Analyse individuele waarderingshandboeken Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn December 2014
Inhoudsopgave 1 2 3
Inleiding ........................................................................................................................ 4 Samenvatting ............................................................................................................... 5 Methodologie ................................................................................................................ 8 3.1 Typen vastgoed (Woningen, BOG/MOG, parkeren en zorg) .............................. 8 3.2 Periode van ingerekende kasstromen ................................................................. 8 3.3 Doorexploiteren en uitponden ............................................................................. 8 4 Woningen ................................................................................................................... 10 4.1 Vastgoedgegevens ............................................................................................ 10 4.1.1 Complexdefinitie ............................................................................................ 11 4.1.2 Oppervlakte ................................................................................................... 12 4.1.3 Markthuur ....................................................................................................... 12 4.1.4 Leegwaarde ................................................................................................... 14 4.2 Exploitatiekosten................................................................................................ 14 4.2.1 Instandhoudingonderhoud ............................................................................. 15 4.2.2 Achterstallig onderhoud ................................................................................. 15 4.2.3 Mutatieonderhoud .......................................................................................... 16 4.2.4 Beheerkosten................................................................................................. 16 4.2.5 Belasting en verzekeringen ........................................................................... 16 4.2.6 Erfpacht ......................................................................................................... 17 4.2.7 Servicekosten eigen rekening ....................................................................... 18 4.2.8 Verhuurderheffing .......................................................................................... 18 4.3 Huurstijging ........................................................................................................ 18 4.3.1 Inkomensafhankelijke huurverhoging ............................................................ 19 4.4 Huurderving oninbaar ........................................................................................ 20 4.5 Mutatiegraad ...................................................................................................... 20 4.6 Uitpondparameters ............................................................................................ 20 4.6.1 Splitsingskosten ............................................................................................. 21 4.6.2 Verkoopkosten ............................................................................................... 21 4.6.3 Maximaal aantal te verkopen eenheden........................................................ 21 4.7 Disconteringsvoet .............................................................................................. 22 4.8 Exit yield ............................................................................................................ 23 4.9 Overdrachtskosten............................................................................................. 25 4.10 Beklemmingen / sociale contracten ................................................................... 25 5 BOG/MOG .................................................................................................................. 26 5.1 Methodologie ..................................................................................................... 26 5.1.1 Doorexploiteren en uitponden ....................................................................... 26 5.1.2 Toetsing aan de markt ................................................................................... 26 5.1.3 Oppervlakte en normen per m2 ..................................................................... 26 5.2 Huurbegrippen BOG/MOG ................................................................................ 26 5.3 Verhuurproces ................................................................................................... 27 5.3.1 Wederverhuur ................................................................................................ 27 5.3.2 Huurindexering .............................................................................................. 28 5.3.3 Huurherziening .............................................................................................. 28 5.4 Exploitatiekosten................................................................................................ 28
2
5.4.1 Instandhoudingsonderhoud ........................................................................... 28 5.4.2 Achterstallig onderhoud ................................................................................. 28 5.4.3 Mutatieonderhoud .......................................................................................... 29 5.4.4 Beheerkosten................................................................................................. 29 5.4.5 Verkoopkosten ............................................................................................... 29 5.4.6 Belasting en verzekeringen ........................................................................... 29 5.4.7 Erfpachtkosten ............................................................................................... 30 5.4.8 Splitsingskosten ............................................................................................. 30 5.5 Financiële parameters BOG/MOG .................................................................... 31 5.5.1 Disconteringsvoet .......................................................................................... 31 5.5.2 Exit yield ........................................................................................................ 31 6 Parkeren ..................................................................................................................... 32 6.1 Methodologie ..................................................................................................... 32 6.2 Doorexploiteren en uitponden ........................................................................... 32 6.3 Leegwaarde ....................................................................................................... 32 6.4 Exploitatiekosten................................................................................................ 32 6.4.1 Instandhoudingsonderhoud ........................................................................... 32 6.4.2 Achterstallig onderhoud ................................................................................. 33 6.4.3 Mutatieonderhoud .......................................................................................... 33 6.4.4 Beheerkosten................................................................................................. 33 6.4.5 Verkoopkosten ............................................................................................... 33 6.4.6 Belastingen en verzekeringen ....................................................................... 33 6.4.7 Erfpacht ......................................................................................................... 33 6.5 Financiële parameters parkeren ........................................................................ 33 6.5.1 Disconteringsvoet .......................................................................................... 33 6.5.2 Exit yield ........................................................................................................ 34 7 Zorg ............................................................................................................................ 35 8 Economische uitgangspunten .................................................................................... 36 8.1 Prijsinflatie ......................................................................................................... 36 8.2 Loonstijging........................................................................................................ 36 8.3 Bouwkostenstijging ............................................................................................ 36 8.4 Leegwaardestijging ............................................................................................ 36 Bijlage: lijst van deelnemende corporaties ........................................................................ 37
3
1 Inleiding In de Novelle voor de Herzieningswet (artikel 35, lid 2) is aangegeven dat corporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (marktwaarde verhuurd) dienen te waarderen. Voor de nadere uitwerking hiervan, heeft de minister het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verzocht hem te adviseren. Het CFV heeft Ortec Finance gevraagd om een bijdrage te leveren aan het advies van het CFV aan de minister over de uitwerking van de marktwaarde verhuurd ten behoeve van de jaarrekening. Een onderdeel van de werkzaamheden van Ortec Finance is een analyse van de wijze waarop corporaties momenteel de waardering op marktwaarde verhuurd voor de jaarrekening uitvoeren. Deze corporaties doen dat “vrijwillig” op basis van de Richtlijnen voor de jaarrekening (RJ 213). Bij de jaarrekening voor 2013 waren er 38 corporaties die al hun vastgoed op marktwaarde hebben gewaardeerd. In deze rapportage doen we verslag van het onderzoek bij deze groep corporaties. Alle 38 corporaties zijn aangeschreven om medewerking te verlenen. De corporaties is verzocht om de interne waarderingshandboeken, waarin de onderbouwingen van de gebruikte waarderingsparameters uiteen zijn gezet, beschikbaar te stellen. Indien mogelijk is ook verzocht om de exportbestanden van de waarderingsparameters toe te sturen. Uiteindelijk hebben 25 corporaties hun medewerking verleend aan het onderzoek. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de deelnemende corporaties.
4
2 Samenvatting In de Novelle voor de Herzieningswet (artikel 35, lid 2) is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. Het CFV heeft Ortec Finance gevraagd om een bijdrage te leveren aan het advies van het CFV aan Minister Blok over de uitwerking van de marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening. Ortec Finance levert onder andere een bijdrage door in een analyse uiteen te zetten op welke wijze corporaties momenteel de waardering op marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening 2013 uitvoeren. Bij de analyse wordt gebruik gemaakt van de interne waarderingshandboeken en aanvullende waarderingsparameters van 25 corporaties. Deze corporaties waarderen momenteel al hun volledige vastgoed op marktwaarde in de jaarrekening. Als gevolg van verslagleggingsrichtlijn “RJ 213.509 c” gebruiken nagenoeg alle corporaties in het onderzoek een rekenmodel dat gebruik maakt van de Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel de Discounted Cashflow Methode (DCF) genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende (o.a. huuropbrengsten) en uitgaande kasstromen (o.a. onderhoud en beheer) aan de hand van een disconteringsvoet voor de DCF-periode (veelal 15-jaar) contant gemaakt naar het heden, inclusief de eindwaarde. Via de DCF-methode worden twee scenario’s bepaald: het doorexploiteerscenario en uitpondscenario. Het doorexploiteerscenario gaat er vanuit dat het volledige bezit gedurende de gehele DCF-periode in bezit blijft. Het uitpondscenario daarentegen, veronderstelt dat individuele eenheden zo snel mogelijk worden verkocht. De maximale waarde van de twee scenario’s bepaalt de uiteindelijke waarde. Bij het gebruik van de DCF-methode wordt door de corporaties onderscheid gemaakt naar verschillende modellen afhankelijk van welke type vastgoed dient te worden gewaardeerd: woningen, BOG/MOG, parkeren of zorg. Duidelijk wordt dat niet overal consequent wordt omgegaan met het te hanteren model. Daarbij geldt eveneens dat grote onduidelijkheid bestaat, nog meer dan bij woningen, BOG/MOG en parkeren, over de waardering van zorgvastgoed. Omdat gebruik wordt gemaakt van verschillende modellen voor de verschillende vastgoedvormen, wordt de analyse ook afzonderlijk voor de verschillende typen vastgoed uiteengezet. Woningen Het woningenmodel wordt gebruikt voor de waardering van woningen. Corporaties liggen redelijk op één lijn voor wat betreft de uiteenzetting en de methodologie van het aantal eenheden, de verschillende typen eenheden, het bouwjaar en de onderverdeling naar zelfstandige en onzelfstandige eenheden. Echter, bij enkele vastgoedgegevens zoals oppervlakte, markthuur, leegwaarde en of een eenheid verkoopbaar is, liggen de uitgangspunten veel meer uiteen. Daarbij geldt dat veelal meerdere definitievormen worden gebruikt en dat vaak niet transparant wordt gemaakt hoe een parameter wordt opgebouwd. Bij het gebruik van de oppervlakte blijkt bijvoorbeeld dat de gehanteerde oppervlaktedefinities erg uiteen lopen. Daarnaast geldt dat, ongeacht welke definitie wordt gehanteerd, de oppervlakte bij geen van de corporaties een direct onderdeel uit maakt van het rekenmodel, maar wel wordt gebruikt om enkele andere inputparameters te bepalen, zoals de markthuur, leegwaarde of onderhoud. Omdat verschillende definities worden gehanteerd blijkt eveneens dat het niveau van de markthuur sterk uiteen lopen. De gemiddelde hoogte van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van een corporatie loopt tussen de verschillende corporaties sterk uiteen van 4,6% tot 7,2% van de WOZ-waarde. Na bestudering van de exportbestanden van de waarderingsparameters blijkt dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van de corporatie, redelijk regio gebonden zijn. Dit komt overeen met de verwachting dat markthuren als percentage van de WOZ-waarde in verschillende regio’s in Nederland van elkaar verschillen onder meer als gevolg van de mate van schaarste op de woningmarkt.
5
Bij bestudering van de opbouw van de disconteringsvoet bij de verschillende corporaties wordt duidelijk dat de opbouw nagenoeg gelijk is: een risicovrije rentevoet en een opslag voor het vastgoedrisico, het risico van het marktsegment en het objectrisico. Echter na bestudering van de totale disconteringsvoet blijkt vervolgens dat deze behoorlijk uiteen ligt bij de verschillende corporaties verspreid over Nederland, een bandbreedte van 7,5% tot 10,6% voor de gemiddelde disconteringsvoet per corporatie wordt aangetroffen. Daarbij geldt dat de invloed van de regio enigszins aanwezig is, maar beperkt. Als wordt gekeken naar de hoogte van de gehanteerde exit yields, dan blijkt dat er een bandbreedte van 6,3% tot 10,3% is. In tegenstelling tot de hoogte van de disconteringsvoet lijkt de hoogte van exit yield niet of nauwelijks door de regio te worden beïnvloed. BOG/MOG Corporaties hanteren in de basis een afzonderlijk rekenmodel voor de bepaling van de waarde van BOG/MOG. Het rekenmodel voor BOG/MOG komt in veel opzichten overeen met het model voor woningen. Zo maakt het rekenmodel eveneens gebruik van de Discounted Cashflow Methode. Wel zijn enkele verschillende specifieke verschillen te onderkennen in het rekenmodel van BOG/MOG. Zo vindt de schatting van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen voor BOG/MOG slechts plaats aan de hand van één scenario: het doorexploiteerscenario. Daarnaast geldt dat bij BOG/MOG het huurcontract een belangrijke rol speelt. De berekening van de huurkasstromen is bij BOG/MOG afhankelijk van de onderliggende huurcontracten en de kans dat dit contract wordt verlengd of wordt wederverhuurd tegen markthuur. Eveneens geldt dat bij BOG/MOG nog meer dan bij woningen, de nadruk wordt gelegd op toetsing van de waarde van BOG/MOG aan de markt. BOG/MOG contracten zijn minder homogeen dan woningen, waardoor een modelwaarde frequenter zal moeten worden getoetst aan de markt. Verschillende corporaties hebben de waardering van BOG/MOG volledig uitbesteed aan een taxateur. De definitie en theoretische opbouw van de disconteringsvoet voor BOG/MOG sluit aan bij de definitie van de disconteringsvoet geldend voor woningen. Voor BOG/MOG geldt daarbij het uitgangspunt dat de disconteringsvoet hoger ligt, als de marktwaarde per m2 hoger is. De uiteindelijke disconteringsvoet komt veelal op basis van een staffel tot stand. Verschillende corporaties geven aan dat de staffel wordt getoetst aan gerealiseerde verkopen van BOG/MOG eenheden op basis van voorgaande jaren. Daarnaast blijkt dat door vage of ontbrekende onderbouwingen niet duidelijk wordt hoe de exit yield is opgebouwd. Voor BOG/MOG is nog minder informatie voorhanden dan voor woningen en zijn onderbouwingen veelal onvolledig of zelfs afwezig. Afwezigheid van informatie leidt er toe dat een goede vergelijking tussen de gehanteerde exit yields voor BOG/MOG niet is te maken. Parkeren Duidelijk wordt dat verschillende corporaties voor BOG/MOG en parkeren hetzelfde rekenmodel gebruiken en dat geen apart model voor parkeren wordt gebruikt. Voor parkeren geldt dan net als voor BOG/MOG dat alleen het doorexploiteerscenario wordt bepaald Daarnaast geven enkele andere corporaties aan dat juist wel wordt gewerkt met een specifiek rekenmodel voor parkeren. In dat geval wordt gewerkt met een kortere exploitatietermijn in het uitpondscenario: een periode minder dan 15 jaar. De definitie voor de te hanteren disconteringsvoet voor parkeren sluit aan bij die voor woningen en BOG/MOG. Duidelijk wordt dat verschillende corporaties de disconteringsvoet bepalen op basis van een staffel of dat corporaties in overleg met de externe taxateur tot de hoogte van de disconteringsvoet komen. Ook de definitie van de exit yield zoals deze wordt gebruikt voor parkeerplaatsen, sluit aan bij de definitie van de exit yield opgenomen in het model voor woningen en voor BOG/MOG. Verschillende corporaties geven aan dat de exit yield in overleg met de taxateur tot stand komt. Andere corporaties geven aan dat de exit yield intern wordt berekend en vervolgens wordt voorgelegd aan de taxateur.
6
Zorg Doordat niet inzichtelijk wordt gemaakt hoe corporaties omgaan met eenheden die als zorgvastgoed worden bestempeld, laat de uiteindelijke waarde van deze eenheden zich dan ook logischerwijs lastig tot niet vergelijken. Economische uitgangspunten Voor de marktwaardeberekening zijn naast de verschillende kenmerken van de typen vastgoed, ook verschillende generieke uitgangspunten nodig, onder andere prijsinflatie, loonstijging en bouwkostenstijging. Duidelijk wordt dat, ondanks dat het niveau van de parameters redelijk op één lijn liggen, in de onderbouwing van de parameter wel verschillen worden aangetroffen. Enerzijds hanteren verschillende corporaties een 20-jaars historisch gemiddelde en anderzijds wordt gewerkt met een lange termijn verwachting conform het streven van de Europese Centrale Bank. Als laatste belangrijke aandachtspunt kan worden gesteld dat in het DCF-model beklemmingen aanwezig zijn. Eventuele aanwezige beklemmingen leiden er toe dat de maximaal theoretische doorexploiteer- en/of uitpondwaarde niet volledig kan worden gerealiseerd.
7
3 Methodologie Op basis van de verslagleggingsrichtlijn “RJ 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting” zijn er al verschillende corporaties die de waardering van de onroerende zaken in exploitatie op de balans in de jaarrekening op basis van de marktwaarde uitvoeren. Dit geldt voor zowel sociaal als commercieel vastgoed in exploitatie. Als gevolg van verslagleggingsrichtlijn “RJ 213.509 c” gebruiken nagenoeg alle corporaties die de materiële vaste activa (MVA) op de balans in de jaarrekening waarderen op marktwaarde, een rekenmodel dat gebruik maakt van de Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel de Discounted Cashflow Methode (DCF) genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende (o.a. huuropbrengsten) en uitgaande kasstromen (o.a. onderhoud en beheer) aan de hand van een disconteringsvoet contant gemaakt naar het heden, inclusief de eindwaarde, die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: het doorexploiteer- en het uitpondscenario. Daarbij geldt dat het doorexploiteerscenario ervan uitgaat dat het volledige bezit gedurende de gehele DCF-periode in bezit blijft. Het uitpondscenario daarentegen, veronderstelt dat individuele eenheden zo snel mogelijk worden verkocht. Op basis van marktconforme uitgangspunten worden kosten en opbrengsten ingeschat. Binnen de DCF-berekening wordt opbrengstenmaximalisatie nagestreefd. Daarbij wordt niet gekeken naar de gerealiseerde kosten uit het verleden, maar naar de marktconforme kosten. Verschillende corporaties geven aan dat het niet mogelijk is om al het vastgoed modelmatig via de DCF-methode te waarderen, bijvoorbeeld in het geval van bijzonder bezit zoals monumenten. Voor dit vastgoed wordt daarom een getaxeerde waarde van de taxateur opgenomen.
3.1 Typen vastgoed (Woningen, BOG/MOG, parkeren en zorg) Bij het gebruik van de DCF-methode wordt door de corporaties onderscheid gemaakt naar verschillende modellen afhankelijk van welke type vastgoed dient te worden gewaardeerd: woningen, BOG/MOG, parkeren of zorg. Duidelijk wordt dat niet overal consequent wordt omgegaan met het te hanteren model. Een duidelijk voorbeeld wordt gevormd door het gebruik van het model van BOG/MOG in de waardering van parkeervoorzieningen (zie ook hoofdstuk “6 Parkeren”) en de onduidelijkheid die bestaat over het te gebruiken model voor zorgvastgoed (zie ook hoofdstuk 7 “Zorg”).
3.2 Periode van ingerekende kasstromen Het aantal jaren toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen dat contant wordt gemaakt naar het heden en dus in de marktwaarde wordt ingerekend, is bij vrijwel al het vastgoed en bij alle corporaties 15 jaar. Indien er specifiek gebruik wordt gemaakt van een apart model voor parkeren, dan wordt een kortere beschouwingsperiode gehanteerd. In hoofdstuk 6 “Parkeren” wordt hier verder op ingegaan.
3.3 Doorexploiteren en uitponden Zoals aangegeven, maken corporaties in de totstandkoming van de waarde van eenheden gebruik van twee scenario’s: het doorexploiteer- en het uitpondscenario. Het doorexploiteerscenario gaat ervan uit dat eenheden worden doorverhuurd en er wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke huur indien de woning van huurder wisselt. In het uitpondscenario wordt er vanuit gegaan dat woningen
8
direct worden aangeboden aan de huidige huurder of dat de woning bij mutatie leeg wordt verkocht. Nadat de waarderingen op basis van beide scenario’s zijn uitgevoerd, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de definitieve marktwaarde van de eenheid. De uiteindelijke waarde van de portefeuille van de corporatie, wordt dus bepaald door de hoogste waarde van de twee scenario’s van alle individuele eenheden in de totale portefeuille. Daardoor wordt duidelijk dat afwijkend gebruik van inputparameters tussen de corporaties kan leiden tot een afwijkend maximum van de twee scenario’s per individuele eenheid. Uiteindelijk leidt dit tot verschillen in de waardebepaling van de totale portefeuille van de corporaties.
9
4 Woningen In dit hoofdstuk worden de gehanteerde gegevens en uitgangspunten van de waardebepaling woningen uiteengezet. Voor de waardebepaling wordt onderscheid gemaakt tussen vastgoedgegevens en de gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast spelen ook de huurgegevens een belangrijke rol in de waardering. De beschrijving van de huurgegevens is te vinden in onderdeel huurstijging.
van de nog het
4.1 Vastgoedgegevens Bij vastgoedgegevens is een feitelijke meting mogelijk van het onderdeel op het peilmoment van de waardering. Deze gegevens zijn over het algemeen op het individuele verhuurbare eenheidsniveau beschikbaar. Uit de handboeken blijkt dat corporaties redelijk op één lijn liggen voor wat betreft de uiteenzetting en de methodologie van het aantal eenheden, de verschillende typen eenheden, het bouwjaar en de onderverdeling naar zelfstandige en onzelfstandige eenheden. Echter, bij gegevens zoals oppervlakte, markthuur, leegwaarde en of een eenheid verkoopbaar is, liggen de uitgangspunten veel meer uiteen. Daarom is ervoor gekozen om hierna eerst een definitielijst op te nemen van de verschillende vastgoedgegevens waar minder twijfel bestaat over de definitie, onderbouwing en de uiteindelijke bepaling van de parameter. Daarna wordt afzonderlijk per subhoofdstuk in gegaan op de totstandkoming van de vastgoedgegevens waar duidelijk grotere verschillen naar voren komen. Aantal eenheden Corporaties bepalen het aantal verhuurbare eenheden dat zij ter beschikking hebben, veelal per 31 december van het meetjaar (peilmoment waardering). Om tot een bepaling van het aantal beschikbare verhuurbare eenheden te komen, maken corporaties gebruikt van de data “in exploitatie” en “einde exploitatie” die in het primaire systeem worden geregistreerd. Eenheden die per 31 december van het meetjaar zijn verkocht, maar nog niet zijn opgeleverd lopen in de meeste gevallen mee in het totaal aantal eenheden waarover de corporatie de beschikking heeft. Voor een groot aantal corporaties geldt dat op de peildatum (31 december van het meetjaar) een controle wordt uitgevoerd aan de hand van de vhe-bestanden die zijn gebruikt voor de dPi-opgave en de totstandkoming van de bedrijfswaardebepaling ten behoeve van de jaarrekening. Uit analyse wordt duidelijk dat het aantal eenheden waarover corporaties de beschikking hebben, veelal op gelijke wijze wordt bepaald. Doordat voor de bepaling gebruik wordt gemaakt van het primaire systeem, wordt de accurate verwerking van gegevens in dit systeem extra onderstreept. Immers, de theoretisch uiteengezette methodiek mag dan voor verschillende corporaties gelijk zijn, door gebrek aan controleerbaarheid van primaire systemen wordt niet duidelijk of elke corporatie hetzelfde kwaliteitsniveau nastreeft in de (nauwkeurige) verwerking van gegevens in het primaire systeem. Typen Ten behoeve van de marktwaardewaardering kan voor het aantal eenheden dat op 31 december van het meetjaar aanwezig is, een complexindeling worden aangemaakt op basis van de typen eenheden die voorkomen. Nadat de eenheden zijn ondergebracht in een specifieke complexindeling wordt in combinatie met het type eenheid vastgesteld of de eenheid wordt gekenmerkt als woning, BOG/MOG parkeren of zorg. Zo wordt duidelijk volgens welke waarderingsmethodiek de eenheid zal lopen. Indien een parkeerplaats bij een woning hoort, dan geldt dat enkele corporaties deze parkeerplaats wel en anderen deze niet verwerken in de huurwaarde en in de WOZ-waarde van de woning. Als de parkeerplaatsen in de huurwaarde en WOZ-waarde zijn opgenomen, waardeert de corporatie de 10
parkeerplaatsen niet volgens een aparte waarderingsmethodiek. In dat geval is het uitgangpunt dat de woning en parkeerplaats niet als gescheiden worden verhandeld. In andere gevallen worden de parkeerplaatsen, ondanks dat deze in meerdere gevallen bij een woning horen, via het parkeermodel gewaardeerd. Aanvullend kan nog worden gesteld dat niet iedere corporatie dezelfde definitie voor een zelfde type eenheid hanteert. Er bestaat veel onduidelijkheid en derhalve veel verschil in de interpretatie van een type eenheid. De uiteindelijk gebruikte waarderingsmethodiek kan daardoor verschillen, waardoor de waarden niet altijd vergelijkbaar zijn. Bouwjaar Evenals het aanmaken van een complexindeling op basis van de typen eenheden die op 31 december van het meetjaar voorkomen, kan een complexindeling worden aangemaakt op basis van de bouwperiode van de eenheden. De bouwperiode wordt geregistreerd in het primaire systeem. Duidelijk wordt dat in verschillende gevallen de gegevens in het primaire systeem niet altijd up-to-date zijn en dat er achterstallig onderhoud in de systemen wordt aangetroffen. Als gevolg van deze hiaten in de primaire systemen, komt het meermalen voor dat de bouwjaren niet overal zijn ingevuld en dat er veel met benaderingen en aannames wordt gewerkt. Dit leidt tot een gebrek aan transparantie en bemoeilijkt de uiteindelijke vergelijking van de waardering. Zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden Corporaties maken in de basis gebruik van nagenoeg dezelfde definities voor zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden. Verschillende corporaties stellen dat zelfstandige woongelegenheden eenheden zijn die over een eigen toegangsdeur beschikken, die van binnen en buiten op slot kan. Daarnaast beschikken deze eenheden over verschillende aanvullende kenmerken. De volgende kenmerken worden door verschillende corporaties genoemd: een eigen woon(slaap)kamer, een eigen keuken (inclusief aanrecht, aan-en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel) en een eigen toilet met waterspoeling. De zelfstandige woongelegenheden staan geregistreerd in het bevolkingsregister van de gemeente. Corporaties stellen eveneens dat onzelfstandige woongelegenheden, eenheden zijn waarvan de woningen niet als zelfstandige woning kunnen worden verhuurd of verkocht. Het gaat hier om kamerbewoning of om onzelfstandige HAT eenheden in groepsverband. Duidelijk wordt dat sommige corporaties ten behoeve van de waardering van onzelfstandige woongelegenheden, bijvoorbeeld in het geval van kamerverhuur, één contract kennen, waardoor de waardebepaling van de afzonderlijke kamers ook vaak achterwege wordt gelaten. Per contract wordt dan de waarde bepaald. Echter in de praktijk wordt geconstateerd dat onzelfstandige woongelegenheden meermalen onterecht als zelfstandige woongelegenheden worden bestempeld, waardoor er geen transparante vergelijking kan worden gemaakt tussen de verschillende corporaties. De onjuiste indeling komt veelal voort uit fouten in de verwerking in het primaire systeem.
4.1.1 Complexdefinitie De definitie van een complex heeft veel effect op de uiteindelijke waarde. Niet alleen bepaalt deze definitie voor een groot gedeelte de bepaling van het niveau van de uitgangspunten, de definitie heeft ook effect op het maximum van het doorexploiteer- en uitpondscenario. De gehanteerde aannames voor de bepaling van de complexdefinitie zijn uiteenlopend en verschillen per corporatie. In verschillende gevallen wordt een intern sturingscomplex gebruikt, dat aansluit op de complexindeling zoals deze voorkomt in het primaire systeem. Daarnaast kan een complexindeling tot stand komen op basis van de verschillende eigenschappen die het bezit kent:
Om wat voor soort eenheden gaat het. Is sprake van zelfstandige woningen, onzelfstandige eenheden, bedrijf onroerend goed, parkeren, zorg of overige ruimten?
11
Wat is de geografische ligging van de eenheden. Er kan voor worden gekozen om de eenheden te clusteren op viercijferig postcodeniveau. Wat is de gebouwtypologie van de eenheden. Gaat het om eengezinswoningen, meergezinswoningen of hoogbouw. Wanneer zijn de eenheden ontwikkeld, ofwel wat is de bouwperiode. Is er wel of niet sprake van historische verkopen.
Uit de analyse wordt duidelijk dat de complexdefinitie zeer verschillend is. Doordat eenduidige richtlijnen ontbreken, lijkt de marktwaarde niet transparant tot stand te komen. Dit leidt er toe dat de marktwaarde tussen de corporaties moeilijker vergelijkbaar is.
4.1.2 Oppervlakte De gehanteerde oppervlaktedefinitie is zeer divers. Vaak wordt gebruik gemaakt van de verhuurbare oppervlakte (VVO), welke de basis vormt voor de toetsing van de leegwaarde en de marktwaarde. De verhuurbare oppervlakte is gebaseerd op het gebruiksoppervlakte van de woningen. Sommige corporaties verkrijgen gegevens over de gebruikersoppervlakte door middel van een koppeling met het Basisbestand Adressen en Gebouwen (BAG). De gegevens uit het Basisbestand Adressen en Gebouwen zijn vergeleken met oppervlakte gegevens uit de woningwaardering. Indien gegevens in het Basisbestand Adressen en Gebouwen ontbreken dan worden gegevens over de gebruikersoppervlakte uit alternatieve bronnen gehaald. Verder maken enkele corporaties gebruik van de oppervlaktedefinitie gebruiksoppervlakte (GO) en WWS-oppervlakte. Gebruikersoppervlakte wordt omschreven als de oppervlakte die naar verwachting efficiënt, of ook wel nuttig kan worden gebruikt. De WWS-oppervlakte sluit aan bij de gehanteerde oppervlakte in de bepaling van de WWS-punten. Daarnaast geldt dat de oppervlaktetermen ook vaak worden gecombineerd, zo wordt bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte van de woningen bepaald op basis van de vastgestelde afmetingen op basis van het WWS-puntenstelsel. Uit de analyse wordt duidelijk dat de gehanteerde oppervlaktedefinities erg uiteen lopen. Daarnaast geldt dat, ongeacht welke definitie wordt gehanteerd, de oppervlakte bij geen van de corporaties een direct onderdeel uit maakt van het rekenmodel. De oppervlakte wordt bij enkele corporaties wel gebruikt om inputparameters te bepalen, zoals de markthuur, leegwaarde of onderhoud.
4.1.3 Markthuur De markthuur is de (kale) huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, behaald zou worden op het moment van de waardebepaling. Verschillende corporaties geven aan dat een markthuur tot stand komt aan de hand van de meest biedende geïnteresseerde. De bepaling van de markthuur voor geliberaliseerde eenheden, vindt plaats door een percentage van de leegwaarde te hanteren. Voor de totstandkoming van de markthuur worden verschillende methoden gebruikt: Methode 1: Op basis van een database, waarin grote aantallen transactiegegevens voorhanden zijn, wordt aan de hand van een modelmatige berekening de markthuur per eenheid bepaald. Bij de modelmatige berekening wordt rekening gehouden met meerdere kenmerken, o.a. woningtype, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, gemeente (stedelijkheid) en leegwaarde. Methode 2: Als richtlijn voor de totstandkoming van de markthuur wordt een percentage van de leegwaarde gebruikt. De hoogte van het gehanteerde percentage is uiteindelijk afhankelijk van de verschillende plaatsen waar de corporatie bezit in heeft, de hoogte van de leegwaarde in klassen en daarnaast ook het woningtype.
12
Methode 3: Aan de hand van het NVM-uitwisselingssysteem, worden referentietransacties in de huursector opgezocht. Op basis van deze referentiegegevens, worden de markthuren vastgesteld. Daarnaast kan aanvullend gebruik worden gemaakt van methode 1: een database, waarin grote aantallen transactiegegevens voorhanden zijn, wordt als vergelijkingsmateriaal gebruikt. Methode 4: De bepaling van de markthuur wordt uitbesteed aan taxateurs of adviseurs. Daarnaast bestaat grote onduidelijkheid over welk minimum, de maximale huur of de markthuur, wordt gebruikt indien een woning onder of boven de huurgrens komt te liggen bij mutatie. Indien een woning niet geliberaliseerd is na mutatie, dan geldt dat, indien de markthuur hoger ligt dan de maximale huur, geen hogere huur dan de maximale huur kan worden gevraagd. Echter, als een woning na mutatie op basis van het aantal punten kan worden geliberaliseerd, dan geldt dat verschillende corporaties ten onrechte de maximale huur van het WWS-stelsel aanhouden. In dat geval zou de maximale huur mogen worden genegeerd, zodat eventuele ruimte boven de maximale huur tot aan de markthuur kan worden benut. Verschillende corporaties houden hier nu ten onrechte geen rekening mee. Uit de analyse wordt duidelijk dat de bepaling van de markthuur en het niveau van de markthuur sterk uiteen lopen. Er kan worden gesteld dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van een corporatie, tussen de verschillende corporaties sterk uiteenlopen van 4,6% tot 7,2% van de WOZ-waarde. In tabel 1 is de gemiddelde markthuur op portefeuilleniveau als percentage van de leegwaarde van dertien verschillende corporaties opgenomen.
Corporatie
Locatie
Markthuur als % van de leegwaarde
1
Midden Nederland
5,63%
2
West Nederland
5,41%
3
West Nederland
5,58%
4
West Nederland
5,23%
5
West Nederland
6,17%
6
Midden Nederland
4,88%
7
Noord Nederland
7,20%
8
Noord Nederland
7,22%
9
Oost Nederland
5,07%
10
Oost Nederland
5,28%
11
Oost Nederland
4,59%
12
Oost Nederland
4,71%
13
Zuid Nederland
5,04%
Tabel 1: Markthuur als % van de leegwaarde Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van de corporatie, redelijk regio gebonden zijn. Dit komt overeen met de verwachting dat markthuren als percentage van de WOZ-waarde in verschillende regio’s in Nederland van elkaar verschillen onder meer als gevolg van de mate van schaarste op de woningmarkt. Duidelijk is dat verschillende corporaties gebruik maken van verschillende methoden om te komen tot een markthuur. Doordat daarnaast transparantie in de onderbouwing van de gehanteerde parameters ontbreekt, is nauwelijks na te gaan waardoor de markthuren sterk verschillen.
13
4.1.4 Leegwaarde Corporaties omschrijven de leegwaarde als de verkoopprijs kosten koper, die vrij is van huur en alle overige lasten. Ofwel, de leegwaarde wordt gezien als de opbrengst die binnen de taxatie wordt ingerekend in het uitpondscenario, zodra zich een mogelijkheid tot verkoop van een woning voordoet. Daarbij geldt dat een gemiddelde leegwaarde wordt gehanteerd voor een gemiddelde eenheid uit een complex. Er wordt dus gewerkt met standaard eenheden indien sprake is van homogene complexen. De mate van homogeniteit van het complex wordt bepaald aan de hand van meerdere kenmerken, o.a.:
Woningtype. Locatie. Oorspronkelijk bouwjaar. Grondregime (erfpacht/geen erfpacht).
Niet homogene complexen, waarin verschillende eenheden voorkomen en waarin niet wordt gewerkt met standaard eenheden, kennen een gemiddelde leegwaarde per afwijkende eenheid (type) binnen het complex. Om de hoogte van de leegwaarde te bepalen, wordt door de meeste corporaties gebruik gemaakt van de WOZ-waarde als uitgangspunt. Nadat op basis van de WOZ-waarde de waarde tot stand is gekomen, wordt deze onderworpen aan een nadere analyse. Bij deze analyse wordt gekeken naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde in vergelijking met vergelijkbare verkopen en met beschikbare marktgegevens van de specifieke corporatie. Voor de waardering van het bezit per 31-12-2013 wordt door de verschillende corporatie in beginsel gebruik gemaakt van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2014. Daarnaast geven verschillende corporaties aan dat zij per gemeente bekijken of de WOZ-waarde voor de waardeontwikkeling van de eenheden gedurende het lopende jaar (01-01 tot en met 31-12) moet worden gecorrigeerd. Enkele corporaties geven aan dat wordt gewerkt met een WOZ-waarde per m2 gebruikersoppervlak (GO). Indien een GO ontbreekt, dan zal deze worden vervangen door de BAG. Indien de vastgestelde WOZ-waarde met peildatum 2013 niet voorhanden is, dan wordt voor de bepaling van de leegwaarde gebruik gemaakt van de WOZ-waarden van belastingjaar 2013. In dat geval geldt dat wordt gewerkt met peildatum 2012 en geldt dat de waarden worden geïndexeerd op basis van de regiorapportage van de NVM. Als laatste geven enkele corporaties aan dat een toetsing van de leegwaarde op aannemelijkheid door een externe taxateur, een onderdeel uitmaakt van de waardering van de marktwaarde. Echter, verschillende corporaties maken gebruik van verschillende taxateurs. Doordat gebruik wordt gemaakt van verschillende taxateurs, is niet duidelijk of de toets op aannemelijkheid goed vergelijkbaar is. Daarbij geldt ook dat grote onduidelijkheid bestaat over de verschillende toetsen. Eveneens geldt net als bij de markthuur, dat de leegwaarde moet worden getoetst aan de markt door onder meer transactiegegevens. De onderbouwing van de transactiegegevens is echter niet volledig transparant.
4.2 Exploitatiekosten De inschatting van de exploitatiekosten bestaat voor een belangrijk deel uit de onderhoudskosten, bestaande uit instandhoudingonderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Naast de onderhoudskosten worden er kosten ingerekend voor beheer, belasting en verzekering en, indien van toepassing, erfpacht en eventuele servicekosten voor eigen rekening. De kostensoorten worden hierna toegelicht.
14
4.2.1 Instandhoudingonderhoud Het instandhoudingonderhoud wordt gezien als het onderhoud dat tijdens de 15-jarige DCF-periode nodig is om een eenheid in dezelfde technische staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Verschillende corporaties geven aan dat onder het instandhoudingonderhoud ook het onderhoud valt dat nodig is om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen. Investeringen in de verhuurbare eenheid die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de eenheid, vallen niet onder het instandhoudingsonderhoud. Instandhoudingsonderhoud leidt dus niet tot een huurverhoging van de verhuurbare eenheid. Uit de analyse blijkt dat corporaties veelal vasthouden aan gepubliceerde normen en dat hier alleen in incidentele gevallen van wordt afgeweken. Dit betekent echter niet dat de normen tussen de corporaties daadwerkelijk vergelijkbaar zijn. Immers, voor de gebruikte normen worden verschillende bronnen gebruikt: 1. Vastgoed Exploitatiewijzer 2. Vastgoed Taxatiewijzer De normen zoals deze worden gepubliceerd in de Vastgoed Exploitatiewijzer en in de Vastgoed Taxatiewijzer zijn niet één op één naast elkaar te leggen. Duidelijk wordt dat de daadwerkelijke gebruikte bedragen in beginsel verschillen per type woning en het bijbehorende bouwjaar. In de praktijk wordt duidelijk dat de bedragen naast het type woning en bouwjaar, op veel meer onderdelen verschillen. Denk daarbij aan o.a. type kozijnen en type installaties. Naast het gebruik van verschillende bronnen, bestaat dus ook grote subjectiviteit in het gebruik van eenzelfde bron. Uit de analyse wordt eveneens duidelijk dat meermalen een correctie wordt doorgevoerd op de basisnorm op advies van een externe taxateur. Verschillende taxateurs geven aan dat zij de normen in de Vastgoedexploitatie- of taxatiewijzer niet toereikend vinden en dat deze moeten worden bijgesteld. Hoe wordt bepaald dat een norm niet toereikend is en derhalve zal moeten worden bijgesteld, wordt niet duidelijk toegelicht. Transparantie hierover ontbreekt. Het aantal gebruikte normen is zeer divers, de normen komen niet altijd consistent tot stand en eventuele aanvullingen op gebruikte normen zijn niet duidelijk onderbouwd.
4.2.2 Achterstallig onderhoud Naast de subjectiviteit in het instandhoudingonderhoud, speelt diversiteit ook een rol bij het inrekenen van achterstallig onderhoud. Immers uit de analyse wordt duidelijk dat achterstallig onderhoud bij verschillende corporaties niet voorkomt. Bij corporaties die aangeven wel achterstallig onderhoud in te rekenen zien we overeenkomsten in de gebruikte methodiek. Deze corporaties nemen het onderhoud als een eenmalige last, die aan het begin van de DCF-periode in de waarde wordt ingerekend. Eveneens stellen zij dat achterstallig onderhoud wordt toegepast bij complexen die de komende jaren in aanmerking komen voor renovatie of sloop volgens het huidige (des)investeringsprogramma. Het beleid van de corporaties lijkt hier dus ook een rol te kunnen spelen in de waardering. Het zou echter zoveel mogelijk vermeden moeten worden om afhankelijk van het beleid, te kiezen voor het wel of niet inrekenen van achterstallig onderhoud. Aansluitend speelt de gehanteerde WOZ-waarde ook een rol bij het opnemen van achterstallig onderhoud. In de bepaling van de WOZ-waarde kan achterstallig onderhoud al reeds zijn verwerkt, waardoor dit ook in de marktwaarde tot uitdrukking komt in het uitpondscenario. Tot slot geven verschillende corporaties aan dat de bepaling van achterstallig onderhoud plaats vindt door gebruik te maken van externe taxateurs. Duidelijk wordt dus dat corporaties niet consequent omgaan met achterstallig onderhoud: wel of niet inrekenen. Daarnaast wordt duidelijk dat ook diversiteit aanwezig is in de verwerking van achterstallig onderhoud, indien er voor wordt gekozen om dit wel in te rekenen.
15
4.2.3 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt omschreven als het onderhoud dat voortkomt uit het muteren van een individuele eenheid. Het gehele onderhoudsbedrag dat hiervoor begroot is, wordt toegekend aan de verhuurder van de muterende eenheid. Tussen mutatieonderhoud in een uitpondscenario en mutatieonderhoud in een doorexploiteerscenario bestaat een verschil. Immers mutatieonderhoud in het kader van uitponden, is het onderhoud dat wordt besteedt aan een eenheid die bij het vrijkomen van huur, klaar wordt gemaakt voor verkoop. Mutatieonderhoud in het kader van doorexploiteren, is het onderhoud dat de corporatie laat uitvoeren aan eenheden die zullen worden blijven verhuurd. Uit bestudering van de gegevens blijkt dat er verschillen bestaan tussen corporaties in de hoogte van het mutatieonderhoud dat wordt gehanteerd. Voor de gebruikte onderhoudsnormen, wordt door verschillende corporaties een staffel opgesteld en deze staffel wordt afgestemd met de taxateur. Doordat gebruik wordt gemaakt van verschillende staffels én verschillende taxateurs, laat mutatieonderhoud zich lastig vergelijken. Het gebrek aan transparantie leidt er toe dat niet duidelijk wordt waar grote verschillen door worden veroorzaakt.
4.2.4 Beheerkosten Beheerkosten zijn de kosten die nodig zijn voor het beheer van verhuurbare eenheden. Deze definitie wordt door de corporaties vervolgens op twee manieren vorm gegeven: Methode 1: De meeste corporaties hanteren het uitgangspunt dat kosten worden gemaakt ten behoeve van het beheer van ieder object. Daarbij geldt dat de feitelijke kosten van huurherziening en de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object worden meegenomen, maar dat de niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten niet worden meegenomen. Methode 2: Daarnaast omschrijven enkele andere corporaties dat de beheerkosten gelijk zijn aan de hoogte wat de markt als aannemelijk ziet, waarbij de daadwerkelijke kosten, gemaakt door de corporatie, dus worden losgelaten. Voor het vaststellen van marktconforme beheerskosten wordt in de basis aangesloten bij de VTW/VEX-norm, welke is ontleend aan de Vastgoedexploitatie- of de taxatiewijzer. Belangrijk is om op te merken dat de VTW/VEX-normen in de verschillende bronnen, niet per definitie aan elkaar gelijk hoeven te zijn. Daarnaast dient de basisnorm te worden getoetst aan de marktconforme exploitatie en uitgangspunten, welke kenmerkend zijn voor de verschillende typen vastgoed. Deze toetsing (mede met taxateur) kan leiden tot een correctie op de VTW/VEX-normen. Zo hebben een aantal corporaties de gepubliceerde normen met een vast percentage opgehoogd. Ondanks dat uit de analyse blijkt dat veel corporaties hebben aangesloten bij een gepubliceerde norm, wordt zoals aangegeven, duidelijk dat de gepubliceerde normen en de interpretaties van de normen verschillen. Tevens geldt dat de definitie van algemene kosten op dit moment niet duidelijk is geformuleerd in de handboeken, waardoor hierover geen informatie kan worden verstrekt. .
4.2.5 Belasting en verzekeringen Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen die van toepassing zijn op de verschillende individuele eenheden. Daarbij geldt dat voor onder andere de OZB, de rioolheffingen, de verontreiningsheffing en de waterschapsbelasting wordt gerekend met de verschillende tarieven die de verschillende gemeenten hanteren en dat daarnaast wordt gekeken naar de WOZ-waarde van de eenheden. De wettelijk vastgestelde WOZ-waarde vormt de basis voor de vaststelling van de eigenaarslasten en daar wordt verder mee gerekend. Vrijwel alle corporaties werken met deze lastentoewijzing en dit is vergelijkbaar met hetgeen zij hanteren bij het opstellen van de meerjarenbegroting.
16
Voor de verzekeringen wordt gebruik gemaakt van de werkelijke betaalde premies conform de meerjarenbegroting. Indien de werkelijke premies niet bekend zijn, dan wordt een verzekeringspremie per eenheid aangehouden die gebaseerd is op de VTW/VEX-norm of op een standaardtarief van x % van de geldende huurinkomsten. Uit de analyse wordt duidelijk dat wat betreft het inrekenen van belastingen en verzekeringen nagenoeg geen verschillen tussen corporaties zijn te constateren.
4.2.6 Erfpacht Erfpachtkosten zijn kosten die voortkomen uit het erfpachtcontract. In de 15-jarige DCF-periode worden erfpachtkosten, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, op verschillende wijzen verwerkt. De erfpachtkosten vallen daarbij in twee onderdelen uiteen:
De vergoeding die aan de erf-verpachter wordt afgedragen als de bestemming in het erfpachtcontract wordt gewijzigd. De vergoeding die de erf-verpachter moet afdragen als gevolg van een noodzakelijke verlenging van het bestaande erfpachtcontract, indien de looptijd van het contract nog slechts zeer beperkt is.
Verschillende corporaties stellen dat afhankelijk van de gemaakte erfpachtafspraken, sprake zal zijn van een aan het begin van de DCF-periode te betalen vergoeding als bedrag ineens, danwel aan het einde van de DCF-periode een vergoeding van de daadwerkelijk verkochte eenheden. Verondersteld kan worden dat de volgende methoden worden gebruikt: In het uitpondscenario wordt uitgegaan van afkoop van het erfpacht aan het begin van de DCF-periode. In het doorexploiteerscenario wordt de afkoop van het erfpacht aan het einde van het lopende erfpachttijdvak ingerekend. Daarbij geven deze corporaties aan dat wordt verondersteld dat de partij die de eenheid koopt, voor minimaal de eerstvolgende dertig jaar niet met verplichtingen wordt geconfronteerd voortkomend uit de omzetting van de bestemming of de verlenging van het erfpachtcontract. Omdat de grondsituatie van een woning invloed heeft op de waarde van een woning, hanteren verschillende corporaties het uitgangspunt dat een woning op eigen grond meer waard is dan dezelfde woning op erfpacht, ook als men de erfpacht voor een langere periode heeft afgekocht. Een woning die niet op eigen grond staat, dient volgens deze corporaties een correctie te krijgen voor de berekende taxatiewaarde. De correctie is gebaseerd op een benadering van de kosten die gepaard gaan met het eeuwig afkopen van het erfpachtcanon. De correctie kan op de volgende wijze worden vormgegeven in de erfpachtmethoden: Uitpondscenario: De canon van de woning wordt voor x jaar afgekocht (bijvoorbeeld 50 jaar). Bovendien geldt dat indien het moment van uitponden later valt dan dat de afgekochte periode van de canon verloopt, vanaf deze periode tot aan het moment van uitponden, een herziening van de canon (grondwaarde maal canon percentage) wordt berekend. Doorexploiteerscenario: De canon van de woning wordt opnieuw voor x jaar afgekocht (bijvoorbeeld 50 jaar) wanneer de afgekochte periode afloopt. Tevens geldt dat op het herzieningsmoment van de canon deze opnieuw voor een periode van x jaar wordt afgekocht. Corporaties waarbij een zeer groot deel van hun bezit staat op grond die in erfpacht is uitgegeven (bijvoorbeeld in de gemeente Amsterdam), hanteren twee verschillende erfpachtregimes, te weten: Erfpachtvoorwaarden voor corporaties. Particuliere erfpachtvoorwaarden. Daarbij geldt dat tussen deze corporaties en de betreffende gemeenten een Aanvullend Convenant Erfpacht is afgesloten. Een belangrijk component uit dit convenant is dat er vaste tarieven worden gehanteerd, die jaarlijks worden geïndexeerd, voor de afkoopsom van sociale huurwoningen afhankelijk van bouwjaarklasse. 17
De analyse onderstreept de complexiteit van erfpacht. Ondanks dat de definities van de erfpachtelementen vaak wel overeen lijken te komen, kunnen de erfpachtafspraken zeer divers zijn. Doordat niet volledig wordt onderbouwd hoe de erfpachtafspraken tot stand komen, kan een andere afhandelingswijze ontstaan en derhalve een afwijkende totstandkoming van erfpacht. Duidelijk wordt wel dat corporaties die te maken hebben met erfpacht in de betreffende gemeente, veelal in werkgroepen tot afspraken en adviezen komen. Hoe uiteindelijk wordt omgegaan met erfpacht, is afhankelijk van elke corporatie afzonderlijk.
4.2.7 Servicekosten eigen rekening Uit de handboeken blijkt dat servicekosten worden verhaald op de huurders van de verhuurbare eenheden. Indien servicekosten niet kunnen worden verhaald op de huurders, dan geldt dat het nietverhaalbare gedeelte als kosten ten laste van de verhuurder in de DCF-berekening worden meegenomen. Hier vallen dan onder andere de niet-inbare servicekosten onder, als gevolg van tijdelijke leegstand van de eenheden. Corporaties waarvoor geldt dat toetsing uitwijst dat de leegstandspercentages minimaal zijn, worden met slechts minimale servicekosten eigen rekening geconfronteerd. Derhalve wordt gesteld dat bij zeer geringe leegstandspercentages, de servicekosten eigen rekening niet hoeven worden opgenomen. Uit de analyse blijkt dat nagenoeg geen servicekosten voor eigen rekening door de corporaties worden ingerekend.
4.2.8 Verhuurderheffing Nagenoeg alle corporaties hebben de verhuurderheffing ingerekend in de waardering. Echter de wijze van inrekenen verschilt per corporatie. Verschillende corporaties rekenen de heffing alleen voor de jaren tot en met 2017 in (0.381%, 0,449%, 0,491% en 0,536%), waarbij het risico van de heffing na 2017 als opslag in de disconteringsvoet wordt ingerekend. De hoogte van de opslag verschilt tussen de corporaties. Zo loopt de opslag uiteen van 0,15% tot 0,50%. Verder is bij verschillende corporaties niet duidelijk of een extra risico in de opslag wordt meegenomen. Daarnaast zijn er corporaties die de verhuurderheffing volledig in de kasstroom tot en met het einde van de DCF-periode inrekenen, waarbij voor de jaren na 2017 het tarief van 2017 is genomen. De analyse maakt duidelijk dat de wijze waarop verhuurderheffing wordt ingerekend, verschilt. Er bestaat onder de corporaties onduidelijkheid over de juiste methodiek om de verhuurderheffing in te rekenen in de waardering. Hierdoor is er geen goede onderlinge vergelijkbaarheid.
4.3 Huurstijging De bepaling van het verloop van de huur wordt bij nagenoeg alle corporatie op dezelfde wijze uitgevoerd. Voor de totstandkoming van het verloop hanteren corporaties meerdere huurbegrippen, die veelal overeen komen: Verschillende huurbegrippen Contracthuur: de contracthuur is de werkelijke huur per meetdatum. Markthuur: de markthuur is de huurprijs die behaald zou worden op het moment van waardebepaling, indien verondersteld wordt dat er sprake is van optimale marketing en verhuur. Zie hoofdstuk 4.1.3 “Markthuur”. Maximale huur of reguleringshuur: de maximale huur of de reguleringshuur is de huur die maximaal kan worden gevraagd, gegeven het aantal punten conform het Woningwaardering-puntenstelsel.
18
Monumentenhuur: sinds 2013 wordt anders omgegaan met monumenten. Meerdere corporaties geven aan dat de huur van monumenten boven de maximale huur mag uitkomen. Echter, ter aanvulling wordt door een aantal corporaties het volgende gemeld: “Voor rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten gelegen in een beschermd stad-dorpsgezicht zijn in 2013 nieuwe regels van kracht, hierdoor maken deze monumenten nu deel uit van de puntentelling in de woningwaardering en is de opslag op de maximaal redelijke huur komen te vervallen.” Verschillende corporaties definiëren de monumenthuur daarom als de huur van een niet-geliberaliseerde woning volgens het WWS-puntenaantal met een opslag uitgedrukt in een percentage.
Bepaling huurverloop Bij de bepaling van de huurkasstromen voor doorexploiteren, gaan corporaties uit van de contracthuur, waarbij deze jaarlijks wordt verhoogd met de basisinflatie uit de economische uitgangspunten. Daarnaast bestaat onduidelijkheid over de huur die de corporaties na mutatie van een eenheid doorrekenen aan de nieuwe huurder. Daarbij geldt dat sprake kan zijn van twee situaties: 1. Een woning is bij mutatie niet te liberaliseren (maximale huur onder 700 euro). 2. Een woning is bij mutatie te liberaliseren (maximale huur boven 700 euro). In situatie 1 geldt dat indien de markthuur hoger ligt dan de maximale huur, de huur na mutatie niet hoger dan de maximale huur mag liggen. Immers dit is het wettelijke plafond dat mag worden gevraagd. Uit analyse wordt duidelijk dat alle corporaties situatie 1 correct doorvoeren en dus na mutatie geen hogere huur dan de maximale huur vragen. In situatie 2 kan de maximale huur bij mutatie worden genegeerd en mag de huur altijd naar de markthuur worden verhoogd, ook als de markthuur hoger ligt dan de maximale huur. Bij verschillende corporaties geldt dat in situatie 2 toch de maximale huur van het WWS-stelsel wordt aangehouden en wordt dus niet de maximale ruimte tot aan de markthuur gebruikt.
4.3.1 Inkomensafhankelijke huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt in de waardering meegenomen als een opslag op de inflatoire huurverhoging. De methode voor het inrekenen van de opslag loopt bij de corporaties uiteen. Veel corporaties hanteren een opslag voor de laagste inkomens van 1,5% en rekenen deze tot en met 2017 in. Aangegeven wordt dat deze opslag tot stand komt omdat in de markt geen informatie beschikbaar is over de inkomensverdeling en dat daardoor voor het meest zekere tarief wordt gekozen. Toch wordt in enkele gevallen wel een hogere opslag gekozen door rekening te houden met de inkomensverdeling. Verder geldt dat in een aantal waarderingen de opslag alleen in het eerste jaar wordt meegenomen. Uit analyse blijkt dat corporaties verschillend om gaan met de aftopping van huurgrenzen, daarbij komen de volgende methoden naar voren: Methode 1: De huurstijging wordt door het rekenmodel beperkt door de gehanteerde bovengrenzen als markthuur of maximale huur. Methode 2: De corporatie kiest zelf per eenheid of complex of een huurstijging kan worden doorgevoerd door de marge in de huurpotentie te beoordelen (bijvoorbeeld alleen opslag toepassen als huur nog verder dan 5% kan stijgen). Methode 3: Per complex wordt beoordeeld of en welke opslag wordt doorgevoerd.
19
4.4 Huurderving oninbaar Huurderving oninbaar is het percentage van de jaarhuur dat wegens wanbetaling niet incasseerbaar is. Het gaat hierbij om de huur die naar verwachting wegens wanbetaling, tijdelijke leegstand of anderszins niet te incasseren valt. Daarbij geldt dat eventuele structurele leegstand hierbij wordt opgenomen. Vrijwel alle corporaties geven aan dat zij hiervoor werken met een norm die is afgeleid vanuit de markt. Het gaat dus niet om een eigen norm. Doordat er veel variatie bestaat in de interpretatie van de markt, leidt dit tot sterk uiteenlopende gemiddelde percentages: 0,8% tot 2%. Over de inhoudelijke onderbouwingen wordt in de analyse niets duidelijk. Daar blijft dus grote onduidelijkheid over bestaan.
4.5 Mutatiegraad De mutatiegraad geeft aan hoeveel eenheden gedurende het jaar muteren, ofwel het gaat om die eenheden die te maken hebben met een beëindiging van het huurcontract. Daarbij geldt een correctie voor de eenheden die een beëindiging van het huurcontract kennen, als gevolg van het uit exploitatie gaan van de eenheden. Eenheden die worden verkocht aan de zittende bewoners of eenheden die te maken krijgen met een herstructurering, dragen niet bij aan de mutatiegraad. Corporaties maken onderscheid tussen mutatiegraad doorexploiteren en mutatiegraad uitponden. Mutatiegraad doorexploiteren In het doorexploiteerscenario wordt voor de gehele DCF-periode (15-jaar) een vaste mutatiegraad gehanteerd. Dit vaste percentage geeft het natuurlijk verloop van de huurders weer. Om te voorkomen dat invloeden uit een specifiek jaar te sterk doorwerken, wordt een historische periode van vijf jaar genomen voor de berekening van de gemiddelde mutatiegraad. Uitschieters worden zo geëlimineerd. Mutatiegraad uitponden De mutatiegraad uitponden is het maximaal te verwachten percentage eenheden dat per jaar kan worden verkocht. De historische mutatiegraad vormt de basis voor de mutatiegraad uitponden. Daarnaast geldt vervolgens dat de geldende historische mutatiegraad wordt vergeleken met de mutatiegraad die marktconform als acceptabel kan worden gezien. De marktconforme mutatiegraad wordt gedefinieerd als de mutatiegraad welke elke willekeurige derde, na aankoop van een complex, zou kunnen realiseren in de markt. In tegenstelling tot de mutatiegraad in het doorexploiteerscenario, wordt de mutatiegraad in het uitpondscenario niet voor ieder jaar van de gehele DCF-periode (15 jaar) eenzelfde percentage bepaald. Duidelijk wordt dat verschillende corporaties tot en met jaar 5 eenzelfde percentage hanteren, waarbij in de tweede periode een afslag wordt doorgevoerd op de mutatiegraad omdat de kans dan verder afneemt. Daarnaast geldt dat enkele corporaties in het eerste jaar de reguliere mutatiegraad (huurmutatiegraad) veelal verhogen met de verkoop-mutatiegraad (de verkoopmutatie aan zittende huurders in jaar 1) indien er nog niet wordt uitgepond. Verder passen corporaties aan de hand van de mutatiegraad ook de kans op uitponden nog aan. Zij verhogen de mutatiegraad, waardoor de kans op verkoop afneemt. Welke onderbouwing wordt gebruikt voor de aanpassing van de kans op uitponden, wordt niet duidelijk.
4.6 Uitpondparameters Voor het scenario uitponden zijn naast de exploitatiekosten nog een aantal aanvullende kosten opgegeven door de corporaties. Voor nagenoeg alle corporaties geldt dat zij een uitspraak doen over de splitsingskosten en verkoopkosten. In een aantal gevallen wordt nog gesproken over het verminderen van de verkoopkans in specifieke situaties. Hier is geen verdere informatie over te vinden.
20
4.6.1 Splitsingskosten De beschrijving van de splitsingskosten komt bij verschillende corporaties vrijwel overeen. Indien bij gestapelde eenheden nog sprake is van niet gesplitste woningen, dan moet in het uitpondscenario bij de schatting van de verkoopkasstroom, met splitsingskosten rekening worden gehouden. Splitsingskosten vallen uiteen in juridische- en technische splitsingskosten: Juridische splitsingskosten zijn kosten die worden gemaakt, indien het juridisch noodzakelijk is om een complex te splitsen om eenheden vervolgens afzonderlijk over te dragen of te kunnen verkopen. Het gaat hierbij om onder andere vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordering van gemeenten en om notaris- en kadasterkosten. Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt vanwege aanvullende voorwaarden, die de gemeente stelt als voorwaarde voor het afgeven van een splitsingsvergunning. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen waaraan moet worden voldaan in het kader van de splitsing. Hier vallen onder andere brandwerende deuren en asbestverwijdering onder. Duidelijk wordt wel dat er geen transparantie bestaat over de daadwerkelijke hoogte van de kosten die corporaties hanteren. Er lijkt subjectiviteit te zitten in de bepaling van de te hanteren kosten, waardoor de hoogte uiteen loopt.
4.6.2 Verkoopkosten De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt bij het verkopen van woningen in het uitpondscenario. Corporaties geven aan dat onder de verkoopkosten de makelaarskosten, de notariskosten en eventuele andere handelingskosten vallen. Daarbij wordt gesteld dat de overdrachtsbelasting niet valt onder de verkoopkosten. Om de hoogte van de verkoopkosten te bepalen wordt enerzijds gebruik gemaakt van een percentage van de leegwaarde en anderzijds wordt gewerkt met een norm per eenheid. Duidelijk wordt dat de hoogte van de gehanteerde verkoopkosten tussen corporaties gemiddeld variëren van 1% tot 2% van de leegwaarde. Daarnaast werken verschillende corporaties met een norm per woning waarbij het gemiddelde varieert tussen de 2.000 euro en 5.000 euro. Door gebrek aan onderbouwingen laten de verkoopkosten zich lastig vergelijking. In verschillende gevallen lijkt met een afwijkende gemiddelde norm te worden gerekend, die niet te traceren is.
4.6.3 Maximaal aantal te verkopen eenheden Het maximaal aantal te verkopen eenheden is het aantal eenheden dat als gevolg van de geldende regelgeving rondom uitponden, maximaal mag worden verkocht. Het aantal wordt uitgedrukt in een percentage van het aantal eenheden binnen een complex bij aanvang van de 15-jarige DCF-periode. Het maximaal aantal te verkopen eenheden gaat uit van twee uitgangspunten: 1. 100% van de vastgoedportefeuille is verkoopbaar, tenzij dit op grond splitsingsvoorwaarden of erfpachtvoorwaarden expliciet is uitgesloten. 2. 0% van de voorraad is verkoopbaar. Dit geldt bij onzelfstandige woongelegenheden.
van
Verschillende corporaties hanteren het uitgangspunt dat het niet mogelijk is om eenheden in het uitpondscenario gedurende de 15-jarige DCF-periode te verkopen, indien een complex bestaat uit verschillende onzelfstandige woongelegenheden. Omdat eenheden zoals kamers of HAT eenheden niet als zelfstandige woningen kunnen worden verhuurd of verkocht, komt dit tot uiting in een lager percentage maximaal te verkopen eenheden. In het uitpondscenario dient rekening te worden gehouden met deze niet verkoopbare eenheden. Daarnaast is het aantal te verkopen eenheden in een aantal gevallen ook lager door beklemmingen vanwege afspraken met gemeenten. 21
Uit bestudering van de handboeken blijkt dat als basis wordt aangehouden dat alle eenheden worden verkocht. Daarnaast geven verschillende corporaties aan dat bij onzelfstandige eenheden een lager percentage geldt en dat deze eenheden niet kunnen worden uitgepond.
4.7 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt omschreven als de rente waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De rentevoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. Bij alle corporaties is de methodiek van de opbouw van de componenten nagenoeg gelijk: risicovrije rentevoet en een opslag voor het vastgoedrisico, het risico van het marktsegment en het objectrisico. Bij de invulling van de componenten zijn echter wel veel verschillen waar te nemen. Risicovrije rentevoet: de meeste corporaties hanteren een 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO IRS van 1,91%. Echter enkele corporaties hanteren een lange termijn verwachting van de 10-jaar EURO IRS van 4,25%. De definities van de risico opslagen komen bij verschillende corporaties overeen. Opslag vastgoedrisico: een vastgoed sector gebonden risico-opslag, die dient ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet. Het niveau van deze opslag varieert sterk tussen de onderzochte corporaties. Opslag marktsegment: een marktrisico-opslag, die voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico wordt gebruikt. Opslag objectrisico: een opslag voor het objectrisico voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Ondanks het feit dat dat de theoretische benadering van de opbouw van de disconteringsvoet overeenkomsten toont, blijkt uit nadere analyse dat voornamelijk de verschillende opslagen tot een afwijking leiden in de totale disconteringsvoet. Een onderbouwing van de verschillende opslagen is beperkt of ontbreekt in verschillende gevallen volledig, waardoor een vergelijking van de disconteringsvoet tussen corporaties lastig is. Wat wel duidelijk wordt is dat enkele corporaties verschillende opslagen combineren. Bij een aantal corporaties is de opslag voor marktsegment en objectrisico gecombineerd tot één opslag. Bij het bepalen van de opslag, kunnen dan meerdere componenten tegelijkertijd een rol spelen, denk daarbij aan: - Locatie: Landelijk. - Locatie: Binnen de gemeente en voorzieningen. - Object: Beperkingen in eigendom. - Object: Soort woning. - Object: Kwaliteit van de woning of energielabel. - Object: Leeftijd/ onderhoudsintensiteit. Hoewel iedere corporatie een opbouw hanteert van verschillende componenten, wordt bij de toetsing aan de markt in de praktijk primair gekeken naar de totale disconteringsvoet. Uit analyse van de totale disconteringsvoet blijkt, zoals hierboven gesteld, dat deze behoorlijk uiteen ligt bij de verschillende corporaties verspreid over Nederland. Er is een bandbreedte van 7,5% tot 10,6% voor de gemiddelde disconteringsvoet per corporatie. Tabel 2, geeft een overzicht van de verschillende percentages van de corporaties, verdeeld naar regio in Nederland.
22
Corporatie
Locatie
Disconteringsvoet
1
Randstad
7,50%
2
Randstad
7,50%
3
Randstad
7,62%
4
Randstad
8,27%
5
Randstad
8,36%
6
Noord Nederland
8,45%
7
Noord Nederland
8,70%
8
Oost Nederland
7,93%
9
Oost Nederland
8,28%
10
Oost Nederland
8,04%
11
Oost Nederland
10,69%
12
Zuid Nederland
8,39%
13
Zuid Nederland
7,94%
Tabel 2: Disconteringsvoet Duidelijk wordt dat grote diversiteit bestaat in de te hanteren disconteringsvoet tussen de verschillende corporaties verspreid in het land. De invloed van de regio is wel enigszins aanwezig, maar beperkt. Een aandachtspunt is de opbouw van de totale disconteringsvoet. De opbouw lijkt in de basis gelijk, maar duidelijk wordt dat de afzonderlijke elementen die tot de totale parameter leiden, duidelijke verschillen laten zien. Het verschil treedt al op in de gehanteerde risicovrije rentevoet en is ook aan de orde doordat opslagen niet consequent worden onderscheiden en soms zelfs worden samengevoegd. Uit de onderzochte handboeken en de verdere toegestuurde gegevens wordt niet duidelijk wat de hoogte van de verschillende opslagen is en de uiteenzetting van de definitie van een opslag blijft vaak vaag en onvolledig. Daarnaast geldt ook dat disconteringsvoeten tussen taxateurs zich moeilijk met elkaar laten vergelijken. Dit heeft te maken met het feit dat de door taxateurs ingeschatte kasstromen van elkaar kunnen verschillen. Een conservatief scenario zal ertoe leiden dat de uiteindelijke disconteringsvoet lager zal moeten zijn dan bij een tegengesteld scenario. Uniforme richtlijnen ontbreken, waardoor diversiteit ontstaat en het lastig is om een gedegen vergelijking te kunnen maken.
4.8 Exit yield De exit yield wordt gedefinieerd als het verwachte bruto aanvangsrendement (BAR) aan het einde van de 15-jarige DCF-periode. De exit yield wordt door corporaties gebruikt om de eindwaarde van de verhuurbare eenheid aan het einde van de beschouwingsperiode vast te stellen: de waarde waartegen een belegger het vastgoed afneemt. Met de exit yield wordt aangegeven in welke mate het vastgoed enerzijds onderhevig is aan verouderingen en anderzijds welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige DCF-periode. Uit analyse wordt duidelijk dat corporaties verschillende methodieken hanteren om de exit yield te bepalen, namelijk: Methode 1: een onderbouwde opbouw vanuit de BAR. De exit yield wordt deels gerelateerd aan het bruto aanvangsrendement in jaar 1. De BAR aan het einde van de 15-jarige DCF-periode ligt zo goed als altijd lager dan de BAR aan het begin van deze periode. Immers na verloop van tijd zal het object zowel technisch als economisch zijn verouderd. De BAR in jaar 1 wordt vastgesteld op basis van marktreferenties. De uiteindelijke hoogte van de BAR en exit yield worden bepaald door de relatie van
23
de huuropbrengsten en de leegwaarde en mutatiegraad. Daarbij geldt dat hoe hoger de mutatiegraad, hoe lager de BAR en exit yield. Methode 2: een berekende exit yield op basis van de volgende 50 jaar. Na verloop van de 15-jarige DCF-methode, worden alle ingaande en uitgaande kasstromen in de daaropvolgende 50 jaar contant gemaakt. Voor de gehele vastgoedportefeuille wordt een disconteringsvoet plus opslag gehanteerd. Daarnaast speelt de externe taxateur een rol in de bepaling van de exit yield, doordat na vaststelling, een inhoudelijke toetsing van de exit yield plaats vindt. Methode 3: Berekende exit yield op basis van oneindige exploitatie (NAR benadering). Corporaties geven aan dat zij bij het vaststellen van de exit yield onder meer rekening houden met veroudering. Deze veroudering komt tot uiting in de exit yield (rendementseis) die een belegger heeft als hij een verhuurbare eenheid aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wil (ver)kopen. Aangegeven wordt dat als gevolg van de veroudering aan het einde van de beschouwingsperiode meer rendement zal worden gevraagd dan in het eerste jaar van de exploitatieperiode. Enkele corporaties geven aan dat zij, nadat de exit yield op basis van oneindige exploitatieduur tot stand is gekomen, de externe taxateur inschakelen. De externe taxateur voert vervolgens een inhoudelijke toetsing uit op de exit yield. Indien de taxateur het noodzakelijk acht, dan past de taxateur de exit yield aan. Onduidelijk is wanneer (vanaf welk niveau) de taxateur het noodzakelijk acht om een tot stand gekomen exit yield, aan te passen. Eveneens is onduidelijk op basis van welke criteria de aanpassing wordt doorgevoerd. Doordat transparantie wederom ontbreekt, is het niet mogelijk om een kwalitatief gedegen vergelijking te maken tussen de gehanteerde exit yields. Doordat duidelijk wordt dat verschillende methoden worden gehanteerd om tot een uiteindelijke exit yield te komen, zijn de door de corporaties aanvullend verstrekte databestanden, bestudeerd. Deze verdieping toont aan dat de hoogte van de gehanteerde exit yields grote verschillen laat zien tussen de verschillende corporaties in Nederland. De bandbreedte waarin de exit yield tussen de verschillende corporaties zich beweegt, is gemiddeld 6,3% tot 10,3%. Tabel 3 bevat de gehanteerde, gemiddelde percentages van de verschillende corporaties, waarbij de exit yield ook is afgezet tegen de disconteringsvoet.
Corporatie
Locatie
Disconteringsvoet
Exit yield
1
Randstad
7,50%
6,62%
2
Randstad
7,50%
5,87%
3
Randstad
7,62%
6,36%
4
Randstad
8,27%
7,85%
5
Randstad
8,36%
7,67%
6
Noord Nederland
8,45%
9,78%
7
Noord Nederland
8,70%
8,40%
8
Oost Nederland
7,93%
10,39%
9
Oost Nederland
8,28%
7,65%
10
Oost Nederland
8,04%
7,57%
11
Oost Nederland
10,69%
7,61%
12
Zuid Nederland
8,39%
8,40%
13
Zuid Nederland
7,94%
7,23%
Tabel 3: Exit yield en discontovoet Duidelijk wordt dat de hoogte van de gehanteerde exit yields grote verschillen laat zien bij de verschillende woningcorporaties verspreid door Nederland. Opgemerkt kan worden is dat bij 24
verschillende corporaties de exit yield hoger is dan de disconteringsvoet. In tegenstelling tot de hoogte van de disconteringsvoet lijkt de hoogte van exit yield niet door de regio te worden beïnvloed. Doordat de onderbouwingen van de gehanteerde exit yields veelal vaag zijn en doordat ruimte aanwezig is om exit yields aan te passen, wordt niet duidelijk waar de grootste verschillen tussen de exit yields door worden veroorzaakt. Duidelijk is wel dat er verschillen bestaan in de totstandkoming van de uiteindelijke uitkomst.
4.9 Overdrachtskosten Overdrachtskosten zijn de notaris- en registratiekosten bij de verkoop van een eenheid. De overdrachtskosten worden ondergebracht in een percentage van de berekende waarde van een eenheid vrij op naam, ofwel de contante waarde van alle kasstromen. Nagenoeg alle corporaties hebben dezelfde norm voor overdrachtskosten ingerekend. Voor woningen wordt een norm van 3% gehanteerd (2% belasting en 1% kosten).
4.10
Beklemmingen / sociale contracten
Een belangrijk aandachtspunt in het DCF-model is de aanwezigheid van beklemmingen. Nagenoeg alle corporaties besteden hier aandacht aan. Eventuele aanwezige beklemmingen leiden er toe dat de maximaal theoretische doorexploiteer- en/of uitpondwaarde niet volledig kan worden gerealiseerd. Verschillende beklemmingen kunnen effect hebben op de waarde:
Onzelfstandige eenheden die niet kunnen worden uitgepond. Aanwezige afspraken met gemeenten over het aantal gereguleerde huurwoningen onder een bepaalde huurgrens. Afspraken met gemeenten over het niet kunnen uitponden van bepaalde eenheden. Individuele contractuele afspraken met huurders.
Het onverkort doorexploiteren van onzelfstandige eenheden wordt bij nagenoeg alle corporaties toegepast. De overige afspraken worden minder strikt toegepast en daarbij geldt dat niet alle corporaties dezelfde beklemming in acht nemen. Geconstateerd wordt dat de afspraken vaak niet in de waarde zijn verwerkt en alleen tekstueel worden toegelicht in de jaarrekening. De uitleg hierbij is dat de afspraken vaak over een gehele portefeuille zijn gemaakt en afhankelijk zijn van het beleid van de corporatie. Op de individuele waardering van een complex, los van de portefeuille, heeft dit dan vaak geen effect. Daarnaast is het de vraag hoe juridisch bindend de afspraken met gemeenten zijn.
25
5 BOG/MOG Alle corporaties hanteren in de basis een afzonderlijk rekenmodel voor de bepaling van de waarde van BOG/MOG.
5.1 Methodologie Het rekenmodel voor BOG/MOG komt in veel opzichten overeen met het model voor woningen. Zo maakt het rekenmodel gebruik van de Discounted Cashflow Methode, waarbij voor een vastgestelde periode van veelal 15 jaar, de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt aan het einde van de periode ook een restwaarde ingerekend. Uit de analyse blijkt dat ten aanzien van de waardering van woningen, verschillende specifieke verschillen te onderkennen zijn in het rekenmodel van BOG/MOG. Deze worden hierna kort beschreven.
5.1.1 Doorexploiteren en uitponden De schatting van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt in tegenstelling tot het rekenmodel voor woningen, voor BOG/MOG slechts plaats aan de hand van één scenario: het doorexploiteerscenario.
5.1.2 Toetsing aan de markt Bij BOG/MOG wordt nog meer dan bij woningen, de nadruk gelegd op toetsing van de waarde van BOG/MOG aan de markt. BOG/MOG contracten zijn minder homogeen dan woningen, waardoor een modelwaarde frequenter zal moeten worden getoetst aan de markt. Verschillende corporaties hebben de waardering van BOG/MOG volledig uitbesteed aan een taxateur. Daar staat wel tegenover dat BOG/MOG bij veel corporaties een relatief geringe omvang hebben ten opzichte van de totale vastgoedportefeuille, waardoor de impact op de totale waarde veelal laag is. Er bestaat wel onduidelijkheid over hetgeen de marktwaarde wordt genoemd. Verschillende corporaties komen tot verschillende uitgangspunten. Afwezigheid van gedetailleerde onderbouwingen leidt er toe dat de uitgangspunten zich moeilijk laten vergelijken.
5.1.3 Oppervlakte en normen per m2 Uit de analyse wordt duidelijk dat veel normen aan de markt worden getoetst op basis van een norm per m2. Dit geldt onder meer voor de markthuur, maar ook voor de onderhoudslasten. Door deze uitgangspunten wordt ook meer noodzaak gelegd op het goed registreren van de oppervlakte van het verhuurde oppervlak in het contract en de totale te verhuren oppervlakte. Doordat een correcte registratie vaak niet of niet voldoende aanwezig is, worden foutieve gegevens gebruikt, wat uiteindelijk kan leiden tot een foutieve waarde.
5.2 Huurbegrippen BOG/MOG Bij BOG/MOG speelt het huurcontract een belangrijke rol. De berekening van de huurkasstromen is bij BOG/MOG afhankelijk van de onderliggende huurcontracten en de kans dat dit contract wordt verlengd of wordt wederverhuurd tegen markthuur. Derhalve worden ook verschillende huurbegrippen onderscheiden en kent het verhuurproces verschillende mogelijkheden.
26
Contracthuur: de contracthuur wordt gevormd door de in rekening gebrachte huurbedragen van de onderliggende huurcomponenten. Corporaties geven aan dat de contracthuur de huur is die een huurder dient te betalen, inclusief verrekende kortingen, op het moment dat een eenheid wordt gewaardeerd. De contracthuur omvat de huur voor een periode van 12 maanden vanaf de peildatum van 31-12. De netto huurbedragen die worden gehanteerd, worden overgenomen uit het primaire systeem. Accurate verwerking in het primaire systeem is dus van essentieel belang. Markthuur: de markthuur is de kale huurprijs die op het moment van de waardebepaling met 31-12 als peildatum, maximaal zou kunnen worden behaald. Daarbij wordt verondersteld dat sprake is van optimale marketing en verhuur en wordt rekening gehouden met de wettelijke huurbepalingen. Ondanks het feit dat deze definitie door verschillende corporaties wordt gebruikt, worden verschillende methoden gebruikt voor de daadwerkelijke bepaling van de markthuur: Methode 1: verschillende corporaties geven aan dat de markthuur per m2 verhuurbaar vloeroppervlak intern wordt bepaald. Methode 2: enkele corporaties stellen dat de markthuren in overleg met de externe taxateur tot stand is gekomen. Methode 3: daarnaast stellen corporaties dat intern tot stand gekomen markthuren, worden getoetst door een externe taxateur. Duidelijk wordt dat er verschillende methodieken worden gebruikt om tot een markthuur te komen. De onderbouwingen van deze methoden zijn vrij beperkt of ontbreken volledig. Logischerwijs zijn de gebruikte markthuren daardoor lastig te vergelijken. Herzieningshuur: de herzieningshuur is de huur die bij een eventuele verlenging van de huurovereenkomst zal worden gevraagd. Verschillende corporaties geven aan dat met de herzieningshuur wordt aangegeven of een contract valt onder artikel 7:290 van de Huurprijswet. Indien een contract niet valt onder artikel 7.290 van de Huurprijswet, dan is ook geen sprake van een herzieningshuur. Theoretische huur: de theoretische huur wordt door enkele corporaties omschreven als het totaal van de contracthuur en de financiële leegstand, waarbij de leegstaande ruimtes onder een leegstandscontract vallen welke tegen markthuur worden meegenomen. Duidelijk wordt dat enkele corporaties benadrukken dat indien sprake is van een BOG/MOG ruimte, deze verschillende opeenvolgende contracten kan bevatten. Indien verschillende opeenvolgende contracten aanwezig zijn, betekent dit dat de ruimte verschillende huurcomponenten kent. In dat geval wordt met het huurcomponent aangegeven welke ruimte wordt verhuurd en tegen welke huur de verhuur plaatsvindt. De kasstromen worden per huurcomponent voor de toekomst berekend.
5.3 Verhuurproces 5.3.1 Wederverhuur Duidelijk wordt dat corporaties die gebruik maken van de waarderingssystematiek BOG/MOG, de wederverhuur van huidige contracten op twee manieren laten plaatsvinden: Methode 1: via verlenging geldt dat de kans op opzegging verwaarloosd kan worden en dat de wederverhuurtijd daarom gelijk is aan 0. Bij verlenging wordt de nieuwe huur gebaseerd op de herzieningshuur.
27
Methode 2: via opzegging geldt dat de kans op opzegging groter is dan 0 en dat ook de wederhuurtijd groter is dan 0. Na wederhuur start een nieuw fictief huurcomponent met een huurprijs gebaseerd op de markthuur. Gedurende de wederverhuurperiode is er sprake van mutatieleegstand. Het fictieve huurcomponent kan eventueel starten met een huurvrije periode.
5.3.2 Huurindexering Verschillende corporaties geven aan dat de contracturen, de leegstand en de markthuren worden geïndexeerd. De indexering vindt plaats aan de hand van de index contracthuur, de index markthuur en de index inflatie. Indexering vindt plaats gedurende de periode waarin de indexeringsdatum valt. Hoewel verschillende corporaties aangeven dat gebruik wordt gemaakt van huurindexering, wordt niet duidelijk of de hoogte van de gehanteerde indexaties overeenkomen. Dit is het gevolg van het feit dat de onderbouwing in veel gevallen ontbreekt.
5.3.3 Huurherziening Corporaties geven aan dat in de eerste periode na een herzieningsdatum, de huurherziening plaatsvindt. Een huurherziening houdt voor verschillende corporaties in dat de contracthuur wordt aangepast aan de hand van het verschil tussen de markthuur en de contracthuur. Daarnaast geldt dat de aanpassing van de contracthuur ook kan worden vermenigvuldigd met een aanvullend percentage indien de markthuur hoger is dan de contracthuur of omgekeerd. Enkele andere corporaties geven aan dat de herzieningshuur naar verwachting niet zal afwijken van de markthuur en dat daarom geldt dat een huurherzieningspercentage niet aanwezig is.
5.4 Exploitatiekosten Verschillende corporaties geven aan dat de exploitatiekosten die worden gebruikt, erg afwijkend kunnen zijn ten opzichte van de binnen de corporatie gangbare normen. Dit wordt veroorzaakt doordat wordt aangesloten bij marktnormen. Zoals eerder aangegeven in hoofdstuk 4 “Woningen” wordt door de corporaties gebruik gemaakt van verschillende bronnen: Vastgoed Exploitatiewijzer en Vastgoed Taxatiewijzer. De twee bronnen laten echter afwijkingen in de hoogte van de parameters zien. Daarnaast geldt bovendien dat indien gebruik wordt gemaakt van eenzelfde bron, dit niet betekent dat verschillende corporaties met eenzelfde norm werken.
5.4.1 Instandhoudingsonderhoud De definitie voor het instandhoudingsonderhoud komt niet duidelijk naar voren in de handboeken van de corporaties. Enkele corporaties sluiten aan bij de definitie van het instandhoudingsonderhoud in hoofdstuk 4 “Woningen”. Maar lang niet altijd lijkt deze definitie helemaal te sluiten. Verschillende corporaties geven aan dat de hoogte van het instandhoudingsonderhoud tot stand is gekomen door aan te sluiten bij de Vastgoed Exploitatiewijzer of de Vastgoed Taxatiewijzer. Uit analyse blijkt dat het onderhoudsbedrag waar de verschillende corporaties mee werken, verschilt. Omdat zeer weinig documentatie van de onderbouwingen van de onderhoudsnormen aanwezig is, kan niet worden vastgesteld waardoor de verschillen worden veroorzaakt. Er lijkt ook sprake te zijn van interne correcties. Door gebrek aan transparantie laat het onderhoud zich moeilijk vergelijken.
5.4.2 Achterstallig onderhoud Onder achterstallig onderhoud wordt hetzelfde verstaan als bij woningen. Vrijwel alle corporaties geven aan dat geen achterstallig onderhoud naar voren is gekomen. Echter zoals wordt vermeldt onder 4.4.1. “Instandhoudingsonderhoud” wordt duidelijk dat een gebrek aan transparantie in de onderbouwing van onderhoud leidt tot een moeilijke vergelijking van de gehanteerde onderhoudskosten tussen corporaties. Het is goed mogelijk dat toch een bepaalde factor of norm voor 28
achterstallig onderhoud is verwerkt onder onderhoud. Er kan dus niet worden geconcludeerd dat daadwerkelijk geen achterstallig onderhoud wordt toegerekend.
5.4.3 Mutatieonderhoud Enkele corporaties specificeren mutatieonderhoud voor BOG/MOG. Deze corporaties maken een onderscheid tussen technische mutatiekosten en marketing gerelateerde mutatiekosten. Onduidelijk blijft welke definities worden gehanteerd voor deze twee onderdelen van het mutatieonderhoud. Duidelijk wordt wel dat de corporaties die technisch mutatieonderhoud benoemen in de basis uitgaan van een bedrag per m2. vloeroppervlak. Voor het mutatieonderhoud voor marketing wordt daarbij een percentage van de markthuur gehanteerd.
5.4.4 Beheerkosten Beheerkosten zijn de kosten die nodig zijn voor het beheer van individuele eenheden. De daadwerkelijke invulling van de definitie van beheerkosten voor BOG/MOG sluit aan op de tweedeling die bij de woningen is gebruikt. Methode 1: verschillende corporaties veronderstellen dat interne kosten worden gemaakt ten behoeve van het beheer van ieder object. Daarbij geldt dat de kosten van huurherziening en de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object worden meegenomen, maar dat de niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten niet worden meegenomen. Methode 2: enkele andere corporaties geven aan dat zij veronderstellen dat de hoogte van de beheerkosten wordt aangesloten op de hoogte die de markt als aannemelijk ziet. Daarbij geldt dat de daadwerkelijke gemaakte kosten door de corporaties dus worden losgelaten. Om tot marktconforme beheerkosten te komen wordt in de basis aangesloten bij de VTW/VEX-norm, die is ontleend aan de Vastgoedexploitatie- of de taxatiewijzer. Zoals in het hoofdstuk over woningen is aangegeven, wordt duidelijk dat de VTW/VEX-normen in de verschillende bronnen, niet aan elkaar gelijk zijn. Daarnaast leidt toetsing (mede met taxateur) van de normen in verschillende gevallen tot een correctie op de VTW/VEX-normen. Zo hebben een aantal corporaties de gepubliceerde normen met een vast percentage verhoogd. Uit de analyse blijkt dat verschillende corporaties hebben aangesloten bij een gepubliceerde norm, maar de gepubliceerde normen en de interpretaties van de normen verschillen. Er bestaat dus geen eenduidigheid in de totstandkoming van beheerkosten, waardoor de kosten zich moeilijk laten vergelijken.
5.4.5 Verkoopkosten Binnen BOG/MOG wordt uitgegaan van een doorexploiteerscenario, alle corporaties geven daarom aan dat verkoopkosten niet relevant zijn voor BOG/MOG.
5.4.6 Belasting en verzekeringen Wat betreft het inrekenen van belastingen en verzekeringen, zijn er nagenoeg geen verschillen tussen corporaties te constateren. De belastingen en verzekeringen worden bepaald op basis van informatie uit de Vastgoed Exploitatiewijzer of de Vastgoed Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat verschillende corporaties aangeven dat de kosten voor belastingen en verzekeringen per m2 vloeroppervlakte worden bepaald.
29
Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen die van toepassing zijn op de betreffende eenheid. Daarbij geldt dat de OZB, de rioolheffingen, de verontreiningsheffing en de waterschapsbelasting zijn berekend op basis van de verschillende tarieven die de gemeenten hanteren en de geldende WOZ-waarde van de eenheid. Corporaties vermelden dat alleen het eigenaarsgedeelte van het OZB tarief is gebruikt. De wettelijk vastgestelde WOZ-waarde geldt daarbij als basis voor de vaststelling van de eigenaarslasten. Nagenoeg alle corporaties hanteren deze lastentoedeling, die vergelijkbaar is met de belastingen die zijn ingerekend in de meerjarenbegroting. Voor de verzekeringen geven corporaties aan dat gebruik wordt gemaakt van de werkelijke premiekosten conform de meerjarenbegroting. Indien de werkelijke premiekosten niet bekend zijn, wordt een verzekeringspremie per eenheid aangehouden die gebaseerd is op de VTW/VEX-norm.
5.4.7 Erfpachtkosten Omdat grondeigendom van een eenheid invloed heeft op de waarde van een woning, hanteren verschillende corporaties het uitgangspunt dat een complex of eenheid op eigen grond meer waarde heeft dan dezelfde eenheid op erfpacht, ook indien geldt dat de erfpacht voor een langere periode is afgekocht. Dit leidt er toe dat een eenheid die niet op eigen grond staat, een correctie op de taxatiewaarde krijgt toegekend. De correctie wordt op individueel niveau berekend en is een benadering van het eeuwig afkopen van erfpacht, waarbij eeuwig voor een aantal jaar staat groter dan 50 jaar. Corporaties die bovenstaande toepassen, gaan uit van drie methoden voor de bepaling van de erfpachtcorrectie: Methode 1: erfpacht is afgekocht voor een periode. Methode 2: een betaalde canon wordt voor een periode vastgezet, waardoor de canon niet stijgt. Methode 3: een canon wordt betaald en vervolgens elk jaar geïndexeerd met inflatie. De corporaties gaan er daarbij vanuit dat de afkoopwaarde wordt gebaseerd op de grondwaarde. De afkoopwaarde is daarbij een percentage van de grondwaarde. Tevens geldt dat de grondwaarde wordt gebaseerd op de externe waarde, gelijk aan de taxatiewaarde of de WOZ-waarde. Enkele corporaties geven aan dat voor een kleine BOG-ruimte geldt dat het afkooptarief gelijk is aan het afkooptarief van daarboven gelegen woningen, waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding tussen BVO van de BOG-ruimte en het gemiddelde BOV van de bovengelegen woningen.
5.4.8 Splitsingskosten De beschrijving van de splitsingskosten komt bij iedere corporatie nagenoeg overeen. De splitsingskosten zijn de kosten die gemaakt worden indien het juridisch noodzakelijk is om een complex te splitsen voor individuele verkopen en de eenheden uit een complex. Het gaat hierbij om juridische en technische kosten, respectievelijk verschuldigde vergoedingen en notariskosten en onderhoudsuitgaven, die aanvullend zijn en voortkomen uit de splitsing. Enkele corporaties geven aan dat indien sprake is van een gemengd complex, dit kan resulteren in splitsingskosten voor BOG/MOG, ondanks dat er geen sprake is van verkoop bij BOG/MOG.
30
5.5 Financiële parameters BOG/MOG 5.5.1 Disconteringsvoet De definitie voor de te hanteren disconteringsvoet voor BOG/MOG sluit aan bij de definitie van de disconteringsvoet geldend voor woningen Daarbij hanteren corporaties in beginsel het uitgangspunt dat een disconteringsvoet hoger ligt, als de marktwaarde per m2 hoger is. Verschillende corporaties bepalen de uiteindelijke disconteringsvoet op basis van een staffel. Deze corporaties geven aan dat de staffel wordt getoetst aan gerealiseerde verkopen van BOG/MOG eenheden op basis van voorgaande jaren, veelal alleen het voorafgaande jaar. Andere corporaties geven aan dat de uiteindelijke disconteringsvoet vaak afhankelijk is van het imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex en het type vastgoed/BOG. Veelal wordt gewerkt met een opslag, waarbij ook de verwachte huurtermijn, de alternatieve aanwendbaarheid en de locatie belangrijk zijn. Daarnaast speelt de zekerheid of toekomstige ontwikkelingen daadwerkelijk plaats gaan vinden, een grote rol in de definitieve totstandkoming van de disconteringsvoet. Ook hier geldt dat gebrek aan transparantie leidt tot onduidelijkheid over de totstandkoming van de disconteringsvoeten. Verschillen methoden worden gehanteerd, waardoor onduidelijk is of disconteringsvoeten tussen corporaties wel daadwerkelijk zijn opgebouwd uit vergelijkbare componenten en of de waardebepaling vergelijkbaar is.
5.5.2 Exit yield De definitie van de exit yield is gelijk aan die bij woningen. Verschillende corporaties geven aan dat de totstandkoming van de exit yield in overleg met de taxateur plaatsvindt. Andere corporaties geven aan dat de exit yield intern wordt berekend en vervolgens wordt voorgelegd aan de taxateur. De taxateur kan vervolgens besluiten dat de exit yield moet worden bijgesteld. De berekende exit yield wordt door deze corporaties omschreven als de uitkomst van een extra 35jarige kasstroomontwikkeling. Na afloop van de beschouwingsperiode van 15 jaar, worden alle daaropvolgende inkomende en uitgaande kasstromen voor 50 jaar contant gemaakt. Na de totstandkoming van de exit yield wordt door de externe taxateur bekeken hoe de verhouding tussen de disconteringsvoet en de exit yield ligt. De taxateur kan besluiten om de exit yield aan te passen. De vastgestelde exit yield wordt gezien als het verwachte bruto aanvangsrendement aan het einde van de beschouwingsperiode. In het hoofdstuk over woningen is uiteengezet dat de exit yields in het woningenmodel sterke verschillen laten zien. Door vage of ontbrekende onderbouwingen wordt niet duidelijk hoe de exit yield is opgebouwd. Voor BOG/MOG is nog minder informatie voorhanden en zijn onderbouwingen veelal onvolledig of zelfs afwezig. Afwezigheid van informatie leidt er toe dat een goede vergelijking tussen de gehanteerde exit yields voor BOG/MOG niet is te maken.
31
6 Parkeren Duidelijk wordt dat verschillende corporaties voor BOG/MOG en parkeren hetzelfde rekenmodel gebruiken. Voor zover er verschillen zijn van het model parkeren met het model voor BOG/MOG, worden deze hierna uiteengezet.
6.1 Methodologie Het rekenmodel voor parkeren maakt gebruik van de Discounted Cashflow Methode, waarbij in tegenstelling tot het model BOG/MOG, wordt gewerkt met verschillende perioden van inrekening van toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen. Enkele corporaties geven aan dat voor een vastgestelde periode van veelal 15 jaar, de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt naar het heden. Zij sluiten daarbij aan op de periode van inrekening BOG/MOG. Daarnaast geven enkele andere corporaties aan dat voor het specifieke rekenmodel voor parkeren, wordt gewerkt met een kortere exploitatietermijn in het uitpondscenario: een periode minder dan 15 jaar wordt gebruikt voor de contant making van toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen. Ondanks het feit dat dat enkele corporaties gebruik maken van een apart rekenmodel voor parkeren, geven sommige daarvan ook aan dat zij met betrekking tot parkeren dezelfde uitgangspunten hanteren zoals uiteengezet in het woningenmodel. Indien de uitgangspunten van woningen worden gebruikt, wordt voor de gemaakte kosten wel een kostenfactor toegepast: bijvoorbeeld 1/10 deel van de kosten die voor woningen worden ingerekend.
6.2 Doorexploiteren en uitponden De schatting van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. Indien voor de waardering gebruik wordt gemaakt van het BOG/MOG model, dan geldt dat alleen het doorexploiteerscenario wordt bepaald.
6.3 Leegwaarde De leegwaarde wordt door corporaties omschreven als de verkoopprijs kosten koper, dat wil zeggen de verkoopprijs vrij van huur en overige lasten. Het gaat hierbij om de opbrengst die binnen de taxatie wordt ingerekend in het uitpondscenario, zodra de mogelijkheid tot verkoop van een parkeerplaats zich voordoet.
6.4 Exploitatiekosten 6.4.1 Instandhoudingsonderhoud Voor de gehele DCF-periode, vijftien jaar of minder, wordt onderhoud gepleegd aan de parkeerplaatsen die corporaties in bezit hebben. Voor de definitie van instandhoudingsonderhoud wordt aangesloten bij de definitie zoals opgenomen bij woningen. Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat benodigd is om de parkeerplaats in dezelfde technische staat te behouden als dat het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat daarbij niet om investeringen waardoor de waarde van een parkeerplaats toeneemt. De corporaties die spreken over het inrekenen van instandhoudingsonderhoud, sluiten aan bij de normen zoals weergegeven in de Vastgoed Exploitatiewijzer of de Vastgoed Taxatiewijzer. Daarbij wordt verondersteld dat garages extra onderhoud kennen voor het onderhoud aan de toegangsinstallatie of aan een eventuele afzuiginstallatie.
32
6.4.2 Achterstallig onderhoud Geen van de corporaties heeft een onderbouwing opgenomen over achterstallig onderhoud. Dit kan betekenen dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud voor parkeerplaatsen, of dat de eventuele kosten die worden gemaakt, worden opgenomen onder de norm van het instandhoudingsonderhoud. Gebrek aan onderbouwing leidt er toe dat er geen conclusie kan worden getrokken hoe de corporatiesector met achterstallig onderhoud inzake parkeerplaatsen omgaat.
6.4.3 Mutatieonderhoud Geen van de corporaties heeft een onderbouwing opgenomen over mutatieonderhoud. Dit kan betekenen dat er geen sprake is van mutatieonderhoud. Eveneens kunnen corporaties ervoor hebben gekozen om gemaakte kosten als gevolg van mutaties op te nemen onder de norm van instandhoudingsonderhoud. Gebrek aan onderbouwing leidt er toe dat er geen conclusie kan worden getrokken hoe de corporatiesector met mutatieonderhoud inzake parkeerplaatsen omgaat.
6.4.4 Beheerkosten Enkele corporaties geven aan dat de hoogte van de beheerkosten overeenkomt met wat in de markt als een gebruikelijke hoogte wordt gezien. Hierbij geven de corporaties aan dat voor de beheerkosten wordt aangesloten bij de Vastgoed Exploitatiewijzer of de Vastgoed Taxatiewijzer. Onduidelijk wordt of de beheerkosten tussen de verschillende corporaties vergelijkbaar zijn, omdat onderbouwingen over de totstandkoming verder ontbreken.
6.4.5 Verkoopkosten Enkele corporaties geven aan dat de verkoopkosten, de kosten zijn die gepaard kan met het verkopen van parkeerplaatsen in geval van het uitpondscenario. Onder verkoopkosten vallen o.a. notariskosten en makelaarskosten en aanvullend eventuele handelingskosten. De corporaties die spreken over verkoopkosten hanteren een norm voor de kosten per parkeerplaats. Hoe de hoogte van deze norm stond komt, wordt niet duidelijk.
6.4.6 Belastingen en verzekeringen Verschillende corporaties geven aan dat de in te rekenen belastingen en verzekeringen worden bepaald op basis van informatie uit de Vastgoed Exploitatiewijzer of de Vastgoed Taxatiewijzer. De uiteindelijke hoogte van de ingerekende belastingen en verzekeringen wordt niet verduidelijkt in de handboeken.
6.4.7 Erfpacht Indien sprake is van erfpacht, geven corporaties aan dat de erfpachtkosten worden bepaald aan de hand van dezelfde methodiek als BOG/MOG.
6.5 Financiële parameters parkeren 6.5.1 Disconteringsvoet De definitie voor de te hanteren disconteringsvoet voor parkeren sluit aan bij die voor woningen en BOG/MOG. Verschillende corporaties bepalen de disconteringsvoet op basis van een staffel of komen in overleg met de externe taxateur tot de hoogte van de disconteringsvoet.
33
Ook hier geldt dat gebrek aan transparantie leidt tot onduidelijkheid over de totstandkoming van de disconteringsvoeten. De disconteringsvoet die wordt gebruikt voor parkeren, laat zich dus niet gemakkelijk vergelijken.
6.5.2 Exit yield De definitie van de exit yield zoals deze wordt gebruikt voor parkeerplaatsen, sluit aan bij de definitie van de exit yield opgenomen in het model voor woningen en voor BOG/MOG. Verschillende corporaties geven aan dat de exit yield in overleg met de taxateur tot stand komt. Andere corporaties geven aan dat de exit yield intern wordt berekend en vervolgens wordt voorgelegd aan de taxateur. Door ontbrekende onderbouwingen wordt niet duidelijk hoe de exit yield is opgebouwd. Daardoor laat de exit yield zich tussen verschillende corporaties zich lastig vergelijken.
34
7 Zorg Er bestaat discussie over het waarderen van zorgvastgoed en meer specifiek over de vraag welke waarderingsmethodiek dient te worden gebruikt. Uit de handboeken wordt niet duidelijk welk waarderingsmodel corporaties gebruiken voor de waardering van het zorgvastgoed. Door het gebrek aan transparantie is niet duidelijk hoe corporaties omgaan met eenheden die als zorgvastgoed worden bestempeld. De uiteindelijke waarde van deze eenheden laat zich dan ook logischerwijs lastig tot niet vergelijken.
35
8 Economische uitgangspunten De totstandkoming van de marktwaarde is onderhevig aan verschillende marktomstandigheden en aan de verschillende kenmerken van de typen vastgoed. Voor de marktwaardeberekening zijn daarnaast ook verschillende generieke uitgangspunten nodig. Deze worden hierna beschreven.
8.1 Prijsinflatie Hoewel het niveau van de prijsinflatie bij de onderzochte corporaties redelijk in één lijn ligt, zijn er in de onderbouwing van deze parameter wel verschillen aangetroffen. Enerzijds hanteren corporaties een 20-jaars historisch gemiddelde van 2,155%. Anderzijds hanteren enkele corporaties een lange termijn verwachting van 2% conform het streven van de Europese Centrale Bank.
8.2 Loonstijging Voor de loonstijging wordt bij veel corporaties vastgehouden aan de 20-jaars historisch gemiddelde regelingslonen volgens CBS van 2,029%. Daarnaast geldt dat enkele corporaties een lange termijn verwachting van 3% hanteren. Hierbij wordt 1% reële groei ten opzichte van de prijsinflatie verondersteld op basis van het historische gemiddelde.
8.3 Bouwkostenstijging Voor de bouwkostenstijging wordt veelal uitgegaan van de 20-jaars historisch gemiddelde BDBbouwkostenstijging van 2,973%. Daarnaast hanteren enkele corporaties een lange termijn verwachting van 3%. Hierbij wordt 1% reële groei ten opzichte van de prijsinflatie verondersteld op basis van het historische gemiddelde.
8.4 Leegwaardestijging Bij het bepalen van de leegwaardestijging wordt door iedere corporatie een verwachting gehanteerd. Hierbij wordt ook niet gewerkt met één parameter voor de gehele beschouwingsperiode, maar kan de waarde tot en met jaar 5 fluctueren. Daarnaast wordt er soms afgeweken van het corporatiegemiddelde op basis van locatie of op basis van het type woning. Uit de analyse wordt duidelijk dat de leegwaardestijging sterk afwijkend kan zijn per regio of per markt.
36
Bijlage: lijst van deelnemende corporaties De corporaties die aan dit onderzoek hebben deelgenomen zijn de volgende:
Deelnemende corporaties De Alliantie De Key De Woningstichting Delta Wonen Elkien Kleurrijk Wonen Lefier Mitros Mozaïek Wonen Parteon Plicht Getrouw Pré Wonen Rochdale Samenwerking Vlaardingen Sité Woondiensten Stadgenoot Staedion Talis Vivare WABS Woonbron Woonpartners Woonstad Rotterdam Woonstede WS Nijkerk
37
38
