Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. Frans Schilder Johan Conijn

Restschuld in Nederland: omvang en consequenties Frans Schilder Johan Conijn

ASRE research paper, ISSN 1878 - 4607 Januari 2012    

Hoofdpunten 

Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld. Bij verkoop van de woning zal de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning.



Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht hebben een vergrote kans op een restschuld.



De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren.



Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een “dubbel slot” op de woningmarkt Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een restschuld neemt met ruim 40% toe als de woningprijzen 10% dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011.

   

Management summary Sinds de stagnatie en zelfs daling van de woningprijzen is het automatisch opbouwen van vermogen in de eigen woning geen vanzelfsprekendheid meer. Decennia lang konden huishoudens eenvoudig meer dan 100% van de waarde van de woning lenen in de “wetenschap” dat door waardestijging van de woning het probleem van een hoge financiering zich vanzelf oplost. Mede hierdoor is Nederland “wereldkampioen hypotheken” geworden: in geen enkel land is de hypotheeklast in verhouding tot het bruto binnenlands product zo hoog als in Nederland. Ondanks het feit dat veel huishoudens ten minste een deel van hun hypotheek kunnen aflossen met een kapitaalverzekering, neemt het aantal huishoudens toe waarvan de hypotheekschuld, zelfs na verrekening met de kapitaalverzekering, hoger is dan de waarde van de woning. De hypotheken van deze huishoudens “staan onder water”; bij deze huishoudens is sprake van een potentiële restschuld. Het woord “potentieel” is hier een belangrijke toevoeging: zo lang het huishouden immers de hypotheeklasten blijft betalen en niet verhuisd, is er geen sprake van een acuut probleem. Het probleem van de potentiële restschuld wordt pas urgent op het moment dat het huishouden in betalingsproblemen komt, of wanneer het huishouden wil verhuizen. In dit rapport ligt de nadruk op de samenhang tussen de potentiële restschuld waar steeds meer huishoudens mee worden geconfronteerd enerzijds en de verhuismogelijkheden van deze huishoudens op de woningmarkt anderzijds. Dat het probleem van de potentiële restschuld groeit blijkt uit de veelvuldige aandacht die het onderwerp recentelijk krijgt in onder meer de landelijke pers. Door dalende woningwaarden raakt een steeds grotere groep huishoudens met hun hypotheek “onder water”. Medio 2011, zo blijkt uit berekeningen in dit rapport, worden maar liefst 500.000 huishoudens geconfronteerd met een potentiële restschuld bij verkoop van hun woning. In bijna een kwart van deze gevallen is het negatieve verschil op dit moment nog beperkt: zo’n 115.000 huishoudens hebben een restschuld van maximaal € 10.000,-. Gemiddeld genomen heeft een huishouden, indien er sprake is van een potentiële restschuld, een restschuld van bijna € 30.000,-. Uit het onderzoek blijkt dat er een paar specifieke kenmerken zijn die het risico op een potentiële restschuld sterk doen toenemen. Met name leeftijd en de aankoopperiode van de woning zijn factoren die van grote invloed zijn op de kans op een restschuld. De resultaten uit het onderzoek laten duidelijk zien dat jonge huishoudens een veel grotere kans op een restschuld hebben dan oudere huishoudens. Ook valt er een zeer sterke toename van de kans op restschuld te zien bij huishoudens die hun huidige woning na 2000 hebben gekocht. De reden dat juist deze kenmerken zo sterk samenhangen met de restschuld is evident: jonge en recent verhuisde huishoudens hebben te kort in hun woning gewoond om kapitaal in de woning op te bouwen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de woningprijsontwikkeling na 2000, en anderzijds door de beperkte tijd om kapitaal op te bouwen in de kapitaalverzekering. In het licht van deze bevindingen zijn de recente beleidsaanpassingen naar meer aflossing goed te begrijpen. De rem die sinds enige tijd op al te liberale kredietverstrekking is gezet is een goed middel om een mogelijke verdere toename van het restschuld-probleem te voorkomen. Het is echter de vraag of er op dit moment niet te hard en aan teveel remmen tegelijk wordt getrokken. In de huidige regels voor hypotheekverstrekking van de Gedragscode Hypothecaire Financiering zit een dubbel slot op de kredietverstrekking: een eis met betrekking tot een maximale verhouding tussen de lening en de waarde van de woning en een eis met betrekking tot een maximale verhouding tussen de lening en de hoogte van het inkomen. De hypotheek die verstrekt wordt mag niet meer bedragen dan 106% van de waarde van de woning en niet hoger zijn dan de op basis van NIBUD-tabellen bepaalde factor van gemiddeld 4,5 maal het inkomen. Hierop geldt een expliciete uitzondering: de restschuld bij verkoop van de woning mag boven op de 106% worden verstrekt. Banken maken van deze uitzondering in de praktijk echter nagenoeg geen gebruik. Het gevolg hiervan is dat huishoudens met een restschuld niet kunnen verhuizen, zelfs indien het huishouden op basis van de inkomensnormen de extra financiering prima kan dragen. Het gevolg hiervan is dat de doorstroming in de koopsector ernstig wordt belemmerd. Dit onderzoeksrapport wil nadrukkelijk geen pleidooi houden om de klok terug te draaien en weer op oude voet hypotheken te verstrekken. Meer nadruk op aflossing van de hypotheek is van groot belang voor de stabiliteit van de koopsector. Dit rapport biedt wel de basis voor een pleidooi om meer mogelijkheden te bieden de restschuld bij verhuizing naar een andere koopwoning mee te financieren. Bieden de inkomensgrenzen op basis van de NIBUD-tabellen niet voldoende zekerheid als er ook

   

aanvullende voorwaarden toegepast worden om de meegefinancierde restschuld versneld af te lossen? Immers, door de aanvullende voorwaarden voor aflossing zal binnen enige tijd vanzelf aan de maximale verhouding tussen de lening en de waarde van de woning worden voldaan. In ieder geval blijkt uit enkele scenario’s dat kredietverstrekking op basis van een enkel slot een groot aantal huishoudens weer in staat wordt gesteld te verhuizen. Dit komt de doorstroming op de woningmarkt ten goede, hetgeen mogelijk bijdraagt aan een herstel in de koopsector. Gezien de sombere prognoses voor de prijsontwikkeling op de woningmarkt op korte termijn zal de groep huishoudens met een potentiële restschuld toenemen. Een verder daling van 4% ten opzichte van het prijsniveau van medio 2011 leidt al tot 100.000 extra huishoudens met een potentiële restschuld. Meer nadruk op aflossing, zoals al in de nieuwe Gedragscode is vastgelegd, zal in de toekomst bijdragen aan een verminderde toename van het aantal huishoudens met een restschuld. Op de korte termijn, echter, zijn aanvullende maatregelen nodig om de stagnatie van verhuizingen, zoals die al enige tijd zichtbaar is op de woningmarkt, een halt toe te roepen. Een heroverweging van de wijze waarop de restschuld eventueel meegefinancierd kan worden bij een verhuizing kan hierbij een belangrijke rol spelen.

   

Inhoudsopgave

  1. 1.1 1.2

Restschuld in Nederland ............................................................................................................. 1 Inleiding .................................................................................................................... 1 Eerdere publicaties .................................................................................................. 1

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

Analyse restschuld: opzet............................................................................................................ 3 Opzet en verantwoording van het onderzoek .......................................................... 3 De waarde van de woning ................................................................................... 3 Omvang van de hypothecaire schuld .................................................................. 4 Waarde van de kapitaalverzekering .................................................................... 6 Selecties voor analyses ....................................................................................... 7

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4

Restschuld in Nederland: beschrijving en analyse...................................................................... 8 Inleiding .................................................................................................................... 8 Beschrijving van de restschuld................................................................................. 8 Aantal huishoudens en gemiddelde omvang....................................................... 8 Regionale spreiding van de restschuld................................................................ 9 Restschuld naar leeftijdscategorie..................................................................... 12 Restschuld naar inkomenscategorie.................................................................. 12 Recente verhuizing en restschuld...................................................................... 13 Restschuld naar aankoopperiode ...................................................................... 13 Analyse van de restschuld ..................................................................................... 14 De restschuld verklaard: wat bepaalt de kans op restschuld? .......................... 14 De omvang van de restschuld ........................................................................... 17 Conclusie................................................................................................................ 18

4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.3 4.3.1 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5

Restschuld in Nederland: gevolgen........................................................................................... 19 Restschuld in het licht van GHF en NHG .......................................................... 19 Enquête.............................................................................................................. 20 Resultaten enquête............................................................................................ 21 Dubbel slot: wisselwerking tussen voorwaarden voor kredietverstrekking........ 23 De rol van de kapitaalverzekering ..................................................................... 27 Het grensgebied van de belasting ..................................................................... 28 What if: ontwikkeling van de restschuld bij verdere prijsdalingen ..................... 30 Toename aantal huishoudens met restschuld................................................... 30 Toename gemiddelde restschuld....................................................................... 31 Conclusie................................................................................................................ 32

2.

3.

4.

Literatuur................................................................................................................................................ 33 Bijlagen .................................................................................................................................................. 34 Bijlage 1: Berekening componenten restschuld................................................................... 34 Bijlage 2: Prijsontwikkeling in Nederland ............................................................................. 37 Bijlage 3: Vragenlijst............................................................................................................. 39

   

1. Restschuld in Nederland 1.1 Inleiding Wanneer huishoudens via internet zoeken naar financieringsmogelijkheden voor een eventuele nieuwe woning kunnen zij vaak op basis van enkele kengetallen hun maximale lening laten schatten. Hierbij wordt uiteraard naar het inkomen van het huishouden gevraagd. Één van de andere kengetallen die gevraagd wordt is de overwaarde op de huidige woning. De afgelopen decennia hebben veel eigenaar-bewoners de waarde van de woning tijdens de bewoningsduur zien toenemen. Hierdoor ontstond een extra “spaarpotje” dat vervolgens ingezet kon worden bij, bijvoorbeeld, de volgende stap op de woningmarkt. Het ontstaan van overwaarde is nagenoeg een vanzelfsprekendheid geworden op de Nederlandse woningmarkt. Hierin is sinds enkele jaren duidelijk verandering gekomen. Door de stagnatie van de prijsontwikkeling op de woningmarkt en tegenvallende macro-economische ontwikkelingen staat de woningmarkt onder druk. Prijzen dalen zelfs al enkele jaren; een fenomeen dat sinds halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw niet meer is waargenomen. Met name voor huishoudens die na de millenniumwisseling voor het eerst een woning hebben gekocht is de ontwikkeling op de woningmarkt potentieel problematisch. Dit betreft dus voornamelijk jonge huishoudens. Weinig of geen ingebracht eigen vermogen, gecombineerd met dalende prijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen, drukken de vermogensposities van deze huishoudens. In eerdere studies is aangetoond dat inderdaad recente starters grote risico’s lopen om bij verkoop van de woning met een restschuld te blijven zitten. De omvang van deze restschuld, en de gevolgen ervan voor de doorstroming, zijn nog weinig belicht. In dit rapport staat de omvang van de potentiële restschuld centraal; dat wil zeggen, de schuld waarmee een huishouden zou blijven zitten indien alle aan de woning gebonden vermogens zouden worden geliquideerd. Hierbij belichten wij met name de gevolgen van een eventuele restschuld voor de verhuismogelijkheden van huishoudens. De centrale probleemstelling van dit rapport luidt: “Hoe beïnvloedt de potentiële restschuld van huishoudens de doorstroming op de Nederlandse koopwoningmarkt?” Het rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschouwing gegeven op recente publicaties. Daarna wordt een korte beschrijving gegeven van de wijze waarop restschuld in dit onderzoek is geoperationaliseerd. Na de beschrijving van de opzet van het onderzoek volgt een beschrijvende analyse van de restschuld in Nederland en de factoren die daartoe bijdragen. In hoofdstuk 4 wordt een analyse gepresenteerd van de wijze waarop de gevonden resultaten invloed hebben op het functioneren van de woningmarkt. Hierbij wordt in het bijzonder aandacht geschonken aan de mobiliteit in de koopsector.

1.2 Eerdere publicaties Dit rapport is niet het eerste onderzoek naar restschuld in Nederland. Sinds de huizenmarkt is gestagneerd, zo rond het jaar 2007, is de mogelijkheid van dalende huizenprijzen nadrukkelijker in de belangstelling van woningmarktonderzoekers komen staan. Immers, vanaf ongeveer het jaar 1985 waren de huizenprijzen onafgebroken gestegen. Het opbouwen van eigen vermogen in de woning was een vanzelfsprekendheid geworden. De combinatie van voornamelijk aflossingsvrije hypotheekvormen en stagnerende en zelfs dalende huizenprijzen maakt dat het opbouwen van overwaarde geen uitgemaakte zaak meer is. De mogelijkheid bestaat dat huishoudens bij de verkoop van hun woning geconfronteerd worden met een negatieve overwaarde: een restschuld. Voordat besproken kan worden hoe restschuld het functioneren van de woningmarkt beïnvloedt is het van belang dat duidelijk is wat precies onder restschuld wordt verstaan. Ook dient duidelijk te zijn hoe we restschuld in dit onderzoek exact operationaliseren.

1   

De artikelen van Brosens (2009) en Van Middelkoop (2010, 2011) hebben voornamelijk betrekking op het in kaart brengen van hypotheekrisico’s en groepen huishoudens die daar het meest aan blootgesteld zijn. Beide auteurs nemen het WoON-databestand als uitgangspunt en merken op dat opgebouwd vermogen in bijvoorbeeld kapitaalverzekeringen niet bekend zijn. Van Middelkoop baseert zich op het databestand uit 2009, Brosens op dat uit 2006. De restschuld gepresenteerd in deze artikelen heeft dan ook primair betrekking op het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de openstaande hypotheek primo 2006 respectievelijk 2009. Ras e.a. (2010) baseren zich op het WoONdatabestand uit 2006. Bij hen wordt het eigen vermogen, verminderd met een bedrag van € 10.000, verrekend met de restschuld. Ons onderzoek bouwt voort op deze onderzoeken, maar gaat uit van iets afwijkende aannamen, die we in de volgende paragraaf behandelen. In de resultaten is er sterke consensus tussen de verschillende onderzoeken: recent verhuisde huishoudens en jongere huishoudens hebben hogere hypotheekrisico’s. Daarnaast bestaan er regionale verschillen in de hypotheekrisico’s van huishoudens. Alle resultaten uit de genoemde literatuur zijn in lijn met verwachtingen en bevatten in die zin nauwelijks verrassingen. Ook dit onderzoek zal leiden tot vergelijkbare conclusies. Dit onderzoek is dan ook niet zozeer bedoeld om een nieuw of onderbelicht fenomeen te beschrijven, maar om een actualisatie te geven van de genoemde literatuur naar de situatie medio 2011. Hiertoe maken we een aantal berekeningen en schattingen, die in de volgende paragraaf behandeld worden.

2   

2. Analyse restschuld: opzet

2.1 Opzet en verantwoording van het onderzoek Zoals gesteld geven we in dit rapport een inschatting van de restschuld medio 2011. We gebruiken hiervoor WoON 2009. We moeten dus de componenten waaruit restschuld is opgebouwd doorrekenen naar medio 2011. Dat doen we aan de hand van verschillende aanvullende data en aannamen. In de eerder genoemde literatuur is de restschuld meestal berekend als het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld, waarbij de kanttekening wordt gemaakt dat opgebouwd vermogen in kaptiaalverzekeringsproducten niet meegenomen kan worden. Van Middelkoop (2010) geeft dan ook aan dat haar schattingen een overschatting van de problemen weergeeft. Ras e.a. (2010) maken daarbij de opmerking dat overige schulden niet meegenomen kunnen worden en hun schattingen wellicht een onderschatting geven van de werkelijke problematiek. Verder neemt Ras e.a. (2010) huishoudens met NHG niet mee bij de huishoudens met een problematische restschuld. De gedachte achter deze aanname is dat deze huishoudens, onder voorwaarden, gecompenseerd worden voor een eventuele restschuld. Wij laten de NHG echter buiten beschouwing. De voorwaarden om de restschuld kwijtgescholden te krijgen zijn immers streng; een huishouden kan immers geen aanspraak op de garantie doen als er geen sprake is van insolvabiliteit. Zolang een huishouden de hypotheeklasten kan betalen, kan het geen aanspraak maken op de NHG. Huishoudens die dus wel een verhuiswens hebben, maar niet werkloos zijn geraakt, in scheiding liggen of anderszins in problemen zijn geraakt hebben derhalve, ondanks de verzekering, wel een restschuld bij verkoop van de woning. Voor de analyse van de invloed van de restschuld op de mobiliteit op de woningmarkt moet de NHG dus buiten beschouwing worden gelaten. We nemen de restschuld van een huishouden daarom mee in onze analyse, ongeacht of dat huishouden wel of geen NHG heeft. Wij definiëren de restschuld van een huishouden, in lijn met Brosens en Van Middelkoop, als alle schuld die overblijft na verkoop van de woning (tegen marktwaarde), aflossing van de hypotheek met de opbrengst uit de verkoop en opgebouwd vermogen. We laten box 3-vermogen (in WoON 2009 beschikbaar indien boven de vrijstellingsnorm) en overige schulden (in WoOn 2009 niet beschikbaar) nadrukkelijk buiten beschouwing in ons onderzoek. Dit onderzoek is gericht op alle schulden en vermogens direct gebonden aan de eigen woning. Wij maken daarbij expliciet de aanname dat huishoudens ook de kapitaalverzekering liquideren. Huishoudens met een restschuld doen er in onze analyse op deze wijze alles aan om de restschuld tot een minimum te beperken. We hebben in onze definitie van de restschuld drie componenten die de omvang bepalen: de waarde van de woning, de omvang van de hypothecaire schuld en de waarde van het opgebouwde vermogen. De eerste twee componenten, de waarde van de woning en de omvang van de hypothecaire schuld, zijn gegevens die in het databestand zitten. De derde component, het opgebouwde vermogen, is onbekend. Op basis van enkele aannamen kan voor alle drie componenten een waarde afgeleid worden voor medio 2011. Een nauwkeurige beschrijving kan gevonden worden in de bijlage van dit rapport. In deze paragraaf geven we een beschrijving op hoofdpunten.

2.1.1

De waarde van de woning

De eerste component waaruit de restschuld volgt is de waarde van de woning. Indien de waarde van de woning gestegen is sinds de aankoop, neemt de kans op restschuld bij verkoop af. Echter, bij waardedalingen kan er, met name bij aflossingsvrije hypotheken, sprake zijn van een toenemend risico op een restschuld bij verkoop. De waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren voor het eerst in decennia gedaald. Wij baseren ons in dit onderzoek op de gegevens van de NVM. We hebben per NVM-regio en per woningtype de prijsontwikkeling over de periode primo 2009 – medio

3   

2011 door de NVM aangeleverd gekregen. De prijsontwikkelingen zoals die gebruikt worden in dit rapport zijn als bijlage bij dit rapport meegeleverd. Door de WOZ-waarden in het databestand aan te passen met deze prijsontwikkelingen berekenen we de verwachte marktwaarde van de woning medio 2011. Tabel 2.1 geeft een weergave van de landelijke cijfers. Regionale specificaties zijn in de bijlagen bij dit rapport te vinden. Tabel 2.1: Landelijke prijsontwikkeling primo 2009 – medio 2011 naar woningtype Type woning

Prijsontwikkeling

Tussenwoning

-4,4%

Hoekwoning

-4,0%

2 onder 1 kap-woning

-4,6%

Vrijstaande woning

-4,4%

Appartement

-0,9%

Totaal

-3,3%

Bron: NVM

De prijsdaling in Nederland valt mee; gemiddeld zijn de woningprijzen in de periode primo 2009 – medio 2011 ruim 3% gedaald. Een belangrijk deel van de prijsdaling die in andere bronnen wordt genoemd is door de NVM reeds eind 2008 waargenomen. Hierbij dient echter aangetekend te worden dat de verschillen regionaal groot zijn. Details kunnen, zoals vermeld, in de bijlage gevonden worden. Door de grote regionale spreiding in de prijsontwikkeling kan derhalve, in lijn met de resultaten van Van Middelkoop (2010, 2011) een duidelijk regionaal patroon van hypotheekrisico’s ontstaan. Een starter in een van de gebieden met een grote prijsdaling heeft een aanmerkelijk grotere kans op een restschuld dan een vergelijkbare starter in een gebied waar de prijzen minder zijn gedaald. Regionale verschillen in onder meer bevolkingssamenstelling kunnen de kans op een restschuld verder versterken, of juist wat afzwakken.

2.1.2

Omvang van de hypothecaire schuld

De hoogte van de hypotheekschuld ultimo 2008 is beschikbaar in het databestand. Voor aflossingsvrije hypotheken geldt eenvoudigweg dat de hypotheekschuld gelijk blijft. Bij hypotheken waar wel op wordt afgelost, moet de schuld medio 2011 berekend worden. Afhankelijk van de samenstelling van de hypotheekportefeuille is het in meer of mindere mate mogelijk om een berekening/schatting te maken van de hypotheekschuld medio 2011. In het databestand zit namelijk een variabele waarmee het bedrag kan worden berekend dat huishoudens niet aan hypotheekrente betalen. Dat bedrag omvat echter zowel aflossing als eventuele inleg in spaar- en beleggingsproducten. Indien beide hypotheekvormen voorkomen gaan we ervan uit dat de helft van dat bedrag wordt gebruikt voor aflossing en de helft wordt gebruikt in de kapitaalverzekering. Zoals genoemd is niet alleen de waarde van de hypotheek van belang, maar speelt ook het type hypotheek een belangrijke rol in de omvang van de restschuld. Immers, aflossingsvrije hypotheken leiden, door het ontwerp van het product, eerder tot een restschuld dan een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Het is in veel onderzoeken, waaronder de eerder genoemde artikelen, aangehaald dat de aflossingsvrije hypotheek, al dan niet in combinatie met een kapitaalverzekering, de populairste hypotheekvorm is. Figuur 2.1 vat de omvang van de hypotheekschuld samen naar type hypotheek:

4   

Figuur 2.1: Uitstaande schuld en nieuwe hypotheken naar hypotheekvorm

Bron: De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland (2011)

Een groot deel van de uitstaande hypotheken is aflossingsvrij zonder vermogensopbouw. Vaak hebben huishoudens niet een volledig aflossingsvrije hypotheek, maar een combinatie van gedeeltelijk aflossingsvrij en gedeeltelijk een aflossende hypotheek of een hypotheek waarbij de aflossing via vermogensopbouw wordt geregeld. De populariteit van traditionele lineaire en annuïtaire hypotheken is buitengewoon laag, zowel in het verleden als in de nieuwe verkoop in 2010. Ook is al in 2010 zichtbaar dat de volledig aflossingsvrije hypotheek minder populair aan het worden is, mogelijk als gevolg van de stagnerende woningmarkt. Enkele indicatoren voor hypotheekrisico’s zijn een hoge loan-to-value ratio (LTV) en een hoge loan-toincome ratio (LTI); ofwel een relatief hoge lening ten opzichte van de waarde van de woning en een hoge lening ten opzichte van het inkomen. Deze indicatoren geven weliswaar een idee voor de gelopen risico’s, maar geven door de definitie van deze indicatoren een onvolledig beeld van de situatie in Nederland. Immers, in beide ratio’s wordt geen rekening gehouden met opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen. Niettemin zijn het interessante indicatoren om de verschillen tussen bepaalde groepen huishoudens in kaart te brengen. We vatten daarom in Tabel 2.2 de gemiddelde waarden voor beide indicatoren samen naar leeftijdscategorie. Tabel 2.2: LTV en LTI naar leeftijdscategorie Leeftijd LTV LTI T/m 25 jaar 100% 5,70 26 t/m 35 jaar 96% 5,09 36 t/m 45 jaar 75% 4,28 46 t/m 60 jaar 51% 3,01 Ouder dan 60 jaar 23% 1,85 Overall 57% 3,35 Bron: WoON 2009, eigen berekening

Zoals verwacht mag worden, is de gemiddelde LTV hoog bij jonge huishoudens; de huishoudens die nog geen of weinig eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd. Tegelijkertijd hebben de jongere huishoudens ten opzichte van het inkomen ook een hoge lening. Het zijn dus, op basis van deze statistieken, voornamelijk de jongere huishoudens die, door relatief hoge leningen, een groot risico lopen op een restschuld bij verkoop van de woning.

5   

2.1.3

Waarde van de kapitaalverzekering

Veel huishoudens beperken het hypotheekrisico door de hypotheek te koppelen aan spaar- en beleggingsproducten. Huishoudens sparen of beleggen maandelijks een (klein) bedrag dat aan het einde van de looptijd van de hypotheek als aflossing moet dienen. Onder voorwaarden kan de kapitaalverzekering ook (fiscaal aantrekkelijk) gebruikt worden als tussentijdse aflossing van de hypotheek. De omvang van de kapitaalverzekering is door ons berekend, waardoor in dit rapport in de analyse van hypotheekrisico’s een inschatting gedaan kan worden van de restschuld inclusief de waarde van het opgebouwde vermogen. De schatting van de waarde van de kapitaalverzekering gebeurt op basis van het bedrag dat huishoudens maandelijks uitgeven aan hypotheeklasten anders dan rente. Hierbij maken we gebruik van een lange termijn rente als rentevoet voor het rendement en de resterende looptijd van de hypotheek om te schatten hoe lang het huishouden al vermogen opbouwt. We houden hierbij geen rekening met de samenstelling van de kapitaalverzekering. In Tabel 2.3 geven we de gehanteerde rendementen weer (waarbij we in de berekeningen 0,5 procentpunt risico-opslag hanteren): Tabel 2.3: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties Jaar Rente Jaar Rente Jaar 1975 8.79 1987 6.39 1999 1976 8.95 1988 6.34 2000 1977 8.1 1989 7.21 2001 1978 7.74 1990 8.93 2002 1979 8.78 1991 8.74 2003 1980 10.21 1992 8.09 2004 1981 11.56 1993 6.36 2005 1982 10.08 1994 6.86 2006 1983 8.61 1995 6.90 2007 1984 8.17 1996 6.15 2008 1985 7.34 1997 5.58 2009 1986 6.35 1998 4.63 2010 2011

Rente 4.63 5.40 4.96 4.89 4.12 4.10 3.37 3.78 4.29 4.23 3.69 2.99 3.40

Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993)

De gegevens in Tabel 2.3 schetsen een beeld dat voornamelijk de recent verhuisde huishoudens, met nieuwe kapitaalverzekeringen, lage rendementen realiseren op hun inleg. In de eerste helft van het afgelopen decennium worden deze lage rendementen nog gecompenseerd door stijgende woningprijzen. Sinds de stagnatie van de woningmarkt is het rendement op de beleggingen relatief laag. Hierdoor vormt met name de groep recent verhuisde huishoudens een risicogroep voor restschuld: de periode waarover de inleg gerendeerd heeft is te kort om serieus vermogen op te bouwen en het gerealiseerde rendement is laag. Het is niet a priori duidelijk welke huishoudens een hoger opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen hebben. Immers, de omvang van het opgebouwd vermogen is afhankelijk van de maandelijkse inleg en de looptijd van de kapitaalverzekering. Doordat wij geen gegevens hebben over de samenstelling van de portfolio in de kapitaalverzekering is het rendement voor ieder huishouden in een gegeven jaar gelijk. In werkelijkheid verschilt dat natuurlijk sterk naar gelang de risicopreferenties van de huishoudens. Onze resultaten kunnen, afhankelijk van de werkelijke rendementen en portfolio-samenstelling van het onderliggende product, zowel een over- als een onderschatting van het rendement geven. Door de gekozen rentevoet en kleine risico-opslag is onze inschatting, in ieder geval voor de langere termijn, eerder aan de conservatieve kant; over het geheel zullen we dus waarschijnlijker een onderschatting van het opgebouwde rendement geven.

6   

2.1.4

Selecties voor analyses

Voor de analyses in dit rapport is een aantal criteria opgesteld om onwaarschijnlijke gegevens de resultaten niet teveel te laten beïnvloeden. We selecteren alleen eigenaar-bewoners die in een zelfstandige woning wonen, in een “normale” een- of meergezinswoning wonen, in een woning wonen waarvan de waarde tussen € 50.000 en € 1.000.000 ligt, een jaarlijks besteedbaar inkomen hebben van minimaal € 8.000 en waarvan de huidige hypotheek niet meer dan 150% van de waarde van de woning bedraagt.

7   

3. Restschuld in Nederland: beschrijving en analyse In deze paragraaf volgt een beschrijving van de restschuld in Nederland. We beperken ons in deze paragraaf tot een weergave van de omvang van de restschuld op twee dimensies: het aantal huishoudens dat geconfronteerd wordt met een potentiële restschuld en de omvang van de potentiële restschuld. 3.1 Inleiding De restschuld is de resultante van de eerder beschreven componenten: de waarde van de woning, de omvang van de hypotheekschuld en de waarde van de kapitaalverzekering. In deze paragraaf beschrijven wij de restschuld van huishoudens. We gaan hierbij (nog) niet in op de vraag in welke mate de gepresenteerde cijfers reden zijn tot aandacht: vragen als de mate waarin de restschuld problematisch is worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Tevens dient opgemerkt te worden dat het een potentiële restschuld betreft bij verkoop van de woning. Wij richten ons in de omschrijving van de restschuld op de volgende punten: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Hoeveel huishoudens hebben potentieel een restschuld? Hoe verschilt de restschuld per regio? Hoe verschilt het aantal huishoudens met potentiële restschuld per regio? Hoe verschilt de restschuld naar leeftijdscategorie? Hoe verschilt de restschuld naar inkomenscategorie? Hoe verschilt de restschuld naar starters en doorstromers? Hoe verschilt de restschuld naar periode van aankoop huidige woning?

3.2 Beschrijving van de restschuld In de komende sub-paragrafen wordt in volgorde van bovenstaande deelvragen de omvang van de restschuld-problematiek in Nederland in kaart gebracht. Zoals gesteld wordt in latere hoofdstukken de potentiële restschuld verder geanalyseerd in smaenhang met diverse verklarende factoren. Ook de implicaties van de gevonden resultaten volgen in de volgende hoofdstukken. 3.2.1

Aantal huishoudens en gemiddelde omvang

In Nederland heeft bijna 15% van de eigenaar-bewoners een potentiële restschuld: het gaat hierbij om ruim een half miljoen huishoudens. Doordat ruim 3 miljoen huishoudens geen restschuld hebben is, gemiddeld genomen, het probleem zeer beperkt. Ook rekening houdend met huishoudens zonder restschuld, is de restschuld gemiddeld ongeveer € 4.000. De huishoudens die wel een restschuld hebben worden echter met aanzienlijk hogere bedragen geconfronteerd. De spreiding in de restschuld is bovendien aanzienlijk; in Tabel 3.1 vatten we de berekende restschuld samen in 5 categorieën: Tabel 3.1: Aantal huishoudens met een restschuld, medio 2011 Restschuld (€) Aantal (absoluut) Gemiddelde restschuld (€) Geen restschuld 3.188.587 0 0 < 10.000 117.293 5.127 10.000 < 20.000 111.576 15.008 20.000 < 30.000 96.081 24.909 >= 30.000 191.838 55.466 Overall 3.705.375 4.132 Bron: WoON 2009, eigen berekening

8   

Voor iets minder dan een kwart van de huishoudens met een restschuld geldt dat de omvang ervan beperkt is: gemiddeld iets meer dan € 5.000. Een groot aantal huishoudens, bijna 200.000, heeft echter bij verkoop van de woning meer dan € 30.000 restschuld.

3.2.2

Regionale spreiding van de restschuld

In lijn met de eerdere publicaties vinden we duidelijke regionale verschillen in de restschulden. De resultaten zijn samengevat in Figuren 3.1a en 3.1b. Zowel het aantal huishoudens met een restschuld als de hoogte van de restschuld is sterk regionaal gedifferentieerd. Met name in de periferie van Nederland vinden we relatief lage restschulden. In het relatieve aantal huishoudens met restschulden is niet een dergelijk duidelijk patroon zichtbaar.

9   

0

Bron: WoON 2009, eigen berekening. IJ mo Agg lo nd mera tie H aar le m Zaan s tree k Groo t-A m sterd Het G am ooi e n Ve Agg lo c htst mera reek ti e Le i den en B Agg lo o ll enst r mera e tie sG ra v enha ge Delft en W e stla nd OostZuidHolla nd Groo t-Ri jn m o nd Zuido ost- Z uid-H o ll and Zeeu ws ch - Vlaa nder en Over ig Ze eland We s t- Noo rd-B ra bant Mi dd en- N oord -Brab Noor ant doos t-No o rd -B ra Zuido ba nt ost- N oor d -Brab ant Noor d-Lim b urg Midd en- L im bu rg ZuidLimb ur g Flev o lan d

Kop van N o

0,3 0,25

Utr ec ht ord-H o l land Al km a ar e n om gev in g

Oost - Gro ninge n Delfz ijl e n omge v ing Over ig Gr onin g en Noor d-Frie sland Zuidw es t- F riesla nd Zuido ost- F ri esl a nd Noor d-Dre n the Zuido ost- D renth e Zuidw es t- D ren th e Noor d-Ov erijs s el Zuidw es t- O v erijs se l Twen te Vel u we Ac hte r hoe k Ar nh em /N ijm eg Zuidw en es t- G elder land

Figuur 3.1a: Regionale spreiding restschuld, medio 2011

Aantal huishoudens met restschuld (relatief)

0,2 0,15

0,1 0,05

Bron: WoON 2009, eigen berekening.

0

Utr ec ht ord-H o lland Al km a ar e n om gev in g IJ mo Agg lo nd mera ti e H aarle m Zaan s tree k Groo t-A m sterd Het G am ooi e n Ve Agg lo c htst mera reek tie Le i den en B Agg lo o ll enst mera re ti e sGra v enha ge Delft en W e stl a nd Oost -Zuid -Holl and Groo t-Ri jn m o nd Zuido ost-Z uid-H oll an Zeeu d ws ch -Vlaa nder en Over ig Ze el an d We s t-No ord-B ra bant Mi dd en- N oord -Brab Noor ant doos t-No o rd -B r aba n Zuido t ost-N oord -Brab ant Noor d-Lim b urg Mi dd en-L im bu rg ZuidLimb urg Flev o lan d

Kop van N o

40000

Velu we Ac hte rhoe k Arnh em /N ijm eg Zuidw en es t-G elder land

Twen te

OostGron ingen Delfz ijl e n omge v ing Over ig Gr onin g en Noor d-Frie sland Zuid wes tFries l and Zuid o ostFri es land Noor d-Dre n the Zuido ost- D renth e Zuidw es t-D ren th e Noor d-Ov erijs s Zuidw el es t-O v erijs se l

Figuur 3.1b: Regionale spreiding restschuld, medio 2011

N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben.

Mediane restschuld (€)

30000

20000

10000

3.2.3

Restschuld naar leeftijdscategorie

In de beschrijving van de hypotheek als component van de restschuld hebben we gezien dat jongere huishoudens aanmerkelijk hogere LTV’s en LTI’s hadden dan oudere huishoudens. Voor de verdeling van de restschuld werkt dit uit in een groter aandeel huishoudens dat een restschuld heeft. Echter, indien er sprake is van een restschuld, is de gemiddelde omvang ervan gemiddeld genomen niet erg verschillend. Deze resultaten zijn terug te vinden in Tabel 3.2. Tabel 3.2: Restschuld naar leeftijdscategorie, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben.

Leeftijd

Aantal (absoluut)

Aantal (relatief)

Gemiddelde restschuld (€)

T/m 25 jaar 32.046 57% 24.003 26 t/m 35 jaar 208.068 38% 26.194 36 t/m 45 jaar 165.642 19% 31.484 46 t/m 60 jaar 91.611 7% 35.596 Ouder dan 60 jaar 19.421 2% 31.628 Overall 516.788 14% 29.625 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld.

Ruim de helft van de huishoudens tot en met 25 jaar, en meer dan een op drie huishoudens tussen 25 en 35 jaar heeft een restschuld. De omvang van de restschuld is ongeveer € 25.000. De kans dat een ouder huishouden een restschuld heeft is aanmerkelijk kleiner. Echter, indien er sprake is van een restschuld, geldt voor deze huishoudens dat de omvang ervan rond de € 30.000 ligt.

3.2.4

Restschuld naar inkomenscategorie

Restschulden komen relatief veel voor bij de middeninkomens. De omvang van de restschuld is echter het grootst bij de hoge inkomensgroepen. Bij de huishoudens in de hoogste inkomensdecielen is wellicht van belang dat (een deel van) het beschikbare vermogen niet is gebruikt voor de financiering van de woning om daarmee een belastingvoordeel te behalen. In het onderste inkomensdeciel is het aantal huishoudens met een restschuld het laagst; dit is waarschijnlijk het gevolg van het grote aantal oudere huishoudens (gepensioneerden) in deze groep die hun woningen vaak afbetaald hebben. Tabel 3.3: Restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Inkomensdeciel Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld (€)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Overall

31381 51371 50482 53086 58265 66683 63267 52254 47140 42858 516788

9% 14% 13% 14% 15% 18% 17% 14% 13% 12% 14%

19.153 21.485 23.319 25.494 23.483 28.788 29.143 31.963 40.176 55.498 29.625

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld.

12   

3.2.5

Recente verhuizing en restschuld

Restschuld lijkt vooral een probleem te zijn voor recent verhuisde huishoudens. Binnen de groep recent verhuisde huishoudens zijn de starters, in ieder geval in theorie, het meest kwestbaar vanwege het ontbreken van reeds opgebouwd eigen vermogen (althans in de woning; starters zouden natuurlijk vermogen in andere beleggingen kunnen hebben opgebouwd om daar de aankoop van de woning (deels) mee te financieren). De restschuld van starters en doorstromers die twee jaar voorafgaand aan het WoON-onderzoek verhuisd zijn, is samengevat in Tabel 3.4. Tabel 3.4: Restschuld naar recente woningmarkthandeling, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben.

Recente verhuizing Starter Doorstromer Overall (verhuisd)

Aantal (absoluut) 57061 135251 192311

Aantal (relatief) 47% 38% 41%

Gemiddelde restschuld (€) 24.569 34.671 31.674

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld.

De resultaten in Tabel 3.4 bevestigen de vermoedens: starters hebben een grotere kans op restschuld dan doorstromers. Ten opzichte van de gehele populatie van eigenaar-bewoners hebben verhuizers in het algemeen sowieso een grote kans op restschuld. Dit wordt veroorzaakt doordat bij een verhuizing doorgaans een stap omhoog wordt gezet op de huizenladder. Men gaat duurder wonen. Hierdoor wordt het aandeel vreemd vermogen in de woning groter, waardoor het risico op restschuld toeneemt. Mede doordat doorstromers al een stap op de woningladder hebben gezet kan het verklaard worden dat de gemiddelde restschuld bij doorstromers groter uitpakt dan bij starters: zij wonen veelal in duurdere woningen.

3.2.6

Restschuld naar aankoopperiode

Op basis van de resultaten uit Tabel 3.4 mag verwacht worden dat huishoudens die langer in hun woning wonen een kleinere kans op een restschuld hebben dan huishoudens die korter in hun huidige woning wonen. Andere factoren, zoals de hypotheekvorm, tussentijdse onttrekkingen van eigen vermogen en het rendement op de investeringen, spelen ook een rol. De relatie tussen de aankoopperiode van de woning en de restschuld wordt samengevat in Tabel 3.5. Tabel 3.5: Restschuld naar aankoopperiode, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben.

Aankoopperiode T/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 1995 1996 t/m 2000 2001 t/m 2005 2006 e.v. Overall

Aantal (absoluut) 6914 14262 14801 45542 187027 248240 516788

Aantal (relatief) 1% 3% 4% 7% 22% 39% 14%

Gemiddelde restschuld (€) 29.691 31.510 30.013 27.442 28.066 31.066 29.625

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld.

Opvallend is ook in Tabel 3.5 dat voor de hoogte van de restschuld het niet uitmaakt hoe lang een huishouden in zijn woning woont. De bewoningsduur (ofwel aankoopperiode) is wel zeer sterk van invloed op de kans dat een huishouden een restschuld heeft. Bijna 40% van de huishoudens die sinds 2006 in hun huidige woning wonen heeft een restschuld. Huishoudens die na de enorme prijsstijging aan het eind van de vorige eeuw een woning hebben gekocht hebben alsnog ruim 20% kans om een restschuld te hebben.

13   

3.3 Analyse van de restschuld In dit hoofdstuk worden enkele analyses gepresenteerd aan de hand van de eerder beschreven dataset. De basis van dit databestand is het micro-databestand WoON 2009. Ter bepaling van de restschuld is een aantal berekeningen uitgevoerd. Deze berekeningen, alsmede de onderliggende aannamen, staan beschreven in het vorige rapport “Restschuld in Nederland”. In de volgende analyses gaan we uit van de data gegenereerd op basis van de beschreven berekeningen en aannamen uit het vorige rapport. Dit houdt onder meer in dat wij ervan uitgaan dat de kapitaalverzekering geliquideerd wordt ter minimalisatie van de restschuld. Hierop gaan we later in dit hoofdstuk nog in; eerst bestuderen we restschuld in Nederland in iets meer detail. We eindigen dit hoofdstuk met een bespreking van de spanning tussen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de NHG.

3.3.1

De restschuld verklaard: wat bepaalt de kans op restschuld?

Tot dusverre is de restschuld telkens in verklarende tabellen getoond: wat is de invloed van inkomen op de restschuld? Wat is de invloed van de verhuisperiode op de restschuld? Veel van deze variabelen hangen echter samen; het is daarom interessant om te zien hoe groot de invloed van deze variabelen is als we ze in isolatie bestuderen. De twee bovenstaande vragen worden dan: “Wat is de invloed van het inkomen op de restschuld als we de invloed van de verhuisperiode constant houden?”. We doen dit zowel voor de kans op restschuld als voor de hoeveelheid restschuld. Om te verklaren wat nu de kans bepaalt dat een huishouden een restschuld heeft, ongeacht de omvang ervan, schatten we een logit-model. Dit is een regressie-model waarbij de afhankelijke variabele een dummy variabele is: een variabele met de waarde “1” of “0”. Het huishouden heeft een restschuld “ja” of “nee” in dit geval. Door gebruik te maken van een regressie-model wordt de invloed van iedere afzonderlijke variabele duidelijk. In Tabel 3.6 worden de resultaten van het geschatte regressie-model weergegeven: Tabel 3.6: Verklaring van de kans op een restschuld Restschuld (1/0) Coëfficiënt Std. Error p-waarde Bruto huishoudensinkomen 2,090 0,061 0,000 Leeftijd hoofd huishouden -2,566 0,112 0,000 Bewoningsduur -0,183 0,042 0,000 Loan-to-income ratio 2,857 0,060 0,000 Aflossingsvrije hypotheek (1/0) -0,470 0,111 0,000 Type inkomen Eigen baas -0,648 0,068 0,000 Pensioen 0,029 0,109 0,792 Sociale zekerheid 0,063 0,160 0,694 Opleidingsniveau (ref. laag) Middel -0,491 0,096 0,000 Hoog -0,939 0,099 0,000 Stedelijkheid Sterk stedelijk 0,085 0,062 0,173 Matig stedelijk -0,329 0,065 0,000 Weinig stedelijk -0,441 0,077 0,000 Niet stedelijk -0,221 0,088 0,012 Verhuisd (1/0) 0,306 0,080 0,000 Pseudo R-kwadraat 0,368 N 23292

mfx 0,069 -0,084 -0,006 0,094 -0,019 -0,017 0,001 0,002 -0,016 -0,031 0,003 -0,010 -0,013 -0,007 0,011

14   

Bron: WoON 2009, eigen berekening

De regressie is geschat op een steekproef van 23.292 observaties. De pseudo-R-kwadraat is te interpreteren als een “goodness-of-fit” maat, zoals de R-kwadraat in lineaire regressies. De Pseudo Rkwadraat is 37%; dit is een redelijke fit; duidelijk is echter wel dat we met flink wat onzekerheid kunnen voorspellen hoeveel kans een huishouden heeft op een restschuld. Opvallend is dat er een positief verband blijkt te bestaan tussen de kans op een restschuld en het bruto huishoudinkomen. De invloed van huishoudinkomen op de kans op een restschuld is daarbij zeer beperkt; dit blijkt ook uit Figuur 3.2a waarin de voorspelde kans met slechts een paar procentpunten varieert. Hier is dus weliswaar sprake van een statistisch significant effect, maar niet van een economisch significant effect. Uit de regressie-analyse blijkt tevens dat restschuld vaker voorkomt in de stedelijke gebieden. Huishoudens in landelijke gebieden hebben een statistisch significant kleinere kans op een restschuld dan huishoudens in stedelijke gebieden. De belangrijkste voorspellers voor de kans op restschuld blijken de leeftijd en de bewoningsduur te zijn. Voor iedere individuele waarneming in de data is een voorspelling gedaan voor de kans op een restschuld. Deze voorspelling geeft de kans weer dat een huishouden een restschuld overhoudt bij een verhuizing: het gaat hier om de voorspelling van de kans op een potentiële restschuld. Figuren 3.2a tot en met 3.2c geven deze voorspelde kans op restschuld bij verhuizing grafisch weer: in deze figuren wordt de gemiddelde voorspelde kans op restschuld per groep weergegeven. Voor het inkomen, dat weliswaar een statistisch significant effect heeft, varieert de voorspelde kans slechts enkele procentpunten. Wanneer echter gekeken wordt naar groepen huishoudens die variëren op basis van de leeftijd van het hoofd van het huishouden of de bewoningsduur varieert de voorspelde kans tientallen procentpunten. Figuur 3.2a: Voorspelde kans op restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011

Bron: WoON 2009, eigen berekening

Figuur 3.2a toont dat er per inkomensdeciel weinig verschil is tussen de kans op restschuld; de voorspelde kans op restschuld varieert tussen 12% en 17%. Hierbij is vanaf het derde inkomensdeciel een licht stijgende lijn te zien. De invloed van inkomen is zoals gesteld wel statistisch significant, maar in economische termen is het effect getuige de beperkte variatie in de voorspelde kans op restschuld zeer klein.

15   

Figuur 3.2b: Voorspelde kans op restschuld naar leeftijdsgroep, medio 2011

Bron: WoON 2009, eigen berekening

Figuur 3.2b toont zeer duidelijk hoe sterk de relatie is tussen leeftijd en de kans op restschuld. De voorspelde kans op een restschuld voor huiseigenaars tussen 26 en 35 jaar is bijna 40%, terwijl de kans dat een huishouden waarvan het hoofd 50 jaar oud is minder dan 10% is. Figuur 3.2c: Voorspelde kans op restschuld naar aankoopperiode, medio 2011

Bron: WoON 2009, eigen berekening

Figuur 3.2c toont de bijna exponentiële toename van de kans op restschuld bij aankopen gedaan na 2000. De kans dat een huishouden dat na 2006 verhuisd is een restschuld overhoudt is meer dan 7 keer zo hoog dan de kans dat een huishouden verhuisd voor de prijsexplosie van de late jaren negentig een restschuld heeft. De resultaten van de regressie-analyse komen overeen met hetgeen de eerder gepresenteerde tabellen lieten zien. In een notendop kan gesteld worden dat voornamelijk jonge huishoudens een grotere kans op een restschuld hebben. Dit komt doordat jonge huishoudens nog geen tijd hebben gehad eigen vermogen in de woning of kapitaalverzekering op te bouwen.

16   

3.3.2

De omvang van de restschuld

Behalve een verklaring van de kans op een restschuld zijn we ook geïnteresseerd in een verklaring van de omvang van de restschuld. In de diverse tabellen uit het vorige rapport hebben we al kunnen opmaken dat de omvang van de restschuld nogal eens verrassend is. Zo bleek onder meer dat de leeftijd geen invloed had op de hoogte van de restschuld. In een lineair regressie-model wordt de relatie tussen de omvang van de restschuld en dezelfde huishoudenkenmerken uit de vorige paragraaf samengevat. De variabele loan-to-income ratio is in dit model niet meegenomen vanwege endogeniteit; we hebben wel dummy variabelen toegevoegd voor de 40 COROP-gebieden. Hiervan presenteren we de resultaten echter niet omwille van de ruimte. De resultaten staan samengevat in Tabel 3.7. Tabel 3.7: Verklaring van de omvang van de restschuld Restschuld (€) Coëfficiënt Std. Error p-waarde Bruto huishoudensinkomen 0.201 0.036 0.000 Leeftijd hoofd huishouden 0.551 0.082 0.000 Bewoningsduur 0.163 0.032 0.000 Type inkomen Eigen baas 0.351 0.051 0.000 Pensioen 0.137 0.106 0.197 Sociale zekerheid 0.336 0.129 0.009 Samenstelling huishouden (ref. alleenstaand m/z kind) Paar 0.061 0.051 0.228 Paar met kind(eren) 0.096 0.049 0.052 Overig 1.016 0.134 0.000 Stedelijkheid Sterk stedelijk 0.146 0.062 0.019 Matig stedelijk 0.302 0.062 0.000 Weinig stedelijk 0.351 0.076 0.000 Niet stedelijk 0.455 0.096 0.000 Verhuisd (1/0) 0.437 0.056 0.000 Regio (COROP) R-kwadraat 0.080 N 5809 Bron: WoON 2009, eigen berekening

De lineaire regressie is geschat op een steekproef van huishoudens met restschuld. De steekproef had een omvang van 5.809 waarnemingen. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden op basis van Tabel 3.7 is dat de omvang van de restschuld niet te voorspellen is op basis van de kenmerken van het huishouden. Slechts 8% van alle variantie in de data wordt verklaard door ons model. Door de lage proportie verklaarde variantie kunnen de coëfficiënten niet goed geïnterpreteerd worden. Het resultaat uit Tabel 3.7 is echter in lijn met de resultaten die in het eerste rapport beschreven werden. In het eerdere rapport werd bijvoorbeeld aangetoond dat het aantal huishoudens met een restschuld sterk afneemt als het huishouden al langere tijd in de woning woont. De gemiddelde omvang van de restschuld, indien een huishouden dan toch een restschuld heeft, leek echter niet beïnvloed te worden door de periode van aanschaf van de woning. De lage proportie verklaarde variantie in tabel 5 bevestigt dit beeld.

17   

3.4 Conclusie De restschuld in Nederland is door de financiële crisis en de stagnerende woningmarkt een steeds belangrijker onderwerp. Doordat veel huishoudens in het verleden eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd zijn de gevolgen van dalende woningprijzen voor het gemiddelde huishouden zeer beperkt. Het grootste deel van de huidige eigenaar-bewoners heeft maar in zeer beperkte mate last van de stagnerende woningmarkt. Echter, er zijn duidelijk afgebakende groepen huishoudens die in belangrijke mate last hebben van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Vooral recent verhuisde huishoudens, jonge huishoudens en starters hebben in toenemende mate te maken met aanzienlijke restschulden. Dit komt enerzijds doordat woningen in hoge mate met vreemd vermogen en aflossingsvrij zijn gefinancierd en de rendementen op de kapitaalverzekeringen achter blijven bij verwachte resultaten. Anderzijds speelt ook de recente stagnatie op de woningmarkt een belangrijke rol in het ontstaan van restschulden. De gevolgen van de restschuld voor de doorstroming op de woningmarkt zijn in grote mate afhankelijk van de wijze waarin banken omgaan met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In de economisch roerige tijden waarin de woningmarkt zich de afgelopen jaren bevindt is versobering van de kredietverstrekking gepast. Indien banken echter zeer sterk en alleen kijken naar de twee belangrijkste richtlijnen voor kredietverstrekking, een beperkte loan-to-income ratio op basis van de NIBUD-tabellen en een beperkte loan-to-value ratio op basis van de waarde van de woning en bijkomende kosten, wordt de doorstroming op de woningmarkt sterk bemoeilijkt. Huishoudens met een restschuld kunnen op basis van de algemene richtlijnen, zonder inbreng van eigen geld, niet verhuizen: dit geldt ook voor verhuizingen naar goedkopere woningen. De Gedragscode laat echter expliciet ruimte voor het meefinancieren van restschulden. In een uitzonderingsbepaling wordt gesteld 1 dat hypotheekverstrekkers meer dan 106% van de marktwaarde van de woning aan hypotheek mogen verstrekken “als er bij verkoop van een woning van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning”. In dat geval mag de restschuld worden meegefinancierd. De mate waarin huishoudens worden beperkt in de doorstroming is daarom vooral afhankelijk van de mate waarin banken bereid zijn om van deze uitzondering gebruik te maken. Dit wordt in het volgende hoofdstuk uitgebreider onderzocht.

1

“104 % van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting”

18   

4. Restschuld in Nederland: gevolgen In dit hoofdstuk behandelen we de consequenties van de beschreven restschuld op de doorstroming op de woningmarkt. Hierbij speelt met name de financiering van de restschuld een cruciale rol. Binnen de regels van de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) is er geen ruimte voor de financiering van een woning indien er sprake is van negatief vermogen. Banken mogen binnen de GHF een uitzondering op deze regel maken indien het negatieve vermogen voortvloeit uit verlies op de verkoop van de eigen woning. De vraag is echter in welke mate banken bereid zijn om van deze uitzondering gebruik te maken. 4.1 Restschuld in het licht van GHF en NHG Binnen de Nederlandse woningmarkt is sinds de aanscherping van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen een belangrijk verschil ontstaan in de voorwaarden van de banken enerzijds en de voorwaarde van de NHG anderzijds. Het ontstane verschil kan het verhuisgedrag en –mogelijkheden van huishoudens beïnvloeden. Beide instituties hanteren een set voorwaarden waar kredietverstrekking aan moet voldoen. De Gedragscode stelt de eisen waaraan huishoudens moeten voldoen voor het verkrijgen van een hypotheek. De NHG stelt eisen waar huishoudens aan moeten voldoen willen zij hun hypotheek kunnen verzekeren via de NHG. Voor de aanscherping van de regels in de Gedragscode golden, voor zover niet overlappend, de regels van de NHG als de striktste voorwaarde. Voor 1 augustus was er van een strikte loan-to-value ratio namelijk alleen sprake bij de NHG. Sinds 1 augustus echter zijn de aangepaste regels van de Gedragscode strikter dan de regels van de NHG. Het samenspel van de regels van beide instituties leidt nu tot een interessant en weinig beschreven spanningsveld. In deze paragraaf beschrijven we dit spanningsveld. De beoordeling van hypotheek- en verzekeringsaanvragen wordt door banken en de NHG beoordeeld op basis van twee belangrijke pijlers: een maximale loan-to-income ratio en een maximale loan-tovalue ratio. De loan-to-income ratio die banken en de NHG hanteren in de beoordeling van aanvragen is gebaseerd op tabellen met woonlastenpercentages van het NIBUD. Aan de hand van dergelijke tabellen kan afgeleid worden wat de maximale hypotheek is die een huishouden verantwoord kan dragen. Het spanningsveld tussen de banken enerzijds en de NHG anderzijds ontstaat juist in de maximale loan-ta-value ratio. Banken hanteren bij kredietaanvragen een maximale loan-to-value ratio van 106%; bij de NHG geldt een maximale loan-to-value ratio van 108%. Banken zijn dus, in principe, strenger dan de NHG. Een huishouden zonder eigen geld kan onder de regels van de NHG een even hoge hypotheek krijgen als onder de regels van de Gedragscode, maar door de striktere loan-to-value eis van banken een goedkopere woning kopen. Voor huishoudens met een restschuld is de situatie echter anders. Daar is, in ieder geval bij een serieuze restschuld, de NHG strenger dan de banken. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen kent een uitzonderingsclausule voor restschuld. Deze clausule bepaalt dat huishoudens een restschuld na verkoop van de huidige woning kunnen meefinancieren met de nieuwe woning. Voor huishoudens met een restschuld geldt dus dat de maximale financiering onder de regels van de Gedragscode gelijk is aan 106% + restschuld. Als banken de restschuld niet met de nieuwe hypotheek willen financieren, moeten huishoudens de restschuld dekken met andere leningen. In dat geval is verhuizen met een restschuld alleen mogelijk als de restschuld kan worden gedekt uit eigen vermogen (box 3). De Gedragscode staat de financiering van de restschuld van de oude woning in de nieuwe hypotheek toe. De regels van de NHG staan dit echter niet toe. De restschuld van de oude woning kan niet “met NHG” meegefinancierd worden. Wel kan de restschuld naast de nieuwe lening worden meegefinancierd. In de toetsing voor de NHG geldt dan wel dat de last van de financiering van de restschuld, dat wil zeggen de rente en aflossing van het hypothecaire deel dat voor de restschuld is gebruikt, als een financiële verplichting wordt meegenomen. Door het aanmerken van de rente- en

19   

aflossingskosten van de restschuld als financiële verplichting neemt de leencapaciteit van het huishouden af: immers, het inkomen voor de NIBUD-tabel neemt af door de vermindering van het inkomen met de rente- en aflossingskosten van de restschuld. Feitelijk komt dit neer op dezelfde situatie als bij banken indien zij de restschuld niet meefinancieren. Een huishouden met een restschuld komt bij financiering van de nieuwe woning niet meer in aanmerking voor hypotheekgarantie. Zoals uit de bespreking van de voorwaarden van banken en de NHG is gebleken is de kredietverstrekking aan huishoudens met een restschuld potentieel moeilijk. De regels van de NHG maken het verzekeren van een hypothecaire financiering van restschuld onmogelijk, maar maken de financiering zelf hooguit lastig door de met het inkomen te verdisconteren financiële verplichtingen te verhogen. Bij banken ligt de zaak anders: banken hebben een uitzonderingsclausule die de mogelijkheid biedt de restschuld mee te financieren. Indien banken een huishouden weigeren de restschuld mee te financieren is een verhuizing voor dat huishouden praktisch niet mogelijk. De banken zijn daardoor scherprechter geworden voor huishoudens met een restschuld: de mate waarin banken bereid zijn restschulden te herfinancieren bepaalt in grote mate de verhuismogelijkheden van huishoudens met een restschuld. Om te onderzoeken in welke mate banken restschulden meefinancieren is een enquête uitgezet onder hypotheekbemiddelaars. 4.1.1

Enquête

De enquête naar de wijze waarop banken met de restschuld van huishoudens is verkennend en oriënterend van aard. Een diepgaande studie naar de herfinancieringsmogelijkheden van de restschuld zou op zijn minst een groot aantal hypotheekaanvragen van huishoudens met een restschuld moeten beschrijven, waarin gegevens aanwezig zijn over onder meer inkomen, waarde van de huidige woning, hoogte van de huidige hypotheek, waarde van eventuele kapitaalverzekeringen en zo voorts. Ook zou onderzoek mogelijk kunnen zijn waarbij grote aantallen huishoudens, met en zonder restschuld, geïnterviewd worden naar hun verhuiswensen en financieringsmogelijkheden; een dergelijke opzet zou de waarschijnlijke “bias” die ontstaat door zelfselectie bij hypotheekaanvragen (huishoudens met restschuld vragen wellicht niet eens een hypotheek aan vanwege de inschatting dat deze niet verleend zal worden) kunnen ondervangen. Over datasets met dergelijke gegevens hebben wij geen beschikking. Banken hebben het meest inzicht in de financieringsmogelijkheden van huishoudens met een restschuld. Deze gegevens zijn echter niet vrij toegankelijk. We richten ons onderzoek daarom op tussenpersonen in de hypotheekmarkt. Hiervoor zijn tussenpersonen van “De Hypotheekshop” benaderd en gevraagd om de vragenlijst te verspreiden onder hun kantoren. De Hypotheekshop is een (franchise) keten van financiële dienstverleners met kantoren over het hele land, voortgekomen uit de verzelfstandiging van de NVM Hypotheekshop 2 . De NVM was tot 2011 aandeelhouder van de keten. De vragenlijsten zijn anoniem afgenomen. Wij nemen aan dat de uitkomsten van de enquête een goede indicatie geven van de kredietverstrekking aan huishoudens met een restschuld. De vragenlijst die is verspreid onder de kantoren van De Hypotheekshop bevat zeven vragen. De enquête is online uitgezet via een e-mail vanuit het hoofdkantoor van De Hypotheekshop. De vragenlijst is in de bijlagen bij dit rapport toegevoegd. Aan de hand van de antwoorden op deze vragen wordt een indicatief beeld geschetst van de verhuismogelijkheden van huishoudens met een restschuld.

2

Bron: website De Hypotheekshop

20   

4.1.2

Resultaten enquête

Op 8 december 2011 staan er gegevens van 164 filialen van De Hypotheekshop op de website van de keten. Van deze filialen ligt ongeveer de helft (84) in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Het aantal particuliere huishoudens is in deze provincies echter ook het grootst. De verdeling van de filialen van De Hypotheekshop over de provincies volgt nauwkeurig de verdeling van het aantal huishoudens in 2010, zoals blijkt uit Tabel 4.1 3 . Tabel 4.1: Verdeling filialen De Hypotheekshop en particuliere huishoudens Filialen De Hypotheekshop (2011) Particuliere huishoudens (2010) Absoluut Relatief Absoluut Relatief Groningen 6 4% 276.945 4% Friesland 8 5% 281.060 4% Drenthe 4 2% 209.754 3% Overijssel 7 4% 477.596 6% Flevoland 3 2% 157.552 2% Gelderland 18 11% 855.880 12% Utrecht 18 11% 544.095 7% Noord-Holland 28 17% 1.258.028 17% Zuid-Holland 38 23% 1.594.796 22% Zeeland 4 2% 167.770 2% Noord-Brabant 21 13% 1.058.245 14% Limburg 9 5% 504.423 7% Totaal 164 100% 7.386.144 100% Bron: De Hypotheekshop, CBS.

Aangezien de enquête anoniem is ingevuld en niet gevraagd is naar locatie van het filiaal weten we niet of de verdeling van respondenten net zo representatief verdeeld is over het land als het aantal filialen. Wel wordt duidelijk uit Tabel 4.1 dat De Hypotheekshop een redelijk representatieve dekking over Nederland heeft. Gezien de respons op de vragenlijst, 58 van de 164 filialen hebben de vragenlijst ingevuld, is echter aannemelijk dat het beeld dat uit de resultaten ontstaat niet disproportioneel beïnvloed wordt door respons uit een bepaalde regio. Er is sprake van een crisis op de woningmarkt: al enkele jaren worden de berichten over de woningmarkt gedomineerd door prijsdalingen, afnemende verkopen en minder bezichtigingen van te koop staande woningen. Het aantal aanvragen dat huishoudens doen voor een hypotheek indien zij willen doorstromen hangt hiermee samen. Dat blijkt ook uit Tabel 4.2: Tabel 4.2: Aanvragen per maand voor hypotheekbemiddeling bij doorstroming Absoluut Relatief Gemiddeld aantal aanvragen 10 Aantal kantoren met 5 aanvragen of minder 47% Aantal kantoren met 10 aanvragen of minder 81% Aantal aanvragen met potentiële restschuld 26% Aantal respondenten 58 100% Bron: enquête De Hypotheekshop

Het gemiddeld aantal aanvragen per maand dat de ondervraagde kantoren verwerken is 10. Niettemin is bij 80% van de kantoren het aantal aanvragen gelijk aan of lager dan dit gemiddelde. In bijna 50% van de ondervraagde kantoren is het totaal aantal aanvragen voor hypotheekbemiddeling lager dan 5 per maand. In een behoorlijk aantal gevallen van de aanvragen blijkt er sprake te zijn van een 3

Gegevens over het aantal particuliere huishoudens in 2011 was nog niet beschikbaar op het moment van schrijven van dit rapport.

21   

restschuld: bij ongeveer een kwart 4 van alle aanvragen voor hypotheekbemiddeling moet waarschijnlijk een restschuld meegefinancierd worden. Voor de beeldvorming van de wijze waarop banken met de financiering van de restschuld omgaan is niet alleen het aantal aanvragen van huishoudens voor een hypotheek met herfinanciering van belang. Juist het aantal aanvragen dat door de hypotheekadviseur niet doorgezet wordt naar banken en de acceptatie van het percentage van de aanvragen dat de financiële adviseur wel doorzet is van belang. Tabel 4.3: Acceptatie hypotheekaanvragen bij restschuld Absoluut Aantal aanvragen doorgezet 4 Percentage aanvragen met restschuld Acceptatie aanvragen restschuld Aantal kantoren zonder één aanvraag acceptatie Aantal kantoren met alle aanvragen acceptatie -

Relatief 10% 31% 56% 23%

Bron: enquête De Hypotheekshop

Gemiddeld genomen worden door de respondenten 4 aanvragen voor een hyoptheek per maand gedaan. Een belangrijk deel van de aanvragen voor bemiddeling door de klant leidt derhalve niet tot een aanvraag bij de bank. Uit de percentages in Tabel 4.3 blijkt dat de grote uitval ten minste voor een deel verklaard kan worden door de restschuld. In gemiddeld slechts 10% van de aanvragen die doorgezet worden naar banken is er sprake van een restschuld. Uit Tabel 4.2 bleek eerder dat het aantal aanvragen van klanten waarbij sprake was van een potentiële restschuld aanzienlijk hoger ligt. Het acceptatiepercentage van hypotheekaanvragen laat een ambigue beeld zien. Gemiddeld genomen wordt ongeveer 1 op iedere 3 aanvragen voor herfinanciering van de restschuld geaccepteerd indien aan de andere voorwaarde van financiering wordt voldaan. Het beeld verschilt echter zeer sterk: ruim de helft van alle respondenten geeft aan dat geen enkele aanvraag met restschuld geaccepteerd wordt door de banken. In tegenspraak daarmee geeft echter bijna een kwart van alle respondenten aan dat juist alle aanvragen met restschuld worden geaccepteerd door de bank. Toch hoeven deze cijfers niet noodzakelijkerwijs in tegenspraak met elkaar te zijn, zoals blijkt uit Tabel 4.4: met name (zeer) lage restschulden maken bij banken nog wel kans te worden meegefinancierd. Tabel 4.4: Maximaal te financieren restschuld Maximaal bedrag (€) Percentage Cumulatief percentage 0 37 37% < 5.000 32 68% < 10.000 15 83% < 15.000 7 90% Bron: enquête De Hypotheekshop

Gemiddeld genomen is de inschatting van de ondervraagde hypotheekadviseurs dat bij een hypotheekaanvraag voor een woning van € 235.000 en een voldoende inkomen, de restschuld maximaal € 6.000 kan bedragen. Volgens meer dan een derde van de respondenten kunnen huishoudens met een restschuld herfinanciering, en dus een verhuizing, helemaal vergeten. Ruim 2 op 3 ondervraagden geeft aan dat restschuld hooguit tot een bedrag van € 5.000 gefinancierd kan worden. Wanneer de bedragen die meegefinancierd moeten worden hoger worden neemt het perspectief op acceptatie van de hypotheekaanvraag snel af. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de respondenten bij het beantwoorden gevraagd is rekening te houden met het feit dat het huishouden weliswaar niet aan de maximale loan-to-value ratio voldoet, maar wel aan de inkomenseis voor hypotheekverstrekking.

4

Na correctie van ruwe data voor samenhang van antwoorden

22   

Concluderend kan gesteld worden dat het er sterk op lijkt dat banken niet bereid zijn om de restschuld mee te financieren bij een nieuwe woning. De uitzonderingsclausule in de Gedragscode Hypothecaire Financiering die de banken in staat stelt af te wijken van de maximale loan-to-value ratio wordt kennelijk nauwelijks gebruikt. Er ontstaat zo voor huishoudens met een behoorlijk inkomen en een beperkte restschuld een “dubbel slot” op de woningmarkt. Dit dubbele slot wordt in de volgende paragraaf beschreven.

4.2 Dubbel slot: wisselwerking tussen voorwaarden voor kredietverstrekking In de concluderende woorden van de vorige paragraaf wordt verwezen naar de wisselwerking tussen de loan-to-income en de loan-to-value eis in de kredietverstrekking op de Nederlandse woningmarkt. Huishoudens moeten immers voldoende inkomen hebben voor de lening, maar tevens mag de lening, in principe, niet meer dan 106% van de aankoopprijs van de woning bedragen (125% executiewaarde). Door de zeer beperkte mogelijkheden voor het financieren van de restschuld, zoals die blijken uit de vorige paragraaf, ontstaat er een dubbel slot op financiering van woningen. In deze paragraaf gaan we iets verder in op de werking van dat dubbele slot. Huishoudens die willen verhuizen in of naar de koopsector hebben te maken met een dubbel slot dat vastligt in de Gedragscode hypothecaire financiering: enerzijds is er sprake van een maximale loan-tovalue voor de financiering (namelijk 106% van de waarde van de woning), anderzijds is er sprake van een strikte maximale loan-to-income voor huishoudens op basis van de NIBUD-tabellen. Met name het slot van de loan-to-value is voor huishoudens met een restschuld beperkend. Sterker, het slot van de loan-to-value zorgt ervoor dat huishoudens met een restschuld in het geheel niet kunnen verhuizen, tenzij er extra vermogen (box 3) beschikbaar is. Immers, de aanschaf van een woning, inclusief de kosten koper, is gelijk aan de maximaal te verstrekken lening. Huishoudens moeten echter ook de restschuld nog financieren. Huishoudens met een restschuld kunnen daarom, zonder inbreng van andere middelen (bijvoorbeeld spaargeld, of investeringen in aandelen), nooit verhuizen naar een andere woning, zelfs niet als deze woning kleiner zou zijn dan de huidige woning. In de analyses naar de invloed van het dubbele slot op de mogelijkheid tot mobiliteit op de woningmarkt richten wij ons daarom op het loan-to-value slot. In alle analyses houden we de maximale lening op basis van de NIBUD-tabellen aan. De invloed van dat slot is daarom in alle scenario’s aanwezig. Naast de standaard-situatie, de loan-to-value van 106%, rekenen we drie andere varianten door: een variant waarbij de loan-to-value ratio op 110% van de waarde van de woning wordt gezet, een variant waarbij de loan-to-value op 120% wordt gezet, en een variant waarbij de invloed van de maximale loan-to-value helemaal wordt uit gezet. In dat laatste geval is de leencapaciteit van het huishouden op basis van de maximale loan-to-income , ook rekening houdend met overwaarde of restschuld, de enige beperkende factor voor huishoudens om te verhuizen. We rekenen per variant negen scenario’s door waarin we de mogelijkheid bepalen van een huishouden om een volgende stap op de woningmarkt te zetten. Deze scenario’s variëren van het financieren van de huidige woning, via een kleine stap vooruit (huidige woning + € 25.000) tot een grote stap vooruit (huidige woning + € 200.000). Bij de berekening van het inkomen is het inkomensniveau uit WoON2009 verhoogd met 4,98%. Dit is de gemiddelde loonontwikkeling volgens het CPB over de periode 2009-2011, waarbij de prognose voor 2011 (3%) voor de helft (1,5%) is meegenomen. Aan de hand van een voorbeeld is nader uitgewerkt hoe het effect is van de twee criteria die momenteel bij de bepaling van de maximale hypotheek worden toegepast.

23   

Voorbeeld: Huishouden A woont nu in een woning van € 200.000. De potentiële restschuld van het huishouden is € 25.000, de maximale hypotheek op basis van het inkomen € 300.000. Berekening te zetten stap: financiering huidige woning. Te lenen bedrag: 1,06*200.000 Maximale hypotheek obv inkomen Maximale hypotheek obv LTV

= € 212.000 + € 25.000 = € 237.000 = € 300.000 = € 212.000

Huishouden A zou op basis van het inkomen de huidige woning kunnen financieren. Op basis van de maximale hypotheek en de maximale LTV kan het huishouden de woning niet financieren. Conclusie: Huishouden A kan onder de huidige omstandigheden, gezien de restschuld, de huidige woning niet financieren.

Voor ieder huishouden wordt op bovenstaande wijze berekend of een van negen stappen op de woningmarkt gefinancierd kan worden. De resultaten, voor de huidige situatie met een 106% loan-tovalue ratio, en fictieve situaties met LTV’s van 110% en 120%, worden samengevat in tabellen zoals weergegeven in onderstaand voorbeeld. Het onderstaand voorbeeld is gebaseerd op Tabel 4.5. Figuur 4.1: Leeswijzer scenario tabellen Scenario 1: aantal huishoudens dat huidige woning niet kan financieren

Bij huishoudens zonder restschuld kan 11% dit scenario niet financieren

Geen restschuld

Bij huishoudens met restschuld kan 100% dit scenario niet financieren

Restschuld

Overall

Absoluut

Relatief

Absoluut

Relatief

344.184

11%

516.788

100%

860.972

23%

+ € 25.000 

496.011

16%

516.788

100%

1.012.799

27%

+ € 50.000 

711.516

22%

516.788

100%

1.228.303

33%

+ € 75.000 

939.682

29%

516.788

100%

1.456.469

39%

+ € 100.000 

1.168.738

37%

516.788

100%

1.685.526

45%

+ € 125.000 

1.407.438

44%

516.788

100%

1.924.226

52%

+ € 150.000 

1.629.431

51%

516.788

100%

2.146.218

58%

+ € 175.000 

1.824.278

57%

516.788

100%

2.341.066

63%

+ € 200.000 

2.011.002

63%

516.788

100%

2.527.790

68%

Stap op woningladder Huidige woning

Absoluut

Relatief

Scenario 9: aantal huishoudens dat huidige woning + een extra stap van € 200.000 niet kan financieren

24   

De tabellen dienen horizontaal te worden gelezen: telkens wordt één van de scenario’s gegeven in de linker kolom. In de kolommen er naast wordt voor huishoudens zonder restschuld, voor huishoudens met restschuld en voor alle huishoudens samengevat hoeveel huishoudens (absoluut en relatief) het desbetreffende scenario niet kunnen financieren. Een hoog percentage is dus een indicatie voor het feit dat weinig huishoudens kunnen verhuizen. Tabel 4.5 vat de situatie samen op basis van de huidige regelgeving: dat is dus de situatie waarbij de NHG-tabellen worden gehanteerd en een maximale loan-to-value ratio van 106%. We gaan er hierbij vanuit dat huishoudens geen andere middelen hebben dan aan de woning gebonden vermogen, zoals spaargeld, om de restschuld af te lossen. Tabel 4.5: Aantal huishoudens dat een stap op de woningladder niet kan financieren, LTV=106%, medio 2011 Geen restschuld Restschuld Overall Stap op woningladder Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief Huidige woning

344.184

11%

516.788

100%

860.972

23%

+ € 25.000

496.011

16%

516.788

100%

1.012.799

27%

+ € 50.000

711.516

22%

516.788

100%

1.228.303

33%

+ € 75.000

939.682

29%

516.788

100%

1.456.469

39%

+ € 100.000 1.168.738

37%

516.788

100%

1.685.526

45%

+ € 125.000 1.407.438

44%

516.788

100%

1.924.226

52%

+ € 150.000 1.629.431

51%

516.788

100%

2.146.218

58%

+ € 175.000 1.824.278

57%

516.788

100%

2.341.066

63%

+ € 200.000 2.011.002

63%

516.788

100%

2.527.790

68%

Bron: WoON 2009, eigen berekening

De invloed van de restschuld om te bewegen op de woningmarkt wordt zeer duidelijk aan de hand van Tabel 4.5. Zoals al gesteld kunnen huishoudens met een restschuld, mede door de strenge loan-tovalue eisen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, niet verhuizen. Echter, ook een aanzienlijk deel van de huishoudens zonder restschuld heeft moeite om een volgende stap op de woningmarkt te zetten. Voor deze huishoudens geldt echter dat het inkomen de beperkende factor is. Een op drie huishoudens zonder restschuld kan een woning met een waarde van € 50.000 boven de huidige woning niet financieren. Ruim 850.000 huishoudens in Nederland zou op dit moment de huidige woning niet meer kunnen financieren binnen de regels van de Gedragscode. Ruim 1.5 miljoen huishoudens kan geen betekenisvolle stap omhoog zetten op de woningladder. Verruiming LTV: 110% De loan-to-value ratio is het grote slot op de woningmarkt voor huishoudens met een restschuld. Indien we toestaan dat huishoudens een lening kunnen krijgen met een iets grotere loan-to-value ratio staan we impliciet toe dat huishoudens een deel van de restschuld mee kunnen financieren in de nieuwe woning. De eerste stap die we hierbij in kaart brengen is de verhoging van de maximale loanto-value ratio naar 110%. Aangezien de stap van 106% naar 110% niet erg groot is, krijgen toch zo’n 50.000 huishoudens meer ruimte krijgt op de woningmarkt. Dit wordt geïllustreerd in Tabel 4.6.

25   

Tabel 4.6: Aantal huishoudens dat een stap op de woningladder niet kan financieren, LTV = 110%, medio 2011 Geen restschuld

Restschuld

Overall

Stap op woningladder Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief Huidige woning

344.184

11%

458.995

89%

803.180

22%

+ € 25.000

496.011

16%

462.247

89%

958.258

26%

+ € 50.000

711.516

22%

468.576

91%

1.180.091

32%

+ € 75.000

939.682

29%

474.875

92%

1.414.557

38%

+ € 100.000 1.168.738

37%

481.041

93%

1.649.779

45%

+ € 125.000 1.407.438

44%

486.755

94%

1.894.193

51%

+ € 150.000 1.629.431

51%

490.597

95%

2.120.027

57%

+ € 175.000 1.824.278

57%

495.358

96%

2.319.636

63%

+ € 200.000 2.011.002

63%

497.940

96%

2.508.942

68%

Bron: WoON 2009, eigen berekening

Verruiming LTV: 120% Bij een verruiming van de loan-to-value ratio naar 120% ontstaat er een financiële ruimte voor huishoudens ter grote van 14% van het te financieren bedrag. Evenals in de situatie waarin de loanto-value verhoogd is naar 110% geldt dat voornamelijk huishoudens met een lagere restschuld hierdoor weer bewegingsruimte krijgen op de woningmarkt. De verhoging van de LTV naar 120% stelt 26% van de huishoudens met een restschuld in staat om een woning te financieren die € 50.000 duurder is dan de huidige woning. Eerst kon geen van de huishoudens met een restschuld deze stap financieren, nu kan 74% deze stap niet financieren. Een kleine 100.000 huishoudens met een restschuld kan zelfs een woning financieren die € 100.000 duurder is dan de huidige woning. Tabel 4.7: Aantal huishoudens dat een stap op de woningladder niet kan financieren, LTV = 120%, medio 2011 Geen restschuld Restschuld Overall Stap op woningladder Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief Huidige woning

344.184

11%

340.839

66%

685.023

18%

+ € 25.000

496.011

16%

356.913

69%

852.924

23%

+ € 50.000

711.516

22%

380.341

74%

1.091.857

29%

+ € 75.000

939.682

29%

403.090

78%

1.342.771

36%

+ € 100.000 1.168.738

37%

424.259

82%

1.592.997

43%

+ € 125.000 1.407.438

44%

439.341

85%

1.846.780

50%

+ € 150.000 1.629.431

51%

451.272

87%

2.080.703

56%

+ € 175.000 1.824.278

57%

463.460

90%

2.287.739

62%

+ € 200.000 2.011.002 Bron: WoON 2009, eigen berekening

63%

470.380

91%

2.481.382

67%

26   

Verruiming LTV: geen beperking In deze variant laten we geen beperkingen gelden voor de loan-to-value ratio. De enige beperking die huishoudens hebben is de beperking vanuit het inkomen. Of een huishouden met restschuld derhalve een volgende stap op de woningmarkt kan zetten hangt af van de maximale hypotheek op basis van het inkomen. De waarde van de ten hoogste bereikbare woning is dan gelijk aan deze op basis van het inkomen vastgestelde maximale hypotheek minus de restschuld. Tabel 4.8: Aantal huishoudens dat een stap op de woningladder niet kan financieren, geen LTV, medio 2011 Geen restschuld

Restschuld

Overall

Stap op woningladder Absoluut

Relatief Absoluut Relatief Absoluut

Relatief

Huidige woning

344.184

11%

221.508 43%

565.692

15%

+ € 25.000

496.011

16%

274.794 53%

770.805

21%

+ € 50.000

711.516

22%

326.997 63%

1.038.513 28%

+ € 75.000

939.682

29%

369.379 71%

1.309.061 35%

+ € 100.000

1.168.738 37%

403.276 78%

1.572.014 42%

+ € 125.000

1.407.438 44%

424.577 82%

1.832.015 49%

+ € 150.000

1.629.431 51%

439.990 85%

2.069.420 56%

+ € 175.000

1.824.278 57%

454.829 88%

2.279.108 62%

+ € 200.000 2.011.002 63% Bron: WoON 2009, eigen berekening

464.265 90%

2.475.267 67%

Tabel 4.8 laat een duidelijke voortzetting zien van het patroon van toenemende mogelijkheden uit de tabellen 4.5 – 4.7. In de eerdere varianten bleek telkens duidelijk dat de beperking vanuit de loan-tovalue ratio de verhuismogelijkheden van huishoudens sterk beperkt. Echter, wanneer niet beide sloten, maar alleen het slot van de loan-to-income ratio de beperkingen voor de financiering bepaalt, neemt het aantal mogelijkheden voor huishoudens met een restschuld om te verhuizen sterk toe. In de huidige situatie kan geen enkel huishouden verhuizen. Wanneer het inkomen de enige beperking is voor de financiering kunnen bijna 150.000 huishoudens naar een woning verhuizen die € 75.000 duurder is dan de huidige woning. Concluderend kunnen we stellen dat de invloed van de twee sloten op de woningmarkt groot is. Met name de maximale loan-to-value ratio die banken hanteren drukt de verhuismogelijkheden voor huishoudens. Huishoudens met een restschuld kunnen hierdoor niet meer verhuizen. Wanneer de financiering niet afhankelijk zou zijn van een dubbel slot, maar alleen van het inkomen afhankelijk zou zijn, ontstaan er voor veel huishoudens weer mogelijkheden om te verhuizen. Met het loslaten van de loan-to-value eis nemen mogelijk ook de hypotheekrisico’s van huishoudens toe. Een oplossing hiervoor is om bij hogere loan-to-value ratio’s een aflossingspatroon te vereisen waardoor de hogere schuld wordt afgebouwd.

4.3 De rol van de kapitaalverzekering De potentiële restschuld van huishoudens is berekend onder een aantal aannamen. Eén van deze aannamen is dat een huishouden de kapitaalverzekering liquideert om de omvang van de restschuld te beperken. Huishoudens die niet voldoen aan de voorwaarden voor belastingvrijstelling zijn daardoor belastingplichtig voor het rendementsdeel van het vermogen in de kapitaalverzekering. Wanneer banken de kapitaalverzekering gewoon meenemen als kapitaal van het huishouden zonder dit liquide te maken, kan een voordeel ontstaan voor het huishouden; er hoeft immers geen inkomstenbelasting betaald te worden over het behaalde rendement. Met name huishoudens die tegen de tijdsgrenzen van de voorwaarden aanzitten kunnen hierdoor in hun verhuisgedrag beïnvloed worden. In deze paragraaf schetsen we kort een beeld van de mogelijke invloed van de kapitaalverzekering in het verhuisgedrag van huishoudens met een restschuld.

27   

Op basis van de gegevens in het databestand is niet op te maken hoe lang huishoudens een bestaande kapitaalverzekering hebben. In de berekeningen is aangenomen dat de kapitaalverzekering gelijktijdig met de aanschaf van de huidige woning is afgesloten. Het is echter ook mogelijk dat dit op een ander moment is gedaan. Vanwege deze beperking zullen we in deze paragraaf geen cijfermatige weergave presenteren van de mogelijke invloed van de regels omtrent de kapitaalverzekering en verhuismogelijkheden. We beperken ons tot een kwalitatieve bespreking van de mogelijke effecten. Hierbij presenteren we eerst de regels op hoofdlijnen (bron: Belastingdienst).     

De verzekering is afgesloten bij een levensverzekeringsmaatschappij, dus niet bijvoorbeeld bij een eigen bv of bij een particulier. In de polis staat dat de uitkering gebruikt zal worden om deeigenwoningschuld af te lossen. In de polis staat dat minimaal 15 jaar of tot het overlijden van de verzekerde persoon premies wordt betaald. De premies moeten ieder jaar worden betaald. De hoogste jaarpremie mag niet meer zijn dan tienmaal de laagste jaarpremie. De verzekering geeft recht op een eenmalige kapitaaluitkering bij leven, of op een eenmalige uitkering bij overlijden van de betrokkende, zijnechtgenoot of van degene met wie hij samenwoont.

Indien een huishouden de kapitaalverzekering liquideert om de hypotheekschuld af te lossen, zoals in onze berekeningen wordt aangenomen, en voldoet aan de bovenstaande voorwaarden gelden de volgende vrijstellingen (bron: Belastingdienst):   

Als de premie 15 tot en met 19 jaar is betaald, is de vrijstelling maximaal € 33.500 (in 2009) of € 34.100 (in 2010) per persoon. Als de premie 20 jaar of langer premie is betaald, is de vrijstelling maximaal € 147.500 (in 2009) of € 150.500 (in 2010) per persoon. Als de betrokkende of zijnechtgenoot of degene met wie hij samenwoont overlijdt, wordt de verzekering uitgekeerd. Gebeurt dit binnen 20 jaar nadat de verzekering ist afgesloten? Dan is de vrijstelling maximaal € 147.500 (in 2009) of € 150.500 (in 2010). De premie moet dan wel tot het moment van overlijden jaarlijks premie betaald zijn.

4.3.1

Het grensgebied van de belasting

De kapitaalverzekering is vrijgesteld van belasting. Over het rendement dat behaald wordt hoeft geen vermogens rendementsheffing betaald te worden. Echter, indien het huishouden voor een bepaalde periode de kapitaalverzekering wenst te liquideren, ook als dat is om de hypotheekschuld af te lossen, is men belastingplichtig. Er geldt in elk geval dat een huishouden minimaal 15 jaar stortingen in de kapitaalverzekering heeft moeten doen voor de basisvrijstelling. Huishoudens die derhalve 13 of 14 jaar geleden een woning hebben gekocht en daarbij een hypotheek met kapitaalverzekering hebben afgesloten, zullen die kapitaalverzekering niet liquideren. Deze huishoudens zullen dus niet verhuizen tenzij de kapitaalverzekering beleend kan worden in de nieuwe hypotheek. Voor huishoudens met een fors kapitaal in de kapitaalverzekering, meer dan de vrijstellingsgrens van € 34.100, hebben zelfs een prikkel om een gewenste verhuizing nog 5 jaar extra uit te stellen. De vrijstelling is dan immers €150.500.

28   

De omvang van deze prikkels kan aanzienlijk zijn, zoals geïllustreerd in het volgende rekenvoorbeeld:

Huishouden A heeft in 1996 een woning gekocht waaraan een hypotheek met kapitaalverzekering is verbonden. De waarde van de kapitaalverzekering is nu € 50.000. Het gemiddelde rendement over de periode 1996 - 2011 (lange rente + 0.5% risico opslag) is 5%. We nemen aan dat de inleg gelijk is over de hele periode. Het opgebouwd kapitaal is als volgt opgebouwd: 15

(1)

x1,05t t 1

Waarbij “x” de jaarlijkse inleg in de kapitaalverzekering is. Als huishouden A de kapitaalverzekering net voor de grens van 15 jaar liquideert geldt een heffing over het gehele rendement. Uit formule (1) valt op te maken dat huishouden A een jaarlijkse inleg nodig heeft van € 2.207 om na 15 jaar aan het opgebouwde kapitaal te komen. Het totale rendement over de periode van 1996 tot 2011 is dan (50.000 – 15*2.207) € 33.102. Huishouden A krijgt dan een heffing van € 7.097 bij een marginaal tarief van 42%; bij een marginaal tarief van 52% is de heffing € 8.787. Als huishouden A ervoor kiest om te wachten tot net na de grens van 15 jaar geldt dat er alleen over het rendement boven de vrijstellingsgrens belasting betaald moet worden. Het opgebouwde vermogen is (50.000 – 34.100) € 15.900 boven de vrijstellingsgrens. Alleen over “de winst” van dit bedrag moet het huishouden A inkomstenbelasting betalen. Aan de hand van formule (1) kan worden afgeleid dat om in 15 jaar bij een rendement van 5% aan een waarde van € 15.900 te raken, een jaarlijkse inleg van € 702 nodig is. De “winst” waar door huishouden A belasting over moet worden betaald is dan gelijk aan (15.900 – 15*702) € 7.479. Bij een marginaal tarief van 42% resulteert dit in een heffing van € 3.141; bij een marginaal tarief van 52% is de heffing € 3.889. Indien huishoudens A een marginaal tarief van 42% heeft is het voordeel van even niet verhuizen (maximaal) €4.000; als het marginaal tarief 52% is neemt het voordeel toe tot (maximaal) ruim € 5.000. De financiële prikkel om een verhuizing uit te stellen is echter vooral een luxe probleem. Met name huishoudens zonder restschuld hebben in het algemeen baat bij het belastingvoordeel. Huishoudens met restschuld daarentegen, hebben gemiddeld genomen weinig baat bij de belastingvrijstelling van kapitaalverzekeringen. Dit is voornamelijk het gevolg van het feit dat huishoudens met een restschuld voornamelijk jonge huishoudens zijn met een beperkte bewoningsduur: deze huishoudens hebben eenvoudigweg nog geen vermogen opgebouwd in de kapitaalverzekering. Tabel 4.9 vat dit samen voor huishoudens met en zonder restschuld naar aankoopperiode. Tabel 4.9: Omvang gemiddelde kapitaalverzekering en eventuele belasting bij liquidatie naar aankoopperiode, medio 2011

Geen restschuld  Restschuld  Aankoopperiode Kapitaalverzekering  Belasting Kapitaalverzekering Belasting  10.572  669  470  95  T/m 1980 27.485   1.999   6.247   765   1981 t/m 1990 30.723  2.817  4.722  510  1991 t/m 1995 30.939  2.958  6.949  850  1996 t/m 2000 40.706  3.689  6.520  823  2001 t/m 2005 34.779  3.125  5.545  997  2006 e.v. 29.127  2.533  5.950  889  Overall Bron: WoON 2009, eigen berekening

29   

Het opgebouwde vermogen in de kapitaalverzekering is bij huishoudens met een restschuld relatief laag, gemiddeld bijna € 6.000. Huishoudens zonder restschuld hebben een opgebouwd vermogen dat bijna 6 keer zo hoog is. Verder valt op te maken uit Tabel 4.9 dat huishoudens die al lang in de woning wonen ook een naheffing kunnen ontvangen bij liquidatie van de kapitaalverzekering; het is immers niet de bewoningsduur, maar de periode waarover stortingen zijn gedaan in de kapitaalverzekering die maatgevend is voor de belastingheffing. Tabel 4.9 impliceert echter wel een verband tussen de bewoningsduur en de periode waarover stortingen zijn gedaan, getuige de afnemende belasting bij liquidatie bij langere bewoningsduur. Deze observatie heeft een interessante implicatie voor onze aanname dat huishoudens hun kapitaalverzekering liquideren: het aantal huishoudens met restschuld wordt, gezien deze bevindingen nauwelijks beïnvloed door deze aanname. De belastingheffing die berekend wordt bij liquidatie van de kapitaalverzekering is relatief laag; hierdoor is het bedrag dat als gevolg van onze aanname niet in mindering op de hypotheekschuld wordt gebracht ook zeer beperkt. De huishoudens zonder restschuld zitten dus gemiddeld nog € 2.500 “veiliger”; in de berekeningen in dit rapport worden zij gemiddeld iets minder rijk berekend dan zij zijn indien zij gebruik zouden maken van de mogelijkheid de kapitaalverzekering stil door te rollen. Huishoudens met een restschuld zitten minder dan € 1.000 “te negatief” ten opzichte van de situatie waarin zij de kapitaalverzekering geruisloos kunnen doorzetten: ook deze huishoudens zouden iets rijker zijn als zij niet liquideren, maar stil doorrollen. De verschillen zijn gemiddeld genomen echter zeer klein in onze berekeningen. Concluderend kan daarom gesteld worden dat de inschatting van het aantal huishoudens dat bij verhuizing met een restschuld geconfronteerd wordt in onze berekeningen niet sterk beïnvloed wordt door het al dan niet stil doorrollen of liquideren van de kapitaalverzekering.

4.4 What if: ontwikkeling van de restschuld bij verdere prijsdalingen Tot slot van dit hoofdstuk werpen we nog een blik op de ontwikkeling van de restschuld bij verdere prijsdalingen. Het aantal huishoudens dat op dit moment een restschuld heeft is relatief beperkt; het aantal huishoudens met een forse restschuld is ook beperkt. Echter, bij aanhoudende prijsdalingen zal een steeds groter wordende groep huishoudens worden geconfronteerd met restschulden. In deze laatste paragraaf van dit hoofdstuk bestuderen we de restschuld van huishoudens indien de woningprijzen verder dalen. We gaan bij de berekening van de scenario’s uit van de restschuld zoals die ook in het vorige rapport is berekend. In stappen verlagen we telkens de woningprijzen met één procentpunt. Vanuit de huidige situatie laten we de woningwaarde tot maximaal 10 procent dalen. Hierdoor wordt telkens de uitstaande hypotheeksom medio 2011 verlaagd met een kleinere opbrengst van de verkoop van de huidige woning. De laagste opbrengst van de huidige woning is 90% van de huidige waarde. Hierdoor ontstaat een duidelijk beeld van de omvang van de restschuldproblematiek bij verdere prijsdalingen.

4.4.1

Toename aantal huishoudens met restschuld

Zoals beschreven wordt in deze paragraaf een verdere prijsdaling gesimuleerd. Doordat de waarde van woningen lager wordt ingeschat dan de doorgerekende WOZ-waarden uit het databestand wordt voor een steeds grotere groep huishoudens de hoogte van de hypotheek hoger dan de waarde van de geliquideerde kapitaalverzekering en de woning. Dit wordt weergegeven in Figuur 4.2.

30   

Figuur 4.2: Toename aantal huishoudens met restschuld bij prijsdaling woningen 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 Huidig

-1%

-2%

-3%

-4%

-5%

-6%

-7%

-8%

-9%

-10%

Bron: WoON 2009, eigen berekening

Het aantal huishoudens dat met een restschuld wordt geconfronteerd neemt sterk toe bij een verdere prijsdaling. Op basis van de huidige berekeningen heeft ongeveer één van iedere zeven huishoudens een potentiële restschuld: bij een prijsdaling van 4 procent neemt dit toe tot één op zes huishoudens. Bij een daling vanaf acht procent stijgt het aantal huishoudens met restschuld tot ruim één op iedere vijf huishoudens. Een prijsdaling van 10% leidt derhalve tot een toename van het aantal huishoudens met een restschuld van ongeveer 225.000, ofwel 44%. 4.4.2

Toename gemiddelde restschuld

Veel van de huishoudens met een restschuld bij de gesimuleerde prijsdalingen hebben in de huidige situatie nog geen restschuld. De groep huishoudens met een lage restschuld neemt dus sterk toe; de huishoudens die nu al een restschuld hebben zien hun restschuld verder toenemen. De ontwikkeling van de gemiddelde restschuld wordt weergegeven in Figuur 4.3. Figuur 4.3: Omvang gemiddelde restschuld N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Huidig

-1%

-2%

-3%

-4%

-5%

-6%

-7%

-8%

-9%

-10%

Bron: WoON 2009, eigen berekening

31   

De omvang van de gemiddelde restschuld per huishouden neemt toe van € 29.623 in de huidige situatie tot € 39.309 bij een prijsdaling van 10%. Doordat er bij een prijsdaling relatief veel huishoudens ontstaan met een beperkte restschuld neemt de gemiddelde restschuld relatief iets minder hard toe dan het aantal huishoudens met een restschuld: ongeveer 33%. 4.5 Conclusie In het vorige hoofdstuk is een eerste blik geworpen op de omvang van de restschuldproblematiek in Nederland. Aan de hand van een regressie-analyse tonen we in dit hoofdstuk, aanvullend op de resultaten uit het vorige hoofdstuk, dat met name de jongere en recent verhuisde huishoudens een vergrote kans op een restschuld hebben. Hoe groot de omvang van de restschuld is, is daarentegen niet te voorspellen op basis van huishoudenkenmerken. Hoewel de regressies geen nieuw beeld schetsen van de restschuldproblematiek, hebben zij een duidelijk toegevoegde waarde. De geschatte modellen tonen duidelijk en statistisch getoetst de invloed van de afzonderlijke effecten aan en bevestigen de (verkennende) resultaten uit het vorige rapport. In discussie over restschuld wordt wel eens verwezen naar de mogelijkheden die banken hebben om meer dan de maximale loan-to-value te financieren. Hierbij wordt vooral naar het verleden gekeken en gesteld dat de kredietverstrekking te genereus is geweest. Echter, met name bij huishoudens die geconfronteerd worden met een restschuld bij verkoop van de huidige woning is herfinanciering van buitengewoon belang. Banken hebben, ondanks de hoofdlijnen van de Gedragscode, ruimte om uitzonderingen te maken op de maximale loan-to-value eis. In de praktijk blijkt dat banken weinig gebruik maken van deze ruimte: restschulden die de spaarpot overstijgen kunnen doorgaans niet geherfinancierd worden. De gevolgen van deze vasthoudendheid aan de loan-to-value eis, zelfs bij toereikend inkomen, blijkt uit enkele scenario’s die doorgerekend worden. Er lijkt sprake te zijn van een “dubbel slot” op de woningmarkt. Tot slot hebben we in dit onderzoek bekeken hoe het aantal huishoudens met restschuld zich ontwikkelt indien de prijzen verder dalen. Er moet geconcludeerd worden dat zelfs een beperkte prijsdaling verstrekkende gevolgen kan hebben voor het functioneren van de woningmarkt. Zelfs bij milde prijsdalingen neemt het aantal huishoudens met een potentiële restschuld zeer sterk toe. Gezien de regels omtrent hypotheekverstrekking en de wijze waarop banken daar invulling aan geven moet gevreesd worden voor een verdere stagnatie van de woningmarkt. Steeds meer huishoudens zullen een gewenste verhuizing moeten uitstellen, of zelfs in het geheel afstellen. Het lijkt daarom belangrijk om in de discussie omtrent de aanpak van de schuldenproblematiek in Nederland ook in het bijzonder aandacht te schenken aan de huishoudens met een restschuld.

32   

Literatuur Brosens, T. (2009) Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters. Economisch Statistische Berichten, ESB 94(4570). De Nederlandsche Bank (2011) Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland. Voorjaar 2011, nr 3. Nederlandse Vereniging van Banken (2011) Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Ras, M., Ooms, I., & Eggink, E. (2010) Kopers in de knel? Een scenariostudie naar de gevolgen van de crisis voor huiseigenaren met een hypotheek. SCP-special 56. Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag. Van Middelkoop, M. (2011) Hypotheken: individuele en regionale risicofactoren. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr.1, februari 2011. Van Middelkoop, M. (2010) Hypotheekrisico’s in regionaal perspectief. Economisch Statistische Berichten, ESB 95(4592).

33   

Bijlagen Bijlage 1: Berekening componenten restschuld De geschatte waarde van de woning In het microdatabestand, WoON 2009 hebben we de WOZ-waarde van de woningen van individuele huishoudens. De WOZ-waarde in het databestand heeft als peildatum 1 januari 2009. Om de waarde van de woning medio 2011 te schatten moeten we de waarde in ons databestand aanpassen aan de hand van een index. Dit doen we aan de hand van een door de NVM aangeleverde prijsontwikkeling per woningtype per regio. De gehanteerde tabel is in een aparte bijlage te vinden. De waargenomen waarde van de hypotheek Respondenten wordt gevraagd naar de hoogte van de hypotheek. De opgegeven waarde van alle hypotheken samen leidt tot een totale waarde van alle hypotheken van 589.7 miljard euro. Hierbij nemen we waar dat ongeveer één op de zeven huishoudens geen hypotheek heeft; respondenten geven op vraag 13.12 dus de huidige waarde van de hypotheek op, en niet de waarde van de hypotheek zoals deze ooit is afgesloten. Dit blijkt te meer doordat de cijfers uit het databestand goed overeenkomen met de cijfers van De Nederlandsche Bank. De cijfers van De Nederlandsche Bank met betrekking tot de totale woninghypotheekschuld ultimo 2008 bedragen totaal een waarde van 588.6 miljard euro. Schatting van de verandering van de waarde van de hypotheek De waargenomen hypotheek zoals hierboven beschreven levert de waarde van de hypotheek ultimo 2008 op. In het geval van aflossingsvrije hypotheken blijft de hypotheeksom gelijk. Voor al deze hypotheken geldt dat de waarde van de lening op 1 januari 2009 gelijk is aan de waarde medio 2011. Hiervoor hoeft dus geen berekening te worden gedaan. Voor de hypotheken waar wel op afgelost wordt, de lineaire en annuïtaire hypotheken, moet rekening worden gehouden met de aflossing op de hypotheeksom. Hierbij speelt in sommige gevallen de complicatie dat we de verdeling van de hypotheeksommen niet kennen op. In deze gevallen doen we aannamen; de berekeningen staan hieronder beschreven. Schatting indien één hypotheek Indien het huishouden slechts één hypotheek heeft en deze afschrijvend is, kan vrij eenvoudig berekend worden wat de waarde van de hypotheek medio 2011 is. Immers, op basis van het verschil tussen de betaalde hypotheeklasten (13.14) en de betaalde rente (13.15) kunnen we afleiden wat de maandelijkse aflossing is. In het geval van een lineaire hypotheek is de hypotheek medio 2011 eenvoudigweg de hypotheeksom ultimo 2008 zoals eerder beschreven verminderd met 30 maandelijkse aflossingen: (1) Hypotheeksom2011 = rente – 30*(bethyp – betrente) In het geval van een annuïtaire hypotheek weten we dat de maandelijkse lasten gedurende de looptijd constant zijn. De berekening van de hypotheeksom medio 2011 heeft dan in stappen plaats: (2a) Hypotheeksom2009 = rente – 12*(bethyp – betrente) (2b) Hypotheeksom2010 = Hypotheeksom2009 – 12*(bethyp – rentperc*Hypotheeksom2009) (2c) Hypotheeksom2011 = Hypotheeksom2010 – 6*(bethyp – rentperc*Hypotheeksom2010) Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossingsvrij Indien de aflossende hypotheken gecombineerd worden met andere hypotheekvormen is het van belang om de samenstelling van de totale hypotheekportefeuille te kennen; de samenstelling wordt dan van belang om een goede inschatting van de waarde van de hypotheek te maken. Hierop is één uitzondering: de combinatie van een lineaire hypotheek met een aflossingsvrije hypotheek (zonder aflossing via vermogensproducten). In dat geval kunnen we namelijk het verschil tussen de betaalde

34   

hypotheeklasten en de betaalde rentelasten in het geheel toeschrijven aan de aflossing op de lineaire lening. In dat geval wordt de hypotheeksom medio 2011 berekend op de wijze zoals beschreven in (1). Indien de lening bestaat uit een aflossingsvrij deel en een deel annuïteiten, kan de berekening niet exact worden gedaan. Weliswaar is bekend hoe groot de aflossing in de 2008 is geweest, het is niet bekend hoe groot de rentebetaling over de annuïteitenhypotheek is geweest. De rentelasten worden namelijk over de gehele hypotheek gegeven, inclusief het aflossingsvrije deel. We moeten daarom een aanname doen. Dit kan in principe langs twee kanten: de samenstelling van de hypotheken, of de hoogte van de aflossing in volgende perioden. Indien we een aanname doen over de verdeling tussen beide hypotheken, is het mogelijk om uit te rekenen hoe groot de maandelijkse betaling aan de annuïteitenhypotheek is. Daarna volgt relatief eenvoudig, via (2a) tot en met (2c) de waarde van de annuïteitenhypotheek medio 2011. Het aflossingsvrije deel blijft vanzelfsprekend gelijk. Een andere optie is simpelweg aan te nemen dat de aflossing constant is over de periode. Hoewel dit per definitie onjuist is zal de afwijking door de relatief korte periode klein zijn; naarmate de hypotheek dichter bij maturity is, zal de afwijking groter zijn. Dit volgt eenvoudigweg uit de wijze waarop een annuïteitenhypotheek wordt afgelost. Beide methoden leveren fouten op; de fout bij constante aflossing is echter naar verwachting klein als gevolg van de korte extrapolatie. Wij nemen daarom aan dat de aflossing constant is en behandelen combinaties van annuïteitenhypotheken met aflossingsvrije hypotheken hetzelfde als combinaties met lineaire hypotheken zoals eerder beschreven. De berekening van de restwaarde van de hypotheek volgt dan ook de formule zoals gepresenteerd in (1). Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossing via belegging Indien een huishouden een combinatie heeft van aflossende hypotheken en hypotheken waarbij niet wordt afgelost gedurende de looptijd, maar waar via beleggingen het eindbedrag verkregen wordt, is het niet mogelijk om een exacte berekening te maken van de restwaarde van de hypotheek. We moeten dan vaak meerdere aannamen doen. De aannamen die we minimaal moeten doen in dergelijke gevallen zijn i) met betrekking tot de verdeling van de extra hypotheeklasten over aflossing en belegging en ii) met betrekking tot het verworven rendement over de inleg in het beleggingsproduct. Aannamen met betrekking tot de verdeling van de som over de type hypotheken heeft geen nut aangezien we dan alsnog niet weten onder welke voorwaarden en tegen welke prijzen wordt afgelost en belegd. We gaan er bij huishoudens met een combinatie van één aflossende hypotheek en één hypotheek waarbij de aflossing via belegging wordt verkregen vanuit dat de helft van de extra kosten voor de aflossing is en de andere helft belegd wordt. We nemen bovendien aan dat dit gelijk blijft over de gehele looptijd van de hypotheek. De waarde van de hypotheek wordt dus lineair verminderd, zoals eerder beschreven in (1). Het rendement over de inleg in de hypotheek laten we afhangen van de lange termijn rente in Nederland. De totale waarde van de inleg, inclusief rendement, wordt verminderd op de uitstaande hypotheekschuld, waarbij we over het rendement vermogensrendementheffing in rekening brengen indien de bewoningsduur korter dan 15 jaar is: (3) Hypotheeksom2011 = rente – 0.5*30*(bethyp – betrente) t 0  t 0  t 0   X  X     y ( 1 i ) y ( 1 i ) y  *         t t tX    tX  t  X 

Waarbij y de bijdrage aan het investeringsproduct is, subscript t de periode aangeeft (hierbij geldt t=0 is medio 2011; t-X is het moment waarop de hypotheek is afgesloten), it het geldende toegerekende rendement over het investeringsproduct uit tabel 17, en τ het marginale tarief inkomstenbelasting is. Hierbij nemen we het marginale belastingtarief dat het huishouden had ten tijde van de vragenlijst. We moeten in bovenstaande formule voor drie variabelen aannamen doen: y, X en i. De aanname voor de maandelijkse bijdrage hebben we eerder genoemd: dat is de helft van de totale bijdrage op basis van het verschil tussen hypotheeklasten en rentelasten, waarbij we bovendien aannemen dat deze bijdrage constant is over tijd. X kennen we niet; we weten alleen wanneer het huishouden in de huidige woning is komen wonen. Echter, indien het huishouden de hypotheek heeft gebruikt om een deel van de overwaarde te verzilveren, dan is het moment van de aanschaf van de woning irrelevant.

35   

We nemen daarom de maturity van de lening als uitgangspunt voor het aantal jaren waarin vermogen is opgebouwd. We nemen daarbij aan dat alle hypotheken een maturity van 30 jaar hebben op het moment van afsluiten; het aantal jaar waarover vermogen is opgebouwd is dus 30 – resterende looptijd (vraag 13.11). Tot slot weten we niet op wat voor wijze vermogen wordt opgebouwd: wordt er gespaard, belegd, of een combinatie van beiden? We moeten ook hier een aanname doen en baseren het rendement op de lange termijn rente zoals gepubliceerd door het CBS/DNB. We verhogen het rendement op de lange termijn rente met 0.5 procentpunt voor risicovergoeding, waardoor eventuele (hogere) rendementen op risicovollere beleggingen wordt gecompenseerd. Tabel 2.3: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties Jaar Rente Jaar Rente Jaar Rente 1975 8,79 1987 6,39 1999 4,63 1976 8,95 1988 6,34 2000 5,40 1977 8,1 1989 7,21 2001 4,96 1978 7,74 1990 8,93 2002 4,89 1979 8,78 1991 8,74 2003 4,12 1980 10,21 1992 8,09 2004 4,10 1981 11,56 1993 6,36 2005 3,37 1982 10,08 1994 6,86 2006 3,78 1983 8,61 1995 6,90 2007 4,29 1984 8,17 1996 6,15 2008 4,23 1985 7,34 1997 5,58 2009 3,69 1986 6,35 1998 4,63 2010 2,99 2011 3,40 Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993)

Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossing via belegging Bij alle varianten met meerdere hypotheken anders dan de combinaties tot nu toe besproken geldt dat we over alle extra lasten boven de rentelasten een gelijk rendement berekenen. We doen dit omdat we geen inzicht hebben in de samenstelling van de beleggingsportfolio gekoppeld aan de hypotheken. In alle gevallen blijft de totale hypotheeksom gelijk en wordt deze verminderd met de waarde van de inleg, zoals beschreven in (4): t 0  t 0    t 0 X  X     y ( 1 i ) y ( 1 i ) y  *         t t tX    tX  (4) Hypotheeksom2011 = rente –  t  X

36   

Bijlage 2: Prijsontwikkeling in Nederland Woningtype Regio

Tussen

Hoek

2-1-kap

Vrijstaand

App

totaal

1

-13,6%

-13,6%

-13,6%

-21,2%

-13,6%

-13,6%

2

-7,2%

-7,2%

-11,7%

-16,2%

-10,3%

-10,3%

3

2,5%

2,5%

-8,6%

9,6%

2,5%

2,5%

4

4,8%

-8,7%

-7,2%

-10,0%

-1,2%

-1,6%

5

-1,6%

-1,6%

-1,6%

-4,6%

-1,6%

-1,6%

6

4,2%

12,9%

1,7%

-15,7%

-16,0%

-2,5%

7

-2,7%

-3,4%

2,0%

-12,0%

-3,4%

-3,4%

8

0,5%

0,5%

0,5%

1,8%

0,5%

0,5%

9

-4,5%

1,7%

3,9%

0,4%

5,5%

0,5%

10

-9,3%

-9,7%

-18,6%

-6,5%

-9,7%

-9,7%

11

-3,4%

-3,4%

-16,6%

6,1%

-3,4%

-3,4%

12

-7,5%

-7,5%

-7,5%

-6,4%

-7,5%

-7,5%

13

0,2%

-5,9%

0,9%

-1,5%

-2,0%

-2,0%

14

-1,6%

-1,6%

0,9%

-4,9%

-1,6%

-1,6%

15

-7,7%

-7,7%

-2,9%

-14,6%

-7,7%

-7,7%

16

-8,4%

-4,7%

-6,8%

-8,9%

8,3%

-5,0%

17

-5,9%

-6,8%

-2,0%

-15,7%

-4,6%

-6,3%

18

-5,0%

-5,5%

-5,2%

-9,2%

-5,0%

-5,0%

19

-3,2%

-3,8%

-5,6%

-9,9%

-12,2%

-6,4%

20

-4,1%

-1,8%

-7,0%

14,1%

-1,8%

-1,8%

21

-9,7%

-9,5%

-2,8%

-8,0%

-8,0%

-8,0%

22

-1,0%

-15,7%

-17,1%

-11,6%

-15,7%

-15,7%

23

-1,7%

-5,0%

-8,0%

-7,5%

-10,1%

-6,3%

24

-4,6%

2,5%

-8,5%

-15,6%

-5,2%

-5,2%

25

-5,5%

-2,6%

-16,4%

-5,3%

-8,1%

-8,1%

26

-2,1%

-2,1%

-2,1%

-2,1%

-2,1%

-2,1%

27

1,2%

1,2%

1,2%

-13,3%

1,2%

1,2%

28

-1,7%

-3,9%

-15,1%

-6,1%

-10,9%

-6,0%

29

-2,5%

-2,4%

-6,9%

-3,1%

-1,3%

-1,3%

30

-5,7%

1,7%

-2,8%

-2,8%

-3,8%

-2,8%

31

-8,0%

2,9%

-1,9%

8,2%

-1,9%

-1,9%

32

-11,4%

5,7%

-10,9%

-1,1%

-4,7%

-1,1%

33

-12,3%

0,3%

-16,2%

-7,4%

-1,7%

-7,4%

34

-3,5%

0,4%

5,6%

5,6%

6,8%

5,6%

35

-4,6%

-8,1%

-1,7%

-1,7%

4,5%

-1,7%

36

-8,4%

-10,1%

2,1%

-6,3%

-6,2%

-6,3%

37

-7,6%

-8,8%

-9,1%

-9,1%

-14,1%

-9,1%

37   

38

Totaal = Nederland

-5,2%

-3,8%

0,5%

-2,1%

-10,2%

-2,1%

39

-5,3%

-8,9%

-5,9%

-2,9%

-6,0%

-6,0%

40

-11,9%

-11,9%

-11,9%

-11,9%

-11,9%

-11,9%

41

-2,9%

-0,3%

-9,9%

-3,6%

-7,9%

-5,2%

42

-2,7%

-1,4%

-15,3%

-6,0%

-2,8%

-3,2%

43

0,5%

-3,8%

-3,8%

-3,8%

-3,8%

-3,8%

44

-4,7%

4,4%

-3,9%

-3,9%

-13,9%

-3,9%

45

-0,5%

-11,8%

-4,7%

-4,7%

-7,7%

-4,7%

46

2,9%

5,6%

0,0%

1,5%

0,7%

1,5%

47

-0,6%

-6,5%

-3,7%

-3,7%

-12,7%

-3,7%

48

-9,0%

-3,9%

-3,9%

-3,9%

-4,1%

-3,9%

49

-5,8%

-1,7%

-1,6%

3,0%

-0,9%

-2,0%

50

-4,1%

-9,1%

-9,1%

-9,1%

-13,9%

-9,1%

51

-3,7%

-3,5%

-3,1%

-16,6%

-0,8%

-5,0%

52

-7,9%

-0,8%

-3,7%

-3,7%

-3,8%

-3,7%

53

-5,0%

2,6%

11,4%

13,5%

2,6%

2,6%

54

-8,8%

-13,1%

-3,4%

-5,4%

-7,7%

-7,7%

55

-6,5%

-5,8%

-6,9%

7,0%

-5,2%

-4,4%

56

-3,3%

10,7%

-7,2%

-13,8%

4,3%

0,7%

57

-6,1%

-7,9%

-4,3%

-7,9%

-7,9%

-7,9%

58

1,8%

-5,9%

-9,9%

-5,9%

-5,9%

-5,9%

59

-6,7%

-3,0%

2,9%

0,4%

-5,2%

-3,3%

60

-3,7%

-3,7%

-2,0%

0,6%

-3,7%

-3,7%

61

-3,9%

-3,6%

-1,9%

-3,6%

-3,6%

-3,6%

62

-11,8%

-10,7%

-10,7%

-10,7%

-10,7%

-10,7%

63

-7,9%

-6,5%

-13,1%

-1,1%

2,3%

-5,2%

64

-13,9%

-13,9%

-13,9%

-13,9%

-13,9%

-13,9%

65

-3,3%

-4,9%

-6,4%

-2,0%

-15,4%

-2,0%

66

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

67

-6,5%

-7,2%

-7,2%

-7,2%

-7,2%

-7,2%

68

-9,1%

-6,0%

-10,7%

-1,1%

-4,1%

-4,1%

69

1,0%

-9,8%

3,2%

-18,9%

-1,9%

-3,6%

70

-3,3%

4,9%

-4,2%

-11,5%

10,7%

-0,4%

71

-9,4%

-9,3%

-3,4%

-1,6%

-16,6%

-9,7%

72

-2,8%

-17,9%

-12,0%

-14,6%

-10,8%

-10,8%

73

-2,4%

-3,7%

-3,7%

-3,7%

-3,7%

-3,7%

74

-5,4%

-5,4%

0,0%

-11,2%

-5,4%

-5,4%

75

-12,5%

-12,5%

-14,4%

-12,5%

-12,5%

-12,5%

76

0,4%

-4,0%

-6,0%

-6,5%

8,3%

-1,3%

-4,4%

-4,0%

-4,6%

-4,4%

-0,9%

-3,3%

38   

Bijlage 3: Vragenlijst 1. Hoeveel klanten, die binnen de koopsector willen doorstromen naar een andere koopwoning, benaderen u voor bemiddeling bij de aanvraag van een hypotheek bij een bank? Het gemiddelde aantal per maand (gerekend vanaf 1 augustus 2011). ( _ _ _ _) 2. Bij ongeveer hoeveel procent van de bij vraag 1 opgegeven klanten is er naar verwachting sprake van een mee te financieren restschuld? ( _ _ _ %) 3. In hoeveel procent van de gevallen waarbij er sprake is van een mee te financieren restschuld, vraagt u de hypotheek niet aan bij de bank, omdat er sprake is van een restschuld? ( _ _ _ %) 4. Hoeveel hypotheekaanvragen van eigenaar-bewoners die binnen de koopsector willen doorstromen, heeft u gemiddeld de afgelopen maanden bij banken uitgezet? Het gemiddelde aantal per maand gerekend vanaf 1 augustus 2011. ( _ _ _ _) 5. In hoeveel procent van de gevallen van de bij vraag 4 opgegeven hypotheekaanvragen bij banken is er sprake van een mee te financieren restschuld? ( _ _ _ %) 6. Hoeveel procent van deze hypotheekaanvragen waarbij sprake is van een mee te financieren restschuld en die verder aan alle overige criteria voor hypotheekverstrekking voldaan, worden geaccepteerd door de bank? ( _ _ _ %) 7. Bij de financiering van een woning van €235.000, waarbij verder aan alle criteria voldaan wordt, wat is dan de maximale restschuld die een bank naar uw inschatting bereid is mee te financieren? (€ _ _ _ _)

39   

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk  dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en  Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV)               

Neem voor vragen of  opmerkingen over onze  opleidingen contact met ons  op of bezoek onze website.    bezoekadres   Jollemanhof 5   1019 GW Amsterdam    postadres  Postbus 140  1000 AC Amsterdam    www.asre.nl   e [email protected]  t 020 668 11 29   f 020 668 03 61   

 

Onze donateurs       I 3W Vastgoed BV  I ACM Vastgoed  Groep BV  I Ahold Vastgoed BV  I Altera Vastgoed  I AM Wonen BV  I AMVEST  I Aberdeen Asset  Management  I ASR Vastgoed  Ontwikkeling  I ASR Vastgoed  Vermogensbeheer  I Ballast Nedam  Ontwikkelings‐  maatschappij B.V.  I bbn adviseurs  I Belfort  Vastgoedbestuurders  I Bemog Project‐ ontwikkeling B.V.  I Boekel De Nerée NV  I Boer Hartog Hooft  I Bouwfonds MAB  Ontwikkeling  I Bouwfonds Property  Development  I Bouwinvest  I De Brauw Blackstone  Westbroek  I Brink Groep  I CB Richard Ellis  I Colliers International  l Corio 

I Deloitte  I Ontwikkelingsbedrijf  I Delta Lloyd Vastgoed  Gemeente Amsterdam  I DTZ Zadelhoff  I Ontwikkelingsbedrijf  I Dura Vermeer Groep  Rotterdam  NV  I PGGM  I DVP Bouwproject‐ I Pricewaterhouse  managers &  Coopers NV  Vastgoedadviseurs  I Provast  I Ernst & Young Real  I Rechtstaete  Estate Group  vastgoedadvocaten  I Escalier Executive  &belastingadviseurs BV  Search  I Redevco Europe  I FGH Bank NV  Services BV  I Funda NV  I SADC  I Haags  I Savills Nederland BV  Ontwikkelingsbedrijf  I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance  I Homburg NV  I SPF Beheer BV  I Houthoff Buruma  I ING Real Estate Finance I Stadgenoot  I ING Real Estate  I Stec Groep  Investment ManagementI Strabo BV  I Syntrus Achmea  I IPMMC Vastgoed  Vastgoed  I IVBN  I TBI Holdings BV  I Koninklijke BAM   I The IBUS Company  Groep NV  I Uni‐Invest  I KPMG Accountants  I Van Doorne  I Lexence NV  l Van Wijnen Groep N.V. I Loyens & Loeff NV  I Vesteda Groep BV  I Mayfield Asset and  Property Management  I Volker Wessels  BV  Vastgoed  I Mitros  I Wereldhave NV  I Mn Services  I WPM Groep  I NEPROM  I Yardi Systems BV  I Ymere  I NSI  I NS Vastgoed BV  I NVM