk dalend, over de periode 1991 - 1995). Een steekproef naar het aandeel van sanering bij werken van geringe omvang (1997) geeft weer dat er 192 renovaties hebben plaatsgevonden. Het werkelijk aantal private renovaties ligt veel hoger. Verfraaiingswerken en kleinere aanpassingswerken zoals het wijzigen of maken van openingen die de structuur van de woning niet wijzigen, zijn niet in dit cijfer opgenomen (met uitzondering van gevelwerken). Het gaat hier om 136 geregistreerde gevallen. Daarnaast behoeft een bijkomende 26% van de woningen (circa 7.500) een lichte renovatie. Wanneer deze renovatie niet wordt uitgevoerd, dreigt ook een deel van deze woningen op termijn ongezond onverbeterbaar te worden en uit de woningmarkt te verdwijnen. Niettegenstaande de globale kwaliteit van het woningpark behoorlijk is, vormt dit pakket te verbeteren woningen voor het woonbeleid in de gemeente een belangrijke problematiek.

Discrepantie tussen het geraamde aantal woningen van slechte kwaliteit en de inventaris van leegstand, verwaarlozing onbewoonbaar/ongeschikte woningen - Aalst heeft een eigen heffing op leegstand, verwaarlozing en onbewoonbaar/ongeschikte woningen. Op 3/1/2007 worden 138 woningen beschouwd als leegstand, 121 woningen zijn ongeschikt en/of onbewoonbaar en 48 woningen zijn verwaarloosd (Woonfiche Aalst, sociale planning). Deze cijfers staan in schril contrast met de raming (supra) van het aantal slechte woningen in functie van de ouderdom en het aanwezige basiscomfort.

21

Een woning staat leeg als ze gedurende 1 jaar niet bewoond wordt. Een gebouw anders dan een woning staat leeg wanneer meer dan de helft van de oppervlakte gedurende 1 jaar niet gebruikt wordt. Als men van verkrotting spreekt, bedoelt men verwaarlozing, ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Een woning (of ander gebouw) is verwaarloosd wanneer ze ernstige, zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenzijde, bv. loskomende geveldelen, dichtgetimmerde gevelopeningen, enz. Een woning is ongeschikt als ze niet voldoet aan de basisvereisten van stabiliteit, veiligheid of comfort. Het is de burgemeester die beslist of de woning ongeschikt verklaard zal worden. Een woning is onbewoonbaar als ze niet alleen ongeschikt is, maar tevens een risico voor de bewoners vormt.

Vooral kleinere woningen stijgen sterk in prijs, maar blijven betaalbaarder dan in de rest van Vlaanderen Tussen 1995 en 2005 zijn de vastgoedprijzen in Aalst nagenoeg verdubbeld, maar ze blijven sowieso onder het gemiddelde van de centrumsteden en het Vlaamse gemiddelde. De kleine en middelgrote woningen en de appartementen waren in 1995 aanzienlijk duurder dan in de rest van Vlaanderen. Hoewel de prijzen nagenoeg verdubbelden kost een kleine of middelgrote woning of appartement tegen 2005 in Aalst aanzienlijk minder dan in de rest van Vlaanderen ten gevolge van een minder sterke stijging van de prijzen. Voor grote woningen daarentegen merkt men een inhaaloperatie ten opzichte van Vlaanderen. Maar ook voor die woningen blijft de prijs lager. Belangrijk is dat de prijsstijgingen van kleinere woningen veel forser is van voor de grotere woningen. Dit fenomeen doet zich voor in gans Vlaanderen. Evolutie van de gemiddelde verkoopprijzen tussen 1995-2005 (Gemeentelijke profielschets) Grote woningen Gemiddelde verkoopprijs Aalst centrumsteden Vlaams gewest

22

Appartementen

Groei (1995=100)

Gemiddelde verkoopprijs

Kleine en middelgrote woningen

Groei (1995=100)

Gemiddelde verkoopprijs

Groei (1995=100)

1995

2005

1995

2005

1995

2005

1995

2005

1995

2005

1995

2005

145.996 201.172 206.397

261.744 269.042 275.270

100 100 100

179,3 133,7 133,4

79.642 71.050 49.171

130.595 139.532 147.056

100 100 100

164,0 196,4 299,1

59.920 53.072 57.076

126.085 142.848 142.263

100 100 100

210,4 269,2 299,1

De Aalstenaar is niet tevreden over zijn stad - Uit de stadsmonitor 2008 blijkt dat gemiddeld drie kwart van de inwoners van de centrumsteden globaal tevreden is over zijn/haar stad en buurt. In Aalst ligt de tevredenheid evenwel laag zowel voor de stad (63,4% - laagst) als voor de buurt (73,6% - 11 op 13) . Meer dan 15% is zelfs (zeer) ontevreden over de stad. Ook voor de algemene ontevredenheid over de buurt scoort Aalst hoog.

23

De tevredenheid van inwoners over hun stad en buurt zegt veel over hoe zij de kwaliteit van hun ruime woonomgeving zien. Tevredenheid kan verband houden met heel diverse factoren: de voorzieningen, het sociaal contact, het onderhoud, de overlast, de veiligheid, de uitstraling van de stad, de culturele rijkdom enzovoort. Een stad die op dit soort factoren goed scoort, zal tevreden bewoners hebben. Een (on)tevredenheid over de stad kan heel diverse oorzaken hebben: ontevredenheid kan veroorzaakt worden door het aanzien van de stad, het onderhoud, de overlast, de veiligheid, de voorzieningen, het sociaal contact, enzovoort. De oorzaken die de score van deze indicator beïnvloeden zijn zowel van economische, sociale, fysiek- ecologische als van institutionele aard. (Stadsmonitor 2008, p. 164-167)

2.5. Nieuwe Vlaamse wetgeving met impact op het lokale woonbeleid 1.Decreet gronden pandenbeleid Grond-en Pandenbeleid maakt wonen betaalbaar – Een Vlaams decreet Grond- en Pandenbeleid moet iedereen zowel een betaalbare als kwalitatieve woning garanderen. De batterij maatregelen die in het decreet vervat zitten, responsabiliseert alle actoren die actief zijn op de woningmarkt en omvat een totaalpakket aan investeringen van bijna zeven miljard euro. Enerzijds zijn er maatregelen die het aanbod aan sociale woningen fors laten stijgen en anderzijds omvat het decreet tal van fiscale stimuli die het aandeel aan verwaarloosde of verkrotte woningen moeten laten dalen. Versnelde bouw sociale woningen - De Vlaamse regering wil in de periode 2009-2020 het sociaal woonaanbod uitbreiden met 43.000 extra sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 22.000 sociale kavels. Voornaamste doelstelling daarbij is dat er snel sociale woningen worden gebouwd. Daarom wordt komaf gemaakt met het monopolie van de huisvestingsmaatschappijen inzake de bouw van sociale woningen. De private sector kan voortaan in samenwerking met de stad een sociaal woonaanbod creëren, tegen dezelfde gunstige voorwaarden als de huisvestingsmaatschappijen, inclusief de bestaande subsidiesystemen en fiscale voordelen.

Een extra inspanning voor Aalst – Het aanbod aan sociale woningen (6,05%) is in Vlaanderen ongelijkmatig verspreid. Het nieuwe decreet wil op langere termijn een betere spreiding van het sociaal woonaanbod. Zo werd vastgelegd dat iedere stad er in de toekomst (2009-2020) naar moet streven om 1,66% van het nieuwe woonaanbod te realiseren via sociale huurwoningen. Dit geldt niet voor die gemeenten die reeds over een 24

Twee opvallende maatregelen daarbij zijn de zogenaamde ‘renovatielening' en de verlaging van de registratierechten. De renovatielening omvat een substantiële belastingaftrek voor al wie privaat kapitaal aan familie of vrienden ter beschikking stelt voor de renovatie van een verkrotte of verwaarloosde woning. Dat belastingvoordeel kan oplopen tot 2,5% van het uitgeleende bedrag. Daarnaast wordt in het decreet een verlaging van de aanslagbasis voor de registratierechten opgenomen. Bij de aankoop van een leegstaande of verkrotte woning met het oog op renovatie, krijgt de koper zo een extra fiscaal voordeel dat kan oplopen tot 4.500 euro. Fiscale voordelen in de sociale woningbouw:

• • • •

1,5% registratierechten op de gronden een tarief van 6% i.p.v. 21% btw bij de bouw van de woning infrastructuursubsidies een overnamegarantie van de sociale huurwoningen door de huisvestingsmaatschappijen

uitgebreid aanbod (>9%) beschikken. Van gemeenten die momenteel een sociaal huuraanbod aanbieden dat kleiner is dan 3%, wordt een beperkte extra inspanning (0,5-0,83%) verwacht in de periode 2013-2025. Ook Aalst moet in het kader van het gronden pandendecreet een extra inspanning doen. Tegen 2020 moet 583 sociale huurwoningen en 280 sociale koopwoningen, daarnaast moeten 13 sociale kavels op de markt worden gebracht. Op het vlak van sociale huurwoningen betekent dit een extra inspanning van om en bij de 100 woningen.

2. Het Vlaamse Woonzorgdecreet: belangrijke stap naar zorgvernieuwing in de ouderensector en een uitdaging op lokaal vlak Zorg op maat en zorgcontinuïteit - Op 4 maart keurde het Vlaams parlement het Woonzorgdecreet goed, een integraal decreet voor thuiszorg en residentiële ouderenzorg dat inspeelt op het ondersteunen van zelfstandigheid en zelfredzaamheid van oudere mensen. Tegelijk voorziet het in maximale zorg voor wie dat nodig heeft. De basisbegrippen van het decreet zijn zorg op maat en zorgcontinuïteit gedurende het hele zorgtraject van mensen.

Een integrale regeling voor thuiszorg en residentiële ouderenzorg - Veel zorgbehoevenden kunnen thuisblijven omdat mantelzorgers en vrijwilligers die zorg op zich nemen. Dankzij het decreet kan voor deze informele zorgvormen zoals de oppas door vrijwilligers een nieuw kader uitgetekend worden. Ook het professionele zorgaanbod aan huis wordt versterkt en uitgebreid. Gezinszorg en aanvullende poetszorg (schoonmaken, karweitjes opknappen, oppashulp) worden samengebracht om een efficiëntere werking te realiseren. Soms is het beter dat mensen gedurende een korte periode buitenshuis zorg krijgen. Dat kan via tijdelijke opvang waardoor ook de mantelzorgers niet overbelast raken. Er komen meer dagverzorgingscentra en centra voor kortverblijf. Nachtopvang en opvang in gastgezinnen worden in heel Vlaanderen verder uitgebouwd en het herstelverblijf wordt erkend als zorgvorm. Serviceflats worden assistentiewoningen. Meer nog dan de serviceflats combineren deze assistentiewoningen 25

Bronne n: Per sber icht Veerle Heeren Vlaams minister Volksgezondheid en Gezin, donderdag 5 maart 2009

-

van

Welzijn,

www.vvsg.be Woonzorgdecreet van 4 maart 2009, Vlaams Parlement, Stuk 1975 (2008-2009): www.vlaamsparlement.be

zorg met aandacht voor sociale cohesie. Vandaag verhuizen veel mensen van een serviceflat naar een rusthuis wanneer ze ernstig zorgbehoevend worden. Assistentiewoningen zullen onder bepaalde voorwaarden erkend kunnen worden als woongelegenheid in een woonzorgcentrum. Voordeel hiervan is dat de zorgbehoevende dezelfde zorg krijgt als in een woonzorgcentrum zonder dat hij moet verhuizen. De bestaande rusthuizen evolueren enerzijds naar woonzorgcentra die een nieuwe dynamiek ontwikkelen en ook buiten hun muren zorgen dienstverlening bieden. Anderzijds krijgen ook de diensten gezinszorg en aanvullende thuiszorg en andere thuiszorgvoorzieningen de kans om een aantal zorgtaken in het woonzorgcentrum op te nemen. Er wordt ten slotte ook bijzondere aandacht besteed aan de financiële toegankelijkheid van de zorg. Daarom zal in de toekomst het systeem, waarbij de bijdrage die gebruikers betalen gekoppeld is aan het inkomen en de gezinslast, gelden voor alle thuiszorgvoorzieningen. Het woonzorgdecreet creëert het kader voor verdere uitwerking van een maximumfactuur in de thuiszorg.

Een actieve rol van de lokale besturen gewenst - De uitvoering moet geconcretiseerd worden in de uitvoeringsbesluiten, maar ook de samenwerkingsverbanden op het terrein zullen zeer bepalend zal zijn. Lokale besturen zullen een actieve rol moeten spelen in de uitvoering van het woonzorgdecreet, hoewel de voortrekkersrol van gemeenten niet expliciet is vermeld in het decreet. Minister Heeren bevestigde tijdens de parlementaire besprekingen het belang van lokale samenwerking: ‘Het woonzorgdecreet doet geen afbreuk aan het waardevolle decreet betreffende het lokaal sociaal beleid. Ik reken erop dat het lokaal sociaal beleid zijn belangrijke rol zal blijven spelen in het kader van woonzorg, bijvoorbeeld door het invullen van leemtes op het vlak van zorgverlening binnen de lokale gemeenschap. Om een antwoord te geven aan alle behoeften in onze vergrijzende maatschappij zullen alle krachten moeten worden gebundeld en zal blijken dat er geen bedreiging kan schuilen in de verschillende niveaus’.

26

3.

SWOT-analyse

Een SWOT-analyse voor elke pijler van het woonplan - De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseer. Op basis hiervan wordt vervolgens de strategie bepaald. De Engelse term SWOT-analyse wordt ook vaak in het Nederlands gebruikt en bevat de vier elementen: Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats. De sterkte-zwakteanalyse wordt voor de opmaak van het woonplan gebruikt als een middel om de positie en koers van het Aalsterse woonbeleid bij te sturen en zelfs te herzien en beslissingen te nemen voor een performant woonbeleid. De sterke en zwakke punten hebben betrekking op de kenmerken van (een onderdeel) van het woonbeleid en de woonmarkt. De kansen en bedreigingen betreffen ontwikkelingen, gebeurtenissen en invloeden die een impact hebben op (een onderdeel) van het woonbeleid en de woonmarkt. In dit woonplan wordt een SWOT-analyse gemaakt voor elke pijler waarop het woonplan is gebouwd. Dit garandeert dat per pijler de belangrijkste elementen naar voor komen. Bron: Wikipedia

27

4.

De zes pijlers waarrond dit woonplan is opgebouwd zijn:

Een woonplan met zes pijlers

4.1. Kennis over wonen 4.2. Een betere dienstverlening wonen 4.3. Een voldoende gedifferentieerd

4.1. Kennis over wonen

woningaanbod met aandacht voor nieuwe woonvormen

SWOT-analyse

4.4. Een woningaanbod van goede kwaliteit

sterkten •

Een

regelmatig

samenkomend

•

stedelijke

woonraad en (interne) cel woonbeleid •

Een extern netwerk wordt niet systematisch opgebouwd

•

De woonwinkel als brug tussen verschillende actoren

•

4.5. Een performante private huurmarkt

zwakten

Te weinig gegevens worden geregistreerd bij de afhandeling van dossiers

•

Thema wonen in het stadscontract

Wonen

zit

verspreid

over

verschillende

stadsdiensten en het OCMW •

opportuniteiten •

Grond-en Pandenbeleid: Monitoring

•

Registratie van huurcontracten

Geen of weinig gerichte onderzoeken

bedreigingen •

Geen zicht op een aantal onderdelen van de woonmarkt, zoals de private huurmarkt

28

4.6. Wonen en zorg

Doelstelling: Een gestructureerde, systematische en dienstoverschrijdende kennisopbouw - Aalst beschikt momenteel over

Meerjarig beleidsprogramma stad Aalst 2008-2012 (p.9)

te weinig en/of partiële of verouderde informatie om op een onderbouwde manier een gericht beleid te voeren in

1.1.4.3 Strategische dataplanning Het is zeer belangrijk om de inhoudelijke visievorming te ondersteunen met data en cijfermateriaal. Het is immers niet haalbaar de stedelijke realiteit goed in te schatten zonder daarbij aandacht te besteden aan parameters en strategische kerncijfers. Meten is weten.

domeinen van het woonbeleid. Om in de toekomst het lokale woonbeleid te kunnen bijsturen in functie van nieuwe trends is kennisopbouw essentieel. Om gericht woonprojecten te kunnen sturen is het van belang om eerst een goede kennis te hebben over bevolkingsprognoses, over de woonwensen van verschillende doelgroepen, over prijsevoluties (per wijk) en de betaalbaarheid… Kortom, over de verhouding tussen vraag en aanbod en dit voor de verschillende segmenten van de woonmarkt. Aalst werkt daarom een actieplan uit waarbij op een gestructureerde en systematische manier informatie wordt opgebouwd en bijgehouden. Daarbij wordt dienstoverschrijdend gewerkt.

29

De ontwikkeling en uitbouw van een efficiënt datamanagement op lokaal niveau is in de eerste plaats gericht op een consequente dataverzameling: over welke gegevens beschikt de organisatie al en welke data ontbreken nog? Daarbij denken we enerzijds aan alle mogelijke objectieve data: data van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (het vroegere NIS), de Vlaamse overheid, de dienst sociale planning van de provincie, economische data, eigen objectieve datareeksen... Anderzijds heeft de stad ook nood aan goede subjectieve gegevens. Deze bekomen we door de gegevens over Aalst uit grote onderzoeken te filteren en door eigen datavergaring. Er zal regelmatig een onderzoek georganiseerd worden naar wat er leeft bij de bevolking. In 2008 komt er zo een eerste grootschalig wijkonderzoek. In de toekomst kan dit uitgroeien tot een volwaardige wijkmonitor. Dit maakt het mogelijk het reilen en zeilen in de Aalsterse gebiedsdelen periodiek bij te houden. Dergelijke ‘vinger-aan-de-pols’onderzoeken maken het voor bestuur en administratie mogelijk om kort op de bal spelen.

Acties Actie 1: Een doorlichting van de informatie die nu wordt bijgehouden, de relevantie ervan en de ontbrekende elementen. Verschillende stadsdiensten – huisvesting, stedenbouw, milieu, sociale dienst, ruimtelijke ordening … - en ook het OCMW krijgen heel wat informatie waarvan dikwijls maar een aantal basisgegevens worden geregistreerd. Het volstaat om een aantal bijkomende elementen te registreren om een bruikbaar instrument te hebben voor het woonbeleid. Veel van de informatie wordt ook niet aan elkaar gekoppeld en blijft binnen de ‘grenzen’ van de dienst die ze bijhoudt. Fase 1: De verschillende diensten die de stad Aalst rond wonen aanbiedt aan haar burgers worden in kaart gebracht. Voor elke dienstverlening wordt een fiche opgemaakt met de informatie die nu wordt geregistreerd, welke informatie bijkomend kan worden bijgehouden en welke informatie nodig zou zijn om een sturend beleid te voeren. Daarbij wordt rekening gehouden met informatie die beschikbaar wordt gesteld door hogere overheden (NIS, de studiedienst van de Vlaamse regering, sociale planning van de provincie, …) Fase 2: Er wordt onderzocht in welke mate andere actoren op de woonmarkt, zoals OCMW, sociale huisvestingsmaatschappijen,

zorginstellingen

en

zorgverstrekkers,

huurdersbond,

immobiliënkantoren,

notarissen,… bereid zijn om mee te werken aan deze informatieopbouw en welke de technische en juridische grenzen zijn.

30

Actie 2: Het opstarten van een digitaal dossierbeheer voor de dienst woonbeleid – structureel bijhouden van informatie Op basis van de resultaten van de analyse in Actie 1 wordt het dossierbeheer van de dienst woonbeleid digitaal uitgebouwd. Niet alleen leidt dit tot een belangrijke bron van informatie, maar tevens tot administratieve vereenvoudiging en een betere dienstverlening. Via het intranet wordt dienstoverschrijdend gewerkt. Bij het opstarten van een digitaal dossierbeheer wordt ook rekening gehouden met de mogelijkheden en informatiestromen die het Grond- en Pandendecreet op termijn voorziet.

Actie 3: Informatie verzamelen via huisbezoeken en de visu vaststellingen Veel informatie kan ook op het terrein worden ingezameld door stadsambtenaren en andere (sociale) dienstverstrekkers (wijkagenten, straathoekwerker, sociaal assistenten, thuisverpleging en -verzorgers, artsen…). Vooral voor het in kaart brengen, opsporen en remediëren van problematische woonsituaties is dit een belangrijk bestaand kanaal dat efficiënter kan worden ingezet. Fase 1: Er wordt in kaart gebracht welke personen, welke informatie kunnen aanleveren. Deze oefening kan samen met actie 1 gebeuren. Fase 2: Er wordt een methodiek uitgewerkt voor een gestandaardiseerde gegevensverzameling in verschillende situaties, gekoppeld aan een registratie en opvolgingssysteem. Dit gebeurt in een werkgroep samengesteld uit relevante actoren.

31

Het Grond –en Pandendecreet voorziet een belangrijk hoofdstuk “Monitoring” met een: • Register van onbebouwde percelen • Gemeentelijke registers van leegstaande gebouwen en woningen • Koppeling van gegevensbanken: vergunningen-, planningen-, leegstandregister, register onbebouwde percelen, …

Actie 4: Verschillende aspecten van vraag en aanbod worden in kaart gebracht door middel van studies Een goede registratie van gegevens levert een schat aan informatie op voor beleidsmakers. Voor bepaalde domeinen van de woonmarkt is een dergelijke registratie niet mogelijk of onvoldoende. In dat geval kan het belangrijk zijn om gerichte studies te laten uitvoeren. Samen met de analyse moeten deze studies meteen ook oplossingsstrategieën en –modellen aanleveren. Bij het uitvoeren van studies wordt ook steeds als voorwaarde gesteld dat de gegevens structureel verder kunnen worden opgevolgd. De resultaten van het onderzoek zijn op die manier niet enkel de basis voor beleidsbeslissingen, maar tevens een nulmeting voor de effectiviteit van het beleid dat eruit voortvloeit.

Aalst wil in de komende maanden, in het kader van het nieuwe sociale huurbesluit, een eigen toewijsreglement voor sociale huurwoningen opstellen. Dit toewijsreglement moet gebaseerd zijn op een leefbaarheidstudie. Het kan voor een stad interessant zijn om de resultaten van een dergelijke studie ook te gebruiken voor andere beleidsdoeleinden. Een regelmatige update van de informatie is dan interessant om ontwikkelingen en tendensen in kaart te brengen. Bijvoorbeeld door een periodieke studie naar de woonwensen kandidaat-sociale huurders te doen. Een domein waarover nagenoeg geen gegevens beschikbaar zijn is de (private) huurmarkt. Een studie kan deze leemte opvullen. Voorbeelden zijn: • Huren in Aalst • Studie naar de richthuurprijzen op de private markt • Studie naar huurprijsbepaling na renovatiepremie De stad kan bijvoorbeeld ook een analyse van de vastgoedprijzen laten uitvoeren door een stagiair makelaardij. Eens deze analyse voltooid is, wordt ze jaarlijks geactualiseerd om de vastgoedevolutie in de stad op de voet te kunnen volgen.

Actie 5: uitbouwen van een netwerk Kennis verwerven en opbouwen is onlosmakelijk verbonden met het uitbouwen van een solide netwerk. Een dergelijk netwerk strekt zich daarbij verder uit dan overheidsinstanties, het gaat ook om actoren op de

Het is ook belangrijk om als beleidsverantwoordelijke de woonwensen, woonsituatie en woonbehoeften van bepaalde (toekomstige) doelgroepen te kennen, zoals jongeren, ouderen, aleenstaanden, gezinnen met kinderen, ….

plaatselijke private markt zoals architecten, notarissen, vastgoedmakelaars, aannemers,… , beroepsfederaties, zoals

Confederatie

Bouw,

Federatie

van

notarissen,

Federatie

van

vastgoedmakelaars,

…

en

belangenverenigingen zoals eigenaarssyndicaat, huurdersbond, milieuverenigingen, …. De stadsdiensten betrokken bij het domein wonen brengen hun netwerk in kaart, duiden de blinde vlekken aan en stellen een actieplan op om hun netwerk te optimaliseren, te onderhouden en verder uit te bouwen. Om de ambtenaren te ondersteunen bij deze oefening wordt een workshop netwerking georganiseerd.

32

Ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen een ideale gelegenheid zijn om te polsen naar de woonwensen van potentiële toekomstige bewoners.

Timing Voor de timing is geopteerd voor de aanduiding van een korte, middellange en lange termijn. 9 Korte termijn: 2010 – 2011 9 Middellange termijn: 2012 – 2015 9 Lange termijn: 2016 - 2020

Doelstelling 1: Uitwerken van een actieplan waarbij op een gestructureerde en systematische manier informatie wordt opgebouwd en bijgehouden. Daarbij wordt dienstoverschrijdend gewerkt Actie 1

Een doorlichting van de informatie die wordt bijgehouden, de relevantie ervan en de Timing: ontbrekende elementen Fase 1: voor de stadsdiensten, politie, ...

Fase 1: korte termijn

Fase 2: aftoetsen van medewerking bij andere woonactoren

Fase 2: korte termijn Uitvoerder: cel woonbeleid Kritische

succesfactor:

aanwerving

en

takenpakket strategisch analist Actie 2

Het opstarten van een digitaal dossierbeheer voor de dienst woonbeleid. Het Timing: middellange termijn - na afronding structureel bijhouden van informatie

fase 1 van actie 1 en afgestemd op de timing die wordt aangehouden met betrekking tot de strategische dataplanning voorzien door het meerjarig beleidsprogramma 2008-2012 Uitvoerder: dienst informatica in overleg met dienst woonbeleid

33

Actie 3

Informatie verzamelen via huisbezoeken en de visu vaststellingen

Timing: middellange termijn

Fase 1: in kaart brengen van actoren en informatie Fase 2: ontwikkelen methodiek gestandaardiseerde informatieverzameling Actie 4

Uitvoerder: dienst woonbeleid

Verschillende aspecten van vraag en aanbod worden in kaart gebracht door middel Timing: in samenspraak met de strategische van studies

dataplanning Uitvoerder: cel woonbeleid in overleg met woonraad

Actie 5

Timing:

Uitbouwen van een netwerk

•

workshop netwerking: korte termijn

•

netwerken: doorlopend

Uitvoerder: dienst

34

verantwoordelijke

van

iedere

4.2. Een betere dienstverlening wonen SWOT-analyse sterkten •

Een

regelmatig

samenkomende

zwakten cel

woonbeleid en een stedelijke woonraad

•

Weinig uitgebouwd netwerk

•

Er is geen coördinatie en er zijn geen

•

De woonwinkel

afspraken rond informatieverstrekking over

•

Een website met een onderdeel wonen

de verschillende diensten heen •

Wonen

zit

verspreid

over

verschillende

stadsdiensten en het OCMW (oa. sociaal verhuurkantoor, serviceflats, …). Er is geen sprake van een woondienst. •

De website van de stad Aalst is onvoldoende gebruiksvriendelijk

opportuniteiten

bedreigingen

•

Grond-en Pandenbeleid: Monitoring

•

Veranderende wetgeving

•

Het meerjaren beleidsprogramma 2008-2012

•

De grote informatiestroom via internet: de

•

Woonwinkel als brug tussen verschillende

consument ziet tussen het bos de bomen niet

actoren en diensten

meer

•

•

Het toekomstige autonoom gemeentebedrijf

Een bepaald segment van de bevolking bereikt

men

niet

informatiekanalen

35

via

de

traditionele

Doelstelling Een zoektocht naar informatie en dienstverlening - Voor een stad is wonen een heel breed beleidsdomein met veel raakvlakken. Kennis, informatie en dienstverlening zitten versnipperd bij verschillende actoren: verschillende gemeentelijke diensten (ruimtelijke ordening, wonen, milieu, sociale dienst, mobiliteit,…), OCMW en sociaal verhuurkantoor, sociale huisvestingsmaatschappijen en bouwmaatschappijen, huurdersbond en eigenaarssyndicaat, vastgoedmakelaars, notarissen, projectontwikkelaars, …hebben invloed op het gemeentelijk woonbeleid De inwoners van Aalst kunnen met heel diverse vragen geconfronteerd worden en willen daar op het moment dat de vraag zich stelt een afdoend antwoord op. Gemeenten spelen een belangrijke rol om alle informatie over wonen te centraliseren en reglementeringen op een duidelijke manier over te brengen naar de burger. En hen indien nodig door te verwijzen naar de juiste instantie of persoon.

Een volwaardige woondienst biedt een integrale dienstverlening - De inwoner kan terecht bij de woonwinkel/dienst woonbeleid voor al zijn vragen en informatie over wonen. De aangeboden diensten concentreren zich vandaag hoofdzakelijk op het aanbod van eigen beleidsinitiatieven en een doorverwijzing naar andere relevante actoren in de woonsector. Het is de ambitie van de stad om de inwoner een integrale dienstverlening aan te bieden. Dit betekent dat de dienst woonbeleid meer moet zijn dan het aanbieden van stedelijke wooninstrumenten. De stedelijke dienst woonbeleid evolueert naar een volwaardige woondienst waarin alle actoren actief in de woonsector meewerken aan klantgerichte toegankelijke dienstverlening. De bestaande cel woonbeleid is het uitgelezen instrument waar verschillende diensten samen van gedachten kunnen wisselen en werken aan een performante dienstverlening. Een volwaardige woondienst past in het concept woonwinkel. De uitbouw van de dienstverlening wordt versterkt door een doelgerichte communicatie gericht naar de burger én alle betrokken woonactoren. Er is ook aandacht voor een gelijkwaardige dienstverlening op het volledige grondgebied.

36

Acties Actie 6: Verder uitbouwen van het onderdeel “wonen en leven ” en “woonsite”op de website van Aalst en het opstarten van een e-loket De website van Aalst bevat vandaag heel wat informatie over wonen. Maar het kan altijd beter. Laagdrempeligheid, gebruiksvriendelijkheid en volledigheid zijn de belangrijkste doelstellingen. Het onderdeel “wonen en leven” van de website wordt op die criteria afgetoetst en waar nodig verbeterd en verfijnd. De informatie over wonen beschikbaar in de verschillende onderdelen wordt geïnventariseerd en in kaart gebracht. Op basis daarvan wordt bekeken welke informatie ontbreekt en op welke manier de informatie toegankelijker kan worden gemaakt. (fase 1)

De mogelijkheden van het gebruik van een website als communicatie- en informatiemiddel met de burger en professionele gebruikers worden verder uitgebouwd. (fase 2) Zo zal de doelgroep niet enkel de individuele burger zijn, maar elke professional die met wonen bezig is. De aangeboden informatie wordt aangevuld in functie van hun noden en behoeften. Dit kan bijvoorbeeld door meer gespecialiseerde informatie over duurzaam bouwen, reglementering en wetgeving. De website wordt daarnaast ook als communicatie- en informatielokaal ter beschikking gesteld aan de burger, toont vernieuwende projecten en voorziet doorlinken naar specifieke websites. Bijvoorbeeld een architect of bouwheer met een innoverend bouwproject krijgen de ruimte om het voor te stellen. Voor de stad zijn dit mooie voorbeelden om haar inwoners te sensibiliseren.

Tenslotte wordt ook gestart met een virtueel loket “wonen” waar de burger via internet informatie kan opvragen, premieaanvragen kan doen, een energiescan kan aanvragen, zich kan inschrijven voor een sociale woning, … (fase 3)

37

Actie 7: Toegankelijke brochures geven informatie op maat 1. Brochure “premies en toelagen voor wonen” Voor heel wat mensen is internetten en downloaden van documenten nog altijd een stap te ver. De woonwinkel maakt een (papieren) brochure waarin de premies en voordelen van verschillende overheden en instanties

Aalstenaren kunnen afhankelijk van hun concrete situatie gebruik maken van één of meerdere van de 106 verschillende premies: www.premiezoeker.be. Heel wat steden en gemeenten hebben een brochure “premies en toelagen voor wonen” die jaarlijks worden heruitgegeven.

duidelijk op een rijtje worden gezet. De brochure is vanzelfsprekend ook te downloaden via de website. Ze wordt jaarlijks heruitgegeven en permanent bijgewerkt op de website. De brochure zal beschikbaar zijn in de woonwinkel en op verschillende voor het publiek toegankelijke plaatsen zoals bibliotheek, dienstencentra, sociaal huis,…De brochure wordt ook ter beschikking gesteld voor het cliënteel van immobiliënkantoren, makelaars, banken, notarissen. 2. FAQ’S over duurzaam bouwen Bij bouwadviezen komen vaak dezelfde vragen terug. De tien meest gestelde vragen worden in een brochure op een rijtje gezet. De brochure is ook digitaal beschikbaar. Vragen en antwoorden kunnen worden gedownload. De brochure geeft ook een overzicht van de verschillende premies in verband met duurzaam bouwen en geeft een aantal interessante links: de websites van de provincie Oost-Vlaanderen en de MilieuAdviesWinkel bevatten bijvoorbeeld een hele reeks tips rond verschillende aspecten van (duurzaam) wonen.

10 FAQ’S 1. Wat is duurzaam bouwen? 2. Aan welke wetgeving moet ik voldoen? 3. Hoe beperk ik mijn energiebehoefte? 4. Hoe beperk ik mijn energieverbruik? 5. Hoe zorg ik voor een aangenaam en gezond binnenklimaat? 6. Hoe los ik vochtproblemen op? 7. Wat doe ik met water? 8. Welke materialen zijn duurzaam? 9. Is duurzaam bouwen duur? 10. Waar vind ik advies?

3. Een brochure over meegroeiwonen In samenwerking met de vzw Enter (Vlaams Expertisecentrum Toegankelijkheid) werkt Aalst een infobrochure uit met de meest gestelde vragen over meegroeiwonen. Hiervoor wordt hetzelfde format gebruikt als voor de 10 FAQ ’s over duurzaam bouwen. De brochure is ook digitaal beschikbaar. Vragen en antwoorden kunnen worden gedownload.

38

Voorbeeld: bijlage 1: • “20 gouden regels van levenslang wonen” • Het ‘levenslang wonen huis’: tips kamer per kamer

Tandem geeft een goed overzicht van de cursussen die bestaan:

Actie 8: Periodieke uitgave over wonen

(www.tandemweb.be)

van een infosessie aan een specifieke stedelijke actie of project, een bezoek aan een duurzame woning in de stad

Voorbeelden van organisaties die infosessies verzorgen: • WWF: Voor infosessies over duurzaam watergebruik in huis, FSC en verantwoord bosbeheer. (www.wwf.be) • Dialoog vzw: Voor infosessies gericht naar het brede publiek. Mogelijke thema’s zijn een introductie op duurzaam bouwen, verbouwing zolder, duurzame aanbouw, rationeel energiegebruik. (www.dialoog.be ) • Organisatie voor Duurzame Energie vzw (ODE) : Voor infosessies over energiezuinig bouwen, windenergie, fotovoltaïsche installaties, warmte uit zonlicht, biomassa, waterkracht, warmtepompen, groene stroom,… (www.ode.be ) • Passiefhuisplatform:Voor infosessies over passiefhuizen. Ook info over passieve kantoren, bedrijfsgebouwen,... (www.passiefhuisplatform.be ) • Centrum voor Natuur– en Milieueducatie (CVN): Voor infosessies over structuurplanning, RUP, stedenbouwkundige verordeningen en vergunning, zonevreemde woning, verjaring van bouwmisdrijven,... (www.c-v-n.be )

of de start van een nieuwe duurzame verkaveling.

Bouwavond

Er wordt jaarlijks een planning uitgewerkt waarbij op geregelde tijdstippen en via verschillende kanalen de inwoners (uitgebreid) op de hoogte worden gehouden over wat er reilt en zeilt in Aalst op het vlak van wonen. Idealiter wordt jaarlijks gekozen voor één tot maximum twee (jaar)thema’s waarrond de inwoners worden geïnformeerd en gesensibiliseerd. Doorheen het jaar kunnen daarbij verschillende aspecten en activiteiten in de kijker worden gezet.

Actie 9: Aalst geeft vorming aan haar inwoners 1. Aalst organiseert infosessies Infosessies worden in samenwerking met vakbekwame organisaties georganiseerd. Interessant is de koppeling

2. Aalst organiseert Bouwavonden In de beginfase zoeken heel wat (ver)bouwers hun weg: wat is een stedenbouwkundige vergunning?; wat is de rol van de architect?; heeft de stad specifieke reglementen?; wat is de energieprestatieregelgeving?; welke subsidies heeft de stad?; wie zijn de juiste aanspreekpunten?; … Vaak moeten ambtenaren dagelijks op dezelfde vragen antwoorden. Een bouwavond kan toekomstige bouwers en verbouwers op weg helpen in hun zoektocht naar de juiste informatie.

Voordelen voor de bouwers en verbouwers: • Tijdsbesparing: geïnteresseerden krijgen op één moment alle informatie • Service: organiseren van de Bouwavond buiten de werkuren is een service aan werkende koppels • Besparing: goede informatie zorgt vaak voor tijd– en geldbesparing Voordelen voor de stad: • - Meer efficiëntie: ambtenaren moeten hun verhaal maar éénmaal vertellen • - Betere dienstverlening • - Mogelijkheid tot betrekken van locale bouwprofessionelen

Voorbeeld: Inhoud van het programma (1 zaterdag of 2 avonden)

39

• • • • • •

•

Een goed concept spaart euro’s Hoe financier ik mijn (ver)bouwproject Bouw- en woonstijlen: onbekend is onbemind Kleur- en vormbeleving Planopbouw en functies Bouwfouten en valkuilen De rol van alle bouwpartners

Actie 10: Aalst bouwt een architectenpermanentie uit Inwoners kunnen terecht bij de architectenpermanentie voor advies over stedenbouwkundige vergunningen en voor de aanvraag van eenvoudige bouwaanvraagdossiers. Tegen een geringe forfaitaire vergoeding maken stagiair-architecten het dossier op.

Actie 11: Aalst onderzoekt de mogelijkheden van een stedelijke immodatabank Het doel is op een snelle en overzichtelijke manier alle beschikbare vastgoed in Aalst aan te bieden en hierdoor wonen en investeren te ondersteunen en stimuleren. Alle vormen van vastgoed worden opgenomen: te koop, te huur van huizen, appartementen tot bedrijfsgebouwen en gronden,..De immodatabank is beschikbaar voor en te raadplegen door de inwoners, investeerders, makelaars, projectontwikkelaars, notarissen,…

De ontwikkeling van een dergelijke databank kan in stappen gebeuren en zich in de eerste plaats richten op de private verhuurders. Dit heeft voor de stad het voordeel dat zij een beter zicht krijgt op de huurmarkt en de opname in de databank kan koppelen aan een conformiteitsattest. De verhuurder kan kosteloos zijn pand te huur aanbieden en krijgt professioneel advies en ondersteuning bij het afsluiten van de huurovereenkomst en nadien bij bijvoorbeeld de huurindexering.

40

Archtitectenpermanentie voorbeeld Antwerpen - De woonwijzers van de BOM hebben in samenwerking met de Provincie Antwerpen, de Stad Antwerpen, Antwerpen Woonstad en de Orde van architecten een nieuw project opgestart waarbij zelfstandige architecten gratis een inleidend advies verschaffen over het indienen van een bouwaanvraag. Wanneer hieruit een dossier voor werken van geringe omvang voortvloeit biedt de woonwijzer een goedkope service. Dit experiment is tot stand gekomen naar aanleiding van de grote behoefte van de klanten aan een goede begeleiding bij de bouwaanvragen. Hoewel het nog maar enkele maanden werkt, kent het nu reeds een enorm succes.

Actie 12: Aalst bereikt doelgroepen via huisbezoeken en begeleiding

zie ook Doelstelling 5 “Aalst maakt een stedelijk plan van aanpak voor wonen en zorg” - Actie 47

Voor een aantal doelgroepen is het ter beschikking stellen van informatie onvoldoende. Zij dienen begeleid zodat ze volop toegang krijgen tot hun rechten. Huisbezoeken zijn vaak de beste manier om mensen de meest relevante en gerichte informatie mee te geven. Verschillende stappen kunnen worden ondernomen: •

De plaatsing van de gratis rookmelder wordt aangegrepen om mensen bijkomend te informeren over bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen, premies, .... Het personeel wordt daarvoor bijkomend opgeleid en informatiemateriaal wordt ontwikkeld.

•

Een buurtgebonden aanpak wordt uitgewerkt – wijken met veel woningen van slechte kwaliteit worden extra geïnformeerd en gesensibiliseerd. Dit kan individueel of in groep.

•

Eigenaars van verwaarloosde of verkrotte woningen worden rechtstreeks aangesproken en samen met hen worden mogelijke oplossingen op een rijtje gezet (zie verder krotspot)

•

In samenspraak met het OCMW, CAW, Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen, … worden bepaalde doelgroepen gericht geïnformeerd en begeleid.

Fase 1: Aalst onderzoekt de mogelijkheden en zoekt partners. Fase 2: Voor elke gekozen actie wordt een draaiboek uitgewerkt. Fase 3: Na verloop van een aar wordt de maatregel geëvalueerd.

41

Actie 13: De organisatiestructuur van stadsdiensten bekeken in het licht van een efficiënt woonbeleid De lokale overheid is de regisseur van het lokale woonbeleid. Het voeren van een integraal woonbeleid vereist een afstemming van alle verwante beleidsdomeinen. Enerzijds stuurt de stad het woonbeleid door de eigen ondersteunende acties van de dienst woonbeleid en aanverwante diensten (ruimtelijke ordening, financiën, welzijn, …) te ontwikkelen. Anderzijds krijgt het woonbeleid vorm via een structurele samenwerking met externe actoren uit de woonen welzijnssector. Voor de Aalstenaar betekent dit dat hij met al zijn vragen over wonen bij de stad terecht moet kunnen. Aalst heeft de ambitie om haar inwoners een integrale dienstverlening aan te bieden, die verder gaat dan het aanbieden van stedelijke wooninstrumenten. De stedelijke dienst woonbeleid moet evolueren naar een volwaardige woondienst waar alle actoren actief in de woonsector kunnen in meewerken aan een klantgerichte toegankelijke dienstverlening. De bestaande cel woonbeleid is het uitgelezen instrument waar verschillende diensten samen van gedachten kunnen wisselen en werken aan een performante dienstverlening. Een volwaardige woondienst (back office) vindt voor de inwoners zijn vertaling in de woonwinkel (front office). De uitbouw van de dienstverlening wordt versterkt door een doelgerichte communicatie gericht naar de burger (supra).

42

Meerjarig beleidsprogramma stad Aalst 20082012 (p.7) 1.1.2.1 Kerntakendebat De stad gaat onderzoeken wat haar kerntaken zijn en door welke diensten deze momenteel worden uitgevoerd. Via een permanent kerntakendebat zullen we meer samenhang creëren tussen de verschillende beleidsdomeinen en ook de kernopdrachten van de stad duidelijk omlijnen. Afhankelijk van de resultaten van dit kerntakendebat zal het organogram van de stadsdiensten bijgestuurd worden. We zoeken naar synergie tussen diensten. De stad kan niet alles. Zij kan niet onvoorwaardelijk inspelen op nieuwe noden en behoeften, op nieuwe opgelegde taken van hogerhand. De huidige taken worden in vraag gesteld om de klemtoon te verschuiven naar de echte kerntaken van de stad.

Timing Voor de timing is geopteerd voor de aanduiding van een korte, middellange en lange termijn. 9 Korte termijn: 2010 – 2011 9 Middellange termijn: 2012 – 2015 9 Lange termijn: 2016 – 2020

Doelstelling 2: een volwaardige woondienst biedt een integrale dienstverlening Actie 6

Verder uitbouwen van het onderdeel “bouwen en wonen” en “woonsite” op de website van Timing: Aalst en het opstarten van een e-loket Fase 1: doorlichten en uitbouw van de website rond wonen


Fase 2: uitbreiden van de gebruiksmogelijkheden

Fase 2: middellange termijn

Fase 3: opstarten e-loket

Fase 3: middellange termijn Uitvoerder: dienst informatica

Actie 7

Toegankelijke brochures geven informatie op maat

Timing: doorlopend

1. Brochure “premies en toelagen voor wonen”

Actie 8

2. FAQ’s over duurzaam bouwen

Uitvoerder: dienst woonbeleid ism.

3. Brochure over meegroeiwonen

dienst communicatie Timing: korte termijn (najaar 2009

Periodieke uitgave over wonen

opstellen van planning 2010) Uitvoerder: dienst woonbeleid samen met woonraad

43

Actie 9

Aalst geeft vorming aan haar inwoners


1. Aalst organiseert infosessies


2. Aalst organiseert Bouwavonden

Kritische

succesfactor:

voldoende

personeel Actie 10

Aalst bouwt een architectenpermanentie uit

Timing: voorbereiding: korte termijn Start: middellange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid en ruimtelijke ordening Kritische succesfactor: medewerking van de architectenopeleiding

Actie 11

Aalst onderzoekt de mogelijkheden van een stedelijke immodatabank

Timing: middellange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid ism. dienst informatica

Actie 12

Aalst bereikt doelgroepen via huisbezoeken en begeleiding


Fase 1: Aalst onderzoekt de mogelijkheden en zoekt partners Fase 2: voor elke gekozen actie wordt een draaiboek uitgewerkt Fase 3: na verloop van een jaar wordt de maatregel geëvalueerd Actie 13

De organisatie van de stadsdiensten worden bekeken in het licht van een efficiënt woonbeleid

Uitvoerder: dienst woonbeleid Timing: korte termijn en afhankelijk van timing van kerntakendebat Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen Kritische succesfactor: het te voeren stedelijk kerntakendebat

44

4.3. Een voldoende gedifferentieerd woningaanbod met aandacht voor nieuwe woonvormen SWOT-analyse

Bijlage 2: Verslag van de werkgroep nieuwe woonvormen Bijlage 3: verslag van de werkgroep leegstand

IV. Knelpunten, kwaliteiten en potenties (Ruimtelijk

structuurplan, Informatief

gedeelte, p.38 ev.)

sterkten -

-

zwakten

Aalst is aantrekkingspool: goede omvang,

-

beheersbaar

voorzieningen in stadscentrum

Vlaamse maatregelen: stedenfonds,

aantrekkingspool voor sociaal zwakkeren

stadscontract -

Aandacht voor deelgemeenten: sociale

-

Veel bouwactiviteit: grote projecten

De meeste scholen bevinden zich in stadscentrum: veel pendelverkeer

-

Weinig gegevens

-

Te weinig overleg rond bouwprojecten: proactieve optreden van stad ontbreekt

opportuniteiten

bedreigingen

-

Studentenstad

-

-

Aalst als pendelstad: nabijheid van Gent en

afgestemd op behoeften: overaanbod van

Brussel: goede treinverbindingen -

1500 appartementen

aantrekken nieuwe gezinnen -

-

Initiatieven van hogere overheid

Bouwactiviteit (appartementen) is niet

Negatief imago – onvoldoende/slechte communicatie: troeven worden niet uitgespeeld

45

In de loop van het structuurplanningsproces werd een uitgebreide lijst met knelpunten, kwaliteiten en potenties opgemaakt. Dit gebeurde op basis van gesprekken met bevoorrechte getuigen, eigen waarneming, geschreven bronnen en deelstudies. Onderstaand overzicht neemt hiervan enkel de essentie over. Het betreft de knelpunten, kwaliteiten en potenties die leiden naar beleidsuitspraken in het richtinggevend en het bindend gedeelte van het ruimtelijk structuurplan voor Aalst. ruimte ruimtelijke structuur knelpunten • Lintbebouwing (commercieel en residentieel) maakt van Aalst één geagglomereerd geheel. • Ruimtelijke barrières (zoals verkeersinfrastructuur en de Dender) scheiden stadsdelen. • Ontwikkelingen in de stadsrand tasten de scheiding tussen open en bebouwde ruimte aan. kwaliteiten • De stadskern en dorpskernen blijven waardevolle (historische) gehelen. • Aalst bezit nog voelbare open ruimtes, waardevolle natuur en een stiltegebied (Faluintjes). kansen • De centrale ligging in de Vlaamse ruit biedt kansen voor toekomstige ontwikkelingen. • Kansen voor natuurontwikkeling, recreatie en bedrijvigheid kunnen zich aanbieden in een nieuwe ontwikkeling voor de Dender. ruimte verschijningsvorm knelpunten • Het waardevol historisch en archeologisch patrimonium is vaak onbeschermd en gaat verloren. • Nieuwe kwaliteitsvolle architectuur wordt nog te weinig gecreëerd in Aalst. • Het karakter van de dorpen en van het omliggend landschap wordt visueel aangetast. • Er bestaat een tekort aan stedelijke herkenningspunten en de stadstoegangen zijn onaantrekkelijk. kwaliteiten • Het landschap op grondgebied van Aalst blijft aantrekkelijk en gevarieerd door het reliëf, de ingesneden valleien, landelijke kasseiwegen enz. kansen • Bepaalde plekken bieden kansen voor het realiseren van een aantrekkelijke verschijningsvorm: Keizershallen, pendelparking, Zeebergbrug enz. sector huisvesting knelpunten • Aalst heeft een oud woningpatrimonium met een laag comfort. Er bestaat een grote behoefte aan renovatie. • Leegstand boven winkels vormt een belangrijk probleem. • Grootschalige sociale huisvestingsprojecten (zoals Sint-Elisabeth) kunnen leiden tot getto’s. • Er is onvoldoende kwantitatieve en kwalitatieve huisvesting voor bejaarden. kwaliteiten • De herwaarderingsgebieden hebben goede resultaten opgeleverd. kansen • In de dorpen en in het stedelijk gebied bestaan nog mogelijkheden om de bebouwing te verdichten. • Leegstaande gebouwen in het stedelijk gebied komen eventueel in aanmerking voor omvorming tot huisvesting.

Doelstelling Iedere inwoner heeft een aangepaste, betaalbare en kwalitatief goede woning - Om dit te bereiken moet er een voldoende kwalitatief aanbod aan woonkavels, woningen en woongelegenheden zijn. Er wordt daarbij aandacht besteedt aan nieuwbouwprojecten én renovatie van het bestaande woningpatrimonium zowel op de private als sociale woningmarkt.. De noden van verschillende doelgroepen (senioren, starters, kamerbewoners, mensen die woonbegeleiding nodig hebben,…) worden in kaart gebracht en gekoppeld aan een concreet programma met voldoende aandacht voor woontypologieën, woonvormen en betaalbaarheid en rekening houdend met maatschappelijke en demografische evoluties zoals vergrijzing en gezinsverdunning.

Aalst maakt een stedelijk plan van aanpak waarin de krijtlijnen worden uitgezet voor het gemeentelijk beleid rond wonen. Het formuleert een aantal beleidsdoelstellingen met voldoende aandacht voor verschillende doelgroepen, woontypologieën, woonvormen en betaalbaarheid gekoppeld aan de principes van duurzaamheid en meegroeiwonen. De opties vinden hun weerslag in een reeks gemeentelijke beleidsinstrumenten, waarbij optimaal wordt ingespeeld op maatregelen en instrumenten van andere overheden en instanties.

46

Acties Actie 14: In kaart brengen van de woonsituatie in Aalst 1. Digitaal dossierbeheer garandeert een dienstoverschrijdende informatieopbouw = Actie 2

2. Het register van onbebouwde percelen en het leegstandregister is de hoeksteen van het gemeentelijk woonbeleid Om een kwalitatief ruimtelijk beleid uit te tekenen en in het bijzonder om een gemeentelijk woonbeleid vorm te geven is het belangrijk inzicht te hebben in de beschikbare ruimte. Daarbij wordt optimaal ingepeeld en gebruik gemaakt van de mogelijkheden die het Grond- en Pandendecreet biedt op het vlak van “monitoring”.

Het Grond –en Pandendecreet voorziet een belangrijk hoofdstuk “Monitoring” met een: •

Register van onbebouwde percelen: overzicht van bouwgronden en kavels van besturen en semipublieke rechtspersonen, met vermelding van de specifieke karakteristieken (artikel 2.2.5.- vanaf 1 september 2009).

•

gemeentelijke registers van leegstaande gebouwen en woningen (artikel 2.2.6. – vanaf 1 januari 2010)

•

Koppeling van gegevensbanken: vergunningen-, planningen-, leegstandregister, register onbebouwde percelen, … Een overheidsinstantie maakt het op en beheert digitaal de koppeling (artikel 2.2.10 – uitvoering nog te bepalen.

3. Verschillende aspecten van vraag en aanbod worden in kaart gebracht door middel van studies = Actie 4

47

Register van onbebouwde percelen is uitgevoerd door : Besluit van de Vlaamse regering tot wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 10 juli 2008 houdende bepaling van de nadere regels voor de opmaak, actualisering en de financiering van het register van onbebouwde percelen. Gemeenten moeten de bestaande inventaris aanvullen met het eigendomsstatuut van de grond. Verder moeten gemeenten een “actieprogramma” opstellen mbt de onbebouwde percelen in eigendom van lokale besturen Samen met de actoren Het actieprogramma geeft aan welke gronden in de komende 10 jaar moeten worden bebouwd Opdracht: 25% van de onbebouwde percelen(in Vlaanderen) moet worden aangesneden ter realisatie van een sociaal woningaanbod (koop/huur)

Leegstandsregister is uitgevoerd door: Besluit van de Vlaamse regering houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen. Zie ook: infra actie 17

Actie 15: Een autonoom gemeentebedrijf: een instrument voor een vernieuwend woonbeleid? Aalst onderzoekt de mogelijkheden om het op te richten autonoom gemeentebedrijf ook in te zetten als instrument in een gronden pandenbeleid en in het kader van stadvernieuwing. Het autonoom gemeentebedrijf zou de volgende taken op zich kunnen nemen: •

Losse locaties voorbereiden voor sociale woningbouw;

•

Integreren van sociale woningbouw in grotere projecten (pps, gronden pandendecreetl);

•

Begeleiden van grotere woningprojecten;

•

Opstarten en begeleiden van activeringsprojecten voorzien door het gronden pandendecreet;

•

Onderzoeken en in kaart brengen van de mogelijkheden die het verlaagd tarief van 6% BTW voor de sloop en heropbouw van woningen biedt voor concrete realisaties;

•

Leegstand van woningen en (bedrijfs)panden opvolgen en stimuleren van het (her)inschakelen van deze

Activeringsprojecten als stimulerende maatregel in het Grond- en Pandendecreet (artikel 3.1.1. – 3.1.3. gronden pandendecreet) De Vlaamse regering kan vanuit het grondfonds subsidieenveloppen toekennen aan activieringsprojecten. Activeringsprojecten zijn complexe en grootschalige projecten die kaderen binnen de doelstellingen van de structuurplanning, structureel ingrijpen op het sociaal, economisch, cultureel en ruimtelijk functioneren van een buurt, een wijk, een stadsdeel of een gebied en de hefboom vormen voor nieuwe ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen. Het initiatief gaat uit van publiek, privaat of publiek-private partners. De projecten zijn gebaseerd op een visie en een plan van aanpak, vastgelegd op grond van een overleg tussen de betrokken partijen.

De programmawet van 27 december 2006 voorziet dat in bepaalde steden en gemeenten, waaronder Aalst, een verlaagd BTW-tarief van 6% van toepassing is op afbraakwerken en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.

panden op de woonmarkt; •

Af en toe doen zich opportuniteiten voor waarbij snel op de bal moet worden gespeeld. Voor een stadsbestuur is het niet altijd mogelijk om hierop gepast te reageren. Het autonoom gemeentebedrijf kan hiervoor een instrument zijn, omdat de besluitvorming nu eenmaal sneller kan verlopen. Wel zal de Stad Aalst duidelijk moeten definiëren in welke dossiers het AG kan interveniëren. Uiteraard mag het geen loutere debudgettering zijn maar moet het passen in de missie van het autonoom gemeentebedrijf.

•

Ontwikkelen of aanmoedigen van woningtypes die omwille van een lager rendement niet interessant zijn voor private ontwikkelaars en daardoor onvoldoende spontaan ontwikkeld worden;

•

Een autonoom gemeentebedrijf kan ook een motor zijn voor innovatieve en experimentele alternatieven, die de kostprijs van het wonen kunnen drukken, zoals duurzaam wonen en meegroeiwonen, alternatieve woonvormen (co-housing, solidair wonen, …), alternatieve realisatievormen als de constructie van prefabwoningen, (grotere) projecten rond wonen boven winkels. Een aantal pistes kunnen door het autonoom gemeentebedrijf worden onderzocht op hun haalbaarheid binnen een lopend, passend project en nadien ook uitgetest worden. 48

Het belang van nieuwe wooontypologieën – Zonder stimulansen vanuit de stad en/of het autonoom gemeentebedrijf is de kans reëel dat er een te eenzijdig aanbod nieuwbouw ontstaat. Het gaat hierbij vooral om (grotere en luxueuzere) appartementen, waarvan op termijn een overaanbod kan worden verwacht met leegstand tot gevolg. Een autonoom gemeentebedrijf kan een belangrijke rol spelen in het in evenwicht houden van het woonaanbod en de woonbehoeften van zowel huidige als toekomstige gezinnen en dit door in te zetten op woontypologieën waarin private ontwikkelaars onvoldoende geïnteresseerd zijn

Financiële instrumenten

•

Uitwerken van toewijsreglementen en procedures om gronden en panden transparant aan te bieden op de markt.

•

De mogelijkheden onderzoeken van Bevaks en obligatieleningen om de bouw van serviceflats en betaalbare huurwoningen te stimuleren.

Obligaties Nieuwbouwprojecten voor serviceflats bieden steeds meer een vorm van obligaties aan voor de aankoop van een serviceflat. Een privépersoon leent geld in de vorm van een obligatie aan de bouwheer en als ‘rente’ krijg hij het woonrecht in de flat van zijn keuze. Deze formule heeft alle voordelen van het eigenaarschap zonder de nadelen ervan. Bij overlijden van de obligatiehouder krijgen de erfgenamen minstens het geïnvesteerde kapitaal integraal terug. (www.dezilverensleutel.be). Een concreet voorbeeld is de Meegroeicampus in Velm Sint-Truiden een woonen leefproject gericht op alle leeftijden. Na 10 jaar leegstand is een nieuwe bestemming gegeven aan het kasteeldomein Petem in Velm. Op termijn zijn er 200 woongelegenheden voorzien. Jong en oud kunnen er beroep doen op een uitgebreide dienstverlening en zorg op maat in een “levenslang wonen” omgeving en met aandacht voor gebruik van duurzame energie (warmtepomp, zonne-energie, windmolen,…). Het is een vernieuwend project op het snijpunt van wonen, welzijn en zorg. De omgeving is aangepast aan jonge gezinnen, actieve 50-plussers en senioren (al dan niet zorgbehoevend). De campus voorziet verschillende woonvormen en een ruim gemeenschapsaanbod en dit tegen een betaalbare prijs. Het project is een realisatie van Care for Life en wordt gerealiseerd in samenwerking met de stad Sint-Truiden en de overheid (IWT). Het concept van de Meegroeicampus is ontstaan na een marktonderzoek van de Vlerick Management School en de KU Leuven, waaruit bleek dat de grote wens van iedere ouderwordende is “à la carte” bediend te worden in een vertrouwde omgeving. De financiering van het project gebeurt via een obigatie-uitgifte, waarbij het aankopen van een obligatiepakket een woonrecht op de campus verleent. Care for Life heeft de bedoeling om binnen de 5 jaar op 2 locaties per provincie een project te starten. (www.meegroeicampus.be; Hoorzitting over projecten van levenslang, aangepast en aanpasbaar wonen, Vlaams Parlement, 15/12/2008,stuk 2003 (2008-2009) – nr. 1.)

49

Vastgoedbevaks (www.vastgoedplatform.be/bevaks-zijn-lichtpunt-in-vastgoedsector) In opdracht van de minister voor wonen Marino Keulen werkt de Participatiemaatschappij Vlaanderen (www.pmvlaanderen.be) aan een proefproject rond woonbevaks: Zeno. De private huurmarkt in Vlaanderen boert reeds tientallen jaren achteruit wat betreft het aantal beschikbare wooneenheden. Om deze tendens te stoppen en om een leefbare huurmarkt in Vlaanderen te behouden, heeft PMV, een businessplan uitgewerkt voor een privaat investeringsfonds voor huurwoningen. De doelstelling is om in een eerste pilootfase op de markt en in samenwerking met private partijen betaalbare wooneenheden te verwerven. Deze worden vervolgens op de huurmarkt aangeboden op de klassieke wijze maar ook via vernieuwende formules. Zowel de werkwijze, het geografisch werkingsgebied als de woontypologieën die te huur worden aangeboden zullen deels afwijken van de gewone huurmarkt. De eerste pilootprojecten zullen concreet vorm krijgen in 2009.

Actie 16: Verder inzetten op sociale huisvesting Aalst hinkt achterop op het vlak van sociale huurwoningen. Het percentage van 4,02% sociale huurwoningen, blijft ver onder het gemiddelde van de andere centrumsteden (7,47%) en Vlaanderen (5,79%).(cijfers 2006). Midden 2007 staan 744 gezinnen op een wachtlijst voor een sociale woning de gemiddelde wachttijd is 815 dagen of ongeveer 2 jaar en 3 maanden (cijfers VMSW). Investeren in sociale huisvesting is voor Aalst prioritair.

1. De stad Aalst creëert een permanent task force Aalst overlegt op geregelde tijdstippen met de verschillende partners in de sociale huisvesting. Dit overleg gebeurt in de eerste plaats naar aanleiding van concrete projecten om het complexe traject van de realisatie van grote projecten zo strak mogelijk te kunnen volgen. De task force komt in ieder geval minstens 4 keer per jaar samen. Eén van de belangrijkste taken van de task-force is de opvolging van de uitvoering van het sociaal objectief opgelegd door het gronden pandendecreet. De ontwikkeling van een eigen visie en het opstellen van een plan van aanpak ten aanzien van zowel de sociale huisvestingsmaatschappijen als private bouwmaatschappijen is daarbij een eerste concrete opdracht. Om bij projecten zoveel mogelijk met de woonwensen van kandidaat-huurders en – kopers rekening te houden worden die woonwensen in kaart gebracht. Eveneens krijgen principes als duurzaamheid, meegroeiwonen, vernieuwende woontypologieën en architectuur, sociale mix…binnen de task-force een concrete invulling. De voorbereiding en uitwerking van een toewijsreglement in het kader van het sociaal huurbesluit gebeurt in de schoot van de task force.

50

De Stad Aalst verhuurt zelf om en bij de 282 woningen tegen een sociaal tarief. De basishuurprijs varieert van 57,51€ tot 384,85€ per maand. Het Sociaal Verhuurkantoor verhuurt 17 woongelegenheden verspreid over het grondgebied van Aalst aan huurprijzen tussen 245,- EUR en 415,EUR per maand De volgende Sociale Huisvestingsmaatschappijen zijn actief in Aalst: • SHM Denderstreek • CV voor Huisvesting • Dewaco – Werkerswelzijn • Vlaams woningfonds

2. De rol van Aalst als bouwheer en verhuurder van sociale woningen

Aalst heeft vandaag 282 woningen in eigendom die ze verhuurt aan een sociaal tarief. In het kader van het te voeren kerntakendebat (meerjarigbeleidsprogramma 2008-2012) denkt Aalst na over haar toekomstige rol en

De Vlaamse regering wil in de periode 2009-2020 het sociaal woonaanbod uitbreiden met 43.000 extra sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels. Voornaamste doelstelling daarbij is dat er snel sociale woningen worden gebouwd, daarom wordt komaf gemaakt met het monopolie van de huisvestingsmaatschappijen inzake de bouw van sociale woningen. De private sector kan voortaan in samenwerking met de stad een sociaal woonaanbod creëren, tegen dezelfde gunstige voorwaarden als de huisvestingsmaatschappijen, inclusief de bestaande subsidiesystemen en fiscale voorwaarden.

opdracht als actor op de sociale huisvestingsmarkt. Boek 4: maatregelen betreffende betaalbaar wonen

3. Een sociaal objectief van 583 sociale huurwoningen tegen 2020

1.

Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod 1.1. Nulmeting en bindend sociaal objectief 1.2. Normen per gemeente en per bouwen verkavelingsproject Per gemeente: De gemeente maakt een gemeentelijk actieprogramma bij elke algehele herziening van het GRS, met als doel 25% sociaal woningaanbod tegen 2018 (artikel 4.1.7) Per bouw-of vekavelingsproject o Gewestelijke normen – decretale normen (artikel 4.1.8) o Gemeentelijke normen: gemeentelijke reglement sociaal wonen (artikel 4.1.9.): dit reglement heeft dezelfde rechtskracht als een stedenbouwkundige verordening o RUP en (B)PA indien er een bestemmingswijziging is naar woongebied (› 0,5 ha) 1.3. Sociale lasten

2.

Verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod 2.1. Gewestelijke (artikel 4.2.1) en gemeentelijke normen (artikel 4.2.2.) in plangebieden Een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen kan de mximale oppervlakte- en volumenormen die zijn vastgelegd door gewestelijke normen verder beperken. 2.2. lasten 2.3. indicatieve streefprijzen (artikel 4.2.9): het gaat daarbij om marktconforme prijzen in functie van typologie, kwaliteit, oppervlakten ligging. Er is geen toewijzingsreglement.

3.

Kruispuntdatabank betaalbaar wonen de kruispuntbank zal gegevens bevatten over locatie, prijs, overdrachten, indicatieve streefprijzen, .... Het is te raadplegen door de gemeente.

Op basis van het gronden pandendecreet wordt een sociaal objectief per gemeente vastgelegd. Dit objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-2020. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. De drie categorieën samen vormen het sociaal objectief. Voor Aalst is dit sociaal objectief vastgelegd op 583 sociale huurwoningen, 280 sociale koopwoningen en 13 sociale kavels. Rekening houdend met de op stapel staande projecten van de sociale huisvestingsmaatschappijen betekent dit dat in Aalst tegen 2020 nog 100 extra sociale huurwoningen moeten worden ingepland. De stad zal in het kader van het op te richten overlegplatform (punt 1) een visie ontwikkelen over de realisatie van de 100 nog te plannen sociale woningen. Dit vertaalt zich in een gemeentelijk actieprogramma en een gemeentelijk reglement sociaal wonen. Sociaal objectief

Aalst Huishoudens op 01 januari 2008 35 082 Sociaal huuraanbod volgens de nulmeting 1 322 Aandeel sociaal huuraanbod volgens de nulmeting 3.77% Stap 1: De Provinciale Verdeling voor Oost-Vlaanderen 583

Stap 2: de beperking van het sociaal huuraanbod tot een aanbod sociale woningen van 583 9% (richtcijfer voor 2020, behoudens afwijkingen voor 2025)

51

Stap 3: Bijkomende inhaalbeweging behoudens afwijkingen (richtcijfer voor 2025) 0

4. Grond-en pandenbeleid: Aalst gaat intensief op zoek naar en overlegt met potentiële private partners in de sociale en bescheiden woningbouw. Het nieuwe gronden pandendecreet moet een versnelling in de sociale woningbouw en de bescheiden woningbouw mogelijk maken. Het decreet veronderstelt het actief maar selectief inzetten van gronden van overheden en huisvestingsmaatschappijen. Daarnaast maakt het decreet maakt het mogelijk dat private bouwmaatschappijen sociale woningen kunnen bouwen en deze dan kunnen overdragen aan de sociale huisvestingsmaatschappijen.

De

private

bouwmaatschappijen

genieten

hetzelfde

regime

als

de

huisvestingsmaatschappijen.

5. Samenwerking tussen de verschillende huisvestingsmaatschappijen via een centrale inschrijving Om maximaal te kunnen inspelen op de uitdagingen waar de sociale huisvestingssector vandaag voor staat, is een doorgedreven samenwerking tussen de verschillende maatschappijen noodzakelijk. Een centraal inschrijvingsregister zal een aanzienlijke vereenvoudiging betekenen voor de kandidaat-huurder. In de woonwinkel kan een kandidaat-huurder met één enkele formaliteit zich inschrijven bij de verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen, voor de sociale woningen van de stad en het SVK. De vereiste attest van gezinssamenstelling wordt via het e-loket automatisch aangevraagd en bij het dossier gevoegd.

6. De opmaak van een eigen toewijsreglement De stad zal opgetreden als regisseur bij de opmaak van een eigen toewijsreglement samen met alle betrokken actoren en dit in de schoot van de task force (punt 1). Dit toewijsreglement en het doelgroepen- en leefbaarheidsplan, dat in het kader daarvan wordt opgemaakt, zal ook worden gebruikt ter versterking van het te voeren beleid.

52

Voordelen in de sociale woningbouw voor private bouwondernemingen:

• • • •

1,5% registratierechten op de gronden een tarief van 6% i.p.v. 21% btw bij de bouw van de woning infrastructuursubsidies een overnamegarantie van de sociale huurwoningen door de huisvestingsmaatschappijen

Actie: 17: de leegstandsheffing en activeringsheffing als instrument om in te grijpen in het woonpatrimonium De leegstandsheffing en de activeringsheffing worden niet gezien als een bron van inkomsten, maar gebruikt als een instrument om in te grijpen in het woonpatrimonium. Leegstand is immers meestal gekoppeld aan kwaliteitsprobleem. Leegstand mag niet worden gezien als een instrument om inkomsten voor de gemeente te regenereren, wel als instrument om kwaliteit en aanbod aan te pakken. Flankerende maatregelen zijn dan ook nodig en veronderstellen een stimulerend beleid gekoppeld aan leegstand.

Volgende maatregelen worden genomen om van de leegstandsheffing en de activeringsheffing een stimulerend beleidsinstrument te maken. Daarenboven wordt werk gemaakt van een activeringsheffing zoals voorzien in het Grond- en pandendecreet.

1. Visualisatie van leegstaande en onbewoonbare panden en onbebouwde percelen nodig Visualisatie van leegstand, onbebouwde percelen, onbewoonbare panden is niet allen een belangrijk instrument voor de gemeente in kader van beleidsontwikkeling maar ook voor andere actoren zoals sociale huisvestingsmaatschappijen of bouwpromotoren.

53

Grond- en pandendecreet

2. Verfijnen van het bestaande leegstandsreglement en invoeren

van een activeringsheffing op onbebouwde

percelen in functie van het gronden pandendecreet Voortaan is het bestrijden van leegstand een gemeentelijke bevoegdheid, waarbij de gewestelijke heffing wordt afgeschaft. Elke gemeente moet een leegstandsregister opmaken in overeenstemming met de uitvoeringsbesluiten van het gronden pandendecreet die regels zullen vastleggen met betrekking tot opmaak, vrijstellingen, actualisering, kennisgeving, beroepsprocedure, schrapping, betoelaging,…Gemeenten zijn evenwel niet verplicht om een leegstandsheffing in te voeren. De stad Aalst zal zijn eigen leegstandsreglement aanpassen aan de regels opgelegd door het gronden pandendecreet.

3. Vaststellen van leegstand is een pijnpunt: Eigenaars worden aangeschreven De vaststelling van leegstand gebeurt op aangeven van bijvoorbeeld de wijkagent of door middel van de visu vaststelling ter plaatse. Aalst beschikt vandaag over 1 halftijds controleur. Daarenboven is de vaststelling van leegstand gebaseerd op een vrij ingewikkeld puntensysteem. Deze factoren maken dat een goede voorbereiding

De leegstandsheffing is een gemeentelijke belasting op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in het leegstandsregister (artikel 3.2.17 – 3.2.26). Het decreet legt, voor panden die meer dan 12 maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister, een bedrag op van : 990 € voor een volledig gebouw of woonhuis 75 € voor een (studenten)kamer 300 € voor andere aangepast aan ABEX-index Het decreet voorziet een reeks vrijstellingen en een ondersteuning van gemeenten in verhouding tot de gegenereerde opbrensten. Er wordt ook een niet-bindend modelreglement ter beschikking gesteld van de gemeenten. De opbrengsten van de heffing moet bestemd worden voor de operatuonalisering van het woonbeleid. De activeringsheffing is de gemeentelijke belasting op onbebouwde bouwgronden in woongebied en/of onbebouwde kavels. De heffing is niet verplicht tenzij er relatief veel behoefte is aan bijkomende woningen en er te weinig onbebouwde kavels op de markt komen. (artikel 3.2.5. – 3.2.16) Het decreet voorziet in een bedrag van : Min. 12,5 €/sm of min. 0?25 €/m2 Min. 125 € per bouwgrond of kavel Het decreet voorziet vrijstellingen en een opschorting van maximum 5 jaar bij een verkavelingsvergunning. De gronden van het openbaar domein of privaat domein met openbaar nut zijn onbelastbaar.

cruciaal zijn. Aalst start daarom met een aanschrijfpolitiek van eigenaars van woningen waar gedurende 6 maanden geen inschrijving is. De eigenaars worden per brief geïnformeerd over de leegstandreglementering en de regeling rond tweede verblijven.

4. Betere organisatie en meer middelen in de strijd tegen leegstand Vaststellen van leegstand is een tijdsintensieve bezigheid. Aalst beschikt nu over één halftijds medewerker en dit is te weinig om een krachtdadig beleid te kunnen voeren. Meer middelen worden dan ook ingezet. Leegstand hangt ook meestal nauw samen met een slechte kwaliteit van de woning. Het beoordelen van enerzijds leegstand en anderzijds ongeschiktheid behoren tot het takenpakket van verschillende diensten. Fase 1: Er wordt gestreefd naar een intensievere samenwerking en gegevensuitwisseling; Fase 2: leegstand en ongeschiktheid worden ondergebracht bij één en dezelfde dienst. 54

In veel gevallen gaat het om eigenaars die gedomicilieerd zijn aan zee en de woning niet hebben geregistreerd als tweede verblijf.

5. gebruik van de instrumenten van de Vlaamse wooncode Aalst onderzoekt de mogelijkheden van het gebruik van het recht van voorkoop, snelherstelrecht, recuperatie van huurgelden in de strijd tegen de leegstand. Er wordt een overleg daarover georganiseerd in de task force sociale huisvesting.

55

Actie 18: Aalst pakt de leegstand boven winkels aan met een pakket aan maatregelen Aalst wordt net zoals de meeste andere gemeenten geconfronteerd met leegstand boven winkels. Het aanpakken van die leegstand is een moeilijk gegeven. Fase 1: In kaart brengen van de problematiek Aalst heeft geen objectieve informatie over de leegstand boven winkels. Vooraleer Aalst een gericht beleid hieromtrent kan voeren moet de situatie in kaart worden gebracht. Dit betekent dat men kennis moet hebben van: •

Het aantal leegstaande panden;

•

De bewoonbare oppervlakte per pand;

•

De gevelbreedte en etalagebreedte;

•

Ligging van de panden in een bredere context;

•

...

Het in kaart brengen van de problematiek kan gebeuren door een terreinopmeting.

Fase 2: Overleg met de Aalsterse middenstand Aanpakken van de leegstand boven winkels is een delicate oefening waarbij ook de belangen van de middenstand aan bod komen. De middenstand wordt nauw betrokken bij het zoeken naar maatregelen.

Fase 3: Inventariseren van mogelijke oplossingen met voor- en nadelen Heel wat steden en gemeenten in binnen- en buitenland experimenteren met methoden om de leegstand aan te pakken en het wonen boven winkels te promoten. Aalst vergaart kennis en informatie over bestaande projecten en onderzoekt welke in Aalst, al dan niet in aangepaste vorm, een kans op slagen hebben.

Fase 4: Een plan van aanpak voor een coherent en uniform beleid Aalst stelt een plan van aanpak op waarbij in ieder geval een duidelijk onderscheid wordt gemaakt in de aanpak van nieuwbouw en renovatie. Daarnaast wordt gestreefd naar een coherent beleid met duidelijke afspraken tussen alle betrokken gemeentelijke diensten zoals ruimtelijke ordening, brandweer, mobiliteit, …. 56

Bij renovatieprojecten kan stimulerend worden gewerkt door subsidies te geven voor het voorzien van een aparte toegang. Bij nieuwbouw kunnen de eisen en voorschriften strenger en opgenomen worden in de bouwvoorschriften. Subsidies en bouwvoorschriften kunnen ten slotte worden gekoppeld aan een leegstandheffing.

Actie 19: Aalst start met een “denktank” alternatieve woonvormen Vlamingen denken doorgaans zeer traditioneel over woonvormen en architectuur. Maatschappelijke fenomenen zoals

vergrijzingen

gezinsverdunning

dwingen

nochtans

na

te

denken

over

nieuwe,

alternatieve

woontypologieën. Voorbeelden zijn moduleerbare appartementen, woonopsplitsing of collectieve woonvormen waarmee ingespeeld kan worden op nieuwe woonbehoeften en woonwensen. De stad Aalst neemt in dit denkproces het voortouw. De werkgroep bestaat uit deskundigen, sociale bouwmaatschappijen, bouwpromotoren en vertegenwoordigers van lokale overheden. De denktank doet in de eerste plaats aan informatie- en kennisopbouw en werkt een visie uit rond alternatieve woonvormen. Zij doet suggesties en heeft een adviserende rol in concrete projecten. De uitwerking en implementatie in concrete projecten kan een opdracht zijn van het autonoom gemeentebedrijf. Concrete opdrachten voor de denktank kunnen zijn: •

Afbakenen van doelgroepen en in kaart brengen van de specifieke behoeften;

•

Inspelen op evoluties en opsporen van interessante projecten – haalbaarheid en vertaling naar de situatie van Aalst;

•

Opbouwen van een netwerk;

•

In kaart brengen van juridische en stedenbouwkundige problemen – suggereren van oplossingen;

•

Aanbrengen van interessante locaties en projecten in Aalst;

•

...

57

Voorbeelden van initiatieven in verband met alternatieve woonvormen: bijlage 4: Wedstrijd voor creatieve woonoplossingen SOLIDS Containerwoningen Aantrekkelijk wonen voor jonge gezinnen: creatief met open ruimte o (semi) opebare ruimtes: kleine oases in de stad o koppeltuinen: een moderne versie van volkstuintjes o twee huizen voor de prijs van één meegroeicampus Velm Duplexwonen Kangoeroewonen


Doelstelling 3: Iedere inwoner heeft een aangepaste, betaalbare en kwalitatief goede woning Actie 14

In kaart brengen van de woonsituatie in Aalst met

Timing: korte termijn 1. zie actie 1

1. Digitaal dossierbeheer

2. Register van onbebouwde percelen en leegstandsregister en “Monitoring” in het 2: ifv. De uitvoering van het grondgrond- en pandendecreet

enpandendecreet

3. Studies

3. zie actie 4 Uitvoerder: dienst woonbeleid

Actie 15

Een autonoom gemeentebedrijf: een instrument voor een vernieuwend woonbeleid?

Timing: korte termijn Uitvoerder: College van burgemeester en schepenen

Actie 16

Verder inzetten op sociale huisvesting

Timing:

1. Oprichting van een task force sociale huisvesting

1. korte termijn

2. Stad Aalst als bouwheer en verhuurder

2. korte termijn en ifv. kerntakendebat

3. Sociaal objectief: visieontwikkeling

3.korte termijn en ifv oprichting task

4.

force

Overleg met private partners in sociale en bescheiden woningbouw

Onderzoek naar nood en mogelijkheden van een stedenbouwkundige gronden pandendecreet verordening “bescheiden wonen” 58

4. korte termijn en ifv. uitvoering 5. lange termijn

Actie 17

5. Centraal inschrijvingsregister

6. lange termijn

6. opmaak van een eigen toewijsreglement

Uitvoerder: dienst woonbeleid Timing: korte termijn

De leegstandsheffing als instrument om in te grijpen in het woonpatrimonium


1. Visualisatie van leegstaande en onbewoonbare panden en onbebebouwde percelen 2. Verfijnen van het bestaande leegstandsreglement en invoeren activeringsheffing

op

onbebouwde

percelen

in

functie

van

het

van een grond-

en

pandendecreet 3. Aanschrijfbeleid 4. Betere organisatie en meer middelen 5. gebruik van instrumenten van Vlaamse wooncode Actie 18

Actie 19

Aalst pakt de leegstand boven winkels aan met een pakket aan maatregelen


Fase 1 in kaart brengen van de problematiek

Uitvoerder: dienst woonbeleid en

Fase 2: overleg met de middenstand

ruimtelijke ordening

Fase 3: inventariseren van oplossingen

Kritische succesfactor: ontwikkeling

Fase 4: een plan van aanpak

van een bouwverordening

Aalst start met een “denktank” alternatieve woonvormen

Timing: korte termijn Uitvoerder: cel woonbeleid

59

4.4. Een woningaanbod van goede kwaliteit SWOT-analyse Bijlage 5: Verslag van de werkgroep kwaliteit van wonen

sterktes • • • •

zwaktes • • • •

Aanwezigheid van hogescholen Woonwinkel: informeren Uitbouw pleinen, stadsvernieuwingsprojecten Cel woonbeleid en stedelijk woonoverleg

• • • •

opportuniteiten • • • •

•

Geen contacten met hogescholen Weinig gegevens Weinig activiteit ’s avonds Weinig bewoning in centrum; veel ruimte wordt ingenomen door scholen Geen premies Weinig gebruik van instrumenten Vlaamse Wooncode Weinig aandacht voor behoeften doelgroepen Weinig of geen sturing of overleg rond grote bouwprojecten

bedreigingen • • • •

Samenwerking Bekendmaken van mooie initiatieven; informeren Studenten Premies en financiële voordelen geboden door hogere overheden en energieleveranciers Maatschappelijk draagvlak inzake duurzaamheid

60

Stadsvlucht? Perceptie van getto’s Bewust inplanten Wonen zit verspreid diensten

over

verschillende

Doelstelling Een hogere kwaliteit in het bestaande woningbestand door te stimuleren, te sturen en te sanctioneren en dit zonder sociale verdringing - Te veel Aalstenaars wonen nog in een woning die onveilig, te klein of van slechte kwaliteit is. Eigenaars en/of bewoners vinden niet altijd de middelen om vaak broodnodige renovaties te kunnen uitvoeren. Aalst ondersteunt zijn inwoners maximaal in het verbeteren van de kwaliteit van hun woning en trekt daarbij ook voluit de kaart van duurzaamheid en zet in op woningen die aanpasbaar zijn aan elke levensfase. Maatregelen en acties, waarbij optimaal wordt ingespeeld op maatregelen en instrumenten van andere overheden en instanties, worden uitgewerkt rond vier thema’s: I. Aalst geeft het goede voorbeeld II. Aalst ondersteunt haar inwoners III. Aalst stuurt IV. Aalst sanctioneert

61

Levenslange woningen zijn woningen die toegankelijk, veilig en comfortabel zijn voor iedereen, ongeacht de fysieke toestand en/of leeftijd van de bewoner. Levenslang wonen is dus meer dan aangepast wonen en woonoplossingen voor ouderen. Van “levenslang wonen” naar “meegroeiwonen”. - Meegroeiwonen is een actieve term die duidt op interactie van een persoon met zijn woning, de wijk of buurt en de ruimere omgeving. Meegroeiwonen veronderstelt een duurzame, lange termijnvisie en is een overschrijdend concept op bouwen en wonen. Het biedt zowel antwoorden op demografische evoluties als op de veranderende noden en wensen van het individuele leven. Projecten situeren zich niet enkel op het vlak van de individuele wooneenheid maar evenzeer op wijkniveau en met betrekking tot het stedelijk weefsel. Meegroeiwonen duidt op het zich flexibel kunnen aanpassen aan wijzigende omstandigheden en (woon)wensen ongeacht leeftijd of fysieke beperkingen. De principes van “ontwerpen voor iedereen” ( design for all) en aanpasbaar flexibel bouwen staan hierbij centraal.

Design for All Goede ontwerpen creëren mogelijkheden en steunen gebruikers, slechte ontwerpen belemmeren en sluiten mensen uit."

5. Acties I. Aalst geeft het goede voorbeeld Gemeenten hebben een belangrijke voorbeeldfunctie. Dit geldt zeker op het vlak van duurzaam bouwen en meegroeiwonen. Enerzijds informeert en sensibiliseert de stad haar bevolking via haar website, de stedelijke infokrant of specifieke evenementen. Anderzijds is de stad vaak zelf bouwheer. Dit geeft de kans om voorwaarden inzake duurzaam bouwen en meegroeiwonen op te leggen aan de architect en aannemer. Op deze manier kan een stad bij eigen nieuwbouw, vernieuwbouw, renovatie, verkaveling, … een belangrijk signaal geven.

Actie 20: Een engagementsverklaring: Aalst bouwt duurzaam en volgens het principe “ontwerpen voor iedereen” De stad engageert zich in een nota om voortaan bij al haar nieuwbouwprojecten resoluut te kiezen voor duurzaamheid en het respecteren van de principes van “Ontwerpen voor Iedereen”. Dit betekent een bewuste keuze voor bijvoorbeeld laagenergiebouw of passiefbouw of gebruik van FSC-hout bij overheidsopdrachten. Aalst gaat voor een menselijke omgeving die met kunde en zorg ontworpen is en evenwaardige mogelijkheden biedt voor alle gebruikers. Dit verhoogt de kwaliteit van het leven voor iedereen, jong en oud. De voornaamste kenmerken daarbij zijn toegankelijkheid, functionaliteit, esthetiek, comfort en flexibiliteit.

62

Design for All is ontstaan uit het Scandinavische functionalisme in de jaren vijftig en is gegroeid als ergonomische toepassing bij de ontwerpen in de jaren zestig. Deze trend werd voornamelijk gezet door het sociale en politieke beleid van de Scandinavische landen. Dit welzijnbeleid dat eind jaren zestig in Zweden leidde naar het ontstaan van het concept 'een maatschappij voor iedereen' refereerde heel sterk naar de noodzaak van toegankelijkheid. Deze concepten inspireerden de "United Nations Standard Rules on the Equalization of Opportunities for Persons with Disablities", goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Verenigde Naties in december 1993. De klemtoon die in deze UN Standard Rules gelegd werd op de toegankelijkheid in functie van gelijke kansen, heeft aanleiding gegeven tot de ontwikkeling van de Design-for-All-filosofie. Deze filosofie werd als concept binnen European Institute for Design and Disability (EIDD) algemeen aangenomen in de Algemene Jaarvergadering in 1995, te Barcelona. Tegelijkertijd werden vergelijkbare concepten ontwikkeld in andere delen van de wereld. "The Americans with Disablities Act" (ADA 1990) droeg bij tot de verdere ontwikkeling van Universal Design, in de Verenigde Staten en wereldwijd. In Groot Brittanië koos men voor de term Inclusive Design. Vandaag de dag worden "Planning and Design for All" steeds meer gezien als noodzakelijke elementen binnen de strategie van duurzame ontwikkeling. Daarom heeft het European Institute for Design and Disablity, tijdens de Algemene Jaarvergadering in Stockholm op 9 mei 2004, de volgende verklaring goedgekeurd: “In Europa is de menselijke verscheidenheid in leeftijd, cultuur en mogelijkheden groter dan ooit. Meer dan ooit overleven we ziekten en ongevallen en we leven vaak langer met fysieke en/of mentale beperkingen. Hoewel de huidige maatschappij een complex gegeven is, is het een maatschappij en een omgeving die wij zelf creëren, een omgeving waar wij daarom zelf de mogelijkheid - en de verantwoordelijkheid - dragen om onze vormgeving te funderen op het principe van 'Ontwerpen voor iedereen, Integraal en Inclusief' Design for All is ontwerpen voor menselijke diversiteit, voor sociale inclusie en voor gelijkheid. Deze holistische en innovatieve benadering is een creatieve en ethische uitdaging voor alle planners, ontwerpers, ondernemers, bestuurders en politici. Design for All heeft als doel alle mensen gelijke kansen te geven bij het participeren in de maatschappij. Om dit doel te bereiken moeten de gebouwde omgeving, alledaagse producten, diensten, cultuur en informatie - samengevat alles wat ontworpen en gemaakt wordt door mensen voor mensen - voor iedereen toegankelijk en geschikt zijn en afgestemd zijn op de steeds groter wordende menselijke diversiteit. Bij de toepassing van Design for All is analyse en onderzoek naar de menselijke behoeften en verlangens belangrijk en is de betrokkenheid van gebruikers in alle fasen van de ontwikkeling noodzakelijk. Het European Institute of Design and Disability vraagt daarom Europese instituten, nationale, regionale en lokale besturen en professionelen, bedrijven en maatschappelijke instellingen, om toepasselijke maatregelen te nemen om Design for All in hun beleid en in hun activiteiten op te nemen.”

Luc Stijnen, Directeur SHM de Zonnige Kempen: Mensen moeten beseffen dat naast de huurprijs de energiekost belangrijker en belangrijker wordt. Je moet de

Actie 21: Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van duurzaam wonen en meegroeiwonen in de sociale woningbouw

huurder duidelijk maken dat door iets meer huur te betalen zijn totale kost ook kan dalen. Dat kan je alleen maar doen door zichtbaar te maken wat de huurkost is en

Aalst overlegt met de sociale huisvestingsmaatschappijen, het OCMW en het sociaal verhuurkantoor en stelt een actieplan op voor het toepassen duurzaam bouwen en met betrekking tot meegroeiwonen in bestaande en toekomstige projecten (renovaties en nieuwbouw) voor individuele wooneenheden, gemeenschappelijke toegangsruimten en de ruimere omgeving. Dit overleg en het opstellen van een actieplan gebeurt in de op te

wat de energiekost ….Iedereen is gefocust op de huurprijs, maar die ligt vast terwijl de energiekost alsmaar zal stijgen. Op termijn zal die prijs belangrijker worden dan de huurprijs Voorbeelden: • Projecten van de SHM Zonnige Kempen: in Vorselaar werden bestaande sociale woningen duurzaam gerenoveerd: extra isolatie,

richten task force sociale huisvesting (actie 15) en vindt zijn neerslag in convenanten. Er wordt een netwerk opgebouwd met andere gemeenten, SHM en SVK die reeds ervaring hebben met duurzame bouwen renovatieprojecten projecten.

hernieuwbare energie, ventilatie met warmterecuperatie,…. •

Vooruitzien CVBA in Heusden –Zolder: 19 sociale koopwoningen en 19 sociale huurwoningen.

Actie 22: Isoleer je rijk Het project gaat over het isoleren van daken en muren van jeugdlokalen, gemeentelijke lokalen, zalen en kantines die ter beschikking staan van de lokale verenigingen. De stad gaat na welke lokalen in aanmerking komen voor isolatie en spreekt de vereniging die van deze lokalen gebruik maakt hierover aan. Vervolgens toetst ze of het isoleren van deze lokalen kan worden ingepland binnen de activiteiten die de vereniging organiseert voor haar leden. Het initiatief kan ook van de vereniging zelf uitgaan. De stad koopt het isolatiemateriaal aan, stelt gereedschap ter beschikking en zorgt voor een demonstratie (eventueel in samenwerking met Dialoog). De stad volgt de werken op en stuurt eventueel bij waar het nodig is. De leden van de vereniging plaatsen zelf de isolatie. Vooral naar jeugdbewegingen toe kan die formule een meerwaarde zijn omdat jongeren op een praktische manier

Isoleer je rijk is een project van “Dialoog” en werd met succes toegepast in Dilbeek, Kortrijk, Oudenaarde, Torhout.

bewust worden gemaakt van de energieproblematiek.

63

Actie 23:. Aalst organiseert opleidingen voor ambtenaren De wereld van duurzaam bouwen evolueert zeer snel: nieuwe wetgeving, nieuwe technieken, nieuwe subsidies, … Levenslang wonen, meegroeiwonen “ontwerpen voor iedereen” zijn relatief nieuwe begrippen. Gezien de loketfunctie en voorbeeldfunctie moeten ambtenaren goed op de hoogte blijven. Aalst onderkent de nood aan vorming en werkt een opleidingsaanbod op maat van haar personeel uit. Contacten worden gelegd met de verschillende verenigingen en organisaties die cursussen en opleidingen geven.

Actie 24:. Aalst brengt lokale bouwprofessionelen samen Duurzaam bouwen en meegroeiwonen heeft veel te maken met een goede samenwerking en uitwisseling tussen de verschillende betrokkenen. Daarom kan het samenbrengen van de locale architecten, aannemers, installateurs, ingenieurs, landmeters, notarissen, … een meerwaarde betekenen voor alle partijen. Aalst organiseert tweemaal per jaar een activiteit voor lokale bouwprofessionelen; Daarbij wordt ingespeeld op locale en actuele thema’s.

Voorbeelden van initiatieven: • De stad organiseert een nieuwjaarsreceptie met interessante en actuele toelichtingen • De stad organiseert een open milieuraad of GECORO over een algemene thematiek (opwarming aarde, zonne-energie, luchtvervuiling,…) of een specifiek gemeentelijke thematiek (nieuwe gemeentelijke verkaveling, bodemvervuiling, …) • De stad organiseert een bouwbeurs voor haar bevolking waarop alle locale bouwprofessionelen de kans krijgen hun activiteiten kenbaar te maken. • De stad organiseert een voorstelling naar aanleiding van de opening van een nieuw stadhuis, zwembad, sporthal, …

•

64

De stad organiseert een werfbezoek aan een duurzaam project in of buiten de stad. Dit organiseren op de Open Huizendagen van de BBL geeft dit een extra dynamiek. De stad kan ook architecten zoeken die hieraan mee willen werken.

Aalst telt 106 verschillende premies : www.premiezoeker.be – toestand juni 2009.

II. Aalst ondersteunt haar inwoners Actie 25: Stimuleren via een efficiënt premiestelsel Aalst bouwt aan een eigen premiebeleid en maakt een aantal keuzes voor de toekomst, in functie van de beschikbare financiële middelen, de gekozen doelstelling en/of doelgroep. Aalst kiest voor één enkele premie met een substantieel bedrag, zodat het voor iedereen, ook degene met een laag inkomen, inderdaad een stimulans is om te investeren in kwaliteitsverbetering. Met haar premiebeleid wil Aalst stimulansen geven in duidelijk afgebakende gebieden. De premie kadert daarom in een bredere context van omgevingswerken en wijkwerking.

De keuze van premies weerspiegelt een logische hiërarchie bijvoorbeeld beginnende bij dakisolatie over muur- en vloerisolatie, betere beglazing, betere verwarmingsinstallatie, ventilatiesysteem met warmterecuperatie en eindigend bij alternatieve energie. Doelstellingen en keuzes kunnen zijn: • Het verhogen van de woningkwaliteit in bepaalde zones, probleem- en aandachtsgebieden; • Belang van duurzaamheid; • Belang van meegroeiwonen; • Premies of renteloze leningen; • Voorschot op de VAP; • …

Aalst zorgt daarenboven voor een vlotte administratieve opvolging, een goede communicatie en begeleiding naar de bevolking toe

Actie 26: Aalst geeft een voorschot op de Vlaamse verbeterings- en aanpassingspremie Mensen met een zeer beperkt inkomen kunnen bij de Stad een aanvraag indienen om het bedrag van de

De werkgroep nieuwe woonvormen schoof een premie voor gevelrenovatie gekoppeld aan muurisolatie naar voren. Voorbeelden uit andere steden tonen aan dat gevelrenovaties een positief effect hebben op het opwaarderen van slechtere buurten. Eén gerenoveerde gevel kan soms voldoende zijn om ook andere inwoners aan te zetten tot renovatie, zeker wanneer dit wordt gestimuleerd door de stad en wanneer dit wordt gekoppeld aan omgevingswerken uitgevoerd door de stad

verbeterings- een aanpassingspremie, die hen is toegekend door het Vlaamse Gewest, voor te schieten. Het Vlaamse Gewest stort op basis van de door de premiegerechtigde afstandsverklaring het bedrag van de premie terug aan de stad. Aalst wil hiermee de tijd tussen het toekennen van de premie en de uitbetaling ervan tot een Bijlage 6: Voorschot op de Verbeterings- en aanpassingspremie (VAP):

minimum beperken.

voorbeeld van de stad Ronse

65

Actie 27: Voordelige leningen voor energiebesparende ingrepen In 2006 werd het Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost (FRGE) opgericht als dochtermaatschappij van de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij. Het Fonds verstrekt, via lokale entiteiten aangeduid door steden en gemeenten en in overleg met het OCMW, goedkope leningen aan particulieren voor structurele energiebesparende maatregelen. De sociaal zwaksten vormen voor het Fonds een bijzondere doelgroep van particulieren. De gemeente duidt in samenspraak met het OCMW de lokale entiteit aan die deze leningen zal verstrekken: dat kan een autonoom gemeentebedrijf, een sociaal verhuurkantoor, een netbeheerder, … zijn. Aalst is naar aanleiding van de opmaak van het woonplan gestart met de oprichting van een ‘lokale entiteit duurzame ontwikkeling’ die ondermeer het verstrekken van voordelige leningen voor energiebesparende ingrepen als taak zal hebben.

Actie 28 Een saneringscontract Met een saneringscontract ondersteunt Aalst eigenaars bij de renovatie van hun huurwoning. Het is een overeenkomst tussen de eigenaar en de stad, waarbij deze laatste de woning controleert op veiligheid en kwaliteit, een bestek en prijsopgave maakt, de werken opvolgt en controleert en bovendien een deel van de renovatiekosten betaalt. Als tegenprestatie verhuurt de eigenaar zijn woning aan een sociaal tarief voor een termijn van minimum 9 jaar. Een eigenaar die zijn woning in orde brengt, kan daarnaast ook een conformiteitsattest aanvragen.

Het principe is eenvoudig: • Het Energiebesparingsfonds leent een bedrag van maximaal 10 000 euro voor het uitvoeren van energiebesparende investeringen. • Met die besparing op de energiefactuur kan de maandelijkse terugbetaling van de lening geheel of grotendeels worden betaald. • Na vijf jaar is de lening terugbetaald. De besparing op de energiefactuur blijft. Voor leningen afgesloten in 2008 bedraagt het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) slechts 2 %. Particulieren die aan een aantal voorwaarden voldoen, kunnen lenen aan 0 %. De lening kan worden gecombineerd met premies en/of belastingvermindering. Een goedkope lening (2% interest) wordt toegekend aan eigenaarbewoner, eigenaar-verhuurder of huurder van een woning op grondgebied van de stad en die de hoofdverblijfplaats is van de eigenaar of huurder. De lening wordt toegekend bij renovatie of nieuwbouw voor: • plaatsing van een nieuwe stookketel • plaatsing of uitbreiding van dak, muur- of vloerisolatie • plaatsing van ramen met hoogrendementsbeglazing • plaatsing van een geothermische warmtepomp • plaatsing van thermostatische kranen of een kamerthermostaat met tijdsregeling • installatie van een zonneboiler • installatie van fotovoltaïsche zonnepanelen • uitvoeren van een energieaudit Nieuwbouw moet minstens het E-peil ‘E60’ halen. Een renteloze lening wordt toegekend wanneer de ontlener voldoet aan één van volgende voorwaarden: • Geniet van een verhoogde tegemoetkoming in het kader van de verplichte verzekering voor geneeskundige verzorging en uitkering. • Het jaarlijks bruto gezinsinkomen is niet hoger dan 14 369,04 euro, verhoogd met 2 660,09 euro per persoon ten laste • in schuldbemiddeling en niet kunnen betalen van de verwarmingskosten • Het OCMW begeleidt bij betalingsmoeilijkheden met gas en elektriciteit. De renteloze lening wordt toegekend bij renovatie voor: • plaatsing van een nieuwe condensatieketel • plaatsing of uitbreiding van dakisolatie • plaatsing van thermostatische kranen of een kamerthermostaat met tijdsregeling • uitvoering van een energieaudit www.frge.be

66

Actie 29: Collectieve isolatie-aankoop Aalst organiseert een gezamenlijk aankoop van isolatiemateriaal waardoor inwoners aan voordeliger voorwaarden materiaal kunnen kopen. Dit wordt gekoppeld aan het ter beschikking stellen van gereedschap

Een gezamenlijk aankoop kan in wijken met bijvoorbeeld oudere, niet geïsoleerde woningen een extra stimulans zijn. Voorbeeld: ACW Limburg, Hasselt

door de stad, die ook zorgt voor een demonstratie. De stad volgt de werken op en stuurt eventueel bij waar het nodig is.

Actie 30: Project zonneslag: gezamenlijk aankoop zonnepanelen Bij een collectieve aankoop wordt door de stad een firma gekozen via een aanbestedingsprocedure. Naast het voordeel van gunstigere prijzen, werkt dergelijke procedure bovendien “faciliterend”. Heel wat mensen hebben immers niet de kennis en tijd om zelf een doordachte keuze van installateurs te maken. De stad treedt met andere woorden op als “faciliterende partij”, haar taak bestaat er enkel in om de burgers en de bedrijven samen te brengen. Bovendien krijgen mensen op deze manier een extra sociale prikkel: ze kunnen samen met hun buren en dorpsgenoten investeren in een duurzame energievoorziening.

67

Er bestaan al verscheidene succesvolle voorbeelden van zo’n collectieve aankoop. Onder andere in Limburg werd al in heel wat gemeenten een samenaankoop van zonnepanelen georganiseerd onder de noemer ‘zonneslag’ (Leopoldsburg Beringen, Neerpelt, Lanaken). Ook het zonneschakelproject in de Rupelstreek is een mooi voorbeeld. Het stadbestuur van Schelle trok dit project op gang, ondertussen namen ook Boom, Rumst, Hemiksem en Niel hieraan deel.

Actie 31: Aalst stapt in het verhaal van BouWijzer De BouwWijzer is een instrument om bestaande gebouwen of (ver)bouwprojecten door te lichten op het vlak van duurzaamheid en is raadpleegbaar via internet. De kern van de BouwWijzer bestaat uit een reeks van enkele honderden adviezen met betrekking tot duurzaam bouwen. Deze adviezen kunnen gesorteerd of geselecteerd worden volgens thema (energie, water en materialen) of volgens toepassingsgebied in het gebouw (dak, buitenschil, kruipruimte, enz…) Op basis van deze lijst adviezen worden twee praktische gebruiksvormen uitgewerkt: •

een checklist duurzaam bouwen voor bouw- of verbouwingsprojecten (zowel woningbouw als utiliteitsbouw),

•

een duurzaamheidtoets of -audit voor particuliere woningen.

1. De checklist duurzaam bouwen De checklist baseert zich op een databank met honderden adviezen over duurzaam energie-, water- en materialengebruik. De checklist duurzaam bouwen voor bouwprojecten bestaat uit een informatief en een interactief gedeelte. Het informatief gedeelte is toegankelijk voor particulieren, het interactief gedeelte voor gemeenten. Aalst promoot het informatief gedeelte bij haar inwoners ondermeer via de website en onderzoekt de mogelijkheden en opportuniteiten van het interactief gedeelte voor de eigen diensten en beleid. Het informatief gedeelte bevat een databank met achtergrondinformatie bij elk van de adviezen. Elk advies verwijst naar een specificatieblad waarop allerlei bijkomende informatie vermeld staan: omschrijving van het advies, motivatie ten aanzien van het leefmilieu, tips en zo nodig een volledige handleiding op basis van best practices bij de uitvoering, verwijzing naar wetgeving en normen, besparingspotentieel. Het interactief gedeelte biedt de gebruiker de mogelijkheid om eigen bouwprojecten in de BouwWijzer te registreren. Eens een projectidentificatiefiche is ingevuld, verschijnt dezelfde lijst adviezen, die nu al dan niet dienen aangevinkt te worden naargelang de geadviseerde maatregelen zullen toegepast worden. Er is eveneens 68

Met de BouwWijzer wil het Gents MilieuFront een instrument aanreiken om • de keuzes op het vlak van duurzaam bouwen bij lokale besturen een stuk eenvoudiger te maken; • de rapportage voor het Milieujaarrapport (en de Samenwerkingsovereenkomst) voor de verschillende gemeentelijke (technische) diensten vollediger, duidelijker en vooral minder tijdrovend te maken; • particulieren op een eenvoudige manier duurzame keuzes te laten maken voor hun bouwproject; • bestaande gebouwen door te lichten op het vlak van duurzaamheid.

Hoe de BouwWijzer tot stand kwam ... Eerste stappen in Gent - In 2003 ontwikkelde het Gents MilieuFront voor de technische diensten van de stad Gent een BouwWijzer. Deze is niet te vergelijken met wat nu op het web is te zien. De oude BouwWijzer was enkel een checklist op basis van een databank van honderden adviezen over duurzaam energie-, water- en materialengebruik. Uitbreiding van de BouwWijzer - GMF diende samen met RISO Gent een Dulomi-project in om de bestaande BouwWijzer geografisch en inhoudelijk uit te breiden. Dankzij de steun van de Vlaamse overheid (Aminal) is de BouwWijzer nu toegankelijk voor iedereen. Nog meer uit de BouwWijzer halen - Het Dulomi-project kreeg een belangrijk derde, uitvoerende luik: het participatiemodel voor buurtcomités en gemeenten. Het participatiemodel heeft als doel alle adviezen van de BouwWijzer, meer bepaald de energie-audit, meer kans op uitvoering te geven door een groepsgerichte aanpak. RISO focuste zich op een groep bewoners uit eenzelfde wijk (de Wasstraat achter het Dampoortstation). Bovendien werd accent gelegd op kansarmen en risicogezinnen. Bij elke deelnemer aan het project werd een energie-audit afgelegd door een adviseur van de MilieuAdviesWinkel waarna elk een rapport kreeg met een aantal adviezen. Deze wijk werd vervolgens door RISO geholpen bij de verdere opvolging van die adviezen. RISO stelde op basis van haar ervaringen een stappenplan op. Dit participatiemodel staat gratis ter beschikking van stadn en buurtcomités om zelf met de BouwWijzer aan de slag te gaan op wijkniveau.

ruimte voorzien voor eventuele commentaren bij de (niet-)opvolging van elk advies. De Bouwwijzer laat tevens rapportering toe (in het bijzonder in het kader van het milieujaarrapport), evenals vergelijking met andere (gelijkaardige) projecten. Een stad kan zichzelf bovendien een eigen ambitieniveau opleggen, door een selectie te maken van verplicht uit te voeren adviezen of door adviezen te selecteren waarvoor een motivatieplicht geldt indien ze niet gevolgd worden door de projectverantwoordelijke.

2. De duurzaamheidtoets De energie-audit voor particuliere woningen bestaat uit een compacte vragenlijst die gekoppeld is aan dezelfde reeks adviezen. De energie-audit stelt particulieren in staat hun bestaande woning zelf te auditen. Het invullen van de vragenlijst genereert een adviesrapport. Bij elk advies kan het specificatieblad eveneens geraadpleegd worden voor meer informatie. Aalst informeert haar inwoners over de energie-audit en geeft hen de mogelijkheid om in de woonwinkel, eventueel onder begeleiding, een audit te doorlopen.

3. Participatiemodel: een energie-audit op wijkniveau, ook voor kwetsbare groepen De duurzaamheidstoets is een ideaal instrument om een groep mensen mee te nemen in het duurzaamheidsverhaal. Deze wijkgerichte aanpak vertrekt van een participatiemodel. Het participatiemodel is een handleiding voor buurten, gemeenten en organisaties om op een groepsmatige en laagdrempelige manier met de energie-audit op wijkniveau aan de slag te gaan. Je komt te weten hoe je de energie-audit bruikbaar en toegankelijk kan maken voor een diverse groep bewoners, ook de meest kwetsbare groepen. Aalst bekijkt de mogelijkheden van een participatiemodel in bepaalde wijken.

69

Binnen deze groepsgerichte aanpak staat ‘op maat’ werken centraal. Enkel op die manier slaagt men erin alle lagen van de bevolking te bereiken. Tijdens dit proces wordt dan ook extra aandacht besteed aan het betrekken van kwetsbare groepen. Daarnaast heeft het participatiemodel ook als doel alle goede en relevante adviezen die de energie-audit oplevert, meer kans op uitvoering te geven door een groepsgerichte aanpak. Het model geeft aan hoe je via een klussenploeg, infomomenten, … hieraan tegemoet kan komen. Het model gaat uit van een betaalde kracht die het gehele proces ondersteunt. Deze werkt gedurende ongeveer zes maanden in één buurt, waarbij een 50-tal gezinnen worden bereikt.

III. Aalst stuurt Actie 32: Vastleggen en toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten 1. Aalst definieert, verankert en past consequent een aantal basiskwaliteitseisen voor woningen en woonomgevingen toe Parkeren, traag verkeer, differentiatie vanaf een bepaald schaalniveau, een minimale private buitenruimte, duurzame materialen, oriëntatie (zongerichte kavels), minimale aanwezigheid van groen en gemeenschappelijke voorzieningen, …Scherpstellen van deze eisen levert een consequent kader voor ambtenaren, burger, architect, projectontwikkelaar, … Deze kwaliteitseisen kunnen vastgelegd worden in harde juridische instrumenten zoals

Inspiratie kan bijvoorbeeld worden gevonden in de Ontwerptool van het Vlaams Expertisecentrum Toegankelijkheid (Enter vzw). Deze Ontwerptool bevat praktische richtlijnen en aanbevelingen, waarmee architecten direct aan de slag kunnen om hun ontwerp te kaderen in de principes van aanpasbaar, flexibel bouwen. Particulieren kunnen er gebruik van maken om een beeld te krijgen van wat aanpasbaar, flexibel bouwen eigenlijk inhoudt. De ontwerptool bestaat uit richtlijnen en aanbevelingen onderverdeeld in twee grote blokken: de wooneenheid en de gemeenschappelijke delen van het woongebouw. Voor elk van de twee blokken wordt aandacht besteed aan externe (circuleren en parkeren, tuin, terras, …) en interne (toegang, leefruimtes, sanitair, technieken, …) ruimtes. Dit wordt weergegeven per thema met aandacht voor planorganisatie, structuur, afwerking, waarom… De Ontwerptool is samen met een checklist te downloaden van de website www.meegroeiwonen.info

een gemeentelijke verordening met basisbestekken, een gabarietenplan dat de basisvolumes vastlegt, een RUP. Maar het kan evenzeer door georganiseerd overleg, inrichtingsstudies. De stad Aalst richt een werkgroep op die de basiskwaliteitseisen oplijst voor woningen en woonomgevingen.

Voorbeelden van verplichtingen zijn: •

kwaliteit. Voor deze projecten streeft Aalst naar maximale standaarden.

• • • • • • •

2. Het kamerreglement wordt geëvalueerd en eventueel bijgestuurd

• •

Voor wooneenheden wordt bij het vastleggen van kwaliteitsvereisten rekening gehouden met ondermeer de typologie, bestemming/doelgroep, nieuwbouw, renovatie. In ieder geval hebben projecten van (semi)openbare instanties een belangrijke taak als voorbeeldproject inzake

Aalst beschikt momenteel over 312 vergunde kamer. Bij de vernieuwing van de vergunningen blijken nogal wat eigenaars af te haken omwille van de strenge kwaliteitseisen. Aalst brengt de problematiek in kaart en gaat na hoe het kamerreglement kan worden bijgestuurd.

70

Groendaken verplichten voor bouwers en verbouwers met platte daken: Antwerpen, RUP Lommel Recuperatie van regenwater voor oa toiletspoeling Maximale noord-zuid oriëntering Energiezuinige buitenverlichting al dan niet met sensoren Opleggen van een bepaald E-peil: E75 of zelfs E60 Waterdoorlaatbare verhardingen (bvb. opritten) Maximaal percentage verhardingen,… Minstens één toegang tot de woning moet bereikbaar, betreedbaar en bruikbaar zijn voor iedereen Drempelloze overgang naar een terras Hoogte van lichtschakelaars en stopcontacten

3. Multidisciplinair overleg tijdens het planningsproces van (grotere) projecten. Grotere bouwprojecten bieden dikwijls een uitgelezen kans om bijvoorbeeld bij de opmaak van een RUP principes van duurzaam en meegroeibouwen en wonen ingang te laten vinden. De ontwikkeling van kwalitatieve projecten veronderstelt een holistische aanpak waarbij het project vanuit verschillende invalshoeken wordt bekeken: ruimtelijk-ecologisch, sociaal-cultureel, economisch-financieel. Daarbij wordt rekening gehouden met de omgeving en de context van het project en moet worden gestreefd naar differentiatie (verschillende leeftijdsgroepen, verschillende woontypologieën, eigenaar en huurders, zelfbouwers en sleutel-op de deur). Bij ieder woonproject maakt de stad onmiddellijk een inrichtingsstudie op om een eigen visie te hebben over het te ontwikkelen gebied. Dit kan dienen als onderhandelingsbasis. Aan de ontwikkelaar wordt een inrichtingsstudie gevraagd die het project in zijn omgeving kadert. De essentiële voorwaarden kunnen in een RUP worden vastgelegd. Daarbij wordt gestreefd naar een combinatie van opgelegde en stimulerende maatregelen. In het RUP wordt een minimumstandaard ingeschreven (bijvoorbeeld met betrekking tot duurzaam bouwen) zonder overdreven regelgeving. De RUP wordt aangevuld met een reeks vrijwillige maatregelen die eventueel financieel worden ondersteund. Een projectvoorstel wordt aan verschillende organen voor advies voorgelegd: gecoro, jeugddienst, milieudienst, dienst openbare werken, OCMW,…Een kwaliteitscommissie oordeelt over de ruimtelijke en architecturale kwaliteiten van het project en de inpassing in de omgeving. Ook de economische haalbaarheid wordt van bij het begin meegenomen.

Voorbeelden: • Bio-ecologische wijk in Maasmechelen: op de locatie van de gemeentelijke werkplaatsen bestaat uit zowel gezinswoningen als appartementen. Een oud schoolgebouw wordt tot verschillende wooneenheden verbouwd. • Duurzame wijk Ieper Oostsector (in planfase) • Winterslag stad Genk: herbestemming van de voormalige mijnsite Winterslag in functie van wonen en aanleg van omgeving; ca. 300 nieuwbouw wooneenheden in de vorm van meergezinswoningen. PPS project. Mogelijkheden van duurzame energievormen, lager E-peil worden onderzocht. • Bij de opmaak van enkele RUP’s in de stad Lommel wordt er gekeken hoe de inrichting duurzamer kan en welke mogelijkheden er zijn om op perceelsniveau duurzaam te bouwen. Nadien kunnen deze RUP’s als voorbeeld dienen voor andere gemeenten. • Vooruitzien cvba – 19 sociale koopwoningen en 19 sociale huurwoningen in Heusden-Zolder • Verkaveling in Diepenbeek: de verkaveling wordt duurzaam ingericht de bouwers zijn verplicht om duurzaam te bouwen via voorwaarden in de verkoopsovereenkomst (bvb. maximaal E75 woningen). • Project De Tesch en H. Hart in Hasselt: voorziet 76 bouwpercelen voor particuliere woningen en een ontwikkeling door een promotor. Beide partijen moeten voldoen aan principes duurzaam bouwen. • Stad Gent plant 185 passiefhuizen: In kader van stadsvernieuwingsprojecten moet minstens 40% van het woningbestand uit passiefhuizen bestaan. De passiefbouw wordt specifiek toegepast op sociale woningen en budgetwoningen. Er wordt gewerkt met een pps-formule. Daarbovenop zoekt men naar een partner voor sitegebonden maatregelen om hernieuwbare energie op te wekken: Centrale warmtekrachtkoppeling, warmtepomp, …

Het Grond- en Pandendecreet legt in het kader van een activeringsproject in intensieve samenwerking op tussen de verschillende partners betrokken bij het project.

71

Activeringsprojecten als stimulerende maatregel in het Grond- en Pandendecreet. - De Vlaamse regering kan vanuit het grondfonds subsidieenveloppen toekennen aan activieringsprojecten. Activeringsprojecten zijn complexe en grootschalige projecten die kaderen binnen de doelstellingen van de structuurplanning, structureel ingrijpen op het sociaal, economisch, cultureel en ruimtelijk functioneren van een buurt, een wijk, een stadsdeel of een gebied en de hefboom vormen voor nieuwe ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen. Het initiatief gaat uit van publiek, privaat of publiek-private partners. De projecten zijn gebaseerd op een visie en een plan van aanpak, vastgelegd op grond van een overleg tussen de betrokken partijen.

IV. Aalst sanctioneert 11-03-2009, p.50

Actie 33: De mogelijkheid van een pro-actieve screening wordt onderzocht Metropool Stad, Waasland

Een “Krotspotteam” gaat zelf op zoek naar woningen van slechte kwaliteit en panden die het straatbeeld negatief beïnvloeden door huis na huis te bezoeken. Dit kan zich richten naar bijvoorbeeld alle huurwoningen of zich toepsitsen op probleemgebieden. Het krotspotteam probeert eerst om gebreken in overleg met de eigenaar te laten herstellen, waarbij de eigenaar gratis technisch advies krijgt. Wanneer een eigenaar weigert het pand in orde te brengen met de normen van de Vlaamse Wooncode, wordt er een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring gestart. Het team informeert zowel de bewoner(s) als de eigenaar over het verdere verloop van deze procedure.

Actie 34: Aalst maakt gebruik van het sociaal beheersrecht Aalst zal via het sociaal beheersrecht woningen die ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard werden, en

Zes op de tien woningen voldoen niet

Het Krotspot-team bezocht 10.718 woningen in Antwerpen-Noord. Bij zestig procent ervan bleek dat aan een aantal normen niet werd voldaan. Het gaat bijvoorbeeld om slechte verluchting, foute aansluiting van gasinstallaties of de afwezigheid van een toilet. Na de controles bracht 83 procent van de eigenaars zijn huurwoning in orde. De woningen waaraan niets werd gedaan, werden onbewoonbaar verklaard. In drie procent van de gevallen kreeg het onderzoeksteam geen toegang tot de woning. Ondertussen concentreren de controles zich nu op Antwerpen-Dam, waar ongeveer de helft van het huurwoningpatrimonium voor een eerste maal werd bezocht. Het Krotspotteam verlegt in de lente haar werkgebied naar Deurne-Noord en Borgerhout binnen de Ring. Beide wijken tellen veel onbewoonbaar verklaarde woningen. Het Krotspotteam is een team van technische onderzoekers. Het bezoekt systematisch alle huurwoningen in een afgebakend gebied. Bij gebreken wordt samen met de eigenaar naar een oplossing gezocht. svw

waaraan de eigenaar niet de nodige werken heeft uitgevoerd binnen de gestelde termijn, in beheer nemen, renoveren en verhuren. En dit voor een periode van negen jaar. Samenwerking met de sociale

© Concentra

huisvestingsactoren (SHM en SVK) wordt onderzocht. Aalst kaart daarenboven de problemen, die een lokaal bestuur ondervindt bij de toepassing van het sociaal beheersrecht, aan bij de Vlaams beleidsmakers en de minister bevoegd voor wonen.

72

Sociaal beheersrecht Antwerpen is de enige gemeenste die toepassing heeft gemaakt van het sociaal beheersrecht (2004-2005). 80 eigenaars van woningen die langdurig op de inventaris stonden werden aangeschreven met de mededeling dat ze werk dienden te maken van hun eigendom, zoniet zou deze overgenomen worden voor 9 jaar. 77 eigenaars hebben daarop hun woning opgeknapt of verkocht. De overige 3 werden via het sociaal beheersrecht opgeknapt en verhuurd via het SVK. Enkel het driegen met het toepassen van het sociaal beheersrecht had reeds effect. Bron: Tratsaert, K., Lokaal woonbeleid in Vlaanderen: Tien jaar na de Vlaamse wooncode de kinderschoenen ontgroeid?, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, juni 2009, p.69.


Doelstelling 4: Een hogere kwaliteit in het bestaande woningbestand door te stimuleren, te sturen en te sanctioneren en dit zonder sociale verdringing I. Aalst geeft het goede voorbeeld Actie 20

Een engagementsverklaring: Aalst bouwt duurzaam en volgens het principe”ontwerpen voor Timing: korte termijn Uitvoerder: College van burgemeester

iedereen”

en schepenen Actie 21

Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van duurzaam wonen en Timing: korte termijn meegroeiwonen in de sociale woningbouw

Uitvoerder:

task

force

sociale

huisvesting Actie 22


Isoleer je rijk

Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling ism. jeugdienst Kritische succesfactor: oprichting van de lokale entiteit duurzame ontwikkeling Actie 23

Aalst organiseert opleidingen voor ambtenaren

Timing: korte termijn Uitvoerder: dienst vorming ism. cel energie

73

Actie 24

Aalst brengt lokale bouwprofessionelen samen

Timing: middellange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid

II. Aalst ondersteunt haar inwoners Actie 25

Stimuleren via een efficiënt premiestelsel

Timing: middellange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen

Actie 26

Aalst geeft een voorschot op de VAP

Timing: lange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen

Actie 27

Voordelige leningen voor energiebesparende ingrepen

Timing: korte termijn Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling

Actie 28

Timing: lange termijn

Een saneringscontract

Uitvoerder: dienst woonbeleid ism. dienst volksgezondheid Actie 29


Collectieve isolatie-aankoop

Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling Actie 30

Project zonneslag: gezamenlijke aankoop van zonnepanelen

Timing: lange termijn Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling

Actie 31

Aalst stapt in het verhaal van BouWijzer 1. checklist duurzaam bouwen 2. duurzaamheidtoets 3. participatiemodel: een energie-audit op wijkniveau 74


III. Aalst stuurt Actie 32

Vastleggen en toepassen van basiskwaliteitseisen bij woonprojecten

Timing: korte termijn

1. Aalst definieert, verankert en past consequent een aantal basiskwaliteitseisen voor Uitvoerder:

dienst

ruimtelijke

woningen en woonomgevingen toe

ordening en cel woonbeleid



3. Multidisciplinair overleg tijdens het planningsproces van (grotere) projecten.

van een bouwverordening en het handhavingsbeleid

IV. Aalst sanctioneert Actie 33

De mogelijkheid van een pro-actieve screening wordt onderzocht

Timing: middellange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen Kritische

succesfactor:

voldoende

personeel en gebiedsgericht werken Actie 34

Aalst maakt gebruik van het sociaal beheersrecht

Timing: middellange termijn Uitvoerder: College van burgemeester en schepenen

75

4.5. Een performante private huurmarkt Bijlage 7: Verslag van de werkgroep huur

SWOT-analyse sterkten

zwakten

•

Sociale huurmarkt

•

•

Sociaal verhuurkantoor

•

Woonwinkel

•

Kamerbewoning en kamerreglement

het aantal sociale huurwoningen ligt onder het gemiddelde

•

Geen overleg met de spelers op de private huurmarkt:

immobiliën,

notarissen,

eigenaarssyndicaat •

Weinig tot geen objectieve informatie over de private huurmarkt

•

opportuniteiten

Conformiteitsattest wordt niet gepromoot

bedreigingen

•

Grond- en Pandendecreet

•

•

Het verplichte energieprestatiecertificaat

•

Het conformiteitsattest

•

Het

Het beperkte wettelijk instrumentarium, huurwetgeving

•

Prijzen op de vastgoedmarkt

•

Beperkt aanbod

gemeentebedrijf

•

Slechte kwaliteit

•

Het geplande toewijsreglement sociale huur

•

Gebrek aan interesse van privé-investeerders

•

Aalst als studentenstad

oprichten

van

een

autonoom

in de private huurmarkt • 76

Gezinsverdunning, vergrijzing

Doelstelling van het woonplan Werk maken van een ruimere, kwaliteitsvolle en betaalbare huurmarkt - Het is een structureel gegeven dat zonder financiële overheidstussenkomst de combinatie voldoende rendement voor de verhuurder en goed en betaalbaar wonen voor huishoudens met een laag inkomen niet mogelijk is. Aalst zet volop in op de instrumenten die ter beschikking staan van een lokale overheid om de kwaliteit van huurwoningen op haar grondgebied te controleren en te verhogen. Daarnaast moet er aandacht zijn voor de potentiële groep huurders, zoals starters, éénverdieners, jonge gezinnen met kinderen en uitvallers uit de andere sectoren, voor wie betaalbaarheid van wonen een belangrijke bekommernis is.

77

Acties Actie 35. Alles weten over de private huurmarkt. De beschikbare cijfers over de privéhuurmarkt in Aalst dateren van 2001 (NIS, SEE 2001) hun actuele waarde is dan ook relatief. Een beleid dat beleidskeuzes maakt die doelgericht en effectief zijn moet kennis en inzicht hebben van de huurmarkt, de aard en de omvang van de problemen en dit in een tijds- en ruimtelijk perspectief. Aalst maakt werk van de opmaak van een inventaris van huurwoningen en hun kwaliteit. Er zijn verschillende pistes om als stad zicht te krijgen op de private huurmarkt. 1. Opvragen van de informatie beschikbaar door de registratie van huurovereenkomsten Vanaf 1 januari 2007 is de verhuurder verplicht om een huurcontract van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon, binnen de twee maanden na het afsluiten van het contract, te laten registreren. Deze geregistreerde contracten vormen een belangrijke bron van informatie over de lokale huurmarkt voor gemeenten. Momenteel zijn er reeds 700.000 geregistreerde contracten, maar de informatie wordt (nog) niet gebruikt voor statistische- en onderzoeksdoeleinden. Gemeenten kunnen de informatie die wordt geregistreerd opvragen voor beleidsdoeleinden.

2. Opzetten van een lokale woningdatabank = actie 11 Een woningdatabank zorgt voor meer transparantie en een efficiëntere prijsvorming op de private huurmarkt en laat een stad toe een coherent beleid te voeren. Voor kandidaat-huurders is het dikwijls moeilijk om zicht te krijgen op het aanbod, de kwaliteit en de prijszetting van de huurmarkt. Een databank op lokaal niveau, georganiseerd en aangeboden door de stad, kan de huurder een vollediger beeld geven van de markt. Dit is zeker het geval wanneer ook de vastgoedmakelaars instappen in het verhaal van een lokale woningdatabank. Voor de particuliere verhuurder is het dan weer een nuttig instrument bij het vastleggen van de huurprijs. Tenslotte wordt ook de lokale vastgoedsector (onrechtstreeks) verplicht om transparanter te werken. 78

In principe is er geen bezwaar tegen het afleveren van dergelijke informatie op vraag van een stad, voor zover dat in overeenstemming kan worden gebracht met artikel 236 Wetboek registratie-, hypotheek- en griffierechten en met de regels ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Uiteraard zal er ook rekening moeten worden gehouden met de werklast die zo'n aanvraag met zich meebrengt voor de administratie. De gegevens moeten immers geselecteerd, geordend en meegedeeld worden, al dan niet op maat van de vrager. (Vraag van senator Bart Martens de cijfergegevens verkregen in het kader van de registratie van huurcontracten vice-eersteminister en minister van Financiën en Institutionele Hervormingen beantwoord op 6/11/2008 (handelingen 4-47) aan de Minister van Financiën)

3. Huurders en verhuurders worden bevraagd

4. Een klachtenregister voor de huurmarkt wordt opgestart De klachtenregister kan in samenwerking met de huurdersbond en in het kader van de woonwinkel.

79

Actie 36: Werken aan een groter aanbod: Aalst maakt werk van een faciliterend beleid voor verhuurders Een hoger aanbod van kwalitatieve huurwoningen is nodig voor bepaalde doelgroepen: jonge starters, mensen die geen eigenaar willen/kunnen worden, jonge gezinnen met kinderen, alleenstaanden… Aalst wil met een faciliterend beleid verhuurders stimuleren om kwalitatieve woningen op de huurmarkt te brengen.

1. Een huurinkomstenverzekering voor verhuurders Eén van de grote drempels voor eigenaars om een woning op de huurmarkt te brengen is de vrees dat de huurder op een bepaald moment de huur niet meer betaalt en dat hij die huurder, door een strenge huurwetgeving, enkel met veel moeite uit het huis krijgt. Dit speelt vooral in het nadeel van de zwakste groep huurders. Aalst onderzoekt de mogelijkheden van een collectieve huurinkomstenverzekering voor verhuurders. Aalst geeft verhuurders die gebruik maken van de lokale woningdatabank en een conformiteitsattest hebben, de mogelijkheid

om

in

te

tekenen

op

een

collectieve

80

huurinkomstenverzekering

voor

verhuurders.

2. Verlaging van de gemeentelijke opcentiemen van de onroerende voorheffing Eigenaars die een woning op de private huurmarkt brengen kunnen mits het respecteren van een aantal voorwaarden genieten van een vermindering op de gemeentelijke opcentiemen van de onroerende voorheffing. Voorwaarde is dat de woning over een conformiteitsattest beschikt, een contract van 9 jaar wordt afgesloten en een sociale huurprijs wordt gevraagd. Voor de sociale huurprijs worden de tarieven van de SVK als richtinggevens beschouwd. De korting wordt gedurende 5 jaar toegekend.

3. Vrijstelling van de leegstandsheffing bij verhuring

4. Aalst onderzoekt de mogelijkheden van PPS-formules Op de private huurmarkt wordt nagenoeg geen nieuwbouw gerealiseerd. Dit heeft niet alleen zijn impact op het aanbod maar ook op de kwaliteit van woningen, omdat enkel oudere en bijgevolg minder comfortabele woningen op de huurmarkt komen.

5. Ondersteunen van de verhuurder en huurder bij het afsluiten van een huurcontract Zowel de huurder als de verhuurder kunnen in de woonwinkel terecht voor informatie over de huurwetgeving en hun respectievelijke rechten en plichten. Ze worden tevens begeleid bij het opstellen van een huurcontract. Deze dienstverlening kan bijvoorbeeld worden aangeboden door het eigenaarssyndicaat tijdens een zitdag op de woonwinkel. Aalst maakt hierover afspraken met het eigenaarssyndicaat.

Verlaging van de gemeentelijke opcentiemen onroerende voorheffing Het Vlaams gewest heft een belasting op het kadastraal inkomen van een onroerend goed, de onroerende voorheffing. De provincie en de gemeente kunnen op deze onroerende voorheffing ook een belasting toepassen, de opcentiemen. Voor 2008 zijn in Aalst de opcentiemen vastgesteld op 1500. Voorbeeld: Een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 1.000€ gelegen in Aalst. Aalst heeft 1.500 opcentiemen vastgesteld, de opcentiemen voor de provincie bedragen 205 en het percentage voor het Vlaams Gewest bedraagt 2,5% • Hoofdsom die toekomt aan het Gewest: 1.000€ x 2,5%= 25€ • Som die toekomt aan de provincie: 250 opcentiemen = 2,50 x deel van het Gewest= 62,50€ • Som die toekomt aan de gemeente: 1.500 opcentiemen = 15 x deel van het Gewest= 375€ Voor het onroerend goed moet een totaal van 462,50 € onroerende voorheffing worden betaald. Vastgoedbevaks (www.vastgoedplatform.be/bevaks-zijn-lichtpunt-in-vastgoedsector) In opdracht van de minister voor wonen Marino Keulen werkt de Participatiemaatschappij Vlaanderen (www.pmvlaanderen.be) aan een proefproject rond woonbevaks: Zeno. De private huurmarkt in Vlaanderen boert reeds tientallen jaren achteruit wat betreft het aantal beschikbare wooneenheden. Om deze tendens te stoppen en om een leefbare huurmarkt in Vlaanderen te behouden, heeft PMV, een businessplan uitgewerkt voor een privaat investeringsfonds voor huurwoningen. De doelstelling is om in een eerste pilootfase op de markt en in samenwerking met private partijen betaalbare wooneenheden te verwerven. Deze worden vervolgens op de huurmarkt aangeboden op de klassieke wijze maar ook via vernieuwende formules. Zowel de werkwijze, het geografisch werkingsgebied als de woontypologieën die te huur worden aangeboden zullen deels afwijken van de gewone huurmarkt. De eerste pilootprojecten zullen concreet vorm krijgen in 2009.

6. Uitbreiding van het bemoeizorgproject tot de private huurmarkt Verhuurders die hierop intekenen moeten op voorhand een aantal regels respecteren: conformiteitsattest, huurcontract van 9 jaar, redelijke prijs, eventueel een beperkte bijdrage

81

De provincie Oost-Vlaanderen heeft een Huurmap ontwikkeld die voor de huurder en verhuurder kan dienen als een praktische handleiding voor het afsluiten van een huurcontract: www.oostvlaanderen.be

Actie 37: Betaalbare huurwoningen 1. Huursubsidies Huursubsidies hebben hun effect (in landen) waar een voldoende ruime woningmarkt is. In landen of regio’s zoals Vlaanderen met een krappe woningmarkt, een geringe sociale woningmarkt en een belangrijk aandeel woningen van mindere of zelfs slechte kwaliteit, moet in de eerste plaats de kaart van een aanbodbeleid worden getrokken. Niettemin blijft ingrijpen op de particuliere markt noodzakelijk via een voorwaardelijke individuele huursubsidie. Vlaanderen kent een huursubsidie toe. Aalst onderzoekt de mogelijkheid en opportuniteit van een stedelijke huursubsidie. Een eigen huursubsidie kan bijvoorbeeld worden ontwikkeld voor mensen die langer dan gemiddeld op een wachtlijst voor een sociale huurwoning staan of voor huurders van het sociaal

Particuliere huurwoningen zijn moeilijker betaalbaar dan sociale huurwoningen. Het aandeel huurders dat meer dan één vijfde van zijn inkomen aan huur spendeert ligt in de particuliere huursector veel hoger. Het zijn voornamelijk bejaarden, werklozen en bestaansonzekere huishoudens, die hoewel ze zouden moeten behoren tot de prioritaire groep van sociale huurders, door het te kort aan sociale woningen uit de boot vallen. Het aandeel van het inkomen dat aan huur wordt besteed is de afgelopen jaren sterker gestegen door een beperkte welvaartstoename, waardoor de koopkracht van de huurders is gedaald. Opvallend daarbij is dat de slechtste woningen de sterkste huurprijsstijgingen kennen en die stijgingen zijn meestal niet te wijten aan een kwaliteitsverbetering. Wie een lage huurprijs betaalt heeft meestal een slechte woning. Dit is meestal ook een gedwongen keuze omdat men kwalitatief betere en dus duurdere woningen niet kan betalen. (De Decker, P., Goossens, L. en Pannecoucke, I., 2003)

verhuurkantoor.

2. Stimuleren en promoten van het sociale verhuurkantoor De stad organiseert in samenwerking met het SVK en OCMW een sensibiliseringsactie naar potentiële eigenaarverhuurders. Dit kan onder de vorm van brochures, een katern in het stadsblad, infosessies, gericht aanspreken van potentiële verhuurders,…

3. Een saneringscontract = actie 28 Met een saneringscontract ondersteunt Aalst eigenaars bij de renovatie van hun huurwoning. Het is een overeenkomst tussen de eigenaar en de stad, waarbij deze laatste de woning controleert op veiligheid en kwaliteit, een bestek en prijsopgave maakt, de werken opvolgt en controleert en bovendien een deel van de renovatiekosten betaalt. Als tegenprestatie verhuurt de eigenaar zijn woning aan een sociaal tarief voor een termijn van minimum 9 jaar. Een eigenaar die zijn woning in orde brengt, kan daarnaast ook een conformiteitsattest aanvragen.

82

Voorbeeld: De stad organiseert een actie naar ouderen die naar een rusthuis/serviceflat verhuizen, om hun huis te verhuren aan het SVK.

Actie 38: Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen 1. Promoten van het conformiteitsattest Verhuurde woningen worden in Vlaanderen relatief weinig gecontroleerd op kwaliteit. Een conformiteitsattest biedt de eigenaar-verhuurder een officiële verklaring van de gemeentelijke overheid dat de woning beantwoordt aan de minimumkwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Een conformiteitsattest is echter geen verhuurvergunning en dus geen voorwaarde om een woning te mogen verhuren. Aalst wil op verschillende manieren het conformiteitsattest promoten door: •

het voor iedereen gratis te maken en automatisch toe te kennen wanneer een woning bij screening conform blijkt volgens de Vlaamse Wooncode.

•

Het te koppelen aan de immodatabank: verhuurders die hun woning op de immodatabank willen plaatsen krijgen een gratis screening aangeboden. Eigenaars van wie de woning niet voldoet worden begeleid in het verbeteren van de woning.

•

Immobiliënkantoren die enkel woningen met een conformiteitsattest verhuren krijgen van de stad een kwaliteitslabel.

2. Het krotspotteam werkt aan de kwaliteit van huurwoningen = actie 33 Pro-actieve screening - Het Krotspotteam gaat zelf op zoek naar woningen van slechte kwaliteit en panden die het straatbeeld negatief beïnvloeden door huis na huis te bezoeken. Dit kan gebeuren met alle huurwoningen en/of zich toepsitsen op probleemgebieden. De huurwoning wordt gratis getoetst aan de minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen, en samen met de eigenaar wordt indien nodig geprobeerd de woonkwaliteit te verbeteren. Het krotspotteam probeert eerst om gebreken in overleg met de eigenaar te laten herstellen. Wanneer een eigenaar weigert het pand in orde te brengen, zal er een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring worden opgestart. Het team informeert zowel de bewoner(s) als de eigenaar over het verdere verloop van deze procedure. 2. Reactie op klachten, meldingen - Verder reageert het team ook op klachten en meldingen. Een huurder kan 83

namelijk zelf een woonkwaliteitsonderzoek aanvragen. In beide situaties wordt er kosteloos technisch advies gegeven door de onderzoeker die ter plaatse komt.

3. Positieve instrumenten: een saneringscontract = actie 28 en 37.3 Met een saneringscontract ondersteunt Aalst eigenaars bij de renovatie van hun huurwoning. Het is een overeenkomst tussen de eigenaar en de stad, waarbij deze laatste de woning controleert op veiligheid en kwaliteit, een bestek en prijsopgave maakt, de werken opvolgt en controleert en bovendien een deel van de renovatiekosten betaalt. Als tegenprestatie verhuurt de eigenaar zijn woning aan een sociaal tarief voor een termijn van minimum 9 jaar. Een eigenaar die zijn woning in orde brengt, kan daarnaast ook een conformiteitsattest aanvragen.

4: En ook …. repressieve maatregelen gekoppeld aan een goed herhuisvestingsplan In de eerste plaats worden stimulerende maatregelen ingezet om een kwaliteitsverhoging te bereiken. Als een eigenaar echter weigert zijn woning in regel te stellen met de Vlaamse Wooncode, treden repressieve maatregelen in werking en moeten de bewoners, die uiteindelijk het slachtoffer zijn, worden geholpen. Aalst evalueert de wijze waarop momenteel gebruik wordt gemaakt van de repressieve maatregelen en onderzoekt of en op welke wijze een strengere kwaliteitshandhaving mogelijk is. Repressief ingrijpen veronderstelt een goed herhuisvestingsplan. Voldoende transitwoningen en noodwoningen voor tijdelijke herhuisvesting zijn een noodzakelijke voorwaarde om de kwaliteitshandhaving te verstrengen. Het streefdoel moet zijn dat bewoners die het pand moeten verlaten, kunnen terugkeren naar de oorspronkelijke woning, na herstel of renovatie – waar mogelijk zonder huurprijsstijging. Zo niet moet een doorstroming naar goede betaalbare huisvesting op lange termijn mogelijk zijn. Samen met het OCMW en de welzijnssector voorziet de stad in voldoende nood- en transitwoningen voor de dringende en tijdelijke herhuisvesting in het kader van kwaliteitsbewaking. Ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op basis van Vlaamse Wooncode - Waar nodig zal een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring volgen op basis van de administratief-rechtelijke procedure. Een intensievere 84

Repressieve maatregelen vereisen een goed herhuisvestingsplan De bestaande instrumenten voor kwaliteitshandhaving zijn vooral gericht op de verbetering van panden. Ze bieden niet altijd een oplossing voor de bewoners in kwestie, die de woning soms moeten verlaten en in afwachting van een betere oplossing een ander (slecht) pand moeten betrekken dat relatief duur is. Heel wat huurders starten geen procedure om hun slechte woning ongeschikt of onbewoonbaar te laten verklaren, omdat ze daar dikwijls zelf het slachtoffer van worden. Bewoners die een slecht pand moeten verlaten voor een noodzakelijke renovatie kunnen daar dikwijls niet naar terug. De gerenoveerde woning wordt ofwel verkocht, ofwel verhuurd tegen een hogere, voor de oorspronkelijke huurders te hoge, huurprijs. De oorspronkelijke bewoners gaan bijgevolg elders wonen met hun beschikbaar budget. Voor diegenen die niet in een sociale woning terecht kunnen, resulteert dit vaak in een andere slechte woning. Een noodzakelijke voorwaarde voor een strenger kwaliteitsbeleid op de woningmarkt is dan ook het voorzien van voldoende herhuisvesting

samenwerking met de wooninspectie en het parket moet er voor zorgen dat deze procedure beter afgestemd wordt op de strafrechtelijke benadering. Op deze wijze zullen de komende jaren de slechtste woningen worden aangepakt, zodat ze niet meer door malafide eigenaars – meestal aan woekerprijzen – kunnen verhuurd worden. Onbewoonbaarverklaring wordt consequent toegepast en herhuisvesting wordt verhaald op de eigenaar. Sociaal beheersrecht - Woningen die ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard werden, en waaraan de eigenaar niet de nodige werken heeft uitgevoerd binnen de gestelde termijn, worden in beheer genomen, gerenoveerd en verhuurt voor een periode van negen jaar. De uitoefening van het sociaal beheersrecht veronderstelt een nauwe samenwerking met sociale huisvestingsactoren. Snelherstel door burgemeester - Het decreet van 6 juli 2006 biedt mogelijkheden voor de burgemeester om, op aanraden van de gewestelijke ambtenaar, spoedige herstelmaatregelen uit te voeren bij onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woningen, wanneer de eigenaar verzuimt dit te doen. De kosten zijn ten laste van de eigenaar. Onbewoonbaarverklaring op basis van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet - In acute situaties, zoals bij instortingsgevaar of bijzonder zware CO-problematiek, en in dringende situaties die de openbare veiligheid en de gezondheid kunnen schaden, kan de burgemeester een onmiddellijke onbewoonbaarverklaring uitspreken. Heffing op leegstand, verwaarlozing, verkrotting - Een zware heffing op verkrotte panden verplicht een eigenaar om zelf renovatiewerken uit te voeren, of om te verkopen. De bestaande heffing wordt geëvalueerd in functie van zijn impact op de kwaliteitshandhaving op de huurmarkt. (zie actie 16)

85

Actie 39:Voorkomen van discriminatie op de private huurmarkt 1. De stad organiseert een meldpunt discriminatie en misbruiken= actie 35.4 Bij verschillende actoren op de woningmarkt leeft het aanvoelen dat bepaalde categorieën huurders worden gediscrimineerd. Gevallen van discriminatie worden evenwel niet geregistreerd. Een meldpunt moet hieraan verhelpen en de stad een instrument in handen geven om op te treden. De stad Aalst is onlangs gestart met een meldpunt voor discriminatie. Dit meldpunt kan ook gevallen van discirminatie op de huurmarkt registreren.

Eén op vijf huurders heeft de afgelopen vijf jaar ervaren dat hij of zij als kandidaat-huurder werd geweigerd, om een niet ter zake doende reden. Een oplossing is niet voor de hand liggend door de vrije keuze van de verhuurder. Voorbeeld van een politiereglement: Bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, dient in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld. Inbreuken op deze verplichting kunnen door de stad worden bestraft met een administratieve boete tussen 50 € en 200 €.

2. Controleren van de toegankelijkheid van de huurmarkt Aalst zal verhuurders controleren op hun verplichting om, volgens de huurwet, voldoende gegevens over de huurwoning te vermelden wanneer een woning publiek te huur wordt aangeboden. Hiermee wordt vermeden dat verhuurders een hogere huurprijs vragen aan geïnteresseerden die men wil discrimineren, zoals bijvoorbeeld alleenstaande mannen, OCMW-cliënten, allochtonen, enzovoort. De stad voorziet in een politiereglement waardoor ze verhuurders die hun prijs niet openbaar afficheren kan vervolgen.

3. Samenwerkingsovereenkomst met de vastgoedsector Aalst maakt afspraken met de vastgoedsector actief op haar grondgebied. Afspraken worden gemaakt over het conformiteitsattest,

informatie

die

van

de

huurder

wordt

verwacht,

…

Kantoren

die

de

samenwerkingsovereenkomst onderschrijven krijgen een label. De samenwerkingsovereenkomst resulteert ook in een modelovereenkomst tussen verhuurder en bemiddelaar.

86

Het centrum voor gelijkheid van kansen en voor racismebestrijding heeft een dossier rond discriminatie op de huisvestingsmarkt met praktische tips voor huurders en verhuurders. www.diversiteit.be/?action=onderdeel&onderdeel=79&titel=Huisvesting

Timing Voor de timing is geopteerd voor de aanduiding van een korte, middellange en lange termijn. 9 Korte termijn: 2010 – 2011 9 Middellange termijn: 2012 – 2015 9 Lange termijn: 2016 - 2020

Doelstelling 5: Werk maken van een ruimere, kwaliteitsvolle en betaalbare huurmarkt Actie 35


Alles weten over de private huurmarkt 1.

Opvragen

van

de

informatie

beschikbaar

door

de

registratie

van Uitvoerder:

huurovereenkomsten

winkel;

2. Opzetten van een lokale woningdatabank = actie 11

huurderbond

dienst

voor

punt

woonbeleid 4

3. Huurders en verhuurders worden bevraagd = actie 4 4. Een klachtenregister voor de huurmarkt wordt opgestart en in het kader van de woonwinkel Actie 36

Werken aan een groter aanbod: Aalst maakt werk van een faciliterend beleid voor Timing: lange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid

verhuurders 1. Een huurinkomstenverzekering voor verhuurders 2. Een korting op de opcentiemen van de onroerende voorheffing 3. Vrijstelling van de leegstandsheffing bij verhuring 4. Aalst onderzoekt de mogelijkheden van pps-formules 5. Ondersteunen van de verhuurder en huurder bij het afsluiten van een huurcontract 6. Uitbreiding van het bemoeizorgproject tot de private huurmarkt

87

ism.

Actie 37


Betaalbare huurwoningen


1. Huursubsidies 2. Stimuleren en promoten van het sociaal verhuurkantoor 3. Een saneringscontract = actie 28 Actie 38

Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen


1. Promoten van het conformiteitsattest

1. 2010

2. Het krotspotteam werkt aan de kwaliteit van huurwoningen= actie 33

2. zie actie 33

3. Het saneringscontract = actie 28 en 37.3

3. zie actie 28

4. Repressieve maatregelen gekoppeld aan een goed herhuisvestingsplan

4. plan van aanpak in 2010 Uitvoerder: dienst volksgezondheid in overleg met de cel woonbeleid Kritische succesfactoren: voldoende personeel

en

middelen;

handhavingsbeleid Actie 39

Voorkomen van discriminatie op de private huurmarkt

Timing:

1. De stad organiseert een meldpunt discriminatie en misbruiken = actie 35.4

1. korte termijn

2. controleren van de toegankelijkheid van de huurmarkt

2. korte termijn

3. samenwerkingsovereenkomst met de vastgoedsector

3. middellange termijn Uitvoerder: dienst integratie in overleg met cel woonbeleid

88

4.6. Wonen en zorg SWOT-analyse sterkten •

Zorgstrategisch plan

•

Aanwezigheid van opvangcentrum

•

Woonwinkel: doorverwijzen en

zwakten •

Mensen met laag inkomen, jongeren, … vallen uit de boot

samenwerking

•

Capaciteit en nazorg opvangcentrum

•

Nood aan doorstroomwoningen

•

Te weinig hulp aan huis

opportuniteiten

bedreigingen

•

Uitbouw SVK

•

Mensen en middelen

•

Aanwezigheid SHM

•

Beroepsgeheim bij signaleren problemen

•

Lokaal toewijsreglement

89

Bijlage 8: verslag van de werkgroep wonen en zorg

Doelstelling Aalst maakt een stedelijk plan van aanpak voor wonen en zorg - Het plan van aanpak zet de krijtlijnen uit voor het gemeentelijk beleid rond wonen en zorg. Het realiseren van samenhang tussen wonen, welzijn, zorg en dienstverlening én een zorgende woonomgeving voor alle inwoners is daarbij het uitgangspunt. Het plan van aanpak formuleert een aantal beleidsdoelstellingen met aandacht voor verschillende doelgroepen, die resulteren in concrete initiatieven. De stad Aalst heeft de rol van regisseur in dit proces en zal met de diverse partijen (OCMW, zorginstellingen, huisvestingsmaatschappijen, projectontwikkelaars, buurgemeenten, …) aan tafel zitten om de juiste keuzes te maken en uitvoering te geven aan het beleid. Daarbij worden een duidelijke taakverdeling en werkafspraken gemaakt tussen de verschillende actoren die mee het plan van aanpak vorm geven en vervolgens moeten uitvoeren.

90

Acties Actie 40: Aalst brengt de verschillende partners van haar woon-zorgbeleid in kaart, bepaalt

Op 4 maart keurde het Vlaams parlement het Woonzorgdecreet goed, een integraal decreet voor thuiszorg en residentiële ouderenzorg dat inspeelt op het ondersteunen van zelfstandigheid en zelfredzaamheid van oudere mensen.

eenieders bevoegdheid en taak De combinatie van wonen en zorg is één van de grote uitdagingen voor het beleid in de komende jaren. Heel wat partners, zowel (semi)publieke als private partners, zijn op het terrein betrokken bij dit verhaal. Duidelijke afspraken en een goede taakverdeling zijn essentieel om een lokaal antwoord te kunnen geven op alle behoeften van de vergrijzende maatschappij. De stad Aalst neemt het voortouw in de organisatie en uitwerking van een lokale samenwerking.

Actie 41: Aalst start met een “denktank” wonen en zorg De werkgroep bestaat uit deskundigen, sociale bouwmaatschappijen, bouwpromotoren, vertegenwoordigers van lokale overheden, zorgverleners, belangengroepen,…. De denktank doet in de eerste plaats aan informatie- en kennisopbouw en werkt een visie uit rond wonen en zorg. Zij doet suggesties en heeft een adviserende rol in concrete projecten. 1. Kennis over de woon en zorgsituatie in Aalst Digitaal dossierbeheer (zie Actie 2) Het digitaal dossierbeheer garandeert een dienstoverschrijdende informatieopbouw. Verschillende stadsdiensten – huisvesting, stedenbouw, sociale dienst, … - het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappijen maar ook zorginstellingen en zorgverstrekkers, … krijgen heel wat informatie die op een zeer verschillende, soms partiële manier wordt geregistreerd. De denktank onderzoekt in welke mate andere actoren op de woonmarkt bereid zijn om mee te werken aan een uniforme informatieopbouw en welke de technische en juridische grenzen zijn. Het bijhouden van informatie gebeurt aan de hand van een digitaal dossierbeheer, waarbij via het intranet

91

De uitvoering moet enerzijds geconcretiseerd worden in de uitvoeringsbesluiten, maar ook de samenwerkingsverbanden op het terrein zullen zeer bepalend zal zijn. Lokale besturen zullen een actieve rol moeten spelen in de uitvoering van het woonzorgdecreet, hoewel de voortrekkersrol van gemeenten niet expliciet is vermeld in het decreet. Minister Heeren bevestigde tijdens de parlementaire besprekingen het belang van lokale samenwerking: “Het woonzorgdecreet doet geen afbreuk aan het waardevolle decreet betreffende het lokaal sociaal beleid. Ik reken erop dat het lokaal sociaal beleid zijn belangrijke rol zal blijven spelen in het kader van woonzorg, bijvoorbeeld door het invullen van leemtes op het vlak van zorgverlening binnen de lokale gemeenschap. Om een antwoord te geven aan alle behoeften in onze vergrijzende maatschappij zullen alle krachten moeten worden gebundeld en zal blijken dat er geen bedreiging kan schuilen in de verschillende niveaus”.

dienstoverschrijdend wordt gewerkt. Niet alleen leidt dit tot een belangrijke bron aan informatie, maar tevens tot administratieve vereenvoudiging en een betere dienstverlening.

Verschillende aspecten van vraag naar en aanbod aan wonen en zorg worden in kaart gebracht door middel van studie s(zie Actie 4) Een goede registratie van gegevens levert een schat aan informatie op voor beleidsmakers. Soms is een dergelijke registratie niet mogelijk of onvoldoende. In dat geval kan het belangrijk zijn om gerichte studies te laten uitvoeren. Samen met de analyse moeten dergelijke studies meteen ook oplossingsstrategieën en –modellen aanleveren. Bij het uitvoeren van studies wordt ook steeds als voorwaarde gesteld dat de gegevens structureel verder kunnen worden opgevolgd. De resultaten van het onderzoek zijn op die manier niet enkel de basis voor beleidsbeslissingen, maar tevens een nulmeting voor de effectiviteit van het beleid dat eruit voortvloeit. 2. Uitbouwen van een netwerk (zie Actie 5) Kennis verwerven en opbouwen is onlosmakelijk verbonden met het uitbouwen van een solide netwerk. Een dergelijk netwerk strekt zich daarbij verder uit dan overheidsinstanties, het gaat enerzijds ook om actoren op de private bouwmarkt zoals architecten, vastgoedmakelaars, bouwpromotoren, aannemers,… en anderzijds actoren in de zorgverleningssector zoals private zorgverstrekkers en instellingen, belangenverenigingen zoals patiëntenverengingen, Gezinsbond. En niet te vergeten de vrijwilligersverenigingen, die een belangrijke taak op zich nemen in het zorgverhaal. De denktank brengt het bestaande netwerk in kaart, duidt de blinde vlekken aan en stelt een actieplan op om het netwerk te optimaliseren, te onderhouden en verder uit te bouwen.

92

zie ook: www.livios.be : dossier Levenslang wonen: alternatieve woonvormen -

3. Kijken en leren over de stadsgrenzen heen De aandacht gaat ook uit naar vernieuwende projecten in andere steden en gemeenten, zowel in België als in het buitenland. Voorbeelden van initiatieven in verband met wonen en zorg zijn:

Meegroeicampus Velm De Meegroeicampus in Velm Sint-Truiden is een woon-en leefproject gericht op alle leeftijden. Na 10 jaar leegstand wordt hiermee een nieuwe bestemming gegeven aan het kasteeldomein Petem in Velm. Op termijn zijn er 200 woongelegenheden voorzien. Jong en oud kunnen er beroep doen op een uitgebreide dienstverlening en zorg op maat in een “levenslang wonen” omgeving en met aandacht voor gebruik van duurzame energie (warmtepomp, zonne-energie, windmolen,…). Het is een vernieuwend project op het snijpunt van wonen, welzijn en zorg. De omgeving is aangepast aan jonge gezinnen, actieve 50-plussers en senioren (al dan niet zorgbehoevend). De campus voorziet verschillende woonvormen en een ruim gemeenschapsaanbod en dit tegen een betaalbare prijs. De financiering van het project gebeurt via een obigatie-uitgifte, waarbij het aankopen van een obligatiepakket een woonrecht op de campus verleent. Het project is een realisatie van Care for Life in samenwerking met de stad Sint-Truiden en de overheid (IWT). Het concept van de Meegroeicampus is ontstaan na een marktonderzoek van de Vlerick Management School en de KU Leuven, waaruit bleek dat de grote wens van iedere ouderwordende is “à la carte” bediend te worden in een vertrouwde omgeving. Care for Life heeft de bedoeling om binnen de 5 jaar op 2 locaties per provincie een traject te starten.

(www.meegroeicampus.be; Hoorzitting over projecten van levenslang, aangepast en

aanpasbaar wonen, Vlaams Parlement, 15/12/2008,stuk 2003 (2008-2009) – nr. 1.)

Duplexwonen - Het concept houdt in dat een jong gezin in de woning trekt en een oudere persoon in een kleine aangebouwde woning of een aparte kamer (liefst individueel toegankelijk) gaat wonen. Deze vorm vindt men in Vlaanderen vooral in familiaal verband. Voordeel is dat beide gezinnen besparen op huur- en koopkosten; er is een verhoogd veiligheidsgevoel en sociaal contact. Nadelen zijn meestal de kosten voor de verbouwing en stedenbouwkundige en juridische obstakels: bij de uitbreiding van een huis naar een duplexwoning stijgt het 93

-

www.dezilverensleutel.be www.enter.be www.pwo.be: platform wonen van ouderen www.samenhuizen.be www.bouwenwonen.be www.abbyefield.com www.abbeyfield.be www.kcwz.nl: Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-zorg www.nicis.nl

kadastrale inkomen en stedenbouwkundig wordt niet altijd toestemming gegeven om aparte wooneenheden te maken

Kangoeroewonen- Woonformule waarbij een oudere of ouder koppel de gelijkvloerse verdieping van een woning betrekt, en een jong gezin de andere verdiepingen. Beide partijen genieten een voordeel: het jonge gezin kan goedkoper wonen, terwijl de ouderen kunnen rekenen op snelle hulp in noodsituaties en praktische hulp met bijvoorbeeld de boodschappen. Naarmate de zorg voor de oudere persoon groter wordt vermindert de huurprijs voor de jongere bewoners. De wederzijds hulp en de financiële implicaties worden best in een contract vastgelegd. Kangoeroewonen kan kaderen binnen een woonproject of een sociale woonwijk. Goede begeleiding is hierbij erg belangrijk. Bij kangoeroewoningen in privé-bezit is het belangrijk goede (schriftelijke) afspraken te

Voorbeeld van kangoeroewonen in Brussel Foyer heeft twee huizen in Sint Jans-Molenbeek, één in de Paalstraat en één in de Beekstraat. Deze werden gerenoveerd en ingericht volgens het concept "Kangoeroe - wonen". Bij deze formule leeft een alleenstaande gepensioneerde (of een gepensioneerd koppel) op de gelijkvloerse verdieping terwijl er op de bovenverdieping een jonge allochtone familie (die niet met de gepensioneerde inwoner gerelateerd is) gehuisvest is. Het betreft een intergenerationeel project. De integratie van de twee gemeenschappen staat voorop als doel. Het project heeft een heel hoge symbolische waarde. Een innoverend project dat ook ruime belangstelling kreeg op diverse symposia en in publikaties op Europees niveau. www.foyer.be

maken. Ook bij kangoeroewonen zijn er nadelen en hinderpalen van juridische en stedenbouwkundige aard.

Aanwonen - Bij aanwonen wordt een extra zelfstandige woning (vrijstaand of aangebouwd) op de kavel van de kinderen gerealiseerd om ouders te huisvesten. Deze woning heeft een eigen toegang en eigen voorzieningen. Aanwonen gebeurt in de praktijk voornamelijk in een verbouwde garage, schuur of stal. Eigenlijk dient zo’n zelfstandige wooneenheid een eigen adres te hebben. Maar onder voorwaarden kan de gemeente aanwonen toelaten.

Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven heeft samen met de provincie een voorbeeldregeling voor aanwonen voor de gemeenten uitgewerkt. Voorwaarden voor het toestaan van aanwonen zijn ondermeer: • Er is aantoonbaar sprake een zorgbehoefte en dat het gaat om een tijdelijke situatie. Het uitgangspunt is dat er sprake is en blijft van één huishouden op het perceel, waarbij een gedeelte van het huishouden in een bijgebouw is gehuisvest. Er kan dus nooit en te nimmer sprake zijn van een zelfstandige woning. • De bebouwing dient te voldoen aan de stedenbouwkundige eisen. De oppervlakte moet tussen de 60 tot 80 m2 liggen. Bovendien moet het bijgebouw een ruimtelijke eenheid met de hoofdwoning vormen. Het is immers niet de bedoeling om extra bouwmogelijkheden te creëeren. Voor meer informatie: www.sre.nl

94

Groepswonen - Bij dit woonsysteem besluiten een aantal ouderen om samen in één huis te wonen met de bedoeling zo lang mogelijk voor elkaar te blijven zorgen. Een groepswoning bestaat uit een aantal gezamenlijk ruimten en privéruimten voor de individuele bewoners. Groepswonen bestaat al lang in Groot-Brittannië (Abbeyfieldhouses) en is ook populair in Nederland. Het kan een initiatief zijn van een aantal individuen of kan

Meer informatie op: www.abbyefield.com • • www.abbeyfield.be • In België wordt er geëxperimenteerd met deze woonvorm in Etterbeek: “Entre Voisins” http://www.etterbeek.irisnet.be/site/nl/administratieve_verrichti ngen/huisvesting/vastgoedsregie_projecten/abbeyfield_htm

door een publieke instantie aangestuurd worden.

Meergeneratiewonen

- Bij meergeneratiewonen wonen bewoners van verschillende leeftijden bij elkaar in

gemeenschappen of wijken. Het idee achter dit concept is dat jong en oud elkaar helpen. De jongeren zouden in deze woonvormen de zorg voor senioren op zich kunnen nemen en zo de groeiende druk op de professionele bejaardenopvang verlichten. In Duitsland ("Lebensraüme für Jung und Alt" bijvoorbeeld Liebenau Stiftung) zijn de afgelopen jaren verschillende woongemeenschappen opgezet waar jong en oud samenwonen. Jong en oud, met en zonder beperking, wonen bij elkaar en helpen en begeleiden elkaar in de vragen en behoeften die zij hebben. Ouderen passen daarbij op de kinderen van de werkende jongeren en de jongere bewoners doen eens boodschappen doen voor senioren die minder goed te been zijn Door zorg voor elkaar, een goede taakverdeling en de inzet van een sociaal netwerk is het doel dat bewoners er hun hele leven kunnen blijven wonen, ook wanneer er verpleegzorg nodig is. Ook in Nederland staan er verschillende projecten op stapel. Het initiatief 'meergeneratiewonen' in Krimpen aan de IJssel omvat 216 huur- en koopwoningen. In Den Haag en Almere zijn er projectvoorstellen voor meergeneratie wooncomplexen voor Hindoestanen die zullen bestaan uit sociale huurwoningen voor ouderen, eengezinswoningen en starterswoningen.

95

Voor meer informatie: • www.stiftung-liebenau.de • www.nicis.nl

Ondersteund wonen - Steeds meer zorginstellingen bieden hun diensten aan huis aan (extramuraal) met de bedoeling om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Ondersteund wonen situeert zich qua zorgniveau tussen groepswonen (waar bewoners elkaar helpen) en serviceflats (waar bewoners gebruik kunnen maken van een aantal diensten van een nabijgelegen dienst of instelling). Bewoners kunnen volledig vrij sporadisch of op meer regelmatige basis beroep doen op bepaalde diensten (poetshulp, maaltijdbedeling, wasverzorging,…) Het kan gaan om individuele woningen in een woonwijk of gegroepeerde wooneenheden.

Aanleunwonen - Aanleunwoningen zijn woningen voor ouderen die gebouwd zijn tegen of in de nabijheid van een rusthuis of een woonen zorgcentrum. Mensen die nog redelijk mobiel zijn en geen grote gezondheidsproblemen hebben, komen in aanmerking voor deze woningen. Zij profiteren op deze manier van de diensten van het verzorgingscentrum (verpleging dichtbij en bereikbaar via een eenvoudige alarmknop, mogelijk poetsservice of verzorging van maaltijden), terwijl ze verder redelijk zelfstandig kunnen blijven wonen met veel meer privacy dan in het verzorgingscentrum mogelijk zou zijn. Er zijn verschillende varianten mogelijk, gaande van regelingen waarbij de bewoners alleen gebruikmaken van de warme maaltijden van de instelling tot situaties waarbij ze ook verpleging krijgen en gebruik kunnen maken van een noodoproepsysteem. Aanleunwoningen werken, net als serviceflats en rust- en verzorgingstehuizen, meestal met wachtlijsten en de kandidaat-bewoner moet minstens 60 jaar zijn (voor een echtpaar moet minstens één van beiden 60 jaar zijn) of tussen de 45 en de 60 zijn en kunnen aantonen dat omwille van een verminderde zelfredzaamheid een aanleunwoning de ideale woonformule is.

96

Voorbeeld van ondersteund wonen voor verstandelijk gehandicapten : Esdégé-Reigersdaal Verstandelijk gehandicapten krijgen, voor zover zij niet over voldoende vaardigheden beschikken, ondersteuning van familie en vrienden of van professionele hulpverleners. Beperkingen in het persoonlijk functioneren worden dus opgevangen door de ondersteuning zodat het mogelijk is om in een eigen woonruimte te wonen. Cliënten kunnen hun eigen leven leiden en zijn eigen baas. Ze ervaren meer keuzemogelijkheden. In de ondersteuning wordt o.a ook aandacht besteedt aan sociale contacten en wordt geprobeerd om kleine netwerken uit te breiden. Het Ondersteund Wonen is geschikt voor zorginstellingen voor verstandelijk gehandicapten. Uit resultaten blijkt dat met voldoende, flexibele ondersteuning in een uiteenlopende groep van mensen met een matig verstandelijke handicap succesvol op zichzelf kan worden gewoond. In dit onderzoek ligt het succespercentage van het in de eigen woning kunnen blijven wonen op 96%. De betrokken personen geven zelf ook aan tevreden te zijn met het wonen en de ondersteuning. Op de website van EsdégéReigersdaal is meer te vinden over de werkwijze, visie en missie van de organisatie. Tevens is ook het evaluatierapport ‘Wonen doe je zelf’ uit 2002 beschikbaar. http://www.zorgvoorbeter.nl/onderwerpen/over/zeggenschap/voorbeelden/on dersteund-wonen-of-supported-living-esdege-reigersdaal/

Woonzorgzone - Een woonzorgzone is een gebied met een verhoogde geschiktheid voor zelfstandig wonen van mensen die op (intensieve) zorg zijn aangewezen. Het voornaamste is dat de bewoners in de wijk ‘gewoon’ kunnen wonen, maar dat zij daarbij ook beroep kunnen doen op de gewone voorzieningen, en dat zij - wanneer dit nodig wordt - in hun dagelijks leven ondersteund kunnen worden door welzijnsdiensten of zorgverstrekkers. Maar ook omgekeerd: ‘gewone’ wijkbewoners kunnen er gemakkelijker dan elders beroep doen op een huisarts, apotheek, kinesitherapeut, bakker, wasserette, of in de buurt bijvoorbeeld een betaalbare warme maaltijd verkrijgen. Om tot een goede planning van een woonzorgzone te komen, heeft men een minimale schaal nodig. In Nederland

Het begrip ‘woonzorgzone’ verwijst sterk naar het zorgaspect. Het roept het misverstand op dat je binnen de zone zorg krijgt en daarbuiten niet, of dat alleen mensen met een zorgbehoefte er kunnen wonen. Daardoor ontstaat het tegenovergestelde beeld van wat men juist wil bekomen. In Nederland gebruikr men diverse andere termen zoals servicewijk of woonservicegebieden. Momenteel staan er in Nederland 95 woonservicegebieden geregistreerd bij het Aedis Actiz, Kenniscentrum Wonen-Zorg. Inspiratiebronnen voor het woonservicegebied liggen in Scandinavië en Duitsland. Vooral de Deense manier waarop wonen, welzijn en zorg georganiseerd zijn – op wijkniveau en met veel meer nadruk op deelname aan het gewone dagelijkse leven – spreekt aan. Ook Duitsland is een inspirerend voorbeeld waar sterk de nadruk op het particulier initiatief binnen welzijn ligt. (Bron: www.nicis.nl)

wordt geredeneerd voor wijken van 6 000 tot 12 000 inwoners. Centraal in de wijk is er een ‘zorgkruispunt’ dat de wijkbevolking bedient. Vanuit dit centrum vertrekken een aantal ‘brengfuncties’. Het centrum is o.a. de uitvalsbasis van de teams voor thuiszorg en huisvest de zorgcoördinatiefunctie. Ideaal gezien maakt de ruime meerderheid van de bevolking (minimum 75%) in woonzorgzones geen gebruik van de zorgverstrekking maar kiest ze ervoor er te wonen omwille van de beschermde woonomgeving, de goede voorzieningen en het sociale aspect. De servicezone moet dus aantrekkelijk zijn en blijven voor de gehele bevolking. Zo ontstaat een geïntegreerde wijk. Een woonzorgzone wordt niet gerealiseerd van vandaag op morgen. Het is in essentie een planningsconcept, een visie op een wijk, met een doordachte inplanting van materiële infrastructuur voor wonen en zorg, met een doordachte en goed gecoördineerde zorgorganisatie, en met een sterke verwevenheid van wonen en zorg. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is het geen concept voor nieuwbouw op een site. Het is eerder een toetsingskader voor ontwikkelingen in een wijk op lange termijn, dat toelaat te komen tot doelmatige inplanting van nieuwbouw, oordeelkundige verbouwingen, goede zorginitiatieven, … Het planningsniveau is de wijk. De realisatie van een woonzorgzone vraagt financiering en betrokkenheid van diverse actoren (privaat en publiek) en beleidsdomeinen (wonen, welzijn, ruimtelijke ordening, mobiliteit, …). Essentieel is dat ergens een regie wordt gevoerd. De gemeenten kunnen best de regierol opnemen, aangezien ze coördinator zijn van het

97

Zie ook: Winters, S en Peetermans A., ‘Discussienota: Het voorzien van voldoende en specifieke woonvormen voor senioren, www.westvlaanderen.be

lokale woonbeleid en op die manier de autoriteit en verantwoordelijkheid hebben om de verschillende lokale actoren bijeen te roepen voor overleg.

Een “woonhotel” voor tijdelijk wonen - Een 'woonhotel' is een concept tussen kamerverhuur en een hotelvoorziening in. Rotterdam experimenteert met deze vorm van tijdelijk wonen. De bedoeling is mensen die tijdelijk geen woonruimte hebben (echtscheiding, renovatie, …) terecht kunnen in het Woonhotel. Het Woonhotel is een 4sterrenhotel met normale hotelkamers en long stay appartementen. De verliezen op het sociale deel worden afgedekt door de commerciële tak van het hotel. Het verblijf is minimum 2 maanden en maximum 6 maanden en de gast is verplicht te zoeken naar een permanente huisvesting. De huur wordt berekend in functie van het inkomen. (Bron: www.nicis.nl)

Senioren wonen langer zelfstandig door `opplusprojecten´- Het ‘opplusproject’ in Delft helpt senioren om langer zelfstandig in hun huurwoning te wonen. Inwoners van 65 jaar en ouder die een woning huren van een woningcorporatie (vergelijkbaar met een sociale huisvestingsmaatschappij) kunnen zelf aangeven welke aanpassingen ze in hun woning willen. Hierdoor worden de oudere Delftenaren geholpen om langer zelfstandig in hun huurwoning te kunnen blijven wonen. Het project is een succes: bijna de helft van de aangeschreven senioren hebben een aanvraag gedaan voor één of meerdere maatregelen. Vernieuwend is dat het “opplussen” zich richt op de vraag vanuit de bewoner, in plaats van vanuit het aanbod van de woningcorporatie. Door deze directe aanpak worden maatregelen binnen korte tijd in de woning aangebracht. (Bron: www.nicis.nl)

98

Skaeve Huse complexen De Nederlandse Skaeve Huse geven onderdak aan mensen die noch op de reguliere woningmarkt noch in de maatschappelijke opvang te handhaven zijn. Meestal gaat het om mensen die onaangepast woongedrag vertonen en extreme overlast voor hun omgeving veroorzaken. In de Skaeve Huse krijgen zij een allerlaatste kans om niet op straat te belanden; een situatie die noch voor de betrokkene, noch voor de omgeving wenselijk is. De bewoners van de Skaeve Huse ondertekenen een overeenkomst waarin zij verklaren begeleiding te zullen accepteren. In de praktijk worden zij regelmatig door beheerders bezocht. (Bron: www.nicis.nl)

Industrieel, flexibel en demontabel bouwen- IFD biedt interessante mogelijkheden om gebouwen en woningen zodanig te bouwen dat ze relatief gemakkelijk en met weinig kosten zijn aan te passen aan nieuwe en/of veranderende eisen en wensen van gebruikers en bewoners. Het is een concept waarbij reeds vanaf de

De Skaeve Huse in Amsterdam staan op een braakliggend terrein dat wacht op toekomstige ontwikkeling in een wijk met 90% (sociale) huurwoningen. De locatie is gekozen omdat het voldoende afgezonderd ligt van bestaande woningcomplexen, maar toch in de stad ligt bij alle voorzieningen. Het project omvat een complex met 6 units; 5 voor bewoners en 1 voor huismeesters en begeleiders en voor gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een wasmachine. De eerste bewoners zijn in de zomer van 2007 in het project komen wonen. In het najaar 2009 (met een kleine uitloopmogelijkheid naar begin 2010) moet de voorziening zijn verwijderd, waarna het naar een andere locatie verhuist De bewoners van de Skaeve Huse hebben allemaal meerdere problemen. Daarvan maken verslavingen (alcohol en/of drugs) een belangrijk deel uit. Bij allen ligt op een of andere manier een psychiatrische problematiek (in combinatie met verslavingen) ten grondslag aan hun huidige situatie. In hun oude woonbuurt gaven zij overlast door luidruchtig gedrag, mensen lastig vallen, vervuiling, .... 'Ordelijk, gezond en hygiënisch wonen' blijkt voor allen een lastige opgave. 3 van de 4 bewoners hadden in de oude woonsituatie ook een strafblad.

ontwerpfase elke volgende stap beredeneerd en doordacht wordt geïntegreerd. IFD bouwen is een manier van ontwerpen, ontwikkelen en bouwen, waarin via een geïntegreerde benadering industriële, flexibele en demontabele aspecten gezamenlijk een rol spelen. Dit richt zich niet enkel op het fysieke gebouw, maar ook op het geheel van het bouwproces en de organisatie. IFD bouwen houdt specifiek rekening met een mogelijke verandering aan het gebouw op termijn. De samenstelling van het geheel wordt bekeken vanuit zoveel mogelijk industrieel vervaardigde en te demonteren bouwcomponenten (onderdelen van het gebouw). Door het toepassen van de principes van IFD bouwen krijgt het gebouw een langere levensduur en grotere duurzaamheid en kan men gemakkelijker anticiperen op flexibel gebruik en aanpasbaarheid op termijn. De toepassing van deze principes op vlak van woningbouw is op dit moment nog gering. Heel wat proefprojecten zijn lopende vooral in de zorgsector, grote industrieën, … In Nederland is men op dit vlak al verder gevorderd dan in Vlaanderen.

99

Voor meer informatie en toepassingen in de zorgsector: • www.ifdbouwen.be, • www.meegroeiwonen.info

Gebruik van nieuwe technologie - Nieuwe vormen van technologie kunnen de integratie van wonen en zorg vergemakkelijken. Onderscheid kan worden gemaakt tussen technologie die de zorg ondersteunt en technologie die het wonen ondersteunt. Tot het eerste rekent men o.a. de personenalarmeringssystemen, teleassistence (volgen op afstand via sensoren, spreek-luisterverbindingen, camera’s), videoconferencing (verbaal contact en oogcontact), telenursing en telemedicine (medische of verpleegkundige opvolging of advies op afstand). De diverse vormen van technologie op niveau van de woning duidt men aan met de term ‘domotica’. Veel domotica wordt in eerste instantie ontwikkeld voor een meer begoed publiek. De toepassingsmogelijkheden zijn echter veel ruimer. Domotica kan er mee voor zorgen dat ouderen en mensen met een handicap langer en beter zelfstandig kunnen wonen.

100

Voor meer informatie: Peetermans A. & Hedebouw G. e.a. (2004), Telecare voor ouderen. Socioeconomische analyse van het gebruik van videotelefonie binnen de ouderenzorg. Http://www.hiva.be/publicaties.php?zoekterm=telecar&and_or=1&zoek_vel d=+&thema=&action=zoekresultaat&language=nl.

Actie 42: Aalst organiseert opleidingen voor ambtenaren Ook op het vlak van wonen en zorg zijn er evoluties op verschillende terreinen. Er wordt in binnen- en buitenland geëxperimenteerd met nieuwe woon en –zorgverleningsvormen. Op technologisch vlak biedt de wereld van de domotica heel wat mogelijkheden. De wetgeving probeert in te spelen op deze nieuwe ontwikkelingen met zeer recent nog het Vlaamse Woonzorgdecreet. En ook de wereld van duurzaam bouwen evolueert zeer snel: nieuwe wetgeving, nieuwe technieken, nieuwe subsidies, … Gezien de loketfunctie en voorbeeldfunctie moeten ambtenaren goed op de hoogte blijven. Aalst onderkent de nood aan vorming en werkt een opleidingsaanbod op maat van haar personeel uit.

Actie 43: Aalst brengt lokale professionelen samen

Werkboek Levensloopbenadering voor professionals Uitgangspunt van de levensloopbenadering: iedere burger is verantwoordelijk voor het plannen en sturen van zijn eigen levensloop en de gewenste kwaliteit van zijn leven, ook als hij ouder wordt. Medewerkers van het welzijnswerk kunnen hierbij ondersteuning bieden. Zij hebben een goed overzicht over de verschillende levensdomeinen en zij kennen de ouderen vaak persoonlijk, waardoor zij een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van hun stuurkracht. Weerbare ouderen die zinvolle maatschappelijke taken willen verrichten (zowel op het persoonlijke vlak als ook in groepen) kunnen van betekenis zijn voor kwetsbare ouderen met verlieservaringen. In dit digitale werkboek staan achtergrondinformatie en instrumenten waarmee de zorgverstrekker het gedachtegoed over de levensloop – ook wel levensloopbeleid of model van de levensloop genoemd – in zijn werk kan toepassen. Het werkboek is ontwikkeld door de MOgroep en het Innovatieprogramma Welzijn Ouderen van Vilans. www.vilans.nl

Een gedragen lokaal beleid rond zorg en wonen vraagt een goede samenwerking en uitwisseling tussen de verschillende betrokkenen: lokale overheden, bouwprofessionelen, zorgprofessionelen, vrijwilligers. Het samenbrengen van de verschillende partners kan een meerwaarde betekenen voor alle partijen. Aalst organiseert tweemaal per jaar een activiteit voor de actoren die in Aalst het woon-zorgbeleid mee uitvoeren. Daarbij wordt ingespeeld op locale en actuele thema’s.

Voorbeelden van initiatieven: De stad organiseert een nieuwjaarsreceptie met interessante en actuele toelichtingen De stad organiseert een woon-zorgbeurs voor haar bevolking waarop alle actoren de kans krijgen hun activiteiten kenbaar te maken.

-

101

De stad organiseert een bezoek aan een project in of buiten de stad.

Actie 44: Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van meegroeiwonen en zorgvoorzieningen in de sociale woningbouw Aalst overlegt met de sociale huisvestingsmaatschappijen, het OCMW en het sociaal verhuurkantoor en stelt een actieplan op voor het toepassen meegroeiwonen in bestaande en toekomstige projecten (renovaties en nieuwbouw) voor individuele wooneenheden, gemeenschappelijke toegangsruimten en de ruimere omgeving en voor het realiseren van een performante zorgverleningsaanbod.

Actie 45: Aalst voert een sturend woon-zorgbeleid 1. Aalst onderzoekt de rol van een autonoom gemeentebedrijf in het woon-zorgbeleid (zie ook actie 15) Aalst onderzoekt de mogelijkheden om het autonoom gemeentebedrijf in te zetten als instrument in haar woonzorgbeleid. Het autonoom gemeentebedrijf kan binnen het raam van de in de statuten vastgelegde missie verschillende taken op zich nemen: •

Ontwikkelen of het aanmoedigen van woningtypes en woonvormen die omwille van een lager rendement niet interessant zijn voor private ontwikkelaars en daardoor onvoldoende spontaan ontwikkeld worden;

•

Begeleiden - regisseur - van grotere woningprojecten die wonen en zorg integreren

•

Een autonoom gemeentebedrijf kan ook een motor zijn voor innovatieve en experimentele alternatieven, zoals meegroeiwonen, alternatieve woonvormen (co-housing, solidair wonen, …), alternatieve realisatievormen als de constructie van prefabwoningen. Een aantal pistes kunnen door het autonoom gemeentebedrijf worden onderzocht op hun haalbaarheid binnen een lopend, passend project en nadien ook uitgetest worden.

102

2. Optimaliseren van het premiebeleid (zie ook actie 25) Aalst bouwt aan een eigen premiebeleid voor particulieren en maakt een aantal keuzes voor de toekomst, in functie van de beschikbare financiële middelen, de gekozen doelstelling en/of doelgroep. Verschillende premies kunnen burgers stimuleren:: •

Premie voor domotica

•

Premie voor toegankelijk en aangepast bouwen en verbouwen

•

Alle

gemeentelijke

premies

worden

gekoppeld

aan

een

minimaal

norm

van

levensloopbestendigheid van de woning •

Subsidie voor het verhuizen naar een kleinere woning en ter beschikking stellen van eigen woning op huurmarkt

•

…

3. Aalst legt verplichtingen op voor de goedkeuring van bouwaanvragen (zie ook actie 32) Er wordt bekeken of en in welke mate bepaalde verplichtingen kunnen gekoppeld worden aan premies. Bij het uitwerken van (minimum)standaarden wordt voldoende aandacht besteed aan het onderscheid tussen nieuwbouw en renovaties. Voorbeelden van verplichtingen zijn: •

Minstens één toegang tot de woning moet bereikbaar, betreedbaar en bruikbaar zijn voor iedereen

•

Drempelloze overgang naar een terras

•

Hoogte van lichtschakelaars en stopcontacten

•

Aanwezigheid van domotica

103

Inspiratie kan bijvoorbeeld worden gevonden in de Ontwerptool van het Vlaams Expertisecentrum Toegankelijkheid (Enter vzw). Deze Ontwerptool bevat praktische richtlijnen en aanbevelingen, waarmee architecten direct aan de slag kunnen om hun ontwerp te kaderen in de principes van aanpasbaar, flexibel bouwen. Particulieren kunnen er gebruik van maken om een beeld te krijgen van wat aanpasbaar, flexibel bouwen eigenlijk inhoudt. De ontwerptool bestaat uit richtlijnen en aanbevelingen onderverdeeld in twee grote blokken: de wooneenheid en de gemeenschappelijke delen van het woongebouw. Voor elk van de twee blokken wordt aandacht besteed aan externe (circuleren en parkeren, tuin, terras, …) en interne (toegang, leefruimtes, sanitair, technieken, …) ruimtes. Dit wordt weergegeven per thema met aandacht voor planorganisatie, structuur, afwerking, waarom… De Ontwerptool is samen met een checklist te downloaden van de website www.meegroeiwonen.info

4. Aandacht voor wonen en zorg in het kader van grote bouwprojecten (zie ook actie 32) Grotere bouwprojecten bieden dikwijls een uitgelezen kans om (bijvoorbeeld bij de opmaak van een RUP) principes van meegroeibouwen en wonen, domotica en vormen van zorgverlening ingang te laten vinden. De stad zit bij grotere projecten samen met de verschillende partners om een reeks maatregelen en criteria uit te werken. Daarbij wordt gestreefd naar een combinatie van opgelegde en stimulerende maatregelen. In een RUP kan een minimumstandaard worden ingeschreven zonder overdreven regelgeving. De RUP kan worden aangevuld met een reeks vrijwillige maatregelen die eventueel financieel worden gestimuleerd.

104

Actie 46: Aalst informeert en sensibiliseert haar inwoners

Zie de acties van doelstelling 2: Een volwaardige woondienst biedt een integrale dienstverlening

De stad heeft alles in huis om zijn burgers de informatie te geven omtrent meegroeiwonen, zorgaanbod, domotica, alternatieve woonvormen, premies, deskundig advies. Het geven van informatie kan op verschillende manieren.

1. De woonwinkel De woonwinkel is de ideale plek om meegroeiwonen en het principe van “Ontwerpen voor Iedereen”, de mogelijkheden van domotica, alternatieve woonvormen, … in de spotlights te zetten.

2. Ter beschikking stellen van diverse informatiebrochures De stad kan bestaand informatiemateriaal ter beschikking stellen of eigen brochures uitwerken. Op de website van de stad Aalst wordt voldoende informatie gegeven met interessante linken.

3. Inspireren met voorbeelden De website van de stad toont vernieuwende projecten en voorziet doorlinken naar specifieke websites. Aalst motiveert haar inwoners en professionelen om hun projecten kenbaar te maken op de website.

4. Actieve sensibilisatie

Voorbeelden van thema’s:

De stad onderneemt regelmatig (bijvoorbeeld tweemaal per jaar) een doelgerichte actieve sensibilisatie naar de

Meegroeiwonen: • Toegang tot de woning • Buitenruimtes: terras, berging, tuinpaden • Verlichting • Inrichten van de badkamer, keuken,… • …

burgers over een bepaald aspect van wonen en zorg.

105

5. Aalst organiseert infosessies Infosessies worden in samenwerking met vakbekwame organisaties georganiseerd. Interessant is de koppeling van een infosessie aan een specifieke stedelijke actie of project, een bezoek aan een meegroeiwoning in de stad, of de start van een project met nieuwe woonvormen. Bouwavond

6. Aalst organiseert Bouwavonden In de beginfase zoeken heel wat (ver)bouwers hun weg: wat is een stedenbouwkundige vergunning?; wat is de rol van de architect?; heeft de stad specifieke reglementen?; wat is een meegroeiwoning?; kan ik van mijn woning een kangoeroewoning maken?; welke subsidies heeft de stad?; wie zijn de juiste aanspreekpunten? ... Vaak moeten ambtenaren dagelijks op dezelfde vragen antwoorden. Een bouwavond kan toekomstige bouwers en verbouwers op weg helpen in hun zoektocht naar de juiste informatie.

7. Doorverwijzen voor deskundig advies Meegroeibouwen of verbouwen, installeren van domotica aangepast aan de eigen behoeften, opsplitsen van een woning voor kangoeroewonen of groepswonen, …dit doe je best samen met een architect en aannemer die hieromtrent voldoende kennis in huis heeft. Hiernaar doorverwijzen kan een stad niet, wel zijn er heel wat brochures, opleidingen en organisaties zoals Dialoog, Vibe, Stebo, het toegankelijkheidsbureau, Enter vzw, …waar naar verwezen kan worden.

106

Voordelen voor de bouwers en verbouwers: • Tijdsbesparing: geïnteresseerden krijgen op één moment alle informatie • Service: organiseren van de Bouwavond buiten de werkuren is een service aan uitwerkende koppels • Besparing: goede informatie zorgt vaak voor tijd– en geldbesparing Voordelen voor de stad: • Meer efficiëntie: ambtenaren moeten hun verhaal maar éénmaal vertellen • Betere dienstverlening • Mogelijkheid tot betrekken van locale bouwprofessionelen • Inwoners sensibiliseren voor meegroeiwonen, domotica,…

Bronnen: •

Actie 47: Een zorgzaam Aalst voor alle inwoners • Bepaalde groepen worden niet bereikt door de gewone kanalen en netwerken. Aalst gaat op zoek naar en experimenteert met verschillende methodieken om deze kwetsbare groepen wel te bereiken.

•

1. Een uitbreiding van bemoeizorg

•

In september 2008 startte de stad Aalst het project Bemoeizorg met financiële ondersteuning (voor 1 jaar) van de

Valerie Wuestenberghs , Onderzoek naar de situatie en de bereikbaarheid van kwetsbare ouderen in het Hageland en het Pajottenland., Katholieke Hogeschool van de Kempen, 2008, in opdracht van de provincie Vlaams-Brabant (www.vlaamsbrabant.be ) De methodiek 'Signaleringsnetwerken voor Sociaal Geïsoleerde Ouderen',te vinden in het Werkboek Eenzaamheid Ouderen. ; www.vilans.nl : Innovatieprogramma Welzijn Ouderen X,. Bemoeizorg: sleutel voor recht op wonen! Een methodiek voor het vermijden van uithuiszetting in de sociale huursector, CAW Sonar, Genk. Van Doorn, L, “Handreiking Siganaliseringsnetweren voor sociaal geïsoleerde ouderen”, NIZW( Innovatiepartner in zorg en welzijn ) sociaal beleid, 2006, 23p.

provincie Oost-Vlaanderen. Bemoeizorg werkt preventief rond uithuiszetting in de sociale huursector. De stad werkt daarvoor nauw samen met het Centrum Algemeen Welzijnswerk regio Aalst. Het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappijen SHM Denderstreek, CV voor Huisvesting en SHM Dewaco zijn ook bij het project betrokken. Het project loopt sinds september 2008. Aalst evalueert in 2010 het project en onderzoekt in de eerste plaats of het project wordt verder gezet onder zijn bestaande vorm. In de tweede plaats wordt nagegaan of het principe van bemoeizorg ook kan worden toegepast op andere doelgroepen zoals bijvoorbeeld huurders met betalingsproblemen op de private markt.

107

Outreachende hulpverlening en bemoeizorg zijn twee vormen van nietvrijwillige hulpverlening. Bij deze vorm van hulpverlening ligt het initiatief voor het contact bij de hulpverlener en niet bij de cliënt. Het gaat hier om een niet afwachtende werkwijze waarbij hulp en diensten actief worden aangeboden. Het idee achter deze vorm van hulpverlening is dat bepaalde doelgroepen drempels ervaren en niet altijd in staat zijn om zelf de eerste stap te zetten naar de dienstverlening. De hulpverleners richten zich voornamelijk op de zogenaamde zorgwekkende zorgmijders, mensen die in behoeftige of verkommerde omstandigheden leven maar de stap naar de reguliere hulpverlening (nog) niet kunnen of willen maken. Bemoeizorg en outreachende hulpverlening vindt men tot nog toe vooral terug bij: thuislozen, drugsverslaafden, bejaarden, mensen met psychische/psychiatrische problemen en cliënten met een multi-problematiek. Het grootste probleem in de niet-vrijwillige hulpverlening is ongetwijfeld het verkrijgen van een positieve medewerking van de cliënt. Bij outreachende hulpverlening gaat de hulpverlener zelf naar de cliënt zonder dat er door deze een hulpvraag werd gesteld. Wanneer bij outreachende hulpverlening de potentiële cliënt aangeeft dat hij geen verdere begeleiding wenst, wordt er niet verder aangedrongen. Bij bemoeizorg daarentegen is er sprake van een niet aflatende vasthoudendheid in het bereiken van mensen, ook nadat deze duidelijk hebben gemaakt dat niet te willen. De hulp wordt niet alleen aangeboden maar echt opgedrongen. Bemoeizorg hoeft echter niet in te gaan tegen het vrijheidsideaal. Het vormt slechts een eerste stap in het hulpverleningsproces waarbij de cliënt op termijn een verbetering in de situatie ervaart en de vaardigheden en kansen verwerft om in de toekomst zelf richting te geven aan het leven.

2. Actief opsporen van zorgbehoeften De mensen die de meeste zorg en begeleiding nodig hebben zijn niet altijd degene die het meest zichtbaar zijn of actief op zoek gaan naar zorg. De stad Aalst experimenteert met een aantal methodieken om deze groep

Zie ook Actie 12: Aalst bereikt doelgroepen via huisbezoeken en begeleiding

maximaal te bereiken en hun de zorg aan te bieden die ze nodig hebben. Aalst kijkt daarvoor buiten zijn stadsgrenzen, leert van de ervaringen van anderen en onderzoekt welke best practices in Aalst gebruikt zouden kunnen worden.

Een aantal voorbeelden:

Praktijkvoorbeeld: bezoekteam Genk Uit het leefsituatieonderzoek dat in 1999 door de K.U.Leuven bij Genkse ouderen werd uitgevoerd, bleek dat deze doelgroep onvoldoende kennis had van de bestaande zorgvoorzieningen, ondanks de vele informatiebrochures. Als antwoord op deze situatie werd in 2000 het bezoekteam opgericht. Concreet houdt het project in dat een team bestaande uit een maatschappelijke werker en een seniorenconsulent de Genkse senior, indien hij dit wenst, aan huis bezoekt. Het bezoekteam geeft informatie over het bestaande aanbod aan hulp, voorzieningen en activiteiten voor ouderen. Bij ieder huisbezoek wordt eveneens nagegaan of de rechten van de

Concrete doelstellingen bezoekteam: Het bezoekteam heeft een drievoudige functie: 1. Contact leggen; 2. Algemene voorlichting geven over de hulp, voorzieningen en activiteiten voor ouderen; 3. Verzamelen van informatie over de vragen, wensen en problemen van ouderen om doorverwijzing en signalering te optimaliseren.

beheren. Telepolis geeft elk jaar aan de dienstencentra een overzicht van alle 60-plussers, opgedeeld naar

Methodiek: 1. Opvragen van adressenlijsten van Genkse ouderen bij de stad Genk; 2. Telefoonlijsten opvragen/opzoeken; 3. Doelgroep selecteren op basis van geboortejaar; 4. Geselecteerde groep screenen; 5. Doelgroep aanschrijven (voorstelling bezoekteam, uitnodiging huisbezoek); 6. Een week na het versturen van de brief telefonisch contact opnemen: Pijlen naar interesse voor huisbezoek; Afspraak maken (binnen termijn van 2 weken).

stratenlijst. Iedere centrumleider heeft dus een overzicht van alle ouderen in zijn doelgebied, op naam en adres.

(www.genk.be)

oudere persoon op zorg-, dienstverlening en financiële tegemoetkomingen volledig zijn uitgeput. Bovendien biedt het huisbezoek de oudere persoon de mogelijkheid om zijn mening te uiten en vragen en voorstellen te formuleren. Op die manier kunnen vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd worden.

Praktijkvoorbeeld: dienstencentra Antwerpen De stad Antwerpen laat zich bijstaan door het telematicacentrum Telepolis om haar bestuursinformatie te

Deze lijsten worden gebruikt voor het opsporen en opvolgen van ouderen en voor het bezorgen van informatiefolders. 108

Actief opsporen van armoede: Tilburg: De cirkel doorbreken Sinds 2001 hanteert de gemeente Tilburg een actieve aanpak in de armoedebestrijding. Personen die in ‘stille’ armoede leven worden actief opgespoord door middel van bestaande netwerken in de stad: ouderenadviseurs, informatiewinkels, wijkagenten, ….. Daarnaast worden andere intermediairen bewust getraind in de armoedeproblematiek. Er wordt hen bijgebracht hoe zij armoedesituaties kunnen herkennen. Deze intermediairen (leraren, dokters, e.a.) moeten het probleem niet oplossen maar verwijzen de betrokken persoon door naar een centraal contactpersoon (in casu een ervaren sociaal werker), die op zijn beurt de benodigde specialisten kan inschakelen. Achterliggend idee: de bestaande netwerken en organisaties die al een vertrouwensband hebben met risicogroepen benutten. Het permanent onderhouden van contacten met deze intermediairen en een gemakkelijke doorverwijzing verzekeren. Niet weer een nieuwe organisatie oprichten maar gebruik maken van de reeds bestaande initiatieven die dicht aansluiten bij de leefwereld van de mensen.

Actie opstarten van signaliseringsnetwerken voor sociaal geïsoleerde ouderen Professionals uit verschillende disciplines en vrijwilligers(organisatie) bundelen hun krachten door signalen met elkaar te delen en hun interventies op elkaar af te stemmen. Hierdoor kan efficiënter en effectiever worden gewerkt.

Het

Nederlandse

NIZW

heeft

een

handboek

uitgewerkt

voor

het

opstarten

van

een

signaliseringsnetwerk. Daarbij wordt aandacht besteed aan het in kaart brengen van het lokale netwerk. Bij de professionelen en vrijwilligers uit dat netwerk wordt een speciale alertheid ontwikkeld om signalen te dedecteren en te interpreteren. Signalen worden doorgegeven aan en verzameld bij het netwerk, waarop gepaste individuele ondersteuning aan de betrokkene wordt gegeven. Daarbij wordt voldoende aandacht besteed aan de privacy. De gegevens worden daarnaast gebruikt voor het opstarten van preventieve maatregelen.

109

Van Doorn, L, “Handreiking Siganaliseringsnetweren voor sociaal geïsoleerde ouderen”, NIZW( Innovatiepartner in zorg en welzijn ) sociaal beleid, 2006, 23p.

De Participatiekoffer De Participatiekoffer is een instrumentenbox (bevat 4 publicaties) die lokale besturen en derde actoren een concrete ruggensteun wil bieden om participatie van groepen met minder behartigde belangen aan het lokaal

Keygnaert I. e.a. (2005), ‘Participatiehefboom: handvatten’ en ‘Participatiemethode- methodes’, Uitgaven van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Administratie Gezin en Maatschappelijk Welzijn

(sociaal) beleid op een creatieve en laagdrempelige manier tot leven te roepen. De 'Participatiehefboom' telt twee delen. Het eerste deel, Methodes geeft stap voor stap inzicht in het opzetten van tien beklijvende participatieprocessen. Deel twee, Handvatten, reikt een waaier van een twintigtal participatie-activiteiten en kanalen aan die sterk variëren qua opzet, intensiteit en duurzaamheid. (symboolwijzer - waarom en hoe). De Participatieplan-Leidraad is een inspiratiebron om participatie van groepen met minder behartigde belangen in alle fasen van strategische planning consequent te plannen. De 'Participatiewijzer ' tenslotte beoogt het lokaal sociaal beleid op een eenvoudige en laagdrempelige manier uit te leggen.

Hoppen is een methodiek uit de participatiekoffer en wordt in de publicatie van de Vlaamse Gemeenschap beschreven als volgt: Hoppen is een erg eenvoudig en leuk middel om buurtbewoners te werven voor een grote activiteit waarop je graag veel nieuwe mensen wil zien. Bijvoorbeeld voor een eerste activiteit van een nieuw project. Je belt aan bij een willekeurige buurtbewoner en stelt hem of haar enkele vragen. Daarna verwijst deze persoon je met zijn groeten door naar een andere buurtbewoner. Zo hop je van de één naar de ander en volg je het netwerk van de buurtbewoners zelf. Het laat je toe om verschillende doelgroepen te bereiken, ook mensen die anders moeilijk te bereiken zijn.

110

De participatiekoffer is te downloaden op: http://www.wvc.vlaanderen.be/lokaalsociaalbeleid/documentatie/

Bronnen: • www.kcwz.nl/diensten_zorg/actueel/20081107; • www.vilans.nl

Actie 48: Aalst doet beroep op de buurt Doordat ouderen langer zelfstandig blijven wonen, zal er ook extra geïnvesteerd moeten worden in welzijnswerk. Dit is nodig om ervoor te zorgen dat ouderen ondersteuning krijgen bij het zelfstandig wonen en om te voorkomen dat ze vereenzamen. De stad Aalst werkt hiervoor samen met het OCMW, de sociale huisvestingsmaatschappijen, CAWRA, Samenlevingsopbouw, vrijwilligersorganisaties,….

Twee voorbeelden:

Oprichting van een burenhulpcentraal Veel mensen zijn best bereid iets te doen voor mensen in de buurt die hulp nodig hebben, maar zij willen zich niet binden aan vaste tijdstippen en afspraken. De Burenhulpcentrale koppelt vraag en aanbod via een slimme ICT-toepassing aan elkaar en boort op die manier een nieuw reservoir vrijwilligers aan.

Zes projecten

Burenhulpcentrale gingen in 2007 in Nederland van start: Waddinxveen, Den Haag, Delft, Leiden, Hoofddorp en Nijmegen.

Ha buurvrouw! Het project 'Ha buurvrouw! Ha buurman' heeft als doel het op wijkniveau inschakelen van buren bij het verrichten van kleine klussen. Het gaat om werkzaamheden als boodschappen doen, vuilnis buiten zetten of een schilderijtje ophangen. Het zijn klussen die het leven van mensen met beperkingen aanzienlijk kunnen verbeteren en zelfs kunnen bijdragen aan het langer zelfstandig wonen van mensen. Gemeenten kunnen subsidies voorzien om deze vorm van informele zorg te stimuleren.

111

Meer: www.habuurmanhabuurvrouw.nl De provincie Overijssel heeft de gemeenten Hardenberg en Zwolle van subsidie voorzien om deze vorm van informele zorg in drie wijken te stimuleren. Het moet ter aanvulling en versterking van het bestaande vrijwilligerswerk dienen. De Vrijwilligerscentrale en de Stichting Welzijn Ouderen voeren het project uit.


Doelstelling 6: Aalst maakt een stedelijk plan van aanpak wonen en zorg Actie 40 Actie 41

Aalst brengt de verschillende partners van haar woon-zorgbeleid in kaart, bepaalt Timing: korte termijn één ieders bevoegdheid en taak

Uitvoerder: Welzijnsforum en OCMW

Aalst start met een denktank wonen en zorg


1. Kennis over de woon en zorgsituatie in Aalst


2. Uitbouwen van een netwerk 3. Kijken en leren over de stadsgrenzen heen Actie 42


Timing: korte termijn Uitvoerder: dienst vorming

Actie 43

Aalst brengt lokale professionelen samen

Timing: korte termijn Uitvoerder: Welzijnsforum

Actie 44 Actie 45

Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van meegroeiwonen en Timing: korte termijn zorgvoorzieningen in de sociale woningbouw

Uitvoerder: Welzijnsforum

Aalst voert een sturend woon-zorgbeleid

Timing en uitvoerder:

1. Aalst onderzoekt de rol van een autonoom gemeentebedrijf in het woon- 1. zie Actie 15 zorgbeleid

2. zie Actie 25

2.Optimaliseren van het premiebeleid

3. zie actie 32

3. Aalst legt verplichtingen op voor de goedkeuring van bouwaanvragen

4. zie actie 32

4. Aandacht voor wonen en zorg in het kader van grote bouwprojecten 112

Actie 46

Aalst informeert en sensibiliseert haar inwoners

Timing:

1. Woonwinkel

Het informeren en sensibiliseren ivm. wonen

2. Ter beschikking stellen van diverse informatiebrochures

en zorg maakt onderdeel uit van het volledige

3. Inspireren met voorbeelden

pakket


(doelstelling 2). De timing van dit onderdeel


wordt ingepast in het volledige informatieplan

6. Aalst organiseert bouwavonden

Uitvoerder: cel woonbeleid

van

een

betere

dienstverlening

7. Doorverwijzen voor deskundig advies Actie 47

Een zorgzaam Aalst voor alle inwoners

Timing:

1. Uitbreiding van bemoeizorg

1. eindevaluatie gebeurt in 2010 gevolgd door

2.Actief opsporen van zorgbehoeften

beslissing tot verder zetting en/of uitbreiding. 2. middellange termijn Uitvoerder: 1. College van burgemeester en schepenen 2. Welzijnsforum, OCMW, cel woonbeleid

Actie 48


Aalst doet beroep op de buurt

Uitvoerder: OCMW

113

5.

Schematisch overzicht doelstellingen en actie

van

de

verschillende

Voor de timing is geopteerd voor de aanduiding van een korte, middellange en lange termijn. 9 Korte termijn: 2010 – 2011 9 Middellange termijn: 2012 – 2015 9 Lange termijn: 2016 - 2020

Doelstelling 1: Uitwerken van een actieplan waarbij op een gestructureerde en systematische manier informatie wordt opgebouwd en bijgehouden. Daarbij wordt dienstoverschrijdend gewerkt Actie 1

Een doorlichting van de informatie die wordt bijgehouden, de relevantie ervan en de Timing: ontbrekende elementen Fase 1: voor de stadsdiensten, politie, ...


Fase 2: aftoetsen van medewerking bij andere woonactoren

Fase 2: korte termijn Uitvoerder: cel woonbeleid Kritische

succesfactor:

aanwerving

en

takenpakket strategisch analist Actie 2

Het opstarten van een digitaal dossierbeheer voor de dienst woonbeleid. Het Timing: middellange termijn - na afronding structureel bijhouden van informatie

fase 1 van actie 1 en afgestemd op de timing die wordt aangehouden met betrekking tot de strategische dataplanning voorzien door het meerjarig beleidsprogramma 2008-2012 Uitvoerder: dienst informatica in overleg met dienst woonbeleid

Actie 3

Informatie verzamelen via huisbezoeken en de visu vaststellingen


Fase 1: in kaart brengen van actoren en informatie Fase 2: ontwikkelen methodiek gestandaardiseerde informatieverzameling 114


Actie 4

Verschillende aspecten van vraag en aanbod worden in kaart gebracht door middel Timing: in samenspraak met de strategische van studies

dataplanning Uitvoerder: cel woonbeleid in overleg met woonraad

Actie 5

Timing:

Uitbouwen van een netwerk

•

workshop netwerking: korte termijn

•

netwerken: doorlopend

Uitvoerder: dienst

115

verantwoordelijke

van

iedere

Doelstelling 2: een volwaardige woondienst biedt een integrale dienstverlening Actie 6

Verder uitbouwen van het onderdeel “bouwen en wonen” en “woonsite” op de website van Timing: Aalst en het opstarten van een e-loket Fase 1: doorlichten en uitbouw van de website rond wonen


Fase 2: uitbreiden van de gebruiksmogelijkheden

Fase 2: middellange termijn

Fase 3: opstarten e-loket

Fase 3: middellange termijn Uitvoerder: dienst informatica

Actie 7

Toegankelijke brochures geven informatie op maat

Timing: doorlopend

1. Brochure “premies en toelagen voor wonen”

Actie 8

2. FAQ’s over duurzaam bouwen

Uitvoerder: dienst woonbeleid ism.

3. Brochure over meegroeiwonen

dienst communicatie Timing: korte termijn (najaar 2009

Periodieke uitgave over wonen

opstellen van planning 2010) Uitvoerder: dienst woonbeleid samen met woonraad

116

Actie 9

Aalst geeft vorming aan haar inwoners




2. Aalst organiseert Bouwavonden

Kritische

succesfactor:

voldoende

personeel Actie 10

Aalst bouwt een architectenpermanentie uit

Timing: voorbereiding: korte termijn Start: middellange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid en ruimtelijke ordening Kritische succesfactor: medewerking van de architectenopeleiding

Actie 11

Aalst onderzoekt de mogelijkheden van een stedelijke immodatabank

Timing: middellange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid ism. dienst informatica

Actie 12

Aalst bereikt doelgroepen via huisbezoeken en begeleiding


Fase 1: Aalst onderzoekt de mogelijkheden en zoekt partners; Fase 2: voor elke gekozen actie wordt een draaiboek uitgewerkt; Fase 3: na verloop van een jaar wordt de maatregel geëvalueerd Actie 13

De organisatie van de stadsdiensten worden bekeken in het licht van een efficiënt woonbeleid

Uitvoerder: dienst woonbeleid Timing: korte termijn en afhankelijk van timing van kerntakendebat Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen Kritische succesfactor: het te voeren stedelijk kerntakendebat

117

Doelstelling 3: Iedere inwoner heeft een aangepaste, betaalbare en kwalitatief goede woning Actie 14

In kaart brengen van de woonsituatie in Aalst met

Timing: korte termijn 1. zie actie 1

1. Digitaal dossierbeheer

2. Register van onbebouwde percelen en leegstandsregister en “Monitoring” in het 2: ifv. De uitvoering van het grondgrond- en pandendecreet

enpandendecreet

3. Studies

3. zie actie 4 Uitvoerder: dienst woonbeleid

Actie 15

Een autonoom gemeentebedrijf: een instrument voor een vernieuwend woonbeleid?

Timing: korte termijn Uitvoerder: College van burgemeester en schepenen

Actie 16

Verder inzetten op sociale huisvesting

Timing:

1. Oprichting van een task force sociale huisvesting

1. korte termijn

2. Stad Aalst als bouwheer en verhuurder

2. korte termijn en ifv. kerntakendebat

3. Sociaal objectief: visieontwikkeling

3.korte termijn en ifv oprichting task

4.

force

Overleg met private partners in sociale en bescheiden woningbouw

Onderzoek naar nood en mogelijkheden van een stedenbouwkundige gronden pandendecreet verordening “bescheiden wonen”

4. korte termijn en ifv. uitvoering 5. lange termijn

5. Centraal inschrijvingsregister

6. lange termijn

6. opmaak van een eigen toewijsreglement


118

Actie 17


De leegstandsheffing als instrument om in te grijpen in het woonpatrimonium


1. Visualisatie van leegstaande en onbewoonbare panden en onbebebouwde percelen 2. Verfijnen van het bestaande leegstandsreglement en invoeren activeringsheffing

op

onbebouwde

percelen

in

functie

van

het

van een grond-

en

pandendecreet 3. Aanschrijfbeleid 4. Betere organisatie en meer middelen 5. gebruik van instrumenten van Vlaamse wooncode Actie 18

Actie 19

Aalst pakt de leegstand boven winkels aan met een pakket aan maatregelen


Fase 1 in kaart brengen van de problematiek

Uitvoerder: dienst woonbeleid en

Fase 2: overleg met de middenstand

ruimtelijke ordening

Fase 3: inventariseren van oplossingen


Fase 4: een plan van aanpak

van een bouwverordening

Aalst start met een “denktank” alternatieve woonvormen

Timing: korte termijn Uitvoerder: cel woonbeleid

119

Doelstelling 4: Een hogere kwaliteit in het bestaande woningbestand door te stimuleren, te sturen en te sanctioneren en dit zonder sociale verdringing I. Aalst geeft het goede voorbeeld Actie 20

Een engagementsverklaring: Aalst bouwt duurzaam en volgens het principe”ontwerpen voor Timing: korte termijn Uitvoerder: College van burgemeester

iedereen”

en schepenen Actie 21

Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van duurzaam wonen en Timing: korte termijn meegroeiwonen in de sociale woningbouw

Uitvoerder:

task

force

sociale

huisvesting Actie 22


Isoleer je rijk

Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling ism. jeugdienst Kritische succesfactor: oprichting van de lokale entiteit duurzame ontwikkeling Actie 23


Timing: korte termijn Uitvoerder: dienst vorming ism. cel energie

Actie 24

Aalst brengt lokale bouwprofessionelen samen


120

II. Aalst ondersteunt haar inwoners Actie 25

Stimuleren via een efficiënt premiestelsel

Timing: middellange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen

Actie 26

Aalst geeft een voorschot op de VAP

Timing: lange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen

Actie 27

Voordelige leningen voor energiebesparende ingrepen

Timing: korte termijn Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling

Actie 28


Een saneringscontract

Uitvoerder: dienst woonbeleid ism. dienst volksgezondheid Actie 29


Collectieve isolatie-aankoop

Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling Actie 30

Project zonneslag: gezamenlijke aankoop van zonnepanelen

Timing: lange termijn Uitvoerder: lokale entiteit duurzame ontwikkeling

Actie 31

Aalst stapt in het verhaal van BouWijzer 1. checklist duurzaam bouwen 2. duurzaamheidtoets 3. participatiemodel: een energie-audit op wijkniveau

121


III. Aalst stuurt Actie 32

Vastleggen en toepassen van basiskwaliteitseisen bij woonprojecten


1. Aalst definieert, verankert en past consequent een aantal basiskwaliteitseisen voor Uitvoerder:

dienst

ruimtelijke

woningen en woonomgevingen toe

ordening en cel woonbeleid



3. Multidisciplinair overleg tijdens het planningsproces van (grotere) projecten.

van een bouwverordening en het handhavingsbeleid

IV. Aalst sanctioneert Actie 33

De mogelijkheid van een pro-actieve screening wordt onderzocht

Timing: middellange termijn Uitvoerder: college van burgemeester en schepenen Kritische

succesfactor:

voldoende

personeel en gebiedsgericht werken Actie 34

Aalst maakt gebruik van het sociaal beheersrecht

Timing: middellange termijn Uitvoerder: College van burgemeester en schepenen

122

Doelstelling 5: Werk maken van een ruimere, kwaliteitsvolle en betaalbare huurmarkt Actie 35


Alles weten over de private huurmarkt 1.

Opvragen

van

de

informatie

beschikbaar

door

de

registratie

van Uitvoerder:

huurovereenkomsten

winkel;

2. Opzetten van een lokale woningdatabank = actie 11

huurderbond

dienst

voor

punt

woonbeleid 4

3. Huurders en verhuurders worden bevraagd = actie 4 4. Een klachtenregister voor de huurmarkt wordt opgestart en in het kader van de woonwinkel Actie 36

Werken aan een groter aanbod: Aalst maakt werk van een faciliterend beleid voor Timing: lange termijn Uitvoerder: dienst woonbeleid

verhuurders 1. Een huurinkomstenverzekering voor verhuurders 2. Een korting op de opcentiemen van de onroerende voorheffing 3. Vrijstelling van de leegstandsheffing bij verhuring 4. Aalst onderzoekt de mogelijkheden van pps-formules 5. Ondersteunen van de verhuurder en huurder bij het afsluiten van een huurcontract 6. Uitbreiding van het bemoeizorgproject tot de private huurmarkt Actie 37


Betaalbare huurwoningen


1. Huursubsidies 2. Stimuleren en promoten van het sociaal verhuurkantoor 3. Een saneringscontract = actie 28

123

ism.

Actie 38

Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen


1. Promoten van het conformiteitsattest

1. 2010

2. Het krotspotteam werkt aan de kwaliteit van huurwoningen= actie 33

2. zie actie 33

3. Het saneringscontract = actie 28 en 37.3

3. zie actie 28

4. Repressieve maatregelen gekoppeld aan een goed herhuisvestingsplan

4. plan van aanpak in 2010 Uitvoerder: dienst volksgezondheid in overleg met de cel woonbeleid Kritische succesfactoren: voldoende personeel

en

middelen;

handhavingsbeleid Actie 39

Voorkomen van discriminatie op de private huurmarkt

Timing:

1. De stad organiseert een meldpunt discriminatie en misbruiken = actie 35.4

1. korte termijn

2. controleren van de toegankelijkheid van de huurmarkt

2. korte termijn

3. samenwerkingsovereenkomst met de vastgoedsector

3. middellange termijn Uitvoerder: dienst integratie in overleg met cel woonbeleid

124

Doelstelling 6: Aalst maakt een stedelijk plan van aanpak wonen en zorg Actie 40 Actie 41

Aalst brengt de verschillende partners van haar woon-zorgbeleid in kaart, bepaalt Timing: korte termijn één ieders bevoegdheid en taak


Aalst start met een denktank wonen en zorg


1. Kennis over de woon en zorgsituatie in Aalst


2. Uitbouwen van een netwerk 3. Kijken en leren over de stadsgrenzen heen Actie 42


Timing: korte termijn Uitvoerder: dienst vorming

Actie 43

Aalst brengt lokale professionelen samen

Timing: korte termijn Uitvoerder: Welzijnsforum

Actie 44 Actie 45

Overleg met SHM, SVK en OCMW over de mogelijkheden van meegroeiwonen en Timing: korte termijn zorgvoorzieningen in de sociale woningbouw

Uitvoerder: Welzijnsforum

Aalst voert een sturend woon-zorgbeleid

Timing en uitvoerder:

1. Aalst onderzoekt de rol van een autonoom gemeentebedrijf in het woon- 1. zie Actie 15 zorgbeleid

2. zie Actie 25

2.Optimaliseren van het premiebeleid

3. zie actie 32

3. Aalst legt verplichtingen op voor de goedkeuring van bouwaanvragen

4. zie actie 32

4. Aandacht voor wonen en zorg in het kader van grote bouwprojecten

125

Actie 46

Aalst informeert en sensibiliseert haar inwoners

Timing:

1. Woonwinkel

Het informeren en sensibiliseren ivm. wonen

2. Ter beschikking stellen van diverse informatiebrochures

en zorg maakt onderdeel uit van het volledige

3. Inspireren met voorbeelden

pakket


(doelstelling 2). De timing van dit onderdeel


wordt ingepast in het volledige informatieplan

6. Aalst organiseert bouwavonden

Uitvoerder: cel woonbeleid

van

een

betere

dienstverlening

7. Doorverwijzen voor deskundig advies Actie 47

Een zorgzaam Aalst voor alle inwoners

Timing:

1. Uitbreiding van bemoeizorg

1. eindevaluatie gebeurt in 2010 gevolgd door

2.Actief opsporen van zorgbehoeften

beslissing tot verder zetting en/of uitbreiding. 2. middellange termijn Uitvoerder: 3. College van burgemeester en schepenen 4. Welzijnsforum, OCMW, cel woonbeleid

Actie 48


Aalst doet beroep op de buurt

Uitvoerder: OCMW

126

Woonplan Aalst. Michel Albertijn & Anne-Marie Baeke

Recommend Documents