Behoud corporaties: kwestie van fatsoen Woningcorporaties lijken niet weg te denken uit de Nederlandse volkshuisvesting. Maar is deze rol ook echt zo vanzelfsprekend? Waarom kennen Duitsland en België een veel minder ontwikkelde ‘sociale’ huursector en is die in Engeland gestaag ontmanteld? In het Nederlandse bestel hebben woningcorporaties altijd een belangrijke rol gehad in het maatschappelijk middenveld: als verbinder van het beleid van de overheid en de wensen van burgers. Zal dit model over tien jaar nog bestaan?
23 april 2013 organiseerden Platform31 en Companen een discussiebijeenkomst over ‘volkshuisvesting zonder woningcorporaties’. Dit verslag geeft inzicht in de belangrijkste resultaten van de discussie.
Nieuwe competenties in het maatschappelijk middenveld De situatie op de woningmarkt is de afgelopen jaren gestaag omgeslagen: van aandacht voor aanbod en nieuwbouw naar vraag en de bestaande woningvoorraad. De laatste tijd heeft deze omslag door de economische crisis en het op orde brengen van de staatsbegroting een extra dimensie (versnelling?) gekregen. Los van de crisis kunnen we stellen dat het leeuwendeel van de woningvoorraad van 2030 nu al bestaat. De omslag vraagt andere competenties van de partijen die actief zijn op die woningmarkt: in de marktsector en ook in de sociale volkshuisvesting. Dan ontkom je er niet aan om na te denken over de partijen die decennialang hun bijdrage leverden aan het ontwikkelen van een kwalitatief goede sociale woningvoorraad: de woningcorporaties. Is goede en betaalbare huisvesting van huishoudens met lage inkomens denkbaar zonder woningcorporaties? Op 23 april organiseerden Platform31 en Companen over dit onderwerp een rondetafelgesprek tussen directeuren en medewerkers van corporaties, medewerkers van overheden en adviseurs. De bijeenkomst startte met een introductie door professor Sweder van Wijnbergen over de rol en maatschappelijke opgaven waarvoor corporaties staan. Daarna spraken de deelnemers met elkaar over de rol en betekenis van de woningcorporaties op de woningmarkt.
Inleiding prof. dr. Sweder van Wijnbergen Kwestie van fatsoen Van Wijnbergen: ‘Op de vraag of een wereld zonder woningcorporaties denkbaar is kan ik kort zijn. Het antwoord is ja. Kijk maar naar Amerika en Engeland. De vraag is niet of het kan, maar of je die kant op wil’. Van Wijnbergen wijst op de sociale achterstanden in landen waar de overheid onvoldoende zorgt voor huisvesting van lage inkomens. Veel mensen hebben daar geen fatsoenlijk of helemaal geen dak boven het hoofd. Je ziet veel armoede op straat. Volgens Van Wijnbergen is het instandhouden van de corporatiesector een kwestie van fatsoen. De samenleving moet een betaalbaar dak bieden boven het hoofd van minder bedeelden. Heb je daar corporaties voor nodig? Kan het niet gewoon met subsidies? ‘De markt kan goed efficiency organiseren, maar creëert geen rechtvaardigheid’, zegt Van Wijnbergen. Dit komt volgens hem vooral omdat het aanbod niet reageert op prijsprikkels. ‘De aanbodelasticiteit van de woningmarkt is vrijwel nul. Een eerstejaars economiestudent kan je vertellen dat in zo’n markt subsidies zich niet vertalen in lage woonlasten voor huurders, maar in meer inkomsten voor verhuurders’, aldus Van Wijnbergen. Daarom vindt Van Wijnbergen sociale huisvesting buiten de markt om essentieel. De exacte (organisatorische) vorm daarvan is niet de meest boeiende vraag; op dit moment zijn dat woningcorporaties. Met corporaties dus, maar niet zoals het nu gaat Corporaties hebben volgens Van Wijnbergen nog maar weinig vrienden in Den Haag. Dat heeft vooral te maken met de steeds langer wordende lijst van blunders en schandalen. Van Wijnbergen: ‘Als er in zo’n korte tijd zoveel mis gaat in een sector, kan je niet meer spreken
van incidenten. Dan is er een structureel probleem’. De beschadiging van het imago van de corporatiesector is volgens Van Wijnbergen een van de grote problemen in de volkshuisvesting. Hij waarschuwt de corporaties dat er in Den Haag zeer weinig draagvlak is voor de corporatiesector. Sommige partijen zouden het liefste van de sector af willen. Dit moeten woningcorporaties zeer serieus nemen. Herstel van het politieke vertrouwen moet in de sector topprioriteit krijgen. En wat moet Den Haag doen? Gesteld dat de corporaties zich inspannen voor verbetering van de relaties met Den Haag, wat moet Den Haag dan doen? Volgens Van Wijnbergen is het Woonplan van Minister Blok rampzalig, in ieder geval op twee punten. In de eerste plaats vindt Van Wijnbergen het een dom idee om twee miljard Euro af te romen via een algemene verhuurdersheffing. De inkomsten die dit oplevert voor de staatskas, vloeien grotendeels weer weg omdat investeringen teruglopen en de werkgelegenheid in de bouw verder verslechtert. De overheid loopt zo enorme bedragen aan BTW mis en moet nog meer uitkeringen betalen. Van Wijnbergen: ‘Die twee miljard kan juist worden binnengehaald door de corporaties te laten investeren. Als corporaties ermee instemmen om jaarlijks tien miljard euro te investeren, heeft de overheid die twee miljard al aan BTW-inkomsten binnen’. Ook is hij mordicus tegen de bestrijding van het scheefwonen door de huur te verhogen voor huurders die meer gaan verdienen. Volgens Van Wijnbergen is deze regeling ‘een belasting op succes’. Succesvolle mensen moet je volgens hem juist in de wijk willen houden. Het probleem is volgens Van Wijnbergen ook niet dat huurders met hogere inkomens niet willen verhuizen, maar dat er voor hen onvoldoende aanbod is aan huurwoningen in het middensegment. Het koppelen van de systemen van corporaties en de belastingdienst tenslotte is volgens Van Wijnbergen een administratieve nachtmerrie. In verhouding tot de omvang van de primaire doelgroep is de sociale huurvoorraad te groot. Een deel van de corporatiewoningen kan worden verkocht. Van Wijnbergen ziet daarbij mogelijkheden om de solvabiliteit van de corporatiesector sterk te verbeteren. Als woningcorporaties de woningen verkopen, maar de grond in erfpacht uitgeven, hebben zij een zeer aantrekkelijk beleggingsproduct in handen voor pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Door trendmatige verhoging van de erfpachtcanon is een investering in deze grond ‘inflatieproof’. Van Wijnbergen is ervan overtuigd dat corporaties op deze manier veel geld kunnen aantrekken. Zij moeten daarvoor wel samenwerken. ‘Pensioenfondsen zoeken naar beleggingen waar zij in een keer veel geld in kunnen investeren. Anders worden de administratieve lasten te hoog. Woningcorporaties kunnen samen zo’n investeringsmogelijkheid bieden’. Voor positionering van de corporaties op de langere termijn is volgens Van Wijnbergen een helderder aansturing door de overheid noodzakelijk. Corporaties zijn dan wel privaatrechtelijk georganiseerd, maar hun taak is publiek. Corporaties hebben daarbij ook nieuwe kansen om hun publieke meerwaarde te bewijzen: bijvoorbeeld blijven investeren in wijken en in huisvesting van senioren. Dat zijn geen taken die de markt oppakt. De positie van de woningcorporaties in het publieke domein moet duidelijker worden geregeld.
Discussie Het betoog van prof. Van Wijnbergen roept herkenning op. De discussie spitst zich toe op enkele dilemma’s: Herstel van vertrouwen Corporaties hebben weinig credits voor het werk dat zij doen, noch in de samenleving noch bij de politiek. Tamboereren op de goede activiteiten heeft hierin nauwelijks nog een positief effect, daarvoor is het imago te veel geschaad. Essentieel is dat de corporaties niet defensief opereren, maar samen optrekken met de politiek. Sectorvertegenwoordigers als Aedes kunnen die rol niet spelen. Woningcorporaties moeten weer echt samen gaan optrekken met gemeenten in plaats van zich ertegen af te zetten of ze op afstand te houden. Vertrouwen groeit niet door douceurtjes te geven, in de vorm van brede scholen of allerhande maatschappelijke voorzieningen, maar vooral door zich in te spannen voor het herstel van de goede relatie met de politiek. De rolafbakening tussen corporatie en politiek moet scherp geformuleerd worden. De discussie over woningcorporaties moet daarvoor primair een inhoudelijke discussie zijn: niet één over de organisatievorm en over governance. De existentiële vraag moet boven tafel komen: wat dragen corporaties bij aan het publieke belang; waarvoor zijn ze op aard? Daarbij moeten corporaties zich kwetsbaar durven opstellen. Extra inzet van corporaties is nodig om on speaking terms te komen: door zichtbaar, collectief zelfreinigend vermogen en door samen je tanden te laten zien richting corporaties die er een puinhoop van maken. Doen wat je moet doen Mede aangemoedigd door het oprekken van de BBSH-taakvelden zijn corporaties de afgelopen periode steeds meer leefbaarheidstaken gaan vervullen, daarbij deels tredend in taken van de (gemeentelijke) overheid. Gemeenten hebben daarvan geprofiteerd, en zijn daarvoor soms dankbaar. Geleidelijk is dit echter steeds meer een vanzelfsprekendheid geworden en wordt de inzet van corporaties hierin niet meer herkend, of zelfs gebagatelliseerd als zij afzien van deze investeringen. Nu het financieel minder wordt op alle fronten (corporaties, gemeenten, zorg, onderwijs, welzijn) vallen er gaten. Corporaties vullen die nu niet meer vanzelfsprekend op. Het is de vraag of corporaties in de toekomst weer dezelfde rol moeten spelen. Een brede taak hoort bij corporaties. Zorg voor de leefbaarheid van wijken is een natuurlijke verantwoordelijkheid. Dat betekent evenwel niet dat corporaties ook het beheer van de openbaar ruimte op zich moeten nemen of scholen moeten bouwen. Een basis voor de gewenste taakafbakening van corporaties ligt in het verleden. Corporaties zijn meestal ontstaan met een bredere doelstelling dan alleen het verhuren van woningen. Ook de emancipatie van mensen in een kwetsbare positie hoort bij de oorspronkelijke taak van corporaties. Corporaties zijn als geen andere partij in staat om bij mensen achter de voordeur te komen, temeer daar zij via het huurcontract ook een stevige relatie hebben met hun klanten. Die rol moeten zij ook in de toekomst blijven spelen. De brede publieke taak van woningcorporaties behoeft echter herbevestiging. Daarvoor is een constructief gesprek tussen de corporatiesector en de politiek nodig.
Een grote corporatiesector is niet overbodig De omvang van de corporatiesector is groter dan voor de huisvesting van de doelgroep nodig is. Dat wil niet zeggen dat de sector zondermeer kan worden verkleind. Lagere middeninkomens zijn nu ook aangewezen op sociale huurwoningen. Vooralsnog is het met een inkomen tot € 43.000 erg moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Omdat er met name in de vrije huursector nauwelijks aanbod is van woningen met een huur tussen € 650 en € 900, zijn de corporaties op dit moment de enige instellingen die voor de middengroepen toegesneden huuraanbod kunnen leveren. Het optimisme van minister Blok ten spijt, is het verre van zeker dat het verkleinen van de sociale huursector overal zal leiden tot voldoende aanbod in het middensegment. Corporaties kunnen de middengroepen daarom niet zondermeer aan hun lot overlaten. Zij kunnen voor deze groep een aparte entiteit oprichten die betaalbare woningen verhuurt in het middensegment. Totdat beleggers werkelijk in deze markt gaan opereren, kunnen corporaties zich nog niet terugtrekken. Het mooiste zou zijn als inkomensstijging niet per definitie hoeft te leiden tot verhuizing. Sociale stijgers moet je koesteren in de wijk. Bovendien laat de economische crisis zien dat deze groep bijvoorbeeld door werkloosheid ook weer snel terug kan vallen in inkomen. Dit vraagt een hybride benadering van de sociale huurvoorraad en de inkomensdoelgroepen die daarbij in beeld zijn. De hoogte van de huur van de woning zou meer moeten zijn gekoppeld aan het inkomen van de huurder en minder aan de woning. Op naar een vervolg Met de discussie hebben de aanwezigen in een open dialoog eerste denkrichtingen aangedragen voor verdere uitwerking. Platform31 organiseert hierover samen met Companen de komende tijd, met betrokkenheid van allerhande partners in het veld, de discussie over een toekomstbestendige volkshuisvesting.
Aanwezigen Eddy Veenstra (SWZ), Paul van Roosmalen (De Gemeenschap), Jaap Huibers (SWB Lienden), Ronald Camstra (Vestia), Bart van der Laag (Portaal), Maaike Wittenberg (Poort6), Wiepke van Erp Taalman Kip (Companen), Bram Klouwen (Companen), Olof van der Wal (Platform31), Anouk Schuitemaker (Platform31), Tineke Booij (Orka), Leo Gerrichhauzen (GenP), Roeland Kreeft (Companen), Bert van ’t Land (Companen), Gerard Anderiessen (Stadgenoot), Martin Idema (Volkshuisvesting Arnhem), Paul Tolboom (Rabobank), Harrie Wilhelm, Sweder van Wijnbergen
