Prestaties van corporaties

Prestaties van corporaties Een illustratie van de activiteiten in 2003

In opdracht van Ministerie van VROM, DG Wonen, Directie Stad & Regio

Anne van Grinsven Steven Kromhout Annelien Thedinga

november 2004

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 88340

INLEIDING

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

2

ONTWIKKELINGEN WONINGVOORRAAD

1

2.1

INLEIDING

1

2.2

NIEUWBOUWPRODUCTIE IN 2003

1

2.3

NIEUWBOUWPRODUCTIE IN DE TOEKOMST

1

3

WONEN EN ZORG

1

3.1

INLEIDING

1

3.2

NIEUWBOUW

1

3.3

AANPASSEN BESTAANDE WONINGVOORRAAD

1

3.4

DOMOTICA

1

3.5

ZORG EN DIENSTVERLENING

1

4

MATCHING VAN TAKEN EN MIDDELEN

1

4.1

INLEIDING

1

4.2

2003 IN VOGELVLUCHT

1

4.3

SCHENKING

1

4.4

VERKOOP BEZIT

1

4.5

INVESTEREN IN PARTICIPATIEMAATSCHAPPIJEN

1

4.6

MEDE-EIGENDOM

1

4.7

LENINGEN

1

4.8

WOONINVESTERINGSFONDS

1

4.9

CASHPOOL

1

4.10

FUSIES

1

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

5

STUDENTENHUISVESTING

1

5.1

INLEIDING

1

5.2

2003 IN VOGELVLUCHT

1

5.3

STUDENTENSTEDEN

1

INLEIDING

1 Inleiding Een illustratie van de diversiteit aan projecten Voor u ligt een bloemlezing van de activiteiten van woningcorporaties in 2003. Deze bloemlezing is bedoeld als illustratie bij het toezichtsverslag 2003 en gaat in op de volgende onderwerpen: •

Ontwikkelingen in het bezit van corporaties (nieuwbouw en herstructurering)

•

Wonen en zorg

•

Matching

•

Studentenhuisvesting

Per onderwerp worden enkele hoofdlijnen aangegeven, aangevuld met voorbeelden. Met nadruk moet gezegd worden dat deze notitie een illustratief karakter heeft, bedoeld om de cijfers uit het toezichtsverslag meer kleur te geven. Deze notitie geeft zeker geen compleet overzicht, maar slechts een greep uit de projecten die in de jaarverslagen zijn genoemd. Bij voorbeelden zijn per thema geselecteerd op hun illustratieve waarde. VROM heeft er bewust voor gekozen de informatie te beperken tot datgene dat in de jaarverslagen staat. Deze informatie is door medewerkers van VROM verzameld in een accesbestand ‘toets corporaties 2003’. Er zijn grote verschillen tussen jaarverslagen: van een korte duiding van de activiteiten tot een uitgebreid boekwerk. De projectinformatie blijkt vaak beperkt en niet alle informatie uit de jaarverslagen is opgenomen in het toetsbestand. Toch kon met de aanwezige informatie in het bestand een kleurrijk beeld worden geschetst van de activiteiten van corporaties in 2003. Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de nieuwbouw. Opvallend is dat een belangrijk deel van de nieuwbouwproductie bestaat uit woonzorgprojecten. Het derde hoofdstuk laat zien dat op het gebied van wonen en zorg een grote diversiteit aan projecten loopt. We gaan in op nieuw- en verbouw, domotica en (afstemmen van) dienstverlening. Hoofdstuk vier illustreert de initiatieven m.b.t. het matchen van taken en middelen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

Daarbij wordt een brede scope gehanteerd; het gaat er niet om te beoordelen of de corporaties in 2003 wel genoeg aan matching hebben gedaan, maar om een zo breed mogelijk beeld te geven van de vormen waarin binnen de sector taken en middelen op elkaar afgestemd worden. Het vijfde en laatste hoofdstuk geeft een illustratie van de activiteiten rond studentenhuisvesting.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Ontwikkelingen woningvoorraad 2.1

Inleiding De nieuwbouwproductie staat onverminderd hoog op de beleidsagenda. De productie moet omhoog om de dynamiek op de woningmarkt weer op gang te krijgen. De corporaties richten zich op nieuwbouw in de betaalbare categorieën of voor specifieke doelgroepen als ouderen en gehandicapten. Waar nodig worden combinaties gezocht met voorzieningen vanuit het oogpunt van leefbaarheid of met woningen in andere prijssegmenten vanwege gewenste differentiatie of haalbaarheid van de plannen. De nieuwbouwproductie van de corporaties is niet los te zien van hun inspanningen in de herstructurering. Een belangrijk deel van de nieuwbouw vindt plaats op binnenstedelijke locaties ter vervanging van gesloopte woningen; nieuwbouw op uitleglocaties vervult een belangrijke rol in het realiseren van herhuisvestingcapaciteit. Niet alle corporaties hebben in 2003 nieuw gebouwd; de helft van de corporaties heeft geen woningen opgeleverd. Dit wil niet zeggen dat daar niets op het gebied van nieuwbouw gebeurt. Waar paragraaf 2.2 ingaat op de productie in 2003, geeft paragraaf 2.3 een illustratie van de projecten in aanbouw en de plannen voor de komende jaren. Bij de keuze van de voorbeelden in dit hoofdstuk is gelet op omvang en variatie van de projecten.

2.2

Nieuwbouwproductie in 2003 Toename sociale huurvoorraad In 2003 is de sociale huurvoorraad afgenomen met ruim 10.500 woongelegenheden. In dit jaar is fors geïnvesteerd in vernieuwing van de voorraad. Meer dan 13.300 woningen werden gesloopt. De corporaties stelden daar een nieuwbouwproductie van ruim 12.600 huurwoningen tegenover. Ook bouwden ze meer dan 4.800 koopwoningen. Bijna 75.000 woningen hebben woningverbetering ondergaan, voor een gemiddeld bedrag van ruim € 7.600 per woning.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 ONTWIKKELINGEN WONINGVOORRAAD

Het totale aantal woningen dat de corporaties hebben opgeleverd ligt net iets onder dat van 2002 (17.500 resp. 17.900). Van de corporaties die nieuwbouwwoningen hebben gerealiseerd, heeft de helft koopwoningen gebouwd. Van de huurwoningen behoort driekwart tot de goedkope en betaalbare categorie. De nieuwbouwproductie verschilt sterk per provincie: Noord en Zuid Holland scoren hoog, 21 resp. 24% van de totale productie door corporaties. Noord-Brabant en Gelderland volgen met 13 resp. 11%. Daarbij moet worden opgemerkt dat in deze productie ook de vervangende nieuwbouw in herstructureringsgebieden is opgenomen. De opgeleverde projecten vertonen een grote diversiteit in omvang en karakter. Een groot deel van de projecten behoort tot de categorie wonen en zorg. Vooral buiten de G30 gemeenten is het percentage woonzorg projecten verhoudingsgewijs hoog. Dit heeft vooral te maken met de productie in de ‘reguliere’ sfeer (uitleg en vervangende nieuwbouw) in de G30. Bij wonen en zorg gaat het niet alleen om eenheden in verzorgingshuizen, maar ook om woonvormen waar een link wordt gelegd met zorg en welzijn. Hoofdstuk 3 gaat daar nader op in. In tabel 1 zijn de tien corporaties die in 2003 het meeste hebben gebouwd opgenomen. tabel 1

Nieuwbouwproductie corporaties top 10(bron:BBSH) Huur

Koop

Totaal

1

Ymere

644

259

903

2

Stichting Woonformatie Ypenburg

656

99

755

3

Alliantie

451

150

601

4

Het Oosten Woningcorporatie

193

352

545

5

Woningstichting GoedeStede

283

190

473

6

Stichting Eigen Haard Olympus Wonen

61

333

394

7

Woonzorg Nederland

313

70

383

8

Woningstichting PWS Rotterdam

353

0

353

Woningstichting Haag Wonen

319

31

350

De Goede Woning

313

0

313

9 10

GoedeStede in Almere zet in op groei van haar woningbezit. Almere groeit de komende jaren met 2000 woningen per jaar, waarvan 400 goedkope huurwoningen. GoedeStede wil minimaal eenderde van deze woningen bouwen, dat is gemiddeld 130 goedkope huurwoningen per jaar. In 2003 kende GoedeStede een aanzienlijke productie van zowel huur-als koopwoningen. In de Eilandenbuurt zijn 283 sociale huurwoningen en 190 koopwoningen opgeleverd. Het merendeel (85%) van de huurwoningen bestaat uit eengezinswoningen waaronder 34 goedkope vijfkamerwoningen. Tevens zijn 44 appartementen gebouwd voor kleine huishoudens. Binnen de Stichting Alliantie opereren vier werkmaatschappijen, elk in een samenhangend regionaal werkgebied: De Dageraad in Amsterdam, Atrium in Gooi-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


en Vechtstreek, SCW in Eemland en de Gelderse Vallei en Groene Stad Almere (GSA) in de gemeente Almere. In totaal heeft De Alliantie in 2003 circa 600 woningen gerealiseerd (waarvan 450 in de huursector). De Dageraad realiseerde woningen in IJburg en op binnenstedelijke locaties in de stadsdelen Zeeburg (Timorplein) en Zuid (Baarsstraat). SCW realiseerde woningen in Vathorst, het Centraal Stadsgebied, Maarn en Eemnes. GSA leverde twee nieuwbouwprojecten op in de Oostvaardersbuurt en de Literatuurwijk. Differentiatie en variatie Vanwege differentiatie van de woningvoorraad in een wijk én om verdiencapaciteit te genereren zoeken corporaties steeds vaker combinaties van betaalbare huur met duurdere huur en/of koop. Het aandeel koop is licht toegenomen ten opzichte van 2002. Ook in de koop ligt de focus op de meer betaalbare categorieën. Dit draagt bij aan de bereikbaarheid van de koopsector en daarmee de doorstroming uit de betaalbare huurwoningen. De Nieuwe Unie in Rotterdam heeft 106 nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2003 in zowel de huur- als de koopsector. Een voorbeeld is de wijk Lageland, waar het project Polderstaete is opgeleverd. Dit project bestaat uit 11 woonwerkwoningen (koop) en 36 huurwoningen voor ouderen. Over het algemeen is aanpak van de naoorlogse wijken zoals Lage Land gericht op differentiatie van de woningvoorraad door afname van het aandeel huurwoningen en vergroting van het aandeel koopwoningen. Aangezien de wijk Lage Land wordt omringd door wijken die hoofdzakelijk bestaan uit koopwoningen, is de aanpak hier vooraal gericht op behoud en modernisering van de bestaande huurwoningen. Domijn uit Enschede realiseerde in 2003 circa 150 nieuwe woningen, waarvan ruim 100 koopwoningen. Domijn streeft bij nieuwbouw, maar ook bij herstructurering, naar het verhogen van de kwaliteit en het vergoten van de diversiteit van de woningvoorraad. Een voorbeeld is het project op het voormalig KLM terrein in Haaksbergen. Hier realiseerde Domijn 24 appartementen (huur) en 31 eengezinswoningen (koop). Voor dit project is de maatschap Bevertweiden opgericht door Domein en Vastbouw. Met woningstichting Lucht &Licht heeft Domijn een overeenkomst gesloten waarin is geregeld dat Lucht & Licht na oplevering beheer en verhuur van het appartementsgebouw op zich neemt. Herstructurering Op grond van de cijfers is geen exact onderscheid te maken naar nieuwbouw op binnenstedelijke locaties of in de uitleg. De projectbeschrijvingen laten echter zien dat een belangrijk deel op binnenstedelijke locaties is gerealiseerd, op inbreidingslocaties of in herstructureringsgebieden. Vooral in Amsterdam, maar ook in Hilversum en Amersfoort is De Alliantie betrokken bij ambitieuze herstructureringsprogramma’s. Hierin werkt zij nauw samen met o.a. gemeenten, andere corporaties en bewoners. De programma’s strekken zich uit over vele jaren. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gerealiseerde productie binnen de herstructureringsprogramma’s.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5


tabel 2

Herstructurering; aantal woningen gerealiseerd 2003 (Bron: jaarverslag De Alliantie) Atrium

De Dageraad

GSA

SCW

De Alliantie

Renovatie

0

30

0

0

30

Herpositionering

0

15

0

0

15

Samenvoeging

0

12

0

0

12

Nieuwbouw

0

4

0

102

106

Totaal

0

61

0

102

163

Aanvullende voorzieningen De opgeleverde projecten vertonen een grote diversiteit in omvang en karakter. Opvallend is het grote aandeel projecten waar een relatie wordt gelegd met zorg en welzijn (zie ook hoofdstuk 3), maar ook met voorzieningen (winkels, parkeerplaatsen, onderwijs) of kleinschalige bedrijfsruimten. HaagWonen in Den Haag is betrokken bij de herstructurering van diverse wijken. In 2003 is een deel van het herstructureringsproject Fischerstraat/Wesselstraat in Transvaal opgeleverd (76 koopwoningen). Verder heeft HaagWonen in 2003 319 huurwoningen gebouwd in de wijken Mariahoeve, Wateringse Veld en Bouwlust. Haag Wonen realiseerde bij deze woningen ook aanvullende voorzieningen als parkeerplaatsen, bedrijfsruimte en een algemene ontmoetingsruimte. Woondrecht realiseert samen met zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, politie, onderwijs en het bedrijfsleven een Foyer de jeunesses travaillereurs. De foyer ontstaat door verbouw van enkele portieketageflats en nieuwbouw van een voorzieningengebouw, in de wijk Crabbehof in Dordrecht. Het is een woonvoorziening voor jongeren die een steuntje in de rug nodig hebben bij zelfstandig wonen, leren en/ of werken. De Foyer wordt uiteindelijk een multifunctioneel gebouw met groepswoningen, zelfstandige woningen, algemene ruimten (o.a. ontmoetingsruimte, studeerruimte), kantoorruimten voor de diverse begeleidende instanties en voorzieningen als bijvoorbeeld een wasserette. Gestart is met een proef om zo werkendeweg het plan voor de (organisatie van de) foyer te optimaliseren. Deze proef is in 2003 afgerond. Op basis van de proef is het plan verder uitgewerkt, is een prijsvraag uitgeschreven voor jonge ontwerpers en is realisatie van het voorzieningengebouw aanbesteed.

2.3

Nieuwbouwproductie in de toekomst De voorgenomen nieuwbouwproductie (2004 tot en met 2008) omvat ruim 167.300 huurwoningen en lijkt zijn hoogtepunt te bereiken in 2006 (zie figuur 1). De ‘daling’ in de productie na 2006 heeft waarschijnlijk te maken met de planhorizon: hoe verder in de tijd, hoe minder hard de aantallen en de planning. Deze plannen zijn dan ook niet meegenomen in de opgaven van de corporaties. Wanneer wordt gekeken naar de samenstelling van de nieuwbouw, dan zijn de verhoudingen in prijsklassen en typen nagenoeg gelijk aan die van 2003; het groot-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ste deel van de nieuwbouw valt in de categorie betaalbaar, gevolgd door de dure categorie1. Er is een lichte toename waarneembaar in wooneenheden in verzorgingshuizen en overige wooneenheden tot en met 2006. Wanneer we kijken naar de verschillen in samenstelling van de nieuwbouw tussen provincies dan zien we een redelijk gelijk beeld; alle provincies bouwen in de periode 2004-2008 vooral in de categorie betaalbaar. Noord en Zuid Holland, maar ook Overijssel en Zeeland hebben daarnaast opvallend veel plannen in de dure categorie. Zeeland heeft naast het hoge percentage plannen in de dure categorie ook veel plannen in de goedkope categorie op stapel.

figuur 1

Nieuwbouwproductie in de pijplijn (bron:BBSH) 50000 45000 40000 35000 Ov erige w oongelegenheden

30000

Wooneenheden in v erzorgingshuizen

25000

Duur Betaalbaar

20000

Goedkoop

15000 10000 5000 0 2004

2005

2006

2007

2008

voetnoot 1

Prijsgrenzen huur/koop volgens WBO 2002 Betaalbare huur: tot € 453 Middeldure huur: van € 453 tot € 585 Dure huur: vanaf € 585 Betaalbare koop: tot € 160.000 Middeldure koop: van € 160.000 tot € 233.000 Dure koop: vanaf € 233.000

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7


figuur 2

Voorgenomen nieuwbouwproductie per provincie, 2004-2008 (bron: BBSH) 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen goedkoop

Limburg

betaalbaar Noord-Brabant

duur

Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid-Holland

Uit de beschrijving van de nieuwbouwplannen in de jaarverslagen blijkt wel een verschuiving in type projecten: zo op het eerste gezicht zijn er relatief veel projecten in bestaand stedelijk gebied (inbreiding of herstructurering) in aanbouw of in de planning, in vergelijking met de gerealiseerde bouw in 2003. Tevens heeft een groot aantal corporaties woningen voor ouderen of andere doelgroepen in de planning (zie hoofdstuk wonen en zorg). Hieronder wordt een aantal grote en/of opvallende projecten in aanbouw of in de planning beschreven. Woontrefpunt MaasDelta is actief in diverse nieuwbouw- en herstructureringsgebieden. In Spijkenisse Centrum is in 2002 gestart met de bouw van het woon-winkelcomplex City-Plaza. Het plan omvat de bouw van 146 woningen (48 koop-, 71 sociale huur- en 27 duurdere huurwoningen), winkelruimte, commerciële ruimte en een parkeergarage. De oplevering staat voor eind 2004 gepland. Eind 2003 waren 23 woningen verkocht en bijna alle woningen verhuurd. Voor het herstructureringsgebied in Spijkenisse-Noord is een wijkontwikkelingsvisie gemaakt. Op basis van deze visie zijn de plannen uitgewerkt voor de periode 2004-2008. Het gaat om sloop en vervangende nieuwbouw (zowel huur- als koopwoningen), hoog niveau renovatie, levensloopbestendig maken van flatwoningen en de realisatie van appartementen en zorgvoorzieningen. In de periode tot 2015 zal Woningbedrijf Rotterdam (WBR) circa 1800 van de bijna 2100 woningen in Nieuw Crooswijk slopen en vervangen door nieuwbouw. Het WBR is eigenaar van 95% van alle woningen in de wijk. Om de herstructurering te realiseren is in samenwerking met projectontwikkelaars Era Bouw B.V. en Proper Stok B.V de OntwikkelingsCombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC) opgericht. Een in-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


tentieovereenkomst met de gemeente en de deelgemeente omvat afspraken over ambities en inzet in de wijk. Far West in Amsterdam ontwikkelt plannen voor de Westelijke Tuinsteden waar in totaal in de periode tot 2015 24.000 woningen gebouwd zullen worden. Hiervan realiseert Far West ongeveer eenderde. Woningbedrijf Amsterdam en Woningstichting WVA uit Almere zijn per 1 januari 2004 gefuseerd tot Stichting Ymere. Ymere denkt in 2004 een groot aantal woningen op te leveren die in 2003 nog in aanbouw waren. De verwachting is dat daarmee het aantal opleveringen in 2004 fors stijgt ten opzichte van voorgaande jaren. In 2003 waren de start van het project De Loodsen (Zuidelijke IJ-oever) en de start van de bouw van drie blokken op IJburg twee belangrijke nieuwbouwprojecten. De Loodsen omvat in totaal 196 koopwoningen, 121 huurwoningen, ongeveer 5.000 m² bedrijfsruimte en 446 parkeerplaatsen. Ymere neemt aan dit project voor 50% deel. Van de drie blokken op IJburg neemt Ymere na realisatie in totaal 200 huurwoningen en 90 parkeerplaatsen in beheer. Oost Flevoland Woondiensten (OFW) uit Dronten is zowel actief in bestaand stedelijk gebied als op uitbreidingslocaties. In overleg met de gemeente en een wijkpanel is een wijkontwikkelingsplan voor de wijk De Boeg opgesteld. De revitalisering van de wijk bestaat uit groot onderhoud en modernisering van de woningen, herinrichting van de openbare ruimte en verkoop van een deel van de woningen. Een klein aantal woningen wordt gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. In oktober 2003 is gestart met groot onderhoud en de modernisering van 218 woningen. De uitvoering van de tweede fase, de sloop en vervangende nieuwbouw van 44 woningen, zal in 2004 plaatsvinden. In de nieuwste uitbreidingswijk van Dronten, De Gilden, worden in totaal 1.600 woningen gerealiseerd. OFW is betrokken bij de ontwikkeling van deze wijk. Afspraken over de programmering zijn vastgelegd in een convenant met de gemeente, waarbij het uitgangspunt is dat 20 tot 30% van de nieuwbouw in de sociale huursector plaatsvindt. OFW zal ook koopwoningen bouwen om verdiencapaciteit te kunnen genereren. De ontwikkeling in de wijk Boschveld in ’s Hertogenbosch is een project waarin de gemeente en de woningcorporaties SSW, SWH en BrabantWonen samen optrekken. De plannen beslaan de sloop van 900 huurwoningen en de bouw van 900 sociale huurwoningen. Tevens worden 2.200 woningen in de koop en dure huursector gebouwd. Het plan bestrijkt een periode van vijftien tot twintig jaar. De Stichting Volkshuisvesting Arnhem heeft de afgelopen jaren fors ingezet op het ontwikkelen van nieuwe woningbouwplannen in Arnhem, aangezien de productie voorheen zeer laag was. In 2004 zullen de resultaten van deze ontwikkeling zichtbaar worden. Volkshuisvesting is gestart met de realisatie van de nieuwbouw in het vernieuwingsgebied Malburgen, waar circa 2.300 nieuwe woningen in een tempo van ongeveer 300 woningen per jaar worden gebouwd. Ook op de VINEXlocatie Schuytgraaf is inmiddels gestart met de bouw. In een periode van vijftien jaar zullen circa 6200 woningen worden gebouwd. Voor de ontwikkeling neemt Volkshuisvesting samen met andere corporaties deel in de Stichting Bouwontwikkeling Schuytgraaf.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


Resumerend Ondanks een lichte afname in het totale aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2003 (ten opzichte van 2002) hebben corporaties een groot aantal projecten in aanbouw of in de planning. Zowel de gerealiseerde als de in de planning staande projecten kennen een grote diversiteit naar omvang en karakter. Opvallend veel projecten zijn of worden gerealiseerd met aanvullende voorzieningen, vooral op het gebied van wonen en zorg. Het volgende hoofdstuk geeft nader inzicht in de prestaties van corporaties op dit gebied.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONEN EN ZORG

3 Wonen en zorg 3.1

Inleiding De Nederlandse bevolking vergrijst; het vraagstuk van voldoende woonvormen voor ouderen die zorg nodig hebben komt daarmee steeds prominenter op de agenda te staan. Ook de ideeën over wat ‘een goede woonsituatie’ is zijn aan verandering onderhevig. De meeste ouderen wonen het liefst zo lang mogelijk zelfstandig, in een vertouwde omgeving. De extramuraliseringstrend speelt hierop in. Dit speelt overigens niet alleen bij ouderen, maar ook bij woonvormen voor gehandicapten. Corporaties spelen een belangrijke rol in het creëren van huisvestingsmogelijkheden voor senioren, gehandicapten en mensen die begeleiding nodig hebben. In de eerste plaats door het realiseren van geschikte woningen. Een toegankelijke woning alleen is echter niet genoeg. Het gaat ook om de nabijheid van zorg, welzijn en andere voorzieningen, én om de mogelijkheid zorg en diensten aan huis te krijgen. De bijdrage van corporaties houdt dan ook niet op met het bouwen van toegankelijke woningen. Corporaties realiseren steunpunten en zoeken samenwerking met aanbieders van zorg en welzijn. Corporaties zijn actief in de ontwikkeling van (gebiedsgerichte) concepten, het bemiddelen bij ondersteunende diensten (bijvoorbeeld tussen huurder en aanbieder van maaltijden) of het samen met derden verzorgen van een goede klantvoorlichting over de hele range van wonen, zorg en welzijn. In de volgende paragrafen worden verschillende voorbeelden op het gebied van wonen en zorg besproken. De voorbeelden geven vooral de grote diversiteit van projecten aan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11

12 WONEN EN ZORG

3.2

Nieuwbouw Realisatie in 2003 Hoewel de sociale huurvoorraad in 2003 in zijn totaliteit is afgenomen, geldt dit niet voor de ‘toegankelijke woningen’2. De gerealiseerde toename van bijna 41.000 woningen ging de verwachting van bijna 8.500 woningen ver te boven. De grootste uitbreiding vond plaats in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Gelderland. Ook het aantal huurwoningen bestemd voor 55-plussers en gehandicapten steeg in 2003, met 18.300 woningen, maar er waren ook provincies waar een afname plaatsvond. Veel verzorgings- en verpleeghuizen zijn verouderd. De klassieke instelling met een totaalaanbod van zorg, verblijf en diensten sluit niet meer aan bij de huidige wensen rondom privacy, comfort en kleinschaligheid. Corporaties investeren in het het moderniseren van deze verzorgings- en verpleeghuizen. Sloop en vervangen door nieuwe concepten lijkt vaak eenvoudiger dan vernieuwen van bestaande tehuizen. De afweging tussen sloop of moderniseren van bestaand is naast een visie op de ‘ideale woonsituatie’ (benodigde hoeveelheid intramurale plaatsen, toevoeging van andere arrangementen) ook ingegeven door bouwkundige, financiële en ruimtelijke mogelijkheden. Moderniseren kan door renovatie, samenvoegen van eenheden, verbouw tot ruimere zelfstandige appartementen of tot kleinschalige units voor intensieve complexe zorg in combinatie met verblijf. Woningstichting De Key bekijkt samen met De Gooijer hoe verzorgingshuis De Gooijer kan worden aangepast aan de eisen van deze tijd. Naast vernieuwing van het bestaande complex wordt ook nieuwbouw gerealiseerd: nabij De Gooijer wordt een cluster voor ouderen geschikte woningen (WIBO woningen) gebouwd. De bewoners kunnen verzorging krijgen vanuit De Gooijer. Bij sloop worden in de meeste gevallen minder intramurale plaatsen teruggebouwd, vaak in kleinschalige complexen, in een redelijk beschutte omgeving en met zorg binnen de muren. De Stichting Wonen Wierden-Enter in Wierden realiseerde een complex met 9 appartementen voor licht verstandelijk gehandicapten. De woningen worden verhuurd aan de Stichting Philadelphia, die de zorg en begeleiding van de bewoners levert. Woningstichting De Groene Zoom in Ermelo heeft enkele Flexihuizen gebouwd, bedoeld voor woongroepen van verstandelijk gehandicapten. Van buiten zijn het gewone woningen, door de indeling en door samenwerking met een zorginstelling wordt het mogelijk gemaakt dat verstandelijk gehandicapten hier zelfstandig wonen. Woningstichting Nijkerk heeft in 2003 38 zelfstandige appartementen opgeleverd, die verbonden zijn met verpleeghuis Zilverstaete. Met de Stichting Zorgcentra

voetnoot 2

Toegankelijke woning: een woning die zonder traplopen van buiten bereikbaar is en waarin primaire vertrekken (woonkamer, keuken, douche of bad, toilet en tenminste één slaapkamer) gelijkvloers liggen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONEN EN ZORG

Laak&Eem (eigenaar van Zilverstaete) zijn afspraken gemaakt over de zorglevering aan de bewoners van de nieuwe appartementen. Ook heeft deze Woningstichting twee complexen voor begeleid zelfstandig wonen gerealiseerd; in nauwe samenwerking met twee zorginstellingen, die de begeleiding leveren. Nabijheid van voorzieningen speelt een belangrijke rol in de woonkeuze van ouderen. Het gaat niet alleen om zorg en welzijn, maar ook winkels of openbaar vervoer. In de plannen van de corporaties zien we regelmatig de combinatie van woningen met voorzieningen of zien we dat de locatie van de woning verband houdt met de aanwezigheid van voorzieningen of met de nabijheid van zorg. Woningstichting St. Lambertus uit Udenhout realiseert in nauwe samenwerking met Stichting De Kreite een nieuw woonzorgcomplex. Dit complex bevat 60 intramurale eenheden en 47 zelfstandige appartementen, een ruimte voor thuiszorg, een huisartsenpraktijk en ruimten voor diverse sociaal maatschappelijke organisaties. Woningstichting De Groene Waarden in Gorssel heeft drie steunpunten gerealiseerd in kleine kernen. Deze steunpunten bestaan elk uit 10 seniorenwoningen met een gemeenschappelijke ruimte en zorgruimten. De woningen zijn bedoeld voor mensen met een zorgindicatie. Zorginstelling Sutfene huurt de algemene ruimten en verleent de zorg aan de bewoners. Woningstichting SSW in De Bilt heeft een gezondheidscentrum gebouwd voor eerstelijnszorgaanbieders als huisartsen, een diëtiste en een logopediste. In de planning Ook voor de komende jaren staan heel wat plannen op stapel voor combinatieprojecten van wonen en zorg. De informatie uit de jaarverslagen doet vermoeden dat de komende jaren meer multifunctionele complexen worden gerealiseerd. Waar in 2003 slechts een enkele keer melding wordt gemaakt van oplevering van een multifunctioneel gebouw, zien we in de plannen voor de toekomst vaker van dit soort initiatieven terugkomen. Het gaat om complexen waar mensen wonen en de zorg nabij is en ook maatschappelijke functies zijn gehuisvest. Op deze manier krijgen deze complexen een bredere functie, ook voor andere bewoners uit de buurt. Verder zien we –net als voor 2003- een diversiteit aan woonvormen en samenwerkingsconstructies. Woningstichting Leyakkers in Rijen maakt samen met een zorgaanbieder een plan voor zorgappartementen in Baarle Nassau. In Gilze bouwt Leyakkers samen met de Stichting Franciscus een woonzorgcomplex en in Goirle staat de bouw van 85 wooneenheden in een woonzorgcluster in de planning. De Rhenense Woningstichting heeft een plan gemaakt voor een multifuctnioneel gebouw. Het is de bedoeling dat in dit gebouw naast zelfstandige woningen ook woningen in een beschutte setting (o.a. appartementen voor dementerende ouderen) en ruimten voor zorg en welzijn komen. De woningstichting heeft al enkele zorgaanbieders bereid gevonden om hierin te participeren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13

14 WONEN EN ZORG

SSW in De Bilt werkt aan plannen voor een multifunctioneel complex op een locatie die vrijkomt door de sloop van het huidige gebouw van het Nederlandse Rode Kruis. De nieuwbouw bevat vergader- en oefenruimte voor het Rode Kruis, een praktijkruimte voor 2 à 3 huisartsen en een ruimte voor dagbehandeling voor psychogeriatrische patiënten. Boven deze voorzieningen komen woningen voor deze patiënten en er komt een gemeenschappelijke binnentuin. SSW werkt hierin samen met de gemeente, Nederlands Rode Kruis, huisartsen en verpleeghuis De Biltse Hof. In 2007 zal het project worden opgeleverd. De Delthe in Usquert heeft 18 seniorenwoningen in aanbouw. In het complex komen ook een huisarts, een peuterspeelzaal, een zorgpost, een logeeruimte en een recreatieruimte. De Delthe werkt hierin nauw samen met de Vereniging Seniorenwoongroep. In 2007 zal het geheel worden opgeleverd. In de Almeerse Stripheldenbuurt is een levensloopbestendige wijk in ontwikkeling die wordt ingericht met woningen en voorzieningen voor jongere en oudere Almeerders. In 2004 start woningstichting De Goede Stede met de bouw van 260 woningen en een woongroep voor senioren. Met de Zorggroep Almere worden plannen gemaakt voor nog eens tien zorgwoningen. Toekomstige bewoners kunnen gebruik maken van een uitgebreid dienstverleningspakket. Woningstichting Brummen gaat een zorgboerderij realiseren en betrekt een aantal zorgaanbieders bij de plannen. Deze boerderij is bestemd voor ouderen met een agrarische achtergrond. De zorgboerderij zal bestaan uit 22 intramurale plaatsen, 16 appartementen en een dagopvang voor 20 personen. Vivare uit Arnhem heeft samen met gemeente en andere partijen een plan voor woonzorgzones uitgewerkt. Ook zijn plannen gemaakt voor nieuwbouw van twee Arnhemse verpleeghuizen en is een kerk aangekocht op de plaats waarvan een zorgcentrum moet komen.

3.3

Aanpassen bestaande woningvoorraad Met de toenemende vergrijzing ligt er een grote opgave in het toegankelijk maken van de woningvoorraad. Dit kan maar ten dele via nieuwbouw gerealiseerd worden; er ligt dus ook een belangrijke opgave in het aanpassen van bestaande woningen. Dit zien we ook terug in de plannen van de corporaties: flatwoningen die worden verbouwd tot zelfstandige zorgeenheden, het opplussen van woningen, het aanpassen van bestaande woningen en de (aankoop en) verbouw van oude of leegstaande gebouwen tot zorgcomplexen. SSW in De Bilt heeft een bestaande flat gerenoveerd en opgeplust met 240 toegankelijke woningen voor senioren. Bij deze flat is een zorg- en activiteitencentrum gebouwd (de Zonneborgh). Vanuit dit centrum kan 24 uur per dag zorg geleverd worden aan bewoners van de flat. Deze zorg wordt geleverd door De Bilthuysen en Vitras. De Key vernieuwt circa 750 duplexwoningen in de buurt Jeruzalem waarbij speciale aandacht is voor de geschiktheid van deze woningen voor bewoning door senioren. In 2003 zijn twee pilots gestart: opplussen van woningen in het Rosent-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONEN EN ZORG

halhuis en in het complex Haarlemmer Houttuinen. De eerste ervaringen wijzen uit dat met relatief kleine bouwkundige ingrepen woningen toegankelijker en veiliger kunnen worden gemaakt en daardoor beter geschikt voor bewoning door senioren. De Stichting Woon-Profiel in Geleen heeft plannen voor het verbouwen van voormalig gemeentehuis Susteren tot een woonservicecentrum met 18 zelfstandige woonunits, een recreatieruimte, zes seniorenappartementen, kantoorruimten voor aanbieders van zorg en welzijn en een rayonkantoor voor de corporatie zelf. Woon-Profiel werkt samen met SPZ/Daelzicht Zuid en heeft de realisatie gepland in 2007.

3.4

Domotica Domotica betekent woontechnologie of woon-ICT, bedoeld om veiligheid te verhogen, huishoudelijke taken te verlichten en het comfort of de woonkwaliteit te verhogen. Met behulp van communicatie- en informatietechnologie worden ‘apparaten’ aangestuurd en kunnen linken worden gelegd met externen. Denk bijvoorbeeld aan woningbeveiliging, personenalarmering, identificatiesensoren enzovoort. Woningstichting Aert Swaens uit Veldhoven heeft samen met Thuiszorg Kempenstraak en de hard- en softwarebedrijven Simac en Mextal het project VieDome opgezet. VieDome staat voor informatietechnologie, waardoor mensen met een zorg- of verpleegbehoefte zelfstandig thuis kunnen blijven worden. De acht nieuwbouwappartementen in Aalst zijn de eerste woningen in Nederland waar deze technologie is toegepast. Omnia Wonen bouwt in Harderwijk 123 huur- en koopappartementen. De woningen bevatten een domoticapakket en zijn geschikt voor mindervaliden en rolstoelgebruikers.

3.5

Zorg en dienstverlening Ouderen en mensen met een lichamelijke of psychische handicap willen steeds vaker zelfstandig blijven wonen, in de eigen vertrouwde woning, of in een aangepaste woning. Daadwerkelijk (langer) zelfstandig wonen kan alleen als zorg en dienstverlening thuis kunnen worden gebracht en/of in de nabijheid worden gehaald. Voor bewoners is het vaak niet duidelijk welke voorzieningen allemaal voorhanden zijn, waar deze kunnen worden afgenomen en wat de financieringsmogelijkheden zijn. We zien dan ook veel voorbeelden van samenwerking tussen een corporatie en andere partijen om informatie te stroomlijnen, bewoners te adviseren en te bemiddelen. Deze samenwerkingsverbanden zijn vaak gericht op het afstemmen van dienstverlening, zodat een compleet en aanvullend pakket ontstaat. In eerste instantie gaat het om het bundelen van informatie en het toegankelijk maken daarvan via één telefoonnummer of een gezamenlijke website. Goed Geregeld is een woon-zorg-dienstenpakket dat gezamenlijk wordt aangeboden door WonenBreburg, woonstichting Singelveste, Laurentius, Kruisvereniging

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15

16 WONEN EN ZORG

Breda en Stichting Ouderenwerk Breda. Het pakket is gericht op dienstverlening aan senioren met als doel dat deze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Goed Geregeld zorgt ervoor dat bewoners door slechts één telefoonnummer in te toetsen in contact komen met gekwalificeerde leveranciers van woon- en zorgdiensten. Voorlopig is het pakket bestemd voor alle huurders van de drie Bredase corporaties van 55 jaar en ouder. Op termijn zal bekeken worden hoe het dienstenpakket aangeboden kan worden aan alle huurders. Een stap verder gaat het oprichten van een gezamenlijk loket, waar klanten informatie kunnen vinden, advies kunnen krijgen over het aanbod en daadwerkelijk zorg of andere diensten kunnen ‘inkopen’. De Stichting Westhoek Wonen participeert in het Serviceloket Your Home. Klanten kunnen hier terecht voor een aantal producten en diensten op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Het loket is gevestigd in het Woonzorgcentrum in Abcoude en is een proefproject met de intentie om uit te groeien tot een integraal loket waar alle producten en diensten in de trits wonen, welzijn en zorg worden ondergebracht. Woningstichting Aramis uit Roosendaal participeert vanaf 2004 in een gemeenschappelijk loket voor vragen over wonen, welzijn en zorg. In ‘HetPunt’ zijn de front offices van Aramis, zorgstichting Groenhuysen en de gemeente (WVG, huursubsidie) gebundeld. Zoals hierboven al aangegeven vindt ook afstemming van dienstverlening plaats om een pakket aan te kunnen bieden, met zorg, welzijn en (woninggerelateerde) dienstverlening. In Houten beheert Woningstichting Dr Schaepman 18 seniorenwoningen die als zogenaamde satellietwoningen aangesloten zijn bij het woonzorgcomplex De Loericker Stee van zorginstelling A.S.O.Z. De bewoners hebben een reguliere huurovereenkomst bij Dr Schaepman en een zorgcontract met het woonzorgcomplex. Er zijn in de omgeving nog 26 identieke woningen die bij mutatie omgezet worden in satellietwoningen, vanwege de grote vraag. Samen met vier andere corporaties, twee thuiszorgorganisaties en een zorgverzekeraar heeft Stichting Wooncom in 2003 de netwerkorganisatie Usus opgericht. Bij deze organisatie is onder meer het woonzorgarrangement Service Thuis ondergebracht. Omdat de vraag naar de gemaksdiensten van Service Thuis tegenviel, wordt in 2004 een aangepast concept ingevoerd. In de wijk Groeseind in Tilburg is eind 2002 in navolging van het Engelse ‘Care and Repair’ het pilotproject ‘Zusters en timmerlui’ van start gegaan. In dit project werkt de gemeente samen met verschillende lokale instellingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg, waaronder de corporaties TBV en TIWOS. Zij verzorgen aanpassingen die het huis voor ouderen veiliger en comfortabeler maken. Thuishotel is een project van Thuiszorg Zuidwest Friesland, woonzorggroep De Frissel en woningstichtingen Patrimonium Sneek en De Wieren. Thuishotel is een non-profit organisatie die diensten aanbiedt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Abonnees betalen € 27 per jaar en krijgen daarvoor een uitgebreid pakket

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

WONEN EN ZORG

aan diensten aangeboden, van klusjesdienst tot maaltijdservice en van alarmering tot vervoer. Zorghotel De Palatijn is een initiatief van stichting De Dillenburg, in nauwe samenwerking met woningstichting Woonwaard Noord-Kennemerland en provincie Noord-Holland. Het biedt zorg, welzijn en recreatie onder één dak aan iedereen die zorg nodig heeft. De Palatijn is een zorghotel, waarbij de nadruk komt te liggen op het hotelgedeelte. De opening van het zorghotel staat gepland in 2004. Resumerend De gerealiseerde projecten op het gebied van wonen en zorg kennen een grote variatie aan woonvormen en samenwerkingsconstructies. Dit geldt in nog sterkere mate voor projecten die corporaties in aanbouw of in de planning hebben. In de projecten zien we vaak dat corporaties samenwerken met meerdere partijen. Op basis van de cijfers over 2003 mogen we verwachten dat het de komende jaren voor steeds meer zorgbehoevenden mogelijk wordt om zelfstandig in een sociale huurwoning te kunnen (blijven) wonen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17

18 MATCHING VAN TAKEN EN MIDDELEN

4 Matching van taken en middelen 4.1

Inleiding De taken en de middelen van corporaties zijn niet altijd in evenwicht. Sommige corporaties staan voor een grote lokale opgave op het gebied van bijvoorbeeld herstructurering maar ontberen de benodigde financiering, terwijl andere corporaties meer dan genoeg vermogen hebben om hun volkshuisvestelijke taken te vervullen. Artikel 21 van het BBSH vraagt toegelaten instellingen om middelen die zij niet nodig hebben om hun financiële continuïteit te waarborgen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting. Een van de mogelijkheden daartoe is via collegiale financiering, waarbij de middelen van de ene corporatie ingezet worden om de taken van de andere corporatie uit te kunnen voeren. Initiatieven in die richting worden aangeduid met de term ‘matching’. Er bestaat geen eenduidige definitie van matching van taken en middelen. De grens tussen collegiale steun en ‘normale’ investeringsbeslissingen is in de praktijk vaak lastig te trekken. Het doel van dit hoofdstuk is niet om te bepalen of corporaties in 2003 wel genoeg aan matching hebben gedaan3, maar om een zo breed mogelijk beeld te geven van de vormen waarin binnen de sector taken en middelen onderling op elkaar afgestemd worden. Deze vormen worden in dit hoofdstuk besproken en geïllustreerd met voorbeelden uit de jaarverslagen.

4.2

2003 in vogelvlucht Uit de jaarverslagen van corporaties over 2003 blijkt dat sommige corporaties het als hun verantwoordelijkheid zien om actief op zoek te gaan naar manieren om met hun overtollige middelen collega-corporaties te ondersteunen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan vormen van vrijwillige matching. Het grootste wapenfeit op het gebied van matching was het initiatief van de SSH Utrecht tot de oprich-

voetnoot 3

Dit hoofdstuk beantwoordt dan ook niet aan de vraag van de Tweede Kamer om aan te geven voor welk bedrag aan matching heeft plaatsgevinden. Dit is aan de hand van de gegevens uit de jaarverslagen niet mogelijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ting van de Commanditaire Vennootschap Uithof III, waarbij zeventien corporaties betrokken zijn. Veel corporaties die aan matching doen, stellen zich zakelijk op. De investeringen die zij doen in het werkgebied van andere toegelaten instellingen moeten wel het nodige rendement opleveren. Schenkingen komen dan ook niet vaak voor. Fusies, overname van bezit en zachte leningen des te meer. Bij nieuwbouwprojecten wordt het bezit vaak eigendom van de financierende corporatie, terwijl de initiatiefnemer het beheer op zich neemt.

4.3

Schenking Als financiële middelen ‘om niet’ worden verstrekt aan een collega-corporatie met de afspraak dat deze middelen niet hoeven te worden terugbetaald is sprake van schenking. Uit de jaarverslagen blijkt dat deze vorm van matching niet vaak voorkomt. Slechts een paar keer lijkt dit het geval te zijn. Woningbouwvereniging "St. Willibrordus" uit Wassenaar heeft een financiële verplichting ten opzichte van Stichting Rondom Wonen betreffende het project Het Carré in Pijnacker. Jaarlijks draagt zij ruim € 11.000 bij aan het exploitatietekort voor de komende jaren negen. In totaal heeft St. Willibrordus Rondom Wonen ruim een ton toegezegd. Woningstichting de Veste uit Ommen heeft corporatie De Vechthorst te Dalfsen ondersteund door een aandeel van de rentelast voor haar rekening te nemen.

4.4

Verkoop bezit Een corporatie kan bezit verkopen aan een collega-corporatie om de opbrengst (rekening houdend met de nog lopende financiering) in te zetten voor andere activiteiten. Indien de verkopende corporatie haar huurders niet wil belasten met de gevolgen van deze overdracht, kan ervoor gekozen worden om een beheerovereenkomst te sluiten. Hierdoor blijft de verkopende corporatie de contactpersoon voor de huurders. In 2003 hebben volgens de kerngegevens veertien corporaties in vijftien gemeenten een deel van hun bezit verkocht aan een andere toegelaten instelling. Centrada uit Lelystad werd in 2002 aangemerkt als D-corporatie4. Om haar financiële positie te verbeteren heeft Centrada 60 dakterraswoningen in de buurt De Kempenaar verkocht aan Woonservice Drenthe, die de woningen de komende jaren aan particulieren zal verkopen. Tot de verkoop blijft het beheer in handen van Centrada. In Groningen heeft Stichting De Huismeesters een aantal woningen in de wijk Paddepoel-Zuid en de lening die daarop rustte verkocht aan collega Stichting IN. De Huismeesters leed op de verkoop van de woningen en de lening een klein verlies,

voetnoot 4

Saneringsinstelling volgens de WSW/CFV-indeling: “De woningcorporatie heeft een steunaanvraag ingediend of overweegt dit te doen, dan wel heeft inmiddels een bijdrage ontvangen.”

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


maar de verkoop was nodig om de verhouding tussen de omvang van de leningenportefeuille en de waarde van de activa te verbeteren.

4.5

Investeren in participatiemaatschappijen Corporaties die een bepaald project willen ontwikkelen en de financiering daarvan in samenwerking met anderen willen realiseren, kunnen hiertoe een participatiemaatschappij oprichten. Door deze constructie wordt andere corporaties de mogelijkheid geboden om een aandeel c.q. participatie te verwerven in de maatschappij. Hierdoor investeren corporaties indirect in het te realiseren project, en wordt de regie van het project uitgevoerd door de corporatie die in eerste instantie het project wenst te realiseren. In 2003 zijn enkele gevallen van participatiemaatschappijen. Vooral de Commanditaire Vennootschap (CV) lijkt in opkomst. De CV Uithof III is een initiatief van SSH Utrecht ten behoeve van de realisering van 300 studentenwoningen op De Uithof, het complex van de Universiteit Utrecht, in 2007. Om de stichtingskosten van 23 miljoen euro bij elkaar te brengen hebben maar liefst zestien deelnemende corporaties5 zich ingeschreven voor één of meer participaties van € 1 miljoen. De CV wordt vlak voor de start van de bouw in 2004 opgericht. De SSH zal als beherend vennoot verantwoordelijk zijn voor het beheer van de studentenwoningen, de overige partijen zijn stille vennoten. Het eigendom berust bij de deelnemende partijen. Woningstichting Ter Gouw heeft haar collega’s van het Regionaal Overleg van Woningcorporaties in Midden-Holland gevraagd om € 5 per VHE te storten in een ontwikkelingsfonds ten behoeve van de stichting van een sociaal pension in Gouda. Het sociaal pension zal, onder de hoede van het Leger des Heils, plaats bieden aan ca. 30 dak- en thuislozen tussen de 18 en 65 jaar, die kampen met meervoudige problemen: psychiatrische stoornissen, verslavingsproblematiek en persoonlijkheidsstoornissen. In de Initiatiefgroep werkt Ter Gouw samen met verschillende hulpverleningsinstanties. Samen met Woningstichting Het Volksbelang en Stichting Woonpartners Midden-Holland heeft Ter Gouw een voormalig schoolgebouw aangekocht, dat in 2004 verbouwd wordt tot sociaal pension. Veel corporaties hebben positief gereageerd op de oproep. Het ontwikkelingsfonds bevat inmiddels een ton. Het onrendabele deel van de stichtingskosten (ca. €2,5 miljoen) bedraagt vijf tot zes ton.

voetnoot 5

Beter Wonen Vechtdal (Hardenberg), Betuwse Combinatie Woongoed (Culemborg), Bouwvereeniging Volksbelang (Vianen), De Seyster Veste (Zeist), Patrimonium (Veenendaal), Rhenense Woningstichting, Sité Woondiensten (Doetinchem), Stichting Clavis (Terneuzen), Volkshuisvesting (Geldermalsen), Westhoek Woondiensten (Mijdrecht), Woningonderneming SGB-HNV (Woudrichem/Zaltbommel), Woningstichting De Vijf Gemeenten (Hedel), Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (Axel), Woonmij. Maasland (Ravenstein), Woonstichting SSW (De Bilt), IJsselsteinse Woningbouwvereniging.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4.6

Mede-eigendom Een corporatie die financiering behoeft, kan een aantal complexen voor 50% overdragen aan een collega-corporatie of samen eigendom verwerven. Hiermee worden beide corporaties gezamenlijk eigenaar van deze complexen. Mede-eigendom gebeurt niet altijd vanuit het oogpunt van matching; dit lijkt wel het geval te zijn in het onderstaande voorbeeld. Stichting Westhoek Wonen is van plan om samen met Woningstichting Nieuwkoop een voormalige boerderij aan te kopen. Zij willen dit gebouw gaan exploiteren als zorgboerderij waar verstandelijk gehandicapten onder begeleiding kunnen wonen. Hiermee is een investering van ca. € 3,2 miljoen gemoeid, waarvan ca. € 207.000 onrendabel zal zijn. Beide partijen participeren voor vijftig procent. In de praktijk zien we vaker een scheiding tussen eigendom en beheer, waarbij de financierende corporatie investeert in een bouwproject, dat de ontvangende corporatie vervolgens beheert. Daarbij is veelal geen sprake van mede-eigendom zoals hierboven beschreven. De Brabantse corporatie Zorgvoorwonen is samen met Aedes op zoek gegaan naar een matchingspartner en heeft uiteindelijk gekozen voor Interstede uit Zwijndrecht. Zorgvoorwonen investeert tien miljoen euro in het nieuwbouwproject ‘Het Polderwiel’ in de Dordtse wijk Stadspolders, dat begin 2005 gereed zal zijn. Zeven miljoen is bestemd voor de bouw van zorgvoorzieningen en de bouw van een loopbrug naar een aanpalend seniorencomplex. De overige drie miljoen geldt als dekking van de onrendabele top van 72 huurwoningen. Interstede zorgt voor het beheer en de exploitatie. Woonmaatschappij Maasland financiert een woonzorgproject van Stichting Rondom Wonen in Pijnacker door de gehele investering van het deel wonen (tijdelijk) voor haar rekening te nemen. Het nieuwe woonzorgcentrum omvat ongeveer 120 verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen en tweehonderd zelfstandige en volledig aanpasbare huurwoningen. Daarnaast zal het woonzorgcomplex plaats bieden aan huisarts, apotheek, restaurant, dienstencentrum, etc. De bouw van het woonzorgcentrum kost naar verwachting zo’n 35 miljoen euro. Eind 2006 of begin 2007 zullen de eerste mensen de nieuwe woningen betrekken.

4.7

Leningen Corporaties met een tekort aan financiële middelen kunnen zich begeven op de kapitaalmarkt voor een lening. Een andere optie is om een collega-corporatie te vragen om hen een lening te verstrekken. Om van ‘matching’ te kunnen spreken dienen er bij de lening gunstige voorwaarden te worden afgesproken met betrekking tot de rentetarieven. Een bijzondere vorm is de achtergestelde lening. Bij deze vorm van collegiale financiering verstrekt een corporatie aan een collegacorporatie een lening onder de voorwaarde dat de lening is achtergesteld ten opzichte van vorderingen van overige schuldeisers. Daarnaast kan worden afgesproken dat pas op de lening wordt afgelost nadat het vermogen van deze corporatie een bepaald niveau heeft bereikt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


Uit de jaarverslagen van de corporaties blijkt dat enkele tientallen corporaties elkaar in 2003 hebben weten te vinden voor een lening, variërend van kortlopende tot langlopende leningen en van kleine bedragen (enkele tonnen) tot grote bedragen (tientallen miljoenen). Daarbij wordt vaak melding gemaakt van gunstige voorwaarden in de vorm van een vaste en/of lage rente. Regelmatig is de lening gekoppeld aan de realisering van projecten op het gebied van nieuwbouw of herstructurering door de ontvangende corporatie. Beter Wonen Vechtdal uit Hardenberg heeft collega Domijn een tienjarige lening met een lage rente verstrekt ten behoeve van het nieuwbouwproject Het Talma in Enschede. Dit is het eerste deelplan voor de wederopbouw van de wijk Roombeek, die door de vuurwerkramp verwoest is. Hier wordt het principe van particulier opdrachtgeverschap voor huurwoningen toegepast. Het ontwerp van de woningen is in nauw overleg met de bewonerscommissie totstandgekomen. In december werden de eerste acht woningen opgeleverd. Stichting Woningbouw Den Ham Vroomshoop heeft tegen een lage rente een fixe lening aangetrokken van Stichting Wonen Wierden-Enter met een looptijd van tien jaar, ten behoeve van omvangrijke herstructurering in Vroomshoop. Dit bedrag heeft Wonen Wierden Enter zelf tegen dezelfde voorwaarden bij de Waterschapsbank geleend, maar dan met een hogere rente.

4.8

Wooninvesteringsfonds Naast directe vormen van matching kunnen corporaties ook gebruikmaken van aparte toegelaten instellingen die als doel hebben om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. In 1999 nam Woonmaatschappij Maasland het initiatief tot oprichting van de vereniging Wooninvesteringsfonds (WIF). Corporaties die een deel van hun vermogen niet direct nodig hebben voor de eigen continuïteit storten geld in het fonds tegen een relatief lage rente. Om in aanmerking te kunnen komen voor een WIF-lening dienen corporaties hiervoor een borging te krijgen van het WSW, waardoor geldgevers geen risico lopen. Ruim twintig corporaties melden in hun jaarverslag over 2003 een lening aan het WIF, variërend van een halve ton tot tientallen miljoenen. Onduidelijk is of een deel van deze toezeggingen in 2003 heeft plaatsgevonden en, zo ja, hoe groot dit deel is. In 2003 heeft Aedes stappen ondernomen om een Landelijke Verkoop Toegelaten Instelling op te richten. Doel van deze instelling is om laagrentende leningen uit de sector te gebruiken om huurwoningen van corporaties op te kopen en deze vervolgens aan particulieren te verkopen. Dit initiatief is in 2004 ondergebracht bij het Wooninvesteringsfonds, dat in september officieel is opgericht en waarvoor toelating is aangevraagd. In de jaarverslagen over 2003 uiten verschillende corporaties belangstelling om een deel van hun bezit via deze weg te verkopen.

4.9

Cashpool Bij een cashpoolconstructie opent een aantal corporaties individueel een rekening bij een financiële instelling. Deze rekeningen vormen een cashpool, waarbij wordt

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


overeengekomen dat het saldo van de rekeningen te allen tijde nul of positief zal zijn. Een alternatief is om één gezamenlijke rekening te openen. Indien een corporatie een bedrag opneemt van haar rekening, dan zal één van de overige corporaties minimaal eenzelfde bedrag op haar eigen rekening moeten storten, opdat het saldo van de rekeningen nul zal zijn. Op deze wijze wordt minder draagkrachtige corporaties de mogelijkheid geboden om (kortlopende) middelen aan te trekken. Deze specifieke vorm van matching zijn we niet tegengekomen in de jaarverslagen. Wel zien we een aantal gevallen van corporaties die een gezamenlijke instelling hebben opgericht om elkaar financieel te kunnen ondersteunen. Bij de Stichting voor Gemeenschappelijk Beheer en Administratie (SGBA) te zijn zeven Groningse woningcorporaties aangesloten. Zoals de naam al aangeeft, verzorgt deze instelling voor hen het beheer en de administratie. Onderlinge steun wordt verleend in de vorm van rentecompensatie, solvabiliteitssteun en renteloze leningen. De leningen worden verstrekt uit een solidariteitsfonds waarin alle corporaties naar vermogen een bedrag hebben gestort. Deelnemers waarvan het eigen vermogen onder het gemiddelde van de SGBA ligt, krijgen een renteloze lening. Verder vindt tussen de corporaties uitruil van liquide middelen plaats. Bovendien hebben zij in 2000 een investeringsfonds opgericht ter financiering van projecten die boven het budget van de individuele deelnemers gaan. Tot en met 2003 is hier nog geen gebruik van gemaakt.

4.10

Fusies Ieder jaar neemt het aantal corporaties af als gevolg van fusies, waarbij twee of meer corporaties samen gaan in één nieuwe corporatie. In de jaarverslagen over 2003 wordt melding gemaakt van 15 fusies, maar we weten uit andere bronnen dat er in 2003 meer fusies hebben plaatsgevonden. Strikt genomen kan dit niet als vorm van matching aangemerkt worden, omdat de betrokken toegelaten instellingen niet als zelfstandige corporaties blijven bestaan. Bovendien zijn financiële motieven lang niet altijd doorslaggevend bij het al dan niet fuseren. In sommige gevallen speelt een ongunstige verhouding tussen volkshuisvestelijke taken en financiële middelen wél een belangrijke een rol bij de beslissing om over te gaan tot fusie met een beter bemiddelde collega. Een voorbeeld is de voorgenomen fusie van corporatie Nieuw Amsterdam uit Amsterdam Zuidoost met Rochdale. Nieuw Amsterdam is door het CFV als Dcorporatie aangemerkt. Sinds 1998 wordt het woningbezit van Nieuw Amsterdam verhuurd en beheerd door Patrimonium. Ook het personeel werd ondergebracht bij deze corporatie. Hoewel Nieuw Amsterdam buiten de fusie van Patrimonium met Rochdale, op 1 januari 2004, is gebleven, heeft Nieuw Amsterdam wel een bestuurlijke en personele unie met Rochdale. In 2004 worden de mogelijkheden voor een juridische samenvoeging van Nieuw Amsterdam en Rochdale volgens de saneringsafspraken nader onderzocht. Ook na fusie kan in de verschillende werkgebieden van de nieuwe corporatie nog sprake zijn van discrepanties tussen de lokale opgave en de mogelijkheden om

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


middelen te genereren. In dat geval vindt intern een verevening van taken en middelen plaats. De Alliantie is een toegelaten instelling waarbij vier ‘werkmaatschappijen’ uit drie verschillende provincies zijn aangesloten: Atrium (Hilversum), Dageraad (Amsterdam), Groene Stad (Almere) en SCW (Amersfoort). Bij de fusie in 2001 zijn de treasury-activiteiten gecentraliseerd. De rentelasten over de leningenportefeuille worden centraal betaald. Bij de toerekening van de rentelasten wordt een redementsheffing in rekening gebracht die voor iedere werkmaatschappij gelijk is. Hieruit worden naast de rentelasten ook het werkapparaat van het concern betaald. Wat overblijft, komt in de ‘interne matchingsreserve’. Dit geld wordt gebruikt voor kostendekking van onrendabele verhuur bij voorraadvernieuwing en herstructurering. Uitgangspunt bij de verdeling is dat elke werkmaatschappij na rendementsheffing en matchingsbijdrage een positief jaarresultaat behaalt. In 2003 bedroeg de reserve € 25 miljoen, waarvan € 21 miljoen is toegerekend aan de regio Amsterdam. Resumerend De voorbeelden in dit hoofdstuk hebben laten zien dat een gebrek aan financiële middelen bij een corporatie de uitvoering van haar volkshuisvestelijke taken niet altijd in de weg hoeft te staan. De vormen zijn divers en zo nu en dan bestaat discussie of zij wel tot ‘matching pur sang’ gerekend kunnen worden. Hoe dan ook zien we dat in 2003 dankzij vrijwillige matching van taken en middelen – hier in de brede zin des woords – verschillende projecten op het gebied van nieuwbouw, herstructurering en wonen en zorg tot stand zijn gekomen. Studentenhuisvesting manifesteerde zich in 2003 als onderwerp van matching bij uitstek. Dit onderwerp staat centraal in het volgende hoofdstuk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5 Studentenhuisvesting 5.1

Inleiding Het vinden van woonruimte was voor studenten in 2003 geen gemakkelijke opgave. Voorheen beperkte het fenomeen ‘kamernood’ zich tot enkele populaire woongemeenten, met name Amsterdam en Utrecht, maar in 2003 kregen meer studentensteden te maken met dit probleem. Al enkele jaren proberen studentenorganisaties en VROM gemeenten en corporaties zover te krijgen dat zij initiatieven ontwikkelen op het gebied studentenhuisvesting. Het Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences), waar de acht belangrijkste studentenhuisvesters lid van zijn, speelt daarbij een belangrijke rol. In dit hoofdstuk bekijken we aan de hand van de jaarverslagen van corporaties welke initiatieven in 2003 zijn ontwikkeld en welke projecten gereed zijn gekomen. In de beschrijvingen beperken we ons tot de achttien gemeenten die door VROM als studentensteden zijn aangemerkt: Amsterdam, Arnhem, Breda, Delft, Den Haag, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Wageningen en Zwolle. Bij sommige steden is de informatie uit de jaarverslagen aangevuld met secundaire bronnen die op Internet te vinden zijn, met name persberichten. Dat wil overigens niet zeggen dat in andere gemeenten niets gepresteerd is op het gebied van studentenhuisvesting. Ook in bijvoorbeeld Almere en Heerlen is woonruimte voor studenten gerealiseerd. Middelburg werkt eveneens aan haar toekomst als studentenstad, in verband met de vestiging van de Universiteit Zeeland. In de jaarverslagen worden tevens nieuwbouwplannen gemeld in onder meer Dronten, Texel en Zaandam. Bovendien houden veel gemeenten zich bezig met de huisvesting van starters, zonder zich specifiek op studenten te richten.

5.2

2003 in vogelvlucht In reactie op het oplopende tekort aan studentenhuisvesting zijn in 2003 veel initiatieven ontwikkeld om de woningnood onder studenten tegen te gaan. Het aantal

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

26 STUDENTENHUISVESTING

gereedgekomen studenteneenheden was echter beperkt. Om de ergste nood zo snel mogelijk te lenigen zijn verschillende tijdelijke oplossingen bedacht, in de vorm van tijdelijke woningen of tijdelijke bewoning van te slopen panden. De grootste toevoegingen aan de voorraad studenteneenheden vonden plaats in Den Haag, Delft en Amsterdam, zoals de onderstaande ‘Top 3’ laat zien. Bij twee van de drie topnoteringen is DUWO betrokken, de oorspronkelijk Delftse studentenhuisvester die haar werkgebied in 2003 verder uitbreidde met Amsterdam. tabel 3

5.3

Top 3 nieuwbouwprojecten studentenhuisvesting 2003 Nr.

Nieuwbouwproject

1

Laakhaventoren

2 3

Eenheden

Plaats

Woningcorporaties

309

Den Haag

Wassenaarsche bouwstichting / DUWO

Containers / spaceboxen

166

Delft

DUWO

De Narwal / Het Foyer

128

Amsterdam

AWV / Woonstichting De Key

Studentensteden Amsterdam Voor Amsterdam lijkt 2003 het jaar van de omslag. De twee belangrijkste spelers op het gebied van studentenhuisvesting, Woonstichting De Key en Intermezzo, kregen te maken met een nieuwe ‘concurrent’: de Delftse studentenhuisvester DUWO, die een samenwerking aanging met de Amsterdamse corporaties Patrimonium (nu Rochdale) en De Algemene Woningbouwvereniging (AWV) om voor 2006 2000 studenteneenheden te realiseren. Het eerste resultaat van deze samenwerking was de verhuur van 220 studentenwoningen in te slopen of te renoveren panden. Daarnaast bestaan plannen voor 269 eenheden bij het Amstelstation (start bouw in 2004), 525 eenheden bij Science Park Watergraafsmeer (start 2005) en 350 tijdelijke units in Amsterdam Noord. Woningstichting Patrimonium heeft bovendien een cruiseschip aangeschaft dat is verbouwd tot 192 studenteneenheden (oplevering 2004). Op de oever bij cruiseschip komen 300 tijdelijke wooneenheden. Projectontwikkelaar De Principaal leverde in 2003 twee nieuwe studentcomplexen met in totaal 128 eenheden op. Studentencomplex De Narwal werd ontwikkeld in opdracht van Woonstichting De Key. Het complex bestaat uit 5 stadshuizen. De 88 wooneenheden zijn onderverdeeld in 40 zelfstandige eenheden en 48 onzelfstandige eenheden (met een gemeenschappelijke keuken en douche). Het pand zal worden bewoond door buitenlandse studenten van de Universiteit van Amsterdam. In stadsdeel Bos en Lommer is Het Foyer geopend, ontwikkeld en gebouwd in opdracht van de AWV. Het Foyer biedt onderdak aan jongvolwassenen met een lichte verstandelijke handicap en aan ongeveer 40 buitenlandse studenten. De Key bemiddelt in de huisvesting van de studenten, die net als in De Narwal maximaal een jaar in Het Foyer kunnen blijven. Verder heeft Woonstichting De Key bestaande jongerenflats weer uitsluitend bestemd voor studenten, doordat een koppeling is gemaakt tussen huurcontract en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


studieduur. Bovendien heeft De Key initiatieven genomen voor tijdelijke studentenhuisvesting die zullen leiden tot de realisatie van ongeveer 750 eenheden in de Houthavens tot 2007. Woningbouwvereniging Het Oosten heeft tijdelijke huisvesting voor buitenlandse studenten verzorgd voor de Universiteit van Amsterdam. Arnhem In Arnhem is studentenhuisvesting geen groot probleem. Er is in principe voldoende woonruimte voor studenten beschikbaar. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat in de twee herstructureringswijken, Malburgen en Presikhaaf tijdelijk studenten worden gehuisvest. Stichting Volkshuisvesting Arnhem is de belangrijkste speler op het gebied van studentenhuisvesting. Ultimo 2003 had deze corporatie 1273 wooneenheden gelabeld als studenteneenheden. Breda Woonstichting Etten-Leur heeft besloten te stoppen met het verhuren van woningen aan studenten van het middelbaar of hoger beroepsonderwijs in de regio Breda is verband met de sluiting van de vestiging van de Hogeschool Brabant. Delft In Delft breidde DUWO haar activiteiten uit door 55 woningen in verbouwde historische grachtenpanden op te leveren. Daarnaast heeft DUWO in 2003 166 containerwoningen en spaceboxen opgeleverd. Spaceboxen zijn mobiele stapelbare woning. Ze zijn bestemd voor internationale uitwisselingsstudenten van de TU Delft. Verreweg het grootste project waarmee DUWO zich de komende jaren in Delft zal bezighouden, is de bouw van de campus van de TU Delft. Het project was in 2003 nog in de ontwikkelingsfase. De plannen behelzen de bouw van een International Student House, een facultyclub, minimaal 700 studentenwoningen en een congreshotel. In 2002 werden reeds diverse voormalige TUD-panden aangekocht. Sommige daarvan zullen plaats maken voor nieuwbouw, andere worden verbouwd. Den Haag Het belangrijkste wapenfeit op het gebied van studentenhuisvesting in Den Haag in 2003 was de oplevering van de Laakhaventoren met daarin 309 zelfstandige woningen voor studenten. De woontoren is gefinancierd door de Wassenaarsche Bouwstichting en wordt beheerd door DUWO. In de Stationswijk heeft DUWO tevens 36 studenten- en jongerenwoningen opgeleverd in gerenoveerde of nieuwgebouwde panden. Daarnaast heeft DUWO een ‘foyer de jeunesse’6 geopend. Op het Rijswijkseplein wil Vestia een woontoren bouwen met naast 48 appartementen en 2 restaurants ook plaats voor 300 studenteneenheden. Het plan voor ‘Het Strijkijzer’ is al enkele jaren oud. De uitvoering is onder meer vertraagd door twijfels over de luchtkwaliteit boven het drukke Rijswijkseplein. voetnoot 6

Zie hoofdstuk 3 voor een beschrijving van een foyer in Dordrecht.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


Eindhoven Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen heeft in 2003 een samenwerkingsovereenkomst getekend met de gemeente de TU Eindhoven en Fontys Hogescholen om binnen vijf jaar 1.000 wooneenheden toe te voegen aan het bestand van 2.000 eenheden. Voor de korte termijn is gekozen voor herbestemming van bezit, bijvoorbeeld kleine appartementen. Daarnaast worden in herstructureringsgebieden tijdelijk studenten gehuisvest. In de periode 2004-2006 worden in totaal 160 studenteneenheden gerealiseerd. Ook woningbouwvereniging Beter Wonen Patrimonium heeft in 2003 jongeren als doelgroep ontdekt. Voor de locatie Smalle Haven zijn 21 huurstudio’s en 21 koopappartementen voor jongeren en starters op de woningmarkt in aanbouw. Verder wordt gebouwd aan het Catharinahuis, waar ruimte is voor 54 studio’s en aan de verbouw van een pand aan de Tramstraat tot 21 studentenkamers. Voor de locatie Oude Torenstraat zijn plannen in ontwikkeling voor de bouw van circa 50 eenheden (kamers en studio’s) ter vervanging van de bestaande grondgebonden woningen. Verder zijn in 2003 aan het Molenveld drie nieuwbouw stadswoningen aangekocht, waar 25 kamers gemaakt kunnen worden. Stichting Trudo werkt in de Boutenslaan aan een sociaal pension gecombineerd met studentenhuisvesting. Enschede De Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft in 2003 plannen gemaakt voor het herstel van 12 wooneenheden in de wijk Roombeek die door vuurwerkramp beschadigd zijn. In de eerste helft van 2004 is de renovatie voltooid. Voor de periode 2004-2006 staan 421 nieuwe eenheden op de rol. Bij drie projecten, goed voor 231 woningen, werkt SJHT samen met collega De Woonplaats. De overige eenheden zijn voormalige eenheden van het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA). Studentenhuisvester Acasa (voorheen StudentenHuisvesting Drienerlo) heeft plannen voor renovatie van haar bezit op de campus van de HBO en de Universiteit Twente. In de periode 2007-2012 heeft Acasa sloop, renovatie en nieuwbouw van maar liefst 1.200 eenheden gepland. Om dit te kunnen realiseren is matching noodzakelijk. Bij een nieuwbouwproject voor 56 eenheden, waarvan de oplevering gepland staat voor 2005, werkt Acasa samen met Woningstichting Volion. Ook Domijn heeft een nieuwbouwproject in voorbereiding. In samenwerking met het International Institute for Geo-Information Science and Earth Observation worden in de 2005-2007 119 studentenappartementen gerealiseerd. Groningen In 2003 heeft de gemeente samen met onderwijsinstellingen, corporaties en studentenvertegenwoordigers gewerkt aan een gemeentelijke Nota studentenhuisvesting. In deze nota is de opgave voor de stad Groningen voor 2010 vastgesteld. In 2003 en 2004 werken alle betrokken partijen dit concreet uit door af te spreken wie wat gaat doen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


In het centrum van Groningen heeft corporatie De Huismeesters in 2003 22 onzelfstandige studentenkamers gerealiseerd in een voormalig kantoorpand. Stichting IN breidt haar aanbod voor studenten de komende tien jaar met 400 kamers uit, door middel van nieuwbouw, verbouw en aankoop van kamers, in samenwerking met gemeente, corporaties en andere marktpartijen. Een voorbeeld hiervan is de voorgenomen oprichting van de ‘NV Wonen Boven Winkels Groningen’. In 2003 heeft dit geresulteerd in een eerste aankoop van een winkelpand in het centrum van Groningen, waarboven onder andere 10 studentenkamers zijn gerealiseerd. Daarnaast heeft IN twee panden aangekocht met in totaal 55 kamers. Haarlem In 2003 hebben gemeente en corporaties in Haarlem meegedaan aan een Pilot Studentenhuisvesting om vraag en aanbod in beeld te brengen, Het probleem lijkt in deze HBO-stad niet of nauwelijks aanwezig te zijn. Voor studenten in Haarlem heeft Pré Wonen het gebouw van het voormalige Provinciaal Ziekenhuis in Bloemendaal gehuurd van een projectontwikkelaar. Tot 2007 worden in het gebouw, dat hiervoor dienst deed als asielzoekerscentrum, 130 studenten gehuisvest. In samenwerking met de gemeente ontwikkelt Stichting Pré Wonen een studentencomplex met 160 eenheden. Leeuwarden Stichting Corporatieholding Friesland heeft samen met de gemeente Leeuwarden en de hogescholen, verenigd in Kennisstad Leeuwarden, plannen ontwikkeld voor uitbreiding van het aantal studenteneenheden. De eerste stap is de ontwikkeling van een campus op het Kenniscentrum Rengerspark met 500 eenheden voor studenten, gepland voor 2007. Leiden In Leiden en omstreken is SLS Wonen actief bezig met de planvorming voor diverse nieuwbouwprojecten voor studenten: •

In Leiderdorp realiseert SLS in 2005 op de locatie Driegratenbrug een watersportcentrum met daarnaast zowel koop- en vrijesectorwoningen als 28 drieen vierkamerappartementen met 89 kamers voor studenten.

•

Voor de verbouwing van het voormalige Elisabeth Ziekenhuis, die in 2005 van start zal gaan, is een masterplan opgesteld met daarin ruimte voor 201 éénkamerappartementen, sport- en ontspanningsfaciliteiten, een horecagelegenheid en faciliteiten voor congressen en eerstelijns gezondheidszorg.

•

In 2006 wil SLS beginnen met de realisering van ‘De Meelfabriek’. Voor dit project is een Commanditaire Vennootschap opgericht waarin SLS een belang heeft van 50%. SLS is binnen de CV verantwoordelijk voor de bouw van 100 1-, 2- en 3-kamerappartementen met in totaal 200 eenheden voor studenten.

•

Ten slotte is SLS samen met de Universiteit Leiden de planvorming begonnen voor een campus.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


Van de overige corporaties ut Leiden meldt Stichting Portaal dat zij te slopen woningen bij SLS in beheer geeft voor tijdelijke verhuur aan studenten. Maastricht Woningstichting St. Servatius is in 2003 gestart met de ontwikkeling van het Multifunctioneel Universitair Centrum Randwyck. De bouw van studenteneenheden op deze campus zal naar verwachting in de zomer 2005 van start gaan. Over de financiële haalbaarheid is St. Servatius in overleg met universiteit en gemeente. Op korte termijn begint St. Servatius met de bouw van studentenwoningen aan de Heerderweg. Stichting Woonpunt realiseert momenteel 24 wooneenheden voor studenten worden momenteel gerealiseerd en heeft tot 2007 nog ruim honderd studenteneenheden in de planning. Nijmegen Studentenhuisvester SSHN en de gemeente hebben een actieplan opgesteld om in de toekomstige behoefte van ca. 1.000 extra eenheden te voorzien. De afspraken worden vastgelegd in een convenant. De gemeente ondersteunt bij het vinden van locaties. SSHN realiseert tot 2007 410 eenheden op de campus van de Radbout Universiteit. In 2004 worden 56 voormalige COA-eenheden in gebruikgenomen, goed voor 220 eenheden. Daarnaast worden 100 eenheden gecreëerd in stadspanden die aangekocht worden met financiële steun van Woonmaatschappij Maasland. Op diverse locaties wil SSHN nog 500 eenheden realiseren. Daarvoor heeft zij bij collega-corporaties een matchingsvraag neergelegd. Rotterdam De situatie in het Rotterdamse is niet zo nijpend als in andere vergelijkbare studenten steden. Binnen Rotterdam richt Stichting Stadswonen zich primair richt op studenten. In 2003 heeft Stadswonen in februari 29 kamers opgeleverd in de Scheepstimmermanslaan na groot onderhoud. In lijn met het Rotterdamse beleid meer kapitaalkrachtigen aan de stad te binden bouwt men nu ook zelfstandige eenheden voor afgestudeerden. Woningbedrijf Rotterdam bouwt niet specifiek voor studenten. Wel is in overleg met VROM besloten toekomstige sloopwoningen tijdelijk te verhuren aan studenten. De Nieuwe Unie is bezig met een woonhotel dat in principe ook geschikt is voor studenten. Tilburg De Gemeente Tilburg heeft samen met Wonen Breburg en de universiteit een Taskforce Studentenhuisvesting opgericht, die zich tot doel heeft gesteld binnen vijf jaar duizend extra kamers te creëren. Het beleid bevat vijf sporen: •

het actief benaderen van de particuliere markt;

•

het realiseren van tijdelijke huisvesting in voor sloop aangemerkte complexen;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


•

het bevorderen van doorstroming van afgestudeerden;

•

inzet van extra HAT-eenheden uit de bestaande voorraad;

•

nieuw- en verbouw van studenteneenheden.

De Taskforce Studentenhuisvesting heeft in 2003 leegkomende COA-panden bemachtigd in het Stappegoorgebied ten behoeve van vierhonderd studenteneenheden. De gemeente Tilburg heeft de grond beschikbaar gesteld voor een periode van maximaal 5 jaar. WonenBreburg koopt en beheert de panden en neemt het grootste deel van de kosten voor zijn rekening. Ook de onderwijsinstellingen Universiteit van Tilburg, Fontys Hogescholen en Avans Hogescholen leveren een financiële bijdrage. Wonen Breburg heeft in 2003 verder een studie verricht naar de herontwikkelingsmogelijkheden rondom het Station West. In dit gebied wordt gedacht aan nieuwbouw voor enkele honderden studenten. In 2004 worden deze plannen definitief uitgewerkt. Met de Tilburgse onderwijsinstellinggen werkt Wonen Breburg samen om buitenlandse studenten (tijdelijk) te huisvesten in gestoffeerde en gemeubileerde kamers. In het totale bestand zijn 297 kamers specifiek voor deze doelgroep gelabeld. In 2003 worden panden in herstructureringsgebieden, met name in Tilburg-Noord, tot de sloopdatum tijdelijk verhuurd. In 2003 zijn op deze wijze 312 kamers verhuurd. TIWOS heeft een bijdrage geleverd aan studentenhuisvesting door leegstaande panden aan te kopen en tijdelijk beschikbaar te stellen aan studenten. Utrecht De SSH Utrecht is in de domstad zeer actief op het gebied van studentenhuisvesting. In het jaarverslag over 2003 worden de volgende nieuwbouwprojecten genoemd: •

De Bisschoppen (Uithof II): Voor circa 550 studenten wordt in De Uithof huisvesting ontwikkeld in twee hoge torens (19 en 20 verdiepingen) met een mix van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Verder komen er herenhuizen waarin tien bewoners voorzieningen als keuken, douches en toiletten delen. Het plan verkeert in de afrondende fase van het definitief ontwerp.

•

Uithof III: Er wordt gewerkt aan een bouwplan voor circa 300 studentenwoningen op De Uithof. Dit project wordt mogelijk gemaakt door deelnemers aan een commanditaire vennootschap (zie hoofdstuk 4).

•

La Capanna: Naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek uit 2002 is een plan ontwikkeld voor 234 spaceboxen. De woningen worden in drie lagen gestapeld. Zo worden drie blokken van 78 woningen gevormd die door groen omgeven zijn. Volgens de planning trekken in september 2004 de eerste bewoners in de woningen.

•

Beneluxlaan: Samen met een ontwikkelaar en de gemeente werkt SSH Utrecht aan een plan voor de ontwikkeling van circa 1.000 woningen voor studenten en doorstarters. SSH Utrecht wil eenderde deel van het plan afnemen en de to-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


tale ontwikkeling beheren. Het SSH-deel zal voor 75% bestaan uit zelfstandige eenkamereenheden en voor 25% uit zelfstandige tweekamereenheden. •

COA-units: In Kencesverband heeft SSH Utrecht gewerkt aan de totstandkoming van een overeenkomst met het COA omtrent de overname van een aantal asielzoekerscentra met onzelfstandige wooneenheden van circa 10 vierkante meter. Hierover vindt overleg plaats met de gemeente.

Stichting BO-EX ''91 heeft een bedrijfscomplex aan Kanaalstraat verhuurd aan SSHU voor de huisvesting van studenten. Wageningen In 2003 heeft studentenhuisvester SSHW in samenwerking met de Wageningen UR en de gemeente gewerkt aan de bouwopgave van 1.000 nieuwe eenheden voor het studiejaar 2007/2008. Dit is een toename van bijna 25% ten opzichte van het huidige woningbezit. Zwolle Door de gemeente en de drie woningcorporaties (Woningstichting Openbaar Belang, Woningstichting SWZ en Stichting deltaWonen) is veel speurwerk verricht naar het realiseren van extra woonruimte voor studenten. Een resultaat is de toevoeging van 60 tijdelijke studenteneenheden op het campusterrein van Hogeschool Windesheim, die in 2004 opgeleverd zullen worden. Na een periode van 5 jaar kunnen deze units worden gedemonteerd en elders weer opgebouwd worden als 9 eengezinswoningen. Een ander initiatief is om op het water woonruimte voor studenten te realiseren (‘Wonen boven water’). De verwachting is dat dit in 2004 zal worden uitgevoerd. Stichting deltaWonen doet onderzoek naar de omzetting van een kantoorgebouw naar studenteneenheden en het inzetten van sloopwoningen voor tijdelijke opvang van studenten. Resumerend In veel studentensteden wordt studentenhuisvesting geheel overgelaten aan de gespecialiseerde studentenhuisvesters. Deze krijgen soms wel steun van hun collega’s in de vorm van leegstaande panden, die tijdelijk in beheer worden gegeven. De studentenhuisvesters worden steeds creatiever in het aantrekken van financiële middelen via matching. Een voorbeeld is de Commanditaire Vennootschap die SSH Utrecht heeft opgericht voor het project Uithof III (zie hoofdstuk 4). Wat meer concurrentie teweeg kan brengen is te zien in Amsterdam, waar de komst van DUWO heeft gezorgd voor een hausse aan nieuwe plannen. Samenwerking tussen lokale corporaties en de gemeente levert ook resultaat op, zo leren we uit de ervaringen in Zwolle.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Prestaties van corporaties

Recommend Documents