BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen; 1,5% meer dan een jaar eerder. Opvallend is echter de ontwikkeling van het aanbod. Dat bleef met 7,15 miljoen m² ongeveer gelijk. Aantal transacties nauwelijks lager De heersende gedachte is dat veel minder bedrijven kantoorruimte opnemen, maar juist het tegendeel is waar. In de crisisjaren (2009-2011) is het aantal verhuurtransacties slechts licht gedaald in vergelijking met de periode 2006-2008. Dat het opnamevolume toch veel lager uitvalt, hangt samen met het gegeven dat er veel minder grootschalige ruimte gewenst wordt. Leegstand te hoog, maar nuance ontbreekt Het is overduidelijk dat de leegstand op de kantorenmarkt te hoog is. De grootste zorg is echter dat de komende jaren nog veel meer leegstand gaat ontstaan en er geen pasklare, landelijke oplossingen voor zijn. Leegstand is in de praktijk een sterk lokaal probleem. Lang niet alle gebieden ondervinden hiervan de problemen in dezelfde mate, terwijl dit in de prijsontwikkeling wel wordt verdisconteerd. Meer focus op aanpak problematiek Nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vooral dit laatste is opvallend. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. Verdere daling gemiddelde huurprijzen Dat de huurprijzen vorig jaar zijn gedaald komt niet als een verrassing. Beleggers doen extra concessies aan gebruikers om hen voor het gebouw te behouden. Dat kan door de huurprijzen te verlagen, maar ook door incentives te verstrekken. Deze blijven dan ook onderdeel van de afspraken met gebruikers. Om te voorkomen dat huurders alsnog voortijdig uit het pand vertrekken, spreidt een aantal beleggers de voordelen voor de gebruiker echter wel uit over de looptijd van het contract.
Samenvatting trends winkelmarkt 2012 Scherpe daling consumentenvertrouwen raakt de sector Consumenten blijven sceptisch. Zelden was het vertrouwen onder consumenten zo laag als aan het einde van vorig jaar. Anders dan tijdens de kredietcrisis van drie jaar geleden, ervaren consumenten de gevolgen van de economische teruggang dit keer ook in de eigen portemonnee. Bovendien merken zij dat een zachte en snelle oplossing van de economische problemen niet voorhanden is. Minder bestedingen zijn het gevolg. En dat merken winkeliers in hun omzet. Meer winkelruimten leeg, huren groeien uiteen De opname van winkelruimte is in 2011 opvallend genoeg gestegen. Wel zijn er opnieuw meer meters voor verhuur beschikbaar gekomen. Dat treft niet de bekende winkelstraten in de grotere steden. Daar zorgt een aanhoudend hoge vraag voor stabiliteit in de huurprijzen. Buiten de grotere steden ontstaat echter een groeiend aantal probleemgebieden. Winkeliers die de deuren sluiten slaan zelfs gaten op de betere locaties in de kleinere en middelgrote steden. Winkeluitgaven voorlopig op laag niveau Een snelle verbetering ligt niet voor de hand. Winkelbestedingen staan onder druk als gevolg van de slechte economische situatie. Bovendien vindt een deel van de bestedingen niet meer in de fysieke winkels plaats maar via internet. Dat vraagt om ondernemerschap bij winkeliers en om flexibiliteit bij eigenaren van winkelvastgoed. De veranderde economische omstandigheden betekenen dat sommige huurprijzen niet meer in verhouding staan tot de omzet. Er gaan dan ook steeds meer stemmen op voor – deels – op omzet gebaseerde huurcontracten. Opkomst van internet onstuitbaar Ondanks de terughoudendheid van consumenten in het algemeen blijft de omzet van winkelbestedingen via internet ook in 2011 weer groeien. In totaal werd vorig jaar voor zo’n € 9 miljard aangekocht via internet of andere vormen van thuiswinkelen. Nieuwbouw en heroriëntatie Heroriëntatie op de fysieke winkelmarkt is nodig om te voorkomen dat in de toekomst grote gaten gaan ontstaan in het straatbeeld. Stil blijven zitten is geen optie. Meer nieuwbouw, bijvoorbeeld in de vorm van transformatie en herbestemming, is juist hard nodig. Gemeenten, beleggers en winkeliers zullen samen een duidelijkere visie moeten ontwikkelen op de vraag hoe de aantrekkelijkheid van winkelgebieden kan worden gewaarborgd. Het streven naar meer compact samengestelde winkelgebieden is een kansrijke optie.
Samenvatting trends bedrijfsruimtemarkt 2012 Kortstondige groei, nieuwe terugval 2011 begon veelbelovend. Op de golven van ogenschijnlijk economisch herstel nam de vraag naar bedrijfsruimte in de eerste helft van het jaar flink toe. Tot aan de zomermaanden. Sindsdien is de bereidheid van bedrijven om te investeren in huisvesting weer teruggevallen. In totaal werd er vorig jaar wel meer ruimte opgenomen dan in 2010. Aanbod daalt niet Meer vraag heeft niet tot een daling van het aanbod geleid. Simpelweg doordat een deel van de vraag is ingevuld door nieuwbouw en een deel bestaat uit vervangingsvraag. Het structureel hoge aanbod vloeit niet voort uit veel te weinig vraag, maar wordt vooral gevormd door bedrijfspanden die niet geschikt zijn om bedrijfsprocessen en activiteiten van bedrijven te huisvesten. Schaarste aan goede gebouwen, huurprijzen herstellen licht Ondanks de crisissfeer hebben de huurprijzen in 2011 een licht herstel laten zien. Opmerkelijk, omdat in de beeldvorming achteruitgang domineert. De oplevende vraag heeft er echter toe geleid dat in sommige segmenten, zoals van logistieke ruimten van hoge kwaliteit, opnieuw schaarste is ontstaan. Voor courante gebouwen worden dan ook marktconforme prijzen betaald. In het segment kleinschalige bedrijfsruimte en verzamelgebouwen is juist een tegengestelde ontwikkeling zichtbaar, met oplopend aanbod en gemiddeld lagere huurprijzen. Minder focus op nieuwbouw Het gevaar van sterk stijgende leegstand is in de bedrijfsruimtemarkt kleiner dan soms wordt verondersteld. Het volume van de nieuwbouw zal de komende jaren fors lager liggen, mede als gevolg van een sterke beperking van de uitgifte van bedrijfslocaties. De overheid doet een beroep op private investeerders om de bedrijfsruimtemarkt te betreden. De vraag is of dit effect zal hebben. Beleggers trekken zich juist terug op de traditionele, herkenbare investeringsmarkten. Daarmee wordt het zeer lastig om te voldoen aan een van de belangrijkste voorwaarden voor succes van het toekomstige bedrijventerreinenbeleid.
Samenvatting trends woningmarkt 2012 Woningprijzen opnieuw gedaald, verdere daling in verschiet De vraag naar koopwoningen is in 2011 opnieuw gedaald. Tegelijkertijd is het aantal woningen dat in de bestaande markt wordt aangeboden verder gestegen. Hierdoor is de prijs onder steeds meer druk komen te staan. Vorig jaar daalde de prijs voor een koopwoning met gemiddeld 2%. Angst en nieuwe normen Het stokken van de vraag naar koopwoningen wordt door twee aspecten bepaald. De grote angst onder consumenten voor langlopende financiële verplichtingen, mede in het licht van koopkrachtverlies en toenemende werkloosheid. En – juist om consumenten hiertegen te beschermen – strengere normen ten aanzien van kredietverlening. Tijdelijke maatregelen versus langetermijnproblemen Om de ban te doorbreken worden vooral tijdelijke stimuleringsmaatregelen ingezet om consumenten over de streep te trekken. Het tij is daarmee echter niet gekeerd. De vraag is ook of dergelijke maatregelen voldoende impact hebben om de lange-termijnrisico’s weg te nemen die de consumenten op dit moment ervaren. Meer animo voor huurwoningen Decennialang is het eigenwoningbezit alleen maar gestegen. Nu neemt echter weer de belangstelling voor huurwoningen toe. Dat is voor het eerst in jaren. Wellicht is sprake van een tijdelijke opleving, maar consumenten kiezen momenteel eerder voor kortetermijnzekerheid dan lange-termijn financiële verplichtingen. Corporaties kunnen de toegenomen vraag niet aan, mede doordat zij gedwongen worden zich op hun oorspronkelijke taakstelling te richten. Dat kan er mogelijk toe leiden dat zij ‘gedwongen’ worden een deel van hun bezittingen te verkopen. Duidelijk is dat het aanbod onvoldoende is om aan de vraag naar een betaalbare huurwoning te kunnen voldoen. Minder nieuwbouw, signalen van krapte De dalende vraag in de koopsector en het oplopend aanbod van bestaande koopwoningen resulteert in een afname van de productie van nieuwe woningen. Projectontwikkelaars, woningcorporaties en bouwers passen projecten op grote schaal aan, wat leidt tot minder hoge aantallen en kleinere projecten. Ondertussen stijgt het aantal huishoudens jaarlijks, wat in sommige segmenten nu al leidt tot krapte. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de huisvesting van studenten en senioren. Nu juist veranderen Ondanks al het negativisme dat de Nederlandse woningmarkt domineert, biedt juist de huidige situatie reden om vernieuwing en hervorming door te voeren. Positief is dat de keuzevrijheid van woningzoekenden is verbeterd. Dat dwingt aanbieders van woningen (ontwikkelaars en beleggers) meer dan ooit om veel klantgerichter te handelen.
Samenvatting trends vastgoedbeleggingsmarkt 2012 Minder beleggingen door terugval vertrouwen Het beleggingsvolume is na een aanvankelijk herstel in 2010, vorig jaar opnieuw gedaald. In totaal is er € 4,75 miljard geïnvesteerd in vastgoed, ongeveer een kwart minder dan een jaar eerder. Accentverschuiving naar winkels en woningen Beleggers verleggen het accent in hun portefeuille naar winkels en woningen. Deze sectoren hebben relatief weinig kans op leegstand, waardoor de zekerheid van de huurinkomsten een stabiel direct rendement genereert. Kantoren en bedrijfshallen zijn minder populair, temeer doordat buitenlandse beleggers de focus verleggen naar investeringen in onder andere Oost-Europa en Scandinavië. Beleggers gaan anders om met incentives Incentives op huurcontracten zijn door de matige marktomstandigheden gemeengoed geworden. De wijze waarop beleggers hiermee omgaan verandert wel. Zo spreiden beleggers de voordelen voor de huurders meer over de lengte van het huurcontract. Door bovendien een deel van de voordelen aan het einde van de huurperiode te verlenen, voorkomen zij dat huurders vroegtijdig verhuizen. Aanvangsrendementen niet verder omlaag Het waardeherstel in de topsegmenten van het vastgoed heeft zich vorig jaar niet verder doorgezet. Door de verslechterde macro-economische omstandigheden, de onzekerheden rondom de euro, en de schaarste aan vreemd vermogen zijn vastgoedinvesteerders terughoudender geworden. Hierdoor zijn de gemiddelde prijzen voor vastgoed niet verbeterd, temeer omdat er zeer weinig topvastgoed als belegging wordt aangeboden. Angst werkt verlammend De angst lijkt te regeren in de vastgoedmarkt en onder beleggers. Angst voor waardeverval, oplopende leegstand, en onvoldoende financiering. Het zijn op zichzelf terechte angsten, maar dat wil nog niet zeggen dat vastgoed op langere termijn een kansloze investering is. Sterker nog, nu de waarde van vastgoed in sommige sectoren met enkele tientallen procenten is gedaald, lijken zich juist nu aantrekkelijke koopmogelijkheden voor te doen.
