Prestaties, vastgoed en vermogen Johan Conijn NCCW, 25 september 2012
Ongemakkelijke confrontatie…
2
Existentieel probleem Mismanagement, fraude. Maar aan incidenten liggen onderliggende factoren ten grondslag: 1) Vermogen in de dode hand - omvangrijk vermogen (waardering marktwaarde) - geen rendementseis 2) Tekortschietend sturingskader en toezicht - geen volkshuisvestelijk toezicht - bedrijfswaarde beoordeling: blijft er voldoende over…, maar waar is het geld ondertussen naartoe gegaan dat ‘over’ was? - over het algemeen geen sturing op gewenste vermogensontwikkeling op basis van marktwaarde 3
Twee balansposities corporatiesector (mrd euro’s) Balansposten Expl. waarde Marktwaarde
Activa Vastgoed
108
258
10
11
Eigen vermogen
34
176
Leningen
75
83
9
10
Overige activa Passiva
Overige passiva
4
Oorzaken waardeverlies Waardeverlies = verlies aan kasstromen = verlies aan direct rendement Verlies aan kasstromen - verschil markthuur tov feitelijk huur - verschil marktconforme lasten versus feitelijke lasten Verlies aan direct rendement
5
Rendementsverlies (2007) Fors verlies aan kasstromen ten opzichte van marktconforme kasstromen: - 5,5 mrd gederfde huurinkomsten - 1,3 mrd extra onderhoud- en beheerlasten Verlies aan direct rendement: - marktconform direct rendement - feitelijk direct rendement - rendementsverlies
4,3% 1,8% 2,5%
Centrale vraag: staan er ‘in gelijke mate’ maatschappelijke prestaties tegenover het rendementsverlies, of…
6
Gevoel van urgentie ….
Effectiviteit, efficiëntie, transparantie en legitimiteit overtuigend verbeteren (niet bij woorden alleen…) Of… Afroming via heffingen e.d.: VVD en PvdA kiezen bij doorrekening door CPB voor verdubbeling van de verhuurderheffing. Ook bij andere partijen verhoging van de heffing bij verhuurders.
7
Maatschappelijk rendement / effect Hoe het maatschappelijk rendement, maatschappelijk effect te bepalen van activiteiten corporaties?
8
Maatschappelijk rendement/effect meetbaar? Meetbaar maken maatschappelijke baten en kosten (MKBA) belangrijke bijdrage aan besluitvorming. Geen panacee voor inzicht in maatschappelijk presteren corporaties: - niet alle effecten goed kwantificeerbaar - niet alle effecten goed toerekenbaar Niet gericht op de specifieke positie van de corporaties als marktcontrair handelende organisatie. Ook ‘reguliere’ marktpartijen realiseren maatschappelijk rendement.
9
Andere invalshoek Corporaties realiseren, mogelijk gemaakt door vermogen zonder externe rendementseis, niet de marktconforme kasstromen: - huur < marktconforme huur - lasten > marktconforme lasten - investeringen > marktconforme waarde Centrale vragen: - hoeveel middelen zijn beschikbaar om marktcontrair te handelen? - hoe wordt de besluitvorming georganiseerd voor de aanwending van de beschikbare middelen? - waaraan zijn de middelen daadwerkelijk besteed? - hoe beoordelen we de inzet van deze marktcontraire inzet? 10
De vermogenskant: een eenvoudige balans
Activa Vastgoed
Passiva Eigen vermogen Vreemd vermogen
11
Verwarrend debat…
Verwarrende terminologie: -
Vermogensovermaat… Onvoldoende presteren naar vermogen… Potentieel vermogen… Vermogensallocatie…
Per definitie is het gehele vermogen (nagenoeg volledig) belegd in vastgoed Drie kernvraagstukken: - Toekomstige omvang totaal vermogen 1. 2.
Gewenste groei eigen vermogen (op basis marktwaarde) Omvang van de leverage
- Toekomstige samenstelling van het vastgoed 12
Omvang leningportefeuille “U zet uw vermogen onvoldoende in” eufemisme voor: “U dient meer leningen aan te trekken; uw leverage is te laag” Hogere leverage: - Meer investeringen; hoger balanswaarde vastgoed maar ook: - Meer risico - Negatieve hefboom als rente op leningen hoger is dan rendement op vastgoed Heroverweging omvang leverage bij corporaties gewenst 13
Samenstelling vastgoed Ontwikkeling omvang vastgoed (totale waarde) in samenhang met ontwikkeling totaal vermogen Binnen de vastgestelde omvang van het vastgoed voortdurende transformatie (‘asset management’) om het vastgoed in overeenstemming te brengen / te houden met: - Maatschappelijke doelstellingen (doelgroepen, betaalbaarheid) - Financiële doelstellingen (rendementseis)
14
Vastgoedsturing
15
Corporatiesturing: integratie drie invalshoeken
De drie centrale verantwoordelijkheden onderscheiden in het sturingsmodel van corporaties: het DrieKamerModel Maatschappelijke functie Vermogensfunctie Vastgoedfunctie
16
Enkele uitgangspunten Expliciete doelstelling ten aanzien van gewenste ontwikkeling van vermogen (groei/krimp) op basis van marktwaarde Exploitatie vastgoed is marktconform, tenzij… Financiële ‘offer’ voor maatschappelijke prestaties is het ‘extra’ ten opzichte van de markt Afwijkingen van marktconform ijkpunt vooraf gebudgetteerd en zichtbaar gemaakt Concrete vormen marktcontrair beleid: - Huurafslag ten behoeve van betaalbaarheid - Hogere kosten ten behoeve van extra beheer of onderhoud 17
DrieKamerModel
Maatschappelijke kamer
Maatschappelijk budget
Huurkorting Extra beheer/ onderhoud
Dividend Vastgoedkamer
Vermogenskamer Investeringsmiddelen 18
Maatschappelijke kamer
Maatschappelijke afweging: - hoe (meerjarig) beschikbare budget te besteden aan maatschappelijk taken? - welke rol voor externe belanghouders? Volkshuisvestelijke toezicht, resp. visitatie betreft deze kamer
19
Vastgoedkamer Marktconforme exploitatie: - rendementssturing conform IPD - marktconforme aanvangsrendement - deels netto huur - deels doeluitkering maatschappelijke kamer
Benchmarking op basis van de markt Nadere verbijzondering via onderscheid asset en property management Opdrachtgever voor projectontwikkeling 20
Vermogenskamer
Behoud van het ‘trustvermogen’: - bewaken gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen en de kasstromen - bepalen omvang van vreemd vermogen (leverage) - bepalen omvang beschikbare budget voor maatschappelijke rol - voldoen aan randvoorwaarden CFV en WSW Financieel toezicht betreft deze kamer
21
Sturingskader
Per kamer kengetallen waarop gestuurd wordt.
Normering van de kengetallen hangt onderling samen (interdependent systeem)
Strategisch beleidsplan is integratiekader
22
Meerwaarde DrieKamerModel Mogelijkheden tot betere borging - effectiviteit: helder afwegingskader inzet middelen voor maatschappelijke opgaven - efficiëntie: heldere focus in de vastgoedkamer via rendementssturing - transparantie: drie verantwoordelijkheden apart geplaatst Logische set van sturingskengetallen
23
Stellingen
Legitimiteit van corporatie alleen mogelijk met transparantie. Transparantie alleen mogelijk met (interne) functiescheiding. Verbetering functioneren alleen mogelijk met marktconforme waardering vastgoed
24
The information contained in this communication is confidential and may be legally privileged. It is intended solely for the use of the individual recipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmission of the information contained in this communication nor for any delay in its receipt. The information in this communication is not intended as a recommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such. No rights can be derived from this message. This communication is from Ortec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlands under company number 24421148 with registered office at Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on www.ortec-finance.com and shall be forwarded free of charge upon request.
The Netherlands, Rotterdam
Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Tel: +31 (0)10 700 50 00 Fax: +31 (0)10 700 50 01 E-mail:
[email protected] Web: www.ortec-finance.com
The Netherlands, Amsterdam
Barajasweg 10, 1043 CP Amsterdam Tel: +31 (0)20 700 97 00 Fax: +31 (0)20 700 97 01 E-mail:
[email protected] Web: www.ortec-finance.com
United Kingdom, London
23 Austin Friars, London EC2N 2QP Tel: +44 (0)20 3178 39 13 Fax: +44 (0)20 3178 61 64 E-mail:
[email protected] Web: www.ortec-finance.co.uk
Switzerland, Pfäffikon
Poststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZ Tel: +41 (0)55 410 38 38 Fax: +41 (0)55 410 80 36 E-mail:
[email protected] Web: www.ortec-finance.ch
