Welkom. Woensdag 16 september 2009 FGH Bank, Utrecht. Tweedeling op de kantorenmarkt Hoe nu verder?

Welkom bij de 27e VOGON studiemiddag Woensdag 16 september 2009 FGH Bank, Utrecht

Tweedeling op de kantorenmarkt Hoe nu verder?

14:30 – 15:00

Ontvangst en koffie

15:35 – 15:55

Opening en introductie door dagvoorzitter Drs. Rudolf Bak – Property Research & Consultancy

15:10 – 15:30

”Office market dynamics and the seeds of recovery ” Dr. Maarten Jennen – Assistant Professor of Finance and Real Estate at RSM Erasmus University and Investment Analist at ING Real Estate

15:35 – 15:55

“Het gemeentelijk kantorenbeleid” Drs. Peije Bruil MSRE – Partner bij Stec Groep

16:00 – 16:20

“Langdurige leegstand nader onderzocht” Drs. Maarten Donkers – Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank

16:25 – 16:40

Pauze

16:40 – 17:00

“De Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt” Drs. Wim van der Post – Onderzoeksmanager ASRE en Drs. Boris van der Gijp MRE MRICS – Directeur Strategy & Risk ASR Vastgoed Ontwikkeling

17:05 – 17:25

“Het terugdringen van de leegstand in de regio Amsterdam” Drs. Paul Oudeman –Kantorenloods OGA Amsterdam

17:30 – 18:30

Afsluiting en borrel

Dynamiek op de kantorenmarkt VOGON studiemiddag 16 september 2009

Maarten Jennen

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Het DiPasquale & Wheaton 4Q model Asset markt

Voorraad (m2)

Prijs (EUR)

Constructie (m2) REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Space markt

Huur (EUR)

Segmentatie vastgoedmarkten

1. De “space” markt •

Markt voor het gebruik van vastgoed

2. De “asset” markt •

Markt voor beleggingen in vastgoed


De “space” markt

Aanbod

Vraag Markt

Eigenaars van vastgoed

Gebruikers van vastgoed

Huurprijzen Bezettingsgraad


De “asset” markt

Aanbod

Vraag Markt

Verkopende investeerders

Kopende investeerders

Vastgoed prijzen “BAR/NAR”


Plus de ontwikkelaars als bemiddelende/verstorende factor

Financiële middelen Ontwikkelaars Fysieke middelen


Het DiPasquale & Wheaton 4Q model Asset markt

Space markt

Waardering

Huurprijs bepaling

Huur (EUR)

R*

Prijs (EUR)

P*

Q*

Voorraad (m2)

C*

Asset markt

Space markt

Constructie

Verandering voorraad Constructie (m2)


Twee periodes van hoge rendementen


Groei vraag in “space” markt Space markt

Asset markt Waardering

Huurprijs bepaling

Huur (EUR)

R*

Prijs (EUR)

P*

Q*

Voorraad (m2)

C*

Asset markt

Space markt

Constructie



4Q-Model in praktijk


Effect op korte termijn Asset markt

Space markt

Waardering

Huurprijs bepaling

Huur (EUR)

R*

Prijs (EUR)

P*

Q*

Voorraad (m2)

C*

Asset markt

Space markt

Constructie



Effect op lange termijn Huur (EUR)

R**

Q**

P**

Voorraad (m2)

Prijs (EUR)

C**

Constructie (m2) REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Ja ja, in evenwicht …


Groei vraag in “asset” markt Asset markt

Space markt

Waardering

Huurprijs bepaling

Huur (EUR)

R*

P*

Q*

Prijs (EUR)

Voorraad (m2)

C*

Asset markt

Space markt

Constructie



De “wall of money” voor vastgoed


Groei vraag in “asset” markt Asset markt

Space markt

Waardering

Huurprijs bepaling

Huur (EUR)

R** KT LT

P**

Q**

Prijs (EUR)

Voorraad (m2)

C**

Asset markt

Space markt

Constructie



Effect van “wall of money”


Bouw van nieuwe winkelcentra 700 600 500 400 300 200 100 0

Stock per 1000 population (m2 GLA)

Germany

Belgium

Poland

Czech Republic

Italy

France

Portugal

Spain

Denmark

Austria

Netherlands

Sweden

• Afgenomen maar pijplijn is nog steeds aanzienlijk in enkele landen

Pipeline per 1000 population (m2 GLA)

200

• Het “zekere” deel van de pijplijn is veel beperkter

150 100 50

Pipeline per 1000 population (m2 GLA)

Germany

Belgium

Poland

Czech Republic

Italy

France

Portugal

Spain

Denmark

Austria

Netherlands

Sweden

0

'Certain' Pipeline per 1000 population (m2 GLA)

Certain = Bouw gestart of met bouwvergunning


• “zeker” is niet zo zeker als in het verleden

Vijvermodel “Nieuw Commercieel Vastgoed”

Bron: PropertyNL/NEPROM


Procentuele verandering voorraad kantoorruimte

4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0

2009 Brussels

2010 Paris: Central


2011 Frankfurt: City

2012 Madrid

Amsterdam

2013 Rotterdam

Herstel op internationale kantorenmarkten Werkgelegenheid in Europa 130 125 120 115 110 105 100 95 90 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Total full time equivalent employment

Bron: Experian


2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Financial services Business & other services

2015

Observaties • “Wall of money” heeft volgens verwachting geleid tot een sterke toename in planvoorraad • Economische crisis leidt tot afname in plannen die daadwerkelijk leiden tot groei voorraad • Groei in werkgelegenheid waarschijnlijk gepaard met een sterke afname in nieuwe voorraad • Door “time-to-build” probleem kan markt niet snel reageren • Dit zal naar verwachting het herstel op internationale kantorenmarkt versnellen waardoor tweedeling op kantorenmarkt niet sterk toeneemt


Kantorenstrategie van steden kan beter

Studiebijeenkomst VOGON 16 september 2009 Peije Bruil Stec Groep

Waardering markt

Statements Te weinig regionale afstemming

Opportunisme, geen consistentie, te veel locaties

Te weinig consultatie bij de markt

Te veel focus op opbrengsten

Gericht op de korte termijn

1. Keuzes maken

•

denken vanuit projecten

•

nu: ‘sanering’ kantorenmarkt

•

kantoren ‘het gevraagde meisje’

•

plannen dichtrekenen

•

weinig afstemming

•

dus: te veel meters, te veel plekken!

1. Keuzes maken

Lee

gsta nd

ip n s Ver

g n i r pe

1. Keuzes maken

1. Keuzes maken

A E F

B

G H C D

1. Keuzes maken

1. Keuzes maken

Dus: keuzes maken, voorkom versnippering! Wie? Overheid

Maar welke locaties dan?

2. Betere locaties Welke locatietypen gaan het maken? St at ionslocat ies

75%

Cent rumlocat ies

50%

St adsrandlocat ies

44%

Snelweglocat ies

42%

Locat ies op b ed rijvent erreinen

19 %

A nders,

Opkomst centrummilieus

11%

8%

Locat ies in woonwijken

Locat ies bij voorst adshalt e

8%

0%

10%

Bron: Stec Groep, 2007

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2. Betere locaties

2. Betere locaties

2. Betere locaties

2. Betere locaties Checklist: 1. dubbele bereikbaarheid (OV, auto) 2. voldoende parkeren 3. gebiedskwaliteit 4. multifunctionaliteit 5. kwaliteit gebouwen

2. Betere locaties

3. Kleinere gebruikers

p r o to n a ) k 7 e 0 g li 20 a , h sc (NVM n i kle ent n va egm t k r s a n M te e g ver

n e d an


Klein s ‘verg chalige kant eten oren ’ seg onre vaak men chte t (NVB … h , 200 maar te et n 7)

3. Kleinere gebruikers •

plusminus 60 tot 65% gebruikers < 2.000 m²

•

willen niet allemaal in een groot gebouw

•

willen niet allemaal multi-tenant

•

willen identiteit, flexibiliteit Vraag naar kantoorruimte, naar metrage > 5000 m2

0-500 m2

2000-5000 m2 500-1000 m2 1000-2000 m2


4. Bestaand vastgoed • leegstand: deel = conjunctuureel • maatwerk per locatie! • gemeente: vooral randvoorwaarden (locatiekwaliteit) • betere communicatie markt-overheid!! • regelgeving • lijstje met ‘probleemgevallen’

sterke locaties komen weer goed!

Kantorenstrategie kan beter 1. meer regie 2. betere locaties 3. kleinere gebruikers 4. bestaand vastgoed

Marktkennis!

Afwegingskader

situatie

• wat is goed voor de stad? • markttechnisch

analyses

• grondexploitaties • hardheid van plannen

weging

keuzes

Meerwaarde? 1. sterke, toekomstbestendige locaties 2. verankering kantoorwerkgelegenheid 3. imago 4. extra dynamiek 5. stedelijke kwaliteit 6. minder leegstand 7. geen spooklocaties

vragen? Peije Bruil [email protected] 026 751 41 00 www.stec.nl

Langdurige leegstand nader onderzocht

Maarten Donkers Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank N.V. 16 september 2009

Doelstelling van het onderzoek

Identificeren van risicovolle kantoorgebouwen en -gebieden

Inzicht krijgen in karakter van leegstand, in het bijzonder langdurige leegstand

Onderscheid naar:

Voorwaarden:

gebouwkenmerken omgevingskenmerken regio

betrouwbare informatie op pandniveau over onder andere eigendomssituatie, type locatie, metrage, bouwjaar tijdreeks over leegstand op gebouwniveau omgevingsinformatie

Stageonderzoek: Carlijn Buts (Fontys Hogeschool Eindhoven) in opdracht van FGH Bank

Database Rudolf Bak

Ruim 47.865.000 m² kantoorruimte, circa 14.500 kantoorpanden (eind 2008)

Informatie over:

Selecties:

Adressen, eigendom, locatie, metrage gebouw, bouwjaar, historische verloop aanbod

Alleen kantoorpanden die op 1 januari 2008 tot de voorraad behoren Geen volledige informatie over gebouwen < 500 m² bekend Huursegment

Ontbrekende informatie bouwjaren en locatiekenmerken aangevuld met gegevens FGH-database

Definitie langdurige leegstand “Beschikbare kantoorruimte die gedurende drie of

meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde of toenemende hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.”

Langdurige leegstand in cijfers Ruim 40% van het totale aanbod staat langdurig leeg 3.000.000 61%

m 2 kantoorruimte

2.500.000 59%

2.000.000

40% 1.500.000 1.000.000 500.000 0

24% 48% 22% 1998

2003

Tweejarig aanbod

2008 Driejarig aanbod

Langdurige leegstand vooral in huursegment… 2.500.000

m 2 kantoorruimte

2.000.000 1.500.000 1.000.000

1.807.710 (91,1%)

500.000 0

177.270 (8,9%)

Driejarig aanbod Eigendom

Huur

… en zowel in single- als multi-user gebouwen 2.000.000 1.800.000 m 2 kantoorruimte

1.600.000 1.400.000 1.200.000

969.455m 2 (46,4%)

1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

838.255m 2 (53,6%)

0 Driejarig aanbod >90% van gebouw

<90% van gebouw

Aandeel locatietype in % van de totale voorraad

Langdurige leegstand naar locatietype 50%

Kantorenpark; 7,7%

40% 30% 4,0%

6,4%

20%

Bedrijventerrein; 8,0%

10% 4,5%

0% 0%

2%

4%

6%

8%

10%

Aandeel Langdurige leegstand per locatietype (in%) Stadscentrum

Woonwijk

Bedrijventerrein

Kantorenpark

Buiten gebied

Langdurige leegstand naar bereikbaarheidsprofiel Aandeel bereikbaarheidsprofiel in % van de totale voorraad

40% 5,6%

35%

Snelweg; 8,0%

30% 25% 20%

3,8%

15%

8,1%

10%

Knooppunt snelweg/station; 8,6%

5% 0% 0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Aandeel langdurige leegstand per bereikbaarheidsprofiel (in%) Intercitystation Snelweg Overige ontsluiting

Knooppunt snelweg/station Overig station

Aandeel bouwperiode in % van de totale voorraad

Langdurige leegstand naar bouwperiode 40%

1990‐1999; 6,2%

35% 30%

5,4%

1980‐1989; 7,6%

25% 20% 15%

1940‐1979; 8,3%

10% 3,5%

5% 0% 0%

2%

4%

6%

8%

10%

Aandeel langdurige leegstand per bouwperiode (in %) 0<=1939

1940‐1979

1980‐1989

1990‐1999

>2000

Aandeel grootteklasse in % van de totale voorraad

Langdurige leegstand naar grootteklasse 10%

5.000‐10.000; 8,0%

2.500‐5.000; 7,5%

8% 6% 6,3% 4%

4,4% 2,6%

2% 0% 0%

2%

4%

6%

8%

10%

Aandeel langdurige leegstand per grootteklasse (in%) 500‐1.000

1.000‐2.500

2.500‐5.000

5.000‐10.000

>10.000

Meervoudige combinaties

Risicogebieden kantoren Nederland

Regio Amsterdam

Regio Den Haag/Rotterdam

Regio Utrecht

Conclusies •

Langdurige leegstand is snel opgelopen. Dit proces zet zich verder door

•

Is redelijk eenduidig vast te leggen: middelgrote en grotere na-oorlogse gebouwen op monofunctionele stadsrandlocaties

•

Ruimtelijk ordeningsbeleid vanaf jaren zeventig op dit punt achteraf gefaald

•

Concentratie vooral in stedelijke gebieden met grote kantorenlocaties

•

Probleem op locatieniveau lastig aan te pakken, het speelt vooral op pandniveau

Pauze

The Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt 16 September 2009

Even voorstellen… • • •

Boris van der Gijp Wim van der Post ASRE Research Center

Onze agenda • • • •

Uitleg Regulatory Tax (RT) Toepassing RT voor de Nederlandse kantorenmarkt Resultaten Aanbevelingen voor verder onderzoek

Aanleiding • • •

Kredietcrisis en algemene roep om overheidsinvloed op de kantorenmarkt Gemis aan kennis over gevolgen van interventies op marktuitkomsten centraal Cheshire & Hilber (2008): Regulatory Tax die invloed van ingrijpen meetbaar maakt: -

•

Kwantitatieve indicator van marktverstoring VK: substantiële invloed van regulering op huisvestingskosten Nieuwsgierig naar rating Nederlands kantorenbeleid in Europese context

De Regulatory Tax • • • • • •

Instrument om overheidsinvloed meetbaar en vergelijkbaar te maken Benadering van de kosten van aanbodrestricties Methodologische basis uit Gleaser et al. (2005) Uitgangspunt in volkomen markt zijn Marginale opbrengsten gelijk aan de Marginale kosten (MO = MK) Bij beperking aanbod ↑prijs, en dus ↑MO Bij subsidies ↓MK

•

Het verschil tussen MO en MK zegt dus iets over de mate waarin een markt verstoord wordt

•

De Regulatory Tax is het verschil tussen MO en MK als percentage van de marginale bouwkosten

• •

Of in formulevorm: (MO-MK)/MK In een vrije markt geldt: RT = Prijs – MK = 0

Stap 1: de MK •

Vanwege data problemen focus op G4

•

MK benaderd door bouwkosten per meter (Bak)

•

Vermeerderd met standaardopslag voor bijkomende kosten

•

BDB index als basis voor ontwikkeling van de kosten

•

Geen reden voor differentiatie tussen gekozen steden

•

Discutabel: we gaan uit van bezit (wel conform Cheshire)

Stap 2: de MO •

Verkoopprijzen per meter ontbreken

•

Dus op zoek naar een benadering van de MO

•

MO = Huur / aanvangsrendement (BAR)

•

Hier wel differentiatie voor gekozen steden

•

Er is immers sprake van bestuurlijke autonomie

•

Bronnen: huurprijzen Bak nieuwbouw, NAR Jones Lang LaSalle,

•

Verschil BAR-NAR 50 basispunten

Huurniveau’s in de G4 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Gemiddelde markthuur nieuwe kantoren Amsterdam Rotterdam Utrecht 102 106 111 118 110 111 118 110 113 118 122 129 131 122 129 138 131 136 156 131 141 160 143 141 160 146 141 172 146 141 172 148 154 186 150 156 196 158 167 190 160 165 190 160 176 190 160 190 210 175 182 210 170 190

Bron: Bak, Kantoren in Cijers

Den Haag 120 120 128 129 134 134 134 141 141 165 165 165 176 176 176 176 180 180

Stap 3: (MO-MK)/MK = de RT Regulatory Tax Rate 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5

Amsterdam

Rotterdam

Utrecht

Den Haag

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Uitkomsten RT (1990-2007) Min

Amsterdam Rotterdam Utrecht Den Haag 1.30 1.10 1.16 1.44 (1993) (1992) (1992) (1992)

Max

3.16 (2006)

2.31 (2006)

2.44 (2006)

2.40 (2006)

Mean

2.14

1.59

1.74

1.82

St Dev

0.50

0.30

0.34

0.27

Ter vergelijking RT: Westend 8; Frankfurt 4,37; Parijs Centrum 3,05; La Défense 1,67, Brussel 0,68 (Chesire & Hilber)

Interpretatie resultaten • • • • •

Op het oog stevige correlatie met huurniveaus Relatief lage RT in internationaal perspectief Uitleg: weinig overheidsinvloed op Nederlandse markt Amsterdam kent hoogste RT, Rotterdam laagste Hoge correlatie met opname Correlaties Amsterdam RT - Opname

0.833287

Rotterdam 0.635659

Den Haag 0.433296

Utrecht 0.675844

• Uitleg: hoge opname leidt tot ↑huurprijs (= MO), zonder reactie van de MK, of overheid voert anticyclisch beleid

En nuÎ meer onderzoek! •

•

Verbeteren meetinstrument effect overheid op kantorenmarkt - RT is Black Box met teveel correlatie met huurniveau - In MK zitten geen welvaartseffecten - Uitgangspunt ‘grond in bezit’ is disctutabel - Is ro-beleid kantoren inderdaad minder rigide dan in rest Europa? Meer inzicht is nodig hoe beleid uitpakt op de kantorenmarkt - Naast marktfalen ook overheidsfalen - Voldoende transparant om goed te sturen? - Is overheidsbeleid nu cyclisch of anti-cyclisch?

Vragen

Zie w

ww .v

a st g oed ken nis. nl v oor v olled ige p aper

Kantorenloods De Amsterdamse Aanpak

Paul Oudeman VOGON studiemiddag 16 september 2009

Taak Kantorenloods transformatie van leegstaande kantoren van gemeentewege helpen versnellen

Aanleiding: leegstand circa 1.200.000 m2 40 % kansloos 30 % twijfelachtig 30 % kansrijk

Planaanbod

– Amsterdam situatie 2006

b 5,4 miljoen m² in gebruik

1,2 miljoen m² leegstand

0,1 miljoen m² in aanbouw, nog leeg

6,7 miljoen m² bestaande kantorenvoorraad 10,4 miljoen m² potentiële kantorenvoorraad

3,7 miljoen m² in plannen

Leegstand - Bedreigingen Verloedering Negatief imago Onderbenutten schaarse ruimte

Leegstand - Kansen Nieuwe functies gebouw/locatie Kwaliteitsimpuls gebied Nieuw perspectief gebied (voorstellen voor gebiedsgewijze aanpak) Afstemming met nieuwe ontwikkelingen (bijv. creatieve bedrijvigheid)

Amsterdamse aanpak Kantorenloods - leegstand Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) - schrappen / temporiseren planaanbod Regionaal: 3,5 miljoen m2 Amsterdam: 1,5 miljoen m2

Acquisitie

Functies die zich aandienen bij transformatie Hotels (9.000 extra kamers voor 2015) Wonen - met name studenten- en jongerenhuisvesting (20.000 woningen voor 2011 en 7.600 studenteneenheden, waarvan 1.000 in leegstaande kantoren)

Creatieve bedrijvigheid/broedplaatsen Horeca Maatschappelijke organisaties Culturele functies Onderwijs

Activiteiten Kantorenloods brengt aanbod van ruimte in beeld middels inventarisatie van leegstaande (kantoor) panden.

Jan Tooropstraat

Sloterkade 133

Van Leijenberghlaan 221

Prins Hendrikkade 108

Hirschgebouw / Leidseplein

Duintjerpand / Vijzelstraat

Volkskrantgebouw / Wibautstraat

GAK-gebouw

3 jaar kantorenloods Haalbaarheid transformatie – Hoge balanswaarde – Bouwkundige belemmeringen – Juridisch – Locatie

3 jaar kantorenloods Eigenaren: – 2006: Probleem? – 2009: Probleem!

Gemeente: – 2006: Pandniveau – 2009: Gebiedsniveau

3 jaar kantorenloods Afname leegstand – 2006: 1,2 mln m² leeg (18%) – 2009: 1,1 mln m² leeg (15%)

Zuidoost: 22% leegstand Slotervaart: 20,5% Centrum: 15% Westpoort: 14%

Leegstand gaat weer oplopen door recessie en nieuwbouw Bron: Kantorenmonitor b.v.

Van hoog- naar laagconjunctuur Concurrentie groter – (Nog) minder kans op de grote vis

Beschikbaarheid kapitaal: – Financiers terughoudend – Hoger % – Beperkte leverage – Æ oplopende aanvangsrendementen – Spreiding incentives – Æ Lagere huren

(Forse) Afwaardering

Gebieds(her)ontwikkeling doe je samen Niet andere kant opkijken: Probleem lost zich niet vanzelf op! Vanuit de gemeente Amsterdam bestaat de wil om met de markt iets te bereiken Juist nu instappen?

Gemeentelijke aanpak en afstemming Regionaal: Platform Bedrijven Kantoren (PlaBeKa) Ontwikkelingsalliantie – Accomodatieteam

OGA: Transformatieteam – Erfpacht- en grondprijsbeleid – Doel: Duidelijker proces

Projectbureau ZOL – Proeftuin Amstel III/Hogehilweggebied

Een loket: De kantorenloods

Vragen…

Bedankt voor uw aanwezigheid! We zien u graag vrijdag 13 november terug op het VOGON Symposium:

Vastgoedbeleggingen na de crisis waar liggen de kansen? Uitnodiging volgt

Welkom. Woensdag 16 september 2009 FGH Bank, Utrecht. Tweedeling op de kantorenmarkt Hoe nu verder?

Recommend Documents