Tweedeling in de kantorenmarkt

Tweedeling in de kantorenmarkt

Bouke-Pieter van Dijk


Thesis in het kader van de opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate

Amsterdam, 28 februari 2011

Auteur:

drs. B.P. van Dijk

Eerste beoordelaar:

dr. H.J. Brouwer, Amsterdams Effectenkantoor

Tweede beoordelaar:

drs. W.J. van der Post, Amsterdam School of Real Estate

Interne begeleiders:

drs. R.J.M. Hogenboom MRICS en drs. C. van der Meulen, Altera Vastgoed NV

Voorwoord Deze scriptie over de tweedeling in de kantorenmarkt vormt het sluitstuk van mijn opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate. De zoektocht naar deze tweedeling bleek een stuk intensiever dan ik bij aanvang had ingeschat. Het betrouwbaar in kaart brengen van de leegstand was in veel gevallen een monnikenwerk vanwege het benodigde controleren op detailniveau van satellietkaarten, het veelvuldig nagaan van gebouwen in Streetview en het bezoeken van de kantorenlocaties indien nodig. Het is geen gezonde bezigheid om in korte tijd zo‟n groot aantal uiteenlopende leegstaande kantoren te bestuderen. Hier staat gelukkig tegenover dat het onderzoek me uiteindelijk ook nieuwe inzichten heeft gegeven. Wat me met name bijblijft, is dat de leegstaande kantoren zich niet alleen concentreren in bepaalde gebieden maar op vrijwel elk locatietype te vinden zijn: op oude en nieuwe kantoorterreinen, op stations- en snelweglocaties, in steden en dorpen en op dure en goedkope locaties. Hierdoor is meer dan driekwart van de kantorenmarkt als ongezond te bestempelen. Dit ongezonde deel bestaat voor een aanzienlijk deel uit een grijs gebied waarin de gebouwen zich nauwelijks van elkaar onderscheiden. Dit maakt het identificeren van kantoren die voor sloop of transformatie in aanmerking komen moeilijker dan vaak gedacht. Het onderzoek maakt daarnaast duidelijk dat er buiten de grote historische centrumgebieden geen locaties zijn waar schaarste is. De huidige kantorenvoorraad biedt zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende mogelijkheden om de toekomstige vraag te faciliteren. Ik hoop dat dit inzicht kan bijdragen aan de aanpak van de leegstandsproblematiek. Gelukkig had ik tijdens deze lastige scriptie de steun van ervaren vakmensen. Henk Brouwer wil ik hartelijk bedanken voor de ruime tijd die hij heeft vrijgemaakt voor zijn deskundige begeleiding, nuttige aanwijzingen en boeiende marktverhalen. Ook wil ik Wim van der Post bedanken voor zijn input en reflectie zowel bij het opstellen van de onderzoeksopzet als bij het afronden van het onderzoek. Ik ben mijn werkgever Altera Vastgoed veel dank verschuldigd vanwege de mogelijkheid om deze opleiding te volgen en het beschikbaar stellen van de nodige data en software. Mijn interne begeleiders Kees van der Meulen en René Hogenboom hebben daarnaast een belangrijke bijdrage geleverd door me veelvuldig te voorzien van bruikbaar commentaar en het delen van hun uitgebreide ervaring. Tot slot heb ik de hulp en belangstelling vanuit mijn naaste omgeving erg op prijs gesteld. In het bijzonder wil ik mijn vriendin Isabel bedanken voor haar enorme steun, grote interesse en nodige afleiding in de afgelopen maanden. Bouke-Pieter van Dijk Amsterdam, 28 februari 2011

II


Samenvatting Bij het benaderen van de leegstandsproblematiek van kantoren wordt in toenemende mate gesproken over een tweedeling in de markt. Hierbij wordt gedoeld op het veronderstelde onderscheid tussen enerzijds de goed gepositioneerde locaties waar nog een gezonde marktsituatie heerst en anderzijds de verouderde en slecht gelegen kantoorgebieden waar de leegstandsproblematiek zich met name uit. Doordat organisaties telkens „opwaarts‟ verhuizen naar nieuwere kantoren op betere locaties, is de gedachte dat deze tweedeling in de toekomst zal toenemen. Er ontbreekt een concrete onderbouwing van wat de goede en wat de slechte delen van de markt zijn en welk aandeel zij in de gehele kantorenmarkt beslaan. Dit onderzoek geeft antwoord op de volgende onderzoeksvraag:

Is er sprake van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en zo ja hoe doet deze tweedeling zich voor?

Een moeilijkheid die optreedt, is dat ieder kantoor een combinatie heeft van diverse variabelen. In dit onderzoek is de gehele kantorenvoorraad ingedeeld in verschillende segmenten, waarbij een kantorensegment is gedefinieerd als een combinatie van de relevant gebleken en beschikbare variabelen. Een voorbeeld van een segment is „kantoren op bedrijventerreinen in grote steden van voor 1960 groter dan 10.000 m² met een relatief hoog huurniveau‟. Bij de indeling is getracht de leegstandsverschillen tussen de segmenten te maximaliseren. Om de kantorenmarkt in segmenten in te delen is een bestand opgesteld van 76 steden die een representatief beeld geven van de gehele markt. Op gebouwniveau zijn in deze steden alle beschikbare en relevant gebleken variabelen verzameld. Op deze manier werd inzichtelijk hoe omvangrijk de verschillende segmenten zijn in de Nederlandse kantorenmarkt en welke gebieden als gezond dan wel ongezond aangemerkt kunnen worden. De resultaten geven aan dat alleen in de grootstedelijke regio‟s in Nederland er in beperkte mate gesproken kan worden van een tweedeling in de kantorenmarkt, waarbij de historische centrumgebieden nog relatief gezond zijn en de randgebieden uiterst ongezond. In de rest van Nederland is het onderscheid tussen de kantoren beperkt en is met uitzondering van historische gebouwen de gehele markt ongezond of uiterst ongezond. Er doet zich wat aanbodniveau betreft geen tweedeling voor tussen kantoorlocaties uit het hoge en lage huursegment, tussen nieuwe en oude kantoorlocaties of tussen kantoorlocaties met of zonder station.

III


` Buiten de grote historische centrumgebieden is het nergens in Nederland gelukt om kantoorlocaties te ontwikkelen waar vraag en aanbod in een gezond evenwicht verkeren. De kantorenproductie is juist doorgeschoten in segmenten die vanuit de gebruiker geredeneerd aantrekkelijk zouden zijn. De enige factor binnen de tweedeling die bepalend is gebleken, is de mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen. Ondanks het feit dat in werkelijkheid de gezonde locaties zich beperken tot enkele historische centra blijft het beeld bestaan dat er buiten de centrumgebieden toplocaties bestaan waar er behoefte is aan meer kantoren. Zolang deze misperceptie van de tweedeling bestaat, blijft de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal. Het leegstandsniveau van kantoren uit de periode 2000-2004 is met 17% bovengemiddeld wat aangeeft dat zodra een kantoor de status van nieuwbouw verliest de vraag gering is. Er is dan ook niet zo zeer vraag naar nieuwe kantoren maar naar nieuwbouwkantoren. Deze vraag ontstaat doordat alle betrokken actoren belang bij nieuwbouw hebben. Op dit moment is er geen adequaat beleid om dit mechanisme te stoppen. Een stop op nieuwbouw van kantoren in alle segmenten is de eerste noodzakelijke stap richting een gezonde kantorenmarkt. De bestaande bouw biedt op alle locatietypen voldoende mogelijkheden om aan te sluiten bij moderne huisvestingstrends als duurzaamheid en flexibiliteit. Hiervoor is vanuit de overheid regie op regionaal niveau vereist evenals discipline vanuit ontwikkelaars en beleggers. Het ombouwen van kantoren naar andere functies blijkt een lastige opgave doordat een groot deel van de markt zich nauwelijks van elkaar onderscheidt. Een integrale aanpak lijkt hier noodzakelijk. In de satellietsteden en aan de randen van grote steden liggen er wellicht mogelijkheden om kansarme kantoorlocatie te identificeren en te isoleren waardoor er mogelijkheden ontstaan om gebiedsgewijs te herstructureren naar een andere bestemming. Beleggers doen er verstandig aan hun kantorenportefeuille te concentreren in gebieden die een unieke, niet-reproduceerbare locatiekwaliteit bezitten en waar de productiemogelijkheden in het verleden beperkt zijn geweest en in de toekomst beperkt zullen blijven.

IV


Tweedeling in de kantorenmarkt Voorwoord ......................................................................................................................................... II Samenvatting ................................................................................................................................... III 1

Inleiding ................................................................................................................................... 1 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................ 1

1.2

Probleemstelling, doelstelling en onderzoeksvragen .......................................................... 2

1.3

Onderzoeksmethode ........................................................................................................... 3

1.4

Opbouw rapport ................................................................................................................... 4

2

Theoretisch kader .................................................................................................................... 5 2.1

Ontstaansgeschiedenis leegstandsproblematiek kantorenmarkt ........................................ 5

2.2

Leegstandsproblematiek nader beschouwd ...................................................................... 10

2.3

Heterogeniteit van de kantorenmarkt ................................................................................ 14

2.3.1

Omvang kantorenmarkt van de stad ......................................................................... 14

2.3.2

Positionering binnen stedelijke regio ......................................................................... 15

2.3.3

Locatietype ................................................................................................................ 15

2.3.4

Voorzieningenniveau ................................................................................................. 15

2.3.5

Autobereikbaarheid.................................................................................................... 16

2.3.6

OV-bereikbaarheid..................................................................................................... 16

2.3.7

Imago ......................................................................................................................... 17

2.3.8

Omvang kantoor en concentratiegraad ..................................................................... 17

2.3.9

Bouwjaar .................................................................................................................... 17

2.3.10 Parkeren .................................................................................................................... 18 2.3.11 Duurzaamheid ........................................................................................................... 18 3

Onderzoeksopzet en dataverantwoording ............................................................................. 20 3.1

Onderzoeksopzet ............................................................................................................... 20

3.2

Afhankelijke variabele ........................................................................................................ 20

3.3

Onafhankelijke variabelen ................................................................................................. 21

3.3.1

Nominale variabelen .................................................................................................. 22

3.3.2

Ratiovariabelen .......................................................................................................... 24

4

Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad .............................................................................. 26 4.1

Opbouw kantorenvoorraad naar stadscategorie ............................................................... 26

4.2

Opbouw kantorenvoorraad naar leeftijd ............................................................................ 27

4.3

Opbouw kantorenvoorraad naar locatietype en ligging binnen de stad ............................ 28

4.4

Opbouw kantorenvoorraad naar afstand tot NS-station .................................................... 30

4.5

Opbouw kantorenvoorraad naar huurprijssegment ........................................................... 31

4.6

Opbouw kantorenvoorraad naar omvangklasse en concentratiegraad ............................. 32

V


5

Analyse van het aanbodniveau per segment ........................................................................ 33 5.1

Inleiding ............................................................................................................................. 33

5.2

Aanbodniveau nominale variabelen .................................................................................. 34

5.3

Aanbodniveau ratiovariabelen ........................................................................................... 36

5.3.1 Ratiovariabele 1: Afstand tot het treinstation ................................................................. 36 5.3.2 Ratiovariabele 2: Afstand tot centrale punt in de stad ................................................... 37 5.3.3 Ratiovariabele 3: Huurprijssegment ............................................................................... 38 5.3.4 Ratiovariabele 4: Concentratiegraad ............................................................................. 39 5.3.5 Ratiovariabele 5: Omvang kantoorgebouw .................................................................... 40 5.3.6 Conclusie ratiovariabelen ............................................................................................... 41 6

Verschijningsvorm tweedeling in de kantorenmarkt .............................................................. 42

7

Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 48

8

7.1

Conclusies ......................................................................................................................... 48

7.2

Toekomstperspectief en aanbevelingen ............................................................................ 49

7.3

Reflectie en onderzoeksaanbevelingen............................................................................. 52 Literatuuroverzicht ................................................................................................................. 53

Bijlage 1: Het opstellen van het gebouwenbestand ........................................................................ 55 Bijlage 2: Verdeling voorraad en aanbod naar de nominale variabelen ......................................... 59 Bijlage 3: Verdeling voorraad en aanbod Amsterdam en Den Haag .............................................. 61

VI


1 Inleiding 1.1 Aanleiding De kantorenmarkt wordt geconfronteerd met een leegstandsproblematiek die structureel van aard is. Rond de eeuwwisseling is als reactie op de krappe marktsituatie eind jaren „90 de bouwproductie zover doorgeschoten dat er een overaanbod van ruim 7 miljoen m² aan kantoorruimte is ontstaan. Waar in het verleden iedere periode van overaanbod na het aantrekken van de economie werd gevolgd door een periode van krapte zal vanwege de omvang van de huidige marktverstoring een langdurige periode van hoogconjunctuur geen soelaas meer bieden. Een aantal indicatoren wijst op een verdere afname van het kantooroppervlak in gebruik. Zo vindt er zowel bij de overheid als bij de zakelijke dienstverlening een consolidatie- en verdichtingslag plaats waarbij er geconcentreerd wordt in een beperkter aantal vestigingen. Hierbij dragen nieuwe technieken er aan bij dat er flexibeler en compacter gewerkt kan worden waardoor het kantooroppervlak per werknemer afneemt. Daarnaast zal op de langere termijn het aantal mensen dat in een kantoor werkt naar verwachting dalen vanwege een krimpende beroepsbevolking. Bij het benaderen van de leegstandsproblematiek wordt in toenemende mate gesproken over een tweedeling in de kantorenmarkt. Hierbij wordt gedoeld op het groeiende onderscheid tussen enerzijds de goed gepositioneerde locaties, waar een gezonde vraag naar kantoorruimte bestaat en een laag leegstandniveau is en anderzijds de verouderde en slecht gelegen kantoorgebieden, waar zich het grootste deel van het aanbod bevindt en waarvoor de vooruitzichten volgens de diverse marktpartijen zorgwekkend zijn. Doordat organisaties telkens „opwaarts‟ verhuizen naar nieuwere kantoren op betere locaties, uit de leegstandsproblematiek zich het sterkst in de oudere en slecht gepositioneerde gebieden. Er ontbreekt een concrete onderbouwing van wat de goed gepositioneerde locaties zijn. Vaak wordt gerefereerd aan de toplocaties in de grote steden die optimaal aansluiten op de huidige en toekomstige wensen van kantoorgebruikers. Een goede bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer, een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een hoogwaardige uitstraling van het gebied worden veelal als bepalende gebiedsfactoren genoemd. Opvallend is dat het leegstandsniveau in de gebieden die aan deze voorwaarden voldoen, in veel gevallen nog altijd hoog is, vaak doordat hier een grote hoeveelheid kantoorruimte is ontwikkeld. Bovendien is in het verleden gebleken dat een kantorengebied zijn status als toplocatie kan verliezen als er zich nieuwe kantoorgebieden aandienen. Het roept een aantal vragen op ten aanzien van de verschijningsvorm van een eventuele tweedeling in de kantorenmarkt. Is er daadwerkelijk sprake van een duidelijke tweedeling of is er eerder sprake van een groot grijs gebied waarbij de leegstandsproblematiek voor het overgrote deel van de markt geldt? Als er een duidelijk onderscheid is, waar bevindt zich dan het goede deel van de markt en waar het slechte? En welk aandeel van de totale markt beslaan deze goede en slechte segmenten?

1.2 Probleemstelling, doelstelling en onderzoeksvragen Probleemstelling Een duidelijk herkenbare tweedeling in de kantorenmarkt met enerzijds een gezond functionerend deel en anderzijds een ongezond functionerend deel zou het zoeken naar oplossingen voor de leegstandsproblematiek aanzienlijk vereenvoudigen. Het onderscheid in kwaliteit zorgt ervoor dat het voor lange termijn beleggers nog altijd mogelijk is een aantrekkelijk beleggingsproduct samen te stellen door zich te concentreren in het gezonde deel van de markt waar het leegstandsniveau acceptabel is. Dit is ook het deel waar het voor overheden en marktpartijen loont om te blijven investeren in een aantrekkelijk verblijfsklimaat. In het ongezonde deel komen eigenaren bij het leegkomen van hun pand snel tot de conclusie dat de kans op verhuur als kantoor nagenoeg nihil is, waardoor er actief georiënteerd kan worden op transformatie naar andere functies. Het onderscheid tussen gezond en ongezond is op dit moment soms niet zo makkelijk te vinden als in de hierboven beschreven ideaalsituatie. Hierdoor is het met de toenemende leegstand steeds lastiger om segmenten binnen de markt te vinden waar de vraag in evenwicht is met het aanbod. Daarbij is het voor leegstaande kantoren niet altijd even duidelijk of er, eventueel door renovatie, nog mogelijkheden bestaan om het in de toekomst nog te verhuren of dat die kans nihil is. Dit inzicht is van groot belang bij de gewenste transformatie binnen de kantorenmarkt. Zolang eigenaren van kantoren nog het geloof hebben dat hun pand in de toekomst verhuurd kan worden als kantoor, zal er niet snel een grote afwaardering plaatsvinden en zijn de mogelijkheden voor transformatie veelal beperkt. Het ontbreken van een concrete onderbouwing van de vraag of en in welke vorm er zich een tweedeling voordoet in de kantorenmarkt maakt hiermee enerzijds de kantorensector een lastige en onzekere sector om in te beleggen en belemmert anderzijds de transformatie van kantoorruimte naar andere functies. Doelstelling De volgende doelstelling is voor dit onderzoek opgesteld: Het in kaart brengen van verschillen in leegstandsniveau tussen segmenten binnen de kantorenmarkt met het doel inzicht te krijgen in de karakteristieken van de tweedeling in de markt. Onderzoeksvragen Om de doelstelling te bereiken is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Is er sprake van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en zo ja hoe doet deze tweedeling zich voor?

2


Hierbij zijn de volgende deelvragen opgesteld: 

Welke mechanismen hebben ten grondslag gelegen aan de huidige leegstandsproblematiek?



Op welke wijze kun je de gezonde en ongezonde delen in de markt operationaliseren en in kaart brengen?



Welke variabelen zijn van belang bij het bestuderen van leegstand binnen de kantorenmarkt en wat hebben eerdere onderzoeken aangetoond ten aanzien van de invloed van deze variabelen op het leegstandsniveau?



Hoe is de kantorenvoorraad in Nederland opgebouwd over de verschillende variabelen en is het mogelijk om op basis van deze opbouw verschillende segmenten te onderscheiden?



Hoe zijn de verschillende type steden opgebouwd naar locatie- en gebouwkenmerken en in hoeverre heeft dit invloed gehad op het leegstandsniveau?



Zijn er in de kantorenmarkt nog segmenten te vinden waar de marktsituatie als gezond gekarakteriseerd kan worden en zijn er duidelijk segmenten aan te wijzen welke kansloos zijn?



Wat voor toekomstperspectieven biedt het beeld van de tweedeling van de kantorenmarkt en welke aanbevelingen zijn te geven om de leegstandsproblematiek aan te pakken?

1.3 Onderzoeksmethode Om de verschillen in leegstandsniveau tussen segmenten binnen de kantorenmarkt in beeld te krijgen is de markt in eerste instantie ingedeeld in segmenten. Een moeilijkheid die hierbij optreedt, is dat er diverse verklarende variabelen van invloed zijn op de marktsituatie en dat ieder kantoor een combinatie heeft van deze variabelen. Zo heeft de stad waarin het kantoor ligt invloed op de leegstandskans, maar ook de locatie binnen de stad en de bereikbaarheid van die locatie. Daarnaast is nog een groot aantal gebouwspecifieke factoren van belang, zoals omvang, bouwjaar en parkeervoorzieningen. In dit onderzoek is een kantorensegment gedefinieerd als een combinatie van de relevant gebleken en beschikbare variabelen. Een voorbeeld van een segment is „kantoren op bedrijventerreinen in grote steden van voor 1960 groter dan 10.000 m² met een relatief hoog huurniveau‟. Bij de segmentindeling is hierbij getracht de leegstandsverschillen tussen de segmenten te maximaliseren. Literatuurstudie heeft inzicht verschaft in welke variabelen volgens eerdere onderzoeken bepalend zijn bij het bestuderen van leegstand in de kantorenmarkt. De variabelen die relevant bleken en bovendien beschikbaar waren, zijn als afhankelijke variabele verzameld in een kantorenbestand op gebouwni1

veau. Het kantorenbestand is opgebouwd op basis van het gebouwenbestand van Dataland voor 76 steden in Nederland, waarbij alle kantoren in die steden zijn meegenomen. De 76 steden zijn zo geselecteerd dat een betrouwbaar beeld gegeven kan worden van diverse type steden en van de Nederlandse kantorenmarkt als geheel. Doordat voor de gebouwen de coördinaten bekend zijn, is het mogelijk om ze op kaartbeeld weer te geven en er een typologie aan te geven.

1

Dataland is een non-profit organisatie die een database beheert waaraan bijna alle gemeenten in Nederland deelnemen en waarin voor kantoren de omvang, het bouwjaar en het adres wordt weergegeven.

3


Daarnaast zijn afstanden tot het station, het centrum en andere kantoren bepaald en zijn alle relevant gebleken en beschikbare variabelen aan het bestand toegevoegd. Doordat per gebouw het aantal m² bekend is, kan berekend worden hoe de kantorenvoorraad in Nederland van circa 47 miljoen m² verdeeld is over de verschillende segmenten. Als afhankelijke variabele is het aanbodniveau ten opzichte van de voorraad genomen. De tweedeling in de kantorenmarkt veronderstelt een onderscheid tussen gebieden met een gezonde en gebieden met een ongezonde marktsituatie. Op locaties met een gezonde marktsituatie vertrekken de huurders minder snel en wordt leegstaande kantoorruimte eerder weer gevuld, aangezien er nog altijd een gezonde vraag is. Het aanbod ten opzichte van de voorraad zal hier derhalve laag zijn. Op de slecht gepositioneerde locaties zijn bedrijven sneller geneigd te vertrekken en is er bovendien weinig vraag als een kantoor leeg komt te staan. Het aanbod ten opzichte van de voorraad zal hier hoog zijn. Hiermee is het aanbod ten opzichte van de voorraad een goede maatstaf om de marktsituatie in een segment te beoordelen. Om inzicht te krijgen in het aanbod is alle aangeboden kantoorruimte op Realnext en Funda op 1 oktober 2010 samengevoegd. In tegenstelling tot veel eerdere leegstandsonderzoeken waar gekozen werd voor de structurele leegstand, zit in deze data ook het aanbod dat korter dan drie jaar leeg staat en dus ook de frictieleegstand. De reden hiervoor is dat ook de kantoorruimte die recentelijk leeg is komen te staan, wel degelijk wat zegt over de marktsituatie in het gebied. Door het aanbod te koppelen aan het gebouwenbestand is inzichtelijk geworden hoeveel procent van het gebouw zich in het aanbod bevindt. Aanbod in gebouwen die nog niet gerealiseerd zijn, is niet meegenomen in het onderzoek. Vervolgens zijn de onafhankelijke variabelen met de afhankelijke variabele geconfronteerd. Op deze wijze werd inzichtelijk in welke segmenten een hoog aanbodniveau aanwezig is en in welke segmenten een laag aanbodniveau. Hierbij zijn de variabelen die op ratioschaal beschikbaar zijn, gebruikt om tot een segmentindeling te komen met een maximaal onderscheid tussen goede locaties en slechte locaties. Tot slot is een definiëring gegeven welk deel van de markt als gezond en welk deel als ongezond bestempeld kan worden waarmee de tweedeling en de verschijningsvorm ervan inzichtelijk werd.

1.4 Opbouw rapport Hoofdstuk 2 geeft een historisch overzicht om inzicht te verkrijgen hoe de huidige kantorenvoorraad met bijhorende karakteristieken is ontstaan en geeft kort weer hoe er in het huidige marktbeeld tegen de leegstandsproblematiek wordt aangekeken. Vervolgens wordt op basis van eerdere leegstandsstudies gekeken welke variabelen van belang zijn bij het bestuderen van de kantorenmarkt. Hoofdstuk 3 gaat in op de onderzoeksmethodiek en het samenstellen van het kantorenbestand. In hoofdstuk 4 staat de opbouw van de kantorenvoorraad centraal waarbij de verdeling over de verschillende variabelen wordt beschreven. Hoofdstuk 5 confronteert deze variabelen met het aanbodniveau waardoor er een beeld ontstaat van de goede en slechte segmenten binnen de kantorenmarkt. Hoofdstuk 6 gaat in op de centrale onderzoeksvraag of er een duidelijke tweedeling in de markt is waar te nemen en in welke vorm deze zich voor doet. In hoofdstuk 7 worden de voornaamste conclusies getrokken en worden er aanbevelingen gedaan voor diverse actoren binnen de kantorenmarkt.

4


2 Theoretisch kader 2.1 Ontstaansgeschiedenis leegstandsproblematiek kantorenmarkt Om de karakteristieken van de kantorenmarkt en haar leegstandsproblematiek te kunnen doorgronden is een goed beeld van de ontstaansgeschiedenis essentieel. Een handzaam instrument om de werking van de kantorenmarktontwikkeling te verklaren is het model van DiPasquale en Wheaton. In het model wordt de vastgoedmarkt opgedeeld in twee deelmarkten: een gebruikersmarkt en een beleggingsmarkt. Het model is in figuur 2.1 schematisch weergegeven. Figuur 2.1: Schematisch weergave model van DiPasquale en Wheaton (DiPasquale, Wheaton,1996)

Beleggingsmarkt

Gebruikersmarkt

Huurprijs (P) (€/m²)

Kapitalisatiefactor*huurprijs Vraag naar kantoorruimte P2 P1

Kwadrant I

Kwadrant II

Beleggingswaarde (I) (€)

I2

I1 Q1

Kwadrant III

Kantorenvoorraad (Q) (m²) Q2

Kwadrant IV

B1

B2

Bouwkosten Verandering kantorenvoorraad

Bouwproductie (B)( m²)

Het model bestaat uit vier kwadranten. In kwadrant I is de vraag naar vastgoed weergegeven. Bij een toenemende vraag naar vastgoed, zal bij een gelijkblijvende kantorenvoorraad de huurprijs van kantoorruimte toenemen. Dit heeft invloed op de beleggingswaarde in kwadrant II. De beleggingswaarde wordt bepaald door de huurprijs maal een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor (of de inverse van het aanvangsrendement) is afhankelijk van de vraag naar vastgoed uit de kapitaalmarkt. De beleggingswaarde heeft in combinatie met de bouwkosten invloed op de bouwproductie in het derde kwadrant. In het vierde kwadrant wordt de verhouding tussen de bouwproductie en het afschrijvingspercentage weergegeven. Als de bouwproductie groter is dan het afschrijvingspercentage, groeit de uiteindelijke kantorenvoorraad, wat weer een effect kan hebben op de huurprijs. Op deze manier is het model continu op zoek naar evenwicht (DiPasquale, Wheaton,1996). In het verleden heeft de bouwproductie steeds volgens golfontwikkelingen conform het evenwichtsmodel gereageerd, wat een aantal generaties kantoren heeft opgeleverd. Deze worden achtereenvolgens beschreven:

5


- Voor 1960: Grootschalige single tenant kantoren Voor 1960 is er nog nauwelijks sprake van een diensteneconomie en evenmin van een beleggingsmarkt in kantoren. De kantoorgebouwen uit die tijd zijn hierom veelal omvangrijke single tenant kantoorgebouwen in eigendom van grote industriële ondernemingen, overheidsinstanties of banken (Van Gool et al., 2010). Daarnaast bestaat een deel van de huidige kantorenvoorraad van voor 1960 uit gebouwen die oorspronkelijk niet als kantoorgebouw bedoeld waren, zoals oude herenhuizen of omgebouwde fabriekshallen. De kantoren uit deze periode bevinden zich binnen of vlakbij de stadscentra of op oudere industriegebieden. - 1960-1980: Ontstaan diensteneconomie en beleggingsmarkt kantoren De eerste echte ontwikkelingsgolf begint ongeveer halverwege de jaren „60 als door de stijgende welvaart de vraag naar kantoorruimte begint toe te nemen. In eerste instantie nemen veel bedrijven hun kantoor nog in eigendom, maar geleidelijk begint de kantorensector zich ook steeds meer als beleggingsmarkt te ontwikkelen. Dit geeft organisaties de mogelijkheid om kantoorruimte te huren ten behoeve van meer flexibiliteit in de bedrijfsvoering. In de jaren ‟70 verschijnen er met name Britse ontwikkelaars op de kantorenmarkt, die vaak met kortlopende kredieten en een agressieve marktbenadering in korte tijd een grote hoeveelheid kantoorruimte op de nog jonge Nederlandse kantorenmarkt weten te ontwikkelen. Als in de jaren ‟70 het economisch tij keert met een inflatie- en rentestijging als gevolg, zakt de vraag naar kantoorruimte en dalen de huren. De tweede helft van de jaren ‟70 kent nog wel een opleving van de conjunctuur, maar door de blijvend hoge inflatie en rente komt Nederland in een recessie terecht. Door de vertraagde nieuwbouwproductie komen er begin jaren ‟80 nog altijd kantoren op de markt, waardoor de eerste periode van overaanbod aanbreekt (Van Gool et al., 2010). Wat betreft de eigenschappen voor deze generatie kantoren is de strenge bouwregelgeving tot daglichttoetreding erg bepalend geweest. Deze leidt ertoe dat er voornamelijk smalle gebouwen ontstaan. De kantoortuin, een kantoorconcept dat ontstaat als reactie op de groeiende focus op communicatie, heeft door het smalle kantoor minder invloed dan in andere landen. Ook ontstaat er door de energiecrisis in 1973 meer aandacht voor zaken als gevelisolatie, dubbelglas en klimaatbeheersing (Gunst, De Jong, 1989). - 1980-1995: Opkomst computer en cellenkantoren Nadat het herstel in eerste instantie traag verloopt, trekt de economie in de tweede helft van de jaren ‟80 weer fors aan en krabbelen ook de vastgoedmarkten weer op. Zowel de vraag uit de huur- als de beleggersmarkt neemt behoorlijk toe, waardoor ook de bouwproductie weer wordt aangejaagd. In korte tijd wordt een groot aantal kantoorprojecten in aanbouw genomen. Als er zich in 1990 een nieuwe vastgoedcrisis aandient, neemt de ruimtevraag echter opnieuw af, terwijl er nieuwbouw uit de pijplijn blijft stromen (Van Gool et al., 2010). Het aanbod neemt snel toe en halverwege de jaren ‟90 wordt voor het eerst de term structurele leegstand gebruikt in diverse marktrapporten. Wat betreft gebouweigenschappen is een groeiende behoefte aan privacy erg bepalend voor deze generatie kantoren. De toenemende wens voor cellenkantoren leidt ertoe dat kantoren uit deze tijd vaak nog smaller zijn dan die uit de jaren ‟70. Daarnaast zorgt het feit dat iedere werknemer een computer krijgt ervoor dat nieuwe bekabeling en installaties noodzakelijk worden. Waar de kantoren uit de jaren ‟60 en ‟70 zich nog veelal in de centra en woongebieden bevonden, vindt een aanzienlijk deel van de ontwikkeling in deze periode plaats op locaties die uitsluitend voor kantoren bestemd zijn. Door de opkomst van verhuurkantoren vindt er een mate van standaardisatie plaats (Gunst, De Jong, 1989). 6


De eerste twee golven kennen volgens het model van diPasquale en Wheaton een vergelijkbaar verloop. Door een toenemende vraag vanuit zowel de verhuurmarkt als de beleggingsmarkt wordt de nieuwbouw aangejaagd wat er uiteindelijk voor zorgt dat er bij het terugvallen van de vraag een tijdelijke periode van overaanbod ontstaat (figuur 2.2 links). Echter, doordat in beide gevallen de groeiende beroepsbevolking en een opnieuw aantrekkende economie ervoor zorgen dat de kantorenvraag verder toeneemt, ontstaat er weer een situatie van evenwicht (figuur 2.2 rechts). Figuur 2.2: De kantorenmarktcycli uit de jaren ‟70 en ‟80 volgens het model diPasquale en Wheaton:



(Kapitalisatiefactor)

(Kapitalisatiefactor)

P2

(Vraag naar kantoorruimte)

P3

(Vraag naar kantoorruimte)

P1


I2

Overaanbod Q1 Q2

I1

Kantorenvoorraad (Q) (m²)


I3

Kantorenvoorraad (Q) (m²) Q3

B1 B3 B2 (Bouwkosten)

(Bouwkosten)

(Verandering kantorenvoorraad)

(Verandering kantorenvoorraad)

Bouwproductie (B) ( m²)

Bouwproductie (B) (m²)

- 1995-2005: Omvangrijke nieuwbouwproductie Als halverwege de jaren „90 de economie weer aantrekt, leidt dit al snel tot een opnieuw groeiende vraag naar kantoorruimte en een afnemend leegstandsniveau. In eerste instantie blijft ook de nieuwbouwproductie nog laag. Veel ontwikkelaars zijn tijdens de vorige vastgoedcrisis wat behoudender geworden en gemeenten voeren vaak strenge eisen ten aanzien van voorverhuur. De achterblijvende nieuwbouwproductie in combinatie met een vraagexplosie ten gevolge van de ICT-hype, zorgen voor een krapte op de kantorenmarkt. De leegstand daalt naar zo‟n 2% en door gebrek aan ruimte stijgen de huren. Hierdoor wordt geleidelijk de crisis van begin jaren ‟90 vergeten en stijgt de nieuwbouwproductie tot recordhoogten. Als de ICT-sector in 2001 instort is de bouwproductie nog zo omvangrijk dat er in een korte periode een grote mate van overaanbod ontstaat (Van Gool et al., 2010).

7


Kenmerkend voor deze periode is de omvang waarin in een korte tijd onbebouwde grond wordt vrijgemaakt voor nieuwe kantoorontwikkeling. Mede vanwege de strenge parkeernormen voor centrum2

gebieden die binnen het zogenaamde ABC-beleid vanuit het Rijk waren geformuleerd, gaven veel bedrijven voorkeur voor een vestiging aan de rand van de stad. Aangezien gemeenten eenvoudig nieuwe gronden konden uitgeven aan de randen ontstonden er nabij de snelwegen, naast de al bestaande kantoorlocaties, nieuwe omvangrijke vaak monofunctionele kantoorlocaties. Qua bouwvorm verschillen de kantoren niet veel van de voorgaande generatie, wel worden er modernere installaties en technieken ten aanzien van klimaatbeheersing toegepast. - 2005-2010: Groeiende leegstandsproblematiek,duurzaamheid en flexibiliteit. Rond 2005 trekt de economie opnieuw aan. Ondanks een toenemende vraag blijft het leegstandsniveau op een historisch hoog niveau. De omvangrijke productie rondom en vlak na de eeuwwisseling heeft de verhouding tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt ernstig verstoord. Dit komt duidelijk naar voren als het aanbodniveau in de kantorenmarkt wordt afgezet tegen het opnameniveau. Over het algemeen wordt er gesproken van een evenwichtige kantorenmarkt indien het aanwezige aanbod circa 1,5 keer de jaarlijkse opname bedraagt (DTZ Zadelhoff, 2010). In dat geval zijn er voor bedrijven voldoende mogelijkheden om te verhuizen naar geschikte huisvesting en is er voor leegkomende kantoren voldoende vraag om te verhuren. Uit figuur 2.3 komen duidelijk de verschillende cycli naar voren. De eerdere perioden van krapte en overaanbod kunnen worden toegeschreven aan de zogenaamde varkenscyclus, waarbij de vertraagde reactie van de bouw op de vraag in perioden van laagconjunctuur voor overaanbod zorgt en bij hoogconjunctuur voor krapte. Figuur 2.3: Overzicht vraag en aanbod op de kantorenmarkt vanaf 1982 (Bron: DTZ Zadelhoff) 8.000

7.000

6.000

x 1.000 m²

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

Gerealiseerde opname

Aanbod

Periode van krapte

Periode van overaanbod

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

-

Evenwicht

2

Binnen het ABC-beleid dat eind jaren ‟80 door het Rijk werd opgesteld werden er 1 parkeerplaats op 10 werknemers toegestaan op de locaties die goed ontsloten waren met het openbaar vervoer.

8


De huidige periode van overaanbod lijkt wezenlijk te verschillen van de voorgaande perioden. Zelfs als de economie sterk uit het dal klimt en er weer een periode van hoogconjunctuur aankomt, zal de vraag te gering zijn om een grote daling van dit aanbod te veroorzaken. De jaarlijkse opname is in perioden van hoogconjunctuur nooit hoger dan 2,2 miljoen m² per jaar geweest en het is niet waarschijnlijk dat dit in de toekomst wel het geval zal zijn (DTZ Zadelhoff, 2010). Uitgaande van een jaarlijkse opname van 2 miljoen m² in de toekomst zou het aanbodniveau in een gezonde marktsituatie 1,5*2=3 miljoen m² bedragen. Bij een gelijkblijvend kantooroppervlak in gebruik betekent dit dat de voorraad met minimaal 4 miljoen m² moet afnemen. Het besef dat de kantorenmarkt structureel uit evenwicht is, leidt tot het schrappen van kantoorplannen en de mogelijke transformatie van kantoorruimte naar andere functies krijgt steeds meer aandacht. De nieuwbouwproductie valt dan ook minder hoog uit dan eerdere perioden van hoogconjunctuur maar nog altijd komen er nieuwe kantoren op de markt. In 2010 was er 1,5 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw en bedroeg het geplande nieuwbouwoppervlak uit de planfase ruim 9 miljoen m². (Neprom, 2010a). Wat huisvestingswensen betreft zijn er in de huidige kantorenmarkt twee zaken van belang: het verduurzamen van kantoren en het aansluiten bij de flexibelere werkvormen die door nieuwe communicatietechnieken en sociale media zijn ontstaan. Ten aanzien van duurzaamheid ligt de focus met name op het energiezuinig maken van het gebouw, waarbij veel organisaties de door de Rijksgebouwendienst geformuleerde eis van minimaal energielabel C overnemen. De hogere eisen ten aanzien van energielabels leiden recentelijk tot investeringen in het bestaande deel van de voorraad met succesvolle energielabelverbeteringen. Ten aanzien van de flexibelere werkvormen is er een groeiende behoefte aan ontmoeting en interactie en verplaatst de werkomgeving zich steeds meer naar buiten het kantoor. Een deel van de activiteiten die voorheen in kantoren plaatsvond, wordt in andere gebouwtypen uitgevoerd, zoals thuis of in horecagelegenheden (Arkenbout , Bergh, 2011) .

9


2.2 Leegstandsproblematiek nader beschouwd De problematiek die sinds de eeuwwisseling is ontstaan komt duidelijk naar voren als de ontwikkeling in het model van diPasquale en Wheaton wordt weergegeven. Door de krapte op de kantorenmarkt stijgt de vraag (I in figuur 2.4) en daarmee de huurprijs (II). Een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zorgt daarnaast nog voor een hoge kapitalisatiefactor (III) en daarmee hoge beleggingswaarde van kantoren (IV), waardoor het voor ontwikkelaars aantrekkelijk wordt te ontwikkelen. Deze factoren tezamen zorgen ervoor dat de bouwproductie verder doorschiet dan in eerdere perioden (V). De kantorenvoorraad is hierdoor sinds de eeuwwisseling met meer dan 10 miljoen m² toegenomen tot ruim 47 miljoen m² (VI) (Bak, 2010). Doordat de toename van de vraag de afgelopen tien jaar gering is geweest (VII), is het kantooroppervlak in gebruik veel minder sterk gestegen (VII) en is het huidige overaanbod van 7 miljoen m² ontstaan. Figuur 2.4: De kantorenmarktcyclus vanaf de jaren „90 volgens het model van diPasquale en Wheaton (links) en mogelijke richtingen in Kwadrant I naar een nieuwe evenwichtssituatie (rechts)

P


Toename vraag kantoorruimte

Kapitalisatiefactor*huurprijs

1

VIII

Vraag naar kantoorruimte

P2

II

III

Overaanbod

VII

P1

Q in gebruik

Q voorraad

I P Overaanbod


I2

I1

Q in gebruik Q1

IV

VI

Q voorraad Q2

Daling huurprijs

Kantorenvoorraad (Q) (m²)

2

B1

Overaanbod

Q in gebruik Q voorraad

V P

B2

3

Afname voorraad

Bouwproductie (B)( m²)

Overaanbod

Q in gebruik Q voorraad

Figuur 2.4 (rechts) laat het eerste kwadrant van de matrix zien waar de verhuurmarkt uit balans is en er overaanbod is ontstaan. Volgens het model van diPasquale en Wheaton zal de markt zich uiteindelijk richting een nieuwe evenwichtssituatie ontwikkelen. Volgens de parameters in het kwadrant zijn hier theoretisch drie mogelijkheden voor:

10


1) Een toename van de vraag naar kantoorruimte. Op deze wijze is in eerdere periode van overaanbod de markt weer in evenwicht gekomen. Waar echter in voorgaande perioden de groeiende beroepsbevolking in combinatie met een verschuiving naar de dienstensector ervoor zorgde dat de vraag naar kantoorruimte steeg, wijzen demografische factoren nu uit dat de kantoorgerelateerde beroepsbevolking zal gaan krimpen. Daarbij concentreren steeds meer organisaties hun activiteiten op een beperkter aantal locaties en op een beperkter oppervlak. 2) Een daling van de huurprijs. De gedachte hierbij is dat bedrijven meer kantoorruimte gaan huren als de prijs lager is. Recente ontwikkelingen lijken er voor te zorgen dat dit effect gering zal zijn. Het gemiddelde oppervlak per werkplek is de afgelopen jaren sterk gedaald doordat nieuwe flexibele werkvormen een compactere bedrijfsvoering mogelijk maken. Deze trend lijkt zich de komende jaren te gaan versterken en er wordt als gevolg hiervan een verdere afname van het gebruikte kantooroppervlak van 12% verwacht in de komende drie jaar (Twijnstra Gudde, 2010). Bedrijven geven aan zo efficiënt mogelijk met de ruimte om te willen gaan en uitsluitend het oppervlak te huren dat ze nodig hebben. Een verlaging van de huurprijs zal geen groot effect hebben op het kantooroppervlak in gebruik. 3) Afname van de voorraad. Aangezien de vraag naar kantoorruimte in de toekomst niet meer exponentieel zal stijgen en een daling van de huurprijs geen groot effect heeft, lijkt de enige serieuze oplossing om de markt weer in evenwicht te brengen het verwijderen van kantoorruimte. Een belangrijke beperking van het model van diPasquale en Wheaton is dat het uitgaat van kantoren als een homogeen product. Het model kan hierdoor bijvoorbeeld geen onderscheid maken tussen conjunctureel aanbod en structureel aanbod. Uiteraard is de kantorenmarkt in werkelijkheid verre van homogeen gezien de verschillen in locatie, bouwperiode, omvang en kwaliteit van de gebouwen. Door deze hoge mate van heterogeniteit kan de markt verdeeld worden in een groot aantal deelsegmenten. De algehele veronderstelling in de markt is dat er aanzienlijke verschillen in marktsituatie bestaan tussen deze deelsegmenten (zie tekstbox I). Hierbij wordt de redenering gevolgd dat bedrijven vaak opwaarts verhuizen waardoor de vraag op de „goede‟ locaties op peil blijft of zelfs licht toeneemt en de vraag op de „slechte‟ locaties afneemt. In het „goede‟ gedeelte van de markt overtreft de vraag het aanbod waardoor de huurprijzen stijgen en in het „slechte‟ deel leidt de daling van de vraag tot leegstand en op termijn tot een daling van de huurprijs (figuur 2.5).

11


Tekstbox I: marktbeeld over twee- of driedeling in de kantorenmarkt “Van een groot deel van het structurele aanbod is te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden‟. Tegelijkertijd blijft kwalitatief goed vastgoed op populaire locaties schaars. Het gaat hier vooral om panden gelegen in de levendige binnensteden, met goede parkeervoorzieningen en openbaar vervoerverbindingen. Hier wordt juist een gunstige ontwikkeling van de bezettingsgraad voorzien. Kortom, er tekent zich een toenemende polarisatie af tussen eersteklas vastgoed en verouderd vastgoed op secondaire locaties” (DTZ Zadelhoff, 2010)

“Mede als gevolg van de veranderde ruimtebehoefte is in steeds meer gebieden sprake van een mismatch tussen de vraag van potentiële gebruikers en het aanwezige aanbod. Deze mismatch wordt voor een belangrijk gedeelte ingegeven door de factoren metrage, ligging en kwaliteit” (Dynamis, 2011).

“De tweedeling op de kantorenmarkt zal ervoor zorgen dat aanvangsrendementen in 2011 op A-locaties verder zullen dalen en op B- en C-locaties verder zullen stijgen. Vooral kantoren op B- en C-locaties zullen tot en met 2011 nog met neerwaarste correcties te maken hebben. De vraag naar kantoren zal zich meer en meer concentreren op een aantal grote kernlocaties in Nederland, zoals de Zuidas in Amsterdam of de binnenstad van Den Haag. De succesfactoren zijn hier concentratie van werkgelegenheid, de sterke multimodale regiopositie en de sterke ontsluiting van deze locaties. A-locaties zijn dus nog steeds goed verhuurbaar en bieden mogelijkheden tot renovaties, waardoor huur-en waardesprongen kunnen worden gemaakt” (Syntrus Achmea, 2010).

“Bouwfonds REIM ziet een structurele tweedeling ontstaan in de Nederlandse kantorenmarkt. Met name het niet-duurzame deel van die markt zal de komende jaren in toenemende mate voor beleggers onaantrekkelijk worden. Bouwfonds REIM ziet daarentegen de periode 2010-2011 wel als een goed instapmoment voor beleggingen in het duurzame of te verduurzamen deel van de Nederlandse kantorenmarkt” (Bouwfonds, 2010)

“In de kantorenmarkt is steeds nadrukkelijker een driedeling te zien. Het topsegment beslaat ongeveer 20 tot 30 %van de markt, het middensegment 60 tot 70 %en de absolute onderkant zo‟n 10 tot 20 %. Vooral voor het grote middensegment, de zogenaamde inwisselbare locaties waar het de huurder niet veel uitmaakt of hij in gebouw A of B huurt is er een groot dilemma. Doorgaan op de oude voet met toevoeging van vierkante meters of een stap naar verduurzaming door een daadwerkelijk voorraadbeleid (in plaats van een uitgiftebeleid). Willen we in 2020 niet met een forse gegroeide leegstand zitten, dan zal serieus invulling moeten worden gegeven aan de verduurzaming van deze voorraad” (IVBN, 2010).

„Nieuwbouw op de goede plek, met de juiste kwaliteit blijft noodzakelijk vanwege een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een stabiele prijsvorming”. “De vraag van gebruikers is al jaren aan het veranderen; men wenst duurzame, flexibele huisvesting. De bestaande bouw en de nieuwbouwontwikkelingen moeten hierop een goed antwoord geven. Deze vernieuwing afremmen is geen oplossing voor de leegstand. Op bepaalde locaties dient de markt te onderkennen dat er moet worden gesloopt” (NEPROM, 2010a / 2011).

“De kantorenmarkt heeft behoefte aan gemiddeld 500.000 tot één miljoen m² nieuwbouw per jaar om zich te blijven verjongen. Daarnaast staat er nu zo veel leeg, vooral oude „rommel', dat er nooit meer een gebruiker voor zal zijn te vinden. Gemiddeld één tot anderhalf miljoen vierkante meter zal de komende tijd jaarlijks aan de voorraad moeten worden onttrokken “(NVB, 2011).

12


Figuur 2.5: Heterogeniteit van de kantorenmarkt met een gezonde deelmarkt (groen) en ongezonde deelmarkt (rood) die allebei een eigen vraag-/aanbodverhoudingen kennen:

In het slechte marktdeel neemt de vraag af wat bij een gelijkblijvende huurprijs leidt tot leegstand

P1 Sc haars te P0

P

In het goede deel neemt de vraag toe, waardoor de huur stijgt en er op termijn nieuwbouw plaatsvindt Nieuwbouw

Q1

Q2

Leegstand Q in gebruik

Q Voorraad

Tekstbox I laat zien dat het beeld dat er goede en slechte segmenten binnen de markt de onderscheiden zijn, breed gedragen is. Een exacte afbakening van wat dan A-, B- of C-locaties zijn ontbreekt. Vaak wordt vervallen in cirkelredenaties zoals dat er op de goede plek met de juiste kwaliteit een aantrekkelijk vestigingsklimaat is, of dat er een grote vraag is op de populaire locaties. Wat locatiekwaliteiten betreft behoren volgens de meeste marktberichten de representatieve, multifunctionele „toplocaties‟ op vervoersknooppunten tot het gezonde deel, evenals de duurzame kantoren met voldoende parkeermogelijkheden en recentelijk ook de kantoren die aansluiten bij „het nieuwe werken‟. Door de vage omschrijvingen van „toplocatie‟, „duurzaamheid‟ en „nieuwe werken‟ is het lastig om de het gezonde segment in de markt te herkennen. Ook wat betreft het slechte deel van de markt blijven concrete onderbouwingen uit. Het gangbare beeld is dat het leeuwendeel van de leegstand zich concentreert in monofunctionele snelweglocaties waarbij de problemen zich met name zouden uiten in de kantoren uit de jaren ‟80, maar onderbouwingen hiervoor ontbreken. Om daadwerkelijk inzicht te krijgen in de heterogeniteit van de markt en de aanwezigheid en verschijningsvorm van het gezonde en ongezonde deel, is een volledig overzicht vereist van de relevante leegstandsverklarende variabelen. In paragraaf 2.3 wordt hierom ingegaan op de vraag welke variabelen dit zijn en hoe op basis hiervan de heterogeniteit van de markt is te operationaliseren.

13


2.3 Heterogeniteit van de kantorenmarkt Zoals aangegeven betekent de heterogeniteit van de markt dat er geen sprake is van één kantorenmarkt maar dat er een verscheidenheid aan deelmarkten bestaat. In het model van diPasquale en Wheaton vertaalt zich dit in een legio aan segmenten waarvoor afzonderlijk vraag, huurprijs, voorraad, beleggingswaarde en nieuwbouwproductie in het evenwichtsmodel ingebracht kunnen worden. Een moeilijkheid die hierbij optreedt is dat er diverse verklarende variabelen van invloed zijn op de marktsituatie en dat ieder kantoor een combinatie heeft van deze variabelen. „Stationslocatie‟ blijkt bijvoorbeeld lastig als segment aan te duiden, omdat een stationslocatie in een kleine plaats erg verschilt van die van een grote plaats. Ook „nieuwbouw‟ is om dezelfde reden geen segment omdat een nieuwbouw kantoor in het centrum verschilt van nieuwbouw op een bedrijventerrein. Om tot een goede segmentindeling te komen, zal er dus gezocht moeten worden naar een combinatie van verschillende variabelen op gebouwniveau die van invloed zijn op de leegstand. Bij het opstellen van een zo volledig mogelijk overzicht van leegstandsverklarende variabelen is alleen gebruik gemaakt van onderzoeken naar de Nederlandse markt. In internationaal perspectief zijn er diverse onderzoekspublicatie beschikbaar over dit onderwerp. Aangezien de Nederlandse kantorenmarkt echter afwijkt ten aanzien van onder andere definiëring van locatietypen, stadstypen, wetgeving en ruimtelijke ordening zijn deze buiten beschouwing gelaten. Achtereenvolgens worden in deze paragraaf de Nederlandse onderzoeksbevindingen van de afgelopen vijf jaar ten aanzien van afzonderlijke leegstandsverklarende factoren van kantoren besproken en wordt aangegeven in hoeverre het relevant is de variabele mee te nemen in het onderzoek. 2.3.1

Omvang kantorenmarkt van de stad

De omvang van een stad heeft invloed op het functioneren van de lokale kantorenmarkt. In de grotere steden heerst een relatief grotere vraag naar kantoorruimte omdat hier meer breedte en diepte ten aanzien van aanwezige bedrijfstakken is en zij dominanter zijn in kantoorhoudende werkgelegenheid. Daarnaast zou de concentratie- en consolidatieontwikkeling van organisaties ervoor kunnen zorgen dat de vraag zich steeds meer naar de grotere steden verplaatst. Bovendien starten er in de grote steden relatief meer nieuwe bedrijven, vanwege de concentratie van de hoog opgeleide bevolking. Tegelijk vindt er op regionale schaal een concentratie van bedrijven plaats in enkele regionale kernsteden. Het UWV (2010) geeft in haar arbeidsmarktprognoses aan dat de meeste kantoorgerelateerde banen de komende jaren in de grote steden zullen plaatsvinden, waarbij het met name gaat om de noordvleugel van de Randstad. In kleinere steden is de jaarlijkse opname klein en zijn er dus bij het leegkomen van een pand een beperkter aantal potentiële huurders. Hier staat tegenover dat het concurrerend aanbod ook beperkter is. In dit onderzoek zal de omvang van de stad worden meegenomen waarbij gekeken wordt naar het aantal inwoners, de vraag naar kantoorruimte in de afgelopen tien jaar en de kantorenvoorraad per 1.000 inwoners.

14


2.3.2

Positionering binnen stedelijke regio

Leegstandsstudies geven aan dat het structurele aanbod met name hoog ligt in de randgemeenten van de grote steden (DTZ, Dynamis, 2010). Deze zogenaamde satellietsteden fungeren doorgaans als expansievat van de nabij gelegen, grotere stad in tijden van sterke groei van de ruimtevraag. De problematiek is hier met name ontstaan rond de eeuwwisseling. Waar tot begin jaren negentig alleen in een handjevol grote steden op grote schaal op risico werd gebouwd, durfde een toenemend aantal projectontwikkelaars nu ook in overloopgebieden van de grootstedelijke agglomeraties en daarbuiten. Vanwege een ruime grondvoorraad, een niet restrictief gemeentelijk gronduitgiftebeleid en een relatief laag grondprijsniveau waren de mogelijkheden voor projectontwikkelaars in deze markten gunstig. Dit heeft geleid tot overproductie. Nadat het conjuncturele hoogtepunt was gepasseerd, manifesteerde zich hier vaak extra leegstand en overaanbod als gevolg van vraaguitval, een terugtrekkende beweging van kantoorgebruikers naar de meer centraal gelegen stedelijke gebieden en een na-ijlende ontwikkelingspijplijn. In dit onderzoek wordt de positionering binnen het stedelijk gebied als variabele meegenomen waarbij onderscheid wordt gemaakt of een plaats dominant of ondergeschikt is binnen een stedelijke regio. 2.3.3

Locatietype

Diverse studies tonen aan dat de locatie binnen een stad waar een kantoor is gevestigd bepalend is voor de leegstandskans. Buts heeft in 2009 op basis van data van de kantorenvoorraad van Bak een onderzoek gedaan naar de structurele leegstand op postcodeniveau. Het driejarig aanbod werd hierbij op 1 januari 2008 geanalyseerd om te bepalen welke combinaties van gebieds- en gebouwfactoren langdurige leegstand veroorzaken. Alle postcodegebieden werden gerelateerd aan de kwaliteit van een bepaalde locatie, waarbij onder andere is gekeken naar de locatietype en de functionaliteit. De leegstandsproblemen lijken zich met name te concentreren in kantorenparken met een structurele leegstand van 7,7% en op bedrijventerreinen (8,0%). Het verschil tussen kantoorlocaties en bedrijfventerreinen blijkt hierbij gering te zijn. In de stadscentra ligt het structurele leegstandsniveau een stuk lager (3,9%). Dit komt overeen met het beeld dat diverse makelaarskantoren aangeven, dat het leegstandsniveau in de centrumgebieden van de grote steden aanzienlijk lager ligt (DTZ, 2010). Opvallend is dat kantoren in woonwijken (6,2%) en buitengebieden (4,3%) een relatief laag leegstandsniveau kennen (Buts, 2009). Locatietype blijkt hiermee een voorname leegstandsverklarende factor te zijn binnen de kantorenmarkt en wordt meegenomen in het onderzoek. 2.3.4

Voorzieningenniveau

De meeste gebruikersonderzoeken geven geen duidelijke indicatie dat kantoorgebruikers zich erg laten leiden door het feit of een gebied nu mono- of multifunctioneel is. Zo werd de nabijheid van winkels in een huurdersonderzoek van de NVB als minst belangrijk beoordeeld van 12 beleidscriteria waar een goede locatie moet aan voldoen (NVB, 2009). Het belang dat gehecht wordt aan de nabijheid van voorzieningen wordt in vergelijking met andere factoren vaak als ondergeschikt beschouwd. Dat de aanwezigheid van voorzieningen niet of nauwelijks leidt tot een verbetering van de verhuurbaarheid bleek ook uit de studie van Buts (2009). De multifunctionele locaties kenden hier met 7,7% een hogere structurele leegstand dan de monofunctionele locaties (5,8%). Remøy (2010) wist in haar proefschrift wel een positief verband te vinden tussen voorzieningen en verhuurbaarheid. Zij nam hierbij het aantal winkels of horecagelegenheden in een straal van 500 meter als maatstaf om het voorzieningenniveau te meten. Bij de kantoren waarbij het aantal voorzieningen meer dan vier was, lag het 15


leegstandsniveau structureel lager. Ook is in dit onderzoek gekeken naar het belang van een café of restaurant binnen 50 meter. Er bleek wel een lichte correlatie met de structurele leegstand, maar niet zo groot als bij de voorzieningen binnen 500 meter (Remøy, 2010). In dit onderzoek wordt aangegeven dat de relatie tussen voorzieningenniveau en het lage leegstandsniveau met name wordt veroorzaakt door het feit dat het overgrote deel van de kantoren in de nabijheid van voorzieningen zich in het centrumgebied bevindt. Aangezien de centrumgebieden in dit onderzoek al apart worden onderscheiden en kantoorgebruikers aangeven het voorzieningenniveau niet bepalend te beoordelen, wordt er geen aparte variabele voor voorzieningenniveau toegevoegd. 2.3.5

Autobereikbaarheid

Voor haar proefschrift voerde Remøy een Delphi-studie uit onder 18 experts die gevraagd werden in verschillende ronden een aantal object en locatiekarakteristieken naar belangrijkheid te ranken. Hieruit bleek dat de autobereikbaarheid bij de meeste partijen als voornaamste locatiekarakteristiek werd gezien. Om te onderzoeken of er ook een relatie is tussen autobereikbaarheid en de structurele leegstand mat Remøy de autobereikbaarheid aan de hand van het aantal minuten rijden vanaf de snelweg onder 200 kantoorgebouwen in Amsterdam. De uitkomsten waren verrassend. Kantoorgebouwen die zich op minder dan 2 minuten van de snelweg bevonden hadden een grotere kans op leegstand dan gebouwen die zich op meer dan 2 minuten afstand bevonden (Remøy, 2010). Uit het leegstandsonderzoek van Buts komt een vergelijkbaar beeld: kantoren nabij de snelweg of op een knooppunt van OV en snelweg kennen een hoger leegstandsniveau (Buts, 2009). De verklaring hiervoor lijkt met name te liggen in het feit dat in de nabijheid van de afrit van een snelweg de grootste bouwproductie heeft plaatsgevonden en er hier juist overcapaciteit is ontstaan. De bevindingen uit deze studies geven geen aanleiding om de autobereikbaarheid als variabele mee te nemen in het onderzoek. 2.3.6

OV-bereikbaarheid

Remøy keek voor haar onderzoek naar de dichtstbijzijnde intercity-, metro-, tram en busstation van kantoren in Amsterdam. De afstand tot het busstation blijkt niet van invloed te zijn volgens dit onderzoek. Een toenemende afstand naar de dichtstbijzijnde intercity-, metro- of tramstation verhoogt de kansen voor structurele leegstand. Toch blijkt dat er ook een groot aantal kantoorgebouwen is dat verder dan 1.000 meter van een station af ligt en toch goed verhuurd is. Het gaat hierbij om kantoren in het centrum. Ook zijn er kantoren die direct naast het intercity station liggen en toch een hoge leegstand kennen. Dit zijn de kantoren nabij de stations Sloterdijk en Bijlmer. Er lijkt derhalve een relatie te bestaan tussen de OV-bereikbaarheid, maar de mate waarin deze relatie zich voordoet, hangt sterk af van het locatietype (Remøy, 2010). Uit het onderzoek van Buts kwam naar voren dat de nabijheid van intercitystations de structurele leegstand aanzienlijk verlaagde maar dat dit niet het geval was voor de overige stations (Buts ,2009). De uitkomsten geven voldoende aanleiding om de afstand tot het treinstation mee te nemen in het onderzoek, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen intercitystations en overige stations. Gezien de geringe invloed van de afstand tot het busstation en het ontbreken van trams en metro‟s in het overgrote deel van de geselecteerde steden, wordt het stadsvervoer in de studie achterwege gelaten.

16


2.3.7

Imago

Zoals de Delphi-studie van Remøy aantoont, is het imago voor kantoorgebruikers na de autobereikbaarheid de belangrijkste vestigingsfactor bij de keuze van een kantoor (Remøy, 2010). Textbox I laat zien dat de veronderstelling vaak is dat kwalitatief goed vastgoed schaars is op locaties die vanuit de gebruikersmarkt tot de top gerekend worden. Studies naar het effect van imago zijn echter lastig, omdat imago moeilijk te meten is. Om het toch in dit onderzoek te betrekken wordt het huurniveau meegenomen als indicator voor status. In gebieden met een sterk imago zijn huurders bereid om per m² meer huur te betalen dan in gebieden met een slecht imago, waarmee het huurniveau een bruikbare variabele is. 2.3.8

Omvang kantoor en concentratiegraad

De omvang van kantoren lijkt een bepalende factor te zijn voor leegstand. Diverse indicatoren wijzen er op dat grootschalige kantoren het moeilijk hebben. In Nederland vindt er de afgelopen jaren binnen de werkgelegenheid een verschuiving plaats naar kleinere bedrijven. Het grote nadeel van een grootschalige kantoren is dat ze vaak op maat gebouwd zijn. Omvangrijke organisaties hebben over het algemeen specifieke vestigingseisen ten aanzien van de omvang, vorm en architectuur van het gebouw. Bij vertrek van het bedrijf is het hierom lastig om het opnieuw te verhuren. Hier staat tegenover dat deze grote bedrijven minder verhuisgeneigd zijn vanwege de specifieke huisvesting. In de grote steden lijkt er op enkele goede plaatsen nog altijd vraag naar grootschalige kantoren, vanwege de eerder genoemde consolidatie die plaats vindt bij grote kantoren en waarbij kleine regiokantoren worden samengevoegd in één groot kantoor. In het onderzoek van Buts (2009) is gekeken naar het driejarig aanbodniveau per grootteklasse van het kantoor. Hieruit bleek dat de kleinschalige kantoren (<2.500 m²) een behoorlijk lagere leegstand kenden dan de grotere units. De problemen lijken volgens dit onderzoek met name in het middensegment te zitten. Naast de omvang van het kantoor lijkt ook de hoeveelheid andere kantoorruimte in de nabijheid van belang. Vaak wordt aangenomen dat de leegstand zich beperkt op een aantal grootschalige concentraties. Hierom wordt zowel de omvang van het kantoor als de omvang van de voorraad binnen een straal van 500 meter meegenomen in dit onderzoek. 2.3.9

Bouwjaar

Uit onderzoek naar leegstand per ouderdomstype van Van der Gijp (2008) in Amsterdam blijkt dat met name de courantheid van kantoren die tussen 1940 en 1980 gebouwd zijn te wensen over laat. Het zwaartepunt van de langjarige leegstand blijkt volgens dit onderzoek te liggen in kantoren die tussen 1970 en 1980 gebouwd zijn. Zorgwekkend voor deze kantoren is volgens Van der Gijp dat bij aantrekking van de economie juist op deze plekken de vervangingsvraag het grootst zal zijn. Verder blijken kantoren die gebouwd zijn tijdens de hoogconjunctuur in de tweede helft van de jaren „90 een relatief groot aandeel in de langjarige leegstand te hebben. Langjarige leegstand in vooroorlogse kantoren komt nauwelijks voor (Van der Gijp, 2008). Uit de analyse van Buts komt een gelijk beeld naar voren (Buts, 2009). Dit onderzoek zal het bouwjaar van het kantoorpand meenemen als variabele, waarbij de in paragraaf 2.1 beschreven perioden als uitgangspunt dienen.

17


2.3.10 Parkeren De parkeersituatie wordt in het NVB onderzoek na de autobereikbaarheid als de belangrijkste locatiefactor aangemerkt (NVB,2009). Dat parkeren belangrijk is blijkt ook uit de studie van Remøy: zij constateert een negatieve relatie tussen het aantal parkeerplaatsen per m² kantoorruimte en de structurele leegstand. Voor kantoorgebouwen zonder parkeerplaatsen lag de structurele leegstand niet significant hoger. Dit komt omdat dit over het algemeen kantoren in de centrumgebieden zijn (Remøy, 2010). Data van het aantal parkeerplaatsen is niet per gebouw voor de gehele kantorenmarkt in Nederland beschikbaar en de parkeersituatie kan derhalve niet in het onderzoek betrokken worden. 2.3.11 Duurzaamheid Vanwege de toegenomen belangstelling voor duurzaamheid en energieverbruik, groeit het aantal organisaties dat uitsluitend wil huren in kantoren die voldoen aan strenge duurzaamheidsnormen. Hierbij wordt tot nu toe met name gekeken naar het energieverbruik waarbij het energielabel van het gebouw van A tot F als maatstaf wordt gebruikt. De Rijksgebouwendienst eist sinds 2010 bij aanhuur minimaal label C en steeds meer andere organisaties stellen gelijke eisen. Gebouwen die niet voldoen aan de normen, zijn derhalve voor een deel van de markt niet geschikt en zullen als deze trend zich doorzet in de toekomst een slechtere verhuurbaarheid kennen. Aangezien maar van een beperkt deel van de kantoren de energielabels bekend zijn, is er nog niet op grote schaal een onderzoek naar de relatie tussen het energielabel en leegstand gedaan. Broumels en Hartogh (2010) hebben voor 150 kantoorgebouwen onderzocht welk effect het energielabel heeft op de marktwaarde. Er bleek een positief waarde-effect als label C of hoger werd bereikt. De moeilijkheid van dergelijke studies is dat er altijd een sterke correlatie is met andere variabelen. Zo zijn kantoren die goed scoren bij het energielabel vaker nieuwbouw gebouwen en liggen de duurzaamheidinvesteringen bij kantoren met goede marktperspectieven doorgaans hoger dan bij die met slechte perspectieven, vaak ook omdat de beleggers in het goede deel duurzaamheid hoger op de agenda hebben staan dan de beleggers in het slechte deel. Aangezien de energielabels of andere duurzaamheidmaatstaven niet voor de gehele kantorenvoorraad

beschikbaar

zijn,

kan

duurzaamheid

18

niet

als

variabele

meegenomen

worden.


Op basis van de literatuurstudie in deze paragraaf is in onderstaande tabel weergegeven welke variabelen van invloed zijn op het leegstandsniveau in de kantorenmarkt. Per variabele is aangegeven met welke maatstaf de variabele te operationaliseren is en via welke bronnen de data te verkrijgen zijn. Tevens geeft de tabel weer welke variabelen niet zijn meegenomen in het onderzoek omdat ze niet relevant blijken te zijn, of omdat er geen betrouwbare gegevens beschikbaar zijn. Tabel 2.1: Overzicht leegstandsverklarende variabelen met maatstaf en geschiktheid voor het onderzoek Variabele Maatstaf 1. Omvang kantorenmarkt van de stad Aantal inwoners stad Opname kantoorruimte afgelopen tien jaar Kantorenvoorraad in m² en m² per 1.000 inwoners 2. Positionering binnen stedelijke regio Satelliet / Kern stedelijk gebied 3. Locatietype Centrum/ woonwijk/ kantoorlocatie/ bedrijventerrein Afstand tot het centrum 4. Voorzieningenniveau Niet meegenomen in het onderzoek 5. Autobereikbaarheid Niet meegenomen in het onderzoek 6. OV-bereikbaarheid Afstand tot treinstation 7. Imago Gemiddeld huurprijsniveau in het gebied 8. Omvang kantoor Aantal m² en aantal andere kantoren binnen 500 meter 9. Bouwjaar Bouwjaar 10.Parkeersituatie Niet meegenomen in het onderzoek 11. Duurzaamheid Niet meegenomen in het onderzoek

Bron CBS VTIS Dataland / CBS Eigen beoordeling Eigen beoordeling /Mapinfo Correlatie met centrummilieu Niet relevant gebleken NS/ Mapinfo VTIS Dataland Dataland/ Mapinfo Dataland Geen volledige data Geen volledige data

In totaal zijn er zeven leegstandsverklarende variabelen beschikbaar en relevant voor het onderzoek. Om inzicht te krijgen in de heterogeniteit in de markt is gebruik gemaakt van kantorensegmenten, waarbij een segment gedefinieerd is als een combinatie van de variabelen. Door te zoeken naar segmenten die wat leegstandsniveau betreft maximaal van elkaar verschillen wordt de de eventuele tweedeling zichtbaar. Hoofdstuk 3 ligt dit verder toegelicht.

19


3 Onderzoeksopzet en dataverantwoording 3.1 Onderzoeksopzet De variabelen weergegeven in tabel 2.1. zijn in het onderzoek voor 76 steden in Nederland op gebouwniveau verzameld in een databestand. De methodiek die is gehanteerd bij het opstellen van het databestand is te vinden in bijlage 1. De uiteindelijk verkregen voorraad is in het bestand vergeleken met de voorraadcijfers die Bak (2009) op stadsniveau publiceert. Steden die een te sterke afwijking vertonen zijn buiten het onderzoek gelaten. De totale omvang van het bestand bedraagt 30,4 miljoen m², verdeeld over 9.245 kantoren. Als de voorraad van de steden volgens Bak wordt bekeken bedraagt deze 29,4 miljoen m². De geringe afwijking van 4% geeft aan dat het kantorenbestand een betrouwbaar beeld geeft van de steden. Bijlage 1 geeft de volledige selectie van de steden. Na het opstellen van het gebouwenbestand zijn de gegevens van de afhankelijke en onafhankelijke variabelen verzameld. Deze worden afzonderlijk toegelicht.

3.2 Afhankelijke variabele Als afhankelijke variabele om de marktsituatie in verschillende segmenten binnen de kantorenmarkt in beeld te brengen is gekozen voor het aanbod aan kantoorruimte ten opzichte van de voorraad op 1 oktober 2010. Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het aanbod zijn twee databestanden gecombineerd: het databestand van Realnext, een database waarbij meer dan 60 bedrijfsmakelaars zijn aangesloten waaronder alle grote partijen en Funda, waarop ook veel kleinere, lokale bedrijfsmakelaars hun objecten kunnen presenteren. Uit een steekproef blijkt dat veel kantoren van met name lokale makelaars ontbreken op RealNext maar wel op Funda staan. Locatiebezoek op enkele kantoorlocaties leert dat een combinatie van deze twee bestanden, gecorrigeerd voor dubbelingen, een betrouwbaar beeld geeft in welke kantoorgebouwen het aanbod zich bevindt. Van het aanbodbestand is het adres, inclusief postcode, het aantal m² dat is aangeboden en de vraagprijs voor de huur bekend. Een koppelgetal van de postcode en het huisnummer maakt het mogelijk het aanbod te koppelen aan het gebouwenbestand. Door het aanbod ten opzichte van de omvang van het gebouw te nemen wordt het aanbodpercentage verkregen. Als het aantal m² dat uit het aanbodbestand 90%-120% van het aantal m² uit Dataland bestaat, wordt ervan uitgegaan dat het gebouw voor 100% leeg staat. Als er meer dan 120% leeg staat, wordt op kaartbeeld gekeken of de data uit Dataland wel reëel zijn, waarna afhankelijk van de bevindingen een aanpassing wordt verricht. Door de koppeling van het aanbod aan het gebouwenbestand wordt de exacte locatie van de leegstand bekend en is het mogelijk deze op kaartbeeld weer te geven. Uiteindelijk bleek dat er in 2.742 van de 9.245 kantoorgebouwen uit het onderzoek kantoorruimte werd aangeboden.

20


Figuur 3.1: Voorbeeld van verkregen aanbodniveau op kaartbeeld voor Amsterdam

3.3 Onafhankelijke variabelen Bij de onafhankelijke variabelen is onderscheid gemaakt tussen nominale variabelen en ratiovariabelen. Hierbij zijn enkele variabelen samengevoegd tot kernvariabelen, waarbij de categorieën qua karakteristiek zoveel mogelijk op elkaar lijken. Variabelen die op rationiveau kunnen worden weergegeven, worden als ratiovariabele meegenomen. Deze variabelen dienen om binnen de onderscheiden categorieën vanuit de nominale variabelen te kijken in welke mate de variabele invloed heeft op het aanbodniveau. Op deze wijze kan onderscheiden worden in hoeverre de invloed van bepaalde factoren verschilt tussen de categorieën en waar het omslagpunten ligt als het gaat om verhuurbaarheid. In het vervolg van de paragraaf wordt beschreven op welke wijze de variabelen worden meegenomen in het onderzoek.

21


3.3.1

Nominale variabelen

- Nominale variabele 1: type stadscategorie Zoals in tabel 2.1 is weergegeven hebben op geografisch niveau de variabelen „aantal inwoners‟, „aantal m² kantoorruimte‟, „opnameniveau‟ en „positionering binnen het stedelijk gebied‟ invloed op het aanbodniveau in de kantorenmarkt. Gezien hun sterke relatie onderling worden de variabelen op geografisch niveau meegenomen als een nominale variabele. Hierbij is gebruik gemaakt van een categorie-indeling, waarbij categorieën zijn ontstaan die qua karakteristiek zoveel mogelijk op elkaar lijken. Door te kijken naar de omvang van het opnameniveau en de voorraad zijn de steden in eerste instantie ingedeeld in (inter)nationale markten, regionale markten en lokale markten. Alle steden met meer dan 2 miljoen m² kantoorruimte zijn tot de (inter)nationale markten gerekend en alle steden met meer dan 600.000 m² tot de regionale markten. Steden met minder dan 600.000 m² kantoorruimte worden als lokale markten aangemerkt. Bij deze markten is er nog een onderscheid gemaakt tussen steden die groter zijn de 80.000 inwoners en steden tussen de 30.000 en 80.000 inwoners. Kantoren in plaatsen kleiner dan 30.000 inwoners zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Zoals uit het literatuuronderzoek is gebleken heeft de positionering binnen het stedelijk gebied een bepalende invloed op de marktsituatie. Plaatsen die binnen een stedelijke regio van een (inter)nationale of regionale kantorenmarkt liggen en onderschikt zijn aan een grotere stad binnen deze stedelijke regio worden in dit onderzoek als satelliet aangemerkt. Deze satellietsteden vormen een aparte categorie. Tabel 3.1 geeft de uiteindelijke categorie-indeling weer. Per categorie is het aantal steden dat onder deze categorie valt weergegeven, evenals de omvang van de kantorenvoorraad uit het onderzoeksbestand en de kantorenvoorraad die Bak (2010) weergeeft in dezelfde steden. De laatste kolom geeft het aandeel van de onderzochte steden in de totale kantorenmarkt. Het aandeel dat het onderzoeksbestand heeft is ruim voldoende om betrouwbare uitspraken te doen over de verschillende categorieën. Wel geldt bij de (inter)nationale markten dat slechts twee van de vier steden tot het onderzoeksgebied behoren, te weten Amsterdam en Den Haag. Voor Utrecht en Rotterdam werd de kwaliteit van de Dataland-gegevens niet voldoende geacht. Bij de (inter)nationale steden zal hierom waar nodig een extra nuancering aangebracht worden bij de analyses. Tabel 3.1: Overzicht gekozen categorieën met bijhorende omvang en aandeel in de markt Onderzoeksgebied

1. (Inter) nationale markten 2. Regionale markten 3. Satellietsteden 4. Lokale markten, >80.000 inw. 5. Lokale markten 30.000-80.000 inw. 6. Plaatsen kleiner dan 30.000 inw. Totaal

Aantal steden 2 5 14 14 39 74

Omvang (m²) in databestand 10.589.075 4.772.877 4.615.205 5.467.881 4.976.498 30.421.536

Omvang (m²) volgens Bak 10.027.000 4.744.000 4.723.000 5.036.000 4.816.000 29.346.000

22

Geheel Nederland Afwijking tov Bak 6% 1% -2% 9% 3% 4%

Aantal steden 4 8 15 17 59 103

M² volgens Bak 15.806.000 7.284.000 6.055.000 7.058.000 6.125.000 4.239.000 46.567.000

% onderzoeksgebied 63% 65% 78% 79% 69% 63%


Het gebruiken van de nominale variabele stadscategorie heeft als doel inzicht te verkrijgen of de karakteristieken van een stad van invloed zijn op het aanbodniveau en of er ook een tweedeling tussen typen steden plaatsvindt. De bevindingen kunnen gebruikt worden voor de analyses op een lager niveau. - Nominale variabele 2: locatietype Door het gebouwenbestand in de kaartomgeving van Mapinfo in te brengen kan een gebiedslabel aan de kantoren uit het gebouwenbestand gegeven worden. Conform de indelingen van eerdere gebiedsstudies is hierbij een nominale indeling gemaakt met onderscheid tussen de typen centrumlocatie, woonwijk, bedrijventerrein en kantoorlocatie. De kwalificatie wordt gegeven op basis van een beoordeling van de locatie op satellietbeeld. Figuur 3.2: Voorbeeld van gebiedstypen. Vanaf linksboven met de klok mee: woonwijken, bedrijventerreinen, centrumgebieden en kantoorlocaties

Gebieden waarin bedrijfshallen de overhand hebben, worden tot bedrijventerreinen gerekend. Gebieden met een duidelijke concentratie van kantoren worden als kantoorlocatie aangemerkt. Het centrumgebied valt in een groot aantal steden samen met de historische binnenstad. Bij plaatsen zonder historisch centrum is het gebied direct rondom het kernwinkelapparaat van de plaats genomen.

23


- Nominale variabele 3: Bouwperiode De bouwperiode van het kantoor wordt als nominale variabele meegenomen. Het bouwjaar van het gebouw is bekend vanuit het Dataland-bestand. De bouwjaren zijn vervolgens samengevoegd waarbij de beschreven kantoorgeneraties uit hoofdstuk 2 als uitgangspunt zijn genomen. Om te controleren of deze indeling leidt tot categorieën met een juist onderscheidend vermogen, is op ordinale schaal gekeken in hoeverre de verschillende bouwjaren in een categorie een nagenoeg gelijke invloed hadden op het aanbodniveau, of dat een andere indeling noodzakelijk was. Deze controleslag gaf geen aanleiding de indeling te veranderen. 3.3.2

Ratiovariabelen

- Ratiovariabele 1: Afstand tot het treinstation Naast de typologie wordt eveneens de OV-bereikbaarheid meegenomen. Aangezien uit de studie van Remøy (2010) is gebleken dat stadsvervoer nauwelijks invloed heeft op het leegstandsniveau is dit buiten beschouwing gelaten en wordt de afstand tot een NS-station als maatstaf voor de OVbereikbaarheid genomen. Doordat de coördinaten van alle NS-stations in Nederland bekend zijn, kan voor ieder kantoor uit het bestand de afstand tot het dichtstbijzijnde station berekend worden. Naar aanleiding van de bevindingen uit de literatuurstudie is hierbij onderscheid gemaakt tussen intercitystations en overige stations. - Ratiovariabele 2: Afstand tot het centrale punt in de stad Bij de nominale variabelen zijn de centrumgebieden al als aparte categorie meegenomen en hiermee is het mogelijk om de centraal gelegen kantoren te onderscheiden. Hiernaast zal de afstand tot het centrale punt in de stad als ratiovariabele meegenomen worden. Hiermee wordt bijvoorbeeld inzichtelijk of er verschil zit tussen kantoorlocaties of woongebieden nabij het centrum en aan de rand van de stad. Het meest centrale punt van de stad is in veel gevallen het centrale plein of het metrisch middelpunt van de binnenstad en is per stad in Mapinfo bepaald. - Ratiovariabele 3: Huurprijssegment Zoals in het literatuuronderzoek is aangegeven, zal het huurniveau in het gebied meegenomen als indicator voor imago. Om het huurniveau te bepalen zijn per postcodegebied alle transacties van de afgelopen 15 jaar geïndexeerd naar prijspijl heden. Het gemiddelde van deze transacties is meegenomen als huurniveau voor het gebied. Naast het absolute huurniveau is daarnaast gekeken naar het relatieve huurniveau. Hiermee wordt weergegeven welk aandeel van de kantorenvoorraad in de stadscategorie een hogere huurprijs kent. Op deze wijze is het mogelijk om de kantoren die vanuit de huurder geredeneerd tot het topsegment gerekend worden te identificeren. - Ratiovariabele 4: Concentratiegraad Naast de typering is eveneens gekeken naar de kantorendichtheid van het gebied waar een kantoor gevestigd is. De marktsituatie tussen kantoren op grootschalige concentraties zou kunnen verschillen van solitair gelegen kantoren. Met de coördinaten van het kantoorgebouw kan de afstand tot alle andere gebouwen uit het bestand berekend worden. Door te kijken hoeveel kantooroppervlakte er zich binnen een straal van 500 meter van het kantoor bevindt, wordt de kantorendichtheid van het gebied inzichtelijk. 24


- Ratiovariabele 5: Omvang kantoor De omvang van het kantoor is de laatste ratiovariabele die meegenomen is. Het oppervlakte van het kantoor is bekend vanuit het Dataland-bestand. In tabel 3.2 zijn de variabelen zoals die worden meegenomen in het onderzoek weergegeven. Tabel 3.2: Overzicht afhankelijke en onafhankelijke variabelen Afhankelijke variabel - Aanbodniveau

Maatstaf Aanbod als % van de voorraad

Onafhankelijke nominale variabelen Stadscategorie

Maatstaf -(Inter) nationale markten - Regionale markten - Satellietsteden - Lokale markten >80.000 inwoners - Lokale markten 30.000-80.000 inwoners

Bouwperiode

-Voor 1939 -1940-1969 -1970-1979 -1980-1989 -1990-1999 -2000-2004 -2005-2010

Locatietype

-Centrummilieu -Kantoorlocatie -Bedrijventerrein -Woonwijk

Onafhankelijke ratiovariabelen OV-bereikbaarheid

Maatstaf -Afstand tot intercitystations en overige stations in meters.

Positie binnen de stad

-Afstand tot het centrale punt van de stad in meters

Huurprijssegment

- Gemiddelde huurprijsniveau in de afgelopen 15 jaar (geïndexeerd) in het gebied van het kantoor en relatieve positionering huurprijsniveau binnen de voorraad

Concentratiegraad

-Aantal m² kantoorruimte binnen een straal van 500 meter van het kantoor

Omvangklasse

-Omvang van het kantoor in m²

Tabel B.1.4 in bijlage 1 geeft een overzicht hoeveel kantoren er per categorie in het voorraad- en aanbodbestand zijn meegenomen. Allereerst worden in het aankomende hoofdstuk de onafhankelijke variabelen met elkaar geconfronteerd om zo een beeld te krijgen van de opbouw en karakteristieken van de kantorenmarkt in Nederland. Vervolgens zijn in hoofdstuk 5 deze variabelen gekoppeld met het aanbodniveau en ontstaat er een beeld van de goede en slechte segmenten binnen de kantorenmarkt.

25


4 Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad Om goed inzicht te krijgen in de mate waarop er zich een tweedeling in kantorenmarkt voordoet, schetst dit hoofdstuk in eerste instantie een beeld van hoe de kantorenmarkt is opgebouwd over de verklarende variabelen en verschillende segmenttypen. In bijlage 2 is weergegeven hoe de kantorenvoorraad in Nederland is opgebouwd over de drie nominale variabelen stadscategorie, locatietype en bouwjaar. Deze drie variabelen worden hieronder afzonderlijk besproken.

4.1 Opbouw kantorenvoorraad naar stadscategorie Onderstaande figuur laat de verdeling van de kantorenvoorraad van bijna 47 miljoen m² over de stadscategorieën zien. Zoals blijkt is er een grote concentratie van het oppervlak in de (inter)nationale markten, waar de vier grote steden in de Randstad onder vallen. Hiervan zijn Amsterdam en Den Haag meegenomen in het onderzoeksgebied. Acht steden zijn op basis van de aangehouden criteria onder de categorie „regionale markten‟ gerekend. Deze markten die een dominante positie hebben in hun eigen regio, liggen allen buiten de Randstad. Het aandeel van de voorraad dat zich in satellietsteden bevindt, is met 13% hoog in verhouding tot de 6% van de bevolking die in deze steden woont. De lokale markten zijn redelijk evenwichtig verdeeld over het land. Van de voorraad bevindt 9% zich in plaatsen kleiner dan 30.000 inwoners. Figuur 4.1: Verdeling van de kantorenvoorraad in Nederland over de stadscategorieën

Plaatsen kleiner dan 30.000 inwoners 9% (Inter) nationale markten 34%

Lokale markten 30.000-80.000 inw 13%

46,5 miljoen m² Lokale markten >80.000 inw 15% Regionale markten 16% Satellietsteden 13%

26


4.2 Opbouw kantorenvoorraad naar leeftijd Als naar de opbouw per bouwperiode van de Nederlandse kantorenmarkt wordt gekeken, blijkt dat een kwart van de kantorenvoorraad in Nederland van na 2000 is en 47% van na 1990. De structuur van de kantorenvoorraad verschilt tussen de stadscategorieën. Een aantal oorzaken ligt aan deze verschillen ten grondslag, zoals de historische opbouw van de steden, de ligging ten opzichte van de infrastructuur, de omvang en (historische) functie van de stad binnen de Nederlandse kantorenmarkt en de bereidheid en mogelijkheden van de gemeenten om nieuwe gronden uit te geven. Figuur 4.2: Opbouw kantorenvoorraad naar bouwperiode per stadscategorie (links) en m² per 1.0000 inwoners per bouwperiode voor de stadscategorieën (rechts) 100%

9.000

90%

8.000

80% 7.000 70% 6.000 60% 5.000

50% 4.000 40% 3.000

30%

2.000

20%

1.000

10%

0

0% (Inter) nationale markten

Regionale Satellietsteden markten

2005-2009

Lokale Lokale markten markten >80.000 inw 30.000-80.000 inw

2000-2004

Totaal

1990-2000

(Inter) nationale markten

1980-1990

Regionale markten

1960-1980

Satellietsteden Lokale markten Lokale markten >80.000 inw 30.000-80.000 inw

Voor 1960

Kantoren van voor 1960 bevinden zich relatief vaak in de grote steden, waar de diensteneconomie als eerste in opkomst was. Bovendien hebben deze steden vaker een oude binnenstad, waar zich historische gebouwen bevinden die als kantoorgebouw in gebruik zijn. De satellietsteden hebben een afwijkende opbouw doordat deze later in ontwikkeling kwamen. Hierdoor zijn er relatief veel kantoren uit de jaren ‟80 en ‟90 evenals uit de periode 2000-2004. In de kleinere steden is met name in de jaren ‟90 erg veel ontwikkeld. Als gekeken wordt naar de periode van 2005-2009 valt op dat er recentelijk in de grotere steden nog kantoorruimte werd toegevoegd, in de satellietsteden en steden kleiner dan 80.000 inwoners was de nieuwbouwproductie in deze periode beperkt. In de satellietsteden blijkt er tussen 1960 en 2005 relatief meer kantoorruimte per 1.000 inwoners toegevoegd dan in de (inter)nationale markten. Ook in de regionale markten is er in die periode bijna net zo veel toegevoegd als in de vier grote steden. Dit is opvallend aangezien deze steden zich op een hiërarchisch lager niveau binnen de kantorenmarkt bevinden en minder internationale en nationale organisaties aantrekken. Voor de overige steden lijkt te gelden dat hoe kleiner de stad is, hoe minder kantoorruimte er per 1.000 inwoners is gebouwd.

27


4.3 Opbouw kantorenvoorraad naar locatietype en ligging binnen de stad Wat betreft locatietype bevindt 44% van de kantoren zich op een kantoorlocatie. Dit aandeel verschilt echter per type stadscategorie. Het aandeel is het grootst bij de satellietsteden, waar in het verleden in hoog tempo grote kantoorgebieden werden ontwikkeld. Bij de kleinere steden is het aandeel lager, aangezien het aantal kantoren in deze plaatsen beperkt is en de kantoren hierdoor vaak solitair verspreid liggen over woonwijken of bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen krijgen dan ook een groter aandeel naar gelang de steden kleiner worden. Opvallend is het lage aandeel van de centrumgebieden bij de satellietsteden. De centrumgebieden in deze plaatsen zijn meestal planmatig ontwikkelde winkelcentra. Bij de ontwikkeling van deze centrumgebieden is kennelijk relatief weinig kantoorruimte toegevoegd. Figuur 4.3: Aandeel locatietypen per stadscategorie

100% 90% 80%

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% (Inter) nationale markten

Regionale markten

Woongebied

Satellietsteden

Bedrijventerrein

Lokale markten Lokale markten >80.000 inw 30.000-80.000 inw

Kantoorlocatie

Totaal

Centrumgebied

Naast de typering is ook gekeken of de kantoren centraal gelegen zijn binnen de stad, of juist aan de rand zijn gesitueerd. In figuur 4.4 is per bouwjaarperiode de opbouw van de voorraad naar afstand tot het meest centrale punt van de stad weergegeven.

28


Figuur 4.4: Afstand van de voorraad ten opzichte van het centrale punt in de stad 100% 90% 80%

70% 60% 50% 40% 30%

20% 10% 0%

1000-1939 2000-2004

1940-1979 2005-2009

1980-1989 Totaal

1990-1999

Ongeveer 50% van de kantorenvoorraad in Nederland bevindt zich binnen 2000 meter van het centrum van de stad. De verschillen tussen de bouwjaarperioden zijn echter groot. De vooroorlogse kantoren liggen vanzelfsprekend voor een aanzienlijk deel in of nabij de centrumgebieden, waar zich ook de vooroorlogse bebouwing bevindt. Bij de naoorlogse kantoren werd tot en met de jaren ‟80 nog ruim 60% binnen een straal van 2 kilometer van het centrale punt van de stad gebouwd. In de jaren ‟90 e

nam dit aandeel af tot circa 50%. In de 21 eeuw vond er een grote verschuiving van de voorraad naar de randen van de stad plaats. Van de voorraad die na 2000 is ontwikkeld, bevindt 70% zich verder dan 2 kilometer van het centrale punt in de stad.

29


4.4 Opbouw kantorenvoorraad naar afstand tot NS-station Naast de beschreven typen kantoren is gekeken naar welk aandeel van de kantorenmarkt als stationslocatie kan worden aangemerkt. Het gebied binnen een straal van een kilometer van een station wordt in dit onderzoek als stationslocatie gerekend. Bij een afstand verder dan een kilometer heeft het station weinig invloed meer, aangezien de looptijd dan te lang wordt om de trein nog als aantrekkelijke reisoptie te beschouwen. Naast de kilometergrens is er ook nog naar de 500 metergrens gekeken om de kantoren die het aantrekkelijkst gepositioneerd zijn binnen het stationsgebied te onderscheiden. In figuur 4.5 is per stadscategorie de opbouw van de kantorenvoorraad naar afstand tot een NS-station weergegeven. Figuur 4.5: Opbouw van de kantorenvoorraad naar afstand tot een NS-station per stadscategorie 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

20% 10% 0%


Regionale markten

Satellietsteden

Lokale markten >80.000 inw

Lokale markten 30.000-80.000 inw

Totaal

Van het kantorenoppervlak in Nederland bevindt zich 15% binnen 500 meter en 34% binnen 1000 meter afstand van een NS station. In de grote steden liggen deze percentages echter veel hoger, zoals figuur 4.5 laat zien. Bij de satellietsteden zijn kantoren in de buurt van een station relatief zeldzaam. Van het kantooroppervlak ligt hier slechts 9% binnen 500 meter en 23% binnen 1.000 meter van een station.

30


4.5 Opbouw kantorenvoorraad naar huurprijssegment Om inzicht te krijgen in welke delen van de markt per stad tot het topsegment gerekend kunnen worden is gebruik gemaakt van het gemiddelde huurniveau in de gebouwen over de afgelopen 15 jaar, geïndexeerd naar prijspijl heden. In gebieden met een sterk imago zijn huurders bereid om per m² meer huur te betalen dan in gebieden met een slecht imago. Figuur 4.6 laat de opbouw van de kantorenvoorraad naar huurprijsklasse per stadstype zien. Figuur 4.6: Opbouw van de kantorenvoorraad naar huurprijsklasse (€/ m²) per stadscategorie 100%

90%

250-350

80%

200-250

70%

180-200

60%

160-180 140-160

50%

120-140 40%

100-120

30%

0-100

20% 10% 0% (Inter) nationale markten

Regionale markten

Satellietsteden Lokale markten Lokale markten >80.000 inw 30.000-80.000 inw

Totaal

De huren in de (inter)nationale kantorenmarkten liggen aanzienlijk hoger dan bij de andere steden. Voor 56% van het oppervlak in deze categorie wordt € 180/ m² of meer betaald. Opvallend is dat er bij de regionale markten nauwelijks kantoren met een huurprijs van boven de € 180/m² zijn, terwijl dit bij de satellietsteden en de grote lokale markten wel het geval is. De verklaring hiervoor lijkt te liggen in het feit dat de regionale steden allen buiten de Randstad liggen terwijl de satellietsteden en lokale markten voor een deel binnen de Randstad gelegen zijn. Binnen de Randstad wordt voor een zelfde type stad een hogere huur betaald. Aangezien het tophuurniveau per stadstype verschillend is, wordt bij de verdere analyse naast het huurniveau ook gekeken naar de 10% van de gebouwen met het hoogste huurniveau van de betreffende stad.

31


4.6 Opbouw kantorenvoorraad naar omvangklasse en concentratiegraad In de (inter)nationale markten bevindt 44% van de kantorenvoorraad zich in gebouwen groter dan 20.000 m² meter. Het gaat hierbij met name om enkele grootschalige Ministeriegebouwen (Den Haag), de omvangrijke gemeentekantoren in beide steden en grootschalige gebouwen aan de Zuidas, Sloterdijk en Amsterdam Zuidoost. Het aandeel zal waarschijnlijk lager liggen als ook Utrecht en Rotterdam in het onderzoek betrokken zouden zijn. Ook in de regionale markten en de satellietsteden bevinden zich nog enkele grootschalige gebouwen. Naarmate de steden kleiner worden, wordt ook de gemiddelde omvang van het kantoorgebouw kleiner. Figuur 4.7: Opbouw kantorenvoorraad naar grootteklasse per stadscategorie

100%

90%

80% 20.000 of meer

70%

10.000 - 20.000 m²

60%

5.000-10.000 m² 4.000-5.000 m²

50%

3.000-4.000 m² 2.500-3.000 m²

40%

2.000-2.500 m² 1.500-2.000 m²

30%

1.000-1.500 m²

20%

500-1.000 m²

10%

0% (Inter) nationale markten

Regionale markten

Satellietsteden



Totaal

Naast dat de gebouwen gemiddeld groter zijn in de grotere steden, geldt ook dat de kantorenvoorraad over het algemeen dichter op elkaar is gebouwd naarmate de stad groter is. In de (inter)nationale steden heeft 41% van de voorraad meer dan 150.000 m² aan andere kantoorpanden binnen een straal van 500 meter. In de lokale markten zijn de kantoren relatief vaak solitair gelegen. In de plaatsen kleiner dan 80.000 inwoners is bij 40% het kantooroppervlak binnen een straal van 500 meter minder dan 10.000 m² kantoorruimte en in 7% van de gevallen ligt er helemaal geen kantoor binnen 500 meter.

32


5 Analyse van het aanbodniveau per segment 5.1 Inleiding Het aanbodbestand levert voor de 76 steden die in het onderzoek zijn meegenomen een aanbod op van 4,6 miljoen m². Aangezien deze steden ongeveer 63% van de kantorenvoorraad in Nederland beslaan zou dit aanbod overeenkomen met 7,3 miljoen m² aanbod voor geheel Nederland. Dit aandeel ligt in de buurt van het aanbodniveau dat makelaarspartijen naar buiten brengen. Als het aanbod wordt afgezet tegen de aanwezige voorraad blijkt dat op de peildatum 15,1% van de aanwezige voorraad werd aangeboden op Funda of Realnext. Het percentage van de voorraad van het aantal gebouwen waarin leegstand werd geconstateerd ligt met 30% een stuk hoger. Dit komt doordat het aanbod zich voor het grootste deel in gebouwen bevindt die deels leeg staan. Onderstaande figuur geeft de verdeling van het aanbod naar het leegstandsniveau van het gehele gebouw weer.

Figuur 5.1: Verdeling van het aanbod naar leegstandsniveau van het gehele gebouw

9%

21%

40%

kantoor met 0-25% leegstand kantoor met 25-50% leegstand kantoor met 50-100 % leegstand volledig leegstaand kantoor

29%

Dit hoofdstuk behandelt in eerste instantie het leegstandsniveau voor de drie nominale variabelen. Hierbij heeft de nominale variabele stadcategorie vijf klassen, locatietype vier klassen en bouwjaarcategorie zes klassen. Door de nominale variabelen met elkaar te confronteren ontstaan er hierdoor 120 marktcategorieën. Vervolgens dienen de ratiovariabelen om te analyseren in welke mate de variabele invloed heeft op het aanbodniveau. Dit maakt het mogelijk om binnen de marktcategorieën op zoek te gaan naar delen van de markt waar het aanbodniveau gezond is en delen met een zorgwekkend aanbodniveau.

33


5.2 Aanbodniveau nominale variabelen In tabel 5.1 zijn alle categorieën van de nominale variabelen „stadcategorie‟, „‟locatietype en „bouwperiode‟ met elkaar geconfronteerd en is het aanbodniveau weergegeven. Marktcategorieën waar de voorraad kleiner was dan 20.000 m² of waar een enkel leegstaand pand een uitzonderlijk grote invloed had op het aanbodniveau zijn buiten beschouwing gelaten. Tabel 5.1 Aanbod ten opzichte van de voorraad naar stadscategorie, locatietype en bouwjaar (Inter)nationale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

Centrumgebied 11% 7% 5% 1% 7% 3% 7%

Kantoorlocatie 18% 20% 18% 19% 19% 12% 18%

Bedrijventerrein

Centrumgebied 9% 18% 29% 13% 15% 11% 16%

Kantoorlocatie 25% 14% 23% 24% 24% 14% 21%

Bedrijventerrein

Centrumgebied

Kantoorlocatie

Bedrijventerrein 5% 22% 26% 17%

23%

25% 32% 34% 18% 25% 27%

Centrumgebied 10% 14% 16% 7% 12% 3% 11%

Kantoorlocatie 7% 11% 14% 13% 17% 5% 12%

Bedrijventerrein

Lokale markten 30.000–80.000 inw Centrumgebied Voor 1940 12% 1940-1979 19% 1980-1989 12% 1990-1999 11% 2000-2004 21% 2005-2009 Totaal 14%

Kantoorlocatie 3% 21% 19% 18% 25% 9% 19%

Bedrijventerrein

Kantoorlocatie 15% 19% 21% 22% 20% 12% 19%

Bedrijventerrein

16% 13% 10%

Woongebied 9% 15% 6% 11% 7% 11% 11%

Totaal 12% 16% 12% 12% 17% 11% 13%

Woongebied 7% 7% 15% 15% 15% 14% 11%

Totaal 9% 13% 22% 20% 21% 14% 17%

Woongebied 12% 12% 24% 18% 9% 22% 15%

Totaal 12% 19% 27% 28% 15% 24% 22%

Woongebied 13% 9% 24% 8% 3% 7% 12%

Totaal 11% 11% 18% 11% 14% 5% 12%

Woongebied 6% 7% 10% 13% 12% 12% 10%

Totaal 10% 14% 14% 14% 20% 10% 14%

Woongebied 9% 11% 16% 13% 9% 11% 12%

Totaal 11% 14% 18% 16% 17% 11% 15%

Regionale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

22% 30% 16% 16% 19%

Satellietsteden Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

20% 15%

20%

Lokale markten > 80.000 inw Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

11% 17% 15% 17% 11% 15%

7% 11% 9% 21% 10% 12%

Totaal Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

Centrumgebied 10% 15% 14% 7% 18% 7% 11%

34

10% 14% 15% 17% 11% 15%


Uit de figuur zijn de volgende conclusies af te leiden: - De in hoofdstuk 2 gesignaleerde problematiek van de satellietsteden komt duidelijk uit tabel 5.1 naar voren. De satellietsteden kennen met 22% een leegstandsniveau dat aanzienlijk hoger ligt dan in de andere steden. De leegstandsproblemen doen zich in alle locatietypen van de satellietsteden voor, maar komen uitzonderlijk sterk tot uitdrukking op de kantoorlocaties. Op de kantoorlocaties uit de jaren ‟80 en ‟90 ligt het aanbodniveau ruim boven de 30%. Opvallend is dat ook de centrumgebieden van de satellietsteden een hoog leegstandsniveau kennen van ruim 23%. In tegenstelling tot de andere stadstypen bevinden zich er in de (meestal planmatig ontwikkelde) centrumgebieden van de satellietsteden nauwelijks historische gebouwen. De nabijheid van de vele winkelvoorzieningen lijkt hierbij geen grote invloed te hebben op de vraag naar kantoorruimte. - Het aanbodniveau van de regionale markten ligt opvallend hoger dan die van de grote lokale markten, terwijl het verschil in aantal inwoners per stad tussen de categorieën niet erg verschilt. Het hogere aanbodniveau in de regionale markten (Eindhoven, Breda, Zwolle, Arnhem, Amersfoort) lijkt veroorzaakt te worden doordat er in het verleden grootschalige kantoorlocaties zijn ontwikkeld, om te voldoen aan de vraag vanuit regiokantoren. In andere grote steden die geen duidelijke regiofunctie hadden (Haarlem, Delft, Dordrecht, Tilburg, Leeuwarden) zijn nauwelijks omvangrijke kantoorlocaties te vinden. Het leegstandsniveau op de kantoorlocaties in deze steden is hierdoor bijna de helft van die van de regionale markten. - Het aanbodniveau in de (inter)nationale markten ligt lager dan het Nederlands gemiddelde. Bij deze categorie is er een sterk onderscheid tussen centrumgebieden en kantoorlocaties. Bij het analyseren van de cijfers van de (inter)nationale markten moet de nuancering gemaakt worden dat twee van de vier grote steden zijn meegenomen, waarbij Den Haag een relatief laag aanbodniveau kent (9,7%) en Amsterdam een relatief hoog aanbodniveau (15,3%). Het aanbodniveau van Utrecht en Rotterdam ligt, volgens DTZ Zadelhoff in 2010 tussen het niveau van beiden in. -De kleine lokale markten kennen een aanbodniveau dat iets lager is dan het Nederlands gemiddelde. Ook hier concentreren de leegstandsproblemen zich op de kantoorlocaties. De marktsituatie in deze kleinere steden verbetert niet als het kantoor in het centrumgebied ligt. Voor gebouwen van voor 1980 in de woonwijken lijkt de marktsituatie hier uitzonderlijk goed. - Als gekeken wordt naar bouwperioden dan valt op dat de problemen zich voordoen in de kantoren die tussen 1980 en 2005 zijn gerealiseerd. Bij de vooroorlogse gebouwen is het aanbodniveau relatief erg laag. Dit valt deels te verklaren door het feit dat deze kantoren grotendeels in de centrumgebieden zijn geconcentreerd. Daarnaast oefent het historische karakter van de panden een aantrekkingskracht uit op een groot aantal bedrijven. Aangezien de voorraad in dit segment gering is, lijkt de marktsituatie hier overwegend gezond. Het gaat hierbij vooral om de zogenaamde kantoorvilla‟s. Tevens kennen de kantoren die na 2005 ontwikkeld zijn een laag leegstandsniveau. De kantoren uit deze periode werden meestal pas gebouwd als er een huurder voor lange periode gevonden was. Aangezien deze eerste huurders nog veelal in het kantoor zitten is het leegstandsniveau hier lager.

35


5.3 Aanbodniveau ratiovariabelen Met behulp van de vijf ratiovariabelen is binnen de categorieën gekeken in hoeverre zij invloed hebben op het aanbodniveau. Deze paragraaf beschrijft de uitkomsten hiervan. 5.3.1 Ratiovariabele 1: Afstand tot het treinstation Uit de analyse van de nominale variabelen kwam naar voren dat veel centrumgebieden een relatief laag aanbodniveau kennen, terwijl de situatie op de kantoorlocaties aanmerkelijk slechter is. Eén van de redenen zou kunnen zijn dat de centrumgebieden zich over het algemeen in de nabijheid van een treinstation bevinden, terwijl kantoorlocaties vaak geen station in de nabijheid hebben. Om de invloed van de nabijheid van het station nader te onderzoeken is de ratiovariabele afstand tot het station meegenomen. In onderstaande figuur is het aanbodniveau naar afstand tot het station weergegeven voor centrumgebieden en kantoorlocaties. Bij de categorieën bedrijventerreinen en woonwijken zijn er nauwelijks kantoren in een straal van 2 kilometer van een station en speelt de aanwezigheid van een station geen relevante rol. Figuur 5.2: Aanbodniveau naar afstand van alle stations en intercitystations voor centrumgebieden en kantoorlocaties 25%

20%

15%

10%

5%

0% 0-500

500-1000

1000-1500

1500-2000

Centrumgebied alle stations

Kantoorlocaties alle stations

Centrumgebied Intercity

Kantoorlocatie Intercity

2000 of meer

Centrumgebieden met een treinstation kennen een lagere leegstand dan centrumgebieden zonder station. Hierbij ligt het aanbodniveau van centrumgebieden met een intercitystation circa 1% onder dat van de overige stations. Het aanbodpercentage van centrumgebieden zonder station ligt met 21% behoorlijk boven het Nederlands gemiddelde. Dit verschil lijkt met name te worden veroorzaakt door de cenrumgebieden van enkele satellietsteden die geen station hebben. Het lijkt binnen het centrum weinig verschil uit te maken of het kantoor meteen naast het station ligt of 2 kilometer er vandaan. Bij de kantoorlocaties ligt het aanbodniveau in de straal van 500 meter vanaf het station zowel bij intercitystations als de overige stations boven het landelijk gemiddelde van 15,1%. Wel neemt het aanbod toe als er geen station in de buurt is.

36


5.3.2 Ratiovariabele 2: Afstand tot centrale punt in de stad De invloed van de afstand tot het centrale punt van de stad is het sterkst bij de (inter)nationale steden. Hier ligt het aanbodniveau in het gebied binnen 3.000 meter afstand van het centrale punt aanzienlijk lager dan er buiten. Dit geldt in mindere mate ook voor de regionale markten en de kleine lokale markten. Bij de grote lokale markten is het verband een stuk minder sterk en bij de satellietsteden lijkt de afstand tot het centrum helemaal geen invloed te hebben. Hier valt het hoge aanbodpercentage op in de categorie 0-500 meter, welke wordt veroorzaakt door de leegstand van het voormalig KPMGgebouw in Amstelveen. Zonder dit gebouw zou het aanbodniveau in deze categorie 15% bedragen. Verder is het hoge aanbodniveau in de categorie 0-500 bij de regionale markten opvallend. Alle steden in deze categorie (Eindhoven, Breda, Zwolle, Amersfoort, Arnhem) hebben nabij het centrum omvangrijke kantoorlocaties waarvan veel kantoren leeg staan. Tabel 5.2: Aanbodniveau per stadstype naar afstand tot het centrale punt van de stad Afstand tot centrale punt stad 0-500 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000-3000 3000-5000 5.000 of meer Totaal

(Inter) nationale markten 2% 9% 9% 10% 10% 19% 17% 13%

Regionale markten 19% 15% 15% 9% 14% 22% 27% 17%

Satellietsteden 33% 16% 23% 21% 24% 19% 22% 22%

Lokale markten, Lokale markten >80.000 inw 30.000-80.000 inw 11% 11% 10% 14% 12% 14% 14% 10% 14% 15% 12% 21% 13% 20% 12% 14%

Totaal 14% 12% 14% 13% 15% 19% 18% 15%

Dat de kantoren dichter bij het centrale punt beter scoren, wordt deels verklaard doordat het aandeel centrummilieu toeneemt naarmate je dichter bij het centrum komt. Om de invloed van de ligging binnen de stad puur voor kantoorlocaties en woongebieden te vergelijken zijn deze apart bekeken in tabel 5.3. Bedrijventerreinen liggen bijna allen op meer dan 3 kilometer afstand en centrumgebieden allen binnen 2 kilometer afstand en zijn hierom niet meegenomen. Tabel 5.3: Aanbodniveau voor kantoorlocaties en woongebieden naar afstand tot het centrale punt van de stad Afstand tot het centrale punt stad 0-500 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000-3000 3000-5000 5000 of meer Totaal

Kantoorlocatie 15% 14% 18% 15% 18% 23% 19% 19%

37

Woongebied 6% 12% 14% 12% 10% 12% 13% 12%


Kantoren in woongebieden die dicht tegen het centrum aan liggen kennen een laag aanbodniveau. Verder dan 500 meter van het centrum vandaan is er weinig verschil meer waar te nemen. Bij de kantoorlocaties bestaan er nergens gebieden met een laag aanbodniveau ook niet in de nabijheid van het centrum. Op de kantoorlocaties verder dan 3 kilometer van het centrum vandaan liggen de aanbodniveaus boven de 20%. Met name bij de (inter)nationale markten blijkt de nabijheid van het centrum van invloed op het functioneren van een kantoorlocatie. 5.3.3 Ratiovariabele 3: Huurprijssegment Het beeld dat een aantal makelaarskantoren recentelijk naar voren brengt, is dat er een toenemend onderscheid is tussen de locaties die vanuit gebruikersperspectief tot de top van de markt behoren en de overige gebieden. Om hier inzicht in te krijgen is ook het huurniveau van het kantoor meegenomen in de analyse als maatstaf voor imago. De gedachte hierbij is dat in zogenaamde topgebieden huurders bereid zijn om meer huur per m² te betalen dan erbuiten. In figuur 5.3 is voor de verschillende stadscategorieën gekeken naar het aanbodniveau per huurniveauklasse. Figuur 5.3: Aanbodniveau naar huurprijssegment per stadscategorie 40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 0-100

100-120

120-140

140-160

160-180

180-200

200-250


Regionale markten

Satellietsteden



Totaal

250-350

Uit de figuur komt geen duidelijke relatie tussen de hoogte van de huurprijs en het aanbodniveau naar voren. De verschillende stadscategorieën reageren allen op uiteenlopende wijzen. Voor geheel Nederland lijkt het aanbodniveau in het middensegment iets hoger te liggen, maar de verschillen zijn klein. Welk huurniveau tot de top van de markt behoort, verschilt uiteraard per type stad. Hierom is bij de benadering van het huurniveau eveneens per stadscategorie gekeken hoe het huurniveau relatief gepositioneerd is binnen de stad. Hierbij bestaat de categorie 0-10% uit de 10% van de voorraad die de laagste huurprijs kent in de stadscategorie en de categorie 90-100% uit de 10% van de voorraad met de hoogste huurprijs. Het aanbodniveau voor deze relatieve huurprijsindeling is weergegeven in figuur 5.4.

38


Figuur 5.4: Aanbodniveau naar relatieve huurprijsindeling per stadscategorie 35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 0-10%

10-20%

20-30%

30-40%

40-50%

50-60%

60-70%

70-80%

80-90%


Regionale markten

3. Satellietsteden



Totaal

90-100%

Als de 10% van de voorraad met de hoogste huurprijs per stadscategorie tot het topsegment van de markt gerekend wordt, blijkt dat het aanbodniveau voor geheel Nederland in dit topsegment ongeveer op een gelijk niveau ligt als het landelijk gemiddelde. Bij de regionale markten en de satellietsteden is het aanbodniveau aanzienlijk hoger in het duurste prijssegment. De enige stadscategorie waar er een gezonde marktsituatie lijkt te bestaan in het bovenste prijssegment zijn de grote lokale markten.

5.3.4 Ratiovariabele 4: Concentratiegraad Zoals aangegeven in eerdere hoofdstukken zou de marktsituatie tussen kantoren op grootschalige concentraties kunnen verschillen van kleinere kantoorlocaties of solitair gelegen kantoren. Om hier inzicht in te krijgen is het aanbodniveau naar concentratiegraad bekeken. Hierbij wordt als concentratiegraad het aantal m² kantoorruimte binnen een straal van 500 meter van het kantoor gehanteerd. Aangezien deze variabele met name van toepassing is op de kantoorlocaties is naast de gehele markt ook apart gekeken naar dit locatietype.

39


Figuur 5.5: Aanbodniveau naar concentratiegraad (aantal m² kantoorruimte binnen 500 meter)

25%

20%

15%

10%

5%

0%

Kantoorlocaties

Totale markt

De concentratiegraad blijkt nauwelijks invloed te hebben op het aanbodniveau. Dit geldt zowel voor de gehele markt als voor de kantoorlocaties. Dit betekent dat de kans op leegstand op een grote kantoorlocatie niet groter lijkt te zijn dan op een kleine kantorenstrook. Wat opvalt is dat solitair gelegen kantoren, waarbij er zich in een straal van 500 meter geen ander kantoor bevindt, een aanzienlijk lager aanbodniveau kennen. Het gaat hierbij in veel gevallen om specifieke gebruikers van een vaak op maat gemaakt kantoor. 5.3.5 Ratiovariabele 5: Omvang kantoorgebouw De laatste ratiovariabele die is meegenomen, is de omvang van het pand. Zoals tabel 5.4 laat zien concentreert het aanbod zich voor een groot deel in kantoorpanden met standaardmaten. Met name de categorie 4.000 m² tot 5.000 m² valt hierbij op. Kantoren groter dan 20.000 m² kennen een leegstandsniveau dat aanzienlijk onder het gemiddelde ligt. Tabel 5.4: Aanbodniveau naar omvang van het kantoorpand per stadscategorie Omvangklasse 500-1.000 m² 1.000-1.500 m² 1.500-2.000 m² 2.000-2.500 m² 2.500-3.000 m² 3.000-4.000 m² 4.000-5.000 m² 5.000-10.000 m² 10.000 – 20.000 m² 20.000 of meer Totaal

Centrumgebied 17% 16% 16% 19% 15% 20% 17% 14% 4% 1% 11%

Kantoorlocatie 18% 24% 20% 23% 23% 22% 28% 27% 19% 11% 19%

40

Bedrijventerrein 16% 23% 21% 22% 19% 7% 11% 4% 15%

Woongebied 14% 11% 12% 11% 13% 13% 21% 14% 10% 4% 12%

Totaal 16% 17% 17% 18% 19% 19% 23% 20% 13% 7% 15%


5.3.6 Conclusie ratiovariabelen De ratiovariabelen blijken maar in beperkte mate van invloed te zijn op het aanbodniveau. Het aanbodniveau is lager wanneer een kantoor dichter bij het centrum is gelegen. Ook bij grootschalige kantoren is relatief minder aanbod. De nabijheid van een station lijkt maar een klein effect te hebben op de verhuurbaarheid van een kantoor, waarbij geldt dat kantoorlocaties direct naast een station nog altijd een aanbodniveau kennen dat hoger ligt dan het gemiddelde in de markt. Het huurprijssegment, dat is meegenomen als indicator voor het imago en de concentratiegraad blijkt geen significant effect te hebben op het aanbodniveau.

41


6 Verschijningsvorm tweedeling in de kantorenmarkt Voor dit onderzoek was de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Is er sprake van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en zo ja hoe doet deze tweedeling zich voor ? Om inzicht te krijgen in de mate waarin er zich een tweedeling voordoet in de kantorenmarkt is op basis van de literatuurstudie en de bevindingen uit de aanbodanalyse de volgende definiëring gemaakt voor gezonde delen, ongezonde delen en uiterst ongezonde delen van de markt: 

Segmenten binnen de kantorenmarkt waar het aanbodniveau zich onder de 10% bevindt, worden tot het gezonde deel van de kantorenmarkt gerekend. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat er in een gezonde markt altijd minimaal 5% frictieleegstand zal bestaan, aangezien er ook in goede delen van de markt altijd wel bedrijven verhuizen en niet alle ruimte direct wordt opgevuld. Daarbij bevindt de verhuurmarkt zich momenteel in een laagconjunctuur, waardoor er nog circa 5% conjuncturele leegstand is.



Segmenten waar het aanbodniveau hoger dan 10% is, worden als ongezond beschouwd. In deze delen van de markt kan de leegstand niet enkel verklaard worden door de conjuncturele dip, maar is deze voor een aanzienlijk deel structureel van aard.



Segmenten binnen de kantorenmarkt waar het aanbodniveau zich boven de 20% bevindt, worden als uiterst ongezond aangemerkt. Vanwege het grote leegstandsniveau is het risico van verdere verpaupering in deze gebieden groot. De focus bij de transformatie van kantoorgebouwen naar andere functies zou zich grotendeels op dit deel van de markt moeten richten.

Als uitgangspunt of een segment gezond, ongezond of uiterst ongezond wordt beoordeeld, is in eerste instantie de verdeling van de leegstand naar de drie nominale variabelen stadscategorie, locatietype en bouwjaar gebruikt, zoals weergegeven in tabel 5.1. Hierbij is ter controle per marktcategorie gekeken in hoeverre het leegstandsniveau wordt veroorzaakt door de marktsituatie binnen de categorie of door individuele uitschieters. Vervolgens is met behulp van de relevante ratiovariabelen afstand tot het station, afstand tot het centrale punt in de stad en omvangklasse gekeken of er binnen de segmenten nog delen zijn waar het aanbodniveau onder de 10% of boven de 20% liggen, om ze nog als gezond of uiterst ongezond aan te merken.

42


De verdeling levert voor de Nederlandse kantorenmarkt het volgende beeld op: Tabel 6.1: Verdeling kantorenmarkt in gezond, ongezond en uiterst ongezond deel Gezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau kleiner dan 10%): 

Centrumgebieden van de (inter)nationale markten en alle direct aangrenzende vooroorlogse woongebieden;



Kantoorlocaties direct grenzend aan de centrumgebieden van de (inter)nationale markten;



Centrumgebieden van de grote lokale markten met een historische binnenstad;



Alle vooroorlogse gebouwen in woonwijken en centrumgebieden.

Ongezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau tussen de 10% en 20%) 

Alle kantoren die niet tot het gezonde of uiterst ongezonde deel behoren.

Uiterst ongezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau groter dan 20%) 

Alle naoorlogse kantoren in de satellietsteden;



Kantoren kleiner dan 20.000 m² op kantoorlocaties met bouwjaar tussen 1940 en 2005 buiten de grote lokale markten en buiten een straal van 3 kilometer van het centrum van de grote (inter)nationale markten;



Alle naoorlogse kantoren tot 1990 in of direct grenzend aan de centrumgebieden van de regionale markten.

- Gezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau kleiner dan 10%): Het gezonde deel van de markt beperkt zich tot enkele niet-reproduceerbare locaties, waar de mogelijkheden tot grootschalige nieuwbouwproductie in het verleden beperkt zijn gebleken en waar een aantrekkelijk stedelijk milieu heerst. Dit milieu bevindt zich voor een aanzienlijk deel in de centra van de (inter)nationale kantorenmarkten. In deze centrumgebieden laten alle bouwjaarcategorieën en alle omvangklassen, na correctie van enkele individuele uitschieters, een aanbodniveau lager dan 10% zien. Bij de grote lokale markten blijkt er een sterk onderscheid te zijn tussen steden die een historische binnenstad hebben (o.a. Delft, Alkmaar, Haarlem, Dordrecht, Leeuwarden, Maastricht) en steden die pas later in ontwikkeling zijn gekomen (Helmond, Hengelo, Hilversum, Heerlen). Bij de historische binnensteden ligt het aanbodniveau op 7% en deze centrumgebieden behoren tot het gezonde deel terwijl bij de overige steden het aanbodniveau met bijna 20% als ongezond gezien kan worden. De mogelijkheden om kantoorruimte te ontwikkelen zijn bij de historische binnensteden aanzienlijk beperkter geweest waardoor er hier relatief weinig voorraad is. Opmerkelijk is dat er in de historische centra bij de kleine lokale markten geen aanbodniveau onder de 10% wordt waargenomen. De centra hier zijn over het algemeen een stuk kleiner waardoor direct rondom het historische hart wel nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Kantoren in woonwijken rondom de gezonde centrumgebieden kunnen eveneens tot het gezonde deel van de markt gerekend worden. Daarnaast blijkt ook bij de vooroorlogse gebouwen in alle overige centrumgebieden en woonwijken het aanbodniveau onder de 10% te liggen, waarbij het grotendeels om het kantoorvillamilieu gaat.

43


- Ongezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau tussen de 10% en 20%): Er is binnen de markt een groot middensegment waar het aanbodniveau tussen de 10% en 20% ligt. In deze gebieden zijn er geen deelsegmenten te vinden die tot het gezonde deel behoren, maar ook geen segmenten die tot het uiterst ongezonde deel behoren. De kantoren op bedrijventerreinen en de naoorlogse kantoren in de meeste woongebieden vallen hieronder evenals grote delen van de centrumgebieden van de kleine lokale markten en de regionale markten en kantoorlocaties op de grote lokale markten en binnen 3 kilometer van het centrum van een (inter)nationale markt. De verschillen tussen deze kantoren zijn niet erg groot. De panden op kantoorlocaties met een bouwjaar van 2005 of later, zijn nog redelijk goed verhuurd aangezien zij over het algemeen pas werden ontwikkeld als er een huurder voor lange periode gevonden was. Zij behoren nu nog tot het ongezonde deel, maar een aanzienlijk deel zal doorverschuiven naar het uiterst ongezonde deel, als de eerste verhuurtermijn is verstreken. - Uiterst ongezonde deel kantorenmarkt (aanbodniveau groter dan 20%): Het uiterst ongezonde deel bevindt zich op locaties waar in het verleden op een te grote schaal een eenzijdig kantorenaanbod is toegevoegd. Grotendeels betreft het hier de kantoren op kantoorlocaties met het bouwjaar tussen 1940 en 2005 en kleiner dan 20.000 m². Op de kantoorlocaties in de regionale markten en de kleine lokale markten ligt het aanbodniveau boven de 20%, in de (inter)nationale markten geldt dit alleen voor de kantoorlocaties die meer dan 3 kilometer van het centrale punt van de stad afliggen. In de grote lokale markten is het toevoegen van m² relatief beperkt geweest en de kantoorlocaties behoren hier niet tot het uiterst ongezonde deel. In de satellietsteden is de omvang van de kantorenvoorraad die is toegevoegd zo buitenproportioneel dat het uiterst ongezonde deel zich niet beperkt tot de kantoorlocaties, maar zich uitspreidt over de gehele markt. Vanwege het ontbreken van een (historisch) binnenstedelijk milieu kennen ook de centrumgebieden van de satellietsteden ondanks een uitgebreid voorzieningenniveau, vaak ruime parkeermogelijkheden en een goede autobereikbaarheid een leegstandsniveau van ver boven de 20%. Hetzelfde geldt voor de naoorlogse kantoren tot 1990 in de centrumgebieden van de regionale markten. Vanwege hun regionale functie werden hier in de jaren ‟70 en ‟80 omvangrijke regiokantoren ontwikkeld voor zowel overheidsinstellingen als dienstverleners. Aan de rand van de centra van onder andere Eindhoven, Amersfoort, Zwolle, Breda en Arnhem bevinden zich nog veel van deze oudere kantoren, waarvan een groot aantal leeg staat. Het leegstandsniveau in dit segment ligt dan ook boven de 20%. Als de beschreven criteria zouden worden toegepast op de gehele kantorenvoorraad van bijna 47 miljoen m², dan blijkt dat circa 22% van de voorraad tot het gezonde deel behoort, 48% tot het ongezonde deel en 30% tot het uiterst ongezonde deel. Dit is in figuur 6.1 weergegeven.

44


Figuur 6.1: Verdeling kantorenvoorraad Nederland naar het gezonde, ongezonde en uiterst ongezonde deel

1. (Inter) nationale markten 22%

30% 2. Regionale markten

3. Satellietsteden

4. Lokale markten, >80.000 inw

5. Lokale markten 30.000-80.000 inw

48%

6. Plaatsen kleiner dan 30.000 inwoners

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

Gezond: 5.146.000 m²

Ongezond: 27.234.000 m² Gezond

Ongezond

Uiterst ongezond: 14.187.000 m²

Uiterst ongezond

Het verschil tussen de segmenten is met name groot in de grootstedelijke gebieden. In figuur 6.2 is de verdeling over het gezonde, ongezonde en uiterst ongezonde deel voor twee stedelijke regio‟s op kaarbeeld weergegeven. Figuur 6.2: Verdeling kantorenmarkt naar gezonde, ongezonde en uiterst ongezonde segmenten rond de stedelijke regio‟s van Amsterdam (links) en Den Haag (rechts) inclusief satellietsteden

45


Ten aanzien van de vraag of er sprake is van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en hoe deze tweedeling zich voordoet kunnen de volgende conclusies getrokken worden: 

Alleen binnen de grootstedelijke regio‟s lijkt er een sterk onderscheid te zijn tussen een goed deel van de kantorenmarkt en een slecht deel. Als de satellietsteden als onderdeel van de stedelijke regio‟s worden gezien, geldt hierbij dat in het centrum van de stedelijke regio het leegstandsniveau nog relatief laag is en dat deze toeneemt naarmate de kantoren verder van dit centrum gelegen zijn. Een gelijke ontwikkeling doet zich in beperktere mate voor bij enkele grote lokale markten met een historische binnenstad.



Buiten deze grootstedelijke gebieden is er nauwelijks sprake van een tweedeling, maar is er eerder sprake van één groot grijs gebied, waar de verschillen tussen de segmenten gering zijn en waar het leegstandsniveau met uitzondering van vooroorlogse gebouwen in alle deelmarkten boven de 10% ligt.



De meest bepalende factor binnen de tweedeling is de mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen. Op kantoorlocaties aan de randen van steden en in de satellietsteden zijn de mogelijkheden voor ontwikkelaars groot geweest en op deze plekken waren gemeenten ruimschoots bereid om grond ten behoeve van kantoorruimte uit te geven. De locatiekwaliteiten van deze gebieden zijn niet uniek, waardoor er telkens nieuwe gebieden met vergelijkbare locatiekwaliteit zijn bijgekomen. Deze gebieden behoren nu tot het uiterst ongezonde deel van de kantorenmarkt. Segmenten waarbinnen de mogelijkheden tot ontwikkeling van kantoorruimte de afgelopen decennia beperkt zijn geweest en die een niet reproduceerbare locatiekwaliteit bezitten, behoren tot het gezonde deel van de kantorenmarkt. Vanwege de beperkte beschikbaarheid aan grond in de grote historische binnensteden behoren zij tot het gezonde deel. Ook de historische gebouwen in woonwijken en centrumgebieden behoren tot deze categorie vanwege hun niet reproduceerbare karakter.



Daarnaast zijn er enkele steden die in het verleden niet als echte kantorenstad werden gezien, vanwege de geringe vraag van regionaal en nationaal opererende organisaties. Hier zijn in verhouding weinig grootschalige kantoorlocaties ontwikkeld. Deze kantoormarkten doen het nu nog relatief goed en kennen geen uiterst ongezond marktdeel.



Er doet zich geen tweedeling voor tussen kantoorlocaties uit het hogere huursegment en het lagere huursegment. Alle kantoorlocaties, behalve enkele nabij de centra van grote steden, kennen een ongezonde marktsituatie ongeacht ze gerekend worden tot de top van de markt of niet.

46




Er doet zich binnen de naoorlogse kantorenvoorraad geen tweedeling voor tussen oude kantoren en nieuwe kantoren. Het gemiddelde leegstandsniveau van kantoren uit zowel de jaren ‟80, ‟90 als de eerste helft van het vorig decennium ligt tussen de 16% en 18%. Kantoren uit de jaren ‟60 en ‟70 kennen een iets lager leegstandsniveau omdat ze relatief dichter tegen de centra aanliggen en een lager aandeel op kantoorlocaties hebben. Kantoren gebouwd na 2005 zijn beter verhuurd omdat zij pas werden ontwikkeld als er een huurder voor lange periode was gevonden.



Vaak is de nieuwbouwproductie op kantoorlocaties doorgeschoten als een locatie bepaalde kwaliteiten bezat. Hierdoor is er bijvoorbeeld geen sterke relatie tussen de nabijheid van een station en het leegstandsniveau en heeft een groot deel van de kantoorlocaties in de nabijheid van voorzieningen (buiten de historische centra) een hoog leegstandsniveau. Het blijkt niet mogelijk om gezonde locaties te creëren door kantoren toe te voegen die maximaal te voldoen aan de wensen van kantoorgebruikers.

47


7 Conclusies en aanbevelingen 7.1 Conclusies Alleen in de grootstedelijke regio‟s in Nederland kan er in beperkte mate gesproken worden van een tweedeling in de kantorenmarkt, waarbij de historische centrumgebieden nog relatief gezond zijn en de randgebieden uiterst ongezond. In de rest van Nederland is het onderscheid tussen de kantoren beperkt en is met uitzondering van historische gebouwen de gehele markt ongezond of uiterst ongezond. De enige factor binnen de tweedeling die bepalend is gebleken, is de mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen. Gebieden die een unieke, niet-reproduceerbare locatiekwaliteit bezitten en waar de productiemogelijkheden in het verleden beperkt zijn geweest behoren hierbij tot het gezonde segment. Het betreft hier enkele historische binnensteden van grote steden met hun direct aangrenzende woonwijken en vooroorlogse gebouwen in centra en woonwijken. In totaal beslaat dit marktdeel 22% van de kantorenmarkt. De segmenten waar de mogelijkheid en de behoefte om kantoorruimte te ontwikkelen relatief groot is geweest, behoren tot het uiterst ongezonde deel van de markt. Het gaat hier met name om de kantoorlocaties aan de randen van de grote steden en in de satellietsteden. De locatiekwaliteiten van deze gebieden zijn niet uniek zijn, waardoor er telkens nieuwe gebieden met vergelijkbare locatiekwaliteit zijn bijgekomen. Dit uiterst ongezonde segment beslaat ongeveer 30% van de markt. Een erg groot deel van de kantorenmarkt bevindt zich in segmenten die een leegstandsniveau van tussen de 10% en 20% kennen. De kantoren weten zich qua verhuurbaarheid weinig van elkaar te onderscheiden. Dit omvangrijke grijze gebied betekent enerzijds dat het voor beleggers lastig is om kantoren te vinden waar het leegstandsrisico gering is en anderzijds dat het in veel gevallen lastig is om aan te tonen dat de verhuurkans nihil is en dat het kantoor voor een functiewijziging of sloop in aanmerking komt. Het gangbare beeld dat de verhuurkans groter is als een kantoor zich op een goed bereikbare plek bevindt met voorzieningen in het topsegment en een recent bouwjaar klopt niet. Hoewel deze kantoren vanuit gebruikersperspectief wellicht tot de top kunnen worden gerekend, geldt dit niet vanuit de belegger geredeneerd. De oorzaak ligt in het feit dat juist op de plekken die vanuit gebruikersperspectief aantrekkelijk worden bevonden, de productie hoog is geweest waardoor er geen situatie van schaarste heeft kunnen ontstaan. In het hogere huursegment wordt meer ontwikkeld, omdat dit meer oplevert, nabij stations wordt relatief veel ontwikkeld om de OV-bereikbaarheid te stimuleren en bijna de helft van de kantorenvoorraad is jonger dan 20 jaar omdat er altijd een behoefte is gecreëerd naar nieuwere kantoren. Door deze ontwikkeling doet er zich wat aanbodniveau betreft geen tweedeling voor tussen kantoorlocaties uit het hoge en lage huursegment, tussen nieuwe en oude kantoorlocaties of tussen kantoorlocaties met of zonder station. Buiten de centrumgebieden ligt het aanbodniveau in alle segmenten op een ongezond niveau en is er nergens schaarste.

48


7.2 Toekomstperspectief en aanbevelingen De aanpak van de kantorenleegstand staat recentelijk volop in de aandacht en door alle betrokken actoren wordt de noodzaak tot aanpak van de problematiek onderstreept. De conclusies van dit onderzoek laten zien dat de weg naar een gezonde kantorenmarkt een lastig traject zal zijn. Zoals gesteld in hoofdstuk 1 zou een duidelijk herkenbare tweedeling in de markt het zoeken naar oplossingen aanzienlijk vereenvoudigen. Er blijkt in grootstedelijke gebieden in beperkte mate sprake van een tweedeling te zijn, alleen de perceptie van de tweedeling wijkt af van de werkelijkheid. Zolang deze misperceptie bestaat, blijft de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal. Waar in werkelijkheid de gezonde kantoorsegmenten zich beperken tot het gebied in en rondom de grote historische binnensteden, is het beeld bij een groot deel van de markt dat er ook op andere plekken toplocaties zijn waar er nog altijd behoefte is aan meer nieuwbouwkantoren. Dat dit onjuist is blijkt uit het feit dat het buiten de grote historische centrumgebieden nergens in Nederland gelukt is om kantoorlocaties te ontwikkelen waar vraag en aanbod in een gezond evenwicht verkeren. In elk denkbaar segment buiten deze centrumgebieden is er voldoende ruimte om in de verhuisbehoefte van vrijwel iedere organisatie te voorzien, zelfs bij een sterk aantrekkende economie. Ook voor bedrijven die zoeken naar een locatie die zowel goed bereikbaar is met het openbaar vervoer als de auto, met uitstekende voorzieningen en een representatieve uitstraling zijn er in alle omvangklassen voldoende mogelijkheden aanwezig om geschikte huisvesting te vinden. Door een afnemende beroepsbevolking en compactere werkvormen zullen deze mogelijkheden in de komende jaren verder toenemen. Als concreet gekeken wordt naar de huidige wensen van kantoorhoudende organisaties zijn er twee zaken van belang: duurzaamheid van kantoren en het aansluiten bij de flexibelere werkvormen die door nieuwe communicatietechnieken en sociale media zijn ontstaan. Ten aanzien van duurzaamheid leert de ervaring inmiddels dat kantoren opnieuw kunnen voldoen aan de strenger wordende duurzaamheideisen van de gebruiker door te investeren in de bestaande voorraad. Er wordt hierbij op het gebied van duurzaamheid extra winst geboekt ten opzichte van nieuwbouw omdat er geen onnodig beslag wordt gelegd op materialen en ruimte. Ten aanzien van de nieuwe flexibelere werkvormen bieden de huidige gebouwen voldoende mogelijkheden om creatief in te spelen op de groeiende behoefte aan ontmoeting en interactie. Aangezien de werkomgeving zich steeds meer naar buiten het kantoor verplaatst, ligt de uitdaging met name in het aantrekkelijker maken van de openbare ruimte door het creëren van nieuwe ontmoetingsplekken en ondersteunende faciliteiten. Voor de kantoorlocaties zal dit nodig zijn om een aantrekkelijk alternatief te bieden voor de centrumgebieden. Het valt niet uit te sluiten dat een deel van de kantoorhoudende activiteiten in andere type gebouwen plaats gaat vinden, zoals winkelpanden of woningen. De vraag naar het specifieke kantoorgebouw zoals we dat nu kennen zal hierdoor afnemen.

49


Ondanks het feit dat zowel wat locatiekwaliteiten als huisvestingswensen betreft de bestaande bouw voldoende mogelijkheden biedt, krijgt nieuwbouw nog vaak de voorkeur. Waar de winkel- en woningmarkt grotendeels goed in staat blijken om veranderende huisvestingseisen binnen hetzelfde gebouw op te vangen, heerst er bij de kantorenmarkt de veronderstelling dat de eisen ten aanzien van het gebouw dermate veranderen dat in iedere periode een nieuw gebouw vereist is. Door telkens te veronderstellen dat er ondanks de grote mate van overaanbod segmenten zijn waar schaarste is, raakt de markt steeds verder uit evenwicht. In het model van diPasquale en Wheaton zoals weergegeven in figuur 2.5 vertaalt zich dit in een onderscheid tussen rode en groene deelmarkten, waarbij de leegstandsproblematiek zit in de rode markt terwijl in de groene markt de vraag nog altijd het aanbod overtreft. Volgens het evenwichtsmodel leidt deze schaarste er uiteindelijk toe dat er in dit gezonde segment meer kantoorruimte op de markt zal moeten komen. Zodra de eerste verhuurtermijn van een nieuwbouwkantoor is verstreken, blijkt het veronderstelde gezonde kantoor in veel gevallen meteen weer deel uit te maken van het ongezonde deel en verkleurt hij in figuur 2.5 van groen naar rood. Dit wordt duidelijk als gekeken wordt naar het leegstandsniveau van kantoren uit de periode 2000-2004 dat met ruim 17% op een vergelijkbaar niveau ligt als kantoren uit de jaren ‟80 en ‟90. Dat deze kantoren ondanks hun jonge leeftijd na het aflopen van de eerste verhuurtermijn vaak direct doorschuiven naar het ongezonde deel komt doordat er niet zo zeer vraag is naar nieuwe kantoren maar naar nieuwbouwkantoren. Deze nieuwbouwvraag ontstaat niet doordat de bestaande bouw onvoldoende mogelijkheden biedt, maar doordat bijna alle betrokken actoren belang bij nieuwbouw hebben. De ontwikkelaar wil graag winst maken en benadert hierom een huurder of deze niet voor een bijna gelijke (reële) huurprijs in een nieuw kantoor wil zitten. De gemeente is gewillig hiervoor grond beschikbaar te stellen om werkgelegenheid binnen de gemeentegrenzen te houden en te profiteren van de grondinkomsten. Als de huurder voor een langjarige periode heeft getekend, is er voor beleggers een interessant product gecreëerd, waarmee de bouw van start kan gaan. De makelaarskantoren rekenen hun courtage over de huurders- en beleggingstransacties en rapporteren vervolgens dat er nog altijd een vraag naar nieuwbouw bestaat. Op dit moment is er geen adequaat beleid om dit mechanisme te stoppen en het heeft er alle schijn van dat bij het aantrekken van de economie de nieuwbouwproductie weer zal toenemen. In 2010 bedroeg de planvoorraad nog altijd ruim 8,5 miljoen m² en veel gemeenten geven aan over toplocaties te beschikken waar nieuwbouw van kantoren bij een aantrekkende economie gerechtvaardigd is. Er lijkt daarnaast bij de aanpak van leegstand te veel hoop gevestigd op de sloop of functieverandering van oude kantoorgebouwen. Dit onderzoek laat zien dat het lastig zal zijn om grote volumes uit de markt te halen. Het overgrote deel van de kantoren in het ongezonde segment weet zich wat verhuurbaarheid weinig van elkaar te onderscheiden. Dat er een omvangrijk grijs gebied is, betekent dat veel kantoreneigenaren met leegstand de verwachting blijven houden dat het gebouw in de toekomst als kantoor verhuurd zal gaan worden, eventueel door de huur te verlagen, aangezien andere kantoren binnen hetzelfde segment nog altijd verhuurd zijn. Hierdoor blijven de gebouwen tegen kantoorhuur gewaardeerd en zal bijna iedere functieverandering leiden tot een fors waardeverlies. Daarbij ligt 63% van het aanbod op kantoorlocaties en bedrijventerreinen, gebieden die volgens eerdere onderzoeken voor weinig andere functies geschikt zijn. Het feit dat 60% van het aanbod zich bevindt in kantoorgebouwen die maar deels leegstaan bemoeilijkt het proces aanzienlijk.

50


Dit toekomstperspectief leidt tot de volgende aanbevelingen: Aanbeveling 1: Stop op nieuwbouw kantoren Een totale stop op nieuwbouw van kantoren is de eerste stap naar een gezonde kantorenmarkt, waarbij vergaande discipline vereist is van alle actoren die van nieuwbouw profiteren. De angst dat dit een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de weg staat is ongegrond. Nieuwe kantoren creëren geen extra banen maar zorgen slechts voor verplaatsing van de ene plek naar de andere en voor multinationals speelt de aanwezigheid van nieuwbouw kantoren in een bepaald land geen doorslaggevende rol bij de keuze voor een internationale vestiging. Het steeds overschatten van de vraag naar nieuwe kantoren heeft juist geleid tot een gebrek aan schaarste waardoor een groot deel van de kantoorwerknemers nu in halflege kantoren en verpauperde gebieden werkt. Aanbeveling 2: Kijk naar de huisvestingsbehoeften en realiseer deze in bestaande bouw Als concreet naar de moderne huisvestingsbehoeften wordt gekeken, blijken deze goed in bestaande bouw gerealiseerd te kunnen worden. Aangezien op alle locatietypen buiten de centrumgebieden voldoende ruimte beschikbaar is en bijna alle gebouwen zich lenen voor de opener en transparantere structuur van werken kan door te investeren in uitstraling en duurzaamheid weer aansluiting gevonden bij de wensen van een nieuwe generatie. Hiervoor is meer lef en creativiteit vereist dan de makkelijkste weg van nieuwbouw. Het overaanbod op alle locatietypen buiten de centra biedt kansen om op vernieuwende wijze in te springen op de toenemende behoefte aan ondersteunende faciliteiten. Eigenaren en gemeenten zullen hier gezamenlijk het initiatief moeten nemen om de mogelijkheden tot het creëren van bijvoorbeeld ontmoetingsruimten, kinderopvang, sport- en recreatiefaciliteiten te benutten. Aanbeveling 3: Regie en discipline vereist Ondanks het feit dat de markt niet gebaat is bij nog meer kantoren, bestaat er een mechanisme waardoor de nieuwbouwproductie doorgaat. Er is op dit moment geen adequaat beleid om dit mechanisme te stoppen. Aangezien bij de lokale overheden meer prioriteit ligt bij het creëren van lokale werkgelegenheid en de opbrengsten uit gronduitgiften is hiervoor regie op regionaal niveau vereist. Binnen het voorgestelde decentralisatiebeleid van de Rijksoverheid lijkt hier een essentiële rol weggelegd voor de provincies, die zich in het verleden steeds afzijdig hebben gehouden. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening lijkt voldoende mogelijkheden te bieden om een regionale visie op de kantorenmarkt in de provinciale structuurvisies op te nemen en ontwikkelingen binnen gemeenten op elkaar af te stemmen. Daarnaast is er vanuit de beleggers en ontwikkelaars discipline vereist als de markt weer aantrekt, zodat de verklaarde betrokkenheid bij de problematiek in praktijk kan worden gebracht. Aanbeveling 4: Samenwerking vereist bij ombouwen kantoren naar andere functies De uitkomsten van het onderzoek geven aan dat het ombouwen van kantoren naar andere functies een veel lastiger opgave is dan vaak wordt gedacht. Zonder een regiefunctie vanuit de overheid en samenwerking tussen de diverse marktpartijen zal het niet gaan lukken om grote volumes uit de markt te halen. Een integrale aanpak lijkt noodzakelijk, waarbij gezamenlijk gekeken moet worden welke mogelijke andere functies er voor kantorengebouwen zijn, welke segmenten het meest geschikt zijn voor deze functies en hoe de pijn onderling verdeeld moet worden. Aan de randen van de grote steden en in de satellietsteden bevinden zich gebieden waar het aanbodniveau boven de 30% ligt. Door

51


deze kansarme locaties te identificeren en te isoleren, ontstaan er mogelijkheden om gebiedsgewijs te herstructureren naar een andere bestemming. Aanbeveling 5: Concentratie in segmenten met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden De meest bepalende factor binnen de tweedeling is de mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen. Voor kantoorbeleggers verdient het daarom aanbeveling bij het investeringsbeleid met name te kijken hoe groot binnen een segment deze ontwikkelingsmogelijkheden zijn geweest en in de toekomst zullen zijn. Een groot aantal beleggers streeft in het beleid naar een concentratie in segmenten die optimaal voldoen aan de gebruikersbehoeften, zoals goed bereikbare, representatieve locaties met voorzieningen die gunstig liggen ten opzichte van toekomstige werkgelegenheid. Hoewel deze kantoren vanuit de huurder geredeneerd goed voldoen, zijn ze voor een belegger riskant aangezien in deze segmenten vaak ook het meest wordt ontwikkeld. Verstandiger is het om te concentreren in gebieden die een unieke, nietreproduceerbare locatiekwaliteit bezitten en waar de productiemogelijkheden in het verleden beperkt zijn geweest en in de toekomst beperkt zullen blijven. Dit betreft echter een klein deel van de markt.

7.3 Reflectie en onderzoeksaanbevelingen Het databestand dat is opgesteld in het kader van dit onderzoek geeft op betrouwbare wijze weer dat er buiten de historische centrumgebieden en vooroorlogse gebouwen geen kantoorsegmenten zijn waar vraag en aanbod in een gezond evenwicht verkeren. Het definiëren van de gezonde en ongezonde delen van de markt zou door het toevoegen van de nog ontbrekende variabelen uit paragraaf 2.3 verder aangescherpt kunnen worden. Zo zouden op het gebied van duurzaamheid de energielabels een grote aanvulling zijn, aangezien steeds meer organisaties een minimale labeleis stellen. Ten aanzien van de parkeersituatie zou het aantal parkeerplaatsen per m² kantoorruimte de database verder versterken, aangezien parkeren volgens eerdere onderzoeken als één van de belangrijkste locatiecriteria wordt gezien. Voor beiden geldt dat er op dit moment nog geen landsdekkende database op gebouwniveau beschikbaar is, waardoor de reikwijdte van de uitslagen wordt beperkt. Daarnaast verdient het aanbeveling om de huisvestingswensen van kantoorgebruikers die nieuwbouw wensen te concretiseren in de vorm van een programma van eisen voor verschillende branchegroepen. Ondanks het feit dat de kantorenvoorraad voldoende ruimte biedt om in alle toekomstige huisvestingswensen te voorzien blijft de opvatting bestaan dat de markt op zogenaamde toplocaties behoefte heeft aan meer nieuwbouwkantoren die aansluiten bij de behoeften ten aanzien van duurzaamheid en recentelijk het „nieuwe werken‟. Door de vage omschrijvingen van „toplocatie‟, „duurzaamheid‟ en „nieuwe werken‟ valt vrijwel iedere nieuwbouwontwikkeling te kwalificeren als een segment waar kwalitatieve schaarste is. Door de wensen van kantoorgebruikers exact te formuleren, zal blijken dat iedere huisvestingswens met wat meer creativiteit en inzet in de bestaande kantorenvoorraad te realiseren is.

52


8 Literatuuroverzicht 

Arkenbout R., Bergh M. (2011), Het kantoor binnenste buiten, Technische Universiteit Delft, Delft



Bak, R.L. (2010), Kantoren in cijfers 2009, NVM Business, Zeist



Bouwfonds REIM (2010), Market Update Nederlandse Kantorenmarkt tot 2014, Hoevelaken



Broumels, P., Den Hartogh, P (2010), Duurzame, energiezuinige kantoren zijn meer waard, Vastgoedmarkt december 2010, p. 59



Buts, C. (2009), Anticiperen op langdurige leegstand, Fontys Hogeschool Eindhoven/ FGH, Utrecht



CBS/ Statline, (2010), Diverse databestanden, Voorburg/Heerlen



Dataland (2010), Databestanden vastgoedscanner.nl, Reeuwijk



DTZ Zadelhoff (1990-2011), Diverse marktpublicaties, Utrecht / Amsterdam



Dynamis (2011), Sprekende cijfers Kantorenmarkten, Amersfoort



DiPasquale D., Wheaton, W.C.(1996), The Market for real estate assets and space: a conceptual framework, Englewood Cliffs



Funda, Aanbod bedrijfspanden oktober 2010, Amsterdam



Van Gool, Jager, Weisz (2010), Onroerend goed als belegging, vierde geheel herziene druk, bijlagen O en P, Wolters Kluwer, Groningen



Van der Gijp, B. (2008), De veroudering van de Nederlandse kantorenvoorraad, Research Quarterly jaargang 7 nummer 2, Amsterdam



Gunst, D.D. de & de Jong, T.D. (1989), Typologie van gebouwen; planning en ontwerp van kantoorgebouwen, Delft Universitaire Pers, Delft



IVBN (2010), Doorgaan of Duurzaam, visie op een duurzaam kantorenbeleid, Voorburg



NEPROM (2010a), Nieuw Commercieel Vastgoed 2010, Voorburg

53




NEPROM (2010b), Neprom Bulletin nr. 21, Voorburg



NEPROM (2011), Voorstel aanpak leegstand kantorenmarkt Dynamis werkt averechts, Voorburg



NFC (2010), NFC Index®kantoren 2010, Naarden



NVB (2011), Thermometer kantoren 2011, Voorburg



Realnext, Aanbod kantoorpanden 1 oktober 2010, Amsterdam



Remøy, H. T. (2010), Out of Office, Technische Universiteit Delft, Delft



Syntrus Achmea, 2010, Beleggingsnota vastgoed en hypotheken 2011-2013, Amsterdam



Strabo, VTIS (Vastgoed Transactie Informatie Systeem), Amsterdam 2010



Twijnstra Gudde (2010), Nationaal kantorenmarkt onderzoek 2010, Amersfoort



UWV (2010), Arbeidsmarktprognose 2010-2011, Amsterdam

54


Bijlage 1: Het opstellen van het gebouwenbestand De basis van het gebouwenbestand dat is opgebouwd voor dit onderzoek komt van de gegevens die beschikbaar zijn vanuit Dataland. Dataland is een non-profit organisatie die een database beheert waaraan ruim 90% van de gemeenten deelnemen en waarin informatie is opgeslagen van ruim 6,8 miljoen gebouwde objecten op adresniveau. Voor de meeste gemeenten is de bestemming geregistreerd en dit maakt het mogelijk om voor deze steden de kantoorgebouwen eruit te filteren. Het resultaat hiervan is een bestand met alle adressen waar zich kantoorruimte bevindt, met bijhorend aantal m² en bouwjaar. Doordat een kantoorgebouw vaak uit meerdere adressen bestaat, is er op het adressenbestand een samenvoegingslag uitgevoerd. Hierbij zijn alle opeenvolgende even of oneven adressen waarbij zowel het bouwjaar als de postcode gelijk was, samengevoegd. Een controleslag op kaartbeeld heeft duidelijk gemaakt dat deze adressen in veruit de meeste gevallen zich gezamenlijk in één gebouw bevinden. Daarnaast zijn de kantoorruimten van kleiner dan 500 m² buiten beschouwing gelaten, omdat dit meestal gebouwen zijn die niet als kantoor gebouwd zijn. Analyse leert dat er bij enkele steden binnen het bestand nog een extra controleslag noodzakelijk was om een juiste afspiegeling van de kantorenvoorraad te krijgen. Dit komt met name omdat de definitie die de deelnemende gemeenten voor een kantoor hanteren verschilt. In dit onderzoek kwamen alleen kantoorgebouwen in aanmerking waarvan het kantoor de voornaamste functie van het gebouw is. Bedrijfsgebouwen met een klein kantoordeel zijn derhalve niet tot een kantoor gerekend. Figuur B.1.1: Voorbeeld van de controleslag in Bing.com met links de benoeming van kantoorgebouwen en rechts kantoorruimte behorend bij bedrijfshallen die afvallen in de controleslag.

55


De controleslag vond plaats op basis van de vogelvluchtperspectief foto‟s die op de website Bing.com worden verschaft en door middel van streetview in GoogleMaps. Voor het volledige databestand is gekeken welke adressen bij welk gebouw horen, of het daadwerkelijk om een kantoorgebouw gaat of om een ander type gebouw en of het opgegeven metrage in het bestand overeen lijkt te komen met het gebouw op de foto. Na deze controleslag blijft er een bestand over van louter kantoorgebouwen met een uniek ID-nummer en bijhorend bouwjaar en omvang. De gebouwen zijn in Mapinfo aangestipt, zodat de locaties op kaartbeeld weergegeven kunnen worden. Figuur B.1.2: Voorbeeld van de kantorenvoorraad uit het gebouwenbestand voor Alkmaar (links) en Zwolle (rechts)

De uiteindelijke voorraad die verkregen is in het bestand is vergeleken met de voorraadcijfers die Bak op stadsniveau publiceert. Steden die een te sterke afwijking vertonen zijn buiten beschouwing gelaten. De totale omvang van het bestand bedraagt 30,4 miljoen m². Als de voorraad van de steden volgens Bak wordt bekeken bedraagt de voorraad 29,3 miljoen m². De geringe afwijking van 4% geeft aan dat het bestand een betrouwbaar beeld geeft van de steden in het kantorenbestand.

56


Onderstaande tabel geeft per categorie de steden weer die uiteindelijk voor het onderzoek zijn meegenomen. Figuur B.1.3: Overzicht steden die gebruikt zijn voor het onderzoek met bijhorende categorie (Inter) nationale markten Amsterdam Den Haag

Regionale Markten Zwolle Breda Eindhoven Arnhem Amersfoort

Satellietsteden Zoetermeer Amstelveen Schiedam Vlaardingen Capelle Ad Ijssel Nieuwegein Rijswijk Houten Veldhoven Voorburg Maarssen Leidschendam Diemen Vianen Ut Bunnik

Lokale markten > 80.000 inw Tilburg Nijmegen Maastricht Heerlen Alkmaar Haarlem Dordrecht Delft Leeuwarden Helmond Hilversum Hengelo ov

Lokale markten 30.000-80.000 inw Deventer Harderwijk Lelystad Soest Zaandam Hoogeveen Gouda Tiel Ede gld Landgraaf Roosendaal Heemskerk Venlo Sittard Assen Beverwijk Veenendaal Wijchen Oss Uden Emmen Gorinchem Hoorn nh Geleen Bergen op Zoom Sneek Zeist Papendrecht Heerhugowaard Maassluis Oosterhout nb Oldenzaal Drachten Rosmalen Doetinchem Valkenswaard Weert Waalwijk Katwijk zh Veghel Etten-Leur Lelystad Roermond Zaandam Hellevoetsluis Gouda Ede gld

57


Tabel B.1.4: Overzicht aantal kantoren in voorraad- en aanbodbestand naar locatietype, bouwjaarcategorie en stadscategorie (Inter)nationale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal Regionale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal Satellietsteden Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal Lokale markten >80.000 inwoners Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal Lokale markten 30.000 80.000 inwoners Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal Totaal Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal

Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 292 62 63 13 6 3 450 80 811 158 49 9 70 27 6 3 212 62 337 101 43 17 75 29 6 2 57 12 181 60 33 8 89 43 19 6 88 20 229 77 9 2 99 46 9 1 64 15 181 64 36 8 89 22 12 4 120 28 257 62 5 1 1 3 1 9 2 462 106 490 181 59 19 994 218 2.005 524 Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 118 42 50 17 2 140 36 310 95 88 31 64 20 30 15 114 24 296 90 39 17 91 41 12 4 68 27 210 89 45 16 194 89 25 9 71 23 335 137 23 7 110 55 35 17 40 15 208 94 7 5 29 13 11 5 22 6 69 29 1 1 5 2 1 1 7 4 321 119 543 237 115 50 456 132 1.435 538 Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 9 3 1 7 2 50 9 69 12 16 4 85 43 32 5 124 29 257 81 61 21 123 57 40 20 85 29 309 127 29 13 207 90 25 13 85 30 346 146 6 2 79 30 22 11 55 24 162 67 4 2 26 12 11 3 13 4 54 21 1 16 6 5 3 6 4 28 13 126 42 539 239 142 57 418 129 1.225 467

Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 221 47 99 19 11 2 214 37 545 105 73 14 88 21 55 20 183 31 399 86 52 16 95 24 46 15 100 28 293 83 62 16 185 57 57 18 122 23 426 114 14 5 114 40 40 16 66 8 234 69 8 1 27 10 11 6 19 3 65 20 2 6 1 2 1 4 1 14 3 432 99 614 172 222 78 708 131 1.976 480

Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 234 56 20 3 7 3 82 12 343 74 168 46 93 31 124 19 198 34 583 130 111 24 118 47 103 26 109 24 441 121 112 31 225 88 141 35 194 51 672 205 46 16 112 51 108 45 106 31 372 143 13 4 50 15 47 17 48 14 158 50 12 3 6 2 6 4 11 1 35 10 696 180 624 237 536 149 748 167 2.604 733 Centrumgebied Kantoorlocatie Bedrijventerrein Woongebied Totaal Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod Voorraad Aanbod 874 207 235 53 33 10 936 174 2078 444 394 104 400 142 247 62 831 180 1872 488 306 95 502 198 207 67 419 120 1434 480 281 84 900 367 267 81 560 147 2008 679 98 32 514 222 214 90 331 93 1157 437 68 20 221 72 92 35 222 55 603 182 16 4 38 12 14 8 25 8 93 32 2.037 546 2.810 1.066 1.074 353 3.324 777 9.245 2.742

58


Bijlage 2: Verdeling voorraad en aanbod naar de nominale variabelen Figuur B.2.1: Verdeling kantorenvoorraad naar locatietype, bouwjaarcategorie en stadscategorie in m² Internationale markten Centrumgebied 1.267.438 552.126 630.054 726.325 45.695 185.333 3.406.971

Kantoorlocatie 800.147 1.055.079 1.193.221 1.176.027 1.783.363 1.544.666 7.552.503

Bedrijventerrein 19.908 20.235 35.464 47.869 52.712 52.141 228.329

Woongebied 1.307.768 1.395.290 469.081 470.338 382.186 593.534 4.618.197

Totaal 3.395.261 3.022.730 2.327.819 2.420.559 2.263.956 2.375.675 15.806.000

Centrumgebied 428.993 423.368 226.195 373.354 91.980 68.761 1.612.651

Kantoorlocatie 84.415 410.462 563.772 1.037.691 898.943 494.078 3.489.360


Woongebied 355.970 544.328 242.201 346.018 169.956 89.105 1.747.579

Totaal 872.076 1.485.798 1.082.575 1.833.170 1.302.358 708.023 7.284.000

Centrumgebied 11.625 63.977 288.112 138.681 30.006 7.857 540.258

Kantoorlocatie 7.677 667.113 683.876 861.760 636.467 175.277 3.032.171


Woongebied 181.361 600.254 382.729 350.762 369.961 33.046 1.918.114

Totaal 211.087 1.499.940 1.466.323 1.486.517 1.152.032 239.101 6.055.000

Centrumgebied 446.544 206.060 152.539 272.430 52.476 54.649 1.184.699

Kantoorlocatie 193.539 498.972 576.277 745.409 568.835 384.351 2.967.384


Woongebied 343.577 581.246 484.600 479.674 203.091 110.719 2.202.907

Totaal 1.007.441 1.532.198 1.345.316 1.642.644 944.491 585.910 7.058.000

Lokale markten klein 30.000 -80.000 inwoners Centrumgebied Voor 1940 301.292 1940-1979 338.802 1980-1989 228.290 1990-1999 248.491 2000-2004 101.295 2005-2009 20.605 Totaal 1.238.776

Kantoorlocatie 74.842 313.219 389.162 674.508 359.881 125.736 1.937.348

Bedrijventerrein 8.863 245.310 219.359 359.011 257.441 109.632 1.199.615

Woongebied 100.929 430.095 353.175 464.870 303.882 96.310 1.749.260

Totaal 485.926 1.327.426 1.189.985 1.746.880 1.022.499 352.283 6.125.000

Centrumgebied 224.899 252.899 170.407 185.486 75.612 15.381 924.683

Kantoorlocatie 55.866 233.802 290.489 503.486 268.633 93.855 1.446.132


Woongebied 75.338 321.044 263.627 347.002 226.832 71.891 1.305.734

Totaal 362719 990856 888263 1303957 763243 262962 4.572.000

Centrumgebied 2.680.792 1.837.232 1.695.596 1.944.768 397.065 352.586 8.908.039

Kantoorlocatie 1.216.486 3.178.648 3.696.796 4.998.882 4.516.122 2.817.964 20.424.898

Bedrijventerrein 72.288 970.812 712.476 1.031.414 879.484 358.799 4.025.273

Woongebied 2.364.943 3.872.257 2.195.414 2.458.664 1.655.908 994.605 13.541.791

Totaal 6.334.509 9.858.948 8.300.282 10.433.727 7.448.579 4.523.954 46.900.000

Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Regionale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Satellietsteden Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Lokale markten >80.000 inwoners Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

Plaatsen kleiner dan 30.0000 Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Totaal Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

59


Figuur B.2.2: Verdeling aanbod naar locatietype, bouwjaarcategorie en stadscategorie in m² Internationale markten Centrumgebied 134.551 37.217 30.845 7.757 3.085 4.846 218.302

Kantoorlocatie 141.386 211.060 217.291 222.453 346.365 180.206 1.318.761

Bedrijventerrein 4.353 4.859 2.067 7.749 131 6.929 26.087

Woongebied 113.732 214.350 27.218 52.698 25.488 63.439 496.924

Totaal 394.022 467.486 277.420 290.657 375.069 255.419 2.060.074

Centrumgebied 38.015 76.685 65.526 49.952 13.479 7.470 251.127

Kantoorlocatie 20.729 55.855 129.986 248.785 215.824 68.732 739.910

Bedrijventerrein 0 23.641 3.070 22.651 22.979 8.734 81.076

Woongebied 23.230 37.763 36.181 52.763 25.284 12.137 187.359

Totaal 81.973 193.946 234.762 374.151 277.567 97.073 1.259.472

Centrumgebied 0 30.296 57.475 20.251 12.979 6.296 127.296

Kantoorlocatie 416 164.615 218.855 294.532 112.029 43.024 833.471

Bedrijventerrein 2.209 8.845 25.048 35.120 19.205 838 91.265

Woongebied 22.042 73.371 91.322 64.157 32.803 7.217 290.913

Totaal 24.667 277.127 392.700 414.060 177.016 57.374 1.342.944

Centrumgebied 46.466 28.044 24.889 18.501 6.433 1.841 126.174

Kantoorlocatie 14.410 53.922 82.936 98.299 97.589 17.390 364.546


Woongebied 43.923 51.114 116.053 36.440 6.233 7.601 261.363

Totaal 106.252 160.456 246.768 174.652 131.173 30.803 850.104

Lokale markten klein 30.000 -80.000 inwoners Centrumgebied Voor 1940 35.140 1940-1979 63.095 1980-1989 26.865 1990-1999 28.110 2000-2004 21.451 2005-2009 2.710 Totaal 177.371

Kantoorlocatie 1.971 67.000 74.530 123.199 89.433 11.634 367.768


Woongebied 6.284 31.915 35.928 58.892 36.672 11.213 180.904

Totaal 46.851 179.805 161.928 242.840 201.112 36.559 869.095

Centrumgebied 23.391 38.004 23.389 13.206 13.790 1.072 105.609

Kantoorlocatie 8.405 44.041 61.738 110.201 54.207 10.967 275.043


Woongebied 6.965 36.726 42.490 43.281 19.966 7.892 152.006

Totaal 39.683 186.647 188.783 285.404 154.014 30.726 691.549

Centrumgebied 277.562 273.342 228.989 137.777 71.217 24.234 1.005.879

Kantoorlocatie 187.315 596.494 785.335 1.097.469 915.447 331.953 3.899.499


Woongebied 216.175 445.240 349.192 308.232 146.446 109.499 1.569.469

Totaal 693.449 1.465.467 1.502.362 1.781.765 1.315.951 507.954 7.073.238

Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Regionale markten Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Satellietsteden Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Lokale markten >80.000 inwoners Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

Plaatsen < 30.0000 Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Totaal Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

60


Bijlage 3: Verdeling voorraad en aanbod Amsterdam en Den Haag Figuur B.3.1 Verdeling voorraad en aanbod Amsterdam en Den Haag naar locatietype, bouwjaarcategorie en stadscategorie in m² Amsterdam voorraad Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal

Centrumgebied 554.756 147.686 337.246 47.509 10.058 71.771 1.169.026

Kantoorlocatie 380.561 428.530 445.936 532.667 966.099 892.144 3.645.937


Woongebied 400.363 486.490 86.746 183.895 170.823 371.716 1.700.033

Totaal 1.349.328 1.070.735 875.413 778.400 1.182.438 1.371.376 6.627.690

Centrumgebied 354.577 230.820 54.233 450.418 21.268 55.283

Bedrijventerrein

1.166.599

Kantoorlocatie 167.974 294.772 372.068 273.550 256.473 166.791 56.618 1.588.246

15.289 59.124

Woongebied 496.168 470.041 234.829 138.542 91.182 35.177 9.008 1.474.947

Totaal 1.018.719 1.001.476 679.957 880.997 369.601 257.251 80.915 4.288.916

Centrumgebied 76.413 4.996 4.891 3.266 2.115 3.322 95.003

Kantoorlocatie 85.154 63.869 117.506 114.011 198.504 117.769 696.813

Bedrijventerrein 2.984 188 95 2.497 90 4.750 10.604

Woongebied 18.191 92.448 15.583 31.814 10.961 42.970 211.967

Totaal 182.742 161.501 138.075 151.588 211.670 168.811 1.014.387

Centrumgebied 20.122 20.518 14.274 2.052

Kantoorlocatie 11.772 80.822 31.456 38.490 38.944 5.770 12.039 219.293

Bedrijventerrein

Woongebied 59.777 54.498 3.076 4.313 6.512 520 1.410 130.106

Totaal 91.671 158.981 50.128 47.670 45.456 6.290 13.449 413.645

Den Haag Voorraad Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal

5.843 18.827 18.487 678

Amsterdam Aanbod Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Totaal Den Haag Aanbod Voor 1940 1940-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2004 2005-2009 Onbekend Totaal

56.966

61

3.143 1.322 2.815

7.280


Tweedeling in de kantorenmarkt

Recommend Documents