Zicht op de Woningmarkt karakteristieken en trends Regio Alphen

Zicht op de Woningmarkt 2007 - 2013 karakteristieken en trends Regio Alphen

De Leeuw Groep B.V. Afdeling Marketing & Communicatie (071) 405 16 16 E-mail: [email protected] Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van De Leeuw Groep B.V. © 2014 De Leeuw Groep B.V.

100% onafhankelijk

Waarom De Leeuw?

De Leeuw is volledig onafhankelijk van verzekeraars en bankinstellingen. Onze organisatie is open en eerlijk. Onze kosten zijn transparant en wij adviseren alleen datgene waar wij zelf 100% achter staan.

Kiezen voor De Leeuw betekent kiezen voor zekerheid. Onze kennis en kunde hebben ons op een hoog niveau van dienstverlening gebracht. En daarmee hebben wij het volgende bereikt: • De Leeuw behoort tot de top 25 van onafhankelijke assurantietussenpersonen. • De Leeuw is het grootste onafhankelijke hypotheekadviesbureau van de regio Holland Rijnland. • De Leeuw behoort tot de top 50 van de NVM woningmakelaars.

Persoonlijk advies Ons advies draait om uw tevredenheid. Dat betekent dat wij ook alles van u willen weten. In een persoonlijk gesprek achterhalen wij al uw wensen en verwachtingen en daar stellen wij een advies op maat tegenover. Dat vinden wij heel belangrijk. Want uw situatie is voor ons altijd uniek.

Grootste in de regio Door onze persoonlijke aanpak en kennis zijn wij gegroeid tot de grootste dienstverlener op het gebied van makelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio Holland Rijnland. Onze experts werken vanuit onze vestigingen in Leiden, Rijnsburg, Katwijk, Alphen aan den Rijn en Sassenheim. Daarmee bieden wij dan ook een uitgebreide lokale kennis.

In deze uitgave zoomen we in verschillende opzichten steeds dieper op de transactiegegevens in. We beginnen met het landelijk beeld, dan volgt het groot-regionaal beeld en daarna volgt een overzicht van de cijfers in een bepaalde regio en in belangrijke woonplaatsen van deze regio’s. Zeker als daarbij wordt ingezoomd op een specifieke woonplaats of wijk en wordt gekeken naar de transactiegegevens van een bepaald type woning, kan er sprake zijn van een zo gering aantal waarnemingen dat op basis van de gegevens geen betrouwbare uitspraken meer mogelijk zijn.

2

Zicht op de Woningmarkt 2007 - 2013

Inhoud

Woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht

1. Landelijke woningmarkt Cijfers/Grafieken landelijke woningmarkt

4 6 8

2. Werkgebied De Leeuw Cijfers/Grafieken werkgebied

12 16

3. Regio Alphen Cijfers/Grafieken regio Alphen

20 24

4. Alphen aan den Rijn wijkniveau Cijfers/Grafieken Alphen aan den Rijn wijkniveau

28 32

5. Bollenstreek Cijfers/Grafieken Bollenstreek

36 42

6. Gemeente Katwijk Cijfers/Grafieken gemeente Katwijk

46 50

7. Katwijk wijkniveau Cijfers/Grafieken Katwijk wijkniveau

54 58

8. Gemeente Teylingen Cijfers/Grafieken gemeente Teylingen

62 66

12. Regio Leiden Cijfers/Grafieken regio Leiden

70 76

13. Leiden wijkniveau Cijfers/Grafieken Leiden wijkniveau

80 84

14. Gemeente Rijnwoude Cijfers/Grafieken gemeente Rijnwoude

88 90

15. Nieuwbouw

94

95

3

Verantwoording en geraadpleegde bronnen


Woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht

De woningmarkt in historisch perspectief Tussen 1982 en 2008 maakte de woningmarkt in Nederland een bijzondere periode door. De inkomens stegen, de rente daalde, het consumentenvertrouwen was hoog en de overheidsregels legden banken nauwelijks tot geen beperkingen op bij de financiering van koopwoningen. Gedurende 26 jaar stegen de prijzen van koopwoningen met gemiddeld 4,3% per jaar, zodat de prijzen uiteindelijk verdrievoudigden. Hoewel er vanaf de eeuwwisseling werd gewaarschuwd dat de woningmarkt een keer uit de bocht zou gaan vliegen, bestond er lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor ingrepen. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een wankel politiek evenwicht voor meer fundamentele ingrepen in de beperking van de financieringsmogelijkheden. De vijf impulsen achter de prijsstijging van de koopwoningenmarkt zijn vanaf 2008 door de kredietcrisis, de recessie en de talloze ingrepen sterk veranderd: de inkomens staan onder druk, de rente kan nauwelijks lager, de consument is nog steeds minder optimistisch en de overheid heeft de regels voor banken omtrent financiering van koopwoningen fors aangescherpt. Het effect op de woningmarkt kon niet uitblijven: De vraag verminderde, het aanbod liep op, woningen stonden steeds langer te koop en de prijzen vertoonden een dalende tendens.

Vanaf de tweede helft van 2013 lijkt er sprake te zijn van het begin van een nieuw evenwicht. Het eerste kwartaal van 2013 vormde het dieptepunt, maar daarna ontwikkelde de woningmarkt zich elk kwartaal beter. Het vierde kwartaal was met 27.018 verkopen door NVM-makelaars, een dalend aanbod en een kentering in de prijsdalingen het beste kwartaal sinds medio 2008.

Doorgevoerde en nog door te voeren maatregelen De overheid heeft gekozen voor een geleidelijke stabilisatie van de koopwoningenmarkt door sommige maatregelen gefaseerd in te voeren. Bij twee van die ingrepen weten we nu al hoe de situatie zich de komende jaren zal ontwikkelen. - De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2014 geleidelijk beperkt door jaarlijkse verlaging van het maximale aftrektarief (in 2013 nog 52%) met 0,5 procentpunt tot uiteindelijk 38% in 2039. - De maximale hypotheek in verhouding tot de woningwaarde (LTV)1 is vanaf 2012 (106%) geleidelijk verlaagd met 1 procentpunt. In 2014 kunt u nog 104% van de woningwaarde lenen, in 2018 nog 100%. Van een geheel andere orde is de geleidelijke terugdringing van de maximale hypotheek in verhouding tot het inkomen (LTI)2. Dit gebeurt door aanpassingen van de woonquote3

1 LTV staat voor Loan-To-Value, letterlijk vertaald: Lening ten opzichte van waarde 2 LTI staat voor Loan-To-Income, letterlijk vertaald: Lening ten opzichte van inkomen 3

De Woonquote is het maximale gedeelte van het inkomen dat mag worden besteed aan hypotheeklasten. De woonquotes worden vastgesteld door het NIBUD en vervolgens verwerkt in de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Alle banken hanteren dezelfde woonquote.

4


door het NIBUD. Welke beperkingen in de toekomst nog zullen worden doorgevoerd, is op dit moment onbekend. Maar vast staat dat tussen 2009 en 2014 de woonquotes jaarlijks neerwaarts zijn bijgesteld. Voor eenverdieners is de leencapaciteit gemiddeld met 20% afgenomen, voor tweeverdieners met gemiddeld 12%.

Dè woningmarkt bestaat niet De rapportage over de regionale en lokale markten van ‘Zicht op de Woningmarkt’ toont jaarlijks aan dat dè woningmarkt niet bestaat. Er zijn grote verschillen in de ontwikkeling van regionale en plaatselijke markten. Eén fenomeen is universeel voor alle onderdelen van de markt. Er is een tweedeling tussen nieuw aanbod en de oude voorraad. Nieuw aanbod maakt onder drie voorwaarden een kans van circa 17% om binnen een maand te worden verkocht: een scherpe prijsstelling, een optimale presentatie en een actieve promotie. Nieuw aanbod dat niet wordt verkocht, wordt toegevoegd aan de oude voorraad. Binnen de oude voorraad is de verkoopkans 12%, maar de verkoopkansen nemen elk kwartaal verder af tot uiteindelijk een kans van enkele procenten voor woningen die al drie jaar te koop staan.

Overwegingen voor de woningmarkt in 2014 en verder Tenzij de overheid nieuwe maatregelen aankondigt of er politieke instabiliteit ontstaat, ligt het in de lijn der verwachting dat het ingezette herstel van de woningmarkt zich zal doorzetten. Het consumentenvertrouwen stijgt, er worden meer woningen verkocht, het woningaanbod neemt af en de prijsdaling lijkt tot stilstand te zijn gekomen. Koopwoningen zijn betaalbaarder dan ze in de afgelopen 20 jaar waren4, onder andere als gevolg van gedaalde prijzen, gedaalde overdrachtsbelasting en gedaalde rente. Er is nog steeds sprake van een behoorlijke latente verhuisbehoefte, terwijl de bouwproductie jaarlijks fors achterblijft ten opzichte van de groei van het aantal huishoudens. Vroeg of laat zal er een inhaalbeweging op de koopwoningenmarkt gaan ontstaan. Het kopen van een eigen woning kan daarom nog steeds een verstandige keuze zijn, zij het dat deze keuze wel voor de wat langere termijn moet worden gemaakt. De aankoop van een koopwoning leidt niet meer automatisch tot vermogensstijging en zeker niet op de korte termijn. Maar anderzijds, wie een huis koopt, kiest door de verplichte aflossing voor vermogensvorming terwijl de restschuld ook door inflatie jaarlijks in waarde afneemt.

Zowel kopen àls verkopen kan, ook in 2014, een verantwoorde keuze zijn. Misschien wel juist in 2014. Het einde van de prijsdalingen is in zicht. Het is zeker dat u in de komende jaren minder hypotheek kunt krijgen dan nu. De Leeuw laat zich - los van welke marktomstandigheden dan ook - graag uitdagen om de allerbeste resultaten voor haar opdrachtgevers te realiseren.

mr Wim H. de Leeuw RMT directeur De Leeuw Groep B.V.

‘De woningmarkt bestaat niet.’

4 http://www.managersonline.nl/nieuws/12890/koopwoning-afgelopen-twintig-jaar-nooit-zo-betaalbaar-.html

5


Landelijke woningmarkt

Transacties5 Het eerste kwartaal van 2013 vormde het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt. In elk daarop volgend kwartaal ontwikkelde het aantal verkopen zich positief. In het vierde kwartaal van 2013 werden door NVM-makelaars 27.018 woningen verkocht. In totaal werden in 2013 door NVM-makelaars 87.404 woningen verkocht, wat gezien het marktaandeel van de NVM van ongeveer 75%6, neerkomt op circa 117.000 verkopen voor de totale markt. Appartementen vormden met 30,2% van de transacties het best verkopende segment, gevolgd door tussenwoningen (28,8%). De toename van het aantal verkopen in het vierde kwartaal werkte het meest positief uit voor tussenwoningen (+22,2%) en appartementen (+22,4%). In het vierde kwartaal van 2012 werden opvallend veel woningen verkocht omdat de hypotheekregels per 1 januari 2013 zouden veranderen. Toch werden er in het vierde kwartaal van 2013 maar liefst 7,1% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode van 2012. Er zijn dus voldoende redenen om optimistisch te zijn. Maar tegelijkertijd moet dat optimisme worden gerelativeerd. Ten opzichte van het jaar 2012 werden in geheel 2013 slechts 2,2% meer woningen verkocht. Dit heeft alles te maken met de uiterst beroerde start van 2013. En als

we het transactievolume van 2013 (87.404) vergelijken met dat van het jaar 2000 (circa 110.000) of 2007 (circa 150.000), dan wordt duidelijk dat er slechts sprake is van een begin van een voorzichtig herstel.

Prijzen De gemiddelde prijs van verkochte woningen lag in het vierde kwartaal op € 207.000. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met gemiddeld 16,9% gedaald. Tussenwoningen (-16,3%) en appartementen (-13,5%) daalden het minst sterk in prijs, de prijs van duurdere typen zoals de 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen namen sterker af met respectievelijk 19% en 23%. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2013 zijn de prijzen licht gestegen, maar als we het prijsniveau vergelijken met 2012 als geheel dan zijn de prijzen nog steeds gedaald. Tussenwoningen daalden ten opzichte van een jaar geleden met 2,3% in prijs.

Verkooptijd De verkooptijd van verkochte woningen bedroeg in het derde kwartaal gemiddeld 159 dagen, maar daalde in het vierde kwartaal naar 154 dagen. Dat is aanmerkelijk korter dan de gemiddelde looptijd van het te koop staande aanbod (zie hieronder bij Ontwikkeling looptijd van het woningaanbod).

5 De cijfers uit de inleiding zijn afkomstig van de door de NVM gepubliceerde cijfers over het vierde kwartaal 2013. De cijfers in dit hoofdstuk en de volgende hoofdstukken zijn

gebaseerd op een selectie van de cijfers over heel 2013, gemeten op een later moment. Als gevolg hiervan wijken de cijfers af.

6 De NVM heeft landelijk een marktaandeel van circa 75%. Het marktaandeel van NVM-makelaars verschilt per provincie, maar kan zeker op het niveau van woonplaatsen en

wijken sterk afwijken van dat gemiddelde. Bij de interpretatie van de woningmarktcijfers op wijkniveau moet met dit gegeven rekening worden gehouden.

6


Het zijn dus vooral de recent in verkoop gekomen woningen die worden verkocht. Woningen die niet goed geprijsd zijn, blijven te koop staan. Tussenwoningen gingen met 117 dagen het snelst van de hand, de verkoop van het gemiddelde appartement nam 154 dagen in beslag. De verkooptijd van vrijstaande woningen was met 232 dagen gemiddeld het langst. Dat de gemiddelde verkooptijd toeneemt, heeft ook een positieve betekenis. Want blijkbaar worden er toch woningen verkocht die al lange tijd op de markt stonden.

Aanbod te koop staande woningen Als we kijken naar de gegevens van verkochte (NVM) en overgedragen (CBS / Kadaster) woningen, dan lijkt het met de situatie op de woningmarkt nog mee te vallen. De gegevens over de niet-verkochte en dus nog te koop staande woningen laten echter een pessimistischer beeld zien. De gemiddelde woning in het woningaanbod staat al 428 dagen te koop, 54% staat langer dan een jaar te koop en 30% van het aanbod staat twee jaar of langer te koop. Het aantal te koop staande woningen nam echter in het vierde kwartaal van 2013 opnieuw af. Dat is positief nieuws, omdat hiermee het verschil tussen vraag en aanbod kleiner wordt. Uiteindelijk is evenwicht tussen vraag en aanbod van groot belang voor de verdere ontwikkeling van de woningmarkt, in het bijzonder voor de prijsvorming.


Halverwege het vierde kwartaal stonden bij NVM-makelaars 162.485 woningen te koop. Voor de gehele woningmarkt gaat het dan vermoedelijk om circa 218.000 woningen. Het enige marktsegment waar nog nauwelijks een afname van het aanbod zichtbaar is, betreft vrijstaande woningen. Het aanbod van tussenwoningen (-3,6%) en hoekwoningen (-3,2%) daalde het meest sterk. Ook ten opzichte van 2012 als geheel is er een positieve trend zichtbaar: er staan -7,8% woningen minder te koop. Het aantal te koop staande appartementen daalde met -9% iets meer dan gemiddeld. Ook hier is relativering weer op zijn plaats. Het woningaanbod daalt. Maar ten opzichte van medio 2008 (93.016 woningen te koop) is het woningaanbod nog steeds 75%! toegenomen. Van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod is nog steeds geen sprake.

Afwijkingen in de verschillende marktrapportages De in diverse persberichten gepubliceerde NVM-cijfers zijn gebaseerd op kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers waarbij het kwartaal twee weken naar voren wordt geschoven. De procentuele prijsveranderingen worden gebaseerd op weging met de aantallen verkochte woningen. De Leeuw Makelaardij gaat niet uit van kwartaal- maar van jaarcijfers en meet deze in de eerste week van januari. Het verschil in methoden leidt in normale gevallen maar tot kleine afwijkingen. Om de aansluiting met onze eerdere publicaties en cijfers zuiver te houden, zijn wij in deze uitgave (met uitzondering van dit hoofdstuk) uitgegaan van onze eigen methode.

Zelfs als er geen enkele woning meer op de markt bij zou komen, dan zou het met het huidige transactievolume nog 22 maanden duren om alle te koop staande woningen te verkopen. En net iets te optimistische koppen in de Telegraaf zoals “Huizenprijzen stijgen weer7” kunnen niet alleen leiden tot een toename van de vraag, maar ook tot een toename van het aanbod.

7 Telegraaf, 9 januari 2014

7



ALLE WONINGSOORTEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte woningen Nederland



2007 148.268

2008 128.154

2009 94.809

2010 95.897

2011 88.985

2012 85.863

2013 81.571

Vraagprijs (x € 1.000) Nederland

2007 253

2008 254

2009 238

2010 246

2011 242

2012 226

2013 221

Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland

2007 244

2008 244

2009 226

2010 233

2011 228

2012 211

2013 206

2007 -3,3%

2008 -3,5%

2009 -4,8%

2010 -4,7%

2011 -5,0%

2012 -5,9%

2013 -5,8%

2007 82

2008 85

2009 122

2010 129

2011 136

2012 160

2013 159

% Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2007 42.302

2008 37.097

2009 27.803

2010 27.378

2011 25.326

2012 24.639

2013 23.018


2007 220

2008 224

2009 218

2010 220

2011 215

2012 202

2013 194


2007 213

2008 216

2009 208

2010 210

2011 204

2012 191

2013 183

2007 -2,9%

2008 -3,1%

2009 -4,4%

2010 -4,2%

2011 -4,5%

2012 -5,3%

2013 -5,2%

2007 66

2008 71

2009 110

2010 105

2011 112

2012 136

2013 123


8


2007 20.680

2008 17.845

2009 13.279

2010 13.348

2011 12.392

2012 12.531

2013 11.781


2007 243

2008 247

2009 235

2010 240

2011 234

2012 218

2013 211


2007 234

2008 237

2009 222

2010 228

2011 221

2012 205

2013 198

2007 -3,3%

2008 -3,5%

2009 -4,8%

2010 -4,7%

2011 -4,9%

2012 -5,8%

2013 -5,7%

2007 75

2008 82

2009 122

2010 118

2011 124

2012 148

2013 141


Landelijke woningmarkt ALLE WONINGSOORTEN

TUSSENWONINGEN

Aantal verkochte woningen

160.000

Aantal verkochte Tussenwoningen

45.000

140.000

40.000

120.000

35.000

20.000

15.000

25.000

80.000

Nederland

20.000

60.000

Nederland

40.000

15.000 10.000

20.000

Aantal verkochte Hoekwoningen

25.000

30.000

100.000

-

HOEKWONINGEN

Nederland

10.000

5.000

5.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

Vraagpriijs (x € 1.000)

260

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2008

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

230

2009

2010

2011

2012

2013

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000) 250

225 250

2007

220

240

215

240

230

210 205

230

200

Nederland

220

Nederland

195

200

180 200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

175

2013

2007

2008

Verkoopprijs (x € 1.000)

250

2009

2010

2011

2012

190

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000) 250

210

230

200

200

220

150

190

210

Nederland

200

170

180

160

2007

2008

2009

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Nederland

180

190

2010

2011

2012

Nederland

100 50

2007

2008

Verschil vraag-verkoopprijs

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 0%

2013

-1%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2009

2010

2011

2012

2013

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 0%

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-1%

-1%

-2%

-2%

-2%

-3%

-3%

-3%

-4%

Nederland

-5%

Nederland -4%

-6%

-5%

-7%

-6%

-6% -7%

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

160 140 120 100

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

Nederland

60

Nederland

60 40

40

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen)

80

Nederland

60 40

20

20

Nederland

-4% -5%

Verkooptijd (dagen)

180

-

2007

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000) 220

240

0%

Nederland

210

190 185

210

220

20 2007

2008

2009

2010

2011

9

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN




2007 20.554

2008 17.559

2009 12.530

2010 13.311

2011 12.272

2012 12.487

2013 11.621


2007 306

2008 309

2009 292

2010 300

2011 293

2012 269

2013 262


2007 294

2008 295

2009 274

2010 283

2011 275

2012 250

2013 244

2007 -3,6%

2008 -4,0%

2009 -5,5%

2010 -5,3%

2011 -5,7%

2012 -6,8%

2013 -6,5%

2007 90

2008 97

2009 150

2010 156

2011 155

2012 184

2013 185


2007 20.300

2008 16.067

2009 10.085

2010 11.390

2011 11.154

2012 10.572

2013 10.584


2007 440

2008 443

2009 414

2010 422

2011 413

2012 375

2013 366


2007 417

2008 419

2009 383

2010 391

2011 381

2012 341

2013 333

2007 -4,9%

2008 -5,4%

2009 -7,1%

2010 -6,9%

2011 -7,5%

2012 -8,6%

2013 -8,4%

2007 142

2008 148

2009 191

2010 217

2011 214

2012 234

2013 235


10 Zicht op de Woningmarkt 2007 - 2013

2007 44.432

2008 39.586

2009 31.112

2010 30.470

2011 27.841

2012 25.634

2013 24.567


2007 179

2008 183

2009 179

2010 183

2011 180

2012 170

2013 168


2007 174

2008 178

2009 172

2010 175

2011 172

2012 162

2013 159

2007 -2,6%

2008 -2,9%

2009 -4,1%

2010 -3,9%

2011 -4,2%

2012 -4,9%

2013 -5,1%

2007 68

2008 69

2009 99

2010 109

2011 123

2012 147

2013 155


Landelijke woningmarkt TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN


Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen

APPARTEMENTEN

Aantal verkochte Appartementen

Aantal verkochte Vrijstaande woningen 50.000

25.000

25.000

45.000

20.000

20.000

15.000

15.000

40.000 35.000

Nederland

10.000

30.000

Nederland

10.000

25.000

Nederland

20.000

15.000 5.000

5.000

10.000 5.000

-

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2007

2008

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000) 500

310

450

300

400

2012

-

2013

Nederland

270

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

180 175

250

Nederland

200

260

Nederland

170

150

250

100

240

165

50 2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

160

2013

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000) 350 300

450

180

400

175

350

250

Nederland

Nederland

200 150

100

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008

2007

2008

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 2007

2008

2009

2010

2011

2012

0%

2013

-1%

-1%

-2%

-2%

2009

2010

2011

2012

Nederland

-5%

2013

Nederland

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2009

2010

2011

2012

2013

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen 0%

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-1% -2%

Nederland

-3%

-5%

Nederland -4%

-6%

-6%

-7%

-7%

-8%

-8%

-9%

-5% -6%

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen)

Verkooptijd Appartementen (dagen)

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen) 180

250

200

2012

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen

-4%

-4%

2011

160

145

2013

-3%

-3%

2010

150

50 2007

2009

155

100

50

2008

165

250

150

2007

170

300

200

160

180

200

160

140

140

120

150

120 100

Nederland

Nederland 100

80 40

100

Nederland

80 60

60

40

50

20

20 -

2007

185

300

280

0%

2011

350

290

-

2010

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

320

230

2009

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Werkgebied De Leeuw

Karakteristiek • Regio’s verschillen in marktbewegingen per jaar, ten opzichte van 2007 / 2008 vaak een vergelijkbaar niveau. • Aantal transacties in Leiden als enige gestegen, in Alphen het meest afgenomen. • Einde grootschalige uitponding goedkope appartementen in Alphen zichtbaar in lager transactievolume en hogere verkoopprijzen. • Bollenstreek de duurste en Alphen de goedkoopste regio.

DeWaardevanErvaring.nl

• Toenemende stagnatie appartementenmarkt zichtbaar in afgenomen transactie-aantallen en toegenomen verkooptijden.

Werkgebied De Leeuw Transactievolume In het werkgebied van De Leeuw Groep, de regio’s Alphen, Bollenstreek en Leiden, werden in 2013 iets minder woningen verkocht dan in 2012. Alleen in de Leidse regio vonden meer transacties plaats dan in 2012. De afname in De Bollenstreek bleef beperkt, die in de regio Alphen liep het meest terug. Dat is overigens goed verklaarbaar: Vanaf 2009 werden de verkoopaantallen in de regio Alphen in positief opzicht vertekend door de grootschalige uitponding van goedkope appartementen in Alphen aan den Rijn. In 2009 en 2010 besloeg dat segment 48% van de markt, in 2011 en 2012 nog 41%, in 2013 daalde het percentage appartemententransacties naar een voor Nederland gemiddeld niveau van 30%.

Prijsontwikkeling De normalisatie van de appartementenmarkt komt ook tot uiting in een gestegen gemiddelde transactieprijs. De gemiddelde prijs van de verkochte woning in de regio Alphen steeg met 10%. De gemiddelde prijs van een verkochte woning bedroeg landelijk € 206.000. In het werkgebied van De Leeuw liggen de prijzen met € 234.000 14% hoger dan gemiddeld in Nederland. Binnen het werkgebied is De Bollenstreek (gemiddelde verkoopprijs € 250.000) traditioneel de duurste regio en Alphen (€ 224.000) de goedkoopste. Alphen is voor alle woningtypen de goedkoopste regio. Tussenwoningen, hoekwoningen en halfvrijstaande woningen zijn in de regio Leiden met respectievelijk € 233.000, € 265.000 en € 429.000 het duurst van de regio. Vrijstaande woningen (€ 562.000) en appartementen (€ 178.000) zijn in De Bollenstreek het duurst. De prijs van een tussenwoning ligt in het werkgebied, met uitzondering van de regio Alphen, bijna 25% boven het landelijk gemiddelde van € 183.000. De

prijs van appartementen echter ligt in het werkgebied, met uitzondering van De Bollenstreek, weer onder het landelijk gemiddelde (€ 159.000). In het vierde kwartaal van 2013 was op landelijk niveau een kleine prijsstijging zichtbaar. In 2013 als geheel daalden de prijzen nog steeds, zij het licht. De 2-onder-1-kapwoningen in de regio werden echter in alle regio’s tegen gemiddeld 8% hogere prijzen verkocht dan in 2012. Voor vrijstaande woningen gold – met uitzondering van de Leidse regio – hetzelfde. Appartementen werden in het werkgebied juist weer gemiddeld tegen lagere prijzen verkocht, uitgezonderd (zie hierboven) de markt in de regio Alphen. Het aanbod aan appartementen is sinds de crisis fors gestegen, ook door uitpondingen van corporaties. Dat komt tot uiting in de gemiddelde prijs van appartementen die ten opzichte van 2007 het meest afnam in de regio Leiden (-22%).

Aantal woningen:

221.252

Aantal koopwoningen:

143.087

Aantal huurwoningen:

78.165

Aantal inwoners:

529.923

Leeftijdsklasse 0-20 jaar in %:

23 %


60 %

Leeftijdsklasse 65+ jaar in %:

16 %

Aantal transacties:

2.576

Mediane vraagprijs: (x € 1.000,-)

250

Mediane verkoopprijs: (x € 1.000,-)

234

Verschil vraag- en verkoopprijs in %:

-5,9 %

Mediane verkooptijd in dagen:

160

Verkooptijd De gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen ligt zowel in het werkgebied als geheel als in de regio Alphen met 160 dagen dicht bij het Nederlands gemiddelde van 159 dagen. Met 144 dagen worden (de relatief goedkopere) woningen in Leiden het vlotst verkocht, in De Bollenstreek duurt het gemiddeld 181 dagen voordat een koper wordt gevonden voor het (relatief duurdere) aanbod.

Transacties Werkgebied De Leeuw 2013 (naar soort woning)

33,5%

Tussenwoningen waren in 2013 het meest populair. Dat leidde landelijk tot een afname van de verkooptijd van 10% voor verkochte tussenwoningen, in het werkgebied bedroeg de afname 6%. In Alphen nam de verkooptijd juist toe. Dat is echter maar relatief, want met een gemiddelde verkooptijd van 115 dagen gingen tussenwoningen in Alphen sneller van de hand dan in Leiden of De Bollenstreek.

6,1% 7,0% 16,1%

Appartementen Vrijstaand

37,2%

Twee-onder-een-kap Hoekwoningen Tussenwoningen


Werkgebied De Leeuw


Werkgebied De Leeuw

Ook hoekwoningen werden in de Alphense regio erg vlot verkocht. De verkooptijd was gemiddeld 126 dagen, dat is 11% onder het landelijk gemiddelde van 141 dagen. In de gemiddeld duurdere Bollenstreek lag de verkooptijd op 188 dagen, 33% hoger dan het landelijk gemiddelde. Vrijstaande woningen stonden in Nederland met een verkooptijd van 235 dagen het langst te koop. Ook hier opvallende verschillen. In Alphen vraagt een transactie in dit segment gemiddeld 310 dagen (32% meer dan landelijk), in Leiden gemiddeld 201 dagen (14% minder dan landelijk). Hoewel het woningaanbod in 2013 landelijk iets afnam, is het aanbod nog steeds 75% hoger dan voor de kredietcrisis. In geen enkel marktsegment was de toename zo groot als in de appartementenmarkt. Landelijk liep de verkooptijd op van 147 naar 155 dagen (+5%), in de regio van 127 naar 172 dagen (+35%). In De Bollenstreek vraagt de verkoop van een appartement met 195 dagen het meeste geduld.

Segmentatie In Leiden beslaat het segment appartementen het grootste gedeelte van de markt (39%). De regio Alphen had het grootste volume (10%) aan transacties met vrijstaande woningen tegenover 5% voor Leiden en De Bollenstreek. Halfvrijstaande woningen zijn met een aandeel van 4% het minst vertegenwoordigd in de Leidse woningmarktcijfers.


Werkgebied De Leeuw

ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

WERKGEBIED DE LEEUW

2007 202 316 393 911

2008 174 246 296 716

2009 115 184 217 516

2010 103 185 229 517

2011 87 179 202 468

2012 89 155 184 428

2013 81 160 175 416

2007 475 650 857 1.982

2008 410 563 740 1.713

2009 275 400 507 1.182

2010 223 386 504 1.113

2011 195 380 440 1.015

2012 204 339 409 952

2013 192 342 425 959

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2007 233 269 275

2008 233 274 288

2009 225 272 283

2010 227 269 280

2011 228 269 275

2012 217 249 249

2013 207 243 249


2007 259 291 327

2008 261 306 360

2009 250 288 303

2010 259 289 323

2011 251 293 316

2012 235 279 283

2013 237 254 283

250 221

Werkgebied De Leeuw Landelijk

263 220

270 224

266 218

265 220

264 215

242 202

238 194


299 243

318 247

286 235

298 240

295 234

272 218

263 211

2012 203 253 223 229 211

2013 224 250 226 234 206

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2007 226 262 268 256 213

2008 227 266 278 261 216

2009 217 261 267 253 208

2010 220 255 269 254 210

2011 218 254 260 250 204

2012 205 236 230 227 191

2013 196 230 233 224 183


2007 250 280 314 288 234

2008 252 298 347 307 237

2009 244 271 293 274 222

2010 249 275 302 282 228

2011 241 279 292 277 221

2012 223 265 270 258 205

2013 225 237 265 246 198

2011 -2,9% -4,7% -5,1% -4,5% -5,0%

2012 -3,4% -6,4% -5,6% -5,3% -5,9%

2013 -5,1% -6,2% -6,0% -5,9% -5,8%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2007 -2,2% -3,1% -3,2% -2,9% -2,9%

2008 -2,5% -3,0% -3,6% -3,2% -3,1%

2009 -3,5% -4,3% -4,9% -4,4% -4,4%

2010 -3,6% -3,8% -4,6% -4,1% -4,2%

2011 -4,1% -4,5% -4,8% -4,6% -4,5%

2012 -5,0% -5,9% -6,0% -5,7% -5,3%

2013 -4,4% -5,5% -5,8% -5,4% -5,2%


2007 -2,8% -3,6% -3,4% -3,3% -3,3%

2008 -3,0% -3,2% -3,7% -3,3% -3,5%

2009 -4,0% -4,9% -4,8% -4,7% -4,8%

2010 -4,6% -4,9% -5,6% -5,1% -4,7%

2011 -5,0% -4,3% -5,7% -5,0% -4,9%

2012 -5,3% -7,2% -5,9% -6,2% -5,8%

2013 -5,8% -6,4% -6,2% -6,2% -5,7%

2011 122 143 114 126 136

2012 111 170 143 145 160

2013 160 181 144 160 159

2007 65 82 56 67 66

2008 63 82 69 72 71

2009 114 118 112 114 110

2010 108 106 91 100 105

2011 120 110 90 103 112

2012 105 158 129 134 136

2013 115 145 116 126 123

2007 58 95 60 72 75

2008 97 74 66 76 82

2009 99 134 121 121 122

2010 146 120 145 136 118

2011 164 99 118 119 124

2012 132 176 150 156 148

2013 126 188 143 157 141

2008 997 1.449 1.929 4.375

2009 926 1.097 1.393 3.416

2010 811 1.144 1.359 3.314

2011 650 1.077 1.196 2.923

2012 639 908 1.133 2.680

2013 541 885 1.150 2.576


2007 261 306 280

2008 271 311 290

2009 218 295 265

2010 225 289 285

2011 240 292 274

2012 213 269 240

2013 237 267 243


284 253

293 254

262 238

272 246

273 242

243 226


2007 252 295 271 274 244

2008 263 299 279 282 244

2009 212 282 252 251 226

2010 217 275 269 259 233

2011 231 277 258 259 228


2007 -2,7% -3,5% -3,2% -3,2% -3,3%

2008 -2,8% -3,2% -3,4% -3,2% -3,5%

2009 -2,2% -4,5% -4,7% -4,0% -4,8%

2010 -2,3% -4,3% -4,8% -4,0% -4,7%

2007 75 98 66 79 82

2008 77 86 69 76 85

2009 72 121 104 101 122

2010 101 143 116 122 129

Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

HOEKWONINGEN Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2007 1.194 1.702 2.316 5.212

Verkooptijd

TUSSENWONINGEN Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

Verkooptijd Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk



Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO

WERKGEBIED DE LEEUW

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN


2.500


2.000

900

450

800

400

700

350 300

600

1.500 1.000

Alphen

500

Alphen

250

Alphen

De Bollenstreek

400

De Bollenstreek

200

De Bollenstreek

Leiden

300

Leiden

150

Leiden

200

500

100

100

-

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


350

50 2007

2008

300

300

250

250

Alphen

De Bollenstreek

150

Leiden

100

Landelijk

50

2009

2010

2011

2012

-

2013


350

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

150 100

Leiden

150

Landelijk

100

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

Alphen De Bollenstreek Leiden

Landelijk

-

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

400

350

250

300 200

Alphen De Bollenstreek

150

Leiden

100

Landelijk

250

Alphen

150 100

2007

2008

2009

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

Verschil vraag-verkoopprijs 2010

2011

2012

0%

2013

-1%

-1%

-2%

-2%

-3%

-3%

Alphen

-4%

De Bollenstreek Leiden

-5%

Landelijk

-7%

-7%

Verkooptijd (dagen)

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Landelijk

100

De Bollenstreek Leiden

Landelijk

-

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2007

-1%

-4%

Leiden

-5%

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


2013


200

140

100 80 60 40

-

2012

-8%

Alphen

120

De Bollenstreek

100

Leiden

80

Landelijk

60

Alphen De Bollenstreek Leiden Landelijk

40

20

20

2011

-7%

160

40

2010

Landelijk

120

Landelijk

2009

Leiden

140

60

2008

-6%

140

Leiden

2013

De Bollenstreek

160

80

2012

Alphen

180

De Bollenstreek

2011

-3%

De Bollenstreek

160

Alphen

2010

-2%

Alphen

180

100

2009

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 0%

2013

180

120

2008

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 2007

-5% -6%

Leiden

150

50

-4%

-6%

Alphen

200

De Bollenstreek

50

50

-

2012

50

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

200

0%

2011

200

De Bollenstreek

250

-

2010

250

Alphen

300

300

2009

350


350

2008

300

200

-

2013

2007

400

50

-


20 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Werkgebied De Leeuw


WERKGEBIED DE LEEUW


APPARTEMENTEN

2013 48 87 45 180

Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2007 92 137 83 312

2008 83 109 64 256

2009 48 66 36 150

2010 52 66 61 179

2011 53 73 43 169

2012 37 54 32 123

2013 55 47 55 157


2012 335 387 447

2013 359 427 457


2007 577 611 715

2008 628 670 710

2009 586 700 753

2010 574 627 739

2011 603 583 695

2012 474 523 628

2013 509 605 585

437 293

388 269

416 262


629 440

666 443

676 414

650 422

618 413

535 375

2010 350 402 471 411 283

2011 366 405 470 415 275

2012 315 358 406 359 250

2013 336 393 429 386 244


2007 548 576 669 593 417

2008 600 628 665 628 419

2009 548 661 717 638 383

2010 526 589 671 598 391

2011 567 537 656 577 381

2009 -4,6% -4,9% -6,5% -5,2% -5,5%

2010 -5,0% -6,0% -6,4% -5,9% -5,3%

2011 -4,6% -5,5% -6,3% -5,5% -5,7%

2012 -5,5% -7,2% -7,0% -6,7% -6,8%

2013 -6,5% -8,0% -6,9% -7,3% -6,5%


2007 -5,2% -5,5% -5,0% -5,3% -4,9%

2008 -5,2% -5,3% -4,7% -5,1% -5,4%

2009 -8,7% -6,5% -6,3% -7,2% -7,1%

2010 -6,6% -6,9% -8,7% -7,4% -6,9%

2009 147 165 122 151 150

2010 162 199 213 196 156

2011 149 178 162 166 155

2012 144 197 224 190 184

2013 204 237 159 209 185

2007 130 161 135 145 142

2008 146 184 95 149 148

2009 160 155 130 151 191

2010 273 319 248 281 217


2007 108 178 102 388

2008 90 138 95 323

2009 44 98 42 184

2010 45 118 65 228

2011 50 99 61 210

2012 49 87 46 182


2007 377 450 510

2008 391 466 535

2009 375 417 486

2010 373 425 514

2011 383 430 493


446 306

465 309

423 292

440 300


2007 367 431 494 430 294

2008 374 439 504 440 295

2009 362 396 448 400 274


2007 -3,4% -4,4% -3,9% -4,0% -3,6%

2008 -3,3% -3,6% -4,3% -3,7% -4,0%

2007 92 121 101 108 90

2008 85 76 83 81 97



2007 317 421 881 1.619

2008 240 393 734 1.367

2009 444 349 591 1.384

2010 388 389 500 1.277

2011 265 346 450 1.061

2012 260 273 462 995

2013 165 249 450 864


2007 173 213 197

2008 176 215 196

2009 150 215 191

2010 151 212 187

2011 146 217 184

2012 143 200 166

2013 147 189 159

565 366


197 179

198 183

184 179

184 183

185 180

169 170

165 168

2012 437 478 583 493 341

2013 472 562 526 518 333


2007 167 208 191 191 174

2008 173 208 189 192 178

2009 150 207 182 178 172

2010 151 203 179 178 175

2011 145 209 174 178 172

2012 141 189 156 161 162

2013 143 178 148 156 159

2011 -7,1% -8,8% -7,6% -8,0% -7,5%

2012 -9,0% -7,7% -8,3% -8,3% -8,6%

2013 -9,1% -8,6% -10,9% -9,6% -8,4%


2007 -2,3% -3,0% -2,8% -2,8% -2,6%

2008 -2,0% -2,6% -2,9% -2,7% -2,9%

2009 0,0% -3,9% -4,3% -2,8% -4,1%

2010 0,0% -3,7% -4,1% -2,7% -3,9%

2011 -0,1% -3,9% -4,8% -3,3% -4,2%

2012 -0,3% -6,0% -4,9% -4,0% -4,9%

2013 -3,9% -5,9% -5,3% -5,2% -5,1%

2011 319 268 222 272 214

2012 279 235 261 255 234

2013 310 247 201 253 235

2007 78 94 68 77 68

2008 60 76 67 68 69

2009 21 100 87 69 99

2010 56 144 99 100 109

2011 65 167 119 121 123

2012 79 158 136 127 147

2013 165 195 162 172 155



Werkgebied De Leeuw TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

WERKGEBIED DE LEEUW



200

1.000 900

140

160

800

120

140 120 100

De Bollenstreek

80

Leiden

60

80 60

700

100

Alphen


40

40

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

600

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Alphen

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


250 200

Alphen

400

De Bollenstreek

Leiden

300

Leiden

Landelijk

200

De Bollenstreek

100

150


100

Leiden

Landelijk

Landelijk

50

100 2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013


800

600

Alphen

300 200

500

Alphen

De Bollenstreek

400

De Bollenstreek

Leiden

300

Leiden

Landelijk

100

2008

2009

2010

2011

2012

2013


200

600

400

2007

250

700

500

150


100

Leiden

Landelijk

200

Landelijk 50

100 2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008


2008

2009

2010

2011

2012

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012



-6%

Leiden

-6%

Landelijk

2011

2012

2013

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-2% -3%

Alphen

De Bollenstreek

-4%

Leiden Landelijk

-6%

-10%

-8%

2010

-5%

-8%

Landelijk

-7%

2009

-1%

-4%

-3%

-5%

2008


2013

-2%

-4%

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen 0%

2013

-2%

-7% -12%

-9%

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen)

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen) 300

200

Alphen

150

De Bollenstreek 100 50

200

250

Alphen

200

Leiden

150

Landelijk

100

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-

150

Alphen

De Bollenstreek

Leiden Landelijk

De Bollenstreek

100

Leiden Landelijk

50

50 2007


250

350

250

-

Leiden

-


500

300

0%

De Bollenstreek

300

2013

600

-1%

Alphen

400

700

400

-

500

100

800

500

-

600

200

20

20 -


Aantal verkochte Vrijstaande woningen

160

180

APPARTEMENTEN

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Regio Alphen Karakteristiek • Einde grootschalige uitponding goedkope appartementen in Alphen aan den Rijn zichtbaar in lager transactievolume en gestegen gemiddelde verkoopprijzen. • In veel segmenten toename van verkooptijd. • Opvallend vlotte verkoop appartementen Kaag en Braassem. • Tussenwoningen in Nieuwkoop relatief snel verkocht.


Regio Alphen

Kaag en Braassem Nieuwkoop

Alphen aan den Rijn

T

ussen 2009 en 2012 vonden er in Alphen aan den Rijn grootschalige uitpondingen plaats van goedkope appartementen. Meer dan de helft van alle transacties in deze periode had betrekking op de verkoop van appartementen. In 2013 daalde het percentage appartemententransacties voor de regio Alphen van 41% naar iets meer dan 30% en voor Alphen aan den Rijn van 51% naar 39%. Dit heeft nogal wat gevolgen voor de woningmarktcijfers van Alphen aan den Rijn. Er werden in totaliteit minder woningen verkocht, zowel de gemiddelde verkoopprijs als de verkooptijd stegen fors.

De fors opgelopen verkooptijd (van 79 naar 170 dagen) zou er op kunnen wijzen dat de markt na de massale verkopen tussen 2009 en 2012 een verzadigingspunt heeft bereikt.

Er werden 138 tussenwoningen verkocht (+3%), wel tegen 4% lagere prijzen waardoor de gemiddelde prijs van de verkochte tussenwoning net onder € 200.000 uitkwam. De verkooptijd liep met 29% op naar 138 dagen.

Het transactievolume is zeer beperkt, in 2013 wisselden slechts 26 woningen van eigenaar. Dit volume is te beperkt om op basis daarvan betrouwbare analyses te verstrekken. De gemiddelde prijs van de verkochte woningen ligt in deze gemeente relatief hoog en ook de verkooptijd was met gemiddeld 287 dagen (ruim 80% langer dan landelijk). Dat is verklaarbaar. Het waren verhoudingsgewijs de veel duurdere woningtypen die van eigenaar wisselden en slechts een tiental appartementen. Deze konden na een gemiddelde verkooptijd van 107 dagen wel weer snel worden voorzien van een ‘verkocht’ bord.

De prijs van verkochte hoekwoningen bleef met € 224.000 vrijwel stabiel (-1%), maar ook bij dit woningtype vroeg het meer geduld van verkopers, 131 dagen (+10%), om uiteindelijk de verkoop gerealiseerd te krijgen. De markt voor halfvrijstaande woningen bleef met 29 transacties op niveau. De gemiddelde prijs lag met € 343.000 3% hoger dan in het voorafgaande jaar. Vrijstaande woningen waren met 18 geregistreerde verkopen relatief populair, er werden vooral duurdere (€ 557.000) woningen verhandeld. Ook in dit segment werd geduld gevraagd: de gemiddelde transactie kwam pas na 449 dagen tot stand, 91% langer dan landelijk. Het verminderde volume aan uitpondingen komt in de cijfers tot uiting door een significante verlaging (-39%) van het aantal verkochte appartementen. De gemiddeld gerealiseerde prijs lag met € 141.000 vrijwel op hetzelfde niveau als vorig jaar.

Kaag en Braassem Op 1 januari 2009 is de gemeente Kaag en Braassem ontstaan door het samenvoegen van de gemeenten Jacobswoude en Alkemade. Kaag en Braassem bestaat uit de deelgemeenten Hoogmade - Kaag - Leimuiden - Nieuwe Wetering - Oud Ade - Rijnsaterwoude - Rijpwetering Roelofarendsveen - Woubrugge.

Aantal woningen:

45.230


30.672


14.558

Aantal inwoners:

110.870


24 %


60 %


16 %

Aantal transacties:

537


237


224


-5,1 %


Nieuwkoop In Nieuwkoop werden 118 woningen verkocht, een afname van -5% ten opzichte van 2012. De markt in Nieuwkoop heeft een weinig stedelijk karakter: slechts 9% van alle verkochte woningen betreft een appartement terwijl duurdere woningtypen zoals hoekwoningen (20%), 2-onder-1-kappers (12%) en vrijstaande woningen (23%) juist weer royaal vertegenwoordigd zijn in de verkoopcijfers. Net als bij de gemeente Kaag & Braassem leidt dit tot verhoudingsgewijs hoge prijzen van verkochte woningen. Opvallend is wel dat de gemiddelde verkooptijd van

160

Transacties Regio Alphen 2013 (naar soort woning) 30,7%

9,9% 8,9% 15,1%

Appartementen Vrijstaand Twee-onder-een-kap

35,4%

Hoekwoningen Tussenwoningen


Regio Alphen


Regio Alphen

Kaag en Braassem Nieuwkoop

Alphen aan den Rijn

verkochte woning behoorlijk afnam (-30%) naar 123 dagen, 23% minder dan het landelijk gemiddelde van 159 dagen. Dit werd veroorzaakt door de snelle verkooptijden van verkochte tussenwoningen (68 dagen). Het marktsegment vrijstaande woningen in de Regio Alphen werd voor meer dan 50% bepaald door de 27 verkochte woningen in Nieuwkoop. De verkooptijd van gemiddeld 163 dagen is zeer kort te noemen, 31% korter dan het landelijk gemiddelde van 235 dagen. Nieuwbouw Roelofarendsveen Roelofarendsveen gemeente Kaag & Brasem, hier is in het voorjaar gestart met de verkoop van De Oevers van Roelofarendsveen Een plan waar kopers al in een vroeg stadium zijn betrokken bij de ontwikkeling en vormgeving. Bij aankoop kunnen mensen kiezen uit verschillende gevels en hun eigen kleur metselwerk. Daardoor ontstaat een gevarieerde wijk een aantrekkelijke uitstraling. Dit heeft zich vertaald in een vlotte verkoop. Binnen niet al te lange termijn verwacht de ontwikkelaar een ‘start bouw’ aan te kunnen kondigen. Een volgende fase met daarin tevens aanbod van appartementen wordt in het vroege voorjaar in verkoop gebracht.


Regio Alphen

ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE

REGIO ALPHEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

2013 393 26 118 537

Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

2007 390 28 47 465

2008 344 10 55 409

2009 208 10 57 275

2010 174 9 38 221

2011 134 8 52 194

2012 134 12 55 201

2013 138 10 42 190


2007 154 8 38 200

2008 137 9 26 172

2009 88 7 19 114

2010 65 6 32 103

2011 50 7 29 86

2012 61 5 23 89

2013 56 1 24 81

2012 195 285 264

2013 218 356 274

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

2007 231 235 237

2008 232 241 240

2009 222 227 234

2010 229 247 223

2011 229 236 223

2012 217 208 217

2013 209 178 207


2007 249 253 278

2008 254 374 284

2009 251 245 267

2010 261 262 254

2011 255 230 257

2012 235 225 239

2013 235 259 238

240 242

213 226

237 221

Regio Alphen Landelijk

233 220

233 224

225 218

227 220

228 215

217 202

207 194


259 243

261 247

250 235

259 240

251 234

235 218

237 211

2010 199 269 304 217 233

2011 211 303 288 231 228

2012 188 264 248 203 211

2013 207 310 258 224 206

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

2007 225 230 230 226 213

2008 226 234 233 227 216

2009 214 225 226 217 208

2010 222 238 212 220 210

2011 220 229 208 218 204

2012 206 195 204 205 191

2013 198 176 198 196 183


2007 244 244 267 250 234

2008 248 351 273 252 237

2009 244 235 253 244 222

2010 251 245 235 249 228

2011 249 221 242 241 221

2012 226 221 225 223 205

2013 224 240 227 225 198

2009 -1,6% -4,4% -6,5% -2,2% -4,8%

2010 -1,6% -6,0% -6,0% -2,3% -4,7%

2011 -2,1% -5,6% -6,0% -2,9% -5,0%

2012 -2,5% -5,6% -6,2% -3,4% -5,9%

2013 -4,8% -5,6% -5,9% -5,1% -5,8%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

2007 -2,0% -2,4% -4,0% -2,2% -2,9%

2008 -2,4% -3,2% -2,9% -2,5% -3,1%

2009 -3,3% -2,4% -4,3% -3,5% -4,4%

2010 -3,5% -5,2% -5,0% -3,6% -4,2%

2011 -4,1% -3,5% -4,4% -4,1% -4,5%

2012 -4,9% -3,6% -5,1% -5,0% -5,3%

2013 -4,6% -1,2% -4,4% -4,4% -5,2%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Teijlingen Landelijk

2007 -2,4% -4,9% -3,8% -2,8% -3,3%

2008 -2,6% -4,0% -4,7% -3,0% -3,5%

2009 -3,9% -2,2% -5,4% -4,0% -4,8%

2010 -4,0% -7,2% -5,7% -4,6% -4,7%

2011 -4,4% -6,8% -5,3% -5,0% -4,9%

2012 -5,1% -2,1% -6,6% -5,3% -5,8%

2013 -6,1% -7,3% -5,0% -5,8% -5,7%

2009 56 218 185 72 122

2010 81 242 193 101 129

2011 111 267 159 122 136

2012 102 148 175 111 160

2013 168 287 123 160 159

2007 61 111 137 65 66

2008 61 91 109 63 71

2009 101 147 176 114 110

2010 98 195 153 108 105

2011 122 145 115 120 112

2012 107 113 108 105 136

2013 138 116 68 115 123

2007 52 92 94 58 75

2008 94 114 98 97 82

2009 84 187 178 99 122

2010 108 187 187 146 118

2011 178 247 135 164 124

2012 119 14 202 132 148

2013 131 194 125 126 141


2007 944 56 174 1.174

2008 797 37 153 987

2009 772 30 122 924

2010 664 26 118 808

2011 490 28 130 648

2012 486 26 124 636


2007 236 349 361

2008 243 510 354

2009 198 380 311

2010 203 283 328

2011 217 322 310


261 253

271 254

218 238

225 246


2007 230 334 347 252 244

2008 236 490 337 263 244

2009 194 367 290 212 226


2007 -2,3% -3,9% -4,2% -2,7% -3,3%

2008 -2,5% -5,7% -3,8% -2,8% -3,5%

2007 67 111 167 75 82

2008 70 142 121 77 85

Verkooptijd Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk




Regio Alphen ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE

REGIO ALPHEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN


1.000


900 800 700

450

180

400

160

350

140 120

300

600 500 400 300

Alphen

250

Alphen

Kaag & Braassem

200

Kaag & Braassem

80

Kaag & Braassem

Nieuwkoop

150

Nieuwkoop

60

Nieuwkoop

100

100

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


600

20 2007

2008

500

250 200

2009

2010

2011

2012

-

2013


300

400

Alphen

40

50

100 -


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


400 350

300

Alphen

300

Kaag & Braassem Nieuwkoop

200

Landelijk 100

250

Alphen

150 100 50

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

Landelijk

100

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nieuwkoop

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


400

350

250

300 200

Alphen

300


200

Landelijk 100

250

Alphen

150 100

2008

2009

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013


2010

2011

2012

0%

2013

-1%

Alphen

200

Kaag & Braassem

50

2007

Nieuwkoop

150

Landelijk

100


Landelijk

50

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2007

2008

2008

2009

2010

2011

2012

2009

2010

2011

2012

2013

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen


0%

2013

2007

-1%

-1%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-2%

-2%

-2%

-3%

Alphen

-4%


-5%

Landelijk

-4%

-5%

-7%

-6%

Verkooptijd (dagen)

350

Alphen

-3%

-6%

-3%

Kaag & Braassem

-4%

Nieuwkoop

-5%

Landelijk

Kaag & Braassem

150

Nieuwkoop Landelijk

100

50 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


Landelijk


300 250

150

Alphen Kaag & Braassem

100

Nieuwkoop Landelijk

50

-

Nieuwkoop

-8%

200

Alphen

Kaag & Braassem

-6%

250 200

Alphen

-7%

250

300

-

Kaag & Braassem

-

2013


400

0%

150

300

500

-

Nieuwkoop

50


600

Alphen

200

Kaag & Braassem

200

Alphen Kaag & Braassem

150

Nieuwkoop Landelijk

100 50

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Regio Alphen


REGIO ALPHEN


APPARTEMENTEN

2013 29 5 14 48


2007 28 12 48 88

2008 25 11 42 78

2009 14 7 28 49

2010 16 4 32 52

2011 22 3 28 53

2012 12 7 18 37

2013 18 8 27 53


2007 303 11 314

2008 229 1 10 240

2009 436 1 6 443

2010 380 3 4 387

2011 255 1 9 265

2012 250 2 8 260

2013 152 2 11 165

2012 348 283

2013 366 389 346


2007 605 656 571

2008 629 918 581

2009 691 710 517

2010 633 422 540

2011 667 498 530

2012 503 491 442

2013 603 621 410


2007 170 239

2008 172 309 201

2009 150 235 198

2010 151 220 179

2011 144 175 256

2012 141 180 218

2013 145 149 182

383 293

335 269

359 262


577 440

628 443

586 414

574 422

603 413

474 375

509 366


173 179

176 183

150 179

151 183

146 180

143 170

147 168

2010 356 279 319 350 283

2011 380 391 321 366 275

2012 332 267 315 250

2013 343 335 323 336 244


2007 577 610 548 548 417

2008 587 891 548 600 419

2009 652 688 465 548 383

2010 600 406 492 526 391

2011 622 475 486 567 381

2012 444 437 410 437 341

2013 557 511 380 472 333


2007 164 237 167 174

2008 169 300 200 173 178

2009 149 220 189 150 172

2010 150 210 172 151 175

2011 144 162 230 145 172

2012 140 172 206 141 162

2013 141 144 168 143 159

2009 -4,2% -4,2% -5,8% -4,6% -5,5%

2010 -4,4% -9,2% -6,2% -5,0% -5,3%

2011 -4,2% -4,7% -5,4% -4,6% -5,7%

2012 -4,6%


2007 -3,7% -5,8% -6,0% -5,2% -4,9%

2008 -5,4% -7,4% -5,0% -5,2% -5,4%

2009 -5,9% -9,3% -12,2% -8,7% -7,1%

2010 -5,3% -4,0% -8,1% -6,6% -6,9%

2011 -5,9% -10,6% -9,1% -7,1% -7,5%

2012 -7,5% -12,1% -8,7% -9,0% -8,6%

2013 -9,5% -10,3% -8,8% -9,1% -8,4%


2007 -2,3% -1,0% -2,3% -2,6%

2008 -2,0% -3,1% -0,6% -2,0% -2,9%

2009 0,0% -6,4% -5,3% 0,0% -4,1%

2010 0,0% -4,3% -1,3% 0,0% -3,9%

2011

-7,2% -5,5% -6,8%

2013 -6,1% -7,6% -6,9% -6,5% -6,5%

-7,2% -7,9% -0,1% -4,2%

2012 -0,1% -4,3% -4,6% -0,3% -4,9%

2013 -3,7% -3,4% -5,5% -3,9% -5,1%

2009 115 483 279 147 150

2010 148 211 224 162 156

2011 148 287 153 149 155

2012 169 143 144 184

2013 205 349 179 204 185

2007 113 62 241 130 142

2008 155 154 160 146 148

2009 222 177 149 160 191

2010 314 377 248 273 217

2011 419 590 197 319 214

2012 267 308 310 279 234

2013 449 520 163 310 235

2007 74 363 78 68

2008 59 17 91 60 69

2009 20 104 272 21 99

2010 54 359 107 56 109

2011 61 231 374 65 123

2012 79 132 325 79 147

2013 170 107 155 165 155


2007 69 8 30 107

2008 62 6 20 88

2009 26 5 12 43

2010 29 4 12 45

2011 29 9 12 50

2012 29 20 49


2007 381 385 366

2008 379 449 356

2009 378 440 324

2010 374 306 342

2011 393 428 340


377 306

391 309

375 292

373 300


2007 373 371 351 367 294

2008 369 423 337 374 295

2009 365 417 299 362 274

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Teijlingen Landelijk

2007 -3,2% -5,3% -3,6% -3,4% -3,6%

2008 -2,9% -9,8% -3,8% -3,3% -4,0%

2007 83 200 116 92 90

2008 68 266 120 85 97





Regio Alphen TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

REGIO ALPHEN



80

450 400 350

40

50

Alphen

40

Kaag & Braassem

30

30

Nieuwkoop

20

20

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

2008

2009

2010

2011

2012

2007

2013


500

900

400

800

350

700

Alphen

250

Kaag & Braassem

200

Nieuwkoop

150

Landelijk

100 50

2010

2011

2012


2008

2009

2010

2011

2012


300

Landelijk

200

1.000

900

2007

2008

2009

2010

2011

2012

250

200 150


Kaag & Braassem

500

Kaag & Braassem

Nieuwkoop

400

Nieuwkoop

Landelijk

300

Landelijk

100 2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nieuwkoop Landelijk

2007

2008


2010

2011

2012

2013


Alphen

150

Kaag & Braassem

100

Landelijk

Nieuwkoop

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen -1%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-2%

Alphen

-3%

-6%

Kaag & Braassem

-4%

Alphen

Nieuwkoop Landelijk

-5%

Kaag & Braassem

-8% -10%

Landelijk

2009

200

0%

2013

-4%

-4%

-8%

Kaag & Braassem

100

-

2013

-2%

-2%

-6%

Alphen

150

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen 0%

2013

2013

50


2012

250

Alphen

50

2011


350

600

200

2010

300

Alphen

100

2009

200

-

2013

700

300

2008

50

800

350

2007

250

400

-


Nieuwkoop

300

500

2013

Kaag & Braassem

150

350

100 2007

Alphen

200

-

2013

Alphen

400

0%

2009

600

450

-

2008

1.000

450

300

250

50

2007

300

100

10

10

-

500

50

60

-



60

70

APPARTEMENTEN

-10%

-12%

-12%

-14%

Nieuwkoop

-6%

Landelijk

-7%

-8% -9%



400

Alphen

300


200

Landelijk

100 -

350

600

500

300

500 400

Alphen

250

Kaag & Braassem

200

Nieuwkoop

300

Landelijk

200

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-


150

Landelijk

100

100 2007


400

700

600

50 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Alphen aan den Rijn wijkniveau

Karakteristiek • Meeste transacties in herstelde markt Kerk en Zanen. • Relatief snelle verkopen in Ridderveld. • Laagste prijs voor appartementen in Oudshoorn.



Ridderveld Oudshoorn Zegersloot

Hoorn

Kerk en Zanen

S

inds 2008 vertoont het aantal verkochte woningen in Nederland een dalende tendens. In Alphen aan den Rijn bleef het transactievolume in de afgelopen jaren behoorlijk op peil dankzij de grootschalige uitpondingen van goedkope appartementen. In 2013 daalde het aantal verkochte appartementen in Alphen aan den Rijn van 250 naar 152 (-48%). Uiteraard heeft dit gevolgen voor de woningmarktcijfers over 2013: er werden minder woningen verkocht, de gemiddelde prijs per transactie steeg en de gemiddelde verkooptijd liep op van 102 naar 168 dagen (+65%). Dat laatste gegeven lijkt dramatischer dan het in werkelijkheid is: De verkooptijd is maar 6% hoger dan het landelijk gemiddelde. In Kerk en Zanen (+9%) en Lage Zijde (+7%) werden in 2013 meer woningen gekocht dan in 2012. De grootste dalers in verkoopaantallen waren Ridderveld (-46%), Zegersloot (-38%) en Oudshoorn (-30%). Er zijn grote verschillen in de samenstelling van het transactievolume per wijk. In Zegersloot had 48% van alle verkopen betrekking op een eengezinswoning. Er zijn andere wijken waar het gehalte aan appartementenverkopen het grootst is, zoals Hoorn (61%), Oudshoorn en Ridderveld (beiden 52%). Hoge Zijde De Hoge Zijde, de linkeroever van de rivier de Rijn, vormt met de Lage Zijde het stadshart van Alphen. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen in deze wijk daalde tot 43 (-14%). Het duurde relatief lang, 223 dagen (+214%) voordat er uiteindelijk gemiddeld € 182.000 (-7%) werd betaald voor tussenwoningen. Hoekwoningen gingen na 160 dagen veel sneller van de hand. De gerealiseerde verkoopprijs lag op € 238.000, (+9%). Uitsluitend in de

wijk Kerk en Zanen werd een nog hogere gemiddelde prijs betaald voor dit woningtype. Datzelfde gold overigens ook voor de prijs van appartementen. In Hoge Zijde werd gemiddeld € 171.000 betaald (+9%), uitsluitend in Kerk en Zanen lag het gemiddeld prijsniveau hoger. Hoorn Vier observaties over de woningmarktcijfers van deze wijk. In Hoorn wisselden de minste woningen van eigenaar (33 woningen, -14%), de gemiddelde verkooptijd was het langst (216 dagen, +57%), de prijzen het laagst (€ 150.000, -4%) en het aandeel appartemententransacties het hoogst (61%). Ook tussen- en hoekwoningen waren in deze wijk met een gemiddelde verkoopprijs van € 161.000 (-10%) respectievelijk € 162.000 (-21%) zeer betaalbaar.

Lage Zijde

Hoge Zijde

Aantal woningen:

30.551


20.194


10.357

Aantal inwoners:

72.913


24 %


61 %


15 %

Aantal transacties:

384


218


207


-4,8 %


168

De 20 verkochte appartementen (-31%) brachten gemiddeld € 125.000 op. Alleen in Oudshoorn lagen de gerealiseerde prijzen nog iets lager. Ten opzichte van het Nederlands gemiddelde van € 159.000 brachten appartementen in deze wijk 17% minder op. Kerk en Zanen In Kerk en Zanen ligt de gemiddelde prijs van € 262.000 op het op één na hoogste niveau van Alphen aan den Rijn. Met 88 transacties vonden hier de meeste verkopen van Alphen aan den Rijn plaats. In 2012 wisselden er slechts 24 tussenwoningen van eigenaar. In 2013 leek de markt zich licht (+33%) te herstellen. Ter vergelijking: In 2007 gingen er nog 85 tussenwoningen van de hand. De prijs voor tussenwoningen (€ 233.000, +2%), hoekwoningen (€ 261.000, +7%) en appartementen (€ 173.000, +7%) ligt nergens in Alphen hoger dan in deze wijk.

Transacties Alphen aan den Rijn 2013 (naar soort woning)

39,6%

3,6% 7,0% 14,3%

Appartementen Vrijstaand Twee-onder-een-kap

35,4%

Hoekwoningen Tussenwoningen





Ridderveld Oudshoorn Zegersloot

Hoorn

Kerk en Zanen

Hogere prijzen leiden automatisch tot langere verkooptijden. In Kerk en Zanen duurde het gemiddeld 215 dagen om een koper voor een woning te vinden, dat is 35% langer dan elders in Nederland. Lage zijde Lage Zijde is qua omvang de tweede markt van Alphen. In totaal gingen er 76 (+7%) woningen over in andere handen. De gemiddelde verkooptijd is 187 dagen, hoekwoningen stonden in deze wijk relatief lang te koop (221 dagen, +32%). Oudshoorn In de wijk Oudshoorn, ook wel Ridderbuurt genoemd, lag de gemiddelde transactieprijs met € 271.000 het hoogst van Alphen. Dit is verklaarbaar. Het transactievolume bestond voor 8% uit vrijstaande woningen met een gemiddeld prijsniveau van maar liefst € 1.493.000. Dergelijke verkoopprijzen bieden tegenwicht aan die van de appartementen in deze wijk. De 25 verkochte appartementen brachten gemiddeld € 121.000 op, 24% onder de gemiddelde prijs voor heel Nederland en de laagste gemiddelde prijs van Alphen aan den Rijn.

Zegersloot Zegersloot was, samen met de wijk Oudshoorn, het gebied met de grootste verhouding (48%) aan verkochte tussenwoningen. De verkooptijd lag met 123 dagen het laagst van Alphen. De tijd om een koper te vinden was in het segment appartementen het kortst (103 dagen) van Alphen. Nieuwbouw Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn kent verschillende nieuwbouwlocaties. Momenteel in verkoop is fase 1 van de Bloesemtuin. Deze eerste fase met 20 woningen is goed verkocht en binnenkort wordt met de bouw gestart. Het plan ligt in wijk de Nieuwe Sloot en zal straks circa 80 woningen bevatten. Tegen het centrum is Mooi-Irene in aanbouw genomen. In totaal 67 appartementen waarvan 21 koop en 46 huur in de vrije sector. Kerk en Zanen heeft woningen en appartementen te bieden aan de zuidkant van Alphen aan den Rijn. De afgelopen twintig jaar is deze locatie gefaseerd ontwikkeld, de laatste deelprojecten aan de zuidzijde vormen de afsluiting. Aan de Steekterweg worden zes watervilla’s aangeboden aan de oude Rijn, in de aansprekende jaren 30 stijl.

Ridderveld Ridderveld was met 29 transacties de grootste deelmarkt voor goedkope appartementen. De gemiddelde opbrengst lag op € 130.000. De 20 tussenwoningen wisselden voor een gemiddelde prijs van € 196.000 in 81 dagen van eigenaar. Deze verkooptijd lag 43% onder het Nederlands gemiddelde. Ook hoekwoningen gingen, na gemiddeld 109 dagen, vlot van de hand.


Lage Zijde

Hoge Zijde


ALLE WONINGSOORTEN PER WIJK

ALPHEN AAN DEN RIJN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

2013 43 33 88 76 48 56 40 384

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2007 44 15 85 65 43 76 59 387

2008 42 14 78 47 47 70 44 342

2009 19 6 31 26 22 48 55 207

2010 21 7 31 25 24 28 38 174

2011 15 1 32 18 15 31 20 132

2012 19 7 24 22 16 23 23 134

2013 14 9 32 29 13 20 19 136


2007 17 5 41 20 26 14 27 150

2008 19 3 23 24 28 22 16 135

2009 9 2 21 14 12 9 21 88

2010 11 2 17 13 6 6 10 65

2011 7 3 15 8 9 4 1 47

2012 12 1 11 10 5 7 13 59

2013 8 3 18 9 5 5 7 55

2012 206 167 239 206 191 167 200 195 226

2013 220 156 279 226 293 175 184 218 221

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2007 192 202 258 215 233 223 228 231 220

2008 202 201 250 213 224 227 230 232 224

2009 192 214 271 228 226 218 207 222 218

2010 216 204 260 225 229 224 222 229 220

2011 213 225 261 225 221 217 227 229 215

2012 204 191 239 210 225 214 202 217 202

2013 186 169 243 207 211 207 193 209 194


2007 257 240 290 240 241 242 239 249 243

2008 255 299 288 254 244 244 245 254 247

2009 297 217 278 256 256 231 220 251 235

2010 262 237 291 240 313 252 263 261 240

2011 312 255 284 273 236 239 215 255 234

2012 238 215 251 266 219 238 235 235 218

2013 254 175 279 226 225 209 215 235 211

2011 231 153 286 230 190 179 189 211 228

2012 195 157 228 194 185 161 192 188 211

2013 209 150 262 215 271 166 176 207 206

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2007 186 196 250 208 229 219 221 225 213

2008 197 197 244 207 219 220 223 226 216

2009 186 204 259 218 218 209 199 214 208

2010 206 194 249 218 223 214 213 222 210

2011 202 208 245 217 214 210 217 220 204

2012 195 180 229 197 212 201 195 206 191

2013 182 161 233 197 202 196 186 198 183


2007 245 232 282 235 236 235 235 244 234

2008 245 311 279 246 237 238 239 248 237

2009 271 210 266 242 246 223 217 244 222

2010 254 226 279 234 308 236 251 251 228

2011 303 243 275 262 235 230 215 249 221

2012 217 205 245 253 210 220 222 226 205

2013 238 162 261 208 220 190 210 224 198

2010 -3,0% -1,3% -3,2% -2,5% -0,9% -1,4% -1,8% -1,6% -4,7%

2011 -3,5% -1,6% -3,7% -2,8% -1,5% -1,4% -2,2% -2,1% -5,0%

2012 -3,7% -4,0% -3,5% -4,7% -2,6% -1,9% -2,7% -2,5% -5,9%

2013 -4,4% -4,1% -5,0% -5,4% -3,7% -4,1% -5,2% -4,8% -5,8%

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2007 -2,5% -2,9% -1,7% -2,2% -1,7% -1,9% -2,5% -2,0% -2,9%

2008 -2,7% -3,1% -1,9% -2,6% -1,5% -2,7% -2,7% -2,4% -3,1%

2009 -3,9% -4,8% -3,5% -4,0% -2,7% -3,9% -2,1% -3,3% -4,4%

2010 -3,9% -4,4% -3,4% -3,7% -2,7% -3,5% -3,3% -3,5% -4,2%

2011 -5,0% -7,8% -4,4% -4,1% -3,9% -3,6% -4,2% -4,1% -4,5%

2012 -4,5% -6,2% -4,5% -6,0% -5,9% -5,1% -1,6% -4,9% -5,3%

2013 -4,4% -5,5% -3,5% -5,4% -5,1% -4,4% -4,5% -4,6% -5,2%


2007 -3,3% -3,1% -2,5% -2,1% -1,7% -2,9% -1,8% -2,4% -3,3%

2008 -4,1% -2,2% -2,4% -3,5% -2,5% -2,6% -2,9% -2,6% -3,5%

2009 -6,5% -3,0% -3,8% -7,0% -3,9% -1,8% -1,1% -3,9% -4,8%

2010 -3,2% -4,6% -3,4% -5,2% -3,0% -5,3% -3,6% -4,0% -4,7%

2011 -4,0% -6,2% -4,1% -4,8% -3,3% -3,6% -4,4% -4,9%

2012 -4,3% -4,7% -3,3% -5,3% -2,1% -5,8% -6,1% -5,1% -5,8%

2013 -7,1% -7,4% -5,0% -7,8% -6,7% -6,3% -4,3% -6,1% -5,7%

2010 155 144 154 98 50 77 91 81 129

2011 162 165 179 148 89 56 118 111 136

2012 133 138 125 174 108 92 112 102 160

2013 193 216 215 187 143 143 123 168 159

Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2007 92 50 58 51 92 85 52 61 66

2008 47 103 72 46 40 61 89 61 71

2009 108 93 177 116 107 162 38 101 110

2010 142 145 160 146 42 78 99 98 105

2011 195 147 178 135 114 62 190 122 112

2012 71 101 123 96 200 149 90 107 136

2013 223 141 168 137 129 81 130 138 123

Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2007 67 117 72 37 57 94 41 52 75

2008 136 232 92 74 59 80 106 94 82

2009 139 196 110 112 85 121 19 84 122

2010 209 232 97 108 137 183 47 108 118

2011 144 178 169 212 243 27 178 124

2012 108 83 68 167 184 120 112 119 148

2013 160 168 195 221 118 109 135 131 141


2007 82 78 197 168 110 153 135 923

2008 85 56 146 140 118 140 100 785

2009 46 37 101 84 152 195 149 764

2010 61 63 83 104 120 122 106 659

2011 41 29 93 72 77 115 50 477

2012 50 39 81 71 69 103 64 477


2007 255 191 274 225 245 220 219 236 253

2008 253 189 277 246 246 218 220 243 254

2009 232 200 256 245 180 169 193 198 238

2010 211 158 297 195 189 181 198 203 246

2011 244 157 299 240 195 183 196 217 242


2007 247 184 266 219 242 214 214 230 244

2008 244 186 270 239 241 212 214 236 244

2009 222 188 247 229 178 165 188 194 226

2010 202 154 287 191 186 176 193 199 233


2007 -2,7% -2,8% -2,1% -2,5% -1,6% -2,2% -2,2% -2,3% -3,3%

2008 -3,0% -2,8% -2,2% -2,9% -1,5% -2,4% -2,5% -2,5% -3,5%

2009 -3,3% -3,6% -2,6% -4,8% -0,8% -1,1% -1,0% -1,6% -4,8%

2007 95 95 75 53 93 83 71 67 82

2008 95 90 79 70 47 68 82 70 85

2009 120 121 112 116 23 59 23 56 122

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

Verkooptijd

Verkooptijd


Alphen aan den Rijn wijkniveau ALLE WONINGSOORTEN PER WIJK

ALPHEN AAN DEN RIJN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN



250

40

80

200 150

100

Hoge Zijde

Hoge Zijde

60

Hoorn

30

Hoorn

50

Kerk en Zanen

25

Kerk en Zanen

40

Lage Zijde

20

Lage Zijde

30

Oudshoorn

15

Ridderveld

20

Ridderveld

10

Zegersloot

Ridderveld Zegersloot

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Zegersloot

10 -


350

2007

2008

2009

300

2010

2011

2012

Hoorn

200

Kerk en Zanen

150

Zegersloot

-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Landelijk


350

Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hoge Zijde

200 150

Lage Zijde

100

Oudshoorn Ridderveld

50

Zegersloot 2007

2008

2009

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Landelijk


2011

2012

Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot

50

Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hoge Zijde

-3%

Hoorn

-4% -5%

2008

2009

2010

2011

2012

Hoorn

Ridderveld

-7% -8%

Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2012

2013

Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Landelijk

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hoge Zijde

-3%

Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn

-6%

Zegersloot

-7%

Landelijk

-8%


Ridderveld Zegersloot Landelijk

Hoorn Kerk en Zanen

150

Lage Zijde

250

Hoge Zijde Hoorn

200

Kerk en Zanen

150

Lage Zijde

100

Ridderveld

Oudshoorn

Oudshoorn

100


50 -


300

Hoge Zijde

Kerk en Zanen

50

2011

-9%

200

Lage Zijde

2010

-2%

-6%

Oudshoorn

Hoge Zijde

100

2009

Hoge Zijde

2007

-1%

Oudshoorn

Hoorn

2008

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen

Hoge Zijde

-3%

250

150

2007

2007

0%

2013

-5%

Verkooptijd (dagen)

Landelijk


Lage Zijde

200

-

-

-9%

250

Zegersloot

50

-5%

-7%

Ridderveld

100

Lage Zijde

Landelijk

Oudshoorn

150

-4%

Zegersloot

-6%

Lage Zijde

200

Kerk en Zanen

Ridderveld

Kerk en Zanen

300

-4%

Kerk en Zanen

Hoorn

250

2013

-2%

-2%

Hoge Zijde


Hoorn

100

-1%

-1%

-

Hoge Zijde

150

0%

2013

2013

350

200

-

2012



Hoorn Kerk en Zanen

2011

50

2013

250

250

0%

-

2010

100

Zegersloot

300

300

-

Ridderveld

50

2009

150

Oudshoorn

Ridderveld

50

2008

200

Lage Zijde

100

Oudshoorn

2007

300

Kerk en Zanen

Lage Zijde

100

Oudshoorn

250

Hoorn

150

Lage Zijde

350

Hoge Zijde

200

Kerk en Zanen

-

2013

250

Hoge Zijde

Hoorn

5


300

250

Hoge Zijde

35

70

Oudshoorn

50


45

90

Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


Zegersloot 50 -

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013



ALPHEN AAN DEN RIJN


APPARTEMENTEN

2013 3 1 11 10 1 1 27


2007 2 1 2 5 5 2 3 20

2008 4 1 3 7 4 1 1 21

2009 1 1 2 1 1 3 9

2010 7 3 1 1 1 13

2011 2 5 6 1 2 1 17

2012 1 2 2 3 1 9

2013 5 3 4 1 1 14


2007 15 55 45 61 28 54 44 302

2008 16 37 22 46 29 44 35 229

2009 17 28 39 34 112 136 70 436

2010 25 53 19 59 84 85 55 380

2011 17 24 29 34 48 76 27 255

2012 17 29 34 32 43 70 25 250

2013 18 20 22 25 25 29 13 152

2012 345 420 315 350 349 350 348 269

2013 529 525 413 350 325 283 366 262


2007 811 865 647 590 690 455 629 605 440

2008 559 619 589 604 830 475 599 629 443

2009 1.380 1.275 745 1.450 595 699 691 414

2010 623 400 745 995 519 633 422

2011 625 775 645 1.325 863 599 667 413

2012 449 512 435 489 895 503 375

2013 645 450 1.695 439 295 603 366


2007 311 166 190 159 159 183 156 170 179

2008 273 159 210 176 164 173 163 172 183

2009 174 157 182 182 150 143 152 150 179

2010 159 144 195 154 152 148 154 151 183

2011 198 138 183 143 146 144 145 144 180

2012 164 135 171 154 148 136 140 141 170

2013 181 129 181 173 123 134 147 145 168

2011 235 478 376 315 317 450 380 275

2012 340 398 280 340 326 312 332 250

2013 491 508 384 329 305 255 343 244


2007 791 860 641 555 690 429 620 577 417

2008 519 570 585 566 816 450 564 587 419

2009 1.380 1.138 711 1.050 613 660 652 383

2010 612 417 680 830 488 600 391

2011 565 745 575 1.060 779 558 622 381

2012 408 406 413 445 840 444 341

2013 575 450 1.493 390 270 557 333


2007 303 161 186 155 158 176 153 164 174

2008 262 157 204 173 163 170 161 169 178

2009 170 149 178 176 150 142 152 149 172

2010 156 142 188 151 151 148 152 150 175

2011 188 136 177 142 145 144 144 144 172

2012 157 132 161 147 146 135 139 140 162

2013 171 125 173 164 121 130 137 141 159

2011

2012 -1,5%

2013 -4,5% -3,3% -6,2% -5,7% -6,2% -9,7%


2007 -2,3% -0,6% -1,1% -4,4% -3,9% -5,6% -4,9% -3,7% -4,9%

2008 -2,4% -7,9% -2,6% -6,5% -4,1% -5,2% -5,9% -5,4% -5,4%

2009

2010

2011 -9,5%

2012 -9,2% -16,2%

2013

-4,0% -3,0% -8,7% -16,6% -6,1% -5,3% -6,9%

-1,1% -4,4% -20,0% -7,8% -6,9% -5,9% -7,5%


2007 -2,8% -2,6% -2,2% -2,7% -0,9% -2,0% -1,6% -2,3% -2,6%

2008 -3,2% -2,4% -2,5% -2,1% -0,3% -1,6% -1,7% -2,0% -2,9%

2009 -1,1% -3,1% -0,9% -3,5%

2010 -1,0% -0,6% -1,8% -1,5%

2011 -1,2% -0,7% -2,9% -1,4%

0,0% 0,0% -4,1%

-0,1% -0,3% 0,0% -3,9%

-4,2%

2012 -2,1% -2,6% -2,8% -3,5% -0,3% -0,2% -1,1% -0,1% -4,9%

2013 -3,1% -3,0% -5,2% -4,9% -1,0% -3,2% -6,4% -3,7% -5,1%

2007 159 106 77 54 130 63 79 74 68

2008 188 73 87 62 46 68 56 59 69

2009 102 111 33 92 19 9 20 99

2010 134 141 125 79 30 59 75 54 109

2011 125 163 105 121 39 43 46 61 123

2012 227 133 91 197 39 72 125 79 147

2013 168 263 233 197 124 169 103 170 155


2007 4 2 24 17 8 7 2 64

2008 4 1 20 16 10 3 4 58

2009 8 9 5 2 24

2010 4 1 9 4 5 2 2 27

2011 1 12 6 4 2 1 26

2012 1 12 5 2 3 2 25


2007 462 319 428 375 348 356 484 381 306

2008 400 379 399 380 358 389 412 379 309

2009 375 376 369 425 378 292

2010 367 435 404 310 365 365 488 374 300

2011 245 500 381 324 342 509 393 293


2007 445 293 416 368 340 343 454 373 294

2008 386 340 388 368 352 375 391 369 295

2009 365 353 368 411 365 274

2010 325 390 392 300 352 345 479 356 283


2007 -1,6% -8,3% -3,2% -3,1% -2,1% -4,2% -6,3% -3,2% -3,6%

2008 -0,9% -10,3% -2,6% -3,8% -1,0% -3,6% -4,9% -2,9% -4,0%

2009

2010 -10,8% -10,3% -4,5% -2,4% -4,1% -5,3% -1,9% -4,4% -5,3%


2007 44 107 139 79 110 123 169 83 90

2008 58 153 92 63 24 100 79 68 97

-3,6% -5,9% -2,2% -3,3% -4,2% -5,5% 2009 204 104 18 71 115 150

2010 205 122 99 85 151 440 621 148 156

-4,1% -4,5% -2,7% -1,7% -7,5% -11,6% -4,2% -5,7% 2011 181 232 52 98 174 370 148 155

-3,5% -5,1% -2,8% -6,8% -10,9% -4,6% -6,8% 2012 42 278 248 160 49 109 169 184

-6,1% -6,5% 2013 295 89 185 177 284 452 205 185


2007 31 6 56 41 52 365 551 113 142

2008 77 34 44 285 111 188 288 155 148

-10,8% -4,5% -27,6% 3,1% -5,6% -5,9% -7,1% 2009 483 413 270 1.065 88 222 191

2010 410 39 826 273 80 314 217

2011 290 529 353 707 410 467 419 214

-9,9% -5,3% -17,5% -6,2% -7,5% -8,6% 2012 77 358 504 431 303 267 234

-12,0% -11,2% -8,5% -9,5% -8,4% 2013 575 518 307 483 181 449 235



-0,3%

Alphen aan den Rijn wijkniveau TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

ALPHEN AAN DEN RIJN


APPARTEMENTEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen Hoge Zijde

25

20 15

160

7

140

6

Kerk en Zanen

5

Lage Zijde

4


5

8

Hoorn

Oudshoorn

10

2007

2008

2009

2010

2011

2012

40

1

Zegersloot

20

Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde

300 200 100

2010

2011

2012

-

2013


2008

2009

2010

2011

2012

Hoge Zijde

1.200

Hoorn

250

Kerk en Zanen

200

1.000

Lage Zijde

800

Ridderveld

600

Zegersloot

Ridderveld

400

Zegersloot

200

Landelijk

2013


Oudshoorn

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hoge Zijde

Hoorn

400

Kerk en Zanen Lage Zijde

300

Oudshoorn Ridderveld

200

Zegersloot 100

Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hoorn

1.000


800

600 400

2008

2009

2010

2011

2012

Hoge Zijde

-2%

Hoorn

-4%

Kerk en Zanen

0%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hoorn Kerk en Zanen Oudshoorn Zegersloot Landelijk 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen

200

Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld

Zegersloot Landelijk

50

2007

2008

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-5%

Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen

Oudshoorn

-15%

Ridderveld

Oudshoorn Zegersloot

-20%

2009

2010

2011

2012

2013


-8%

Landelijk

Hoge Zijde

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen

Lage Zijde

-12%


250

-

-10%

Zegersloot

2013

Ridderveld

100

Lage Zijde

-10%

2012

50

Ridderveld

-6%

Ridderveld

2011

Lage Zijde

Oudshoorn

Landelijk

200

5%

2013

2010

100

150

Zegersloot


2009

300

Hoge Zijde

1.200

-

2008

350

1.400

500

2007

150

-


1.600

600

Zegersloot

300

1.400

-

Ridderveld

350

Oudshoorn

Landelijk 2007

0%

2009

Kerk en Zanen Oudshoorn

Ridderveld

2008

Hoorn Lage Zijde

Oudshoorn

2

2007

Hoge Zijde

80 60

1.800

Hoge Zijde

400

-

100

1.600

500

-

120

Hoorn Lage Zijde

3

2013


600

Hoge Zijde Kerk en Zanen

-

-



30

Landelijk

-25%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-1% -2%

Hoge Zijde

-3%

Kerk en Zanen

Hoorn Lage Zijde

-4%

Oudshoorn

-5%


-6%

Landelijk

-7% -30%

-14%


700


600

Hoorn

500

Kerk en Zanen

400

Lage Zijde

300


100

Landelijk -

250

1.000

Hoge Zijde

800

Hoorn Kerk en Zanen

600

Lage Zijde

Oudshoorn

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


300

1.200

Hoge Zijde

Oudshoorn

400


200

Hoge Zijde

Hoorn

200


150

Oudshoorn 100


50

Landelijk

Landelijk -

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


-

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Nieuwbouw

Ontwikkelingen van 2007 tot 2013

D

e verkoop van nieuwbouwwoningen stond, net als voorgaande jaren, ook in 2013 weer onder druk. Sinds 2010 (27.500 verkopen) daalde het aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar ruim 14.000. Het marktaandeel nieuwbouwwoningen in het totale transactievolume was in 2007 nog 18%; in 2013 was dat 13%. Ook de prijzen van nieuwbouwwoningen staan onder druk, wat voor de consument geen slechte ontwikkeling is. De prijs-kwaliteitsverhouding ontwikkelt zich positief en er wordt gezocht naar methodes om efficiënter en vooral duurzamer te bouwen. Hierdoor kan nieuwbouw beter concurreren met het aanbod bestaande woningen.

De vermindering van de hypotheekmogelijkheden van het koperspubliek hebben in beginsel voor de koper van een bestaande woning een zelfde effect als voor de koper van een nieuwbouwwoning. Wel zijn er geldverstrekkers die extra voorwaarden stellen voor het verstrekken van een offerte in geval van nieuwbouw. Een aantal geldverstrekkers brengt pas een offerte uit als de bouwvergunning is verleend of de opschortende voorwaarden (minimaal aantal verkopen) zijn vervallen. In het verleden waren deze voorwaarden een formaliteit waaraan in de meeste gevallen tijdig werd voldaan. In de huidige markt wachten ontwikkelaars nog wel eens met de aanvraag van een bouwvergunning tot er voldoende woningen zijn verkocht, dit ter voorkoming van legeskosten. Dat kan beperkend werken voor het aantal geldverstrekkers waaruit een nieuwbouwkoper kan kiezen. Als een koper een eenmaal getekende koopovereenkomst wil ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud, dan zal hij op grond van de reguliere overeenkomsten meestal twee afwijzingen van banken moeten overleggen. Het is de vraag of dat nog een redelijke eis is, nu alle banken zich in beginsel moeten houden aan dezelfde regels en elk hypotheekadvies geld kost.


De financiering van een nieuwbouwwoning is steeds meer een kwestie van maatwerk. Het is jammer dat de concurrentie op de hypotheekmarkt de afgelopen jaren is verminderd. Aanbieders worden daardoor minder geprikkeld om hun producten en diensten aan te passen aan de vraag. En dat is juist in deze markt hard nodig. Het is een trend om kandidaat-kopers in een vroeg stadium kennis te laten maken met het te ontwikkelen project. Door middel van previews kan de klant aangeven wat hij of zij belangrijk vindt in het uiterlijk, de indeling en de uitvoering van zijn toekomstige nieuwbouwwoning. Door goed te luisteren en de wensen door te voeren hopen de ontwikkelaars een snellere verkoop te realiseren. Het ligt in de lijn der verwachting dat aspirant-kopers in de toekomst steeds meer invloed krijgen op het eindproduct. En ook dat draagt bij aan de aantrekkelijkheid van nieuwbouwwoningen.

Geraadpleegde bronnen

O

ns rapport ‘Zicht op de Woningmarkt’ is gebaseerd op externe bronnen. De statistische gegevens zijn afkomstig van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM. De NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). De gegevens zijn met de grootst mogelijke zorgvuldigheid door de afdeling ICT van De Leeuw Groep B.V. bewerkt en verwerkt in grafieken. De aanbodgegevens zijn gebaseerd op de NVM-cijfers in verhouding tot de niet-NVM-cijfers. De omvang van het totale woningaanbod is berekend op basis van het regionale of lokale marktaandeel van de gezamenlijke NVM-makelaars per 1 februari 2013. De overige jaren zijn berekend op basis van de overigens niet gecontroleerde aanname dat deze verhouding identiek was. Bij de interpretatie van gegevens moet rekening worden gehouden met het volgende: Verhouding tussen regio’s en woonplaatsen De cijfers van grotere gehelen (regio) sluiten niet altijd exact aan op de som der delen (woonplaatsen). Het gaat daarbij om zeer kleine verschillen waarvan wij de oorzaak niet hebben kunnen vaststellen.

dergelijke kleine aantallen mogen geen conclusies worden getrokken. In grafieken uit dit effect zich in een vaak zeer ‘grillig’ verloop. Verkooptijd wordt beïnvloed door discipline van betrokken makelaars De betrouwbaarheid van de ‘verkooptijd’ is afhankelijk van alertheid waarmee objecten worden af- en aangemeld bij de NVM. Het is bekend dat sommige collega’s hiermee niet al te zorgvuldig omgaan. Dat kan inhouden dat de verkooptijd een minder betrouwbaar gegeven is. Beïnvloeding van de cijfers door beëindiging en of aangaan lidmaatschap NVM Het aantal transacties in een bepaald gebied kan worden beïnvloed doordat één of meer dominante marktpartijen toetreden tot de NVM (meer NVM-transacties) of het lidmaatschap beëindigen. Marktaandeel NVM De statistische gegevens bevatten alle NVM transacties. Gezien het feit dat de NVM een gemiddeld marktaandeel in Nederland heeft van 75%, achten wij de cijfers voldoende betrouwbaar om op basis daarvan conclusies te mogen trekken. bronnen

Geringere betrouwbaarheid bij lager aantal waarnemingen Bij de interpretatie van statistische gegevens moet er rekening mee worden gehouden dat de betrouwbaarheid van gegevens toeneemt met de omvang van het aantal onderliggende gegevens. Zeker in de gevallen waarin een gemeente wordt verdeeld in wijken èn de transactiegegevens per woningtype worden weergegeven, gaat het soms maar om tientallen transacties. Op basis van

Alle in deze brochure vermelde (deel)gemeenten.


De Leeuw is de grootste onafhankelijke dienstverlener op het gebied van makelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio Holland Rijnland. Met vestigingen in Leiden, Rijnsburg, Katwijk, Alphen aan den Rijn en Sassenheim bieden wij optimale lokale kennis en een hoogwaardige service. Sinds 1951. Dat is de waarde van ervaring.

Rijnsburg Rijnsburgerweg 100, 2231 AG Rijnsburg T 071 - 405 16 16 E [email protected]

Katwijk Andreasplein 14, 2225 GR Katwijk T 071 - 407 61 44 E [email protected]

Leiden Molenwerf 4, 2312 CK Leiden T 071 - 514 20 45 E [email protected]

Sassenheim Hoofdstraat 220, 2171 BN Sassenheim T 0252 - 229 646 E [email protected]

www.deleeuw.nl

Zicht op de Woningmarkt karakteristieken en trends Regio Alphen

Recommend Documents