CRISIS OP DE AMERIKAANSE WONINGMARKT

”CRISIS” OP DE AMERIKAANSE WONINGMARKT

Arend van Triest

€

Afstudeerrapport P5

$

September 2009

Crisis op de Amerikaanse woningmarkt mea culpa ?

door naam: Arend van Triest studentnummer: 1252194 email: [email protected]

in opdracht van universiteit:

faculteit: Bouwkunde (architecture) afdeling: Real estate & Housing afstudeerlaboratorium: Msc Housing Management mentoren: Dr. Ir. V.H. (Vincent) Gruis Prof. Dr. P.J. (Peter) Boelhouwer gecommitteerde: Ir. R.J. (Robert) Nottrot

Real Estate and Housing; TU Delft

-

crisis op de Amerikaanse woningmarkt

-

P5

2

Voorwoord Dit is het 5de en tevens laatste rapport van mijn afstuderen aan de TU Delft bouwkunde, met als afstudeerrichting Real Estate and Housing. Voordat ik aan deze studie begon heb ik Bouwkunde gestudeerd aan de Hogeschool Rotterdam. Tijdens deze studie heb ik bij een architectenbureau in Amerika stage gelopen. Na het succesvol afronden van deze studie ben ik teruggegaan naar Amerika om hier vervolgens 7 maanden te werken als een HVAC contractor1. Voor mijzelf is in deze periode duidelijk geworden dat ik projectontwikkeling eigenlijk steeds interessanter begon te vinden. Vervolgens bij terugkomst in Nederland ben ik in 2005 begonnen aan de TU Delft. Al vanaf de eerste dag aan de TU Delft ben ik gaan nadenken over eventuele afstudeeronderwerpen en hierin kwam eigenlijk naar voren dat ik op een of andere manier graag het buitenland wilde betrekken in mijn onderwerp. De mastervakken die ik gevolgd heb aan de TU Delft hebben veelal relaties met projectontwikkeling. Van augustus 2006 tot januari 2007 heb ik in Zweden gestudeerd en heb vakken zoals financial economics en macro-economische vakken gevolgd. Sinds een paar maanden ben ik gaan brainstormen over onderwerpen en werd hierbij zeer goed bijgestaan door de projectontwikkelaar TCNpp en het docententeam van de TU Delft. Mijn dank gaat uit naar alle mensen die met mij hebben meegedacht en mij hierin hebben begeleid. Op een zekere dag sloeg ik de krant open en was geïntrigeerd door een artikel dat ging over de hypotheekmarkt in Amerika. Ik ontdekte steeds meer dat ik hierover meer wilde weten. Mede door gesprekken werd duidelijk dat ik beter kon switchen naar een ander afstudeerlaboratorium. Al snel kwam ik erachter dat mijn onderwerp zo specifiek gaat over de huizenmarkt, dat het afstudeerlab Housing mij hierin beter kan begeleiden. Op dit moment heb ik mijn eigen bedrijfje in ontwerpen en bouwaanvraagbegeleiding. Ik zie mijzelf ooit mijn eigen projecten realiseren of investeringen doen in koopwoningen. Om te weten hoe markten functioneren en om goede instapmomenten te kunnen bepalen is enige kennis van hypotheek- en koopwoningmarkten van groot belang. Aangezien er op dit moment veel over de Amerikaanse hypotheekmarkt wordt geschreven en dit onderwerp een “hot item” 2 is in de dagbladen en de media denk ik dat dit onderzoek mede interessant zal zijn voor de volgende partijen: -

Projectontwikkelaars die woningbouwprojecten willen realiseren in Amerika Makelaars en hypotheekverstrekkers om kennis te vergaren omtrent hun vakgebied Investeerders die inzage willen hebben over de Amerikaanse hypotheekmarkt Adviesbureaus die gespecialiseerd zijn in het onderzoeken van marktpotenties van woningmarkten de burger die een hypotheek nodig heeft en interesse heeft in economie en hypotheekmarkten Onderzoekers en professoren die basisinformatie willen vergaren voor hun eigen onderzoek.

Het afstudeertraject bestaat uit 5 rapporten; dit is het vijfde rapport van de reeks. Alvast wil ik bij deze mijn afstudeerlab coördinator en tevens mijn mentoren Peter Boelhouwer en Vincent Gruis bedanken voor hun goede begeleiding. Verder wil ik mijn oud Zweedse Macroeconomie-leraar dhr. Hans Lind bedanken voor het verstrekken van informatie en zijn verdere medewerking voor wat betreft de Zweedse huizencrisis.

Arend van Triest 19 Augustus 2009

1

Ontwerpen en begeleiden van mechanische ventilatie en airconditioning systemen

2

Ambrose Evans-Pritchard; 07-08-2007, housing crisis deepens as American Home Mortgage and other lenders face defaults, http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/08/07/cnmortgage107.xml Lawrens B. Lindsey; spring 2007, Why the American housing credit crisis is worser than we think http://www.international-economy.com/TIE_SP07_Lindsey.pdf http://video.google.com/videoplay?docid=-6577251138780419558 US Senate on housing bubble; http://www.youtube.com/watch?v=PKWCNlELmQg

3


-


-

P5

Abstract Dit onderzoek wil een antwoord geven op een aantal vragen die zijn vastgesteld aan de hand van ingelezen literatuur en een eigen onderzoek in Amerika. Een goede afbakening van begrippen is bij een groot onderwerp als dit cruciaal. Onderstreepte woorden en afkortingen zijn te vinden in de begrippenlijst. Allereerst zullen er systemen en verschillende beleidsraamwerken worden beschreven. Vervolgens wordt hieruit één beleidsraamwerk of een combinatie hiervan uitgekozen om mee verder te gaan. Hierna zal het Amerikaanse systeem worden beschreven en zal er een opsomming worden gegeven van de tot nu toe gebruikte instrumenten en de genomen stappen van de overheid. Om gegronde aanbevelingen te doen zijn literatuur, recente onderzoeken en updates van groot belang. Er zullen 4 punten op de woningmarkt nader worden geanalyseerd. De statistieken in dit onderzoek bevatten geen informatie over de toekomst en worden in dit rapport niet geëxtrapoleerd. De uitwerkingen van de punten worden gebruikt voor het maken van een stabiliteitsmatrix die maatregelen bevat voor de Amerikaanse overheid. Over de groep huiseigenaren en kredietverstrekkers die aan bod komen in dit onderzoek zullen geen aanbevelingen worden gedaan, maar alleen conclusies worden getrokken aan de hand van een beschrijving van de door hun genomen risico’s. De stabiliteitsmatrix, waarin maatregelen worden beschreven met als doel om een stabiele, “goed” functionerende woningmarkt te creëren in Amerika zowel op de korte- als lange termijn. In de conclusie wordt een selectie gemaakt van de aanbevelingen die vervolgens kritisch worden geanalyseerd.


-


-

P5

4

Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................................... 3 Abstract.................................................................................................................................................... 4 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 5 Samenvatting........................................................................................................................................... 7 1. 1.1 1.2

1.3

1.4

2. 2.1 2.2 2.3 2.4

3 3.1

3.2

3.3

3.4

3.5 3.6

3.7

5

Inleiding ...................................................................................................................................... 9 Aanleiding.................................................................................................................................. 9 Probleemanalyse .................................................................................................................... 10 1.2.1 Probleemstelling...................................................................................................... 10 1.2.2 Doelstelling.............................................................................................................. 10 Onderzoeksvragen.................................................................................................................. 11 1.3.1 Algemeen ................................................................................................................ 11 1.3.2 Amerikaans systeem............................................................................................... 11 1.3.3 Statistieken.............................................................................................................. 11 1.3.4 Aanbevelingen......................................................................................................... 12 1.3.5 Kritiek ...................................................................................................................... 12 Onderzoeksopzet .................................................................................................................... 12 1.4.1 Onderzoeksdesign .................................................................................................. 14 Algemeen.................................................................................................................................. 15 Inleiding ................................................................................................................................... 15 Afbakening ........................................................................................................................... 15 Ontstaan van woningcrisissen ................................................................................................ 16 Conclusie................................................................................................................................. 18 Beleidsraamwerken overheid.................................................................................................. 18 2.4.1 Model van Lundquist ............................................................................................... 20 2.4.2 Conclusie................................................................................................................. 21 Amerikaans systeem ................................................................................................................ 22 Amerikaanse overheid en “the Federal Housing Administration” ........................................... 22 3.1.1 The Federal Reserve .................................................................................................. 22 3.1.2 The Federal Housing Administration........................................................................... 23 3.1.3 Conclusie................................................................................................................. 23 Amerikaanse hypotheekmarkt................................................................................................. 24 3.2.1 Discount rate & Federal funds rate ......................................................................... 24 3.2.2 “Mea Culpa” Hoe heeft het zover kunnen komen? ................................................. 25 Mea Culpa; Huiseigenaren...................................................................................................... 28 3.3.1 Afwegingen huiseigenaren............................................................................................. 29 3.3.2 Conclusie................................................................................................................. 30 Mea Culpa kredietverstrekkers ............................................................................................... 30 3.4.1 Risico-ontwikkelingen bij geldverstrekkende instanties .......................................... 31 3.4.2 Conclusie................................................................................................................. 36 Beleidsmaatregelen voor de overheid .................................................................................... 38 Beleidsupdate overheid VS..................................................................................................... 39 3.6.1 De Federal Reserve Board ..................................................................................... 39 3.6.2 Regulering ............................................................................................................... 41 3.6.3 Nieuwe kredietprogramma’s ................................................................................... 41 3.6.4 Faillissementen, overheidovernames van kredietverstrekkers ............................... 41 3.6.5 Wethandhaving en fraudegevoeligheid (controle) .................................................. 43 3.6.6 Ethisch; discriminatie & fraudegevoeligheid (controle) ........................................... 43 3.6.7 Conclusie................................................................................................................. 43 Amerikaans Overheidsbeleid (internationaal perspectief) ...................................................... 44


-


-

P5

4

Ondersteunende Statistieken ................................................................................................... 47 Conclusie................................................................................................................................. 51

5 5.1 5.2

5.3 5.3

5.4

6

Aanbevelingen .......................................................................................................................... 55 Inleiding ................................................................................................................................... 55 Samenvatting modellen........................................................................................................... 55 5.2.1 Toelichting Amerikaans beleid: 1913 – 2007 (schema blz. 56) .............................. 57 5.2.2 Toelichting Amerikaans beleid: 2005 – heden (schema blz. 58) ............................ 59 Stabiliteitsmatrix ...................................................................................................................... 59 Stabiliteitsmatrix ...................................................................................................................... 60 5.3.1 Inleiding ................................................................................................................... 60 5.3.3 Toelichting ............................................................................................................... 62 Conclusies (samenvatting stabiliteitsmatrix) ........................................................................... 78 5.4.1 Korte termijn (incidentele maatregelen) ................................................................. 78 5.4.2 Lange termijn (structurele maatregelen) ........................................................................ 81

Critical review .................................................................................................................................. 85 6.1 Uitvoerbaarheid van de maatregelen...................................................................................... 85 6.1.1 Uitvoerbare maatregelen korte termijn:................................................................... 85 6.1.2 Uitvoerbare maatregelen lange termijn:.................................................................. 86 6.2 Kritische kanttekeningen ......................................................................................................... 87 6.3 Aanbevelingen voor verdere onderzoeken ............................................................................. 87

Begrippenlijst ......................................................................................................................................... 88 Bronvermelding...................................................................................................................................... 92 Literatuur (boeken)............................................................................................................................. 92 Rapporten .......................................................................................................................................... 92 Artikelen ............................................................................................................................................. 93 Interview............................................................................................................................................. 94 Internet ............................................................................................................................................... 94 Video .................................................................................................................................................. 95 Indirecte literatuur ter verbreding ....................................................................................................... 96 Overzicht bijlagen .................................................................................................................................. 97 Bijlage 1 ............................................................................................................................................. 98 Bijlage 2 ............................................................................................................................................. 99 Bijlage 3 ........................................................................................................................................... 100 Bijlage 4 ........................................................................................................................................... 101 Bijlage 5 ........................................................................................................................................... 103 Bijlage 6 ........................................................................................................................................... 104 Bijlage 7 ........................................................................................................................................... 105


-


-

P5

6

Samenvatting Zoals uit dit onderzoek blijkt is de woningmarkt in een land erg complex. Er zijn vele factoren die van invloed zijn op deze markt. Zo zijn er veel bedrijven betrokken bij de realisering van woningen, van ontwerp tot en met de bouw en later onderhoud en renovatie. De woningmarkt is voortdurend aan veranderingen onderhevig welke worden veroorzaakt door een groot aantal factoren en actoren (bedrijven, banken, individuen, de landelijke-, regionale- en gemeentelijke overheid). De verschillende actoren hebben ieder hun eigen doelstellingen (bedrijven streven winstmaximalisatie na op korte termijn en continuïteit op lange termijn; dit geld ook voor banken (kredietverstrekkers hebben daarnaast ook een maatschappelijke funktie), individuen willen een goede, betaalbare woning in een omgeving die hun past en de overheid wil goede betaalbare huisvesting voor hun inwoners. Doordat de eigen doelstellingen voor een aantal van deze actoren gedreven worden door “hebzucht” (korte termijn winst bedrijven en banken desnoods met het nemen van veel risico), individuen die zoveel mogelijk willen kunnen besteden en verdienen, speculeren) en andere psychologische factoren, zijn er voortdurend krachten die invloed hebben op de woningmarkt. Ook de overheid kan zowel in positieve als negatieve zin invloed hebben. Dit onderzoek draagt er aan bij om een gecontroleerde “goed” functionerende woningmarkt te krijgen in Amerika op korte en lange termijn. Het ontstaan van de crisis is een combinatie van een aantal gebeurtenissen en reacties hierop. De rol van de overheid is in een model weergegeven. Hierbij is gebruik gemaakt van het model van Lundquist; er zijn twee modellen ontworpen die aangeven hoe het overheidsbeleid in twee verschillende perioden (1913-2007 en van 2005-heden) heeft ingespeeld op de huizenmarkt. Zo is in 1995 al een basis gelegd voor de huidige woningcrisis door de invoering van de Community Reinvestment Act, waarmee een grote versoepeling voor het verstrekken van leningen mogelijk werd gemaakt. Vervolgens heeft de Amerikaanse overheid tijdens de crisis van begin deze eeuw de rentestand enorm en gedurende een langere periode verlaagd, waardoor er allerlei negatieve bijwerkingen konden optreden (speculeren met geld, nemen van risico’s door kredietverstrekkers, bedrijven en particulieren; dit alles om korte termijn winsten en verdiensten te genereren!; Mea Culpa overheid, banken, bedrijven en particulieren); dit werd niet afgeremd door de overheid, maar eerder versterkt, doordat de Regering van Amerika ook eigenwoningbezit voor minder draagkrachtige groepen met veel druk probeerde te realiseren.(Mea Culpa Overheid) Dit onderzoek toont aan dat de huiseigenaren zich niet bewust zijn geweest van bepaalde keuzes die zij hebben gemaakt en dat kredietverstrekkers grote risico’s hebben genomen met hun portfoliosamenstellingen. Vervolgens zijn er maatregelen opgesteld voor in eerste instantie de korte termijn (incidentele maatregelen), die een antwoord moeten geven op de huidige crisis. Deze maatregelen zijn in een matrix ondergebracht. Hierbij is bij de onderverdeling gebruik gemaakt van maatregelkopjes( niets doen, reguleren, promoten, subsidiëren, belasten en voorzien), welke uit de onderverdeling van Jonh Doling komen; dit is gecombineerd met het model van Lundquist, wat vooral een benadering geeft vanuit de “willingness to pay”.Hieruit is de matrix voor de incidentele maatregelen ontstaan, om in te kunnen grijpen in de huidige huizencrisis in Amerika. Daarnaast is er tevens een matrix voor de lange termijn ontwikkeld (eveneens met de modellen van Lundquist en Doling) die vooral de stabiliteit en controle van de huizenmarkt op lange termijn veilig moet stellen. Een stabiele woningmarkt is voor de overheid van groot belang en zij zal dan ook altijd moeten proberen om met beleid en allerlei maatregelen (wetgeving, belastingen, regulering, promoten,subsidiëring en voorzien) die stabiliteit proberen te krijgen/houden. Toch zijn er zulke sterke krachten (gedreven vanuit hebzucht, speculatie en andere psychologische factoren) aanwezig dat de woningmarkt voortdurend uit haar evenwicht getrokken kan worden. Zo zijn er de afgelopen 100 jaar wereldwijd al vele huizencrisissen geweest. Ook in de toekomst zullen er weer huizencrisissen zijn, deze zullen qua aard van elkaar verschillen, maar van belang is dat de overheid tijdig de krachten ontdekt die de stabiliteit ondermijnen en hierop adequaat inspeelt.

7


-


-

P5

Er zijn instrumenten genoeg; het is alleen wel de kunst om op het juiste moment het juiste instrument toe te passen. Dit houdt tevens in dat de overheid voldoende mogelijkheden creëert om de woningmarkt te monitoren en te controleren. In dit onderzoek zijn een groot aantal effectief in te zetten instrumenten behandeld, die ervoor kunnen zorgen dat de woningmarkt in de toekomst redelijk stabiel kan blijven en wanneer er dan toch nog een woningcrisis ontstaat in de toekomst, de overheid met redelijk succes deze crisis kan bestrijden door op het juiste moment te interveniëren in de woningmarkt.


-


-

P5

8

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Voor de meeste mensen is de aanschaf van een huis en de financiering daarvan één van de grootste financiële beslissingen van hun leven. Het is dan ook zaak dat men zich goed realiseert wat de gevolgen zijn van een dergelijke beslissing. Hypotheek wat letterlijk vertaald onderpand betekent, betreft in dit rapport een koopwoning. De koopwoning wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld, veelal voor de geldlening om het onderpand (de koopwoning) te kopen3. Een hypotheek is de grootste kostenpost van een huiseigenaar4. In Amerika spelen de huizen- en hypotheekmarkt een belangrijke rol in de hedendaagse economie. Woningen zijn het meest vermogende stuk goed dat Amerikanen bezitten. Als je huur, meubels, onderhoud en aanpassingen van de woningen meerekent, is de woningmarkt van Amerika decennia lang goed voor een aandeel in de Amerikaanse economie van een-vijfde5. Op dit moment kun je in Amerika geen krant meer openslaan zonder geconfronteerd te worden met koppen als (“a housing and mortgage meltdown” of “US takes steps to ease housing crisis”). Forums en verslagen zijn op het internet te vinden over prognoses en meningen van analisten (zie Bronvermeldingen achter in het rapport bij de bijlagen). De laatste vijf jaar groeide het totaalbedrag aan uitstaande woonhypotheken in Amerika met 83%, ofwel 3,8 biljoen dollar. Het Amerikaanse bruto nationaal product (BNP) groeide in dezelfde periode nominaal met 31%, in absolute termen met 3,2 biljoen dollar6. De Federale Centrale Bank van Amerika is gestart met het Witte Huis (G.W. Bush en nu met Barack Obama) en het congres om in te grijpen in de hypotheekmarkt en de financiële malaise waarin Amerika zich bevindt. In een toespraak van het Witte Huis werd op 1 september 2007 door G.W. Bush voorgesteld, ten einde een totale economische recessie tegen te gaan om7: -

80.000 huiseigenaren financieel te ondersteunen als zij geen hypotheek meer konden krijgen. Belastingen te verlagen voor degenen die hun huis hebben verkocht tegen een lagere prijs dan dat zij aan hypotheek open hadden staan. Verlaging van de nationale rentestand door de Federale Centrale Bank (de Fed) om een boost aan de Amerikaanse economie te geven.

De crisis heeft zich verergerd en Barack Obama heeft nu een reddingspakket van 275 miljard dollar ingezet om mensen met een gedevalueerd huis bij te staan om een grotere stijging van het aantal onteigeningen te voorkomen8. In 2009 is er nagenoeg sprake van een economische wereldrecessie, waarvan de fundamenten in het kader van dit onderzoek nader worden onderzocht (voorzover het de relatie met de woningmarkt betreft).

3

http://nl.wikipedia.org/wiki/Hypotheek; 20 September 2007

4

Jos Koets; Huizencrisis, http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=26796; 17 augustus 2007, 11:30

5

http://nl.wikipedia.org/wiki/Crisis; 21 September 2007

6

Jacques Potuijt, Een extra hypotheekje doen, http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=25630; 15 maart 2007, 14:00 7

Robert Gavin, the Boston Gloce ; US takes steps to ease the housing crisis, Bush and Bernanke aim to calm shaky markets ; 1 Septmeber 2007

8

Foreclosure Filings in U.S. Jumped 30% in February (Update3); March 12, 2009 13:40 EDT; http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601103&sid=a.r81zAhO1so&refer=us

9


-


-

P5

1.2

Probleemanalyse

Voor veel Amerikanen met een lager of gemiddeld inkomen, die dachten de afgelopen 6 jaar hun droom van een eigen huis te kunnen verwezenlijken, eindigde die droom in een nachtmerrie. Naast het feit dat er een economische recessie aan de gang is, de huizenverkoop in Amerika daalt, huizenprijzen dalen en het aantal gedwongen verkopen van huizen nog nooit zo hoog is geweest, hebben rond de 1 miljoen families hun huis in 2006 verloren en in het jaar 2007 zullen dit rond de 2 miljoen families9 zijn. Hiernaast heeft de hypotheekcrisis een impact op de aannemers die zich hebben gespecialiseerd in de huizenmarkt en alle hieraan geliëerde financiële services10. In de eerste drie weken van augustus van het jaar 2007 zijn er 25.000 banen verdwenen die betrekking hadden op de kredietmarkt. Met een 25 procent dalende woningproductie vergeleken met het jaar 2006 dreigen er ook honderdduizenden mensen te worden ontslagen in de technische sector dit is exclusief alle indirecte bedrijven die bij deze hypotheekcrisis zijn betrokken: nutsbedrijven, uitzendbureaus gespecialiseerd in technisch personeel, grondbedrijven enz.11 De verkoop van bestaande woningen daalde in 2008 tot het laagste niveau sinds 1997. In totaal werden 4,91 miljoen bestaande woningen verkocht. Dat is 13,1 procent minder dan een jaar eerder. De huizenprijzen zijn vanaf januari 2007 in 20 Amerikaanse steden gedaald volgens de S&P/Case Shiller index. In een aantal artikelen en rapporten die in dit onderzoek zijn gebruikt is verklaard, waarom deze crisis groter is dan aan het begin werd vermoed. Al deze rapporten en internetrecensies die relevant zijn voor dit onderzoek zullen op methodologische wijze worden weergeven. Er zijn eerdere crisissen geweest betreffende huizenmarkten; nu verschillen alle huizencrisissen van elkaar qua oorzaak en grootte, maar de gevolgen zijn altijd hetzelfde. Overheden kunnen maatregelen nemen ter voorkoming van soortgelijke crisissen. Er is nog geen goed inzicht in het verloop van de Amerikaanse woningcrisis en in de mogelijke beleidsopties om soortgelijke crisissen in de toekomst te voorkomen. Ook zijn er instrumenten ontwikkeld om woningmarkten te kunnen beïnvloeden, maar hoe deze uitpakken op de hedendaagse woningcrisis van Amerika is een grote vraag.

1.2.1

Probleemstelling

Welke sturingsmogelijkheden en aanbevelingen kun je doen aan de Amerikaanse Overheid om de recente crisis op de koopwoningenmarkt het hoofd te kunnen bieden.

1.2.2

Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is een gecontroleerde “goed” functionerende woningmarkt te krijgen in Amerika op korte en lange termijn.

9

Michael D. Larson, Weiss Research Inc ; How Federal Regulators, Lenders, and Wall Street Created America’s Housing Crisis, 19 Juli, 2007 ; pag. 1-8

10 Poppy Harlow ; Housing crisis weighs on jobs, http://www.forbes.com/markets/2007/10/03/bear-stearns-jpmorgan-marketscx_ph_1003video3.html 11

Art Perlo, People’s Weekly World Newspaper ; A look behind the housing crisis ; 30 Aug. 2007


-


-

P5

10

1.3

Onderzoeksvragen

1.3.1

Algemeen

Hoe ontstaan crisissen? Hoe ziet een gecontroleerde huizenmarkt eruit? Hoe ziet volgens dit onderzoek de koopprijsontwikkeling eruit van een woningmarkt? Welke beleidsraamwerken / systemen zijn er of kunnen worden ontwikkeld voor de overheid om te sturen op het huizenbeleid?

1.3.2

Amerikaans systeem

“Mea Culpa” huiseigenaren Welke afwegingen konden huiseigenaren maken en welke hebben zij gemaakt? “Mea Culpa” kredietverstrekkers Welke risico’s namen kredietverstrekkers? Welke tools zijn er om deze risico’s te beperken? Welke geldscheppende instanties en kredietverstrekkers hebben grote risico’s genomen? “Mea Culpa” overheid Wat heeft de overheid nagelaten en gedaan? Wat heeft de Federel Reserve nagelaten en gedaan? Wat heeft de Federale Housing Administration nagelaten en gedaan? De Amerikaanse hypotheekmarkt Hoe controleert de overheid de rentestanden? Hoe heeft het zover kunnen komen en hoe zag de aanloop hier naartoe eruit? Hoe ziet het bankwezen / financiële systeem van Amerika er momenteel uit? Welke hypotheken waren en zijn er op de markt? Onder welke condities werden er hypotheken verstrekt? Welke acties heeft de overheid tot nu toe genomen om te sturen in de crisis?

1.3.3

Statistieken

De Amerikaanse hypotheekmarkt (statistieken) Hoeveel bedraagt de door de centrale bank vastgestelde rentestand op dit moment? Hoeveel geld is er uitgeleend aan hypotheken? Hoe groot is het percentage gedwongen verkopen (onteigeningen) van de koopwoningen in Amerika op dit moment? Hoe hoog is de inflatie? De Amerikaanse woningmarkt van 1990 t/m 2007 (statistieken) Hoeveel bedraagt de verkoop van het aantal bestaande woningen? Hoeveel bedraagt de verkoop van het aantal nieuwbouw woningen? Wat is het totaalaanbod eengezinswoningen? Hoeveel bedraagt de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen in de hierboven genoemde periode? Hoe groot is het percentage gedwongen verkopen (onteigeningen) van de koopwoningen in Amerika op dit moment?

11


-


-

P5

1.3.4

Aanbevelingen

Aan de hand van welke vier statistieken wordt de woningmarkt verder uitgewerkt? Welke beleidsdoelen kunnen worden gekoppeld aan de gekozen vier sturingspunten (statistieken) en zijn deze structureel of incidenteel?

1.3.5

Kritiek

Welk kritiek kun je geven op de uitwerking van de stabiliteitsmatrix? Wat zijn interessante vervolgstudies op dit onderzoek?

1.4

Onderzoeksopzet

Om tot aanbevelingen van de woningmarkt voor de overheid van Amerika te komen, moeten er een aantal keuzes worden gemaakt in dit onderzoek. Nadat de probleemanalyse in kaart is gebracht, zijn verschillende definities van begrippen zoals crisis, hypotheken, overheid, lange- en korte termijn, en prijsontwikkelingen van koopwoningen op de woningmarkt uitgewerkt en afgebakend. Begrippen die in dit onderzoek zijn onderstreept staan vermeld in de begrippenlijst. In dit onderzoek worden drie beleidsraamwerken onderzocht te weten: model van Lundquist, het raamwerk van John Doling en het “cost-income gap”. Het model van Lundquist wordt gebruikt voor verdere uitwerking omdat dit model de beste randvoorwaarden schept om het onderzoek op een compacte en inzichtelijke manier te beschrijven. Dit model wordt als onderlegger gebruikt om de Amerikaanse maatregelen omtrent het woonbeleid van 1913 tot en met 2007 en meer specifiek ook 2005 tot heden te beschrijven. Dit woonbeleid zegt op zichzelf niet veel en is afhankelijk van bijvoorbeeld de culturele, maatschappelijke, economische en politieke situatie in een land. In het kader van dit onderzoek is er vanwege tijdsredenen voor gekozen om alleen de woningmarkt van Amerika te onderzoeken. Het ontstaan van de huidige crisis kan niet worden gekoppeld aan een groep of een aantal redenen. Het is een combinatie van vele gebeurtenissen. Vanwege het korte tijdsbestek van dit onderzoek wordt een aantal zaken niet onderzocht. Om toch een opsomming te geven van deze redenen worden hieronder een aantal factoren weergegeven die van invloed zijn op het aandeel koopwoningen op nationaal niveau: Aandeel koopwoningen op nationaal niveau is een functie van: GDP ID IR PV GS DC VH RC CB CV

= bruto nationaal product = nationaal inkomen = inflatie = ontwikkelingen van vastgoedwaardes = opereren van de overheid = demografische veranderingen = voorwaarden hypotheekverstrekkingen = kosten van lenen = kosten van bouwnijverheid = culturele ontwikkelingen

Dit onderzoek beperkt zich tot een aantal punten: inflatie, ontwikkeling van vastgoedwaardes, opereren van overheid, voorwaarden hypotheekverstrekkingen, kosten van lenen en kosten van bouwnijverheid. Alle andere factoren zullen ceteris paribus worden verondersteld bij het uitwerken van de aanbevelingen.


-


-

P5

12

In dit onderzoek worden drie groepen onderzocht: huiseigenaren, kredietverstrekkers en de overheid. Alleen voor de overheid zullen aanbevelingen worden gedaan; de groepen huiseigenaren en kredietverstrekkers zijn uitgewerkt tot op het niveau van een geschetst risicoprofiel en hier zal verder niet op worden ingegaan in dit onderzoek vanwege de tijdsnormering van het afstudeertraject. Wel zullen er kanttekeningen volgen in het slot van dit onderzoek en de conclusies. Ter extra informatie zal er een vergelijking worden gemaakt met een aantal andere landen om zo Amerika in een internationaal perspectief te kunnen plaatsen met de door hun toegepaste beleidsmaatregelen. Dit is mede gedaan om een aantal vergelijkingen te maken in de stabiliteitsmatrix Vervolgens zal dit onderzoek zich gaan richten op de statistieken van Amerika om vervolgens op vier sturingspunten de woningmarkt te analyseren. De statistieken die worden beschreven zijn de volgende: 1. 2. 3. 4. 5.

Verkoop van aantal nieuwbouw woningen in de VS x1000 van 1990 t/m mei 2007 Verkoop van aantal bestaande woningen VS in miljoenen van 1990 t/m mei 2007 Totale aanbod eengezinswoningen in de VS x1000.000 van 1989 t/m mei 2007 Huizenprijzen Veranderingen in de primaire discount rate en de federal funds rate, per laatst veranderde datum in de jaren 2006 & 2007 6. Veranderingen in de primaire discount rate en de federal funds rate, per laatst veranderde datum per jaar 1990 t/m 2007 7. Inflatie 8. Aantal nieuw gedwongen verkopen per kwartaal van januari 2005 t/m april 2007.

Voor 4 van de bovengenoemde punten worden updates gemaakt t/m januari 2009; welke resulteren in een viertal punten om op te sturen vanuit de overheid op korte en lange termijn. Vier gekozen punten om op de woningmarkt van Amerika te sturen op korte en lange termijn Verkoop van aantal bestaande woningen VS Verkoop van aantal nieuwbouw woningen in de VS Aantal nieuw gedwongen verkopen (onteigeningen) Huizenprijzen verkoop bestaande woningen Aangezien dit onderzoek heel actueel is, veranderen de gegevens per maand, vandaar dat een update noodzakelijk is om gegevens actueel te houden. Ook een update van de overheidmaatregelen die tot nu toe zijn ingezet om de markt weer te verbeteren, hebben niet allemaal te maken met de punten die worden onderzocht in dit onderzoek maar geven een goed beeld hoe de Amerikaanse overheid te werk gaat met deze crisis en in welk stadium deze zich bevindt. Aan de hand van de in dit onderzoek 4 gekozen punten, internationale vergelijkingen, literatuurstudies, afbakening en statistieken zullen er na deze updates twee samenvattingen volgen waarin het overheidsbeleid van Amerika in een model wordt beschreven van de door hun genomen maatregelen van 1913-2000 en 2005 – heden. Aan de hand van deze gegevens zullen er vervolgens aanbevelingen en conclusies volgen. De aanbevelingen zullen worden geplaatst in een matrix om te laten zien hoeveel invloed de overheid daadwerkelijk heeft om te kunnen sturen op het betreffende punt. Deze matrix kent een onderscheid in lange- en korte termijn maatregelen (in dit onderzoek ook wel incidenteel en structurele maatregelen genoemd). Aangezien een maatregel weer van invloed kan zijn op een ander punt is het van belang om per aanbeveling een uitleg te geven over de negatieve, positieve en externe effecten. Deze uitleg kent per maatregel een kleur respectievelijk; groen; oranje en rood, waarbij groen een goede maatregel is en rood niet is aan te bevelen. Uit deze matrix zullen conclusies volgen, die tot slot van een “critical review” worden voorzien.

13


-


-

P5

1.4.1

Onderzoeksdesign

Hieronder staat globaal het verhaal van de onderzoeksopzet vertaald in een organogram, nummer 1 is als eerste verwerkt in de tijd van dit onderzoek en nummer 9 als laatste.

Amerikaanse systeem 1

Algemeen: Instrumenten & Prijsontwikkelingen op de woningenmarkt

Overheid, kredietverstrekkers, huiseigenaren 4

3 Update 2008 en 2009 6

Aanbevelingen aan de overheid van de VS 8

Afbakening Statistieken & Update 2009

Statistieken Woningmarkt VS 2

5

Ontwikkelen van een matrix

Figuur 1: Ontwerp onderzoeksdesign

7 Punt 1: begin 2007 in Amerika een literatuur onderzoek gedaan naar het Amerikaanse systeem en het Amerikaans woonbeleid

Conclusies & Critical review 9

Informatie bronnen: interview makelaar voor basiskennis over de woningmarkt (Edel Mc Mahon Makelaar New York, Maspeth, Queens) Literatuurstudie: boeken, artikelen, onderzoeken Punt 2: Tevens in New York, aan de hand van internetbronnen en Amerikaanse onderzoeken

Punt 3: Literatuur studie op de TU Delft in Nederland, naar instrumenten om maatregelen in onder te brengen en definities af te bakenen Punt 4: Literatuurstudie betreffende het Amerikaanse woonbeleid van de afgelopen tijd in vergelijking met andere landen (voornamelijk Europa, afbakening kredietverstrekkers en huiseigenaren) Punt 5: Nadere uitwerking en update; verkregen aan de hand opgevraagde gegevens van dezelfde bronnen als het jaar 2007 Punt 6: Het updaten van de genomen maatregelen door de overheid in Amerika anno 2008 / 2009 Punt 7 – 9: Eigen bevindingen en uitwerkingen aan de hand van dit onderzoek


-


-

P5

14

2.

Algemeen

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk zullen een aantal definities aan bod komen, mede als afbakening van dit onderzoek; vervolgens zal algemeen worden beschreven wat er in dit onderzoek zal worden aangehouden als definitie en worden verschillende uitgangspunten behandeld. Na de beschrijvingen van prijsbepalingen van koopwoningen en de definities, zullen verschillende beleidsraamwerken voor de overheid worden beschreven. Hoofdstuk 3 zal specifiek op de Amerikaanse markt ingaan; beschrijving van het Amerikaanse systeem; hoe het tot een crisis heeft kunnen komen; vervolgd met statistieken die delen van de crisis zullen bevestigen. Vervolgens wordt ingezoomd op de kredietmarkt van Amerika en zullen er conclusies volgen voor huiseigenaren en kredietverstrekkers en een update van maatregelen van de overheid. In Hoofdstuk 4 zullen de statistieken van de woningmarkt worden besproken, waarbij er als conclusie vier punten verder worden uitgewerkt met een update. In Hoofdstuk 5 Is een samenvatting te vinden waarbij de in het verleden genomen beleidsmaatregelen worden weergegeven. Deze samenvatting is, samen met de vier gekozen punten in hoofdstuk 3, de onderlegger voor de stabiliteitsmatrix. Deze matrix is onderverdeeld in incidentele en structurele maatregelen. Om zo onderscheid te maken tussen maatregelen op korte- en lange termijn. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies over de matrix. Hoofdstuk 6 Zal in het bijzonder ingaan op het kritisch bekijken van dit onderzoek en adviezen geven voor vervolgstudies.

2.2

Afbakening

Hypotheek Hypotheek wat, letterlijk vertaalt, onderpand betekent, betreft in dit rapport een koopwoning. De koopwoning wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld, veelal voor de geldlening om het onderpand (de koopwoning) te kopen. Een hypotheek is de grootste kostenpost van een huiseigenaar12. Crisis Crisissen zijn moeilijk vast te stellen en zijn niet meetbaar. Wel kan er van een crisis worden gesproken in een situatie die kan ontstaan als de nationale veiligheid in het geding is. In dit onderzoek is de definitie van een crisis dan ook: bedreigingen van de basisstructuren van een sociaal systeem die ondanks allerhande onzekerheden acute besluitvorming vergen13. Mede gelet op de staat van paraatheid op dit moment van president Obama, het Witte huis, de Federale Centrale Bank en de rest van het parlement zal er in dit onderzoek over een hypotheekcrisis, woningcrisis en economische crisis kunnen worden gesproken in de V.S. Amerikaanse overheid De president, het Witte huis, de Federale instanties en het parlement in de Verenigde Staten. Korte – en Lange termijn Korte termijn is de tijdspanne tussen het begin en het eind van de crisis, lange termijn is structureel. 12

Jos Koets; Huizencrisis, http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=26796; 17 augustus 2007, 11:30

13

http://www.rampenbeheersing.nl/contents/pages/48523/13-amsterdam-amstellandendemeerlandenvisiedoc.pdf, Een gezamenlijke visie op de crisisbeheersing in de regio Amsterdam-Amstelland en de Meerlanden; bestuurlijk beslisdocument april 2005, versie 5.0.

15


-


-

P5

2.3

Ontstaan van woningcrisissen

Een gezonde huizenmarkt bestaat uit een balans tussen keuze, betaalbaarheid en kwaliteit waarbij inkomens, rassen, leeftijd of eigendomsverhoudingen zo min mogelijk deze balans verstoren14. Myron Orfield en Allan Mallach stellen het volgende: een gebalanceerde huizenmarkt voorkomt extreme concentraties van armoede of rijkdom. Als een van de drie fundamentele punten van de huizenmarkt uit zijn verband schiet is de huizenmarkt niet meer in balans. De New Jersey State omschrijft hoe voor de inwoners van de staat New Jersey een gebalanceerde huizenmarkt er voor het jaar 2020 idealiter uit moet komen te zien: “In the year 2020, New Jersey residents have a choice of housing which is affordable, structurally sound, well-maintained and located in neighborhoods that are attractive, safe and easily accessible to employment and services. Additionally, plentiful housing options are available , particularly for those who are elderly or disabled, or with a low and very low income. There are also many choices of living environments available for those who wants the vibrancy of city life, a place that expresses their unique cultural values, the conviviality of town life, the stability of suburban living or the privacy of rural landscapes” 15. In een rapport van de San Fransisco Bay Area ziet een gebalanceerde huizenmarkt er als volgt uit: “diversity of housing choices for al residents and workers, while protecting the environment”. 16 Om ideaalbeelden als deze te kunnen bereiken moet er voldoende bekend zijn over de instrumenten waarover de overheid beschikt om dit te verwezenlijken. In dit hoofdstuk zullen er eerst beleidsraamwerken worden beschreven waarbinnen verschillende beleidsmaatregelingen kunnen worden geplaatst. Vervolgens zal er een update komen over welke maatregelen de VS tot nu toe heeft getroffen. Om een beeld te geven hoe crisissen op woningmarkten kunnen ontstaan, zal er eerst moeten gekeken worden hoe de basisstructuur er uit ziet. Hiernaar zijn vele wetenschappelijke studies gedaan. In een reeds eerder gemaakt afstudeerrapport van Serkan Turan17 wordt de theorie omtrent woningmarkteffecten en algemene prijstheorieën op een wetenschappelijke manier weergegeven. Koopprijsontwikkeling kent volgens het rapport van OTB “koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis” vijf factoren: -

Woningmarkteffecten en algemene prijstheorieën Speculatieve en psychologische effecten Economische factoren Demografische factoren Institutioneel- en overheidsbeleid

Deze punten worden op de volgende bladzijde nader toegelicht.

14

CHPC, citizens housing & planning council; Out of balance; the housing crisis from a regional perspective, april 2004; pag. 6

15

CHPC, citizens housing & planning council; Out of balance; the housing crisis from a regional perspective, april 2004; pag. 5

16

San Fransisco Bay Area Housing Crisis Report Card, The non-profit housing association of Northern California, Greenbelt Alliance, Nine County Housing Advocacy Network

17

Serkan Turan, Hypotheekrenteaftrek aanpassen? Gewenst? Hoe? Wanneer?; TU Delft RE&H, oktober 2006, pag 21-25


-


-

P5

16

Woningmarkteffecten en algemene prijstheorieën De basis van koopprijsontwikkeling is de structuur van de neoklassieke economische theorievorming waarbij er een markt is van vraag en aanbod. Bij een goed functionerende markt is de vraag gelijk aan het aanbod. Volgens Chen 199818 is de vraagkant een functie van grondprijs, projectkosten en kredietwaardigheid en de aanbodkant demografische factoren, inkomen, rentestand en de huizenvoorraad. Prijsschommelingen op de huizenmarkt zijn vaak het resultaat van een onevenwichtige situatie van 1 tot 3 jaar, mede vanwege de constructietijd. Bij een evenwichtige markt zal de prijs van huizen alleen door de bouwkosten bepaald moeten worden. In de literatuur worden de bouwkosten als eerste verklaring voor de koopprijsontwikkeling gegeven. De gedachte is dat op lange termijn de huizenprijzen de bouwkosten zullen volgen. Hiernaar zijn studies gedaan en uit deze studies bleek dat er nauwelijks sprake was van een direct statistisch verband tussen de koopwoningprijs en bouwkosten. Daarentegen toont een Amerikaans economisch onderzoek naar de correlatie tussen deze twee variabelen (voor de Amerikaanse markt) aan, dat er wel degelijk een noemenswaardige correlatiecoëfficiënt van 0,35 op korte termijn en op lange termijn van 0,6 aanwezig is. Twee grote statements die dit verklaren zijn de afnemende mate van overheidsbemoeienis en dat de bouwgrond zonder veel restricties beschikbaar is. Dit geldt niet voor de kustgebieden van Amerika waar er in stedelijke gebieden een tekort aan bouwgronden aanwezig is. Speculatieve of psychologische effecten Voorbeeld: bij een koopprijsstijging wil de consument zo snel mogelijk tot koop overgaan, want men kan profiteren van de koopprijsstijging. Bij de verkoop van woningen is dit ook het geval, consumenten stellen de verkopen van hun woning uit om zo vermogensverlies te voorkomen. Tevens zijn er modellen waarmee omslagpunten in de koopprijsontwikkeling voorspeld kunnen worden.19 Economische factoren Een voorbeeld van economische factoren die de koopprijsontwikkeling verklaren, zijn regionale inkomensverschillen. Vertrouwen in de economische groei van een land draagt hier ook een steentje aan bij. Verder zijn hypotheekrente en inflatie van essentieel belang in de modelanalyses en komen daarom ook veel terug in deze modellen. Een model van Bail en Grilli geeft aan, dat er een verband is tussen macro-economische ontwikkelingen in Europa en de koopprijsontwikkeling. Zo is er in elk land een verband geconstateerd tussen het nationaal inkomen en de koopprijsontwikkeling. Een direct verband met de inflatie was er niet te leggen20. Demografische factoren Bij de demografische factoren gaat het om de kenmerken van de bevolking (spreiding, omvang, samenstelling), de koopkracht en het aantal huishoudens. Een huidige demografische trend is bijvoorbeeld de vergrijzing in Nederland21. Deze factoren werken volgens de woningmarktmodellen door op lange termijn. Er is nog geen eenduidigheid tussen de onderzoekers voor wat betreft de invloed hiervan. Een model uit Amerika van 1989 verklaart dat de gehele koopprijsontwikkeling voortkomt uit demografische ontwikkelingen22. Institutioneel- en overheidsbeleid Het beleid van de overheid is op vele manieren terug te vinden in koopprijsontwikkelingen in landen. Vooral die landen die in het verleden veel te maken hebben gehad met een sterk gereguleerde hypotheekmarkt. Vanuit de overheid vormde dit een goede buffer voor de renteschommelingen. Ook speelt de overheid een rol met de fiscale regelgeving betreffende eigen woningbezit en de invulling van de ruimtelijke ordening.

18

Chen, M.C., House Price Dynamics and Granger Causality: An analyses of Taipei New Dwelling Market, Journal of the Asian real estate Society; 1998, pag. 101-126 19

Levin, E.J. & R.E. Wright, Speculation in the housing market, urban studies 34; 1997, pag. 1419-1437

20

Serkan Turan, Hypotheekrenteaftrek aanpassen? Gewenst? Hoe? Wanneer?; TU Delft RE&H, oktober 2006, pag 24

21

De Marketingomgeving, Marketing (zakelijk) ; 28-03-2007,http://zakelijk.infonu.nl/marketing/3502-demarketingomgeving.html 22

Mankiw, H.G. & D.N. Weil, Baby boom ; baby bust and the housing market, Regional Science and Urban Economics 19, no 2, 1989, pag. 235-258

17


-


-

P5

Conclusie De bovenstaande vijf factoren kunnen de basisstructuur van de koopprijsontwikkeling verstoren. De basisstructuur zou volgens het neoklassieke systeem uit vraag en aanbod moeten bestaan. Alleen een verandering in de bouwkosten zou dit evenwicht kunnen verstoren. Aangezien een van de andere reeds in dit hoofdstuk genoemde factoren de structuur kunnen verstoren, bestaat er een kans dat de basisstructuur extreem af kan wijken. Bij een interveniërende overheid (een overheid die op de markt erg actief is om de markt te controleren) zullen extreme pieken en dalen in de economie worden tegengegaan en ingrijpen van de overheid is dan noodzaak. Een crisis op de woningmarkt kan een gevolg zijn van een hypotheekcrisis of een complete economische crisis. “Een hypotheekcrisis betekent minder leningen, minder verkoop/koop van huizen, minder bouwen, minder aankoop van meubelen en minder consumptie in het algemeen. De Amerikaanse economie drijft op consumptie en de schuldenmarkt is de motor om delen daarvan, zoals de aankoop van auto's, te financieren. Een land dat leeft op krediet is gevoelig voor renteschommelingen” aldus columnist Derk Jan Eppink (Derk Jan Eppink; crisis door commissiegelden, 27 Augustus 2007). De extreme schommelingen in de VS bevinden zich met name op het gebied van de economische factoren en institutioneel- en overheidsbeleid.

2.4

Beleidsraamwerken overheid

Er zijn vele maatregelen die kunnen worden getroffen door de overheid om veranderingen door te voeren op individuen, organisaties en bedrijven. Er zijn vele studies gedaan naar instrumenten om huizenmarkten te beïnvloeden vanuit overheidsperspectief23 en hun daadwerkelijke effect. Een instrument kan niet één op één worden gekopieerd en worden geïmplementeerd in een ander land. John Doling heeft een raamwerk gemaakt van 6 strategieën waarin elk instrument kan worden ondergebracht. Hieronder zijn de strategieën opgesomd met voorbeelden erachter om een woonbeleid te controleren - niks doen = De overheid is het eens met de woonvoorzieningen en neemt geen actie - reclame = Door middel van reclame of toespraken moedigt de regering een woonbeleid aan - regulering = Minimale eisen stellen dat.... - belasten = Meer belasting op duurdere huizen - subsidiëren = Huursubsidie - voorzien = Dirigeren van de voorwaarden In de praktijk zie je dat meerdere strategieën vaak samen worden toegepast en samen voor een bepaald resultaat zorgen. Strategieën kunnen ook speciaal voor ontwikkeling van een woonbeleid worden ingezet en in verschillende fases kunnen er dan verschillende strategieën worden gebruikt. Denk hierbij aan ontwikkeling, bouwen, herhuisvesting en renovatie.24 Een andere benadering is om in te spelen op de zo laag mogelijke reële kosten bij het ontwikkelen van woningen die voldoen aan de woonbehoeftes van de inwoners van een land. Als dit wordt gelinkt aan het minimale inkomen in een land, is er een verband te ontdekken tussen inkomen en de minimale kosten om een acceptabele woning te ontwikkelen; ook wel cost-income gap genoemd. Deze kijk verschilt ten opzichte van het raamwerk van John Doling. Het is aan de overheid om de cost-income gap in balans te houden. Naast de verschillende inkomens zijn er ook verschillende behoeften zoals de woonomgeving, kwaliteit, infrastructuur etc. De overheid kan hier direct op inspelen door het toestaan of produceren van bepaalde typen woningen. De overheid moet hierbij rekening houden met wat er nodig is, op welk niveau en of het nationaal geaccepteerd is om er in te wonen. Het verschil tussen wat er nodig en acceptabel is, kan in die situatie worden gezien als een omschrijving van de cost-income gap. 23

Peter Boelhouwer, Harry van der Heyden;; housing systems in Europe Part1. a comparative study of housing policy; Delft University Press, 1992 24

Gebaseerd op Ambrose (1991,1992); P. Boelhouwer, R.A. Schenk; Reader Housing 2002/2003; pag. 50


-


-

P5

18

Voorbeeld: een familie met een minimum inkomen wil een woning van een bepaalde kwaliteit, ligging, infrastructuur etc. maar men moet het zich ook kunnen veroorloven. Oftewel er zijn minimale acceptatiegrenzen in een land voor huisvesting en wat men zich kan veroorloven. Zelfs degenen die een boven-modaal inkomen hebben en zich een woning met minimale eisen kunnen veroorloven, hebben vaak weer andere wensen en blijft er zo nog steeds een cost-income gap bestaan voor deze groepen25. De literatuur kent 4 strategieën voor de overheid om in te spelen op het cost- income gap: - Niets doen Voorbeeld: vraag en aanbod zoekt een balans in de cost-income gap - Kosten van de woningproductie reduceren Voorbeeld: de bouw van woningen goedkoper maken (bijvoorbeeld: meer prefabriceren) - Kosten voor het gebruik van woningen reduceren Voorbeeld: subsidies verstrekken, waarbij de kosten van de woning gelijk blijven, maar bijvoorbeeld het gebruik goedkoper wordt - Ervoor zorgen dat het nationale inkomen stijgt Voorbeeld: belasting reduceren voor lage inkomens De cost-income gap wordt door Lundquist26 op een andere manier benaderd. De woningmarkt is een systeem met een oneindig proces dat zich continu moet aanpassen aan verschillende huishoudens en woningen met een onophoudelijke interactie tussen aanbod (woning producent) en vraag (consument). Het schema kent twee hoofdgroepen: subjects (woningproducenten, consumenten) en objects (woningen). Dit kan vertaald worden in koopgezindheid en huizenprijzen (household purchasing power and dwelling prices. Het schema omvat verschillende elementen waarmee gestuurd kan worden zoals: reguleren, belasten, subsidiëren, voorzien en promoten op de woningproductie en het vermogen van de woningproducenten en consumenten (subjects). In figuur 2 is dit schema te zien. Er zijn ook onderzoeken naar de risico’s van de verschillende strategieën. Zo komen Scanlon and Whitehead (2004) in hun onderzoek tot de conclusie (citaat): “reviewed housing and mortgage markets across Europe and suggest that the general trends toward lower interest rate loans and shorter-term fixed interest rates and higher levels of borrowing, can be expected to ‘increase exposure to potential risks’.” Als men hogere hypotheken kan krijgen door het verlagen van de rentestand (en bijvoorbeeld een korte of variabele rente), staat het land meer open voor potentieel hogere risico’s. Deze stelling geldt voor Europa maar het door hun ontwikkelde onderzoek is breed genoeg om aan te nemen dat in Amerika dit ook het geval kan zijn

25

P. Boelhouwer, R.A. Schenk; Reader Housing, TU Delft 2002/2003; pag. 53

26

P. Boelhouwer, R.A. Schenk; Reader Housing,(oorspronkelijk geciteerd, Lundquist 1992a, p. 4); TU Delft 2002/2003; pag. 54

19


-


-

P5

2.4.1

Model van Lundquist

HOUSEHOLD INCOME

DWELLING PRODUCTION

Promoten Regulering Belasten Subsidiëren Voorzien

HOUSEHOLD PURCHASING POWER

DWELLING PRICE

Figuur 2: Het interveniëren van de overheid op de huizenmarkt (model Lundquist) Bron:

P. Boelhouwer, R.A. Schenk; Reader Housing, Lundquist 1992); TU Delft 2002/2003; pag. 57

Het model van hierboven geeft aan wat de input kan zijn op de subjects (consumenten, woningproducenten en objects (woningen)) en hoe deze met elkaar in relatie staan door middel van bijvoorbeeld reguleren, belasten, subsidiëren en promoten. De uitkomst van al deze instrumenten en verschillende inputs resulteren vervolgens in een “willingness to pay” relatie koopkracht huishoudens (Household purchasing power) en woningprijzen (dwelling prices). Enkele voorbeelden van belastingen en financiële instrumenten die zijn ingezet in Europa zijn weergegeven in bijlage 1.


-


-

P5

20

2.4.2

Conclusie

Overheden bezitten vele instrumenten en er zijn in dit hoofdstuk 3 raamwerken beschreven om instrumenten in te verdelen: model van Lundquist, raamwerk van John Doling en de “cost-income gap”. Lundquist gaat uit van de cost-income gap maar beredeneert het op een andere manier. John Doling maakt gebruik van een meer globaal raamwerk van overheidsinstrument verdeling. Van deze drie beleidsraamwerken zal in dit onderzoek worden gekozen voor het Model van Lundquist, om de overheidsmaatregelen met betrekking tot het woonbeleid vanaf het jaar 1913 weer te geven (zie hoofdstuk 5 Amerikaans beleid 1913 – 2007 en Amerikaans beleid 2005 tot heden). In de stabiliteitsmatrix (het resultaat van dit onderzoek) wordt de onderverdeling van John Doling gebruikt, (niets doen, promoten, regulering, belasten, subsidiëren en voorzien) om zo meer standaardisatie te krijgen in de stabiliteitsmatrix (zie bijlage 7; bijgevoegde matrix). In deze matrix is voorzien niet alleen het dirigeren van woorwaarden zoals John Doling dit gebruikt, maar ook het voorzien in goederen,geld of een bepaald beleid wat niet in de andere noemers valt te plaatsn. Ook naar de risico’s van de diverse strategieën is onderzoek gedaan, waarbij vooral de rente een rol kan spelen. Als men bijvoorbeeld in een land hogere hypotheken kan krijgen door het verlagen van de rentestand (en bijvoorbeeld een korte of variabele rente), staat het land meer open voor potentieel hogere risico’s. Hiermee zal rekening worden gehouden bij het creëren van de aanbevelingen voor de overheid van de VS. Verder worden alle niet genoemde factoren in dit onderzoek die de crisis kunnen beïnvloeden, ceteris paribus verondersteld.

21


-


-

P5

3 3.1

Amerikaans systeem Amerikaanse overheid en “the Federal Housing Administration”

De Verenigde Staten is als staatsvorm een federale republiek, dit houdt in dat de VS een republiek 27 en tevens een federatie28 is. Van de federale republiek Verenigde Staten is momenteel B. Obama de president. Het Congres van de Verenigde Staten (United States Congress) is de wetgevende instantie en volksvertegenwoordiging van de Amerikaanse federale overheid en bestaat uit twee kamers: de Senaat en het Huis van Afgevaardigden. De structuur van de Staten Generaal is vermeld in artikel 1 van de Amerikaanse grondwet. De Amerikaanse huizenmarkt bestaat uit vrije marktwerking met zo min mogelijk interventie van de overheid. Sociale woningbouw is minder dan 5 procent van de totale huizenvoorraad. Van de totale woningvoorraad is 65 procent vrijstaand en 15 procent bevindt zich in een complex met meer dan 5 woningen (The WEW special report 2004). De huursector bestaat uit private huiseigenaren.

3.1.1

The Federal Reserve

Het Federal Reserve System of Federal Reserve of informeel ook wel The Fed genoemd, is de federale, centrale bank van de Verenigde Staten van Amerika, enigszins vergelijkbaar met de Europese Centrale Bank in Frankfurt. De Bank wordt bestuurd door een Raad van Commissarissen die door de President wordt benoemd. Hoewel de naam Federale Reserve anders doet vermoeden is de bank geen eigendom van de staat, maar privé-bezit van een aantal grote banken. De bank houdt zich voornamelijk bezig met monetaire politiek. Daarnaast houdt de bank toezicht op het binnenlandse betalingsverkeer. De huidige voorzitter van de Fed is Ben Bernanke. Hij werd benoemd door de voormalige president George W. Bush. Zijn voorganger was Alan Greenspan. Het Federal Reserve System is in 1913 ingesteld na hervormingen in het bankensysteem door eerdere financiële crises. De commerciële banken wilden bescherming, structuur en hulp in de vorm van zelfregulering. President Wilson wilde dat de federale overheid zeggenschap zou krijgen in het kapitaal. Zo werd een compromis gesloten en kwam men uit op een stelsel van twaalf regionale Federal Reserve Banks, die de banken in die regio zelf zouden runnen. De zeven leden van de overkoepelende “Board of Governors” zouden daarentegen door de president worden benoemd. De gouverneurs zouden bovendien overlappende termijnen krijgen van veertien jaar om de onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de leden van de Board mag de president een voorzitter kiezen voor een termijn van vier jaar. Hij of zij rapporteert aan het Congres, overlegt met de president en praat regelmatig met de minister van Financiën. Indirect is er zeggenschap van de President over de Federal Reserve. Als er wordt gespeculeerd over de rentestanden dan gaat het over het monetair beleid van de Federal Reserve, kortom de geldhoeveelheid. Daarvoor is een apart orgaan, het Federal Open Market Committee (FOMC), dat in New York gevestigd is. Het FOMC bestaat uit zeven gouverneurs plus vijf van de twaalf regionale presidenten, roulerend op jaarbasis. Iedere maand komen deze mensen bij elkaar in een niet openbare vergadering om de grenzen van de groei van de geldvoorraad te bepalen. Ter voorbereiding wordt een Beige Book gemaakt waarin allerlei kerngegevens zijn te vinden die helpen bij de besluitvorming. In grote lijnen is dit systeem sinds 1913 niet veranderd, al zijn de taken van het Federal Reserve Systeem nog wel wat uitgebreid. In eerste instantie bedoeld om de periodiek terugkerende 27

Een republiek is een staat waar de macht bij een of meer personen ligt die de macht van het volk (democratie), het parlement of via een staatsgreep in handen gekregen hebben - soms ook van een bezettende buitenlandse macht; wikipedia 13 nov 2007 28

De bondsstaat of federale staat is een staat waar de soevereiniteit (gezagsorde) is verdeeld tussen het geheel (de federale staat, de nationale overheid) en de delen (de (deel)staten, Länder, kantons) die elk een eigen rechtsordening hebben; wikipedia 13 nov 2007


-


-

P5

22

bankencrises te stoppen, in de jaren dertig kwam daar de autoriteit bij om de reserve vereisten van banken en de margevereisten van aandelenrekeningen vast te stellen. Na de depressie en de Tweede Wereldoorlog werd het Keynesiaans29 beleid bepalend en sindsdien bemoeit de overheid zich meer met het economische beleid. Daarmee groeide ook de rol van de Federal Reserve als bankier van die overheid. Er was veel kritiek in 2007 op de Fed en er wordt beweerd dat het congres van Amerika geen idee heeft wat er gebeurt en wat de redenen zijn van bepaalde stappen die de Fed neemt.30 Het congres en de media geven af op de Fed en Ben Bernanke beweert “dat de kans op een recessie in Amerika met 50% is gestegen en de huizencrisis is de ergste die hij ooit heeft meegemaakt” (aldus een column in de Telegraaf van 13/10/2007 door Jaap van Duyn). 3.1.2

The Federal Housing Administration

Na een grote crisis op de huizenmarkt en nadat het financiële systeem in gevaar was, is in 1934 nadat dit door het congres is goedgekeurd, the Federal Housing Administration opgericht (FHA). Het doel hiervan was om banken, geldverstrekkers en andere instituten en organisaties aan te moedigen geld uit te lenen. Dit voor het verbeteren van de investeringen in de huizenmarkt, voor bedrijven en de landbouw. Ook zorgde de FHA ervoor dat alle leningen een rechtvaardige en eerlijke basis hadden. De FHA heeft ook rapporten gepubliceerd waarin de minimale eisen stonden voor woningen en woonomstandigheden, hierna is dit verder uitgebreid om de controle voor marktwaardes en kwaliteitscontrole te vergroten om vervolgens fraude tegen te gaan. Momenteel is de FHA de grootste kredietverstrekker van Amerika en zij staat garant voor huiseigenaren die niet in aanmerking komen voor een hypothecaire lening op een legale manier. De FHA heeft vanaf de oprichting (+/- 70 jaar geleden) hypotheken beschikbaar gesteld voor 32,6 miljoen eengezinswoningen en 5 miljoen meervoudige gezinsprojecten31 in de VS. De FHA richt zich vanaf het jaar 2006 op: Het aantrekkelijk maken van de koopwoningensector voor de lage inkomens, immigranten en voor nieuwkomers in de koopwoningsector Tegengaan van discriminatie wat betreft het verstrekken van leningen Het verbeteren van standaardpatronen van hypothecaire leningen, onderzoek naar nieuwe financiële instrumenten en verzekeringsproducten Het genereren van informatie en technologieën zoals onderzoeken etc. om de huizenvoorraad verder te ontwikkelen Aanmoedigen van meer eengezinswoningprojecten en het stimuleren van betaalbare woningen.

3.1.3

Conclusie

Het federale systeem van Amerika staat met name in tijden van crisis zwaar onder druk, zo schijnt het dat er niet goed samengewerkt wordt met het congres van Amerika. De transparantie die de Fed moet uitstralen naar de regering en de bevolking schijnt volgens vele recensies nog niet goed in elkaar te zitten. Het FHA dat is opgestart in 1934 voor toezicht en controle is zeventig jaar geleden in het leven geroepen om banken aan te moedigen geld uit te lenen en eveneens fraude tegen te gaan en er te zijn voor de bevolking van Amerika. Momenteel richten zij zich in het bijzonder op het betaalbaar maken van koopwoningen voor lagere inkomens en immigranten.

29

Een centrale conclusie van de Keynesiaanse economie geeft weer, dat er geen sterke automatische tendens bestaat om output en werkgelegenheid verder te doen evolueren om naar een niveau van volledige werkgelegenheid te komen; wikipedia 30

House financial service committee; 15-11-2007, http://www.youtube.com/watch?v=QSs69qNJ5oc, Cramer; http://www.youtube.com/watch?v=rOVXh4xM-Ww&feature=related, 31

Liou Cao, the feasibility and functioning of public mortgage insurance models; deel 5, 2006, pag. 34

23


-


-

P5

3.2

Amerikaanse hypotheekmarkt

De Amerikaanse hypotheekmarkt is in de literatuur terug te vinden als een van de meest efficiënte en effectieve marktstructuren van de wereld. Tussen de Tweede Wereldoorlog en 1970 werd de hypotheekmarkt gedomineerd door geldverstrekkende instanties, waarbij de hypotheken werden verstrekt voor korte periodes, lage kosten en de overheid garant stond. Vervolgens ontstond er vanaf de zeventiger jaren een standaardisatie tussen de hypotheekverstrekkers waarbij de hypotheken werden verstrekt uit een gezamenlijke pot die bestond uit drie door de overheid gesponsorde instanties (GSEs: government-sponsored, enterprises), Freddie Mac, Fannie Mae en Ginnie Mae. Het totaalbedrag aan verstrekte hypotheken door deze drie instanties bedroeg 700 miljard dollar in 1998 en was in 2005 goed voor de helft van alle verstrekte gezinshypotheken in de VS32.

3.2.1

Discount rate & Federal funds rate

In Amerika zijn twee rentestanden van belang, de rentestand waarbij de banken ‘s nachts geld lenen van de Fed (discount rate) en de rentestand die banken gebruiken om ‘s nachts geld aan elkaar uit te lenen (federal funds rate). De Fed probeert de discount rate lager te houden dan de federal funds rate, om de marktwerking van banken ten opzichte van elkaar te vergroten. Dit is mede gedaan om banken meer van elkaar te laten lenen en de inflatie - door middel van minder geld vanuit de overheid in omloop te brengen - te verlagen. Vanaf het jaar 2003 is dit alleen niet het geval en is hierin een omslag gekomen (zie hoofdstuk 4 statistieken, figuur 7). De Fed wil dat de discount rate gebruikt gaat worden voor nood en back up als banken in financiele liquiditeits problemen zitten33. De Federal funds rate fluctueert onafhankelijk van de discount rate aangezien deze op vraag en aanbod reageert en de discount rate wordt bepaald door de Fed. Toch heeft de Fed controle over de federal funds rate, namelijk de Fed kan sturen op de bankreserves door het verkopen van treasury bills34. Banken zullen deze treasury bills willen opkopen omdat dit volgens de literatuur de minst risicovolle investering is die er bestaat35. De kasreserves van de banken worden hierdoor minder. De grootte van de kasreserves van banken is tevens door de Fed bepaald. Op de kasreserves vangen de banken geen rente dus banken proberen deze reserve zo klein mogelijk te houden. Banken zullen van elkaar moeten lenen om de kasreserve op peil te brengen, waardoor de vraag naar geld toeneemt. De federal funds rate zal hierdoor omhoog gaan aangezien de vraag toeneemt. Het duurt altijd een aantal dagen voordat de federal funds rate omhoog gaat na ingrijpen van de Fed. De discount rate wordt aangepast aan de federal funds rate en de Fed laat dit verschil nooit groter worden dan 1%36. Kortom de Fed gebruikt de discount rate voor het tegengaan van inflatie en rentestanden. Hoe lager de discount rate hoe meer geld er in omloop komt waardoor het aanbod van banken voor het lenen aan elkaar groter wordt. Meer aanbod onderling tussen banken verlaagt de federal fund rate.

32

Liou Cao, the feasibility and functioning of public mortgage insurance models; deel 5, 2006, pag. 34

33

Historical changes in the Target Federal Funds and discount rates; primary rate; (03-12-2007), http://www.newyorkfed.org/markets/statistics/dlyrates/fedrate.html#top, updated 06-10-2005 34

Aandelen die je koopt van de staat waarbij je recht hebt na een bepaalde periode op een bepaalde hoeveelheid geld (rentevrij). 35

Wikipedia; treasury security; (30-11-2007), http://en.wikipedia.org/wiki/Treasury_security

36

Jeffrey J. Stitt, Himanshu Bhatt, Nikolaos Bernitsas, Joe Lau, Regulation Federal reserve and interest rate; (30-11-2007), http://invest-faq.com/cbc/regul-fed-reserve.html, 25 April 1997


-


-

P5

24

3.2.2

“Mea Culpa” Hoe heeft het zover kunnen komen?

130 Jaar geleden heeft Walter Bagehot (1826-1877) een verslaggever van “The Economist” gezegd “Lend freely at a penalty rate”. Wat hij hiermee bedoeld heeft, is dat de centrale bank (the Fed in de VS) de financiële markt met rust moet laten. De markt zal zichzelf weer corrigeren. Laat de centrale bank zich zorgen maken over de inflatie en de geldhoeveelheid in een land. De hypotheekmarkt is sinds 2005 omgeslagen na een 15 jaar lange groei (zie hoofdstuk 4 statistieken figuur 4,5 en 9). Zestien jaar geleden hebben er twee acties plaatsgevonden in de VS die mede voor deze groei hebben gezorgd. De FIRREA in 1989 en de FDICIA in 199137. De Firrea (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act) is geïntroduceerd om een eind te maken aan spaar- en schuldregelingen die werden uitgegeven op basis van onvolledige informatie en door duistere instanties zoals: Empire Savings en Lincoln Savings and Loan38 die in verband stonden met fraude en misleidingen. Een tweede reden was om eerlijke concurrentie te krijgen tegenover de monopolie positie van een aantal nationale banken. De Federal Deposit Insurance Corporation Improvement Act ("FDICIA") is hier een opvolger van en is opgericht om geldschietende instanties beter te verzekeren en meer zekerheid te geven om vertrouwen te genereren onder de bevolking39. Dit is gedaan door het vergroten van de Banking Insurance Fund40. Kortom: de Federal Deposit Insurance Corporation Improvement Act uit 1991 en voorganger van de FIRREA 1989 bestaan uit afspraken over minimale overheidsstandaards en regelgevingen voor controle en toezicht op de financiële markt.41 Na de invoering van de FIDDEA en de FDICIA waren er drie problemen waarmee de spaar- en leenindustrie, en de Fed te maken hadden. 1.

Instanties leenden geld met korte termijn rentestanden en verstrekten dit geld als lange termijn hypotheken met lange termijn rentestanden. Als de korte termijn rentestand dan omhoog schoot bij een gelijkblijvende lange termijn rentestand verloren de instanties geld. Oplossing: Meer variabele hypotheken42 verstrekken en aantrekkelijker maken.

2.

Alle hypotheken die werden verstrekt kwamen uit de portefeuille van de instantie en moesten worden geregistreerd in hun boekhouding. Het risico lag bij de hypotheekverstrekker en deze werd zo zeer afhankelijk van de huizenmarkt. Oplossing: Hypotheken onderbrengen bij instanties die zeer diverse portfolio’s hebben, waarbij zij niet alleen afhankelijk zijn van de huizenmarkt.

3.

Ook bleek dat de spaar- en leeninstanties zeer regionaal opereerden, wat naast het risico van de nationale huizenmarkt en rentestanden ook een lokaal risico met zich meebracht. Oplossing: Een meer nationale markt creëeren waarbij de risico’s meer worden gespreid.

De oplossing voor al deze problemen was, dat er nieuwe geldschieters kwamen die klanten individueel gingen benaderen en de hypotheken aanpasten aan de klant. Deze instanties verkochten hun hypotheek vervolgens aan een instantie die hun hypotheek in een “loan pool” (hypothecaire pot) stopte. Deze “loan pool” was een gebundelde hypothekenpot die nationaal verspreid was en hierdoor zeer interessant kon zijn voor investeerders, zoals pensioenbeheerders en verzekeringsmaatschappijen die hun risico meteen nationaal konden dekken. Dit proces werd bijgestaan door Fannie Mae en Freddie Mac waarvan de markt dacht dat zij volledig waren gedekt door de federale overheid.

37

Lawrence B. Lindsey, fear and greed; the international economy, voorjaar 2007, pag. 23

38

FIRREA ; (21-11-2007), http://www.mortgagenewsdaily.com/wiki/FIRREA.asp

39

FDICIA ; 28-11-2007, http://www.answers.com/topic/federal-deposit-insurance-corporation-improvement-act-fdicia?cat=biz-fin

40

Banking Insurance Fund, (28-11-2007) ; http://www.answers.com/topic/bank-insurance-fund-bif?cat=biz-fin

41

John Pennet, Managing risk and gaining consumer confidence through effective controls; 24-11-2007, http://www.amper.com/services/amper-risk-FDICIA.asp

42

Een hypotheek met een variabele rente (dit houdt in dat de rente voor een aantal maanden vast staat en daarna wordt herzien (in Amerika is dit in veel gevallen voor twee jaar); wikipedia, 26-11-2007, http://nl.wikipedia.org/wiki/Subprime

25


-


-

P5

Deze manier van hypothecaire leningverschaffing werkte zeer goed, alleen was er nog een probleem waarmee iedereen te kampen had. Een deel van de markt in Amerika bestond uit een door de federale overheid gevonden grote groep lage inkomensklasse. “Algemene” hypothecaire voorwaarden waren 20% van de waarde van het huis als aanbetaling om te kwalificeren voor de hypothecaire lening. In 1995 kwamen er nieuwe regelingen voor de CRA43 (Community Reinvestment Act). De regelingen waren ervoor om de lage inkomens en kleine bedrijven leningen te verschaffen. Geldschieters moesten hun voorwaarden soepeler maken en ervoor zorgen dat ook lagere inkomensklassen zich een huis konden veroorloven. Dit kwam ten goede aan de geldschieters die een ruimer assortiment hypotheken aan konden gaan bieden. Gezinnen verkochten hun huizen en gingen duurder wonen en de nieuw gecreëerde groep kopers had een kans om een huis te kopen. Er was alleen een groot nadeel aan deze nieuwe groep kopers met lagere inkomens. Zij droegen al het risico als de rentestand omhoog ging en de waardestijging van het huis stond er garant voor als zij hun maandelijkse lasten niet meer konden betalen. In de literatuur wordt dit ook wel teruggevonden als mea culpa (een Latijns gezegde wat eigen schuld betekent). De voorwaarden werden steeds verder versoepeld voor steeds lagere inkomensklassen. De hypotheekmarkt in Amerika kan worden onderverdeeld in vier categorieën de FHA loans, VA loans, Prime loans en Subprime loans. FHA loans; Hypotheken waarvoor de FHA (Federal Housing administration) garant staat, deze hypotheken mogen alleen verstrekt worden door Federaal aangewezen hypotheekverstrekkers44 VA loans; Hypotheken waar de US Department of Veterans Affairs garant voor staat, deze hypotheken mogen alleen verstrekt worden VA gekwalificeerde hypotheekverstrekkers.45 Prime Loans; Gekwalificeerde hypotheken Subprime Loans ; Ongekwalificeerde hypotheken. Na de ramp van 11 september 2001 is in de VS - om een totale economische recessie te voorkomen de (discount rate46) rente in een aantal stappen door de Fed verlaagd naar 1%. Lenen werd een stuk aantrekkelijker zeker voor variabele hypotheken47. In deze periode was er ook een grote toename in liquiditeit op de financiële markt, dit kwam door injecties van de centrale banken en de groei van beleggingen in Azië. Ook kwamen er nieuwe hypotheekvormen op de markt. Enkele voorbeelden: no-doc loan (soepele verificatie van inkomensgegevens) piggybank loan (meer lenen dan het onderpand waard is, waarbij ook de aanloopkosten werden meegefinancierd) step-up loan (lage aanvangsrente die na enige tijd stijgt) negative amortization loan (rente van de hypotheek wordt deels betaald voor de eerste periode en de rest wordt bij de hoofdsom van de lening gevoegd) De beschikbaarheid om op een legale manier aan geld te komen in Amerika werd steeds gemakkelijker gemaakt na de ramp van 11 september 2001.

43

In 1977 is deze wetgeving in gang getreden en betreft dat het verboden is voor een instantie geld uit te lenen aan bepaalde segmenten van de bevolking

44

Wikipedia; (30-11-2007), http://en.wikipedia.org/wiki/FHA_loan

45

Wikipedia; (30-11-2007), http://en.wikipedia.org/wiki/VA_loan

46

De rente die de FED vraagt aan banken die geld willen s’nachts geld willen lenen

47

Jaap van Duijn, huizencrisis; telegraaf, 13-10-2007


-


-

P5

26

Vanaf circa 2002 ging dit zelfs zover dat er veel hypotheken werden verstrekt aan mensen met slechte krediethistorie ook wel de subprime markt genoemd (minder dan 1ste klasse) 48. Op een schaal van 300 tot 850 valt een kredietscore van 620 of lager in de categorie Subprime mortgages (hypotheken)49. Deze score wordt toegekend aan potentiële hypotheeknemers en is een nummer wat verschijnt als de klant wordt gecheckt op: tijd van loopbaan, bankrekening, gezinsstatus, geslacht en geografische locatie. Wat men ook wel onder een slechte krediethistorie verstaat zijn: een faillissement in de afgelopen 7 jaar een rechtszaak, gedwongen verkoop van een huis, openstaande schulden en een afgestaan goed op basis van financiële (lease, huur) tekortkomingen in de afgelopen 4 jaar minder dan 90 dagen uitbetaald hebben gekregen in de afgelopen 3 jaar. De subprime hypotheken hebben een hoger risico voor zowel de hypotheeknemer als de hypotheekgever doordat de hypotheeknemer niet gekwalificeerd genoeg is voor het afsluiten van een hypotheek. Voor illegale immigranten die een subprime hypotheek wilden werd het ook steeds eenvoudiger50. De makelaar kreeg commissie, de geldschieter en de investeringsbanken die de hypotheken bundelden in een gezamenlijke pot en op de financiële markt brachten kregen een percentage betaald voor elke verstrekte hypotheek. Vervolgens verhandelde de beursmakelaar deze bundels aan hefboomfondsen en institutionele beleggers zagen alleen nog maar een stijgende lijn. Iedereen verdiende geld en de markt stond op het puntje van fraude aldus Derk Jan Eppink (De makelaar wilde een huis verkopen, hoe dan ook. De geldschieter wilde een lening verkopen en keek niet naar de kredietwaardigheid van de klant bij een rente van 6 %. En de investeringsbanken zagen de massa schuldbewijzen met onderpand en bundelden er vrolijk op los. Zo nodig dikten huismakelaars of geldschieters het inkomen van de klant wat aan om de kredietwaardigheid kunstmatig op te krikken. De subprime -markt zat op de rand van fraude) 51. Hiernaast is er ook hypotheekdiscriminatie ontdekt onder blanke Amerikanen en oorspronkelijk Afrikaanse Amerikanen52. Zo konden Afrikaanse Amerikanen met dezelfde voorwaarden als de blanken zich voor sommige subprime hypotheken niet kwalificeren. De subprime markt heeft er mede voor gezorgd dat de mediaan van aanbetaling van hypothecaire leningen in 2006 van standaard 20% naar 2% is geschoven. En 40% van alle gezinnen die hun eerste huis kochten in 2005 hebben geen aanbetaling gedaan of een hogere hypotheek genomen dan hun huis waard was53.

48

wikipedia, 26-11-2007, http://nl.wikipedia.org/wiki/Subprime,

49

Msnbc, Q&A looking at the impact of the mortgage meltdown; (26-11-2007), http://www.msnbc.msn.com/id/17584725, 13 maart 2007

50

Queitly living the American dream, the boston globe; (26-11-2007), http://www.boston.com/news/local/articles/2007/09/18/quietly_living_american_dream/?page=2

51

Derk Jan Eppink, Crisis door commissiegelden; (26-11-2007), 18 September 2007 http://www.trends.be/nl/blog/blog.jsp?siteID=80&blogartID=764§ionID=35&RMG_CURRENT_PAGE_71_35=2&mwebtag=B LOG/Derk%20Jan%20Eppink, 27 Augustus 2007

52

Topher Sanders, Naacp fights loan discrimination; (26-11-2007), http://www.blackenterprise.com/cms/exclusivesopen.aspx?id=3262, 13 Juli 2007

53

Lawrence B. Lindsey, fear and greed; the international economy, voorjaar 2007, pag. 24

27


-


-

P5

3.3

Mea Culpa; Huiseigenaren

Huiseigenaren staan altijd voor drie keuzes: 1 woning kopen 2 woning huren 3 niets veranderen De risico’s die huiseigenaren dragen bij het afsluiten van een hypotheek in Europa kunnen worden ondergebracht in de volgende vier punten54: 4 5 6 7

Het soort hypotheek; bijvoorbeeld een hypotheek met variabele rente Wat voor baan (part-time, werkloosheid, ondernemer, gepensioneerd enz.) Verzekeringen en spaargeld Hypotheekgaranties van de overheid

Deze risico’s kunnen een aanleiding zijn om te veranderen en zal dan ook minstens zo belangrijk zijn als de keuze die een huiseigenaar maakt. De toevoeging (winsten) van een woning zijn onder te verdelen in 3 groepen: 55 8 Consumptiegoed (levering woondiensten: grootte van het huis, ligging, functies, de staat van de woning) 9 Intermediair (faciliteiten in de buurt, werk in de buurt, openbaar vervoer, ziekenhuizen, scholen enz.) 10 Investering (waardeontwikkeling) De verliezen bij het hebben van een woning ontstaan, doordat je schulden hoger oplopen dan je inkomen of de waarde van de woning. Dit heeft te maken met hoge lening / inkomens verhoudingen en of hoge lening / waarde onderpand verhoudingen. 56 Dit kan leiden tot betalingsachterstanden en onteigeningen. Huiseigenaren dragen hierbij zelf de risico’s, maar zij hebben zelf rechtstreeks invloed op: de keuzes die zij maken (punt 8-10 uitgezet tegen de keuzes van punt 4-7). Bijvoorbeeld: Een familie heeft een woning aangeschaft als consumptiegoed, het gezin wordt groter door gezinsuitbreiding en wil groter gaan wonen terwijl dit nog niet noodzakelijk is en zij de hypotheek van de bestaande woning nog goed kunnen betalen. Bij de keuze van verhuizen naar een duurder huis moet degene van wie de hypotheek is, zich goed de punten 4-7 realiseren. Als blijkt dat de risico’s te groot zijn bij punt 4-7 kunnen zij het beter niet doen en kiezen om te gaan huren of niets veranderen (punt 2 of 3). Als de familie toch besluit een nieuwe woning aan te schaffen moeten ze bij hun nieuwe huis zichzelf weer dezelfde vragen stellen. In figuur 3 is te zien hoe deze keuzes met elkaar in verhouding staan en er een continue afweging moet worden gemaakt voor huiseigenaren tussen keuze (groen) en risico’s (rood).

54

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz: 11,2005

55

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz: 2 &3, 2005

56

Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 30; Home ownership deel 2, blz: 10, 2006


-


-

P5

28

3.3.1 Afwegingen huiseigenaren

Voldoet huidige woning? -

Consumptie goed Intermediair Investering

- Soort hypotheek - Type baan - Verzekering en spaargelden - Hypotheekgaranties

Woning huren

Woning kopen

Niks veranderen

Voldoet nieuwe woning? -

Consumptie goed Intermediair Investering

- Soort hypotheek - Type baan - Verzekering en spaargelden - Hypotheekgaranties

Figuur 3: keuzes huiseigenaren Bron:

Keuzes zijn opgesomd vanuit : - Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz: 11,2005 - Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz: 2 &3, 2005 - Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 30; Home ownership deel 2, blz: 10, 2006

29


-


-

P5

3.3.2

Conclusie

Door hebzucht is er een tendens ontstaan naar een grote geldvraag. Bij de meeste mensen is er een drang tot hebzucht; het is moeilijk om drang te verminderen door het treffen van maatregelen. Bovendien kunnen individuele mensen aanzienlijk minder sturen op de huidige crisis dan bijvoorbeeld kredietverstrekkers en de overheid. Om die reden worden huiseigenaren in dit onderzoek niet verder betrokken.

3.4

Mea Culpa kredietverstrekkers

Alle kredietverstrekkers van hypotheken moeten een evenwicht zien te vinden tussen het uitlenen van de hoeveelheid geld en de risico’s. Dit onderzoek gaat in op twee risicoanalyses: 1 CPA (customer profitability analysis); (winstanalyse per klant) 2 Credit Risk management; het risico dat de hypotheeknemer met zich mee draagt CPA is een manier van risicobeperking door te bestuderen en te bepalen wat de klant inbrengt aan winst. Dit wordt gedaan aan de hand van wat een klant opbrengt en kost voor de kredietverstrekker. Bij de kosten van een klant kan worden gedacht aan de kosten die worden gemaakt om een klant te winnen en de service die wordt gegeven57. Deze techniek kan worden toegepast op een individu maar ook op een heel marktsegment. Credit Risk Management richt zich in tegenstelling tot CPA meer op het individu; hierbij wordt geprobeerd in te schatten hoe groot de kans is op een onteigening of op achterstallige betalingen. Het verlies van een gedwongen verkoop wordt vervolgens uitgezet tegen de waarde van het pand58. Kredietverstrekkers proberen deze risico’s zo goed mogelijk te voorspellen; zo zijn bijvoorbeeld in Nederland de volgende afwegingen belangrijk59 (aangegeven met hoe zwaar zij meewegen): -

Kredietgeschiedenis en betalingsgeschiedenis 50% Inkomen, openstaande rekeningen en stabiliteit (lening/inkomen verhouding) 25% Lening/waarde onderpand verhouding 15% Extra gegevens zoals: leeftijd en locatie 10%

Credit risk management kan worden gedaan in de volgende drie vormen60: - Profileren - Krediet score - Sociaal – Demografische data Profileren: In Nederland hebben wij hiervoor de BKR, waarvan kredietverstrekkers gebruik kunnen maken. De “meeste” 61 schulden zijn hier bekend, behalve studentenleningen en privé leningen. Aan de hand van deze gegevens wordt bepaald of een individu in aanmerking komt voor een lening. Aan de hand van een wegingsfactor die hieruit volgt, kan een individu wel of geen lening afsluiten. Er zijn uitzonderingen op deze regel. In sommige gevallen kan er alleen minder worden geleend. In Europa zijn er vele landen die een soortgelijke vorm van BKR hebben, maar ongeveer de helft van de Europese landen heeft het niet.62 57

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz 39 (Boyce, 2000, p. 652), 2005

58

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz 40, 2005

59

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz 40, 2005

60

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz 38, (Aalbers, 2003a; 2003b); 2005

61

Salary credit, personal loans, continuous credit, shopping passes, credit cards, effect leases, credit payments online or at stores.

62

Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, blz 42, (Jentzsch 2003, p 11); 2005


-


-

P5

30

Krediet score: Dit kan tevens gezien worden als een vorm van profileren63. Het is een statistische “tool” waarvan de uitkomst bepaald hoeveel een individu kan lenen. In tegenstelling tot profileren gaat de krediet score uit van de volgende variabelen: tijd van loopbaan, bankrekening, gezinsstatus, geslacht en over welke geografische locatie het gaat64. Deze gegevens worden vervolgens geanalyseerd door een computerprogramma en statistische modellen, hieruit volgt een aanbeveling in de vorm van een krediet score. Volgens een van de directeuren van Independer65(een financieel advies bureau) is er een competitie ontstaan tussen banken om meer en betere informatie te verkrijgen over de sociale profielen van klanten. Sociaal – Demografische data De krediet score bevat vele data, maar richt zich voornamelijk op de krediethistorie en het bezit van een toekomstige hypotheeknemer. Extra factoren zoals: leeftijd, soort werk, aantal kinderen, nationaliteit enz. zijn extra punten die een rol spelen in de risicoanalyses voor kredietverstrekkers. Een van de belangrijkere factoren is de demografische schets van de buurt, denk hierbij ook aan het sociale aspect van een buurt, waar de hypotheeknemer nu woont en wil gaan wonen. Zo zijn in Nederland de sociaal demografische data per postcode ingedeeld en aan de hand van deze postcode worden extra punten voor kredietwaardigheid gegeven als het zich bijvoorbeeld niet in een aandachtswijk (zie bijlage 5) bevindt66. Door uitgebreid gebruik te maken van Credit management en CPA kunnen geldscheppende instanties al een deel van hun risico’s beperken.

3.4.1

Risico-ontwikkelingen bij geldverstrekkende instanties

Inleiding Wat voor impact hebben de gebeurtenissen van de hedendaagse crisis, regelgeving en statistieken op geldverstrekkende instanties? Er zal in dit hoofdstuk worden gekeken naar het risicoprofiel van verschillende geldscheppende instanties. Dit zal gebeuren aan de hand van: verloren hypotheken als percentage van de inkomsten en de reserves van de betreffende instantie verloren hypotheken als percentage van de totaal verstrekte hypotheeksom totaal verlies niet functionerende hypotheken Hierbij wordt verstaan onder: Verloren hypotheken: hypotheken die een betalingsachterstand hebben van 90 dagen of meer. Inkomsten en reserve: primaire inkomsten van beleggingen + geleend geld reserve + (inkomsten uit gedwongen verkopen – de ongerealiseerde inkomsten die moeten worden afgeschreven) Totaal verstrekte hypotheeksom: de totale waarde aan verstrekte hypotheken Totaal verlies niet functionerende hypotheken: de totale som die wordt afgeschreven op de reserve van een instantie (onteigening + verlies op balans) Alle instanties die worden vernoemd in dit hoofdstuk hebben meer dan 100 miljoen dollar aan assets.

63

Geciteerd door Leyshon & thrift, pag. 444; 1999

64

Geciteerd door Leyshon & thrift, pag. 444; 1999

65

Bankier ; Hilhorst, director; advice bureau, independer

66

Nederlandse Instituut voor het Bank en Effectenbedrijf (NIBE), 1995

31


-


-

P5

Risico bankenwezen en andere instanties In tabel 1 zijn de top 20 banken te zien die het grootste risicoprofiel hebben op basis van een percentage: verloren hypotheken / inkomsten + reserve in Amerika (exclusief banken die een gegarandeerde 10% niet functionerende leningen in hun portfolio hebben zitten voor 1-4 gezinswoningen en leningen die zijn afgesloten op basis van overwaarde op een woning). Banken

Staat

Totale assets x 1000 in dollars

Tabel 1: top 20 Risicoinvesteringen bankenwezen, USA; Bron:

1

ste

risico in %

kwartaat 2007

National Mortgage News ; http://data.nationalmortgagenews.com/freedata/?what=altaorig

In tabel 1 komt naar voren dat al deze banken een hoog risicoprofiel hebben. Dit zijn niet de grootste banken maar wel de meest risicovolle. De R-G Premier BK of PR heeft bijna 8 miljard aan assets en bijna een kwart van de risicovolle inkomsten is al verloren gegaan in de hypotheekcrisis. De nummer 1 risicovolle bank heeft al meer verloren dan wat zij aan risicovolle investeringen hebben openstaan. Zo heeft de Miami Valley Bank $ 18,34 miljoen verloren hypotheken tegen inkomsten van $ 10,03 miljoen wat resulteert in 182,83%. Dit geeft aan wat voor groot risico zij hebben genomen de afgelopen jaren.


-


-

P5

32

Geldverstrekkende instanties

Staat


risico in %

Tabel 2: top 20 Risicoinvesteringen geldverstrekkende instanties, USA; Bron:

1

ste

kwartaat 2007


In tabel 2 is hetzelfde gedaan als bij tabel 1, echter nu met geldverstrekkende instanties, waarbij de NetBank een verlies lijdt van 55,82% en meer dan 3 miljard dollar aan assets aan verloren hypotheken (exclusief banken en instanties die een gegarandeerde 10% niet functionerende leningen in hun portfolio hebben zitten voor 1-4 gezinswoningen en leningen die zijn afgesloten op basis van overwaarde op een woning)

33


-


-

P5

Banken

Staat


hypotheken niet/wel in %

Tabel 3: top 20 Niet functionerende hypotheken / totale hypotheken, bankenwezen, USA; ste 1 kwartaat 2007 Bron:


Geldversverstrekkende instanties

Staat


hypotheken niet/wel in %

Tabel 4: top 20 Niet functionerende hypotheken / totale hypotheken, geldverstrekkende instanties, USA; ste 1 kwartaat 2007 Bron:



-


-

P5

34

In tabel 3 en 4 is een percentage verloren hypotheken / totale hypotheken samengesteld. Tabel 3 geeft de banken weer en tabel 4 andere geldverstrekkende instanties. Deze percentages geven een inschatting over hoeveel geld er is uitgeleend en welk deel hiervan gestoken is in hypotheken die niet meer functioneren (exclusief banken die een gegarandeerde 10% niet functionerende lening in hun portfolio hebben zitten voor 1-4 gezinswoningen en leningen die zijn afgesloten op basis van overwaarde op een woning).

Deze percentages zeggen wat over de risico’s die de instanties hebben genomen met het verstrekken van de hypotheken aan de klanten. Zo is bij de Sun West Bk meer dan de helft van de totaal verstrekte hypotheken verloren gegaan. Bij de geldverstrekkende instanties zijn de percentages beduidend lager dan in het bankwezen. Wel staat ook hier de Eastern Savings Bk Fsb weer aan de top samen met de Netbank.

Banken

Staat


verlies niet funct. hypotheken (totaal) X 1000 in Dollars

Tabel 5: top 20, Verlies niet functionerende hypotheken, bankenwezen, USA; Bron:

1

ste

kwartaal 2007


In tabel 5 is het totale verlies in absolute bedragen weergegeven in dollars. Citibank, Morgan Chase en Bank of America zijn de grootste banken van America in assets. Citibank, de op drie na grootste bank, heeft de grootste klap gekregen met 111 miljoen dollar. De bank of America heeft het relatief beter gedaan met een verlies van 22 miljoen.

35


-


-

P5

Geldverstrekkende instanties

Staat


verlies niet funct. hypotheken (totaal) X 1000 in Dollars

Tabel 6: top 20, Verlies niet functionerende hypotheken, geldverstrekkende instanties, USA; ste 1 kwartaal 2007 Bron:


De geldverstrekkende instanties zijn minder vermogend dan de banken, de absolute verliezen zijn hierdoor ook kleiner. In tabel 6 zijn deze instanties met hun verliezen te zien. Relatief heeft de top 1 van de instanties met bijna een drie keer zo groot bedrag verlies geleden. Countrywide heeft relatief een groter verlies geleden dan de Washington Mutual Bank. Namelijk bijna 27 miljoen van de 95 miljard, dit meer dan tweemaal zo veel als het percentage van 99 miljoen van de 318 miljard. Er zit in tabel 6 een instantie bij die als vermogen onder de 100 miljoen dollar zit (progressive-home FS&LA).

3.4.2

Conclusie

De banken en geldverstrekkende instanties hebben in de eerste periode van het jaar 2007 al aardige klappen opgelopen. Volgens hoofdstuk 4 statistieken is de situatie niet verbeterd de maanden hierna. Vermogende banken hebben hun geld meer verspreid in ook andere beleggingen waarmee zij klappen als deze enigszins kunnen opvangen. Voor een aantal instanties zal het moeilijk worden te overleven zeker gezien het feit dat de statistieken wat betreft gedwongen verkopen de komende maanden/jaren verder verslechteren. De ING bank zit ook bij de top 20 maar is vergeleken met de andere in deze top 20 geen instantie die eruit springt. Uit deze risico-analyses is gebleken, dat kredietverstrekkers grote risico’s hebben genomen. Mede doordat banken elkaar niet meer vertrouwden, wilden kredietverstrekkers elkaar geen geld meer lenen. Hierdoor was er bijna geen geld meer in omloop wat in combinatie met de hoge risicoprofielen veroorzaakt heeft dat honderden banken (zie bijlage 4) in de VS failliet of overgenomen zijn.


-


-

P5

36

Update: Dit bleek maar het topje van de ijsberg te zijn sinds de laatste vrijdag van mei 2009 zijn er gemiddeld 3,4 banken per week omgevallen. Bron: NRC handelsblad; omvallende bank is routine voor toezichthouders VS; gepubliceerd: 17 augustus 2009; Freek Staps Het onderzoek zal zich vanaf nu gaan toespitsen op de overheid van de VS aangezien dit de enige groep is die kan en zal moeten sturen op deze crisis. Kredietverstrekkers en huiseigenaren kunnen verder niet veel meer doen en zullen moeten proberen te overleven.

37


-


-

P5

3.5

Beleidsmaatregelen voor de overheid

De V.S. kent de volgende instrumenten voor het woningbeleid: sociale huur, hypotheekrenteaftrek, overheid hypotheekgaranties en private hypotheekverzekeraars (zie tabel 7 p.44) De V.S. is hiernaast het enige land wat de koopwoningenmarkt al aanmoedigt sinds 1934 (zie tabel 9) Hypotheeknemers in de VS kennen in tegenstelling tot andere landen een lage kosten / opbrengsten ratio voor de kosten en opbrengsten van overheidsgaranties en verzekeringen. Dit komt mede doordat rentesubsidies gekoppeld zijn aan een lagere belastingaftrek. Relatief gezien kennen België en Nederland de beste overeenkomsten als het gaat om het afsluiten van een verzekering of overheidsgarantie en hun opbrengsten. Ook doordat er in de VS een relatief grotere groep lagere inkomens verzekeringen en garanties afsluiten, gaat het risico omhoog dus ook de kosten67, in tegenstelling tot de opbrengsten. De beleidsmaatregelen zullen aan een aantal zaken moeten voldoen (die we van deze crisis hebben geleerd) om het toezicht op de markt te vergroten: 1: hypotheekadviseurs maken hypotheken (toezicht) 2: kredietverstrekkers, GSE’s en Wall street kochten deze hypotheken (toezicht) 3: Mortgage Backed Securities werden verkocht aan investeerders. Rating experts analyseerde dit en kende een rating aan deze pakketjes (toezicht) 4: Banken, centrale banken, pensioenfondsen, individuen en andere fondsen kochten deze hypotheken zonder daadwerkelijk te weten wat de toegekende rating van punt 3 inhoudt (expertise bij ondernemingen die zich begeven op de hypotheek investeringmarkt). Hieronder staan enkele criteria en voorbeelden waar aanbevelingen van de stabiliteitsmatrix aan moeten voldoen om de woningmarkt te kunnen monitoren en controleren en crisissen als deze te voorkomen in de toekomst: 1. Het toezicht houden op prijsstijging op de vastgoed markt (vastgoedinflatie) 2.

Recht spreken en het vervolgen van hypotheekverstrekkers, investeerders en andere partijen in een eerder stadium

3.

Help en bescherm hypotheeknemers die onbetaalbare hypotheken hebben afgesloten en probeer dit in de toekomst te voorkomen

4.

Er moeten onderzoeken starten naar de banken en kredietverstrekkers die het diepst in de problemen zitten/zaten

5.

Overheid moet meer controle krijgen op de hypotheekmarkt

6.

Minder persoonsgebonden hypotheken verstrekken zodat subprime praktijken worden vermeden in de toekomst

7.

Kredietverstrekkers moeten sterker onder toezicht komen te staan

8.

Hypotheken mogen niet worden doorverkocht zonder streng toezicht

9.

Het focussen op spaarregelingen voor aanbetalingen

10.

Discount - en federal fund rate gebruiken als korte termijn aanbeveling

11.

Het internationaal vergelijken van de situatie VS met andere landen in de wereld

12.

Op lange termijn stabiliteit en controle proberen te krijgen op de woningmarkt

67

Nationale hypotheek garantie; deel3 / 2004; government guarantees in the rental and owner-occupied sector: an international comparison 2004; blz 98, tabel 14.10


-


-

P5

38

3.6

Beleidsupdate overheid VS

3.6.1 De Federal Reserve Board De Federale Reserve Board (Fed) heeft samen met andere centrale banken een aantal stappen genomen om op de huidige crisis in te spelen. Ben Bernanke heeft hierover een statement gemaakt begin 2008: “De Fed moet op de volgende manieren ingrijpen”: - Het functioneren van de geldmarkt en deze voorzien van voldoende liquiditeit. - Een monetair beleid inzetten vanuit macro economisch oogpunt. De volgende imaatregelen zijn al in werking getreden: 1 Signalering 2 Open markt operaties 3 Term auction facility 4 Reduceren van het aantal onteigeningen 5 Funds and guarantees 6 Mortgage lending rules 7 Commercial Paper Funding Facility (CPFF). Augustus 2007; Signalering; Het federale open markt comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar ook negatieve aspecten met zich meebrengt. De federal funds rate en discount rate waren in dit eerste halfjaar gedaald naar 2 en 2,25%68 op 30 april 2008. Open markt operaties Dit zijn operaties die gebruik maken van monetaire beleidsmaatregelen die worden gecontroleerd door de centrale bank, zoals het beïnvloeden van de geldhoeveelheid middels: het open verkopen van staatsobligaties en andere financiële instrumenten. Monetaire doelen zijn bijvoorbeeld valutakoers en rentestand. De Fed heeft samen met andere centrale banken een aantal open marktoperaties opgestart om banken te helpen aan vermogen (voorzien van voldoende liquiditeit). Dit zijn korte termijn leningen verkrijgbaar en verzekerd door de overheid. Ook de rentestand voor korte termijn leningen is verlaagd. Dit zal de markt op twee manieren ten goede komen69: 1. risicovolle hypotheken hoeven niet tegen een verlies op de markt te worden verkocht om een niet liquide balans te voorkomen 2. deze maatregel zal bedrijvigheid in de economie stimuleren. Maart 2008; Term auction facility De Fed gebruikt de term auction facility om korte termijn leningen aan te bieden aan banken. De Fed heeft de maandelijkse bedragen van deze veilingen in maart 2008 verhoogd van 60 naar 100 miljard dollar. Indien nodig zal dit bedrag nog hoger worden in de maand maart. Ook heeft de Fed het type instituten waar het geld aan leent en onder welke voorwaarden, veranderd, zodat er gemakkelijker aan extra liquiditeit kan worden gekomen70.

68

Press release, Board of governors of the federal reserve system; releasedate: 17 Augustes 2007, 18 September 2007, 18 Maart 2008; http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary

69

Speech; Chairman Ben S. Bernanke, At the Economic Club of New York, New York, New York, October 15, 2007; http://federalreserve.gov/newsevents/speech/bernanke20071015a.htm

70

Press release, Board of governors of the federal reserve system; releasedate: 7 Maart 2007, http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary

39


-


-

P5

4 Maart 2008; Reduceren van het aantal onteigeningen De voorzitter van de Fed heeft in een rede op 4 maart 2008 een aantal maatregelen aangekondigd om het aantal onteigeningen in de VS te reduceren; onder meer het reduceren van leningen waarvan de hypotheek groter was dan het onderpand (woning). Dit is mede gedaan omdat 10% van de huiseigenaren in de VS (8,8 miljoen) een woning had die minder waard was dan de hypotheek die op de woning zat. Deze maatregel is ingezet om weglopen van hypotheken tegen te gaan en de crisis niet verder te laten accelereren71. Maart 2008; Beschikbaar stellen van tegoeden Fondsen en garanties zijn uitgegeven voor JP Morgan Chase om Bear Sterns72 op te kopen, dit is gedaan om een eventuele verkoop van 210 miljard dollar aan assets en hypotheekverzekeringen vanuit Bear Stearns te voorkomen. Bear Stears had een grote rol in het financiële systeem doordat zij vele kredietcontracten had met banken en andere kredietverzekeringen. Door dit te doen is voorkomen dat Bear Sterns om zou vallen en niet meer kon functioneren als “de grote verzekeraar”. Als dit niet was gebeurd zou er wantrouwen zijn ontstaan in de markt wat weer grote consequenties zou hebben voor het totale financiële systeem73. Juli 2008; Hypotheekregelgeving omtrent de verstrekking van hypotheken De Fed voorzitter heeft in juli 2008 aangekondigd dat er geen hypotheken meer mogen worden verstrekt zonder een “abilty to pay check” naar de klant toe. Hierbij wordt bedoeld dat het inkomen en de assets worden gecheckt. Ook zullen de meest “higher priced loans” (leningen groter dan het onderpand), moeten worden voorzien van ondermeer een verzekering die bij de hypotheek inbegrepen zitten. Deze regelgevingen moet het vertrouwen in de markt terugwinnen74. November 2008; Commercial Paper Funding Facility Het inbrengen van paper funding om liquiditeit in de markt tegen te gaan. Deze commercial paper funding is 270 dagen geldig en mag niet worden gebruikt voor lange termijn investeringen maar puur om tijdelijke liquiditeit op bijvoorbeeld de bankbalansen weer te laten functioneren. In november 2008 heeft de Fed $271 miljard van deze paper funding verkocht met een maximale limiet van $1.4 triljoen75. Update: Begin 2009 zijn deze maatregelen steeds verder gegaan, verder blijft de Fed de rentestand laag houden dit wordt mede gedaan doordat de bestrijding van de inflatie niet de hoogste prioriteit is van de Fed momenteel. Het aan de gang houden van de economie en het scheppen van voldoende werkgelegenheid is minstens zo belangrijk geworden!

71

Speech; Chairman Ben S. Bernanke, At the Independent Community Bankers of America Annual Convention, Orlando, Florida, 4 Maart 2008; http://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/bernanke20080304a.htm 72

Een financiële instelling die hypotheken verzekerde is bijna in waarde gehalveerd, deze had vele krediet contracten en verzekeringen

73

JPMorgan to buy Bear Stearns for $2 a share, Federal Reserve bank to provide financing for the deal; http://www.msnbc.msn.com/id/23662433/

74

Testimony; Chairman Ben S. Bernanke, Semiannual Monetary Policy Report to the Congress, Before the Committee on Banking, Housing, and Urban Affairs, U.S. Senate; July 15, 2008; http://www.federalreserve.gov/newsevents/testimony/bernanke20080715a.htm

75

CNN artikel; 28 November, Bailouts: $7 trillion and rising, Every day brings more news about the government's efforts to fix the economy. Here is how the plans are taking shape. http://money.cnn.com/2008/11/26/news/economy/where_bailout_stands/index.htm?postversion=2008112813


-


-

P5

40

3.6.2

Regulering

The housing and Economic Recovery Act of 200876 -

Het verzekeren van 300 miljard dollar in hypotheken, wat staat voor 400.000 hypotheeknemers Een toezichtsplan op de GSE’s (government sponsored enterprises) zoals Fannie Mae, Freddie Mac en Federale Hypotheekbanken Het aantrekkelijker maken voor de GSE om een hypotheek te kunnen opkopen Het lenen van geld aan hypotheekverstrekkers voor o.a. herfinancieringen Hypotheekverstrekkers moeten hun voorwaarden en hypotheken inzichtelijker en van betere informatie voorzien voor de klant Gemeentes steunen bij het renoveren en opkopen van gedwongen verkopen (onteigeningen) Een kapitaalinjectie van 800 miljard, voor ondersteuning van de huizenmarkt en de 14 GSE’s indien nodig.

-

3.6.3

Nieuwe kredietprogramma’s

Op 25 november 2008 kondigde de Fed in twee afzonderlijke persberichten een aantal nieuwe maatregelen aan77,78. Een programma voor het opkopen van verstrekte leningen van de inmiddels genationaliseerde hypotheekbanken Freddie Mac en Fannie Mae, evenals enkele kleinere government sponsored enterprises waaronder Ginnie Mae tot een totaal van $600 miljard, waarvan $100 miljard aan directe schulden en $500 miljard aan hypotheekgedekte effecten (MBS). Het programma was bedoeld om de vastgelopen hypotheekmarkt weer op gang te brengen door het verlagen van de kosten. Een kredietprogramma van $200 miljard, Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF), ter ondersteuning van de markt voor consumentenkredieten (auto- en studentenleningen en creditcards) en leningen aan kleine bedrijven, uit te voeren door de New York Federal Reserve. Hierbij inbegrepen is een bijdrage van $20 miljard van het Ministerie van Financiën afkomstig uit de TARP (het reddingsplan van $700 miljard). Hiermee hoopt de Fed de volledig tot stilstand gekomen markt voor consumentenkredieten weer op gang te helpen. 3.6.4

Faillissementen, overheidovernames van kredietverstrekkers – –

Bear Stearns overgenomen door J.P. Morgan Chase voor $1.2 miljard.79 Het werd alleen verkocht als de Fed US$29 miljard zonder voorwaarden zou lenen aan Bear Sterns.80 Indy Mac Bank, De grootste Amerikaanse ALT A lening verstrekker in 2006 waarbij zo’n 32 miljard dollar aan deposito’s in bewaring is gesteld door de FDIC op 11 juli 2008. Om liquiditeitsproblemen te voorkomen, is er een bridge bank opgericht door de Fed: IndyMac Federal Bank, FSB, die onder controle staat van de FDIC.81 Het doel van deze bank is om de “slechte” leningen in onder te brengen en eventueel de bank over te nemen als deze failliet gaat.

76

Governmental articles; Summary of the Housing and economic recovery act 2008; http://banking.senate.gov/public/_files/HousingandEconomicRecoveryActSummary.pdfhttp://banking.senate.gov/public/_files/Ho usingandEconomicRecoveryActSummary.pdf 77

Press release; 25 November 2008; Federale regering; http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary/20081125b.htm

78

Internet release; Fed Commits $800 Billion More to Unfreeze Lending (Update5), November 25, 2008 15:20 EST; http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a3RHAm21ha3c&refer=home

79

Landon Thomas Jr. And Eric Dash (Published: March 25, 2008). "Seeking Fast Deal, JPMorgan Quintuples Bear Stearns Bid - New York Times". Nytimes.com. http://www.nytimes.com/2008/03/25/business/25bear.html. Retrieved on 6 October 2008.

80

http://www.jpmorgan.com/cm/Satellite?

81

Market watch; IndyMac says subprime contagion into Alt-A loans 'overblown', By Alistair Barr Last update: 3:45 p.m. EDT March 29, 2007; http://www.marketwatch.com/news/story/indymac-says-subprime-contagion-altloans/story.aspx?guid=%7BDCFE691E-FB93-473C-AE9D-5FD26F200887%7D

41


-


-

P5

–

– –

– –

–

The GSE’s Fannie Mae en Freddie Mac zijn in september 2008 beiden onder toezicht van de overheid komen te staan.82 De GSE's staan garant en hebben aan totaal nationaal verstrekte leningen meer dan een waarde van 5 triljoen dollar.83 Merrill Lynch is in september 2008 overgenomen door de Bank of America voor 50 miljard dollar.84 Lehman Brothers is failliet verklaard op 15 September 2008, nadat de Minister van Financiën Herny Paulson deze bank niet uit de brand hielp.85,86 Doordat hier niet is ingegrepen door Paulsen heeft er een enorme verdieping van de bankencrisis plaatsgevonden, omdat het vertrouwen wereldwijd in het bankensysteem voor een belangrijk deel weg viel! AIG heeft in september 2008 een nood-herfinanciering ontvangen van 85 miljard dollar van the Federal Reserve. 87 AIG zal dit gaan terugbetalen door de verkoop van assets. Washington Mutual is in September 2008 onder de loep genomen door de USA Office of Thrift Supervision (OTS).88 De niet vergiftigde hypotheken moesten worden verkocht aan J.P. Morgan Chase.89 In november 2008 heeft de Amerikaanse overheid voor $27 miljard aandelen gekocht van de Citigroup (een Amerikaanse bank met meer dan 2 triljoen dollar aan assets). Deze koop is een vervolg van een reeds eerdere aankoop van $25 miljard van dezelfde aandelen gebruikmakend van TARP funds(het reddingsplan van $700 miljard).90

82

Poirier, John; Patrick Rucker (6 September 2008). "Government plan for Fannie, Freddie to hit shareholders". Reuters (Yahoo! Finance). http://biz.yahoo.com/rb/080906/fannie_freddie.html?.v=4. Retrieved on 17 September 2008.

83

Kopecki, Dawn (11 September 2008). "U.S. Considers Bringing Fannie, Freddie on to Budget". Bloomberg. http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=adr.czwVm3ws&refer=home. Retrieved on 11 September 2008.

84

Landers, Kim (16 September 2008). "Lehman tumbles, Merrill Lynch totters on Meltdown Monday". ABC News (Ultimo, New South Wales: Australian Broadcasting Corporation). http://www.abc.net.au/news/stories/2008/09/16/2365548.htm. Retrieved on 17 September 2008.

85

"Lehman Brothers: Bankruptcy filing won't impact Tampa unit". Tampa Bay Business Journal ([[Tampa Bay, Florida|]], Florida: American City Business Journals, Inc.). 15 September 2008. http://www.bizjournals.com/tampabay/stories/2008/09/15/daily2.html. Retrieved on 17 September 2008. 86

Saporito, Bill (16 September 2008). "Getting Suckered by Wall Street — Again". TIME (Time Inc.). http://www.time.com/time/business/article/0,8599,1841567,00.html. Retrieved on 17 September 2008.

87

Internet The Fed Bails Out AIG". 'Business Week' (New York, New York|, New York). 16 September 2008. http://www.businessweek.com/bwdaily/dnflash/content/sep2008/db20080916_387203.htm?chan=top+news_top+news+index++temp_top+story. Retrieved on 17 September 2008. 88

Bloomberg.com. http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a_WW5ZH_P_A0&refer=home. Retrieved on 6 October 2008. 89

J.P. Morgan to Take Over Faltering WaMu"". http://online.wsj.com/article/SB122238415586576687.html".

90

Bloomberg - Citibank Bailout; http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a957XI5bBv7g&refer=home


-


-

P5

42

3.6.5

Wethandhaving en fraudegevoeligheid (controle)

Volgens de FBI (Federal Bureau of Investigation) is het aantal hypotheek gerelateerde misdaden tussen 2007 en 200891 verhoogd met 50%. In juni 2008 heeft de FBI aangekondigd dat er 1400 fraudegevoelige hypotheekzaken lopen. Dit is een verdubbeling in vergelijking met 3 maanden daarvoor. 8 Maart 2008: de FBI ging Countrywide onderzoeken op fraude in de leenindustrie92 19 Juni 2008: twee Bear Stearns managers zijn gearresteerd door de FBI, de eerste arrestaties op Wall Street die betrekking hebben op leidinggevende managers gerelateerd aan de subprime lening industrie. Ze werden verdacht van misleiding en het verbergen van risicovolle hypotheken. 93 16 Juli 2008: iemand van de FBI heeft aangegeven dat er een onderzoek loopt naar de Bank Indy Mac naar eventuele fraude. Het is niet duidelijk of dit onderzoek al liep tijdens de overname voor 32 miljard dollar door de FDIC.94 23 September 2008: de FBI heeft grote overnames onderzocht op fraudes bij Fannie Mae en Freddie Mac, Lehman Brothers en verzekeraar American International Group. 95 3.6.6

Ethisch; discriminatie & fraudegevoeligheid (controle)

Na beschuldigingen heeft een panel van het Congres besloten ethische fraudeschandalen te gaan onderzoeken; het betreft twee zaken na beschuldigingen van twee democratische senators, Christopher Dodd en Kent Conrad. Het gaat hier om twee leningen die zijn verstrekt door de Countrywide Financial Corp. 3.6.7

Conclusie

Overheden bezitten vele instrumenten die ze kunnen inzetten. In dit hoofdstuk 3 zijn raamwerken beschreven om instrumenten in onder te verdelen: het model van Lundquist, het raamwerk van John Doling en de “cost-income gap”. Lundquist gaat uit van het cost-income gap maar beredeneert het op een andere manier. John Doling maakt gebruik van een meer globaal raamwerk voor de verdeling van overheidsinstrumenten. Met het model van Lundquist wordt in dit onderzoek verder gewerkt, mede doordat deze benadering alle facetten van beleidsinstrumenten gespecificeerd kan onderbrengen. In de beleidsupdate van de Fed is goed te zien, dat bijna alle maatregelen in het financiële systeem te plaatsen zijn, mede door herfinancieringen van hypotheken, reguleringen en het voorkomen van faillissementen van Amerika’s grootste banken. Ook wordt er aandacht besteed aan controle en onderzoek van faillissementen en fraude delicten.

91

Internet; FBI Cracks Down On Mortgage Fraud; 400 Real Estate Industry Players Indicted; Victims Lost More Than $1 Billion In Various Schemes; WASHINGTON, June 19, 2008, http://www.cbsnews.com/stories/2008/06/19/national/main4194649.shtml

92

Internet; FBI probes Countrywide for possible fraud; Last Updated: March 10, 2008: 11:14 AM EDT; http://money.cnn.com/2008/03/08/news/companies/countrywide_FBI/?postversion=2008031003

93

;

Internet; Ex-Bear Stearns managers arrested at their homes By Tom Hays, Associated Press, 6/19/08

94

Internet; Source: FBI investigating Indymac for fraud; updated 7:49 p.m. EDT, Wed July 16, 2008; http://www.cnn.com/2008/US/07/16/fbi.indymac/index.html 95

Internet; FBI Investigating Potential Fraud by Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman, AIG; Tuesday, September 23, 2008, http://www.foxnews.com/story/0,2933,426783,00.html

43


-


-

P5

3.7

Amerikaans Overheidsbeleid (internationaal perspectief)

De VS zal worden vergeleken met andere landen in de wereld om zo een idee te krijgen over de werking van het Amerikaanse beleid in internationaal verband. Een aantal landen in de wereld heeft in de laatste 20 jaar gewerkt aan een verhoging van het aantal huiseigenaren. Voorbeelden hiervan zijn: Nederland, Japan, Litouwen, Slovenie, UK en de VS. In de VS is dit al overheidsbeleid sinds 1934. The UK en de VS hebben dezelfde ideaalbeelden maar hun beleid verschilt. Zij moedigen beide een groei op de koopwoningmarkt aan, maar verschillen in hun uitvoering. Beide zien zij het sociale woningbeleid als een noodzaak voor een relatief kleine groep in het land. In de VS geeft de FHA hypotheekgaranties uit en er bestaat een systeem van belastingaftrek voor huiseigenaren. Sinds 2000 heeft de overheid in de UK zich teruggetrokken en is de belastingaftrek ook afgeschaft. Ook zijn overheidsgaranties niet meer beschikbaar. In tabel 7 afkomstig uit de “government guarantees in the rental and owner occupied sector: an international comparison” is opgesomd welk instrument in welk land wordt toegepast.

Overheid als back-up Alleen beschikbaar voor co-operative housing (non profit woningen, waaraan geen geld wordt verdiend alleen genoeg om de reperaties en ovrige kosten te dekken) Specifiek Bundeslander guarantee system, die buiten deze studie valt Overheidslening plus garantie

Tabel 7: Overzicht van huizenmarkt beleidsinstrumenten in 12 landen Bron:

Nationale hypotheek garantie; deel3 / 2004; government guarantees in the rental and owner-occupied sector: an international comparison 2004; blz 88

In Litouwen en Slowakije is er een verschuiving geweest van een gereguleerde economie naar een vrije markt economie. Voor beide landen moesten de hypotheekgaranties als een instrument dienen om een groei op de koopwoningmarkt te versnellen en kapitaal in het land aan te trekken. Mede door deze garanties is er een verschuiving in de sociale sector. Zo is de sociale huur voor een groot deel geprivatiseerd en heeft de overheid meer een rol als verzekeraar op zich genomen door garant te staan voor hypotheken. In Slowakije is de woningproductie gedaald rond 1990, mede doordat de overheid zich terugtrok uit woningproductieprojecten. In 1995 zijn beleidsmaatregelen getroffen om huiseigenaren meer verantwoordelijk te geven. Support van de overheid wordt gegeven aan de hand van bijvoorbeeld rentesubsidies en hypotheekgaranties. In Japan is de subsidiëring van woningbouwprojecten een hoofdinstrument om de economie weer op gang te brengen. De productie van huur- en koopwoningen werd hierbij gesubsidiëerd. De GHLC heeft vele huiseigenaren voorzien van hypotheken vanaf 1950, dit orgaan is opgezet om na de 2de wereldoorlog lange termijn hypotheken te kunnen verstrekken door de Japanse overheid die kredietverstrekkers niet konden afsluiten.


-


-

P5

44

Het nieuwe beleid is erop gefocust om de GHLC te gaan privatiseren en om over te gaan op een Amerikaans systeem waarbij er een splitsing komt tussen financieren en de overheid die garant gaat staan. In Zweden, is er een grote verandering geweest in 1992. De overheid heeft zich deels teruggetrokken in het financieren van woningen. Vanaf toen moesten alle hypotheken worden verstrekt vanuit de kapitaalmarkt en deed de overheid alleen nog aan: hypotheekrenteaftrek van inkomensbelasting en verhuurders huiseigenaren ontvingen rentesubsidies. Voor de nieuwbouwwoningen waren er wel overheidgaranties beschikbaar. In Duitsland is het percentage huiseigenaren 42%, wat relatief, vergeleken met de andere landen, laag is (zie tabel 8), ondanks het Duitse beleid dat zich voornamelijk concentreert op eigen woningbezit wordt deze markt niet genoeg aangemoedigd. Er zijn een aantal fiscale voordelen op het bezit van een eigen woning voor de lagere inkomens en kinderen en gesubsidieerde spaarregelingen. Duitsland is het enige land volgens de studie van “NHG; government guarantees in the rental and owner-occupied sector an international comparison 2004” zonder enige vorm van bezit van een overheidsgarantie op nationaal niveau.

100% 90%

Huisigenaren

80%

Sociale huur

70%

Private huur

60%

Overig

50% 40% 30% 20% 10%

d

n Sw ed e

St a

te s

om ni te

U

U

ni te

d

Ki n

gd

Sl ov ak ia

ni a

an

Li th ua

Ja p

ce Fr an

ar k G er m an y

a

en m D

an ad C

lg iu m Be

th e

Ne t

he r

la n

ds

0%

Tabel 8: Opbouw van de huizenmarkt in 12 landen Bron:

45



-


-

P5

In Canada bemoeit de federale overheid zich niet veel met de sociale woningmarkt, geen belasting voordelen of subsidies voor huiseigenaren. Een groot deel van de markt is de private koopwoningsector en een relatief klein percentage bestaat uit sociale woningen. De CMHC staat garant voor hypotheken sinds 1954 en de huursector sinds 1964. België heeft sinds lang een onveranderd systeem in het creëren van eigen woningbezit. Sinds begin jaren 90 was dit niet langer prioriteit, in deze jaren is er een verschuiving gekomen van directe financieringen uit overheidsfondsen naar de private leenindustrie en naar het faciliteren van hypotheekgaranties vanuit gemeentes, verder worden belastingvoordelen en rentesubsidies ook als instrumenten toegepast. De Nederlandse overheid heeft instrumenten om zowel de koop als sociale huur te ondersteunen en aan te moedigen. In 2001 is er een belangrijke beleidsverandering gekomen om het woningbezit aan te moedigen, sterker dan daarvoor. De belastingaftrek en hypotheekgaranties zijn de speerpunten van dit beleid (zie ook tabel 9). Sinds 2001 is woningbezit mogelijk voor lagere inkomens, maar slechts een klein deel komt hiervoor in aanmerking.

Tabel 9: Overzicht van beleidsinstrumenten hypotheekgarantie in 12 landen Bron:


Instrumenten met betrekking tot het woningbezit worden verschillend gebruikt om verschillende doelen te bereiken. Sommige landen gaan voor maximaal koopwoningbezit, in tegenstelling tot andere landen die woningbezit gebruiken om het systeem te privatiseren, een aantal landen gebruikt dit instrument om de private huursector aan te moedigen en de verschillen tussen huurders te neutraliseren.96 Ondanks deze verschillende bedoelingen dragen zij allemaal wel bij aan hetzelfde doel, nl. het verbeteren van toetreding tot de woningmarkt en betaalbaarheid van koopwoningen. Het garant staan voor hypotheken is voor een aantal landen een manier om af te komen van overheidsleningen en rentesubsidies (zie tabel 9) In vier landen, te weten Canada, USA, Nederland en Litouwen zijn de overheidsgaranties het instrument om het koopwoningenbezit te vergroten. Er is in deze landen geen sprake van rentesubsidies of overheidsleningen. In Zweden is de overheidsgarantie in de plaats gekomen voor subsidies, de garanties in Zweden zijn alleen verkrijgbaar voor nieuwbouwwoningen. In België, Frankrijk en Slowakije zijn de overheidsgaranties ook beschikbaar voor lagere inkomens. De Japanse overheid verstrekt leningen, maar probeert over te stappen naar een overheidsgarantiefonds Tot slot kent Duitsland een dominante huurmarkt en worden gesubsidieerde spaarregelingen gebruikt als instrument om de financiering op de koopwoningenmarkt te vergroten. De UK moedigt woningbezit aan door middel van het promoten en het creëren van een koopwoningideologie. De overheid zet verder geen instrumenten in om de koopwoningensector aan te moedigen.

96

Tenure neutral means that it doesn’t matter what the tenure is for someone to join a scheme; http://www.dartford.gov.uk/housing/tenureneutral.htm


-


-

P5

46

4

Ondersteunende Statistieken

In dit hoofdstuk zullen de statistieken van de huizenmarkt in Amerika worden behandeld. Het jaar 2005 is een omslagpunt in alle figuren en de crisis op de huizenmarkt van Amerika wordt zichtbaar, afname in de huizenverkoop, aanbod koopwoningen omhoog, meer leegstand, devaluering van de woningmarkt en de nieuw gedwongen verkopen (onteigeningen) zijn verdubbeld (figuur 4,5,6,7,8,9).

Aantallen in miljoenen

Huizenmarkt De verkoop van bestaande woningen inclusief eengezinswoningen, appartementen en co-ops appartementen97 is in figuur 4 weergegeven. Vanaf 1990 is de verkoop van bestaande woningen in het jaar 2005 verdubbeld. Deze grafiek is afkomstig uit het “Weiss Research Report”; “how federal regulators, lenders, and Wall street created America’s Housing Crisis”. In bijlage 1a zijn de meest recente data van de National Association of Realtors (NAR) bijgevoegd. De data in de bijlage van de NAR zijn wat verdraaid aangezien de verkoop van een huis tussen de 30 en 60 dagen in beslag neemt; dit houdt in dat de verkochte huizen van september ca. twee maanden eerder zijn verkocht98. Voor een vergelijking van de daling van gemiddeldes is dit irrelevant.

Jaren Figuur 4: Verkoop van aantal bestaande woningen VS in miljoenen van 1990 t/m mei 2007 Bron:

National Association of Realtors (NAR) America

In september 2007 ligt de verkoop van bestaande woningen rond de 5 miljoen en de prognose voor oktober is 4.970.000. Deze waardes zullen enigszins worden aangepast maar zullen rond de 5 miljoen blijven schommelen. Dit is geconstateerd aan de hand van eerdere wijzigingen in de tabellen van de NAR. Een verkoop van 5 miljoen betekent een daling vanaf het gemiddelde in 2005 van 28,8%.

97

Co-ops is een Amerikaanse term voor appartementen die worden gekocht in een complex of flat waarvan je medeeigenaar (shareholder) bent of wordt.. Er is controle en je bent geen volledige eigenaar van het appartement. (bijlage: interview makelaar)

98

U.S. Census Bureau, comparing new home sales with existing home sales; (28-11-2007), http://www.census.gov/const/www/existingvsnewsales.html

47


-


-

P5

Aantallen x 1000.000

Aantallen x 1000

De verkoop van nieuwbouwwoningen is in figuur 5 weergegeven. Deze verkoop is meer dan verdubbeld in 2005 vergeleken met het jaar 1990. In bijlage 2a zijn de meest recente data van het censusbureau weergegeven. De gemiddelde verkoop in 1991 is op zijn laagst Jaren sinds 1982, met een Figuur 5: Verkoop van aantal nieuwbouw woningen in de VS gemiddelde van x1000 van 1990 t/m mei 2007 509.000 per maand Bron: Census Bureau; www.census.gov/const/www/newressalesindex.html verkochte woningen (volgens de grafiek lijkt het minder). Met een gemiddelde in 2005 van 1.283.000 per maand is dit het hoogste aantal verkochte woningen. In 2006 is dit aantal gedaald naar een gemiddelde van 1.051.000 per maand. Het gemiddelde van 2007 ligt t/m september op 817.000. (zie bijlage 2b). Mede door de afnemende verkoop van huizen is het aanbod van woningen omhoog geschoten sinds 2005 (zie figuur 6). Het aanbod van eengezinswoningen schommelt vanaf 1989 t/m 2005 tussen de 1,5 miljoen en de 2,5 miljoen wat te verklaren is door schommelingen in de economie, bevolkingsgroei en bevolkingssamenstelling99. De stijging van dit aanbod in de 2006 en 2007 is een extreme wijziging gezien het patroon. Dit heeft mede tot gevolg dat ook de huizenprijzen fors dalen in de VS (zie bijlage 1b).

Jaren Figuur 6: Totale aanbod eengezinswoningen in de VS x. 1000.000 van 1989 t/m mei 2007 Bron:


De gemiddelde huizenprijs in 2006 van eengezinswoningen, appartementen en co-ops appartementen lag op $268.200 de mediaan was $221.900. Tot oktober 2007 is het gemiddelde gedaald met 3,4% en de mediaan is gedaald met 5,2%100 vergeleken met het jaar daarvoor. 99

Michael D. Larson, Weiss Research Inc ; How Federal Regulators, Lenders, and Wall Street Created America’s Housing Crisis, 19 Juli, 2007 ; pag. 4

100

National Association of Realtors (NAR) America (29-11-2007); bijlage 1B


-


-

P5

48

Voor het eerst sinds 1968 zijn de huizenprijzen nationaal al 10 maanden achter elkaar gedaald en in 2007 was de meest extreme daling sinds 1970.101 Update: in 2008 en 2009 zijn de huizenprijzen minstens zo snel gedaald namelijk naar een mediaanprijs in januari 2009 van $164.800102. De huizenprijzen dalen en de rentestand stijgt sinds 2002. De discount rate en federal funds rate vanaf 1990 zijn weergegeven in figuur 7. De discount rate is vanaf 2003 op een andere manier bijgehouden door de Fed. Zo is deze onderverdeeld in de primaire- en secundaire rentestand. De secundaire rentestand is vanaf 2003 tot nu een half procent hoger dan de primaire rentestand. De primaire discount rate is voor instanties die het geleende geld gebruiken voor ontwikkeling of met dit geld investeren. De secundaire discount rate wordt gebruikt voor de zeer korte termijn back-ups (bijvoorbeeld: liquiditeitsverschillen overnacht) en hiermee mag niet gespeculeerd worden. Het is toegankelijk voor instanties die zich niet kwalificeren voor de primaire discount rate103 en kan worden gezien als een tijdelijke back-up van liquide middelen voor een geldscheppende instantie. Dit geld wordt alleen uitgeleend als een instantie kan laten zien dat het rendement van dit tijdelijk geleende geld hoger is dan de rentestand waarvoor dit geld wordt geleend. Secundaire geleende tegoeden worden zeer goed bijgehouden en de instanties worden streng gecontroleerd of dit geld naar de juiste bestemming gaat.

101


102

National Association of Realtors (NAR) America; http://www.realtor.org/wps/wcm/connect/90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4/REL0903EHS.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID =90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4 103

Federal Reserve Bank of New York; (03-12-2007) http://www.newyorkfed.org/markets/statistics/dlyrates/fedrate.html#top

49


-


-

P5

rentestanden 2006 en 2007 Federal Funds Rate Discount rate

Figuur 7: veranderingen in de Primaire discount rate en de federal funds rate, per laatst veranderde datum per jaar Bron:

Gegevens afkomstig van Federal Reserve Bank of New York; (0312-2007) http://www.newyorkfed.org/markets /statistics/dlyrates/fedrate.html#top

31 /1 0/ 20 07 18 /0 9/ 20 07 17 /0 8/ 20 07 29 /0 5/ 20 06 10 /5 /2 00 6 28 /0 3/ 20 06 31 /0 1/ 20 06

rentestand in %

7 6 5 4 3 2 1 0

datum Tot nu toe is in het jaar 2007 de rentestand 3 keer verlaagd, nl. op 17 augustus, 18 september en 31 oktober. Sinds 2003 is de rentestand niet gezakt. De rentestand is in 2001 met bijna 5% gezakt (zie figuur 8) om een economische recessie tegen te gaan. Van 1995 t/m 1998 daalde de rentestand ook geleidelijk voor een aantal jaar. Uit figuur 8 is te concluderen dat de discount rate de afgelopen 17 jaar altijd in een aantal jaren stapsgewijs wordt verlaagd of verhoogd. Update: in 2008 is de federal funds rate in stappen verlaagd naar 2% vervolgens in juli 2009 is de stand tussen de 0 en 0,25% wat in de geschiedenis nog niet eerder is voorgekomen. Discount stond in juli 2009 op 0,5%. Bron: http://www.homefinance.nl/english/international-interest-rates/fed-federal-funds-rate.asp & http://www.moneycafe.com/library/fedfundsrate.htm & http://forecasts.org/disc.htm

rentestanden 1990-2007 8

Federal Funds Rate

rentestand in %

7

Discount Rate

6 5 4

1

Figuur 8: veranderingen in de Primaire discount rate en de federal funds rate, per laatst veranderde datum per jaar

0

Bron:

3

18

/1 20 2/1 /1 99 2/ 0 1 4/ 99 9/ 1 19 9 1 5 19 2 /1 93 19 1/1 /1 99 31 2/1 4 /0 99 25 1/1 5 /0 99 17 3/1 6 /1 99 16 1/1 7 /1 99 19 1/1 8 /0 99 11 3/2 9 /1 00 2 0 6/ /200 1 25 1/ 2 1 /0 00 14 5.2 2 /1 00 13 2/2 3 /1 00 29 2/2 4 /0 00 31 5/2 5 /1 00 0/ 6 20 07

2

Gegevens afkomstig van Federal Reserve Bank of New York; (03-12-2007) http://www.newyorkfed.org /markets/statistics/dlyrates /fedrate.html#top

datum De stijging en daling van de gemiddelde inflatie per jaar liep redelijk gelijk met de wisselende rentestand. Zo daalde de rentestand van 2000 t/m 2002 en steeg de rentestand van 2003 t/m 2006. De inflatie in deze periode is vanaf het jaar 2000 met 3,38% gedaald naar 1,59% in 2002. Van 2003 tot 2006 is de inflatie gestegen met 0,97% (zie bijlage 3). Update momenteel (juli 2009) is de inflatie gezakt naar -2% oftewel deflatie.


-


-

P5

50

Nieuwe gedwongen verkopen

Een stijgende rentestand van 2003 t/m 2006 en een daling van de huizenprijzen vanaf 2006 heeft er voor gezorgd dat de hypotheekschulden104 opliepen. Het percentage hypotheekschulden van de verstrekte subprime hypotheken in het eerste kwartaal van 2007 is 13,77%; dit is het hoogste percentage sinds het derde kwartaal in 2002105. Het aantal erbij gekomen gedwongen verkopen vanaf het jaar 2005 is te zien in figuur 9. Deze figuur is gebaseerd op gegevens die zijn verstrekt door Realty Trac (een instantie die onteigeningen verkoopt en in de gaten houdt www.realtytrac.com).

Kwartaal Figuur 9: aantal nieuw gedwongen verkopen van januarie 2005 t/m april 2007 per kwartaal Bron:


In september 2007 zijn er volgens Realty Trac 272.967 extra gedwongen verkopen bijgekomen wat meer dan een verdubbeling is vergeleken met oktober 2006. Update: 803.489 onteigeningen eerste kwartaal 2009, per maand gem. 267.830 106

Conclusie Een van de belangrijkste taken van de Fed is het in de gaten houden van de discount rate en federal funds rate. Zij kunnen op de discount rate direct inspelen en op de federal funds rate indirect. De Fed blijft de rentestand laag houden; dit wordt mede gedaan omdat de bestrijding van de inflatie niet meer de hoogste prioriteit is van de Fed momenteel. De inflatie is momenteel zelfs negatief (deflatie). Het aan de gang houden van de economie en het scheppen van voldoende werkgelegenheid is minstens zo belangrijk geworden; mede hierdoor zal de consumptie weer gaan stijgen waardoor de deflatiecyclus waarschijnlijk doorbroken kan worden. Het beleid is sinds 2003 veranderd en de Fed heeft ervoor gekozen de gemiddelde discount rate hoger te laten worden dan de federal funds rate, zodat banken elkaar sneller geld gaan lenen. Mea Culpa voor de overheid die verkeerde interventies goed maakt met extra interveniëren en niet graag toegeeft? De bevolking zonder het met zoveel woorden te zeggen, verantwoordelijk stelt voor hun eigen daden. Hoe heeft het zover kunnen komen? Van 1990 t/m 2005 is te constateren dat de koopwoningensector van de huizenmarkt meer dan verdubbeld is. De afgelopen jaren zijn veel subprime hypotheken verstrekt aan klanten met een zeer slechte krediethistorie.

104

Hypotheekschulden die niet zijn betaald voor 90 dagen of langer en hypotheken die zijn overgegaan in gedwongen verkopen

105

National Delinquency Survey, Mortgage Bankers Association, First Quarter 2006 data ; http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/55132.htm 106

Realty trac: CNNMoney.com; http://money.cnn.com/2009/04/16/real_estate/foreclosures/

51


-


-

P5

Het aanbod op de koopwoningenmarkt is in dezelfde periode verdubbeld en de huizenprijzen van 2001 t/m 2006 zijn in Amerika rond de 8% per jaar zijn gestegen107. De mediaan van de bruto huishoudinkomens is van 2001 naar 2005 met 9.3% gestegen naar $46,242 (American Community Survey, Census Bureau). In dezelfde periode zijn de prijzen op de huizenmarkt van nieuwbouwwoningen met 37,5% (Sensus Bureau data) gestegen en van bestaande woningen met 43,4% (NAR data). In 2001 - na het instorten van het het WTC ( het financiële centrum van Amerika) is volgens de statistieken alles in een stroomversnelling geraakt. Iedereen wou na deze terroristische aktie zo snel mogelijk veel geld verdienen en er financieel weer bovenop komen, banken, investeerders, de bevolking en de overheid, mede hierdoor is er een versnelling opgetreden van de problemen op de hypotheek- en woningmarkt. De volgende vier punten uit dit hoofdstuk zullen worden gebruikt om de woningmarkt te beschrijven en deze in de stabilteitsmatrix te gebruiken om zo aanbevelingen voor deze punten te ontwikkelen voor de korte- en lange termijn. Verkoop van het aantal bestaande woningen VS in miljoenen Verkoop van het aantal nieuwbouw woningen in de VS Aantal nieuw gedwongen verkopen (onteigeningen) Huizenprijzen

(Figuur 10) (Figuur 11) (Figuur 12) (Gegevens)

Aantallen in miljoenen

1. 2. 3. 4.

2009 Jaren Figuur 10: Verkoop van aantal bestaande woningen VS in miljoenen van 1990 t/m mei 2007 + scenario’s Bron:


Update: Gedaald naar 4,49 milj. Januari 2009108

107

National Delinquency Survey, Mortgage Bankers Association, First Quarter 2006 data ; http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/55132.htm

108

National Association of Realtors (NAR) America; http://www.realtor.org/wps/wcm/connect/90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4/REL0903EHS.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID =90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4


-


-

P5

52

Aantallen x 1000

2009

Jaren Figuur 11: Verkoop van aantal nieuwbouw woningen in de VS x1000 van 1990 t/m mei 2007 + scenario’s Bron:

Census Bureau; www.census.gov/const/www/newressalesindex.html

Update:

Maandelijkse Nieuwe gedwongen

Gedaald naar 485.000 het jaar 2008109

01/09

Kwartaal Figuur 12: aantal nieuw gedwongen verkopen van januari 2005 t/m april 2007 per kwartaal + scenario’s Bron:


Update: Gestegen naar 803.489 eerste kwartaal 2009, per maand gem. 803.489 / 3 = 267.830110 109


110


53


-


-

P5

Huizenprijzen De gemiddelde huizenprijs in 2006 van bestaande eengezinswoningen, appartementen en co-ops appartementen lag op $268.200 de mediaan was $221.900. Tot oktober 2007 is het gemiddelde gedaald met 3,4% en de mediaan is gedaald met 5,2%111 vergeleken met het jaar daarvoor. Voor het eerst sinds de data die afkomstig zijn vanaf 1968 zijn de huizenprijzen nationaal al 10 maanden achter elkaar gedaald en in 2007 was de meest extreme daling sinds 1970112. Update Gedaald naar: $ 164.800 113

Samenvattend

2009

4 punten voor het beschrijven van de woningmarkt

2009 114

Verkoop van aantal bestaande woningen VS

4,49 milj

Verkoop van aantal nieuwbouw woningen in de VS

485.000115

Aantal nieuw gedwongen verkopen (onteigeningen)

267.830 116

jaar 2008

$ 164.800 117

Huizenprijzen

111

National Association of Realtors (NAR) America (29-11-2007); bijlage 1B

112


113




116


117

National Association of Realtors (NAR) America; http://www.realtor.org/wps/wcm/connect/90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4/REL0903EHS.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID =90300d004dd64c0d8d92ade06077afc4


-


-

P5

54

5

Aanbevelingen

5.1

Inleiding

Om tot aanbevelingen te komen is het nodig om door de afgelopen jaren heen te lopen en te onderzoeken waarin de tot nu toe genomen acties hebben geresulteerd. De figuren (modellen) (Amerikaans beleid 1913 – 2007) en (Amerikaans beleid 2005 – heden) zijn te vinden in het volgende deelhoofdstuk 5.2 op de bladzijden 56 en 58. Dit zijn uitwerkingen van dit verslag en bevatten kort en bondig de verschillende instrumenten en beleidsmaatregelen die de afgelopen jaren zijn ingezet door de Amerikaanse overheid om de woningmarkt te beïnvloeden. In het deelhoofdstuk 5.3 is de stabiliteitsmatrix bijgevoegd; deze matrix geeft aan welke beleidsmaatregelen de overheid kan hanteren om met de huidige crisis om te gaan en hoe zij de structuur van het Amerikaanse systeem zo kan veranderen dat er meer controle en stabiliteit ontstaat op de woningmarkt. Deze matrix kent ook een toelichting waarin alle aanbevelingen worden uitgelegd, bekritiseerd en voorzien van extra informatie. In het laatste deel van dit hoofdstuk (5.4) volgen de conclusies van dit onderzoek volgen.

5.2

Samenvatting modellen

Op de bladzijden 56 en 58 worden schema’s, gebaseerd op het model van Lundquist (hoofdstuk 2.4.1), weergegeven, met hierin de tot januari 2009 genomen maatregelen door de overheid. De schema’s lichten toe hoe door middel van welke maatregelen de Amerikaanse overheid op de “willingness to pay” in wil spelen. Het eerste schema licht de maatregelen toe van 1913 -2007 en de tweede van 2005 tot heden (2009) (deze periode is beschreven omdat de overheid hier specifiek inspeelt op de bubbel die is ontstaan op de woningen hypotheekmarkt en het verdere verloop naar een crisis). Deze “willingness to pay” wordt beïnvloed door een viertal punten: woningproductie, huizenprijzen enerzijds en aan de inkomstenkant: inkomen van de huishoudens (gezinnen) en de koopkracht van de huishoudens. Niet alle ingezette instrumenten hebben direct gevolg voor de huishoudens en woningproductie, sommige sturen meer op één van deze twee punten. Op de bladzijde na de schema’s worden de desbetreffende schema’s nader toegelicht. .

55


-


-

P5

Amerikaans beleid: 1913 - 2007

1970

1913 / 1934 - Gronden (beschikbaarheid) - Bouwkosten - Toetsingseisen (kwaliteit, kwantiteit) - Productiesubsidies - Financieringen - Werkgelegenheid

1989 / 1991

2000 / 2007

1995

Verlagen rentestand na het jaar 2000; Krediet vergroten

9

Standaardisatie hypotheekverstrekkers Intreding GSE’s: (controle)

Versoepelen regelgeving hypotheekmarkt

8

9

Woning productie

Huizenprijs

Intreding Federale housing administration (zekerheid)

Overheids Hypotheekgaranties

Private Hypotheekgaranties

Huursubsidie

2

4

Intreding: FIRREA & FDICIA

Intreding: CRA

Aanmoediging: Vergroten van koopwoningenmarkt

5

6

7

Inkomen Huishoudens

Koopkracht huishoudens

- Inkomsten (loon) - Assets (eigendommen) - Overige inkomsten

1

2

3

Hypotheekrenteaftrek

Belastingverlagingen

1

3

In 1913 kende Amerika al een aantal vormen van hypotheekrenteaftrek Tax policy in the real world; Joel Slemrod; Cambridge University Press, 1999 ISBN 0521646448, 9780521646444; pag. 470

6

Community Reinvestment Act 1995: versoepelen van het verstrekken van leningen

7

Woningbezit vergroot het vermogen van gezinnen en zekerheid voor kinderen. “Home-ownership the American dream” (geciteerd: hoofd van US Department (woningbeleid en gebiedsontwikkelingen)

Huursubsidie was er in een andere vorm en nog niet veel toegepast in Amerika, mede door de invoering van de 1968 housing act werd het in het 1970 op grotere schaal toegepast; The federal government and urban housing: ideology and change in public policy; R. Allen Hays Editie: 2, herzien; SUNY Press, 1995, ISBN 0791423255, 9780791423257; pag. 107 Als je schulden hebt door verandering van een hypotheek of onteigening, kun je een beroep doen op de Mortgage Debt Relief Act 2007. Dit is een wet die het mogelijk maakt om je schulden af te lossen door belastingverlagen op het inkomen. Vele huiseigenaren kunnen hierdoor zelf hun schulden aflossen (http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=179414,00.html, internal revenues service, The Mortgage Debt Relief Act of 2007)

4

Zie hoofdstuk 3.1.2 FHA, opgericht in 1934

5

De FIRREA in 1989 en de FDICIA in 1991 voor transparantie en aanmoedigen van private hypotheekverstrekkers (zie hst. 3.2.2 Mea Culpa) Reactie: Meer variabele hypotheken verstrekken en aantrekkelijker maken. Reactie: Hypotheken onderbrengen bij instanties die zeer diverse portfolio’s hebben, waarbij zij niet alleen afhankelijk zijn van de huizenmarkt. Reactie: Een meer nationale markt creëren waarbij de risico’s meer worden gespreid.


-


-

P5

Het doel hiervan; Vergroten van het aantal huiseigenaren Aanmoedigen van betaalbare woningen Communities versterken

8

(GSEs: government-sponsored, enterprises), Freddie Mac, Fannie Mae en Ginnie Mae. Het totaalbedrag aan verstrekte hypotheken door deze drie instanties bedroeg 700 miljard dollar in 1998 en was in 2005 goed voor de helft van alle verstrekte gezinshypotheken in de VS. Zie hoofdstuk 3.2.2

9

Zie hoofdstuk statistieken (rentestanden) Zie hoofdstuk 3.2.2 “Mea Culpa” Hoe heeft het zover kunnen komen? (versoepelen regelgeving)

56

5.2.1

Toelichting Amerikaans beleid: 1913 – 2007 (schema blz. 56)

1913 – 1934: In deze periode is er veel gestuurd op standaardisatie op de hypotheekmarkt wat zowel consequenties had voor de huishoudens als voor de woningproductie, met name de garanties van de FHA en private verzekeraars hebben kunnen zorgen voor meer zekerheid voor woningproducenten, de hypotheekrenteaftrek speelde direct in op de koopkracht van huishoudens. Begin 1913 waren de eerste vormen van hypotheekrenteaftrek al bekend. Deze maatregel speelde direct in op de koopkracht van huishoudens naar woningen. Intreding FHA 1934: Het doel hiervan was om banken, geldverstrekkers en andere instituten en organisaties aan te moedigen geld uit te lenen. Dit voor het verbeteren van de investeringen in de huizenmarkt, voor bedrijven en de landbouw. Ook zorgde de FHA ervoor dat alle leningen een rechtvaardige en eerlijke basis hadden. Verder werden er ook hypotheekgaranties verstrekt door de FHA wat als gevolg had dat private partijen ook hypotheken gingen verzekeren. 1970: Tussen de Tweede Wereldoorlog en 1970 werd de hypotheekmarkt gedomineerd door geldverstrekkende instanties, waarbij hypotheken werden verstrekt voor korte periodes, lage kosten en de overheid stond garant. Standaardisatie en huursubsidie hadden consequenties voor de vraag naar huurwoningen; door de gemakkelijkere verstrekking van hypotheken en door de veiligheid van de GSE’s werd het ook aantrekkelijker voor huishoudens om woningen te kopen. Vervolgens ontstond er vanaf de zeventiger jaren een standaardisatie tussen de hypotheekverstrekkers waarbij de hypotheken werden verstrekt uit een gezamenlijke pot die bestond uit drie door de overheid gesponsorde instanties (GSE’s: government-sponsored enterprises), Freddie Mac, Fannie Mae en Ginnie Mae. Het totaalbedrag aan verstrekte hypotheken door deze drie instanties bedroeg 700 miljard dollar in 1998 en was in 2005 goed voor de helft van alle verstrekte gezinshypotheken in de VS. 1989 / 1991 / 1995: Deze regelgevingen hebben er mede voor gezorgd dat er andere vormen van hypotheken op de markt kwamen (zoals: persoonsgebonden variabele hypotheken) en er een einde kwam aan de monopolie situatie van de grootste hypotheekverstrekkers de GSE’s van 1970. Na de invoering van de CRA 1995 is de vraag naar woningen hierdoor gestegen waardoor automatisch ook de woningprijs steeg. Gevolgen van deze regelgevingen zijn: het verschijnen van “loan pools” 118 en meer variabele hypotheken. 2000-2007: Om een economische recessie in 2001 te voorkomen werd de rentestand verlaagd; dit heeft direct tot gevolg gehad dat de vraag naar woningen toenam. Uiteindelijk kunnen huishoudens meer assets bezitten, alleen kan dit ook geleend geld zijn, waardoor de assets niet echt meetellen als inkomen. De “willingness to pay” verandert hierdoor aanzienlijk doordat de huizenprijzen snel stijgen. Tevens worden belastingen verlaagd voor groepen huishoudens en worden voorwaarden voor het verstrekken van hypotheken nog verder versoepeld.

118

Gebundelde hypotheekpotten die nationaal verspreid waren en hierdoor zeer interessant konden zijn voor investeerders, zoals pensioenbeheerders en verzekeringsmaatschappijen die hun risico meteen nationaal konden dekken

57

RealReal Estate and and Housing; TU Delft Estate Housing; TU Delft -

crisis op de woningmarkt - crisis opAmerikaanse de Amerikaanse woningmarkt -

-P5 P5

57

Amerikaans beleid: 2005 – heden (2009)

- Gronden (beschikbaarheid) - Bouwkosten - Toetsingseisen (kwaliteit, kwantiteit) - Productiesubsidies - Financieringen - Werkgelegenheid

Rentestand verlagen

Onteigeningen tegengaan

8

9

Doorstroming huizenmarkt vergroten

Woning productie

Huizenprijs

Belastingaanpassing Inkomen

Signalering

1b

2

Banken financieel bijstaan en verzekeren

Hypotheekverstrekkingsregelgevingen

3

4

Private hypotheekverzekeraars bijstaan

5

Inkomen Huishoudens

Intreding: ERA 2008

6

Controle

7

Koopkracht huishoudens

- Inkomsten (loon) - Assets (eigendommen) - Overige inkomsten

1a Subsidies

1

A)

Subsidies verstrekken aan huiseigenaren die hypotheken hebben die groter zijn dan hun onderpand (woning) om weglopen te voorkomen.

B)

Als je schulden hebt door verandering van een hypotheek of onteigening, kun je een beroep doen op de Mortgage Debt Relief Act 2007. Dit is een wet die het mogelijk maakt om je schulden af te lossen door belastingverlaging op je inkomen. Vele huiseigenaren kunnen hierdoor zelf hun schulden aflossen (http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=179414,00.html, internal revenues service, The Mortgage Debt Relief Act of 2007).

6

The housing and Economic Recovery Act of 2008 Het verzekeren van 300 miljard dollar in hypotheken, wat staat voor 400.000 hypotheeknemers Een toezichtsplan op de GSE’s (government sponsored enterprises) zoals Fannie Mae, Freddie Mac en Federale Hypotheekbanken Het aantrekkelijker maken voor de GSE om een hypotheek te kunnen opkopen Het lenen van geld aan hypotheekverstrekkers voor o.a. herfinancieringen Hypotheekverstrekkers moeten hun voorwaarden en contracten inzichtelijker maken en van betere informatie voorzien voor de klant Gemeentes steunen bij het renoveren en opkopen van gedwongen verkopen Een kapitaalinjectie van 800 miljard, voor ondersteuning van de huizenmarkt en de 14 GSE’s indien nodig (intreding ERA 2008).

7

Wethandhaving en fraudegevoeligheid (controle) Ethisch; discriminatie & fraudegevoeligheid (controle).

8

Zie hoofdstuk 4 statistieken (rentestand figuur 7).

2 3

Het federale open markt comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar ook negatieve aspecten met zich meebrengt (signalering).

4

De Fed heeft samen met andere centrale banken open markt operaties opgestart om andere banken te helpen aan vermogen (voor voldoende liquiditeit). Dit zijn korte termijn leningen verkrijgbaar en verzekerd door de overheid (banken financieel bijstaan).

5

De Fed voorzitter heeft in juli 2008 aangekondigd dat er geen hypotheken meer mogen worden verstrekt zonder een abilty to pay check naar de klant toe. Hiermee wordt bedoeld dat het inkomen en de assets worden gecheckt. Ook zullen de meeste higher priced loans moeten worden voorzien van een verzekering en belasting die bij de hypotheek zijn inbegrepen. Deze regelgevingen moeten het vertrouwen in de markt terugwinnen (hypotheekverstrekkingsregelingen).

9

Vanaf het jaar 2005 / 2006 probeert de overheid het aantal onteigeningen te reduceren (op kleine schaal) (pag. 8 aanleiding hst 1 Inleiding). De voorzitter van de Fed heeft in een rede op 4 maart 2008 een aantal maatregelen aangekondigd om het aantal onteigeningen in de VS nog drastischer te reduceren; onder meer het reduceren van leningen waarvan de hypotheek groter was dan het onderpand (woning). Dit is mede gedaan omdat 10% van de huiseigenaren in de VS (8,8 miljoen) een woning had die minder waard was dan de hypotheek die op de woning zat. Deze maatregel is ingezet om weglopen van hypotheken tegen te gaan en de crisis niet meer te laten accelereren (onteigeningen tegengaan).

Financieel bijstaan van private hypotheekverzekeraars. Bron: U.S. Housing Finance Director Comments on Continued Vital Role of Private Mortgage Insurance in


-


-

P5

58

5.2.2

Toelichting Amerikaans beleid: 2005 – heden (schema blz. 58)

De meeste maatregelen hebben betrekking op 2007 en 2008. Punt 8 van dit schema en de doorstroming op de huizenmarkt boven in het schema hebben direct invloed op de vraag naar woningen, punt 9 daarentegen op de aanbodzijde van de woningmarkt. Dit heeft automatisch grote consequenties voor de huizenprijs. De punten 1b – 7 hebben zowel invloed op de koopkracht als de huizenprijs. Punt 1b stuurt eigenlijk meer op het inkomen van de huishoudens, maar het voorkomt ook onteigeningen waardoor het aanbod niet te snel toeneemt wat erin resulteert dat de huizenprijs niet te snel daalt. De punten 2-7 hebben meer directe input op de woningproductie en huizenprijs, maar dragen ook indirect een steentje bij aan de koopkracht (koopsgezindheid) doordat de vraag naar koopwoningen kan stijgen waardoor men eerder gaat sparen. Punt 1a speelt wel direct in op het inkomen van de huishoudens door de subsidiëring, “de willingness to pay” zal er niet extreem door veranderen aangezien het om gevallen gaat waarbij huishoudens anders weglopen van hun hypotheek, wat wel een grote verandering in de “willingness to pay” kan veroorzaken, doordat het aanbod dan zal stijgen.

59

RealReal Estate and and Housing; TU Delft Estate Housing; TU Delft -

crisis op de woningmarkt - crisis opAmerikaanse de Amerikaanse woningmarkt -

-P5 P5

59

5.3

Stabiliteitsmatrix

5.3.1

Inleiding

De bijgevoegde stabiliteitsmatrix op A3 formaat is de uitwerking van dit onderzoek, hierin zijn alle zaken betreffende dit onderzoek verwerkt in een matrix met daarin maatregelen die de overheid van Amerika kan nemen om incidenteel (korte termijn) op de crisis in te kunnen spelen en structureel (lange termijn) om de woningmarkt te beheersen, te controleren en te monitoren. In bijlage 7 bevinden zich de twee matrixen op A1. In dit hoofdstuk worden na de Matrix op A3 formaat de conclusies weergegeven (samenvatting). De matrix maakt gebruik van de onderverdeling van John Doling om maatregelen te plaatsen onder de volgende noemers: niks doen, promoten, reguleren, belasten, subsidiëren en voorzien. In deze matrix is voorzien niet alleen het dirigeren van woorwaarden zoals John Doling dit gebruikt, maar ook het voorzien in goederen, voorzieningen, geld of een bepaald beleid wat niet in de andere noemers valt te plaatsn. De matrix stuurt op de 4 onderstaande punten (hoofdstuk 4 conclusies): Korte termijn (incidenteel): verkoop aantal bestaande woningen stimuleren verkoop aantal nieuwbouwwoningen stimuleren tegengaan van onteigeningen huizenprijzen marktconform maken. Lange termijn (structureel): stabiliteit creëren en een evenwichtige markt (bestaande woningen). - stabiliteit creëren en een evenwichtige markt (nieuwbouwwoningen). - het voorkomen van onteigeningen. - stijging van huizenprijzen monitoren en controleren. Naast deze 8 punten die zijn ontstaan in de matrix, bevat de matrix een toelichting per punt (de punten 1-48), waarin extra informatie, kanttekeningen, externe effecten en negatieve en positieve punten van de maatregel verder zijn uitgewerkt. Deze uitwerkingen (toelichtingen) zijn van een kleur voorzien: Rood: welke maatregelen niet aan te bevelen zijn voor de overheid van Amerika - Oranje: kan een goede uitwerking hebben op de verschillende punten, maar hier zitten vaak haken en ogen aan en moeten vaak in combinatie met andere maatregelen worden ingezet - Groen: geeft aan welke maatregelen er goed kunnen werken en kunnen worden ingezet ook in combinatie met andere aanbevelingen. In de bijlage bevinden zich de twee matrixen op A1 formaat waar ook de toelichtingen op staan. Ook deze toelichtingen zijn opgesteld aan de hand van de vier korte- en lange termijn punten. In het rapport worden in hoofdstuk 5.4 de conclusies (en de samenvatting) weergegeven van de matrix en bijbehorende toelichting. Deze conclusies zijn niet opgesteld in het raamwerk van de hierboven genoemde vier korte- en lange termijn punten, omdat een aantal punten met elkaar zijn verweven en op een aantal punten met elkaar samenhangen. In de critical review zullen de maatregelen worden beoordeeld op kosten en de mogelijkheid van inpassing in het Amerikaanse systeem.

Estate and TU op de Amerikaanse 60 Real Estate Real and Housing; TUHousing; Delft - Delft crisis op- de crisis Amerikaanse woningmarktwoningmarkt - P5

-

P5

60

5.3.2 Matrix

Groen: geeft aan welke maatregelen er goed kunnen werken en kunnen worden ingezet ook in combinatie met andere aanbevelingen Oranje: kan een goede uitwerking hebben op de verschillende punten, maar hier zitten vaak haken en ogen aan en moeten vaak in combinatie met andere maatregelen worden ingezet Rood: welke maatregelen niet aan te bevelen zijn voor de overheid van Amerika

61


-


-

P5

61

5.3.3

Toelichting

1 Zal op korte termijn niet werken aangezien de huizenmarkt weer op gang moet komen en veel mensen hypotheken hebben die groter zijn dan de waarde van het onderpand. Als deze woningen moeten worden verkocht bijvoorbeeld door onteigeningen (veilingen), zal er financiële hulp moeten komen. De bubbel is al gebarsten en als de overheid niets zou doen, zullen de problemen acceleren, wat kan leiden tot een markt die aanzienlijk verder verslechtert. Er zal dan een zeer ernstige recessie of zelfs depressie kunnen optreden, wat tot een totale instorting van de woningmarkt en de financiële sector kan leiden; de overheid heeft er (achteraf helaas) bijvoorbeeld wel voor gekozen om de bank Lehman Brothers failliet te verklaren op 15 September 2008, nadat de Minister van Financiën Herny Paulson deze bank niet uit de brand hielp. Nadat dit een enorm schokeffect teweeg bracht op de beurzen en in de gehele wereldwijde bankensector is de Amerikaanse overheid de financiële sector bij gaan staan

2.1 Het negatieve externe effect hiervan is dat het ten koste kan gaan van de verkoop van nieuwbouwwoningen Door de grote hoeveelheid geld waarop mensen een beroep konden doen, met name door de versoepelde hypotheken, is er een "willingness to pay" ontstaan die niet evenredig is met de macro economische groei in het land. Ontwikkelaars speelden hier op in door veel nieuwbouwwoningen te produceren,deze werden gemakkelijk verkocht, zodat de mensen niet meer hun eigen woningen verbouwden; hierdoor gaat er geen impuls vanuit om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te vergroten. Zo is vanaf 1990 het aantal verkochte nieuwbouwwoningen 3 keer over de kop gegaan en het aantal verkochte bestaande woningen 2 maal. (zie hoofdstuk 4 statistieken) 2.2 Men kan meer gaan huren waardoor de verkoop van bestaande woningen nog verder daalt Investeerders kunnen bestaande woningen opkopen om zo deze te gaan verhuren, dit vergroot op korte termijn de verkoop van bestaande woningen, totdat de potentiële kopers hun financiële situatie weer onder controle hebben en over genoeg financiële middelen beschikken om met een verlaagd risico een koopwoning aan te schaffen, op lange termijn kan de huursector dan weer afnemen doordat de huurders allemaal een koopwoning aanschaffen en deze woningen verkocht worden

3 Als de kwaliteit en duurzaamheid van nieuwbouwwoningen te grote concurrentie wordt voor de bestaande woningsector zal de kwaliteit omhoog moeten van de bestaande woningvoorraad, in Amerika kan dit per staat verschillen, maar de staten kunnen wel eisen opgelegd krijgen, bijvoorbeeld door energie prestatie coëfficiënten te eisen voor woningen (hoe zuinig een woning is in het verbruik van energie). Zo heeft bijvoorbeeld in Nederland de overheid verplicht voor 1 januari 2009 energielabels aan woningen te plakken. (bron: http://www.energielabel.nl/pagina.aspx?onderwerp=Energielabel%20woningen) Effect: De verkoop van nieuwbouwwoningen kan hieronder lijden, maar men kan ook getriggerd worden om nog duurzamere nieuwbouwwoningen te gaan ontwikkelen 4.1 Nieuwbouwwoningen minder aantrekkelijk door nieuwbouw duurder te maken, dit kan bijvoorbeeld door materialen en gronden duurder te maken maar ook door kwaliteitseisen aan te scherpen voor nieuwbouw. Kanttekening:een generale prijsverhoging van materialen en het duurder maken van bouwgrond heeft mogelijk ongewenste neveneffecten, doordat dit direct en indirect invloed heeft op bestaande woningen. Verkoop van nieuwbouwwoningen zal dalen waardoor ook ontwikkelaars en aannemers negatief worden beïnvloed, wat de gehele economie kan afremmen. 4.2 Deze maatregel zal tijdelijk werken doordat de huizenprijzen op de bestaande koopwoningenmarkt omhoog gaan door toenemende vraag. Hypotheekrenteaftrek creëert een willingness to pay op de koopwoningmarkt en een prijs die hoger ligt dan wat men eigenlijk kan betalen; dit is tevens een van de redenen dat sommige landen af willen of al zijn afgestapt van dit beleid. Zo kennen Japan, Canada en the UK dit beleid al niet meer, schijnbaar zal Amerika hier ook vanaf willen in Nederland speelt dit vraagstuk ook. (zie hoofdstuk 3.7 tabel 7)


-


-

P5

62

5 De "willingness to pay" verandert door de jaren heen. Zo liggen de kwaliteitseisen voor een woning nu heel anders dan in begin 20ste eeuw waar een woning als noodzaak (dak boven het hoofd zonder luxe) werd gezien. Om hierop in te spelen kan het subsidiëren van verbouwingen en renovatieprojecten helpen,dit komt de uitstraling voor bestaande woningen ten goede. De vraag naar bestaande woningen kan hierdoor toenemen Negatief extern effect: de vraag naar nieuwbouw kan hierdoor dalen en de huizenprijzen van bestaande woningen kunnen stijgen 6.1 Amerika kent geen overheidsleningen voor hypotheken; zij kennen wel een garantiesysteem als een van de eerste landen wereldwijd (1934). Wel hadden de GSE’s voor 700 miljard dollar aan hypotheken uitstaan in 1998 en waren in 2005 goed voor de helft van alle verstrekte gezinshypotheken in de VS. De overheid zou deze instanties moeten overnemen en kan zo de controle van bijna de helft van de verstrekte hypotheken aan woningen controleren en beheersen. In Japan is de subsidiëring van woningbouwprojecten een hoofdinstrument om de economie weer op gang te brengen. De productie van huur en koopwoningen werd hierbij gesubsidieerd. De GHLC heeft vele huiseigenaren voorzien van hypotheken vanaf 1950, dit is opgezet om na de 2de wereldoorlog lange termijn hypotheken te kunnen verstrekken die kredietverstrekkers niet konden afsluiten. Door controle op kwalificaties van hypotheken kan de hoeveelheid geld naar bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen afremmen aangezien de overheid zelf de kwalificaties kan beinvloeden. Update: The GSE’s Fannie Mae en Freddie Mac zijn in september 2008 beiden onder toezicht van de overheid komen te staan. De GSE's staan garant voor en hebben nationaal gezien aan verstrekte leningen een waarde van meer dan 5 triljoen dollar. (zie hst. 3.6.4) Negatief: de Amerikaanse economie kent een sterke vrije marktwerking, door deze bijna monopoly situatie die de overheid bezit kan "the American dream" (de perceptie van the sky is the limit) in het gedrang komen. 6.2 Het verlagen van de rentestand op gevaarlijke aanbeveling aangezien in de geschiedenis is gebleken dat er na sterk verlagen van de rentestand altijd een naschok komt en de risico’s stijgen voor overexpansie van de markt maar ook de gehele econmie. Dit beleid heeft in tegenstelling tot andere beleidsmaatregelen grote impact op korte termijn en de overheid heeft hierop veel invloed; echter het resultaat op lange termijn is vaak negatief en brengt grote risico's met zich mee. Het verlagen van de rentestand moet dan ook puur als noodzaak worden gezien maar het is belangrijker om scherp toezicht te houden hoe dit instrument op lange termijn weer kan worden afgebouwd. Het voorkomen van misbruik van deze maatregel door middel van preventie (toezicht op de woningmarkt). Indien dit instrument wordt ingezet, zullen er randvoorwaarden moeten worden gecreëerd om de eventuele negatieve bijwerkingen te beperken, zoals: erop toezien dat banken de lage rentestanden doorvoeren in hun investeringen naar bijvoorbeeld de hypotheekmarkt. Update: Het federale open markt comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar ook negatieve aspecten met zich meebrengt (signalering) Kanttekening: generaal de rentestand verlagen, kan indirecte negatieve effecten met zich mee brengen waardoor andere, ongewenste ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Daarom zal ook gedacht kunnen worden aan rentesubsidiering om specifiek bepaalde doelen te stimuleren. Bijvoorbeeld: rentesubsies verstrekken om duurzaam bouwen te stimuleren Positief: makkelijk inzetbaar Negatief: de markt is gevoeliger voor risico's 6.3 Als regionale gebieden veel leegstand kennen in de bestaande koopwoningensector, kijken of er van functie kan worden veranderd. Bijvoorbeeld door middel van het flexibeler maken van het bestemmingplan; denk hierbij bijvoorbeeld aan dat een deel van een gebied ("gewilde" locatie) switcht van kantoor naar appartementen. Dit laatste is vooral een interessante optie als de kantorenmarkt slecht is en er wel woningtekort is. Dit is tevens een lange termijn oplossing Positief: extern effect: het aanbod koopwoningen zal hierdoor in specifieke regio's stijgen om op de vraag in te spelen. Door dit vergrote aanbod kan regionale prijsinflatie tegen worden gegaan. Negatief: hoeft op lange termijn niet te werken omdat de nieuwe "gewilde" locaties in de toekomst weer kunnen verpauperen. Mede hierom is het belangrijk dat deze maatregel in combinatie met punt 12.1 wordt ingezet.

63


-


-

P5

7 Dit kan een tijdelijke oplossing bieden doordat de overheid zich gaat focussen op de bestaande problemen van de woningmarkt, wegens overexpansie van de markt zal de overontwikkeling van nieuwbouwwoningen zichzelf weer moeten corrigeren, de klappen vallen dan wel in de private bouwsector: zoals aannemers en ontwikkelaars 8.1 Het promoten van woningverhuur (bijvoorbeeld voor één of enkele jaren) om tijdelijke leegstand tegen te gaan en investeerders aan te moedigen om te investeren in nieuwbouw. De overheid kan hierbij denken aan bijvoorbeeld een verhuurkantoor in wijken waar veel leegstand heerst en waar toekomstige eigenaren lid van kunnen worden om hun woningen te verhuren voor bepaalde periodes. Deze verhuurkantoren kunnen investeerders (geen huiseigenaren die een woning kopen als intermediair of consumptiegoed) zekerheden geven over de verhuurbaarheid van woningen in bepaalde regio's. Vele mensen die hun huis zijn kwijtgeraakt kunnen tevens begeleid worden door deze verhuurkantoren Positief: frictieleegstand wordt hierdoor opgevangen wat de verhuurbaarheid van woningen ten goede komt en het zo voor investeerders aantrekkijker maakt om te investeren, dit kan indirect ook zorgen voor het tegen gaan van onteigeningen (veilingen) van leegstaande nieuwbouw. Negatief extern effect: de huurders moeten ergens anders heen als de markt weer aantrekt 8.2 Het aanbieden van klantenservices en informatieverstrekking voor functieveranderingen bij nieuwbouwwoningen die worden of zijn gerealiseerd. Bijvoorbeeld het promoten van functiewijziging naar co-op appartementen. De overheid heeft hier meer controle op door middel van subsidies en dat investeerders meer zekerheid hebben over de verhuurbaarheid. 8.3 Een mooi weer scenario voorspiegelen dat de huizenprijzen nu op een zeer laag punt zijn dus dat de markt zeer aantrekkelijk is om in te stappen. Zo kunnen investeerders getriggerd worden tot kopen van nieuwbouwwoningen. Het negatieve effect hiervan is dat er op deze manier op lange termijn weer een bubbel kan ontstaan op de huizenmarkt. (zie hoofdstuk 4 statistieken verkoop nieuwbouwwoningen en huizenprijzen) Update: Woningbezit vergroot het vermogen van gezinnen en zekerheid voor kinderen. “Homeownership the American dream” ZEER MISLEIDEND (geciteerd: hoofd van US Departement (woningbeleid en gebiedsontwikkelingen) Als doel: Vergroten van het aantal huiseigenaren Aanmoedigen van betaalbare woningen Communities versterken

9 Als de willingness to pay verandert bij de bestaande woningvoorraad zullen de nieuwbouwwoningen mee moeten gaan in betaalbaarheid, kwaliteit en zal er voldoende keuze moeten zijn. 10 Als incidentele maatregel moet de hypotheekrenteaftrek niet worden afgeschaft, landen die dit hebben gedaan zoals Engeland van 1974 t/m 1999 heeft dit "redelijk" doorstaan, maar het vertrouwen in de woningmarkt nam erg af direct na invoering van deze maatregel. Door de hypotheekrenteaftrek ontstaat er een markt die de standaard van de willingness to pay verhoogt (men kan meer krijgen voor wat men verdient). Als dit wordt afgeschaft zal de markt op korte termijn verder inzakken, daarom moet de overheid laten weten dat deze maatregel voorlopig (bijvoorbeeld de volgende 10 jaar) nog niet wordt afgeschaft en dat er overgangsmaatregelen komen, om het vertrouwen van investeren in nieuwbouw in de markt niet verloren te laten gaan. Als lange termijn oplossing kan dit werken doordat de willingness to pay van woningen reëler wordt. Dit zal dan zeker een stappenplan moeten worden van 25 a 30 jaar. Negatief extern effect is dat er op deze manier een constante hogere willingness to pay heerst op de woningmarkt, voor de komende periode, waar de private partijen op inspelen en de overheid voor betaalt.


-


-

P5

64

11 Het aanmoedigen van het aantal co-ops, door middel van het toekennen van subsidies bij de aanschaf van een aandeel. Als vervolgens de waarde van de co-ops stijgt, moet men bij verkoop van het aandeel belasting betalen over de winst van de co-opaandelen; ook kan er gekeken worden of co-op organisaties werken voor woonwijken, zodat men eigenlijk aandeelhouder wordt van een woonwijk 12.1 Woningen goed als intermediair (zie hst. 3.4 Mea Culpa Huiseigenaren) laten functioneren, door middel van zorgen voor goede infrastructuur en voorzieningen. Negatief extern effect: dit kan een concurrentie zijn voor de bestaande woningvoorraad, waardoor deze woningen minder aantrekkelijk worden intermediair (zie hst. 3.4 Mea Culpa Huiseigenaren) gezien Positief: de overheid kan zo inspelen op de willingness to pay in een gebied wat extra banen genereert in de bouwsector en infrastructuur, waardoor indirect mensen die zijn onteigend of betalingsachterstanden hebben met hun hypotheek wegens werkloosheid mogelijk aan een baan kunnen worden geholpen Update: Dit programma is reeds in gang gezet door Barack Obama en is ook al goedgekeurd door het congres.Voor specifieke uitwerking van dit beleid: zie http://architecture.about.com/od/communitydesign/p/obama.htm 12.2 Gronden aankopen en ontwikkelen met private partijen, bijvoorbeeld in de vorm van een PPS constructie, zodat er meer controle is op een betaalbare woningprijs en willingness to pay. Negatief: deze maatregel is lastig door te voeren in Amerika aangezien elke staat op verschillende manieren hun grondbeleid vorm geven. Maar het is niet onmogelijk; zo is in Nederland VINEX opgestart in 1995 en gerealiseerd. Deze wijken zijn niet door het rijk opgelegd maar is in samenwerking en overleg met gemeentes (met subsidies vanuit de Rijksoverheid) tot stand gekomen; in Amerika zou dat bijvoorbeeld kunnen door samen te werken met de Staten. 12.3 zie 6.2 13 Zal op korte niet werken, het gemiddeld aantal nieuwe onteigeningen in Amerika bedroeg per maand in het eerste kwartaal van 2009: 267830 (zie hst.4 statistieken onteigeningen). Dit aantal is 3,5 keer zo groot als in de eerste maand van 2005 14 Het in kaart brengen van de risico's voor huiseigenaren en de consequenties van "slechte" hypotheken, bijvoorbeeld voor hun gezin in de toekomst. Erop attenderen dat zij ook kunnen huren en sparen totdat zij zich kunnen kwalificeren voor een “goede” hypotheek. Dit kan worden bereikt door reclame en bijvoorbeeld hypotheekhulplijnen, die men gratis kan bellen. Deze maatregel zal er mede voor zorgen dat het aantal onteigeningen niet groter wordt. Update: er zijn hulplijnen en waarschuwingsreclames in Amerika 15.1 & 15.2 Er zijn hypotheekvormen op de markt gekomen zoals: no-doc loan, piggybank loan, step-up loan, negative amortization loan (zie hst.Mea culpa 3.4 hoe heeft het zover kunnen komen), die het bijna voor iedereen mogelijk maakte een persoongebonden hypotheek af te sluiten. Om dit tegen te gaan werkt punt 6.1 maar ook het instellen van nieuwe regelgevingen, waarin is opgenomen dat alle hypotheken moeten voldoen aan bepaalde criteria zoals bijvoorbeeld een"down payment", 25% van je brutosalaris mag maximaal naar je hypotheek en er mag niet meer dan 4,5 maal je brutojaarsalaris worden geleend Negatief: Dit is al eerder geprobeerd met de FIRREA in 1989 en de FDICIA in 1991, deze acts moesten transparantie in de hypotheekmarkt brengen en een standaardisatie voor hypotheken. Vervolgens na een economische opleving zijn deze wetten deels ontkracht door de CRA 1995. Ook worden er nieuwe manieren bedacht om regelgevingen te omzeilen. Dit beleid is hierdoor moeilijk in te zetten. Internationaal gezien kent men bijvoorbeeld in Duitsland een dominante huurmarkt en worden gesubsidieerde spaarregelingen gebruikt als instrument om de koopwoningenmarkt te vergroten, alleen Duitsland kent internationaal gezien één van de laagste percentages koopwoningen (nl. 42% zie Tabel 8)

65


-


-

P5

Update: Juli 2008; De Fed voorzitter, Ben Bernanke, heeft in juli 2008 aangekondigd dat er geen hypotheken meer mogen worden verstrekt zonder een "abilty to pay check" van de klant. Hierbij wordt bedoeld dat het inkomen en de assets worden gecheckt. Ook zullen de meest "higher priced loans" moeten worden voorzien van ondermeer een verzekering die bij de hypotheek inbegrepen is. Deze regelgevingen moet het vertrouwen in de markt terugwinnen, en onteigeningen reduceren

16 Huiseigenaren die achterstallige betalingen hebben, minder belasting laten betalen zodat zij hun hypotheek kunnen blijven doorbetalen, deze maatregel zal samen moeten vallen met een verandering van de soort hypotheek. Zo zullen hypotheken moeten worden hergefinancierd en veranderd. Huiseigenaren kunnen zelf checken of zij hiervoor in aanmerking komen. Als de huiseigenaar vervolgens draagkrachtig genoeg is zal hij niet meer in aanmerking komen voor deze maatregel. Update: GW Bush heeft deze belastingverlaging al ingevoerd op 1 September 2007 (zie inleiding hst.1 Aanleiding) 17.1 vele hypotheken zijn opgekocht door de overheid, een aanvulling op deze maatregel is dat de overheid de woningen van de huiseigenaren terugverhuren;een andere structurele maatregel is het aanbieden van een gesubsidieerde spaarregeling. Afhankelijk van iemands woning, inkomen en assets zal er vervolgens worden gekeken naar de hoogte van zijn subsidie. Als de huiseigenaar draagkrachtig genoeg is heeft hij de mogelijkheid zijn hypotheek opnieuw af te sluiten, maar wel volgens de in punt 15.1 en 15.2 genoemde nieuwe criteria Update: overname GSE's en het aantrekkelijker maken voor de GSE om een hypotheek te kunnen opkopen "The housing and Economic Recovery Act of 2008". Negatief: Zoals bij 15.1 en 15.2 is gesteld kent Duitsland een dominante huurmarkt en worden gesubsidieerde spaarregelingen gebruikt als instrument om de financiering op de koopwoningenmarkt te vergroten in tegenstelling tot andere landen waar dit vaak hypotheekgaranties zijn (zie Tabel 7: Overzicht van beleidsinstrumenten hypotheekgarantie in 12 landen). Duitsland kent één van de laagste percentages koopwoningen op de woningmarkt (42% zie tabel 8: Opbouw van de huizenmarkt in 12 landen), wat inhoudt dat dit instrument mensen niet triggert een huis te kopen waardoor de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen op korte termijn niet omhoog zal gaan. Positief: Op lange termijn kan deze maatregel voor stabiliteit zorgen op de hypotheekmarkt, door de doorstroom van huurwoningen en de spaarregelingen waardoor men zich kan kwalificeren voor een "gezonde" hypotheek (punt 15.1 & 15.2) 17.2 Update: gemeentes steunen bij het renoveren en opkopen van onteigeningen. (ERA 2008) dit kan eventueel gecombineerd worden met punt 17.1. 18.1 Deze regelgeving is al min of meer ingevoerd door de standaardisatie van GSE’s in 1970; alleen dit waren private partijen die gesponsord werden door de overheid. Deze maatregel heeft eveneens een lange termijn werking aangezien er voor een deel ook controle in deze maatregel zit. Negatief: banken krijgen het steeds moeilijker door de concurrentie van hypotheekverstrekkingen vanuit de overheid Positief: deze maatregel is goed voor zowel de korte- als lange termijn Update: The GSE’s Fannie Mae en Freddie Mac zijn in september 2008 beiden, onder direct toezicht van de overheid komen te staan. De GSE's staan garant en hebben aan totaal verstrekte leningen meer dan een 5 triljoen dollar uit staan in Amerika. (zie hst. 3.6.4) 18.2 Het financieel bijstaan van banken indien zij variabele hypotheken proberen te herfinancieren en omzetten naar vaste hypotheken Update: voor het financieel bijstaan van de banken zijn vele kapitaalinjecties ingezet (zie hst 3.6 beleidsupdate Amerikaanse overheid) link internet you tube voorbeeld: http://www.youtube.com/watch?v=enAfdV-ccRg&NR=1 Positief: zowel huiseigenaren als banken profiteren hiervan


-


-

P5

66

18.3 Deze onderzoeken zijn belangrijk zodat banken alert blijven. Voor de overheid kan er aan de hand van deze onderzoeken aangepaste regelingen en instrumenten worden ontwikkeld. Er zal moeten worden onderzocht hoe de banken omgingen met hun risk-management, kredietscore en sociale- en demografische data; zie (hst 3.5 Mea Culpa kredietverstrekkers) Kanttekening: vooral voor de lange termijn kunnen hieruit goede maatregelen en instrumenten ontstaan Update: 23 September 2008: de FBI heeft grote overnames onderzocht op fraude bij Fannie Mae en Freddie Mac, Lehman Brothers en verzekeraar American International Group, 19 Juni 2008: twee Bear Stearns managers zijn gearresteerd door de FBI, de eerste arrestaties op Wall Street die betrekking hebben op leidinggevende managers gerelateerd aan de subprime lening industrie. Ze waren verdacht van misleiding en het verbergen van risicovolle hypotheken. 8 Maart 2008: de FBI ging Countrywide onderzoeken op fraude in de leenindustrie Washington Mutual (WaMu) is in September 2008 onder de loep genomen door de USA Office of Thrift Supervision (OTS). De niet vergiftigde hypotheken moesten worden verkocht aan J.P. Morgan Chase 18.4 Als deze maatregel incidenteel wordt gebruikt moet er goed op worden toegezien dat banken hun variabele hypotheken ook daadwerkelijk aanpassen aan de door de Fed gestelde rente. De rentestand is laag geweest en is nu nog steeds laag, alleen de hypotheekrente daalt de laatste drie jaar niet 1 op 1 mee. Dit kan worden bereikt door alleen hypotheekgaranties aan te bieden aan banken die zich hieraan houden en strenger toezicht op de variabele hypotheek aanbiedingen 18.5 Deze maatregel zal zeer effectief werken om onteigeningen tegen te gaan maar is zeer incidenteel Negatief: dit kost de overheid veel geld maar verdient zichzelf wellicht terug als mensen worden beschermd om niet onteigend te worden. 19 Deze optie kan voor zeer korte termijn goed werken, aangezien de vraag en het aanbod eerst goed op elkaar moeten worden afgestemd zodat de willingness to pay and ability to pay inzichtelijk worden in Amerika. Negatief:Dit heeft grote consequenties voor het aantal onteigeningen en de woningverkoop in Amerika, het is alleen onontkoombaar. Als de overheid toch zou ingrijpen zal de woningbubbel kunstmatig blijven bestaan en zal de overexpansie op de woningmarkt een andere keer zijn ware gezicht laten zien. Positief: de huizenprijs zal niet kunstmatig hoog zijn en dichter bij de echte marktwaarde liggen 20.1 Als het huren wordt gepromoot zal de druk op de koopwoningenmarkt deels afnemen waardoor de vraag afneemt, bij een gelijk blijvend aanbod (aangezien een bouwperiode vaak rond de 2,5 jaar duurt) zal de huizenprijs hierdoor dalen waardoor de huizenprijs tijdelijk dichter bij de echte marktwaardes komt te liggen. Bij het promoten kan gebruik worden gemaakt van de media Negatief: Het aanbod past zich aan in de toekomst aan deze maatregel, maar dit heeft consequenties voor de gehele bouwsector en dus ook op de verkoop bestaande- en nieuwbouwwoningen. Een oplossing hiervoor is punt 17.1: tijdelijke terughuren 20.2 Deze maatregel kan ook worden ingevoerd, gebruikmakend van de media, maar ook aan de hand van het beschikbaar stellen van gratis onderzoeksbureaus, die een advies op maat neerleggen bij de prijs van de te kopen woningen. Hierdoor zal de "willingness to pay" reëler worden, maar op zeer korte termijn zal de huizenprijs niet veranderen omdat de markt zichzelf eerst moet corrigeren naar een evenwicht van vraag en aanbod Positief: ook op lange termijn kan dit werken doordat de huizenprijs reëler wordt 21.1 De investeringsdrang houdt de huizenprijs kunstmatig hoog; dit heeft tot gevolg dat de huizenprijs voor de woningen die sommige huiseigenaren als consumptiegoed zien, ook stijgen. Door de investeringsdrang laag te houden zal de woningmarkt niet zo snel reageren op economische schommelingen. In deze boeteclausules kan worden opgenomen dat men bijvoorbeeld wel zijn huis mag verkopen om zelf te gaan huren om doorstroming nog wel te laten plaatsvinden Negatief:de doorstroming op de koopwoningenmarkt wordt geremd 21.2 zie punt 17.1; gesubsidieerde spaarregelingen zullen op korte termijn niet veel effect hebben op de huizenprijs

67


-


-

P5

22.1 Positief: Dit kan werken maar dan wel in combinatie met punt 15.1 - 15.2 & 21.1. Negatief: zonder verdere uitwerking van regelgevingen zal investeringsdrang weer toenemen, wat incidenteel goed is voor de woningverkoop, maar zal in structurele zin niet werken aangezien er weer een willingness to pay wordt gecreëerd die zich boven de reële markt bevindt, Zo kennen Japan, Canada en de UK dit beleid niet meer, waarschijnlijk zal Amerika ook af willen van belastingaftrek; ook in Nederland speelt dit vraagstuk.( 22.2 De willingness to pay zal hierdoor veranderen doordat huiseigenaren dan sneller genoegen nemen met een wat goedkopere woning, doordat zij dan minder belasting betalen, de huizenprijs zal vervolgens worden gecorrigeerd Positief extern effect: Het bruto nationaal product van Amerika bestaat voor 75% uit consumptie met deze maatregel zal men eventueel minder geld uitgeven aan een duurdere woning waardoor er meer kan worden geconsumeerd. Negatief extern effect: Als de willingness to pay niet verandert en men wil duurder gaan wonen betaalt men meer belasting en zal er minder geld overblijven voor consumptie 22.3 De aanschaf van een tweede woning heeft vaak niet als doel om te fungeren als consumptiegoed maar als intermediair of investering (zie hst.3.4 mea culpa huiseigenaren of begrippenlijst). Door meer belasting te heffen op de aanschaf van een tweede woning, zal de markt zichzelf gaan corrigeren, wat prijsschommelingen teweeg brengt. Deze maatregel zal overexpansie aan de investeringskant minimaliseren. Investeerders zijn vaak de eerste die geld beschikbaar hebben om op een stijgende huizenprijs in te spelen. Structureel geeft deze maatregel hierdoor minder extreme schommelingen tot het kopen van meerdere woningen wat de huizenprijs stabieler zal houden. Incidenteel zal de markt hierdoor niet snel aantrekken eerder verslechteren.

23 Het tegengaan van regionale prijsinflatie is een belangrijk punt, mede doordat de vraag naar woningen in sommige regio's zeer geconcentreerd is en sommige wijken verpauperen en andere booming zijn. Kredietverstrekkers hebben ditzelfde probleem gekend in 1995; als vervolg hierop zijn er "loan pots" op de markt verschenen zodat kredietverstrekkers niet teveel regionale risico's liepen met het verschaffen van hypotheken maar beter nationaal konden spreiden. Nu zal de overheid voor deze spreiding kunnen zorgen door middel van het verstrekken van hogere subsidies voor de aanschaf van woningen in minder gewillige regio's om zo huiseigenaren aan te trekken. Dit zal samen moeten worden verwezenlijkt met punt 12.1 en 6.3. Deze maatregel is tevens structureel te gebruiken. Negatief: het tegengaan van marktwerking op de vastgoedmarkt, waar de Amerikaanse economie momenteel nog niet klaar voor is Positief: investeringdrang wordt op deze manier deels tegengegaan, doordat regionale prijsstijgingen worden beperkt 24 Als het aanbod van de bestaande woningvoorraad beter wordt, zullen de nieuwbouwwoningen minder goed verkopen waardoor deze aanbodkant toeneemt wat als gevolg heeft dat hoge nieuwbouwprijzen kunnen worden gedrukt. Negatief: het tegengaan van verkoop nieuwbouwwoningen 25 Om stabiliteit op de woningmarkt te krijgen / houden zal niets doen niet werken, integendeel de overheid moet regelmatig interveniëren en sturend optreden om de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen stabiel te houden en vraag en aanbod redelijk in evenwicht te houden en te kunnen controleren


-


-

P5

68

26.1 Mede door hebzucht zijn vele huiseigenaren zich vergeten af te vragen wat de risico's zijn van het afsluiten van een hypotheek. Een huiseigenaar die een woning wil kopen moet zich het volgende afvragen: voldoet mijn nieuwe woning als: consumptiegoed, intermediair of investering. Dit moet worden gelinkt aan de persoonlijke omstandigheden (financiële, maximaal te dragen risico enz.): soort hypotheek, type baan, verzekering en spaargelden en hypotheekgaranties. (zie Figuur 3 keuze huiseigenaren). De overheid zal hieraan bekendheid moeten geven via telefonische hypotheekhulplijnen, media en bijvoorbeeld brochures bij kredietverstrekkers. Vele huiseigenaren hebben woningen gekocht als investering terwijl zij niet hebben stilgestaan bij het feit of de woning duurzaam is en dat zij pas over bijvoorbeeld 30 jaar volledig eigenaar zijn. Deze maatregel hangt nauw samen met de incidentele maatregel 14 Positief: de nieuwbouwwoningen zullen duurzamer worden gemaakt door in te spelen op de willingness to pay die wordt gecreëerd door het promoten en doordat men woningen sneller als consumptiegoed gaat gebruiken voor lange termijn dan als kortlopende investeringgoeden. De vraag naar bestaande woningen zal hierdoor op korte termijn waarschijnlijk stijgen maar op lange termijn zal deze maatregel hebzucht verkleinen. Tevens zullen projectontwikkelaars hierdoor mogelijk worden geremd om zo goedkoop mogelijk te bouwen en zo snel mogelijk geld te verdienen. Negatief: deze middelen werken vaak alleen als het economisch slecht gaat maar als de economie aantrekt zijn mensen minder snel geneigd hiernaar te luisteren. Op korte termijn kan dit negatieve gevolgen hebben voor de verkoop van nieuwbouwwoningen doordat sommige nieuwbouwwoningen niet duurzaam zijn gebouwd, maar deze maatregel is er puur voor om extreme schommelingen op de woningmarkt af te remmen Update: In "the housing and Economic Recovery Act of 2008" is opgenomen dat hypotheekverstrekkers "betere" informatie moeten verstrekken aan de klant; (zie hst 3.6.2 regulering) 26.2 Dit punt sluit aan op punt 26.1 en zal er tevens voor zorgen dat projektontwikkelaars worden geremd om zo goedkoop mogelijk niet duurzame woningen te realiseren. Bush heeft in een toespraak verkondigd dat iedereen een huis moest kunnen kopen als zij dit wilden, alleen heeft hij daar geen risico's bij vermeld en hoopte mede hierdoor herkozen te worden als president. Projektontwikkelaars hebben hier op ingespeeld en zijn zo snel mogelijk veel nieuwbouwwoningen gaan realiseren Update: deze toespraak is vervolgens in beleid omgezet! zie overheidsbeleid 1913 -2007 (stuk 2001 - 2007) 26.3 Er moet een onafhankelijk orgaan in het leven worden geroepen dat voorspellingen over de woningvoorraad kritisch analyseert en waar gratis een beroep op kan worden gedaan door huiseigenaren, kredietverstrekkers en de overheid. Doordat de President van de USA elke 4 jaar kan wisselen is het belangrijk dat dit orgaan onafhankelijk opereert en desnoods voor meerdere landen dit controleert en een advies neerlegt bij de overheden. Wat een zeer belangrijke taak moet worden voor dit orgaan is het blijven controleren van de verkoop van alle woningen (zowel bestaand als nieuwbouw), zodat de overheid tijdig maatregelen kan nemen om op de willingness to pay te kunnen sturen. Mede door niet juiste optimistische voorspellingen van 2002 t/m 2005 (zie punt 26.2) is de verkoop van de bestaande en nieuwbouwwoningen zo hard gestegen dat het oncontroleerbaar is geworden. Om extreme schommelingen tegen te gaan moet dit op tijd worden gesignaleerd en is het zeer belangrijk dat dit orgaan niets te maken heeft met de denkwijze van de overheid maar puur vanuit de markt kan werken. negatief: economische groei zal worden geremd door niet juiste optimistische voorspellingen te bekritiseren kanttekening: positief of negatief denken kan worden gecreëerd door voorspellingen, dit resulteert in angst en hebzucht waar op in te spelen is aangezien dit emoties van mensen zijn.

27.1 Geen boeteclausules voor vervroegd afgeloste hypotheken als men verhuist tussen twee bestaande woningen, maar wel als men verhuist uit een nieuwbouwwoning (jonger dan 5 jaar), deze maatregel kan ook worden ingevoerd door belastingheffingen. Positief: een goede doorstroming zal ontstaan op de bestaande koopwoningenmarkt en investeringsdrang nar nieuwbouwwoningen toe wordt in bedwang gehouden Negatief: op korte termijn zal dit niet goed zijn voor de economie, aangezien vele mensen hun huis zijn verloren daarom moet deze maatregel pas later worden ingevoerd. Kanttekening: er zullen vast wel weer handigheidjes op de markt verschijnen om toch boetevrij te investeren in nieuwbouwwoningen maar de maatregel bemoeilijkt het voor het grote publiek

69


-


-

P5

27.2 Wetten op de markt brengen die ervoor zorgen dat er transparantie en standaardisatie op de hypotheekmarkt ontstaat: zie punt 15.1 en punt 15.2. Verder zal de subprime hypotheekmarkt moeten worden afgeschaft omdat de subprime markt er mede voor gezorgd heeft dat de mediaan van aanbetaling van hypothecaire leningen in 2006 van standaard 20% naar 2% is geschoven. En 40% van alle gezinnen die hun eerste huis kochten in 2005 hebben geen aanbetaling gedaan of een hogere hypotheek genomen dan hun huis waard was (Lawrence B. Lindsey, fear and gereed) Tevens zullen er onderzoeken moeten komen naar fraudedelicten om vertrouwen te wekken voor de toekomst van de woningmarkt; zie punt zie punt 18.3 Update: "The housing and Economic Recovery Act of 2008" heeft ervoor gezorgd dat hypotheekverstrekkers hun voorwaarden en deals inzichtelijker maakten en van betere informatie voor de klant gingen voorzien 27.3 Het onder punt 26.3, genoemde onafhankelijk orgaan zal ook met rapporten moeten komen over de macro-economische toestand in Amerika om zo te kunnen oordelen over de ability to pay. Je kunt denken aan bijvoorbeeld onderzoeken met betrekking tot: GDP = bruto nationaal product ID = hoeveel inkomen nationaal IR = inflatie PV = ontwikkelingen van vastgoed waardes GS = opereren van de overheid DC = demografische veranderingen VH = voorwaarden hypotheekverstrekkingen RC = kosten van lenen CB = kosten van bouwnijverheid CV = culturele ontwikkelingen

Positief: deze onderzoeken dragen bij om extreme woningmarktschommelingen voor te zijn zodat deze markt beter kan worden gecontroleerd en dat bekend wordt hoeveel lege stukken grond er speculatief worden opgekocht, wat het volume nieuwbouwwoningen is, en de stijging van huurprijzen in vergelijking met het bruto national product. (bijvoorbeeld in vergelijking tot het buitenland, zodat er goed kan worden bepaald of er overexpansie op de markt optreedt).

28 Goedkope nieuwbouwwoningen minder aantrekkelijk maken door nieuwbouw duurder te maken, dit kan bijvoorbeeld door materialen en gronden duurder te maken maar ook door kwaliteitseisen aan te scherpen voor nieuwbouw. Deze maatregel kan mooi worden ingezet als er teveel nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd en de woningmarkt dreigt over te lopen Kanttekening:een generale prijsverhoging van materialen en het duurder maken van bouwgrond heeft mogelijk ongewenste neveneffecten, doordat dit direct en indirect invloed heeft op bestaande woningen. Verkoop van nieuwbouwwoningen zal tijdelijk dalen. De bovenstaande maatregel kan goed functioneren aangezien goedkope, ongewenste, snelle woningmarktconcepten, door projectontwikkelaars moet worden tegengegaan. (die vaak streven naar winstmaximalisatie op korte termijn). Door kwaliteitsimpulsen van nieuwbouwwoningen zal ook de bestaande koopwoningmarkt zich aanpassen. Dit zou goed kunnen worden uitgevoerd in combinatie met punt 29

29 Duurzame renovatieprojecten subsidiëren, zodat de bestaande woningen langer mee gaan. Als er van bestaande woningcomplexen co-ops worden gemaakt deze ook subsidiëren, want hier heeft de overheid meer controle op. De vraag naar bestaande woningen zal door deze maatregel ook stijgen en de willingness to pay wordt hoger voor bestaande woningen, wat als gevolg heeft dat de nieuwbouwsector mee zal moeten gaan met de markt Negatief extern effect: een deel van de nog niet verkochte en net gebouwde nieuwbouwwoningen kunnen hierdoor langer leeg blijven en over een aantal jaren niet meer voldoen aan de "willingness to pay".


-


-

P5

70

30.1 De overheid kan inspelen middels Ruimtelijke Ordeningsprocedures (bijvoorbeeld via bestemmingsplan) en de bouw van nieuwbouwprojecten remmen of een lagere grondprijs vragen als er zeer duurzaam wordt gebouwd. Ook al is de vraag naar nieuwbouwwoningen hoog, dan zal dit tijdig moeten worden gesignaleerd, zodat bestemmingsplannen kunnen worden gewijzigd en er op de markt kan worden ingespeeld. Negatief: deze maatregel is lastiger door te voeren in Amerika in vergelijking met landen die geen staten kennen, aangezien elke staat op verschillende manieren met grondbeleid om kunnen gaan (zie punt 12.2.) 30.2 Als regionale gebieden veel leegstand kennen in de bestaande koopwoningensector, kijken of er van functie kan worden veranderd. Bijvoorbeeld doormiddel van het flexibeler maken van het bestemmingplan; denk hierbij bijvoorbeeld aan het switchen van een ("gewilde" locatie) kantoor naar appartementen. Ook kunnen gebieden worden opgeknapt door hypotheekgaranties te verstrekken aan huiseigenaren die een extra hypotheek nemen op hun woning om dit te verbouwen. Dit punt kan samen worden gebruikt met punt 12.1 De realiseerbaarheid checken om leegstaande wijken (bestaande woningen) op te kopen en er co-op concepten van te maken waarbij de huiseigenaren aandeelhouder worden van een wijk, waardoor zij blijven investeren maar nu als een collectief, waardoor wijken niet snel verpauperen en banken meer zekerheid hebben. Positief extern effect: het aanbod van koopwoningen zal hierdoor in specifieke regio's stijgen om op de vraag in te spelen. Door dit vergrote aanbod kan regionale prijsinflatie tegen worden gegaan op gewilde locaties Negatief: risico dat de kantoren of appartementen tegen de tijd dat ze zijn gebouwd (bijvoorbeeld bouwtijd 2,5 jaar) ook niet worden verhuurd of verkocht op deze locaties doordat de vraag verschuift tijdens de bouwperiode. (vaak zal dit niet gebeuren) Negatief: vele huiseigenaren die in Amerika hun woning willen verbouwen en in aanmerking willen komen voor een hypotheekgarantie om dit te doen zouden dit kunnen gaan misbruiken. Zo is in Nederland dit misbruikt door een zeer kleine verbouwing te doen waardoor je al in aanmerking voor een extra hypotheekgarantie 30.3 Deze maatregel zo min mogelijk gebruiken, alleen incidenteel om de markt bij te sturen en inflatie te beïnvloeden. Indien dit instrument wordt ingezet, zullen er randvoorwaarden moeten worden gecreëerd om de eventuele negatieve bijwerkingen te voorkomen zoals: erop toezien dat banken de lage rentestanden doorvoeren in hun investeringen en ook voor de hypotheekmarkt doorvoeren. Update: Het Federale Open Markt Comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar ook negatieve aspecten met zich meebrengt (signalering) Positief: makkelijk inzetbaar maar niet gecontroleerd en dus om deze reden geen structurele maatregel Negatief: de markt is gevoeliger voor risico's zie update en als men hogere hypotheken kan krijgen door het verlagen van de rentestand (en bijvoorbeeld een variabele rente), staat het land meer open voor potentieel hoge risico’s. In een onderzoek van (Scanlon and Whitehead; 2004) geldt dit voor heel Europa, maar dit onderzoek is hierdoor breed genoeg om aan te nemen dat in Amerika dit ook het geval kan zijn

31 Dit kan incidenteel werken, maar op lange termijn zullen de pieken en dalen extremer worden als de overheid zich terugtrekt uit de markt van nieuwbouwwoningen. Zie versnelling van de verkoop van nieuwbouwwoningen van 2002 - 2005 en de snelle daling van 2005 - 2008 (figuur 5) waarbij de overheid zich niet veel heeft bemoeid om de nieuwbouwproductie te remmen

71


-


-

P5

32 Er hoeft niet gepromoot te worden om de vraag naar nieuwbouw te vergroten aangezien deze toch wel ontstaat uit de markt als de bestaande voorraad niet meer voldoet, wel kan er worden gepromoot om in duurzame woningen te gaan wonen zodat huiseigenaren na bijvoorbeeld 20 jaar er nog steeds willen en kunnen wonen. Maar deze maatregel kan beter worden verwezenlijkt door gebruik te maken van regelgevingen zoals onder punt 33.1. Wat er vooral niet moet worden gedaan is punt 8.1 - 8.2 - 8.3, doordat de koopwoningenmarkt te groot is geworden en deze tijdelijke oplossing tijdelijke pieken kunnen veroorzaken. Als de nieuwbouwsector gecontroleerd moet worden, moet de nieuwbouw worden vergroot door een gecontroleerde vraag en aanbod en niet door het creeren van een tijdelijke vraag. Mede door het creeren van een tijdelijke vraag vanuit de financieringen van woningen is deze crisis ontstaan wat grote overexpansie tot gevolg had. Incidenteel werken deze punten structureel niet.

33.1 Regelgevingen zo opstellen, dat er in de toekomst gemakkelijk functiewisseling (bijvoorbeeld van kantoren naar woningen of van eengezinswoningen naar appartementen) op kan treden als nieuwbouwwoningen leegstaan, zodat de overheid de woningmarkt makkelijker kan beïnvloeden waardoor de controle groter wordt. Ook duurzaamheid van woningen speelt hierbij een rol doordat de overheid kan verwachten dat de woningen bijvoorbeeld 20 jaar later nog goed functioneren en dat er geen tijdelijke woningbouw wordt gerealiseerd door ontwikkelaars om extreem snel te kunnen reageren op een tijdelijke vraag naar woningen om zoveel mogelijk winst te realiseren. Voorbeeld van regelgevingen kunnen zijn, energiezuinige woningen, duurzame materialen gebruiken, maar ook flexibiliteit zodat woningen makkelijk kunnen worden ver- of omgebouwd om weer aan te sluiten op een veranderde willingness to pay Extern effect: de bouwtijd zal waarschijnlijk langer worden waardoor het moeilijker wordt voor ontwikkelaars om op de aktuele vraag in te spelen, maar dit zal gecompenseerd worden door de tijdloze concepten. Deze maatregel kan ook tot gevolg hebben dat ontwikkelaars liever samen gaan werken met de overheid om projecten te realiseren. Negatief extern effect: standaardisatie in de woningbouw wat als gevolg kan hebben dat de doorstroming er onder lijdt als er te weinig diversiteit op de woningmarkt is kunnen verschillende soorten vraag onder druk komen te staan. 33.2 Deze effecten hebben er mede voor gezorgd dat de woningmarkt extreem reageert op prijsstijgingen van koopwoningen. Voorbeeld: bij een koopprijsstijging wil de consument zo snel mogelijk tot koop overgaan, want men kan profiteren van deze stijging. Bij de verkoop van woningen is dit ook het geval, consumenten stellen de verkoop van hun woning uit om zo vermogensverlies te voorkomen of meer te verdienen. Deze effecten hebben mede met punt 26.1 te maken (hebzucht en angst). Het orgaan dat ook in punt 26.3 wordt genoemd zal deze effecten goed in de gaten moeten houden en controleren, zodat er op tijd kan worden begonnen met promoten (punt 26.1). Er bestaan al modellen om omslagpunten in de koopprijsontwikkeling te kunnen bepalen (E.J. & R.E. Wright, Speculation in the housing market, urban studies 34; 1997, pag. 1419-1437) 33.3 Als er geen goedgekeurd onderzoek is gedaan door bijvoorbeeld de FHA naar: locatie, staat van de nieuwbouwwoningen en prognoses over de regio mogen er geen hypotheken worden verstrekt. Samen met punt 15.1, 15.2 en 18.3 plus strenger toezicht op CPA (constumer profit analysis) (zie hst 3.5 Mea culpa kredietverstrekkers en begrippenlijst). Het liefst CPA per individu afschaffen, alleen nog te gebruiken per regio omdat dit niet ten goede komt aan het werken met een standaardisatie voor hypotheekverstrekkingen. Positief extern: deze maatregel draagt ertoe bij om banken allert te houden en transparantie te creëren in hun portefeuilles Negatief: dit kost de Staat veel geld en tijd, plus dat de vrije marktwerking tussen banken hieronder kan lijden, wat cruciaal kan zijn. 34 Nieuwbouw duurder maken, dit kan bijvoorbeeld door hogere belasting op niet duurzame materialen, gronden duurder maken die niet verontreinigd zijn; deze maatregelen kan worden getroffen in combinatie met het aanscherpen van kwaliteitseisen voor nieuwbouw.


-


-

P5

72

35.1 De uitvoering hiervan ligt in handen van de gemeenten. Zij kunnen bij uitwerking van hun beleid gebruik maken van subsidies die door de staten of federale overheid worden verstrekt.(om potentieel goede lokaties waar nu verpaupering optreedt om te zetten in nieuwbouw). De gemeenten moeten aan bepaalde voorwaarden (zoals: kwaliteitseisen, duurzaamheideisen, infrastructurele eisen enz.) voldoen om voor deze subsidies in aanmerking te komen. Tevens kunnen zij ook als instrument het bestemmingsplan gebruiken en bepalen of zij wel of niet hierin actief deelnemen (zelf doen of faciliteren) zie punt 48 Negatief: binnenstedelijke architectuur kan verloren gaan. Extern effect: er moet in de gaten worden gehouden of dit niet ten koste kan gaan van andere gebieden waar minder voorzieningen zijn waardoor daar leegstand kan ontstaan. Dit zal hierom ook samen moeten gaan met punt 12.1, 36.1 35.2 Hierdoor ontstaat er meer controle op de woningmarkt vanuit de overheid Negatief extern effect: ontwikkelaars kunnen misschien niet concurreren met de nieuwbouw van de overheid waardoor zij hun hoofd niet boven water kunnen houden; een oplossing hiervoor is punt 12.2 36.1 Nieuwbouwlocaties (z.g. "inbreilocaties" ) combineren met functiemenging en verschillende woningen voor verschillende inkomensklassen door elkaar heen te bouwen, zodat een gemengde wijk ontstaat. Dit kan door middel van het bestemmingplan of bijvoorbeeld punt 35.2 of 12.1 Negatief: je hebt ook veel communities in Amerika die juist veel waarde hechten aan één soort woningen, hierdoor zal er goed moeten worden onderzocht voor welke doelgroepen er wordt gebouwd Positief: men hoeft niet te vertrekken uit het gebied als men in een duurder segment wil gaan wonen, tevens kan de regionale doorstroming hierdoor beter gaan functioneren, waardoor regionale verpaupering tegen kan worden gegaan; dit komt ook kredietverstrekkers ten goede door mogelijke verkleining van de regionale risico's die zij lopen met het verstrekken van hypotheken in bepaalde gebieden. (extra info 15.1 & 15.2) 36.2 Dit kan worden bereikt door een combinatie van vele punten in deze matrix, aangezien vele maatregelen externe effecten hebben die een "goede" doorstroming bevorderen, zoals: 6.3 - 12.1 - 12.2 - 35.2 - 36.1 Negatief: een goede doorstroming is lastig te definiëren en moeilijk "ideaal" te krijgen doordat realisering van woningbouwprojecten veel tijd in beslag neemt. Dit onderzoek gaat ervan uit dat een goede doorstroming op de woningmarkt een evenwicht is tussen de vraag en aanbod op de woningmarkt, dat perfect is afgestemd op de willingness to pay . Positief: de markt is stabiel bij een perfecte doorstroming van woningen, de overheid moet eraan werken om dit continu te bereiken. Extern gevolg: Als de doorstroming niet goed is in een land of een regio kunnen er grote prijsschommelingen nationaal of regionaal ontstaan op de woningmarkt doordat vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten. Zie ook de punten 27.3 tevens 45.3 36.3 Beschreven in punt 26.3 - 27.3 36.4 Deze maatregel zo min mogelijk te gebruiken, alleen incidenteel om de markt bij te sturen en inflatie in toom te houden. Indien dit instrument wordt ingezet, zullen er randvoorwaarden moeten worden gecreëerd om de eventuele negatieve bijwerkingen te beperken door onder andere: erop toezien dat banken de lage rentestanden doorvoeren in hun investeringen en bijvoorbeeld naar de hypotheekmarkt doorvoeren. Update: Het Federale Open Markt Comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar dat dit ook negatieve aspecten met zich meebrengt (signalering) Positief: makkelijk inzetbaar en beheersbaar maar niet gecontroleerd op lange termijn aangezien de gehele markt meer openstaat voor potentiële risico's Negatief: de markt is gevoeliger voor risico's zie 30.3 negatieve effecten Kanttekening: het rente-instrument wordt ook veel gebruikt door de Fed om inflatie tegen gaan in het land, als incidentele maatregel moet hierom ook de vastgoedinflatie goed in de gaten worden gehouden; punt 36.3 kan hiervoor zorgen een orgaan wat de markt controleert

73


-


-

P5

37 Niets doen is geen oplossing omdat de woningmarkt stabiel moet worden gehouden en er op korte termijn een standaardisatie en transparantie van hypotheken moet komen op de markt om onteigeningen tegen te gaan. Op lange termijn: stabiliteit op de woningmarkt brengen / houden is een continue bezigheid van de overheid omdat economieën zich nooit volledig stabiel gedragen. Verder zal de markt voortdurend moeten worden gemonitoord om onteigeningen en crisissen in de toekomst te voorkomen.

38.1 De markt zal hierdoor namelijk groter worden dan noodzakelijk wat overexpansie met zich mee kan brengen. Deze overexpansie kan in de toekomst prijsdalingen en onteigeningen teweeg brengen. De FHA zou deze ontwikkelingen bij kunnen houden, zodat de overheid in kan grijpen met punt 22.3 en 27.1 38.2 Bijvoorbeeld door deze banken te voorzien van een certificaat wat zij kunnen verdienen, ook als zij de variabele rentestanden actief aanpassen aan de door de FED bepaalde rentestanden Positief: hierdoor kan er een gezonde concurrentie ontstaan tussen kredietverstrekkers, en zullen huiseigenaren minder snel in problemen komen vanwege variabele rentes die omhoog schieten Negatief: kredietverstrekkers gaan manieren zoeken om een goede schijn voor te houden, fraude moet worden aangepakt (zie punt 18.3 - 15.1 & 15.2) Update: Na beschuldigingen van twee democratische senatoren, Christopher Dodd en Kent Conrad heeft een panel van het Congres besloten ethische fraudeschandalen te gaan onderzoeken; het betreft twee leningen die zijn verstrekt door de Countrywide Financial Corp. + punten van 18.3 38.3 Banken moeten deze informatie verstrekken aan toekomstige huiseigenaren als zij een hypotheek afsluiten; dit kan worden bereikt door reclame en informatieverstrekking bij bijvoorbeeld loterijen van nieuwbouwwoningen enz. Update: Reclames en brochures zijn momenteel al verkrijgbaar bij banken en er wordt bij leningen verteld dat lenen geld kost. In Nederland is dit ook gebeurd om mensen bewust te laten zijn van het afsluiten van hypotheken of tweede hypotheken op de overwaarde van hun woning ten behoeve van consumptieve bestedingen. 39.1 Alle onteigeningen van woningen met als oogmerk geld te genereren, moeten zeer goed worden gecheckt en bekeken worden onder welke voorwaarden deze hypotheken zijn uitgegeven door kredietverstrekkers. Diegenen aanpakken die hypotheken hebben uitgegeven met grote risico’s; goed in de gaten houden wat er nu gebeurt bij kredietverstrekkers, ook als het straks economisch weer beter gaat. Dit punt samen invoeren met punt 38.2 (hst Mea culpa kredietverstrekkers geeft een aantal risico's weer van kredietverstrekkers) Update: dit bleek maar het topje van de ijsberg te zijn; sinds de laatste vrijdag van mei 2009 zijn er gemiddeld 3,4 banken per week omgevallen. Bron: NRC handelsblad; omvallende bank is routine voor toezichthouders VS; gepubliceerd: 17 augustus 2009; Freek Staps 39.2 Een onderzoeksbureau dat in verschillende landen hypotheken monitoort en undercover probeert de hypotheekmarkt te betreden, kijken wat de fraudegevoeligheid is in de markt en het traceren van geleende tegoeden, zodat risicovolle hypotheekpakketjes niet worden doorverhandeld. Dat bureau kan dit vervolgens bekend maken. Eventueel zouden landen kunnen samenwerken om zo'n organisatie op te zetten aangezien veel banken internationaal opereren 39.3 - 39.4 zie punt 38.2 - 18.3 -15.1 & 15.2 Positief: om vertrouwen te generen in kredietverstrekkers; op korte termijn is dit in de huidige situatie erg belangrijk. Als structurele maatregel is dit punt belangrijk doordat er meer transparantie komt, waardoor de hypotheeknemer weet waar hij aan toe is. Positief: als structurele maatregel zal een standaardisatie beter werken op de hypotheekmarkt waardoor ook fraudezaken sneller aan het licht komen en makkelijker kunnen worden onderzocht. Hierdoor kan je zaken voor zijn; punt 15.1 - 15.2 zijn hier een uitwerking van en punt 39.4 beschrijft dit.


-


-

P5

74

40 Als er wordt geconcludeerd dat er sprake is van inflatie, kan de overheid maatregelen nemen om bijvoorbeeld grondstoffen, materialen, meubels in waarde te laten stijgen, bijvoorbeeld door middel van belastingeninstrumenten (bij deflatie werkt het andersom). Belangrijk is ook om bij de bepaling van vastgoedinflatie geen rekening te houden met huuropbrengsten, doordat huren meegaan met inflatie (zie tevens punt 36.4 kanttekening)

41 Van de onderzochte landen kennen alleen Frankrijk, Duitsland en Slowakije gesubsidieerde spaarregelingen, alleen Slowakije is ook sinds 1993 bezig met het vergroten van de koopwoningensector. Geen van deze landen gebruikt hypotheekgaranties als hoofdinstrument voor het bevorderen eigen woning bezit(zie hst 3.7 Amerikaans overheidsbeleid, internationaal perspectief). Deze maatregel zal een lange termijn werking hebben maar kan goed worden ingezet om risico's op onteigeningen te verkleinen door de "down payment"(aanbetaling) die men kan betalen na een spaarperiode. In combinatie met het zelf verstrekken van hypotheken door de overheid kan deze maatregel goed werken in Amerika Negatief extern effect: Als "de willingness to pay" hierdoor op korte termijn verandert en men wil duurder gaan wonen moet men voor de aanbetaling sparen. Deze maatregel moet hierom pas worden ingezet als de economie weer aantrekt. Zeker gezien het punt dat de gehele economie nu stil ligt en er bijna geen geld over is voor sparen. Korte termijn negatief: De Amerikaanse economie draait voor 75% op consumptie, dit zal wat gaan zakken als deze maatregel wordt ingezet, maar op lange termijn zal het stabiliteit geven op de woningmarkt Negatief: de overheid zal belastingen mislopen en kan hierom worden ingezet met het laten verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek. Positief effect: de huiseigenaren kunnen zelf de risico's dragen en de overheid hoeft niet voortdurend onderzoeken te doen als zij hypotheekgarantie als hoofdinstrument voor het bevorderen van eigen woning bezit gebruiken. Op lange termijn zal deze maatregel werken in combinatie met de afschaffing van hypotheekrenteaftrek, waardoor (zoals ook bij punt 10 vermeld) de "willingness to pay" reëler (woningprijs is marktconform en bevindt zich niet op een bubbel) (extra info punt 4.2)

42.1 Met name om de markt op lange termijn onder controle te houden is het interveniëren met de rente op korte termijn belangrijk. De rentestanden van hypotheken dalen alleen niet 1 op 1 mee. Daarom is het gewenst dat er beter toezicht komt op de aanpassingen van de rentestanden van variabele hypotheken door de banken. Dit kan worden bereikt door punt 18.4. 42.2 Dit kan een uitwerking zijn van gesubsidieerde spaarregelingen maar dan met een hoger rendement op je spaartegoeden maar ook een verhoogd risico (minder rendement als de huizenmarkt verslechtert) (41). Positief: het investeringsgedrag, gevoed door angst en hebzucht,waardoor extreme schommelingen op de woningmarkt kunnen optreden kan op deze manier worden verkleind en gecontroleerd en ook huurders kunnen sparen en investeren in vastgoed. Extra info: er zijn vele vormen van gesubsidieerde spaarregelingen op de markt, zodoende is dit dan ook voor verschillende groepen te realiseren bijv: (bron: http://www.surfindia.com/finance/income-tax/incometax-savingschemes.html#nsc) - National Savings Certificates (NSC) - Public Provident Fund (PPF) - Kisan Vikas Patra (KVP) - Post Office Scheme (POS) - Special Schemes For Retiring Person - Postal Life Insurance - Dividend

75


-


-

P5

43 Aangezien de woningprijs een resultante is van vraag en aanbod bepalende factoren is de overheid met ingrijpen op de woningprijs eigenlijk al te laat. De overheid kan wel individueel of in combinatie op deze factoren invloed uitoefenen. (zie punt 36.2 negatief en extern gevolg). Niets doen aan de huizenprijzen kan een optie zijn als vraag en aanbod stabiel zijn. Positief: als de overheid niet ingrijpt om de huizenprijs te corrigeren zal de huizenprijs reëler aanpassen aan de "willingness to pay". 44.1 Mede hierdoor kan investeringsgedrag worden afgeremd, dit kan worden bereikt door de "willingness to pay" te onderzoeken punt 36.2 te stimuleren en goede voorlichting geven middels bijvoorbeeld brochures, reclames etc. Ook door middel van punt 14 kan dit worden afgeremd Negatief: met reguleringen is het invoudiger deze doelen te bereiken (punt 21.1) en met belasten is investeringsdrang beter tegen te gaan (22.2 - 22.3) 44.2 Als structurele maatregel zal dit goed kunnen werken, zeker in combinatie met gesubsidieerde spaarregelingen (punt 42.2), als de huursector namelijk groter wordt zal de koopwoningensector kleiner worden en zal de impact van een dalende koopwoningmarkt minder impact hebben op de algehele economie, tevens zal dit het aantal onteigeningen verlagen in de toekomst, want mensen kunnen sneller switchen als de willingness to pay verandert (duurder of goedkoper huren). Dit promoten kan worden verwezenlijkt middels reclame en voorlichting in de media Negatief: op korte termijn zal dit ten koste gaan van de verkoop van bestaande- en nieuwbouwwoningen; om die reden moet deze regeling voorlopig nog niet worden ingezet, totdat de markt weer gezond is. Positief: verhuisdrang zal worden bevorderd, als men wil sparen voor een huis zal men eerder goedkoper gaan wonen of gaan huren. Op korte termijn zal dit de verhuisdrang aanmoedigen, wat indirect goed is voor het groeiende aantal huurwoningen en bezettingsgraad goedkopere woningen waardoor de wilingness to pay ook reëler wordt (de "echte" waarde van een woning) Kanttekening: aan de hand van het minder aantrekkelijk maken om te kopen kan de huursector eenvoudiger groeien en zal er meer kracht achter worden gezet bijv. punt: 21.1 - 22.2 maar ook de afschaf van hypotheekrenteaftrek (lange termijn punt 10) 44.3 Zie punt 14, 38.1 en 38.3; dit kan samen met de resultaten van die voortkomen uit het onderzoeksorgaan zie punten 26.3 en 27.2. Positief: hierdoor kan worden ingespeeld op hebzucht en angst van mensen. Negatief: met reguleringen, belasten en subsidiëren kan er meer kracht achter deze maatregel worden gezet samen met deze overheidsbeleidsopties kan het wel een sterk punt worden, op zichzelf niet. 45.1 Het probleem met huizenbubbels is echter dat het lastig te detecteren is wanneer een bubbel ontstaat of wanneer hij barst. Maar er kan op ieder moment wel een advies worden neergelegd bij overheden: de organisatie die dit zou kunnen doen is beschreven in punt 26.3 en 27.3. Er kunnen dan vervolgens in internationaal verband een aantal conclusies uit volgen. Er zijn verschillende artikelen geschreven en instrumenten ontwikkeld om tijdig huizenbubbels te ontdekken; bijvoorbeeld door een Zweedse professor: Lind H "bubblor och beslutsunderlag: fastighetsvarderingar under boomen 1985-1990"en Ekonomisk Debatt, 1998 s 31-41 over de huizencrisis in Zweden. Door het bediscussiëerbaar te maken en te kijken naar vastgoedinflaties kan het in 26.3 en 27.2 beschreven onafhankelijke orgaan de overheden adviezen geven over in welk stadium zij zich bevinden en hoe de toekomstige ontwikkelingen er waarschijnlijk uitzien. Positief: de overheid kan zo van te voren inspelen op ontwikkelingen Negatief: de overheid kan deze adviezen makkelijk naast zich neer leggen als het land economisch groeit; het komt dan vaak politiek slecht uit. 45.2 Dit is zeer eenvoudig uit te voeren. In dit onderzoek is de inflatie en de gemiddelde prijsstijging weergegeven; als deze twee voor een langere periode uit elkaar liggen en de bouwkosten blijven gelijk moeten er minder hypotheken worden uitgegeven (bijvoorbeeld door punt 6.1 of aan de hand van punt 40 ingrijpen). Positief: de overheid kan hierdoor van te voren ingrijpen en vastgoedinflaties tegenhouden


-


-

P5

76

45.3 Dit orgaan zal zich richten op de koopprijsontwikkelingen aan de hand van de volgende punten: - Woningmarkteffecten en algemene prijstheorieën - Speculatieve en psychologische effecten - Economische factoren - Demografische factoren - Institutioneel- en overheidsbeleid Dit orgaan is beschreven bij punt 26.3 en 27.3 de koopprijsontwikkelingen zijn vaak een gevolg van de punten genoemd bij 27.3 en daarom is deze maatregel niet gewenst als lange termijn oplossing 46 Dit is alleen incidenteel een goede maatregel, maar structureel gezien zal de hypotheekrenteaftrek op termijn moeten worden afgeschaft, zodat de huiseigenaren zelf moeten gaan sparen voor een "downpayment". Ook zal deze maatregel niet werken aangezien de hypotheekrenteaftrek niet voortdurend kan worden veranderd om op de woningprijs in te spelen Positief: tijdelijk kunnen in tijden van crises hiermee wel klappen worden opgevangen om zo ook het aantal onteigeningen terug te dringen 47 De koopwoningprijs zal op lange termijn voortkomen uit de bij punt 45.3 genoemde punten, hierop zal moeten ingespeeld, niet met "korte termijn" subsidies Positief: Op de korte termijn kan dit werken (zie punt 23) maar beter zou zijn om op vraag en aanbod in te springen aan de hand van de punten genoemd bij punt 27.3

48 Door deze maatregel kan de overheid gemakkelijk en snel op vraag en aanbod inspelen, waardoor de huizenprijs deels "in controle" blijft. Dit zou kunnen worden verwezenlijkt door het toepassen van een actief grondbeleid: hierbij regelt de gemeente de aankoop; ontwikkeling en exploitatie van de grond wordt dan door private partijen gerealiseerd (bijvoorbeeld door Publiek Private Samenwerking ( z.g. PPS constructies).. Voordelen hiervan zijn: (bron: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, januari 2001), “Op grond van nieuw beleid, nota grondbeleid” (p.37))

• doelstellingen zijn eenvoudiger te realiseren.; • het bevorderen van "creatieve concurrentie” op de woningbouwmarkt door te werken met tenders, prijsvragen, veilingen en concessies e.d.; • het verevenen tussen verschillende segmenten op een locatie en/of tussen locaties; • het doorberekenen van kosten van publieke voorzieningen in de uitgifteprijzen; • het ter beschikking stellen van grond voor particulieren opdrachtgeverschap; • het voeren van de regie Negatief: deze maatregel is lastig door te voeren in Amerika in vergelijking met landen die geen staten kennen. Aangezien elke staat op verschillende manieren qua grondbeleid te werk gaat kan de centrale overheid heel moeilijk eisen dat zij faciliterend te werk moeten gaan en onder welke condities. Het bestemmingsplan is hiervoor een machtiger instrument (zie punt 12.2).

77


-


-

P5

5.4

Conclusies (samenvatting stabiliteitsmatrix)

5.4.1

Korte termijn (incidentele maatregelen)

Verkoop bestaande en nieuwbouwwoningen stimuleren. Tegengaan van onteigeningen. Huizenprijzen marktconform maken. Aanbevelingen (Groen / Oranje) Door de grote hoeveelheid geld waarop mensen een beroep konden doen, met name door de versoepelde hypotheken, is er een "willingness to pay" ontstaan die niet evenredig is met de macro economische groei in het land. Ontwikkelaars speelden hier op in door veel nieuwbouwwoningen te produceren, deze werden gemakkelijk verkocht, zodat de mensen niet meer hun eigen woningen verbouwden; hierdoor gaat er geen impuls vanuit om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te vergroten. Zo is vanaf 1990 het aantal verkochte nieuwbouwwoningen 3 keer over de kop gegaan en het aantal verkochte bestaande woningen 2 maal (zie hoofdstuk 4 statistieken). Om dit verschil weer kleiner te maken zal de “willingness to pay” van bestaande woningen omhoog moeten. Verder moet het aantal onteigeningen worden teruggedrongen en zal de huizenprijs reëel (er was een overexpansie op de woningmarkt en men woonde boven hun stand) moeten worden en aansluiten op de reële “willingness to pay” in het land. 2.2 – 8.1 – 14 – 17.1 Huren als tijdelijke oplossing en risico's in kaart brengen van investeringsgedrag Investeerders kunnen bestaande woningen opkopen om zo deze te gaan verhuren, dit vergroot op korte termijn de verkoop van bestaande woningen, totdat de potentiële kopers hun financiële situatie weer onder controle hebben en over genoeg financiële middelen beschikken om met een verlaagd risico een koopwoning aan te schaffen. Negatief: 20.1 Als het huren wordt gepromoot zal de druk op de koopwoningenmarkt deels afnemen waardoor de vraag kan afnemen, bij een gelijk blijvend aanbod (aangezien een bouwperiode vaak rond de 2,5 jaar duurt) zal de huizenprijs hierdoor dalen waardoor de huizenprijs tijdelijk dichter bij de echte marktwaarde komt te liggen. Bij het promoten kan gebruik worden gemaakt van bijvoorbeeld de media; om ook tijdelijke onteigeningen tegen te gaan kan beter gebruik worden gemaakt van punt 17.1 (Opkopen van slechte hypotheken en de woning gesubsidiëerd terugverhuren (huursubsidie)), totdat zij zich weer kunnen kwalificeren voor een nieuwe lange termijn hypotheek zonder variabele rentes. 3 Minimale eisen stellen aan de kwaliteit van bestaande woningen en de kwaliteit van nieuwbouwwoningen Als de kwaliteit en duurzaamheid van nieuwbouwwoningen een te grote concurrent wordt voor de bestaande woningsector zal de kwaliteit omhoog moeten van de bestaande woningvoorraad. In Amerika kan het woonbeleid per staat verschillen, maar de staten kunnen wel eisen opgelegd krijgen, bijvoorbeeld door energie prestatie coëfficiënten te eisen voor woningen (hoe zuinig een woning is in het verbruik van energie, bij een lage EPC (energie prestatie coëfficiënt) kunnen woningen bijvoorbeeld gesubsidiëerd worden voor verbouwing. 5. Bestaande woningvoorraad aansluiten op de "willingness to pay" De "willingness to pay" verandert door de jaren heen. Zo liggen de kwaliteitseisen voor een woning nu heel anders dan in het begin van de 20ste eeuw waar een woning als noodzaak (dak boven het hoofd zonder luxe) werd gezien. Om hierop in te spelen kunnen het subsidiëren van verbouwingen en renovatieprojecten helpen. Dit komt de uitstraling voor bestaande woningen ten goede. De vraag naar bestaande woningen kan hierdoor toenemen, hierdoor zullen tevens ontwikkelaars getriggerd worden nieuwbouwwoningen van betere kwaliteit te gaan voorzien. Een negatief punt hiervan is dat tijdelijk de vraag naar nieuwbouwwoningen kan afnemen. 6.1 Overheidsleningen inzetten (opstarten) en sturen op; voor welke woningen er hypotheken worden verschaft Dit punt kan goed werken maar vergt wel een verandering van het Amerikaanse systeem. De overheid heeft in eigen hand aan wie hypotheken worden verstrekt en kan op deze manier de markt goed beheersen. Aangezien de Amerikaanse economie een sterke vrije marktwerking kent, kan door deze


-


-

P5

78

bijna monopoly situatie die de overheid vervolgens kan gaan bezitten, "the American dream" (de perceptie van the sky is the limit) in het gedrang komen. 6.2 - 12.3 - 18.4 Verlagen rentestand Dit beleid heeft in tegenstelling tot andere beleidsmaatregelen een grote impact op de korte termijn en de overheid heeft hierop veel invloed. Echter het resultaat op de lange termijn is vaak negatief en brengt risico's met zich mee. Het verlagen van de rentestand moet dan ook puur als noodzaak worden gezien maar het is belangrijker om scherp toezicht te houden hoe dit instrument op lange termijn weer kan worden gecontroleerd. Het voorkomen van misbruik van deze maatregel door middel van preventie (toezicht op de woningmarkt). Indien dit instrument wordt ingezet, zullen er randvoorwaarden moeten worden gecreëerd om de eventuele negatieve bijwerkingen te beperken, zoals: erop toezien dat banken de lage rentestanden doorvoeren in hun investeringen naar bijvoorbeeld de hypotheekmarkt en het tegen gaan van speculatie op de financiële markten. Het verlagen van de rentestand brengt vaak indirecte negatieve effecten met zich mee waardoor andere, ongewenste ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Daarom zal ook gedacht kunnen worden aan rentesubsidiëring om specifiek bepaalde doelen te stimuleren. Bijvoorbeeld: rentesubsidies verstrekken om duurzaam bouwen te stimuleren (6.2 kanttekening). Verder zal het aantal onteigeningen zwaar moeten worden teruggedrongen; als je kijkt naar de matrix is duidelijk te zien dat er in verhouding meer werkende maatregelen zijn bij de verkoop van bestaande woningen en het tegengaan van onteigeningen. 6.3 Functiemenging bij de bestaande woningvoorraad voor het optimaliseren van doorstroming op de woningmarkt en het opvangen van regionale leegstand. Dit punt zal goed samen gaan met punt 12.1 (zorgen voor goede voorzieningen en bereikbaarheid in bepaalde regio’s). Ook kan hierdoor worden ingespeeld op regionale prijsinflaties. Maar om het sneller voor elkaar te krijgen om regionale prijsinflaties tegen te gaan kan de overheid beter punt 23 toepassen: (woningen waar minder vraag naar is subsidiëren om huiseigenaren aan te trekken, zodat in "booming" regio's de kans op prijsstijgingen afneemt, aangezien men ergens anders gaat wonen). Als regionale gebieden veel leegstand kennen in de bestaande koopwoningensector, kijken of er van functie kan worden veranderd. Bijvoorbeeld door middel van het flexibeler maken van het bestemmingplan; denk hierbij bijvoorbeeld aan dat een deel van een gebied switcht op een "gewilde" locatie van kantoor naar appartementen. Dit laatste is vooral een interessante optie als de kantorenmarkt slecht is en er wel een woningtekort is. Dit is tevens een lange termijn oplossing. Ook kan dit punt goed worden toegepast in combinatie met het tegengaan van lokale prijsstijging door middel van het subsidiëren van bepaalde soorten woningen in bepaalde regio’s. Directe Financieringen 17.2 – 18.1 – 18.2 – 18.5 In dit onderzoek is aangegeven wat de risico’s en keuzes waren van huiseigenaren en kredietverstrekkers. Deze risico’s hebben zich vertaald in een verhoogd aantal onteigeningen. Financiële hulp is noodzaak voor het terugdringen van het aantal onteigeningen en voorkomen van een groei van het aantal onteigeningen. 17.2 Gemeentes steunen bij het renoveren en opkopen van gedwongen verkopen (ERA 2008) 18.1 In plaats van hypotheekgarantie, zelf hypotheken verstrekken, zodat er meer inzicht ontstaat in de soort hypotheken die op de woningmarkt verschijnen en de hypotheekmarkt controleerbaarder wordt 18.2 Het lenen van geld aan hypotheekverstrekkers voor o.a. herfinancieringen ERA 2008 (toevoeging op de ERA 2008; toezicht dat de hypotheken worden veranderd van variabel naar een vaste hypotheek) 18.5 Verlagen van de hypotheek, kwijtschelden betalingsachterstanden van 3 maanden of meer

79


-


-

P5

Het tegengaan van een groei van het aantal onteigeningen 15.1 – 15.2 – 18.3 15.1 & 15.2 Er zijn hypotheekvormen op de markt gekomen zoals: no-doc loan, piggybank loan, stepup loan, negative amortization loan (zie hst. 3.4 Mea culpa hoe heeft het zover kunnen komen), die het bijna voor iedereen mogelijk maakte een persoonsgebonden hypotheek af te sluiten. Om dit tegen te gaan werkt punt 6.1, maar ook het instellen van nieuwe regelgevingen, waarin is opgenomen dat alle hypotheken moeten voldoen aan bepaalde criteria zoals bijvoorbeeld een "down payment", 25% van je brutosalaris mag maximaal naar je hypotheek en er mag niet meer dan 4,5 maal je bruto jaarsalaris worden geleend. Als men moet gaan sparen voor een aanbetaling zal dit niet ten goede komen aan de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen op korte termijn (zie punt 21.2). 18.3 Er moeten onderzoeken starten naar de banken en kredietverstrekkers die het diepst in de problemen zaten. Het bestuderen van hun risk-management en portfolio investeringen (type woningen, regio’s etc.). Dit alles om verdere onteigeningen tegen te gaan en meer transparantie te krijgen in de bankenwereld; vooral voor de lange termijn kunnen hieruit goede maatregelen en instrumenten ontstaan. Negatief: Dit is al eerder geprobeerd met de FIRREA in 1989 en de FDICIA in 1991, deze acts moesten transparantie in de hypotheekmarkt brengen en een standaardisatie voor hypotheken. Vervolgens zijn deze wetten na een economische opleving deels ontkracht door de CRA 1995. Ook worden er nieuwe manieren bedacht om regelgevingen te omzeilen. Dit beleid is hierdoor moeilijk in te zetten. Internationaal gezien kent men bijvoorbeeld in Duitsland een dominante huurmarkt en worden gesubsidieerde spaarregelingen gebruikt als instrument om de koopwoningenmarkt te vergroten (Duitsland kent internationaal gezien één van de laagste percentages koopwoningen nl. 42%, zie Tabel 8 p.45).

Maatregelen die niet zullen werken (rood) eventueel in combinatie met andere maatregelen 1 en 13 Niets doen zal bij stimuleren van de verkoop van bestaande woningen en terugdringen onteigeningen niet werken Zal op korte termijn niet werken aangezien de huizenmarkt weer op gang moet komen en veel mensen hypotheken hebben die groter zijn dan de waarde van het onderpand. Als deze woningen moeten worden verkocht bijvoorbeeld door onteigeningen (veilingen), zal er financiële hulp moeten komen. 7 en 19 Voor nieuwbouwwoningen kan deze maatregel werken ook om de huizenprijs marktconform te maken Dit kan een tijdelijke oplossing bieden doordat de overheid zich gaat focussen op de bestaande problemen van de woningmarkt, wegens overexpansie van de markt zal de overontwikkeling van nieuwbouwwoningen zichzelf weer moeten corrigeren, de klappen vallen dan wel in de private bouwsector: zoals aannemers en ontwikkelaars. Ook heeft de huizenprijs dan de mogelijkheid zichzelf te corrigeren. 8.3 Mooi weer scenario’s voorspiegelen kan overexpansie geven op de markt, als dit wordt gedaan moet dit zijn onderzocht en doelbewust worden gedaan voor een zeer korte periode. De effecten zijn niet controleerbaar. 24 Functiemenging bestaande woningvoorraad kan in combinatie worden ingevoerd met punt 12.2 (samen met private partijen nieuwbouwprojecten ontwikkelen) Los gezien is punt 24 niet realiseerbaar, er moet wel rekening worden gehouden dat deze maatregelen niet op zeer korte termijn uitvoerbaar zijn (evenals de punten 4.1 – 9 – 12.1).


-


-

P5

80

5.4.2 Lange termijn (structurele maatregelen) Stabiliteit creëren en een evenwichtige markt (zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen) Het voorkomen van onteigeningen. Stijging van huizenprijzen monitoren en controleren. Aanbevelingen (groen / oranje) In tegenstelling tot maatregelen op korte termijn moeten deze maatregelen toepasbaar worden gemaakt na de invoering van de korte termijn maatregelen. Beheersbaar maken en monitoren van de woningmarkt zijn de speerpunten voor de structurele maatregelen. Ook moet worden voorkomen dat er overexpansie is op de woningmarkt en dat de “willingness to pay” onbeheersbaar wordt. Dit kan namelijk resulteren in te snel groeiende huizenprijs (er kan een bubbel ontstaan zijn); sturen op lange termijn op de huizenprijs kent hierdoor weinig groene maatregelen aangezien dit een resultante is van de vraag en aanbod op de woningmarkt. Belangrijk is te weten dat er niet moet worden geprobeerd om de vraag naar nieuwbouw te vergroten aangezien deze toch wel ontstaat uit de markt als de bestaande voorraad niet meer voldoet. Wel kan er worden gepromoot om in duurzame woningen te gaan wonen zodat huiseigenaren na bijvoorbeeld 20 jaar er nog steeds willen en kunnen wonen. Maar deze maatregel kan beter worden verwezenlijkt door gebruik te maken van regelgevingen zoals onder punt 33.1. Wat er vooral niet moet worden gedaan op lange termijn is gebruik maken van de punten 8.1, 8.2 en 8.3, doordat de koopwoningenmarkt te groot is geworden en deze tijdelijke oplossing tijdelijke pieken kan veroorzaken. Als de nieuwbouwsector gecontroleerd moet worden, moet de nieuwbouw worden vergroot door een gecontroleerde vraag en aanbod en niet door het creëren van een tijdelijke vraag. Mede door het creëren van een tijdelijke vraag vanuit de financieringen van woningen is deze crisis ontstaan wat grote overexpansie tot gevolg had. Incidenteel kunnen deze punten wel werken, structureel niet. 26.1 en 38.3 Huiseigenaren waarschuwen door middel van informeren over het feit dat een nieuwbouwwoning pas over misschien 30 jaar volledig van hunzelf is en waar de markt zich momenteel bevindt. Het controle orgaan zoals genoemd in punt 27.3 zal deze informatie kunnen verstrekken aan banken die deze informatie vervolgens verstrekken aan toekomstige huiseigenaren als zij een hypotheek afsluiten; dit kan worden bereikt door reclame en informatieverstrekking bij bijvoorbeeld loterijen van nieuwbouwwoningen enz. Ook het upgraden van de bestaande woningvoorraad en het duurzamer bouwen nieuwbouwwoningen zijn speerpunten om extreme fluctuaties op de woningmarkt tegen te gaan.

van

28, 29, 33.1 en 34 Het zwaarder belasten van niet duurzame nieuwbouw (28 en 34); bestaande woonvoorraad upgraden; duurzame renovatie subsidiëren; als er van bestaande woningcomplexen coops worden gemaakt, deze subsidiëren (29) en eisen stellen over de duurzaamheid (33.1). Bijvoorbeeld regelgevingen zo opstellen, dat er in de toekomst gemakkelijk functiewisseling (bijvoorbeeld van kantoren naar woningen of van eengezinswoningen naar appartementen) op kan treden als nieuwbouwwoningen leegstaan, zodat de overheid de woningmarkt makkelijker kan beïnvloeden waardoor de controle groter wordt. Ook duurzaamheid van woningen speelt hierbij een rol doordat de overheid kan verwachten dat de woningen bijvoorbeeld 20 jaar later nog goed functioneren en dat er geen tijdelijke woningbouw wordt gerealiseerd door ontwikkelaars om extreem snel te kunnen reageren op een tijdelijke vraag naar woningen om zoveel mogelijk winst te realiseren. Voorbeelden van regelgevingen kunnen zijn, energiezuinige woningen, duurzame materialen gebruiken, maar ook flexibiliteit zodat woningen gemakkelijk kunnen worden ver- of omgebouwd om weer aan te sluiten op een veranderde “willingness to pay”. Hiernaast zullen de punten 30.1, 30.2, 36.1 en 36.2 ook bijdragen aan een grotere beheersbaarheid op de verkoop bestaande en nieuwbouwwoningen. 30.1 Ruimtelijke ordeningsprocedures (controle op het beleid bijv. door bestemmingsplan) 30.2 Gebieden waar de verkoop stagneert opknappen en bestaande woningen opkopen en omzetten in co-ops 36.1 Nieuwbouwlocaties hergroeperen (bijvoorbeeld door middel van bestemmingsplannen) 36.2 Zorgen voor een goede doorstroming op de koopwoningenmarkt.

81


-


-

P5

Verder zullen ook hebzucht en angst (voor organisaties en individuen als toekomstige eigenaren) moeten worden teruggedrongen door middel van de punten 26.3, 33.2 en 36.3; optimistische voorspellingen kritisch analyseren en psychologische en speculatieve effecten van de woningmarkt bewaken. Deze effecten hebben er mede voor gezorgd dat de woningmarkt extreem reageert op prijsstijgingen van koopwoningen. Voorbeeld: bij een koopprijsstijging wil de consument zo snel mogelijk tot koop overgaan, want men kan profiteren van deze stijging. Bij de verkoop van woningen is dit ook het geval, consumenten stellen de verkoop van hun woning uit om zo vermogensverlies te voorkomen of meer te verdienen. Deze effecten hebben mede met punt 26.1 te maken (hebzucht en angst). Er moet een onafhankelijk orgaan in het leven worden geroepen dat voorspellingen over de woningvoorraad kritisch analyseert en waar gratis een beroep op kan worden gedaan door huiseigenaren, kredietverstrekkers en de overheid. Doordat de President van de USA elke 4 jaar kan wisselen is het belangrijk dat dit orgaan onafhankelijk opereert en desnoods voor meerdere landen dit controleert en een advies neerlegt bij de overheden. Wat een zeer belangrijke taak moet worden voor dit orgaan is het blijven controleren van de verkoop van alle woningen (zowel bestaand als nieuwbouw), zodat de overheid tijdig maatregelen kan nemen om op de “willingness to pay” te kunnen sturen. Mede door de optimistische voorspellingen van 2002 t/m 2005 (zie punt 26.2) is de verkoop van de bestaande- en nieuwbouwwoningen zo hard gestegen dat het oncontroleerbaar is geworden. Om extreme schommelingen tegen te gaan moet dit op tijd worden gesignaleerd en is het zeer belangrijk dat dit orgaan niets te maken heeft met de denkwijze van de overheid maar puur vanuit de markt kan werken. Het orgaan dat ook in punt 26.3 wordt genoemd zal de psychologische en speculatieve effecten goed in de gaten moeten houden en controleren, zodat er op tijd kan worden begonnen met promoten (punt 26.1) Ook de punten 38.1 en 38.3 bevestigen deze aanbevelingen in de context van het reduceren van onteigeningen. Punt 38.1: signalering (door bovengenoemd orgaan) als er "veel" huizen worden gekocht voor investerings-doeleinden en niet als consumptiegoed kan eveneens worden bewerkstelligd door punt 39.1 uit te voeren. 27.2 Invoeren van wetten om vertrouwen te wekken op de hypotheekmarkt. Wetten op de markt brengen die ervoor zorgen dat er transparantie en standaardisatie op de hypotheekmarkt ontstaat (zie de punten 15.1 en 15.2). Verder zal de subprime hypotheekmarkt moeten worden afgeschaft omdat de subprime markt er mede voor gezorgd heeft dat de mediaan van aanbetaling van hypothecaire leningen in 2006 van standaard 20% naar 2% is geschoven. En 40% van alle gezinnen die hun eerste huis kochten in 2005 hebben geen aanbetaling gedaan of een hogere hypotheek genomen dan hun huis waard was (Lawrence B. Lindsey, fear and greed). Tevens zullen er onderzoeken moeten komen naar fraudedelicten om vertrouwen te wekken voor de toekomst van de woningmarkt; zie punt zie 18.3 korte termijn maatregelen. Punt 33.3 draagt hier ook aan bij: als er geen goedgekeurd onderzoek is gedaan door bijvoorbeeld de FHA naar: locatie, staat van de nieuwbouwwoningen en prognoses over de regio mogen er geen hypotheken worden verstrekt. Samen met de punten 15.1, 15.2 en 18.3 plus strenger toezicht op CPA (constumer profit analysis) (zie hst 3.5 Mea culpa kredietverstrekkers en begrippenlijst). Het liefst CPA per individu afschaffen, alleen nog te gebruiken per regio omdat dit niet ten goede komt aan het werken met een standaardisatie voor hypotheekverstrekkingen. De overheid kan ook in de toekomst het aantal onteigeningen in de hand houden door zelf meer co-ops en nieuwbouwwoningen te ontwikkelen punt 35.2. Dit punt kan worden ingevoerd in combinatie met het verstrekken van overheidsleningen (punt 18.1 korte termijn) De onteigeningen in de VS hebben veelal te maken met de risico’s die zijn genomen, door de overheid, kredietverstrekkers en huiseigenaren. Dit kan worden naast het invoeren van punt 27.2 beheerst worden op de volgende wijze: 38.2 Het promoten van banken met goede lange termijn hypotheekvoorwaarden 39.2 Kijken wat de fraudegevoeligheid is op de financiële markt, door bijvoorbeeld tracering en toezicht houden op het omzetten en doorverhandelen van hypotheken die zowel nationaal als internationaal worden verhandeld 40 Het toezicht houden (monitoren) op prijsstijgingen in de vastgoedmarkt (vastgoedinflatie)


-


-

P5

82

41 Gesubsidieerde spaarregelingen, zoals uitgewerkt in punt 42.2. Een spaarregeling aanbieden waarbij toekomstige huiseigenaren kunnen beleggen in vastgoed van bijvoorbeeld door de FHA uitgegeven hypotheken. 42.1 Banken moeten zich met de variabele hypotheekrentes daadwerkelijk conformeren aan de door de Fed vastgestelde rentestand. Met name om de markt op lange termijn onder controle te houden is het interveniëren met de rente op korte termijn belangrijk. De rentestanden van hypotheken dalen alleen niet 1 op 1 mee. Daarom is het gewenst dat er beter toezicht komt op de aanpassingen van de rentestanden van variabele hypotheken door de banken en dat de lage rentestand niet wordt gebruikt om het eigen vermogen op peil te krijgen. Dit kan worden bereikt door punt 18.4. Als deze maatregel niet wordt ingezet zal de rentestand in zijn geheel niet moeten worden ingezet als lange termijn oplossing en zal puur als noodzaak moeten dienen om korte termijn schommelingen op te vangen. De overheid is te laat als ze op lange termijn op de huizenprijs wil ingrijpen. Zij zal prijsschommeling een resultante moeten laten worden van de rest van de markt welke beter wordt beheerst. Zeker gezien het Amerikaanse systeem zal de huizenprijs gemonitored moeten worden. 44.3 Het bekend maken als er overexpansie van de markt dreigt en dat beleggen in vastgoed ook risico’s kent als de huizenprijs te snel stijgt 45.1 Er moet een onafhankelijk internationaal orgaan komen dat een onafhankelijk advies uitbrengt om huizenmarkt-bubbels vroegtijdig te onderkennen in economieën, zodat de overheid hierop kan inspelen en niet achteraf de huizenprijzen hoeft te corrigeren 45.2 Het signaleren van vastgoedinflatie; dit is een van de belangrijkere maatregelen. Dit is zeer eenvoudig uit te voeren. In dit onderzoek is de inflatie en de gemiddelde prijsstijging weergegeven; als deze twee voor een langere periode uit elkaar liggen en de bouwkosten blijven gelijk moeten er minder hypotheken worden uitgegeven (bijvoorbeeld door tijdelijk punt 6.1 (verstrekken van overheidsleningen) toe te passen of aan de hand van punt 40 ingrijpen). Positief: de overheid kan hierdoor van te voren ingrijpen en vastgoedinflaties tegenhouden.

Maatregelen die niet zullen werken (rood) eventueel in combinatie met andere maatregelen Punten 25 en 31 Niets doen. Om stabiliteit op de woningmarkt te krijgen / houden zal niets doen niet werken, integendeel de overheid moet regelmatig interveniëren en sturend optreden om de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen stabiel te houden en vraag en aanbod redelijk in evenwicht te houden en te kunnen controleren. De punten kunnen incidenteel werken, maar op lange termijn zullen de pieken en dalen extremer worden als de overheid zich terugtrekt uit de markt van nieuwbouwwoningen. Zie bijvoorbeeld de versnelling van de verkoop van nieuwbouwwoningen van 2002 - 2005 en de snelle daling van 2005 2008 (figuur 5) waarbij de overheid zich niet veel heeft bemoeid om de nieuwbouwproductie te remmen. Punten 30.3 en 36.4 Rente-instrument niet als structurele maatregel gebruiken. Deze maatregel zo min mogelijk gebruiken, alleen incidenteel om de markt bij te sturen en inflatie in toom te houden. Indien dit instrument wordt ingezet, zullen er randvoorwaarden moeten worden gecreëerd om de eventuele negatieve bijwerkingen te beperken door onder andere: erop toe te zien dat banken de lage rentestanden doorvoeren in hun investeringen en bijvoorbeeld naar de hypotheekmarkt. Update: Het Federale Open Markt Comité heeft verkondigd, dat de lage rentestand een economische groei veroorzaakt maar dat dit ook negatieve aspecten met zich meebrengt (signalering). Positief: makkelijk inzetbaar en beheersbaar maar niet gecontroleerd op lange termijn aangezien de gehele markt meer openstaat voor potentiële risico's. Negatief: de markt is gevoeliger voor risico's zie 30.3 negatieve effecten.

83


-


-

P5

Kanttekening: Het rente-instrument wordt ook veel gebruikt door de Fed om inflatie tegen gaan in het land, als incidentele maatregel moet hierom ook de vastgoedinflatie goed in de gaten worden gehouden. Punt 36.3 kan hiervoor zorgen: een orgaan wat de markt controleert. 45.3 Een orgaan in het leven roepen dat op basis van internationale vergelijkingen, de "willingness to pay" in de gaten houdt: bijvoorbeeld de FHA heeft geen betrekking direct op de huizenprijs: dit orgaan is beschreven bij punt 26.3 en 27.3. De koopprijsontwikkelingen zijn vaak een gevolg van de punten genoemd bij 27.3 en daarom is deze maatregel niet gewenst als lange termijn oplossing. 46 Hypotheekrenteaftrek. Dit is alleen incidenteel een goede maatregel, maar structureel gezien zal de hypotheekrenteaftrek op termijn moeten worden afgeschaft en men kan gaan sparen (spaarregelingen) voor een aanbetaling van een hypotheek op maat. Bij geleidelijke afschaf van de hypotheekrenteaftrek zal de koopwoningenmarkt wel wat klappen krijgen, eigen woningbezit heeft als grote voodeel dat de woningen over het algemeen goed worden onderhouden. Maar dit kan worden opgevangen met andere subsidieregelingen. Ook zal deze maatregel niet werken aangezien de hypotheekrenteaftrek niet voortdurend kan worden veranderd om op de woningprijs in te spelen. Positief: tijdelijk kunnen in tijden van crises hiermee wel klappen worden opgevangen om zo ook het aantal onteigeningen terug te dringen. Ook subsidieverstrekkingen (zie punt 47) zijn als maatregel om de huizenprijs te corrigeren niet juist, aangezien er dan achter de feiten wordt aangelopen. Het is zeer waarschijnlijk dat er ook in de toekomst crisissen zullen optreden, maar door een goed en tijdig ingrijpen kan de diepte van deze crisissen hopelijk worden beperkt. “Voorkomen is beter dan repareren”.


-


-

P5

84

6 6.1

Critical review Uitvoerbaarheid van de maatregelen

De Amerikaanse economie draait voor 75% op consumptie; de consumptie is vooral toegenomen doordat de Amerikanen gemakkelijk geld konden lenen en hun hypotheek konden verhogen om vervolgens dit geld consumptief te besteden. Sommige maatregelen hebben invloed op het verkrijgen van leningen (kunnen het verkrijgen van leningen bemoeilijken); dit kan negatief uitwerken op de consumptieve bestedingen in Amerika, maar op lange termijn kan het wel een beter beheersbare woningmarkt opleveren. De Amerikaanse economie kent een sterke vrije marktwerking met relatief weinig interventies en bemoeienis van de overheid. De 52 staten in Amerika zijn redelijk autonoom en zijn niet te vergelijken met bijvoorbeeld provincies die wij hier in Nederland kennen. Maatregelen die deze autonomie teveel aantasten zullen dan ook niet werken. De woningmarkt in Amerika is zeer divers, waardoor bepaalde landelijke maatregelen in verschillende staten anders kunnen uitwerken. Een aantal maatregelen, zoals genoemd in de conclusies, kunnen het systeem van vrije marktwerking beïnvloeden en sommige brengen zeer hoge kosten met zich mee; dit kan tot gevolg hebben dat deze maatregelen moeilijk te implementeren zijn. Bovendien zullen de beleidsmaatregelen ook politiek haalbaar moeten zijn. Ook kent Amerika (zeker in verhouding tot Europa) een grote “lage inkomens klasse”; dit zal bij de hierna geselecteerde maatregelen dan ook een rol moeten spelen. Aan de hand van deze criteria kan er in grote lijnen een afbakening worden gemaakt van de toepasbaarheid van de gegeven maatregelen vermeldt in de conclusies.

6.1.1

Uitvoerbare maatregelen korte termijn:

Verlaging rentestand: Om de economie te stimuleren kan de rente generaal woren verlaagd, dit heeft gevolgen voor de gehele economie, dus ook de hypotheekmarkt. Hierbij moet er op worden gelet dat de banken de renteverlaging doorberekenen in de rente van de hypotheekproducten; dit kan ook positief uitwerken op het terugdringen van toekomstige onteigeningen. Deze maatregel zal de vrije marktwerking niet in negatieve zin beïnvloeden. Wel moet er voor worden gewaakt dat er weer nieuwe bubbels worden gecreëerd. Ook zal de renteverlaging slechts voor een korte termijn moeten worden gebruikt. Het rente instrument kan ook in de vorm van rentesubsidies (bijvoorbeeld door belastingaftrek) plaatsvinden (dit heeft als voordeel dat een generieke renteverlaging niet nodig is), waardoor er zeer gecontroleerd bepaald beleid kan worden gestimuleerd (bijvoorbeeld duurzaam bouwen); Punten: 6.2, 12.3 en 18.4 Overname GSE’s; hierdoor houdt de overheid zelf dus toezicht op de hypotheken die worden verstrekt, hetgeen in deze woningcrisis van groot belang kan zijn. Dit is natuurlijk tijdelijk en zal in de toekomst weer moeten worden afgebouwd en weer een de private markt moeten worden teruggegeven. Het terugbrengen naar de private markt kan plaatsvinden als de woningmarkt (door middel van regelgevingen, standaardisaties van hypotheken, restricties en transparantie in de bankenwereld) weer voldoende stabiel is. Ook zal het doorverhandelen van hypotheken moeten worden gemonitoord. Punt: 6.1 Door middel van promoten en informeren huiseigenaren wijzen op de risico’s van het afsluiten van hypotheken Punten: 2.2 en 14 Het stimuleren van het op de markt brengen van meer co-op appartmenten (woningen); deze kunnen eenvoudig worden verhuurd en de overheid kan deze subsidiëren Punten: 8.2 en 11

85


-


-

P5

Financiële hulp aan de staten, de bankenwereld en huiseigenaren is momenteel een “must”, vooral voor de lagere inkomensklasses en voor degenen die dreigen onteigend te worden. Ook het opkopen van de woning en terugverhuren, totdat huiseigenaren zich opnieuw kunnen kwalificeren voor een hypotheek in een weer genormaliseerde huizenmarkt (conform de nieuwe regelgeving, standaardisatie, restricties en transaparantie in de financiele markt). Punten: 17.1, 18.2, 18.5 en 17.2 Tijdelijk leegstaande woningen verhuren, functiewisseling en/ of renoveren Punten: 2.1, 2.2, 5, 8.1 en 23

6.1.2

Uitvoerbare maatregelen lange termijn:

Opvallend is dat veel lange termijn maatregelen goed aan de in het begin van dit hoofdstuk (hst. 6.1) genoemde criteria voldoen en daardoor over het algemeen goed uitvoerbaar zijn. Huiseigenaren aanmoedigen en informeren (soms ook waarschuwen) over verschuivingen op de markt en continu risico’s in kaart brengen. Punten: 26.1 en 38.3 Duurzaam en flexibel bouwen; is belangrijk, zodat woningen lang als consumptiegoed kunnen functioneren, tevens kan door flexibel te bouwen woningen makkelijker aan de “willingness to pay” worden aangepast en wordt functiewisseling vergemakkelijkt. Dit zal met name moeten worden bereikt door belasten, subsidiëren en eisen stellen inzake duurzaamheid. Op lange termijn zal dit de doorstroming van de koopwoningenmarkt ten goede komen (36.2) Punten: 28, 29, 33.1 en 34 Om dit door te voeren door middel van bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsprocedures (30.2, 36.1) is lastig te realiseren in Amerika vanwege de autonomie van de staten. Regelgeving, standaardisatie, restricties en transparantie bij hypotheekverstrekkers waardoor de hypotheekmarkt beter beheersbaar en inzichtelijker wordt Punten: 27.2, 38.2 en 39.2 De combinatie van gesubsidieerde spaaregelingen en aanbetaling waarbij huiseigenaren een grotere eigen bijdrage leveren in het verkleinen van de risico’s om onteigent te worden zou kunnen werken in Amerika. Deze maatregel is in Frankrijk en Duitsland reeds ingevoerd, maar daar heeft men een relatief grotere functionerende sociale huursector. De private huursector is in Amerika in vergelijking met de sociale huursector wel zeer groot, dus met een goed werkende huursubsidie zou deze maatregel wellicht denkbaar moeten zijn, ondanks het socialere gezicht van de huidige regering (democraten aan de macht) is de kans dat deze maatregel wordt doorgevoerd groter. Punt: 41 Een internationaal orgaan in het leven roepen dat los van de overheid markten onderzoekt, monitoort en hierover voorspellingen doet. Het ontstaan van “bubbels” is erg moeilijk vast te stellen maar er kunnen wel conclusies worden getrokken aan de hand van een huizenprijs die sterk fluctueert en de oorzaken van sterke stijgingen of dalingen. Tevens zal de vastgoedinflatie in Amerika goed in de gaten moeten worden gehouden zodat er tijdig kan worden ingegrepen. Het ingrijpen door de overheid hierop zal in de praktijk erg lastig zijn, vanwege vaak ingezette noodgedwongen interventies op de markt (woningmarkt maar ook economische interventies) Punten: 26.1, 26.3, 33.2, 36.2, 40, 44.3, 45.1 en 45.2 Het rente-instrument moet vooral op de korte termijn worden ingezet om de gehele economie (en dus ook de woningmarkt) te stimuleren (of sterke inflatie te voorkomen); ook kan het instrument meer specifiek worden ingezet in de vorm van rentesubsidies (middels belastingen) voor bijvoorbeeld de woningmarkt. Het inzetten van het rente-instrument voor de lange termijn is in algemeen gezien niet aan te bevelen (eventueel wel bij het beheersen van de inflatie). Punten: 30.3 en 36.4


-


-

P5

86

6.2

Kritische kanttekeningen

Van elke crisis die er is geweest kan men leren; de ervaringen die men daarbij opdoet kunnen oplossingen bij toekomstige crisissen betekenen. Dit onderzoek geeft een groot aantal maatregelen om in de toekomst een stabiele woningmarkt te houden; ook biedt dit onderzoek een aantal maatregelen in geval van een crisis op de woningmarkt (kan ook buiten de schuld van een overheid door bijvoorbeeld een internationale economische crisis worden veroorzaakt). Er wordt in dit onderzoek ook aangegeven welk instrumentarium de overheid kan hanteren voor de korte termijn (een mix van de in de matrix beschreven incidentele maatregelen), waardoor zij een crisis op de huizenmarkt op korte termijn effectief kan bestrijden. De huidige crisis die is onderzocht is een combinatie van vele gebeurtenissen (ook in de tijd) en kent ook veel correlaties met internationale economische situaties (de economische ontwikkelingen worden steeds mondialer); hierdoor wordt het steeds complexer om een goed pakket met maatregelen samen te stellen. Ook zijn er onderzoeken waarin wordt “aangetoond” dat de crisis begonnen is met de olieprijs stijgingen (in 2007 en 2008) of de IT bubbel in 2000. In dit onderzoek wordt ervan uitgegaan dat de gehanteerde bronnen betrouwbaar zijn, alleen zal er door middel van regressie analyse moeten worden nagegaan of de verschillende data voldoende betrouwbaar zijn. Bij verschillende crisissen zal er steeds een andere, op de specifieke situatie toegespitste, mix van maatregelen nodig zijn. Het onderzoek is geschreven vanuit een visie, gebruikmakend van literatuur en data van andere onderzoeken; dit wordt vervolgens gecombineerd met het model van Lundquist (“willlingness to pay”) voor de Amerikaanse situatie. Het begrip “willingness to pay” is moeilijk vast stellen voor een heel land (zeker voor een land als Amerika) en daarom zullen ook de prognoses een hoge standaard deviatie (risico) hebben. Daarnaast is de woningmarkt van vele factoren (en actoren) afhankelijk waardoor de prognoses deels kunnen worden ontkracht. Als er wordt ingegrepen door de overheid is het nog niet zeker of de bij deze ingreep gebruikte maatregelen daadwerkelijk leiden tot het gewenste effect; zo is uit onderzoek gebleken dat er allerlei verbanden bestaan tussen macro-economische verwachtingsmodellen en de woningmarkt. (Forthcoming Journal of Macroeconomics; Monetary policy and the U.S. housing market: A VAR analysis imposing sign restrictions, Carlos Vargas-Silva Economics and International Business, Sam Houston State University) Zij komen tot de conclusie dat ingrijpen op basis van woningmarktprognoses resultaat kan hebben, maar dat dit sterk afhankelijk is van de regio in Amerika. Ook hebben zij kritiek op de onzekerheid die er steeds is als er maatregelen worden ingezet om de markt te beheersen. Ook concluderen zij dat als er maatregelen worden ingezet voor een bepaalde tijdsperiode, deze periode vaak wordt overschreden en dat de beleidsmaatregelen veel langer doorwerken op de huizenmarkt (zeker in bepaalde regio’s).

6.3

Aanbevelingen voor verdere onderzoeken

- De data van dit onderzoek kunnen beter en worden geüpdate voor een later moment en een langere periode, mede omdat de huidige crisis nog in volle omvang aanwezig is (de eerste tekenen van stabilisatie doen zich thans voor); ook is het interessant om de vorige crisissen in Amerika te bestuderen en met de huidige crisis te vergelijken (met name ook het ingrijpen van de overheid hierin). De betrouwbaarheid van de gebruikte gegevens zou op een betere manier kunnen worden vastgesteld door het toepassen van regressie analyse. - Verder gaat dit onderzoek niet echt diep in op de risico’s van kredietverstrekkers; interessant zou zijn een case studie te doen naar één of twee kredietverstrekkers die failliet zijn gegaan door deze crisis. - Een goede historische internationale vergelijking van bijvoorbeeld drie landen met de door de overheden van die landen getroffen beleidsmaatregelen en de uitwerkingen hiervan op de woningmarkt. Ook is interressant om de door de huidige internationale recesie, veroorzaakte crises op de woningmarkten in verschillende landen nader te analyseren en in de toekomst te bestuderen hoe de huidige beleidsmaatregelen in die landen uitwerking hebben gehad op de woningmarkt.

87


-


-

P5

Begrippenlijst –

Alt A leningen - Alt-A leningen, staat voor alternatieve “A” leningen, dit zijn leningen waarvoor minder documentatie (bijv. salarisstrookje) nodig was dan bij een prime (1ste klas) lening maar wel met een betere kwaliteit van debiteuren dan bij subprime hypotheken.

–

Amerika - In dit onderzoek is Amerika de Verenigde Staten van Amerika.

–

Asset-backed-securities - financieel instrument waarbij bepaalde Activa dienen als onderpand om een kasstroom te genereren; wanneer hypotheken als onderpand dienen spreekt men ook wel van mortgage backed securities. Een belangrijk voordeel van assetbacked securities is dat zij een pool van financiële activa samenbrengen die anders in hun bestaande vorm niet eenvoudig konden worden verhandeld. Door een grote portefeuille van deze illiquide activa samen te voegen, kunnen zij worden omgezet in instrumenten die vrij kunnen worden aangeboden op de kapitaalmarkten.

–

Beurskoers - de steeds wisselende prijs waartegen effecten aan de beurs worden verhandeld.

–

Bureau Krediet Registratie (BKR) - een Nederlandse organisatie die kredieten en gsmabonnementen die consumenten hebben afgesloten registreren.

–

Bezettingsgraad - een percentage dat aangeeft in welke mate de totaal beschikbare capaciteit daadwerkelijk benut wordt.

–

Bridge bank - is een door de Fed tijdelijk opgezette bank die de leningen en schulden van een failliet geldverstrekkend orgaan onderzoekt en onderbrengt

–

Centrale bank - het instituut dat het monetair beleid van een land uitvoert (in Amerika de Fed en een aantal decentrale banken zoals de Federal Reserve Bank of New York).

–

CMHC - Canada’s Mortgage & Housing Corporation, dit is het Canadese nationale orgaan, dat bijvoordeeld gaat over het Canadese Nationale hypotheekgarantiesysteem.

–

Collateralized debt obligation of CDO - benaming voor de schuldpakketten waarin subprime hypotheken zijn "verpakt".

–

Consumptiegoed - wat een woning toevoegt aan een (toekomstige) huiseigenaar op het gebied van: grootte van het huis, ligging, functies, de staat van de woning enz.

–

Cost-income gap - verband tussen inkomen en de minimale kosten om een acceptabele woning te ontwikkelen

–

Co-ops appartementen - Co-ops (cooperative housing) is een Amerikaanse term voor appartementen die worden gekocht in een complex of flat waarvan je mede eigenaar (shareholder) bent of wordt. Er is controle wat voor controle en door wie en je bent geen volledige eigenaar van het appartement.

–

CPA costumer profitability analysis - een manier van risicobeperking door te bestuderen en te bepalen wat een klant opbrengt en kost voor een kredietverstrekker. Bij de kosten van een klant kan worden gedacht aan de kosten die worden gemaakt om een klant te winnen en de service die wordt gegeven. Deze techniek kan worden toegepast op een individu maar ook op een heel marktsegment.

–

Credit score of credit rating (kredietscore) - deze score wordt toegekend aan potentiële hypotheeknemers en is een nummer wat verschijnt als de klant wordt gecheckt op: tijd van loopbaan, bankrekening, gezinsstatus, geslacht en geografische locatie.

–

Critical review - kritische analyse


-


-

P5

88

–

Deflatie - waardevermeerdering van het geld, in de economie is hiervan het verschijnsel dat het algemeen prijsniveau daalt.

–

Depressie - economische crisis: afkomstig van ‘de grote depressie’ (crisisjaren in de jaren ’30).

–

Demografische veranderingen - veranderingen op het gebied van leeftijd, geslacht, nationaliteit, etniciteit en/of beroep van een groep of een geheel land.

–

Discount rate – de rentestand waartegen banken of andere instanties van de centrale bank geld kunnen lenen

–

Dwelling price – huizenprijs.

–

Dwelling production – huizen productie.

–

FDIC – Federal Deposit Insurance Corporation: De nationale Amerikaanse instelling die ten doel heeft banktegoeden te garanderen.

–

Federal fund rate - dit is het rentetarief dat banken aan elkaar doorberekenen voor het geld dat ze aan elkaar uit lenen en ze bij de centrale bank gestald hebben, meestal vindt dit ‘s nachts plaats.

89

–

Federal Housing Administration – Een Amerikaanse organisatie die in 1934 is opgericht voor het verbeteren van woonkwaliteiten, het verschaffen van hypotheekgaranties en het stabiliseren van de hypotheekmarkt.

–

Federal Reserve – Ook wel Federal Reserve System genoemd of kortweg de Fed; dit is het centrale banken systeem van Amerika.

–

Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act – kortweg FIRREA: een wet die een einde moest maken aan de spaar- en leen crisis van 1980 in Amerika.

–

Geldmarkt - het geheel van vraag en aanbod naar kortlopende kredieten tussen banken.

–

Geldverstrekkende instellingen – instelling die tegoeden uitlenen middels hypotheken of andere leningen.

–

GHLC - Government Housing Loan Corporation; een organisatie opgezet door de Japanse overhead voor het verstrekken van hypotheken in Japan.

–

Government guarentees – overheids garanties.

–

Grondbeleid - richt zich op de markt waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht. Het grondbeleid gaat onder meer over verwerving van grond, grondexploitatie, kostenverhaal, voorkeursrecht, onteigening, grondprijsbeleid en bevordering van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Voorbeelden van een grondbeleid is het actief- en passief (faciliterend) grondbeleid - Actief grondbeleid: wanneer de gemeente als private partij grond aankoopt en op die grond de gewenste bestemming realiseert. - Passief grondbeleid: de gemeentelijke sturingsrol blijft beperkt tot het publiekrecht; dit wordt ook wel faciliterend grondbeleid genoemd.

–

Hedgefonds of hedge fund - bepaald soort beleggingsfonds met ruimere mogelijkheden om rendement te genereren dan gewone beleggingsfondsen.

–

Household purchasing power - koopsgezindheid in dit onderzoek van een toekomstig huiseigenaar van een woning, zie willingness to pay (wil om te kopen).

–

Housing allowance – beschikbaarheid van sociale huur.


-


-

P5

–

Hypotheek - door een bank verstrekt langlopend krediet ter financiering van een huis, waarbij rente in rekening wordt gebracht.

–

Interbancaire rente - de rente die banken elkaar berekenen voor kortlopende kredieten.

–

Intermediair - wat een woning aan een huiseigenaar toevoegt op het gebied van onder andere comfort en voorzieningen zoals, werk in de buurt, faciliteiten in de buurt, openbaar vervoer, scholen enz.

–

Inflatie - in dit onderzoek gebruikt als (prijs)inflatie: waardevermindering van het geld, in de economie is hiervan het verschijnsel dat het algemeen prijsniveau daalt.

–

Incidentele maatregelen - kortlopende maatregelen om op deze crisis in te kunnen spelen.

–

Investeerders - (toekomstige) huiseigenaren die een woning kopen met als oogpunt winst te genereren (geen huiseigenaren die een woning kopen als intermediar of consumptiegoed).

–

Investeringsgoed - de toevoeging van een woning op het gebied van waardeontwikkeling

–

Keynesian model - model dat is gebaseerd op de Keynesiaanse theorie, een economische theorie die op de ideeën van de Engelse econoom John Maynard Keynes (1883-1946) wordt gebaseerd. Het keynesiaanse model bevordert een gemengde economie, waarin zowel de overheid, als ook de privésector een belangrijke rol speelt (een interveniërende overheid speelt hierin een belangrijke rol)

–

Korte Termijn - de periode tussen juli 2009 en het moment dat de hedendaagse woningcrisis in Amerika afloopt: hiervoor zijn in dit onderzoek incidentele maatregelen aangegeven.

–

Kredietwaardigheid - de “geschiktheid”van een instantie of persoon (financiële kracht) om wel of niet in aanmerking te komen voor het verkrijgen van krediet.

–

Lange termijn - de periode tussen juli 2009 en de verre toekomst: hiervoor heeft dit onderzoek structurele maatregelen gegeven.

–

Liquiditeit - begrip dat aangeeft of een bedrijf op korte termijn aan haar verplichtingen kan voldoen.

–

Mediaan - het midden van een verdeling of gegevensverzameling.

–

Methodologisch - wetenschappelijk verantwoorde procedures en werkwijzen, die worden gebruikt.

–

Mortgage backed securities of MBS - zie Asset-backed security.

–

Nationale hypotheek garantie (NHG) – de naam van de garantie die iemand in Nederland kan krijgen als hij/zij een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. De Nationale Hypotheek Garantie houdt in dat bij het afsluiten van een lening de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat (momenteel voor hypotheken tot € 350.000).

–

Obligatie - schuldbewijs voor een lening die door een overheidsinstelling, een onderneming of een instelling is aangegaan; leningen door een land uitgegeven heten staatsleningen.

–

Obligatierating - oordeel over de kredietwaardigheid van de uitgever van een obligatie in de vorm van een "rapportcijfer".


-


-

P5

90

91

–

Onteigening - Hypotheekschulden die 90 dagen of langer niet zijn betaald, reden waarom er wordt overgegaan tot gedwongen verkopen.

–

Primaire discount rate - de door de Fed gehanteerde rentestand voor instanties die het geleende geld gebruiken voor ontwikkeling of met dit geld investeren.

–

Private mortgage insurance - ook wel PMI genoend is een private hypotheek verzekering, veelal worden deze verzekeringen afgesloten door (toekomstige) huiseigenaren waarbij hun lening groter bedraagt dan 80% van hun onderpand (in het geval van een hypotheek de woning als onderpand).

–

Publiek Private Samenwerking – ook wel PPS genoemd. Dit is een samenwerking in bijvoorbeeld de vorm van een joint-venture van de gemeente en een projectontwikkelaar. In dat geval oefent de gemeente zowel via publiekrechtelijke instrumenten als via het aandeelhouderschap van de PPS invloed uit op het grondgebruik.

–

Recessie - krimp van de economie van een land, die minimaal twee of drie kwartalen aanhoudt.

–

Regressie analyse – een statistische techniek voor het analyseren van gegevens waarin (mogelijk) sprake is van specifieke samenhang. Deze samenhang houdt in dat de waarde van een stochastische variabele, op een storingsterm na, afhangt van één of meer in principe instelbare variabelen.

–

Secundaire discount rate – deze rentestand wordt gebruikt door de Fed voor de zeer korte termijn back-ups (bijvoorbeeld: liquiditeitsverschillen overnacht) en hiermee mag niet gespeculeerd worden.

–

Subprime hypotheek - hypotheken die zijn verstrekt aan mensen met een slechte krediethistorie ook wel de subprime markt genoemd (minder dan 1ste klasse). Op een schaal van 300 tot 850 valt een kredietscore van 620 of lager in de categorie Subprime mortgages (hypotheken). Deze score wordt toegekend aan potentiële hypotheeknemers en is een nummer wat verschijnt als de klant wordt gecheckt op: tijd van loopbaan, bankrekening, gezinsstatus, geslacht en geografische locatie.

–

Structurele maatregelen - lange termijn maatregelen.

–

Tax relief - belasting aftrek.

–

Term Auction Facility - een tijdelijk organisatie ingezet door de Fed om leningen te veilen aan banken die financieel gezonder zijn.

–

Treasury bills - staatsobligaties.

–

USA Office of Thrift Supervision (OTS) - Deze organisatie is een onderdeel van de Amerikaanse schatkistbewaring en heeft als doel het controleren van federlale banken en federale spaar- en leen tegoeden. Ook houden zij toezicht op andere banken.

–

Willingness to pay - wil om te kopen; koopgezindheid van (in dit onderzoek) een (toekomstig) huiseigenaar van een woning, kortom hoeveel geld heeft iemand over voor welke woning.

–

Woning – in dit onderzoek betreft een woning: eensgezinswoningen, appartementen en co-ops


-


-

P5

Bronvermelding

Literatuur (boeken) Chen, M.C., House Price Dynamics and Granger Causality: An analyses of Taipei New Dwelling Market, Journal of the Asian real estate Society; 1998 Baarda D.B. & M.P.M., de Goede, 2001, ”Baarda en de Goede, Basisboek Methoden en Technieken” (3de druk). Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. Levin, E.J. & R.E. Wright, Speculation in the housing market, urban studies 34; 1997, pag. 1419-1437 Mankiw, H.G. & D.N. Weil, Baby boom ; baby bust and the housing market, Regional Science and Urban Economics 19, no 2, 1989, pag. 235-258 Liou Cao, the feasibility and functioning of public mortgage insurance models; deel 5, 2006 Brandsen, Taco, Farnell, Richard Ribeiro, Teresa Cardoso Housing association diversification in Europe; Profiles, portfolios and strategies; Coventry; REX Group maart,2006 J.C. Weicher, K.E. Villani, E.A. Roistacher, Rental housing is there a crisis,The urban institute press. Washington D.C. 1981 W. Vermeulen J. Ommeren; Housing supply and the interaction of regional population and employment. CPB maart 2006 M. B. Johnson; Resolving the housing crisis (government policy, decontrol and the public interest), Pacific Institute for Public Policy Research 1982 Peter Boelhouwer, Harry van der Heyden;; housing systems in Europe Part1. a comparative study of housing policy; Delft University Press, (1992) P.Boelhouwer, R.A. Schenk; Reader housing versie , juni 2002; Publicatie RE&H, TU Delft Peter Boelhouwer-Jonh Doling-Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 29; Home ownership, getting in, getting from, getting out; OTB 2005 Peter Boelhouwer -Marja Elsinga, Housing and urban policy studies 30 part 2; Home ownership, getting in, getting from, getting out; OTB 2006 NHG; government guarantees in the rental and owner occupied sector: an international comparison 2004; Deel 3/2004 Vromraad (advies 064); tijd voor keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans; oktober 2007

Rapporten Serkan Turan, Hypotheekrenteaftrek aanpassen? Gewenst? Hoe? Wanneer?; TU Delft RE&H, oktober 2006 Michael D. Larson, Weiss Research Inc ; How Federal Regulators, Lenders, and Wall Street Created America’s Housing Crisis, 19 Juli, 2007 Lawrence B. Lindsey, fear and greed; the international economy, voorjaar 2007 Dwight M. Jaffee, the Swedish real estate Crisis; occasional paper NR. 59, November 1994


-


-

P5

92

P.J, Boelhouwer, the incomplete privatization of the Dutch housing market: Exploding house prices versus falling house-building output; Journal of Housing and Built Environment 2005 Een gezamenlijke visie op de crisisbeheersing in de regio Amsterdam-Amstelland en de Meerlanden; bestuurlijk beslisdocument april 2005, versie 5.0, http://www.rampenbeheersing.nl/contents/pages/48523/13-amsterdam amstellandendemeerlandenvisiedoc.pdf Out of Balance, the housing crisis from a Regional Perspective; CHPC, regional Planassociation NJ,CT,NY, April 2004 P.J. Boelhouwer, M.E.A. Haffner, P. Neuteboom, P. De Vries, Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis; otb inderzoeksinstituut Reader AR2Rm010, CREM, semester 2; 2007/2008

Artikelen The Daily reckoning, knock-on effects of Housing Crisis to Strike Entire US Economy, Aug 17th, 200712-21 Ambrose Evans-Pritchard; 07-08-2007, housing crisis deepens as American Home Mortgage and other lenders face defaults, http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/08/07/cnmortgage107.xml Jos Koets; Huizencrisis, http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=26796; 17 augustus 2007, 11:30 http://nl.wikipedia.org/wiki/Crisis; 21 September 2007 Jacques Potuijt, Een extra hypotheekje doen, http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=25630; 15 maart 2007, 14:00 Robert Gavin, the Boston Gloce ; US takes steps to ease the housing crisis, Bush and Bernanke aim to calm shaky markets ; 1 Septmeber 2007 Art Perlo, People’s Weekly World Newspaper ; A look behind the housing crisis ; 30 Aug. 2007 De Marketingomgeving, Marketing (zakelijk) ; 28-03-2007,http://zakelijk.infonu.nl/marketing/3502-demarketingomgeving.html Historical changes in the Target Federal Funds and discount rates; primary rate; (03-12-2007), http://www.newyorkfed.org/markets/statistics/dlyrates/fedrate.html#top, updated 06-10-2005 Jeffrey J. Stitt, Himanshu Bhatt, Nikolaos Bernitsas, Joe Lau, Regulation Federal reserve and interest rate; (30-11-2007), http://invest-faq.com/cbc/regul-fed-reserve.html, 25 April 1997 John Pennet, Managing risk and gaining consumer confidence through effective controls; 24-11-2007, http://www.amper.com/services/amper-risk-FDICIA.asp Jaap van Duijn, huizencrisis; telegraaf, 13-10-2007 Msnbc, Q&A looking at the impact of the mortgage meltdown; (26-11-2007), http://www.msnbc.msn.com/id/17584725, 13 maart 2007 Queitly living the American dream, the boston globe; (26-11-2007), http://www.boston.com/news/local/articles/2007/09/18/quietly_living_american_dream/?page=2 Derk Jan Eppink, Crisis door commissiegelden; (26-11-2007), 18 September 2007

93


-


-

P5

http://www.trends.be/nl/blog/blog.jsp?siteID=80&blogartID=764§ionID=35&RMG_CURRENT_PA GE_71_35=2&mwebtag=B LOG/Derk%20Jan%20Eppink, 27 Augustus 2007 Topher Sanders, Naacp fights loan discrimination; (26-11-2007), http://www.blackenterprise.com/cms/exclusivesopen.aspx?id=3262, 13 Juli 2007 CHPC, citizens housing & planning council; Out of balance; the housing crisis from a regional perspective, april 2004; San Fransisco Bay Area Housing Crisis Report Card, The non-profit housing association of Northern California, Greenbelt Alliance, Nine County Housing Advocacy Network Interview

Interview Edel MC Mahon (Licensed real estate Salesperson), 24-11-2007 (18:00 Amerikaanse tijd)

Internet FIRREA ; (21-11-2007), http://www.mortgagenewsdaily.com/wiki/FIRREA.asp FDICIA ; 28-11-2007, http://www.answers.com/topic/federal-deposit-insurance-corporationimprovement-act-fdicia?cat=biz-fin Banking Insurance Fund, (28-11-2007) ; http://www.answers.com/topic/bank-insurance-fundbif?cat=biz-fin Census Bureau; www.census.gov/const/www/newressalesindex.html National Association of Realtors (NAR) America VROM; http://www.vrom.nl/Docs/wijkenlijst_alfabet.pdf National Mortgage News ; http://data.nationalmortgagenews.com/freedata/?what=altaorig National Delinquency Survey, Mortgage Bankers Association, First Quarter 2006 data ; http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/55132.htm Federal Reserve Bank of New York; (03-12-2007) http://www.newyorkfed.org/markets/statistics/dlyrates/fedrate.html#top http://www.wikipedia.nl http://www.mbaa.org http://www.international-economy.com http://www.census.gov http://www.ajph.org http://www.cpb.nl/ http://www.vrom.nl/ http://www.dnb.nl/


-


-

P5

94

Video Poppy Harlow ; Housing crisis weighs on jobs, http://www.forbes.com/markets/2007/10/03/bearstearns-jpmorgan-markets-cx_ph_1003video3.html http://video.google.com/videoplay?docid=-6577251138780419558 US Senate on housing bubble; http://www.youtube.com/watch?v=PKWCNlELmQg House financial service committee; 15-11-2007, http://www.youtube.com/watch?v=QSs69qNJ5oc, Cramer; http://www.youtube.com/watch?v=rOVXh4xM-Ww&feature=related The crisis of credit visualized; jonathan jarvis; http://www.crisisofcredit.com/

95


-


-

P5

Indirecte literatuur ter verbreding Literatuur (boeken) Brandsen, Taco, Farnell, Richard Ribeiro, Teresa Cardoso Housing association diversification in Europe; Profiles, portfolios and strategies; Coventry; REX Group maart,2006 J.C. Weicher, K.E. Villani, E.A. Roistacher, Rental housing is there a crisis,The urban institute press. Washington D.C. 1981 W. Vermeulen J. Ommeren; Housing supply and the interaction of regional population and employment. CPB maart 2006 M. B. Johnson; Resolving the housing crisis (government policy, decontrol and the public interest), Pacific Institute for Public Policy Research 1982 Lewis M., The next property cycle: A survival its for banks, Ingar I, Risk behaviour and Risk Management in Business Life, Green B; Kluwer Academic Publishers, 2000 Wheaton W., Real estate cycles; some fundamentals, Real estate Economics, 1999 P.J. Boelhouwer, huisvestingssytemen, wonen als wankele pilaar onder de verzorgingsstaat; OTB Tu Delft, intreerede 5 Februari 2003

Rapporten Peter Boelhouwer, Marietta Haffner, Peter Neuteboom & Paul de Vries, House prices and income tax in the Netherlands : an international perspective ;OTB research for housing, urban studies, Delft TU, the Netherlands, carfax publishing, may 2004

Artikelen Ronald van Gessel, DNB-president ziet groei in europa iets teruglopen, telegraaf 13-10-2007 VS hoger door FED en Bush, wall street telegraaf, vrijdag 7 december 2007-12-21 http://financieel.infonu.nl/hypotheek/7558-crisis-vs-slaat-over-naar-andere-hypotheken.html ( slaat over naar nederlandse hypotheek) http://www.trouw.nl/hetnieuws/economie/article762024.ece/Huizencrisis_VS_bedreigt_fondsen (trouw) http://www.nd.nl/document.aspx?document=nd_artikel&vorigDocument=&id=99005 http://www.refdag.nl/artikel/1314142/Bush+en+Bernanke+sussen+eensgezind+hypotheekcrisis.html http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/08/07/cnmortgage107.xml http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/56964.htm http://www.nahb.org/category.aspx?sectionID=819 http://research.stlouisfed.org/fred2/series/WRMORTG http://hnn.us/articles/41985.html http://www.boston.com/business/articles/2007/09/01/us_takes_steps_to_ease_housing_crisis/


-


-

P5

96

Overzicht bijlagen Bijlage 1a/b:

Huizenprijzen

Bijlage 2a/b:

Aantal verkochte woningen

Bijlage 3:

Inflatiegegevens

Bijlage 4:

Faillissementen kredietverstrekkers

Bijlage 5:

Aandachtswijken

Bijlage 6:

Europese instrumenten

Bijlage 7:

Twee stabiliteitsmatrixen A1

97


-


-

P5

Bijlage 1 A

B

\\\\\\\\\\\\\

Bron:



-


-

P5

98

Bijlage 2 A

B

2007 Aantal verkochte nieuwbouwwoningen op 29-11-2007 (x 1000) Jan = 890 Feb = 840 Mrt = 830 Apr = 907 Mei = 861 Jun = 797 Jul = 796 Aug = 717 Sep = 716 Gemiddelde verkoop t/m september = 817 Bron:

99

Census Bureau; http://www.census.gov/const/soldreg.pdf


-


-

P5

Bijlage 3

Bron:

http://inflationdata.com/inflation/


-


-

P5

100

Bijlage 4

Date

Company

Deposits and/or branches taken by

02007-02-02 February 2, 2007 02007-09-28 September 28, 2007 02007-10-04 October 4, 2007 02008-01-25 January 25, 2008 02008-03-07 March 7, 2008

Metropolitan Savings Bank, Pittsburgh, Pennsylvania

Allegheny Valley Bank, Pittsburgh, Pennsylvania; FDIC

NetBank, Alpharetta, Georgia

ING Direct, Wilmington, Delaware; FDIC

Miami Valley Bank, Lakeview, Ohio

Citizens Banking Corp, Sandusky, Ohio; FDIC

Liberty Bank and Trust Company, New Orleans, Louisiana; FDIC Hume Bank, Hume, Security Bank, Rich Hill, Missouri Missouri; FDIC Pulaski Bank and Trust 02008-05-09 ANB Financial, Company, Little Rock, May 9, 2008 Bentonville, Arkansas Arkansas; FDIC First International Bank and 02008-05-30 First Integrity Bank, Trust, Watford City, North May 30, 2008 Staples, Minnesota Dakota; FDIC IndyMac Federal Bank, an 02008-07-11 IndyMac Bank, Pasadena, 'interim' bank set up for July 11, 2008 California disposal of assets; FDIC First National Bank of 02008-07-25 Nevada, Reno, Nevada; Mutual of Omaha, Omaha, July 25, 2008 First Heritage Bank, Nebraska; FDIC Newport Beach, California 02008-08-01 First Priority Bank, SunTrust Bank, Atlanta, August 1, Bradenton, Florida Georgia; FDIC 2008 02008-08-22 The Columbian Bank and Citizens Bank & Trust, August 22, Trust Company, Topeka, Chillicothe, Missouri; FDIC 2008 Kansas 02008-08-29 Integrity Bank, Alpharetta, Regions Bank, Birmingham, August 29, Georgia Alabama; FDIC 2008 Nevada State Bank, Las 02008-09-05 Silver State Bank, Vegas, Nevada; National September 05, Henderson, Nevada Bank of Arizona; FDIC 2008 02008-09-15 Lehman Brothers, New (filed for bankruptcy September 15, York City, New York protection) 2008 Pioneer Community Bank, 02008-09-19 AmeriBank, Northfork, Iaeger, West Virginia; The September 19, West Virginia Citizen's Saving Bank, 2008 Martins Ferry, Ohio; FDIC 02008-09-25 Washington Mutual, JPMorgan Chase; FDIC September 25, Seattle, Washington

101

Type of company bankrupt or closed

References

[38] Retail and mortgage bank

[41][42]

Douglass National Bank, Kansas City, Missouri


-

[39][40]

[43] [44] [45]

[46] savings and [47] loan association

[48]

[49]

[50]

[51]

[52]

Investment bank [53]

[54] savings and [55] loan association


-

P5

2008 02008-10-10 October 10, 2008 02008-10-10 October 10, 2008 02008-10-24 October 24, 2008 02008-10-31 October 31, 2008 02008-11-07 November 7, 2008 02008-11-07 November 7, 2008 02008-11-21 November 21, 2008 02008-11-21 November 21, 2008 02008-11-21 November 21, 2008 02008-12-05 December 5, 2008 02008-12-12 December 12, 2008 02008-12-12 December 12, 2008 02009-01-16 January 16, 2009 02009-01-16 January 16, 2009 02009-01-23 January 23, 2009

Main Street Bank, Northville, Michigan

Monroe Bank & Trust, Monroe, Michigan; FDIC

Commercial bank

[56]

Meridian Bank, Eldred, Illinois

National Bank, Hillsboro, Illinois; FDIC

Commercial bank

[57]

Alpha Bank & Trust, Alpharetta, Georgia

Stearns Bank, National Association, St. Cloud, Minnesota; FDIC

Commercial bank

[58]

Freedom Bank, Bradenton, Florida

Fifth Third Bank, Cincinnati, Ohio; FDIC

Commercial bank

[59]

Franklin Bank, S.S.B, Houston, Texas

Prosperity Bank, El Campo, Texas; FDIC

Security Pacific Bank, Los Pacific Western Bank, Los Angeles, California Angeles, California; FDIC

[60] Commercial bank

[61]

[62]

The Community Bank, Loganville, Georgia

Bank of Essex, Tappahannock, Virginia; FDIC

Commercial bank

Downey Savings and Loan, Newport Beach, California

U.S. Bank, Minneapolis, Minnesota; FDIC

Savings and [63] loan association

PFF Bank and Trust, Pomona, California

U.S. Bank, Minneapolis, Minnesota; FDIC

Savings and [64] loan association

First Georgia Community Bank, Jackson, Georgia

United Bank, Zebulon, Georgia; FDIC

Commercial Bank

[65]

Haven Trust Bank, Duluth, BB&T Company, WinstonCommercial Georgia Salem, North Carolina; FDIC Bank

[66]

Sanderson State Bank, Sanderson, Texas

The Pecos County State Bank, Fort Stockton, Texas; FDIC

Commercial Bank

[67]

National Bank of Commerce, Berkeley, Illinois

Republic Bank of Chicago, Oak Brook, Illinois; FDIC

Commercial Bank

[68]

Bank of Clark County, Vancouver, Washington

Umpqua Bank, Roseburg, Oregon; FDIC

Commercial Bank

[69]

1st Centennial Bank, Redlands, California

First California Bank, Westlake Village, California; FDIC

Commercial Bank

[70]


-


-

P5

102

Bijlage 5 De 40 probleemwijken (aandachtwijken) Gemeente wijknaam Alkmaar Overdie Amersfoort De Kruiskamp Amsterdam Amsterdam Noord Amsterdam Nieuw-West Amsterdam Bos en Lommer Amsterdam Amsterdam Oost Amsterdam Bijlmer Arnhem Klarendal Arnhem Presikhaaf Arnhem Het Arnhemse Broek Arnhem Malburgen/Immerloo Deventer Rivierenwijk Dordrecht WielwijkCrabbehof Eindhoven Woensel West Eindhoven Doornakkers Eindhoven Bennekel Enschede Velve-Lindenhof Groningen Korrewegwijk Groningen De Hoogte Heerlen Meezenbroek Leeuwarden Heechterp/Schieringen Maastricht Maastricht Noordoost Nijmegen Hatert Rotterdam Rotterdam West Rotterdam Rotterdam Noord Rotterdam Bergpolder Rotterdam Overschie Rotterdam Oud Zuid Rotterdam Vreewijk Rotterdam Zuidelijke Tuinsteden Schiedam Nieuwland s-Gravenhage Stationsbuurt s-Gravenhage Schilderswijk s-Gravenhage Den Haag Z-West s-Gravenhage Transvaal Utrecht Kanaleneiland Utrecht Ondiep Utrecht Overvecht Utrecht Zuilen Oost Zaanstad Poelenburg

Bron:

103

VROM; http://www.vrom.nl/Docs/wijkenlijst_alfabet.pdf, De veertig probleemwijken van minister Vogelaar (VROM). In deze wijken wil het kabinet het tij keren zodat het in 8 tot 10 jaar weer wijken zijn waar mensen kansen hebben en waar het weer prettig is om te wonen.


-


-

P5

Bijlage 6

Table A1. Dummy variable for major (housing) tax reforms in EU countries Year (Housing) Tax reform measure Denmark 1998/99 Standard instead of marginal tax rate for interest deductibility. Imputed rent substituted by a property tax Germany 1987 Abolishment of tax on imputed rent, end of interest deductibility, introduction of tax credit for redemption Germany 1996 Replacement of fiscal subsidies by non-fiscal subsidy Finland 1993 Substantial reduction of mortgage interest relief tax rate France 1997/98 Abolishment of mortgage interest tax relief Ireland 1997/98 Abolishment of property tax, halving of capital gains tax rate Italy 1993 Introduction of municipal property tax Netherlands 1990 Lowering of tax rate for interest relief (top rate from 72 to 60 per cent) Netherlands 2001 Caps on interest deductibility, expansion of capital gains tax Sweden 1991 Introduction of analytical income tax, reduction of tax rate for interest deduction, abolishment of tax on imputed rent, introduction of a property tax Sources: Boelhouwer et al. (2004), and various publications for Denmark, Finland, Ireland, Italy and the Netherlands Table A2. Dummy-variable for major financial deregulation measures in EU countries Year Financial deregulation measure Belgium 1987 Abandoning of interest rate setting for deposits Denmark 1982 Liberalization of mortgage contracts and interest rate setting Spain 1987 Deregulation of interest rates Finland 1986/87 Interest rate deregulation/withdrawal of mortgage lending guidelines France 1987 Elimination of credit controls Greece 1987 Interest rate deregulation Ireland 1986 Elimination of credit controls Italy 1994 Elimination distinction short-/long-term credit institutions Portugal 1984 Private banking allowed Portugal 1996 Final stage of privatisation process Sweden 1985 Interest rate deregulation, abolishment bank lending ceilings Sources: Girouard and Bl¨ondal (2001) for the larger countries, various publications for smaller countries.


-


-

P5

104

Bijlage 7 Stabileitsmatrix 2x A1

105


-


-

P5

CRISIS OP DE AMERIKAANSE WONINGMARKT

Recommend Documents