De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld
Hervorming woningmarkt
Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen 4.0 (2012) Eindelijk een daadwerkelijke start in koop en huur...., maar de goede maatvoering ontbreekt!
2
Wonen 4.0
Voorstellen uit Wonen 4.0 - Koopsector: a) in 30 jaar beëindiging fiscale subsidiering b) Woontoeslag - Huursector: a) naar marktconforme huren (4,5% WOZwaarde) b) verbetering huurtoeslag (woontoeslag) c) extra huurinkomsten bestemd voor extra uitgaven woontoeslag, extra investeringen en verlaging inkomstenbelasting 3
Regeerakkoord Rutte I 2010 - 2012
Inflatievolgend huurbeleid Schaarstegebieden max 25 punten extra Inkomen boven 43.000 max 5% plus inflatie Heffing van € 760 mln ten behoeve van de huurtoeslag bij verhuurders > 10 woningen Kooprecht voor huurders tegen redelijke prijs
4
Regeerakkoord Rutte II 2012…. Huurbeleid - Inkomen tot 33.000: 1,5% plus inflatie - Inkomen tussen 33.000 en 43.000: 2,5% plus inflatie - Inkomen boven 43.000: 6,5% plus inflatie Maximum huur 4,5% WOZ-waarde
• -
Verhuurderheffing, in totaal 2013: 50 mln 2017 e.v.: bijna 2 mrd aandeel corporaties circa 90% 5
4,5% WOZ: lager huurplafond • Gemiddeld huidige feitelijk huurniveau : 441 p/m
• Gemiddeld maximum huurniveau op basis wwsstelsel: 640 p/m
• Gemiddeld maximum huurniveau op basis 4,5% WOZ waarde: 579 p/m
6
Een consequentie: minder nieuwbouw corporaties
7
Omvang extra huurinkomsten
Brief Blok:
Ortec Finance: 50% lagere raming van extra huurinkomsten IVBN: extra huurinkomsten 55 mln; omvang heffing 100 mln Conclusie:wederom forse overschatting extra huurinkomsten 8
Uitkomsten, variant 100% harmonisatie
9
Consequenties corporaties: solvabiliteit
Solvabiliteit 35%
25% 20% 15% 10% 5% 2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0% 2012
Solvabiliteit (%)
30%
10
Consequenties corporaties: omvang nieuwbouw
11
Consequenties corporaties: betaalbaarheid woningen
12
Analysekader: DrieKamerModel
Maatschappelijke kamer
Maatschappelijk budget
Huurkorting Extra beheer/ onderhoud
Dividend Vastgoedkamer
Vermogenskamer
Investeringsmiddelen 13
Mensen - Stenen - Geld Maatschappelijke opgave
Assetmanagement
14
Rendement vastgoed Vastgoed genereert (potentieel) marktconform rendement Bestemming rendement, voor zover gerealiseerd (= intern dividend): - rentelasten vreemd vermogen - mutatie eigen vermogen - maatschappelijk budget Verhuurderheffing verlaagt het dividend; dus minder intern te verdelen 15
Consequentie verhuurderheffing Twee mogelijke consequenties afromen corporaties: - vermindering maatschappelijk budget; leidt tot: a. marktconforme huren b. marktconforme kosten - vermindering eigen vermogen leidt tot: a. minder vreemd vermogen b. minder waarde vastgoed c. minder investeringen
Strategische keuze bepalend voor positionering 16
Een oplossingsrichting
Vergroting efficiëntie bedrijfsvoering: assetmanagement Drie kenmerken van succesvol assetmanagement bij corporaties: - scheiding maatschapelijke en vastgoedeconomische rol - waardering vastgoed op marktwaarde - sturen op marktconform (direct en indirect) rendement 17
Voorbeeld Exploitatie optimalisatie Beheersing kosten onderhoud
Zwam in vloer Fundering over 10 jaar vernieuwen
18
18
Voorbeeld – Exploitatie optimalisatie
Zorgcentrum -
-
Looptijd huurovereenkomst Type zorg en zorgindicatie bepalen risico voor verhuurder Alternatieve aanwendig (toekomst waarde) Voorbeeld IJburg: Looptijd contract Grotere woningen voor toekomstwaarde woningen
19
Voorbeeld – Investeringsvoorstellen
- Vanaf begin project co-maker met Gebiedsontwikkelaar - Onderzoek gebruiksbestemmingen en opbrengsten - Risico duiding
Advies: 1. Mildere parkeernorm - ja 2. Middensegment - ja 3. BOG - ja 4. Andere verhoudingen koop en huur - nee 20
Voorbeeld instrumenten Alle complexen in kaart en met elkaar geconfronteerd 3,00
2,00
Waarde
1,00
-3,00
-2,00
-1,00
0,00 0,00
1,00
2,00
3,00
-1,00
-2,00
-3,00 Kasstromen
TMS, taxatie management systeem 21
Nog veel werk te doen!
Traditionele corporatie wereld Noodzaak tot rendementsdenken om te kunnen overleven Sociale doelen blijven dienen door geld te verdienen KORTOM: Vergroting efficiëntie bedrijfsvoering: assetmanagement Drie kenmerken van succesvol assetmanagement bij corporaties: -scheiding maatschappelijke en vastgoed-economische rol -waardering vastgoed op marktwaarde -sturen op marktconform (direct en indirect) rendement 22
