lncentives op de kantorenmarkt, kan het niet anders?

lncentives op de kantorenmarkt, kan het niet anders?

Auteur Opdracht Jaargang Begeleiding namens ASRE Begeleiding namens Maarsen Groep Vertrouwelijk

mr. drs. M.A. Muijsson Scriptie ter afronding MRE-studie 2008-2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS mr. G. Kohsiek MRE Nee

;ì Reol Estole

MAARSENGROEP va s t g o e d in v e s t e r in g e

n

Voorwoord Deze scriptie is geschreven als eindopdracht voor de MRE-opleiding aan de ASRE. Na twee intensieve, maar vooral leuke jaren, zit het er nu dan bijna op. De dinsdagen van de afgelopen twee jaar zal ik niet snel vergeten. Naast veel leuke en goede colleges is vooral het leren kennen van 40 vastgoedprofessionals, met zeer uiteenlopende achtergronden, zeer inspirerend geweest. De perioden van examens en opdrachten waren zwaat en vooral tijdrovend, dus ben ik ook blij dat het er nu bijna op zit.

Over de keuze van het ondenruerp voor deze scriptie heb ik niet lang na hoeven denken. ln mijn dagelijkse praktijk word ik continue voor het dilemma gesteld hoe om te gaan met incentives. Het vertrekken van incentives is zo ingebakken in de markt, dat niet meer de vraag gesteld wordt of er een incentive verstrekt gaat worden, maar enkel hoe hoog deze zal zijn. Het leek me daarom goed om het verstrekken van incentives eens kritisch te beschouwen. ln de gesprekken die ik de afgelopen maanden gevoerd heb was iedereen het erover eens dat het verstrekken van incentives een vreemd fenomeen is. Eigenlijk wil iedereen wel zonder, maar hoe? Deze scriptie had ik niet kunnen schrijven zonder de hulp van velen. Op de eerste plaats wil ik alle respondenten van de gehouden enquête bedanken en degene die tijd wilde vrij maken voor een interview of gesprek. Zonder deze input had ik de scriptie niet kunnen schrijven. De heer van Gool heeft als begeleider vanuit de ASRE de afgelopen maanden mijn schrijfproces in goede banen geleid. Dit ging met kritische kanttekeningen, soms totale verwarring over wat ik had opgeschreven, vaak veel penstrepen, maar altijd ging ik positief naar huis en voelde ik de scriptie beter worden. Gerard Kohsiek heeft mij vanuit Maarsen Groep begeleid. Door zijn eigen ervaringen bij het schrijven van scripties is Gerard goed in staat te relativeren. Op het moment dat ik het gevoel had dat de scriptie zou stranden wist Gerard me weer op de rails te zetten. Daarnaast heeft Gerard erg geholpen de grote lijnen neer te zetten en vast te houden. Beiden hartelijk dank hiervoor. Veel dank voor Guido Aben van DTZZadelhoff. Naast het doornemen van de verschillende berekeningen in de scriptie heb ik Guido meermaals gebeld op het moment dat ik verstrikt raakte in mijn eigen berekeningen, of de markt weer is voor gek verklaarde. Aangezien de heer van Gool halverwege de scriptie verklaarde nog nooit een student te hebben gehad met zoveel fouten in de d en t's heb ik de hulp ingeroepen van mijn schoonvader. Arie, hartelijk dank voor het corrigeren van de vele spelfouten. Veel respect heb ik voor mijn vriendin Jette. De afgelopen 2 jaar heb je me alle ruimte gegeven om deze studie te doen. Veelweekenden en vakanties zat ik achter de boeken of in mijn eigen 'cocon' moeilijke vragen te venryerken. Je had alle geduld en wachtte gewoon tot ik weer aanspreekbaar was. Met het verbouwen/splitsen van ons oude huis, leegslopen, verbouwen en schilderen van het nieuwe huis, verhuizen, onze kleine op komst en scriptie schrijven tegelijk hadden we veel te veel hooi op onze vork. Toch was je altijd begripvol, vol vertrouwen en ondersteunend. Zonder jou was het niet gelukt. Vanaf nu gaan genieten van onze kleine!.... Bilthoven, 9 oktober 2010

Maarten Muijsson

Samenvatting ln de markt is de hoogte van verstrekte incentives de laatste jaren enorm toegenomen. ln deze scriptie is ondezocht of het verstrekken van incentives het beste antwoord is op de teruglopende marktomstandigheden. Uit het onderzoek is gebleken dat een incentive wordt verstrekt om een bepaalde huisvestingskeuze voor een huurder mogelijk te maken of te stimuleren. Verhuurders gebruiken incentives om tijdelijke fluctuaties in de huunruaarde op te vangen of om de waarde van gebouwen te verhogen. ln tegenstelling tot wat veel mensen denken is het verstrekken van incentives niet iets van de laatste jaren. Uit een interview met de heer Rompelman is gebleken dat incentives al sinds decennia verstrekt worden. Hierbij is de huidige hoogte van incentives geen uitzondering. Ook in andere markten worden incentives verstrekt, waarbij de mobiele telefoonmarkt veel overeenkomsten heeft. Het verstrekken van incentives is dus niet uniek voor de kantorenmarkt. Toch heeft het ondezoek aangetoond dat het gebruiken van incentives niet zo vanzelfsprekend is. Naast de voordelen kleven er ook nadelen aan het verstrekken van incentives. Waarom verstrekken beleggers dan incentives? Om een antwoord te krijgen op deze vraag zijn de doelstellingen van beleggers onderzocht en is gekeken naar wat de effecten zijn van incentives op deze doelstellingen. Beleggers streven een zo hoog mogelijk rendement na, maar niet voor iedere belegger is het indirecte rendement even belangrijk als het directe rendement. Dit is afhankelijk van de strategie en beleggingshorizon van de belegger. Daarnaast speelt het gewenste risico ook een rol hierbij. Het risico wordt mede bepaald door de verhouding eigen vermogen versus vreemd vermogen. Vervolgens is onderzocht waarom huurders belang hechten aan het ontvangen van een incentive. Hieruit is gebleken dat huurders graag flexibiliteit zouden willen, maar ook graag zekerheid en een stabiele huursom. Daar tegenover staat dat huurders veel kosten maken aan het einde en begin van de huurovereenkomst waardoor een incentive op dat moment goed uit komt. Als verschillende soorten incentives vervolgens beschouwd worden blijkt dat geen enkele incentive een positief effect heeft op alle doelstellingen op ieder moment. Het moment van beschouwen is erg belangrijk, maar ook de beleggingshorizon en de strategie van de belegger spelen een rol. Het blijkt dat het verstrekken van incentives een positief effect kan hebben op het indirecte rendement, maar dat het effect gemiddeld relatief klein is en zorgt voor een minder stabiel direct rendement. Het verlagen van de huurprijs kan een goed alternatief zijn voor het verstrekken van incentives. De markt sluit hier echter niet brj aan. ln de markt worden door bijna alle verhuurders incentives verstrekt. Het verstrekken van incentives wordt beïnvloed door adviseurs. Daarnaast geven veel partijen incentives omdat dit u eenmaal gebruikelijk is. De markt is door het verstrekken van incentives niet transparant. Hierdoor hebben de adviseurs een belangrijke rol bij de totstandkoming van transacties.

Tot slot geeft de scriptie een stappenplan waarin aangegeven wordt welke incentive de belegger het beste kan verstrekken en worden er adviezen gegeven aan de markt als geheel.

lnhoudsopgave Hoofdstuk

l: lnleiding

1.1. Ondenruerp 1.2. Centrale vraag 1.3. Subvragen 1

.4. Onderzoekmethoden en scriptieopzet

Hoofdstuk 2: Historie en achtergrond van incentives 2.1.Wat is een incentive? 2.2. Het ontstaan van de incentive 'cultuur' op de kantorenmarkt 2.3. Vergelijking met andere markten 2.4. Zt¡n er vergelijkbare incentives op de bedrijfsruimtemarkt en winkelmarkt? 2.5. lncentives in het buitenland 2.6. Relevantie onderzoek naar incentives 2.7. Samenvatting

Hoofdstuk 3: Doelstelling van verhuurder en belangen huurder 3.1. Doelstelling belegger en ontwikkelaar 3.1 .1. Waarde (indirect rendement) 3.1 .2. Cashflow (direct rendement) 3.1 .3. Risico 3.1.4. Financiering 3.1.5. Boekhoudkundig 3.1 .6. Fiscale aspecten 3.2. Belangen huurder 3.2.1. Flexibiliteit 3.2.2. Zekerheid 3.2.3. Stabiele huur 3.2.4. Financiering 3.2.5. Boekhoudkundig 3.2.6. Fiscale aspecten 3.3. Samenvatting hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4: Onderzoek naar incentives op de kantorenmarkt 4.1 .1 . Huurvrije periode 4.1 .2. Vergoeding inbouwpakket 4.1 .3. Verhuisvergoeding 4.1 .4. Wederopleveringsverplichting 4.1 .5. Beperken indexatie

4.1 .6. Cash incentive/tekengeld 4.2. W aarom verstrekken verh u urders incentives?

4.3. Hoe bepalen huurders en beleggers de hoogte van de incentives? 4.4. Hoogte incentives in de markt 4.6. Hoe blijven beleggers op de hoogte van de incentives in de markt? 4.8. Samenvatting hoofdstuk 4

1 1 1

I 2

4 5 5

o 7 7 7

I

I 9 9 12 12 12 14 14 14 14 15 15 15 15 15 16

17 17 17 17 17 18 18 18 18 19

20 21

Hoofdstuk 5: lnvloed van incentive op de doelstellingen van verhuurders en op de belangen van huurders 5.1. Huurvrije periode 5.1.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder 5.1.2Etfecten op de belangen van de huurder 5.2. Vergoeding inbouwpakket 5.2.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder 5.2.2Effecten op de belangen van de huurder

Verhuisvergoeding wederopleververplichting verhuurder huurder indexatie verhuurder huurder incentive 5

5.3. 5.4. Geen 5.4.1 Effecten op de doestellingen van de S. .2Effecten op de belangen van de 5.5. Beperken 5.5.1 Effecten op de doestellingen van de 5.5.2 Effecten op de belangen van de 5.6. Cash 5.7. Samenvatting hoofdstuk

Hoofdstuk 6: Casestudy MaarsFin portefeuille 6.1 . De portefeuille

6.2. De gemaakte financieringsafspraken 6.3. Aanpak 6.4. Analyse 6.4.1 . lndirect rendement 6.4.2. Direct rendement 6.5. De beste incentive 6.6. Samenvatting hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7: Reflectie op de markt .1. Praktijk versus theorie 7.2. AÍweging van verhuurder en huurder 7.3. Transparantie in de kantorenmarkt 7.4. lncentives en verstoring van de markt 7.5. lmago van incentives 7.6. Alternatieve methoden 7 .6.1. Duuzaamheid in plaats van korting 7.6.2. Flexibiliteit in plaats van korting 7.7. Samenvatting hoofdstuk 7

7

Hoofdstuk 8: Gonclusie 8.1. Conclusie 8.2. Stappenplan 8.3. Aanbevelingen algemeen

22 22 22 28 29 29 32 32 33 33 34 35 35 36 36 38

39 39 39 40 41 41

42 43 45 46 46 46 47 48 49 50 50 50 51

52 52 52 52

Bijlage

1) Rekenmodellen zaagtand behorende bij paragraaf 5.1.1. 2) Enquêteresultaten 3) Rekenmodellen portefeuille Maarsen Groep 4) Keuzeschema incentives 5) Korte uiteenzetting verschillen tussen Nederlandse Boekhoudkundige regels en IFRS met betrekking tot incentives.

Hoofdstuk 1: lnleiding Er is op de kantorenmarkt een trend ontstaan dat prijsfluctuaties in de huur worden voorkomen door middel van het verstrekken van incentives aan huurders door beleggers en ontwikkelaars. Met incentive wordt bedoeld een (financiële) prikkel die aan een potentiële huurder wordt verstrekt in plaats van het verlagen van de huurprijs. Dit gebeurt voornamelijk in de vorm van huurvrije perioden en inbouwrrergoedingen. Hierdoor zijn de schommelingen in de gepubliceerde huurwaarden beperkt. Deze methode leent zich goed om kortstondige (kleine) prijsschommelingen op te vangen. De huurprijs blijft namelijk op peil en na het verlenen van de incentive blijft er voor de belegger een 'hoge' cashflow over gedurende de looptijd van het contract. ln de huidige markt zijn de verstrekte incentives tot zeer grote hoogte gestegen. Transacties waarbij meer dan 25 maanden huurincentive wordt gegeven bij een huurovereenkomst van 60 maanden zijn geen uitzonderrng. De verhuurder wordt min of meer gedwongen om aan het verlenen van hoge incentives mee te doen. Op dit moment is er sprake van een vragersmarkt op de kantorenmarkt waardoor de verhuurder de markt moet volgen. De verhuurder kan kiezen tussen het verlagen van de huurprijs of het verlenen van een hoge incentive. Het verlenen van lange huurvrije perioden of hoge 'inrichtingsbijdrage' heeft voor beleggers en ontwikkelaars een aantal nadelen. Aangezien incentives toch op grote schaal verstrekt worden, l¡kt het erop dat verlagen van de huurprijs nog meer nadelen heeft.

Daarnaast is de hoogte van de benodigde incentive om een huurder te overtuigen moeilijk te bepalen. De verstrekte incentive wordt bij transacties vrijwel nooit gepubliceerd. De markt is niet transparant over de incentives. Hierdoor is het voor een belegger moeilijk te bepalen of de incentives die zij verstrekt marktconform zijn.

l.l.

Onderwerp ln deze scriptie wordt in kaart gebracht wat de voor- en nadelen zijn van het verstrekken van incentives ten opzichte van het verlagen van de huur. Hierbij wordt gedetailleerd ingegaan op de verschillende soorten incentives die in de markt gebruikelijk zijn. Bij het in kaart brengen van de voor- en nadelen worden de incentives belicht vanuit verschillende invalshoeken. Zo worden voor de belegger en ontwikkelaar de gevolgen besproken voor de cashflow, waarde van een object, financiering, boekhouding, fiscale gevolgen en risico. Aangezien de belegger en ontwikkelaars rekening moeten houden met de markt worden de gevolgen van incentives voor de huurder ook belicht. Door middel van de scriptie wordt ondezocht of het vertrekken van incentives inderdaad de beste methode is om huurders te contracteren. 1.2. Gentrale vraag De centrale vraag van deze scriptie is: Op welke wijze kan een belegger op de kantorenmarkt het beste omgaan met incentives om het rendement en risico van de portefeuille te optimaliseren? 1.3. Subvragen Om de centrale vraag goed te beantwoorden zijn een aantal subvragen geformuleerd. Deze subvragen geven meer begrip over het ondenruerp en helpen bij het beantwoorden van de centrale vraag.

1

Hoofdstuk 2=Wat is de achtergrond van incentives verstrekken?

-

Wat is een incentive? Wanneer is de incentive 'cultuur' ontstaan? Heeft de markt altijd op dezewijze gefunctioneerd? Zijn er andere markten waarbij gebruik wordt gemaakt van incentives? Zijn er vergelijkbare incentives op de bedrijfsruimtemarkt en winkelmarkt? Worden er in het buitenland ook incentives verstrekt?

Hoofdstuk 3: Waarom worden incentives verstrekt?

-

Wat Wat Wat Wat

zijn de doelstellingen van beleggers (en ontwikkelaars)? bepaald het rendement van beleggers (en ontwikkelaars)? bepaald het risico van beleggers zijn de doelstellingen van huurders?

Hoofdstuk 4: Hoe werkt het verstrekken van incentives? Welke soorten incentives worden er in de markt verstrekt? Hoe bepalen huurders en beleggers de hoogte van de incentives? Hoeveel incentives worden er in de markt verstrekt? Hoe blijven beleggers en ontwikkelaars op de hoogte van de incentives in de markt?

-

Hoofdstuk 7: Reflectie op de markt

-

ln hoeverre sluit de markt aan bij de doelstellingen van huurder en verhuurders? Maakt de markt een bewuste afweging of is er sprake van 'kopieergedrag'? Werkt het verstrekken van incentives frauduleus handelen in de hand? ls de markt transparant? Z\n er alternatieve methoden?

1.4. Onderzoekmethoden en scriptieopzet Deze scriptie is een onderzoek naar het verstrekken van incentives op de kantorenmarkt. ln het onderzoek wordt gekeken naar de effecten van het verstrekken van incentives en wordt een antwoord gegeven op de vraag op welke wijze een belegger het best incentives kan verstrekken. Hêt ónderzoek kan omschreven worden als een exploratief onderzoekl. Het onderzoek moet in deze zin meer duidelijkheid verschaffen over de werking en effecten van incentives. Door middel van literatuuronderzoek (kwalitatief onderzoek) is voornamelijk informatie verkregen over het waarderen van vastgoed en welke invloed het verstrekken van incentives hier op heeft. Aan de hand van een casestudy2 is de theorie toegepast. Vervolgens is aan de hand van empirisch onderzoek (interviews met diverse deskundige en een enquête onder vastgoedadviseurs, beleggers en ontwikkelaars) meer informatie verkregen over de motieven van marktpartijen om gebruik te maken van incentives. Bij het ondezoek is uitgegaan van rationeel handelende partijen. ln de praktijk laten huurders en verhuurders zich ook leiden door psychologische invloeden en emoties. De rekenkundige voorbeelden en uitgangspunten in deze scriptie zijn besproken met diverse taxateurs en vastgoedadviseurs. Zij onderschrijven de rekenkundige uitkomsten, maar geven aan dat individuele partijen door gebrek aan kennis, emotie of irrationele beslissingen anders kunnen handelen. Een belangrijk aspect hierbij is de wijze van waardebepaling zoals in hoofdstuk 3 is uitgewerkt. ln de scriptie is uitgegaan van de meest voorkomende methode van waarde bepalen waarbij aangesloten wordt bij de (markt)huurwaarde. ln de praktijk zijn er ook partijen die de marktwaarde op andere wijzen bepalen. 1

Baarda en de Goede (2005) geven als omschrijving van exploratief onderzoek aan dat er bij exploratief er geen voorafgaande scherp geformuleerde theorie of hypothese voor handen is. Exploratief ondezoek is er op gericht een theorie of hypothese te formuleren. 2 Verschuren en Doorewaard (2007) geven als omschrijving van een casestudy aan dat een casestudy een ondezoek is waarbij geprobeerd wordt een diepgaand en integraal inzicht te krijgen in tijdruimtelijke processen. ln deze scriptie betreft dit proces de waardeontwikkeling van vastgoedobjecten gedurende een aantal jaren bij verschillende uitgangspunten.

2

Het ondezoek dat in het kader van deze scriptie wordt uitgevoerd bestaat uit meerdere onderdelen. Door middel van literatuurondezoek, een interview met de heer Rompelman en gesprekken met diverse makelaars wordt in hoofdstuk 2 een theoretisch kader geschetst over het gebruiken van incentives. Hierbij wordt voornamelijk stil gestaan bij de ontstaansgeschiedenis van incentives verstrekken en wordt er gekeken of andere markten op dezelfde wijze functioneren. Het doel van dit deelondezoek is om te bezien of het verstrekken van incentives een tijdelijk verschijnsel is dat vanzelf weer verdwijnt of dat het verstrekken van incentives een vast gegeven is op de kantorenmarkt.

ln hoofdstuk 3 wordt door middel van literatuuronderzoek en interviews onderzocht waarom verhuurders incentives verstrekken. Omdat het verstrekken van incentives door een verhuurder samen gaat met ontvangen van incentives door een huurder, wordt in dit hoofdstuk ook onderzocht waarom huurders incentives willen ontvangen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 door middel van een enquête en interviews de praktijk inzichtelijk gemaakt. ln het hoofdstuk worden de resultaten besproken van een gehouden enquête onder beleggers, ontwikkelaars, adviseurs en interviews met huurders. ln de enquête is onder andere gevraagd naar welke incentives gebruikelijk zijn en hoe vaak incentives gegeven worden. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk de informatievoorziening van partijen over incentives onderzocht.

ln hoofdstuk 5 worden de effecten besproken van de incentives op de in hoofdstuk 3 beschreven belangen van verhuurder en huurder. Er wordt in het hoofdstuk aangegeven of de incentives een positief of negatief effect hebben op de doelstellingen van beleggers en huurders. ln hoofdstuk 6 wordt door middel van een casestudy ondezocht wat in de praktijk de financiële gevolgen zijn van de verschillende incentives. Het onderzoek bestaat uit een casestudy, waarbij door middel van een scenarioanalyse op een deel van de portefeuille van Maarsen Groep wordt onderzocht wat de gevolgen zijn. Voor ieder object is voor de komende 5 jaar een waardering gemaakt, waarbij verschillende soorten incentives worden doorgerekend. ln hoofdstuk 7 worden de resultaten uit hoofdstuk 5 beschouwd. Hierbijwordt nagegaan in hoeverre de incentives aansluiten bij de in hoofdstuk 3 besproken belangen. Er wordt daarnaast een verklaring gezocht voor de resultaten door middel van interviews. ln hoofdstuk I wordt antwoord gegeven op de centrale vraag: Op welke wijze kan een belegger op de kantorenmarkt het beste omgaan met incentives om het rendement en risico van de portefeuille te optimaliseren?

J

Schematisch ziet het ondezoek er als volgt uit:

Hoofdstuk 2 Validatie onderzoek

4

Hoofdstuk 2: Historie en achtergrond van incentives ln dit hoofdstuk wordt door middel van literatuurondezoek en interviews een theoretisch kader geschetst over het gebruiken van incentives. Hierin wordt voornamelijk stil gestaan bij de ontstaansgeschiedenis en wordt er gekeken of andere markten op dezelfde wijze functioneren. Daarnaast wordt een antwoord gezocht op de vraag of het verstrekken van incentives een tijdelijk fenomeen op de vastgoedmarkt is of iets met een langere historie. 2.1. Wat is een incentive? Een incentive is een stimulans die gegeven wordt om een bepaalde keuze te maken. Met andere woorden het duwtje in de rug om bepaalde keuzes aantrekkelijker te maken. Op Wikipedia wordt de volgende treffende omschrijving gegeven: 'an incentive is any factor (financial or non-financial) that enables or motivates a particular course ofaction, or counts as a reason for preferring one choice to the alternatives. It is an expectation that encourages people to behave in a certain way.'

ln de vastgoedmarkt zou een incentive als volgt te omschrijven zijn. Een incentive is een factor (financieel of niet-financieel) die een bepaalde huisvestingskeuze mogelijk maakt of stimuleert. Onder incentive wordt in het kader van deze scriptie verstaan 'alle factoren die afwijken van de standaard contractsbepalingen (ROZ3 Model-huurovereenkomst) en in het voordeel van de huurder zijn'. Deze omschrijving is dus ruimer dan enkel de huurreductie gedurende het kalenderjaar, omdat ook eventuele niet financiële incentives hieronder vallen Op de kantorenmarkt wordt om huurders over de streep te trekken, veelvuldig gebruik gemaakt van incentives in plaats van het verlagen van de huursom. Door de jaren heen fluctueert de gemiddelde omvang van deze incentives. De omvang van incentives is in algemene zin afhankelijk van de markt. Toch zien we grote verschillen bij individuele transacties. ln het volgende hoofdstukkenzal dieper ingegaan worden op de verschillen per transactie. ln het algemeen zou gesteld kunnen worden dat incentives verstrekt worden om tijdelijke fluctuaties in de huunruaarde van gebouwen op te vangen en de waarde van gebouwen te optimaliseren. De huunruaarde zou zonder gebruik van incentives fluctueren afhankelijk van de vraag en aanbod op dat moment. ln de praktijk bl|ft de huun¡vaarde lange tijd op een stabiel niveau en wordt de fluctuatie opgevangen door het meer of minder verstekken van incentives door marktpartijen. Daarnaast speelt het beïnvloeden van de waarde een grote rol. ln de volgende paragraaf wordt hier kort bij stilgestaan, in hoofdstuk 5 wordt dit uitgebreid besproken.

2.2.Het ontstaan van de incentive'cultuur'op de kantorenmarkt ln het kader van deze scriptie heeft de heer Rompelman, voormalig hoofdredacteur en oprichter van het vakblad Vastgoedmarkt, in een interview een uiteenzetting gegeven van de vastgoedmarkt van de laatste decennia. Hierin is uitvoerig stilgestaan bij de ontstaansgeschiedenis van het verstrekken van incentives (Rompelman, 2010). De beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed is eind jaren '60 begin jaren '70 ontstaan met de komst van Britse (institutionele) beleggers. Op het moment dat de Britten zich begonnen terug te trekken, namen de Nederlandse lnstituten de vraag naar commercieel vastgoed over. De instituten belegden in commercieelvastgoed, omdat aangenomen werd dat het vastgoed een goede bescherming (hedge) bood tegen inflatie. De objecten werden dan ook aangekocht met 100% eigen vermogen. Het vastgoed werd aangekocht met de intentie om de objecten voor lange duur in portefeuille te hebben. Doordat er voor lange termijn werd aangekocht, was er weinig handel in bestaand vastgoed; de instituten kochten direct bij de ontwikkelaars en later gingen de grote instituten zelf ontwikkelen. Van incentives 3

Vereniging Raad voor Onroerende Zaken, model 2008.

5

was in deze periode nog geen sprake. De eigenaren (instituten) lieten liever gebouwen een periode leeg staan dan dat ze bereid waren concessies te doen aan de huurprijs of aan andere contractvoorwaarden. De gebouwen waren goed en relatief nieuw en verkochten uiteindelijk zichzelf , was de gedachte. ln Amsterdam, de bakermat van commercieel vastgoed, kwam eind jaren '70, begin jaren '80 een nieuw type ontwikkelaar op de markt. ln Amsterdam-Zuidoost werden door ontwikkelaars gebouwen ontwikkeld van een mindere kwaliteit en aangeboden tegen lagere huren dan op dat moment gangbaar was. De institutionele beleggers waren vervolgen de afnemers van de verhuurde gebouwen. Om de gebouwen verhuurd te krijgen boden de ontwikkelaars huurders aan om hun lopende huurcontract af te kopen. Daarnaast werden er vanaf dat moment incentives gegeven in de vorm van inbouwpakketten en huurvrije perioden aan huurders die op dat moment geen lopend contract meer hadden. Door de lage bouwkosten in die jaren konden de ontwikkelaars een goede boterham verdienen. De beleggers in bestaand vastgoed (dezelfde institutionele beleggers) konden niet achter blijven en gingen schoorvoetend ook over tot het verstrekken van incentives. ln die tijd waren incentives ter grootte van 2Qo/o-25% van de totale huursom geen uitzondering. Eind jaren '80 begonnen de institutionele beleggers zich terug te trekken van de markt en kochten geen nieuwe objecten meer aan. Op dat moment kwamen er Scandinavische beleggers naar Nederland. Deze beleggers waren naarstig op zoek naar vastgoedbeleggingen en waren bereid grote risico's te nemen . Deze beleggers kochten ook leegstaand vastgoed. Ontwikkelaars speelden in op deze overspannen situatie en verhuurden tegen hoge huren kantoren, waarbij ze de huurders het teveel betaalde teruggaven in de vorm van incentives. De hoge huur werd vervolgens gekapitaliseerd zonder te kijken naar de werkelijke huurwaarde en de gebouwen werden verkocht tegen een te hoge waarde. ln 1990 trokken de Scandinaviërs zich terug en kwamen de Duitse beleggers. Deze beleggers waren echter veel voorzichtiger en kochten alleen verhuurde gebouwen, wel tegen scherpe prijzen. Eind jaren '90 begon vervolgens de internetbubbel. ln deze jaren waren incentives nauwelijks nodig om gebouwen verhuurd te krijgen. lncentives werden in deze jaren alleen gebruikt om de prijzen weer op te drijven zoals ook bij de Scandinaviërs gebeurde. ln die tUd ging het vaak om kleinere gebouwen. Tijdens de internetbubbel maakte de oppervlakte niet meer uit en ging het spelletje ook op voor zeer grote volumes. Na de internetbubbel werden incentives weer vaker gebruikt om kantoorruimten verhuurd te krijgen. De laatste jaren lopen de incentives weer op door vraaguitval als gevolg van de economische situatie en overbebouwing.

Vanaf het eind van de jaren '70 worden er dus incentives verstrekt. De hoogte van incentives fluctueerde gedurende deze periode. De huidige hoogte van de incentives is hoog, maar niet op een uitzonderlijk niveau. 2.3. Vergelijking met andere markten De vastgoedmarkt is niet uniek bij het verlenen van incentives. ln veel markten waar langdurige relaties worden aangegaan, worden incentives gebruikt om afnemers over de streep te trekken. Zo is het in de mobiele telefoniemarkt aljaren gebruikelijk dat het telefoontoestel als incentive wordt gebruikt. Het toestel wordt aan de consument met flinke korting verkocht, indien men gelijktijdig een abonnement afsluit. Hoe duurder en langer het abonnement, hoe groter de korting op het toestel. Vaak blijkt voor de consument het verschil pas als de telefoon defect is of verloren gaat. Omdat de beller dan nog vast zit aan een abonnement en geen nieuw abonnement wenst af te sluiten, is dezelfde vervangende telefoon in eens vele malen duurder dan bij aanvang van het abonnement. Bij kranten en tijdschriften zien we hetzelfde. De abonnementen worden vaak aangeboden in combinatie met een incentive in de vorm van een cadeau bij aanvang va het abonnement.

6

Ook wordt vaak een financiële incentive verstrekt door middel van een bepaalde periode gratis krant of tijdschrift. Dit is goed vergelijkbaar met een bepaalde periode huurvrij. Een ander voorbeeld is het aangaan van een contract voor bijvoorbeeld een sportschool. Hierbij wordt vaak een periode 'gratis' abonnement aangeboden als er een abonnement van minimaal een jaar wordt aangegaan. Of een abonnement wordt goedkoper naarmate men zich langer wil binden. De vastgoedmarkt is dus niet uniek in het gebruik van incentives.

2.4. Zijn er vergelijkbare incentives op de bedrijfsruimtemarkt en winkelmarkt? De bedrijfsruimtemarkt en winkelruimtemarkt functioneren op dezelfde wijze als de kantorenmarkt. Makelaars en taxateurs geven echter aan dat op de bedrijfsruimtemarkt en winkelruimtemarkt de incentives die verstrekt worden minder groot zijna. Toch zijn er in deze markten ook incentives bekend van een behoorlijke omvang. De minder grote incentives op de winkelruimtemarkt zijn te verklaren door het systeem van huurherziening bij detailhandelsruimte. ln artikel 7:303 BW is een bepaling opgenomen die regelt dat de huur van detailhandelsruimte na afloop van de eerste huurtermijn herzien kan worden. Het huurniveau wordt dan aangepast aan het niveau van vergelijkbare winkelruimten in de omgeving. Hierbij wordt over een periode van 5 jaar teruggekeken. Dit is een dwingend rechtelijke bepaling, er kan dus niet van worden afgeweken. ln de winkelmarkt is het dan ook gebruikelijker dat gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen. Een incentive heeft dus slechts effect voor de termijn van de eerste huurperiode. ln de bedrijfsruimtemarkt worden gemiddeld minder grote incentives gegeven. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de bedrijfsruimtemarkt veel meer heterogeen is dan de kantorenmarkt. Hierdoor zijn de huunruaarden minder goed vergelijkbaar zijn met elkaar.

2.5. Incentives in het buitenland Harde cijfers over de verstrekte incentives zijn in het buitenland, net als in Nederland niet voor handen. Toch blijkt uit advertenties van aangeboden kantoorruimte in het buitenland dat ook buiten Nederland op grote schaal met incentives gewerkt wordt. Ook uit diverse publicaties van de internationale makelaarsorganisaties blijkt dit. Uit een onderzoek uitgevoerd door Savills Research blijkt dat in de eerste helft van 2009, gemiddeld ter waarde van 8,8 maanden huur als incentive werd verstrekt in Europa bij kantoortransacties. 2.6. Relevantie onderzoek naar incentives Uit de vorige paragrafen kan geconcludeerd worden dat incentives op de kantorenmarkt niet een tijdelijk fenomeen zijn. ln de markt worden al decennia lang incentives verstrekt. Toch is er weinig geschreven over het verstrekken van incentives. De meeste literatuur komt niet verder dan het constateren dat er incentives zijn. Het ondenrverp incentives leent zich dan ook goed voor een ondezoek naar de vraag hoe we met incentives moeten omgaan.

a

et¡kt uit gesprekken met makelaars en taxateurs van de volgende kantoren: DTZZadelhoÍf, Jones Lang Lasalle, Cushman &

Wakefield, CBRE, Boer Hartog Hooft.

7

2.7. Samenvatting

8

Hoofdstuk 3: Doelstelling van verhuurder en belangen huurder Om tot een goed antwoord te komen op de vraag op welke wijze een belegger op de kantorenmarkt het beste om kan gaan met incentives zal eerst stil gestaan moeten worden bij de belangen die de partijen hebben. ln dit hoofdstuk is op basis van interviews en literatuuronderzoek een beeld geschetst van de belangen die de partijen hebben bij het verstrekken van incentives. ln de eerste paragraaf wordt het belang van de verhuurder bij het verstrekken van incentives beschreven. Aangezien het verstrekken van incentives niet gaat zonder het ontvangen van incentives, is vervolgens stilgestaan bij de belangen van huurders bij incentives. 3.1. Doelstelling belegger en ontwikkelaar De belangen die een belegger en een ontwikkelaar hebben bij een transactie zijn niet geheel gelijk aan elkaar. Om dit helder te maken is het goed om stil te staan bij de verschillende takken van sport die het ontwikkelen en beleggen in vastgoed zijn. De ontwikkelaar creëert waarde door het realiseren van gebouwen. De ontwikkelaar verdient een boterham als de verkoopprijs die een object heeft na realisatie hoger is dan de ingrediënten (grond, bouwkosten, adviseurs, tijd enz.) gekost hebben. De ontwikkelaar zal dus proberen zijn verkoopopbrengst te optimaliseren. Vaak zijn vooraf al afspraken gemaakt met een belegger over de verkoop na realisatie. De verkoopprijs werd voorheen in veel gevallen van te voren vastgesteld op basis van een vaste BAR (bruto aanvangsrendement), ten opzichte van de huurinkomsten. Het is voor de ontwikkelaar in dit geval aantrekkelijk om een zo hoog mogelijke huur te realiseren (in ruil voor incentives), zodat de verkoopprijs wordt opgedreven Beleggers realiseren zich dat hierdoor te veel wordt betaald en maken tegenwoordig afspraken over een rendement over het marktconforme huurniveau en een vergoeding voor eventuele meeropbrengsten. Een belegger neemt daarna feitelijk het stokje van ontwikkelaar over. Een belegger investeert in een vastgoedobject om hier langdurig rendement op te behalen. Het rendement dat een belegger haalt, bestaat uit direct rendement en indirect rendement. Het direct rendement zijn de inkomsten die gerealiseerd worden door de exploitatie van het object. Het indirect rendement is de waardestijging of daling van het object. Voor een belegger is het dus van belang om niet alleen op één van twee soorten rendement te focussen, maar op beide. Gezamenlijk vormen zij zrjn totale rendement. Toch kan het zijn dat voor een belegger het indirecte rendement van ondergeschikt belang is. Zolang immers de belegger het vastgoed niet verkoopt, wordt het indirecte rendement niet werkelijk gerealiseerd en is het een fictief rendement. Toch is, ook indien het vastgoed niet verkocht wordt, het indirecte rendement voor veel partijen van belang in verband met verantwoording, benchmarking, financiering, boekhouding en fiscale aspecten. Hierop zal verder ingegaan worden in de loop van dit hoofdstuk. Waarde (indirect rendement) De waarde van een vastgoedobject wordt in de markt door middel van vraag en aanbod bepaald. Aangezien tussen aankoop en verkoop voor veel partijen inzicht noodzakelijk is in de waarde en in de waardeontwikkeling wordt vastgoed tussentijds getaxeerd. Bij een taxatie kan de waarde worden bepaald zoals deze gerealiseerd kan worden indien tot verkoop over gegaan zou worden. Deze waarde wordt Marktwaarde genoemd. Ten Have geeft als definitie van de Marktwaarde: 'Marktwaarde is het venruachte bedrag dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen'. 'Met kennis'wil zeggen dat beide 3. 1. 1.

9

partijen op de hoogte zijn van alle gegevens en omstandigheden. Hierop wordt verder ingegaan in de paragraaf 'belangen voor de markt'. De waardering van een object voor de financiering of voor balansdoeleinden vindt vaak plaats door een onafhankelijke taxateur. De taxateur bepaalt de waarde met gebruikmaking van een rekenmethode. De keuze van de rekenmethode mag geen invloed hebben op de waarde. Het betreft immers de marktwaarde, een inschatting van de waarde die in de markt gerealiseerd wordt. Het gebruik maken van incentives kan het waarde verloop van een object beïnvloeden. Het is aan de taxateur om de effecten van verschillende incentives goed in kaart te brengen. De meest gebruikelijke methoden om de waarde te bepalen zijn de Huunryaardekapitalisatiemethode en de Discounted Cashflow Methode. Onderstaand wordt een korte uiteenzetting gegeven van de twee methodess. De uitkomst van de verschillende methoden zou gelijk moeten zijn, uiteindelijk wordt dezelfde marktwaarde bepaald. H uunryaardekapital isatiemethode: Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt eerst de huunruaarde van een object bepaald door de te taxeren ruimte te vergelijken met andere ruimte welke recent zijn verhuurd. Vervolgens wordt op dezelfde wijze een aanvangsrendement (netto of bruto) of waarderingsfactor bepaald. Een aanvangsrendement geeft het rendement weer dat een belegger bij aanvang wil ontvangen op het moment dat het object gekocht wordt. De waarderingsfactor is de omgekeerde afgeleide van het aanvangsrendement (1/aanvangsrendement). Om de waarde te bepalen wordt de huurwaarde gedeeld door het aanvangsrendement (of vermenigvuldigd met de waarderingsfactor. Onderstaand is de berekening in een formule weergegeven:

Waarde = Bruto Huurwaarde/ Bruto Aanvangsrendement Waarde = Netto huurwaarde/Netto Aanvangsrendement De verkregen waarde wordt vervolgens gecorrigeerd door de kosten koper in mindering te brengen. Daarnaast kunnen er andere correcties plaatsvinden door bijvoorbeeld leegstand, erfpacht of verschillen tussen de huunryaarde en de huurinkomsten. Het omgaan met het verschil tussen de huunryaarde en de huurinkomsten bij de waardering is in het kader van deze scriptie een belangrijk ondenrverp. Het is gebruikelijk om bij taxaties de huun¡raarde te kapitaliseren, het verschiltussen de huurwaarde en de huurinkomsten gedurende de looptijd van het contract wordt vervolgens contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet. De huurinkomsten worden dus niet gekapitaliseerd, alleen de huunruaarde.

5

Gebaseerd op Ten Have (1999), hoofdstuk 10 en gesprekken metVan Hoeken (Partner DfZZadelhofl Valuations), Aben (adjuct-direc-teu¡ DTZZadelhoff Valuations) en Tervoort (Associate Director Valuations Savills).

10

Discounted Cashflow Methode De Discounted Cashflow Methode is een waarderingsmethode waarbij alle toekomstige inkomsten en uitgaven die te voorkomen uit de exploitatie van een gebouw contant worden gemaakt naar de peildatum tegen een marktconforme disconteringsvoet. De optelling van alle contante waarden van de cashflows vormt de waarde van het gebouw. De inkomsten en uitgaven die op het moment van taxeren nog niet met zekerheid zijn vast te stellen worden geprognosticeerd. Waarde = CW inkomsten - CW uitgave (exploitatiekosten) De verkregen waarde wordt vervolgens gecorrigeerd door de kosten koper in mindering te brengen. ln de DCF wordt verondersteld dat het object aan het einde van

beschouwingsperiode wordt verkocht tegen een dan geldende marktconforme kapitalisatiefactor.

De marktwaarde is een momentopname en fluctueert dagelijks. Deze fluctuatie wordt veroozaakt door de markt die in beweging is, maar ook doordat het object verandert. Niet alleen de fysieke eigenschappen veranderen door bijvoorbeeld veroudering, maar ook de contractuele relaties die aan het gebouw verbonden zijn veranderen. Zo zal het huurcontract steeds korter worden tot het moment waarop het verlengd wordt of leegstand optreedt. Het kan zijn dat de fluctuaties zeer groot zijn, bijvoorbeeld op het moment dat een overeenkomst wordt verlengd of een grote uitgave die werd venracht, gedaan wordt en dus geen rol meer speelt bij de waardering. Het moment van waarde bepalen is dus zeer belangrijk. lndien een ontwikkelaar of belegger zijn bezit verkoopt, streeft deze een zo hoog mogelijke waarde na op dat moment. lndien een belegger echter een object in belegging heeft is niet altijd de hoogste waarde de gewenste waarde. lndien de belegger geen belang heeft bij indirect rendement gedurende de exploitatie, is de waarde niet van belang. Als een belegger zijn belegging laat taxeren voor bijvoorbeeld financieringsdoeleinden of ten behoeve van inzicht voor de aandeelhouders, zal een zo hoog mogelijke waarde gewenst zijn op moment van taxeren. Op het moment dat de waardering periodiek plaats vindt, zal echter fluctuatie van deze waarde ongewenst zijn, aangezien dit onzekerheid geeft. De belegger kan dan de voorkeur hebben voor een stabiele waarde in plaats van voor de hoogste waarde. De gewenste ontwikkeling van de waarde hangt dus af van de uitgangspunten van de belegger:

lndirect rendement is voor de belegger niet van belang tussen koop en verkoop, waardeontwikkeling is hierdoor tussentijds niet van belang (bijvoorbeeld voor een particuliere beleggers met een lange termijn visie). Een belegger streeft een zo hoog mogelijke waarde na op moment dat gewaardeerd gaat worden (niet periodiek, maar bijvoorbeeld alleen bij herfinanciering). De waarde in de periode daarvoor of daarna is niet van belang. De belegger opereert in dit geval op gelijke wijze als een ontwikkelaar (beleggers die verkoop overwegen of moeten herfinancieren). Een belegger streeft een stabiele waardeontwikkeling na, omdat de marktwaarde periodiek bepaald wordt en dient als input voor beslissingen of afspraken (financiering, aandeelhouderswaarde e.d.)(bijvoorbeeld beleggingsfondsen).

11

3. 1.2. Cashflow (direct rendement)

Naast de waardeontwikkelingen, het indirecte rendement, heeft een belegger ook belang bij het directe rendement. Het directe rendement bij een vastgoedbelegging wordt gevormd door de huurinkomsten minus de kosten. De kosten voor een vastgoed object zijn voor een groot deel vaste lasten, waardoor de huurinkomsten voor het grootste deel het direct rendement beïnvloeden. Een belegger streeft een zo hoog mogelijk rendement tegen een zo laag mogelijk risico na. Een langjarig huurcontract kan deze cashflow zekerder maken. 3.1.3. Rrsico ledere belegging brengt risico's met zich mee, zo ook bij vastgoedbeleggingen. Er zt¡n diverse risico's te benoemen zoals het teniet gaan van de belegging, leegstand, huurderving en beschadiging. Voor een deel van deze risico's kan de belegger zich beschermen door zich te verzekeren, bijvoorbeeld voor schade door brand. Een groot aantal risico's is echter niet uit te sluiten, maar wel te beïnvloeden. De belegger wenst een passende vergoeding voor het risico dat hij neemt. ln het kader van deze scriptie wordt voornamelijk gekeken naar het risico van huurderving door het niet nakomen van de verplichtingen door de huurder en door de beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder wil door contractuele afspraken zijn risico zo veel mogelijk beperken. Dit kan door te kijken naar de solvabiliteit van een huurder in combinatie met langjarige huurovereenkomsten of door te vragen naar zekerheden in de vorm van een bankgarantie of een waarborgsom. Daarnaast wordt het risico beïnvloed door de wijze van financieren. ln de volgende paragraaf wordt hier verder op in gegaan. Naast het rendement en het risico van een belegging worden de volgende aspecten waar een belegger mee te maken heeft beïnvloed door het verstrekken van incentives: 3.1.4. Financiering Een vastgoedbelegging kan gefinancierd worden door eigen vermogen of door vreemd vermogen. ln de meeste gevallen is er sprake van een combinatie van vreemd en eigen vermogen. De verstrekkers van vermogen lopen risico. Het risico bestaat uit de mogelijkheid dat de vergoeding die gevraagd is voor het beschikbaar stellen van vermogen niet kan worden opgebracht en er is een risico dat het beschikbaar gestelde kapitaal niet meer kan worden terugbetaald. D¡t risico wordt beïnvloed door het verstrekken van incentives. Door veel vastgoedbeleggers wordt gebruik gemaakt van vreemd vermogen. Er wordt gebruik gemaakt van vreemd vermogen om middelen aan te trekken om een object te verwerven, te renoveren of om een hefboom te creëren waardoor het rendement (en risico) op eigen vermogen vergroot kan worden. Onderstaand is uitgewerkt waarom veel beleggers kiezen voor het aantrekken van vreemd vermogen in plaats van eigen vermogen en wat de gevolgen kunnen zijn van een incentive op het risico voor de vreemd vermogensverschaffer.

t2

Hefboom Met een hefboom wordt bedoeld dat het rendement op eigen vermogen wordt vergroot

door het aantrekken van vreemd vermogen. Hieronder is door middel van een eenvoudige rekensom het principe van de hefboomwerking uiteengezet. Stel: Aankoop object met 100% Eigen Vermogen Koopsom object: Netto Huurinkomsten: Eigen vermogen: Rendement EV

=

EUR 100.000,EUR 10.000,EUR 100.000,lnkomsten/Eigen vermogen = EUR 10.000,- / EUR 100.000, - =

1Oo/o

Nu hetzelfde object met 50% Vreemd Vermogen tegen 5% rente. Koopsom object: Netto Huurinkomsten: Eigen vermogen: Vreemd vermogen: Rente: Rendement EV = = 15Vo

EUR 100.000,EUR 1 0.000,- (exclusief rentekosten) EUR 50.000,EUR 50.000,EUR 2.500,(lnkomsten-Rente)/Eigen vermogen = EUR 7.500,- / EUR 50.000, -

Hefboom: Door toevoegen van 50% Vreemd Vermogen stijgt het rendement op EV van 10o/o ttâàt 15o/o. Risico: Op het moment dat de huurinkomsten wegvallen, moet nog wel de rente van EUR 2.500, - worden opgebracht. De toename van rendement verhoogt derhalve wel het risico van de belegging. Door het verlenen van bepaalde incentives, bijvoorbeeld een huurvrije periode, wordt het risico tijdelijk vergroot doordat er geen huurinkomsten zijn.

De belegger probeert onder optimale condities gefinancierd te worden door een afweging te maken tussen vreemd en eigen vermogen, afhankelijk van het risico dat gelopen wordt. Bij het financieren is één ding erg belangrijk, dat is het risico. De verstrekker van vermogen wil graag, zoals eerder aangegeven, een passende vergoeding voor het risico dat hij loopt. ls het risico te groot, dan zal er geen verstrekker van vermogen te vinden zijn. Om dit risico te beperken kan een vermogensverschaffer bij een daling van de waarde een deel van zijn verstrekte vermogen terugvragen of de vergoeding die hij wenst te ontvangen verhogen. De waarde van het object of van de portefeuille ten opzichte van de lening (loan to value, LTV) is dus een belangrijke graadmeter bij het verstrekken van vreemd vermogen. Een andere belangrijke graadmeter is de lnterest Coverage Ratio (lCR). Deze ratio geeft aan hoeveel maal de belegger zijn rentelasten kan betalen uit de cashflows. Het geeft aan in hoeverre een belegger in staat is de rente te betalen op het moment dat de inkomsten terugvallen. ln hoeverre deze ratio's direct van belang zijn, hangt af van de afspraken die de belegger heeft met zijn vermogensverschaffer(s).

13

3.1.5. Boekhoudkundig ln het kader van deze scriptie gaat het te ver om stil te staan bij alle boekhoudkundige regelgeving waar beleggers mee te maken hebben. ln de bijlage is een korte uiteenzetting opgenomen van de belangrijkste verschillen tussen de Nederlandse boekhoudregels en IFRS. Het belangrijkste verschil met betrekking tot incentives is dat onder IFRS de verstrekte of ontvangen incentives verdeeld worden over de looptijd van het contract en bij de Nederlandse Boekhoudkundige regels wordt de incentive geboekt op het moment dat deze uitgekeerd of genoten wordt.

.6. Fiscale aspecten Nederlandse beleggers kunnen bij het beleggen in vastgoed te maken krijgen met diverse belastingen. De belangrijkste belastingen waarmee vastgoedbeleggers te maken hebben zijn lnkomstenbelasting, Vennootschapsbelasting, Overdrachtsbelasting en BTW. Welke belasting geheven wordt is afhankelijk van de activiteit die ondernomen wordt en door wie (welke rechtsvorm). ln het algemeen kan gesteld worden dat er pas belasting wordt geheven op het moment dat de inkomsten ook daadwerkelijk ontvangen worden (of in het jaar waarin de inkomsten ontvangen worden of kosten gemaakt worden). Het is dus fiscaal aantrekkelijk inkomsten zo laat mogelijk te ontvangen en kosten zo vroeg mogelijk te maken (let op, alleen gelet op de fiscale aspecten). Met behulp van incentives is hierin te sturen. Het einddoel is om binnen de onderneming zo te handelen, dat er fiscaal een zo gunstig mogelijke uitgangspositie wordt gecreëerd. lncentives kunnen hierbij als instrument gebruikt worden. 3.

1

3.2. Belangen huurder De belangen voor een huurder zijn bij een verhuurtransactie niet gelijk aan die van de verhuurder. Voor de verhuurder is de transactie een onderdeel van het bedrijfsproces, voor de huurder is de transactie een periodieke overeenkomst, die eens in de zoveeljaar aangegaan wordt. Voor de huurder is voornamelijk van belang dat de huisvesting goed bij hem past. De huisvesting is ondergeschikt aan het bedrijfsproces. Op het moment dat de geschikte huisvesting gevonden is, gaan de contractvoorwaarden pas een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op de belangen die huurders hebben op het moment dat er een huurovereenkomst afgesloten wordt. Deze belangen zijn gedestilleerd uit gesprekken met adviseurs die de huurders bijstaan en vanuit gesprekken die gevoerd zijn met huurders uit de portefeuille van Maarsen Groep. Deze belangen richten zich niet op de primaire keuze voor een bepaalde ruimte. ln het kader van deze scriptie is er van uitgegaan dat de keuze voor een bepaalde ruimte al is gemaakt en wordt er alleen gekeken naar de contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder. Onderstaand zijn de belangrijkste belangen weergegeven waarop incentives invloed kunnen hebben.

3.2.1. Flexibiliteit Het is voor huurders vaak moeilijk in te schatten hoe de ruimtebehoefte in de toekomst gaat verlopen. De ruimtebehoefte is van vele factoren afhankelijk en deze factoren zijn niet allemaal even gemakkelijk in te schatten. ln het huidige economische klimaat is het voor veel bedrijven moeilijk om de groei van de onderneming te voorspellen, omdat niemand een goed beeld heeft van de economische ontwikkeling.

t4

Voor huurders is het een risico om een langjarig huurcontract aan te gaan, omdat de huurder bij een veranderende kantoorbehoefte 'vast zit' aan een niet passend contract. ln de huidige economische situatie waar veel kantoorgebruikers moeite hebben om het hoofd boven water te houden geeft dit veel problemen. Het personeelsbestand wordt ingekrompen, maar de kantooroppervlakte moet noodgedwongen ongewijzigd blijven. De kosten voor huisvesting zijn hierdoor star en moeilijk te verlagen. ln een ruime kantoorruimtemarkt is het in deze gevallen ook moeilijk om een onderhuurder te vinden. Ook de eigenaar/verhuurder zal niet snel akkoord gaan met het verkorten van de huurtermijn aangezien het risico op leegstand groot is. Het gevolg is blijvend hoge huisvestingslasten met alle gevolgen van dien. Een huurder wil dan ook graag zo flexibel mogelijk huren. 3.2.2. Zekerheid De keerzijde van de medaille is dat huurders ook zekerheid willen. Op het moment dat de ruimte goed past wil een huurder niet het risico lopen de ruimte te moeten verlaten, omdat de verhuurder de huur beëindigt of de huursom verhoogt. Op het moment dat er verhuisd moet worden is de huurder gedwongen om kosten te maken. Daarnaast loopt de huurder het risico een deel van zijn bekendheid te verliezen. Klanten en potentiële klanten weten waar de huurder gevestigd is. Zeker wanneer een huurder lang op dezelfde plaats gevestigd is. Deze bekendheid geeft een huurder niet graag op.

3.2.3. Stabiele huur Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, is de huurder gebaat bij stabiele huisvestingslasten. Dit geldt niet alleen voor eventuele huurverhogingen door de verhuurder, maar ook voor de jaarlijkse indexering. De indexering vindt bijna altijd plaats op basis van het Consumenten Prijs lndexcijfer (CPl). ln veel gevallen kan de huurder zijn inkomsten echter niet indexeren of in gelijke mate verhogen. Op het moment dat de index oploopt, kan het tot gevolg hebben dat de lasten voor een huurder procentueel ten opzichte van de inkomsten toenemen. Bij een hoge inflatie kan dit een huurder in problemen brengen. 3.2.4. Financiering De huurder hoeft bij het aangaan van een huurovereenkomst de huisvesting zelf niet te financieren. Wel moeten er middelen vrij gemaakt worden om de verhuizing en alles wat hierbij komt kijken te betalen. Bij aanvang van een huurovereenkomst maakt een huurder dus extra kosten. Ook aan het einde van de overeenkomst zijn er weer extra kosten voor de huurder, omdat hij op dat moment de aanpassingen in het gehuurde (inbouwpakket) weer ongedaan moet maken. De huurder maakt dus extra kosten bij aanvang en einde van de huurovereenkomst. Door middel van incentives kunnen deze extra kosten opgevangen worden. 3.2.5. Boekhoudkundig De in paragraaf 5.1.5. beschreven boekhoudkundige regels gelden voor zowel verhuurder als huurder. De huurder zal indien hij gebruik maakt van de IFRS boekhoudregels de ontvangen incentives moeten 'straightlinen' over de huurperiode.

3.2.6. Fiscale aspecten De in paragraaf 5.1.6 beschreven belastingwetgeving geldt ook voor huurders

15

3.3. Samenvatting hoofdstuk 3

Doelstellingen beleggers: Beleggers streven een zo hoog mogelijk rendement na. De gewenste ontwikkeling van de waarde (indirect rendement) hangt af van de beleggingsstrategie van de belegger. Een belegger streeft naar een zo hoog mogelijk rendement tegen een zo laag mogelijk risico. Het risico dat een belegger loopt wordt beïnvloed door contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder en door de financiering. De financiering van een vastgoedbelegging kan door middelvan Eigen Vermogen en Vreemd Vermogen. De verslaglegging dient zo dicht mogelijk aan te sluiten bij de werkelijke situatie. Nadelige fiscale gevolgen beperken.

Belangen huurders: Voor een huurder is flexibiliteit vaak gewenst. Huurders willen graag zekerheid. Huurders wensen een zo stabiel mogelijke huur. Huurders maken kosten bij aanvang en einde van de huurovereenkomst

16

Hoofdstuk 4: Onderzoek naar incentives op de kantorenmarkt ln de markt worden op diverse wijze incentives verstrekt. De wijze van incentive verstrekken is transactieafhankelijk. Hiermee wordt bedoeld dat de incentive tot stand komt door middel van vraag en aanbod tussen de huurder en verhuurder. De huurder en verhuurder geven beide aan onder welke condities zij bereid zijn een transactie aan te gaan. Aangezien de wensen van huurder en verhuurder per transactie en gebouw variëren is iedere transactie uniek. De wetgeving met betrekking tot huurovereenkomsten voor kantoorruimte is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De wetgeving is voornamelijk regelend recht wat betekent dat contractpartijen hiervan mogen afwijken indien zij dit wensen. Partijen hebben dus veel contractsvrijheid en zijn vrij om de wijze van incentive verstrekking af te spreken. ln het kader van deze scriptie is een enquête gehouden onder beleggers, ontwikkelaars en adviseurs die betrokken zijn bij transacties. De resultaten van deze enquête zijn opgenomen in de bijlage. Uit de gehouden enquête blijkt dat in de markt, ondanks de grote mate van contractsvrijheid, de verschillen in de wijze van incentive verstrekken beperkt zijn. Onderstaand worden de meest gebruikelijke wijzen van incentive verstrekken uitgewerkt. ln de volgende paragrafen van dit hoofdstuk wordt ingegaan op het verstrekken van incentives en de informatiebehoefte van verhuurders en huurders. 4.1.1. Huururije periode De meest gebruikelijke en eenvoudigste wijze van incentive verstrekken is het afspreken van een huurvrije periode. Tijdens de huurvrije periode is de huurder geen huur verschuldigd. ln de meeste gevallen wordt deze huurvrije periode bij aanvang van de overeenkomst verstrekt. Aangezien de huurvrije periode in de huidige markt steeds langer wordt, wordt er vaker voor gekozen deze periode op te splitsen in meerdere perioden verspreid over de looptijd. Ook wordt in de praktijk soms bij aanvang een huurvrije periode overeengekomen op het moment dat na de eerste huurperiode (vaak 5 jaar) de overeenkomst wordt verlengd. 1 .2. Vergoeding inbouwpakket ln de kantorenmarkt is het gebruikelijk een kantoorruimte semi-casco te verhuren. Hiermee wordt bedoeld dat de ruimte wordt verhuurd zonder binnenwanden, vloerbedekking, databekabeling en dergelijke. Meestal is de ruimte wel al voorzien van een systeemplafond met verlichtingsarmaturen en kabelgoten of een computervloer. Vandaar dat er gesproken wordt over semi-casco. De huurder is vervolgens zelf verantwoordelijk voor het inbouwpakket. Het inbouwpakket is dan ook eigendom van de huurder en wordt niet mee gehuurd. Een veel voorkomende incentive is dat de verhuurder geheel of gedeeltelijk het inbouwpakket bekostigt. Een stap verder is dat de verhuurder niet alleen bekostigt, maar ook daadwerkelijk de werkzaamheden coördineert en laat uitvoeren. We spreken dan van een turn-key oplevering. ln de meeste gevallen wordt de huurder eigenaar van het inbouwpakket.

4.

3. Verh u isvergoeding Bij een verhuisvergoeding wordt door de verhuurder bijgedragen in de verhuiskosten van de huurder. Naast een geldelijke vergoeding voor de directe verhuiskosten kan de vergoeding ook bestaan uit bepaalde marketing en/of promotieactiviteiten. De verhuurder zorgt er hiermee voor dat de verhuizing van de huurder in de markt bekend wordt. 4.

1.

.4. Wederopleveringsverplichting ln het standaard ROZ-huurcontract is in de algemene bepalingen opgenomen dat de huurder aan het einde van de huurovereenkomst het inbouwpakket moet veruijderen. De huurder moet bij einde overeenkomst de gehuurde ruimte weer leeg en ontruimd opleveren in de oorspronkelijke staat. Het veruvijderen van het inbouwpakket is een kostbare zaak. De kosten van het verwijderen van een inbouwpakket liggen op ongeveer EUR 80,- per m2 v.v.o., 4.

1

t7

afhankelijk van de oppervlakte en soort inrichting. Tussen verhuurder en huurder kan als incentive worden afgesproken deze wederopleveringsverplichting te laten vallen. De kosten van het verwijderen van het inbouwpakket zijn dan voor verhuurder. De kans dat de verhuurder de ruimte weer verhuurt met het aanwezige inbouwpakket er nog in blijkt in de praktijk klein (zeker naar mate het inbouwpakket verouderd). ledere huurder gebruikt een ruimte anders en wil graag zijn stempel op de gehuurde ruimte drukken. De verhuurder is hierdoor naast de kosten van het verwijderen ook tijd kwijt. Het verwijderen van het inbouwpakket neemt voor een grote ruimte al gauw een aantal weken tot maanden in beslag Tijd verliezen betekent voor de verhuurder huurderving aangezien er in die maanden geen huur gerealiseerd kan worden. Beperken indexatie Een andere vorm van incentive verstrekken is het beperken van de indexatie. Met het beperken van de indexatie wordt bedoeld dat het tarief waarmee de huur wordt geïndexeerd wordt gemaximaliseerd. Normaalgesproken wordt de afgesproken huur jaarlijks op dezelfde datum geïndexeerd. ln de meeste gevallen wordt de huur geïndexeerd aan de hand van het CPI (Consumenten Prijs lndexcijfer). Zeker nu de venryachting is dat de inflatie de komende jaren zal stijgen worden er steeds vaker afspraken gemaakt over het maximale indexatiepercentage. Enkele voorbeelden van vele varianten zijn: lndexatie met vast (laag) percentage. lndexatie met CPI waarbij een plafond geld van 2o/o lndexatie met CPI waarbij boven de 2% de indexatie maar voor de helft wordt meegenomen. Vertraagde indexatie, er wordt pas geïndexeerd als het percentage, over een bepaalde periode, in totaal met minimaal So/o gestegen is. 4. 1 .5.

-

.6. Cash incentive/tekengeld Een incentive die niet veelvuldig in de enquête werd genoemd, maar waarvan in de markt bekend is dat ze wel verstrekt wordt is de cash incentive. Dit houdt in dat er een directe financiële vergoeding door de verhuurder wordt betaald aan de huurder of tekeningsbevoegde persoon. De financiële vergoeding kan betaald worden aan de hurende onderneming of aan andere partijen, in veel gevallen de directie van de onderneming of participerende partners. 4.

1

4.2. W aa¡om verstrekken verhu u rders i ncentives? ln de enquête is de vraag gesteld waarom er in de praktijk incentives worden verstrekt. Hierop antwoord 30,6% dat dit komt doordat de huurder hier expliciet om vraagt. Maar liefst 52,8o/o van de respondenten geeft aan dat dit gebeurt omdat het gebruikelijk is in de markt. Wat hierbij mee kan spelen is dat veel beleggers nog hopen dat een huurder zich niet goed laat adviseren en direct met de vraaghuur akkoord gaat zonder te vragen om een incentive. ln de praktijk gebeurt dit zelden. Wat ook opvalt is dat in de mogelijke toelichting bij de vraag veel respondenten aangeven dat er incentives worden verstrekt omdat hierdoor de marktwaarde voor de belegger in stand blijft (in hoofdstuk 5 wordt uiteengezet dat dit in werkelijkheid niet altijd zo is). Hieruit kan worden afgeleid dat het indirect rendement zoals beschreven in hoofdstuk 3 voor veel beleggers van belang is of van belang wordt geacht. Het is de vraag hoe het komt dat zoveel huurders expliciet vragen naar een incentive. Komt dit voort uit de belangen die zijn weergegeven in hoofdstuk 3 of heeft dit een andere oorzaak? ln hoofdstuk 6 wordt hier nader bij stil gestaan.

4.3. Hoe bepalen huurders en beleggers de hoogte van de incentives? Uit de enquête blijkt dat beleggers voornamelijk op de hoogte blijven van de incentives door middel van adviseurs en gesprekken met huurders. De huurders worden ook vaak bijgestaan door de adviseurs. De adviseurs blijven op de hoogte door voornamelijk gebruik te maken van hun eigen database en hun gesprekken met huurders. Er is geen algemene database in 18

de markt waardoor de hoogte van incentives grotendeels bepaald wordt door de adviseurs die een eigen database bijhouden. De invloed van adviseurs is bij het bepalen van de hoogte van incentives groot. 4.4. Hoogte incentives in de markt Uit de afgenomen enquête blijkt dat bij bijna alle verhuurtransacties incentives worden verstrekt. ln de markt is het echter heel moeilijk om informatie over de hoogte van incentives te verkrijgen. Partijen laten zich niet graag in de kaart kijken en geven daarom geen informatie over de incentives die ze verstrekken. Makelaars zijn op de hoogte van de incentives die verstrekt worden bij transacties waar ze bij betrokken zijn. Deze informatie willen zij echter niet delen. De informatie over transacties geeft de makelaar een informatie voordeel. Dit voordeel is onderdeel van de expertise die gebruikt wordt op het moment dat een makelaar een opdracht vervuld. Op dit moment wordt er dan ook geen algemene database bijgehouden waarin marktinformatie over incentives wordt verzameld. Er zijn wel diverse initiatieven geweest en op dit moment gaande, om te komen tot een gezamenlijk database voor huurtransacties. Toch wordt niet venruacht dat deze database ook duidelijkheid gaat geven over incentives. Uit onderzoek uitgevoerd door Boer Hartog Hooft, dat gepubliceerd is in het rapport We're Amsterdam 2009, blijkt dat de gemiddelde incentive die verstrekt is in Amsterdam in 2009, circa 17%o van de totale huursom is voor kantoorruimte. Uitgaande van een gemiddelde contractduur van 5 jaar, resulteert dit in een gemiddelde incentive van circa 10 maanden huur. Dit is het gemiddelde van nieuwe contracten en huurverlengingen. ln de praktijk zal de incentive bij nieuwe contracten groter zijn dan bij huurverlengingen (zie 5.1.1.). Als gekeken wordt naar de ontwikkeling van de verstrekte incentives in Amsterdam ontstaat het volgende beeld:

Jaar % incentives

2009

17o/o Bron: Boer Hartog Hooft, We're

2008

2007

2006

2005

1Oo/o

11o/o

16,50/o

2jo/o

am

De incentives fluctueren sterk, maar gemiddeld werden de afgelopen 5 jaar bij transacties 15o/o vàn de totale huursom aan incentives verstrekt.

ln het kader van deze scriptie is ook een grove raming gemaakt uit de database van de ROZ/IPD6. Omdat er geen gegevens bijgehouden worden per huurovereenkomst, enkel per gebouw, is er voor gekozen alleen naar single-tenant kantoorgebouwen te kijken. ln de database zijn 150 single-tenant gebouwen aanwezig. Van deze 150 contracten zijn er in 2009 ongeveer 30 verlengd. De helft hiervan is verlengd zonder verstrekking van incentives. De andere helft werd verlengd met een incentive van 1 tot 12 maanden huur. Gemiddeld berekende ROZ/IPD een incentive van 1,5o/o vãt1de totale huursom. Uit een eerder uitgebreid ondezoek uit20Q7 bleek de incentive op gemiddeld 2o/o-3o/o te liggen van de huursom bij multi{enant gebouwen. De verschillende ondezoeken geven dus geen eenduidig beeld. Goed kwantitatief onderzoek naar incentives zou beter inzicht kunnen geven in de hoogte van incentives. De data om dit mogelijk te maken is echter niet in de markt aanwezig en zal eerst verzameld moeten worden.

6

B. Teuben van ROZIPD heeft deze verkorte analyse gemaakt. Gezien de beperkte data is er voor gekozen geen nadere analyse uit te voeren. De genoemde cijfers moeten dan ook indicatief beschouwd worden

T9

4.6. Hoe blijven beleggers op de hoogte van de incentives in de markt? ln het algemeen kan gezegd worden dat de vastgoedmarkt niet transparant is. Op het gebied van rendementen en huurprijzen wordt de laatste jaren door de makelaars meer gepubliceerd dan voorheen. Helaas zijn de gegevens die de makelaars vrij geven op geaggregeerd niveau, zodat er bij transacties geen gedetailleerde informatie beschikbaar is. Over de incentives wordt nauwelijks gepubliceerd. Als er gepubliceerd wordt is het op een zeer algemene schaal, zodat er enkel een beeld ontstaat op plaatselijk of regionaal niveau. Door diverse instanties is al initiatief genomen om te komen tot een gemeenschappelijke database voor transactiegegevens. Tot op heden wordt hier door marktpartijen zeer terughoudend op gereageerd. Het is voor beleggers dan ook zeer moeilijk, zo niet onmogelijk, om buiten de eigen portefeuille om, aan betrouwbare transactiegegevens te komen. Van de respondenten, bestaande uit makelaars en beleggers, geeft 37,1o/o aan op de hoogte te blijven van de incentives door middel van adviseurs, 19,6% heeft een eigen database.

4.7.Wat is de huurwaarde? Zoals in hoofdstuk 3 is besproken vormt de huunruaarde een zeer belangrijke inputvariabele voor de bepaling van de waarde van een object. De huurwaarde is echter geen eenduidig begrip. ln de praktijk wordt het begrip huurwaarde verschillend uitgelegd en zijn er diverse definities. Het belangrijkste verschil wordt veroorzaakt doordat soms de incentives in mindering worden gebracht en soms niet. ln deze scriptie wordt onder huurwaarde verstaan de bruto markthuunruaarde volgens definitie in taxatierichtlijnen van de ROZIPD: 'De bruto markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en b'rjdragen in de inrichting, niet in mindering gebracht'. lndien de incentives wel in mindering zijn gebracht op de huurwaarde zal gesproken worden over netto huurwaarde. De (bruto) huunraarde van een gebouw is nog redelijk in te schatten door diverse publicaties van makelaars, maar de hoogte van incentives zijn niet openbaar. Hierdoor is het voor beleggers en huurders niet mogelijk om zelfstandig de netto huurwaarde te bepalen. Beleggers zoeken houvast bij de (bruto) huurwaarde en fluctueren met de incentive. ln de praktijk zien we dan ook dat de hoogte van de incentive niet alleen afhankelijk is van de markt, maar ook van de financiële situatie van de verhuurder. De 'honger' van de verhuurder bepaalt mede de hoogte van de incentive. Hoe meer de belegger genegen is het gebouw te verhuren, hoe hoger de incentive. Dit uit angst de huurder'mis te lopen'.

20

f I !ùlsp. *oot{, Þ¡tmEÂuÐtu"E$ .8T

Hoofdstuk 5: lnvloed van incentive op de doelstellingen van verhuurders en op de belangen van huurders ln hoofdstuk 3 zijn de doelstellingen van verhuurders en de belangen van huurders beschreven. ln hoofdstuk 4 is vervolgens onderzoek gedaan naar de incentives die verstrekt worden. ln dit hoofdstuk wordt het effect van de verschillende incentives beschreven op de doelstellingen van verhuurders en op de belangen van huurders. Zoals al eerder vermeld, wordt de daling van huurprijzen opgevangen door het verstrekken van incentives. Deze praktijk moet dus, uitgaande van goed geïnformeerde en rationeel handelende partijen, voor partijen meer voordelen dan nadelen hebben. ln dit hoofdstuk wordt in iedere paragraaf het effect van een bepaalde incentive geanalyseerd en beschreven. Het effect wordt beschreven door systematisch de effecten te beschrijven op de in hoofdstuk 3 omschreven doelstellingen voor verhuurders en vervolgens wordt gekeken naar de effecten op de belangen van huurders 5.1. Huurvrije periode ln deze paragraaf worden de effecten geanalyseerd op de doelstellingen van verhuurders en belangen van huurders op het moment er een huurvrije periode wordt verstrekt. 5.1.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder Het verstrekken van een huurvrije periode heeft veel gevolgen voor de doelstellingen van verhuurders. Waarde De waarde wordt door het verstrekken van een huurvrije periode beÏnvloed, doordat de huurstroom niet gelijkmatig ontvangen wordt. ln het begin zijn de inkomsten lager, doordat er geen huur wordt ontvangen, later hoger doordat er meer huur wordt ontvangen dan marktconform is. ln de volgende paragraaf wordt dit verder uitgewerkt. Zoals in hoofdstuk 3 is behandeld, is het voor de waardering belangrijk welke cashflows er verwacht worden. Bij een huurvrije periode is het daardoor zeer van belang op welk moment er getaxeerd wordt, de zogenaamde peildatum. Vaak wordt de hypothese geponeerd dat het verstrekken van een incentive een waarde verhogend effect heeft. Dit is echter niet altijd waar, beter gezegd, niet op ieder moment. Op het moment dat de huurvrije periode nog verstrekt moet worden, drukt dit de waarde, de cashflows zijn immers in het begin nihil. Nadat de incentive verstrekt is, stijgt de waarde, doordat in aankomende perioden enkel hoge cashflows liggen. ln de onderstaande figuur is een vereenvoudigde weergave gegeven van het waardeverloop van een gebouw waarbij telkens 5-jarige huurovereenkomsten worden aangegaan en een incentive wordt verstrekt. Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven wordt de waarde, met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, bepaald door de huurwaarde te kapitaliseren en vervolgens het resultaat te corrigeren voor het contante waardeverschil tussen de huunryaarde en huurinkomsten gedurende de looptijd van het contract. Onderstaand is deze berekening weergegeven. ln de bijlage zijn dezelfde uitgangspunten in DCF-rekenmodellen weergegeven voor de eerste 5 jaar, de uitkomsten zijn hetzelfde.

22

Waarde b het verstrekken van hu Bruto Huurw aarde HuurinkonEten BAR HuuMaerde Wâarde voor correcties Correctie

cw huuruerschil

Correctle huurvrii

van

een

1

overeenko

100

100

100

100

100

100

100

't00

100

100

100

100

f00

100

0

129

'129

129

129

0

129

129

129

129

0

129

'129

129

't29

8,00%

8,000/6

8.000/6

8,00%

8,00%

8.00%

8.00%

8.00%

8.00%

8,00",t

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00% '1.250 94,35

'1.250

€ 100,49

1.250

1.250

1.250

€.77,52

€ 53,17

c27,36

129,0ù

Waarde b verhuur

't 250

94,35

1.250 100,49

'1.250

n.52

1.250 53.17

1.250 27.?6

1 250

1.250

94.35

100,49

't.250

'l 250

'100

1.250

77,52

53,17

27,36

100

't29.0G

129.0G

n markthuurs

Bruto l-luurwaarde

100

100

100

'100

100

100

100

100

100

100

100

'100

100

100

HuurinkoÍEten

100

'100

't

00

100

100

100

100

100

100

'100

100

100

100

100

100

BAR %

8,00%

8.00%

8.000/6

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,009(

8,00%

8,00%

8,00%

8.00%

8,00%

250

1.250

1.250

'1250

'1250

1.250

't.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1

Waarde voor correcties Correctie

cw huurverschil

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

250 0

Correctie huurur¡i

Onderstaand is het waarde

in een

rafiek wee

even

Waardeverloop 1.400 1.350 1.300 q,

Ì,

o o

1.250

3

1.200 1.150 1,100

L2345

6 7 8 9 tOt7t2 +Huurvrij #

t314

15

laat Marktconform

ln het voorbeeld zijn de volgende aanname gedaan

7 8

Rekenmethode besproken met Van Hoeken, Kat en Aben van DTZZadelhoff en Tervoort van Savills. Rekenkethode besproken met Van Hoeken, Kat en Aben uan DTZZadelhoff en Tervoort van Savills.

23

Huurovereenkomst: Huurprijs:

Huunruaarde:

Huurvrij. BAR aanvang huurovereenkomst: Contante waarde verschil hw-hi: Waarde: lnflatie:

telkens 5 jaar EUR 129,- (de contante waarde van de huurinkomsten gedurende het contract is bij deze huurprijs in beide voorbeelden gelük) EUR 1OO,telkens I jaar bij 5 jarige overeenkomst (20%) 8% v.o.n. Disconteringsvoet 67o, contant gemaakt gedurende de looptijd van het contract. v.o.n. Oo/o

ln het voorbeeld wordt verondersteld dat de huur, de huunrvaarde en het rendement constant zijn. ln de praktijk zullen deze fluctueren. Op het moment dat de huurinkomsten stijgen en de huunryaarde constant blijft, zal de waarde toenemen met het contante waardeverschil tussen de huunruaarde en huurinkomsten gedurende de looptijd van het contract. Bij een toename van de huurwaarde zal de waarde toenemen met de stijging van de huurwaarde / BAR, gecorrigeerd voor het contante waardeverschil tussen de huunruaarde en huurinkomsten. ln de praktijk neemt het rendement naar het einde van de looptijd van het contract toe. Dit omdat het risico van huurbeëindiging dichterbij komt. Het rendement neemt toe onafhankelijk van het feit of er een incentive wordt verstrekt of niet. De toename van het rendement bij kortere contracten zorgt ook voor een zaagtandeffect. Om het voorbeeld niet te laten vedekenen door dit effect is er in het voorbeeld voor gekozen dit effect niet mee te nemen.

ln het voorbeeld is duidelijk te zien dat er een soort zaagtand-effect ontstaat. ln het voorbeeld is er bij expiratie vanuit gegaan dat er direct verlengd wordt en dat er geen leegstandsperiode is. lndien er ook nog rekening gehouden wordt met een leegstandsperiode, wordt het effect nog sterker, omdat er dan naast een huurvrije periode ook een periode zonder huurinkomsten is. Zoals uit het voorbeeld blijkt, is het moment van taxeren dus belangrijk. ln de praktijk wordt dit effect ook gebruikt om bij voorgenomen verkoop de waarde (extra) te laten stijgen. Op het moment dat verkoop wordt overwogen, probeert de verkoper de waarde te optimaliseren. Dit kan onder andere door lopende huurovereenkomsten open te breken en te verlengen tegen een hogere huur dan de marktwaarde, in ruil voor een incentive. Het verstrekken van een huurvrije periode heeft dus een voordeel en nadeel. Voorafgaand aan het verstrekken van de huurvrije periode (en tijdens) heeft het een negatief effect op de waarde, daarna een positief effect. Het waarde verloop wordt in ieder geval minder stabiel. Daarnaast is het absolute effect opvallend. ln jaar 1 is de waarde in het voorbeeld -2,7Vo lager bij het verstrekken van een huurvrije periode ten opzichte van het verlagen van de huur. ln jaar 2 is het verschil het grootst met 8% positief. Gemiddeld is in het voorbeeld de waarde bij een huurvrije periode 3,6% per jaar hoger. Een relatief klein verschil, gezien de omvang van de incentive. Aangezien het contante waardeverschil onafhankelijk is van het rendement, kan gesteld worden, dat het waarde verhogend effect van een huurvrije periode procentueel kleiner wordt naarmate het rendement scherper wordt.

24

Cashflow Zoals in de vorige paragraaf al is besproken, fluctueert de cashflow van een gebouw op het moment dat er gebruik gemaakt wordt van huurvrije perioden. Naast de eventuele leegstandsperiode ontvangt de verhuurder in de huurvrije periode ook geen huur. De periode waarin geen huur wordt ontvangen, wordt dus verlengd. ln de periode dat er wel huur wordt ontvangen, zijn de huurinkomsten hoger dan indien er gekozen wordt voor een huurverlaging in plaats van voor een huurvrije periode. Het voordeel van het verstekken van incentives boven het verlagen van de huur is dus het tijdelijke effect van de incentive ten opzichte van het verlagen van de huur. De incentive wordt vaak voor een bepaalde (korte periode) verstrekt, terw¡l een verlaging van de huur doorwerkt gedurende de hele looptijd van de overeenkomst. Onderstaand is het verloop van de inkomsten schematisch weergegeven (waarbij geen rekening is gehouden met indexatie).

Jaar

1

Jaar

2

Jaar

3

F ig u u r: H uurinkomsten

Jaar

1

Jaar

2

Jaar

Jaar

4

Jaar 5

met incentive

3

Jaar

4

Jaar 5

Figuur: Huurinkomsten bij huurverlaging

Aan het einde van de overeenkomst is de uitgangspositie van huurder en verhuurder echter niet gelijk. Op het moment dat het einde van de overeenkomst nadert, zal de huurder zich oriënteren op de markt en indien de gehuurde ruimte nog passend is in gesprek treden met de verhuurder. ln veel gevallen heeft de huurder echter geïnvesteerd in de ruimte (inbouwpakket) en zal hij dus niet snel geneigd zijn weg te gaan. Daarnaast moet de huurder in de regel het aangebrachte inbouwpakket verwijderen op het moment dat hij het contract beëindigt. De verhuurder houdt hier rekening mee bij zijn aanbieding voor de verlenging. De huurder zal b¡ een verhuizing kosten moeten maken voor het vennrijderen van het bestaande inbouwpakket, voor een nieuw inbouwpakket, voor de verhuizing en zal veel tijd moeten investeren. De concurrente aanbieders zullen dus minimaal een incentive moeten aanbieden die opweegt tegen deze extra kosten ten opzichte van het verlengen van het contract. De huidige verhuurder kan hierdoor met een lagere incentive de huurder behouden. De cashflows zien er daarom met een verlenging, schematisch als volgt uit.

25

Jaarl Jaar2 Jaar3 Jaar4 Jaar5 Jaar6 JaarT JaarS Jaar9

Jaar10

Figuur: Huurinkomsten bij verlenging met incentive lndien de verhuurder in het begin de huur heeft verlaagd en geen incentives heeft uitgekeerd zal het moeilijk zijn om in jaar 6 de huur te verhogen. De huur zal hierdoor op hetzelfde niveau door blijven lopen (behoudens de indexaties).

Jaar

1

Jaar

2

Jaar

3

Jaar

4

Jaar

5

Jaar

6

Jaar 7

Jaar

I

Jaar

9

Jaar 10

Figuur: Huurinkomsten bij verlenging met huurverlaging Uit het schematische en vereenvoudigde voorbeeld blijkt dat het verstrekken van een huurvrije periode een voordeel voor de verhuurder kan opleveren op het moment dat een huurder wil verlengen. ln dit voorbeeld wordt echter wel uitgegaan van transparantie. ln werkelijkheid is de verhuurder niet goed op de hoogte van de aanbiedingen die concurrente verhuurders (willen) doen. Het blijft hierdoor in de huidige vragersmarkt een moeilijke afweging in hoeverre de aangeboden incentive passend is om een huurder te behouden. Daarnaast is de stabiliteit van de cashflow, door het verstrekken van een huurvrije periode, minder dan indien de huur zou worden verlaagd.

Op het moment dat de netto huuruvaarde in de markt gedurende de looptijd toeneemt, is de verhuurder bij een huurverlaging wel in het nadeel bij de verlenging. Op dat moment zou de verhuurder via een huurherzieningsprocedure of onderhandeling de hogere netto markthuur moeten proberen te realiseren. lndien wordt gekozen voor een huurvrije periode ligt de huur al op een hoog niveau en kan worden volstaan met het aanbieden van geen of een lagere incentive. Bij het verlagen van de huur is een actief beleid vanuit de verhuurder dus belangrijk. Daarnaast wordt de huur jaarlijks geïndexeerd. De huur die geïndexeerd wordt bij een huurvrije periode is het 'hoge' huurniveau dat tot stand gekomen is door de incentive in het begin. Ook gedurende de huurvrije periode wordt de huur geïndexeerd. De indexatiebedragen, zijn doordat de basis hoger is, ook absoluut hoger dan indien er 'marktconforme' huur is afgesproken.

26

Risico op huurderving Bij het verstrekken van een huurvrije periode is er een risico dat de huurder de huur niet kan voldoen na het aflopen van de huurvrije periode. Zeker bij een lange huurvrije periode is er een kans dat de financiële situatie van een huurder verslechtert gedurende de huurvrije periode. De financiële problemen komen bij een huurvrije periode vaak pas aan het licht op het moment dat de huurbetalingen gaan lopen. Er bestaat een risico dat na de huurvrije periode, de huurder niet in staat blijkt de huur te voldoen. Het zoeken naar een opvolgende huurder, waarbij ook weer een huurvrije periode verstrekt moet worden kan leiden tot langdurige inkomstenderving met alle gevolgen van dien. Financiering Bij het financieren is één ding erg belangrijk, namelijk het risico. De verstrekker van vermogen wil graag, zoals eerder aangegeven, een passende vergoeding voor het risico dat hij loopt. ls het risico te groot zal er geen verstrekker van vermogen te vinden zijn of alleen tegen zeer hoge tarieven. Zoals uit de eerdere voorbeelden blijkt, fluctueert de waarde bij het verstrekken van huurvrije perioden. Voor een verstrekker van vermogen is dit niet wenselijk. Het belangrijkste vangnet voor de vermogensverschaffer is immers het onderliggende vastgoed. Op het moment dat de waarde daalt, neemt het risico toe. Stijgt de waarde neemt zijn risico af. Een belangrijke graadmeter voor het risico is de waarde van het onderliggende vastgoed ten opzichte van de lening, de zogenaamde Loan to Value. De zaagtand in de waardeontwikkeling geeft dus een extra ffuctuatie in de Loan to Value (LTV) Bij een gelijkblijvende lening zal de LTV meebewegen met de waardeontwikkeling. Bij een vooraf vastgestelde LTV zal de lening moeten mee fluctueren met de waarde

ontwikkeling. Dit betekent dat er op het moment dat de waarde daalt, afgelost moet worden. Op het moment dat de waarde stijgt, kan er extra vreemd vermogen worden aangetrokken. Op het moment dat de huurovereenkomst expireert, is de waarde van het onderliggende vastgoed het laagst en dus de LTV het hoogst. Dit is tevens het moment dat er geen huurinkomsten meer zijn dar er een periode zonder huurinkomsten (leegstand en/of huurvrije periode) overbrugd moet worden. Naast de periode zonder huurinkomsten is dit vaak ook het moment dat er in een gebouw additioneel geïnvesteerd moet worden om de verhuur te bevorderen. Het risico neemt voor de verstrekker van vermogen dan ook sterk toe. Na deze periode neemt het risico weer sterk af, door hoge huurinkomsten en door een lagere LTV. Verstrekkers van vermogen willen zo goed mogelijk hun risico's kunnen inschatten. Een stabiele cashflow en waardeontwikkeling is dan ook wenselijk. Bij een multitenant gebouw of een portefeuille van gebouwen zal door de verschillende looptijden van de contracten er een automatisch demping van risico ontstaan. Bij een single{entant gebouw zal dit risico door de verstrekker van vermogen meegenomen worden in zijn financieringsbeslissing. De financiering zal door meer risico duurder zijn (hogere rente) of er wordt minder vermogen verschaft. Het rendement en risico van de belegging worden hierdoor beïnvloed. Boekhouding Zoals uit de beschreven boekhoudkundige regels blijkt, zal bij het verstrekken van een huurvrije periode door een onderneming die de IFRS regels toepast, de huurderving moeten worden verdeeld over de looptijd van het contract (Straight-lining). Door het verdelen van de huurvrije periode over de looptijd van het contract ontstaat er boekhoudkundig dezelfde situatie als bij het verlagen van de huur. Bij het verstrekken van een huurvrije periode is alleen de boekhoudkundige situatie niet in overeenstemming met de werkelijkheid. Boekhoudkundig wordt de huurderving verdeeld over het contract, tenruijl de inkomstenderving veel geconcentreerder plaatsvindt aan het begin van de overeenkomst. Het is dus noodzakelijk om binnen een onderneming een duidelijke schaduwboekhouding bij te houden om de liquiditeitsbehoefte van een onderneming te monitoren.

27

Fiscaal Een huurvrije periode zorgt voor lagere inkomsten bij aanvang van een overeenkomst en hogere inkomsten na het verstrekken. De netto winst die gegenereerd wordt, is hierdoor laag aan het begin en relatief hoog aan het einde. Bij aanvang zal hierdoor minder Vennootschapsbelasting betaald worden (uitgaande van een onderneming die Vennootschapsbelastingplichtig is), aan het einde meer. De belastingbetaling wordt door het verstrekken van een huurvrije periode naar achteren geschoven. Er ontstaat hierdoor een rentevoordeel voor de belegger bij het verstrekken van een huurvrije periode. 5.1.2 Effecten op de belangen van de huurde Naast de effecten op de doelstellingen van de verhuurder treden er bij het verstrekken van een huurvrije periode ook effecten op de belangen van huurders. Flexibiliteit Om een huurvrije periode mogelijk te maken zal de verhuurder een lange huurperiode verlangen. De huurvrije periode moet immers 'terugverdiend'worden. ln de praktijk worden contracten meestal afgesloten voor een periode van 5 jaar of langer. Door deze lange contractperiode is in normale gevallen de flexibiliteit bij een contract met een huurvrije periode minimaal. De flexibiliteit wordt dus negatief beïnvloed door een huurvrije periode.

Zekerheid Door de meerjarige contracten heeft de huurder gedurende de eerste jaren (duur huurcontract) zekerheid over de door hem gehuurde locatie. ln de praktijk wordt deze periode vaak contractueel verlengd door (huurders)optieperiodes af te spreken. Gedurende deze optieperioden heeft alleen de huurder de mogelijkheid om op te zeggen, de verhuurder heeft deze mogelijkheid dan niet. Door middel van optieperioden heeft de huurder goede mogelijkheden om zekerheid te verschaffen over zijn gehuurde ruimte. Een huurvrije periode is hiervoor geen vereiste. Stabiele huur Zoals is aangegeven heeft een huurder belang bij een stabiele huur. Door het ontvangen van een huurvrije periode zijn de huurlasten per definitie niet stabiel. ln de vorige paragraaf zijn de huurinkomsten voor de belegger schematisch weergegeven. De huurlasten voor de huurder zijn uiteraard een afspiegeling van dit schema, de inkomsten voor de verhuurder, zijn de huurlasten van de huurder. Kort samengevat betaalt de huurder bij aanvang van de overeenkomst geen huur, en gedurende de overeenkomst een hogere huur. De huurlasten zijn dus in de toekomst relatief hoog en op het moment van aanvang laag. Dit terwijl de bedrijfsresultaten op korte termijn goed zijn in de te schatten en de resultaten in de toekomst minder goed voorspelbaar zijn. Als daarentegen de volledige huisvestingslasten bekeken worden ontstaat er wel een stabiel beeld. De huurder heeft aan het begin hoge huisvestingslasten in verband met de inrichting en verhuizing. Door de huurvrije periode zijn de totale huisvestingslasten stabiel. Bij een verlenging gaat dit uiteraard niet op omdat de huurder daar geen verhuiskosten e.d. heeft. Daarnaast wordt de huur jaarlijks geïndexeerd. De huur die geïndexeerd wordt is het'hoge' huurniveau dat tot stand gekomen is door een huurvrije periode in het begin. Ook gedurende de huurvrije periode wordt de huur geïndexeerd. De indexatiebedragen, zijn doordat de basis hoger is, ook absoluut hoger dan indien er'marktconforme' huur is afgesproken. Het verstrekken van een huurvrije periode heeft dus een negatief effect op de stabiliteit van de huur, maar een positief effect op de totale huisvestingslasten bij aanvang van de overeenkomst.

28

Financiering Zoals is aangegeven heeft de huurder bij aanvang en einde van de overeenkomst veel extra kosten door de verhuizing. Naast extra kosten is de omzet door de verhuizing vaak ook lager in de verhuisperiode. Door het ontvangen van een huurvrije periode heeft de huurder in het begin van de zijn huurperiode lage huisvestingslasten. Door de lage huisvestingslasten kunnen (gedeeltelijk) de kosten gecompenseerd worden. Wel is het zo dat de kosten vaak eerst gemaakt moeten worden. Pas in de maanden daarna is er sprake van lage huisvestingslasten. De periode van hoge kosten en lage huisvestingslasten wisselen elkaar als het ware af. De financiering van de verhuizing is hierdoor, in de tijd, niet volledig gedekt. Boekhoudkundige aspecten Zoals uit de beschreven boekhoudkundige regels blijkt, zal bij het ontvangen van een huurvrije periode door een onderneming die de IFRS regels toepast, de huurreductie moeten worden verdeeld over de looptijd van het contract (Straight-lining). Door het verdelen van de huurvrije periode over de looptijd van het contract ontstaat er boekhoudkundig dezelfde situatie als bij het verlagen van de huur. Boekhoudkundig wordt de huurreductie verdeeld over het contract, terwijl de lastenverlichting veel geconcentreerder plaatsvindt aan het begin van de overeenkomst. Fiscale aspecten Een huurvrije periode zorgt voor lagere huurlasten bij aanvang van een overeenkomst en hogere lasten na het ontvangen van de huurvrije periode. De netto winst die gegenereerd wordt is hierdoor relatief hoog aan het begin en relatief laag aan het einde. Bij aanvang zal hierdoor meer vennootschapsbelasting betaald worden (uitgaande van een onderneming), aan het einde minder. De belastingbetaling wordt door het verstrekken van een huurvrije periode naar voren geschoven. Dit is nadelig voor de huurder. 5.2. Vergoeding inbouwpakket ln deze paragraaf worden de effecten behandeld die het betalen van een vergoeding voor het inbouwpakket door verhuurder met zich meebrengen. 5.2.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder Het vergoeden van een inbouwpakket heeft de volgende gevolgen voor de doelstellingen van verhuurders: Waarde De effecten op de waarde bij het vergoeden van het inbouwpakket zijn grotendeels gelijk aan de effecten die het verstrekken van een huurvrije periode met zich meebrengen. Het besproken zaagtand-effect op de waarde zal alleen nog sterker zijn, omdat direct na aanvang van de overeenkomst de incentive volledig is verstrekt en de waarde dus direct toeneemt. Dit in tegenstelling tot bij het verstrekken van een huurvrije periode waarbij de huurderving over de eerste maanden van het contract plaatsvindt. Onderstaand is de versterki ng grafisch weergegeven.

29

Waardeverloop 1.400 1.350 1.300

o ! t! l!

1.250

=

r.200 1.150 1.100

2 3 4 5 6 7 8 910 1.1.L2 13 t4

t +

Huurvrij

*

15

Jaar

Marktconform

-t-

lnbouwvergoeding

ln het voorbeeld zijn de volgende aanname gedaan Huurovereenkomst: Huurprijs:

Huurwaarde: lnbouwvergoeding: BAR aanvang huurovereenkomst: Contante waarde verschil hw-hi:

Waarde lnflatie:

telkens 5 jaar EUR 129,- (de contante waarde van de huurinkomsten gedurende het contract is bij deze huurprijs in beide voorbeelden gelijk) EUR 1OO,telkens ter waarde van 2Ùo/o van de nominale huursom 8% v.o.n. Disconteringsvoet 6010, contant gemaakt gedu rende de looptijd van het contract. v.o.n. 0%

ln het voorbeeld wordt verondersteld dat de huur, de huunruaarde en het rendement constant zijn. ln de praktijk zullen deze fluctueren. Op het moment dat de huurinkomsten stijgen en de huurwaarde constant blijft zal de waarde toenemen met het contante waardeverschil tussen de huurwaarde en huurinkomsten. Bij een toename van de huunruaarde zal de waarde toenemen met de stijging van de huurwaarde / BAR, gecorrigeerd voor het contante waardeverschil tussen de huunryaarde en de huurinkomsten. ln de praktijk neemt het rendement naar het einde van de looptijd van het contract toe. Dit gebeurt omdat het risico van huurbeëindiging dichterbij komt. Het rendement neemt toe onafhankelijk van het feit of er een incentive wordt verstrekt of niet. De toename van het rendement bij kortere contracten zorgt ook voor een zaagtandeffect. Om het voorbeeld niet te laten vertekenen door dit etfect is er in het voorbeeld voor gekozen dit effect niet mee te nemen.

30

Duidelijk zichtbaar is het effect op de waarde. Direct na het verstrekken van de inbouwvergoeding is er geen toekomstige uitgave of huurderving meer gedurende de looptijd van het contract waarmee in de waardering rekening gehouden moet worden. De waarde stijgt direct na het afsluiten van de overeenkomst en betalen van de inbouwvergoeding. Hierbij is er vanuit gegaan dat de inbouwvergoeding betaald wordt, direct bij aanvang van de overeenkomst zoals in de praktijk meestal gebruikelijk is. lndien het moment van betalen later ligt, zal het effect vezacht worden. De waardeontwikkeling is door het vergoeden van een inbouwpakket dus onstabieler dan bij het verstrekken van een huurvrije periode, maar wel hoger. Gashflow (direct rendement) De cashflow zal op het moment dat de vergoeding wordt betaald negatief zijn. ln de perioden daarna zal de cashflow hoger zijn (vergelijkbaar met de periode na een huurvrije periode). De negatieve cashflow heeft wel als gevolg dat er een reserve aanwezig moet zijn of er moet kapitaal aangetrokken worden. Er is dus vermogen nodig dat is opgebouwd in het verleden, of indien dit niet het geval is moet er vermogen vrij gemaakt worden. Schematisch ziet het verloop van de cashflow er als volgt uit:

0

H u u ri n

Jaar

1 Jaar2

Jaar

kom ste n b ij v e rstre kke n

3

Jaar

4

Jaar 5

i n bo uvw e rgoe d i n g

Het voordeel is dus dat er gedurende de hele huurperiode (ook in jaar 1) een gelijkmatige cashflow is, maar dat er wel vooraf geïnvesteerd moet worden. Gezien over meerdere periodes fluctueert de cashflow meer dan bij een huurvrije periode, omdat er in dit geval ook daadwerkelijk geld wordt uitgegeven in plaats van een huurderving. Risico De huurder zal direct na aanvang de eerste huurbetalingen moeten doen. De financiële situatie van een huurder is bij aanvang vaak goed in te schatten, zodat wanbetaling bij aanvang niet vaak voorkomt. Als de financiële situatie gedurende de looptijd vervolgens verslechtert is in ieder geval een deel van de huurbetalingen ontvangen. Het risico is hierdoor kleiner ten opzichte van een huurverlaging dan bij het verstrekken van een huurvrije periode.

31

Financiering Zoals besproken, is voor de financiering een stabiele LTV wenselijk. Net als bij het verschaffen van een huurvrije periode loopt aan het einde van de overeenkomst de LTV op (er vanuit gaande dat er niet wordt afgelost). lndien de belegger op dit moment weer een inbouwvergoeding zou willen verschaffen is er ook nog een extra uitgave nodig om de opvolgende huurder te contracteren. lndien hier ruimte voor is in de vorm van eigen middelen, is dit geen probleem. Het kan echter ook zijn dat de belegger tegen de grenzen van zijn financieringsafspraken zit en hierdoor geen keuzevrijheid meer heeft. Hij zal dan noodgedwongen een andere incentive moeten overwegen. lndien de verhuurder de inrichtingsbijdrage uit eigen middelen kan voordoen, heeft dit een gunstig effect voor de financier aangezien de cashflow direct bij aanvang op een hoog niveau ligt. Boekhoudkundig Een inrichtingsbijdrage moet net als bij de huurvrije periode verdeeld worden over de looptijd van het contract. Daarnaast is er een dunne scheidslijn tussen kosten en investering. lndien de inrichtingsbijdrage echt is voor de inrichting zoals voor meubels en computers, zal de uitgave als een kostenpost gezien worden. lndien de bijdrage is voor zaken die het object in waarde kunnen verhogen, bijvoorbeeld voor wanden of installaties, wordt de bijdrage gezien als een investering en wordt het bedrag geactiveerd op de balans en vervolgens afgeschreven. Fiscaal De fiscale gevolgen zijn ook afhankelijk van het feit of de bijdrage gezien wordt als kostenpost of als investering. Bij een kostenpost kan de uitgave direct in mindering worden gebracht op het resultaat, zodat er minder winst ontstaat. lndien het een investering betreft wordt de post geactiveerd en vervolgens afgeschreven, zodat de post jaarlijks voor een deel in de kosten (middels de afschrijvingen) kan worden opgenomen. lndien de bijdrage dus als investering wordt gezien, heeft dit een nadelig gevolg voor de verschuldigde belasting. 5.2.2 Effecten op de belangen van de huurder ln deze paragraaf worden de voor- en nadelen behandeld die het ontvangen van een inbouwvergoeding met zich meebrengen voor de huurder. Een vergoeding van het inbouwpakket of voor de verhuizing heeft voor de huurder geen andere gevolgen dan genoemd brj de huurvrije periode ten aanzien van flexibiliteit, zekerheid, bijkomende kosten, boekhouding en fiscale aspecten.

Stabiele huur Een vergoeding voor het inbouwpakket of voor de verhuizing heeft als gevolg dat de huurder vanaf aanvang van de huurovereenkomst een relatief hoge huur betaalt. De huursom is in zoverre stabiel. Als percentage van de omzet ontstaat er ten aanzien van de jaarlijkse huisvestingslasten echter een vertekend beeld. De huisvestingslasten lijken hoog op het moment dat de vergoeding niet wordt meegenomen in de vergelijking. Financiering Door de inrichtingsbijdrage worden de kosten van een verhuizing verminderd. De huurder krijgt (een deel van) zijn kosten vergoed, zodat hij minder middelen hoeft aan trekken voor de verhuizing.

3. Verh uisvergoeding ln deze paragraaf worden de effecten geanalyseerd op de doelstellingen van de verhuurders en op de belangen van huurders op het moment er een verhuisvergoeding wordt verstrekt. 5.

32

De verhuisvergoeding heeft vergelijkbare gevolgen als de zojuist besproken inrichtingsbijdrage. Alleen de boekhoudkundige en fiscale aspecten zijn duidelijker. Een verhuisvergoeding zal altijd gezien worden als een kostenpost. ln verhouding zijn de risico's bij de verhuisvergoeding groter dan bij de inrichtingsbijdrage. Bij een bijdrage voor de inrichting is er nog een kans dat een deel van de investering bij een faillissement wordt terug ontvangen omdat er investeringen in het gebouw zijn gedaan die nog waarde vertegenwoordigen. lnvesteringen die aard- en nagelvast zijn, zullen door middel van natrekking in het gebouw achter blijven. Bijvoorbeeld aanpassingen van de installaties en van vloerbedekking. Bij een verhuisvergoeding is er geen enkele verhaalsmogelijkheid.

5.4. Geen wederopleververplichting Het afzien van de wederopleververplichting door de verhuurder is van andere aard dan de eerder besproken incentives. Deze incentive heeft gevolgen aan het einde van de overeenkomst. 5.4.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder Het afzien van de wederopleververplichting heeft de volgende gevolgen voor de doelstellingen van verhuurders. Waarde Een ruimte die verhuurd is met een bovengenoemde incentive heeft een extra risico. Op het moment dat een huurder zijn overeenkomst beeindigt heeft de verhuurder extra kosten om de ruimte weer voor verhuur gereed te maken. ln de praktijk blfkt vaak dat een ruimte waar het inbouwpakket nog aanwezig is, dus tapijt, binnenwanden e.d. moeilijker te verhuren dan een ruimte die casco is (zeker naar mate het inbouwpakket ouder is). Een nieuwe huurder wil graag zijn eigen identiteit meegeven aan een ruimte en de ruimte naar zijn eigen inzicht inrichten. Ook alwordt aangeboden de ruimte casco op te leveren, op het moment dat de huurder dat wenst, blijft de verhuurkans achter. Een potentièle huurder heeft vaak moeite om er'doorheen' te kijken. Voor een verhuurder betekent dit dat hij voor de baten uit moet investeren door, zonder dat er een huurder in beeld is, de ruimte terug te brengen naar casco. Dit heeft gevolgen voor de waarde. De inkomstenderving is bij een opzegging groter, wat tot uitdrukking komt in het rendement. De waarde van een dergelijke ruimte is derhalve lager in vergelijking met een ruimte waar een dergelijke bepaling niet op rust. Bij de bepaling van het rendement zalbij aanvang van de overeenkomst minder met deze incentive rekening gehouden worden dan aan het einde. Aan het einde komt immers het risico dichterbij. De zaagtand van de eerdere paragrafen wordt hierdoor versterkt. Hierbij moet opgemerkt worden dat in de praktijk, door taxateurs, niet altrld in voldoende mate rekening gehouden wordt met dit effect. Cashflow (direct rendement) ln aansluiting op hetgeen dat vermeld is bij de waarde, geldt ook voor de cashflow. Bij beëindiging van de overeenkomst dient de verhuurder een investering te doen die een negatieve cashflow tot gevolg heeft. Daarnaast heeft de verhuurder een minder sterke onderhandelingspositie op het moment dat de huurovereenkomst expireert. De huurder hoeft immers geen kosten te maken op het moment dat hij de huurovereenkomst beëindigt en de ruimte verlaat.

J5

Jaar

1 Jaar2 Jaar 3

Jaar

H u u ri n ko m ste n b ij achte rwe g

4

Jaar

5

Jaar6

e I ate n wed e ro p I ev e ru e rpl i c hti n g

Risico op huurderving Het risico op huurderving wordt niet vergroot door deze incentive Financiering Door de opleververplichting aan het einde van de overeenkomst voor de huurder weg te laten vallen wordt, zoals eerder is besproken, de zaagtand vergroot. De gevolgen van deze incentive zijn daardoor te vergelijken met de effecten van de inrichtingsbijdrage. lndien een inrichtingsbijdrage wordt verstrekt en bij het voorafgaande contract is toegestaan de inrichting achter te laten, wordt de zaagtand extra vergroot. Boekhoudkundig Boekhoudkundig geldt dat deze incentive ook op waarde dient te worden geschat en vervolgens over de looptijd van de overeenkomst verspreid dient te worden. De werkelijke situatie wijkt hierdoor af van de boekhoudkundige situatie. Gezien het zekerheidbeginsel zal de incentive alleen verdeeld worden over de eerste huurperiode. Het is immers niet met zekerheid te zeggen dat een huurder niet opzegt na de eerste periode. Fiscaal De kostenpost kan ten laste van het resultaat worden gebracht op het moment dat de uitgave daadwerkelijk wordt gedaan.

5.4.2 Effecten op de belangen van de huurder ln deze paragraaf worden de effecten behandeld die een huurder heeft op het moment dat de ruimte aan het einde van de overeenkomst niet hoeft te worden teruggebracht naar de oorspronkelijke (casco) staat.

34

Flexibiliteit Het niet te hoeven voldoen aan de wederoplevering aan het einde van de overeenkomst heeft geen invloed op de flexibiliteit in de looptijd van de overeenkomst. Toch wordt er wel een mate van flexibiliteit gecreëerd. Bij expiratie kan de huurder immers zonder kosten te hoeven maken de huurovereenkomst opzeggen. ln deze zin is de huurder dus wel meer flexibel. Daarnaast voorkomt de huurder bij een verhuizing dubbele lasten. Op het moment dat er verhuisd wordt en de ruimte casco opgeleverd moet worden, zal de huurder hiervoor tijd moet inruimen. Aangezien het terugbrengen naar casco vaak een proces is dat enkele weken tot maanden in beslag neemt, is de huurder genoodzaakt tijdelijk twee ruimten te huren. Op het moment dat deze verplichting er niet is, kan de huurder volstaan met een kortere periode van dubbele lasten. Deze incentive heeft geen gevolgen voor de zekerheid, stabiele huur of bijkomende kosten voor een huurder. Financiering Voor de financiering heeft deze incentive wel een positief effect. Aangezien er aan het einde van de overeenkomst geen kosten gemaakt hoeven te worden kunnen alle beschikbare middelen gebruikt worden ten behoeve van de nieuwe locatie. Ook is de wederopleververplichting voor de huurder vaak een verplichting die aan het einde van de overeenkomst als verrassing op zijn pad komt. Bij langjarige overeenkomsten zijn de afspraken die gemaakt zijn in het verleden vergeten en komt de opleververplichting pas naar boven op het moment dat er daadwerkelijk opgezegd is. Vaak zelfs pas op het moment dat er al een nieuwe locatie gehuurd is en de oplevering wordt gepland met de huidige verhuurder. Een opleververplichting is dus een financiële verplichting die als het ware gedurende de overeenkomst geen effect heeft, maar bij opzegging van de overeenkomst werking krijgt. Boekhoudkundig Boekhoudkundig is er geen effect op het moment dat er geen opleververplichting is. Er is daarentegen wel een effect op het moment dat deze verplichting er wel is. Ten behoeve van de opleververplichting zou een reservering aangehouden moeten worden. Deze kan worden opgebouwd gedurende de looptijd van het contract. De moeilijkheid is echter dat niet van te voren bekend is hoe lang de overeenkomst uiteindelijk van toepassing zal zijn. Het is goed mogelijk dat de overeenkomst meerdere keren wordt verlengd zonder dat de opleververplichting in beeld komt. Fiscale aspecten Fiscaal worden niet te maken kosten niet belast. Er zijn dus geen fiscale gevolgen 5.5. Beperken indexatie ln deze paragraaf worden de effecten behandeld die het beperken van de indexatie met zich meebrengt. 5.5.1 Effecten op de doestellingen van de verhuurder Het beperken van de indexatie geeft een voordeel aan de huurder waarvan de hoogte vooraf niet goed is in te schatten. De werkelijk indexcijfers zijn bij aanvang van de overeenkomst nog niet bekend. Hoe langer de overeenkomst, hoe groter de onzekerheid. Onderstaand worden de gevolgen besproken op de waarde, cashflow, risico, financiering, op boekhoudkundige en fiscale aspecten.

35

Waarde Deze incentive vergroot het risico van de verhuurder. Bij het beperken van de inflatie kan een maximaal indexatiepercentage worden afgesproken of een bepaalde matiging van het tarief. lndien de inflatie toeneemt, kan de verhuurder deze stijging niet volledig afwentelen op de huurder. Effectief zal de verhuurder dus minder huur gaan ontvangen. Omdat dit een risico is zal een koper van een dergelijk object minder willen betalen om gecompenseerd te worden voor dit risico en is het object dus minder waard. lndien de inflatie in een bepaalde periode toeneemt, kan de waarde van het object onder druk komen te staan. Cashflow (direct rendement) Het direct rendement is door deze incentive nominaal stabiel. Door de inflatie kan het echter wel tot gevolg hebben dat de effectieve inkomsten afnemen. Risico op huurderving Deze incentive heeft geen effect op het risico van huurderving Financiering Zoals bij de beschrijving van de effecten op de waarde al is aangegeven, is het gevolg van deze incentive moeilijk van te voren in te schatten. De hoogte van de incentive is afhankelijk van de werkelijke inflatie gedurende de huurperiode. Dit levert voor de financier een extra risico op. De kosten voor een verhuurder zullen bij een hoge inflatie wel toenemen, de opbrengsten niet. Er blijft hierdoor minder geld over om de rente en aflossing te voldoen. Boekhoudkundig Aangezien niet op voorhand is aan te geven wat de hoogte van deze incentive zal zijn is met deze bepaling geen rekening te houden in de boekhouding. Straight-lining is voor deze incentive dan ook niet mogelijk. Fiscaal Voor deze incentive zijn geen separate fiscale gevolgen.

5.5.2 Effecten op de belangen van de huurde ln deze paragraaf worden de effecten behandeld waarmee een huurder te maken heeft op het moment dat de indexatiemogelijkheden beperkt worden. Het beperken van de indexatie heeft alleen gevolgen voor de stabiliteit van de huur. De andere belangen van de huurder worden hierdoor niet direct beïnvloed. Wel moet opgemerkt worden, dat bij een hoge inflatie, in combinatie met een vaste indexatie het bedrijfsresultaat positief beïnvloed kan worden.

Stabiele huur Door het beperken van de indexatie is de huurder verzekerd van een stabiele huursom gedurende de looptijd van het contract. lndien de inflatie hoog is, zal de verhuurder bij de eerste opzegmogelijkheid voor de verhuurder wel de huur willen aanpassen en optrekken naar een marktconform niveau. Bij de beperking van de indexatie spelen de optieperioden die een huurder heeft dus een grote rol. 5.6. Gash incentive Bij het verstrekken van een cash incentive gaan we in dit hoofdstuk enkel uit van een correct handelende verhuurder en huurder. De cash incentive wordt aan het bedrijf ter beschikking gesteld. ln het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten bij een niet zuivere transactie, waar bijvoorbeeld de cash incentive wordt verstrekt aan bestuurders zonder dat hier melding van gemaakt wordt. Ook het vezwijgen van de incentive tegen financiers, kopers of taxateurs wordt hier besproken. 36

De gevolgen van een cash incentive zijn vergelijkbaar met de gevolgen zoals deze beschreven zijn bij de verhuisvergoeding. De fiscale gevolgen liggen alleen anders. Fiscale gevolgen liggen voornamelijk bij de ontvangende partij, de huurder. Bij een cashincentive is het van belang hoe de incentive fiscaal wordt gezien. Wordt de incentive gezien als inkomsten, dan zal de incentive meegenomen worden in het resultaat en uiteindelijk worden belast. Op het moment dat het gezien wordt als investeringsbijdrage drukt het enkel het investeringsbedrag en verkleint het de afschrijvingsbedragen, De invloed op het resultaat is in dat geval veel kleiner.

37

5.7. Samenvatting hoofdstuk 5 ln dit hoofdstuk is stilgestaan bij de effecten van incentives op de doelstellingen van huurders en de belangen van huurders. De gevolgen zijn voor iedere incentive verschillend. ln de onderstaande tabel is per incentive vereenvoudigd aangegeven of er een positief of negatief effect is op de doelstellingen van de verhuurder ten opzichte van een huurverlaging (naar netto markthuur). lndien er een positief effect is wordt dit aangegeven met +, bij een negatief effect met een -.

Omdat de effecten vaak verschillen in de tijd is het effect weergegeven voor het begin van de overeenkomst en na verloop van de incentive. n overeenkomst:

Huurvriie periode Vergoeding inbouwpakket Verhuisvergoeding Geen wederopleverinq Beperkte indexatie Cash incentive Na verlo

+

+

+

+

+

+ o

o

o

+

+

+

van incentive

Huurvriie periode Verqoedi ng in bouwpakket Verhuisverqoedinq Geen wederoplevering Beperkte indexatie Cash incentive

+ + +

+ + +

+ + +

o o

+

+

+

ln de onderstaande tabel is per incentive vereenvoudigd aangegeven of er een positief of negatief effect is op de belangen voor de huurder. lndien er een positief effect is, wordt dit aangegeven met een +, bij een negatief effect met een -.

Huurvrije periode Vergoeding inbouwpakket Verhuisvergoeding Geen wederoplevering Beperkte indexatie Cash incentive

+ +

o

o

+

o

o

o

+

+

o

+ +

o o

+

38

Hoofdstuk 6: Casestudy MaarsFin portefeuille ln het vorige hoofdstuk is aangegeven welke incentives een positief effect hebben en welke een negatief effect. Om de uitkomsten te toetsen aan de praktijk wordt in dit hoofdstuk aan de hand van een bestaande vastgoedportefeuille onderzocht welke gevolgen de incentive keuze heeft op het rendement van een vastgoedportefeuille. Bij deze case-study wordt gekeken naar zowel het direct rendement als naar het indirect rendement op de portefeuille. 6.1. De portefeuille De portefeuille die ondezocht wordt zijn de kantoorobjecten uit de Maarsfin Portefeuille. De Maarsfin portefeuille is één van de portefeuilles in eigendom van Maarsen Groep. De portefeuille vormt één geheel door de gezamenlijke financiering van de objecten. De portefeuille bestaat uit de volgende objecten:

Buitenveldertselaan 1 06 Postiesweq 175 Kon. Wilheminaolein Startbaan

I

ZwarteWoud 4 Laan Niewer Amstel 3 Grote Bicke rstraal 7 4-7 8 Cuserstraat 83-89 Jan Tooropstraat 649

Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amstelveen Utrecht Amstelveen Amsterdam Amsterdam Amsterdam

De objecten in de portefeuille betreffen alle lange termijn beleggingen van Maarsen Groep. Met een lange termijn wordt bedoeld een termijn van langer dan 10 jaar vanaf heden. Er zijn dus geen plannen voor dispositie of voor herontwikkeling van deze objecten binnen 10 jaar.

6.2. De gemaakte financieri ngsafspraken De objecten zijn deels met vreemd vermogen en deels met eigen vermogen gefinancierd. Met beide vermogensverschaffers zijn afspraken gemaakt over de te behalen resultaten.

Vreemd vermogen De financiering is aangegaan bij een consortium van meerdere banken. Met de banken is

een financiering overeengekomen waarbij de volgende uitgangspunten de basis vormen. Rente: de rentevergoeding wordt vastgesteld door middel van een opslag op de 3maands Euribor. LTV: er is een maximale loan-to-value afgesproken. Daarnaast is overeengekomen dat hoe lager de loan-to-value is, hoe lager de te betalen vergoeding (rente) zal zijn Met andere woorden: bij een lage LTV worden de opslagen op Euribor kleiner. ICR: de interest coverage ratiozal boven een minimum blijven. lndien deze ratio niet gehaald wordt zal er een herstelperiode intreden. De ICR wordt berekend door de netto gerealiseerde huuropbrengst te delen door de rentelasten. Het lastenpercentage om van de bruto huurinkomsten de netto opbrengst te berekenen is vooraf vastgesteld op een vast percentage. Om de banken de gelegenheid te geven deze afspraken te monitoren is afgesproken, dat de portefeuille jaarlijks wordt getaxeerd door twee externe taxateurs. 39

Eigen vermogen Met betrekking tot het eigen vermogen ls er een gewenst netto rendement op de beleggingen in deze portefeuille afgesproken. De medewerkers welke betrokken zijn bij de commerciële exploitatie worden hierop beoordeeld. 6.3. Aanpak Om de gevolgen van de incentive keuze te onderzoeken is voor ieder object een aantal rekenmodellen gemaakt om het object te taxeren. Voor de waardering is gekozen voor een Huunruaardekapitalisatie rekenmethode. Deze methode is gelijk aan de methode die gebruikt wordt bij de jaarlijkse externe waarderingen die voor Maarsen Groep opgesteld worden in het kader van de financieringsafspraken. Voor de jaren 2010-2014 is voor ieder object een drietal rekenmodellen gemaakt waarin steeds de gevolgen worden doorgerekend van een incentive keuze (bijlage 3).Zo zijn voor ieder object 15 modellen opgesteld. ln de modellen is in verband met de vertrouwelijkheid van de gegevens de expiratiedatum van de contracten niet per huurder weergegeven, maar enkel de totale gemiddelde looptijd van de contracten binnen het gebouw. De waardering is gebaseerd op de werkelijke expiratiedatum per huurovereenkomst. Bij het opstellen van de modellen zijn een aantal aannames gedaan en zijn vereenvoudigingen doorgevoerd. Onderstaand zlin deze vermeld: Bij iedere expiratie is er vanuit gegaan dat de contracten worden verlengd voor 5 jaar of dat ze direct zijn verhuurd aan een nieuwe padij voor 5 jaar. Er is dus geen rekening gehouden met een leegstandsperiode. De gehanteerde huunraarde is in ieder jaar de per 1-1-2010 getaxeerde huurwaarde. De objecten zijn getaxeerd door Boer Hartog Hooft en DTZ Zadelhoff Valuations. ln het verleden verstrekte incentives zijn niet meegenomen. Voor het rendement dat gehanteerd wordt in jaar 1 is aansluiting gezocht bij de externe waardering van 1-1-2010. lndexatie van huurinkomsten is gesteld op 2o/o jaar. Om de incentives goed vergelijkbaar te houden is er voor gekozen om de te verstrekken incentives bij expiratie bij iedere overeenkomst nominaal gelijk in waarde te houden. ln het onderzoek worden de volgende incentives verstrekt: 20o/o van de huurperiode huurvrij (12 maanden), waarbij de huursom wordt vastgesteld op de bruto markthuur. of 20o/o van de totale huursom als inrichtingsbijdrage of verhuisvergoeding waarbij de huursom wordt vastgesteld op de bruto markthuur. of Huursom die 2Oo/o lager is dan de bruto markthuurwaarde.

-

-

ln werkelijkheid zal rekening gehouden moeten worden met de contante waarde van de incentives. Een korting van20o/o op de huur is effectief een kleinere incentive dan een huurvrije periode van 2Oo/o. De huurkorting wordt immers verkregen over de komende 5 jaar, de huurkorting in zijn geheel aan het begin van de overeenkomst. ln de praktijk is de werkelijke waarde van de incentive afhankelijk van de disconteringsvoet en speelt psychologie een rol. Een huurkorting van 2Oo/o lijkt immers een gelijke waarde te hebben als een huurvrije periode van 20o/o, in werkelijkheid is dit niet zo. De overige behandelde incentives in deze scriptie zijn minder goed te kwalificeren en daarom niet goed te gebruiken in deze casestudy. Ze zijn daarom niet minder goed bruikbaar in de praktijk.

40

De gehanteerde rendementen door de jaren heen zijn de rendementen zoals deze nu gelden. Er is dus geen rekening gehouden met wijzigingen in het marktrendement. lndien het rendement wijzigt zou dit voor alle modellen gelden, zodat de onderlinge verhoudingen gelijk blijven. Hetzelfde geldt voor de indexering van de huur en van de lasten. Beide worden in de modellen niet geïndexeerd. De afgegeven waarden zijn dus ook slechts een weergave van de werkelijkheid en dienen enkel om de verhouding tussen de uitkomsten weer te geven.

6.4. Analyse De analyse is in twee stappen verdeeld. Eerst worden de gevolgen voor het directe rendement en vervolgens de gevolgen voor het indirecte rendement beschouwd. De rekenmodellen welke ten grondslag liggen aan deze analyses zijn opgenomen in de bijlage (vertrouwelijk). 6.4. 1 . I ndirect rendement

ln de onderstaande tabel is de waardeontwikkeling van de portefeuille weergeven indien er voor gekozen wordt om één type incentive toe te passen op alle expiraties binnen de portefeuille: Waardeontwikkeling in EUR

Huurvrij

lnrichtingsbiidrage Huurverlaginq Duurzaamheidinv.

950.000

1

I 07. 975.000

1

07.825.000 09.375.000 107.950.000 1 07. 900.000 1 08. 000.000 109.700.000 1

07.

109.200.000 1 07.950.000 I 07.325.000 109.875.000 108.225.000 1 08.725.000 107.100.000 105.8s0.000 1 05. 1 50.000 110.875.000 109.225.000 111.350.000

Grafisch ziet de waardeontwikkeling er als volgt uit:

Waardeontwikkel ing Maa rsfi n 110.000.000

-

109.000.000

-

108.000.000

tlo

107.000.000

+Huurvrij

(ú (ú

106.000.000

+lnrichtingsbijdrage

È 10s.000.000

Huurverlaging

104.000.000 103.000.000 102.000.000

2010

2011

2012

2013

2014

Jaar Figuur: weergave verloop waardeontwikkeling Als we naar de uitkomsten kijken zien we dat de verschillen tussen de verschillende wijze van incentives verstrekken variëren in de tijd. Zoals in ook in hoofdstuk 5 is aangegeven, is het moment van waarde bepalen belangrijk. Bij het verstrekken van een inrichtingsbijdrage of een verhuisvergoeding zijn er geen waarde drukkende effecten waardoor de waarde ook op ieder moment de hoogste is. De waardeverschillen zijn op de gehele portefeuille minimaal. ln de onderstaande tabel is het indirecte rendement per jaar weergegeven:

4t

Direct Rendement

Huurvrii

lnrichtingsbijdrage Huurverlaging

-0,120/0

1,280/o

-1,140/o

1,300/o

0,460/o

-1,500/o

-0,740/o

-1,17%

-0,05%

-0,58%

-0,140/o

0A6%

0,180/o

-0,65%

-0,66%

Het grootste verschil in waarde is in 2014 en is 3,3%. Bij de waardeontwikkeling bij het verlagen van de huur is in de eerste jaren een duidelijke neenruaartse trend te zien. Dit komt omdat alle contracten tegen bruto markthuur zijn afgesloten. Op het moment dat alle contracten zijn geëxpireerd (rond 2015), zal de neerwaartse beweging doorbroken worden en zal de lijn een vlak beeld laten zien. De verschillen in rendement bij de verschillende incentives zijn relatief gering, alleen laten de incentives in de vorm van huurvrij en inrichtingsbijdrage zowel positieve als negatieve rendementen z¡en en bij een huurverlaging is het rendement in de eerste jaren ieder jaar negatief. Om het totale financiële effect te beschouwen is ook zeer van belang hoe het directe rendement zich ontwikkelt. ln de volgende paragraaf wordt hierbij stil gestaan. 4.2. Direct rendement Het direct rendement is voor ieder scenario uitgerekend door de netto huurinkomsten per jaar te berekenen. De netto inkomsten zijn berekend door de huurinkomsten van het betreffende jaar te verminderen met de vaste lasten (exclusief financieringslasten) en de verstrekte incentive in dat jaar. ln onderstaande tabel zijn de netto huurinkomsten weergeven indien er voor gekozen wordt om één type incentive toe te passen op alle expiraties binnen de portefeuille: 6.

Netto huurinkomsten in euro's

Huurvrii lnrichtingsbiidrage Huurverlaging

8.090.071

6.584.547 8.612.636

6.638.655 7.969.733 8.524.850

8.620.130 8.900.362 8.170.708

7.682.865

7.545.672

7.715.479

6.349.568

8.615.697

7.902.199

7.492.533

7.683.981 8.140.585

Grafische ziet de cashflow ontwikkeling er als volgt uit:

I

nkomsten ontwikkeling Maarsf¡n

10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 tto 6.000.000 õ 5.000.000 aú 3 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

r Huurvrij

2010

2011

2012

2013

r

lnrichtingsbijdrage

n

Huurverlaging

2014

Jaar F i g u u r: we e rg

ave

ve rl oop i n ko m ste n o ntw i ke I i n g

ln de onderstaande grafiek is het directe rendement weergegeven. Het directe rendement is uitgerekend door de netto inkomsten af te zetten tegen de waarde van de portefeuille.

42

8,50yo

Direct rendement lno/o

8,OOyo

7,50yo

7,@o/o

*. * +

6,50yo

Huurvrij lnrichtingsbijdrege Huurverlaging

6,OOyo

5,50yo

5,OOo/o

20LO 20rt 20t2 2013

201,4

Figuur: weergave verloop direct rendement Ook bij het directe rendement is duidelijk zichtbaar dat het moment waarop beschouwd wordt heel belangrijk is. Zoals in hoofdstuk 3 beschreven is maakt het verstrekken van een inrichtingsbijdrage de cashflow het meest volatiel. Bij het verlagen van de huur is de cashflow het minst volatiel. De cashflow en het directe rendement laten bij de huurverlaging een du¡delUke neenraartse trend zien. Deze trend is van tijdelijke aard. Op een gegeven moment zijn alle contracten een keer geëxpireerd en vervolgens afgesloten tegen de lagere huur. Op dat moment zal de neerwaartse trend doorbroken worden en zullen de huurinkomsten op hetzelfde niveau blijven. De andere twee incentives zullen zich hieromheen bewegen. 6.5. De beste incentive Om te kunnen beoordelen welke incentive het beste past bij Maarsen Groep is eerst van belang om te kijken of aan de gestelde eisen van de vermogensverstrekkers voldaan wordt ln paragraaf 6.2. is aangegeven welke afspraken er zijn gemaakt met de vermogensverstrekkers. Aangezien de inhoudelijke gegevens vertrouwelijk zijn, is er voor gekozen om de inhoudelijke analyse te baseren op fictieve gegevens, zodat de resultaten gepubliceerd kunnen worden. De fictieve gegevens zijn een reële afspiegeling van het niveau waarop afspraken voor de financiering gemaakt zouden kunnen zijn. De fictieve gegevens zijn als volgt vastgesteld: LTV maximaal LTV in jaar 1 Rente: ICR: Rendement EV:

75o/o 7Oo/o 5o/o

1,6 (netto huuropbrengsVrentelasten) 6% Direct rendement

Aan de hand van deze gegevens kunnen de LTV en ICR uitgerekend worden voor de modellen die voor deze casestudie zijn opgezet. De berekeningen zijn opgenomen in de bijlage. Als we de LTV voor de verschillende objecten bij de verschillende wijze van incentive verstrekken uitrekenen door de jaren heen, ontstaat het onderstaande beeld.

43

72,500/o 72,OO%ò

7t,50% 7t,oo% 7O,5Oo/o

69,50yo

* -l-

69,OO%

--*:- ¡¡rr"rlag¡ng

7O,OOo/o

Huurvrij I

n

richti ngsbijd rage

68,sO% 68,OO%

67,s0% 67,OO%

2010 2017 2072 2013 Fig

u

20L4

ur: weergave verloop Loan-to-Val ue

ln de figuur is duidelijk te zijn dat de LTV fluctueert van jaar op jaar. Bij het verlagen van de huur stijgt de LTV het meeste . Zoals bij de uitgangspunten is weergegeven, is het toegestaan dat de LTV stijgt tot75o/o. Bij geen enkele wijze van incentives verstrekken wordt deze LTV overschreden. Als we alleen rekening houden met de LTV is het voor deze portefeuille dus mogelijk om voor een incentive te kiezen of de huur te verlagen. De lnterest Coverage Ratio kan ook voor alle modellen van jaar op jaar berekend worden. Als de gehele portefeuille vervolgens beschouwd wordt, ontstaat het onderstaande beeld. De ICR fluctueert bij de inrichtingsbijdrage het meest. Bij de verlaging van de huur is het beeld het meest stabiel, maar geeft wel een dalende trend te zien. Die wordt veroorzaakt doordat van een hoog huurniveau wordt gestart. Na de beschouwde 5 jaar zal de ICR een vlakker beeld laten zien. 2,25 2,75 2,05 7,95

1,65

* * -s-

1,55

+Grens

1,85

r,75

Huurvrij lnrichtingsbijdrage Huurverlaging

t,45 1,35 1,25

2010 20rt

2012 20L3

20L4

Figuur: weergave verloop lnterest Coverage Ratio

44

De ICR daalt bij de inrichtingsbijdrage in 2010 en 2013 onder de afgesproken grens. De ICR daalt bij het verstrekken van een huurvrije perioden als incentive onder de afgesproken grens in 2011 . Bij het verlagen van de huur wordt in ieder jaar binnen de bandbreedte gebleven. Uit de analyse blijkt dat voor de deze portefeuille het goed mogelijk is de huur te verlagen en geen gebruik te maken van incentives. De waarde van de portefeuille daalt dan iets, maar blijft binnen de bandbreedte van de financieringsafspraken. Met betrekking tot het gewenste rendement op eigen vermogen voldoen niet alle manieren van contracteren ieder jaar. ln 2013 wordt bij het verstrekken van een inrichtingsbijdrage het gewenste rendement niet gehaald.

2O,OOo/o

18,ooo/o

t6,oo% 14,OOo/o

t2,ooo/o LO,OOo/o

8,OOyo

* -l-

Huurvrij

-dr*

Huurverlaging

I

nrichtingsbijd rage

+Gewenst

6,00yo

rendement

4,OOyo 2,ooo/o o,oo%o

-l-

2070 20L7 2012 2013

-_

20L4 -

Figuur: weergave verloop Rendement Eigen Vermogen ln werkelijkheid zal door middel van het combineren van de verschillende mogelijkheden getracht moeten worden het gewenste rendement te halen en zo goed mogelijk binnen de bandbreedte van de financieringsafspraken te blijven. ln de werkelijkheid fluctueert het verstrekken van incentives per gebouw en zal de markt in beweging zijn. De weergegeven effecten zijn dan ook vereenvoudigd door de gemaakte aannames. ln werkelijkheid zal bij iedere verhuurtransactie goed nagedacht moeten worden over de effecten die het verstrekken van een incentive of het verlagen van de huur met zich meebrengen. Werk aan de winkel voor de portefeuillemanager en de assetmanager!

6.6. Samenvatting hoofdstuk 6 De invloed van incentives op het directe rendement en op het indirecte rendement is zeer afhankelijk van het moment waarop beschouwd wordt. De invloed op de het indirecte rendement is relatief klein. Het verlagen van de huur geeft een stabieler direct rendement. De incentive keuze hangt af van de financieringsafspraken. Het verlagen van de huur kan, afhankelijk van de financieringsafspraken, een goed alternatief zijn voor het gebruik van incentives.

45

Hoofdstuk 7: Reflectie op de markt ln het kader van deze scriptie is een enquête gehouden onder beleggers, ontwikkelaars en adviseurs die betrokken zijn bij transacties. De resultaten van deze enquête zijn opgenomen in de bijlage. De enquête kon anoniem worden geretourneerd. Hiervoor is gekozen omdat op deze manier alle respondenten vrij uit konden antwoorden en niet terughoudend hoefde te zijn. Uit de enquête blijkt dat bij bijna alle transacties incentives worden verstrekt. Deze praktijk zou dus, uitgaande van goed geïnformeerde en rationeel handelende partijen, voor partijen meer voordelen dan nadelen moeten hebben. Uit hoofdstuk 5 en 6 is echter gebleken dat dit niet altijd het geval is. ln dit hoofdstuk wordt gekeken naar de achtergrond van de praktijk. Daarnaast wordt stilgestaan bij de effecten die de markt ondervindt als gevolg van het verstrekken van incentives. 7.1. Praktijk versus theorie Als de effecten van incentives uit hoofdstuk 5 en 6 beschouwd worden valt een aantalzaken op. Als gekeken wordt naar de voor- en nadelen voor de verhuurder is te zien dat voor bijna alle incentives de voor- en nadelen afhangen van het moment waarop gekeken wordt. Daarnaast is niet ieder nadelig gevolg voor iedere type belegger (zoals uitgewerkt in hoofdstuk 3) van belang. lemand die het object volledig met eigen vermogen heeft gefinancierd en niet wil verkopen heeft weinig belang bij de tussentijdse fluctuaties in de waarde. Alleen het beperken van de indexatie kan als nadeel gezien worden voor iedere verhuurder. Op het moment dat de voor en nadelen beschouwd worden, zou verwacht worden dat het afzien van de wederopleververplichting een veel voorkomende incentive zou zln. Aangezien het beperken van indexatie voor verhuurder alleen nadelige gevolgen heeft, wordt verwacht dat deze incentive niet veelvuldig gebruikt zalworden. Er is geen enkele incentive die op ieder moment voor beide partijen duidelijk een voordeel verschaft ten opzichte van het verlagen van de huur. Verwacht zou dan worden dat in de markt ook regelmatig gekozen wordt voor het verlagen van de huur naar netto markthuurwaarde in plaats van voor incentives.

7.2. Alweging van verhuurder en huurder ln deze paragraaf wordt bezien of de verhuurder en de huurder de voor- en nadelen van incentives goed afwegen. Met andere woorden: er wordt gekeken of verhuurder en huurder (volledig) rationeel handelen of dat zij worden beïnvloed door andere factoren. ln de gehouden enquête is gevraagd in hoeveel procent van de transacties er gebruik gemaakt wordt van incentives. Van de adviseurs geeft 87o/o ããn dat er bij81o/o-100% van de transacties incentives worden verstrekt, van de ontwikkelaars en beleggers is dit 70%. Uit de enquête kan dus opgemaakt worden dat in bijna alle transacties met incentives gewerkt wordt. Dit terwijl geen enkele incentive voor zowel de huurder als voor de verhuurder een duidelijk voordeel verschaft ten opzichte van het verlagen van de huur. ln de enquête is vervolgens aan beleggers en adviseurs gevraagd welke incentives zij het vaakst hanteren in hun dagelijkse praktijk. Bijna alle respondenten geven aan de huurvrije periode het vaakst te gebruiken. Daarnaast word veelvuldig gebruik gemaakt van de inbouwvergoeding (of turnkey oplevering). De beperking van de indexatie wordt alleen genoemd in combinatie met de andere incentives. Het achtenruegen laten van de wederopleveringsverplichting was geen keuzemogelijkheid in de enquête. Er was maar één respondent die deze als aanvullende incentive noteerde. Het gebruik van deze incentive is dus waarschijnlijk minder gebruikelijk.

46

ln een rationeel opererende markt zou verwacht worden dat beleggers meer zouden rekening houden met hun eigen situatie en dat er in meer gevallen gekozen zou worden voor een verlaging van de huur naar de netto huunruaarde. Uit het bovenstaande lijkt het erop dat de marktpartijen niet volledig rationeel omgaan met incentives. ln de eerste plaats is er niet een overtuigend duidelijk voordeel aan te wijzen voor het gebruik van incentives voor alle beleggers en toch wordt bij bijna alle transacties een incentive verstrekt. Daarnaast is de wijze waarop incentives worden verstrekken niet in overeenstemming met de voor- en nadelen van de marktpartijen. Wat zou dit marktfalen kunnen verklaren? Vanuit de enquête is duidelijk naar voren gekomen dat beleggers en ontwikkelaars sterk leunen op het advies vanuit hun adviseurs. Adviseurs zijn echter gebaat bij het verstrekken van incentives. Veel adviseurs die optreden voor de huurder werken op besparingsbasis. Dit houdt in dat de adviseur een hogere vergoeding krijgt op het moment dat hij een besparing voor de huurder realiseert. De besparing wordt bepaald op basis van de korting die bedongen wordt op de vraaghuurprijs. Een adviseur die werkt op basis van een dergelijke beloningsstructuur is niet gebaat bij een transparante markt waarbij de (vraag)huren verlaagd worden. Hij kan dan immers weinig besparen en hij wordt minder beloond. Ook bij makelaars die optreden voor de verhuurder wordt vaak de courtage bepaald aan de hand van de vraaghuurprijs. Steeds meer verhuurders kiezen er echter voor om bij de courtageafspraken rekening te houden met de incentives. Daarnaast geeft meer dan 50% van de respondenten aan dat er incentives worden verstrekt, omdat dit nu eenmaal gebruikelijk is. Er wordt dus niet een bewuste añrueging gemaakt, maar gehandeld uit gewoonte. 7.3. Transparantie in de kantorenmarkt Verhuurders en huurders kunnen pas rationeel handelen op het moment dat ze ook de informatie hebben om keuzes te maken. De markt is dus gebaat bij transparantie. Uit een onderzoek dat Troostwijk Research in 2009 heeft uitgevoerd onder beleggers is gebleken dat ongeveer 60% van de ondervraagde een voorstander is van het oprichten van een centrale database. Oprichtinq database met referentietransacties Grcte beleggers

Mlddelgrote beleggers

A A

i

Eens

A

Eens

oneens

A

oneens

Geen mening

J, Ceen mening

Bron: Troostwijk, Gouden Kompas 2009.

Om te komen tot een dergelijke transactiedatabase zijn al meerdere initiatieven genomen door onder andere de NVM, IVBN en ROZIPD. Partijen geven aan mee te willen werken door middel van het aanleveren van transactiegegevens. De bereidwilligheid om gegevens over transacties aan te leveren blijkt in de praktijk echter klein. Het is tot nu toe dan ook nog niet gelukt om tot een gezamenlijke database te komen.

47

Op het moment dat er een goede transactiedatabase zou zijn, is het nog maar de vraag of de incentives hierin goed venruerkt kunnen worden. De huurprijs, looptijd e.d. zijn relatief eenvoudig inzichtelijk te maken. De incentives zijn echter zo divers, dat een goede registratie bijna onmogelijk is, zeker op het moment dat partijen terughoudend blijven om gegevens aan te leveren. De huidige incentive cultuur zorgt daarom voor minder transparantie in de markt. Dit terwijl de beleggers deze transparantie graag zouden zien. ln aansluiting op de eerdere paragrafen is er nog een effect dat de transparantie en duidelijkheid in de markt verstoort. Zoals in de paragraaf over de taxatie ook is aangegeven is de huunruaarde een zeer belangrijke inputvariabele. Voor huurder en verhuurder is het beide van belang om goed op de hoogte te zijn van de huurwaarde. ln de praktijk is, zoals in hoofdstuk 4 beschreven, de huurwaarde echter niet een eenduidig begrip. De huurwaarde bestaat namelijk niet zonder toevoeging van het aantal maanden incentive dat bij een transactie gebruikelijk is. Op het moment dat een adviseur of taxateur gevraagd wordt welke markthuurwaarde er in een bepaald gebied van toepassing is, zal een bedrag genoemd worden. De volgende vraag moet dan echter zijn, met hoeveel maanden incentive? Op het moment dat er namelijk gesproken wordt over een huun¡vaarde of gepubliceerd in een marktrapport, wordt de bruto huun¡raarden gegeven . Deze huurwaarde kan echter vaak alleen gerealiseerd worden met behulp van een bepaald aantal maanden huurincentive. Ter illustratie: Het gebouw UNStudio aan de Gustav Mahlerlaan in Amsterdam is volgens publicaties deels verhuurd tegen EUR 340,- per m2 aan RBS bij marktconforme incentives. Navraag bij diverse makelaars leert dat dit een goede afspiegeling is van de markthuur. Op het moment dat navraag gedaan wordt over deze transactie blijkt, dat gerealiseerde huur in werkelijkheid EUR 330,- per m2 is. Deze huur is gerealiseerd met een incentive van 2 jaar huurvrij en EUR 180,- inrichtingsbijdrage (van Gool,2010). De netto huurwaarde is derhalve een hele andere dan zoals deze in eerste instantie werd gepubliceerd:

Huur: Huurvrij:

EUR 330,- x 10 jaar = EUR 3.300,EUR 330,- x2 jaar = EUR 660,lnrichtingsbijdrage EUR180,= EUR 180,- -/Huursom over 10 jaar = EUR 2.46Q,Netto Huursom per jaar = EUR 246,De netto huur is dus een hele andere huur dan de gepubliceerde huur. ln de praktijk varieert dus niet alleen de huurwaarde per gebied of gebouw, maar ook de incentive. Twee variabelen die gezamenlijk één waarde aangeven. Het behoeft geen toelichting dat dit de markt niet helder maakt.

7.4. Incentives en verstoring van de markt ln de paragraaf over waarde van onroerend goed is aangegeven dat bij de definitie van marktwaarde het begrip 'met kennis' belangrijk is. Met kennis wil zeggen dat beide partijen op de hoogte zijn van alle gegevens en omstandigheden. ln de praktijk komt het nogal eens voor dat afspraken over incentives niet in de huurovereenkomst worden vermeld. De afspraken zijn dan opgenomen in een aparte overeenkomst. Een dergelijke overeenkomst wordt in de praktijk een side-letter genoemd. Op zich is een side-letter een geoorloofde t

Def¡nitie bruto markthuunivaarde volgens taxatierichtlijnen ROZIPD: De bruto markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huurvr|e perioden en bijdragen in de inrichting, niet in mindering gebracht. Eventuele huurconcessies dienen in de kasstromen opgenomen te worden. lndien de taxateur reeds bij de bepaling van de markthuur rekening houdt met incentives, dan dient hij aanvullend op te geven welk bedrag afgetrokken is voor de incentives.

48

methode om de afspraken vast te leggen. Paftijen zijn immers vrij om afspraken vast te leggen zoals zij dit wensen. ln de praktijk komt het echter voor dat dergelijke side-letters bij een transactie of taxatie niet worden getoond, waardoor de taxateur of koper een informatieachterstand heeft en/of bewust wordt misleidt. Op het moment dat bij verkoop een dergelijke side-letter wordt verz\^/egen, kan het naast directe gevolgen, bijvoorbeeld een derving van verwachte inkomsten, ook indirecte gevolgen hebben. Ook al is de incentive al voor de verkoop volledig verstrekt en zijn er dus geen directe gevolgen, dan heeft de koper wel een informatieachterstand. lndien de koper had geweten dat de huidige huuropbrengst tot stand is gekomen door middel van een incentive had hij wellicht anders gehandeld en het object niet gekocht of tegen een lagere prijs. Hetzelfde geldt voor de taxateur die een waarde moet bepalen. lndien hij volledig op de hoogte was van alle contractuele afspraken, zou hij wellicht een andere waarde taxeren. Het gebruik maken van incentives in side-letters werkt dus fraudeleus handelen in de hand. Het maakt het erg gemakkelijk om een deel van de huurinformatie te vezwijgen. De rechtspraak op dit ondenruerp is helder. Het verzwijgen van een verstrekte incentive is strafbaar. De rechtbank van Utrecht gaat in een recente uitspraak ( 9 november 2009) in een geding tussen Eurocommerce en De Tulp B.V. nog verder door te stellen dat het 'Verzwijgen

van aanvullende afspraak met huurder van beleggingspand door verkoper is als onrechtmatig aan te merken jegens opvolgende koper van dat pand (niet zijnde wederpartij van verkoper) aangezien dit van invloed is op waardebepaling'. lndien er dus een afspraak over een incentive verzwegen wordt, wordt er zelfs onrechtmatig gehandeld tegen opvolgende kopers. Het feit dat een incentive al volledig is uitbetaald doet daar niet aan af. De rechtbank stelt dat de koper alle beschikbare informatie moet kunnen gebruiken om de waarde vast te stellen. Alleen op deze wijze krijgt de koper een goed beeld van de met de huurders overeengekomen huurprijs. De werkelijk door de huurder te betalen huur zal van invloed zijn op de beslissing om na ommekomst van een eerste huurtermijn de huur op te zeggen of te verlengen. Het gebruik van side-letters is dus niet wenselijk. Het is beter om incentives altijd in de huurovereenkomst te vermelden. Nog mooier is het om te kiezen voor incentives die verweven zijn met de huurovereenkomst zelf. ln de laatste paragraaf van dit hoofdstuk worden een aantal voorbeelden gegeven. 7.5. lmago van incentives De vastgoedmarkt heeft door alle schandalen van de afgelopen jaren een slecht imago gekregen. Dit doet de markt geen goed. Dit imago wordt verder verslechterd door volstrekt legale transacties die toch met argusogen bekeken moeten worden. Er hebben de afgelopen jaren legio transacties plaatsgevonden waarbij de waarde binnen korte tijd enorme sprongen maakte. Handelaren kochten onverhuurde gebouwen en zochten hier nieuwe huurders bij. Deze nieuwe huurders betalen een zeer hoge huurvergoeding, in ruil voor een grote incentive vooraf. Op het moment dat de huurder gecontracteerd is wordt het gebouw met hoge huurinkomsten doorverkocht. De prijs, rekening houdend met de hoge huurinkomsten, is dan flink hoger dan de aankoopprijs. Gedurende de looptijd van de overeenkomst gaat het goed, maar aan het einde van de overeenkomst zal er flink moeten worden afgeboekt door de nieuwe eigenaar aangezien de huurder vertrekt of, bij verlenging van de overeenkomst, een verlaging van de huur afdwingt. De eindbelegger die kocht, zal op de blaren moeten zitten. De vraag is of deze belegger ook gekocht zou hebben als hU op de hoogte was geweest van de exacte afspraken tussen huurder en verkoper. Eén ding staat vast: de eindbeleggers, in veel gevallen particulieren, betalen de rekening en imagoschade voor de vastgoedmarkt is een feit.

49

Dergelijke transacties zullen in de huidige markt minder vaak voorkomen. Toch is waakzaamheid noodzakelijk. ln een niet transparante markt zijn voor handelaren mogelijkheden te over om transacties te doen die het imago van de vastgoedsector schaden Een ander schadelijk effect voor het imago van de vastgoedsector zijn de cash incentives die uitgekeerd worden aan bestuurders van bedrijven. Zoals in hoofdstuk 4 naar voren is gebracht is één van de mogelijke incentives een cash incentive. De cash incentive kan aan het hurende bedrijf worden uitgekeerd, maar ook aan de bestuurders van het hurende bedrijf. ln feite wordt er, in het laatste geval, dus geld onttrokken aan het bedrijf. Op het moment dat de bestuurder directeur-grootaandeelhouder is, wordt niemand benadeeld. Op het moment dat dit niet het geval is, lopen de aandeelhouders inkomsten mis. Het bedrijf heeft immers de volgende jaren hogere huisvestingslasten dan noodzakelijk, terwijl hier geen vergoeding tegenover staat. Uiteindelijk doet de belegger niets fout op het moment dat er een dergelijke incentive wordt verstrekt. De ontvangende bestuurder kan echter wel misbruik maken van deze gelegenheid door het verzwijgen van de ontvangen gelden ten opzichte van de aandeelhouders. Het is dan ook raadzaam om als belegger enkel incentives uit te keren aan het hurende bedr¡f en niet aan haar bestuurders. 7.6. Alternatieve methoden ln hoofdstuk 4 zijn de meest gebruikelijke manieren van incentives verstrekken behandeld. ln dit hoofdstuk hebben we geconcludeerd dat geen van de incentives een overwegend positief effect had voor zowel huurder als verhuurder. ln de afgenomen enquête en gedurende de gehouden interviews ten behoeve van deze scriptie is ook de vraag gesteld of er, als er al een incentive verstrekt moet worden, betere methoden zijn dan de nu gebruikelijke. ln de onderstaande paragrafen worden de incentives die vanuit het ondezoek naar voren zijn gekomen kort besproken. 7.6.1. Duurzaamheid in plaats van kofting Duurzaamheid is een veel besproken onderwerp met betrekking tot nieuwbouwobjecten. Bij bestaande bouw z¡n er echter veel minder initiatieven. Verhuurder en huurder zouden kunnen afspreken dat er bij aanvang en bij iedere expiratie een bedrag wordt geinvesteerd in het duuzaam en energiezuinig maken van het gebouw. Het voordeel voor de verhuurder is dat hij dan investeert in zijn gebouw en de investering een langdurig voordeel geeft, langer dan de contractstermijn. Voor de huurder is het voordeel dat iedere keer dat de overeenkomst expireert, er geïnvesteerd wordt in het gebouw. De investeringen moeten er vervolgens toe leiden dat de huurder in de jaren daarna kosten bespaart doordat er minder energie verbruikt wordt. Er wordt veel gesproken over duurzaamheid, maar is de huurder ook bereid hierin te investeren? De investering gaat immers ten koste van de incentive die de huurder anders had gekregen. Uit gesprekken met diverse makelaars kan worden geconcludeerd dat huurders wel bereid zijn te investeren, maar niet de gehele incentive willen opgeven. ln de praktijk kan er voor worden gekozen om een deel van de incentive aan te wenden voor het duuzamer maken van het gebouw. 7.6.2. Flexibiliteit in plaats van koúing De verhuurder is vaak gebaat bij lange huurovereenkomsten omdat dit een stabiele cashflow en hogere waarde geeft. Zoals in hoofdstuk 3 besproken is zijn er ook beleggers waarvoor de waardeontwikkeling van ondergeschikt belang is. Dit is afhankelijk van de financieringsafspraken en de plannen om eventueel het gebouw te verkopen. Voor deze beleggers is het ook heel goed mogelijk om te kiezen voor flexibele huurovereenkomsten. De huurder betaalt dan relatief een iets hogere huur, maar kan in ruil hiervoor wel de huurovereenkomst na een relatief korte periode (1 of 2 jaar) opzeggen. Het voordeel voor de huurder is flexibiliteit. Het voordeel voor de verhuurder is iets hogere huurinkomsten dan bij een lange overeenkomst.

50

¿ ltnloÞtsoq r öunÐFfrug-ruEs' ¿"¿

Hoofdstuk 8: Conclusie ln dit hoofdstuk wordt door middel van de uitgevoerde analyse in de eerdere hoofdstukken antwoord gegeven op de centrale vraag van deze scriptie. 8.1. Conclusie Om tot een antwoord te komen zijn in hoofdstuk 3 de doelstellingen/belangen van beleggers weergegeven. ln dit hoofdstuk bleek echter dat niet alle beleggers dezelfde doelstellingen hebben. Zoals in hoofdstuk 3 is opgemerkt, kunnen beleggers verschillende wensen hebben als het gaat om het indirect rendement. Daarnaast zijn er verschillen in risico's die vermogensverschaffers willen lopen, verschillen in financiering, verschillen in boekhoudkundige en fiscale aspecten. Een belegger is dus niet onder één noemer te vatten. Daarnaast bleek in hoofdstuk 5 en 6 dat de effecten van een incentive verschillen gedurende de looptijd van ene contract en dat niet iedere incentive hetzelfde effect heeft. Een nadeelop het ene moment kan een voordeel zijn op een ander moment. Een eenduidig antwoord op de centrale vraag 'Op welke wijze kan een belegger op de kantorenmarkt het beste omgaan met incentives om het rendement en risico van de portefeuille te optimaliseren?'dat altijd op gaat, is dan ook niet te geven. Wel bleek in hoofdstuk 7 dat aan het gebruiken van incentives naast directe gevolgen voor de belegger ook nadelige gevolgen kleven voor de markt in het algemeen. Als algemeen antwoord op de centrale vraag kan dan ook gegeven worden: terughoudend! ln lang niet alle situaties is het verstrekken van een incentive de beste wijze om een huurder te verleiden tot het aangaan van een huurovereenkomst. ln veel gevallen is het verlagen van de huursom een goed of zelfs beter alternatief. Omdat in de vorige paragraaf nog niet gekomen is tot een eenduidig antwoord op de centrale vraag is in de volgende paragraaf een stappenplan opgesteld dat beleggers kunnen gebruiken om te bepalen welke incentives zij het beste kunnen verstrekken. 8.2. Stappenplan ln de bijlage is aan de hand van een keuzeschema weergegeven welke incentive het beste past bij de uitgangspunten van de belegger. Het is voor een belegger op de eerste plaats van belang om helder voor ogen te hebben wat voor een type belegger hij is. Aan de hand van deze keuze kan vervolgens bepaald worden of een belegger gebaat is bij het verstrekken van incentives of niet. Op het moment dat een belegger baat kan hebben bij het verstrekken van incentives is het vervolgens van belang om het moment te bepalen waarop de belegger de waarde van een belegging wil beïnvloeden. De waarde wordt het meest positief beïnvloed op het moment direct na het verstrekken van de incentive. Uiteraard is het keuzeschema niet allesomvattend. De situatie voor de belegger kan veranderen, de belegger heeft wellicht verschillende objecten in zijn portefeuille waar verschillende visies of afspraken voor gelden en de markt verandert continue. Het keuzeschema is daarom bedoeld als handvat en niet als een vast gegeven. 8.3. Aanbevelingen algemeen ln de scriptie is naar voren gekomen dat het omgaan met incentives voor een deel niet beïnvloed kan worden door individuele beleggers of door andere individuele marktpartijen, maar dat er verbeteringen in de markt mogelijk zijn. ln de onderstaande paragraaf worden een aantal alternatieven aangedragen die de markt zou kunnen oppakken.

52

Advies I ln hoofdstuk 7 is naar voren gekomen dat beleggers en ontwikkelaars sterk leunen op het advies vanuit hun adviseurs. Om deze afhankelijkheid te doorbreken zou gestreefd moeten worden naar meer openheid en transparantie over transacties. Tot op dit moment zijn de initiatieven die ondernomen zijn om te komen tot een centrale database mislukt. Beleggers en ontwikkelaars zouden gebaat zijn bij het laten vallen van de bezwaren en de handen in één moeten slaan. ln de database zouden huurwaarden en incentives opgenomen moeten worden. Om de anonimiteit te waarborgen zou er voor gekozen kunnen worden de resultaten alleen op gebiedsniveau ter beschikking te stellen. Op het moment dat dit niet mogelijk blijkt zou er een rol voor deze dataverzameling kunnen liggen bij de gemeente. De gemeenten vragen nu in het kader van de Wet WOZ de huurtransacties/huurcontracten bij verhuurder en huurder op. De huurder en verhuurder willen een zo laag mogelijke WOZ-waarde zodatz¡ gebaat zijn bij het doorgeven van de incentives. Op dit moment mogen de gegevens alleen door de gemeente voor interne doeleinden gebruikt worden. Door een wetswijziging zouden deze gegevens ook beschikbaar gesteld moeten kunnen worden aan andere partijen. We vinden het wel normaal dat koopsommen van onroerend goed openbaar via het Kadaster geraadpleegd kunnen worden en dat de gevestigde hypotheeksom openbaar is. Waarom dan niet de huurgegevens? Advies 2 Zoals in hoofdstuk 7 is aangegeven, is het gebruik van sideletters niet wenselijk en is het vezwijgen van incentives bij verkooptransacties zelfs onrechtmatig. Om meer zekerheid in de markt te creëren zou het goed zijn uitdrukkelijk in de huurovereenkomst te vermelden dat er geen gebruik is gemaakt van sideletters. Hierdoor kan er geen misverstand optreden bij verkoop. ln de stukken staat dan duidelijk vermeld dat er geen gebruik is gemaakt van sideletters of dat er sprake is van een sideletter, maar deze is dan expliciet benoemd. Door een dergelijke vermelding op te nemen, zal het gebruik van sideletters vermoedelijk afnemen. De ROZ zou hierin het initiatief kunnen nemen door in de standaard huurovereenkomst een dergelijke bepaling op te nemen. Advies 3 Zoals aangegeven in de scriptie is er veel verwarring over huunruaarden. ls de huurwaarde waar over gesproken wordt nu netto of bruto? Om spraakverwarring te voorkomen zou in publicaties duidelijk aangegeven moeten worden welke huunruaarde bedoeld wordt. Daarnaast is het de vraag of de bruto markthuurwaarde in een publicatie iets zegt. De bruto markthuunruaarde kan, zoals is beschreven in hoofdstuk 7, een hele andere waarde zijn dan uiteindelijk gemiddeld ontvangen wordt door de verhuurder. De bruto markthuurwaarde geeft geen informatie zonder het vermelden van de bijbehorende gemiddelde incentive. Het zou hierdoor beter zijn de gemiddelde netto huunruaarde van een locatie te geven.

53

Literatuur Baarda, D.8., Goede, M.P.M. de (2006), Basisboek Methoden en Technieken, G ron ngen, Wolters-Noordhoff Baarda, D.8., Goede, M.P.M. de (2005), Basisboek Kwalitatief Ondezoek, Groningen, Wolters-Noordhoff. Berkhout, T.M. (2007), BasrsöoekVastgoed Fiscaal. Zeist: infotax. Boef, M. (2009), Meerderheid beleggers voor oprichting transactiedatabase, V astgoed J ou rn aal, Oktober. Boer Hartog Hooft (2009), We're Amsterdam. Borst, F.C. (2009), Huurperikelen in tijden van crisis, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte,l, 4-7 . Golliers lntl. (Hong Kong), Lease incentives being offered due to weak office demand in Asia Pacific, mei 2009. Deloitte, IFRSs in your Pocket 2008. Gool, P. van, D. Brounen, P. Jager, R.M Weisz (2007), Onroerend goed als belegg ng, Houten : Wolters-Noordhoff Gront ngen. Gool, P. van (2009), Hoe cyclite verklaren, Real Estate Research, april, jaargang 8, nr. 1,8-12. Have, G.M. ten (1999), Taxatieleer Onroerende zaken, Houten: Educatieve Partners Nederland 8.V.. Have, G.M. ten (2003), Taxatieleer Vastgoed 2, Houten: Wolters-Noordhoff Groningen. Have, G.M. ten (2010), Ethiek en Vastgoed, Houten: Noordhoff Uitgevers Groningen. Kousemaeker, F.J.K. de, M.A.J.C.M. van Agt (2006), Praktijkaspecten Vastgoed, Houten: Wolters-Noordhoff Groningen. Ommeren, W.H.E. van (2008-2009), Financiële verslaglegging, Syllabus in het kader van ASRE, MRE opleiding. Savills, European Office Markets, Autumn 2009. Savills, European Office Markets, Spring 2010. Wiegerinck, E. (2005), Als iedereen dezelfde taxatie zou geven, was er geen markt: reeks van misverstanden basis van kritiek op taxateurs, Vasfgoedmarkt, april, 58-59. Wiegerinck, E. (2005),Aandelenmarkt gelooft taxaties en huurprijzen niet, V a stg oe d m arkt, januari, 45-46. Rompelman, D.A. (2009), Transparantie in de vastgoedsector moet worden bewaakt en uitgebreid, Vasfgoedmarkt, april, 66-71. Verschuren, P.J.M, Doorewaard, J.A.C.M .(2OOT), Het ontwerpen van een ondezoek, Uitgeverij LEMMA. .

i

i

lnteruiews

-

Rompelman, D.A. (2010), Voormalig hoofdredacteurVastgoedmarkt, lnterview gehouden met de heer D. Rompelman op 15 juli 2010 te Amsterdam. Hoeken, F. van (2010), Partner DTZZadelhoff Valuations, lnterview gehouden met de heer F. van Hoeken op 12 augustus 2010 te Amsterdam. Aben, G. (2010), Adjunct-directeur, DTZZadelhoff Valuations, lnterviewgehouden met de heer G. Aben op 10 augustus 2010 te Amsterdam.

54

BIJLAGE

1.

Rekenmodellen zaagtand behorende bij paragraaf 5.1 .1

.

DISCOUNTED CASH FLOW. RESULTATEN Gebouw Voorbeeld Pleats

1-1-2010

Pe¡ldetum

Gêhantoeldo u¡iornosDunten De gewenste disconteringsvoet ¡s vastgesteld op: De beschouwingsperiode bedraagt rn jaren:

7,'l5lo

Jaarlijkse huuMaardestijging:

0,00%

Jaarlijkse lastenstijging:

0,00% 9,00%

10

Bruto aenvangsrendement (BAR VON HW) e¡nd beschouwingsper¡ode: Huurbetal¡noen oer kwartaal vooraf. uitoaven halvefweoe het ¡aar

Taxatlercsultaten Conlante waarde van alle Ésh flows:

1

Gekap canon

212 636

0

17

0 0

CW canon en

naam

I

toek.

BARHlvon

10,ô4%

Waal{e v.o,n.: Afqerond in EUR:

1.21L6 1.215.(xrc

BAR Hl v.o.n.

kap.factor

10.62%

9,42 0,00%

I

Jaren

2

3

0,00%

0,00% 5

4

6

I

7

l0

9

lnkomsten 29 000

129 000

29 000

0

0

0

129 000

huren huurkorting

-1

1

29 000

129 000

1

129 000 -1

1

29 000

1

29 000

1

29 000

29 000

0

0

1

29 000

mutatieleegstand

0

0

0

0

0

0

0

aanvangsleegstand

0

0

0

0

0

0

0

structurele leeqstand

0

0

0

0

0

0

0

Totale bruto ¡nkomston perjaar Explo¡tat¡e-u¡tqaven

0

129.000

129.000

't29.000

0

129 000

129.000

129.000

417

-4 417

4

417

-4.417

-3 675

-3 675

-3 675

129.000

4

-4.417 -3 675

-1.500

-1 500

-1 500

-1 500

-1 500

-'1 500

-3 675 -1,500

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-9.592

-9.592

-9.592

-9.592

-9.592

-9_592

-9.592

-9.592

-9.592

-9.592 't 111111

-4 417

-4 417

heñ¡ngen / premies

-3 675

-3 675

beheer mutatiekosten

-1 500

-1 500

0

0

serv¡cekosten tlv e¡genaar

0

verhuurcourtage / PR en market¡ng renovatiekoslen erfpachtcanon bûdEge Verenig¡ng van Eigenaars diversen: DSl lAar

4

4'17

-J b/J

onderhoud

Totalo

4

417

-4

4'17

E¡ndwaarde Netto cash f,ow Helel.le cash flows tot'e¡nd laa/ CW h€delde cash flow

DCF voorbeeld jaar

1 I

12-'lù2|1il'l

't29.000

-9.592

1'19.¿108

1

19.408

I 19.408

I 19.¡108

1

19.408

119.¿tO8

1.230.519

124.7A6

124.786

124.7æ

124.746

124.796

124.7æ

108-688

101.¡136

124.796 94.667

-9.592 -9.929

I 19.¡108

-9,929 -9.266

88.3¡t0

6.561

76.952

71.817

67.O25

1.235.897 619.528

(c) DTZ Zadelhoff

ln dit model genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pèi[t¡¡ü¡rn¡

ç1.¿.r*1

Þésptloù.Wl'ÃßgÞeiþÉå tte€fE€gfl ìñ jârÈtfi

oøxrn,

17

o

t preryiisÉ,

0

0

Faglfia'r

Reke-flr.del @îÍnqdèÈ, DEF

DISCOUNTED CASH FLOW. RESULTATEN Peildatum

1-1-2012

Gehante€ñle u¡toanqspunten De gewenste disconteringsvoet is vastgesteld op: De beschouw¡ngsperiode bedraågt in jaren:

7,15%

Jaarlûkse huurwaardestijging:

0,007o

Jaarlükse lastenstijg¡ng:

0,00%

Bruto aanvangsrendement (BAR VON HW) eind beschouwingsperiode:

7,25%

10

Huurbetal¡noen Der kwârtaal vooraf. uitqaven halveMeqe het iaar

Taxatier€sultaten Contante waarde van alle câsh flows:

1

0

0

Aftrek CW afkoop toekomstiqe erfpacht Waarde vrii oD naam ûncl. qekao. cenon en afkooo loek. erfDacùt):

1.326.555 9,72%

BAR Hl v.o n

Waardo v.o.n.:

1.326.555 1_325-000

Afqerond ¡n EUR: BAR Hlv.o.n.

Jaren lnkomsten

326 555

't7

Gekap canon

kep.fedor

9,ßo/o

10,60

0,0070

0,000/6

0,00%

0,000/6

0,000/o

1

2

3

4

5

0,00% 6

I

7 29 000

29 000

I 29 000

l0 29 000

'l 29

000

29 000

129 000

129 000

huurkorting

0

0

0

-129 000

0

mutat¡eleegstand

0

0

0

0

0

aanvangsleegstand

0

0

0

0

0

structurele leegstand

U

0

0

0

129.000

129.000

129.000

0

onderhoud

-4 417

-4 417

4

417

-4.417

-3 596

-4.417 -3 596

-4 417

heffìngen i premies

-3 596

-3 596

-3,596

-3 596

-3 59ô

-3 596

-3 596

beheer

-l

-1

huren

Totalê bruto inkomsten Doriaar Explo¡tat¡e-u¡tgaven

1

29.000

1

29 000

1

1

1

1

1

0

0

-'129,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

129.000

129.000

129,000

129.000

0

129.000

417

0

4

417

4

417

4

417

4

-1 500

-'t 500

-1 500

-1 500

-1 500

500

-1 500

-1 500

-1 500

mutatiekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

0

U

serv¡cekosten tlv eigenaêr

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

verhuurcourtage / PR en marketing

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

renovatiekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

erfpachtcanon

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

b¡jdrãge Veren¡ging van Eigenaars

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

diversen:

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

-9.513

119.47

119,Æ7

119.ß7

-9.513

119.487

119.ß7

119.Æ7

119.ß7

-9.513

1.376.555

124.868

124.868

124.868

-9.U7

124.868

124.4æ

124.868

124.868

-9.U7

L381.936

16.536

108.759

I

01.502

-7.470

88.408

82.508

77.OVJ

71.8ú

-5.289

692.733

Totals oxplo¡tatiê.uitqaven Der jaar Eindwearde Netto cesh flow Horle¡dâ cash flows tot'e¡nd ¡eaf CW h€rleÍde cash ÍlorYs

1

1

Pagina

1

Rekenmodel commercieel DEF

,500

257.068

DISCOUNTED CASH FLOW. RESULTATEN Pe¡ldatum

1-1-2013

Gehantosrde uitgangapunten De gewenste disconteringsvoet is vastgesteld op: ¡n jêren:

7,15%

Jaarl¡j kse huurwaardestij ging:

0,00%

Jaarlükse lastenstijging:

0,00%

Bruto aanvangsrendement (BAR VON HW) e¡nd beschouw¡ngsperiode: Huurbetalinqen per kwartaâl vooraf, uitgaven halvefwege het iaar

7,4ïo/o

10

De beschouwingsperiode bedraagt

Contante waarde van alle cash flows:

1

't7

Gekap canon Aftrek CW afkooD toekomst¡oe erfDacht cânon en Waarde naam

300 483 0

0

0

I

loek.

BARHlvon

9,92%

waardg v.o.n,:

1.300.¡183

1.300.000

Afqerond ¡n EUR: BAR Hl v.o.n.

10,40

kap.fector

9,620Á

0,(x)o/o

0,00%

Jar€n lnkomsten

4

3

2

1

6

5 '129

I

I

7

l0 29.000

29 000

29 000

1

29 000

29 000

1

29 000

huurkorting

0

0

-1

29 000

0

0

0

-1

29 000

0

0

mutat¡eleegstand

0

0

0

0

0

0

0

0

0

aanvangsleegstand

0

0

0

0

0

0

0

0

0

structurele Ieegsland

0

0

0

0

0

0

0

0

r29.000

129.000

0

129.000

129.000

129.000

0 '129.000

0

129.000

129.000

-4 417 -3 558

huren

1

Totale bruto inkomston per jaar Explo¡tatie-uitgaven

29 000

1

000

1

29 000

1

29 000

1

1

onderhoud

4

417

-4 417

4

417

-4 4't7

4,4',|7

-4 417

4

417

4.417

-4 417

heffingen / prem¡es

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

-3 558

beheer

-t

-1

1

,500

500

-1 500

-1 500

-1 500

-1 500

-1 500

-'t 500

500

-1 500

mutat¡ekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

U

0

servicekosten tlv e¡genaar

0

0

0

0

0

0

0

U

0

0

verhuurcourtage / PR en marketìng

0

0

0

0

0

0

0

0

U

0

renovatiekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

erfpachtcanon

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

bijdrage Veren¡g¡ng van Eigenaars

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

d¡versen:

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-9.474

-9.474

-9.474

-9.474

-9.474

-9.474

-s.474

-9.474

-9 474

-9.474 1 229 402

I 19.526

119.526

-9.474

119.526

119.526

I 19.52ô

1

19.526

-9.474

'I19.526

1

124.908

124.908

-9.807

124.908

124.908

124.908

124.908

-9.807

124.908

1

16.573

108.794

-7.972

94.759

88.¿136

82.535

77.O27

-5.64

67.090

Totale oxDloitati€-u¡toaven oer ¡aar Eindwaarde ceah

llow

Heleide cash flowa tot'e¡nd herle¡de ca6h flows

1

Pagina

1

Rekenmodel commercieel DEF

-'1

DISCOUNTED CASH FLOW. RESULTATEN 1-'t-2014

Peildatum

Gehanteerde uitgangspunten De gewenste d¡sconteringsvoet is vastgesteld op: ¡n jaren

7,150/"

Jaarlijkse huurwaardestijging:

0,00%

Jaarl¡jkse ¡astenstijg¡ng:

0,00%

Bruto aanvangsrendement (BAR VON HW) e¡nd beschouw¡ngsperiode: Huurbetalingen per kwartaâl vooraf, u¡tgaven halvefwege het.iaar

7,55o/o

10

De beschouw¡ngsper¡ode bedraagt

Taxat¡ef€sultaten Contante waarde van alle cãsh flows:

1

Aftrek CW afkoop toekomstiqe erfDacht naam canon en Waalte

0 0

toek.

1

BARHìvon

10,'t30/"

Waardg v.o,n.:

1.271.007 1.275.000

Afoerond ¡n EUR: BAR Hl v.o.n.

Jar€n lnkomstsn

274 007

17

Gekap canon

2

1

10,20

kep.faclor

9,807o

0,00%

0,00%

o,ooo/o

3

4

5

'129

000

29 000

6 29 000

29 000

29 000

1

29 000

huurkorting

0

-1

2S 000

0

0

0

0

mutatieleegstand

0

0

0

0

0

aanvangsleegstand

0

0

0

0

structurele leeqstand

0

0

0

129.000

0

ondeftìoud

-4 417

-4 417

heffingen / premies

-3 520

beheer

huren

1

I

1

1

I

I

T '129

000

1

29 000

l0 1

29 000

1

29 000

29 000

0

0

0

0

0

0

U

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

129.000

129.000

129.000

129.000

0

129.000

0 '129.000

129.000

-4 417 -3 520

-4 4't7

-4 417

4.417

-4 417

4.417

-3 520

-3 520

-4 417 -3 520

-4 417

-3 520

-3 520

-3 520

-3 520

-1 500

-1 500

-1 500

-1 ,500

-1 500

-1 500

-'1

500

-1 500

-1.500

-1.500

mutâliekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

servicekosten tlv eigenaar

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

verhuurcourtage / PR en marketing

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

renovat¡ekosten

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

erfpachtcanon

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

bijdrage Vereniging van Eigenaars

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

d¡versen:

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-9.4?7

-9.¡lÍ)7

-9,¡t37

-9.437

-9.437

-9.437

-9.¿137

-9.¡lÍì7

-9.¡ldì7

-9.437 1 202 721

119.563

-9.437

'119.563

1

19.563

I 19.563

I 19.563

124.947

-9.768

124.:947

124.947

124.947

124.947

-9.437 -9.768

11ô.ô09

€.508

101.566

94.789

88_463

82.560

-6.O24

Totele bruto inkomsten Der iaar Explo¡tat¡e-u¡tgaven

Totale €xDlo¡tat¡e-u¡toavsn Dor iaar E¡ndwaarde Nêtto cash flow CW herlelde cesh flows

Pag¡na I

1

0

19.563

I 19.560

1.322.245

124.947

124.947

71.910

67.111

1.327.6ô8 665.530

1

Rekenmodel commercieel DEF

BIJLAGE2. Enquêteresultaten

Vraag: Bent u werkzaam voor een belegger, ontwikkelaar of als adviseur? ( meerkeuzevraag, max. één a ntwoord). Aantal keer ingevuld: 30 Belegger

Ontwikkelaar Vastgoedadviseu r Anders

Vraag: Indien u belegger bent, welke beleggingshorizon heeft u? (meerkeuzevraagr meerdere antwoorden mogelijk). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: B, Kort (0-3 jaar) Middel-Lang Ø-7O jaar) Lang (>10 jaar)

Ioozo (o/e) Ioozo (o/a) 100o/o

(8/B)

Vraag: Bij hoeveel procent van de transacties wordt er in uw praktijk een incentive door de verhuurder verstrekt? (meerkeuzevraag, max. één antwoord). Aantal keer ingevuld: 29 Oo/o

Io/o

Oo/o

-

27o/o 47o/o

(O/29)

2Ùo/o

3.4o/o

(I/29)

- 4Ùo/o - 600/o

3.4o/o

(U29)

Bto/o -

670/o

B0o/o

e)

100o/o

4o/o

(2U29)

Vraag: Hoeveel incentives worden er gemiddeld verstrekt in uw werkgebied bij een huurovereenkomst van 5 jaar? Uitgedrukt in maanden huur. (meerkeuzevraag, max, één antwoord). Aantal keer ingevuld: 29 0 tot 6 maanden 6 tot 9 maanden 9 tot 12 maanden 12 tot 15 maanden 15 tot 18 maanden 18 tot 21 maanden Meer dan 21 maanden

Vraag: Wat is uw werkgebied? (Plaats-gebied) (Open vraag, met tekstregel). Aantal keer ingevuld: 29

- (1x) -

Adam (1x) Amstelveen, Buitenveldert, Zuid-as en C (1x) Amsterdam (7x) Amsterdam (west) (lx) Amsterdam area (1x)

- Amsterdam e.o. (1x) - Amsterdam west 1043 tm 1069 (1x) - Amsterdam West/ Haarlemmermeer (lx) - Amsterdam Zuidoost, Buiotenveldert, Amstelveen, Diemen (1x) - Amsterdam+ Haarlemmermeer (1x) - Amsterdam-geheel (1x) - Amsterdam-Noord (1x) - Amsterdam-West (1x) - De Haag (1x) - Den Haag (1x) - geheel Nederland, zwaartepunt Randstad (1x) - Landelijk / Amsterdam (1x) - Nederland (1x) - randstad (lx) - Rotterdam Den haag (lx) - Utrecht e.o. (1x) - Zuidoost Diemen (lx)

Vraag: Als u de afgelopen 3 jaar bekijkt, hoe ontwikkelt de hoogte van incentives zich? (meerkeuzevraag, max. één antwoord). Aantal keer ingevuld: 29

I,ovo (o/zs)

dalen licht dalen dalen sterk stabiel stijgen licht stijgen stijgen sterk

Ioozo (orzgl Ioozo (o/zs) lz.qoto G/2s)

lzt.ooto

(B/2s\ I+4.3u,to (r4/2g) l::.zoto (s/zs)

Vraag: Hoe bepaalt u de hoogte van de incentive die bij een bepaalde transacties passend is? (Meerdere antwoorden mogelijk) (meerkeuzevraag, meerdere a ntwoorden mogelij k). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 59. Ergen

oaraoase lrs.gozo (9/59)

i"iarrcrapponen loozo (o/59) advies uunl11.eolo (7rss) ?:å'n"t op gevoet llzo:vo (r2/sg)

[Ëii:t."',""

o"

rgs'gozo (2o/ss)

Anders, namelijk,... ltg.oozo (11/59)

Vraag: Wilt u van bovenstaande keuze mogelijkheid de voor u belangrijkste methode aangeven. Het is ook mogelijk hier een toelichting te geven. (Open vraag, met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (3x) - - door recente eigen transacties. - bereidheid verhuurder (hoe graag wil deze), (lx) - Advies (1x) - advisering door makelaars en eigen ervaring (1x)

- Afhankelijk van de concurentie en wat er in de markt aan incentives gegeven wordt. (1x) - Afhankelijk van huurniveau (lx) - Afhankelijk van opdrachtgever (1x) - Anders, namelijk marktkennis en deskundigheid, (1x) - de hoogte van de incentives wordt mede beinvloed door solvabiliteit gebruiker, locatie, schaarste en huurniveau, (1x) - dit komt feitelijk tot stand door vraag en aanbod, waarbij de verhuurder/eigenaar bepaald wat (financieel) het maximaal toelaatbare is. (1x) - eigen database (1x) - eigen database en advies van derde en berekening wat de werkelijke huurwaarde wordt (1x) - eigen transacties is eigen database (lx) - ervaring/kennis (1x) - Hangt af van de tegenpartij. Is er een makelaar bij betrokken of niet. (1x) - hangt af van tegenpartij (1x) - Het is een combinatie van gevoel en wat we vernemen vai makelaars wat er gebeurt in de markt (1x) - het is vaak de uitkomst van een commerciele onderhandeling, de grotendeels afhangt van de specifieke huurder, transactie, etc, (1x) - incentives zijn een gevolg van vraag, aanbod/concurentie, Bij veel vraag en weinig aanbod/concurentie, zal de verstrekte incentive lager zijn (1x) - Marktkennis (combinatie van de 3): Met welke projecten lig je in concurrentie, wie is de huurder, wanneer is de huuringangsdatum etc. (1x) - Naar mijn mening altijd een combinatie van o.a, bovengenoemde factoren, per gebied worden ingeval van zelfde kwaliteit gebouwen de zelfde incetives verstrekt e.e.a. kan wel per eigenaar afwijken. (1x) - Op basis van marktkennis en vergelijkbare transacties in het gebied. (lx) - Op basis van referentie transacties en concurrerende aanbiedingen (1x) - Relatie tussen huurprijs, huurtermijn, kwaliteit huurder, kwaliteit gebouw locatie etc. (1x) - Voornamelelijk op advies van makelaars en hangt ook van het gebouw af. (1x) - Weinig vraag naar kantoorruimte, veel aanbod alsmede weinig financiele middelen bij huurder om te verhuizen. Kortom elke potentiele huurder wordt bestookt met zeer scherpe huurvoorstellen, (1x)

Vraag: Hoe blijft u op de hoogte van de ontwikkeling van de incentives voor het gebied waarin u werkzaam bent? (Meerdere antwoorden mogeliik) (meerkeuzevraag, meerdere antwoorden mogeliik). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 51. eigen database marktrapporten adviseurs gesprekken met gebruikers anders, namelijk

Vraag: Wilt u van bovenstaande keuze mogelijkheid de voor u belangrijkste methode aangeven. Het is ook mogelijk hier een toelichting te geven. (Open vraag, met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (10x)

- Adviseur (lx)

- adviseurs gesprekken met gebruikers (1x) - Adviseurs (2x) - Adviseurs: continue de markt analyseren met adviseurs, huurders en collega's (1x) - als adviseur weet je waar welke deal tegen welke condities gaan. (lx) - Als kantoor betrokken bij veel transacties. (1x) - Anders, namelijk marktkennis en deskundigheid. (1x) - database (1x) - De combinatie van deze 3 methoden. (1x) - Dit is ons werk (1x) - Door middel van referenties (lx) - eigen 'database', ofwel ervaringen uit het verleden, zijn van belang (1x) - eigen marktkennis (1x) - Je wil altijd weten tegen welke condities deals zijn gedaan, Dit om je eigen kennins van het gebied/regio op pijl te houden. Je probeert dit uit te zoeken door dit b.v. aan de eigenaar, gebruiker of makelaar t evragen, (1x) - Overleg met makelaars (1x) - via makelaar (1x) - Vooral door contact te houden met de verschillende partijen kom je erachter wat de incentive was. Verhuurders houden dit liever stil. (1x) Vraag: Op welke wijze wordt in uw praktijk incentives verstrekt? (Meerdere antwoorden mogel i jk) ( meerkeuzevraag, meerdere a ntwoorde n mogel ij k). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 86.

iJJJJJifJi

aanvans

Huurvrij in meerdere periodetijdens de overeenkomst

lso.zvo _ Ioø

(26/86)

(0/86)

Vraag: Wilt u van bovenstaande keuzes de voor u belangrijkste methode aangeven in volgorde van belang(max. 3 keuzes). Het is ook mogelijk hier een toelichting te geven of aan te geven welke incentives u nog meer verstrekt. (Open vraagr met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (12x) - - wederoplevering in de huidige staat (lx)

- 1, Huurvrij 2, Cash (1x) - 1. huurvrij bij aanvang 2. huurvrij in meerdere periodes 3. inbouwvergoeding.(1x) -

Het is een combinatie van het bovenstaande, (1x) huurvrij inbouw verhuisvergoeding (1x) Huurvrij bij aanvang Huurvrij in meerdere periodes Inbouwvergoeding (1x) huurvrij bij aanvang (1x) huurvrij bij aanvang huurovereenkomst komt m,i. nog het meeste voor. (1x) Huurvrij bij aanvang overeenkomst Huurvrij in meerdere periode tijdens de overeenkomst Inbouwvergoeding (1x) - Huurvrij bij aanvang overeenkomst (lx) - huurvrij bij aanvang, huurvrij meerdere periodes, inbouwvergoeding (lx) - huurvrij in meerdere periodes (1x)

- Huurvrij(verdeeld over de huurperiode): op basis van de wens van de meeste huurders, desnoods bij aanvang van de huurovereenkomst (1x) - incl parkeren (lx) - Keuze is afhankelijk van liquiditeit van belegger en gebruiker (1x) - zaken die de huur zelf zo min mogelijk beinvloeden hebben de voorkeur. Dus inbouw, afbouw etc (lx) Vraag: Hoe wordt de incentive vastgelegd? (meerdere antwoorden mogel¡ik) (meerkeuzevraag, meerdere antwoorden mogeliik). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 29. In de

89.7o/o

huu rovereenkomst

In een aparte overeenkomst Niet, huurovereenkomst gaat later in Anders

lovo ls.qo/o

(26/29)

(o/2s)

(uzs)

lo.gvo (2/2s)

Vraag: Waarom worden in uw praktijk incentives verstrekt in plaatst van lagere huursom? (Meerdere keuzes mogelijk) ( meerkeuzevraagr meerdere a ntwoorden mogelijk). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 36. Omdat de huurder u hier expliciet om I¡o.oozo (tu36) vraagt Omdat de verhuurder/u hier I,ooto (0/36) expliciet om vraagt Beiden vragen hier le.¡ozo (3/36) expliciet om Omdat dit gebruikelijk is in de 52.8o/o (19/36) markt Anders, IB.sozo (3/36) namelijk......

Vraag: Wilt u een toelichting geven op de vorige vraag? (Open vraag, met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (1sx) - als je de huur verlaagt kan dit porblemen met andere huurder opleveren, een incentive wortd vaak niet bekend gemaakt, (1x) - als onderdeel van de huuraanbieding (1x) - beleggingswaarde (1x) - Eigenaren willen de beleggingswaarde instand houden, dus liever een hoge huurprijs en iets meer incentive. (1x) - in stand houden beleggingswaarde (lx) - Rendement belegger in stand houden voor zover mogelijk. (1x) - Verband met beleggingswaarde, afwaardering bijlagere huur dan markthuur. (lx) - Verhuurder wil de waarde van haar pand zo hoog mogelijk houden ivm mogelijke verkoop. Een verlaging van de huurprijs betekend vaak een lagere waarde van het pand, (1x)

- zeker in deze markt is het gevoel dat een huurder'korting' wordt gegeven, belangrijk (1x)

Vraag: Indien de huurder om een incentive vraagt, wat is volgens u de reden hiervan? (Meerdere keuzes mogelijk) (meerkeuzevraag, meerdere antwoorden mogelijk). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 54, Financiering van de verhuizing

lzq.ro/o (t3/54)

Het'gevoel'van lagere h u isvestingslasten Omdat het

gebruikelijk is Omdat dit geadviseerd wordt Anders, namelijk.

Ioozo (o/s4)

I¡t,sozo (r7/s4)

l+olo/o

(22/54)

lz;vo (2/s4)

Vraag: Wilt u een toelichting geven op de vorige vraag? (Open vraag, met uitteg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (1ex) - door de makelaar wordt het geadviseerd (1x) - Huurders lezen ook kranten, (1x) - Huurders weten meestal dat er incentives te verkrijgen zijn door contact met makelaars of eigenaren, Als dit niet zo is worden ze verleid door de makelaars of eigenaren. (1x) - Huurders willen lagere effectieve huurlasten (1x) - In de huidige markt worden partijen steeds vaker benaderd om bestaande contracten te verlengen. Daar moet iets tegenover staan voor de gebruiker. (lx) - inbouwpakket wordt betaald dat scheelt wel (1x) - ook de huurder en eventueel diens adviseur wil een zo goed mogelijke deal. (1x) - te hoge huurprijs (1x) - Ulteindelijk is voor de huurder hetgeen onder de streep het balngrijkste. (lx)

Vraag: Indien de verhuurderlu verzoekt een incentive te hanteren in plaats van een lagere huur, wat is dan de reden hiervoor? (Meerdere keuzes mogelijk) (meerkeuzevFaagr meerdere antwoorden mogelijk). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 30. Hogere waarde in de 83.3o/o (25/30) toekomst Hogere huuropbrengst in de loozo (o/30) toekomst Omdat dit r geadviseerd wordt 16'7o/o (2130)

ll*iñi

ltoozo (3/30)

vraag: wilt u een toelichting geven op de vorige vraag? (open vraag, met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (20x) - beiden zijn belangrijke elementen, (1x) - Beleggingswaarde bankconvenant taxatiediscussies (lx) - door bijv een inbouwpakket kan de huurder kan in feite 'geholpen' worden bij zijn financiering (1x) - grotere kans op verhuur en het wordt verwacht in de markt. (lx) - In de huidige markt wordt overigens wel weer gerekend met contante waardeverschillen, waarbij het in een overspannen markt niet gebeurd. (1x) - in stand houden beleggingswaarde (lx) - Verhuurder wil de waarde van haar pand zo hoog mogelijk houden ivm mogelijke verkoop. Een verlaging van de huurprijs betekend vaak een lagere waarde van het pand (1x) - zie hiervoor (lx)

Vraag: Sluit de wijze van incentives verstrekken op dit moment aan bij de vraag van gebruikers en beleggers? (meerkeuzevraag, meerdere antwoorden mogelijk). Totaal aantal resultaten voor deze vraag: 24. 79.2o/o (L9/24) la gebruikers nee, zien liever een 0o/o (0/24) andere wijze van huurkorting nee, beleggers zien graag een andere T,zosvo F/24) wuze van huurreductie

Vraag: Zijn er naar uw mening betere methode om (tijdelijke) huurwaardedalingen op te vangen? Graag uw antwoord toelichten. (Open vraag, met uitleg mogelijkheid). Aantal keer ingevuld: 28

- (t7x) - Algemene verdere afwaardering, lijkt mij echter zeer onwaarschijnlijk. Minder nieuwbouw, Waar mogelijk huidige bestaande bouw herontwikkelen en zo het aanbod verminderen (1x) - Financieringsmogelijkheden verruimen maar beperking van bandbreedten voor huurprijzen (geen opgepluste huur) (lx) - flexabilteit (lx) - Groene gebouwen (1x) - Het is goed om te melden dat de meeste vastgoedadviseurs op performance basis worden gehonoreerd. Voor de huurder aanvaardbaar omdat deze weet dat de adviseur "harder loop" om de beste deal te krijgen. Kortom indien de adviseur meer incentives bedingt krijgt men meer fee. Verdwijnen de incentives omdat er bijvoorbeeld met een netto huur gewerkt gaat worden dan zal de adviseur naar een andere feestuctuur moeten zoeken, wellicht uurtarief of vast tarief van eerste jaarhuur, De uiteindelijke vraag is misschien wie houdt wie voor de gek met deze wildgroei van incentives. De meeste taxateurs en beleggers weten inmiddels van het bestaan hiervan en corrigeren de incentives op de uiteindelijke waarde. (1x) - incentives moeten volgens IFRS regels verspreid worden over de huurtermijn. Daarnaast willen huurders geen cash out voor verhuizen en de investering die in het gehuurde gedaan moet worden, (1x) - Ja omdat het ingeburgerd is en met name adviseurs en huurders er om vragen.

Beleggers willen er misschien vanaf, maar ik merk dat in de praktijk niet. (1x) - Ja, flexabiliteit verstrekken aan de huurder en de huren laten meedalen met de markt (1x) - reeele huurprijzen hanteren en het alternatief aanbod beter in kaart hebben op kwalitatief niveau vergelijken. (1x) - wij zijn flexibel in de manieren waarop en incentive verstrekt kan worden. (1x) - Zowel beleggers als ontwikkelaars vinden het soms lastig om bepaalde incentives te kwantificeren, goed te benoemen en om een afrekenmethode op te stellen (lx)

Vraag: Uw naam is? (deze vraag wordt uitsluitend gebruikt om de response te monitoren.Indien u de enquete anoniem wenst in te vullen kunt u deze vraag overslaan) (Open vraag, met tekstregel). Aantal keer ingevuld: 27

BIJLAGE 3: Casestudy: Rekenmodellen portefeuille Maarsen Groep

Buitenveldertselaan 1 06 te Amsterdam

ì

Buitenveldertselaan I 06 te Amsterdam

MAARSENCROEP Peildatum HUURGEGEVENS Huul{elr

HUURVRIJ

aecior

H.L B. Sch¡ppers Starcom

Kåntoorrulmte

Opslagrulmte

wo EUR/m. 2664 215,00 1 073 215,OO

wo EUR/m' 163 80,00

Ovedge rulmte EUR/m'

wo

Overlge EURp.e.

eenheden

Parfteren

p.p.

EUR/p.p.

Huuilaarde huuropbrengl

EUR{aa¡

EURlaar

explratle datum

looptld

contËct

cw HuurueMh¡l

585.800 230.695

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2010

2720

80,00

1

9.737

tot¡al

0

197

0

819.215

815,549

Theoret¡sche huuropbr€ngst:

815.549

2,71

51 373,83-

totaal EUR 815 549

819215

9,93%

81 379 737 836 5,900/.

12.506,596 -50 000

naam

0 0 0 0 0 0 0

-2.825.3U -51.374

9.578;9t7

22539 540,931 9.015,617

0

koaten koper In EUR

0 0 9.016.517 9.000.000

Bruto rcndementen en fac-tofen (ouþutl Vrüop KGsten Ongeoorrlg naam koper ee]d

BAR Ht 8,,',tqo factor 11,75 BAR HW 8,55% facto|11,69

9,05% 11,05 9,09% 11,01

6,s2% 15,33 6,55% 15,27

Genoemde waârden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina

'1

van 5

î

Buitenveldertselaan 1 06 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS Huurde]r

HUURVRIJ

sec{or

H L B Sch¡ppers Starcom

Kantoorrulmte

Opslagrul͡te

wo EUR/mr 26e/. 215,00 1 073 215,OO

wo 163

EUR/m¡

Ovelge

Overlge rulmte

wo

EUR mr

eenheden

EURp.e.

Par*ercn

p.p.

EUR/p.p.

Huulwaarde

huuropbrcngst

EUR/laar

EUR/¡aar

explratie datum

looptlJd

cw

contract

Huurver€chil

585 800

80.00

230.695

u

Raadgevers Leegstand

1-1-2011

2.720

80.00

1

3.737

tot¡al

0

8t9.215 Theoretlsche huuropbrcngst:

197

814.681 814.681

3,18

'11

720,03-

totaal EUR 814 681 819 215 81 379 737.836 5,75% ,t2.831.030 -50.000 0 0 0 -57 674 0 0 0 -2.A25.334 -'11 720 9.887.20:r

23264 558.336 9.305.602 0

0 o EUR

9.306.602 9.300.000

Bruto rcndementen en factofen (output)

Hl factor BAR HW fector BAR

vf¡lop Kosten ongecorüg naam koper eerd 8,24o/o 8,750/ø 6,35% 12,14 11,42 15,75 829% 8,8070 6,387o 12,07 11,36 15,66

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig geg€ven worden gebru¡K

Pegina2uaî 5

1

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

HL

B

HUURVRIJ

aector

HuurdoG Sch¡ppeß

Starcom

1-1-2012

Kartoorfulnìte

wo 2.6U 1 073

Opslagrulmte

wo

EUR/mr 215,00

EUR/îl, tÞJ

80,00

u

80,00

Overlge

Ovedgs rulmte

wo

EUR mI

eenheden

EUR/p.e,

Parkeren

p.p.

EUR p.p.

Huuffiafde

huuropbr€ngst

EUR4aar

EtlR laar

explrat¡e datum

looptl¡d

CìlV

contract

HuuHerschll

585 800 230 ô95

215,00

Raadgevers

2720

Leegstand I 3;137

totaal

0

197

0

0

819.215

830.975

TheoretiÊche huuropbr€ngst:

830.975

2.11

24.tò91.42

totaal EUR

naam

830.975 419.215 81,379 737 836 5,80% 1?.721.310 -50.000 0 0

o 0 0 0 0

-2425334 24.69'l 9.870.668

23225

w!¡rde l(oaten

gæoElgeeñe waado koaten koPef afgerond

h

EUR

557 402 9,290,040 0 0 0

9¿90.040 9.300.000

Bn¡to rcndement€n ên factor€n (output)

Hl factor BAR HW factor BAR

vdjoP naam 8,421o 11,88 8,3070 12,05

Kosten ongecoñg

koper 8,94% I 1,18 8,82o/a 11,U

eeld 6,530/o

15,31 6,44Va

15,53

Genoemde waarden kunnen nìet als zelfstandig gegeven wordên gebruikt

Pag¡na 3 van 5

1

Buitenveldertselaan I 06 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

sætor

Huurúeæ H.L B Sch¡ppers

Slaræm

K¡ntoorulmte

Opslagrulmte

EUR m¡ wo 2.664 215,00 215,00 1 073

wo

Raadgevers Leegstand

1-1-2013

EUR

163

Overlge

Overlge ruimte

m'

wo

EUR/m.

eenheden

EUR p.e.

Parteren

p.p.

EUR/p.p.

HuuilaSrde

huuropbrcngst

expll"tle

EUR4aor

EUR/¡aar

datum

looptljd contract

clrv HuuruerBchil

585 800

80,00

230,695 34

2720

80,00

1

3.737

totaal

0

197

819.2'15

u?.591

Theoretlsche huuropbrcngst:

447.594

1,10

31 707.80

totåal EUR 847 594

41s.215

It.379 naaÍt

737 836 5,90% 12.5ft5,695 -50 000 0 0 0 0 0 0 0

-2425.334 31 708 9.662.069

22.7U 545.623

Brulo rcndementen en factoEn (output)

vñl

9.093.7t2

in EUR

0 0 0 9.093.712 9.100,000

BAR HI factor BAR HW factor

op

naam 8,77%

Kost¿n ongecofilg koper I,g2%

eerd

'11,40

10,73

6,7gVo '14,75

8,48t0

9,O1o/o

6,55%

11,79

11

l0

'15,27

Genoemde waarden kunnen niet els zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pagina 4 van 5

:ì

Bu¡tenveldertselaan 106 te Amsterdam

MAARSENGRCEP Pe¡ldatum

HUURVRIJ

HUURGEGEVENS sector

Huul{elìB H L.B Sch¡ppers Staræm

Kantoon'r¡lmte

wo 2664 1 073

Opslagrulmte

wo 163

EUR/mr 215,OO

EUR/mr

Overlge rulmte

wo

EUtUm¡

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

Parteren

p.p.

EUR/p.p.

Huurwaarde

huuropbrcngst

EUR/¡aar

EUR4aar

explratle datum

looptlJd contract

CW

Huuilerìsch¡l

585 800

80,00

230 695

215,00

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2014

2.720

80,00

1

0

0

197

3.737

totâal

8t9-215

833.376

Theoretlsche huurþpbrengst:

833.376

3,63

13 855,3s

totaal EUR 833.376 819 215 81 379 737 836

5,7Vh 12.9&.191

wlsrde

-50 000 0

0 0

¿39.350 0 0 0

-2.825.3U v.o.n.

ln ElrR

13 856 9.64¡1.664

22.691 544.583 9.075.389 0 0 0 9.076.389 9.100.000

vfl

oP

na¡m BAR HI fêctor BAR HW factor

koper

ærd

8,64Vo

9,18%

6,440/o

11,57

10,89 9,03% 1 1,08

15,53 6,33%

8,49o/o

11,77

'15,80

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pagjna 5 van 5

;l

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HL

INRICHTINGSBIJDRAGE

sector

Huurderr

B Schippeß

Starcm

Kantoorulmte

Opslagruimte

wo EUR m¡ 163 80,00

wo EUR r¡f 2664 215,00 1073 215.00

Overlge rulmte EUR'M¡

WO

Overige

eenheden

EURIP.e.

Parker€n

Huuflvaarde

p.p. EUR/p.p.

EUMaar

huurcpbEngst EUR

¡a¿r

exPhatle datum

loopt[d

CW

contract

HuufveBchll

585.800 230 695

u

Raadgevers Leegstand

1-1-2010

2720

80,00

1

totåal

0

197

3.737

0

0

819.215

Thær€tlsche huuropbrcngst:

815.549 815.54¡t

2.71

51,373.83

totaal EUR 815.549 a19 2't5 81 379 737 836 5,90% 12.506.695 -50.000

0 0 0 0 0 0 0

-2425334

wardg kost€n

afgerond in EUR

-51.374 9.578.987 22.539 540 931 9.015.517 0 0 0 9.01s,517 9.000.000

Bruto rcndemer¡ten en factotEn (outpúl

op Kosten ongecofflg naam koper eenl 8,51o/o 9,05% 6,520/o BAR Hl factor 1'1,75 '11,05 15,33 8,55% 9,09% 6,55% BAR HW 11,01 15,27 facto|11,69 vñJ

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gabruiK

Pagina 1 van 5

I

Buitenveldertselaan I 06 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

gector

Huurdela H.L B. Schippeß Stârc¡m

Kartoorulmto

Op3lagrulmte EU¡Vm'

wo EUtUmr 2664 215,00 1 073 215,00

wo 163

Over¡ge ruimte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR p.e.

Pal*errn

p.p.

EUR/p.p.

Huunvaarde

huurcpbrcngst

erpilatle

looptld

CW

EUR4aar

EUR/jaar

datum

cont¡act

Huuruelrchll

585.800

80,00

230,695

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2011

2720

80,00

1

1.737

totarl

0

o

197

819.215

Theoretlsche huurcpbrengst:

83t.860 831,860

3,20

63.379.66

totaal EUR 831.860 819.215 81 379 737 836

5,76% naam

12.831,9¡t0 -50.000 0 0 0 0 0 0 0

v.o.n,

53 380 lÛ.009.976 565 26S

9AZ1.1U 0 0 0

s.421.'t54 9.¡100.000

Bruto rcndemellten en factorën (output) Ko€ten Ongecorlg vfl¡ op koper eerd naam

BAR Hl faclor BAR HW 'fadaoî

8,310/o

12,03 8,'18%

12,22

8,83% 1l,33 8,7OYo 11,50

6,48ø/o 'f

5,43

6,3870

15,66

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 2 van 5

ì

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

3ector

HuurderB H,L,B. Sch¡ppers

Slaræm

Krntoomlmte

Opslagrulmte

wo EURh' 266/. 215,00 1.073 215,OO

wo

EUR/m¡

Overlge rulmte

wo

Overlge

EUR mr

eenheden

EUR p.e,

Parterun

p.p,

80,00

EUfUp,p.

Huulwaarde huuropbrenFt

EUR4aar

EUR4åar

explratlè datum

loopt[d

CW

contracl

HuuHer3chll

585 800 230,695

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2012

2720

80,00

1

toteal

3.f37

197

0

0

819.215

TheoEtische huurcpbrengst:

848.498 848.498

2,13

7?,3'14,51

totaal EUR 848.498 419.215 81 379 737 836

6,80.t 12.721310 -50 000 0

0 0 0 0 0 0 -2.425 334 73.315 9.919.291

23340 560.148 9.335.803 0 0

geconlgêeñls waafde koatcn kopeî afgeþnd ln EUR

9.3¡t5.8Gr 9.350.000

Bruto rcndementen en factoren

(ouþúl

op Kosten Ongeconlg n¡¿m kopef êefd 8,55% 9,09% 6,670/0 11,69 11,00 14,99 8,260/0 8,77% 6,44% 12,1'1 11,40 15,53

vñl BAR Ht faclor BAR HW factor

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 3 van 5

ì

Buitenveldertselaan I 06 te Amsterdam

MAARSENGROFP

Pe¡ldatum HUURGEGEVENS HuulúerË

INRICHlINGSBIJDRAGE

sec{or

H L B. Sch¡ppers Starcom

Kantoorulmte

OpslågrulmG Et R/mr

wo EUR/m! 266/- 215,00 1.073 215,OO

wo

Overlge ruimtê

wo

EUR/mr

Ovedge

eenheden

EUR/p.e.

Parkeren

p.p.

80,00

163

EUR/p.p.

Huurwaarde huuropbrengst erplätle

EUR/jaar

EUR4aar

d¡tum

looptl|d

CW

contmct

Huude6êh¡l

585 800 230 695

Raadgevers Leegstand

1-1-2013

34

2720

80,00

1

3.737

totaal

197

0

0

0

819.215

theoretlsche huurcpbrengst:

866.468 865.468

1.12

65 696,50

totaal EUR 865 468 a19 215 81.379 737.836

5,90%

wrarüe

Y.O.n.

12.505,696 -50 000 0 0 0 0 0 0 0 -2.425 334 65 ô97 9.595.057

22A14 547 542 9.125.701 0 0 0

gecoFlgeerde waade kosten koper rfgeþnd ln EUR

9.125.701 9.150.000

vr¡ op naam 8,93%

koper

eerd

BAR HI

918%

6,92o/o

faclor

1'1,20

10,54

BAR HW factor

8A5%

8,9870 1'1.14

14,45 6,55% 15,27

11,84

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 4 van

5

."

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam

MAARSENGROSP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Huurdeß HL

1-1-2014

sectot

B Schippeß

Starcom

Kantoorrulmte

wo 2664 1073

Overlge rulmte

OpslagrulÍrte

wo

EUR/m!

163

215,OO

wo

EUR,m¡

EUR/mr

OYedge

eenheden

EUR/p.e.

Parkeren

p.p.

EUR/p.p.

Huuilaarde huuþpbrcngst

EUR{a¡r

ElJR4aar

exp¡ratle datum

looptüd

Ci,V

contract

HuuruelEchll

585 800

80,00

230 695

215,OO

34

Raadgevers

2720

80,00

Leegstand I 197

3.737

totaal

0

0

0

819.215

851.396

Theorctische huurþpbrengst:

851.396

3,58

31 489,79

totå.| EUR 851 396 819 215 81 379 737.836 5,700/,

12.911191

naam

-50 000

0 0 0 0 0 0 0

-2.825.3U 31 490 10.100.6¡f7

v.o.n.

23.766

koper

afgeþnd ln EUR

570,389 9.506,491 0 0 0 9,506.491 9.500.000

Bruto rcndementen en fac'tor€n (outpú) vrü op Kosten ongecolllg koper eerú n¡am

BAR Hl factor BAR HW factor

8,43o/o 1

1,8ô

8,110/o

12,33

8,96% 11,17 8,62% 11,60

6,58% 15,20 6,33% 15,80

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡kt

Pag¡ne 5 van 5

:ì MAARSENG

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam

Pe¡ldatum

RO E P

HUURGEGEVENS Huurde6 H L B. Sch¡ppers Starcom

1-1-2O1O

HUURVERI.AGING

aæ-tor

Kantoomlmte

wo 2664 1 073

Opslagruimte

wo EUR/m' 163 80,00

EUR m' 215,00

Overlge ruimte

wo

EUR/mI

Overige

eenheden

EUR/p,e.

Paltercn

P.P.

EUR/P.P.

Huunvaarde

huuropbrengs{

EUR4aar

EUR4aar

explfatle datum

looptljd contlact

CW

HuußeÉchil

585 800 230 695

215,OO

34

Raadgevers

2720

80,00

Leegstand 'l

0

197

3.737

totaal

819.216

816.549

Theoietlshe huuropbrcngst:

81s.549

2,71

51,373,83-

totsal EUR 815 549

8192t5 81 379 737.436 5,90% 12.506.696 -50.000 0 0 0 0 0 0

-2825334 -51

374

9.578.987

22539

ln EUR

540.931 9.015.617 0 0 0 9.015.517 9.000^000

Bnfo rendementen en factoren (output) vñlop Koaten Ongecorlg

Ht facîor BAR HW factor BAR

naam 8,51% 11,75 8,550/o 11,69

koper 9,05% 11,05 9,09% 11,01

eerú

6,52% 15,33 6,55% 15,27

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pagina 1 van 5

1

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam Pe¡ldatum 1-1-2011

MAARSENGROEP HUURGEGEVENS HuuldeE

HUURVERLAGING

aeclor

Kantoodlmte

wo

Opslagrulrrfe

WO 163

EUR/mr

H.L B Sch¡ppsß

266/.

215,00

Starcom

1

073

215,00

Overlge ruimte EUR/m'

wo

Overlge

senheden

EUR/p,e.

Pal*ercn

p.p.

EUR/p.p.

Huurua8rde

huurcpbrcngst

EUR/jaar

EURjaar

exp¡r"tfe datum

looptud

Cl,V

contract lluuflerschll

585.800

80,00

zJu ovc

34

Raadgevers Leegstend

EUR/d

2.720

80,00

1

3.f37

toteal

0

197

819.215

thærctlsche huurcpbr€ngst:

totr¡l

831.860 831.860

3,20

53.379,66

EUR 831.860 8't9 215 81.379 737 8æ 5,76% 12.831.930 -50 000 0 0 0 0 0 0 0

-242533¿ 53 380 10.009.976 23.553 565.269

Bruto rrndementen en factorcn (output)

vf¡

9.421.19 0 0 0

h

w¡olde kosten kopef EUR

9.421.1s4 9.¡t00.000

BAR HI

oP

Kosten ongecoflg

naaln

koper

8,31%

fector

12,O3

8,83% 11,33

BAR HW factor

8,18%

8,7gyo

'12,22

11,50

eerd 6,48% 15,43 6,38% 15,66

Genoemde wâard€n kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

;l

Bu¡tenveldertselaan I 06 te Amsterdam

Peildatum

MAARSENGROEP HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

sætor

HuurdelE H L B Schippers Starcom

Kantoorulmte

Opslagrulmts

EUR m¡ wo 2.664 215,00 1.073 215,OO

wo

Ovedge ruimte

EUfvm'

'163

EUR/m¡

Overlge

êenheden

EUR/p.e.

Par*ercn

p.p.

Huuffiarde

EUR/p.p.

EURjaar

huuropbrcngst

erplratle

looptiJd

cvv

EUR Jaar

dåtum

contract

Huuileßchll

585 800

80,00

230 695

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2012

2720

80,00

1

3.737

totaal

0

0

197

0

819.2t6 Theorctlsche huurcpbr€ngst:

835.599 835.s99

2,11

32 566,48

tolaal EUR 835.599 819 215 81 379 737.836 6,AO%

12.721.310 -50 000 0 0

naam

0 0 0 0 0

-2425.334 32 566

v,o.n.

9,878.5/fi1

23244 557 847

vdj op

s.2s7462 0 0 0

ln EUR

naam

kop€r

eed

8A6%

8,9970

factor

1'1,82

|'t,13

6,570h 15,22

9.297.482

BAR HW

8,29%

8,81%

6,44%

9,300.000

faclor

12,06

BAR HI

15,53

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 3 van 5

.

Bu¡tenveldertselaan 1 06 te Amsterdam

Peildatum

MAARSENGROEP HUURGEGEVENS

H L B, Schippers

Staræm Raadgeveß Leegstand

HUURVERLAGING

sctof

Huurdels

'l-'l-2013

Kantoorrulmte

Op3lagrulmte

wo EUR m' 163 80,00

wo EURh' 2664 215,OO 1.073 215,00

(Þedge ruimte

wo

EUR/mr

Overlge

eenhedên

EUR/p.e.

Palteren

p.p.

EUR p.p.

Huurwaarde EUR

¡aar

huurcpbrengst EUR

jaar

erpifatie datum

looptljd contEct

Cl,V

Huulveßch¡l

585,800 230,695

34

2.720

80,00

1

3.737

totaal

0

197

0

0

819.2í5 Theoretische huuropbrengst:

852.31,1

452.31'l

1.10

35 317,30

totaal EUR 452311 819 215 a1 379 737 836 6,900/0

ntam

r2.506.696 -50 000 0 0 0 0 0 0 0

-2825334 35317 9,665.6',78

22.743 545827 9.007.109 0 0 0

In EUR

9.097.109 9.100.000

Bruto Endemeriten en fâctor€n (output) Kosten ongecoÌrTg vilJ oP naam koPer eerd 8,82o/o 9,37% 6,82% BAR Hl

factor BAR HW faclor

l l,34 10,67 8,48Vo 9,01% 11,80 11,10

14,67 6,55% 15,27

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandìg gegeven worden gebruikt

Pag¡na 4 van 5

r

Buitenveldertselaan I 06 te Amsterdam

Peildatum

MAARSENGROEP HUURGEGEVENS HuulderE

HUURVERLAGING

Eec-tor

H-L.8, Schippers Stercom

OpslagruiñÍe

Karltoorruimte

wo 2664 1 073

wo

EUR m¡ 215,00

EUR,m'

163

Overlge rulmte

wo

EUR mt

Overlge EURp.e.

eenheden

Pâr*eren

p.p.

EUR p.p.

80,00

Huutraarde

huuropbrengst

EUR4âar

EUR4aar

explratle datum

looptld

CW

contrac't HuudeBchll

585 800

215,00

230.695

34

Raadgevers Leegstand

1-1-2014

2720

80,00

1

,t97

3.737

tohål

0

0

0

819.215

716.92 716.U2

3,45

475.520,61-

totaal EUR

716342 819 21 5 81 379 737 836 5,70%

12944491 -50.000 U

0 0 0 0 0 0

-2425334 475 521 waarde v.o.n. waarúe kosten

9,593.637 22 573 541 758 9.029.305 0 0

0

gæoñgærde wa¡rde kosten koper afgerond ln EUR

9.029.305 9.050.000

Bruto ændêmenten en factoren (output) VfJ Kosten ongeconlg naam eerd koper

op

BAR HI fector BAR HW faotor

7,47% 13,39 8,54V6 't1,71

7,93o/o

12,60 9,070k 11,O2

5,53% 18,07 6,3370

15,80

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pag¡na 5 van 5

Postjesweg 175 te Amsterdam

a

Postjesweg '175 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS

HUURVRU

Kantoorrulmte EUR/m'

Huurder3

Opslagrulmte EUR/m'

wo

wo

.115

155,00

OOG Onderwijsondersteuning

'I 563

155,00

Sportfondsen Nederland N,V

1

750

155,00

'l8/

155,00

Ooverbruggen B.V,

As-siddieq

1-1-2010

Vodafone Libertel N.V

100,00

Leegstand I

100,00

Leegstand 2

100,00

Leegstand 3

67

Overlge

Overlge rulmte

wo

EUR

m'

eenheden

EUR/p.e.

Parteren

p.p.

EUR/p.p.

1 22 26 2

80,00

1

lluuawaarde

huuþpbrcngsl

erp¡latle

looptf¡d

CW

EUR4aar

EUR4¡ar

datum

contract

Huurue]lchil

311

112.452.91

875,00

18 700

875,00

261 515

875,00

294.OOO

A75,OO

35,630 6.555

6 555,'t2

100,00

9.e12

totâal

5t

67

616.400

Theor€tlsche huuropbrcngst:

670211 670.zt1

totaal EUR 670271 616 400 58.943 557.457 8,00%

6.968.2'l¡l

naam

0 0 0 0 0

0 0

0 0 1

12 853

7.081.067 16 6ô1

koaten kopcr ln EUR

399 A72 6,66¡f.53¡l 0 0 0 6.664.534 6.650.000

vfü op BAR HI 'fad,or BAR HW

faclor

koper

eerd

10,06% 9,94

9,620/o

'10,56 A,7Oo/a

9,25%

8,a50/o

11,49

10,81

11,30

naam 9,47%

10,40

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina

I

van 5

_1

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGRCFP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

Ooverbruggen B V OOG OndeMüsondersteun¡ng Sportfondsen Nederland N.V. As.Sidd¡oq Vodafone Libertel N.V. Leegstand

HUURVRIJ

Opslagrulmte

Kantoomrirr¡te

Huurders

1

Leegstand 2 Lêegstand 3

wo

EUR m' wo 115 155,00 155,00 1 563 1.750 155,00 184 155,00 100,00 100,00 100,00 100,00

EURh'

67

Overlge rulmte

wo

EUR/m¡

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

80,00

1

3.612

toûa¡l

1-1-2011

Huurwaarde

Pۖ(eren

P.P. 1 22 26 2

EUR/P.P.

875,00

EUR

¡aar '18

huuropbrengst EuR Jsar

exphatle datum

looptud

cu,

contmct

Huuwerschll

700

875,00

26't 515

875,00

294 000

875,OO

35.630 6.686

6686,22

0

67

5t

616.531

Theoretlsche huurcpbrengst:

636,016 636.016

4.58

88.163.42

totaal EUR 636.016 616.531 58 943 557.588

7,76%

nttm

7.194.687 0 0

0 0 -294.OOO

0

0

In EUR

0 0 88.163 6.988.850 '16.444 394.6ô4 6.677.741 0 0 0 6.57f .741 6.600.000

Bnfo r€ndementen en frc{oren (outputl

vf[oP

BAR HI factor BAR HW factor

Kosten ongeoonlg

naam

koper

ærd

9,100/o

9,670/o

'10,99

't0,34

8,84yo 11,31

8,82% 11,34

9,37o/o

a,57ø/o

10,67

11,67

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 2 van 5

e

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

Ooverbruggen B V. OOG OndeM¡jsondereteun¡ng Sportfondsen Nederland N V As-Siddieq Vodafone Libertêl N V. Leegstând

HUURVRIJ

Kantoorn¡¡mte EUR/m'

HuurdeF

1

Leegstand 2 Leegstand 3

wo 115 I 563 1750 1U -

Opslagrulmte

wo

EUR,m"

Overlge rulmte

wo

EUR m¡

Overlge

eenheden

EUR p.e.

155,00 't55,00 155,00

67

155,00

Parkercn

pp.

EUR/P.P.

1

Huunvaarde

huuropbrengst

EUR Jaar

EUR4aar

1

875,00

1A700

22

875,00

261 5't5

zo

875,00

294 000

875,00

35.630

80,00

100,00

expiratie datum

looptlJd contrac{

Cl,V

Huulvelrchll

ô,820

6 119,95

100,00 100,00 100,00

3.612

to,taal

1-1-2012

0

67

5l

616.665

Theorcdsche huurcpbrcngst:

646.ôll 646.611

3,73

t13.701,96

totaal EUR 646,611 616 665 58.943 557 722 7,SOo/o

7.160.281 0 0 0 n -18.700 n 0 0 0 113.702

v.o,n.

7246.ß3 '17

in EUR

048

409 145 6.819.090 0 0 0 6 819.090 6,800,000

Bn¡to rcndementen en factoren (output) VrU op Kosten Ongecorilg naam koper eeld

BAR Hl factor BAR HW factor

8,92o/o 11,21 a,51o/o '11,75

9,48ø/o 10,55 9,O4o/o l'1,0ô

I,O4o/o

11,06

8,62% 1'1,60

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 3 van

5

Postjesweg 175 te Amsterdam

"ì

MAARSENGROEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

Ooverbruggen B V OOG OndeMüsondeßteuning Sportfondsen Nederland N V As-S¡dd¡eq Vodafone Libertel N V. Leegstand

HUURVRIJ

KarìtoorñJffÌlte

Huurdeß

1

Leegstand 2 Leegsland 3

WO 115 'I 563 't.750 1U -

EURh'

Opsl¡grulmte EUR/m'

wo

Overlge rulr¡te EUR'M'

WO

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

Pafteren

pP.

EUR/p.p.

HuuNvaarde

huurcpbrcngst

explntle

EUR/ja.r

EURJaar

dstum

155.00

1

875,00

't8.700

155,00

22

875,00

261.515

26

875,00

294.OOO

2

875,00

35 630

155,00

t55,00

67

80,00

1

100,00

looptild contnct

Cl,V

Huuruefschll

6,956,35

100,00 '100,00

100,00

3.612

totaal

1-1-2013

0

67

5.t

616.801

f heorctlsche huuropbrcngst:

659.5¡f4 659.5¿l¡l

2.73

121.864.42

totaal EUR ô59.544 616 80t 58 943 557.858 7,s6./. 7.106,476 0 0 0 0 0 0 0 0 0 121.564

warrdo Y¡.n.

7.Z\A.M 17 007

408'172

Bruto rcndementen en faclorcn (oúput)

geooffigeede wâafrle kottm koper ålgerond ln EUR

6,802 861 6.800.000

oP Kosten ongecoflg naam koPer eeld 9,12o/o 9,280/o .10,96 9,7Ùo/o 10,3'1 10,77 a,53o/o 9,O7o/o 8,68% '11,72 11,03 11,52

vfü

6.80¿861 BAR Hl factoT BAR HW factof

Genoemde waarden kunnen n¡et els zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 4 van 5

e

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Krrltoomrimte

Huudeæ Ooverþruggen B.V, OOG Onderwijsondersteuning Sportfondsen Nederland N.V. As-Sidd¡eq Vodafone Libertel N,V Leegstand I Leegstand 2 Leegstand 3

Opslagrulmte EUR/nf

wo EUR/n¡ 115 155,00 1 563 155,00 1,750 155,00 1U 155,00 100,00 100,00 100,00 100,00 -

wo

Overlge rulrÌlte

wo

EUR/mr

ParteEn

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

EUR/p.p.

P.P'

22

õ7

80,00

2

1

3.412

totaal

1-1-2014

7 095,47

lluüffiarde

huurcpbrcngst

explntle

EUR4aat

EUR4åar

datum

875,00

18 700

875,00

26'1.515

875,00

294 000

875,00

35 630

læptld confac{

CllV

HuurveMhll

7.095

0

67

51

616.940

672.7U 672,7t4

1,93

63.628,21

totaal EUR

õ72.7U 616.940 58 943 557 997 7,950/0

naam

7.018.8:16

0 0 0

0 -26723 0 0 0 0 63,628

7.0æ.742 16.602 39A 442 6.6¡l{1.698

geconlgeede waarde koslen koper ¡fgerDnd ln EUR

0 0 0 6.640.698 6.550.000

Bruto rcndementên en factof€n (outputl VñJop Ko3ten Ongeco]llg naam koper eeld

BAR Ht faclor BAR HW factor

9,53% 10,13% 10,49 9,87 A,74% 929% 11,44 10,76

9,580/o 10,¿t3 8,79o/o

11,38

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstendig qegeven worden gebru¡K

Pagina 5 van 5

;ì

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorrulmte

HuurdelB Ooverbruggen B,V OOG Onderuüsondeßteun¡ng Sportfondsen Nederland N,V. As-Siddieq Vodafone Libertel N V.

wo 115 I 563 1 750 184 -

Opslagruimte

wo

EUR mI

EUR/m¡

EUR/mr

eenheden

EUR p.e.

HuuMaarde

Partercn

Overige

Ovedge rulmte

wo

p.p.

EUR p.p.

EUR4aar

huuropbrcngst EUR4¡ar

explratle datum

looptüd æntrac-t

cìil, Huuryerachll

155,00

1

875,00

't8.700

20 0'17

31-12-2011

2,OO

2 500

155,00

22

875,00

261 515

244.597

30€-2015

5,50

109 341

875,00

294 000

334 961

31-12-2010

1,00

875,00

35 630

2414'l

30-9-2013

155,00

67

155,00

80,00

1

100,00

3,612

tohal

1-1-2010

6 555,12 0

67

5l

ô 555

6.555

616,400

670.271 670.271

31-3-201

39 974 -38 963

I 3.11

112.452.91

totaal EUR 670271 616 400 58.943 557.457 8,00%

n¡ailt

6.968.21¿l

0 0 0 0 0 0 0 0 0

112453 7.081.067 16 ô61

399 872

meldr

6.66¡1,534

0 0 vulalúê kosGn koper ln EUR

0 6.66¡L534 6.660.000

Bn¡to rcndemeÍrten en factor€n (output) KGten onEecoBlg vrü op BAR Hl factor BAR HW factor

naam kope¡ 9,47o/o 10,06% 10,56 9,94 a,7oo/o 9,25o/o 11,49 10,81

eêrd

9,62% 10,40 8,85% 11,30

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina

I

van 5

-î

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kailæmlrlte

Huurders Ooverbruggen B V OOG Ondeilijsondersteun¡ng Sportfondsen Nederland N V. As-Siddieq Vodafone Libertel N V.

Opslagrulmte

wo EUR/mr 115 155,00 1 563 155,00 1.750 155,00 '184 155,00 100,00

wo

EIJR

67

Ovedge ruimte

ml

wo

EUR/mt

Overlge

eenheden

EUR p.e.

80,00

1

3.6',t2

totaal

1-1-2011

66æ,22 0

67

Parter€n Huutraarde huurcpbrengsi p.p. EUR p.p. EURJaar EUR4aar 1 875,00 l8 700 20 417 22 875,00 261.515 290289 294 000 26 875,00 294,000 2 875,OO 35.630 24,624 6 686 6,686 5l 616.531 6:16.016 Thærctlsche huurþpbrengsh 636.016

explratle datum

loopt[d

cw

conhct

Huurverachll

31-12-20'11

1,00

1.676

306-2015

4,50

114634

31-12-2015 30-9-20,t3 31-3-2018

-28.150

't 25

4,s8

88'163,42

totaål EUR 636,016 58 943 557,588

7,76% 7.19¡1687 0 0 0 0 0

0 0 0 0 88.163

v,o.n,

7.28L8û '17.'136

4'l.1.267

Bruto rcndementen en fac{or€n (outputl

6.85¡l.¡147

0 0 0 6.85¡l.¡147

In EUR

6.850.@0

BAR Hl factor BAR HW faclor

Vr[op naam 8,73Vo 11,45 8,47% 11,81

Kosten Ongecorlg

kopér 9,28Vø 10,78 8,997o 1'1,'12

eerd 8,84o/o '11,31

8,57% 11,67

Genoemde waarden kunnen niet als zelbtandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

;l

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGRCEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Opslagrulmte

Kantooûulmte

Huufdêrs Ooverbruggen B.V, OOG Ondwüsondeßteun¡ng Sportfondsen Nederiand N V As-Siddieq Vodafone L¡bertel N.V

wo

wo EUR/m' 115 155,00 1.563 155,00 155,00 1 750 184 155,00 100,00

EUR/m¡

67

Overlge rulmte EUR/m'

Overlge

eenheden

EUR p.ê.

Partefen

p.p.

EUR/P.P.

1 22 26 2

80,00

1

6.819,95

0

67

3.612

totaal

1-1-2012

5'l

Huurwaarde

huuropbr€ngst

erplratle

looptud

CW

EUR/¡aar

EUR4aar

datum

contrac-t

Huuderschll

875,00

18.700

18 700

31-12-2016

875,00

261.515

296 095

30€-2015

500 350

875,00

294 000

299.880

31-12-2015

400

875,00

JC ÞJU

25.117

30-9-2013

6 820

6.420

31-3-2018

616.665

6¡t6.6ll

Theorctlsche huuropbr€ngst:

646.61'l

68 21 133

I 10.'t

-17 599

625

3.73

1't3.701.96

totaal EUR 64ô,611 616,665 58 943 557 722 7,AO%

7.150.28'l 0 0 0 0 0 0 0

0 1'13.702 Y.O.n.

wairÚe

wlalúe kosten koPer In EUR

7.25¡1.98¡t

17.O92 410.201 5.836,690 0 0 0 6.8:t6.690 6.860.000

vdl oP BAR HI factor BAR HW

factor

naam 8,90% 11,23

kopet

eerd

9,46Vo '10,57

9,O4o/o

4A9%

9,O20/o

8,620/o

11,78

't

11,60

1,09

1l,06

Genoemde waarden kunnen niet els zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 3 van 5

=-1

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROII'

Peildatum

HUURGEGEVENS lluurdeB Ooverbruggen B V OOG Onderwisondersteuning Sportfondsen Nederland N V As-Sidd¡eq Vodefone L¡bertel N V.

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomlmte

wo 15 563 1 750 184 1

I

Opslagruirite

wo

EUR/mr

EUR/m'

Overlge ru¡mte

wo

EI.JR/m¡

Ovedge

eenhed€n

EUR p.e.

155,00 1

55,00

67

155,00

80,00

1

100,00 67

Partercn

p.p. I 22 26 2

155,00

3.612

tobal

1-1-2013

6 95ô,35 0

1

5l

EUFJp.p.

Huuniãetde EUMaar

huuropbEngst EUR/jaar

exPlratle detum

875,00

18 700

'19.o74

875,00

26'1 515

302017

306-2015

875,00

294 000

305 878

875,OO

35 630

25 619

6.956

6.956

31-32018

616.801

659.54¡l 659.54¡t

31-12-20'16

looptljd æntrac-t .1

00

CW

HuuryeEGhll 1

344

249

94 871

31-12-2015

300

32 903

30-9-2013

075

-7.354

2,73

121 564,42

totaal EUR 659 544 6'16 80'l 58.943 557 858

7,86% 7.106,¡176

0 0 0 0 0 0 0 0 0

In EUR

121 564 7.2i¿4.U0 17 007 40a.172 6.802.861 0 0 0 6.802.861 6.800.000

Bruto rcndementen en lactorcn (ouþût) Vrfl op Koaten Ongecofrlg naam koper eeld

9,12o/o BAR Hl facto|10,96 8,53% BAR HW factor 11,72

9,7O% 10,31 I,O7% 11,03

9,28o/o

10,77 8,68% '11,52

Genoemde waarden kunnen niet als zelbtand¡g gegeven worden gêbruikt

Pagina 4 van 5

;ì

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROsP Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

KantooÍulmte

HuurdeB

wo

Opslagruimts

wo

EUfvm¡

EUR m¡

OYedge ruimte

wo

EUR m'

Owrlge

eenheden

EUR p.e,

Pa¡teren p.p.

EUR/p.p.

Huurwaarde

huuropbrcngst

EUR4aar

EUR4aar

115

'155,00

1

875,00

700

19.455

OOG Onderwijsondersteun¡ng

I

563

155,00

22

875,00

261 515

308 057

Sportfondsen Nederland N.V

1

750 184

155,00

26

875,00

294 000

31

2

875,00

35 630

Ooverbruggen B.V.

As-Siddieq

67

'155,00

80,00

'100,00

Vodefone Libertei N.V

67

totatl

7 095,47

1

3.612

totaal

1-1-2014

'18

7 095

0

'l

5l

I

expiralie dåtum

loopt¡Jd

cw

contnct

HuuNerschll

31-12-2016

300

305-20'15

1

49

67 043

995

31-12-2015

2,O0

34.176

26132

30-9-2018

-39 685

7.095

31-3-201 8

475 425

616.9/O

672734

TheolEtlsche huuropbrengst:

67273Á

1,93

63.628,21

EUR

672734 616 940 58.943 557 997

naam

7,96% 7.0'l&836 0 0 0 0 0 0 0 0

0

w¡atde v.o.n. walrde kostÊn

63 628 7.0,42.464 1ô 665 399 951 vdJ op

6.665,8¡19

0

0

gæonlgærde wmrde kæten koper afgerond ln EUR

0 6.665.849 6.650.000

BAR HI factor BAR HW fector

n¡am

koper

eerd

9,50% 10,53

10,0970

9,58% 10,43

a,71%

ool 9,26%

11,48

10,80

8,79% I 1,38

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Paginã 5 van 5

;ì

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS

HUURVERI.AGING

KEntæmimte

Huuldæ Ooverbruggen B V OOG OndeM¡jsondeßteun¡n9 Sporttundsen Nederland N V As-S¡ddieq Vodafone Libertel N V.

wo '115 1 563 1 750 1A4 -

Opslagrulmte

WO

EUR/m'

EUR,IM'

Overlge rulmte

wo

EUR

Overlge

nf

eenheden

EUR/p.e.

155,00 155,00 155,00

67

í55,00

80,00

1

100,00

Par*ercn Huurwaarde p.p. EUR/p.p. EUR4aar 875,00 18 700 1 22 875,00 261 515 26 875.00 294 000 2 875pO 35 630

huuropbrengst explratle

EUR4aar

daùrm

looptlld contEcl

CW

HuurueFchll

6 555

6 555,12 0

67

3.612

totaal

1-1-2010

5.t

616.400

670.271

fheoretlsche huuropbr€ng8t:

6ito.271

3,11

'112.852,9r

tohal EUR 670 271 616.400 58_943

557 457 I,OOoh

6,968,21¡t 0 0 0 0 0 0 0 0 0

112853 v.o.n.

7.081.067 16,661

399 872

6.66453/t 0 0 0

ln EUR

Bn¡to rcndementen en tactotrn (outpl¡t) Vrlj op Kosten Ongeærflg kopêl eêfd naam 9,62% 9,470/o 10,06% BAR HI factor BAR HW

9,94

'10,40

6 664.534

4,700/o

9,25%

6.650.000

faclor

11,49

10,81

8,85% 11,30

10,56

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 1 van 5

-"

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROSP 1-1-2011

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERI-AGING

Kantoorruimte EUR/m'

HuuldeE

Opslagrulmte

wo

wo

Ooverbruggen B.V OOG OndeNijsondeßteun¡ng

Sporfondsen Nederland N V As-S¡dd¡eq

115

1

155,00

1U

Overlge EURp.e.

eenhedên

155,00

155,00

:,

100,00

3.612

tot¡ål

Overlge rulmte EUR/m'

wo

55,00

L563 1 750

Vodafone Libertel N V

EUR rn¡

80,00

1

Paltercn Huunvaarde p.p. EUR/p.p. EUR4aår 875,00 1 18.700 22 875,00 261 515 26 875,00 294000 2 A75,OO 35630

6 64622

huufopbrengst EUR

jaar

erPlrat¡e datum

loopûild

CW

contråct

HuudeEchll

6 686

0

67

5l

616.531

67t.216

Theoret¡sche huurcpbrengsú:

5n.216

4.53

158.744,18-

tot¡al EUR 577 216 616.531 58_943

557.588

f ,76% tràam

7.194.687 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -16A.744

7.025.94i¡ '16.532

w¡ade koaten

39ô 759 6.612.652 0

geoorlgeelÚe vuaade ko8fen koPel ifgeFnd ln EUR

0 0 6.612.652 6.600.000

Bruto rcndementen en factor€n (outputl vfl op Kosten Ongecoñg eetd naam koper 8,22% 8,73% I,O2% BAR HI

factor BAR HW factor

12,17 8,7A% 11,40

11,46

12,46

9,320/o

8,57%

10,73

11,67

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandjg gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

ì

Postlesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROËF Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

1-1-20'12

HUURVERLAGING

Kantoom¡imte

HuuldeÉ Ooverbruggen B V OOG Onderwijsondersteuning Sportfondsen Nederland N,V. As-S¡ddieq Vodafone Libertel N.V.

Opslagrulmte

wo EIJR/m, 115 155,00 1 563 155,00 1.750 155,00 144 155,00 100,00 -

wo

67

Overlge rulmte

wo

EUR mr

Oveflge

eenheden

EUR/p.e,

Parteren

p.p.

EUR p.p.

I 22 26 2

80.00

I

3.612

totaal

EUR/m,

Huuilaarde

huuropbrcngst

EUR4aar

EURI¡aar

875.00

18 700

875,00

261 515

875,00

294.OOO

875,OO

35 630

explratle datum

looptüd contrac{

cW Huuilerschil

ô 820

6 819,95

0

67

61

616.665

Theol€tlsche huumpbrcngst:

582895 582.895

3,70

1't8.206,25-

totaal EUR 582.895 61ô.665 58 943 557 722 7,8O% 7.150.281 0 0

0 0 0 0 0 0 0 - I tð.zuo 7,Ot2,O75 '16 546 397 105

v.o.n.

Bruto rendementen en fac'torcn (ouþut)

8.61A421 0 0 0

koper

0À61AAz 6.600.000

BAR Hl factor BAR HW factor

vfJoP naam 8,29% 12,0ô 8,77% 11,40

Kosten ongeconlg koPer æd

8,810/o 11,35 9,32o/o 'l.0,73

8,15V0 '12,27 4,62o/o

I

1

,60

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 3 van 5

;ì

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROF

P

Peildalum HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoomrimte EUR'MI

Huurde]€ ooverbruggen B V

WO 15 1563 '1 750 184 1

OOG Onderwjjsondeßteun¡ng Sportfondsen Nederland N V As-Siddieq Vodafone L¡bertel N V

Opslagrulmtê EUR/m'

wo

Overlge rulmte

wo

EUR/mr

Overlg€ Et R/p,e,

eenheden

155,00 '155,00

155,00

67

155,00

80,00

1

100,00

3.612

toûeâl

1-1-2013

PårkeÊn Huurüraarde p.p. EUR/p.p. EUR4e¡r 1 875,00 18 700 22 875,00 261 515 26 875,00 294 000 875,OO 35630 2

huuÞpbfengst

erphätle

EUR/jaar

datum

looptüd contñc-t

cuv

Huurueßchll

6 956

6 956,35

0

67

5l

616.801

Theor€tlsche huuropbrengst:

59¡t.553 59¿1.553

2,70

61-614,93-

totaal EUR 594 553 6'16.801

58 943 557.858

7,86% naam

7.',1æ.176 0 0 0 0 0 0 0 0 0

61.615 v.o.n.

7.01,..861 16 576 397.427 6,630.457 0 0

6.630¡57

Bnito r€ndementen en factorrn (output) Vr¡l op Kosten Ongeærrlg oerÚ koper naam ð,37% BAR HI 8,44o/o 8,97% 1 1,95 factor l'1,85 1'1,15 8,6870 8,76% 9,3070 BAR HW

6.650.000

factor

0 EUR

11,42

10,75

11,52

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 4 van 5

e

Postjesweg 175 te Amsterdam

MAARSENGROEP 1-1-2014

Pe¡ldalum

HUURGEGEVENS Huurdêrs Ooverbruggen B V OOG Onderwisondeßteun¡ng Sportfondsen Nederland N.V As-Siddieq Vodafone Libertel N.V

HUURVERLAGING

Kantoomi]lÍe

wo 1't5 1 563 't 750 184 -

Opslagrulmte

wo

EURtmr

EIJR/m¡

Ovedge

eenheden

EUFVp.e.

't55,00 155,00 155,00

67

155,00

80,00

1

100,00

3.ø12

toh¡l

Ovedge rulnrte

EUR/mr

Huurwaarde Pafkercn p.p. EUR/p.p, EUR4aår 1 875,00 18700 22 875,00 261 515 26 875,00 294 000 35 630 2 875,00

explratle datum

loopûüd

cw

contnct

lluufleñhll

7 095

7 095,47

0

67

huuropbrcngst EURliaår

51

516.940

Theoretþche huuropbrcngst:

606.¡l¡14

606.444

1,91

65.667,40-

totaal EUR 606 444 616 940 58.943 EE7 004

7,56%

kalde

7.018.835

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ðc æ/ 6.953.169 16.360 392,650

Bnrto rcndementen en facloren (output)

8,54¡1,159

0 0

0 6 54¡L159

ln EUR

6.550.000

BAR Hl factor BAR HW factor

vrljop Kosten ongecor¡lq naam koper eerd 8,72o/o 9,27o/o 8,64% 11,47 10,79 11,57 8,87Vo 9,43o/o 8,79% 11,27 10,61 11,38

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig qegeven woden gebru¡kt

Pagina 5 ven 5

Koningin Wilhelminaplein 30 te Amsterdam

î

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

Adidas lntemational B V GGN Swieren van der Weüden Kluwer B V. Far West Far

HUURVRIJ

West

RAI Langfords B,V SOS K¡nderdorpen Rechtsw¡jzer B.V , ARAG Legal Seruic€ ARÁG Rechtsbüstand B.V. Parkeren op dek pro rata gebruik

WO

wo EUR/m' 2.244 180,00 2414 180,00 1 123 180,00 496 180,00 130 180,00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

50

wo

EUR/mr

ænheden

EUR/p,e.

80,00

0

60

4.781

toûaal

EURh'

Ovedge

Overlge rulmte

Opslagruimte

Kantoorrulmte

¡luurdeE

1-1-2010

huurlpbrcngst Huunraarde Parket€n p.p. EUR p.p. EURlaar ElJMaar 25 1,500,00 442.050 494520 40 1 500,00 10 1.500,00 217 204 95212 4 1,500,00 24900 1 I 500,00 10 1500,00 193.744 93 836 I 500,00 86,906 4 1.500,00 83.263 4 1.500,00 23750 19 1 250,00 1.755.389 1.882.5'16 117 Theor€tlsche huurcpbrengst:

1.882.5r5

explratle datum

looptld

cw

corifact

lluuwe6chíl

3.23

120.542,66

totaâl EUR 1 8A2 515

755 389 129.796 1 625 593 7,50"t 21,671.579 0 0 0 0 0 1

nram

0 0 0

v.o.n.

0 120 543 21.f96.12',1 1

waanle kosten

geGorflgeenle waalde kos¡en rfgercnd ln EUR

factor€n (output)

230783

20.513.055 0 0 0 20.513.065 20.600.000

Vdl op

n¡am BAR HI factor BAR HW factor

8,64% 1,58 8,05% 12,42 1

Koaten Ongecorlg

koper 9,18% 10,90 8,56% 't 1,69

eerd 8,69% 11,51 A,lOo/o

12,35

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikl

Pag¡na 1 van 5

fì

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROFP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoodlmte

HuurúeÉ

wo

Opslagrulmte

2244

'180,00

GGN Swier en ven der We¡jden

2.4'14

180,00

Kluwer B.V

1

123

180,00

Far West

496

180,00

Far West

130

180,00

RAI Langfords B V

wo

EUR/mI

Adidas lnternational B.V

EUR

Overige rulmtè

m'

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

180,00

SOS K¡nderdorpen

499

180,00

Rechtswijzer B V, ARAG Legal Seruiæ

449 429

180,00

ARAG Ræhtsbistand B V. ParkeEn op dek prc Ëta gebruik

50

80,00

180,00

4.741

toiâ¡l

'l-1-2O11

50

0

Parkeren

p.p. 25 40 t0 4 1 10 4 4 19 117

EUR/p.p. 1 500,00

Huuruaafde EUR{aar 494.520

500,00

217 208

1,500,00

95212

500,00

1 500,00

24.900 't93744

1_500,00

93 836

1.500.00

86.906

1

explntle

looptl|d

CW

EUMaar

datum

contråct

HuuNeEchll

442050

1 500,00 1

huurcpbrcngst

1 500,00 1

250,00

23.750 ,t.755-389

Theor€tlsche huurcpbrcngst:

1.801.215 1,80't.215

3,61

57.046,18

tot¡al EUR 1.4O1215 1 755,389

lao 704

1

625 593

7,45% 21.a20.016 0 0 0 0

naam

405.213 0

0 0 0

v.o.n.

57 046 21.471.879 50 522 '1.2't2.530 20.208.826 0 0

ln EUR

0 20.20a.828 20.200,000

Bn¡to r€ndementen en factorcn (outputl

op Kostên Ongecolllg naam koper eel{ 8,39% 8,91% 8,25% 1'1,92 11,22 12,11 8,18o/o 8,697o I,O4% '12,23 11,51 12,43

VrU

Ht factor BAR HW factor BAR

Genoemde waarden kunnen niet als zetfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

1

Kon Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENf'ROFP Peildatum

HUURGEGEVENS HuurúerB Adidas lntemational B V. GGN Swier en van der Weijden Kluwer B.V. Far West Far

West

RAI Lengfords B.V, SOS Kinderdorpen Rechtswijzer 8,V., ARAG Legal Seruic€ ARAG Rechtsbijstand B V Parkeren op dek pro rata gebru¡k

HUIJRVRIJ

Kantoorulmte

Opslagrulmte

wo

wo EUR m¡ 2.244 180,00 2.414 180,00 '1.123 180,00 496 180,00 130 180,00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

EUR/n'

50

Overige rulmte

wo

EURh'

Overige

eenheden

EUR p,e.

80,00

o

60

8.781

totael

1-1-2012

0

Påflcren Huuilaarde p.p. EUR p.p. EUR/jaar 25 1 500,00 442.050 40 1 500,00 494520 't0 1.500,00 217 208 95.212 4 I 500,00 24.900 I 1.500.00 '193.744 10 1.500,00 1.500,00 93.836 4 't,500,00 86 906 83 263 4 1 500,00 23750 19 1 250,00 117 1.765,389 f heolEtlsche huuropbr€ngst:

huurcpbængst EUR/jaar

l.8lzl83 r.812.183

exphatle datum

looptlrd

cw

contfacl

Huurverachll

3,25

86 659,22

totaal EUR 1.812 183 '| 755.389

129796 1

625 593

7,50% 21.874,679

0 0 0 0 -108.ô04 0 0 0 0 8ô ô59 21.662.631 50 947 1

ln EUR

222737

20.378.94!' 0 0 0 20,378.949 20.400.000

VrI op BAR HI factor BAR HW factor

naam

koper

eetd

437%

8,89% 11,25

8,36% 1 1,96

4,6'10/o

8,10%

11 ,6'r

12,35

11,95 a,11ø/. '12,33

Genoemde waardsn kunnen niêt als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 3 van 5

*,

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGRCEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomlmte

Huurúel3 Ad¡das lntemationâl B V GGN Swior en van derWeijden Kluwer B V Far West Fer West RAI Langfords B.V, SOS Kinderdorpen Rechtswijzer

BV,

1-1-2013

ARAG Legal Seruitr

ARAG Rechtsb¡jstand B V. Parkeren op dek pro Eta gebruik

Opslagrulmt€

wo EUR/m¡ 2.248 180,00 2.414 180,00 1.123 180,00 496 180,00 130 180.00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

wo

50

8.781

totaal

EUR/mr

Overige rulmte

wo

EUR mr

Overlge

eenheden

EUR/p,e,

80,00

50

0

0

Pafkercn Huurìrraarde p.p. EUR/p.p. EUR/jaar 25 1 500,00 442050 40 I 500,00 494520 10 1 500,00 217208 4 1 500,00 95212 1 1 500,00 24900 10 1 500,00 193.744 93 æ6 1 500,00 4 t.500,00 86 906 83.263 4 1.500,00 19 1.250,00 23.750 117 1,755.389

huuropbrengst

explntle

looptud

cw

EUR4aar

datum

contr¡ct

HuudeEGhil

Theor€tlsche huuropbr€ngst:

1.793.964

1.793,964

2,68

131.029,40

tota¡l EUR 793 964 1.755.389 129.796 1

Ãoa

a

^rà 7,60% 2t.æ9.387 0 -20 019 0 0 -100.093 0 0 0 0 't3'l o29 Yve¡tÚe v.o,n,

21ÆO3e5 50 354 1.204 484 20,141.463 0

mafde

0

0

koper In EUR

20.,t41.ß3 20.100.000

Bruto rendemsnten en factorcn (output) V4 op Kosten Ongecorflg naam koper eelÚ BAR HI 8,38% 8,91% 8,39% factor BAR HW factor

8,200/o

't2,19

1't,23 8,72% 11,47

1't,92 8,21Vo

12,18

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 4 van 5

1

Kon. Wilheminaple¡n 30 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoorrulmte

Huurdelt Adidas lntemat¡onal B V GGN Sw¡er en van der Weijden Kluwer B.V Far West Far West RAI Langfords B.V. SOS K¡nderdorpen Rechtswijzer 8.V., ARAG Legal Servìæ ARAG Rechtsbijstand B V Parkeren op dek pro rata gebruik

Overlgè rulnrte

OpslagrulrTlte

wo EUR/m¡ 2.24A 180,00 2414 180,00 1 123 180,00 496 '180,00 130 180,00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

wo

EUR m'

50

wo

EURh'

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

80,00

50

8.781

totaal

1-1-2014

0

0

Pad(ercn Huurwaarde huurcpbr€ngst explratle p.p. EUR/p.p. EURI¡rar EUR4.ar datum 442050 25 L500,00 40 1.500,00 4 4520 10 1 500,00 217 208 4 1 500,00 95212 '1 1.500,00 24.900 193744 10 1 500,00 1 500,00 93 836 86.906 4 1 500,00 83263 4 1 500.00 19 1 250,00 23.750 1',t7 1.755.389 1.829.8/ß Theoretlsche huuropbEngst:

1.829.8/ß

looptüd

contract

1,68

ctry

Huuruerehil

'131,507,¿3

toûarl EUR 1829.443 1.755 389

129796 1

ô25 593 7,70./o

w¡atde

v.o.n.

21.111.603 0 0 0 0 0 0 0 0 0 't3'1507 21.213.110 49.984 1,199 61

1

19.993.515 0 0 0

19.993J16 In EUR

20.000.000

vrü op naam

koper

æfd

BAR HI

4,61%

9,1

11,61

5% 10,93

a,67%

factor BAR HW factor

8,26%

A,7ao/o

a31%

12,'10

.11,39

11,54 12,03

Genoemde Marden kunnen niet als zelfstãndig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 5 van 5

:ì MAARSENG

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

RO E P

Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

KantooÍu¡mte

Huulders

wo

Opslagrulmte EIJR'M'

WO

EUR/mI

Ad¡das lntemat¡onâl B V.

2248

180,00

GGN Swìer en van der We¡jden

2 414

180,00

Kluwer B V

1.123

180,00

Far West

496

180,00

Far West

130

180,00

RAI Langfords B V

993

180,00

SOS Kinderdorpen

499

'180,00

Rechtswijzer B.V , ARAG Legal Servic€

449

180,00

ARAG Rechtsbijstand B V. Parkeren op dek pro rata gebruik

429

180,00

50

Ovedge rulmte Et R/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR p.e.

80,00

o

50

a.781

toûa¡l

1-1-2O1O

0

Parteren Huuilaalde p.p. EUR/p.p. EUR/jaal 25 1,500,00 442050 40 1 500,00 494.520 10 1,500,00 217.20a 4 1,500,00 95.212 24 900 1 1.500,00 193744 10 1.500,00 93 836 1.500,00 86 906 4 1 500,00 4 I 500,00 83 263 't9 I 250.00 23750 117 1.755.389 Theor€t¡sche huuropbrengst:

huutþpbrengst EUR4aar

't.882.515 1.882.515

explratle datum

looptljd

CW

contract

Huurvel3chll

3.23

120.542,66

totaal EUR 1.882,515 1 755 389

129796 1,625.593

7,60% naam

LO.n.

21.674.579 0 0 0 0 0 0 0 0 0 120 543 21.7s5;121 s1 283

1230.743 kocten

0 0 In EUR

vfl¡ oP

20,613.055

0 20.613.056 20.500.000

naam BAR HI factor BAR HW factor

4,64% '11.58

8,05% 12,42

koper 9,18% 10,90 8,56% 11,69

e€nl 8,69% 1't,51

8,'t0% 12,35

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 1 van 5

e

Kon Wilheminaple¡n 30 te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldâtum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorrulmte EUR/M'

HuurdeB

Opslagruimte

wo

wo

Ad¡das lntemational B,V.

224A

180,00

GGN Swier en van der Weüden

2 414

180,00

Kluwer B V

1.123

180,00

Far West

496

180,00

West

130

I 80,00

Far

EUR/m¡

Overige ruimte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

180,00

RAI Langrfords B.V. SOS Kinderdorpen

499

180,00

Rechtswizer B V., ARAG Lègal Seru¡tr

449

180,00

ARAG Rechtsbijstand B V Parkeren op dek pro rata gebruik

429

180,00

50

80,00

0

50

4.741

totaal

1-1-2011

Pafferen

p.p, 25 40 10 4 1 10 4 4 19 117

EUR/p.p. 1

500,00

Huuilaarde

huurcpbrengsi

EUR/jaar

EUR/iaar

looptljd

CW

contl?c't

Huuflel€chil

3,61

57 045,18

442050

1 500,00

494 520

1.500,00

217 208

500,00

't 500,00

95212 24900

1,500,00

't93744

1

500,00

93 836

1

500,00

86 906

1

500,00

83 263

1

250,00

1

exp¡ratie datum

23750 1.755.389

1.801.216

Theoretlsche huuropbrengst:

1.801.215

totaal EUR 1,801,215 't,755 389 '129.796 L625 593

7,46% 21,420.0ß

metdê

0 0 0 0 0 0 0 0 0 Y.O.n.

57_046 2'1,477.O92

51 476

1235 4't2

wrarde

Bruto rcndementen en factoren (output)

ln EUR

20.590.20¡l 20.600,000

op naam 823% 12,'l.5 8,02% 12,46

Vrl¡

20.590.20¡l BAR Hl factor BAR HW factor

Kosten Ongecor

koper 8,75% 11,43 8,53% 11,73

g

eerd 8,25o/o

12,11 8.O4%

12,43

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

e

Kon Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

Adides lntemational B V GGN Swier en van der Weijden Kluwer B V, Far

West

Far West RAI Langfords B,V SOS Kinderdorpen Rechtswizer B.V , ARAG Legal Seruice ARAG Rechtsb¡jstand B.V, Parkeren op dek pro rata gebru¡k

tot

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomlmle

HuurdeE

Opslagruimte

wo EUR/m' 2248 180,00 2.414 180,00 1.123 180,00 496 180.00 130 180,00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

wo

8.78r

al

1-1-2012

ElrR/m'¡

50

Overige rulmte

wo

EUR/m2

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

80,00

0

0

50

Parkeren Huuilaarde p.p. EUFUp.p. EURlaar 442050 25 1.500,00 40 I 500,00 494520 217204 10 1 500,00 4 1 500,00 95212 24.900 1 I 500,00 193744 l0 I 500,00 't 500,00 93 836 86.906 4 1 500,00 83 263 4 1.500,00 23750 19 1 250.00 1.755.389 't17 Theoretlsche huuropbrcngst:

huurcpbr€ngst EUR

¡aar

1.812.183

L412.143

explÊtle

looptljd

CW

datum

contract

Huulvelschil

3,25

86.6s9.22

totaal EUR 1.812.183 '1 755 389

aaõaõ

1

625 593

7,60%

21.6716'ß 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86 659 Y.O.n.

21.78l.48 51 203 1228.870 20.48't.t65 0 0 0

In EUR

vrü op naam

koper

BAR HI

8,33%

factor

12,O1

8,85% 11,30

eerd 8,36% 1't,96

20.¡lE'1.165

BAR HW

I,Q7Vo

8,57t0

8,.1070

20,500,000

factor

12,40

'11,67

12,35

G€noemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 3 van 5

î

Kon Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROFP

Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorulmle

HuurdeE

wo

Opslagrulmte

wo

EUtUn.

EUR/Íf

Overlge rulmte

wo

EUR/m¡

Parftefen

Overlge

eenheden

EUR p.e.

p.P.

Huufwaalde

EUR/p.p.

I

EUR4aar

Ad¡das lnlemational B.V

2248

180,00

500,00

442050

GGN Sw¡er en van der Weijden

2.414 1 123

180,00

40

't 500,00

494 520

180,00

10

1,500,00

217 204

49ô

180,00

4

1.500,00

130

'180,00

1

1.500,00

95212 24900

Kluwer B.V,

West Far West Fer

RAI Lengfords B.V

993

180,00

SOS Kinderdorpen

499

180,00

Rechtswüz€r B.V , ARAG Lêgal Serv¡c€ ARAG Rechtsb¡jstand B.V, Parkeren op dek pro rata gebruik

449

180,00

429

180,00

10

50

80,00

4 4 19

50

8.781

þtaal

1-1-2013

0

0

117

I

500,00

193744

1 500,00

93 836

1 500,00

86 906

1,500,00

83 263

1

250,00

huuropbrengl

EUR/jaar

erp¡lãt¡e datum

looptljd contnct

CliV

HuuryeÉch¡l

23.750 1.755.389

1.793.964

f heoretþche huuropbrengst:

1.793.964

2,68

13 t.029,40

totaal EUR 1 1

793 964 755 389

1aõ

I waatde

naam

aoa

625,593 7,60./.

2'ßa93A7 0 0 0 0 0

0 0 0 0 131,029 21.620.416 ¡U.þJÞ 1.215271

20,2U,50!) 0 0 0

20.2*509 in EUR

20.300.000

Bruto rendemeñen en factoren (output) vf[ op Kosten OngecoÍig næm eerú kopêr BAR HI factor BAR HW tactor

834% 12,OO

8,16% 12,26

8,86% 11,29

8,39%

8,67%

4,21% 12,14

11,54

'11,92

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 4 van 5

q MAARSENG

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

RO E P

Peildatum

HUURGEGEVENS Huultleß Adidas lntemat¡onal B V. GGN Sw¡eren van derWe¡jden Kluwer B V. Far Far

West West

RAI Lengfords B V, SOS Kinderdorpen Rechtsw¡.izer 8.V., ARAG Legal Serv¡c€

ARAG Rechtsbüstand B.V. Parkeren op dek pro rata gebruik

INRICHTINGSBIJORAGE

Opslagru¡mte

Kantoomrimte

wo

wo

zuR/m.

2.248 2.414 1.123 496 130 993 499 449 429

EUR/m,

Ove¡lge rulmte EUR/m'

wo

Ovelge

eenheden

EURp.e,

180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00

50

180,00

80.00

180,00 180,00

8.781

totââl

1-1-2014

0

0

50

Pafkercn

p.p, 25 40 't0 4 1 10 4 4 19 117

EUR p.p. 'r.500,00

Huurwaarde

explratle datum

CW loopdJd contãc't Huuweæchll

442.O50

1.500,00

494.520

1.500,00

217 208

1.500,00

95.212

1,500,00

24900

1,500,00

193.744

I 500.00

93.83ô

1.500,00 't 500,00

86.906

1.250,00

huurcpbrcngst EUR4a.r

EURÍaar

83.263

23750 1.755.389

Theor€tlsche huurcpbrengst:

t.829.8411

1.829.84:l

1,68

t31.507,43

totaal EUR

't 829,843 '1.755,389

129796 1

625.593 7,7O%

21.111.603 0 0 0 0 0 0 0 0 0 131 507 21,243^110

45984 1.1 99 61 1 19.993.516

Bnfo rcndementen

0 U

BAR HI

lactor ln EUR

19.993.515 20.000.000

en factoren (outpút)

vrüop

BAR HW factor

Kosten ongeconlg eeld a,67%

naam

koper

8,61Vø 11,61 a,26Vo

9,15% 10,93 8,780/o

8,31ô/o

12,10

11,39

12,O3

1't,54

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagìna 5 van 5

1

Kon Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROFP

Pe¡ldatum

1-1-2010

HUURGEGEVENS Kentoomimte

HuurdeE

wo

Adidas lntemational B V

2.24A

180,00

GGN Swier en van der Weijden

2.414

180,00

Kluwer B V.

1.123

180,00

Far West

496

'180,00

West

130

'180,00

Far

OP3lagruinte EUR/m'

wo

EUR m'

Overlge rulmte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e,

'180,00

RAI Langfords B V SOS Kinderdorpen

499

180,00

Rechtswijzer B V, ARAG Legel ServiG

449

180,00

ARAG Rechtsbijstand B V Parkeren op dek pro rata gebruik

o:n

180,00

50

o

0

50

8.781

toûaal

80,00

Huuruaarde Palkercn p.p. EURp.p. EUR4aar 442050 25 1.500,00 494520 40 1 500,00 10 1 500,00 2'17.204 95.212 4 1,500,00 'l 1,500,00 24 900 10 '1.500,00 193.744 93.836 1 500,00 86 906 4 1 500,00 83 263 4 1 500,00 23750 19 1 250,00 117 1.765.389 Theorcüsche huuropbrengst:

huuropbrengst EUR

¡aar

1.882,515

t.882.515

explmtle d¿tum

looptiJd

CW

contEc{

Huurueltchil

1,23

120 542,66

totaâl EUR

I

882 515

1 755 389

'129796 625 593

1

7,50% 2',1.871.579

0

Y.O.n.

waalde kosten

geconlgeede waade ko6ten koper afgercnd ln EUR

0 0 0 0 0 0 0 0 120 543 21.79s.121 51 283 1 230.783 20.613.055 0 0 0 20.513.055 20.500.000

BAR HI

factor BAR HW

factor

vdJ op naam 8,64!o 11,58 8,05% 12,42

koper

eerd

914%

8,690/o '11,51

10,90 8,56% 1 1,69

a,10% 12,35

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelbtandig gegeven worden gebruiK

Pagina

I

van 5

-*ì

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGRO!P

Peildatum

1-1-2011

HUURGEGEVENS Kantoorulmte

Huurders Adidas lntemational B V GGN Swier en van der Weijden

Klwer

B

V

Far West Far

Wæt

RAI Langfords B.V SOS Kinderdorpen Ræhtswijzêr 8,V., ARAG Legal SeruicÉ ARAG Rechtsbüstand B.V. Parkeren op dek pro rata gebruik

totaal

wo 2248 2414 1 123 496 130 993 499 449 429

Opslagrulmte

wo

EUR/m¡

EUR/ml

Overige ru¡mte EUR/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00

50

180,00

80,00

180,00 180,00

8.781

0

50

0

Parkeren Huuruâarde p.p. EUR/p.p. EURjaar 25 1 500,00 442050 40 1 500,00 494520 10 1.500,00 21720a 95.212 4 1.500,00 1 1.500,00 24900 .10 l_500,00 193.744 1_500,00 93,836 4 1,500,00 86 906 83 263 4 1.500,00 19 1 250,00 23750 117 1.755.389 Theorctlsche huuropbrcngst:

huuropbrcngst

expiEtle

loopüJd

cw

EUR4aar

datum

cofrtrdct

IluuryeEchll

,t.71L806 L712.aOS

3,54

323.566,77-

totaal EUR 1712.805 1

755.389

'129.7 1

625.593 7,16/6

21.820.06 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -323 567

gæoíigeerds uaarde v.o.n.

21.198/'79

waalde

20.231.9&¡ 0 0

geGoûigeede waarde kosten kopel afgêþnd ln EUR

20.231.980 20.200.000

50 580

1.213919

0

Búo

rcndementen en fac'torcn (ouþutl

BAR Ht factor BAR HW fâctor

oP Kosten ongecofflg naam kop€r eerd 7,97% 8,47% 7,85% 12,55 1'l,81 12,74 4,17o/o 8,68% 8,04% 12,25 11 ,53 12,43

vrl|

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven rcrden gebruikt

Pagine 2 van 5

î

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam

MAARSENGROFP

Peildatum

1-1-2012

HUURGEGEVENS

Adidas lntemat¡onal B V GGN Sw¡eren van der Weùden

Klwer

B

Opslagruimte

Kantoon¡¡mte

Huurders

V

Far West Fer West RAI Langfords B.V. SOS Kinderdorpen Rechtswijzer B V, ARAG Legal Seryic€ ARAG Rechtsbijstand B V Parkeren op dek prc rata gebruik

wo

EUR/m' wo 2248 180,00 2.414 180,00 1.123 180,00 496 180,00 130 180,00 993 180,00 499 180.00 449 180,00 429 180,00

50

Overige rulmte

wo

EUR/mr

Oveñ9e

eenheden

EUR p.e.

80,00

0

50

8.781

totaal

EUR/m¡

huuropbrcngst explmtle Pafkercn Huurw-¿afde p.p. EUR p.p. EUR4aar EUR{aar datum 442050 25 I 500,00 40 1 500,00 494520 217208 10 1 500,00 95212 4 1 500,00 '1 1.500,00 24900 193744 10 f.500,00 93 836 1.500,00 8ô 90ô 4 1 500,00 4 I 500,00 83 263 23750 19 I 250,00 r.678.563 117 1.755.389 Theorctische huurcpbr€ngst:

1.678.563

loopttJd

contÉct

3,18

CW

Huureßchil

101.492,44-

totaal EUR ô78.563 755 389 129 796 1 625 593

1 1

7,600/6

naam

21.6i14.5'ß) 0 0 U

0 0

0 0

0 0

4U.492 Y.O.n.

gecldgeelde waarde afgêrcnd ln EUR

kostÊn kop€r

21,n0.0A6 50 047 1 201.134 20.018.905 0 0 0 20.018.905 21 .000.000

Bnfo r€ndementen en factoren (ouþúl vrü

op

Kosten ongecotllg

naam

koper

eerd

BAR HI factor BAR HW

7,a90/o

8,3870

7,74%

12,67

12,91

factor

12.12

11,93 8,77% 11.40

8,2510

8,10% 't2,35

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 3 van 5

e

MAARSENGRO€

Kon. Wilheminaplein 30 te Amsterdam P

Peildatum

1-1-2013

HUURGEGEVENS K¡ntoomlmte

Huurdels Adidas lntemâtionâl B-V GGN Swier en van der Weiden Kluwer B V Far West

FarWest RAI Langfords B.V. SOS K¡nderdorpen

Rechtsijzer 8.V., ARAG Legal Seru¡c€ ARAG Rechtsb¡jstand B V

Opslagrulmte

wo

EUR/mr wo 2244 180,00 2.414 '180,00 180,00 1 123 496 't80,00 130 180,00 993 180,00 499 180,00 449 180,00 429 180,00

EUR/m¡

50

Overlge ru¡mte

wo

EUR m¡

Oveñge

eenheden

EUR/p,e.

80,00

Parkeren op dek pro rata gebruik 50

8.781

totaal

0

0

Pafkeren Huuruaarde p.p. EUR p.p, EUR/jaar 25 1 500,00 442050 40 1 500,00 494520 10 1 500,00 217.208 95.212 4 1,500,00 1 1,500,00 24900 '193.744 10 1,500,00 93 836 1,500,00 86.906 4 L500,00 83 263 4 I 500,00 23750 19 1.250,00 117 1.755.389

huurcpbrengst

explEtle

looptüd

C1ll,

EUR/¡aar

datum

contract

Huuryerschll

Theor€t¡sche huuropbr€ngst:

'1.633.6/tg

1.633.649

2,62

347.746,11-

totaal EUR 633,649 755 389 129.796 '1 625 593 1

I

naam

7,60% 21.æ9.387 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-u7 746 geærdgeede wâarde v.o.n.

melüe kosten

ln EUR

21.04'1.641 49 510 1 148234 t9.803.897

0 0 0 l9 803.897 19.800.000

Bn¡to r€ndementen en fac{orcn (output} vru op Kosten ongeconlg naam koper eerd

BAR Hl 7,76o/o A,25o/" factor 12,88 12,12 BAR HW 8,UVo 8,86% facto|Ií,gg 11,28

7,64Vo

13,09 a,21o/o

'12,18

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Pagina 4 van 5

r

Kon. Wilheminapleln 30 te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum

1-1-2014

HUURGEGEVENS Kantoorulmte

Huurúerr

wo 2.248 2.4't4

180,00

GGN Swier en van der Weijden Kluwer B V

1j23

'180,00

Far West

496

180,00

FarWest

'f

30

'180,00

RAI Langfords B V.

993

'180,00

SOS Kinderdorpen

499

180,00

Rechtsw¡jzer B.V, ARAG Legal Servìc

449

180,00

ARAG Rechtsbijstand B,v. Parkeren op dek pro Eta gebruik

o:n

180,00

Adidas lntemational B V

Overlge rulmtê

OFelagrulnte

wo

EUR m"

EUR mr

wo

Overlge

eenheden

EUR p.e.

'180,00

50

80,00

0

8.78'l

totâal

EUR/mr

Padcf€n Huuruaarde p.p. EUR/p.p. EUMaar 442050 25 1,500,00 494520 40 I 500,00 '10 1 500,00 217.208 4 1 500,00 95212 24900 I I 500,00 193744 10 1 500,00 1.500,00 93,836 86.906 4 1 500,00 83 263 4 1 500,00 23750 19 I 250,00 1't7 1.755.389

huuropbÞngst

f heorct¡sche huurlpbrcngst:

1.666,322

EUR4aar

1.666.322

explratle datum

looptild

CW

contract HuuryeÉhfl

1,62

216.536,38-

totaal EUR 1.755 389 129.796 '1 625 593 7,700/"

21.111.603 0 0 0 0 0

0 0 0 0 -216 536 20.895,066 49.165

waetúe

1'179957

kcten koper ¡fgercnd in EUR

19.665,945 0 0 0 19.665.945 19.700.000

Bruto rendementen en factoren (ouþut) Koaten Ongecorfg Vñl op naam koper eefd

BAR Hl factor BAR HW factor

7,e7% 4,47% 12,54 11,80 8,40% 8,93% 11,20 ,90 1 1

7,490/o

12,67 8,31% 12,03

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 5 van 5

Startbaan 8 te Amstelveen

1

Startbaan 8 te Amstelveen

MAARSENGROFP

Peildatum

HUURGEGEVENS

KPMG Meùburg & Co. Leegstand

HUURVRIJ

Kantoomlí¡te EURhr

Huulüerr

1-1-2O1O

wo 5732

Opslagru¡mte

wo 593

160,00

EUR/mr

Oveilge

Overlge rulmte

wo

EUR/m¡

eenheden

EUR/p.e.

75,00

Parl(ercn

p.p. EUR p,p. 159 850,00

Huurwaarde huuropbrengst

EuRilaar EURraar

explmtle datum

looptüd

CW

contrac{

Huuruerschll

1 096 745

1

Leegstand 2 Leegstand 3

5.732

totaal

0

593

0

't59

1.096.7/t5

1.590.234

Theorctlsche huuropbr€ngst:

1.590.234

0,67

324 603,93

totaal EUR L590 234 1.096.745

94.U1 1.002.404 8,45% 11.862.769 0 0 0

0 0 0 0 0

324604 Y.O.n.

12i47373 2A676 648.224

waarúe

11,470Æ9 0 0 0

geconlgeetde waarle kosi€n kopet afgerond fn EUR

11.470.¡159

11.500.000

Bruto ændementen en tactor€n (outpú) vilop Koaten Ongccol?lg BAR Hl factor BAR HW factor

naam koper 7,66 7 ,21 9,00% 9,56% 11,'11 10,46

13,O5o/. 13,86%

eel{ 13,41% 7,46

9,25% 10,82

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 1 van 5

e

Startbaan 8 te Amstelveen

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

KåÍtoorrulmte

HuurdeB KPMG Merjburg & Co. Leêgstand

1-1-2011

Opslagrulmte EUR'M'

wo EUR nr 5732 '160,00

wo

593

Overlge rulmte EuR m!

wo

Overlge

eenheden

EUR p.e.

75,OO

Partercn

p.p. EUR/p.p. 159 850,00

HuuMaarde huuropbrcngst

EUMaar EUR4aar 1

erpir¿tle datum

looptljd contHct

CìiV

Huurue6chll

096 745

1

Lægsland 2 Leegstand 3 s.732

toûaal

0

593

159

1.096.7,15

Theoætbche huuropbEngst:

1,096.745 1.096.7/t5

4,67

totaal EUR 1 1

096 745 096 745

94341 1 002404 7,750/.

12.54.216 0 0 0 0 -731 163 0 0 0 0 0

12.fr3.OA2

24713 689 1'15 11.485.263 0 0

waafde koaten

0 kosten kop€r EUR

l l¿85.253 11.500.000

Bnjto rendementen en lactor€n (output)

op

Vrü nÉam

KGten

BAR HI

8,990/o

koper 9,55%

factor

11,13 8,99% 11,13

9,5570 10,47

BAR HW factor

10,47

OngæoElg

ærd 8,48Vo

11,79 8AA% 11,79

Genoemde waarden kunnen n¡et âls zelfstand¡g gegeven rcrden gêbruikt

Pagina 2 van 5

e

Startbaan

MAARSENGROEP

I

te Amstelveen

Peitdatum

HUURGEGEVENS

KPI¡G Me¡jburg & Co Leegstand

HUURVRIJ

Kantoorruhte

HuuldeE

1-1-2012

wo EUR/mr 5732 160,00

Opslagrulmte EUR/m'

wo

593

Overlge

Overlge rulmte

wo

EUR mr

eenheden

EUR p.e.

75,00

Parftefen

p.p. EUR p.p. 159 850.00

Huuilaarde EUR4aar

huuropbrengst EUR4aal

explntie

looptljd

CW

datum

contract

Huuruefschll

'1096745

1

Leegstand 2 Leegstand 3

5.732

tota!l

0

0

593

't59

1.096.745

Theor€tlsche huurcpbGngst:

1.118.680 1.118.680

3,67

72 978,02

totaal EUR 't 118680 'I 096 745

94.341 1

002404

7,90/. 12,6E8.658 0 0 0 0 0 0 0 0 0

waafde Yfü

72974 v.o.n.

12.761.636 30 027

720657

vftj oP

12,O10.952 BAR HI

ln EUR

12.010.952 12.000.000

nâam 8,77%

factor

11,41

BAR HW factor

8,59% 't'1,64

koper

eeid

9,31% 10,74

a,A2o/o

11,34 8,64o/o

'10,95

11,57

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 3 van 5

il

Startbaan

MAARSENGROEP

I

te Amstelveen

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

KantooÍu¡mtê

HuurdeE KPMG lvle¡jburg & Co Leegstand

1-1-2013

Opslagruimte

wo EUR mr 5.732 160,00

wo 593

EUR/mt

Overige rulmtê

wo

EUR/ml

Ovedge

eenheden

EUR/p.e.

75,00

Parkeren

p.p. EUR/p.p. 159 850,00

Huuruaarde huuropbrcngl

EURjaar

EUR4aar

erplntle

looptud

cw

datum

contEct

ÈluufleEchll

1.096 745

1

Leegstand 2 Leegstand 3

5.732

totaal

593

0

0

159

1.096.7t5 lheoret¡sche huurcpbrcngl:

,t.141,053 1.141,053

2,67

1

10.197,90

totaal EUR 1 141 053 I 096.745 1

op narm

94341 002404

I,O5% 12.452.2iU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 10,1 e8

12.662.12, 29 559 709 407

Vr[ oP

11.823.¡158

0 0 0

gêcorlgeerde rùaarde kosten koper afgerond ln EUR

11.823.¡156

11.800.000

BAR HI factor BAR HW factor

f¡ctoren (ouþutl Kolen ongecorlg

naam 9,08%

koper

eefd

9,65%

9,16%

11,O1 8,730/o

'10,36

10,91

9,280/o

8,g'lok

11,45

10,78

1',|,35

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden geþruikt

Pagina 4 van 5

1

Startbaan

MAARSENGROFP

I

te Amstelveen

Peildatum

HUURGEGEVENS

KPMG ¡reijburg & Co Leegstand

HUURVRIJ

Kantooru¡rÍte

HuurdeE

1-1-2014

Opslagrulmte

wo EUR m' 593 75,00

wo EURh¡ 5.732 160,00

Overlge rulmte

wo

EUR mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

Pafferen

p.p. EUR/p.p. 't59 850,00

Huuffiafde

huuþpbfengst

EtlR/jaar

EUR{aar

exp¡ratle datüm

looptüd

cw

contñc't

Huuruerschil

1 096 745

1

Leegstand 2 Leegstand 3

5.732

totaal

0

0

593

159

1.096.7/t5

1.163.875

Thæretlsche huuropbrengst:

1.163.875

1,67

107 344,00

totaal EUR

I

163.875

1 096 745

94.34'l 1 002404 8,30%

1207f .157

naam

0 0

0 0 0 0 0 0 0 107.344

waarde v.o.n.

12.184..601

28 669 588.0ô6

ffi¡rde

kosten

ll.¿t67,766 0 0

0 koqi€n koper in EUR

11.467.765

fi.500.000

Bn¡to ændementen en fac{orcn (output) v¡[ oP Kosten Ongeconlg eerd naam koper 9,55% 9,64% 10,'150/o BAR HI

factor BAR HW factor

10,47 9,OO% '11,11

9,85 9,56% 10,46

10,38 9,087o

l'1,01

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 5 van 5

e

Startbaan

MAARSENGROEP

Opslagruimte

wo 593

WO EUR'M¡ 5.732 160,00 5,732

totåal

1-1-2010

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorru¡mte

KPMG Meijburg & Co

te Amstelveen

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS Huuldefs

I

EUR/m¡

Overlge ruirhte

wo

EI.JR/m:

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

75,00

0

593

Pañ(ercn Huurwaarde huuropbr€ngst p,p. EUR/p.p. EUR[aar EUR4aar 159 850,00 1 096745 1 590234 1.096.745 1.590.234 159 Theoretlsche huuropbrengst 1.590.231

explmtle datum I

-9-2010

looptild contftrct 0,67

067

CW

Huuderschil

324604

I

324 603 9:)

totaal EUR 1 1

590.234 096 745

943/.1 1002.404 8,45% 11.862.769 0 0 0 0 0 0 0

0 0 324604

,t2.187.173

28676 684224

11.170Æ9

BAR HI factor BAR HW

11.500.000

factor

0

kGten lfgerund ln EUR

v]l¡ op

11.170.169 0

wäalÚe kosten

naam 13,05% /,Þo 9,00% 11 11

koper

eerd

13.86% 7,2'l 9,56% 10,46

13,41o/o

7,46 9,25o/o

10,82

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 1 van 5

-

MAARSENGROT

Startbaan

I

te Amstelveen

P

Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorulmte

HuurdeE KPMG Meijburg & Co.

wo 5732

Opslagrulmle

wo 593

EUR/m: 160,00

5.732

tot¡al

1-1-2011

EUR/n'

Ovedge ruinfe

wo

EUR/mr

Overige

eenheden

EUR/p.e.

75,00

593

0

Parkeren Huurwaade huuropb¡engst p.p. EUR/p.p. EUR/jaar Et R/¡aar 159 850,00 1.096.745 1.096745 159 1.096.7¿15 1.096.745 Theor€tische huuropbrengst 1.096,745

erplmtle

looptüd

cw

datum

contfact

HuudeFch¡l

1-9-2015

4.67 4.67

totaal EUR 't 096745 1 096745 94.341 404

1.OO2

7,75%

ntam

12,93l..245 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0

12.99.24s waarde kosten

30 434 730 404 12.173.q7 0 0 0

gecorigeelúe wla]de kGten kopef

12.173Æ7

afgercnd ln EUR

12.200.000

Bnfo ændemênt€n en frctorcn (output) Vdjop Kosten Ongecorlg BAR Hl factor BAR HW fector

neam 8AA% 11,79 8,48ok 11 79

koper 11,10 9,O1o/o 11 10 9,O1o/o

êerd 8,4AVo

11,79

8,48% 11 79

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

Startbaan 8 te Amstelveen

=l

MAAR SENG RO

EP Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

KPMG ¡¡eijburg & Co

wo 5732

wo 593

EUR m¡ 160,00

5.732

totarl

Over¡ge rulmte

Opslagruimte

Kantoorrulmte

Huufdets

1-1-2012

EUR

m'

wo

EUR/mt

Overige

eenheden

EUR p.e.

75,00

0

593

0

Parkefen Huurwaarde huurcpbrengs{ p.p. EUR/p.p. EUR/jaar EUR{aar 159 850,00 1 096745 1 118680 1.096.745 1.118.680 159 Theoretlsche huuropbEngl: 1.118.680

erplÊtle

looptud

CW

datum

contrac-t

HuuweMhll

1-9-201 5

3,67

72s7a

I

72 974.02

totaal EUR 1,118,680 1

096745

1

002404 7,90%

341

12,6E8.658 0 0 0 0

naam

0 0 0

Y.O.n.

0 72.978 12,75t.636 30.o27

720657 '12.o'1o.962 0 0 0 12,010.952

ln EUR

l2.(xþ.000

Bnrto r€ndemenlen en factoren (output)

op Kosten ongecoflg naam koper eerd 8,77Vo 9,31% A,82% 11,41 10,74 '11,34 8,590/o 9,13Vo 8,64% 'l.1,64 10,95 1'1,57

vfü

Hl faclor BAR HW faclor BAR

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 3 van 5

:l

Startbaan 8 te Amstelveen

MAARSENG ÊO E P Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kailoofl¡mte

HuurdeE KPIrG Meüburg & Co

wo 5732

Opslegruimte

EUR/mr 160,00

wo 593

5.732

totaal

1-1-2013

EUR/mr

Overlge ru¡mte

WO

EURhI

Overige

eenheden

EUR/p.e.

75,00 0

0

593

Parkeren

p.p. 159 159

EUR/p.p. 850,00

Huuruaarde

huuropbrengst

erplntle

EUR/¡aar

EUR4aa¡

datum

'I 096 745

I

141 053

1.096.745

1.141.063

Theoretische huuropbrengst:

1.141.O53

looptüd contn¡ct

1-9-2015

cw Huuilelachll 110

267

1s8

I

110 197,90

totaal EUR 1 14'l O53

I

096,745

94.U1 1 002.404

I,O5% waarde

ntam

12.452,221 0 0 0 0 0 0 0 0 0 110 198 12.662.422 29.559 709.407

Bruto r€ndementen en factorcn (oúputl

In EUR

0 0 0 11,823.456 11,800.000

op naam 9,08% 11,01 8,73% 11,45

VfU

11.823,¿t56

Hl factor BAR HW factor BAR

Kosten Ongêcorlg

kope¡ 9,650/o 10,36 9,28o/o '10,78

eerd 9,160/o

10,91

8,81% 11,35

Genoemde marden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gêbruikt

Pâg¡na 4 van 5

q_l

Startbaan

MAARSENGROE

I

te Amstelveen

P Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRITGE

Opslagruimle EUR/m'

Kantoonulmte

HuurúeÊ KPMG Meijburg & Co,

wo 593

EUR m¡ wo 5.732 'tô0,00

Overlge ruimte

wo

EUR m'

Overlge

eenheden

EUR P.e.

75,00

0

593

s.732

totaal

1-1-2014

0

Parkercn Huurvaarde huuropbnngst p.p. EUR p.p. EUR4aar EUR4ãar 159 850,00 1 096,745 1 163 875 1,096,7¡15 1.163,875 159 TheoretBche

huuropbrengsÉ:

'1,163.875

oxplratie datum 1

-S-20 15

loopqd

cltv

conÙac-t

HuufleFchll

aÈa 1,67

107.U4

I

107 3U,OO

totaal EUR 'I 163 875 1 096 745

94.341 1.OO2.4U 8,30%

non.157 0 0 0 0 0 0

0 0 0 107 Y,O.n,

U4

t2.1E4501 28.6ô9 688 066

11,ß7:t66 0 0 0

11.ß7.765 IN EUR

11.600.000

Bfuto r€ndementen en factofcn (ouþut) Kosten Ongeoonlg vfü op eefd naam koper 9,64% 9,55% 10,15Vo BAR HI

factor BAR HW factor

10,47

9,85

9,OO%

9,560/o

10,38 9,08%

11.11

10,46

11,01

Genoemde wearden kunnen n¡et als zelßtandig gegeven rcrden gebru¡kt

Pagina 5 van 5

Il

Startbaan

MAARSENGROEP

KPN4G

Meijburg & Co.

totaal

te Amstelveen

Peildatum

HUURGEGEVENS Huul{ers

I

1-1-2O1O

HUURVERLAGING

Kantoorulmte

wo 5732

Opslagru¡nrte EUR/m'

wo 593

EUR/mr 160,00

5.732

Ovedge

Overlge ruimte

wo

EUR/m¡

eenheden

EUR/p.e.

75,00

693

0

0

Partercn Huurwaarde p.p. EUR p.p. EUR4aar 159 850,00 1 096.745 159 1.096.7¡15 Theoretlsche huuropbrengst:

huuropbrcngst

erpil?tle

El.rR4aar

datum

1.590.234 1.590.234

looptüd confact 0.67

CW

HuuryeEchll

324 603,93

totaal EUR 1 590 234 1 096.745

94341 1 002.404

8,46% I 1.862.769 0 0 0 0

0 0 0 0 0

324604 12.187,373

24676 6A4228 11.470.ß9 0 0 0

geconlgoerde wadlde kosten kopcr åfgerond ln EUR

11,470.¡169

f1.500.000

Bruto rcndementen en factorcn (output)

Vflop

Kosten Ongecotfg

naam

kopcr

eetd

BAR HI

13,O5o/o

13,41Vo

faclor

7,66 9,00%

13,8670 7,21

9,56% 10,46

9,25o/o

BAR HW factor

11,11

7,46 10,82

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 1 van 5

*

Startbaan 8 te Amstelveen

MAARSENGROEP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

HUURVERI-AGING

Kantoorrulmte EUR/m'

Huurdela KPMG lveiburg & Co

wo 5732

OP3lagrulmte

wo 593

160,00

5.732

totaal

1-1-2011

EUwm'

Overige rulmte

wo

EUR/mt

Overige

eenheden

EURlp.e.

75,00

593

0

Perkercn HuuHaarde p,p. EUR/p.p. EUR4aar 159 850,00 1 096 745 159 1,096,745 Theorutlsche huuropbrcngst:

huurcpbrengst

expiËtle

EUR/¡aar

datum

877.396 877.396

looPtüd cw conlÉct HuurueEchll 4,67

903 t08,41-

tota¡l EUR a77 396 1 096 745

943/1 1

002404 7,760/0

ffiafde

naam

v,o.n.

12.934.245 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -903.108 12.Ot1.137 28 309 679 405 11.323.423 0

o ln EUR

0 11.323.423 11.300,000

Bruto rcndementen en factoGn (outputl vfJ op Kosten Ongecofflg natm koper eenl

BAR Ht factor BAR HW factor

7,290/o

13,71

9,12% 10,97

7,75% 12,91 9,69% 10,32

6,7A% 14,74

8,48% 1',1,79

Genoemde waarden kunnen niet als zeltstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

*

Startbaan 8 te Amstelveen

MAARSENGROSP 1-1-2012

Pelldatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

K¡ntoonulmte

]luurdeF KPi¡G Meüburg & Co

Opslagrulmte

wo EUR mr 5.732 160,00

WO 593

5.732

totaal

EI'JFUM'

OveÍlge rulmte EUR/m'

wo

Overfge

eenheden

EUR/p.e,

75,00

593

0

Parfteren Huuruaarde p.p. EUR/p.p. EUR4aar 159 850,00 '1 096 745 159 1.096.745 Theor€tlsche huuropbr€ngst:

huuropbrcngst EURliaar

894.944 894.944

erpirade datum

looptljd contRc.t

cW Huußefschil

3.rò7

671.397.81-

totaal EUR 894.944 1 096 745 1

naam

94341 002404 7,90%

12.688.658 0 0 0 0 0 0 0

0 0 v,o.n,

671 398 12.017.260 28276 674622 11,310.363 0 0 0

fl.310.363 ln EUR

11.300.000

Bruto rcndemeúen en factoren (oútput)

vfl op

Hl faclor BAR HW factor BAR

naam 7,45o/o 13,43 9,13% 10,96

Kosten ongeco]lg

koper 7,911o 12,64 9,70Vo 10,3'1

eerd 7,O5o/o

'14,18 8,õ4Vo

11,57

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 3 van 5

e

Startbaan

I

te Amstelveen

MAARSENGROgP Peildatum HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoorrulnte

Huurdeß KPMG Meüburg & Co,

wo 5732

Opslagruimte

wo 593

EURh' 160,00

5.732

totaal

1-1-2013

EUR m¡

Overlge rulmte

wo

EUR/mr

Ovedge

eenheden

EUR/p.e.

75,00

593

0

0

Pafkeren Huun¡vaârúe p.p. EUR/p.p. EUR/ja8r 159 850,00 1 096 745 169 1,096.745 Theoret¡sche huuropbf engat:

huurcpbrengst EUR4aar

912.843 912.843

explratle datum

looptUd

corfnct

2.67

cW

Huuruerschll

457.375,83-

totaal EIJR 9128/.3 1.096 745 1

naâm

94341 002404 a,06%

12.452,2¿4 0 0 0 0 0

0 0 0 0 -457

376

11,994.8¡A

28223 6Z1 356

Vr¡l oP naam

fi.289¿68

wrorde

ln EUR

0 0 0 11.289.268 l'1.3{t0,000

BAR HI factor BAR HW factor

kopêr

eerd

8,09% 12,37

7,330/0

13,14 9,14o/o

9,71o/o

I,A1o/o

'10,94

10,29

11,35

7,61Vo

13,64

Genoemde marden kunnen niet als zeffstand¡g gegeven worden gebrulkt

Pagine 4 van 5

E¡ MAARSENG RO€

Startbaan 8 te Amstelveen P

1-1-2014

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoorfulmte

Huurder3 KPMG Meijburg & Co.

Opslagrulmte

wo EUR/m' 593 75,00

wo EUR m. 5.732 160,00 6.732

ffial

Ovedge rulmtè EUR/ml

wo

Overlge

eenheden

0

593

EUR p.e.

0

Parfer€n Huurwaarde p.p. EUR/p,p, EuRllaar 159 850,00 I 096.745 't.096.745 159

huuropbêngst

Thèorêtlsche huuropbrengl:

931.t00

EUR¿aar

931.100

explratle datum

loopüld

CW

cotìtract

Huuruefrchll

r.67

264.876,33-

tot¡al EUR 93í 100 1.096 745

94341 naam

1.OO2404 8,30% 1ZO7f .15'l

u u 0 0 0 0 0

-26/.876

í.a1z?¡,J 27.794 667.046

In EUR

factorcn (olrtpllt)

Kosten Ongecolllg

11.117.40

vfil op

0 0 0

na¡m

koper

eêld

7,A8% 12,69

8,38% 11,94

7,71Vo

11.117.40

BAR HI factor BAR HW

9,28o/o

9,870/o

9,080/o

ll.tfl0.000

factor

'1o,77

10,14

't1,o'l

12,97

Genoemde waarden kunnen niet als zêlfstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina 5 van 5

Zwarte Woud 4 te Utrecht

1

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROEP

Pe¡¡datum

HUURGEGEVENS

Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru. A19 Pedagogisch Stud¡ecentrum Vodafone L¡bertel N V. Sücht¡ng Geschillen

tot

HUURVRIJ

Kantoom¡lmte

Huurderr

OndeMis (SGO)

Opslagn¡imle

wo EUR m' 200 160,00 450 160,00 4.675 160,00 160,00 475 160,00

wo

EUR m¡

Overige rulmte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

't

EUR p.e,

Perfielën

EUR/jaar

4

400,00

33 600

7

400,00

74 800

7A

400,00

79.200

6.766,56

0

Huunvaarde

EUR/P.P.

P.P

4

5.800

al

1-1-2010

93

400,00

6767

400,00

77 600

huurþpbrcngst EUR{aar

973.567

't.'t29.679

Theorctlsche huuropbltngst:

1.131.279

explãtle d¡tum

looptljd

Ct/V

contraci

Huude]3chll

3,19

¿41.236.66

totaal EUR 1131.279 973 567 97 329 876.234 7,1O%

naam

12.91.374 0 0 0 0 0 0 0 0 n 441.237 12.78iL611

30077 721 442 12.030.692 0 0

¿fg€ron.l ln EUR

Vrüop 8,85% 11,30

9,4Oo/o

faclor

't0,63

10,91

12.030.692

BAR HW

7,620/o

8,090/o

7,89%

12000.000

fector

13,'13

12.36

12,68

0

gecodgecde wrarde kosten koper

Eruto Endemonten en factol€n (outpuo Kosten Ongecoñlq naam koper eerd BAR HI

9,17%

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 1 van 5

-ì

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROFP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVR¡J

Kantoomimte

Huurdels Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru

Alg Pedagogisch Stud¡eæntrum Vodafone Libertel N V St¡chting Geschillen Onderuüs (SGO)

Opslagruimte EUR/m'

wo

wo EUR/mr 200 1ô0,00 450 160,00 4.675 160,00 160,00 475 160,00

Overlge ru¡mte EUR/m'

wo

Overlgê

eenheden

I 0

5.800

totaal

1-1-2011

EUR/p.e,

6 7ô6,56

0

Huuilaarde P¿rtercn p.p. EUR/p.p. EUR/jarr 400.00 33 ô00 4 400,00 74800 7 7A 400,00 779200 400,00 6767 4 400,00 77 600 93 973.567 Theorctlsche huuropbrcngst:

huuropbrengst EURjaar

1.125.416 1.127.016

explretie datum

looptld

CW

contEcl

Huude6chll

2

35

304.162 61

totaal EUR 1 127 0'16 973 567 o7 L0

476234 7,2O%

netm

12.169.966

0

matde

Y.o.n.

0 0 0 -33.ô00 0 0 0 0 304 163 't2.44,0,5X)

29272 702.524

kolten

fi.708.733 0 0 0

kosten ln EUR

fi.708.733 11,700.000

Bnrto r€ndementen en fac'torcn (outputl vru op Kosten ongecorflg naam koper eerd BAR Ht 9,06% 9,63% 9,26%

factor BAR HW factor

1'1,04 10,39 7,83o/o 8,31Vo 12,78 12,02

10,80 8,00% 12,50

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

Zwarte Woud 2 te Utrecht

-

MAARSENGROFP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantooruimte

Huurdels EÉ Nederlând BV Tribase Comp &Network SeN Alg. Pedagogisch Studiecentum Vodafone L¡bertel N V Sticht¡ng Gesch¡llen OndeM¡is (SGO)

Opslagru¡mte

wo

wo EUR/m' 200 160,00 450 160,00 4.675 160,00 160,00 475 160,00

EUR mI

Overlge rulmte

wo

EUR/m¡

Overlge

êenheden

1

EUR/p.e.

6 766,56

o

5.800

totael

1-1-2012

PaÍlefen

p.p. 4 7 78 4 93

Huuilaarde

EUR/p.p. 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00

EUR{aar

huufopbrcngsl EUR{aar

exp¡lãtle datum

loopt¡jd contRct

Cì/V

Huuruerschil

33.600 74.800

779200 6767 77 600 973.567

Theor€tlsche huuropbrengst:

l.13l.sl9 1.133.1

l9

1,74

203.401,83

totaal EUR 1.133 119 973 567 97 329

476234 7,26%

nam

12.086.035 0 -3.947 0 0

-24933

v.o.n.

0 0 0 0 203 402 12.260.5s7 2AA4A 692 36 1

vfl

ll.6¡t9.347 0 0

0 11.539.347

fl.500.000

BAR HI factor BAR HW factor

op

naam

koper

9,24o/o

9,82Vo

eerÚ 9,38%

10,82

10,18

'10,67

7p4%

4,440/o

A,O60/o

12,59

'I

I,85

12,41

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden g€bru¡K

Pagina 3 van 5

*

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS Huuldens

HUURVRIJ

Kantoollulmte EIjR mr

Era Nederland BV

200

160,00

450

160,00

4675

160,00

Vodafone Libertel N V Stichting Geschillen Onderwus (SGO)

Opslagrulmte EUR/m'

wo

Tribâse Comp.&Nelwork Serv.

Alg Pedagogisch Stud¡eæntrum

wo

Overlge rulrlte

wo

EI,JR/m'

Oveñge

eenheden

1

160,00 475

EUR/p.e,

6.901,89

160,00

5.800

totral

1-1-2013

Par*eßn Huumraarde p,p. EUR/p.p. EUR4aar 33 600 400,00 4 400,00 7 74.800 779.200 78 400,00 400,00 6 902 400,00 77.600 4 93 973.702 Thæretlsche huurcpbængst:

huuropbrengst

expllatie

looptl¡d

CW

ElJR4aar

datum

contract

HuuryelBchil

1.15/.150 1.155,750

0.71

ìt4.972.46

totaal EUR 'l 155.750 973.702 ê7 aro õ¿o.J/ ó

7,&% 11.842.877 0 0 0 0

0 0 0 0 0

64972 11.907.849 28 018

672443

Bnrto rcndemeíten en fqctor"n (outputl

v¡uop

11.207.388 0 0

IN EUR

0 11.207.388 11.200.000

Kostsn ongecotÎlg

naam

koper

BAR HI

9,71o/o

'1o,3'lok

factor

10,30

9,70

BAR HW fector

A,1Ao/o

8,6970 11,51

12,23

eefd 9,76% 10,25 8,22% 12,16

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pag¡na 4 van

5

Zwarte Woud 2 te Utrecht

=l

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Opslagrulmte

Kantoom¡lmte

HuurdelE Era Nederland BV Tribase Comp,&Network Serv. Alg. Pedagog¡sch.Stud¡scentrum Vodafone Libertel N V. Stichting Geschìllen Onderwijs (SGO)

wo EUR/m¡ 200 160,00 450 160,00 4.675 160,00 '160,00 475 1ô0,00

wo

EUR m¡

Overlge nl¡mte

wo

EIJR/mr

Overlge EtlR p.e,

êenheden

I 0

5.800

toûaal

1-1-2014

7.039,93

0

Par*er€n Huurwaafde p.p. EUR/p.p. EUMaar 4 400,00 33.600 7 400,00 74aoo 78 400,00 779.200 400,00 7 040 4 400,00 77.600 93 973.840 Theor€{schê huuropbrcngst:

huuropbrcngst

erp¡fatle

EUR4aar

dahrm

984.¡ll3 986,013

loopt[d

CllV

contrac,t Huurveßchll

3.79

22.930.94

toûaal EUR 986.013 973.840 o7 aao 876.51

1

8,95%

w[afde

wl_l

l2'6ll.668

na¡m

0 0

0 0 -194.800

0 0 0 0

v,o.n,

22.93',1 '12./fi19.799

29.270 702.443 11.708.0¡16

0 0 0

gecoÍlgeefdo waarde koaten koper dgerond ln EUR

11.708.04.6

11.700.000

Bnfo rendementen en fac{oEn (output) vfu oP Kosten ongecoÍlg

Hl factor BAR HW faclor BAR

naam 7,93ok 12,62 7,83o/o 12,n

koper 8,42o/o '11,87 8,320/0 12,02

eefd 7,820/o

12,79 7,72Yo

12,95

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡kt

Pagina 5 van 5

I

Zwarte Woud 2 te Utrecht

Peildatum

MAARSENGROsP nUU¡(('trtrtrvtrNù

INRICHTINGSBIJDRAGE

KantooÍuimte

Huurdelt Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru. Alg. Pedagogisch Stud¡ecentrum Vodafone Libertel N V Stichting Geschillen OndeMrls (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagruimte EUR/m'

wo

EUR/m¡

Overige ru¡mte

wo

EUR/n'

Ove¡ige

eenheden

EUR/p,e,

160,00 160,00 160,00

I

160,00

O /ÞO.CÞ

160,00

0

5.800

totaal

1-1-2O1O

0

'l

Parkeren Huumafde p.p. EUR/p.p. EUR4a¡r 4 400,00 33 600 7 400,00 74 800 7A 400,00 779.200 400,00 6767 400,00 4 77 600 93 973.567

huuropbrengst

Theoret¡sche huuropbrengst:

1.131.27'!)

EuMaar

1.129.679

expiratle datum

looptijd contÉct

Huuflefschil

3,'tg

441 236,66

CW

totaal EUR 1 131 279 973 567 97 329 876.234 7,10% 12.341.374 0 0 0 0 0

ntam

0

v,o,n.

marde kosl€n

kosten koper In EUR

0 0 0 441 237 12.702.61'l 30 077 721 442 't2.030.692 0 0 0 12.030.692 12.000.000

vfü oP BAR HI factor BAR HW

faclor

naam 8,85% 11,30 7,620/o

13,13

koper 9,400/o

10,63 8,09% 12,36

eerd 9,17% 10,91 7,890/o

12,68

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven rcrden gebru¡K

Pagina 1 van 5

a

Zwarte Woud 2 te Utrecht

Pe¡ldatum

MAARSENGROFP ñUUF(trtrt'trVtrNS

INRTCHTINGSBIJDRAGE

Kantoomrlmte

Huurders Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru

Alg Pedagogisch.Studiecentlum Vodafone L¡bertel N.V. Stichûng Gesoh¡llen OndeMlls (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte EUR/mr

EUR/mr

Overlgê rulmte

wo

ELJR/mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

160,00 160,00 160,00

1

160,00

6 901,89

160,00

5.800

totaal

1-1-2011

0

0

Pafkeren Huurìil'aarde p,p. EUR/p.p, EUR4aar 33 ô00 4 400,00 400,00 74aoo 7 7A 400,00 779.200 400,00 6 902 4 400,00 77.600 973.702 93 lheorctische huurcpbr€ngst:

huuropbrengst

explät¡e

EUR4aar

datum

Ll¡t5.656 1,147,256

loopt[d contEct

2,34

CW

Huuderschil

343.600,49

totaal EUR '1.'147

256

973.702 97 329

876373 7,200tã

12.1f1.W

naam

0 0 0 0 0 0 0 0 0

v.o.n.

34¡,600 12.616.48 29 448

706755 11.7f9.243 0

0

h EUR

0 11.779,?43 11.800.000

Bnito Endementen en factoßn (output) BAR Hl factor BAR HW factor

Vfjop Kosten Ongecorlg narm koper eerd 9,'l7o/o 9,74% 9,43% 10,91 10,27 10,61 7,78ø/o 8,27% 8,0070 12,50 12,A5 1210

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

;ì

Zwarte Woud 2 te Utrecht

Peildatum

MAARSENGROFÞ nUUKutrtrtrvtrNù

INRICHTINGSAUDRAGE

Kanþorrulmte

Huurdera Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru

Alg PedagogischStud¡eæntrum Vodafone L¡bertel N V Stichting Gesch¡llen OndeM¡is (SGO)

wo 200 450 4675 475

Overlge ru¡mte

Opslagruimte

WO

EUR/mr

EUR

T

wo

EUR/n'

OvêÌlge

eenheden

EUR/p.e.

1ô0,00

160,00 160,00

'f

160,00

6 766,56

160,00

5.800

totarl

1-1-2012

0

Parfieren Huunrraarde p.p. EUR/p.p. EUR/jaar 4 400,00 33,600 74 800 7 400.00 7a 400,00 779200 6767 400,00 4 400,00 77 600 93 973.567 Theoretlsche huurcpbrengst:

huuropbrengst EUR4aar

1.150.205 1.161.805

explratie datum

looptld

CW

contract HuuileFchll

1,73

2260i2,90

totaal EUR 1.151 805 973.567 õa aaõ

876238 7,260/0

naam

12.086.035 0 0 0 0 0 0

0 0 0

warÚe

v.o.[

226033 12.312.098

28970 695270 rvaalde kGten

gecorlgeerde waarde kosten koPer afgerond ln EUR

11.587.829 0 0 0 1 1,587.829 11,600.000

Bruto ændementen en factoren (outputl Vril

op

ntam

Kæten koper 9,94%

Ongecoílg eetd

BAR HI

9,36%

factor

't0,69

10,06

BAR HW factor

7,910/o

4,40%

9,53% 10,49 8,0ô%

12,65

11,90

't2,4',1

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 3 van 5

*ì

Zwarte Woud 2 te Utrecht

Peildatum

MAARSENGROEP nUUF(létrlJtrVtrNù

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorru¡mtê

HuurdeÉ Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru

Alg Pedagogisch Studieæntrum Vodafone Libertel N V Stichtjng Geschillen OndeMijs (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte

wo

EUR mt

EUFVm'

Overlge ruirîte

WO

EURh¡

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

160,00 t60,00 160,00

1

160,00

6 901,89

160,00

5.800

totaal

1-1-2013

0

0

Pafkeren Huuruaarde p.p, EUR/p.p. EUR/jaår 4 400,00 33.600 7 400,00 74aoo 78 400.00 779200 400,00 6 902 4 400,00 77.600 93 973.702 Theoretlsche huurcpbÊngl:

huurcpbrengst

explratle

EUR/¡ear

drtum

1.173-209 1.17¡1.809

looptüd CW cont6st Huuryeßchil

0,73

69 620,61

totaal EUR I 174409 973.702 97.329 876 373 7,400/0

ntam

11.U2.8n 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69 621 11.912.498 28 029

672706

Bruto rcndêmenten en lac{orcn (output}

vrl,

11.211.762 0

0 0

,t1.21',t,762

tl.200.mo

op

naam BAR HI factor BAR HW factor

9,8ô% 10,14

817%

Ko6ten ongeølllg ærd

koper 'to,48%

9,92%

9,54

10,08

8,687q 11,51

822% 12,16

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruik

Pagina 4 van 5

fì

Zwarte Woud 2 te Utrecht

Pe¡ldatum

MAARSENGROEP IlUUF(('EtrEVENù

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kañoorru¡mte

Huurde]Ë Era Nederland BV Tribase Comp.&Network Serv

Alg Pedagog¡schStud¡ecentrum Vodafone Libertel N V. Stìchting Geschillen OndeMis (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagru¡mte

wo

EUR m¡

EIJR/m¡

Overlge ru¡mte EUR/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

160,00 160,00 160,00 160,00 '160,00

0

5.800

totaal

1-1-2014

0

huuropbêngst expÞatie Partercn Huurweade p.p. EUR/p.p. EUR/jaar EUR4aar datum 4 400,00 33 ô00 7 400,00 74.aoo 78 400,00 779200 400,00 7 040 400,00 77 600 4 98¡1.¡fl3 93 973.840 Theor€tische huurupbrengst:

985.013

looptüd contnct

3,79

CW

HuurueMh¡l

22.530 94

totarl EUR 986.013 973 840 oa L0 876 51 1 6,95% naam

12.ôl't.668 0

0 0 0 0 0 0 0 0

22931 12.63¡f.699

29724 713 443

werrúe ko€ten

0 0 0

geconlgeerde waaftle kosten koper afgerþnd ln EUR

Bruto rcndementen en factorcn (output)

op

Vrü naam

1t.891.387

11.89t.387 11.900.000

BAR HI factor BAR HW factor

Kosten ongecomg koper

eeld

8,29o/a

7,82Vo

12,41

12,06

7,710h 12,97

419ø/o 12,21

12,79 7,72% 12,95

7,800/o

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven rcrden gebruiK

Pagina 5 van 5

:I

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROFP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

1-1-2010

HUURVERI.AGING

Opslagrulnte

Kanioomrlmte

¡luuldeß Era Nederland BV Tribase Comp &Network Serv Alg. Pedagogisch Studiecentrum Vodafone L¡bertel N.V Stichting Geschillen Onderw¡js (SGO)

wo EUR/m' 200 160,00 450 160,00 4.675 160,00 160,00 475 160,00

wo

5.800

totaal

EUR/m'

Overlge rulmte EUR/m'

wo

Partercn

Overig€

eenheden

EUR/p.e.

EUR/p.p.

Pp.

Huurwaafde

huuropbrengst

erplratle

loopt¡jd

EURiJaar

EUR4aar

datum

contract

4

400.00

33 600

7

400,00

74 800

7A

400,00

779 200

CW Huuwerschll

400,00

4 0

0

93

400,00

77 600 966.800

Theorctþche huuropb¡engst:

1.600

totaal EUR 1 600 966 800 o7 aao

869 471

7,10% 12.215,O70 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ,t2,?/,6.070

Y,o.n,

kopet In EUR

28.814 ô91.543 '11.s25.713 0 0 0 11.625.713 11.500.000

Bruto rcndementen en fâctoren (output) Vdl op Kosten ongeconlg naam koPef eêrd

BAR Ht tactor BAR HW factor

O,O10/o 0,01% 7,653,79 7.203,57

7,891o 8,39% 12,67 1'1,92

O,O10/ø

7.653,79 7,89o/o

'12,67

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina

I

van 5

*ì

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Ka]rtooÍulmte

Huuldet€ Era Nederland BV Tribese Comp.&Nêtwork Sery Alg. Pedagog¡sch.Studiecentrum Vodafons Libertel N VSt¡chting Geschillen OndeMijs (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/mI

Overlge ru¡mte

wo

EUR/m¡

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

160,00 160,00 160,00

160,00 160,00 0

5,800

totaal

1-1-2011

0

Pâffter€n Huurvnaede p.p. EUFVp.p. EURJaar 400,oo 33.600 4 400,00 7 74.800 7A 400,00 779.200 400,00 4 400,00 n600 93 966.800 Theorctlache huurcpbrengst:

huuropbrengst EUR/¡aar

expketle datüm

loopt[d

CW

contrac-t Huuilelachil

0 1.600

totaal EUR 1 600 966 800 õa

^aõ

869 47,1

7,20% 12.075.986 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

v,o.n.

t2.075.988 24.414 681.938 1,365.634 0 0 0 365.6:t4 11.400.000

1

'í

BAR HI factor BAR HW factor

Vrü op naam o,o1% 7 547,49 8,01% 12,49

koper o,o1% 7.103,52 8,51% 11,76

eeld O,O1o/ø

7.547,49 I,O1o/o

'12,49

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 2 vân 5

-"

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENL:ROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

KantooÍulmte

HuuldeE Era Nederland BV Tribase Comp &Network Serv.

Alg Pedagogisch Studiecentrum Vodafone Libertel N V St¡chting Geschillen Onderwìts (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte

wo

EUR/m¡

EUR mr

Ove¡lge rulmte

wo

EUR/mr

Ove¡lge

eenheden

EUR/p.e.

160,00 160,00

1ô0,00 160,00 't60,00

0

5.800

totaal

1-1-2012

0

1

Parteren Huuilaarde huuropbrcngl expiñrtle p.p. EUR p.p. EUR{aar EURjaar datum 400,00 33 600 4 7 400,00 74 800 7A 400,00 779200 400.00 4 400.00 77600 93 966.800 0 Theoretlsche huuropbrcngst:

looptljd contnc't

CllV

HuurueÉch¡l

1.600

totaal EUR 1.600 966.800 97 329 869 471

7,26% op na¡m

11.992,703

0 0 0 0 49 867 0 0 0 0 0 11.9q¿8X7

2810'l 674 419

vrü oP

11240,317 0 0 0

koaten koper

BAR HI

naam o,o1% 7.464,27

koper

eefd 7 495,44

11.2&.317

BAR HW

810%

0,01% 7.025,20 8,60%

11.200.000

factor

12,35

1'1,63

factor

O,O1ø/o

8,06% 12,40

Genoemde waarden kunnen niet âls zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 3 van 5

-1

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGRO€P

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoorruimte

Huurdelt Era Nederland BV Tribase Comp &Nebvork Seru. Alg. Pedagogisch,Stud¡ecentrum Vodafone Libertel N.V, St¡chtjng Geschillen Onderuüs (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte

wo

EUR/mr

EUR mr

Ovelge

Overlg€ rulmte

wo

EUR/mr

eenheden

EUR/p,e.

160,00 160,00 160,00 160,00 160,00 0

5.800

Uaal

1-1-2013

0

Huuilvaarde huuropbrengst exp¡ntle

Parter€n

P.P. 4 7 7A 4 93

EUR/P.P.

EUR4aar

400,00

33 600

400,00

74 800

400,00

779200

EURJa¡r

datum

loopt¡d

contEct

cì¡v HuuryeÉchil

400,00 400,00

77 600 966.800

0

Thæætlsche huurcpbrengsf:

1.600

totaal EUR

I 600 966.800 o7 eto 469.471 7,40o/o

ll.7¡19.608

waardg v,o.n,

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ll.7¿19.508 27 646 663 507

Bruto fêndemerÍen en factoren (ouþut)

0 0 0 11.058.¿155

¡n EUR

l'1,100,000

op Kosten ongecorlg naam kopef e€ñl 0,01% o,o'16/ø O,O1o/o 7.Ue,51 6 911,53 7 343,51 a,23ø/o a,74o/o 8,23% 12,15 '11,44 12,15 vdJ

11.068,¿155

Hl factor BAR HW factor BAR

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruil(t

Pagina 4 van 5

1

Zwarte Woud 2 te Utrecht

MAARSENGROSP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERI-AGING

Kantoolfulmte

Huurdêrs Era Nederland BV Tribase Comp &Network Seru Alg. Pedagog¡sch Studiecentrum Vodafone Libertel N.V. Sticht¡ng Gesch¡llen Onderwüs (SGO)

wo 200 450 4675 475

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/m:

Overlge rulmte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR p.e.

160,00 160,00 160,00 160.00 160.00

0

6.800

totaal

1-1-2014

huuropbrcngst exp¡ratle Parter€n Huunr¡¿ards p.p. EUR/p.p. EUR/jaar EUR4aar datum 4 400,00 33.600 7 400,00 74.ao0 78 400,00 779.200 400,00 4 400,00 77 600 93 966.800 0 Theoretlsche huuropbrungst:

looptüd

CW

contracl

HuurveÉchil

1.600

totaal EUR 1.600 966 800 97.329 469 471

op na¡m

marde v.o.n.

a,g6% 12.610.374 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

12,510.71 29 436 706,468

í.n4A70 0 0 0

geconlgecnle waade ko€ten koper algerond ln EUR

i.ft470 11.800.000

Bruto rendemeíten en factofen (output)

Hl lactor BAR HW faclor BAR

vrlJop Kosten ongecoiflg na¡m koP6r êert Op1% O,O1o/o O,O1% 7.818,98 7 359,04 7.818,98 7,73% 8,21% 7,73% 12,94 12,18 '12,94

Genoemde waaden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 5 van 5

Laan Nieuwer-Amstel 3 te Amstelveen

.-

Laan Nieuwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROFP

Peildatum

HUURVRIJ

HUURGEGEVENS

wo 112

The Legal Compeny

wo

EUR m¡

EUR/m¡

wo

Huurder 2 Hans¡nk & de Looper

Maatwerk Woondiensten B,V, I R.l,S, Nederlând B,V.

120 106 409 197

DRP/Beheermû Emma¡aan BV, Bezuin & Partneß

223 95

ænhêden

EUR p.ê.

HuuMarde Parkeen p.p. EUR/p.p. EUR4aal '18

74

17 490

165.00

67.485

êrplEtle

looÞt[d

cut

datum

contnct

Huumêhll

32 505

165,00

114

9 690

85,00

36 795

t65,00

15.675

165,00

9 010

106

85,00

P. Stoel

165,00

86

85,00

7 310

85,00

6 545

totrâl

¡aal

19 800

165,00

165,00

V

EUR

480

Gol Marketing Easy Gatewey Solution B

huurepbEngst

6 290

85,00

165,00

165,00

DRP/ Beheermû Emmalaan B.V

EUR/rf

165,00 165,00

1

Oveflge

OrerlgÊ ruimt€

Opslagrulmte

Kantoorulmte

HuurúeÉ

Huurder

1-1-2010

165,00

0

1.262

0

157

o

217.075

Theocüsch€ huuþpbEng3t:

255.5:¡0

2,67

19 148.43

255.630

totaal EUR 255.630 247.O75

20.687

2263A8 8,00% 2,829.850

U U

-26 090 0 0 0 0

't9148 gsconlq ggrdg wr¡rdo v.o.n.

2,82i¿.9ß

6642 I

f¿ctoEn (outputl

159 41

rvtaldo koaúên

ffiarde kGten kopsr ålg.rend ln EUR

Kostên Ong@rflg

2.056.855

vfJ op

U

naam 9,06%

koper

ærd

9,62Vo

1,04

10,39

8,75% 1'l,43

9,30%

9,030/o 11,O7 8,73o/o

10,75

11,45

0 0 2.656.855 2.650.000

BAR HI factor BAR HW factor

1

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Pagina 1 van 5

--1

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROEP

Peitdatum

HUURGEGEVENS

wo 112

The Legal Compeny Huurder

Hans¡nk & de Looper

Maâtwe* Woondiensten B V lRl.S NederlandBV. DRP/ Beheemij Emmalaan B.V DRP/ Beheermij. Emmalaan B V

I

EuR

Opslagrulmte

wo

rî:

EUR mr

Partneß

120 106 409 197

EUR

Overlgê

rff

eenheden

EUR p.e.

Parfeßn

p.p.

EUR/p.p.

Huuffiarde

huurcpbEngst

srplnt¡e

EUR Jaar

EUR/jear

datum

85,00

6,290

165,00

17 490

165,00

67.485

16s,00

114

85,00

9.690 36.795

165,00 165,00

15,675

'f

65.00

106

85,00

I

P. Stoel

165,00

86

85,00

7.310

77

85,00

Eesy Getewey Solut¡on B V

cw HuureRhll

19.800

165,00

Go! l¡erketing

165,00

0

1,282

tobal

loopti¡d contract

18,,180

74

165,00

223 95

Ovstlgo rulmte

wo

165,00 165,00

1

Huurder 2

Bazuin

HUURVRIJ

Kantoon¡nts

HuufdeG

1-1-2011

010

6_545

0

457

247,076

259.867

ThsoledaclÞ huuropblenEst:

259.867

1.67

1

6.209.35

totaal EUR 259.8ô7 247.O75

20647 zZO 5óó

8,20% 2,760.829 0 0 0 0 0 0 0 0 0

%o.n,

16 209 2.7Tt.O39 6.534 156.821

wrde

kGúgn

0 0 0

h

EUR

Bruto Gndemo]llen en hctoEn (oúput)

2.613.38s

2.6r3.683 2.625.000

BAR Hl factor BAR HW factor

vñlop næm 9,36% 10,69 8,90% 11,24

Koston Ongscoflg koper æd

9,940/o 10,06 9,45Vo 10,58

9,41% 10,62

8,95% 11,'17

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

î MAARSENGROF

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen P

Peildatum

HUURGEGEVENS Huutdera The Legal Company

Huurde|l Huurder 2 Hansink & de Looper

Maatwerk Woondìensten B V. l.R.l.S. Nederland B.V.

HUURVRIJ

Kantoofllmte

wo 112 't20 106 409 '197

DRP/ Beheemij. Emmalåan B V DRP/ Beheemú. Emmalaan B-VBazuin & Partneß

Opslagruimte EUR/rî¡

wo

EUR m:

EUR/m¡

Palkerên

Ovarlge

eenhsden

EUR/p.s.

p.p.

EUR/p.p.

Huururaards EUR4aer

74

85,00

EUR¡ear

datum

loopti¡rl contËèt

CW

HuudsEhll

6 290 19.800

165,00

't65,00

17 490

165,00

67.485 32.505

165,00

'114

I

85,00

690

36.795

165,00

15.675

165,00 165,00

,ou

85,00

9.0.10

P Stæl

165,00 '165.00

86

85,00

7.310

Easy Gateway Solution B.V.

huuropbrcngst e¡p¡fatiå

18 480

165,00 165,00

165,00

223 95

Ovelgs rulmto

wo

Go! Market¡ng

totaal

1-1-2012

ô.545

85,00

ßI

0

1.262

0

0

247.t76 ThæÞtlsche huurcpbrengst:

25ô.679 256.679

3,50

20.151,23

toûaal EUR 256.679 247,O75

20687 226344

m¡tde

8,00% 2.029.8ó0 0 -50.614 -19.369 -1 540

4.582 -9 010 0 0 0 20 151 2.7G4'887 156 135 2,60:2.247

0 0 0

gGco]rlgærdo warde kost3n kopsl afgorcnd ln EUR

2,602-2A7

2.600.000

Bruto Endereftsn en lhctoEn (outputl vfu op Ko8ten ongecoñg kop€r ærd mam BAR HI

faclor BAR HW fâctor

9,24%

10,77 a,940/o 11,19

9,860k 10,'14

9,O7o/o

9,49%

8,73o/o

10,53

1

11,O2 1,45

Genoemde waarden kunnen niet els zelfstandig gegevên worden gebru¡kt

Pagina 3 van 5

_ì

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen

MAARSENGÊOEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HIJURVRIJ

Kentæmlmte

Huurdæ

wo 112

The Legal Company Huurder

EUR

Owrlg€ rulmts EtlR m'

OpslagruiÍlte

wo

m'

EUR

Íf

wo

Hansink & de Looper Maatwerk Woond¡ensten B-V.

l.S Nederland

B

V.

120 106 409 197

DRP/ Beheerm¡j Emmelaan B V DRP/ Beheemi. Êmmelean B.V.

EUR p.e.

PsrkeFn Huuffiards p.p. EUR/p.p. EUR/jaar

165,00 165,00

'17

165,00

67 485

114

Huurueßchll

9 690

85,00

36 795

165,00

15.675

85,00

9,010

P- Stoel

'165,00

86

85,00

7 310

aa

85,00

't65,00

6 545

lît

0

1.262

totaal

cw

contac't

165,00

106

B.V

loopt¡¡d

datum

490

165,00 '165,00

Easy Gatewey Solut¡on

erp¡ntle

EUR4aar

6 290 19.800

85,00

Go! Marketing

Bæu¡n & Partners

huuþpbængst

18 480

74

165,00

223 95

OEdge

ænheden

t65,00 165,00

1

Huurder 2

IR

1-1-2013

0

o

u7.o76

2il,412

fhæEtlsche humpbFngst:

26l.412

2,60

23 183,60

totaal EUR 261.412 247 075 20 687

226344 8,05%

2.81Ltt3 0 0 U

-229U 0 0 0

0

ffiardê f,o,n.

2,412.823 6.618 158 825 2.6,7.O80 0 0 0

gærdgælde marde kGten koper

2 6¡17 080

afgercnd ln EUR

2,660.000

vll

op koper

BAR HI tadtot BAR HW fector

Genoemde

eerd 9,31%

9,31%

9,89%

10,74

10,11

'1o,74

8,78%

9,33%

8,79%

1,38

10,71

11,38

1

warden kunnen niet als zelfstend¡g gegeven worden gebru¡K

Pag¡nâ 4 van 5

;ì

Laan Nieuwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROE

P

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoorruimte EUR/ñf

HuurdoE

wo 112

The Legal Company Huurder

1

120 106 409 197

Huurder 2 Hansink & de Looper

lreatwerk Woond¡ensten B.V

lRlS

NederlandB.V

DRP/ Beheemû. Emmalaan B

V

DRP/ Beheerm¡j. Emmalaan B,V Bazuin & Partneß

Op8lagrulmte EUR/nf

wo

223 95

Easy Gateway Solul¡on B V.

Overlgg

eenhedan

EUR/p.s.

Pat*eEn p.p. EUR p.p.

Huulü¡aalde

huurcpbltngst

erplratls

EUR/jsar

EUR4sar

datum

looptird

CX¡,

contnc:t Huuruffichll

18.t80 6 290

85,00

19.800

165,00

17 490

165,00

67 485 32 505

165,00

114

9 690

85,00

36.795

t65,00 165,00

15.675 106

85,00

9 010

85,00

7.310 6 545

85,00

165,00

1.282

totaal

EUR/m'

74

165,00 '165.00

165,00 '165,00

Stoel

Overlgs ruimte

wo

165.00

165,00

Go! Market¡ng

P

1-1-2014

0

0

167

o

247.078

Theoretlsche huuropbEngst:

267./195

257.195

2,1'7

20,374,1'l

totaal EUR 257.495 247.O75

20647 226388 8,00% 2"829.850 0

-13 063 -3 655 -4 909 -27 088 0

0

v.o.n.

wrde

koaton

0 20.374 2,4OL611 158 203 2,6¡t6,716

0 0 0 2,0¡t6.716

ln EUR

2,625.000

vfü op

mam

kopcr

oed

BAR HI

9,19%

9,77%

9,10%

faclor BAR HW faclor

10,88 I,820/o 11,34

10,24

10,99

9,37%

8,73/o

10,67

'11,45

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Paginã 5 van 5

î

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROSP Peildatum

HUURGEGEVENS

1-1-2010

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kail@mimt€

HuurdelÈ

wo 112

The Legal Company

Opslagruimta

wo

EUR/m'

Overige ru¡mte

EUR/m¡

EUR'M'

Huurder 2 Hans¡nk & de Looper Maatwerk Woondìensten B,V

120 106 409 197

DRP/ Beheemij. Emmalaan B.V. DRP/ Beheem¡j. Emmalaan B V Bazuin & Parlneß

p,p.

EUFUp.p.

HuuMarde

huurcpbEngst

expintie

looptüd

C1n

EUR/jaar

EUR/jaar

datum

contract

Huurueßclil

18,480

74

6.290

e5,00

'19 800

165,00 165,00

17 490

165,00

67 485 32 505

165.00

114

165,00

223 95

EUR p.e.

165,00 165,00

Huurder'1

ParkeFn

Ovedg€

ænhêden

9.690

85 00

36,795

165,00

15 675

165,00

Go! Marketing

165,00

l0ô

85,00

9 010

P. Stoel

'165,00

86

85,00

Easy Gateway Solut¡on B.V.

165,00

77

85,00

7.310 6 545

1.2î2

totr¡l

24l.O7S

0

4Éi7

255.630 255.6:t0

totral

2,6t

19 148,43

EUR

255.630 247 075

20687 ZZO JÓþ a,ooo/o

2,829.A50 0 0 u 0 0 0

n¿¡m

0 0 0 19 144 2.848.998 6.704

v.o.n.

160.885

malde k6Ûen

kopêr ln EIJR

Bruto rendemerlt€n en fas'toæn (oúput) V¡¡J

2.681.410 0 0

BAR HI

2.681,410 2.675.000

factor BAR HW fãctor

op

Kosten

ongeconig

naam

koær

æfd

8,970/o

9,53%

9,03%

11,15

10,49

11,O7

8,67%

9,21Yo

8,73o/o

11,s3

10,85

1'l,45

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g geqeven worden

gebruik

Pagina 1 van 5

r'l

Laan N¡euwerAmstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

re

The Legal Company Huurder

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomlnrts

HuurdoE

Hans¡nk & de Looper Maatværk Woondiensten B,V. ¡.R l.S. Nederland B V.

112

Bazuin & Partners

EUR/m¡

120 106 409 197

Huumarde

huurcpbEngst

exp¡nt¡e

looptid

CW

EURjaar

EUR/jaar

datum

contEct

HuureEchil

6.290 19.800

165,00

17 490

1ô5,00

67 445 32 505 9.690

165,00

114

85,00

36 795

165,00

15.675

165,00 106

85,00

P

165,00

86

85,00

77

85,00

GateMy Solut¡on B.V

ParkeÉn p.p. EUR p.p.

165,00

165,00

Easy

EUR p,e,

85,00

Gol Market¡ng Stoel

Overige

ænh€dsn

18 480

74

165,00

223 95

Orerige ru¡mte zuR rn¡

wo

165,00 165,00

DRP/ Behærmij. Emmalaan B,V. DRP/ Beheemij. Emmalaan B,V

Opsl¡9ru¡mte

wo

EUR/m'

1

Huurder2

1-1-2011

165,00 ,1.262

0

totaal

9.010 6 545

0

457

o

2{t.o75 ThæEt¡sche huuropbFngst:

2n9.867 259,867

1,67

16 209,35

totaal EUR 259.867 247.O75 20.6A7 226 3AA s,200/6

2760.8ß 0 0 0 0 0 0 0 0 0 16.209

zTn,o39 6 534 156.821

2,613.683 0 0

gscorigesrdc waard€ kGten koper afgorcnd ¡n EIJR

2 613.683

2.625.000

Bruto Endementen en fastoren (outþut) Vnjop Kosten Ongecor¡g naam koper êefd

BAR Hl factor BAR HW factor

9,360/0 10,69 8,90o/o 11,24

9,94o/. 10,06 9,458o 10,58

9,41% 10,62

8,95% 11,'17

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig qegeven worden gebruikl

Pag¡na 2 van 5

:ì

Laan N¡euwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROgP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

EURm'

Overige ruimt€

wo

Hansink & de Looper Maatwerk Woond¡enslen B V

l.R.l.S. Nederland B V.

120 106 409 197

DRP/ Beheemû. Emmalaan B.V

Behæm¡j. Emmalaan B.V

Bazuin & Partners

Par*eEn

Overige

eonheden

EUR/p.e.

p.p.

EUR/p.p,

Huuffiarde EUR{aar

165,00

17 490

1ô5,00

67.185

exp¡Étie

looptrjd

datum

coÍìtEct

cI¡, HuurcÉch¡l

32 505

165,00

114

85,00

9,ô90

165,00 15 675

165,00 106

85,00

9.010

P

165,00

86

85,00

7

310 6545

85,00

165,00

0

1.262

tortral

jaar

19 800

165,00

165,00

Easy Gateway Solutìon B.V.

EUR

6 290

85,00

Gol Marketing Stoel

huuropbÉngst

18 480

165,00

223 95

EUR/nf

74

'tô5,00

1

Huurder2

DRP/

Opslagrulmte

wo

wo EUR/m' 1',12 165,00

The Legal Company Huurder

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantooñ¡mte

Huurdeß

1-1-2012

o

457

247.O75

2.9.925t 254.929

3,49

13 285,86

totaal EUR 254.929 247.O75

20647 226344 8,00% 2829.850

nltm

mafdr

0 0

0 0 0 0 0 0 0 '13 286 v.o.n.

2.8¡1i1.136

6 690 160.554

wüds

koslen

2.675,893 0 0 0

¡n EUR

2.675.893 2.675.000

Bruto Endêm6nlgn en lactoßn (output) Vr¡j Kostên Ong€coÍig

op

koper

eefd

BAR HI

8,97Vo

9,53o/o

factor BAR HW fector

I 1,15 8,69o/o

10,50 9,231o 10,83

I,O't% 1't,10 a,73%

11,51

11,4s

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡kt

Pag¡na 3 van 5

*ì MAARSENGROE

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen P Peildatum

HUURGEGEVENS

The Legal Company Huurder

Hansink & de Looper

Nederland B.V

120 106 409 197

DRP/ Beheemü. Emmalaan B V. DRP/

or€rige rulmt€

Opslagruimt€

EUR/m.

EUR

m.

Beheemij Emmalaan B V

Bæu¡n & Parlners

mr

Overige EUR/p.e.

ænheden

ParkaÊn HuuMarda p.p. EUR/p.p. EURjaar

165,00

17.490

165,00

67,485

looptljd

CW

contsact HuureEch¡l

32 505

lô5,00

114

I

85,00

690

36 795

165,00

1s675

165,00 106

85,00

9 010

P. Stoel

165.00

86

85,00

165,00

77

85,00

7.310 6.545

1,262

totaal

datum

19.800

1ô5,00

165,00

Gatway Solution B V

explEtis

6 290

85,00

Gol Marketing Easy

huurcpbEngst EUR jaar

't8 480

74

165,00

223 95

EUR

165,00 165,00

Maatwerk Woondiensten B V.

S

wo 112

1

Huurder2

I R.l

INRICHTINGSBIJDRAGE

Karfæru¡mte

HuurdeE

1-1-2013

o

457

247.Of5

2ÊO,O28

TheoEtische huuropbÉng5l:

260.028

2,49

17 619,61

tot¡âl EUR 260024 24t UtC 20647 226.344 a,oíEo

2.812.273 0 0 0 0 0 0 0 0 0

marde v.qn. Mards koGten

gæorigælde malde kostan koper afgeþnd ¡n EUR

17.620 2.829.893 6 659 159,806 2.663.42!)

Eruto EndêmenÞn en facloEn (outpú) Vnjop Kol€n Ong€codig

0 0 0 2 663.429 2.675.000

BAR Ht factor BAR HW factor

Genoemde

narm 9,19% 10,88 8,73Eo 11,45

koper 9,76% 10,24 9,2Aa/o 10,74

ærd 9,25Vo

10,e2 A,799o 11,38

waaden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡kt

Pagina 4 van 5

a

Laan Nieuwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoom¡mto

HuurdeE

wo 112

The Legal Company Huurder I

Opslagruimto EUR'M'

wo

EUR/mr

Overige ru¡mþ EUR/m,

wo

Hans¡nk & de Looper Maatwerk Woond¡ensten B V I R l.S. Nederland B V

120 106 409 197

Beheemi, Emmalaan B V

Bazuin & Partneß

223 95

EURtp.e.

Parkeæn Huuffiarde p.p. EUR/p.p. EUMaar

85.00

expir¡tiå

læptijd

Cìl/V

datum

contEc't

HuurueEchll

2,77

16 246,41

6 290

165,00

17 490

165,00

67 485 32 505

165,00

114

9,690

85 00

3ô.795 't5 675

165,00 1ô5,00 165,00

'106

85,00

9 010

P- Stoel

165,00

8ô

85,00

7.310

77

85,00

165,00

6 545

o

457

1.262

tqtâal

EURjaar

19 800

165,00

Gol Marketing Easy Gateway Solution B V.

huurcpbEngst

18.480

74

165.00

DRP/ Beheem¡j. Emmalaan B.V

Owrige

eenheden

165,00 165,00

Huulder2

DRP/

1-1-2014

247.O7s

255.675

Theoretische huurcpbÊngs.t:

255.675

totâal EUR 255 675 247.O75

20687 2263A8 8,00% 2.829.850

nmm

0 0 0 0 0 0 0 0

0

16246 2.846.098 6 697 160.721

2.678.679 0

kopsr ¡n EUR

0 2.678.679 2-675.000

Bruto Fndement€n en facloßn (output) Kosten Ongêconig Vrij op kopêr serd nlam

BAR Hl factor BAR HW factor

8,987o 1 1,1 3

8,68% 11,52

9,541o 10,48 9,22o/o 10,84

9,03% 11,07 A,73o/o

11,45

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandiq gegeven worden gebru¡kl

Pag¡na 5 van 5

:ì

Laan N¡euwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGRCÊP

Peildatum

HUURGEGEVENS

The Legal Company Huurder

HUURVERLAGING

Kantoolrulmte EUR/nf

HuuldeG

wo 1't2

Hans¡nk & de Looper

Maatwerk Woond¡ensten B.V. LR.l,S. Nederlend B.V.

120 1æ 409 197

DRP/ Beheermij Emmalaan B V, DRP/ Beheermü. Emmalaan B V, Bazuin & Partners

Opslagrulmts

wo

EURfin¡

Ovedge rulmte

wo

223 95

EIJR/m'

Ovstige

eenheden

EUR/p.e.

ParkeEn Huurwaefds p,p. EUR/p.p. EUR4aar

74

EUR ¡aar

erplEUê datum

looptüd contract

cW Huuweßchll

ô 290

85,00

19,800

165,00 165,00

17.490

165,00

67.485 32 505

165,00

114

165,00 '165,00

9 690

85,00

36 795 15 675

165,00

9 010

Go! Marketing

165,00

106

85,00

P. Stoel

'165,00

86

85,00

7 310

Easy Gateway Solut¡on B.V.

'165,00

85,00

6.545

tot¡al

huuropbFngst

'18.,180

165,00 165.00

1

Huurder 2

1-1-2010

0

4Ët

0

1,262

o

ø7.075

260.412

Thoor€tlsche huulopbßngst:

250.4't2

2,62

3.660,70^

totaal EUR 250.412 247.O75

20687 226344 8,00% ¿829,850 0 0 0

0 0 U

0 0 -3.66'l 2.826,189 6 650 '159 597 2,559.943

VrU

op kop€t

æfd

BAR HI

8,86%

9,410/o

8,85%

fac{or BAR HW faclor

11,29

10,62

11,30

8,74%

9,29o/o

8,730/o

11,44

10,77

1

0

gecorlgærdo marde k6ten lopel afgêEnd ln EUR

0 0 2,559.g¡lil 2,650,000

t,45

Pagina 1 van 5

Laan NieuwerAmstel 3 te Amstelveen

-î

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS Opslagruimte EUR/fif

wo

EUR/flf wo 1'12 165,00

The Legal Company Huurder

HUURVERI-AGING

Kantoorulmte

Huurdeß

Orerlge rulilte

wo

Hans¡nk & de Looper

Maatwerk Woondienst€n B V I R.¡.S. Nederiând B.V.

120 106 409 '197

DRP/ Beheemü. Emmalaan B V DRP/ Beheemü. Emmelaan B.V Bæuin & PartneE

223 95

EUR/rn:

Overige

eenheden

EUR/p.6.

ParkeEn

p.p.

EUR/p.p.

HuuMarde

EURjâer

expintle

loop¡tljd

EUR/jaar

datum

conbac{

cw Huureehll

6 290

85,00

19.800

165,00 165,00

17.490

1ô5,00

67.485 32 505

165,00

114

165,00 '165,00

9 690

85,00

36 795 15 675

165,00

9 010

Go! Marketjng

165,00

106

85,00

P. Stoel

165,00

86

85,00

7 310

Easy Getewãy Solution B.V.

165.00

T7

85,00

6 545

0

Æ7

0

1,262

tot¡sl

huurcpbængst

18,480

74

165,00

1

Huurder 2

1-1-2011

0

a7.ot6

264,649

2s4.ú9

1,62

2.656,07-

totaal EUR 254649 247.075

4ó.5óö 8,2O%

2,764,48 0 0 0 0 0 0 0 0 0

v,o,tu

-' qEA z7æ.273 6 490 '155 761

2.6æ-02'2 0 0 0

gæorlgæfde wåardo kosten koper

2.6ß,Oin

afgercnd ln EUR

2.600.000

Bruto rcndemnten en factoEn (outputl Vrü op Kostên Onq€corrlg æld naam kop€r BAR HI

9,23%

9,81%

9,220/o

factor BAR HW factor

10,83

'10,19

8,96%

9,52%

I 1,'16

10,51

10,84 8,9s70 11,17

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Pagina 2 van 5

1

Laan NieuweÍ Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENOROS

P

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

wo 112

The Legal Company

EUR

Ovs¡ge ruints

Opslagrulmte EURm¡

Kentoorrulmûe

HuurdeE

ff

wo

wo

Hansink & de Looper

¡¡aatwerk Woond¡ensten B V. l.R l.S Nederland B.V.

120 106 409 197

DRP/ Beheemü Emmalaen B V DRP/ Beheemi. Emmalaan B V.

B¿u¡n & Pertners

Owrlge

]lf

ænheden

EUR p.e.

Palk€En Huuilaarts p.p. EUR/p.p. EURJaar

datum

looptud contEc{

cW

Huuilellchll

19 800

165,00 165,00

17.490

1ô5,00

67 485

32.505

165,00

'114

9,690

85,00

36 795 't5 675

165,00 165,00 165,00

106

85,00

I

P Stoel

'165,00

86

85,00

7 310

77

85,00

165.00

010

6 545

1ît

0

1.Æ2

tot¡al

erpimti€

EUR/iaal

6.290

85,00

Go! Marketing Easy Gateway Solution B.V

huurcpbrengst

18 480

74

165,00

223 95

EUR

t65,00 '165,00

Huurder I Huurder 2

1-1-2012

0

o

47.075

Theor€tlsche huurcpbßngEt:

230.423 230.423

3,42

78.770,43-

totael EUR 230.423 247.O75

20.647

226344 8,00% 2.E29.850 0

0 0

0 0 0 0 0

-78.770 v.o.n.

2,761.O80

6 473 '155.355

wtde

ko3ton

2.689.251

0 U

0

In EUR

2,589.251 2.G00.000

Bruþ lgndementên on fac{oEn (output} VdJop Koslen Ongæorlg BAR H¡ factor BAR HW factor

Genoemde

naam 8,38% 11 ,94 8,98% 11,13

koper 8,90% '11,24 9,54% 10,48

warden kunnen niet

eeld 8,140/o

12,28

8,73% 11,45

als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 3 van 5

*ì

Laan N¡euwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROFP

Peildalum

HUURVERI-AGING

HUURGEGEVENS Kantood¡ítto

HuurdeF

wo 112

The Legal Company Huurder

EUR

Overlgo rulmte EUR/m'

Opslågrulmt€

ff

wo

EUR

wo

rrf

Hansink & de Looper

lreatwerk Woond¡ensten B.V. l.R.l.S. Nederiand B V DRP/ Beheemi Emmalaan B V DRP/ Beheemü Emmalaan B VBazuin & Partners

120 106 409 '197

74

85,00

114

85,00

165,00 165,00 165,00 165,00 165,00

223 95

165.00 165,00

Go! Marketing

165,00

106

85,00

P. Stoel

165,00

86

85,00

Gatflay

Easy

85,00

165,00

Solut¡on B.V.

467

1,Æ2

totatl

Overlge

ænheden

'165.00 165,00

1

Huurder 2

1-1-2013

EUR p.€.

HuuMatde PårÍercn p,p, EUR/p.p. EuRYjaar 18 480 6290 19 800 17 490 67 485 32 505 9.690 36 795 15.675 9010 7310 6545 o u7.076 lheoætlsche huuropbr€ngat:

huurcpbrcngst explEtle

EUR4aar

235.O32 235.O32

datum

loopt[d contact

2,41

CW

HuurueFchll

55.93'i,80-

totåal EUR 235.O32 247 075

20647 226344 8,06% 2.812.213

waaldâ

-55 932 v.o.n.

2.766.

7

6 486 155 652

malde

koaten

2,551.201 0 0 0

2,69¡.,2U åfgarcnd ln EIJR

2.600,000

Bruto rêndementen en hctoEn (output) vdl op Koalen Ongecoûlg æld koper n¡em BAR HI factor BAR HW factor

8,s3%

9,060/o

8,36%

'11,73

11,M

11,97

8,96%

9,52%

8,79o/o

1,16

10,50

1l,38

1

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 4 van 5

a

Laan Nieuwer Amstel 3 te Amstelveen

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERI-AGING

Kmtooillmte

l{uurdeB

wo 'l'12

The Legal Company Huurder'1 Huurder 2 Hansink & de Looper Meatwerk Woond¡ensten B

lRlS

V

NederlandBV

DRP/ Beheemij, Emmelâen B.V DRP/ Beheemü. Emmalaan B.V

Buuin & Pârtners Gol lrarketing

P

120 106 409 '197

Opslagrulmte

EuRm'

EUR/rf

WO

223 95

EUR/nf

Ovedge

oenheden

EUR p.ê.

ParkeEn Huumalde p.p. EUR/p.p. ElJRlaa¡

huurepbrcngst EUMaa¡

erphrtla datum

looptild

CW

contrac,t Huuilerachll

18 480

74

85,00

6 290 19 800

165,00 165,00

17 490

t65,00

67 485

32.505

165,00

't't4

85 00

9

690

36 795

165,00

't5,675

165,00

85,00

9.0t0

165,00

85,00

7 3'tO

165,00

85,00

106

165,00

Easy Gateway Solution B.V.

Overlge rulmte

wo

165,00 '165,00

165,00

Stoel

1.62

totaal

1-1-2014

0

6.545

o

457

247.076

IteoFllæhe huurcpbEngst: totaal EUR 217

217,772 217.772

2,73

88.500,61

n2

247.O75

20687 226_3BA

naâm

8,00% 2,829.850 0

-10 450

-2924 -3.927 -21 670 0 0 0 0 .88.501

2.702,378 6.359 '152.605

mllde

koston

0 0 0

2,5¡3,416 ln EUR

vñj op

2.54¡t.415

2.560.000

BAR HI

factor BAR HW factor

neem 8,06%

kopGl 8,56%

ærd 7,70%

't2,41

1

1,68

12,99

9,14o/o

9,71%

8,73%

'10,94

10,29

11,45

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagine 5 van 5

Grote Bickerstraat 74-78 te Amsterdam

*ì

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROFP Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Opslagrulnfe

KantoomrlrÍte

HuulderË NIPO MarKondezoeks¡nstituut

WO 8 085

WO

EUR'M¡

EUR'M¡

Overlge ru¡mte

wo

EUR/rnr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

160,00

0

8.085

totaal

1-1-2010

o

Parteren

p,p. 142 112

EUR/p.p. 2,500,00

Huurwaarde

huurcpbr€ngst

EUR Jaar

EUR4aar

I

erp¡ratie datum

looptüd

CW

contract

HuurveEchll

648 600

1.648.600

Theorcdsche huurcpbængst:

1,116.587 ,t.'t

t5.s87

1,24

6¡12

985,94-

totaal EUR 587 1.648.600 133 126 1.515 474 1.1 16

7,7O%

19.681.¿¡¡l 0 0

0 0 0 0

0 0

€42 986 19.038195 44.796 1

waatdo

k6ten

koaton koper ln EUR

0751'15

17.918.68i1 0 0 0 17.918.583 17.900.000

Bruto rcndementen en factoren (output)

oP naam 5,86% 17,05 8,6ô70 1'1,55

vfü

Hl fâctor BAR HW factor BAR

KGten

ongeconlg

kopêr 6,23% 1ô,05 9,2O4/o 1o,a7

eerd 5,670/a

17,63

8'38% 11,94

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 1 vãn 5

I

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGNOEP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS Huuldelr NIPO ¡rarktondezoeksinstituut

HUURVRIJ

Kentoomrimte EUR/m'

wo I 085

Opsl¿9ru¡mte

wo

EUR/mr

Overige rulnte EuR mr

wo

Oveñge

eenheden

EUR/p,e.

160,00

0

0

8.005

totaal

1-1-2011

0

Parkeren Huuilaarde p.p. EUR/p.p. EURjear 142 2 500,00 1,648 600 142 1.6¡18.600 Thær€tische huurþpbrengst:

totasl EUR 1.1

I

38.91

huuÌþpbrengst EUR4aar

1.138.919 1.138,919

explratle datum

loopt[d contnct 0,24

CW

HuuleEchll

124.300,70-

I

648 600

133126 1.515 474

7,70% 19.681.481 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-124301

.t9.667.180

46017 1 104 405

Bnlto Êndementen en f¡ctor€n (outpú)

ln EUR

0 0 0 18.¡t06.757 1E.400.000

op naam 5,A2% '17,17 8,43% 1,86

Vrü

l8¿06.757

Hl factor BAR HW facto|f BAR

Kosten Ong$ílg

koper 6,19o/o 16,16 8,96% 11,17

eÊrd

5,79% 17,2A 8,380/o

'l'l,94

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagiìa2 van 5

I

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomrlmte

Huurders NIPO MarKondezoekslnstituut

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/m' wo 8,085 160,00

Overlge rulmte

wo

0

8.065

totaål

1-1-2012

EUR/]î'

OveÍlge EuR p.e.

eenheden 0

0

Pañ(eren

p.p. 142 112

EUR/p.p. 2 500,00

Huuffiarde EURjaar

huurcpbrcngst EUR

laar

erpiralle datum

looptld

confrct

CW

HuufveFchll

'I 648 600

1.648.600

Theoretlsche huurcpbfengs{:

1.648.600 1.648.600

4.25

tot¡al EUR 648.ô00 648 600 't33 126 1.515 474

1 1

7,15% waafde Yrü

21.155]4/1 0

naam

0 0 0

4't2.150

Y.o.n.

0 0 0 0 0 20.789.291

4A902 1.173.645

Bruto rcndementen en fastor€n (outpú)

vfl op

19.560.7¡14

0 0 0 19.560.7¡!+ In EUR

19.600.01x¡

Hl factor BAR HW fac{or BAR

naam 7,930/. 12,61 7,93% 12,6'1

Kosten ongecorlg

koper 4,43ø/o 11,87 AA3% 1'1,87

eerd 7,74% 12,86 7,780k 12,86

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstendig gegeven worden gebruikt

Pagina 3 van 5

e

Grote B¡ckerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS

N

HUURVRIJ

Kantoomlmte

Huuldens IPO lvlarKondezoeksÌnstituut

Opslagru¡ñe

wo EIJR mr 8.085 160,00

wo

EUR/m'

Overlge rulmte

wo

EUR mr

Overlge

eenheden

0

8.085

totáal

1-1-2013

EUR/p.e.

0

Parkeren

p.p. 142 142

EUR/p.p. 2.500,00

Huuffiarde

huuropbrengst

EUR4aar

EUR4aar

explratle datum

læptUd contrac't

CW

Huuilerachll

1.648.600 1.648.600

t6al.672

f heoretlsche huurcpbrengst:

1.681.572

3,2s

98.242,18

totaal EUR 16A'1.572 1 648 600 133 126 'l 5'15 474

7,25%

na¡m

20.903.090 0 0 0 0

0 0 0 0 0 94.242

v.o.n.

21.OO1.332

49 415 1.185 958 19.76tt.960

Bnlto rcndementen en factorcn (output)

Ht factor BAR HW factor BAR

h

EUR

19.765.960 't9.800.000

v]lloP Kotten ongecorlg naam koper eefd I,O1% 8,51% 8,04Vo 12,49 11,75 '12,43 7,85o/o 8,34% 7,89Vo 12,74 11,99 12,68

Genoemde w¿arden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 4 van 5

î

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGRCEP Peildatum HUURGEGEVENS

N

I

HUURVRIJ

Opsla$ulmte

Kantoorrulmte

lluurders PO ¡¡arktondezoeksinstituut

wo I 085

wo

EUR mr

Overige

Overlge rulmts

EURh'

wo

EUR

m'

eenheden

EUR/p.e,

160,00

0

8.085

totâal

1-1-2014

0

Parteren Huurwaarde p.p. EUR/p.p. EUR4aar 142 2.500,00 1.648.600 1.648.600 142

huurîpbrcngst

erpliatle

EURllaar

datum

Theor€tlsche huurcpbEngst:

1.715.203

1.716.203

looptUd CW contEct HuuÍverschll 2,25

141 273,70

to,taal EUR

1.715203 1

648 600

133't26 1.515 474 7,359,/0

ntam

20.618,69¡l 0 0 0 0 0 0 0

0 141 274

20.769.968

48447 1172.328

Búo

rcndementen en factorcn (output)

19.s8.793

ln EUR

0 0 0 19.538.793 19.500.000

Hl factor BAR HW factor BAR

vfl op

naam A,260/o 12,10 7,94o/o 12,59

KGten ongecorlg koper eeld 8,78o/o 8,32% 11,39 12,02 8,44% 8,00% 11,85 12,51

Genoemdê waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Pagina 5 van 5

*

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROsP Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS Huurdêrs NIPO Marktondezoeksinst¡tuut

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomilfllte

Opslagrulmte

wo

wo EUR mr 8.085 160,00

EUR

0

8.085

totaal

1-1-2010

nt'

Ovedge rulmte EuR mr

wo

0

Overlge

eenheden

EUR/p,e.

o

Partercn Huunvaar{e p.p. EUR/p.p. EuR4aar 142 2 500.00 1,648,600 112 1.648.600 lheorctlsche huuþpbrengst:

huurþpbr€ngst EUR4aar

1.116.687 1.116.687

erphade datum

looptld

contraci

1.24

CW

HuurveFchll

642.945.94-

totaal EUR 1 1't6 587 1 648 600 133 126 1.515.474 7,70% 19.681.481 0

0 0 0 0 0 0 0 0

€42 986 19.03E.496 44.796 1 075 115 17.918.68i1

0 0 0 tn EUR

17.918.58it 17.900.000

Bruto rendementen en factor€n (ouþut) Koaten Ongeconlg vll 0p eefd naam koper 5,67% 6,230/o 5,86% BAR HI 'tô,05 17,63 17,05 factor 8,38% BAR HW 8,66% 9,20o/o '11,55 11,94 faclor 10,47

Genoemde waerden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Pag¡na

I

van 5

Grote Bickerstraat te Amsterdam

-

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS

N

I

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kaúoomrlmte EUR/n'

Huurúeß PO lvlarktondezoeksinstituut

wo I 085

OF3lagrulmte

wo

EUR/mr

Overlge

Overige rulmte

wo

EIJR mr

eenheden

EUR/p.e,

160,00

o

8.085

tot¡al

1-1-2011

0

0

Pafftercn Huuilaatde p,p. EUR/p.p. EUR/jaar 142 2,500,00 1.648 600 142 t.648.600 Theoretþche huuropbrcng8t:

huurcpbrengst EUR/jaar

1.138.919 1.138.919

exp¡]?t¡e datum

looptUd

CW

conùac-t HuurueFchll o

24

'124.300,70-

totaal EUR 1 138 919

1.648,600

133126 1 515 474 7,700/6

19.681./tOl 0

0 0 0 0 0 0 0 0

-124.30'l v.o.n.

19.657.180 46.O17

1.'lo4 405

vfu oP ntam

18.46.757

wrElÚe koGten

rúarde kostcn kops afgercnd ln EUR

144iJ6.757 18.¡11,0.000

BAR HI factor BAR HW fâctor

koper

eerd 5,79o/o

17,'17

619% 't6, t6

8,43% I 1,86

8,96% 11 '17

8,380/o

5,82%

17,28 11,94

Genoemde wearden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pag¡na 2 van 5

a

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

INRICHTINGSBIJDRAGE

HUURGEGEVENS K.ntoomlmte

Huurúels NIPO MarKondeuoeksinstituut

OFslagrulmte

wo

EUR/m' wo 8,085 160,00

EUR

0

8,085

totaal

1-1-2012

Íf

Ovedge rulmte EllR m'

wo

0

Overlge EURp,e.

eenheden 0

Parkercn Huutwaålde p.p. EUR p.p. EUR4aar 142 2500,00 1648,600 142 l.e$,600

huuþpbr€ngst

explEtle

EURtaar

datum

Theorctlsche huurcpbEngst:

1.648.600

1.6¡t8.600

looptud

CW

contmc{ Huureßchll 425

totaal EUR L648.ô00 1

648 ô00 't33 126

1 515.474

7,15% naam

21.195.44',1

0 0 0 0

o 0 0 n 0 0

21.196.41

in EUR

49 872 1.1 96 919 't9.948.050 0 0 0 19,948,650 19.900.000

Bruto êndemerfen en fåctoren (outputl Kæten ongeooríg vrü eerd koper nåam BAR HI 8,26% 7,74o/o 7,78Vo 12,86 12,10 12,46 faclor 4,26% 7,780/0 7,780/o BAR HW '12,86 '12,10 12,86 factor

oP

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 3 van 5

a

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENôROFP Peildetum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantæm¡¡mte EUR/m'

Huuldefs NIPO Marktondezoeks¡nstituut

wo 8 085

Opslagrulmle EUR'M'

wo

Overlge rulmte EUR/n¡

m

Overlge

eenheden

EUR p.e.

Parkercn

p.p.

EUR/p.p.

'142

160,00

0

8.085

totial

1-1-2013

0

142

2 500,00

Huuilaarde EURliaar '1

huurcpbrengf

EuR4åar

explmdê datum

looptld contnc{

CW

Huudet:chll

648 600

1.648.600

1.681.872

Thærctlsche huurcpbrengst:

l.6al.s72

3,2s

98,24234

totaal EUR 1.641.572 1 648 600 '133 126 '1.515.474

7,26%

na¡m

20.9(':!.09t¡ 0 0

0 0 0 0 0 0 0

98242 v.o.n.

afgoþnd ¡n EUR

21.OD1.332 49.415 1 185 958 19.766,960 0 0 0 19.765.96r¡ 19.800.000

Vrq op BAR HI

factor BAR HW factor

natm

kopet

eelÚ

a,o1% 12,49

4,510/o

A,O4o/o

11,75

12,43

7,85%

I,U%

7,890/ø

12,74

1

L99

12,68

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pag¡na 4 van 5

a

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENCROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

KrÍtoomJlmte

Huurdeß NIPO lvlarktondezoeks¡nstituut

WO I 085

Opsl¡grulmte

wo

EUR'M'

EUR/rf

Ovefge rulmte

wo

EUR m!

Overlge

eenheden

EUR/p,e,

160,00

0

0

8.086

tot¡el

'l-1-2014

Pal*eEn Huurwaarde huurupbrcngst p.p. EUR/p.p. EUR4aar EUMaar 142 2 500,00 I ô48 ô00 112 1.648,600 1-718.M Theoretlsche huuþpbrcngst:

1716.m3

erplrstle daû¡m

loop ld contnct

2,2s

CW Huulvealchl¡

141 273,70

tobal EUR 1715.203 1.648 600 133 126 1 515.474

7,35% naam

20.618.694 0 0 n 0 0 0

0 0 141 274

2û759.968 48.U7

'l't72329 19.538.7!t3 n 0 0

Vr[ op naam

kopet

eefd

4,260/0

8,74%

factor

12,10

11,39

8,32Vo '12,o2

gêconlgeerde yü¡alde kGsten koper

19.5æ.793

BAR HW

7,94yo

8,44Vo

8,000/o

rÍgcrond ln EUR

19.500,000

factor

12,59

11,85

12,51

BAR HI

Genæmde waarden kunnen n¡et als zelfslandig gegeven worden gebruikt

Pagina 5 van 5

1

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP 1-1-2010

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoom¡lmte

Huurdens NIPO l¡arktondezoeksinstituut

Opslâgrulmte EURfm'

wo EUR TTf 8,085 160,00

wo

0

8.085

totaal

Ovedge rulmte

wo

EUR/mr

Overfge

eenheden

EUR p.e.

0

0

Parfteren

p.p. 142 112

EUR/p.p. 2.500,00

Huurwaardê EUR

I

raar

huurcpbrengst erpll?tle

EUMaar

datum

looptld contrac{

CW Huuryerschll

ô48 ô00

1.6¡18.600

Theorctlsche huuropbr€ngst:

L116.587 1.1 t6.587

1

24

642.9E5,94-

totaal EUR 't 116 587 1

648 600

133j26 7,70% ,t9.681.481

naam

0 0 0 0 0 0 0 0

0 -ô42 986

v,o.n.

r9.038.495 44796 1 075.1'15

17.918.583 0 0 0

17.9t8.68it In EUR

17.900,000

Bruto rundementen en tactoren (output) vñJ oP Kosten ongecoÌYlg naam koper eerd

BAR Ht factor BAR HW factor

5,86% 17,05 8,6670 11,55

6,23% 16,05 9,20% 10,87

5,67V"

17,63 8,38% 11,94

Genoemde waârden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina

I

van 5

Grote Bickerstraat te Amsterdam

-

MAARSENGROsP 1-1-2011

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERI.AGING

Kentoorulmte

HuufdeE

wo

NIPO l\rarktondezoeksinstituut

8.085

EUR mr

Over¡ge rulmte

wo

EUR/m'

Ovedge

eeiheden

EUR/p.e.

160,00

0

8.085

totaal

Opslagruimte EuR/m'

wo

0

0

Parkercn

P'P' 142 112

EUR P.P' 2 500,00

Huurwaarde EURllaar 1

huurcpbrêngst

EUR4aar

explralle datum

looptld contEct

CW

HuuryeEchll

648 600

1.648.600

1.681.572

Theoretische huuropbrengst:

t6at572

t,24

8.041 19

tot¡al EUR 1.681.572 1.648.600 133 126 1 515 474

7,70%

natm

't9.681.481 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8,04.1

v.cn.

19.689.522 46.328 1 111 879

wurds kosten

l&631.315

afgercnd ln EUR

0 0 0 18.531.316 18.500.000

kosten koper

Bruto rcndementen en factæn (output) vñJ op Kosten Ongêcoû|g naam koper eerd 8,54% 9,O7% 8,54Vo BAR HI factor BAR HW

8,37%

factor

1't,94

11,71

11,02 8,90% 11,24

11,70 8,38% 1'1,94

Genæmde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven wordên gebruiK

Pag¡na 2 van 5

1

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP 1-1-2012

Peildatum

HUURGEGEVENS Huuldeß NIPO [rarktondezoeks¡nstituut

HUURVERLAGING

Kantoomdmte

Opslagrulmte

EUR/nf wo 8,085 160,00

wo

Overlge

wo

0

8.085

totaal

EUR/m¡

ruhte EUR/m¡

Overlge

eenheden

0

EUR p,e,

0

Parkeren HuurÌvaarde p.p. EUR/p.p. EUR{aar 142 2 500,00 1,648_600 1.548.600 112 Theorct¡sche huuropbrcngst:

huuropbr€ngst explratle

EUMaar 't.3t8.880 1.318.880

datum

looptüd conlnc{

CW

HuurueEchll

4,25 I 250 161,57

tot¡al EUR 1 318 880

L648.600 'f 3312ô 1 515 474 7,16%

21.'t95.41 0 0 0

waarde

0 0 0 0 0 0 -1 250 162 19.9¡15.2t9 46.930

1j26322 14.772.O2f 0 0 0

1a,772.W ln EUR

18,800,000

Bruto rcndomeflten en factor€n (outpú)

op Kosten ongecorlg naam koper eerd ô,ô1% 7,o3o/o 6,22% '15,12 14,23 16,07 A,27o/o a,7A% 7,7a% 12j|0 1,39 12,86

Vrü BAR Hl facìlor BAR HW faclor

1

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 3 van 5

e

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROFP Peildatum HUURGEGEVENS Huurdeß NIPO Marktondezoeks¡nstituut

totâal

1-1-2013

HUURVERLAGING

KantoomJlÍrte

Opslagruimte

wo EUR/m' 8.085 160,00

wo

EUR/mr

0

8.085

Ovelge

Overige aulmte

wo

EIJR/m¡

eenheden

0

EUR p.e.

0

Parkeren Huunilaarde p,p. EUR/p.p. EUR4aar 142 2.500,00 1 6.18,600 142 1,648.600 Theoretlsche huuropbrcngst:

huurupbrcngst EURjaar

1,345.258 1.345.258

explEtle datum

looptlJd CW contac{ HuurveÍschil 3,25

903.829,87-

totaal EUR 1.345.254 'l 648 600 133.126 1.515.474

7,25% waalde vd¡

20.903.090 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -903 830 19,990.26{' 47.O57

1.129.370

14.422.83t 0

g@rrlgærde marde koûten koper atgerond ln EUR

0 0 18.822.833 r8.000.000

Bruto rcndementen en fa-ctor€n (ouþ¡¡tl BAR Hl factor BAR HW fac{or

V4op Koaten Ongecor¡g naam koper eerd 6,73Vo 7,'15% 6,44Vo 13,99 15,54 U,A7 8,24o/o 8,76o/a 7,89% 12,13 11,42 12,64

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 4 van 5

-ì

Grote Bickerstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoorulmte

HuurdeÊ NIPO ¡rarKondezoeksinstituut

Opslagrulmte

wo

EUR mr wo 8.085 160,00

ELrR/m!

Overlge rulmte EURfnt

wo

Oveflge

eenheden

8.085

totaal

1-1-2014

EUR p.e.

0

Paltercn Huurua¿rde p.p. EUR/p.p. EUR¡aar 142 2.500,00 1 648.600 142 1.648.600 Theorctische huuropbrrngst:

huurcpbængst EURilaar

1.372.163 1.372.163

explntle datum

læptud contract

2.2s

CW Huurverschll

586.355,80-

totaa¡ EUR 1 372

163

648 600 133 126 't.515 474

1

7,360/0

20.618.694 0 0

0 0 0 0 0 0 0 -586.35ô

v.o.n.

20.032338 47.135 1 131

geconigeelde marde kosten koper afgerond ln EUR

234

18,853.965 0 0 0 18.853.965 18.900.000

Bruto rendementen en factoren (output)

oP naam 6,85% 14,60 8,23% 1215

vfü

BAR Ht factor BAR HW factor

Kosten ongecorlg

koPer 7,24% 13,74 8,74% 11,44

eerd ô,ô50/o

15,03 8,00% '12,51

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven worden gebruiK

Peginâ 5 van 5

Cuserpark te Amsterdam

;ì

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Opslagrulnìte

Kantærrulmte

HuurdeF

wo

Ebbinge&CompanyBV Maarshorst Vastgoed Adm En Beheer

wo

EUR/m,

2754

265,00

1 751

265,00

USG

437

325,00

INC Research B V

688

265,00

iilÐqium Nederlend B V

920

265,00

LEEGSTAND

4ôS

265,00

EUR m'

50

75,00

26

75,00

Overlge rulmte

wo

EUR m!

Overlge

eenheden

EUR/p,e,

0

7A

7.019

totral

1-1-2010

Parker€n ]luuilaarde p.p. EUfVp.p. EUWJaar 30 2250,OO 801 060 29 2250,OO 529265 3 2250,OO 148.775 11 2250,OO 207 070 25 2250,OO 302 000

5 .t03? 3:9 99

huurcpbrÞngst erpkatle

EUR/jaar

datum

looptüd contncl

CW

HuuNellchll

135 535

2.123.706

2.269.6'ff

Thêol€tlsche huuropbrcngst:

2269.6n

5.04

582.852.50

totaal EUR 2259 677 2.'123.705 137 262 1 986.443

6,85% 28.999.16E 0 0 0 0 -135 535 0 0 0

0 582 853 Y.O.n.

a.44øÆ6 69 286 1.662.860

Bruto ændementen en faclorcn (output)

kostên kopel ln EUR

0 0 0 27.711.919 27,760.000

oP Kosten ongeoorlg naam koper 6erd 7,670/o 8,15% 7,79o/o 13,03 12,26 12,43 7 ,21o/o 7,660/o '32o/o 13,A7 13,05 13,ô5

vfl¡

n.714539

Hl factor BAR HW factor BAR

7

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 1 van 5

¡

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROsP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Opslagrulmte

Kantoorrulmte

Huurdelt

wo

Ebbinge&CompanyBV l¡aaßhorst Vastgoed Adm En Beheer

wo 50

EUR/ml

2754

265,00

't 751

265,00

USG

437

325,00

INC Research B.V

688

265,00

l\ran¡um Nederland B V

920

265,00

LEEGSTAND

469

265,00

26

EUR/m¡

Overlge rulmte EUR/m'

wo

Overige

eenheden

EUR p.e.

75,00

75,00

0

76

7.019

totaal

1-1-2011

0

Parkerun Huufwåarde p.p. EUR/p.p. EUR4aar 30 2250,OO 801 060 529.265 29 2250,00 3 2 250,00 14A775 11 2250,00 207 070 25 2250,OO 302 000

5 ??2?;?.9, 135.535 t03 2.123.705 TheorctlEche huurcpbrcngst:

huuropbrengst erplmtle

EURJaar

2.296.W 2.256,W

datum

looptud contract

4.04

o,v HuufleEchll

604.019.39

totaal EUR 2296 546 2123.705 137 262

weetde Y.o.n.

m.ldê k6ten

1,986,443 6,95% 28.581.914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 604 019 29.185.933 68 673 1 648 147

n.&11t

Bn¡to rcndemênten ên factoren (output)

v4

0 0

0

geconlgeede waalde kostên koper slgerond ln EUR

2f .ß9.113

u.500.000

BAR HI factor BAR HW factor

op

Koaton ongÐnlg

ntatn

kopor

eed

7,87%

8,3670

12,71

1

1,96

0,03% 12,45

7,280/o

7,73%

7,43%

13,74

12,93

13,46

Genoemde waarden kunnen nlet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 2 van 5

r

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROSP Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomr¡mts

HuurdeE Ebbinge&CompanyBV lilaarshorst Vastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V

Mæium Nederland

1-1-2012

B V.

LEEGSTAND

Opslagrulmte

wo EUR/m¡ 2754 265,00 1.75'1 265.00 437 325,00 688 265,00 920 265,00 469 265,00

wo 50

75,00

26

75,00

Ovedge rulmte EUR/m'

wo

Overige

eenheden

EUR/p.e.

Huuilaarde Parkercn p.p. EUR/p.p. EURJaar 30 2.250,00 801 060 29 2250,OO 529265 3 2 250,00 148775 11 2250,OO 207 070 302 000 25 2250,00

5

76

7.0't9

totaal

EUR mr

0

0

t03

3

3:9

99

huurcpbrengst EUR

laar

erplratle

loop jd

o/v

datum

contrac{

Huude]schll

r35.53s

2123.706 f heoretlshe huurcpbrcngst:

2.34.2.4n

2.U2.1n

3.0d

586 857,rt6

totaal EUR

2342477 2 123 705 't37 262 'I 986 443 7,05./o

wa¡ldc

28.175¡96 0

0 0 0 0 0 0 0 0 586.857 28.763.354 67 678

v,o.n.

1.624284

malúe kcten

koper In EUR

27.O71,392 0 0 0 27.O71.392 27.000.000

Vdl op naam BAR HI factor BAR HW fâctor

factorên (output) Kæten Ongecorflg eerd koper

8,'14%

8,65%

12,24

'11,56

12,O3

7,34%

7,440/o

13,54

12,75

7,541o 13,27

4,3'to/o

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pag¡ne 3 van 5

_î

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROgP 1-',1-2013

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomlnte

lluurdens

wo

Opslagrulmte

EUR'M'

Ebb¡nge & Company B.V,

2754

265,00

l\raarshorstVastgoed Adm En Beheer

1 751

265,00

437

325,00

688

265,00

Masium Nederland B V

920

265,00

LEEGSTAND

469

265,00

INC Research B V

wo 50

75,00

26

75,00

Overlge rulmte

wo

EUR/m¡

Ovedge

eenheden

EUR/p.e.

0

76

7.019

toûral

EUR/mr

Parkefen Huurwaarde p.p. EUR/p.p. EUMear 30 2250.OO 801 060 529265 29 2250,00 3 2.250,00 148775 11 2250,OO 207.070 302,000 25 2250,00

huuropbrengst EUR4aar

5 ??2?;9:9, 135 535 2.121.705 103

2.353.360

Thoorct¡sche huuropbrengst:

2.353.350

explratle datum

looptüd contEct

CW

HuurueEchll

2,OO

338.663,05

totaål EUR 2 353,350

2123705 137.262 1 986 443

7,16% naam

27.782.120 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28.121.OÛt

661ô7 26,486.901

Bruto rcndementen en frc-tor€n (ouþutl vrü op K6ten ongeoofrlg

28.466 90t 26.500.000

Hl factor BAR HW factor

'1.588.014

BAR

gecorilgeede wraldo kosten kopêr afgeÞnd ln EUR

nram 8,37o/o 11,95 7 ,55o/o 13.24

koper 8,89o/o '11,25

8,O2o/o

12,46

oerú 8,47ok

11,8'l 7,64Yo

13,08

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstendig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 4 van 5

*

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoom¡lñte

Huurdc6

wo

Opslagrulmts

2754

265,00

Maaßhorst Vastgoed Adm En Beheer

1

751

2ô5,00

USG

437

325,00

INC Research B.V

688

265,00

920

265,00

469

265,00

B V.

LEEGSTAND

wo

EUR/mr

Ebbinge & Company B.V

l\ilæium Nederland

1-1-2014

50

26

Overlga rulmte

wo

EURh'

Ovedge

eenheden

EUR/p.e,

75,00

75,00

0

76

7.019

tota.l

EURhr

Pe]fercn

p.p. 30 29 3 11 25 5 103

EUR/p.p.

2250,00 2250,00

Huumraârde

huurcpbEngst

erplratlê

EUR4aar

EUR4aar

datum

looptld contnci

CW

Huurueßchll

801.0ô0 529 265

2250,OO

148775

2250,OO

207 070

2250,OO

302 000

2 250,00

135.535

L123.706 TheorÊtlsche huuropbr€ngst:

L198.141

Z.19a.14

1,75

224.457,46

totaal EUR 2 198't44 2'123 705 137 262 1 986 443 7,OO%

8.377,f57 0

600.795

-37't94 -172.554 0 0 0 0 0 224.457

n.791.668

Y.O.n.

65.392 1.569 412

waarüe

28,t66.864

afgorcndln EUR

0 0 0 26.156.864 26,250.000

koper

Bruto ændementen en fac'torcn (output) Vrfl

op

na¡m

Kosten Ongecorlg koper 8A0%

eerd

BAR HI factor BAR HW

7,91o/o

12,64

11,90

7,75o/o '12,91

7,64%

8,'120/o

7,48%

factor

13,09

12,32

't3,36

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 5 van 5

ì

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP

Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

Ebb¡nge&CompanyBV lilaaßhoGt Vastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V.

Mffiium Nederland LEEGSTAND

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomrimte

Huuldeß

B-V

wo 2.7U 1 75't 437 688 920 469

OPslagrulnte EUR'M'

EUR m¡ 265,00

WO 50

75,00

26

75,00

Ovedge rulmte

wo

EUR/m:

Overlge

eenheden

EUR p.e.

265,00 325,00 265,00 265,00

76

tot¡¡l

P¿r*ercn Huurrâalde p.p. EUR/p.p. EUR4aar 30 2250.OO 801 060 29 2250,OO 529265 3 2 250,00 148775 1't 2250,OO 207 070 25 2250,OO 302 000

5

265,00

7.019

totsal

1-1-2010

0

0

103

?11?,,9,9.

huuropbrcngl EUR4a.r

explratle datum

looptüd

CW

contract

Huuryerschll

135 535

2.123.706

2.269.st7

Theor€tlrche huuropbrengst:

2.269.6n

5,04

582 852,50

EUR

2.2596n 2 123 705 tét .zoz 1 986.443

6,85% 20.9S9.168 0 0 0 0 0 0

w¡atde

0 0 0 Ê.682.020 69 605 1 670

514

n.841.g2 0 0 0

tt.8¡1.902 ln EUR

2f,750.000

Bruto rþndementen en ftctoren (outpú) v4l 0p Koaten ongecofflE nâam kopef eerd 8,12ø/o 7,79% BAR Hl 7,64ø/o

factor BAR HW factor

13,09

7,18% 13,93

12,32 7,63% 13,11

12,83 7,320/.

13,65

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡kt

Pag¡na

I

van 5

:ì

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROSP Peildatum HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomrlmte EUR/m'

Huurdeñs

Ebb¡nge&CompanyBV lvlaarshoßtVastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V

¡rax¡um Nederland

B

1-1-2011

V

LEEGSTAND

wo 2754 't 751 437 688 920 469

Opslagrulmte

wo

265,00

50

75,00

26

75,00

Overlge rulmte EUfUm'

wo

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

265,00 325,00 265,00 265,00

103

o

76

Parkercn Huurwaade p.p. EUR/p.p. EURlaar 30 2250,OO 801 060 529265 29 2 250,00 '148.775 3 2 250,00 11 2250,OO 207 070 302 000 25 2250,00

5 ??2?;9P, '35 535

265,00

7,019

tot¡al

EUR/m¡

2.123.î06 Theorcdsche huurþpbrcngst:

huufopbrengst EUR4aar

2.296.546 2.296.5¡16

exp¡ratle datum

loopdjd

CW

contmc{ }luufleEchll

4,A4

604 019.39

totaal EUR

22965/;6 2123705 137.262 986 443 6,95% 28.581.914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 604 0'19 29.185.933 68 ô73

I

wlrrde v.o.n.

.1.648.147

mafúc kocen

27,46,9.1L

0 0 0

geconlgeerde wa¡de kosten koper afgerund ln EUR

n469-113 27.500.000

Bn¡to rcndementen en fåc{oren (outputl Vlü op Koaten Ongæo]llg

Hl factor BAR HW factor BAR

naam 7,47o/o

12,71 7,28o/o

13,74

koper 8,36% 11,96 7,73o/o 12,93

êed 8,03% 12,45 7,43o/o

13,46

Genoemde waarden kunnen niet âls zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 2 van 5

:l

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGÑÐFP Peildatum

HUURGEGEVENS

Ebb¡nge&CompanyBV MaarshorstVastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V

¡¡asium Nederland

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kentoofllmte

Huuldels

B V.

LEEGSTAND

Opslagrulmte EUR/nf

wo EUR/m' 2754 265,00 1.751 265,00 457 325,00 688 265,00 920 265,00 469 265,00

wo

50

Overlgê rulmte EUR/m'

wo

Ovedge

eenheden

EUR/p.e.

75,00

26

7.019

totaal

1-1-2012

75,00

0

0

76

Par*eæn

p.p. 30 29 3 '11 25 5

EUR/p.p.

103

HuutvÍaårde EUR4aar

2250,OO

801 060

2250,OO

529 265

2250,OO

ß4775

2250,OO

207 070

2250,OO

302 000

2250,OO

huurcpbrengs-t EUR4a¡r

expkatle dåtum

looptud

c1v

contracl

Huulverrchll

3.04

586 857.46

135 535 2.123.705

2.3/,2.47f

Theoretlsche huurþpbrengst:

2.342.4n

tota.l EUR

23424n 2 123 705 137.262 1.986 443

v.o.n.

wrade korten

7,O5% 28.176.496 0 0 0 0 0 0 0 0 0 586 857 28.76:¡.3s4 67.674

1.624244 27.Of1,t92 0 0 0

gecoÍlgeeide waade kosten kopet

n.071.392

afgêrond ln EUR

27.000.000

Bruto rcndementên en factoren (output)

op nram Aj{ø/o 12,28 7 ,38o/o 13,54

Vrl¡

Hr factor BAR HW factor BAR

Kosten Ongecorlg

kopcr 8,65% 11,56 7 ,44% 12,75

ee]d A31% 12,03

7,ilo/o 13,27

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pag¡na 3 van 5

1

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGRCEP Peildatum HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kailoom¡lmte

HuurderS

wo

Ebbinge&CompanyBV ¡/laarshoßt Vastgoed Adm En Beheer

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/mI

2.754

265,00

't.75'l

265,00

USG

437

325,00

INC Research B V

688

265,00

¡¡Ðcxium Nederland B,V

920

265,00

LEEGSTAND

469

265,00

50

75,00

26

75,00

Overlge

Ovedge rulmte

wo

EUR

nf

esnheden

EUR p.e,

Parkercn Huuilaarde P.p. EUR p.p. EUR4aar 30 2250,OO 801.060 29 2250,OO 529265 3 2250,OO 148-775 11 2250,OO 207.070 25 2250,OO 302,000

huuropbrengst explEtle

EUR4aar

5 Za\?;?:?, 535 2.123,706

2.353.350

Thgorctlache huuropbEngEt:

2.363.350

datum

loopt[d contrac{

CW HuurveBchll

135

0

76

7.019

totaal

1-1-2013

103

2,00

338.563,06

totrsl EUR 2 353 350 2.123.705 137 262 1 986 443 7,15./o

ntam

27.782.124 0 0 0 0 0 0 0 0

o 338 663

28:121.ú3 66.167 588 014 26,¡t66.901 0 0 0 26.466.901 25.600.000

I

wærda kosten

gecorlgeede warfrle koEtsn koper alþeronú ln EUR

Bnfo Éndementen BAR Hl factor BAR HW factor

en fåc-tor€n (outputl

VdJoP Kosten Ongeoo]llg naam koper êed 8,37Vo 8,89% 8,47% 11,95 11,25 11,81 7,55o/o I,O2o/o 7,64o/o 13,24 12,46 13,08

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 4 van 5

*î

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡¡datum

HUURGEGEVENS HuuÉeß Ebbinge&CompanyBV Maarshorst Vastgoed Adm En Beheer USG INC Research B.V.

Maxium Nederland B V LEEGSTAND

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kaftoom¡lmte

wo 2754 1 751 437 688 920 469

OpBlagrulmte

wo

EUR/m.

EUR

50

265,00

Overlge rulmte

m'

wo

EUR

Overlge

m'

eenheden

EUR p.e.

75,00

265,00 325,00 265,00

26

265,00

75,00

265,00

7.019

ffial

1-1-2014

0

76

Prrter€n

P'P. 30 29 3 '11 25 5 103

EURP'P'

Huuilaalde

huurcpbrcngst

erpltutle

EUR4aer

EUR4a¿r

datum

2.250,OO

801 060

2250,OO

529 265

2,250,00

ßan5

2 250,00

207 070

2250,OO

302 000 't35 535

2250,OO

2.125.708

thærctlsche huuropbrengsi:

2.198.14 2tga-11Á

looptld conttcl

3,75

ClIl,

HuuryeÉchll

224.457,i6

toûarl EUR 2 1eA 144 2 123 705 't37.262 986 443

1

7,0o./o

2ß.tn.76f 0 0 0 0 0 0 0 0 0 224.457

28,602215 67 299 '1

kosiÊil

615 184

26,9t9.ñH

naam

kopet

eêtÚ

7,69%

8,'17%

7,750/o

'13,01

12,25

12,91

26.9f9.731

BAR HI factor BAR HW

7A2%

7,89%

7,480/o

27.000-000

fac-tor

13,47

12,68

'13,36

0 0 0

waalde kosten koper ln EUR

Bn¡to ændementan en factor€n (output) Vrfl op Kosten Ongecorflg

Genoemde waarden kunnen n¡êt als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 5 van 5

;ì

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROFP 1-1-2010

Peildatum

HUURGEGEVENS Opslagrulmte

Kantoonulmte

Huurdens Ebbinge & Company B,V l\ilaarshoßt Vastgoed Adm, En Beheer USG INC Research B-V.

l¡Ðqium Nederland

HUURVERLAGING

BV

LEEGSTAND

wo 27U 1 751 437 688 920 469

WO

EUR/m.

Overlge ruimte

wo

EUR mr

Overlge

eenheden

EUR p.e.

75,00

265,00 265,00 325,00 265,00

26

265,00

75,00

265,00

0

0

76

7.019

totaal

EUR,mI

Pal*eren

p.p. 30 29 3 11 25 5 '103

EUR/p.p.

Huun|r¿arúe

huuropbrcngst

erpifatie

EUR/jaar

EUR/jaar

datum

2250,OO

801 060

2250,OO

529265

2250,OO

'148775

2.250,OO

207 070

2.250,OO

302 000

2250,OO

CtlV loopt¡¡rl contncl lluuryeÉchll

135 535

2.123.705

Theorctische huuropbrengst:

2.232.5fO 2.232.570

5.04

464 361,33

toúad EUR

2232570 2123705 tót 202 986.443 6,85% 28.999.168 0 0 0 1

0 0 0 0 0 0 464 36'l Y,O.n.

29,¡163.529 1

wmrde kosien

69 326 663 823

n,730.t80 0 0 0

gecoFlgeerde waalde koaten koper afgerond ln EUR

27.730340 zl.750.ooo

Bruto r€ndementen en fdc{oren (output) Vrü op Kosten Ongecorflg naam koPer eerd

BAR Hl factor BAR HW factor

7,58o/o '13,20 7,21ro 13,87

I,O5% 12,42 7,66% 13,0ô

7,7O%

12,99 7,32o/o

13,65

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gêbruikt

Pagina 1 van 5

1

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGRCJEP 1-1-2011

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoom mte

Huurders

wo

Ebb¡nge&CompanyBV

OP3lagru¡mte

265,00 1.751

265,00

USG

437

325,00

INC Research B,V

688

265,00

lrald¡um Nederland B V

920

265,00

LEEGSTAND

469

265,00

l\raaßhoret Vastgoed Adm. En Beheer

wo

EUR/m.

7.019

totaal

EUR/n¡

50

75,00

26

75,00

Overlge ruimte EUR/nf

wo

Overlge

eenheden

0

76

EUR/p.e.

0

Parkeren

p.p. 30 29 3 1't 25

lluuMelde

EUR/p.p. EUR/jaar 801.060 2 250,00 2250,00 529.265 2250,00 148775 2250,OO 207.070 2250,OO 302.000

5 ??:9,99 103

huurcpbrcngst

explEtle

loopt[d

CW

EUR4åar

datum

contmct

HuurueEchfl

404

506.534.85

135,535 2.123.706

2.269.439

Theoretlsche huurcpbrengst:

2.269r35

totaal EUR 2269 439 2 123 705 't37.262 1

986.443 G,95%

v.o.n.

28,581.914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 506 535 29.088.¡t49 68 443 I

o4zØz

Bruto rcndementen en facftEn (oulput)

vrl

27.Sn.tø3 0 0 0

tt.377.363 ln EUR

2t.600.000

op

naam BAR HI factor BAR HW factor

7,80%

Kosten koper 8,29%

Ongecorì1g

eeld

7p4%

12,82

12,06

12,59

730%

7,76%

7,43%

13,70

12,89

13,46

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegsven worden gebru¡kt

Pagine 2 van 5

;ì

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum HUURGEGEVENS

Ebb¡nge&CompanyBV MaaßhorstVastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V

Mæ¡um Nederland LEEGSTAND totâ61

HUURVERLAGING

Kantoorrulmte

HuurdeE

BV

1-1-2012

wo 2754 't 751 437 688 920 469

Opslagru¡mte

wo

EUR/mr

EUR/m,

Overlge ru¡mte EUR/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

75,00

265,00 265,00 325,00 265,00

26

265,00

75,00

Huuffialde

EUR/p.p. EURlaar 2250.00 801 060 2250,OO 529265 2250,OO 148775 2250,OO 207 070 2250,OO 302 000

5 7729;?:9.

265,00

0

76

7.019

Par*eren

p.p. 30 29 3 11 25

0

103

huurcpbrengst

explEtie

looptl¡d

cw

EUR4aar

datum

contEct

HuurveEchll

135 535 2.123.705

2.314.828

Theoretl8che huurcpbrcngst:

2314.424

3,04

5't0'135.61

totaal EUR 23'14828

2123705 tJ I .ZOZ 1 986 443 7,O5./o

28.176.¡196

0 0 0 0 0

0 0 0 0 510 136 28.686.632 67 498 1 ô19.951 26.999.183 0 0 0 26.999.183 27,000.000

Vñl op naam BAR HI

A,O7ø/o

koper 8,57%

eefd a,22%

factor

12,39

1

1,66

't2,17

BAR HW factor

7,4Oo/o

7,87%

7,540/o

13,51

12,71

't3,27

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡K

Pagina 3 van 5

r

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGRÛEP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoom¡lmte

HuurúeB Ebbinge&CompanyBV Maarshorst Vastgoed Adm En Beheer USG INC Research B V

Mæium Nederland

B

1-1-2013

V

LEEGSTAND

wo 2754 1 751 437 ô88 920 469

Op3lagrulmte

wo

EUR/mr 265,00

50

75,00

26

75,00

Ovedge rulmte

wo

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

265,00 325,00 265,00 265,00

o

0

76

Parteren Huuffialde p.p. EUR/p.p. EURjaar 30 2250,OO 80't 060 529265 29 2250,00 3 2 250,00 144.775 207 070 11 2250,00 25 2250,OO 302.000

5

265,00

7,019

totarl

EUR/mr

t03

??29,'?:?.

huuropbrcngst

EUMaar

erpirade datum

looptijd

CW

contract

Huuflersch¡l

135 535

2.123.705

2.361.14

Theoætsche huuropbrcngst:

2.361.121

2,O4

428.365.80

totäal EUR 2361.124

2123705

I

137 262 98ô_443

7,15%

z.7a¿.420

natm

0 0 0 0 0

0

koper ln EUR

0 0 0 428 366 2A.210.7a6 66.378 1.593.080 24,551.327 0 0 0 26.651.327 26.500.000

Bruto ÊndefÍefiten ên factoren (output) Vrüop Kosten Ongeconlg na¡m koper eeld

BAR Ht factor BAR HW factor

8,370h 11,95 7,53o/o 13,2A

8,89% 1'1,25 8,00% 12,50

8,50% 11,77

7,64% '13,08

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebru¡kt

Pag¡na 4 van 5

;l

Cuserpark te Amsterdam

MAARSENGROEP Pe¡ldatum HUURGEGEVENS

HUURVERI¡GING Opslagruln¡te

Kantoomrlmte

HuurdeE Ebbinge&CompanyBV. Mâaßhoßt Vastgoed Adm, En Beheer USG INC Research B.V.

Manium Nederland B V LEEGSTAND

wo EUR/mr 2.754 265,00 1 751 265,00 437 325,00 688 265,00 920 265,00 469 265,00

wo

7.019

totåel

1-1-2014

EUR/mI 50

75,00

26

75,00

Overlge rulmte

wo

EUR mr

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

Parkercn Huurwaarde p.p. EUR p.p. EUR/jaar 30 2250,OO 801.060 29 2250,OO 529265 3 2.250,00 148775 207.070 11 2 250,00 302 000 25 2250,00

5

0

76

0

103

?

3:9,99

huurupbr€ngst explratie

EuMaar

datum

loopdjd contEct

CW

lluuweEch¡l

135 535

2,121.705

't,974.692

Theorctlsche huurcpbrcngst:

1.974.692

3.68

644 555.13,

totaal EUR 1

974692

2.123705 137 262 1.986.443 7,OO%

28.377.7q 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Y.O.n.

-6¿14 555 27.793.202 65.255 1 566 110 26.101.837 0 0 0

26.10L437 ln EUR

26.000.000

Bruto rcndementen ên factorcn (outputl

vilop

BAR HI

factor BAR HW factor

Kosten ongècofflg

naam

koper

eerd

7,12Vo 14,O4

7,570/o

ô,96%

13,22

'14,37

7,66%

a14%

7,48o/o

13,06

12,29

13,36

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandiq qeqeven worden gebruiK

Pagina 5 van 5

Jan Tooropstraat te Amsterdam

1

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildâtum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomrlmte

Huulders

Roæde Vastgoed

wo B.V.

Roccade Vastgoed B V, (onderiìuur Gl Rocæde Vastgoed B

totâal

1-1-2010

V

restaurant

3

Opslagrulnìte EUR/m'

wo

EUR mr

0 967 267

Overlge

Ovedge rulmte

wo

EUR/mr

eenheden

EUR p.e.

Huutraarde Parter€n p.p. EUR/p.p. EUR4aar

huuropbrcngst EUR4atr

explntie

looptud

cw

datum

contrac-t

Huuweßchil

0

100,00

ô3

80,00

400.00

342 560 21.360

80,00

1.2U

0

0

0

63

363.920

Theoretlsche huuropbrcngst:

419.644 419.644

5,00

243 468,45

totâal EUR

4't9644

âAâ Otñ

44773

warlds vrl¡

319.147 a,oo% 3.989.339

0 0 0 0 0 0 0 0 0

2ß464 4,23z,AO7

afgerDnd ln EUR

I 960 239.O29 3,983.819 0 0 0 3.983.819 3,975.000

vfu oP BAR HI factor BAR HW factor

naam 9,91% 10,09 8,60% 11,63

factorcn (output)

Kosten OngecoÍlg koper

eerd

10,53% 9,49 9,13% 't0,95

10,52% 9,120/o

10,96

Genoemde waarden kunnen n¡et als zeltstand¡g gegeven worden gebru¡K

Pagina

I

van 5

;ì

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildalum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kentoomlmte

Huufdeß

wo

Roffide Vastgoed Romde Vastgoed

1-1-2011

B V. B V. (onderhuur

Roc€de Vastgoed B V restaurant

Gl

3

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/mr

0 967 267

Oveflge rulmte

wo

Overlge

eenheden

EUR p.e.

Parkeren Huuruaarde p.p. EUR/p.p, EUR{aar

huurcpbrcngst

explEde

looptlld

CW

EUR4aar

datum

contract

Huudenschil

0

100,00

63

80,00

400,00

342 560 21.360

80,00

4.29

totåal

EUR mr

0

0

63

363.920

Theorctische huurcpbrengst:

424.O37 424.O37

4,00

230 442,90

totaal ÊUR 428.O37

363,920

44773 319 147 8,50%

3764.672

naam

0 0 0 0 0 0 0 0 0

v.o.n.

koper In EUR

230.443 3,985.1't5 9.377 225.O42 3.750.696 0 0 0 3.750.696 3.750.000

Bruto rendementen en factoEn (output)

vfllop

BAR HI

factor BAR HW fac'tor

Koslen Ongæonlg

naam

koper

eetd

1O,74o/o

11,41o/o

11,4oo/o

9,31

8,76

9,13% 10,95

9,7oo/o

8,77 9,69% 10,32

10,31

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

e

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGIìOEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoomlmte

HuurúenÊ

vrc

Roffide Vastgoed B V Rocæde Vastgoed B.V (onderhuurGl Rocæde Veslgoed B

1-1-2012

V

restaurant

3

Opslagrulmte EUR/m'

wo

EUR/m¡

0 967 267

EUR mr

Overlge

eenheden

EURlp.e,

Pad(er€n Huuffiarde p.p. EUR/p.p. EURlaar

huuropbrcngst EUR

laar

explÉtle

looptüd

CW

datum

contract

Huuden8ch¡l

0

100.00

ô3

80,00

400,00

342.560 21 360

80,00

a.2g

totaal

Overlge rulmte

wo

0

0

0

6:t

363.920

Thêoret¡sche huuropbrcngst:

4,:16.598

/fi16.598

3,00

201 500,44

totaal EUR 436.598 363 920

44773 319 147 9,00% 3.546.079 0 0 0 0 0

0 0 0 0 201.500

t.747.579

I 818 211 628 3.s27.13it 0 0 0

wearde

koaten koper In EUR

3.527.1t3 3.525.000

Bnfo r€ndêmenten en factor€n (ouþut) vru op

Hl factor BAR HW factor BAR

Kost€n Ongecorig

naam

koper

eefd

11,650/a

12,38o/o

8,58

8,08

9,71%

1O,32o/o

10,30

969

12,31% 8,12 10,26% 9,74

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven rcrden gebru¡kt

Pagina 3 van 5

-*ì

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROËP

Peildatum

HUURGEGEVENS Huu¡deE

HUURVRIJ

Kantoodlmte

wo

Rocæde Vastgoed B V Rocæde Vastgoed B V (onderhuurG¡ Rocæde Vastgoed B.V restauËnt

3

Opslagrulnte

wo

EUR/m¡

0 967 267

EUR/m'

Overige rulmte EUR/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR/P.e.

Parftercn

p.p.

EUR/p.p.

huurcpbrengst expllãtle

Huuruaalde EUR{aar

EUR4aar

datum

looptijd

contnct

cuv

Huurueßchll

0

100,00

63

80,00

400,00

342.æO 21 360

80,00

0

4.z,34

totaal

1-1-2013

53

363-920

TheorEllsche huuropbrengst:

¿146,3:t0

445.330

2,OO

154 6't2,24

toúaal EUR

445330 363,920

44773 319't47 9,500/0

3.369/43 0 0 0 0 0 0 0 0 0

154612 3.614.055

4268 198.441

walde

koaten

3,307,3¡16

0 0 0

gecoff¡geetdc rúaade kosien koPer ffgerond ln EUR

3.307.3¿16

3.300.000

Bruto rcndementen en fac{oren (output} Kostên Ongecoûlg V.[ op naam koper eerd

BAR Hl factor BAR HW factor

12,670/o 13,46% 7,89 7,43 10,36% 11,OOP/o 9,09 9,6ô

13,26% 7,54 10,83% 9,23

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pag¡na 4 van 5

-"

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVRIJ

Kantoom¡imte

Huurdm

wo

Roc€de Vastgoed

1-1-2014

BV

Roc€de Vastgoed B.V (onderhuur Gl Rocede Vsstgoed B V restâuÉnt

Op3lagruiíúe

wo

EUR/m¡

0 3.967 267

Overige rulmte m,

wo

EUR mr

OYedge

eenheden

EUR/p.e.

Partercn Huuruaarde p.p. EUR/p.p. EURlaar

't00,00

huurcpbrcngst EUR/¡a¡r

êrplratle

looptüd

clllv

datum

contnc't

HuuileEGhÍl

0

63

80,00 80,00

400.00

342.560 21.360

4.29

totarl

EIJR

0

0

6¡!

363,920

Theorctlsche huuropbrcngsl:

164'.256

454236

1,00

88.140,76

totsal EUR 454236 363 920

44773 3't9 147 ,to,ooo/.

naam

3.151.471 0 n 0 0 0 0 0

0 0

88.141

v.o.n.

3.2f5.612 7 717

145202

mrlde

Bruto rcndementen en factorcn (ouþut)

3.086.693

0 o koper ln EUR

0 3.086.693 3.075.000

BAR Hl factor BAR HW factor

VfJop KGsten OngecoÍlg naam koper eerd 13,45ô/o 14,72% 14,23o/o 6,80 7,22 7,03 11,10% 11,79% 11,4Ùo/o 9,01 8,48 4,77

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 5 van 5

;ì

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGRCFP Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICI{TINGSBIJDRAGE

Kantoorrulmte

Huulúers

wo

Roæde Vastgoed

B

1-1-2010

V

Roccade Vastgoed B.V, (onderhuur Rocæde Vastgoed B.V restaurant

Gl

Opslagru¡mtê

EUR rnr

0 3.967 267

EUR/m¡

(Þedge ruimte

wo

EUR/mt

Overlge

eenheden

EUR p.e.

Par*eren

p.p.

EUR p.p.

Huurw"aade EUR{aar

huurþpbrsngst EUR{aar

erplratle

looptlJd

CW

datum

contract

HuuweÉchll

0

100,00

63

80,00

400,00

342 560 21 360

80,00

1.81

totaal

wo

0

353.920

0

Theorctlsche huurcpbrcngst:

4',t9,644 119.441

5,00

243 468.4s

totaal EUR 419644

naam

koper ln EUR

363 920 44.773 3'19147 8,00% 3,989.339 0 0 0 0 0 0 0 0 0 243 468 4.232.807 9.960 239 029 3.983.819 0 0 0 3.983.819 3.975.000

vfll

0P

naam BAR HI

factor BAR HW factor

10,09 8,60% .11,63

koper

eeßl

10,53% 9,49

10,520/" 9,51

9,130/o

912%

10,95

10,96

Genoemde waaden kunnen niet els zelfslandig gegeven worden gebru¡kt

Pagina 1 van 5

:l

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROsP

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Opslagrulmte

Kantoom¡inìte

Huurdeß

wo

Rocæde Vastgoed B V

V (ondeñuur Gl B V restaurant

Rocæde Vestgoed B Rocæde Vâstgoed

3

wo

EUR/mr

0 967 267

Overlge

Overlge ruirnte EUR/mr

EUR/mr

eenheden

EUR/p.e,

Pdfteren Huuilaarde p.p. EUR/p.p. EUR4aar

huuropbrengat

erplntle

loopt¡jd

cW

EUR/¡aar

datum

contract

HuurueEchil

0

100,00

63

80,00

400,00

342 560 21.360

80,00

42

toteal

1-1-201'l

63

0

363.920

Theorctische huuropbrcngst:

424.O37

428.037

4,00

230 M2,90

totaal EUR 424O37 363 920

44773 319 147 8,50% 3.761.672

0

LO.n.

wsade ko€ten koper

0 0 0 0 0 0 0 0 230 443 3,985.115 õ aa7 225.O42 3.760.696 0 0 0 3.750.696 3,750.000

Bntto rendementen en factorcn (ouþut) vrl, oP Kcten Ongeconig naam koper eelü

BAR Hl factor BAR HW factor

10,74o/o

9,31

9,13% 10,95

11,41% 8,76

9,7Ùo/o

10,3't

1'1,40%

8.77 9,69% 10,32

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pegina 2 van 5

t

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP Peildatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Opslagrulmte EUR'M'

Kantoomrlmte

HuurdeB

wo

Rocæde Vastgoed B V Roccade Vastgoed B.V. (onderhuur Gl

Roffide

Vastgoed B

1-1-2012

V

restaurant

3

EIJR

0 967 267

WO

m'

EUR/mr

Overlge

eenheden

EUR p.e.

Paftercn

p.p.

huurcpbrcngst

Huurwaatde

EUR p.p.

EUR4aar

EUR4aar

explratls datum

looptld contac{

CW Huuryetsch¡l

0

100,00

63

80,00

400,00

342.560 21 360

80,00

1234

totaal

Ovedge rulmte

wo

0

0

0

63

363.920

Theorctlsche huuropbrungsl:

¿t36.598

/fii6-598

3.00

201,500,¿4

totral EUR 436 598 363.920

44n3 319.',147

9,00% 3.546.079 0 0

0 U

0 0 0 0 0 201.500 3.747.679 8.8't8

v.o.n.

21't.624

3.6nia3

wåJde kosten

kope¡ ln EUR

0 0 0 3.52f .153 3.525.000

Bruto rcndementen en factoren (output) vil op Kosten Ongecorrlg koper eerd naam

BAR Hl faclor BAR HW factor

11,65Vo

8,58

9,71% 10,30

12,38o/o

8,08 1O,320/o 9,69

12,31Vo

8,12 10,26Vo

9,74

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruiK

Pagina 3 van 5

Jan Tooropstraat te Amsterdam

-

MAARSENDROEP

1-1-2013

Pe¡¡dalum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoorrulmte

HuurüeB

wo

Rocæde Vastgoed B.V

RoGde Vastgoed B,V (onderhuur Gl Roccáde Vastgoed B V. restaurant

Opslagruimtê

wo

EUR/mt

0 3967 267

Overige rulmte EUR/m'

wo

Ovêrlge

eenheden

EUR/p.e.

HuunvaaÍde

Parkeren

P.P.

EUR/p.p.

EUR4aar

huuropbrcngsl

explËtle

loopt[d

CW

EUR/jaår

datum

conF¿ct

]luudêf3chll

0

100,00

63

80,00

400,00

342560 21 360

80,00

1.2U

toteel

EUR/m¡

0

0

0

63

363.920

Theorct¡sche huurcpbrcngst:

¡145.330

¡t45-330

2

00

154 612.2A

totral EUR 445,330 3ô3 920 44.773 319 147 9,50%

3.359//#l

naam

0 0 0 0 0 0 0 0

0 154612 3.514.055 8.268 198 441

koper ¡n EUR

3.307.346 0 0 0 3317.3¡16 3.300.000

Bn¡to rcndementen en faclorcn (outputl

oP naam 12,67% 7,89 10,æ% 9,ô6 vñJ

Hl factor BAR HW factor BAR

Kosten ongecorlg

koPer 13,46% 7,43 1',1,00% 9,09

eeld 13,260/o

7,54 10,83% 9,23

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 4 van 5

*

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROEP 1-1-2014

Pe¡ldatum

HUURGEGEVENS

INRICHTINGSBIJDRAGE

Kantoomimte

Huuldel!

wo

Roc€de Vastgoed B.V Roccáde Vastgoed B.V. (onderhuur Gl Roccade Vastgoed B,V restaurant

totaal

0 967 267 4.U

3

OpElagru¡mte

wo

EUR/mr

EUR

m'

Overlge rulmte EUR,m'

m

Overlge

ænheden

EUR p.e.

Huuffiarde

Parkercn

p.p.

EUR/p.p.

huuropbrengst explratle

EUR4aar

EURIaar

datum

looptud contnc{

CW

}luurverehll

0

100,00

63

80,00

400,00

342 560 21 360

80,00

o

0

0

363.920

¿t64,236

TheoÉtlshe iuuropbrengst:

1&23A

't,00

88140,7e

tottal EUR 454236 úoó.Yzu

44n3 319 147 I 0,000/6

waard8 vrfl

fÍåam

3.191.471 0 0 0 0 0 0

0 0 0 88 141

v,o,n,

1.2ftt.612 7 717

1e5202

ln EUR

3.086.693 0 0 0 3.086,693 3,075.000

Bnjto r€ndementen en f¡ctor€n (outpúl

vfl op

Hl faclor BAR HW faclor BAR

naam

Kosten ongecorflg

koper

eeld

13,8570 14,72a/n

14,23o/o

11,'lOo/o 11,79o/o

7,03 11,40% 8,77

7,22 9,0'f

6,80 8,48

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstand¡g gegeven worden gebruikt

Pagina 5 van 5

î

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROSP

Pe¡tdatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kailoomlmte

Huurdel: Roc€de Vastgoed

wo B

V

V (onderhuurGl B V restaurant

Roccade Vastgoed B Rocæde Vastgoed

1-1-2010

Opslagrulmte

wo

EUR mr

0 3.967 267

Overlge rulmte

n'

wo

EUR mI

Overlge

eenheden

EUR/p.o.

Parkeren p.p. EUR p.p.

Huuilaarde

huurcpbrcngst

explntle

læptijd

CW

EUR4aa?

EUR/jaar

datum

contract

HuurueÉchll

00

243 468.45

0

100,00

ô3

80,00 80,00

400,00

342560 21 3ô0

1.231

totâal

EUR

0

0

0

63

363.920

415.W

Theorctlsche huuropbrengst:

419.644

5

totaal EUR 4't9644 363 920 44.773 3'19 147 8,00% 3.9ô9.339 0 0 0 0 0 0 0 0 0 243 468 4.232.807 9,960 239 029 3.983.819

Y,O.n,

0 0 0 koper ¡n EUR

3.98:t,819 3.97s,000

Bruto rendemeilen en fac{orcn (output) BAR Hl factor BAR HW factor

vfloP naam 9,9'1% '10,09 8,60% 11,63

Kcsten ongecofllg

koper eerd 10,53% 1O,52o/o 9,51 9,49 9,13o/o 9,'12% 10,95 10,96

Genoemde waarden kunnen n¡et als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 1 van 5

;ì

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROsP

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantooruhîte

Huurdels

wo

Roccade Vastgoed B.V.

Ro@de Vastgoed B V. (onderhuur Gl Roæde Vastgoed B.V. restaurant

3

Opslagruimte

wo

EUR/m'

0 967 267

Overige ru¡mte EIJR/m¡

EUR mr

Ove¡ige

eenheden

EUR p,e.

Pa*efen

p.p.

EUR/p.p.

Huuruaarde

huurcpbrcngst

explEtle

loopt¡j.l

cw

EUR/¡aar

EUR4ear

datum

conltact

Huuruerschll

0

100,00

63

80,00

400,00

342 560 21.360

80,00

1.2U

totaal

1-1-2011

0

0

63

363.920

424.O37

Theof€tische huurcpbrengst:

42A.037

4,00

230.442.90

totaal EUR 424O37 363 920

44773 319 147

8,50%

w¡¡rde

3.764.672

0 0

0

waalúê v.o.n.

waarde ln ÉuR

0 0 0 0 0 0 230 443 3.986.115 9.377 225.O42 3.760,696

3 750,696

3,750.000

Bruto r€ndementen en fac{oren (oulput) Vrt oP KGten Ongeconlg nram koper eefd

BAR Hl lactor BAR HW fector

1O,74Vo 11,41%

9,31 8,76 9,13% 9,7oo/o 10,95 10,31

1'l,41o/o

8,77 9,690/o

10,32

Genoemde waarden kunnen niet a¡s zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 2 van 5

t

Jan Tooropstraat te Amsterdam

MAARSENGROSI]

1-1-2012

Peildatum

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Opslagru¡rrte

Kantoorrulmtê

Huurders

wo

Rocæde Vastgoed B V

V BV

Roccade Vastgoed B

(onderhuur

Rocæde Vastgoed

restaurant

Gl

wo

EUR/m¡

0 3,967 267

EUR/mt

Overlge rulmte EUR/m'

wo

EUR/p.e.

Parfefen

p.p.

EUR/p.p.

HuuNaarde

huurcpbr€ngst

EUR/jaar

EURI¡aar

expkatie datum

loop

jd

contrac{

Clll,

Huurverschil

0

100,00

63

80,00 80,00

400,00

u2

560

21 360

1.231

totaal

Overlge

eenheden

0

0

63

363.920

/*16.590

Theorctlsche huuropbrengst:

/ß6.598

3.00

201 500,44

tot¡al EUR 436 598 363 920

44773 319.147 9,00% 3.546.079 0 0 0 0 0 0 0 0

0 201 500

matde v.o.n.

t.747.679

I 818 211.628 3.627..133 0 0 0

kGten kopet ln EUR

3.5tt.133 3.525.000

vrü oP BAR HI factor BAR HW factor

naam 11,65% 8,58 9,7'lvo 't0,30

kopet

eerd

12,34% 8,08 10,32%

12,3't\o 8,12 10,260/o

9,74

Genoemde waarden kunnen nret als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pagina 3 van 5

Jan Tooropstraat te Amsterdam

=ì

MAARSENG

RO F P

HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoomlnte

lluurdffi

wo

Roccade Vastgoed B V

RoGde

V BV

Vastgoed B

Roffide Vastgoed

0 (onderhuur restaurant

Opslagrulmte

wo

EI,JR/mr

Gl

EUR/mr

Overige rulnlte EUR/m'

wo

Overlge

eenheden

EUR/p.e.

huuropbrcngst EUR/jaar

exP¡latie datum

CW loopt¡jd contËct HuurveEchll

0

63

80,00 267

Partercn Huuilaarde p.p. EUR/p.p. EUR/jaar

100,00

400.00

342560 21.360

80,00

0

4.234

toteâl

1-1-2013

Peildatum

63

363.920

¿145.330

theoret¡sche huuþpbrengst:

¡145,330

2

00

154 612.28

totaal EUR 445 330 3ô3,920

44773 319.147 9,60% 3,359.44¡t 0 0 0 0 0

0 0 0 0

154612 3.51¡1.055

ln EUR

I 268 198 441 3.307.346 0 0 0 3.307.3¿8 3.300.000

Bruto r€ndementen en factorcn (output) BAR Hl factor BAR HW factor

VfJop Koslen Ongeooflg naam koper eefd 12,670/o 13,46% 13,26% 7,54 7,89 7,43 10,36% 1'l,OO% 10,83% 9,66 9,09 9,23

Genoemde weãrden kunnen n¡et als zelfstandlg gegeven worden gebruikt

Pegine 4 van 5

Jan Tooropstraat te Amsterdam

= MAARSENGROEP HUURGEGEVENS

HUURVERLAGING

Kantoorrulnte

HuurdelÊ

wo

Roffide Vastgoed Roffide Vastgoed

1-1-2014

Peildatum

B

V

B

V

(onderhuur G¡

Roæade Vastgoed B.V restaurant

totaal

0 9ô7 267 4.H

3

Opslag¡ulmte

wo

EURmr

EUR/n'

Ovedge

rulmte

wo

Overfge

EURlmr eenheden

EUR p.e.

Huuffiarde

Parkeren

p.p.

EUR p.p.

100,00

63

80,00

400,00

EUR

¡aar

huuropbrcngst EUR4aar

explfatle datum

looptlld

cì,ì,

contracl

Huurersch¡l

0 3/.2560 21.360

80,00

0

0

0

63

363.920

451,86

Theorctlsche huuropbr€ngst:

454.236

1.0c

88 1¡f0,76

totarl EUR 454236 363.920

44773 319 147 10,00%

3.191/71

naam

0

0 0 0 0 0 0 0 0

88 14'1 Y.O.n.

32t5.612 7 717

185202

ln EUR

3.086.693 0 0 0 3.086.693 3.075.000

Bnrto rendementen en fac{oren (outputl

op naam 13,85% 7,22 'l1,1oVo 9,01 V¡¡J

BAR Hl factor BAR HW faôtor

Kosten Ongecoíig

14,721o

koper 6,80

14,23Yo

11,79o/o

8,48

7,03 11,40% A,T7

eetd

Genoemde waarden kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt

Pag¡na 5 van 5

BIJLAGE 4. Keuzeschema i ncentives

Flexibiliteit of Voorkeur voor meer r¡sico met hogere cashflow?

Belegger waaruoor het ¡ndirect rendement niet van belanB ìs tussen koo¡r en verkoop (err op korte ternrijn geen vefkoop overweegt)

All-in-huLrr

Huurprijs verlagen Vergoeding inbouwpakket Verhuisvergoed¡ng / Cash

Op welke wilze kan een belegger op de kantorenmarkt het beste onrgaan nret ¡ncentives orì het renclenrerrt en flsico van de portefeuille te o¡rtirlaliseren?

Belegger die een zo hoog nrogelijke waêrde nastreeft op éen monrent (op peilclaturn taxatie of verkoopnìonlent) De waarde in de periode daarvoor of

ve rkoo¡rda tu nr

Zijn er voldoende financiele middelen beschikbaar (en is er genoeg ru¡mte in de

cliclìtb¡j? "

eveniuele

Peildatum

/

Hu

Belegger waarvoor een stabiele

Huurprijs verlagen

waardeontwikkeling belangrijk is orndat de marktwaarde periodiek bepaald wordt en dient als irìllut voor beslissingen of afspraken (financiering,

Aftrankelijk van de hoegte van de incentive, het gaat erom dat de inceñtive al voor het grootste deel vergevèn

is

op de peildatumfuerkoopdatum.

urvr¡j

ICR

verpìichting)?

Afzien van wedero pleve rve rpl¡ch ling

/

BIJLAGE 5: Kode uiteenzetting verschillen tussen Nederlandse Boekhoudkundige regels en IFRS.

Korte uiteenzetting verschillen tussen Nederlandse Boekhoudkundige regels en IFRS met betrekking tot incentives. Nederlandse ondernemingen dienen hun boekhouding conform opgelegde standaarden in te richten. De Nederlandse verslagleggingsregels zijn vastgelegd in Boek 2, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met overige wettelijke bepalingen, zoals de Wet Financieel Toezicht. De wetsregels zijn uitgewerkt in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Beursgenoteerde ondernemingen in Europa dienen hun verslaglegging in te richten conform de lnternational Financial Reporting Standards (IFRS). Andere ondernemingen mogen vrijwillig kiezen of ze deze regels willen volgen. Op het moment dat hiervoor gekozen wordt moet IFRS integraal worden toegepast en niet alleen de bepalingen die voor de belegger goed uitkomen. ln het kader van deze scriptie gaat het te ver om stil te staan bij alle boekhoudkundige regelgeving waar beleggers mee te maken hebben. We staan daarom alleen stil bij de boekhoudkundige beginselen die geraakt worden op het moment dat er incentives verstrekt worden. Deze beginselen zijn: - Toerekeningsbeginsel - Voorzichtig heidsbeg insel - Activeringscriteri um

Het Toerekeningsbeginsel wil zeggen dat de gevolgen van transacties verwerkt worden op het moment dat deze zich voordoen. De gevolgen van een transactie worden dus geboekt in de periode waarop de transactie betrekking heeft. Het Voorzichtigheidsbeginselwilzeggen dat, bij onzekerheid over de hoogte, bezittingen en inkomsten niet te hoog en schulden en kosten niet te laag mogen worden geschat. Het Activeringscriterium geeft aan dat een post pas geactiveerd mag worden op het moment dat aannemelijk is, dat de post gaat bijdragen aan het resultaat van de onderneming. Er mag dus pas geactiveerd worden op het moment dat de waarde van de post lager is dan de te venruachten voordelen. Met betrekking tot incentives is er één belangrijk verschil tussen IFRS en Dutch GAAP. Met beide boekhoudkundige regels moeten herwaarderingen opgenomen worden in de verliesen winstrekening. Bij de Nederlandse regels moet echter een herwaarderingsreserve gevormd worden totdat de henruaardering daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Bij IFRS mag er geen herwaarderingsreserve worden gevormd. Einddoel van de boekhoudregels is een weergave van de onderneming die zo dicht mogelijk bij de waarheid ligt. Een beleggingsobject wordt dan ook in de boeken opgenomen tegen kostprijs (lAS 40). Nadat het object in de boeken is opgenomen, wordt het object periodiek gewaardeerd. Hierbij mag worden gekozen tussen twee grondslagen: de fair value (te vergelijken met marktwaarde) of de kostprijs. De keuze tussen deze twee grondslagen wordt gemaakt voor de hele onderneming en dus niet voor ieder object afzonderlijk. Op het moment dat er wordt gekozen voor de kostprijsmethode, dient alsnog een fair value bepaald te worden, omdat deze in de toelichting van de jaarrekening vermeld moet worden.

Daarnaast hebben incentives ook gevolgen voor de inkomsten van een onderneming. Hoe er omgegaan moet worden met incentives is bepaald in SIC 15: 'All incentives for the agreement of a new or renewed operating /ease should be recognized as an integral pañ of the net consideration agreed for the use of the /eased asset, irrespective of the incentive's nature or form or the timing of paymenfs'. Van Ommeren (2008-2009) geeft hierbij aan dat huurkortingen en huurvrije perioden conform deze bepaling te zien zijn als een correctie op de totale huur. Deze kosten moeten dan ook gedurende de looptijd van het contract in mindering worden gebracht (straight line) op de huurinkomsten. Het huurcontract is echter ook de input van de fair value (marktwaarde). De herwaardering op basis van Fair Value moet dan ook worden gecorrigeerd op de resultatenrekening. ln de jaren dat er minder dan de gemiddelde huur over de contractperiode wordt ontvangen, zal dit tot añraardering van de belegging leiden, in de jaren waarin de huur hoger is dan gemiddeld, zal de waarde vermeerderd worden met deze 'extra' huur. ln de boekhouding worden de fluctuaties in de inkomsten van de verhuurder verdeeld over de jaren waarop ze betrekking hebben. Voor het resultaat van ondernemingen die de IFRS boekhoudregels hanteren is er daardoor geen verschil tussen het verstrekken van incentives of het verlagen van de huur.