Woningmarkt en. woonuitgaven

Woningmarkt en woonuitgaven

Woningmarkt en woonuitgaven

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Léon Groenemeijer & Berry Blijie

Oktober 2014 | r2014-0021BB | 14175-WON

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist.

Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1

Inleiding............................................................................................................................................... 7

2

Economische groei en inkomensontwikkeling ................................................................................ 9

2.1

Economische groei ...................................................................................................................... 9

2.2

Werkloosheid en consumentenvertrouwen ................................................................................ 10

2.3

Bevolking en huishoudens......................................................................................................... 11

2.4

Huishoudinkomen ...................................................................................................................... 13

2.4.1

Inkomen naar bron .................................................................................................................... 15

2.4.2

Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd ......................................................................... 16

2.4.3

Armoede .................................................................................................................................... 16

2.5

Prijsontwikkelingen .................................................................................................................... 18

3

Ontwikkelingen huursector ............................................................................................................. 19

3.1

Sector sterk in beweging ........................................................................................................... 19

3.2

Huurders en huurwoningen ....................................................................................................... 19

3.3

Ontwikkeling huren .................................................................................................................... 20

3.4

Overige woonuitgaven huurders ................................................................................................ 25

3.5

Woonuitgaven en inkomens van huurders ................................................................................ 27

3.6

Mismatch woningvoorraad en doelgroepen ............................................................................... 34

3.7

Betaalrisico’s bij huurders.......................................................................................................... 37

3.8

Betalingsproblemen van huurders ............................................................................................. 37

4

Ontwikkelingen koopsector ............................................................................................................. 41

4.1

Eerste tekenen van herstel ........................................................................................................ 41

4.2

Eigenaren-bewoners en koopwoningen .................................................................................... 42

4.3

Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente ............................................................................ 43

4.4

Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners ............................................................................. 47

4.5

Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners .............................................................. 49

4.6

Koopwoningen en doelgroepen ................................................................................................. 55

4.7

Betaalrisico’s bij eigenaren-bewoners ....................................................................................... 58

4.8

Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners .......................................................................... 60

Begrippenlijst ............................................................................................................................................ 65

r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven

Samenvatting Op verzoek van de Tweede Kamer rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele gegevens ontwikkelingen in de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht.

Economie en demografie De wereldwijde economische crisis heeft grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het nationale inkomen als de inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land. In de eerste helft van 2014 is de economie licht gegroeid. Het CPB verwacht voor 2015 een groei van circa 1,25%. Het effect van de crisis op de werkloosheid leek in eerste instantie beperkt te blijven, maar vanaf halverwege 2011 is de werkloosheid snel gestegen tot, volgens de internationale definitie, 7,3% in februari 2014. De laatste maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen, tot 6,6% bij de laatste meting in augustus. Terwijl het BBP in omvang is afgenomen zijn er in de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, 344.000 (+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woningmarkt en de woonuitgaven is vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal huishoudens is met 278.000 (+3,8%) toegenomen. Het zijn vooral huishoudens met één inkomen die er bij komen: alleenstaanden en eenoudergezinnen.

Inkomensontwikkeling Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden is na een sterke stijging in de periode 2005 tot 2007 in de daaropvolgende crisisjaren gedaald tot het niveau van 2003. De daling manifesteert zich in het bijzonder bij de groeiende groep alleenstaanden onder de 65 jaar. Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, voornamelijk dankzij de stormachtige groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie, studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten toegenomen. Als gevolg van de crisis neemt de armoede in Nederland toe. Het aandeel huishoudens onder de, volgens de CBS-definitie, lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in 2012. In totaal gaat het in 2012 om 664.000 huishoudens, onder wie relatief veel eenoudergezinnen en alleenstaanden. Van alle huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft 74% een inkomen onder de lage inkomensgrens.

Veel alleenstaanden in huursector Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland. Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf 2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het aantal huurwoningen met circa 220.000 woningen afgenomen. Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een


1

huurwoning. Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste huurwoningen worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Ouderen wonen relatief vaak in een huurwoning. Dat hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia.

Huurverhoging In de periode 2007-2012 bleef de gemiddelde huurverhoging, exclusief huurharmonisatie, telkens iets onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. De huurverhogingen in de jaren 2013 en 2014 tonen een ander beeld. Verhuurders van gereguleerde woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie, 2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De huurverhoging voor huurders met een volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen wijkt in 2013 bij corporaties met 3,9% bijna niet af van de geboden mogelijkheid (4,0%). In 2014 is dit met 3,6% iets teruggelopen. Huurders van corporatiewoningen met een middeninkomen kregen in 2013 een huurverhoging van 4,3% en in 2014 van 4,1%, huurders met een hoog inkomen respectievelijk 5,4% en 5,6%. Commerciële verhuurders hebben de huren voor alle inkomensgroepen iets minder sterk verhoogd dan toegelaten instellingen.

Huurharmonisatie Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de afgelopen jaren toegenomen. Vooral corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83% van de corporatiewoningen die van huurder veranderden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als gevolg van harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in 2013 0,8% en in 2014 0,9%. Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde woningen met 2,1% in 2013 en 1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen.

Huurstijging en stijging gemiddelde huurprijs In de zuivere huurstijging (huurverhoging + effect huurharmonisatie) wordt de huurstijging als gevolg van woningverbetering, sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. De stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen is aanzienlijk hoger dan de zuivere huurstijging. Dit verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude goedkope huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd.

Ontwikkeling voorraad huurwoningen De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002 nog ruim 800.000 woningen, is in de periode 2002-2012 bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter het gevolg van huurverhogingen, vooral via huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af. Het ‘betaalbare’ deel van de corporatievoorraad, met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens is in deze periode met 150.000 toegenomen. De voorraad boven deze laatste grens nam toe met 183.000.

Inkomens en woonuitgaven van huurders Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is vanaf 2007 in reële termen met 11% gedaald. Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling nauwelijks minder groot (9%).

2

r2014-0021BB

De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in 2012 25,5%, de gemiddelde woonquote voor huurders bedraagt in 2012 36,4%.

Huurtoeslag Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41% van alle huurders huurtoeslag. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna 52.000, terwijl het aantal toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met 156.000 is toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer huurtoeslag uitgekeerd.

Ontwikkeling netto huurquote De stijging van de netto huurquote in de periode 2006-2012 is het grootst bij paren zonder kinderen onder de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Alleenstaanden van 65 jaar en ouder kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de periode 2006-2012. De netto huurquote neemt bij lagere inkomens sneller toe dan bij hogere inkomens. De stijging in de laatste

jaren

hangt

samen

met

dalende

inkomens,

stijgende

huren,

veranderingen

in

de

huurtoeslagregeling en het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties.

Scheefwonen en passend toewijzen Het aandeel sociale huurwoningen dat ‘goedkoop scheef’ wordt bewoond is 27%. Een belangrijk deel van de goedkope en betaalbare woningen, met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens, wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het aantal huurwoningen waarvoor dit geldt bedraagt in 2012 naar schatting 882.000 woningen, oftewel 45% van de woningvoorraad die voor de doelgroep van de huurtoeslag als ‘betaalbaar’ wordt beschouwd. Het aantal woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de huurtoeslag is in de crisisjaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een ‘te’ dure woning toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal woningen boven de aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens wordt toegewezen is teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in 2012.

Betaalrisico’s en betalingsproblemen van huurders Het PBL schat op basis van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn dat het aandeel huurders met betaalrisico’s is toegenomen van 9% in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Het aantal huisuitzettingen door corporaties is, na een aantal jaren gedaald te zijn, vanaf 2011 gestegen van 6.000 naar 7.000 per jaar. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de oorzaak. Uitzetting kan pas plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in overleg met de huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen.


3

Veel paren in de koopsector Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de € 150.000. De EC-doelgroep woont niet alleen in huurwoningen, 27% bezit een eigen woning. Het merendeel van de koopwoningen (59%) heeft een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 300.000. Circa 25% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000. Van de huizenbezitters is 39% een paar met kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen bewonen.

Prijs- en transactieontwikkeling In het tweede kwartaal van 2007 werd met € 286.000 (prijspeil januari 2014) de hoogste gemiddelde woningprijs ooit bereikt. In het 1e kwartaal van 2013 was dat bedrag gedaald tot € 210.000, een daling met 27%. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs gestegen tot € 225.150 in augustus 2014, een stijging in reële termen met 5,4% ten opzichte van het dieptepunt in 2013. Ook het aantal transacties neemt weer toe. Het aantal transacties ligt echter nog circa 30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode 1999-2007.

Ontwikkeling hypotheekrente De gemiddelde hypotheekrente daalde in de eerste jaren van het vorige decennium en bevond zich in de zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was sprake van een sterke stijging. In oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt bereikt met 5,61%. Vervolgens heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens niet alleen het gevolg van ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de regelgeving zijn spaar- en aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen, voor nieuwe kopers niet meer aantrekkelijk. Dit heeft een dempende invloed op het gemiddelde renteniveau van nieuwe contracten. Het aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie neemt snel toe. Vanwege het oversluiten van hypotheken zijn de aandelen spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel.

Toename NHG-hypotheken Mede dankzij de verhoging van het de NHG-grens is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van 765.000 in het eerste kwartaal van 2009 naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van 2014. Dit komt neer op een toename van 46%. In lijn met het herstel van de markt is ook het aantal hypotheken met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in 2013. De NHG werd in 2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van € 200.000. Het zijn vooral jonge huishoudens die van de regeling gebruikmaken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen. Voor huishoudens met een inkomen onder de € 25.000 zijn de mogelijkheden om een huis te kopen ondanks de NHG beperkt, zij zijn goed voor slechts 5% van alle NHG-leningen.

Inkomens en woonuitgaven van eigenaren-bewoners Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële termen met 9% gedaald. De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto hypotheeklasten en de kosten voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het fiscaal effect. Dit laatste is de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto

4

r2014-0021BB

koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud deels in de berekeningen worden meegenomen, namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd. De netto woonquote voor eigenaren-bewoners, waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld 25,3%.

Hoge koopquoten bij laagste inkomens In de periode 2009 - 2012 is de netto koopquote van het laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere inkomensquintielen. De verklaring moet gezocht worden in de snel veranderende samenstelling van deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is 19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het aandeel met als voornaamste inkomstenbron pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk is toegenomen.

Betaalrisico’s van eigenaren-bewoners en restschulden Het PBL schat dat het aandeel eigenaren-bewoners met betaalrisico’s beperkt is toegenomen, van 2% in 2009 tot 3% in 2012. Door de sterke prijsdaling van koopwoningen is het aantal huishoudens met een potentiële restschuld wel sterk toegenomen. Het probleem wordt deels veroorzaakt doordat in het verleden veel hypotheken zijn afgesloten waarbij in het geheel of deels niet wordt afgelost. Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) staat per ultimo september 2013 bijna 30% van de hypotheken ‘onder water’. De marktwaarde van de woningen waarop deze hypotheken rusten was volgens DNB op dat moment lager dan de hypotheekschuld, gecorrigeerd voor aan de hypotheek verpande spaartegoeden of vermogens. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen maanden neemt de omvang van het probleem af.

Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners Huishoudens met een in verhouding tot hun inkomen (LTI) en de waarde van de woning (LTV) hoge hypotheekschuld, blijken meer met betalingsachterstanden te kampen. Van de huishoudens met zowel een hoge LTI als een hoge LTV had ultimo september 2013 5,3% een betalingsachterstand van meer dan 30 dagen. DNB heeft echter geen cijfers gepubliceerd die duidelijk maken welke aantallen het betreft.

Volgens de BKR Hypothekenbarometer zijn er, per 1 april 2014, 100.000 consumenten die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Deze cijfers hebben betrekking op betalingsachterstanden van 120 dagen of langer die nog niet volledig zijn ingelopen. De stijging die de BKR Hypothekenbarometer de afgelopen jaren liet zien, lijkt iets af te vlakken.

Het aantal verliesdeclaraties bij de NHG is de afgelopen jaren gestegen. Vanaf 2013 lijkt het aantal echter te stabiliseren. In totaal hebben 3.587 huishoudens tot en met het derde kwartaal van 2014 een beroep gedaan op NHG vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Dit betreft een lichte stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Er wordt rekening gehouden met een verdere stijging van het aantal verliezen door het na-ijleffect van de crisis.


5

1

Inleiding Op verzoek van de Tweede Kamer1 rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele gegevens de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht.

Wonen wordt in Nederland als een eerste levensbehoefte gezien. Lage inkomensgroepen worden op diverse manieren ondersteund om de woonuitgaven te dragen. De belangrijkste vormen van ondersteuning zijn in de huursector de instandhouding via het corporatiestelsel van een grote voorraad betaalbare huurwoningen, de huurprijsregulering en de huurtoeslag. In de koopsector zijn dat de hypotheekrenteaftrek, de Nationale Hypotheekgarantie en startersleningen. Het aandeel van de uitgaven voor wonen in het huishoudinkomen is echter niet alleen terug te voeren op de hoogte van de huren of de hypotheeklasten. Voorkeuren en keuzes van huishoudens met betrekking tot woningkwaliteit en locatie spelen een belangrijke rol in het beslag dat woonuitgaven op het huishoudinkomen leggen. In gespannen woningmarkten is daarnaast de beschikbaarheid van woningen op het moment dat er verhuisd wordt of moet worden een factor van belang.

In dit rapport worden de meest relevante ontwikkelingen op het gebied van inkomens, woonuitgaven en daarmee samenhangende zaken geschetst. Om integraal ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren wordt door het CBS driejaarlijks in opdracht van het Ministerie van BZK het Woononderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd. In dit onderzoek wordt een directe relatie gelegd tussen kenmerken van het huishouden, de woning waarin men woont en de woning waarnaar men eventueel op zoek is. In 2012 is de meest recente versie van dit onderzoek opgeleverd. Op dit moment bevindt het WoON 2015 zich in de startfase. In deze publicatie wordt daarom voor zover nodig teruggegrepen op het WoON 2012. De ontwikkeling van de huurprijzen wordt met behulp van een enquête onder verhuurders wel jaarlijks in beeld gebracht. In dit rapport zijn de resultaten van de meest recente versie van deze Huurenquête (2014) opgenomen. Het CBS publiceert gegevens over de inkomens. Recent is het gemiddeld huishoudinkomen in 2013 beschikbaar gekomen. In hoofdstuk 2 van dit rapport wordt ingegaan op de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens in Nederland en de hieraan ten grondslag liggende macro-economische ontwikkelingen (Hoofdstuk 2). Vervolgens worden ontwikkelingen beschreven die relevant zijn voor de woonuitgaven van huurders (Hoofdstuk 3) c.q. eigenaren-bewoners (Hoofdstuk 4).

1 De motie Knops/Verhoeven (33 750 XVIII nr. 17 d.d. 20 november 2013) die onder andere verwijst naar het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen


7

2

Economische groei en inkomensontwikkeling De wereldwijde economische crisis die in 2008 inzette met het faillissement van Lehman Brothers heeft grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het nationale inkomen als de inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land.

2.1

Economische groei

Het bruto nationaal inkomen (bni) is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. Het leeuwendeel van het bni wordt gevormd door het bruto binnenlands product (bbp, de totale waarde van alle productie in Nederland)2. Na de klap in 2009 heeft het bbp zich in de jaren 2010 en 2011 enigszins hersteld. In de jaren 2012 en 2013 is de totale omvang van de Nederlandse economie echter weer gekrompen. In het eerste kwartaal van 2014 is de economie met 0,3% gekrompen ten opzichte van het laatste kwartaal in 2013. De zachte winter met een lager gasverbruik is daarvan de belangrijkste oorzaak. In het tweede kwartaal is het bbp weer toegenomen. Ten opzichte van het 1 e kwartaal van 2014 bedroeg de groei 0,7%. Figuur 2.1: Volumemutaties Bruto Binnenlands Product (2002-2013) 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%

-2% -3% -4% 2002*

2003*

2004*

Bron: CBS – Nationale rekeningen

2005*

2006*

2007*

2008*

* voorlopige cijfers (in verband met revisie)

2009*

2010*

2011

2012**

2013* 2014***

** nader voorlopige cijfers *** geactualiseerde juniraming CPB

2 Het bni bestaat naast het bbp uit het saldo van inkomensoverdrachten met het buitenland. Vanwege de revisie van de nationale rekeningen is er nog geen tijdreeks beschikbaar met volumemutaties van het bni.


9

In de geactualiseerde juniraming3 verwacht het CPB een economische groei van in totaal ¾ procent in 2014. Voor volgend jaar raamt het CPB een groei met 1¼%, onder voorbehoud dat het conflict rondom de Oekraïne niet verder escaleert.

2.2

Werkloosheid en consumentenvertrouwen

Aan de vooravond van de kredietcrisis bevond de werkloosheid in Nederland zich met nog geen 300.000 werklozen op een zeer laag peil. Volgens de internationale definitie 4 was 3,0% van de beroepsbevolking werkloos. In internationaal perspectief is dat een zeer laag percentage. In 2010 leek de werkloosheid na een aanvankelijke stijging te stabiliseren en zelfs te dalen. Vanaf halverwege 2011 is er echter sprake van een snelle stijging tot 7,3% in februari 2014. De laatste maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen, tot 6,6% in augustus. Meer mensen hebben betaald werk gevonden, maar daarnaast is het aantal mensen dat werk zoekt afgenomen. De bruto arbeidsparticipatie, het deel van de potentiële beroepsbevolking (iedereen in de leeftijd 15-75 jaar) dat werkt of werk zoekt, is vanaf oktober 2013 gedaald maar lijkt nu te stabiliseren. Figuur 2.2: Werkloosheid (aantal, linkeras) en bruto arbeidsparticipatie (rechteras, %), seizoengecorrigeerd, internationale definitie, 2003-juni 2014 700.000

79% Werkloze beroepsbevolking (linkeras) Bruto arbeidsparticipatie (rechteras)

600.000

77%

500.000 75% 400.000 73% 300.000 71% 200.000

69%

100.000

67%

.

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2014

Bron: CBS – Enquête Beroepsbevolking

3 Verschenen op 14 augustus 2014. 4 Aangezien het CBS in navolging van het CPB en DNB voortaan uitsluitend nog beroepsbevolking en werkloosheid volgens de internationale definitie zal publiceren, is in deze rapportage eveneens voor deze definitie gekozen.

10

r2014-0021BB

Figuur 2.3: Consumentenvertrouwensindicator: gemiddeld saldo van positieve en negatieve antwoorden (seizoengecorrigeerde reeks, januari 1986-september 2014) 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40

1986 1986 1987 1988 1988 1989 1990 1990 1991 1992 1992 1993 1994 1994 1995 1996 1996 1997 1998 1998 1999 2000 2000 2001 2002 2002 2003 2004 2004 2005 2006 2006 2007 2008 2008 2009 2010 2010 2011 2012 2012 2013 2014

-50

Bron: CBS – Consumenten Conjunctuuronderzoek

De economische vooruitzichten, werkloosheid, politieke stabiliteit, internationale spanningen, etc. hebben effect op het consumentenvertrouwen. Het CBS meet maandelijks opvattingen van consumenten over aankopen van duurzame consumptiegoederen. algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van het huishouden. Opvallend in deze reeks is het diepe dal in het consumentenvertrouwen in het begin van het millennium. Het waren de tijden dat de zogeheten “nieuwe economie” ten grave werd gedragen nadat de ‘internetzeepbel’ uiteenspatte, in Nederland gevolgd door de roerige jaren waarin Fortuyn en van Gogh vermoord werden. Rondom het uitbreken van de kredietcrisis in oktober 2008 zakte het consumentenvertrouwen niet zo diep als in 2002. Na een minder negatief 2010 werd in februari 2013 een nieuw dieptepunt bereikt. Sindsdien is het consumentenvertrouwen sterk verbeterd, het aantal negatieve en positieve antwoorden houdt elkaar nu bijna in evenwicht.

2.3

Bevolking en huishoudens

Ondanks de economische crisis, de gestegen werkloosheid en de stagnatie op de woningmarkt is het buitenlands migratiesaldo de afgelopen jaren positief. Nederland trekt nog steeds mensen uit het buitenland aan. Omdat ook de levensverwachting nog steeds stijgt en het aantal geboorten slechts beperkt is teruggevallen5 groeit de bevolking. In de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, zijn er 344.000 (+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woonuitgaven is vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal huishoudens is met 278.000 5 Een geboortedaling treedt vaak op circa twee jaar na het uitbreken van een economische crisis.


11

Figuur 2.4: Huishoudens naar leeftijdscategorie: aandeel eenpersoonshuishoudens (2013), toename aandeel en toename aantal eenpersoonshuishoudens (2000-2013)

aandeel alleenstaand in 2013 (linkeras, %) 90

toename aandeel alleenstaand 2000-2013 (linkeras, %-punt)

45.000

toename aantal alleenstaanden 2000-2013 (rechteras, aantal)

70

35.000

50

25.000

30

15.000

10

5.000

-10

-5.000 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94

leeftijd Bron: CBS – Huishoudensstatistiek

(+3,8%) toegenomen. Het aantal huishoudens neemt dus relatief gezien snel toe. Het zijn vooral huishoudens met één inkomen die er bij komen: eenoudergezinnen en alleenstaanden.

Door de voortgaande individualisering neemt zowel het aantal als het aandeel alleenstaanden in vrijwel alle leeftijdsklassen nog steeds toe. Figuur 2.4 laat zien dat in de periode sinds de eeuwwisseling de dertigers en de ouderen tot 90 jaar hierop een uitzondering vormen. Het aantal dertigers, ook de alleenstaande dertigers, is afgenomen vanwege de lage geboortecijfers in de periode 1974-1985. Het aandeel dertigers dat alleen woont, neemt nog steeds toe. De vergrijzing heeft ook meer alleenstaanden tot gevolg, maar bij de 65 tot 90-jarigen neemt het aandeel alleenstaanden af. Door de gestegen levensverwachting daalt het aandeel bejaarden dat ‘alleen achterblijft’. Tegelijkertijd neemt door de sterke groei van mensen in deze leeftijdsklasse het aantal alleenstaande ouderen toe.

12

r2014-0021BB

2.4

Huishoudinkomen

De toename van het aantal huishoudens in combinatie met de (beperkte) daling van het bbp tijdens de crisisjaren heeft er toe geleid dat het bbp per huishouden gedaald is. Voor het inkomen van huishoudens is het daarnaast van belang dat het deel van het nationaal inkomen dat beschikbaar komt als netto inkomen voor de huishoudens al twee decennia daalt6 (Figuur 2.5). Een groter deel van het nationaal inkomen blijft bij bedrijven en de overheid. Bedrijven zijn meer winst gaan inhouden en dragen meer pensioenpremies af. De overheid is meer goederen en diensten gaan financieren, zoals onderwijs, zorg en ook de huurtoeslag, die individuele huishoudens ten goede komen. Figuur 2.5 Aantal huishoudens, bruto binnenlands product (reëel), netto reëel beschikbaar inkomen huishoudens en gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden (reëel), indexcijfers (2001=100)

Bron: CBS – Huishoudensstatistiek, Nationale rekeningen, Inkomenspanelonderzoek * voorlopige cijfers (in verband met revisie)

** nader voorlopige cijfers

Figuur 2.6: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, 2001-2012

Een deel van deze macro-economische ontwikkelingen is terug te zien op de loonstrookjes. Rond de eeuwwisseling bedroeg het besteedbaar inkomen gemiddeld 61,2% van het bruto inkomen, in 2012 is dat percentage gedaald tot 58,0% (Figuur 2.6).

6 DNBulletin – Minder geld in de huishoudportemonnee, 23 juli 2013. De hierin gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op de nationale rekeningen van voor de laatste revisie. De gereviseerde cijfers zijn voorlopig uitsluitend beschikbaar voor de jaren 2001-2013 en laten een daling zien van het aandeel van netto beschikbaar voor huishoudens van 56% in 2001 naar 48% in 2012. De voorlopige cijfers voor 2013 laten een stijging tot 49% zien.


13

Figuur 2.7: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, 2001-2012

Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek

* voorlopig cijfer

Per saldo hebben deze ontwikkelingen tot gevolg dat het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden na een sterke stijging in de jaren 2005-2007 in de crisisjaren weer is gedaald tot het niveau van 2003.

Figuur 2.8: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen en index (2000=100), (prijspeil 2013), 2000-2013 € 50.000

120 Besteedbaar inkomen (linkeras)

Index (2000 = 100; rechteras)

€ 45.000

115

€ 40.000

110 € 35.000

105

€ 30.000 € 25.000

100

€ 20.000

95

€ 15.000

90 € 10.000

85

€ 5.000 €-

80 2000*

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer (2000 i.v.m. revisie)

14

r2014-0021BB

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

2.4.1

Inkomen naar bron

Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, met name dankzij de stormachtige groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie, studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten toegenomen. Gemiddeld genomen is het verschil in inkomen tussen werknemers en ondernemers kleiner geworden. Het gemiddeld inkomen is bij alle groepen sinds de crisis teruggelopen, het sterkst bij de groep met als de belangrijkste inkomensbron winst uit eigen onderneming.

Tabel 2.1 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar belangrijkste inkomensbron (prijspeil 2013), 2000-2012

Huishoudens

2000* 2005 2010 2011 2012*

Inkomen uit arbeid

Aantal (*1000)

Aantal (*1000)

6.791 7.060 7.338 7.415 7.470

3.839 3.818 3.888 3.890 3.861

Aandeel (alle hh's) 57% 54% 53% 52% 52%

Inkomen € € € € €

Inkomen uit eigen onderneming

Overdrachtsinkomen (uitkering, pensioen, alimentatie,studiefinanciering)

Aantal (*1000)

Aantal (*1000)

36.220 38.063 39.878 39.175 38.442

Aandeel (alle hh's)

686 734 853 869 895

10% 10% 12% 12% 12%


51.574 50.015 50.196 47.577 46.438

2.266 2.508 2.597 2.656 2.714

Aandeel (alle hh's) 33% 36% 35% 36% 36%


22.441 23.441 24.614 24.156 23.783

Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer

Figuur 2.9: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen naar type huishoudens, indexcijfers (2000=100), (prijspeil 2013), 2000-2012 2004

2008

2012*

125

120

115

110

105

100

95

90

Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer


15

2.4.2

Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd

In de ontwikkeling van het besteedbaar huishoudinkomen in de periode vanaf de eeuwwisseling tot 2012 zijn maatschappelijke ontwikkelingen als de toename van het aantal tweeverdieners en het aandeel gepensioneerden met een aanvullend pensioen terug te zien. Het inkomen van paren met kinderen jonger dan 18 jaar en ‘gepensioneerde’ paren is relatief sterk gestegen. Opvallend is dat ook het inkomen van eenoudergezinnen met kinderen jonger dan 18 jaar relatief sterk is gestegen. Alleenstaande ouderen en paren zonder kinderen zijn er ten opzichte van het jaar 2000 ook op vooruit gegaan. Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen bevindt zich in 2012 in reële termen ongeveer op het niveau van 2004. Alleenstaanden, zowel mannen als vrouwen, jonger dan 65 jaar halen dit niveau in 2012 echter niet. Het inkomen van deze twee groepen is teruggelopen tot het niveau van circa 2000. Uit tabel 2.2. blijkt dat de inkomens van de jongste huishoudens, onder de 25 jaar, dalen. Tabel 2.2 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar leeftijd en type, indexcijfers (2000=100) (prijspeil 2013), 2000-2012 Hoofdkostwinner

Samenstelling huishouden

tot 25 jaar tot 25 jaar tot 25 jaar tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 25 tot 45 jaar 25 tot 45 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 45 tot 65 jaar 45 tot 65 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder

eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden paar eenoudergezin eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden paar eenoudergezin eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden paar eenoudergezin eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden paar eenoudergezin

2000*

2004

2008

2012*

100 100 100

90 102 107

94 107 111

87 94 96

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

104 105 106 104 106 101 102 99 106 104 105 104

108 114 116 109 111 109 110 101 112 113 115 105

102 109 110 105 102 102 104 90 106 110 112 102

Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer

2.4.3

Armoede

De crisis heeft een toename van het aantal huishoudens dat van een laag inkomen moet rondkomen tot gevolg gehad. In het Armoedesignalement van SCP en CBS wordt het risico op armoede op twee manieren gemeten: de lage inkomensgrens en de budgetbenadering. Eventueel vermogen blijft buiten beschouwing. Beide benaderingen laten een sterke stijging zien vanaf 2010.

Het aandeel huishoudens onder de lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in 2012. In totaal gaat het in 2012 om 664.000 huishoudens, waaronder relatief veel eenoudergezinnen en alleenstaanden. Van alle huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft 74%

een

inkomen

onder

de

lage

inkomensgrens.

Bij

huishoudens

met

een

arbeidsongeschiktheidsuitkering of een werkloosheidsuitkering als belangrijkste inkomensbron heeft 27% respectievelijk 23% een inkomen onder de grens, bij zelfstandigen is dat 13,5%.

16

r2014-0021BB

TOELICHTING: De lage-inkomensgrens is voor een alleenstaande is door het CBS vastgesteld op € 11.850, € 990 per maand, in 2012. Deze grens is afgeleid van het bijstandsniveau voor een alleenstaande in 1979, toen dit in koopkracht het hoogst was. Om te bepalen hoe het inkomen van een huishouden zich verhoudt tot de lage-inkomensgrens, wordt het inkomen van een huishouden gecorrigeerd voor verschillen in huishoudenssamenstelling en voor de prijsontwikkeling. De correctie voor verschillen in samenstelling vindt plaats met behulp van equivalentiefactoren. In de equivalentiefactor komen de schaalvoordelen tot uitdrukking die het gevolg zijn van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Met behulp van de equivalentiefactoren worden alle inkomens herleid tot het inkomen van een eenpersoonshuishouden. Op deze wijze zijn de inkomensniveaus van huishoudens onderling vergelijkbaar gemaakt.

In de volgende hoofdstukken van deze publicatie wordt overigens een ander inkomensbegrip gehanteerd: het besteedbaar inkomen verminderd met eventueel ontvangen huursubsidie.

Figuur 2.10: Aantal huishoudens met een inkomen onder de lage inkomensgrens, 2000-2012 Totaal ten minste 1 jaar onder grens

Totaal 4 jaar en langer onder grens

800.000

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 2000*

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012*

Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer

Het SCP schat het aantal personen dat in armoede verkeert en hanteert daartoe een budgetbenadering waarbij twee grenzen gehanteerd worden: het niet-veel-maar-toereikendcriterium, € 1.042 per maand voor alleenstaande, en het strengere basisbehoeftecriterium, € 952 per maand (prijzen 2012). Hoewel de economische neergang aanvankelijk niet gepaard ging met een grote toename van armoede, is in 2011 en 2012 onmiskenbaar sprake van een sterk stijgende lijn. Het aantal mensen met een inkomen onder het niet-veel-maar-toereikendcriterium is sinds 2007 met ruim 350.000 personen toegenomen, tot 1,2 miljoen in de voorlopige cijfers over 2012. Procentueel was tussen 2007 en 2012 sprake van een toename van 5,4% naar 7,6%; deze groeiende armoede deed zich voor twee derde voor in 2011-2012. Ongeveer een derde van de armen (381.000 personen, 2,7%) verkeerde in 2012 al drie jaar of langer onder de grens. Ten opzichte van 2011 nam deze langdurig arme groep met 65.000 personen toe (+0,5 procentpunt). Het strengere basisbehoeftencriterium vertoont dezelfde trend: in 2012 hadden 811.000 personen (5,1% van de bevolking) een inkomen beneden deze armoedenorm.


17

2.5

Prijsontwikkelingen

Het CBS berekent de inflatie door de prijsontwikkeling van een groot aantal goederen en diensten te monitoren. In de periode vanaf 1996 zijn alcoholische dranken en tabak het meest in prijs gestegen. De groep ‘huisvesting, energie en water’ kent van de overige onderscheiden groepen goederen en diensten de hoogste prijsstijging. Andere groepen met een relatief sterke prijsstijging zijn horeca, vervoer en consumptie in het buitenland. Communicatie laat als enige groep een prijsdaling zien. In het rechterdeel van de grafiek is de groep ‘huisvesting, energie en water’ uitgesplitst in subgroepen. Het is de sterke stijging van de energieprijzen die het beeld in deze subgroep bepaalt, maar ook de huurprijzen en de toegerekende huur van de eigen woning hebben zich boven het gemiddeld inflatieniveau, dat is weergegeven met de dikke zwarte streep, ontwikkeld.

Figuur 2.11: Procentuele toename consumentenprijzen naar bestedingscategorie, lopende bedragen, 1996-2013

Toename 1996 - 2013 160%

Toename totale bestedingen

uitsplitsing huisvesting, water en energie

140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%

H

ui s

ve

Al

c. dr st in ank H g, e ot el wa n e s, n ca ter t en aba fé s k e en n C on re erg ie su st au m pt ra ie nt s in D Ve he i tb rv Vo ver oe ui se ed te r go in nl gs a ed nd m O e St idd. ren nde o rw en en C ijs on ff er di al in en s. c g . ge vr s e te ije n b. n be hu d ish ran la st k . e a ./ o ve p p a n rh ra ei t ds en di e n R ec Gez st. re on a Kl dh ed tie en eid in g c ul en sc tuu r h C om oei se To m un l eg ica er ek tie en O W nd de e hu rke O erh lijk o ur ve rig ud e ei en hu ge e di ur n r ep en w on a st en rat in i.v ie w g .m o . d nin g e wo ni ng En er gi e

-20%

Bron: CBS Consumentenprijzen

18

r2014-0021BB

3

Ontwikkelingen huursector 3.1

Sector sterk in beweging

Door overheidsmaatregelen zoals de EC-richtlijn inzake de toewijzing van gereguleerde huurwoningen, de invoering van schaarstepunten in het woningwaarderingsstelsel, de verhuurderheffing

en het

inkomensafhankelijke huurbeleid voltrekken zich in snel tempo veranderingen in de huursector. Veranderingen die doorwerken in huurverhogingen, omvang van het corporatiebezit en beschikbaarheid van de voorraad voor de doelgroep. Voor het komende jaar staat de bevriezing van de liberalisatiegrens voor drie jaar en de herziening van de Woningwet op de rol. Met deze voornemens wordt beoogd het speelveld voor corporaties duidelijk af te bakenen en het middenhuursegment voor beleggers aantrekkelijk te maken. Daarnaast zal het kabinet de mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te wijzen buiten de EC-doelgroep tijdelijk uitbreiden voor huishoudens met een inkomen tot € 38.000, mogelijk regels opstellen om te komen tot meer passende toewijzing van vrijkomende huurwoningen aan huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en voorstellen indienen voor een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel en de invoering van de huursombenadering bij de huurprijsbepaling door corporaties.

In paragraaf 3.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de huursector is en wie er in huurwoningen wonen. Paragraaf 3.3. schetst met behulp van de Huurenquête, waarvan de resultaten over het jaar 2014 recent beschikbaar zijn gekomen, de ontwikkeling van de huurprijzen en laat met behulp van de Verantwoordingsinformatie de veranderingen in de samenstelling van de voorraad corporatiewoningen naar prijsklasse zien. In paragraaf 3.4 komen de bijkomende woonuitgaven, voor veel huurders een belangrijke kostenpost, aan de orde. In paragraaf 3.5 wordt met behulp van het WoON2012 de relatie gelegd tussen inkomens en woonuitgaven van huurders. In deze paragraaf komt ook het gebruik van de huurtoeslag aan de orde. In paragraaf 3.6 t/m 3.8 wordt ingezoomd op de problemen die in het kader van de betaalbaarheid in de huursector spelen: de mismatch tussen de gereguleerde voorraad en de doelgroep, de betalingsrisico’s en tot slot de betalingsproblemen.

3.2

Huurders en huurwoningen

Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland, waarvan, volgens het WoON 2012, 19% met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 389,05 per maand). De meeste huurwoningen, 48%, hebben een huurprijs tussen deze grens en de laagste aftoppingsgrens (€ 556,82), 21% behoort tot de dure huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€ 699,48) en 12% heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf 2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het aantal huurwoningen met circa 220.000 woningen afgenomen. Het aandeel van de corporaties in de


19

huursector is in deze periode toegenomen van 75,4% naar 78,4%, als gevolg van de relatief sterke afname van het aantal huurwoningen van particuliere verhuurders. Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een huurwoning. Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste huurwoningen worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Slechts 7% van deze woningen wordt bewoond door een paar met kinderen. De duurste huurwoningen, met een huur boven de liberalisatiegrens, worden voor 17% door paren met kinderen bewoond, maar ook binnen deze categorie vormen de alleenstaanden met 39% de grootste groep. Ouderen, hier opgevat als 65 jaar of ouder, wonen relatief vaak in een huurwoning. Dat hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia. Figuur 3.1: Woonsituatie type huishoudens naar prijsklasse huurwoning (2012) 2.000.000

koopw oning

1.800.000

boven liberalisatiegrens laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens

1.600.000

kw aliteits- tot laagste aftoppingsgrens tot kw aliteitskortingsgrens

1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 alleenstaande

eenoudergezin

paar

paar met kinderen

alleenstaande

jonger dan 65 jaar

paar

65 jaar of ouder

Bron: WoON 2012

3.3

Ontwikkeling huren

Voor het gereguleerde deel van de huurwoningenvoorraad wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging van overheidswege vastgesteld. De afgelopen jaren is deze jaarlijkse maximale verhoging gelijk gesteld aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Met ingang van 1 juli 2013 is dit echter aangepast. Boven op het inflatiepercentage is voor alle gereguleerde woningen een extra huurverhoging tot maximaal 1,5% mogelijk gemaakt. Daarnaast is het inkomensafhankelijk huurbeleid ingevoerd, waarbij afhankelijk van het inkomen van het huishouden (in 2011) een extra huurverhoging mogelijk is, maximaal 0,5% voor huishoudens met een inkomen (volgens de vastgestelde belastingaanslag over 2011) tussen € 33.614 en € 43.000, en maximaal 2,5% voor de groep met een nog hoger inkomen. Voor de jaarlijkse huurstijging in deze ‘vrije sector’ is bepalend wat huurder en verhuurder in het afgesloten huurcontract hebben vastgelegd. Gebruikelijk is een zogeheten ‘indexeringsclausule’, die inhoudt dat de huur jaarlijks wordt ‘aangepast’ (lees: verhoogd) met een prijsindexcijfer dat door het Centraal Bureau voor

20

r2014-0021BB

de Statistiek (CBS) wordt vastgesteld. Deze percentages komen doorgaans overeen met het inflatiepercentage

De Huurenquête meet de jaarlijkse huurverhogingen van corporaties, institutionele beleggers en andere particuliere verhuurders. Deze enquête, waarbij verhuurders van circa 13.500 woningen worden benaderd, wordt jaarlijks uitgevoerd door het CBS. Het CBS gebruikt de huurenquête om indexcijfers vast te stellen voor de huren van huurwoningen en de toegerekende huur van eigen woningen. Deze indexcijfers wegen voor ruim 17% mee in de consumentenprijsindex (CPI). Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gebruikt de gegevens van de Huurenquête om de jaarlijkse huurstijging te monitoren. Naast de ‘reguliere’ jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders kunnen verhuurders de huurprijs bij nieuwe verhuringen, binnen de door het woningwaarderingsstelsel gestelde grenzen, aanpassen. Met behulp van de Huurenquête is het mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van huurharmonisatie, woningverbetering en de reguliere jaarlijkse huurverhoging op het huurniveau. De zogeheten (zuivere) huurstijging, is de huurverhoging inclusief het harmonisatie-effect, maar exclusief de huurstijging door woningverbetering en exclusief mutatie-effecten (onder meer sloop en nieuwbouw).

In de periode 2007-2012 blijft de gemiddelde zuivere huurstijging exclusief huurharmonisatie van alle huurwoningen telkens iets onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. In de periode 2004-2006 werd andersom de huur meer verhoogd dan de inflatie in het vorig jaar. De additionele huurstijging als gevolg van de huurharmonisatie loopt op van 0,1% in 2002 tot 0,9% in 2013. Tabel 3.1 Huurverhoging, harmonisatie-effect en gemiddelde huur per maand, lopende prijzen (2002-2014)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

inflatie in voorgaand jaar (CPI)

Huurverhoging exclusief huurharmonisatie

Harmonisatieeffect

Huurstijging inclusief huurharmonisatie

Aandeel woningen met huurharmonisatie

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

4,5 3,4 2,1 1,2 1,7 1,1 1,6 2,5 1,2 1,3 2,3 2,5 2,5

2,8 3,1 2,9 1,8 2,4 1,1 1,5 2,4 1,2 1,3 2,2 4,0 3,9

Bron: CBS - Huurenquête, bewerking Companen

0,1 0,2 0,3 0,3 0,4 0,3 0,5 0,5 0,5 0,5 0,8 0,9 0,8

2,9 3,3 3,2 2,1 2,8 1,4 2,0 2,9 1,7 1,8 3,0 4,9 4,7

2,7 2,3 2,1 2,7 3,2 3,1 3,9 4,1 3,9 4,0 4,3 4,4 4,4

Gemiddelde huur inclusief huurharmonisatie 1) € 351 € 366 € 380 € 392 € 402 € 421 € 430 € 443 € 457 € 465 € 482 € 506 € 530

1) Huurprijs na huurverhoging


21

De huurverhoging in de jaren 2013 en 2014 laat een ander beeld zien. Verhuurders van gereguleerde woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie, 2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De huurverhoging exclusief harmonisatie bedraagt in de gereguleerde sector 4,1% in 2013 en 4,0% in 2014. In het geliberaliseerde deel van de sector is dat respectievelijk 2,9% en 2,3%.

Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de afgelopen jaren toegenomen. Met name corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83% van de woningen die muteerden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als gevolg van harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in 2013 0,8% en in 2014 0,9%. Het aandeel woningen in de gereguleerde huursector met huurharmonisatie was in zowel 2013 als 2014 4,4%. In het geliberaliseerde deel van de sector ligt dat aandeel 1% tot 1,8% hoger. Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde woningen met 2,1% in 2013 en 1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen. Tabel 3.2 Aandeel huurharmonisatie bij mutatie van huurder naar type verhuurder (2008-2014) Toegelaten instellingen

Commerciële verhuurders

70% 74% 75% 79% 79% 81% 83%

68% 84% 72% 65% 69% 69% 71%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Totaal 69% 76% 75% 77% 79% 79% 82%

Bron: CBS Huurenquête

De Tabel 3.3 en 3.4 laten zien in hoeverre verhuurders van gereguleerde woningen in 2013 en 2014 gebruik hebben gemaakt van de geboden mogelijkheden om de huren voor zittende bewoners te verhogen.

De

huurverhoging,

exclusief

harmonisatie,

voor

huurders

met

een

volgens

het

inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen of middeninkomen wijkt in 2013 bij corporaties met 3,9% bijna niet af van de geboden mogelijkheden (4,0%). In 2014 is dit met 3,6% iets teruggelopen. Bij huurders met een hoog inkomen is dat anders. Terwijl een huurverhoging van 6,5% mogelijk was hebben corporaties de huurverhoging voor deze groep in 2013 tot 5,4% en in 2014 tot 5,6% beperkt.

Particuliere verhuurders verhogen over de gehele linie de huren in de gereguleerde sector minder dan corporaties. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat particuliere verhuurders vaker al een huur vragen die op of in de buurt van 100% van de maximaal redelijke huur ligt. Mogelijk speelt ook een rol dat de verhuurderheffing niet van toepassing is op eigenaren met minder dan 10 gereguleerde huurwoningen en kleine verhuurders misschien minder geneigd zijn om bij de Belastingdienst de inkomensgegevens van huurders op te vragen.

22

r2014-0021BB

Tabel 3.3 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2013

Toegelaten instelling

Nederland

Wel

Niet

realisatie

Tot € 34.085 € 34.085 - € 43.602 Meer dan € 43.602

3,9% 4,3% 5,4%

3,1% 3,6% 4,2%

3,9% 4,3% 5,1%

Totale gereguleerde voorraad

4,2%

4,1%

4,1%

mogelijk 4,0% 4,5% 6,5%


Tabel 3.4 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2014

Toegelaten instelling Wel Niet

Nederland realisatie mogelijk

Tot € 34.085 € 34.085 - € 43.602 Meer dan € 43.602

3,6% 4,1% 5,6%

3,4% 3,6% 4,3%

3,6% 4,0% 5,3%

Totale gereguleerde voorraad

4,0%

3,5%

3,9%

4,0% 4,5% 6,5%


Zoals gezegd wordt in de zuivere huurstijging de huurstijging als gevolg van woningverbetering, sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. Figuur 3.2 maakt duidelijk dat de stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen aanzienlijk hoger ligt dan de zuivere huurstijging. Dit verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude goedkope huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd. Ook woningverbeteringen waarbij huren verhoogd worden dragen bij het geconstateerde verschil. In hoeverre aankoop en verkoop van woningen door verhuurders de gemiddelde huurprijs beïnvloedt is niet bekend. Figuur 3.2: Reële gemiddelde huren en effect zuivere huurstijging (prijspeil 2013) Gemiddelde huur volgens Huurenquête Gemiddelde huur op basis toepassing zuivere huurstijging op gemiddelde huur 2002

€ 540 € 520 € 500

€ 480 € 460 € 440 € 420 € 400 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*

(Bron: CBS Huurenquête / bewerking Companen / bewerking ABF Research)


23

Als gevolg van huurharmonisatie, sloop/nieuwbouw en woningverbetering is de samenstelling van de voorraad corporatiewoningen naar prijsklasse de afgelopen jaren snel veranderd. Het aantal woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens neemt snel af, terwijl de voorraad tussen de laagste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens snel toeneemt. Ook het aantal woningen met een huur boven de liberalisatiegrens in corporatiebezit neemt relatief snel toe, al is het in absolute zin met 74.000 woningen maar een klein deel van de voorraad.

Figuur 3.3: Ontwikkeling samenstelling huurvoorraad woningcorporaties naar huurprijsklasse, 2001-2012 tot kwaliteitskortingsgrens

kwaliteits- tot laagste aftoppingsgrens

laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens

boven liberalisatiegrens

Boven laagste aftoppingsgrens (voor 2007) 2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: Corpodata/BBSH

Figuur 3.4: Gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling twee prijsklassen huurvoorraad naar type mutatie, 2002-2012

Bron: Corpodata/BBSH

24

r2014-0021BB

De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002 nog ruim 800.000 woningen, is in de periode 2002-2012 bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter het gevolg van huurverhogingen, met name door huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af. Het ‘betaalbare’ deel van de corporatievoorraad, met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens is in deze periode met 150.000 toegenomen. Deze toename is door zowel huurverhogingen van goedkope woningen (146.000) als door nieuwbouw (105.000) tot stand gekomen. De voorraad is met 136.000 afgenomen door verkopen en er zijn ook circa 100.000 woningen door huurverhogingen doorgeschoven naar de dure prijscategorie (boven de laagste aftoppingsgrens).

3.4

Overige woonuitgaven huurders

De lokale lasten voor huurders bestaan uit heffingen van gemeenten en waterschappen. Deze zijn in de periode 2006-2010 beperkt toegenomen. In reële termen bedroeg de stijging gemiddeld 3,3%.

De kosten voor gas, elektra en energie zijn aan schommelingen op de wereldmarkt onderhevig. Tussen 2002 en 2009 zijn deze kosten sterk gestegen. Deels is dat een gevolg van gestegen belastingen op energiedragers. Tussen 2009 en 2012 zijn de energiekosten voor huurders in beperkte mate gedaald. Figuur 3.5: Reële, bijkomende, lokale woonuitgaven voor huurders per jaar, prijspeil 2013

Rioolheffing (gecombineerd)

Reinigingsrechten en afvalstoffenheffing

Heffing ingezetenen

Zuiverings- en verontreinigingsheffing

Totaal €600

€500

€400

€300

€200

€100

€2006

2007

2008

2009

2010

bron: CBS


25

Figuur 3.6: Reële bijkomende, woonuitgaven energie en water voor huurders per maand (prijspeil 2013),19862012

Gas

Elektra

Energie*

Water

€160 €140 €120 €100 €80 €60 €40

€20 €1986

1990

1994

* Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming bron: WoON/WBO

26

r2014-0021BB

1998

2002

2006

2009

2012

3.5

Woonuitgaven en inkomens van huurders

De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in 2012 25,5%, de gemiddelde woonquote voor huurders bedraagt in 2012 36,4%. Figuur 3.7: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van huurders, 2012 Kale huur 477

+ Subsidiabele servicekosten 11 Vaste woonuitgaven

= Basishuur 488

Huurtoeslag 67

= Netto vaste woonuitgaven 421

Netto huurquote 25,5%

+ Heffingen OPL uitgaven nutsvoorzieningen 176

Netto huishoudinkomen 23.000

Bijkomende woonuitgaven

= Totale woonuitgaven 597

Woonquote voor huurders 36,4%

Totale woonuitgaven

Bron: WoON 2012

Inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. In 2007 bedroeg dit inkomen € 25.062, in 2013 € 22.400 (beide bedragen prijspeil 2013), een daling met 11%. Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling overigens nauwelijks minder groot (9%). Dit is een belangrijke ontwikkeling in het licht van de ontwikkeling van de betaalbaarheid in de huursector.


27

Figuur 3.8: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huurders (prijspeil 2013), indexcijfers (2000=100), 2000-2013 Index besteedbaar inkomen

Besteedbaar inkomen (€)

120

€ 26.000

100

€ 25.000

80

€ 24.000

60

€ 23.000

40

€ 22.000

20

€ 21.000

€ 20.000

0 2000*

2001

2002

Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

* voorlopig cijfer

Huurtoeslag De huurtoeslag is een bijdrage in de woonkosten voor huishoudens met een laag inkomen die in een gereguleerde woning wonen. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het huishoudinkomen, type huishouden, leeftijd en de huurprijs van de woning. Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41% van alle huurders huurtoeslag. De toename van het aantal huurtoeslagontvangers stokte in 2009, maar was in 2010 groot. Binnen de groep huurtoeslagontvangers neemt het aandeel alleenstaanden onder de 65 jaar toe terwijl het aandeel alleenstaanden boven de 65 Figuur 3.9: Kerncijfers huurtoeslagontvangers: aantal huurwoningen, huishoudens, toekenningen, verdeling over huishoudtype en reële bedragen (prijspeil 2013), 2006-2011 (Bron: Ministerie van BZK)

2006 Aantal huurwoningen* Aantal toekenningen - percentage van alle huurwoningen Eenpersoons < 65 jaar Meerpersoons < 65 jaar Eenpersoons > 65 jaar Meerpersoons > 65 jaar Gemiddelde huurtoeslag (per jaar)** Gemiddelde huur (per maand)*** Gemiddelde eigen bijdrage (per maand) Deel eigen bijdrage van huur****

2007

r2014-0021BB

2009

2010

2011

2.950.200 1.105.400 37,5%

2.935.700 1.122.900 38,2%

2.924.400 1.122.300 38,4%

2.918.500 1.173.700 40,2%

2.909.100 1.192.600 41,0%

30% 32% 26% 11%

31% 32% 26% 11%

31% 32% 26% 11%

32% 31% 25% 11%

34% 31% 24% 11%

34% 32% 24% 11%

€ 1.944 € 443 € 248 56%

€ 1.928 € 447 € 249 56%

€ 1.954 € 445 € 227 51%

€ 1.952 € 452 € 230 51%

€ 2.008 € 459 € 231 50%

€ 2.008 € 460 € 228 50%

*: In zelfstandige woningen (bron: WoON) **: Daadwerkelijk uitgekeerde huurtoeslag over het hele jaar ***: Onder huurtoeslagontvangers ****: Inschatting; macro-berekening

28

2008

2.976.200 1.088.200 36,6%

Figuur 3.10: Huurtoeslag kerncijfers naar prijsklasse woning, 2006 en 2011 (prijspeil 2013) 2006

2011

Toename

Gemiddelde eigen bijdrage huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens €

234 € 251 € 260 €

214 231 235

€ € €

-20 -20 -25

335 € 469 € 601 €

331 468 600

€ € €

-4 -2 -1

Gemiddeld huurtoeslagbedrag huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € 1.094 € 1.026 huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € 2.182 € 2.145 huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens € 2.967 € 2.749

€ € €

-67 -37 -218

€ € €

406 665 891

Gemiddelde huur huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens €

Gemiddeld inkomen huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € 17.760 € 18.166 huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € 19.331 € 19.995 huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens € 19.711 € 20.602 Aantal toekenningen huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens

297.279 704.810 85.967

245.396 763.551 183.371

-51.883 58.741 97.404

bron: Ministerie van BZK / Huurcijfers in beeld / bewerking ABF Research

jaar afneemt. De gemiddelde huurtoeslag per ontvanger is in reële termen tussen 2006 en 2011 met 3,3% gestegen. Naast de inzettende inkomensdaling is dit het gevolg van de gemiddeld genomen gestegen reële huurprijzen. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna 52.000, terwijl het aantal toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met 156.000 is toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer huurtoeslag uitgekeerd.

Netto huurquote De netto huurquote is het percentage van het besteedbaar inkomen dat een huurder betaalt aan huur nadat hiervan de eventuele huurtoeslag is afgetrokken. De gemiddelde netto huurquote bedroeg in 1994 22,6% en is in de loop der jaren gestegen. Aan de vooravond van de crisis, in 2006, bedroeg deze 24,2% om te dalen tot 23,2% in het eerste crisisjaar (2009). In 2012 is de gemiddelde netto huurquote gestegen tot 25,5%. Deze cijfers zijn gebaseerd op de reeks Woononderzoek Nederland. De volgende editie van deze reeks van onderzoeken vindt plaats in 2015.

De ontwikkeling van het inkomen van eenpersoonshuishoudens blijft in alle leeftijdscategorieën achter bij dat van andere huishoudtypen. In combinatie met het gegeven dat de huursector voor een steeds groter deel wordt bewoond door alleenstaanden, betekent dit dat de inkomens in de huursector achterblijven bij die in de koopsector.

De stijging van de netto huurquote in de periode 2006-2012 is het grootst bij paren zonder kinderen onder de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Het betreft in beide gevallen een langjarige trend die zich bij elke editie van het Woononderzoek Nederland zonder onderbreking manifesteert. In


29

Figuur 3.11: Netto huur- en woonquote, naar huishoudsamenstelling, 2006-2012 (Bron: WoON/WBO) 2006

2012

2006

Netto huurquote

2012

Netto woonquote voor huuders

Alleenstaand t/m 44 jaar

Alleenstaand 45 t/m 64 jaar Alleenstaand 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 t/m 64 jaar Paar 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar met kinderen Paar 44 jaar en ouder met kinderen Eenoudergezin t/m 44 jaar Eenoudergezin 45 jaar en ouder

Totaal 50%

40%

30%

20%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: WoON/WBO

Figuur 3.12: Netto huur- en woonquote, naar woonduur, 1994-2012 1994

2012

Netto huurquote 50% 2 jaar of korter

3-5 jaar

6-10 jaar

11-20 jaar

21 jaar of meer

Totaal

Bron: WoON/WBO

30

r2014-0021BB

40%

30%

20%

10%

1994

2012

Netto woonquote voor huurders 0%

10%

20%

30%

40%

50%

hoofdstuk 1 constateerden we dat met name de inkomensontwikkeling van deze groepen stagneert en dat de inkomens van de jongste alleenstaanden, onder de 25 jaar, dalen. Alleenstaanden van 65 jaar en ouder kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de periode 2006-2012. Over de langere periode vanaf 1994 laten eenoudergezinnen van 45 jaar en ouder en dalende netto huurquote zien. Eerder zagen we al dat de inkomens van eenoudergezinnen hoger zijn geworden. Tussen 2006 en 2012 is de netto huurquote van deze groep echter weer gestegen.

Invloed woonduur Een van de oorzaken van de relatief hoge netto huurquote van jongere huishoudens is de invloed van de woonduur. Hoe langer huurders in een bepaalde woning wonen, hoe lager de netto huurquote. Hier doet zich het effect van huurharmonisatie gelden. Bewoners van huurwoningen kunnen bij verhuizing naar een andere huurwoning te maken krijgen met een hogere huur, zonder dat er meer kwaliteit tegenover staat, hetgeen effect heeft op de netto huurquote. Andersom geldt echter ook dat de jongste huishoudens per definitie de kortste woonduur hebben. Aangezien het inkomen van deze groep gemiddeld genomen laag is en zoals we zagen zelfs achteruit is gegaan, vormt dit mede de oorzaak van de sterke toename van de netto huurquote bij korte woonduur.

Verschillen tussen inkomensgroepen Over het algemeen geldt: hoe lager het inkomen, hoe hoger de huurquote. Dit komt doordat de uitgaven voor wonen doorgaans niet evenredig toenemen met het besteedbaar inkomen van een huishouden. Een huishouden dat meer verdient, houdt na aftrek van de woonuitgaven doorgaans een groter deel van het inkomen over voor andere zaken. Zo bedraagt de netto huurquote van huishoudens met de laagste inkomens, het zogeheten eerste quintiel, in 2012 gemiddeld 33%, terwijl deze bij de hoogste inkomens, het vijfde quintiel, slechts 12% bedraagt. Nu de inkomens dalen heeft dat tot gevolg dat de netto huurquote van de lagere inkomensgroepen sneller stijgt dan die van hogere inkomensgroepen. Figuur 3.13: Netto huurquote en toename netto huurquote voor huurders naar inkomen, 2009 en 2012

0%

10%

20%

30%

Laagste inkomens

40% 3,0%

quintiel 2

1,6%

quintiel 3

1,9%

quintiel 4

1,7%

Hoogste inkomens

1,0%

2,3%

Totaal

2009

2012

(toename 2009-2012 in %-punt)

Bron: WoON 2009 en 2012


31

Hoge huurquoten vaak door extreem lage inkomens Bij alle typen huishoudens en in alle inkomenscategorieën komen er huishoudens voor zonder regulier inkomen. Deze huishoudens hebben sterk wisselend inkomsten. Het gaat onder andere om zelfstandigen en studenten met (gedeeltelijke) studiefinanciering. Het deel van deze groep met een in het onderzochte jaar zeer laag inkomen beïnvloedt de gemiddelde huurquote van het laagste inkomensquintiel nogal. Wanneer we alleen de mensen met regulier inkomen in de analyse betrekken, komt vooral de quote bij de laagste inkomens een stuk lager uit. Een alternatieve berekening van de netto huurquote voor huurders, bij wie uitsluitend huishoudens worden meegenomen met een inkomen dat op of boven het bijstandsniveau ligt en is verkregen uit loondienst, uitkering of pensioen, komt voor het eerste quintiel niet uit op 33,3% (zoals in figuur 3.13 is afgebeeld voor alle huishoudens) maar op 27,9%. In onderstaande figuur is op basis van een arbitraire grens, waarbij de 10% hoogste netto huurquoten tot ‘hoge’ quoten zijn bestempeld, weergegeven hoe groot de verschillen tussen de twee verschillende berekeningswijzen zijn. In 2009 is volgens dit criterium een netto huurquote hoog bij 31% of meer, in 2012 bij 34% of meer. In 2009 was dit het geval bij 278.000 huishoudens en in 2012 bij 253.000. Figuur 3.14: Netto huurquote voor alle huishoudens en voor huishoudens met een regulier inkomen (zie begrippenlijst), naar huishoudsamenstelling, 2012 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand 45 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 jaar en ouder Paar met kinderen Eenoudergezin Totaal Regulier inkomen

Alle huishoudens

Bron: WoON

Regionale verschillen Gemiddeld is de netto huurquote in 2012 in Nederland 25,5%, maar tussen woningmarktgebieden loopt deze uiteen van 22,7% tot 27,9%. De netto huurquote is het hoogst in de woningmarktgebieden Den Haag, Leiden en Tilburg. Ook de woningmarktgebieden Amsterdam, Rotterdam en Groningen hebben relatief hoge huurquoten. In de regio’s Groningen, Tilburg en Rotterdam zijn de inkomens relatief laag, in de regio’s Leiden, Den Haag en Amsterdam zijn de netto huuruitgaven relatief hoog. In de woningmarktgebieden Leeuwarden en Dordrecht is de netto huurquote het laagst. Ook in de

32

r2014-0021BB

Figuur 3.15: Netto huurquote naar woningmarktgebied (2012)

Bron: WoON 2012

woningmarktgebieden Smallingerland, Emmen, Zwolle, Dordrecht en Den Bosch is de netto huurquote relatief laag.

Bij de verklaring van de regionale verscheidenheid spelen naast regionale verschillen in inkomen en huurprijzen diverse zaken een rol. Net als in de koopsector speelt woonduur een belangrijke rol. In regio’s met relatief veel nieuw woningen of veel mutaties waarbij de huren worden geharmoniseerd zal de netto huurquote hoger liggen. Daarnaast kunnen er regionale verschillen zijn in de mate waarin huurwoningen passend naar inkomen worden toegewezen en zijn er verschillen in de mate waarin er wordt ‘scheefgewoond’.


33

Netto woonquote De netto woonquote voor huurders is het percentage van het huishoudinkomen dat huurders betalen aan huur (minus eventuele huurtoeslag) en bijkomende woonuitgaven (lokale lasten en energie). De ontwikkeling van de netto woonquote wijkt in grote lijnen niet af van de hierboven beschreven ontwikkeling van de netto huurquote.

Netto huurquote en woonquote van doelgroepen in het huurbeleid De netto huurquote van de doelgroep voor de huurtoeslag is in de periode vanaf 2002 tot 2012 eerst gestegen, vervolgens gedaald en daarna weer opgelopen. Per saldo is de gemiddelde netto huurquote van deze groep huishoudens gestegen van 26,0% in 2002 tot 28,8% in 2012. De stijging in de laatste jaren hangt samen met veranderingen in de huurtoeslagregeling, dalende inkomens, stijgende huren en het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties. Figuur 3.16 Gemiddelde netto huurquote en netto woonquote van huurders naar inkomen van doelgroepen in het huurbeleid (2002-2012)

2002

Netto huurquote 2006 2009

Inkomensafhankelijk huurbeleid laag midden hoog Huurtoeslag aandachtsgroep niet-aandachtsgroep

26,0% 19,1%

27,8% 21,4%

2012

25,6% 20,8% 16,0%

28,3% 22,0% 17,3%

25,9% 20,9%

28,8% 22,3%

Netto woonquote voor huurders 2002 2006 2009 2012

38,0% 25,9%

42,2% 29,6%

38,4% 28,8% 22,1%

40,9% 29,8% 23,4%

40,1% 28,8%

42,6% 30,1%

Bron: WoON

3.6

Mismatch woningvoorraad en doelgroepen

Het is in algemene zin wenselijk dat betaalbare woningen zoveel mogelijk door de doelgroep worden bewoond. Er worden in dit verband door de Rijksoverheid diverse inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen gehanteerd. Op basis van het WoON 2012 is nagegaan in hoeverre er sprake is van een mismatch bij gereguleerde huurwoningen (EC-doelgroep) en een mismatch bij huurwoningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens (doelgroep huurtoeslag).

Naar schatting 694.000 woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens werden in 2012 bewoond door huishoudens die niet tot de zogeheten EC-doelgroep behoren. Op deze groep is sinds vorig jaar het inkomensafhankelijke huurbeleid van toepassing. Het aandeel sociale huurwoningen dat ‘goedkoop scheef’ wordt bewoond is 27%. Overigens is het aantal ‘goedkope scheefwoners’ in de periode 2009-2012 met naar schatting 94.000 huishoudens afgenomen. De invoering van de EC-grens bij de toewijzing van sociale huurwoningen sinds 1 januari 2011 heeft daaraan bijgedragen. Tevens wordt deze afname veroorzaakt door een daling van het inkomen van huurders, die daardoor zonder te verhuizen niet meer scheefwonen.

34

r2014-0021BB

Figuur 3.17: Woonsituatie huishoudens, naar doelgroep huurtoeslag en EC-besluit, eigendomsvorm en prijsklassen huurwoning, 2012 Eenpersoonshuishouden

Meerpersoonshuishouden

Inkomen onder huurtoeslaggrens

Inkomen boven huurtoeslaggrens

Inkomen onder huurtoeslaggrens

Inkomen boven huurtoeslaggrens

256.400 434.800 152.700 41.400

137.900 293.300 141.500 88.600

69.900 309.100 139.700 47.000

88.900 361.500 184.200 158.100

EC-besluit Doelgroep

Niet-doelgroep

Huurwoning tot kwaliteitskortingsgrens kwaliteits- tot aftoppingsgrens* aftoppings- tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens Koopwoning

447.400 1.019.700 409.200 146.300

105.600 379.000 209.000 188.900

182.500

717.900

341.800

2.993.700

894.600

3.341.200

1.067.600

1.379.200

907.500

3.786.400

2.917.100

4.223.600

Huurwoning tot kwaliteitskortingsgrens kwaliteits- tot aftoppingsgrens* aftoppings- tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens

24% 41% 14% 4%

10% 21% 10% 6%

8% 34% 15% 5%

2% 10% 5% 4%

15% 35% 14% 5%

3% 9% 5% 4%

Koopwoning

17%

52%

38%

79%

31%

79%

Totaal aantal huishoudens

Totaal aantal huishoudens 100% 100% 100% 100% 100% 100% * De hoogte van de aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen dat het huishouden telt. Voor 1- en 2-persoonshuishoudens geldt de lage aftoppingsgrens; vanaf 3 personen de hoge aftoppingsgrens bron: WoON 2012

De doelgroep voor de huurtoeslag is in belangrijke mate (54%) gehuisvest in een woning met passende huurprijs (tot de aftoppingsgrens). 19% van de doelgroep huurt relatief duur: 15% woont in een huurwoning met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en 4% woont in een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarnaast dient men zich te realiseren dat 27% van deze doelgroep eigenaar-bewoner is.

Een belangrijk deel van de woningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dit ‘niet-passend’ verhuurde aantal woningen bedraagt in 2012 naar schatting 882.000 woningen of te wel 45% van de voorraad voor de doelgroep van de huurtoeslag ‘betaalbare’ woningen. Deze mismatch is vanuit het oogpunt van effectieve inzet van de middelen voor de huurtoeslag onwenselijk.

Passende toewijzing van huurwoningen met een prijs tot de aftoppingsgrens is daarom wenselijk. In de crisisjaren is de doorstroming ook in de huursector iets teruggelopen. De mutatiegraad van corporatiewoningen is teruggelopen van 8,5% in 2008 tot 7,8% in 2011. In 2012 was er sprake van een licht herstel. Het aantal woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de huurtoeslag is in deze jaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een ‘te’ dure woning toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal woningen boven de aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens wordt toegewezen is wel teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in 2012.


35

Figuur 3.18: ‘Passende’ en ‘niet-passende’ toewijzing van woningen door corporaties 2007-2012 inkomen onder huurtoeslaggrens passende toewijzing 2007 2008 2009 2010 2011 2012

niet-passende toewijzing

132.105 125.532 116.115 114.822 118.054 124.198

inkomen boven huurtoeslaggrens passende toewijzing

10.508 12.063 13.748 19.547 27.929 37.574

totaal

niet-passende toewijzing

16.403 17.359 17.612 22.094 24.214 26.700

36.994 35.810 33.444 28.993 28.710 24.796

196.010 190.764 180.919 185.456 198.907 213.268

8% 9% 10% 12% 12% 13%

19% 19% 18% 16% 14% 12%

100% 100% 100% 100% 100% 100%

31% 33% 34% 43% 46% 52%

69% 67% 66% 57% 54% 48%

Aandeel in totaal aantal toewijzingen 2007 2008 2009 2010 2011 2012

67% 66% 64% 62% 59% 58%

5% 6% 8% 11% 14% 18%

Aandeel in toewijzingen per inkomensgroep 2007 2008 2009 2010 2011 2012

93% 91% 89% 85% 81% 77%

7% 9% 11% 15% 19% 23%

Bron: Corpodata/ BBSH

Speciale doelgroepen Speciale doelgroepen vormen studenten en ouderen. In de afgelopen jaren is er een inspanning geweest om in de vraag naar meer studentenhuisvesting te voorzien. Een deel van deze opgave is gerealiseerd met complexen die een beperkt aantal jaren gebruikt zullen worden. Daarnaast bestaat een deel van de nieuw gebouwde studentenhuisvesting uit onzelfstandige wooneenheden. Zowel de tijdelijke als onzelfstandige

oplossing

biedt

vaak

goedkope

huisvesting

met

een

huurprijs

onder

de

kwaliteitskortingsgrens. De cijfers in deze publicatie hebben echter uitsluitend betrekking op zelfstandige woningen7 en huurders van zelfstandige woningen. Het laatst bekende cijfer met betrekking tot het aantal wooneenheden in Nederland is 117.500 op 1-1-2011. In het kader van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016 zijn inmiddels 8.094 eenheden opgeleverd en 3.813 eenheden in aanbouw. Ook bewoners en capaciteit in ‘bijzondere woongebouwen’, 356.600 in 2011, blijven in deze publicatie buiten beschouwing. Zoals bekend wordt in het kader van de extramuralisering van de zorg een deel van deze capaciteit afgebouwd.

7 Met de invoering van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) verdwijnt het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen. In deze registratie worden uitsluitend verblijfsruimten met woonfunctie onderscheiden.

36

r2014-0021BB

3.7

Betaalrisico’s bij huurders

In hoofdstuk 1 is al aan de orde geweest dat het aantal huishoudens onder de lage inkomensgrens, door het CBS in het kader van het Armoedesignalement voor 2012 op € 990 per maand voor een alleenstaande gesteld, vanaf 2010 is toegenomen. In 2012 wordt het aantal huurders op 506.000 geschat. Het aantal huishoudens dat in een huurwoning woont en langdurig, dat wil zeggen 4 jaar of langer, een inkomen onder deze grens heeft, is vanaf 2010 weer toegenomen en bedraagt in 2012 144.000. Het PBL heeft recent een schatting van betaalrisico’s onder huurders en kopers gepubliceerd8. Op basis van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn en aangepaste equivalentiefactoren waarmee deze voor verschillende typen huishoudens worden gestandaardiseerd, komt het PBL tot circa 384.000 huurders met betaalrisico’s9 in 2012. Het PBL schat dat het aandeel huurders met betaalrisico’s is toegenomen van 9% in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Zowel in de pre-crisisjaren als na 2008 is vooral in de vrije huursector het aandeel huurders met een betaalrisico hoog. In 2012 had circa 17 procent van de huurders in de vrije huursector (met een huur boven de liberalisatiegrens) een betaalrisico. In de loop der jaren is er nog een nieuwe groep huurders bijgekomen, namelijk de huurders aan de onderkant van de huurmarkt met een huur tot aan de basishuur (waarbij de basishuur voor 65-minners € 215,50 bedroeg in 2012). Dit is de huur die iedere huurder wordt geacht zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen; niemand ontvangt hierover huurtoeslag. Had in 2002 nog circa 5 procent van de huurders met een huurwoning met een huur tot aan de basishuur een betaalrisico, in 2012 was dit aandeel gestegen tot circa 22 procent. Betaalrisico's komen daarmee volgens het PBL inmiddels minstens zo vaak voor in de vrije huursector als onder huurders met een basishuur.

3.8

Betalingsproblemen van huurders

Betalingsrisico’s hoeven niet tot betalingsproblemen te leiden. Veel corporaties signaleren tegenwoordig tijdig betalingsachterstanden, spreken huurders daar snel op aan, verwijzen indien nodig door naar professionele schuldhulpverleners. Dat is niet alleen in het belang van huurders met betalingsproblemen, maar ook welbegrepen eigenbelang. Huurderving is voor corporaties immers een kostenpost.

8 CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23 juli 2014) 9 Het hebben van een betaalrisico is een fictief, doorberekend gegeven: het betekent niet dat huishoudens ook daadwerkelijk een betalingsachterstand hebben.


37

Figuur 3.19: Aantal aanmeldingen voor schuldhulpverlening bij een NVVK-lid , 2008-2013 Totaal aantal aanmeldingen

Aanmeldingen huurders

100.000

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000

30.000 20.000 10.000 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: NVVK

Uit de jaarverslagen van de NVVK, de Vereniging schuldhulpverlening en sociaal bankieren, valt op te maken dat het aantal aanmeldingen bij een van de leden van de vereniging de afgelopen jaren sterk is gestegen. Vanaf 2011 wordt er in de registratie onderscheid gemaakt tussen huurders en eigenwoningbezitters. Een groot deel van de aanmeldingen betreft huurders. Figuur 3.20: Aantal vonnissen en uitzettingen, 2007-2013 Vonissen

Percentage uitzettingen

25.000

60%

50%

20.000

40% 15.000 30% 10.000 20% 5.000

10%

-

0% 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: Aedes Enquête

Het aantal huisuitzettingen door corporaties is vanaf 2011 weer gestegen. Uitzetting kan pas plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in overleg met de huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen, vooral als sprake is van huurachterstand.

38

r2014-0021BB

In 2013 werden naar schatting 23.100 vonnissen uitgesproken. Dit leidde in circa 7.000 gevallen (30%) tot een huisuitzetting. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de reden van de huisuitzetting. Figuur 3.21: Aantal huisuitzettingen naar oorzaak, 2006-2013 Huurachterstand

Overlast

Onderverhuur/woonfraude

Wietteelt

Overig

9.000 8.000 7.000 6.000

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: Aedes Enquête


39

4

Ontwikkelingen koopsector 4.1

Eerste tekenen van herstel

De markt voor koopwoningen verkeerde de afgelopen jaren in stagnatie. De sterke prijsdaling, het onder invloed van de economische crisis lage consumentenvrouwen, de dalende inkomens, de discussie over en vanaf 2013 daadwerkelijk ingevoerde maatregelen met betrekking tot hypotheekverlening en -renteaftrek leidden tot een ‘kopersstaking’. Verkooptransacties van bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen liepen sterk terug. De doorstroming in de koopsector halveerde10. Inmiddels zijn de eerste tekenen van herstel zichtbaar.

In reactie op de crisis werd in 2009 de maximale kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie verhoogd. In 2011 werd de overdrachtsbelasting verlaagd. Na jarenlange discussie heeft het Kabinet Rutte-II vanaf november 2012 het beleid met betrekking tot hypotheken op koopwoningen aangescherpt. Voor nieuwe hypotheken wordt alleen nog renteaftrek verleend als er wordt afgelost. De aftrek wordt voor hogere inkomens in stapjes van een half procent per jaar afgebouwd: van 52% tot 38%. Daarnaast zijn er wettelijke regels gekomen met betrekking tot de maximale hoogte van een hypotheek in relatie tot huishoudinkomen (Loan-To-Income) c.q. waarde van het huis. Deze laatste verhouding, Loan-To-Value, wordt in stappen verlaagd totdat deze in 2018 maximaal 100% bedraagt. Ook de NHG-grens wordt sinds 2012 geleidelijk verlaagd. Uiteindelijk zal de grens op het niveau van de gemiddelde verkoopprijs komen te liggen. Met deze maatregelen wordt beoogd risico’s voor zowel huishoudens, banken als de overheid te beperken.

Sinds 2011 zijn vanwege het grote budgetbeslag geen nieuwe aanvragen in het kader van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit meer mogelijk. In 2013 zijn er weer stimulerende maatregelen genomen: extra middelen voor startersleningen en in de periode van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 geldt een ruimere vrijstelling in de schenkbelasting, tot maximaal € 100.000. Dit voor schenkingen die die door de ontvangers gebruikt worden voor de aankoop van een eigen woning, aflossing van een hypotheek op een woning, of aflossing van een restschuld ontstaan door woningverkoop. Daarnaast zijn er tijdelijke regelingen op fiscaal gebied ingevoerd die de pijn van dubbele hypotheeklasten en restschulden verzachten.

Waar de prijzen en het aantal transacties van koopwoningen normaliter vooral door ontwikkelingen op het gebied van inkomen, rente en consumentenvertrouwen worden beïnvloed, is de invloed van de recente veranderingen in de regelgeving groot. Nu het overheidsbeleid inzake de koopwoning voor langere tijd lijkt vast te liggen en de economie eerste tekenen van opleving laat zien, lijkt de bodem van de prijsdaling van 10 Blijie, B, e.a., Wonen in ongewone tijden, Resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Ministerie van BZK, Den Haag, maart 2013


41

koopwoningen bereikt. Sinds een paar maanden stijgt het aantal transacties en de gemiddelde verkoopprijs. Ook de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is gestegen.

In paragraaf 4.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de koopsector is en wie er in koopwoningen wonen. Paragraaf 4.3 schetst een beeld van de prijs- en hypotheekrenteontwikkeling. In paragraaf 4.4 komt de ontwikkeling van de bijkomende woonuitgaven voor eigenaren-bewoners aan de orde. In paragraaf 4.5. wordt met behulp van het WoON 2012 de relatie gelegd tussen inkomen en woonuitgaven van eigenarenbewoners. In paragraaf 4.6 komt de verdeling van de voorraad naar prijsklasse en woonuitgaven van bewoners aan de orde. In paragraaf 4.7 worden de betaalrisico’s in beeld gebracht. Paragraaf 4.8 sluit dit hoofdstuk af met betalingsproblemen van eigenaren-bewoners.

4.2

Eigenaren-bewoners en koopwoningen

Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de € 150.000. Het merendeel van de koopwoningen, 59%, heeft een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 300.000. Circa 25% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000. Figuur 4.1 Voorraadkoopwoningen naar WOZ-waarde (2013)

5%

17%

minder dan 150.000 150.000 - 199.000 200.000 - 249.000 250.000 - 299.000 300.000 - 399.000 400.000 - 499.000 500.000 en meer

6%

14%

25%

12%

21% Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research

Van die huizenbezitters is 39% een paar met kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen bewonen. 84% van de alleenstaanden onder de 65 jaar die eigenaar-bewoner zijn, bezitten een woning met een WOZ-waarde onder € 250.000. Bij de paren met kinderen is dat 58%. Van de paren van 65 jaar en ouder bezit bijna de helft van de eigenaren-bewoners (49%) een woning met een waarde boven die grens.

42

r2014-0021BB

Figuur 4.1 Type huishouden naar prijsklasse koopwoning (WOZ-waarde) (2013)

Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research

4.3

Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente

Na de sterke stijging in de jaren negentig van de vorige eeuw en de eerste jaren van het nieuwe millennium werd in het tweede kwartaal van 2007 de hoogste gemiddelde woningprijs ooit bereikt. Er werd toen gemiddeld € 286.000 voor een woning betaald (prijspeil januari 2014). In het 1e kwartaal van 2013 was dat bedrag gedaald tot € 210.000, een daling met 27%. Vrijstaande woningen daalden met 32,5% het meest in prijs, appartementen met 21% het minst. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs gestegen tot € 225.150 in augustus 2014, een stijging in reële termen met 5,4% ten opzichte van het dieptepunt in 2013.

Ook het aantal transacties neemt weer toe. In de laatste vier kwartalen zijn er 23% meer bestaande woningen verkocht vergeleken met de vier kwartalen daarvoor. Het aantal transacties ligt echter nog circa 30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode 1999-2007.


43

Figuur 4.2 Bestaande woningen: verkoopprijzen naar type (linkeras) en aantal verkocht (rechteras), 1e kwartaal 1995-2e kwartaal 2014, prijspeil 2014

Bron: CBS/Kadaster

Het aanbod aan te koop staande koopwoningen is sinds september 2008 opgelopen van naar schatting11 122.000 tot 230.000 in juni 2013. Vanaf dat moment is het aantal gedaald tot 211.000 woningen per juli 2014. De gemiddelde vraagprijs is gedaald van € 332.000 in juni 2009 tot € 296.000 in april 2014.

Woonuitgaven van eigenaren-bewoners worden niet alleen bepaald door de prijs van een koopwoningen bij aanschaf, maar ook door de omvang van het beschikbare eigen vermogen c.q. de benodigde hypotheek, de hoogte van de hypotheekrente en de hypotheekvorm. De gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten12 daalde in de eerste jaren van het vorige decennium en bevond zich in de zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was sprake van een sterke stijging. In oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt gehaald met 5,61%. Vervolgens heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens niet alleen het gevolg van ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de regelgeving zijn spaar- en aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen, voor nieuwe kopers niet meer aantrekkelijk, hetgeen een dempende invloed op het gemiddelde renteniveau van nieuwe contracten heeft.

11 Cijfers op basis van de website Huizenzoeker.nl 12 Onder nieuw afgesloten overeenkomsten worden niet alleen nieuwe contracten gevat waar voor de eerste keer een rentepercentage wordt overeengekomen, maar ook alle nieuw met de cliënt overeengekomen contractvoorwaarden - zoals de rente - voor bestaande deposito’s en leningen. De data omvatten dus een combinatie van nieuw(e) krediet/deposito en vernieuwd(e) krediet/deposito.

44

r2014-0021BB

Figuur 4.3 Rente naar rentevaste periode (%, linkeras) en volume woninghypotheken (miljoen euro, rechteras) nieuwe af- en overgesloten contracten

Bron: DNB

Aan de vooravond van de kredietcrisis werden bij een snel oplopende rente en convergerende rentepercentages voor verschillende rentevaste perioden veel contracten met een rentevaste periode van meer dan tien jaar afgesloten. In 2007 betrof het 38% van alle nieuwe contracten. Inmiddels is de rente gedaald, zijn de verschillen tussen de rentepercentages weer opgelopen en is het aandeel nieuwe contracten met een rentevaste periode van meer dan tien jaar tot 5% gedaald. Figuur 4.4 Volume nieuwe contracten (miljoen) woninghypotheken naar rentevaste periode (2003-juni 2014) volume variabele rente en <= 1 jaar rentevast

volume > 1 jaar en <= 5 jaar rentevast

volume > 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast

volume > 10 jaar rentevast

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

0

Bron: DNB


45

Figuur 4.5: Ontwikkeling reële woningwaarde (prijspeil 2013), hypotheekschuld en bruto kooplasten, index (1986=100), 1986-2012

Bron: WoON/WBO, tussenliggende WoON/WBO jaren zijn geïnterpoleerd

Figuur 4.6: Hypotheekvorm in nieuwe productie inclusief oversluitingen, gewogen naar leningsom (2007-2013*)

Bron: DNB

46

* 2013 betreft cijfers t/m september

r2014-0021BB

De gemiddelde hypotheekschuld van eigenaren-bewoners met een hypotheek is in de reeks van het Woononderzoek Nederland vanaf 1986 in reële termen meer dan verviervoudigd. Dit terwijl de gemiddelde woningwaarde in 2006 verdriedubbeld en in de periode daarna (2006 – 2012) is gedaald. De gemiddelde bruto kooplasten, bestaande uit aflossingen en rentebetalingen op hypotheken, zijn met 185% toegenomen. De in verhouding tot de hypotheeksom lagere stijging van de gemiddelde bruto kooplasten is het gevolg van de toename van hogere LTV en LTI-ratio’s die in de jaren negentig in zwang kwamen. Ook de opkomst, vooral in de jaren nul, van het aantal aflossingsvrije hypotheken heeft grote invloed gehad. Het aandeel eigenaren-bewoners zonder hypotheek is afgenomen van 26% in 1986 tot 13,2% in 2006. Sindsdien is dit aandeel weer licht toegenomen, tot 13,7% in 2012.

Als gevolg van de veranderingen in de regelgeving met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek neemt het aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie snel toe. Vanwege oversluitingen zijn de aandelen spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel.

4.4

Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners

Eigenaren-bewoners worden door gemeenten en waterschappen heffingen opgelegd. De hoogte van deze lokale heffingen wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van de woning en/of het aantal personen in het huishouden. De bedragen variëren per gemeente en waterschap. Huishoudens met een laag inkomen komen in aanmerking voor kwijtschelding. In de periode 2006-2010 zijn de gemiddelde, daadwerkelijk betaalde lokale heffingen voor eigenarenbewoners in reële termen met 4,2% toegenomen. Vooral de rioolheffing en de waterschapsheffingen zijn gestegen. Figuur 4.7 Gemiddeld geïnde lokale heffingen op eigenaren-bewoners, per jaar, prijspeil 2013 (2006-2010)

Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek; COELO – lokale lasten (bewerking CBS)


47

Figuur 4.8: Reële uitgaven energie en water voor eigenaren-bewoners (prijspeil 2013),1986-2012

* Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming bron: WoON/WBO

Figuur 4.9: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van eigenaar-bewoners, 2012 Bruto hypotheeklasten 721

+ Opstalverzekering Eigenaarsdeel OZB Erfpacht 46

Vaste woonuitgaven

= Bruto woonuitgaven 767

Fiscaal effect 228

= Netto vaste woonuitgaven 539

Netto koopquote 17,2%

+ Heffingen OPL uitgaven nutsvoorzieningen 253

Netto huishoudinkomen 43.900

Bijkomende woonuitgaven

= Totale woonuitgaven 792*

Bron: WoON 2012

48

r2014-0021BB

Woonquote voor eigenarenbewoners 25,3%

Totale woonuitgaven

4.5

Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners

De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto hypotheeklasten en de kosten voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het fiscaal effect, de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud deels in de berekeningen worden meegenomen, namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd. De netto woonquote voor eigenaren-bewoners, waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld 25,3%.

Inkomen en doelgroepen van het beleid Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. In 2007 bedroeg dit gemiddeld inkomen € 46.173, in 2013 € 41.900 (beide bedragen prijspeil 2013), een daling met 9%. Opvallend is overigens de sterke stijging in de inkomens van eigenaren-bewoners in de periode 2005-2007. In deze twee jaren van voorspoed stegen de inkomens met 8%. Figuur 4.10: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen eigenaren-bewoners (prijspeil 2013) en indexcijfers (2000=100), 2000-2013

Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek *:voorlopig cijfer

Op diverse wijzen wordt het eigenwoningbezit voor lagere inkomens gestimuleerd. Naast de Nationale Hypotheekgarantie zijn er de Wet Bevordering Eigenwoningbezit en de Startersleningen.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en heeft daartoe achtervangovereenkomsten met het Rijk en gemeenten. Leningen met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn vanwege deze overheidsgarantie goedkoper. Met behulp van de maximale


49

kostengrens wordt de doelgroep voor de garantie begrensd. In reactie op de crisis is deze grens in 2009 tijdelijk verhoogd tot € 350.000 en daarna vanaf 2012 in stappen verlaagd. Per 1 juli 2014 bedraagt de maximale kostengrens inmiddels weer € 265.000, het bedrag zoals dat ook begin 2009 gold. Aangekondigd is dat de grens verder verlaagd zal worden totdat deze gelijk loopt met de gemiddelde verkoopprijs.

In vijf jaar tijd is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van 765.000 in het eerste kwartaal van 2009 naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van 2014. Dit komt neer op een toename met 46%. Door de meestal lange looptijd van de afgesloten hypotheken zal dit volume aan uitstaande garanties, ondanks het verlagen van de NHG-grens, voorlopig groot blijven. In lijn met het herstel van de markt is ook het aantal hypotheken met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in 2013. De NHG werd in 2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van € 200.000. Het zijn vooral jonge huishoudens die van de regeling gebruik maken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen. Voor huishoudens met een inkomen onder de € 25.000 zijn de mogelijkheden om een huis te kopen ondanks de NHG beperkt.

Figuur 4.11: Ontwikkeling aantal verstrekte leningen met NHG, 2009-2014 eerste halfjaar i.v.m. woningverbetering

i.v.m. aankoop woning

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 2009

Bron: WEW-NHG

50

r2014-0021BB

2010

2011

2012

2013

2013 t/m 3e 2014 t/m 3e kw kw

Figuur 4.12: Verdeling verstrekte leningen met NHG naar leeftijd kopers, gezamenlijk inkomen en leningbedrag, 2013

Bron: WEW-NHG

Bevordering Eigenwoningbezit In 2001 werd op initiatief van PvdA en VVD de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW) ingevoerd, die voorziet in een maandelijkse bijdrage voor eigenaren-bewoners met een laag inkomen die een goedkope woning kopen. In de eerste jaren was het gebruik van deze regeling beperkt. Per 1 januari 2007 is de regeling vereenvoudigd en zijn de inkomensgrenzen en de maximale koopsom aangepast (BEW+). Het gebruik van de regeling nam daarna sterk toe, veel sterker dan voorzien bij invoering van de wet. In het kader van bezuinigen is het budget voor de regeling zodanig beperkt dat vanaf 29 maart 2010 geen nieuwe aanvragen meer in behandeling kunnen worden genomen. In totaal zijn er 1.000 woningen met behulp van een BEW-subsidie en 35.000 met behulp van een BEW+-subsidie gekocht. In veel gemeenten is het mogelijk een starterslening te krijgen. Het Rijk heeft deze initiatieven in het verleden ondersteund. Het Kabinet Rutte-II heeft opnieuw 50 miljoen beschikbaar gesteld. Informatie op landelijk niveau over het aantal verstrekte startersleningen en het daarmee gemoeide bedrag ontbreekt.

Woonquoten van eigenaren-bewoners De netto koopquote is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat een eigenaar-bewoner betaalt aan netto hypotheeklasten. Het fiscale voordeel en het eigenwoningforfait zijn verwerkt in de netto hypotheeklasten. Op basis van de reeks Woononderzoek Nederland is een beeld te schetsen van de ontwikkeling van deze quote in de afgelopen decennia tot 2012. De gemiddelde netto koopquote bedroeg in 1994 17,1% en is in de periode 1994 - 2002 gezakt tot 15,1% om vervolgens weer te stijgen. In 2006 bedroeg de gemiddelde netto koopquote 16,1% en in 2012 17,2%, een stijging met 1,1%-punt. Alleenstaanden tussen 45 en 64 jaar (+ 4,2%-punt) en paren van dezelfde leeftijdscategorie (+ 2,1%-punt) kenden de grootste stijging van deze quote in de periode 2006-2012. De gemiddelde netto koopquote van 65-plussers, zowel paren als alleenstaanden, is beduidend lager dan de quoten van andere huishoudtypen. In deze leeftijdscategorie hebben veel huishoudens geen of een lage hypotheek.


51

De netto woonquote voor eigenaren-bewoners is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat betaald wordt aan netto hypotheeklasten en bijkomende woonuitgaven. Dit percentage bedroeg in 1994 gemiddeld 25% en daalde tot 21,7% in 2002. In 2006 bedroeg de gemiddelde netto woonquote voor eigenaren-bewoners 24,8% om met 0,5%-punt te stijgen tot 25,3% in 2012. De netto woonquote van de meeste typen huishoudens is in de periode 2006-2012 gestegen. Alleenstaanden tot en met 44 jaar en eenoudergezinnen vormen de uitzonderingen. Opvallend is het grote beslag van de bijkomende woonuitgaven op het besteedbaar inkomen van alleenstaanden ouder dan 65 jaar (13%). Bij de overige typen huishoudens varieert dit percentage tussen de 6% en 10%. Figuur 4.13: Gemiddelde netto koopquote en gemiddelde woonquote voor eigenaren-bewoners naar type huishouden (2006 en 2012) Netto koopquote 2006

Netto woonquote

2012

2006

2012

Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand 45 t/m 64 jaar

Alleenstaand 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar Paar 45 t/m 64 jaar Paar 65 jaar en ouder Paar t/m 44 jaar met kinderen

Paar 44 jaar en ouder met kinderen Eenoudergezin t/m 44 jaar Eenoudergezin 45 jaar en ouder

Totaal 50%

40%

30%

20%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: WoON

Netto koopquote bij laagste inkomens hoog en sterk toegenomen Huishoudens met een laag inkomen hebben doorgaans een hoge netto koopquote. Net als bij huurders geldt: hoe hoger het inkomen, hoe lager het aandeel dat aan de basisbehoefte wonen hoeft te worden uitgegeven. De koopquote voor huishoudens in het laagste inkomensquintiel is twee tot drie maal zo hoog als voor huishoudens in de andere quintielen. In de periode 2009 - 2012 is de netto koopquote van het laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere

52

r2014-0021BB

inkomensquintielen. De verklaring13 moet gezocht worden in de snel veranderende samenstelling van deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is 19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het aandeel met als voornaamste inkomstenbron pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk is toegenomen.

De netto koopquote in onderstaande figuur berekend voor alle huishoudens. Volgens deze benadering is de koopquote van huishoudens in het eerste inkomensquintiel 40,6%. Zoals eerder aan bod is gekomen, bevat het laagste inkomensquintiel (tijdelijke) bijzondere inkomensgroepen, die het beeld vertekenen. Indien de huishoudens met een inkomen onder het bijstandsniveau buiten beschouwing worden gelaten (zelfstandigen die nauwelijks inkomen hebben gehad, et cetera) wordt een beeld geschetst van de huishoudens die minimaal beschikken over een inkomen uit loon, uitkering of pensioen op bijstandsniveau. Voor deze groep huishoudens is de koopquote in het laagste inkomensquintiel 19,8%. Dat is een groot verschil met de weergegeven quote van 40,6%. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door de groep ondernemers met zeer lage of zelfs negatieve inkomens. Figuur 4.14: Netto koopquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen, 2009 en 2012 0%

10%

20%

30%

50% 6,2%

Laagste inkomens Quintiel 2

1,9% 1,7%

Quintiel 3 Quintiel 4

0,9%

Hoogste inkomens

0,5%

Totaal 2009

40%

1,3% 2012

toename (%-punt)

Bron: WoON

Indien we de inkomensgrenzen uit het huurbeleid toepassen op eigenaren-bewoners zien we de hierboven geconstateerde verschillen terugkomen. De stijging van de netto koopquote voor eigenaren-bewoners met een inkomen waarmee ze in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag is tussen 2009 en 2012 met 2,6% gestegen tot 28,2%. De netto koopquote van de laagste inkomensgroep volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid is met 24,2% weliswaar lager, maar met 3,4% sterker gestegen.

13 Hieronder bevinden zich onder andere huishoudens die worden geacht eerst de eventuele overwaarde in hun eigen woning aan te s preken, alvorens zij aanspraak kunnen maken op een bijstandsuitkering. Hierdoor kan de indruk ontstaan dat hun inkomen onder het sociaal minimum l igt. Huishoudens in dergelijke specifieke inkomenssituaties verhogen de gemiddelde woonquote van het laagste inkomensquintiel.


53

Figuur 4.15: Gemiddelde netto koopquote en netto woonquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen volgens doelgroepen van het huurbeleid (2002-2012)

Netto woonquote voor eigenaren-bewoners

Netto koopquote 2002

2006

Inkomensafhankelijk huurbeleid laag midden hoog Huurtoeslag aandachtsgroep niet-aandachtsgroep

29,5% 13,7%

26,3% 14,7%

2009

2012

20,8% 17,3% 14,0%

24,2% 18,5% 14,7%

25,6% 14,5%

28,2% 15,6%

2002

38,0% 20,0%

2006

40,4% 22,6%

2009

2012

33,7% 26,8% 20,5%

36,6% 27,8% 21,2%

38,6% 22,0%

40,8% 23,1%

Bron: WoON

Regionale verschillen De netto koopquote in Nederland bedraagt 17,2%, regionaal loopt deze uiteen van 15,0% tot 18,9%. De woningmarktregio’s met de hoogste netto koopquote zijn Den Bosch en Oss. In grote delen van West- en Midden-Nederland is de netto koopquote hoog. In de woningmarkgebieden Middelburg, Roosendaal, Dordrecht, Heerlen, Maastricht en Leeuwarden zijn de netto woonuitgaven ten opzichte van het besteedbaar inkomen het laagst. In het algemeen geldt dat voor woningen in aantrekkelijke regio’s meer wordt betaald. Voor een deel wordt dat gecompenseerd doordat de Inkomens van eigenaren-bewoners in deze regio’s vaak ook gemiddeld hoger zijn. Er is echter nog een groot aantal zaken die een rol spelen bij de verklaring van de verschillen tussen regio’s. Lage(re) inkomens besteden een relatief groot deel van hun inkomen aan de netto woonuitgaven. In regio’s waar veel eigenwoningbezit onder lage en middeninkomens voorkomt zal de netto koopquote daardoor hoger zijn. Zijn er in een regio veel ouderen onder de eigenaren-bewoners dan zullen de quoten lager zijn omdat veel ouderen hun woning lang geleden kochten tegen relatieve lage prijzen. Daar komt nog bij dat relatief veel oudere eigenaren-bewoners de hypotheek hebben afbetaald. In regio’s met gespannen woningmarkten zijn niet alleen verkoopprijzen hoger, maar zijn er vaak ook relatief veel nieuwe woningen gebouwd. Bij een kortere woonduur zijn de netto koopquoten relatief hoog. Dit hangt samen met de in het recente verleden hoge woningprijzen.

54

r2014-0021BB

Figuur 4.16: Netto koopquote naar woningmarktgebied (2012)

Bron: WoON

4.6

Koopwoningen en doelgroepen

De voorraad koopwoningen voorziet niet alleen hogere inkomensgroepen in huisvesting, ook een aanzienlijke groep huishoudens met een laag inkomen bezit een koopwoning. Als gevolg van de prijsdaling zijn koopwoningen voor een grotere groep huishoudens onder financieel bereik gekomen. De verlaging van de maximale LTV en LTI beperken echter de leencapaciteit.

Bewoning voorraad door doelgroepen Wanneer we de inkomensgrenzen van het inkomensafhankelijke huurbeleid toepassen op de bewoners van koopwoningen dan blijkt 21% van deze huishoudens tot de laagste inkomenscategorie van dit beleid te behoren en 13% tot de middengroep. Een deel van deze lage en middeninkomens bewoont overigens een relatief dure koopwoning. Deze combinatie van laag inkomen en waardevol huis heeft meerdere achtergronden, zoals pensionering en een afbetaalde hypotheek, het beschikken over vermogen als aanvullend inkomen, het erven van een huis of, problematischer, door een niet voorziene inkomensdaling. Andersom wordt een aanzienlijk deel van de goedkope koopwoningen bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. De goedkoopste koopwoningen, met een WOZ-waarde minder dan € 150.000, worden


55

voor 39% bewoond door huishoudens met een inkomen dat in het huurbeleid als hoog geclassificeerd wordt (verzamelinkomen € 43.602 in 2012). Van de huishoudens die in de categorie koopwoningen met een WOZ-waarde tussen € 150.000 en € 200.000 wonen, behoort 58% tot de hoge inkomens. Figuur 4.17: Bewoning van de voorraad koopwoningen naar WOZ-waarde en inkomen volgens het inkomensafhankelijk huurbeleid (2012)

Bron: WoON

Bereikbaarheid koopwoningen doelgroep De meeste huishoudens die een koopwoning willen aanschaffen, doen dit met behulp van een hypothecaire lening. Aan de hand van het inkomen, de huishoudsituatie en eventueel ‘eigen geld’ bepaalt de hypotheekverstrekker het maximale leenbedrag.

Een van de doelen van het inkomensafhankelijke huurbeleid uit het Woonakkoord is het bevorderen van de doorstroming uit gereguleerde huurwoningen. Door huishoudens in gereguleerde huurwoningen met een inkomen boven de € 34.085 (prijspeil 2014) een extra hoge huurverhoging op te leggen, worden zij gestimuleerd om te verhuizen naar een woning in het vrije huursegment of in de koopsector. Daarmee wordt de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor lagere inkomens groter.

In deze paragraaf kijken we naar de bereikbaarheid van koopwoningen voor de inkomensgroepen uit het inkomensafhankelijke huurbeleid, aangevuld met de tussengrens van € 38.000. Hiervoor is aan de hand van actuele financieringsrichtlijnen een inschatting van het maximale leenbedrag gemaakt (zie onderstaande tabel). Op basis van deze maximale leenbedragen is vervolgens gekeken hoeveel koopwoningen er per huishouden in een provincie financieel gezien onder bereik zijn. Hierbij is de WOZwaarde (meting 2013) gebruikt als schatting van het aanschafbedrag. Er is alleen gekeken naar het bedrag dat een huishouden op basis van het inkomen kan lenen, zonder rekening te houden met ander (gespaard) vermogen. Daarnaast geldt dat beschouwde woningvoorraad betrekking heeft op alle koopwoningen en niet alleen op beschikbare, te koop staande, woningen. De gepresenteerde cijfers zijn

56

r2014-0021BB

ondanks deze beperking een goede indicatie van de regionale financiële bereikbaarheid van de koopwoningen. Tabel 4.1: Maximale leencapaciteit hypotheken voor inkomensgroepen inkomensafhankelijke huurbeleid

Belastbaar inkomen

Bruto inkomen (inschatting)

Maximale leencapaciteit

tot € 34.085 tot € 38.000 tot € 43.602

tot € 36.000 tot € 40.000 tot € 46.000

€ 147.700 € 164.200 € 188.800

Over heel Nederland beschouwd zijn er voor elk huishouden met een belastbaar jaarinkomen van € 34.085 tot € 38.000 gemiddeld 2,4 bereikbare koopwoningen. In Flevoland, Friesland, Groningen en Drenthe is de bereikbaarheid aanmerkelijk hoger. Voornamelijk vanwege de lage woningprijzen, maar ook omdat de inkomensgroep relatief klein is. Provincies met een lagere bereikbaarheid zijn Utrecht en NoordBrabant. Hier is de betaalbare koopvoorraad aanzienlijk kleiner, ondanks dat het aandeel huishoudens met een inkomen van € 34.085 tot € 38.000 ongeveer gelijk is. In Utrecht heeft maar 9% van alle woningen een waarde van minder dan € 164.200, in Noord-Brabant is dat 13%. Wanneer ook de huishoudens met een inkomen van € 38.000 tot € 43.602 in beschouwing worden genomen, dan wordt de concurrentie op het goedkopere koopsegment groter en daalt de bereikbaarheid tot gemiddeld 1,7 koopwoningen per huishouden. Regionaal blijven op hoofdlijnen de verschillen overeind. Tabel 4.2: Aantal huishoudens middeninkomens en aantal bereikbare woningen volgens maximale leencapaciteit, 2012

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Inkomens € 34.085 - € 38.000

Inkomens € 34.085 - € 43.602

Aantal huishoudens

Aantal huishoudens

Woningen per huishouden

Woningen per huishouden

17.400 17.000 11.000 28.100 8.600 51.200 27.700 69.400 94.300 12.900 60.900 29.100

4,3 4,6 4,2 2,7 4,9 1,8 1,0 1,7 2,3 3,3 1,4 3,5

34.200 36.000 27.600 60.200 19.400 108.700 55.300 143.300 193.500 24.300 128.700 57.000

2,6 2,8 2,4 2,0 3,1 1,4 1,0 1,3 1,7 2,3 1,4 2,6

427.500

2,4

888.200

1,7

Verkoop door toegelaten instellingen Woningcorporaties verkopen jaarlijks een aanzienlijk aantal huurwoningen. Naast verkopen aan andere corporaties of beleggers worden woningen verkocht aan ‘natuurlijke personen’: zittende bewoners en


57

andere particulieren. De gemiddelde verkoopprijs van voormalige huurwoningen lag in 2012 op 137.00014, waarmee corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan het (nieuwe) aanbod van betaalbare koopwoningen.

In 2012 zijn er ongeveer 14.000 huurwoningen verkocht aan particulieren. Dit aantal is sinds 2000 redelijk stabiel gebleven. Wat wel veranderd is door de tijd, is het aandeel woningen dat aan de zittende bewoner verhuurd is. Dit aandeel is gedaald van 63% in 2000 naar 18% in 2011. Het laatste jaar is dit percentage weer iets toegenomen tot 20%. Figuur 4.18: Verkopen van huurwoningen door toegelaten instellingen aan natuurlijke personen en aandeel aan zittende bewoner, 2000-2012 20.000

100%

18.000

90%

16.000

80%

14.000

70%

12.000

60%

10.000

50%

8.000

40%

6.000

30%

4.000

20%

2.000

10%

0

0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Natuurlijke personen

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

% zittende bewoner

Bron: BBSH/Corpodata

4.7

Betaalrisico’s bij eigenaren-bewoners

Lage inkomens In hoofdstuk 1 is aan de orde geweest dat het aantal huishoudens onder de lage inkomensgrens, door het CBS in het kader van het Armoedesignalement voor 2012 op € 990 per maand voor een alleenstaande gesteld, vanaf 2010 is toegenomen. In 2012 wordt het aantal eigenaren-bewoners met een inkomen onder deze grens op 158.000 geschat. Het aantal huishoudens dat in een koopwoning woont en langdurig, dat wil zeggen 4 jaar of langer, een inkomen onder deze grens heeft, is vanaf 2010 toegenomen van 22.000 tot 27.000 in 2012. Het aandeel eigenaren-bewoners onder de huishoudens die onder lage inkomensgrens leven neemt geleidelijk aan toe en bedraagt in 2012 24%. Ook het aandeel onder de huishoudens die langdurig onder deze grens leven neemt toe. In 2012 bedraagt dit aandeel 16%.

14 Bron: “Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2014 – 2018”, B. Blijie en J. Pikoleit (ABF Research, 2014)

58

r2014-0021BB

Op basis van de minimale uitgaven die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn en equivalentiefactoren voor verschillende typen huishoudens komt ASRE15 tot circa 126.000 eigenarenbewoners met een betaalrisico in 2012. Deze groep huishouden heeft in relatie tot de woonuitgaven die ze doen een te laag inkomen voor de overige uitgaven die ze volgens het NIBUD minimaal moeten doen. Het PBL schat dat het aandeel eigenaren-bewoners met betaalrisico’s is toegenomen van 2% in 2009 tot 3% in 2012. Het aandeel huurders met betaalrisico’s ligt zoals we eerder zagen met 13% beduidend hoger.

Potentiële restschuld Door de sterke prijsdaling van koopwoningen is het aantal woningen met een potentiële restschuld sterk toegenomen. De opbrengst bij verkoop op dit moment zou niet voldoende opleveren om de hypotheekschuld af te lossen. Bij noodgedwongen verkoop, door bijvoorbeeld scheiding, overlijden of verandering van werklocatie, kan een restschuld bij gebrek aan vermogen tot financiële problemen of het weigeren van erfenissen leiden. Voor huishoudens met een (deel) aflossingsvrije hypotheek doemt het onaangename perspectief op dat bij einde van de duur van de hypotheek er, afhankelijk van de prijsontwikkeling, een daadwerkelijke schuld resteert. Figuur 4.19 Hypotheekrisico’s per leeftijdscohort (per ultimo september 2013)

Bron: DNB

Het probleem wordt veroorzaakt doordat in het verleden veel hypotheken zijn afgesloten waarbij in het geheel of deels niet wordt afgelost. Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) staat per ultimo september 2013 bijna 30% van de hypotheken ‘onder water staan’. De marktwaarde van de woningen waarop deze hypotheken rusten is volgens DNB lager dan de hypotheekschuld, gecorrigeerd voor aan de hypotheek verpande spaartegoeden of vermogens. Eerdere schattingen kwamen op basis van het Woononderzoek 15 Schilder, F., C. de Groot, J. Conijn, Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, ASRE, Amsterdam, april 2014; Dit paper is voor kopers de bron van het eerder in paragraaf 3.7 genoemde PBL-onderzoek


59

Nederland en diverse aannames uit op 500.000 huishoudens met een potentiële restschuld in 2011 (ASRE16) en 570.000 in 2012 (ABF17), 14% tot 16% van de huishoudens met een hypotheek. Een deel van deze huishoudens beschikt echter over, niet aan de hypotheek verpand, vermogen om een restschuld op te vangen18. Het zijn vooral oudere huishoudens die een geheel aflossingsvrije hypotheek hebben, veel jongere huishoudens hebben combinatiehypotheken met slechts een deel aflossingsvrij. Figuur 4.19 laat zien dat hoe jonger het huishouden is hoe hoger het aflossingspercentage, maar ook hoe hoger het aandeel hypotheken dat ‘onder water staat’. In de eerste drie kwartalen van 2013 werd bijna € 7 miljard vrijwillig afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld. Het zijn echter vooral ouderen die aflossen om dat de spaarrente lager is dan de hypotheekrente. Slechts een kwart van de vrijwillige aflossingen had betrekking op een ‘onderwaterhypotheek’.

4.8

Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners

Betalingsachterstanden Huishoudens met hypotheken met een hoge hypotheek ten opzichte van hun (huidig) inkomen als ook ten opzichte van de waarde van hun woning blijken meer met betalingsachterstanden te kampen. Van de huishoudens met zowel een hoge LTI als een hoge LTV had ultimo september 2013 5,3% een betalingsachterstand van meer dan 30 dagen. DNB heeft echter geen cijfers gepubliceerd die duidelijk maken welke aantallen het betreft. Tabel 4.3 Aandeel achterstand (meer dan 30 dagen) hypotheekbetalingen en aandeel hypotheken met NHG naar Loan-To-Value (hoog > 100) en Loan-To-Income (hoog > 5), per ultimo september 2013

Categorie Lage LTV en lage LTI Lage LTV en hoge LTI Hoge LTV en lage LTI Hoge LTV en hoge LTI

Achterstanden 1,3% 3,4% 3,2% 5,3%

Gedekt door NHG 23,9% 15,7% 59,3% 42,8%

Bron: DNB

Ook de BKR Hypotheekbarometer geeft inzicht in de trends en ontwikkelingen van betalingsachterstanden op Nederlandse hypotheekcontracten. Er wordt in deze registratie van een betalingsachterstand op de hypotheek gesproken bij een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen op een lopend hypotheekcontract. Deze achterstand wordt pas hersteld gemeld op het moment dat de achterstand weer volledig is ingelopen. De cijfers betreffen individuele personen. De onderzoekspopulatie betreft alle consumenten die staan vermeld in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI), dat door BKR wordt

16 Schilder, F. en J. Conijn, Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, ASRE, Amsterdam, Januari 2012 17 Blijie, B. en L. Groenemeijer, Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners, Uitkomsten WoON 2012, ABF Research, Delft, oktober 2013 18 Vanwege de vrijstellingsgrens in box 3 is het vermogen van een groot deel van de huishoudens niet bekend in het WoON.

60

r2014-0021BB

Figuur 4.20: Aantal personen met, nog niet herstelde, betalingsachterstand van meer dan 120 dagen op een woninghypotheek 120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 jan-12

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Bron: BKR Hypotheekbarometer

Figuur 4.21 Executieveilingen

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2013 2014 t/m t/m aug. aug.

Bron: Kadaster


61

beheerd. In totaal zijn er, per 1 april 2014, 100.581 consumenten die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. De stijging die de afgelopen jaren optrad lijkt daarmee iets af te vlakken.

Gedwongen verkoop Het aantal executieveilingen is de afgelopen jaren eerst gestegen, maar sinds 2011 is er een kentering waar te nemen. In 2013 werden er 1.863 executieveilingen door het Kadaster geregistreerd. Een executieveiling is een automatisch recht van de schuldeisende bank of hypotheekverstrekker om onroerend goed in het openbaar via een veiling te verkopen. Gedwongen onderhandse verkopen vallen hier niet onder. Aangezien de opbrengst bij executieveilingen vaak onder de marktprijs ligt wordt in het algemeen de voorkeur gegeven aan onderhandse verkoop. Het aantal onderhandse verkopen vanwege betalingsproblemen wordt niet apart geregistreerd. Inmiddels heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel executieveilingen aangenomen. Hiermee worden onderhandse verkopen makkelijker en executieveilingen transparanter en voor een breder publiek toegankelijk, onder ander doordat het mogelijk wordt via internet te bieden.

Verliesdeclaraties NHG Het aantal verliesdeclaraties bij de NHG is de afgelopen jaren gestegen. Vanaf 2013 lijkt het aantal echter te stabiliseren. In totaal hebben 3.587 huishoudens tot en met het derde kwartaal van 2014 een beroep gedaan op NHG vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Dit betreft een lichte stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Er wordt rekening gehouden met een verdere stijging van het aantal verliezen door het na-ijleffect van de crisis. Figuur 4.22: Ontwikkeling declaraties NHG, totaal en gehonoreerd, 2009 - 2014 t/m 3e kwartaal Aantal declaraties

Gehonoreerd

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2009 Bron: WEW-NHG

62

r2014-0021BB

2010

2011

2012

2013*

2013 t/m 3e kw

2014 t/m 3e kw

Figuur 4.23: Ontwikkeling omvang declaraties NHG in miljoenen euro’s, totaal en gehonoreerd, 2009-2014 eerste halfjaar Gedeclareerd bedrag (miljoen euro)

Gehonoreerd

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 -

2009

2010

2011

2012

2013*

2013 t/m 3e kw

2014 t/m 3e kw

Bron: WEW-NHG

Het aantal verliesdeclaraties is zoals gezegd in 2014 licht toegenomen, het gedeclareerd verliesbedrag alsook het gehonoreerd verliesbedrag is in de eerste drie kwartalen van 2014 licht gedaald opzichte van dezelfde periode in 2013. De belangrijkste oorzaak van gedwongen verkopen van woningen met een NHG-lening is scheiding. Twee derde van de verliesdeclaraties is daar het gevolg van. Andere frequent voorkomende redenen zijn werkloosheid en wanbetaling/overkreditering.

Figuur 4.24: Oorzaken gedwongen verkoop woningen met NHG-lening, 2013

3% Relatiebeëindiging 15% Werkloosheid

Wanbetaling / overkreditering Arbeidsongeschiktheid

18%

64%

Bron: WEW-NHG


63

Ook de NVVK, de Vereniging voor schulphulpverlening en sociaal bankieren, signaleert in de afgelopen jaren een stijging van het aantal eigenaren-bewoners dat een beroep op een van de leden van de vereniging doet. Sinds 2011 worden eigenaren-bewoners daarom als categorie in de registratie van de vereniging onderscheiden. Sinds kort werk de vereniging samen met een aantal hypotheekverstrekkers. De zes betrokken hypotheekverstrekkers gaan consumenten, die zich met ernstige betalingsproblemen bij hen melden, zoveel mogelijk actief naar schuldhulpverlening verwijzen. Schuldhulpverlening kan dan een totaalbeeld maken van de financiële situatie van de klant. Hypotheekverstrekkers kunnen dit zelf niet, omdat zij vaak alleen inzicht hebben in de achterstand op de hypotheek en eventueel overige bankproducten. Figuur 4.25: Aantal aanmeldingen van eigenwoningbezitters voor schuldhulp bij NVVK-leden

Totaal aantal aanmeldingen

Aanmeldingen eigenaren-bewoners

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

2008 Bron: NVVK

64

r2014-0021BB

2009

2010

2011

2012

2013

Begrippenlijst Aftoppingsgrens zie huurtoeslag. Betaalbaarheid De betaalbaarheid wordt in deze studie geanalyseerd aan de hand van de netto huur-/koopquote en de woonquote. Bijkomende woonuitgaven De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL). Bruto hypotheek Uitgaven aan hypotheekrente, aflossing en premies voor bijvoorbeeld aan de hypotheek gekoppelde levensverzekering of overlijdensrisicoverzekering. Bruto woonuitgaven van eigenaren-bewoners De som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZBeigenarendeel en erfpacht) minus een rijksbijdrage in de vorm van koopsubsidie of premie. Collectieve verwarming We spreken van collectieve verwarming als meerdere woningen vanuit één ketelhuis worden voorzien van warm water voor verwarming en tapwater. Dit kan zijn blok-, wijk- of stadsverwarming. Corporatie Een woningbouwcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon is toegelaten. De term toegelaten instelling, waarmee corporaties ook aangeduid worden, verwijst hier naar. Doelgroep van de huurtoeslag De doelgroep van de huurtoeslag bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In onderstaande tabel zijn de grensbedragen weergegeven. Vanaf 1-1-2006 is de huursubsidie vervangen door de huurtoeslag. 2006

2009

2012

2013

2014

Eenpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 20.000

€ 20.975

€ 22.025

€ 21.025

€ 21.600

Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar

€ 17.950

€ 19.800

€ 20.675

€ 21.100

€ 21.600

Meerpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 27.175

€ 28.475

€ 29.900

€ 28.550

€ 29.325

Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar

€ 23.825

€ 27.075

€ 28.225

€ 28.725

€ 29.400


65

Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners. EC-doelgroep De EC-doelgroep bestaat uit huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen tot 33.000 euro per jaar, voor eigenaren-bewoners gecorrigeerd voor de betaalde hypotheekrente en het eventueel aanwezige eigenwoningforfait. De inkomensgrens van 33.000 euro per jaar vloeit voort uit de afspraken die gemaakt zijn tussen het Ministerie van VROM en de Europese Commissie van eind 2009. Eengezinswoning Ook wel een grondgebonden woning die tevens een pand vormt. De typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder één kap, villa en landhuis. Eigenaarsdeel OZB Belasting over onroerende zaken voor de eigenaar van het pand, gebaseerd op de WOZ-waarde. Erfpacht Kosten die een eigenaar-bewoner betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van de grond waar de woning op gebouwd is. Fiscaal Effect Belastingvoordeel voor eigenaren-bewoners, zijnde het saldo van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Harmonisatie Naast de jaarlijkse huurverhoging kunnen verhuurders bij mutatie (nieuwe verhuring) de huurprijs wijzigen (harmonisatie ineens). Hiermee is het voor verhuurders mogelijk een te lage huurprijs in overeenstemming te brengen met de door de verhuurder gewenste streefhuur. Hierbij geldt dat voor gereguleerde huurwoningen de streefhuur niet boven de maximale huurprijs van het Woningwaarderingstelsel (WWS) kan liggen. Als het aantal WWS punten dat toelaat kan een verhuurder ervoor kiezen de huurprijs van een woning te verhogen tot boven de liberalisatiegrens. Harmonisatie-effect Het harmonisatie-effect is het aandeel op de totale huurstijging dat is toe te schrijven aan huurstijgingen die voortkomen uit het verhogen van huren bij mutatie. Het harmonisatie-effect is berekend aan de hand van de in de CBS-huurenquête opgegeven harmonisatie per woning.

66

r2014-0021BB

Huur De gehanteerde definitie van huur is de betaalde huur verminderd met de eventueel in de huur opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé-gebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht.

Huurprijsgrenzen De huurprijsgrenzen lopen van 1 juli t/m 30 juni. De hieronder afgebeelde grenzen hebben betrekking op de waarde van 1 juli van dat jaar. 2002

2006

2009

2012

2013

2014

kwaliteitskortingsgrens

€ 298,59

€ 331,78

€ 348,99

€ 366,37

€ 374,44

€ 389,05

aftoppingsgrens (laag; 1 tot 2 personen)

€ 427,46

€ 474,88

€ 499,51

€ 524,37

€ 535,91

€ 556,82

aftoppingsgrens (hoog; 3 en meerpersoonshuishouden)

€ 458,32

€ 508,92

€ 535,33

€ 561,98

€ 574,35

€ 596,75

liberalisatiegrens

€ 565,44

€ 604,72

€ 631,73

€ 664,66

€ 681,02

€ 699,48

(Zuivere) Huurstijging De (zuivere) huurstijging is de huurstijging van de kale huur, inclusief harmonisatie ineens en definitieve huurvaststelling, en exclusief huurstijging door verbetering en exclusief mutatie-effecten (nieuwbouw en sloop).

Huurtoeslag Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de Basishuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de Basishuur en de zogenaamde Kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100 procent toeslag. Van de Kwaliteitskortingsgrens tot de Aftoppingsgrens wordt in 2011 75 procent (65 procent vanaf 2012) van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke Aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan het daarboven resterende huurbedrag tot de Liberalisatiegrens in 2011 nog voor 50 procent (40 procent vanaf 2012) door huurtoeslag gedekt worden. Huurtoeslag-ontvanger Een huurtoeslag-ontvanger is een huurder die in verhouding tot zijn inkomen hoge huurlasten heeft en daarom van de Belastingdienst een toeslag ontvangt. Inflatie Inflatie is de stijging van het gemiddeld prijsniveau. Bij vergelijking van prijsniveaus over verschillende jaren wordt dikwijls een inflatiecorrectie toegepast om het effect van de inflatie op het prijsniveau ongedaan te maken.


67

Inkomensafhankelijke huurbeleid Het inkomensafhankelijke huurbeleid zoals geïntroduceerd in het regeerakkoord Kabinet Rutte II maakt onderscheid in drie inkomensgroepen (zie tabel hieronder). Als inkomensbegrip wordt hierbij gehanteerd het belastbare huishoudinkomen exclusief de inkomens van inwonende kinderen zolang deze niet ouder zijn dan 23 jaar en hun belastbaar jaarinkomen onder het minimumloon ligt.

Lage inkomens (tot) Middeninkomens (vanaf) Hoge inkomens (vanaf)

€ € €

2009 32.106 41.836 41.836

€ € €

2013 33.614 43.000 43.000

€ € €

2014 34.085 43.062 43.062

Inkomensklassen In deze studie is gebruikgemaakt van inkomensklassen die gebaseerd zijn op het netto besteedbaar inkomen, behalve waar anders vermeld (bijvoorbeeld bij doelgroepen van het huurbeleid). De klassen zijn een onderverdeling naar vijf quintielen. Een quintiel bestaat uit 20% van het totale aantal eenheden/waarnemingen (en bedraagt niet 20% van de totaalscore). Alle waarnemingen samen kunnen verdeeld worden in 5 quintielen. Voor WoON 2012 liggen de vier inkomensgrenzen bij een verdeling naar quintielen op: € 16.300, € 24.400, € 34.900 en € 48.400 (prijspeil 2012) Inkomensbron huishouden Voor huishoudens wordt door het CBS de belangrijkste inkomensbron bepaald aan de hand van informatie van de Belastingdienst. Hiervoor wordt een aantal stappen doorlopen: (a) Controle of er sprake is van inkomen, waarbij een klein inkomen uit vermogen buiten beschouwing gelaten wordt. (b) Bekeken of het huishouden inkomen uit eigen bedrijfsvoering heeft (ongeacht of dit nu positief of negatief is). Is dit het geval, dan is inkomen uit eigen onderneming de voornaamste. (c) Wanneer een huishouden geen inkomen uit arbeid, vermogen of overdrachtsinkomen, dan wordt overig inkomen de voornaamste inkomensbron. (d) Wanneer een huishouden een inkomen uit vermogen heeft dat groter is dan het inkomen uit arbeid en groter dan het totale overdrachtsinkomen, en bovendien groter is dan een bepaalde drempel, dan is inkomen uit vermogen de voornaamste inkomensbron. (e) Is het huishoudinkomen uit arbeid groter is dan overdrachtsinkomen, dan wordt volgens zwaartepunt bepaald welke van onderstaande categorieën de voornaamste inkomensbron wordt: loon werknemer, loon ambtenaar, loon directeur-grootaandeelhouder, overig inkomen uit arbeid (bijvoorbeeld boerenbedrijf). (f) Vervolgens wordt in geval van overdrachtsinkomen wederom volgens zwaartepunt bepaald welke van volgende categorieën de voornaamste inkomensbron wordt: werkloosheidsuitkering, arbeidsongeschiktheidsuitkering, pensioen, bijstand, overige sociale voorziening, studiefinanciering. Anders wordt 'overig' de voornaamste inkomensbron. Kale huur De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten die in de huurprijs inbegrepen kunnen zijn zoals servicekosten en energiekosten. Kamers Het aantal kamers in een woning is het aantal woon- en slaapvertrekken. De keuken, toilet, badkamer, open zolder, hal en gang tellen niet mee Kwaliteitskortingsgrens zie huurtoeslag.

68

r2014-0021BB

Leeftijd huishouden De leeftijd van het huishouden is gedefinieerd als de leeftijd van het hoofd van het huishouden: bij paren is dit de man. Levensfase Een levensfase is een deel van het leven dat zich onderscheid van andere delen door een gebeurtenis zoals gaan samenwonen, een woning kopen, kinderen krijgen, uit huis gaan van de kinderen, met pensioen gaan. Liberalisatiegrens Een huurcontract is geliberaliseerd als: - De kale huur bij het afsluiten van het huurcontract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat moment. De liberalisatiegrens per 1 juli 2014 is € 699,48. Dit bedrag is ook de grens voor de huurtoeslag in 2014. - De woning een zelfstandige woning is. Bij onzelfstandige woningen (zoals kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is nooit sprake van huurliberalisatie. De huurliberalisatie trad in werking op 1 juli 1989 voor nieuwbouwwoningen en op 1 juli 1994 voor bestaande huurwoningen. Als het huurcontract is ingegaan voor die data, dan is het contract níet geliberaliseerd, ongeacht de hoogte van de beginhuur. Voor een geliberaliseerd contract geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering van enkele artikelen. Zie ook Huurtoeslag. Meergezinswoning Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Netto besteedbaar huishoudinkomen Het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever)/zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. In vergelijking met andere inkomensdefinities is bijzonder dat inkomsten en uitgaven in verband met het wonen niet meegeteld worden. Het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag, koopsubsidie, hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait daaraan gekoppeld belastingvoordeel. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Netto huur De netto huur is de huur verminderd met de huurtoeslag. Netto huurquote De netto koopquote betreft de netto hypotheeklasten van eigenaren-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait en de kooppremie zijn verwerkt in de quote. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen, dus niet gefinancierd via een hypotheek, wordt geen rekening gehouden. De netto koopquote wordt (als microquote) berekend door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quoten vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse netto woonuitgaven gedeeld worden door het gemiddelde besteedbaar inkomen. De macroquote ligt ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog.


69

Netto koopquote De netto koopquote is de netto hypotheeklasten van eigenaren-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait en de kooppremie zijn verwerkt. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen wordt geen rekening gehouden. De netto koopquote wordt (als microquote) berekend door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quoten vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse netto woonuitgaven gedeeld worden door het gemiddelde besteedbaar inkomen. De macroquote ligt ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog. OPL, Overige Publiekrechtelijke Lichamen Heffingen die gemeenten en waterschappen opleggen aan zowel eigenaren als gebruikers van woonruimte. Voorbeelden zijn reinigingsheffing, rioolrecht, verontreinigingsheffing, ingezetenenomslag en omslagheffing. Deze heffingen zijn onderdeel van de bijkomende woonuitgaven. Opstalverzekering Premie voor het verzekeren van de woning. De eigenaar van het gebouw is degene die voor verzekering zorg dient te dragen. Een opstalverzekering is wettelijk gezien geen verplichte verzekering. Wanneer er echter een hypotheek is verstrekt, zal de bank een opstalverzekering verplicht stellen. Particuliere verhuurder Particuliere verhuurders zijn institutionele beleggers (banken, pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen) en particuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren. Sociale huurwoning Sociale huurwoningen zijn huurwoningen in eigendom van een corporatie met een kale huur onder de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens bedraagt in 2014 € 699,48. Sociale verhuurder Tot de sociale verhuurders behoren corporaties, stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen voor de huisvesting van specifieke groepen (studenten, ouderen, enz.) en gemeentelijke woningbedrijven (zie ook Corporatie). Starter Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. Toegelaten instelling Zie corporatie Type huishouden Huishoudens kunnen onderscheiden worden naar meerdere typen zoals eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. Dit laatste type huishouden kan verder onderverdeeld worden naar eenoudergezin, (echt)paar zonder kinderen, gezin met kinderen, niet-gezinshuishouden (samenwonende vrienden of vriendinnen, broers of zussen etc.).

70

r2014-0021BB

Woningmarktgebieden In deze studie is een gebiedsindeling gebruikt die Nederland indeelt in 32 gebieden. De grenzen van de gebieden zijn zo opgesteld dat het merendeel van alle verhuisbewegingen uit de periode 2008 2011 binnen het gebied plaatsvindt. De benaming is gebaseerd op de gemeente met de grootste woonplaats binnen het woningmarktgebied. Groningen; Leeuwarden; Smallingerland; Emmen; Zwolle; Enschede; Lelystad; Apeldoorn; Doetinchem; Arnhem; Nijmegen; Ede; Amersfoort; Utrecht; Alkmaar; Haarlem; Amsterdam; Gouda; Leiden; Den Haag; Rotterdam; Dordrecht; Middelburg; Roosendaal; Breda; Tilburg; Den Bosch; Oss; Eindhoven; Venlo; Heerlen; Maastricht;. WoON (Woononderzoek Nederland) Het Woononderzoek Nederland (WoON) is een onderzoek onder personen om woonwensen en woonomstandigheden in kaart te brengen. Het onderzoek vervangt sinds 2006 het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR). Sinds 1964 leverden deze onderzoeken de basisinformatie over wonen. Het WoON geeft inzicht in onder andere de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen, het feitelijk verhuisgedrag en de woonuitgaven van bewoners alsmede kenmerken van de woning en de woonomgeving. Woonquote De woonquote is het percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven vermeerderd met OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven. Woonuitgaven De woonuitgaven vormen het totale bedrag aan woonkosten, zoals huur- of hypotheeklasten, inclusief de bijkomende woonuitgaven zoals: onroerendezaakbelasting, premies voor woonverzekeringen, rioolrechten, gas, water, elektra. WOZ-waarde De WOZ-waarde is de getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait). WOZ is een afkorting voor de Wet Waardering Onroerende Zaken. Aan het WoON 2012 zijn de WOZwaarden gekoppeld vanuit de OZB-aanslag van 2012. Deze waarde heeft een peildatum van 1-12012. Voor een meer recent beeld worden deze waarden per woningtype gecorrigeerd naar 2013 op basis van de prijsindex van het CBS en Kadaster. WWS-punten Met het Woningwaarderingsstelsel kan de kwaliteit van de woning in punten worden uitgedrukt (de WWS punten). Aan diverse kenmerken van de woning worden punten toegekend, onder andere aan het oppervlak van de kamers, de voorzieningen in de woning (type verwarming, sanitair), het energielabel en de ligging. Aan dit puntenaantal is een maximale huurgrens gekoppeld zodat kan worden vastgesteld of de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van een woning. Zelfstandige woning Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor permanente bewoning. Een zelfstandige woning betreft een (deel van een) gebouw met een woonfunctie waar voorzieningen als toilet, keuken en badkamer niet gedeeld hoeven worden met andere huishoudens


71

Woningmarkt en. woonuitgaven

Recommend Documents