Resolutie
Corporatiesector
Indiener: Woordvoerder: Auteurs:
David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van ’t Hek, Paul Le Doux, David Struik, Joris Zevenbergen
Introductie Woonruimte is een sociaal grondrecht, maar voor huishoudens ook een grote maandelijkse kostenpost. Het wordt als onacceptabel beschouwd als groepen in de samenleving niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Aan het eind van de 19e eeuw ontstaan de eerste private initiatieven om voor die groepen woonruimte te bouwen, opgevolgd door allerlei verenigingen en corporaties 1. De Woningwet van 1901 maakt het voor hen mogelijk overheidssteun te krijgen. Na de Tweede Wereldoorlog worden woningcorporaties een belangrijk instrument van de overheid in de Wederopbouw. In de jaren ‘90 besluit de overheid niet meer gebouwen te subsidiëren, maar voortaan minderbedeelden huursubsidie toe te kennen. Corporaties krijgen geen staatssteun meer, maar worden eigenaar van al het vastgoed in hun beheer. Na deze bruteringsoperatie ontwikkelen corporaties zich tot hybride partijen: ze combineren maatschappelijk vastgoed in toenemende mate met commercieel vastgoed. De mogelijkheid om winstgevend te ontwikkelen, gunstige fiscale regels en de waardestijging van het vastgoed maken dat een aantal corporaties veel vermogen opbouwt. Tegelijkertijd komt de sector negatief in het nieuws door bestuurders die onverantwoorde investeringen doen en zichzelf verrijken. Een dieptepunt is het moment dat blijkt dat corporaties enorme verliezen op de derivatenmarkt lijden. Na het tot stand komen van het regeerakkoord, eind oktober 2012, is een debat ontstaan over de woningcorporaties. Het debat richt zich vooral op hun snel verslechterende financiële, maar een visie op de toekomst van de corporatiesector ontbreekt. De Denktank Wonen is daarom voornemens in 2013 een visie op te stellen. Deze resolutie is daarvan geen eindproduct, maar de start voor een breder debat binnen de JOVD.
1. Toezicht In het afgelopen decennium zijn er meerdere incidenten bij woningcorporaties geweest. Die incidenten kwamen veelvuldig voor in een structuur van een stichting met één machtige bestuurder. Verkeerde beslissingen leidden tot hoge faalkosten. De directe kosten van het derivatenschandaal bij Vestia waren bijvoorbeeld 2 miljard euro 2. Die casus was concrete aanleiding tot het aanstellen van commissie-Hoekstra. De commissie moest het toezicht in de corporatiesector onderzoeken. Dat toezicht kan volgens de commissie op twee gebieden beter: (1) op financieel gebied en (2) op volkshuisvestelijk gebied 3. De commissie concludeert dat het toezicht op beide gebieden niet bij één partij moeten liggen. Een volkshuisvestelijk toezicht is wenselijk als tegenwicht van een financiële benadering 3. Het belang van die conclusie wordt duidelijk met het voorbeeld Vestia. De corporatie staat net als elke corporatie op volkshuisvestelijk gebied onder toezicht van het ministerie. Echter, door de financiële situatie staat Vestia nu ook onder financieel toezicht van het ministerie. Tevens betaalt Vestia een verhuurdersheffing aan de overheid. Het resultaat is een zeer kwetsbaar systeem. Het ministerie kan onder invloed van een politiek klimaat besluiten maatschappelijk belangrijk vastgoed te verkopen om daar zelf direct of indirect financieel baat bij te hebben. Stelling 1: Er moet een onafhankelijk financieel toezichtsorgaan komen voor de woningcorporaties. Stelling 2: Gezien de aard en omvang van woningcorporaties moet het toezicht op volkshuisvestelijk gebied liggen bij een inspectie van het ministerie, en niet bij de gemeentes.
2. Onttrekken van waarde aan corporaties Wanneer een maatschappelijke organisatie vermogen opbouwt, dan moet het rendement daaruit terugvloeien naar de maatschappij en niet naar individuele belangen. Over deze stelling bestaat maatschappelijke consensus. Het impliceert dat woningcorporaties die structureel vermogen opbouwen, structureel maatschappelijk rendement moeten opleveren. In het verleden is geprobeerd financiële waarde aan corporaties te onttrekken, om deze vervolgens als subsidie te investeren in de wijkaanpak van probleemwijken. Een voorbeeld hiervan is de zgn. Vogelaarheffing. De financiering van de wijkaanpak is een grote kostenpost voor het Rijk. De probleemwijk is de plaats waar het Rijk en de corporaties samenwerken; het is hun natuurlijke aggregatieniveau. Op dit moment is het voorstel om de verhuurdersheffing bij corporaties in te voeren. Die heffing heeft als doel voor inkomsten voor het Rijk te zorgen. De bestemming van het vermogen is echter niet vastgelegd. Dat levert de kritiek op dat de regering enkel waarde onttrekt om haar eigen beleid te financieren. Centraal staat de vraag wat er met het vermogen moet gebeuren, dat aan corporaties onttrokken wordt. Die vraag wil de Denktank Wonen u voorleggen. Gezien de zwakke financiële situatie in de sector, de dreigende investeringsstop en de blijvende noodzaak om in probleemwijken te investeren, luidt de stelling: Stelling 3: Corporaties dienen een investeringsverplichting te krijgen op die gebieden, waar de overheid tot op heden investeert in de ruimtelijke ordening. Er zijn ook corporaties die geen financiële waarde opbouwen. Een voorbeeld daarvan zijn studentenhuisvesters: ze ontwikkelen voor een markt met een onrendabele top, kunnen door de permanente vraag geen vastgoed verkopen en ontplooien geen commerciële activiteiten. Stelling 4: Corporaties die voor bijzondere doelgroepen bouwen, geen structurele vermogenspositie opbouwen en geen commerciële activiteiten ontplooien, dienen vrijgesteld te worden van elke vorm van extra heffing of belasting, bedoeld om waarde te onttrekken aan de corporatie.
3. Zelfstandige sector De corporatiesector opereert als een hybride organisatie: er wordt zowel maatschappelijk als commercieel vastgoed ontwikkeld, beheerd en verhuurd. Evenzo zijn de huurders van corporatiewoningen een mix van huishouden met een inkomen op bijstandsniveau tot inkomens van meer dan twee keer modaal. Zelfs in de goedkoopste corporatiewoningen, met een WOZwaarde onder 150.000 euro, verdient meer dan 20% van de huurders bovenmodaal 4. De Denktank Wonen wil een corporatiesector op liberale grondslag ontwikkelen en posteert daarom de volgende stellingen: Stelling 5: Corporaties dienen beperkt worden tot het huisvesten van inkomens met een inkomen minder dan modaal. De huurprijs van bovenmodale inkomens dient daartoe geliberaliseerd te worden. Stelling 6: Corporaties dienen bij het verhuren van woningen in de sociale sector altijd uit te gaan van de maximale huurprijs conform het huurpuntensysteem. Inkomenspolitiek dient plaats te vinden via de huurtoeslag en niet via het huurcontract.
Stelling 7: Corporaties dienen door middel van de huursombenadering5 de mogelijkheid te krijgen de huurprijs van zittende huurders aan te passen met meer dan het niveau van de inflatie, om te voorkomen dat lang zittende huurders onevenredig goedkoop wonen en alle kosten verhaald moeten worden op starters en doorstromers.
Voorgestelde stellingen Stelling 1: Er moet een onafhankelijk financieel toezichtsorgaan komen voor de woningcorporaties. Stelling 2: Gezien de aard en omvang van woningcorporaties moet het toezicht op volkshuisvestelijk gebied liggen bij een inspectie van het ministerie, en niet bij de gemeentes. Stelling 3: Corporaties dienen een investeringsverplichting te krijgen op die gebieden, waar de overheid tot op heden investeert in de ruimtelijke ordening. Stelling 4: Corporaties die voor bijzondere doelgroepen bouwen, geen structurele vermogenspositie opbouwen en geen commerciële activiteiten ontplooien, dienen vrijgesteld te worden van elke vorm van extra heffing of belasting, bedoeld om waarde te onttrekken aan de corporatie ten gunste van de maatschappij. Stelling 5: Corporaties dienen beperkt worden tot het huisvesten van inkomens met een inkomen minder dan modaal. De huurprijs van bovenmodale inkomens dient daartoe geliberaliseerd te worden. Stelling 6: Corporaties dienen bij het verhuren van woningen in de sociale sector altijd uit te gaan van de maximale huurprijs conform het huurpuntensysteem. Inkomenspolitiek dient plaats te vinden via de huurtoeslag en niet via het huurcontract. Stelling 7: Corporaties dienen door middel van de huursombenadering6 de mogelijkheid te krijgen de huurprijs van zittende huurders aan te passen met meer dan het niveau van de inflatie, om te voorkomen dat lang zittende huurders onevenredig goedkoop wonen en alle kosten verhaald moeten worden op starters en doorstromers.
1 Wikipedia. (2013). Woningcorporaties. Available: http://nl.wikipedia.org/wiki/Woningcorporatie#cite_note-AEDES-3 Last accessed 27 maart 2013. 2 Woonbond. (2012). Afhandeling derivatenramp Vestia kost 2 miljard. Available: http://www.woonbond.nl/nieuws/2828 Last accessed 27 maart 2013. 3 Hoekstra. (2013). Eindrapportage Commissie Kaderstelling en Toezicht Woningcorporaties. Available: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/12/17/eindrapportage-commissie-kaderstellingen-toezicht-woningcorporaties.html Last accessed 27 maart 2013. 4 CBS. (2013). Corporatiewoningen met lage WOZ-waarde voor lage- en middeninkomens. Available: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2013/2013-corporatiewoningenmet-lage-woz-waarde-art.htm. Last accessed 28 maart 2013. 5 Aedes. (2012). Wat is de huursombenadering?. Available: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-enwonen/huurbeleid/Wat-is-de-huursombenadering-.xml Last accessed 28 maart 2013. 6 Aedes. (2012). Wat is de huursombenadering?. Available: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-enwonen/huurbeleid/Wat-is-de-huursombenadering-.xml Last accessed 28 maart 2013.
