Het effect van het regeerakkoord voor individuele corporaties Johan Conijn en François Claessens 1 februari 2013
2
Inhoudsopgave 1 2
Inleiding ........................................................................................................................ 4 Werkwijze ..................................................................................................................... 5 2.1 Datavergaring en analyse .................................................................................... 5 2.2 Representativiteit ................................................................................................. 5 3 Uitgangspunten ............................................................................................................ 7 3.1 Regeerakkoord Rutte II ....................................................................................... 7 3.2 Model voor doorrekening: SBI ............................................................................. 7 3.3 Inrichting van SBI................................................................................................. 8 4 Gevolgen regeerakkoord ............................................................................................ 10 4.1 Effect op financiële positie ................................................................................. 10 4.1.1 Basisvariant ................................................................................................... 10 4.1.2 Het effect van 4,5% van de WOZ-waarde ..................................................... 10 4.1.3 De regeerakkoord variant met 100% huurharmonisatie ................................ 11 4.1.4 De gerestricteerde variant ............................................................................. 12 4.2 Effect op investeringen ...................................................................................... 15 4.3 Effect op kwaliteit van de woningvoorraad ........................................................ 17 4.4 Effect op betaalbaarheid .................................................................................... 18 5 Samenvatting en conclusies ...................................................................................... 19
3
1 Inleiding Eind vorig jaar heeft Ortec Finance op verzoek van Aedes de consequenties van het regeerakkoord 1 doorgerekend . De berekeningen zijn uitgevoerd met SBI dat toen was ingericht met de gegevens van de totale corporatiesector. De uitkomsten gaven een landelijk beeld. De verschillen tussen corporaties bleven echter buiten beschouwing. In deze rapportage zijn op basis van dezelfde veronderstellingen 60 corporaties doorgerekend. Hiermee ontstaat een gedifferentieerd beeld van de gevolgen van het regeerakkoord. Het gaat daarbij in het bijzonder om de gevolgen van het voorgenomen huurbeleid en de verhuurderheffing. Deze analyse is gemaakt in opdracht van Aedes en in samenwerking met Deloitte Financial Advisory Services. Deze rapportage is verder als volgt opgebouwd. De volgende paragraaf heeft betrekking op de gevolgde werkwijze en de representativiteit van de groep van corporaties waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd. Aansluitend worden in paragraaf drie de uitgangspunten van de berekeningen toegelicht. Tevens wordt een toelichting gegeven op het gebruikte rekenmodel SBI en de inrichting daarvan. In paragraaf vier worden vervolgens de uitkomsten van de berekeningen weergegeven. Deze rapportage wordt afgesloten met een samenvatting en conclusies.
1
Johan Conijn en Wolter Achterveld: Verhuurderheffing en corporaties. Een financiële analyse, Ortec Finance, november 2012.
4
2 Werkwijze 2.1 Datavergaring en analyse Voor dit onderzoek heeft Aedes aan zo’n 100 corporaties gevraagd deel te nemen. Het doel van dit onderzoek is om, ten opzichte van de eerdere landelijke doorrekening, een gedifferentieerd beeld te krijgen van de effecten van het voorgenomen huurbeleid en de verhuurderheffing uit het regeerakkoord voor individuele corporaties. Voor het onderzoek is een geüniformeerde aanpak gevolgd zodanig dat deze aansluit bij de eerdere landelijke analyse. De uitkomsten van de verschillende corporaties zijn daardoor ook onderling vergelijkbaar. De gegevensopvraag bij corporaties heeft op een gestandaardiseerde wijze plaats gevonden. Voorts is een aantal parameters die bij de berekeningen worden gebruikt, geüniformeerd. De gegevensopvraag bij corporaties en analyse van de data is uitgevoerd door Deloitte Financial Advisory Services. De analyse van de data bestond uit het in kaart brengen van 'missings', 'outliers' en de aansluiting van de totalen op de dPi. De doorrekening van de individuele corporaties en de overallanalyse van de resultaten van deze doorrekeningen zijn uitgevoerd door Ortec Finance.
2.2 Representativiteit Om een representatieve groep deelnemers te krijgen heeft Aedes 100 corporaties aangeschreven verspreid over het hele land en verschillend in omvang. Uiteindelijk hebben 60 corporaties zich aangemeld voor het onderzoek. Na doorrekening bleek van 57 corporaties de uitkomsten bruikbaar. Deze vormen de input voor de hier gepresenteerde overall-analyse. Het aantal corporaties in dit onderzoek bedraagt 15 % van het landelijk aantal corporaties. Het totaal aantal woongelegenheden van deze corporaties bedraagt 733.784, dit is 32% van het landelijk totaal. De deelnemende corporaties zijn landelijk verdeeld over alle 12 provincies. 14 12 10 8 6 4
2 0
Figuur 1: Aantal deelnemers per provincie
Om een beeld te krijgen van de representativiteit van de deelnemende corporaties is zowel het percentuele aandeel van de deelnemende corporaties per regio, als het percentuele aandeel van het aantal woongelegenheden van de deelnemende corporatie per regio in kaart gebracht. De volgende regio’s zijn hierbij onderscheiden: Noord (Groningen, Friesland, Drenthe); Oost (Flevoland, Gelderland, Overijssel); West (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht); Zuid (Limburg, Noord-Brabant, Zeeland)
5
45%
40% 35% 30%
25%
% deelnemers
20%
% woongelegenheden
15%
10% 5% 0% Noord
Oost
West
Zuid
Totaal
Figuur 2: Aandeel corporaties en aandeel woongelegenheden in het onderzoek
Wat betreft het aantal corporaties dat in het onderzoek meedoet, blijkt uit figuur 2 dat regio’s Zuid en Noord in beperkte mate zijn oververtegenwoordigd ten opzichte het aandeel in het totaal van 15%. Bij het aandeel in de woongelegenheden, waar het landelijke aandeel 32% is, is er ook een enige oververtegenwoordiging van de regio’s Zuid en Noord. Verder is er gekeken of er een representatief aantal grote en kleine corporaties onder de deelnemers aanwezig is. De deelnemende corporaties zijn hiertoe verdeeld naar grootteklasse.
60%
54%
50%
42%
40% 30%
25% 19%
20% 10%
15% 9% 2%
0%
Figuur 3: Aandeel corporaties per grootteklasse in het onderzoek
Vooral de kleinere corporaties (minder dan 5.000 VHE’s) zijn ondervertegenwoordigd, terwijl de middelgrote en grote corporaties in deze steekproef sterk vertegenwoordigd zijn.
6
3 Uitgangspunten 3.1 Regeerakkoord Rutte II Naar verwachting zullen corporaties de komende jaren te maken krijgen met de verhuurderheffing. Momenteel is de Wet verhuurderheffing in behandeling. In dit wetsvoorstel bedroeg de verhuurderheffing in 2013 aanvankelijk € 5 mln en in 2014 en latere jaren is een bedrag van € 800 mln per jaar aan verhuurderheffing ingerekend. Vervolgens is in het regeerakkoord Rutte II opgenomen dat er een extra verhuurderheffing komt van € 45 mln in 2013 oplopend tot € 1.190 mln in 2017. In 2017 zal de totale verhuurderheffing daarmee op bijna € 2 mrd uitkomen. Naar verwachting zal circa 90% van dit bedrag ten laste komen van corporaties. In de loop van 2013 zal duidelijk worden hoe de parlementaire besluitvorming met betrekking tot de verhuurderheffing zal lopen. De verhuurderheffing heeft betrekking op zelfstandige huurwoningen met een huur lager dan de liberalisatiegrens (in 2012: € 664,66 per maand). De heffing vindt plaats als de verhuurder meer dan 10 huurwoningen bezit. De heffingsgrondslag is de WOZ-waarde van de huurwoningen. In 2013 bedraagt het tarief 0,014% per € 1 WOZ-waarde. Het tarief vanaf 2014 is nog niet gepubliceerd. Uitgaande van de bedragen die geheven zullen worden, geeft de volgende tabel een indicatie van de tarieven de komende jaren. Jaar
Heffingbedrag (mln. €)
Tarief
2013 2014 2015 2016 2017 e.v.
50 1.285 1.525 1.765 1.990
0,014% 0,371% 0,441% 0,510% 0,575%
Figuur 4: Bedragen en tarieven verhuurderheffing
In samenhang met de heffing zullen verhuurders in de gelegenheid worden gesteld om de huren extra te verhogen. Het regeerakkoord stelt in het vooruitzicht dat de huren met 1,5% boven inflatie stijgen voor inkomens tot € 33.000, met 2,5% boven inflatie voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000, en een extra huurverhoging van 6,5% boven inflatie voor inkomens boven € 43.000. Daarnaast vervalt het maximum huurniveau op basis van het woningwaarderingstelsel. Het maximum huurniveau wordt 4,5% van de WOZ-waarde van de huurwoning. Bij inkomens boven € 43.000 vormt dit maximum geen plafond; bij deze huishoudens mogen de huren jaarlijks met 6,5% plus inflatie worden verhoogd totdat de huurder is vertrokken of zijn inkomen lager is dan de grens van € 43.000. Deze mogelijkheden om de huren extra te verhogen dienen ter compensatie van de verhuurderheffing. Deze notitie geeft een inschatting van de financiële effecten die de heffing in combinatie met de aanpassingen van het huurbeleid zal hebben. Bij de berekeningen is gebruik gemaakt van SBI. De volgende paragraaf schetst op hoofdlijnen de werking van SBI en de wijze waarop SBI ten behoeve van deze doorrekening is ingericht.
3.2 Model voor doorrekening: SBI SBI is een model dat corporaties gebruiken bij het opstellen van het meerjarige, strategische 2 portefeuilleplan . Op basis van veronderstellingen over het huur- en lastenbeleid en over (des)investeringsmaatregelen, maakt SBI onder meer een vooruitberekening gedurende de prognoseperiode van de omvang en de samenstelling van de woningportefeuille. Verder laat SBI de ontwikkeling van alle kasstromen zien, berekent het de winst- en verliesrekening, de balans en het verloop van de relevante financiële kengetallen. SBI is ook gebruikt voor analyses die betrekking 2
Nadere informatie over SBI is te vinden op nl.ortec-finance.com/Real-Estate
7
hebben op groepen corporaties. Zo is bij de eerder uitgevoerde landelijke analyse van de gevolgen van het regeerakkoord de corporatiesector als één corporatie in het model ingericht. In dit verband is SBI ingericht met de door de corporatie verstrekte gegevens. Belangrijke financiële kengetallen die SBI berekent, zijn: de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde; dit kengetal heeft betrekking op de vermogenspositie; de berekeningswijze sluit aan bij de wijze waarop het CFV als toezichthouder dit kengetal berekent; als kritische ondergrens voor de corporatie wordt 20% gehanteerd; de rentedekkingsgraad (ICR); dit kengetal heeft betrekking op de liquiditeitspositie; het wordt gebruikt door het WSW als borgsteller voor de leningen en geeft aan in welke mate de corporatie de rentelasten kan betalen uit de netto operationele kasstroom; de kritische ondergrens ligt op 1,4 de ’debt service coverage ratio’ (DSCR);; dit kengetal heeft ook betrekking op de liquiditeitspositie, maar houdt ook rekening met de betalingsverplichtingen die uit de 2% normatieve aflossingen voortvloeien; de kritische ondergrens voor dit kengetal bedraagt 1. Deze drie kengetallen zullen worden gebruikt om te beoordelen of de verhuurderheffing in combinatie met de extra huurverhogingen in financieel opzicht mogelijk is. Er zal ook gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid van SBI om een gerestricteerde variant door te rekenen. Bij deze variant vormen de weergegeven ondergrenzen van de drie financiële kengetallen een ‘harde’ grens. Als deze grenzen dreigen te worden onderschreden, vermindert SBI de investeringsprogramma’s zodanig dat alle financiële kengetallen vlak boven de kritische grenzen blijven. De vermindering van de investeringsprogramma’s kan met een prioritering beïnvloed worden, zodat investeringsmaatregelen met de laagste prioriteit als eerste worden teruggeschaald in de mate dat nodig is om aan de financiële criteria te voldoen.
3.3 Inrichting van SBI SBI is zodanig ingericht, dat het bruikbaar is gemaakt voor gestandaardiseerde berekeningen. Het huidige woningbezit van de corporatie en de bestaande leningportefeuille vormen het startpunt van de berekening. Wat betreft de woningvoorraad zijn verschillende segmenten onderscheiden. Deze segmenten zijn bepaald door de volgende woningkenmerken: Energetische kwaliteit (goed, redelijk, slecht) Woningtype (grondgebonden, appartement met lift, appartement zonder lift, onzelfstandig) Huurprijsklasse (goedkoop, betaalbaar, bereikbaar, vrije sector) Oppervlakteklasse ( < 50 m2, 50–75 m2, > 75 m2) Op basis van deze indeling zijn 144 segmenten gemaakt. Voor elke segment zijn op basis van de door de corporatie aangeleverde gegevens het aantal woningen, het huurniveau, het aantal wws-punten, de WOZ-waarde en de mutatiegraad in het model opgenomen. Hiermee is het mogelijk veranderingen in de omvang van elk segment te berekenen als gevolg van het huurbeleid en het (des)investeringsbeleid. Voorts is de huidige leningportefeuille van de corporatie met het gemiddelde rentepercentage en de gemiddelde looptijd in het model opgenomen. Er is rekening gehouden met een saneringsheffing van het CFV. Binnen SBI kunnen uiteenlopende (des)investeringsmaatregelen worden onderscheiden. In deze geüniformeerde aanpak zijn bij alle corporaties dezelfde (des)investeringsmaatregelen onderscheiden. De onderstaande tabel geeft de informatie over deze geüniformeerde (des)investeringsmaatregelen.
8
Maatregel
Opbrengst *
Kosten *
Verkoop Sloop Renovatie hoog Renovatie laag Nieuwbouw appartementen betaalbaar Nieuwbouw appartementen bereikbaar Nieuwbouw appartementen vrije sector Nieuwbouw grondgebonden woningen betaalbaar Nieuwbouw grondgebonden woningen bereikbaar Nieuwbouw grondgebonden woningen vrije sector Nieuwbouw woningen koop
Verkoopwaarde 90% van de WOZ-waarde Huursprong € 40, extra levensduur 20 jaar en 4 labelstappen Huursprong € 10, extra levensduur 5 jaar en 2 labelstappen Maandhuur € 560, bedrijfswaarde € 91.000 Maandhuur € 630, bedrijfswaarde € 112.000 Maandhuur € 750, bedrijfswaarde € 148.000 Maandhuur € 560, bedrijfswaarde € 91.000 Maandhuur € 630, bedrijfswaarde € 112.000 Maandhuur € 750, bedrijfswaarde € 148.000 Verkoopwaarde € 231.000
€ 3.000 € 5.000 € 60.000 € 25.000 € 170.000 € 185.000 € 200.000 € 170.000 € 185.000 € 200.000 € 220.000
Figuur 5: Definitie maatregelen (*bedragen prijspeil 31-12-2011)
De omvang van het (des)investeringsprogramma qua aantallen is ontleend aan de gegevens die de corporatie heeft aangeleverd. Dit investeringsprogramma geeft de beleidsvoornemens weer bij ongewijzigd beleid, waarin nog geen rekening is gehouden met de effecten van het regeerakkoord. De aangeleverde gegevens zijn op gestandaardiseerde wijze verwerkt zodat de aantallen en de bedragen van de afzonderlijke (des)investeringsmaatregelen bepaald zijn. Het gaat hier om gemiddelde waarden die voor elke corporatie anders kunnen zijn. Verder is de hoogte van de verschillende parameters ontleend aan het CFV. Hiermee wordt geborgd dat de berekeningen aansluiten bij de systematiek van het CFV. Parameters (conform CFV) Prijsinflatie Beheerkostenstijging Bouw-/onderhoudskostenstijging Verkoopprijsontwikkeling (indexatie WOZ-waarde) (Her)financieringsrente
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017 e.v.
2,30%
2,00% 3,00% 1,75% -8,00% 3,45%
2,00% 3,00% 2,17% -1,33% 4,05%
2,00% 3,00% 2,58% 0,33% 4,65%
2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,25%
2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,25%
2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,25%
-2,30%
Figuur 6: Parameters (conform CFV)
9
4 Gevolgen regeerakkoord In dit hoofdstuk worden verschillende effecten van het regeerakkoord voor corporaties nader bekeken. Eerst worden de effecten op de financiële positie van de corporaties in kaart gebracht. Vervolgens wordt het effect op de omvang van de investeringen van corporaties nader bekeken. Ook wordt het effect op de kwaliteit van de woningvoorraad van corporaties geanalyseerd. En ten slotte bekijken we de consequenties van het regeerakkoord voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.
4.1 Effect op financiële positie In deze paragraaf worden de gevolgen van het regeerakkoord voor de financiële positie van de corporaties nader bekeken op basis van drie doorgerekende varianten: 1. De basisvariant 2. De regeerakkoord variant 3. De gerestricteerde variant
4.1.1 Basisvariant De basisvariant is gebaseerd op de situatie dat er nog geen verhuurderheffing is en evenmin extra huurverhogingen boven inflatie. Op basis van de gestandaardiseerde benadering zijn per corporatie de aantallen per onderscheiden (des-)investeringsmaatregel bepaald. Ten aanzien van het huurbeleid is in de basisvariant verondersteld dat er sprake is van inflatievolgend huurbeleid en een huurharmonisatie van leegkomende huurwoningen naar 80% van het huidige maximum huurniveau op basis van het woningwaarderingstelsel. In deze variant is wel al rekening gehouden met een saneringsheffing in 2013 en latere jaren. De verhuurderheffing blijft in de basisvariant volledig buiten beschouwing. De uitkomsten laten zien dat er op basis van de drie financiële kengetallen in de basisvariant er bij 95% van de corporaties sprake is van een financieel gezonde situatie. De solvabiliteit, de rentedekkingsgraad en/of de ‘debt service coverage ratio’ komen voor slechts 3 corporaties lager uit dan de kritische ondergrens.
4.1.2 Het effect van 4,5% van de WOZ-waarde Een cruciaal onderdeel van het regeerakkoord is dat het maximale huurniveau gelijk wordt aan 4,5% van de WOZ-waarde. Omdat dit beleidsvoornemen grote gevolgen heeft voor de huurpotentie van de corporatie en daarmee de mogelijkheden om de extra huurverhogingen daadwerkelijk te realiseren, zullen de gevolgen hiervan nader worden toegelicht. De gevolgen van het nieuwe maximale huurniveau van 4,5% van de WOZ-waarde hangen mede af van het huidige maximale huurniveau op basis van het woningwaarderingstelsel en het huidige huurniveau. Onderstaande tabel geeft deze drie huurniveaus weer voor alle deelnemende corporaties gemiddeld (peildatum eind 2011). Gemiddeld huurniveau eind 2011
Euro's per maand
Huidige huur
444
Maximaal huurniveau woningwaarderingstelsel
648
Maximaal huurniveau 4,5% WOZ-waarde
541
Figuur 7: Gemiddelde huurniveaus eind 2011
10
Uit de tabel blijkt dat eind 2011 geldt dat het maximale huurniveau volgens het woningwaarderingstelsel voor alle deelnemende corporaties gemiddeld hoger is dan het maximum op basis van 4,5% van de WOZ-waarde. Het huurplafond is dus verlaagd, waardoor er minder ruimte is om de huren te verhogen. Als gevolg van de daling van de koopprijzen zal het maximum huurniveau op basis van 4,5% van de WOZ-waarde de komende jaren afnemen. In 2011 is de prijsontwikkeling van koopwoningen -2,3% en in 2012 is gerekend met een verwachting -8%.De veronderstellingen over het verdere verloop van de koopprijzen zijn in het voorafgaande weergegeven. De komende jaren zal hierdoor de huurpotentie, voor zover die eind 2011 aanwezig was,afnemen. € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000
€ 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000 €0 Noord
Oost
West
Zuid
Figuur 8: Landelijke verdeling gemiddelde WOZ waarde per regio
De WOZ waarde is landelijk zeer gedifferentieerd. Het verschil in WOZ waarden kan per regio gemiddeld oplopen tot 40.000 euro per woning. Omdat de huurpotentie van woningen in het regeerakkoord gekoppeld is aan de WOZ waarde hebben deze verschillen ook een groot effect op de mogelijke huurpotentie van corporaties. In regio’s met een gemiddeld lage WOZ waarde is de huurpotentie beperkt, of kan in sommige gevallen zelfs negatief zijn, terwijl in regio’s met een hoge WOZ waarde de huurpotentie voor corporaties juist groot is.
4.1.3
De regeerakkoord variant met 100% huurharmonisatie
In de regeerakkoord-variant vormt de basisvariant van de vorige paragraaf het uitgangspunt. Vervolgens is rekening gehouden met de verhuurderheffing en extra huurverhogingen. De extra huurverhoging boven inflatie bedraagt in theorie, rekening houdend met de verdeling van de inkomenscategorieën in de totale corporatiesector, gemiddeld 2,4% boven inflatie. De verdeling van de inkomenscategorieën van de corporatie zelf is niet beschikbaar. Door het dalende maximum huurniveau op basis van 4,5% van de WOZ-waarde is dit percentage echter in veel gevallen niet realiseerbaar. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 mag de huur weliswaar meer verhoogd worden dan het maximum huurniveau, maar als deze verhuurder is verhuisd, moet het huurniveau weer verlaagd worden tot het maximum. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is zowel rekening gehouden met de verhuurderheffing als met de extra huurverhoging, voor zover die realiseerbaar is. Verder is verondersteld dat de corporatie bij mutatie de nieuwe huur gelijk stelt aan de maximale huur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde: 100% harmonisatie. Hierbij is rekening gehouden met de mutatiekans op basis van de opgave van de corporatie zelf. De investeringen blijven in eerste instantie wel op peil.
11
80% 70%
60% 50%
solvabiliteit <20 %
40%
ICR<1,4 DSCR<1
30% 20%
10% 0%
Figuur 9: Percentage corporaties waarvan de drie financiële kengetallen op basis van regeerakkoord variant in 2021 onder de kritische grens uitkomen
De uitkomsten laten zien dat in de regeerakkoord-variant met 100% harmonisatie de solvabiliteit bij 74% van de corporaties lager uitkomt dan de kritische ondergrens. Bij de twee overige financiële kengetallen bedraagt dit ruim 50%. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat er in de regeerakkoord-variant met 100% harmonisatie bij een grote meerderheid van de corporaties geen sprake is van een financieel gezonde situatie.
4.1.4 De gerestricteerde variant De corporatie heeft verschillende mogelijkheden om haar beleid verder aan te passen op een zodanige wijze dat de financiële kengetallen niet meer onder de kritische grens komen. In deze analyse is er voor gekozen om de noodzakelijke aanpassingen via een verlaging van de investeringen te laten verlopen. Extra huurverhogingen zijn niet mogelijk omdat al is verondersteld dat de corporatie alle mogelijkheden met 100% harmonisatie benut. De aanpassingen in de investeringen kunnen met SBI via een gerestricteerde variant worden doorgerekend. Een dergelijke variant houdt in dat de investeringen zo ver worden teruggeschaald totdat alle financiële kengetallen (net) boven de ondergrens uitkomen. Meer verkopen van huurwoningen is in theorie mogelijk, maar in de huidige praktijk waarin het aanbod op de koopwoningmarkt erg groot is en woningen lang tot zeer lang te koop staan, is dat over het algemeen niet erg realistisch. Ten aanzien van de verkoop die al in de opgegeven meerjarenplannen zit, is verondersteld dat die wel gerealiseerd kan worden. In de gerestricteerde variant is ten aanzien van de investeringsmaatregelen de volgende prioriteitsvolgorde aangehouden: 1. Renovatiemaatregelen 2. Sloop en nieuwbouw Deze volgorde impliceert dat sloop en nieuwbouw van huur- en koopwoningen de laagste prioriteit hebben en in de gerestricteerde variant als eerste vervallen. De renovatiemaatregelen worden bij de gekozen prioriteiten pas in latere instantie aangepast. De corporatie heeft de mogelijkheid om haar voorgenomen (des)investeringsmaatregelen terug te schalen. Met de gerestricteerde variant kan bepaald worden in welke mate de maatregelen teruggeschaald moeten worden dat de financiële kengetallen niet meer zakken onder de kritische ondergrens.
12
45%
40%
1. Alles
40%
35% 30%
26% 23%
25%
3. Deel sloop/nieuwbouw
20%
15%
2. Alle sloop/nieuwbouw, deel renovaties
11%
10%
4. Niets
5% 0% Figuur 10: Verdeling terugschaal-varianten
Deze gerestricteerde variant laat zien dat: 1. 40% van de corporaties alle voorgenomen maatregelen nieuwbouw, sloop en renovatie in de periode 2013-2021 volledig dient te schrappen en dat de financiële situatie van de corporatie dan nog steeds niet gezond is. 2. 11% van de corporaties de voorgenomen maatregelen nieuwbouw en sloop in de periode 2031-2021 volledig dient te schrappen en dat de corporaties alleen nog een deel van de voorgenomen renovaties in de periode 2013-2021 kunnen uitvoeren om financieel gezond te blijven. 3. 23% van de corporaties een deel van de voorgenomen maatregelen nieuwbouw en sloop in de periode 2013-2021 dient te schrappen om financieel gezond te blijven. 4. 26% van de corporaties haar investeringsmaatregelen in de periode 2013-2021 niet behoeft aan te passen omdat deze corporaties in de regeerakkoord-variant met 100% harmonisatie nog financieel gezond is. Op basis van de financiële kengetallen blijkt dat in de gerestricteerde variant nog steeds 40% van de corporaties financieel ongezond blijft, ook nadat de investeringen volledig zijn teruggeschroefd. 34% van de corporaties moet zijn investeringen gedeeltelijk terugbrengen om nog gezond te blijven. Een kwart van de corporaties hoeft niets terug te schalen, en kan haar investeringsprogramma uitvoeren, ondanks de maatregelen van het regeerakkoord. Dit laatste wordt enerzijds verklaard door de hoge gemiddelde WOZ waarde bij deze corporaties: gemiddeld € 176.000. Anderzijds betreft dit corporaties die een zeer gezonde startpositie kennen: de corporaties die niets hoeven terug te schalen hebben in 2011 gemiddeld een solvabiliteit van 38%.
13
Ook in de mate van het terugschalen van de investeringen is overigens het effect van de WOZ-waarde direct terug te lezen: hoe lager de gemiddelde WOZ-waarde, hoe meer de corporatie moet terugschalen. € 200.000 € 180.000
€ 160.000 1. Alles
€ 140.000 2. Alle sloop/nieuwbouw, deel renovaties
€ 120.000 € 100.000
3. Deel sloop/nieuwbouw
€ 80.000
4. Niets
€ 60.000 € 40.000
€ 20.000 €0
Figuur 11: Gemiddelde WOZ waarde per terugschaal variant
Concluderend blijkt dat waar in de basisvariant 95% van de corporaties financieel gezond is, dit in de regeerakkoord variant voor nog slechts 26% van de corporaties opgaat. Na het terugschalen van de investeringen blijkt uiteindelijk 60% van de corporaties in staat financieel gezond te blijven. 100%
95%
90%
80% 70%
60%
basis variant 2011
60% variant regeerakoord 2021
50%
40% 30%
variant regeerakkoord na terugschaling 2021
25%
20% 10%
0% Figuur 12: Percentage corporaties met een solvabiliteit boven 20%
14
4.2 Effect op investeringen Uit het voorafgaande blijkt dat de corporaties hun investeringsvoornemens flink moeten verminderen temperen om nog deels financieel gezond te blijven. De beleidsvoornemens uit het regeerakkoord hebben dan ook een majeure impact op het investeringsniveau van de woningcorporaties. € 12
€ 11 mrd
€ 10
€8
Basis variant (in mrd €)
€6
€ 4 mrd €4
Variant regeerakkoord na terugschalen (in mrd €)
€2
€0
Figuur 13: Omvang totale investeringen van 57 corporaties in de periode 2013-2021 (in mrd. euro's)
In de basisvariant bedraagt het totale investeringsniveau van de 57 corporaties over de periode 20132021 € 11 miljard. Deze investeringen bestaan uit het bouwen van diverse typen sociale, vrije sector en nieuwbouw koopwoningen en het renoveren van bestaande sociale woningen. De maatregelen uit het regeerakkoord dwingen de corporaties echter hun investeringen flink terug te schroeven, en wel tot totaal € 4 miljard. Om financieel zoveel mogelijk gezond te blijven moeten de corporaties hun gezamenlijk investeringsniveau dus meer dan halveren. Landelijk betekent dit dat het bedrag dat de corporaties gemiddeld per woning kunnen investeren teruggebracht wordt van € 16.000 naar € 4.400. € 20.000 € 18.000 € 16.000
€ 14.000 € 12.000
Basis variant
€ 10.000 Regeerakkoord variant na terugschalen
€ 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 €0 Noord
Oost
West
Zuid
Totaal
Figuur 14:Gemiddelde investering per woongelegenheid 2013-2021
De teruggeschaalde investeringsomvang van de corporaties is landelijk overigens niet evenredig verdeeld. Ook hier zien we de afhankelijkheid van de WOZ waarde. In regio’s met een relatief lage gemiddelde WOZ waarde wordt het investeringsniveau van corporaties na terugschalen minimaal of zelfs nihil. Corporaties in regio’s met een hogere gemiddelde WOZ hoeven hun investeringen minder drastisch te beperken.
15
Het effect van het terugschalen van de investeringen zien we direct terug in de bouwvolumes van corporaties in aantallen nieuwbouw, resp. renovaties. 160000 140000 120000 100000
80000
nieuwbouw
60000
renovaties
40000 20000 0 Basisvariant
Regeerakkoord variant na terugschalen
Figuur 15: Totale aantallen nieuwbouw en renovatie in de periode 2013-2021
De voorgenomen nieuwbouw van de corporaties wordt na het terugschalen van de investeringen teruggebracht van een kleine 60.000 naar 20.000 woningen over de periode 2013-2021: een reductie van bijna 70%. In dezelfde periode wordt het aantal voorgenomen renovaties van bestaande huurwoningen van corporaties teruggebracht van 140.000 naar een kleine 80.000: een reductie van ruim 40%. 30000
70000
25000
60000
50000
20000
40000
15000
30000
10000
20000
5000
10000
0
0 Noord
Oost
West
Zuid
Noord
Oost
West
Zuid
Nieuwbouw basisvariant
Renovatie basisvariant
Nieuwbouw regeerakkoord variant na terugschalen
Renovatie regeerakkoord variant na terugschalen
Figuur 16: Totaal aantallen nieuwbouw en renovatie per regio in de periode 2013-2021
De effecten op de bouwvolumes lopen landelijk zeer uiteen. In de noordelijke regio moeten corporaties zowel hun nieuwbouw als renovatieprogramma’s vrijwel volledig terug draaien. In het oosten moet de nieuwbouw van corporaties met drie kwart worden verminderd en de renovaties bijna gehalveerd. In het westelijk deel van het land moeten zowel de aantallen nieuwbouw als renovaties van de corporaties nagenoeg gehalveerd worden. En in de zuidelijke regio moet de nieuwbouw met driekwart en het renovatieprogramma met één kwart worden teruggebracht.
16
4.3 Effect op kwaliteit van de woningvoorraad Corporaties plegen nieuwbouw en renovaties om de kwaliteit van hun woningvoorraad op peil te houden. Nieuwbouw om kwaliteit toe te voegen en te vervangen (in geval van sloop); renovaties om de kwaliteit van bestaande woningen te verbeteren. Het betreft dan zowel de bouwtechnische kwaliteit van woningen als de woontechnische kwaliteit (oppervlak, uitrusting, toegankelijkheid etc.). Om het effect van het terugschalen van de aantallen nieuwbouw en renovaties op de kwaliteit van de woningvoorraad inzichtelijk te maken is naar twee aspecten gekeken: de ontwikkeling van de gemiddelde restant levensduur van de woningvoorraad van de corporaties en de ontwikkeling van de energetische kwaliteit van de woningen. 25
23 Basisvariant 2011
20
17 15
15
Regeerakkoord variant 2021
10 Regeerakkoord variant na terugschalen 2021
5
0 Figuur 17: Gemiddelde restant levensduur van de woningvoorraad
De gemiddelde restant levensduur van de woningvoorraad van de deelnemende corporaties ultimo 2011 bedraagt 23 jaar. Met het voorgenomen beleid van de corporaties loopt de restant levensduur terug naar 17 jaar, terwijl na het terugschalen van de investeringen de levensduur terugloopt naar 15 jaar. Blijkbaar is het autonome beleid van de corporaties op zichzelf al onvoldoende om de levensduur van de voorraad op peil te houden. 120%
100% 16% 29% 80%
40%
goed
60% 57%
redelijk 51%
40%
slecht
45%
20% 27% 15%
20%
0% Basisvariant 2011
Regeerakkoord variant Regeerakkoord variant 2021 na terugschalen 2021
Figuur 18: Verdeling energielabels van de woningvoorraad
Het effect van het terugschalen van de investeringen is wel direct zichtbaar bij de energetische kwaliteit van de woningvoorraad van de corporaties. Ultimo 2011 bezitten de corporaties gemiddeld slechts 16% woningen met een A of B label. Het voorgenomen investeringsprogramma van de corporaties wordt dit aandeel aanzienlijk verhoogd naar 40%;; het percentage ‘slechte’ labels (E,F of 17
G) neemt af van 27% naar 15%. Daarmee komen de corporaties een groot deel in de richting van de afspraken die landelijk zijn gemaakt in het Convenant Energiebesparing, dat uitgaat van een 3 gemiddeld energielabel B in 2021. Echter door het terugschalen van de investeringen groeit het aandeel ‘goede’ labels niet verder dan 30% en neemt het percentage ‘slechte’ labels met maar 7 % af.
4.4 Effect op betaalbaarheid Tot slot is ook nader gekeken wat het effect van het huurbeleid in het regeerakkoord is op de betaalbaarheid van de huurwoningen van de corporaties. In samenhang met de heffing zullen verhuurders in de gelegenheid worden gesteld om de huren extra te verhogen. Het regeerakkoord stelt in het vooruitzicht dat de huren met 1,5% boven inflatie stijgen voor inkomens tot € 33.000, met 2,5% boven inflatie voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000, en een extra huurverhoging van 6,5% boven inflatie voor inkomens boven € 43.000. Daarnaast vervalt het maximum huurniveau op basis van het woningwaarderingstelsel. Het maximum huurniveau wordt 4,5% van de WOZ-waarde van de huurwoning. Bij inkomens boven € 43.000 vormt dit maximum geen plafond; bij deze huishoudens mogen de huren jaarlijks met 6,5% plus inflatie worden verhoogd totdat de huurder is vertrokken of zijn inkomen lager is dan de grens van € 43.000. Deze mogelijkheden om de huren extra te verhogen dienen ter compensatie van de verhuurderheffing. In de doorrekening van de regeerakkoord-variant is uitgegaan van een gemiddelde huurverhoging van 2,4% boven inflatie, gebaseerd op de verdeling van de inkomenscategorieën in de totale corporatiesector. Verder is verondersteld dat de corporatie bij mutatie de nieuwe huur gelijk stelt aan de maximale huur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde: 100% harmonisatie. 120%
100%
3% 7%
80%
60%
6%
5%
23%
19%
> € 652 67% 51%
50% 40%
€551 - €652 €360-€551 < € 360
20% 23%
21%
24%
Basisvariant 2011
Regeerakkoord variant 2021
regeerakkoord variant na terugschalen 2021
0%
Figuur 19: Verdeling huurprijsklassen
In de verdeling van de huurklassen zien we een effect van het huurbeleid uit het regeerakkoord. Het aandeel van de woningvoorraad met een maandhuur tot de eerste aftoppingsgrens van € 551 bedraagt ultimo 2011 90%. Slechts 3% van de woningen heeft een huur in de vrije sector categorie. Met het uitvoeren van het huurbeleid uit het Regeerakkoord neemt de omvang van de voorraad woningen tot € 551 af tot 71%. Het aandeel dure sociale huur neemt toe van 7% naar 23%; het aandeel vrije sector verdubbelt. 2011 Basisvariant Betaalbaar < €551
2021 Regeerakkoord
90%
71%
Duur < € 551-652
7%
23%
Vrije sector > € 652
3%
6%
Figuur 20: Verschuiving aandeel huurprijsklassen in de periode 2011-2021 bij uitvoeren huurbeleid regeerakkoord 3
Ministerie BZK, Aedes, Woonbond, Vastgoedbelang, Convenant Energiebesparing Huursector, juni 2012;
18
5 Samenvatting en conclusies Corporaties worden geconfronteerd met plannen voor een forse verhuurderheffing. Er is al een wet in behandeling bij het parlement op grond waarvan vanaf 2014 een heffing van € 800 mln per jaar betaald moet worden. Het regeerakkoord van Rutte II is voornemens deze heffing extra te verhogen met € 45 mln in 2013 oplopend tot € 1.190 mln in 2017. Hiermee komt de totale heffing in 2017 uit op bijna € 2 mrd, waarvan naar verwachting circa 90% ten laste komt van corporaties. Ter compensatie van deze heffing wordt de mogelijkheid geboden om de huren extra te verhogen. Deze extra huurverhoging bedraagt in theorie gemiddeld 2,4% boven inflatie. In het regeerakkoord is het maximale huurniveau gelijk gesteld aan 4,5% van de WOZ-waarde. Het fixeren van dit percentage bij een dalende WOZ-waarde leidt ertoe dat de maximale huur snel lager wordt en er daardoor steeds minder ruimte is voor huurverhogingen. De financiële gevolgen van de beleidsvoornemens uit het regeerakkoord zijn voor 57 corporaties in kaart gebracht. Hierbij is op basis van de door de corporaties aangeleverde informatie een gestandaardiseerde aanpak gevolgd om de onderlinge vergelijkbaarheid te borgen. In de eerste plaats is een basisvariant doorgerekend. Hierbij is uitgegaan van inflatievolgend huurbeleid en bij mutatie harmonisatie naar 80% van het maximale huurniveau op basis van het huidige woningwaarderingstelsel. Verder zijn de voorgenomen (des)investeringsmaatregelen ingerekend. De uitkomsten laten zien dat er op basis van de drie financiële kengetallen in de basisvariant er bij 95% van de corporaties sprake is van een financieel gezonde situatie. De solvabiliteit komt voor slechts 3 corporaties lager uit dan de kritische ondergrens. Bij de regeerakkoord-variant is rekening gehouden met de verhuurderheffing en extra huurverhogingen. De extra huurverhoging boven inflatie bedraagt in theorie, rekening houdend met de verdeling van de inkomenscategorieën in de totale corporatiesector, gemiddeld 2,4% boven inflatie. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is zowel rekening gehouden met de verhuurderheffing als met de extra huurverhoging, voor zover die realiseerbaar is. Verder is verondersteld dat de corporatie bij mutatie de nieuwe huur voor 100% harmoniseert, waarbij rekening is gehouden met de mutatiekans op basis van de opgave van de corporaties. De investeringen blijven in eerste instantie wel op peil. De uitkomsten laten zien dat er op basis van de drie financiële kengetallen in de regeerakkoordvariant met 100% harmonisatie de solvabiliteit, de rentedekkingsgraad en/of de ‘debt service coverage ratio’ bij 74% van de corporaties lager uitkomen dan de kritische ondergrens. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat er in de regeerakkoord-variant met 100% harmonisatie bij een grote meerderheid van de corporaties niet meer sprake is van een financieel gezonde situatie. De corporatie heeft de mogelijkheid om haar voorgenomen (des)investeringsmaatregelen terug te schalen. Met de gerestricteerde variant kan bepaald worden in welke mate de maatregelen teruggeschaald moeten worden zodanig dat dat de financiële kengetallen niet meer zakken onder de kritische ondergrens. Op basis van de financiële kengetallen blijkt dat 40% van de corporaties zijn investeringen in zijn geheel dient terug te schalen en dan nog steeds financieel ongezond is. 34% van de corporaties moet zijn investeringen gedeeltelijk terugbrengen om nog gezond te blijven. Een kwart van de corporaties hoeft niets terug te schalen, en kan haar investeringsprogramma uitvoeren, ondanks de maatregelen van het regeerakkoord. De investeringen van de corporaties moeten door de maatregelen uit het regeerakkoord dus drastisch worden verlaagd. In de basisvariant bedraagt het totale investeringsvolume van de deelnemende corporaties over de periode 2013-2021 € 11 miljard. In de gerestricteerde variant is dit bedrag meer dan gehalveerd, en bedraagt nog slechts € 4 miljard. Per woning betekent dit dat de ruimte om te investeren terugloopt van gemiddeld € 16.000 naar € 4.400. Landelijk zijn de teruglopende investeringen onevenredig verdeeld. In regio’s met een lage WOZ waarde lopen de investeringen terug naar nul; in regio’s met een hogere WOZ waarde kunnen corporaties blijven investeren, maar gemiddeld niet meer dan € 10.000 per woning. Het teruglopen van de investeringen heeft ook effect op de kwaliteit van de woningvoorraad van de corporaties. Immers, er worden minder nieuwe woningen gebouwd en gerenoveerd. Tot 2021 neemt de gepleegde nieuwbouw af met bijna 70% van zo’n 60.000 naar 20.000 woningen. Het aantal renovaties van bestaande woningen neemt af met ruim 40% van bijna 140.000 naar 80.000. Het terugschalen van het volume nieuwbouw en renovaties heeft echter maar een beperkt effect op de restant levensduur van de woningvoorraad. Ultimo 2011 bedraagt deze gemiddeld 23 jaar. Met de 19
voorgenomen investeringen van de corporaties loopt deze terug naar gemiddeld 17 jaar, terwijl het terugschalen van de investeringen de gemiddelde restant levensduur slechts beperkt tot 15 jaar. Blijkbaar is het autonome beleid van de corporaties op zichzelf al onvoldoende om de levensduur van hun woningvoorraad op peil te houden. Het effect van het terugschalen van de investeringen is wel direct zichtbaar bij de energetische kwaliteit van de woningvoorraad van de corporaties. Ultimo 2011 bezitten de corporaties gemiddeld slechts 16% woningen met een A of B label. Door het voorgenomen investeringsprogramma van de corporaties wordt dit aandeel aanzienlijk verhoogd naar 40%;; het percentage ‘slechte’ labels (E,F of G) neemt af van 27% naar 15%. Echter, door het terugschalen van de investeringen groeit het aandeel ‘goede’ labels niet verder dan 30% en neemt het percentage ‘slechte’ labels met maar 7 % af. Tot slot is ook nader gekeken wat het effect van het huurbeleid in het regeerakkoord is op de betaalbaarheid van de huurwoningen van de corporaties. Hiervoor is gekeken naar de verschuiving in de huurklassen. Het aandeel van de woningvoorraad met een maandhuur tot de eerste aftoppingsgrens van € 551 bedraagt ultimo 2011 90%. Slechts 3% van de woningen heeft in dat jaar een huur in de vrije sector categorie. Met het uitvoeren van het huurbeleid uit het regeerakkoord neemt de omvang van de voorraad woningen tot de € 551 grens af tot 71%. Het aandeel dure sociale huur neemt toe van 7% naar 23%; het aandeel vrije sector huur verdubbelt zelfs. Het terugschalen van de investeringen tempert deze verschuiving van betaalbare naar dure huur nauwelijks.
20
-
21
