Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013
Inhoud
§ Woningmarktdebat § Positie woningcorporatie § Regeer- en woonakkoord § DrieKamerModel
2
Woningmarkt
§ Overmatige subsidiering in koop- en huursector: - koopsector: fiscale bevoordeling - huursector: impliciete prijssubsidies en huurtoeslag § Onevenwichtige samenstelling woningmarkt: - in huursector ontbreekt midden en dure segment nagenoeg § Hervormingsagenda; uitvoering ingezet 3
Samenstelling huursector
§ Wel al een sterke stijging van geliberaliseerde segment: van 7 naar 12%
4
Positie corporaties
§ Effectiviteit en efficiëntie staat ter discussie (‘Verdwijndriehoek’) § Belangrijke bijdrage aan relatief laag huurniveau en dus impliciete subsidiering § Omvangrijk vermogen in de ‘dode hand’: - geen rendementseis over eigen vermogen; bron van verstoring ‘level playing field’
5
Vermogenspositie corporaties • Marktwaarde balans 2011 laat solvabiliteit van 64% zien.
Activa Materiële vaste activa in exploitatie Materiële vaste activa in ontwikkeling Overige activa Totaal activa
Passiva 246 Eigen vermogen 7 Leningen 16 Overige passiva 269 Totaal passiva
171 89 6 266
6
Verstoringen door het vermogen in de dode hand
• Door ontbreken rendementseis op eigen vermogen relatief lage huur • Mogelijkheid tot hogere beheer- en onderhoudskosten • Mogelijkheden voor andere marktverstorende activiteiten
7
Corporaties in CSED-rapport
§ Marktconforme huren § Sterke toename vermogen van corporaties. § Twee varianten: - integrale variant: bestemmingsheffing op de vermogensgroei tbv Fonds voor de Volkshuisvesting - splitsingsvariant: splitsing tussen feitelijke activiteiten en vermogen (activiteiten naar de markt; vermogen in de toegelaten instelling) 8
Regeerakkoord Rutte II § Huurbeleid - Inkomen tot 33.000: 1,5% plus inflatie - Inkomen tussen 33.000 en 43.000: 2,5% plus inflatie - Inkomen boven 43.000: 6,5% plus inflatie § Maximum huur 4,5% WOZ-waarde • -
Verhuurderheffing, in totaal 2013: 50 mln 2017 e.v.: bijna 2 mrd aandeel corporaties circa 90% 9
Woonakkoord
§ Huurplafond op basis huidige woningwaarderingstelsel § Enige vermindering verhuurderheffing Regeerakkoord Woonakkoord verschil
2013 50 50 0
2014 1285 1165 120
2015 1545 1355 190
2016 1765 1520 245
2017 1990 1700 290
§ Enige verlaging hoogte huurstijging Inkomen tot 33.000 Inkomen tot 43.000 Inkomen boven 43.000 Gewogen gemiddelde
Regeerakkoord 1,5 plus inflatie 2,5 plus inflatie 6,6 plus inflatie 2,4 plus inflatie
Woonakkoord 1,5 plus inflatie 2,0 plus inflatie 4,0 plus inflatie 2,0 plus inflatie
§ Starters extra tweede lening zonder aftrek stijgend tot 50% waarde woning 10
Consequenties corporaties
§ Wegvallen huurplafond 4,5% WOZ-waarde substantieel effect § Forse verhuurderheffing. Mogelijke compensatie: - kostenbesparingen (10% in enkele jaren; realistisch) - extra verkopen niet realistisch § Daling solvabiliteit; consequenties voor investeringen Solvabiliteit 35%
25% 20% 15% 10% 5%
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0%
2012
Solvabiliteit (%)
30%
11
Nog even de Blok-hypotheek…
12
Sturingsmodellen corporatie
§ Relatie tussen ‘externe’ ontwikkelingen en interne sturing van corporaties. § -
Diverse sturingsmodellen: Regiecorporatie DrieKamerModel TweeHuizenModel
13
Stelling
§ Professionele en zakelijke vastgoedsturing is gebaseerd op drie uitgangspunten: - Scheiding van de maatschappelijke en de vastgoedeconomische rol - Waardering van het vastgoed op marktwaarde - Sturing en beoordeling vastgoedexploitatie op basis van direct en indirect rendement § Centraal thema: hoe is een dergelijke vastgoedsturing ingebed in de corporatie? 14
DrieKamerModel Maatschappelijke rol
Vastgoedrol
Vermogensrol
15
TweeHuizenmodel Maatschappelijke rol
Vastgoed rol
Vermogensrol
16
Regiecorporatie Maatschappelijke kamer
Vastgoedkamer
Vermogenskamer
Property management 17
Maatschappelijke kamer § Doel: met de beschikbare middelen (het maatschappelijk budget) een zo optimaal mogelijk maatschappelijk resultaat realiseren § Middelen inzetten voor diverse niet-kostendekkende (nietrenderende) maatschappelijke activiteiten - deels gekoppeld aan vastgoed (huurkorting, extra onderhoud/beheer) - deels niet direct verbonden aan vastgoed (bijv. leefbaarheid) § Meerjarig budgettair kader verbetert kwaliteit van de besluitvorming: afweging is dan nodig § Externe beïnvloeding, nader uit te werken (stakeholders), noodzakelijk voor draagvlak en legitimiteit 18
Vastgoedkamer § Doel: een zo hoog mogelijk rendement (direct en indirect) realiseren met het beschikbare kapitaal belegd in vastgoed § Direct rendement: netto kasstroom vastgoed § Indirect rendement: waardeontwikkeling vastgoed (via waardesturing) § Externe benchmarking mogelijk op basis van gerealiseerde rendement § Uitkeerbaar dividend: - gerealiseerd direct rendement - gerealiseerd indirect rendement 19
Vermogenskamer § Doel: de gewenste ontwikkeling van het totaal vermogen en het eigen vermogen realiseren § Gewenste ontwikkeling eigen vermogen borgen § Verantwoordelijk voor aantrekken vreemd vermogen op basis van gewenste leverage (treasury-functie) § Verantwoordelijk voor positieve CFV- en WSW-beoordeling § -
Ontvangt dividend en verdeelt dit: rentelasten op de leningen gewenste groei eigen vermogen (kan ook negatief zijn) maatschappelijk budget 20
€ Leefbaarheid
Financiële stromen Maatschappelijke kamer
€ Huurkorting + € Extra beheer/ onderhoud
€ Maatschappelijk budget
€ Rente
€ Onderhoud en beheer
€ Huur inkomsten
lasten Vastgoedkamer
€ Dividend € Investeringsmiddelen
Vermogenskamer
€ Netto leningen 21
Meerwaarde DrieKamerModel § Bijdrage aan professionalisering en verzakelijking § Mogelijkheden tot betere borging -
effectiviteit: helder afwegingskader inzet middelen voor maatschappelijke opgaven
-
efficiëntie: heldere focus in de vastgoedkamer via rendementssturing
-
transparantie: drie verantwoordelijkheden apart geplaatst
§ Logische set van sturingskengetallen 22
